Artigo - Loteamentos FGV

Loteamento, desmembramento, desdobro,
loteamento fechado.
Condomnio geral, condomnio edilcio, condomnio horizontal de lotes e condomnio
urbanstico. Noes bsicas
http://jus.uol.com.br/revista/texto/10943
I. Introduo
As expresses "loteamento", "desmembramento", "desdobro", "loteamento fechado", "condomnio
geral", "condomnio edilcio", "condomnio horizontal de lotes" e "condomnio urbanstico" tm suscitado
grande interesse na comunidade jurdica atuante no ramo do Direito Urbanstico, notadamente em virtude das
inovaes legislativas e, sobretudo, daquelas operadas na realidade ftica. As normas jurdicas,
historicamente, vm a reboque dos fatos, juridicizando-os quando necessrio. Da a iniciativa de escrever o
presente artigo, que no tem a pretenso de ser exaustivo, mas sim objetiva aduzir algumas noes bsicas
e, principalmente, facilitar a diferenciao entre os mencionados institutos.
II. Loteamento e desmembramento
Segundo a Lei Federal n. 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito
mediante loteamento ou desmembramento (artigo 2, "caput"). O loteamento vem disciplinado no 1 do seu
Publicado em 02/2008
Gustavo Burgos de Oliveira
O presente texto objetiva aduzir algumas noes bsicas e, principalmente,
facilitar a diferenciao entre os mencionados institutos.
artigo 2, que vaticina: "considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao
das vias existentes". A diferena bsica entre o loteamento e o desmembramento que neste ltimo h o
aproveitamento do sistema virio existente, sem a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes (art. 2, 2, da Lei Federal n. 6.766/79).
De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana (in "O Parcelamento do solo urbano". Rio de Janeiro: Ed.
Forense, 1985, p. 51), ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliao de bairros,
aumentando o espao urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o
mesmo fenmeno de repartio de terra, desde que operado dentro do sistema urbanstico existente,
influenciando, apenas, na densidade de ocupao dos espaos j urbanizados, no afetando, principalmente,
o perfil das vias e logradouros preexistentes.
Jus Navigandi
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Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes
com acesso direto a via ou logradouro pblico. No h, na legislao federal, limite mximo de rea a ser
objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poder ser estabelecido pela legislao estadual ou
municipal, modo a atender s peculiaridades regionais e locais (art. 1, pargrafo nico, da Lei Federal n.
6.766/79).
III. Desdobro, fracionamento ou desmembramento
O desmembramento, a seu turno, diferencia-se da figura do desdobro (ou fracionamento), na
medida em que este ltimo, espcie de parcelamento no contemplado na Lei Federal n. 6.766/79 (mas
aceito pela Corregedoria-Geral da Justia/RS vide art. 1 do Provimento n. 28/2004, que instituiu o Projeto
More Legal 3), doutrinariamente aceito se previsto em lei municipal de regncia. O desdobro, vale dizer, a
diviso da rea do lote para formao de novo ou de novos lotes. Estes devem atender s exigncias
mnimas de dimensionamento e ndices urbansticos para sua edificao.
Admite-se, pois, conceber, ao lado do conceito de desmembramento, a idia de desdobro, ocorrente
em casos de repartio de lote existente, sem preocupaes de urbanizao ou venda por oferta pblica.
Com relao ao desdobro (ou fracionamento), para exemplificar, ocorre o seguinte: se um terreno de
6.000 m for desmembrado em dez (10) partes iguais, na mesma quadra, cada lote possuir 600 m por
bvio . Se o mnimo mdulo urbano do municpio for 300 m, por exemplo, admite-se o desdobro de cada
lote de 600m em dois de 300 m. Esta a diferena entre desmembramento e desdobro: o primeiro a
subdiviso da gleba; o segundo, do lote.
O desdobro, assim como o desmembramento e o loteamento, necessita ser aprovado pela
municipalidade, bem como deve estar previsto em lei municipal, pois a Lei Federal n. 6.766/79 no o
disciplina. O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, sempre obrigatrio (art. 18 da Lei
Federal n. 6.766/79). J com relao ao registro do desdobro (ou desdobramento), o art. 18 da Lei Federal
n. 6.766/79 nada dispe a respeito, pois trata apenas de loteamento e desmembramento. Com efeito, dispe
o artigo 429 da Consolidao Normativa Notarial e Registral - CNNR (Provimento n. 32/2006 da
Corregedoria-Geral da Justia/RS):
A documentao a ser exigida no caso do desdobro que ser mais flexvel, pois o imvel a ser
desdobrado j passou pelo crivo da administrao pblica quando do anterior desmembramento.
De notar que no tipifica infrao penal a realizao de desdobro (ou desdobramento), pois os tipos
penais previstos no artigo 50 da Lei Federal n. 6.766/79 dizem apenas e to somente com o parcelamento
em sentido estrito (loteamento e desmembramento), e no com o desdobro, subdiviso de lotes j
parcelados. vedada, como cedio, a interpretao ampliativa de tipo penal.
"Art. 429 - Nas hipteses de desdobramento de imveis urbanos e rurais, os Oficiais devero adotar
cautelas no verificar da rea, medidas, caractersticas e confrontaes dos imveis resultantes, afim de
evitar que se faam retificaes sem o procedimento legal."
Realmente, afigura-se difcil estabelecer, em certos casos, a precisa distino entre caso de
desmembramento, sujeito s formalidades da lei, e o desdobro (ou desdobramento), simples diviso de lote
preexistente para a anexao a outro ou formao de nova rea. A lei federal, repita-se, no disciplinou o
desdobro de lote, embora o admita, tendo deixado ao alvitre do municpio a fixao das normas e critrios de
sua aprovao. Como do desdobro do lote resultam dois ou mais novos lotes, a lei municipal dever levar em
conta a rea mnima permissvel do lote, fixada na Lei Federal n. 6.766/79 (art. 4, inciso II). Assim, por
exemplo, a hiptese de um lote cuja rea, aps o desdobro, resultar em dois lotes com rea inferior a 125m,
no poder ser contemplada por Lei Municipal, salvo se for destinada urbanizao especfica ou a
edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos
competentes. A inobservncia do limite mnimo de rea dos lotes tambm poder ocorrer na hiptese de
regularizao fundiria pelas regras do Projeto More Legal 3 (artigos 1 e 5 do Provimento n. 28/2004 da
CGJ/RS).
IV. Loteamento fechado
O loteamento fechado, figura tambm no contemplada na Lei Federal n. 6.766/79 (e em nenhum
outro diploma normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso pas, sendo admitido se
previsto em lei municipal. A doutrina de Hely Lopes Meirelles admite a formao de loteamentos fechados:
No Estado do Rio Grande do Sul, h apenas um precedente sobre o tema, em virtude da Ao Direta
de Inconstitucionalidade proposta pelo Procurador-Geral de Justia em face da Lei Complementar n. 246, de
06 de dezembro de 2005, do Municpio de Caxias do Sul, que, no seu Captulo VIII, prev a figura do
loteamento fechado. O referido precedente jurisprudencial admite a instituio de loteamento fechado,
quando previsto em lei municipal, como uma nova espcie de loteamento, produto hbrido resultante do
"cruzamento" do condomnio edilcio horizontal do artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64, com o parcelamento
regulado pela Lei Federal n. 6.766/79. Refiro-me Ao Direta de Inconstitucionalidade n. 70.014.703.193,
julgada no dia 02 de outubro de 2006 pelo rgo Especial do Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande
do Sul. O "decisum" j transitou em julgado, diga-se, e restou assim ementado:
"Loteamentos especiais esto surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades,
visando a descongestionar as metrpoles. Para esses loteamentos no h, ainda, legislao superior
especfica que oriente a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem normas urbansticas
locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so os denominados loteamentos fechados, loteamentos
integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido aos moradores e pessoas por eles
autorizadas e com equipamentos e servios urbanos prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas
modalidades merecem prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio para disciplinar o sistema
de vias internas (que em tais casos no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos de
segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores,
que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual
e remunerao dos servios por preo ou taxa, conforme o caso" (in "Direito Municipal Brasileiro", 11 ed.,
So Paulo: Malheiros, 2000, p. 468/469).
"AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR N 246/05 QUE
De notar que o Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul j se manifestou no sentido de
que o consumo correspondente iluminao das reas de acesso interior aos loteamentos fechados
(chamado no aresto de "condomnio de fato") de responsabilidade dos moradores, incidindo cobrana de
tarifa residencial (Apelao Cvel n. 70.016.870.701, da 21 Cmara Cvel do TJ/RS, julgada em 04 de
outubro de 2006). No se trata, portanto, de aplicao diferenciada da tarifa de iluminao pblica:
Em termos de legislao federal, como j referido, no h previso do instituto do loteamento
fechado. No entanto, verifica-se que o Projeto de Lei n. 20/2007, que trata da nova Lei da Responsabilidade
Territorial Urbana e que substituir (revogar) a Lei Federal n. 6.766/79, admite (regulariza) os loteamentos
fechados j licenciados ou implantados. Cita-se, por oportuno, o teor do artigo 144 do Projeto de Lei n.
20/2007:
OBJETIVA A ALTERAO DA LEI N 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA
PROTEO DE MANANCIAIS, CURSOS E RESERVATRIOS DE GUA E DEMAIS RECURSOS
HDRICOS DE INTERESSE DO MUNICPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPTULO VIII.
LOTEAMENTO FECHADO. POSSIBILIDADE DE INSTALAO DE CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR
LOTEAMENTOS. DISTINO ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMNIO EDILCIO. LEIS
FEDERAIS Ns 6.766/79 E 4.591/64. DOUTRINA E JURISPRUDNCIA CATALOGADAS.
- Loteamento Fechado como nova espcie de loteamento, produto hbrido resultante do
cruzamento do condomnio edilcio (horizontal) do art. 8da Lei n. 4.591/64, com o parcelamento
regulado pela Lei n. 6.766/79, face alterao introduzida pela Lei n. 9.785/99. - Art. 36 da Lei
Complementar - Inexiste na Lei n. 4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias) qualquer meno acerca de doao de parcela da propriedade para fins de
instituio de espaos pblicos.
AO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE.
VOTOS VENCIDOS."
"APELAO CVEL. ENERGIA ELTRICA. CEEE. AO DE COBRANA. LOTEAMENTO OU
CONDOMNIO. TAXA DE ILUMINAO PBLICA OU TARIFA RESIDENCIAL.
I - A responsabilidade pelo consumo de energia eltrica decorrente da iluminao das reas de
acesso interior aos condomnios (de fato) residenciais horizontais dos respectivos condminos, incidindo
tarifa residencial.
II Juros moratrios devidos da citao, incidindo a regra do art. 406 do CC/2002, no tocante ao
percentual estipulado.
III - A correo monetria incide desde o vencimento de cada fatura.
IV A teor do caput do art. 273 do CPC, somente possvel ao autor formular pedido de tutela
antecipada. O ru, ao defender-se, apenas resiste passivamente ao pedido do autor.
RECURSOS PROVIDOS EM PARTE."
"Art. 144. Aps o prazo de 54 (cinqenta e quatro) meses da entrada em vigor desta Lei, a
Algumas leis municipais tm previsto a figura do loteamento fechado, parcelamento implantado nos
moldes da Lei Federal n. 6.766/79, mas cujas vias e reas pblicas internas so objeto de concesso,
permisso ou autorizao de uso outorgada pelo Poder Pblico municipal a uma associao constituda pelos
moradores. So exemplo: Lei Municipal n. 8.736/1996, do Municpio de Campinas (SP); Lei Municipal n.
3.270/1999, do Municpio de Americana (SP); Lei Municipal n. 2.668/2003, do Municpio de Paulnia (SP); Lei
Municipal n. 9.244/2003, do Municpio de Londrina; Lei Municipal n. 2.047/2004, do Municpio de Capo da
Canoa (RS); Lei Complementar Municipal n. 12/2005 de Xangri-L (RS); Lei Municipal n. 2.351/2005, do
Municpio de Gramado (RS); Lei Municipal n. 2.253/2004, do Municpio de Gravata (RS); Lei Complementar
Municipal n. 246/2005, do Municpio de Caxias do Sul (RS); entre outras.
V. Condomnio geral
O condomnio geral (voluntrio ou necessrio) aquele previsto no Cdigo Civil, mais
especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330. Configura-se, em sntese, quando duas ou mais pessoas
(naturais ou jurdicas) so proprietrias, simultaneamente, de um mesmo bem de raiz, cada uma titulando
aprovao de parcelamentos do solo para fins urbanos em rea fechada ou com controle de acesso
somente ser admitida na forma de condomnio urbanstico.
1 Considerar-se- vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de
loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, at a data da entrada em vigor desta Lei,
desde que sua implantao tenha respeitado os termos da licena concedida.
2 O loteamento implantado regularmente e que teve seu permetro fechado posteriormente
implantao at a data da entrada em vigor desta Lei, com base em lei estadual ou municipal, poder ser
regularizado pelo Poder Pblico municipal.
3 O fechamento de permetro de loteamento realizado sem embasamento em lei estadual ou
municipal, at a data da entrada em vigor desta Lei, poder ser regularizado pelo Poder Pblico municipal,
observado o disposto no caput deste artigo, bem como as condies previstas nesta Lei para a
regularizao fundiria de interesse especfico e as demais exigncias legais.
4 Observadas as disposies desta Lei relativas aos loteamentos, com exceo da restrio ao
fechamento do permetro, durante o perodo de 54 (cinqenta e quatro) meses a contar da entrada em vigor
desta Lei, admitir-se- a aprovao pelo Poder Pblico municipal de novos parcelamentos para fins
urbanos na forma de loteamento em rea fechada e com controle de acesso, desde que lei estadual ou
municipal existente autorize a implantao deste tipo de empreendimento.
5 Nos casos previstos nos 1 a 4 deste artigo:
I a outorga de permisso ou autorizao de uso das vias de circulao e outras reas destinadas
a uso pblico dever ser renovada no mnimo a cada 5 (cinco) anos;
II o acesso ao permetro fechado por no moradores poder ser controlado, mas no impedido.
6 No prazo de at 54 (cinqenta e quatro) meses, os Municpios devero adaptar suas
legislaes, de forma a assegurar o cumprimento do disposto no caput deste artigo".
parte, frao ou quota ideal sobre o todo. So, portanto, condminos, devendo submeter-se s regras
de utilizao da coisa comum estipuladas no Cdigo Civil.
A cada condmino assegurada uma quota ou frao ideal da coisa, e no uma parcela material
desta (como ocorre nos loteamentos, desmembramentos, desdobros, condomnios edilcios e condomnios
horizontais de lotes).
Segundo Luis da Cunha Gonalves (in "Da propriedade e da posse", Lisboa: Edies tica, 1952, p.
95), a indiviso ou compropriedade pode ter uma das causas seguintes: "a) falecimento de um proprietrio,
deixando dois ou mais herdeiros, que lhe sucedem conjuntamente no gozo dos seus bens; b) alienao feita
pelo proprietrio de uma coisa a dois ou mais adquirentes, ou a outra pessoa de uma parte da sua coisa; c)
aquisio feita em comum por dois ou mais indivduos; d) ocupao efetuada por duas ou mais pessoas de
uma coisa que no tinha dono; e) dissoluo de uma sociedade, seguida da fase de liquidao, mas s
enquanto esta no se concluir."
VI. Condomnio edilcio
O condomnio edilcio (horizontal ou vertical) est disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo
Civil e na Lei Federal n. 4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporaes
imobilirias). Caracteriza-se pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade
privativa.
Segundo Carlos Roberto Gonalves (in "Direito Civil Brasileiro, volume V: direito das coisas, So
Paulo: Saraiva, 2006, p. 370), "cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma
(apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular das partes ideais das reas comuns (terreno,
estrutura do prdio, telhado, rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefao e
refrigerao centrais, corredores de acesso s unidades autnomas e ao logradouro pblico etc.) (CC, art.
1.331)." Pode ocorrer a hiptese de um imvel integrar um condomnio edilcio e ser, tambm, objeto de
condomnio geral (ex.: um apartamento adquirido por duas ou mais pessoas). Tambm pode ocorrer que uma
gleba seja, num primeiro momento, objeto de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento), e,
posteriormente, sobre um ou alguns dos lotes, ocorra a instituio de um condomnio edilcio e/ou condomnio
geral.
A utilizao da expresso "condomnio fechado" para designar o condomnio edilcio horizontal no ,
tecnicamente, correta, na medida em que este pode ser implantado sem cercamento ou controle de acesso.
Apesar de o novo Cdigo Civil (Lei Federal n. 10.406/02) ter alterado alguns dispositivos da Lei
Federal n. 4.591/64, ao prever um Captulo denominado "Do Condomnio Edilcio" (artigos 1.331 e
seguintes), entende-se que o artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64 permanece em vigor por no ter sucedido
disposio em contrrio no Cdigo Civil. Dispe o art. 8 da Lei Federal n. 4.591/64:
"Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o
cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se-
tambm o seguinte:
O artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64 traduz uma permisso genrica para a implantao desse tipo
de empreendimento, dissociada de qualquer tipo de exigncia ambiental (a Resoluo n. 237/97 do
CONAMA no exige licenciamento ambiental para a atividade de condomnio edilcio). No Estado do Rio
Grande do Sul, o artigo 25 da Lei Estadual n. 10.116/94 estabelece um limite mximo de rea para a
implantao de condomnio edilcio, a saber:
De acordo com Jos Afonso da Silva, o artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64 surgiu para "possibilitar o
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como
de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e
de partes comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de
utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos
titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou
para as unidades entre si."
"Art. 25 - Na instituio de condomnios por unidades autnomas ser observado o limite mximo
de 30.000m (trinta mil metros quadrados) de rea e testada para logradouro pblico no superior a 200m
(duzentos metros).
Pargrafo nico - O municpio poder excepcionar do disposto neste artigo, os condomnios a
serem implantados em zonas j estruturadas urbanisticamente onde a rede viria existente tornar
inadequadas as dimenses de testada e rea mximas."
aproveitamento de reas de dimenso reduzida no interior das quadras, que, sem arruamento, permitam a
construo de conjuntos de edificaes, em forma de vilas, sob regime condominial. (...) Quando, no entanto,
a situao extrapola desses limites, para atingir o parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e
posterior diviso da quadra em lotes, com aproveitamento das vias de circulao preexistentes, ento aquele
dispositivo no pode mais constituir fundamento do aproveitamento espacial, em forma de condomnio,
porque a temos formas de parcelamento urbanstico do solo, que h de reger-se pelas leis federais sobre
loteamento e pelas leis municipais sobre a matria urbanstica, aplicveis a esse tipo de urbanificao" (in
"Direito Urbanstico Brasileiro, 3 edio, p. 337/338).
No Estado do Rio Grande do Sul verifica-se, na prtica e com freqncia , que os
empreendedores preferem utilizar o instituto do loteamento fechado, ou mesmo do condomnio horizontal de
lotes, a utilizar o instituto do condomnio edilcio, pois este ltimo o nico que apresenta restrio quanto
metragem mxima da rea na qual ser desenvolvido o empreendimento, limitando o lucro da atividade
empresarial.
Ademais, o artigo 26 da Lei Estadual n. 10.116/94 prev, para os condomnios edilcios, a
necessidade de reserva de no mnimo 35% da rea para uso comum dos condminos, e ainda,
quando a gleba no derivar de loteamento anterior, determina a destinao de 10% da rea ao Poder Pblico
municipal, o que no ocorre quando o empreendimento implantado sob a roupagem do condomnio
horizontal de lotes (vide, no entanto, no tpico a seguir, recente deciso heterodoxa do Tribunal de
Justia/RS). Quando o empreendimento for constitudo na forma de loteamento fechado, embora incida
num primeiro momento a regra do concurso voluntrio (artigo 22 da Lei Federal n. 6.766/79),
posteriormente h uma mitigao desta regra em virtude da concesso, permisso ou autorizao de uso das
reas pblicas do loteamento em favor da associao de moradores. Dispe o artigo 26 da Lei Estadual n.
10.116/94:
Bem se vem, portanto, os inconvenientes da implantao do empreendimento na forma de
condomnio edilcio, por isso que os empreendedores tm optado pela utilizao do mecanismo do
loteamento fechado ou, at mesmo, do condomnio horizontal de lotes.
VII. Condomnio horizontal de lotes
O instituto do condomnio horizontal de lotes, salienta-se de incio, ser incorporado pela nova Lei
de Responsabilidade Territorial (Projeto de Lei n. 20/2007) na forma de condomnio urbanstico (art. 3, XII,
do Projeto de Lei n. 20/2007). O mesmo ocorrer com o instituto do loteamento fechado, conforme j
referido.
Atualmente (em Porto Alegre, h mais de vinte anos), porm, pululam empreendimentos imobilirios
sob a formatao de condomnio horizontal de lotes, fundamentados, sob o prisma de sua validade, no artigo
3 do Decreto-lei n. 271/67, em combinao com o artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64. Esta a frmula.
Trata-se de empreendimento que tem por finalidade a criao de unidades autnomas (constitudas por lotes)
sob as quais sero ou no realizadas construes, a critrio do adquirente do lote.
De acordo com o Doutor Joo Pedro Lamana Paiva, Oficial Registrador da Comarca de Sapucaia do
Sul/RS (notria autoridade no assunto), esta modalidade de empreendimento difere de outras formas de
aproveitamento do solo urbano, como o loteamento fechado ou o prprio condomnio edilcio. Embora
apresentando alguma similitude com o loteamento fechado, com este no se confunde porque no condomnio
horizontal de lotes no h necessidade de transferncia de reas (ruas, reas verdes e reas institucionais)
para o Poder Pblico municipal e a concesso de uso destas reas ao proprietrio/empreendedor. Na
"Art. 26 - Nos condomnios por unidades autnomas sero preservadas reas livres de uso comum
em proporo a ser definida pelo municpio e nunca inferior a 35% (trinta e cinco por cento) de rea total da
gleba.
1 - Quanto a gleba de que trata este artigo no tiver sido objeto de loteamento anterior e dele
no tenha resultado prvia doao de rea pblica dever ser destinado 10% (dez por cento) do total da
gleba para uso pblico, em localizao a ser definida pelo municpio.
2 - No se enquadram nas exigncias do pargrafo anterior os condomnios implantados em
glebas com rea inferior a 4.000m2 (quatro mil metros quadrados)."
modalidade ora comentada, as reas que seriam destinadas municipalidade permanecem sendo
particulares e se destinam, via de regra, ao acesso de cada unidade autnoma (lote) ao logradouro pblico.
O condomnio edilcio exige, para a sua instituio, a prvia construo (edificao) do
empreendimento. No condomnio horizontal de lotes, por fora do artigo 8 e alneas "a", "c" e "d", da Lei
Federal n. 4.591/64 e do artigo 3 do Decreto-lei n. 271/67, equipara-se as obras de infra-estrutura
construo da edificao. Logo, a realizao das obras de infra-estrutura pelo empreendedor supre a
necessidade de construo do prdio (casa/edifcio), pois o requisito legal j estar atendido. Assim, a
unidade autnoma ser o lote e no a edificao sobre este. Com isso, admitir-se- a cada titular de
unidades autnomas a livre utilizao e explorao do bem imvel da forma que melhor lhe aprouver, desde
que respeitadas as normas de ordem pblica e as prvias estipulaes constantes da conveno de
condomnio.
Portanto, para a implementao desta espcie de empreendimento (condomnio horizontal de lotes),
mister que o proprietrio/empreendedor apresente ao Ofcio do Registro de Imveis os seguintes
documentos: a) um requerimento solicitando o registro da instituio condominial em que conste referncia
expressa aos dispositivos legais supracitados; b) um projeto devidamente aprovado pela municipalidade, a
qual dever conter legislao que autorize a aprovao deste tipo de empreendimento, contendo o que
segue: b.1) um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrio das
unidades autnomas contendo especialmente as reas privativa, comum e total e a frao ideal
correspondente na rea total etc.); b.2) planta de lotes; b.3) planilha de clculo de reas; b.4) planilha de
custos da realizao da infra-estrutura; c) uma conveno de condomnio, na qual devero estar previstas,
entre outras clusulas previstas em lei, as formas e caractersticas que cada construo poder apresentar; e
d) a anotao de responsabilidade tcnica (ART) do responsvel pelo projeto.
Frise-se que poder haver a realizao de incorporao imobiliria para a consecuo do condomnio
horizontal de lotes e, neste caso, a documentao a ser exigida pelo Registrador Imobilirio ser a constante
do artigo 32 da Lei Federal n. 4.591/64. So estes os sbios ensinamentos do Doutor Joo Pedro Lamana
Paiva, pedindo-se vnia para a reproduo neste artigo.
No obstante, o Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul, recentemente, ao pronunciar-se
sobre o assunto, proferiu deciso extremamente heterodoxa. Refiro-me Apelao Cvel n. 70.020.348.199,
da 20 Cmara Cvel, julgada em 21 de novembro de 2007, cuja relatoria coube ao Desembargador Jos
Aquino Flres de Camargo. O "decisum" colegiado restou assim ementado:
"DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE
DVIDA QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES.
EXPEDIENTE QUE TOMOU O CARTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISO DO JUIZ DA VARA
DOS REGISTROS PBLICOS.
PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE
DA PARTE EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE PROSPERAR O SEU
EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO. QUESTO
MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A INFORMAO DE EXISTNCIA DE OUTROS
EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFCIOS IMOBILIRIOS.
CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O DECRETO-LEI N. 271/67, EM SEU ART. 3, QUE
A deciso , realmente, heterodoxa, pois no admitiu a instituio de condomnio horizontal de lotes
ao fundamento de que o Decreto-lei n. 271/67 fora revogado pela Lei Federal n. 6.766/79, sendo necessrio
respeitar as restries da legislao ambiental (licenciamento ambiental) e federal (artigo 4 da Lei Federal
n. 6.766/79) que estabelecem a reserva de espaos pblicos. De notar que o referido acrdo ainda no
transitou em julgado, em virtude da interposio do recurso de embargos de declarao pela empreendedora
(informao obtida em 07/02/2008 no saite www.tj.rs.gov.br).
Em primeiro lugar, a Lei Federal n. 6.766/79 no revogou o Decreto-lei n. 271/67. Apenas derrogou-
o em alguns aspectos (exemplo: definio de loteamento e desmembramento constante do artigo 1, 1 e
2, do Decreto-lei n. 271/67). Outras disposies do Decreto-lei n. 271/67 permanecem inteiramente em
vigor, como, por exemplo, o seu artigo 7, que disciplina a concesso de direito real de uso de terrenos. Da
EQUIPARA A FIGURA DO LOTEADOR DO INCORPORADOR E A DO COMPRADOR DE
LOTE AO CONDMINO DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA A HARMONIZ-LO AO SISTEMA DA
LEI N. 6.766/79.
NO SE VISLUMBRA, EM TESE, BICE AO LOTEAMENTO FECHADO, DESDE QUE
OBEDECIDAS AS EXIGNCIAS DA LEGISLAO LEIS N.S 4.591/64 E LEI 6.766/79. CRIAO
HBRIDA ACEITA PELA DOUTRINA E JURISPRUDNCIA. IMPOSSIBILIDADE, ASSIM, DE INSTITUIR
CONDOMNIO DE LOTES, EM DESOBEDINCIA S RESTRIES DA LEGISLAO AMBIENTAL E
FEDERAL QUE ESTABELECEM A RESERVA DE ESPAOS PBLICOS.
APELO DESPROVIDO." (grifou-se).
mesma forma, encontra-se em vigor o artigo 3 do Decreto-lei n. 271/67, estabelecendo que "aplica-se aos
loteamentos a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os
compradores de lotes aos condminos e as obras de infra-estrutura construo de edificao". Alm disso,
no h como impor ao titular do domnio a aplicao da Lei Federal n. 6.766/79 quando este no pretenda
lotear a gleba, pois h mandamento constitucional no sentido de que o Poder Pblico municipal s poder
exigir o parcelamento compulsrio do solo "mediante lei especfica para rea includa no Plano Diretor..." que
exija "...nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado,
que promova seu adequado aproveitamento..." (artigo 182, 4, da Constituio Federal), e desde que ele
(proprietrio) no venha a atender s pertinentes disposies atualmente estabelecidas no artigo 5, "caput" e
pargrafos, da Lei Federal n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade).
O condomnio horizontal de lotes difere do loteamento, do loteamento fechado e do condomnio
edilcio, pois a propriedade do sistema virio e equipamentos comunitrios no passa ao Poder Pblico
municipal ao contrrio, permanece como propriedade dos condminos. Vale dizer, para o condomnio
horizontal de lotes no h exigncia legal da destinao de certo percentual da rea da gleba para uso
comum ou mesmo pblico.
De acordo com o Doutor Joo Pedro Lamana Paiva, como no existe regulamentao expressa na lei
federal a respeito do condomnio horizontal de lotes trata-se de construo doutrinria, j acolhida por
alguns Tribunais preciso, como leciona Gilberto Valente da Silva (Consultor Jurdico do IRIB), que "...as
normas de direito urbanstico do municpio contemplem a possibilidade administrativa da aprovao do
projeto, para ser implantado segundo as normas condominiais." Aplica-se, na espcie, o artigo 30, incisos I e
VIII, da Constituio Federal.
Pgina 10 de 13 Loteamento, desmembramento, desdobro, loteamento fechado. Condomnio geral, condomnio edilcio, condomnio horizontal de lotes ...
Com efeito, no condomnio horizontal de lotes ocorre que os terrenos sero designados
numericamente, para efeitos de sua individualizao, constituindo-se em unidades imobilirias distintas
(lotes), na forma do artigo 176 da Lei Federal n. 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos), objeto de matrcula
prpria. Cada unidade autnoma (lote) ter sua rea til privativa descrita e caracterizada por suas medidas
perimetrais, caractersticos, confrontaes e rea, acrescida de sua participao nas coisas de uso comum e,
mais ainda, a correspondente frao ideal no terreno em que se assenta o empreendimento. As coisas de
uso comum tm indissolvel correspondncia com as unidades e sero construdas ou no construdas. A
frao ideal correspondente unidade ser encontrada em funo da rea desta mesma unidade, sem
qualquer vinculao futura edificao (aqui reside a diferena deste instituto para o do condomnio edilcio).
Cita-se, por oportuno, ementa da Apelao Cvel n. 149.638.4/3 da Quinta Cmara de Direito
Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, julgada em 05/12/02, cuja relatoria coube ao Des.
Carlos Renato:
"1. Apelao cvel Ao civil pblica ajuizada pelo Ministrio Pblico Sentena de procedncia.
2. Condomnio especial de casas Lei 4591/64, artigo 8, alneas a, c e d.
3. Apelao plena (CPC, 515) Admisso do pleito de assistncia simples formulado por
compromissria compradora Reexame de todos os temas, inclusive os atinentes s questes prejudiciais
Rejeitado o pleito recursal de nulidade da sentena por argio de inexistncia de postulao de tutela
declaratria quanto nulidade do registro da incorporao.
4. Interpretao do artigo 3 da Lei 7347/85 Plo passivo incompleto em razo da ausncia de
todos os adquirentes dos imveis, dos credores hipotecrios e da Municipalidade Questo superada em
decorrncia do provimento recursal.
5. Distino entre propriedade vertical (CC, 623 e 628), propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1),
condomnio especial horizontal de casas (Lei 4591/64, 8, a) e loteamento urbano (Lei 6766/79).
6. Condomnio especial aprovado desde 1992 Incorporao do condomnio registrada
previamente no Cartrio de Registro de Imveis local Projeto de incorporao imobiliria previamente
aprovado pela Municipalidade.
7. Proteo constitucional (CF, 5, XXII e XIII, 30, I e VIII, 182, 1 e 2 e 236) buscando a
corporificao de uma forma de urbanizao de propriedade privada.
8. Incidncia dos comandos dos artigos 115, 524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Cdigo Civil e
artigos 1 e 252 da Lei 6015/73.
9. Posicionamentos doutrinrios a propsito do tema.
10. Ausncia de ilegalidade no empreendimento imobilirio, pois a Lei 4591/64 no prev rea
mnima de construo para o condomnio de casas.
11. Interesse urbanstico do Municpio preservado em face do princpio da legalidade (Lei 4591/64,
art. 32) e da autonomia municipal.
12. Inaplicabilidade da Lei 6766/79.
No corpo do acrdo consta que "fcil fica entender, pela interpretao de dispositivos da Lei
13. unanimidade, admitida a apelao.
14. Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Acrdo com o 3
Juiz."
4.591/64, que pode sim o incorporador, quando proprietrio da rea incorporada, to-s alienar as fraes
ideais de terreno, sem se compromissar com a execuo por ele da construo do empreendimento
incorporado, circunstncia, alis, flagrada na prpria lei quando diz que ... Considera-se incorporador a
pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse
venda fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes s unidades autnomas... literal
(Lei 4.591/64, art. 29, caput)" (pgina 8 do aresto). "Deve-se, no entanto, ter presente que, enquanto no
condomnio de custeio de apartamentos (Lei 4.591/64, 48 a 54) enseja-se, pela natureza da obra, a
necessidade de rateio do custo pelos condminos, nos conjuntos de edificaes corporificadas pelos
condomnios de casas, sendo a casa uma das partes de uso exclusivo de uma determinada unidade
autnoma, no h necessidade de atribuir-se rateio do custo da sua edificao (da casa) entre os
condminos, porquanto responsabilidade do respectivo condmino titular da unidade autnoma" (pgina 10
do aresto).
Portanto, no se vislumbra qualquer bice instituio do condomnio horizontal de lotes, realidade j
enfrentada por muitos municpios brasileiros (entre eles, o de Porto Alegre/RS).
VIII. Condomnio urbanstico
No Projeto de Lei n. 20/2007, que trata da nova Lei da Responsabilidade Territorial Urbana e que
substituir (revogar) a Lei Federal n. 6.766/79, h previso do chamado condomnio urbanstico, a par
das figuras do loteamento e do desmembramento. O condomnio urbanstico, portanto, constituir-se- numa
terceira espcie de parcelamento do solo para fins urbanos.
Pela definio contida no inciso XII do artigo 3 do Projeto de Lei n. 20/2007, considera-se
condomnio urbanstico "a diviso do imvel em unidades autnomas destinadas edificao, s quais
correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos, sendo admitida a abertura de ruas
de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos internamente ao permetro do condomnio". Em
sendo aprovado o Projeto de Lei n. 20/2007, os loteamentos fechados at ento existentes e aprovados com
base em legislao estadual ou municipal sero legalizados. Todavia, de acordo com o "caput" do art. 144 do
Projeto de Lei n. 20/2007, "aps o prazo de 54 (cinqenta e quatro) meses da entrada em vigor desta Lei, a
aprovao de parcelamentos do solo para fins urbanos em rea fechada ou com controle de acesso somente
ser admitida na forma de condomnio urbanstico."
O condomnio urbanstico, portanto, ao contrrio do loteamento, do desmembramento, e do
condomnio horizontal de lotes, gera unidades autnomas, e no lotes. As unidades residenciais tm acesso
apenas a reas de uso comum dos condomnios, que incluem a malha viria interna ao empreendimento, e
no a via ou logradouro pblico. No h, portanto, diviso fsica de lotes. O lote um s e assim continuar
sendo. O que existe dentro do lote nico so unidades residenciais autnomas, da mesma forma que existem
em um prdio de apartamentos (condomnio edilcio horizontal).
O artigo 154 do Projeto de Lei n. 20/2007, diga-se, prev que as relaes entre os condminos do
condomnio urbanstico regular-se-o pelas disposies da Lei Federal n. 4.591/64 e pelo Cdigo Civil, de
sorte que esta continuar em pleno vigor aps a aprovao do Projeto de Lei n. 20/2007. Restar revogada,
no entanto, a Lei Federal n. 6.766/79.
Sobre o autor
Como citar este texto: NBR 6023:2002 ABNT
OLIVEIRA, Gustavo Burgos de. Loteamento, desmembramento, desdobro, loteamento fechado. Condomnio geral,
condomnio edilcio, condomnio horizontal de lotes e condomnio urbanstico. Noes bsicas. Jus Navigandi,
Teresina, ano 13, n. 1688, 14 fev. 2008. Disponvel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10943>. Acesso em: 18 fev.
2011.
Informaes sobre Gustavo Burgos de Oliveira
assessor jurdico do Ministrio Pblico do Estado do Rio Grande do Sul
Gustavo Burgos de Oliveira

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