DC4 Reales t2 Int

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)
derecho civil IV - reales tomo 2
educacin a distancia (instituto universitario P.F.A)
a
autoridades
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Rector: Rector: Rector: Rector: Rector: Dr. Luis Mara Desimoni
Vicerrector: Vicerrector: Vicerrector: Vicerrector: Vicerrector: Comisario Gral. (R) Lic. Carlos Daniel Musso
Secretario Administrativo: Secretario Administrativo: Secretario Administrativo: Secretario Administrativo: Secretario Administrativo: Comisario Gral. (R) Angel Juan Antonio Ramrez
Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Decano de la Fac. de Cs. Jurdicas y Sociales: Dr. Horacio Toms Aracama
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tomo 2 derecho civil IV - reales
(
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)
educacin a distancia
t2
)
dc
derecho civil IV
reales
(
Autor: Autor: Autor: Autor: Autor: Dr. Sergio Romn Perez Fiori
Diseo Didctico: Diseo Didctico: Diseo Didctico: Diseo Didctico: Diseo Didctico: Dra. Evangelina Trebolle
Diseo Grfico: Diseo Grfico: Diseo Grfico: Diseo Grfico: Diseo Grfico: Mariela Acorinti y Ariel Ballart
Diagramacin: Diagramacin: Diagramacin: Diagramacin: Diagramacin: Mauricio Ggger
Correctora Jurdica y de Estilo: Correctora Jurdica y de Estilo: Correctora Jurdica y de Estilo: Correctora Jurdica y de Estilo: Correctora Jurdica y de Estilo: Dra. Mara Alicia Muract Gola
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u6
unidad seis
derecho civil IV - reales
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)
( UNIDAD VI )
Propiedad horizontal: concepto, Cdigo Civil, naturaleza jurdica,
antecedentes.
Ley 13.512. Partes exclusivas y comunes. Derechos de los propietarios de
cada una de ellas. Reglamento de copropiedad y administracin. Expensas y
gastos comunes, prohibiciones, obras nuevas, innovaciones y mejoras.
Extincin de la propiedad horizontal. Prehorizontalidad. Conceptos.
Mencin sinttica de los contenidos
330
(
331
)
Detallar la diferencia entre la Propiedad Horizontal y el Dominio.
Conocer la normativa vigente al respecto.
Analizar los problemas que se suscitan en la prctica.
objetivos de aprendizaje de la unidad
oa
abogaca a distancia )
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(
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)
( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD VI )
Concepto Objeto del derecho
Partes exclusivas y comunes
Ley 13.512 Derechos y obligaciones de los copropietarios
Reglamento de copropiedad y administracin
Expensas y gastos comunes
Prohibiciones
Extincin de la propiedad horizontal Prehorizontalidad
Propiedad
Horizontal
334
(
335
)
Investigue en los ttulos preliminares del Cdigo Civil donde se tratan los
temas de esta unidad y transcriba los artculos correspondientes.
actividad introductoria
ai
336
(
337
)
( DESARROLLO DE LA UNIDAD VI )
La propiedad horizontal es un derecho real y, ciertamente, uno de los ms
controvertidos en cuanto a su naturaleza jurdica. Como se sabe, Vlez Sarsfield no la
incluy en el texto del Cdigo Civil, y fue con la sancin de la ley 13.512 que se incorpor
a nuestro ordenamiento, ampliando la enumeracin contenida, que ya vimos, en el art.
2503. A pesar de ser una figura de algun modo moderna, no fue desconocida por los
pueblos antiguos, dado que, si bien no tuvo una gran difusin, reconoce antecedentes
en Caldea, Grecia y Roma, pero fue en la Edad Media cuando la institucin aparece
claramente y con caracteres ntidos; justamente en este perodo, en el que las ciudades
estaban amuralladas o limitaban con el mar, la falta de espacio fsico provoc la necesidad
de extender las propiedades edificando hacia arriba, utilizando el espacio areo. Los
resultados que produjo fueron positivos, y, de ese modo, aparecieron las primeras
regulaciones sobre ella en el Derecho Consuetudinario francs. Se cree, con bastante
fundamento, que la institucin que nos ocupa naci en Francia en el Medioevo. Luego
pas al Cdigo Napolen, que fue el primer cdigo moderno que la recibi; le dedica un
artculo, el 664, que dispone como deben asumirse los gastos de reparacin y
reconstruccin de los diferentes pisos, y de qu manera se reparten las cargas particulares.
Puede definirse la propiedad horizontal como un derecho real sobre cosa propia,
por el que su titular puede gozar, usar y disponer jurdicamente del objeto sobre el que
recae, y que consiste en una fraccin de un inmueble edificado, integrada por un sector
exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y cosas de propiedad comn.
Algunos pases, como Alemania y Suiza, la prohibieron en sus respectivos cdigos,
pero finalmente fue aceptada por leyes especiales, tras ms de medio siglo de vigencia. En
Estados Unidos se aplica un sistema de sociedades cooperativas, las que edifican para sus
propios accionistas; se firman contratos de alquiler de largo plazo y precio muy bajo,
correspondiendo el pago de impuestos, tasas y gastos en general a los accionistas, a prorrata.
Propiedad horizontal: concepto
338
(
Su importancia se debi a la explosin demogrfica que el mundo viene
sufriendo, especialmente a partir de la Edad Media, con el fenmeno que trajo aparejado:
la concentracin masiva en las grandes ciudades. A consecuencia de ello, la vivienda
individual pas a ser un anacronismo. Quin puede solo construir un edificio de varios
pisos? En cambio, muchas personas juntas, s.
La ley 13.512 produjo un incremento enorme de viviendas y, por ende, la
modernizacin de las grandes urbes. Aparte, esta ley permiti a muchos inquilinos
transformase en propietarios: muchos dueos, ante el congelamiento de los alquileres
vendieron sus casas a los inquilinos con facilidades de pago, en determinados tiempos. El
acceso a la propiedad privada de la vivienda constituye un indicador de estabilidad social,
a pesar de los problemas que siempre genera la convivencia y que trataremos en el
transcurso del captulo, al analizar el articulado de la ley.
A pesar de eso, sin lugar a dudas, la propiedad horizontal integra,
definitivamente, el mundo moderno.
Inspirado en el Esboo de Freitas, nuestro Cdigo ha sido el primero en el mundo
en prohibir la divisin horizontal de la propiedad, segn el Art. 2617: el propietario de
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni
por actos de ltima voluntad; esta posicin negativa surge de la nota al artculo citado
la divisin horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente
cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables
para el trnsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que
ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podra mudar sus formas.
Si nos proyectamos hacia la Argentina de 1870, escasamente poblada, este
criterio no puede ser criticable.
Al transcurrir el tiempo y crecer la poblacin, concentrndose en los centros
urbanos, comenz sentirse a necesidad de incorporar regulaciones sobre la propiedad
horizontal, quedando sancionada la ley 13.512 el 30 de setiembre de 1948, y promulgada
por el Poder Ejecutivo el 13 de Octubre del mismo ao. El 6 de Agosto de 1949 se dict
el decreto 18.734, que reglament la ley, siendo objeto de algunas modificaciones por el
decreto 23.049/56. La citada ley est compuesta por 19 artculos y deroga los arts. 2517,
El criterio de Vlez Sarsfield
339
)
2517, 2685 in fine y 2693 del Cdigo Civil (art. 18), aunque esta derogacin no es
absoluta ya que el art. 18 establece expresamente que tiene lugar a los efectos de la
presente ley por lo que continan vigentes los art. 2685 in fine y 2693. El art. 2617
tampoco supone una derogacin absoluta pues sigue estando prohibida la divisin
horizontal de un edificio, si las partes resultantes no cumplen con las imposiciones de la
ley 13.512. En cuanto a la derogacin del art. 2685 in fine, est justificada dado que los
propietarios no pueden liberarse del pago de expensas comunes mediante el abandono
del departamento. Respecto al art. 2693, es eliminado por obligar a los condminos a
renovar cada cinco aos el pacto de indivisin, pues si no se obtuviera la unanimidad,
podra ser solicitada la particin por cualquiera de ellos.
Existen diversas teoras sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal,
como ser: teora de la servidumbre, del derecho de superficie, de la sociedad, etc. Pero
las que tienen asidero en nuestra legislacin son:
Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: en esta
teora convergen el dominio exclusivo sobre la parte privativa y un condominio sobre el
terreno y las partes y cosas comunes, siendo, por lo tanto, de indivisin forzosa
Derecho real autnomo: Derecho real autnomo: Derecho real autnomo: Derecho real autnomo: Derecho real autnomo: aqui se estima que hay un consorcio que importa
un ente independiente de cada uno de los titulares de los distintos derechos de propiedad
horizontal, cuyos derechos y obligaciones estn regulados por un reglamento de
copropiedad y administracin, el cual debe ser inscripto en el correspondiente registro,
acto que da origen al estado de propiedad horizontal, establecindose su forma de
gobierno (asamblea), y la figura de un administrador que ejecuta las decisiones
asamblearias y representa al consorcio ante terceros; apartndose de los moldes
tradicionales de dominio y condominio, caractersticas que muestran claramente que la
propiedad horizontal es un derecho real autnomo.
Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: esta
teora esclarece acerca de qu partes son comunes y cules son privativas, determinando
a quin le corresponde hacer las reparaciones; sostenida por Edmundo Gatti, admite la
interpretacin de la ley 13.512 como la organizacin de un condominio de indivisin
forzosa sobre todo el inmueble edificado, pero con particin de uso y goce.
340
(
Es un inmueble, vale decir un edificio, razn por la cual la propiedad horizontal
es un derecho real inmobiliario, que recae sobre un inmueble edificado, valga la
redundancia, el cual constituye el objeto de la suma de los derechos reales inherentes al
mismo. Considerando cada uno de los derechos, el objeto es la unidad funcional, integrada
por el sector privativo independiente y el porcentaje sobre el terreno y las dems cosas y
partes comunes.
Partes privativas: segn el Art. 1de la ley 13.512: los distintos pisos de un edi-
ficio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o
por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposi-
ciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de
una persona, por lo tanto el objeto exclusivo de la propiedad horizontal puede ser:
Los pisos de un edificio, puesto que dan la divisin horizontal y el objeto
est ubicado entre dos planos.
Los departamentos de un mismo piso, considerando su acepcin gramatical,
como partes en las cuales se divide un edificio, estableciendo la divisin vertical dada por
los planos que determinan la separacin entre los departamentos de cada piso.
Los departamentos de un edificio de una sola planta, ya que no existen planos
superpuestos (salvo piso y techo).
La propiedad horizontal puede aplicarse a locales de comercio, como galeras
comerciales, oficinas, consultorios, cocheras, etc. o sus formas combinadas como ser
edificios de departamentos con locales y cocheras, siempre que se contemplen los casos
previstos por el art. 1 de la ley debiendo el objeto privativo reunir los requisitos esenciales
de la independencia y la salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
Cosas y partes comunes: Cosas y partes comunes: Cosas y partes comunes: Cosas y partes comunes: Cosas y partes comunes: cada propietario es dueo de su piso o departamen-
to, establece el art. 2 de la ley 13.512, aclarando que es, tambin, copropietario del te-
rreno y sobre todas las cosas de uso comn, o indispensables para mantener su seguridad.
Se consideran, comunes por dicha razn: los cimientos, muros maestros, techos, patios,
prticos, galeras, vestbulos, escaleras, puertas de entrada, jardines; los locales e
instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua, refrigeracin, etc; las unidades
Objeto del derecho real y su terminologa
341
)
funcionales para vivienda del portero y portera; los tabiques y muros divisorios de los
distintos departamentos; los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y todos
los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. Tambin las
azoteas y stanos revisten el carcter de comn. Esta enumeracin no es taxativa. Con
respecto al terreno, debemos recalcar que es una cosa comn inexorablemente, dado
que, si perteneciera a uno de los titulares de la propiedad horizontal, o algunos de ellos
pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado un derecho de superficie prohibido
en nuestra legislacin, de conformidad con lo que dice el art. 2614 del ordenamiento
que nos ocupa. El terreno es el suelo en el que se yergue el edificio y, por tanto, la
copropiedad comprende toda la extensin que surge de ese ttulo, aunque haya espacios
libres de construccin.
Partes comunes y cosas de uso comn: Partes comunes y cosas de uso comn: Partes comunes y cosas de uso comn: Partes comunes y cosas de uso comn: Partes comunes y cosas de uso comn: el artculo ut supra citado hace una
enumeracin excelente, aunque para no equivocarse es menester conocer las pautas
que rigen qu partes o cosas son comunes; dichas pautas son dos: cosas de uso comn
del edificio (son las afectadas al uso de todos los propietarios, por ejemplo, la puerta de
calle, los pasillos, el hall de entrada, ascensores, escaleras, etc), y cosas indispensables
para la seguridad (son las que ineluctablemente deben ser comunes, porque hacen a la
seguridad misma del edificio, como muros maestros, cimientos, columnas, techos, etc.).
Cosas comunes salvo convencin en contrario: Cosas comunes salvo convencin en contrario: Cosas comunes salvo convencin en contrario: Cosas comunes salvo convencin en contrario: Cosas comunes salvo convencin en contrario: por el art. 2 de la ley de
marras, sabemos que los stanos o azotas pueden ser comunes, excepto que se convenga
lo contrario. Esta regla se aplica en la prctica? Es difcil, porque si se trata de una
azotea tiene que ser si o si el techo del edificio, por ende no podr ser privada, empero,
existen cosas normalmente comunes que pueden pasar a ser privadas eventualmente,
en tanto y en cuanto no sean de uso comn y/o no afecten la seguridad del edificio, por
ejemplo, vestbulos, patios, jardines, locales de negocio, etc. Nunca se puede privatizar el
terreno, los muros maestros, los cimientos, las escaleras , la entrada, etc. Cmo se decide
una conversin? Por acuerdo unnime de los propietarios reunidos en asamblea. En la
forma exactamente contraria, se puede convertir una cosa privativa en comn, y el
procedimiento es exactamente el mismo: se requiere unanimidad.
Lo principal y lo accesorio: Lo principal y lo accesorio: Lo principal y lo accesorio: Lo principal y lo accesorio: Lo principal y lo accesorio: la propiedad horizontal es la unidad funcional
de sus partes privativas y comunes en la proporcin correspondiente. Asimismo, los
derechos de cada propietario sobre los bienes comunes son inseparables a los de dominio,
uso y goce de su unidad funcional; en la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn realizarse
342
(
actos de esa ndole hacia los mismos, en forma separada del piso o departamento a que
accedan. Este principio est consagrado en el art. 3 de la ley que nos ocupa. Por
consiguiente, la enajenacin de la parte privativa involucra necesariamente el porcentual
que le corresponde a la misma con respecto a las partes comunes: as, se puede vender la
unidad funcional en cuestin con ms un porcentaje indiviso de la tierra-base y dems
partes comunes. Ahora bien: Qu es lo principal y qu lo accesorio? Ha sido muy debatido
en altos niveles doctrinales, en este momento pensamos que lo principal est dado por
las partes privadas, y lo accesorio por las comunes. Aqu se nos exhibe un fenmeno
exactamente inverso al del Cdigo Civil plasmado en el art. 2710 (y subsiguientes), all se
trata de un condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
para el uso comn de dos o ms heredades (el terreno es lo principal, y las construcciones
lo accesorio).
Adquisicin de la propiedad horizontal: Adquisicin de la propiedad horizontal: Adquisicin de la propiedad horizontal: Adquisicin de la propiedad horizontal: Adquisicin de la propiedad horizontal: antes de que nazcan los derechos
reales de propiedad horizontal a favor de cada uno de los dueos de las unidades
funcionales que integran un edificio sometido al rgimen de la propiedad horizontal, es
imprescindible que , en forma previa, se haya constituido el llamado estado de propiedad
horizontal. Esto requiere una escritura pblica con el Reglamento de Copropiedad,
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble; recin a partir de ese momento, dicho
bien raz se rige por el sistema de marras.
Con respecto a los modos de adquisicin, son los mismos que en el Dominio: la
tradicin, la sucesin y la prescripcin. Remitmosnos, en consecuencia, a lo desarrollado
en aquella oportunidad.
Teora del ttulo y el modo: Teora del ttulo y el modo: Teora del ttulo y el modo: Teora del ttulo y el modo: Teora del ttulo y el modo: para que la tradicin quede perfeccionada, se
necesitan el ttulo suficiente (compraventa, donacin, permuta) realizado ante depositario
de la fe pblica, el modo suficiente, es decir la tradicin, esto con arreglo a los arts. 1184
y 2601 a 2603 del C. Civil.
Con relacin a la prescripcin, en la propiedad horizontal tenemos la usucapin
larga o la breve, aunque, de conformidad al contenido del art. 2617 debe cristalizarse,
con anterioridad, el llamado Estado de Propiedad Horizontal, como ya se dijo.
Se puede llegar a la Propiedad Horizontal a partir de la particin del
condominio? Si, siendo la particin fsicamente posible, reuniendo los requisitos del art.
1, respecto a la independencia y la salida a la va pblica mediante un pasaje comn o di-
343
)
rectamente. En el caso de que lo que se adjudique a cada condmino no equivalga
exactamente a la participacin que le corresponda en el condominio, se puede hacer
una particin mixta o con saldo mediante acuerdo de todas las partes. Si no existiera
acuerdo, se discute si la particin puede ser impuesta por algunos de los condminos, en
cuyo caso la jurisprudencia establece los siguientes requisitos:
El inmueble debe ser divisible de forma que las partes resultantes cumplan con
las exigencias del Art. 1.
La particin debe ser fcil de llevar a cabo, sin necesidad de nuevas
construcciones, y siempre que las fracciones no pierdan funcionalidad, o el edificio no
estuviera en condiciones.
Debe respetar el principio de la igualdad, mediando equivalencia entre las partes
ideales y las partes materiales.
Es el ente que regula los derechos y obligaciones de los propietarios.
El Art. 9de la ley dice: al constituirse el consorcio de propietarios deber
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura
pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad... del que se interpreta que es el
consorcio el que debe redactar el Reglamento, y el Art. 1del decreto 18734/49 refuerza
diciendo: sin perjuicio de la obligacin de redactar e inscribir un reglamento de
copropiedad y administracin impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9de la
ley 13.512, no obstante, la existencia del consorcio comienza a partir de la inscripcin
del reglamento, por lo tanto no es a dicho ente a quien le corresponde la redaccin sino
a los condminos, o al propietario vendedor, pero dada la naturaleza contractual del
reglamento, es necesario reunir las voluntades de todos los condminos y, a partir de
entonces, nacer el consorcio.
El Art. 9 de la ley mencionada contina disponiendo: El reglamento debe
proveer obligatoriamente, por lo menos, a los siguientes puntos: a) designacin de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr
Reglamento de copropiedad y administracin
Clusulas obligatorias y facultativas
344
(
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn, y proveer a la
recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr
elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su
remocin, debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura
pblica.
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y
expensas comunes.
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la
persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento
y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una
mayora especial.
El Art. 3del decreto reglamentario amplia:
1) especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2) determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o
departamento con relacin al valor del conjunto.
3) enumeracin de las cosas comunes.
4) uso de las cosas y servicios comunes.
5) destino de las diferentes partes del inmueble.
6) cargas comunes y contribucin a las mismas.
7) designacin de representante o administrador, retribucin y forma de
remocin, facultades y obligaciones .
8) forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias
de propietarios, persona que las preside, reglas para deliberar, qurum,
mayoras necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras re-
345
)
soluciones, cmputo de los votos, representacin.
9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los artculos 5
y 6del presente Decreto.
10) Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el
inmueble.
11) Autorizacin que prescribe el artculo 27.
Habitualmente se incorporan otras clusulas, por ejemplo:
Creacin de un consejo de administracin.
Establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos
extraordinarios.
Enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
Facultar a la asamblea para redactar un reglamento interno del edificio.
Actualizacin monetaria de las deudas en caso de mora.
Aplicacin de intereses punitorios.
Inversin de las sumas recaudadas mientras no sean utilizadas.
Eximicin total o parcial de contribucin de gastos por parte de las unidades
-como locales- que no utilizan determinados servicios.
Disposiciones jurdicas y uso de cocheras. Etc.
Modificacin - mayoras: Modificacin - mayoras: Modificacin - mayoras: Modificacin - mayoras: Modificacin - mayoras: el reglamento slo puede modificarse por resolucin
de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin
deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Esto surge de la letra del art. 9 de la ley que estamos estudiando. Empero, la
doctrina y la jurisprudencia diferencian segn la naturaleza de las clusulas que deben
346
(
reformarse, a saber: clusulas estatutarias (requieren unanimidad, porque son las que se
vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la propiedad horizontal,
por ejemplo, las que determinan la naturaleza privativa o comn de las diferentes partes
del edificio, las que establecen el porcentaje que le corresponde a cada uno en el pago de
las expensas), clusulas reglamentarias (tienen que ver con la administracin, el
funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atencin de los asuntos de inters
comn).
Con respecto a la reforma del reglamento, el mismo prev que ella debe
realizarse por una mayora superior, por ejemplo, los tres cuartos o los cuatro quintos:
no se permite una mayora inferior a los dos tercios.
347
)
Propiedad Horizontal: se llama as a la divisin entre distintos propietarios de
los varios pisos o departamentos de un edificio o de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica, directamente o por pasaje comn.
Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario del
terreno y de todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su
seguridad.
La divisin horizontal de la propiedad ha sido un tema muy debatido, hasta el
punto de que algunas legislaciones, como el Cdigo Civil nuestro, la prohiban. No
obstante, la realidad y las necesidades sociales se han impuesto y pases que la rechazaban
han terminado por admitirla entre ellos, Argentina pudiendo decirse que actualmente
la mayor parte de las viviendas se construyen y se adquieren en propiedad horizontal en
las grandes ciudades.
sp
sntesis parcial
348
(
349
)
Lea, analice y medite acerca del art. 3 de la ley 13.512, y los arts. 2519 y
2710 y sigs. del Cdigo Civil.
ap
actividad de proceso
350
(
351
)
Conteste Verdadero (V) o Falso (F) a las siguientes afirmaciones:
1) Con la propiedad horizontal se cierra la nmina de derechos reales sobre
cosa propia.
2) Tradicionalmente se habla de propiedad horizontal para marcar una
diferencia con la propiedad vertical del art. 2518.
3) El nacimiento del estado de propiedad horizontal es independiente a la
inscripcin del Reglamento pertinente en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4) Los balcones y los patios de los departamentos son partes privadas.
5) El departamento del portero del edificio es parte comn.
actividad de autoevaluacin
aa
352
(
353
)
( DESARROLLO )
Son las que le corresponden a todo propietario. Pueden clasificarse en materiales
y jurdicas. Entre las primeras, tenemos el derecho de poseer, el de usar, el de gozar, el de
disponer de la cosa; entre las segundas, tenemos el derecho de enajenar, el de gravar, el de
constituir derechos personales, el derecho de abandonar (art. 4 de la ley que nos concentra).
Sobre las cosas y partes comunes: Sobre las cosas y partes comunes: Sobre las cosas y partes comunes: Sobre las cosas y partes comunes: Sobre las cosas y partes comunes: tambin este tem lo podemos subdividir
en facultades materiales y jurdicas; sobre las primeras, el art. 3 de la ley 13.512 dice:
cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjuidicar
o restringir el legtimo derecho de los dems; son amplias, aunque tienen dos
restricciones: respetar el destino y no perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los
dems. Sobre las segundas, no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o
departamento independientemente de las partes comunes, el ejercicio de tales facultades
tampoco podr circunscribirse a stas ltimas, conforme art. 3tercer prrafo.
Prohibiciones: Prohibiciones: Prohibiciones: Prohibiciones: Prohibiciones: estn contenidas en los arts. 5, 6, y 7. Son las siguientes:
destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; variar el destino previsto
en el reglamento; perturbar con ruido o de otra manera la tranquilidad de los vecinos;
realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio, por ejemplo, dejar en
los espacios comunes materiales inflamables o explosivos; ejecutar actos que afecten la
esttica, es decir, modificar la fachada externa del edificio,el frente, por lo que las puertas,
ventanas y balcones deben revestir uniformidad, no se pueden hacer cerramientos, colocar
toldos ni realizar innovaciones de ningn tipo que afecten la vista del mismo desde
enfrente; tampoco realizar obras nuevas en partes comunes.
Violacin de las prohibiciones: Violacin de las prohibiciones: Violacin de las prohibiciones: Violacin de las prohibiciones: Violacin de las prohibiciones: cualquiera de los propietarios puede
denunciarlas, es lo que dispone el art. 15 en su primera parte, ante el juez competente.
Quin es el magistrado en cuestin? Se trata de la Justicia Civil; el art. 15 dispone que
que se tratar de un juicio sumarsimo, rigindose por las reglas establecidas en los
arts. 498 y subsiguientes del CPCC. Desde la sancin de la ley 24.573 en 1995, rige la
Mediacin Obligatoria como instancia de conciliacin prejudicial para estas cuestiones,
en el mbito de la Capital Federal.
Facultades que derivan de la P.H.
354
(
Obligaciones de los titulares: Obligaciones de los titulares: Obligaciones de los titulares: Obligaciones de los titulares: Obligaciones de los titulares: cada propietario debe atender los gastos de
conservacin de su unidad funcional; en la prctica, todos sabemos que hay problemas
entre los vecinos como consecuencia de esto: sobre todo cuando alguien sufri un
dao en su propiedad, y resulta difcil establecer el origen del mismo. Por el art. 13, los
impuestos, tasas y contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario en forma
independiente.
Expensas comunes: Expensas comunes: Expensas comunes: Expensas comunes: Expensas comunes: constituyen el resultado de todos los gastos que proceden
del mantenimiento de las cosas comunes, sueldos y honorarios del personal necesario y
toda erogacin que correspondiera, los cuales deben estar a cargo de todos los
propietarios. Cada uno responde en forma proporcional al valor de su unidad funcional.
Las expensas estn enumeradas en el art. 8 de la ley 13.512.
En caso de falta de pago en las expensas comunes, el deudor ser el propietario
de la unidad y el acreedor ciertamente es el consorcio, y no los propietarios considerados
individualmente. Su representante legal es el administrador, quien est facultado para
cobrarlas y eventualmente para ejecutarlas judicialmente. El sujeto pasivo est
conformado por cada uno de los dueos de las unidades funcionales del bien inmueble
sometido al rgimen de la propiedad horizontal, ello, independientemente de los
contratos que se pudieran haber celebrado con terceros; por ejemplo: si un propietario
alquil su departamento mediante un convenio clsico, las expensas ordinarias le
corresponden a l y las extraordinarias al locatario: empero, en caso de mora o
incumplimiento el responsable es el propietario razon por la cual el ser el demandado
en un juicio sin perjuicio de tener derecho a la accin de reintegro contra su inquilino.
Con respecto a su naturaleza jurdica, se piensa que se trata de una obligacin propter
rem. El art. 17 dice: la obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de
las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre el dominio de sus
respectivos pisos o departamentos en la extensin del art. 3266 del C.Civ; aun con
resepcto a las devengadas antes de su adquisicin; y el crdito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artculos 3901 y 2686 del C.Civ.
En resumen, debemos saber que: el titular de la propiedad horizontal
responde por las expensas devengadas durante su titularidad con la cosa y con el
patrimonio; la venta del inmueble no lo libera de responsabilidad por las expensas
El crdito por expensas
El crdito por expensas
355
)
anteriores a tal acto; con relacin a dichas expensas contina obligado con todo su
patrimonio, pero al consorcio se le aade otro deudor: el que compr el
departamento, que responde tambin por las expensas devengadas antes de su
adquisicin, pero slo hasta el valor del piso o departamento; el mismo, obviamente,
es responsable con todo su patrimonio por las expensas ulteriores a la operacin
inmobiliaria; si despus se vende, contina obligado por las expensas devengadas
durante su titularidad, pero ya no responde por las anteriores a su adquisicin, debido
a que ya no es el dueo de la cosa.
Garantas para el cobro: Garantas para el cobro: Garantas para el cobro: Garantas para el cobro: Garantas para el cobro: como consecuencia de la trascendencia que
adquiri el tema de las expensas dentro de la propiedad horizontal en nuestro tiempo,
que es el sistema legal que rige la vivienda de la mayora de las personas, el
ordenamiento normativo tuvo que proteger su cobro con garantas; mencionaremos
las siguientes: el privilegio del art. 17 que dispone que el crdito goza del privilegio
previsto por el art. 3901 del C.Civ; razn por la cual estamos frente a un crdito
privilegiado y no quirografario; es un privilegio creado por una ley especial, y esto
est reconocido por la ley de Concursos y Quiebras, que en su art. 240 dispone que:
los crditos causados en la conservacin, administracin y liquidacin de los bienes
del concursado, son pagados con preferencia a los crditos contra el deudor, salvo
que stos tengan privilegio especial..., el derecho de retencin consagrado en el
artculo ut supra mencionado, que concede al consorcio un derecho de retencin,
aunque no resulta muy probable, en la realidad, que el deudor se haya visto
constreido a entregar su piso o departamento para efectuar una reparacin hasta
cuyo pago el consorcio tenga la facultad de retenerlo. El procedimiento ejecutivo,
establecido en el Cdigo Procesal, torna ms prctico y ms rpido el cobro judicial,
reconociendo la va ejecutiva constituida en este caso por el certificado de deuda
extendido por la administracin, con arreglo al Reglamento de Copropiedad. Respecto
de los intereses punitorios: se ha aceptado su aplicacin por los tribunales, porque se
considera que son un estmulo para el pago en trmino.
Hay una referencia a esta figura en el art. 9 de la ley 13.512, que dice que el
consorcio deber acordar y redactar el reglamento de copropiedad y administracin.
De esto se desprende, aparentemente, que el consorcio existe con anterioridad al
Reglamento, cuando en realidad, el mismo, como tal, nace despus de la inscripcin del
mismo.
Consorcio de propietarios
356
(
Ahora bien: el consorcio tiene personera jurdica? Hay dos teoras, opuestas.
A favor de los que afirman la personalidad del consorcio, podemos decir que: tiene
capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, no necesita
autorizacin previa del Estado, y, fundamentalmente, puede litigar judicialmente como
actor o demandado contra algunos de los propietarios. Los que opinan lo contrario, se
basan en que la misma ley dice que nombran al administrador y lo designan
representante, no existiendo delegacin alguna; la ley no le ha reconocido personalidad,
no surgiendo ello del art. 33 del C.Civ. y por carecer el consorcio de patrimonio propio.
Personalmente, adherimos a la primera postura, dejando a salvo que tiene personalidad
con las limitaciones que surgen de su naturaleza y de su fin: no puede ser titular de
derechos reales pero s de personales, tiene legitimacin procesal, puede contraer
obligaciones. La jurisprudencia se ha pronunciado sin dudar en este sentido, en reiteradas
oportunidades. Adherimos a lo que sostiene, en este contexto, Beatriz Arean.
El administrador: El administrador: El administrador: El administrador: El administrador: el art. 9 de la ley que estamos viendo dice que, una de las
clusulas que debe contener el reglamento es la referente a la designacin de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr
facultadas para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recauda-
cin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.... As, el consorcio es el representante
legal de todos los propietarios del edificio, para la defensa de los intereses comunes. Hay
que tener cuidado con saber diferenciar el administrador o la administracin del
consejo de administracin que es, justamente, un rgano de contralor del anterior,
ideado expresamente para esa funcin, pero cuya existencia y organizacin no es
obligatoria, ya que no todos los reglamentos lo contemplan. Est integrado por
consorcistas, nombrados por la asamblea por un ao, generalmente de a tres miembros.
Asambles: Asambles: Asambles: Asambles: Asambles: es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comuni-
dad, Borda dice que es la autoridad suprema y el rgano deliberativo. Resuelve todos los
temas comunes a los vecinos. Las decisiones que toma afectan a todos, an a la minora
disidente y a los ausentes. Sus poderes son soberanos. Si bien la ley no lo dice expresamen-
te, hay asambleas ordinarias y extraordinarias, siendo las primeras las que se renen
peridicamente, para tratar los temas de rutina del edificio; las segundas, en cambio, se
convocan a pedido de un grupo de vecinos, para tratar un tema en especial, por ejemplo,
la remocin del administrador, un trabajo de reciclaje no previsto, el juicio que inici el
personal de limpieza por despido arbitrario, etc. El art. 8 del decreto reglamentario de la
ley que nos ocupa, determina cmo debe funcionar una asamblea. Aprueba, la Asamble,
el reglamento y sus modificaciones. Designa el administrador y lo destituye.
357
)
Convocatoria, qurum, mayoras: Convocatoria, qurum, mayoras: Convocatoria, qurum, mayoras: Convocatoria, qurum, mayoras: Convocatoria, qurum, mayoras: una vez que se decidi realizar una
asamblea hay que proceder a convocarla, para lo cual se debe citar a los propietarios con
fecha, hora y lugar de la reunin. Los detalles estn fijados en los reglamentos. Un
elemento que es condicin sine qua non, para que la audiencia se lleve a cabo es la
existencia de qurum; la ley 13.512 nada dice al respecto, mencionando el qurum slo
en el art. 3, inciso 8 del decreto reglamentario, cuando enumera las clusulas obligatorias
que debe contener el reglamento, verbigracia, es este ltimo el que debe establecer,
puntualmente, el nmero de personas que asistirn. Por lo tanto, qurum y mayora no
son sinnimos, porque el primero se refiere a la cantidad de presentes para empezar a
deliberar, y el segundo concepto alude al nmero de votos necesarios para aprobar una
mocin. En general los votos no se relacionan con el nmero de propietarios sino con los
porcentuales que posean. Los titulares de unidsades ms grandes pueden ganar una
votacin aunque sean un nmero menor. Si hay qurum, la asamblea queda vlidamente
constituida; se designa un presidente, eventualmente un secretario de actas y se inicia la
deliberacin. Solamente los titulares de la propiedad horizontal o sus representantes
pueden asistir, con voz y con voto. Con relacin a las mayoras, para que pueda reputarse
como vlida una decisin, es menester que contenga el voto afirmativo de los titulares
de mayores porcentuales como excepcin, la cantidad de personas que corresponda segn
el tema de que se trate.
Cmo se computan los votos? Cmo se computan los votos? Cmo se computan los votos? Cmo se computan los votos? Cmo se computan los votos? por unidad, por valor, o por combinacin
de ambas pautas. Se presume que cada propietario tiene un voto, por el art. 10 de la ley
13.512: si una unidad funcional o un piso pertenece a dos o ms personas, se unifica la
representacin. As, tenemos que es el reglamento el que debe establecer la manera de
computar los votos: en caso de silencio, la ley dice que a cada unidad corresponde un
voto. La ley de marras distingue las siguientes clases de mayoras: unanimidad, dos tercios,
y mayora absoluta. La unanimidad se requiere para los supuestos de: hipoteca del edificio,
y ejecucin de una obra nueva en partes comunes o en beneficio de alguno de los
propietarios: el art. 7 menciona los casos extremos de sobreelevacin por parte del titular
del ltimo piso, o el de excavacin o construccin de un stano por el de la planta baja.
La de dos tercios se exige para la reforma de las clusulas reglamentarias del reglamento.
La absoluta, para resolver cuestiones de inters comn que no necesiten de una mayora
superior, por ejemplo, innovaciones en partes comunes que benefician a todos los
propietarios, designacin y remocin del administrador, la venta del terreno y los
materiales en caso de destruccin total o de ms de las dos terceras partes del edificio, y
la reconstruccin en el supuesto de destruccin parcial de menos de esa cantidad. Es
importante destacar que a estas mayoras, los reglamentos pueden aumentarlas, pero
358
(
no bajarlas. Por ltimo, el art. 16 se refiere al caso de vetustez del edificio, para el que
se requiere mayora absoluta, ms la misma, aclarmoslo, se computa por unidad y por
valor.
Nulidad: Nulidad: Nulidad: Nulidad: Nulidad: puede solicitarse judicialmente la nulidad de una asamblea? Si. En
qu supuestos? En todos aquellos en los que la misma est maculada con faltas del
siguiente tenor: falta de qurum, resolucin aprobada sin la mayora que marca la ley,
etc. La accin de nulidad la puede presentar cualquiera de los propietarios, pero debe
demostrar que sufri un perjuicio, o sea que la nulidad porque s no procede, hay que
justificar la existencia de un inters legtimo y serio. La parte demandada siempre es el
consorcio y nunca uno de los vecinos, aunque haya sido notoriamente favorecido por el
resultado de la asamblea (por la decisin recurrida).
Qu sucede si no se logran reunir las mayoras necesarias? Esta pregunta tan
interesante la responde claramente el art. 10: cuando no fuere posible reunir la mayora
necesaria de propietarios, se solicitar al Juez que convoque a la reunin, que se llevar
a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber
resolver en forma sumarsima, sin ms procedimientos en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.
Extincin del sistema: Extincin del sistema: Extincin del sistema: Extincin del sistema: Extincin del sistema: a la propiedad horizontal le caben los siguientes modos
de extincin del dominio: la prescripcin; el abandono; la enajenacin; y la puesta del
inmueble fuera del comercio. Menos el ltimo, en los restantes supuestos no se extingue
el sistema, sino algunos derechos de propiedad horizontal, que cambian de titular. Es
ms, puede ocurrir que una sola unidad sea colocada fuera del comercio, por ejemplo, si
el inmueble est sujeto a un proceso de expropiacin por causa de utilidad pblica y el
Estado no la efectiviza, entonces, el titular de una de las unidades inicia una demanda de
expropiacin irregular o inversa. Pero adems de stos, estn los modos de extincin del
sistema propios de la propiedad horizontal, que son: destruccin destruccin destruccin destruccin destruccin (la contempla el art.
12: en caso de destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes del valor,
cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora
no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere menor,
la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de sta, segn
valuacin judicial). O sea que para la ley hay dos tipos de destruccin: la total y la parcial,
en el primer caso si el edificio se destruye, ya no existe la propiedad horizontal, sino un
condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales, pudiendo cualquiera
359
)
de los condminos pedir la venta, que puede ser privada o en subasta judicial. El producido
que se obtuviera se distribuir entre todos en proporcin a los porcentuales que les
correspondan.
En el caso de que se optare por la reconstruccin del edificio, dar otro destino
al terreno, o la demolicin, la decisin deber ser tomada por unanimidad.
Si la destruccin fuera menor a las dos terceras partes del valor y la mayora
decidiera la reconstruccin, esta facultada para obligar a la minora a contribuir a los
gastos, y si esta se negara, deber vender su parte a la mayora segn valuacin judicial.
Vetustez: Vetustez: Vetustez: Vetustez: Vetustez: se encuentra reglamentada en el art. 16: en caso de vetustez del
edificio, la mayora que requiere ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin
y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes,
segn valuacin judicial. Como se podr apreciar, el texto legal se refiere a la mayora
que represente ms de la mitad del valor, o sea, hay que obtener una cantidad de votos
que supere la mitad del nmero de las unidades y al mismo tiempo la mitad del valor con
respecto al conjunto.
Confusin: Confusin: Confusin: Confusin: Confusin: si bien no fue contemplada por la ley 13.512, puede darse cuando
se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades.
Prehorizontalidad: Prehorizontalidad: Prehorizontalidad: Prehorizontalidad: Prehorizontalidad: este vocablo tiene su origen en el de prehorizontal,
que quiere decir pre-propiedad horizontal, es decir, se refiere a la situacin jurdica
anterior al nacimiento de la propiedad horizontal, y comprende el lapso de tiempo
existente entre la poca del ofrecimiento de unidades que pueden no estar ni siquiera en
construccin, hasta aquel en que finaliza la edificacin, y con la redaccin e inscripcin
del reglamento de copropiedad y administracin. Nuestra legislacin, como ya vimos,
trata de proteger al adquirente por boleto debido a que, en la prctica, estas personas se
encontraban en una situacin de abandono e indefensin total, hasta la reforma de
1968. As las cosas, en 1972 se sancion la ley 19.724, que consagr el rgimen de la
Prehorizontalidad. Por esta ley, todo propietario de edificio construido o en construccin
o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar
en escritura pblica su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y
transferencia del dominio de unidades por tal rgimen (art.1). Por el art. 4, la escritura
360
(
de afectacin debe hacerse en el Registro de la Propiedad Inmueble, que da fe de ello; en
cuanto a los requisitos, el instrumento pblico de marras tiene que consignar el estado
de ocupacin del inmueble, la existencia o inexistencia de deudas impositivas y el
cumplimiento de lo ordenado por el art. 3: copia ntegra certificada del ttulo de dominio
con constancia del escribano, el plano de mensura aprobado, copia del plano de proyecto
de la obra, proyecto del plano de subdivisin aprobado por quien corresponda; proyecto
del plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante y el proyecto de
reglamento de copropiedad y administracin. El adquirente puede pedir al escribano
una copia simple o certificada de la escritura. La desafectacin puede ser dispuesta por el
dueo a travs de una declaracin hecha en escritura pblica si la venta de las unidades
se hizo con la condicin de que se enajene una cantidad X de ellas en un plazo X (art.2),
y la condicin citada no se ha cumplido (art. 6). Asimismo, el propietario tiene derecho
a pedir la desafectacin en forma judicial, en el supuesto de que, una vez pasados los seis
meses de registrada la afectacin y si no se enajenaron unidades o se hubieren rescindido
o resuelto la totalidad de los contratos; o si transcurrido un ao y la obra no se ha iniciado
o se ha paralizado sin posibilidad de reanudarla, sin que medie justa causa (art.7).
Publicidad: Publicidad: Publicidad: Publicidad: Publicidad: una vez que la escritura de afectacin fue inscripta en el Registro
de la Propiedad, el dueo tiene que hacerlo constar colocando un cartel en el que indique
su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se realiz; asimismo, en las
ofertas que se hagan a terceros para adquirir unidades a sudividir por el rgimen de
propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas,
comunicaciones impresas, etc; y en los contratos que celebre a los fines de la enajenacin
o adjudicacin de las unidades. Por ltimo, el dueo est obligado, por el art. 10, a tener
copias simples de la escritura de afectacin y ofrecerlas a los compradores, y tambin
informacin documentada sobre el desarrollo material de la obra, el pago de servicios e
impuestos, las unidades vendidas, etc.
Respecto de los contratos: Respecto de los contratos: Respecto de los contratos: Respecto de los contratos: Respecto de los contratos: de esto se ocupan los arts 13 y 14, que establecen
los datos que tienen que contener los mismos, aclarando que deben ser redactados en
forma clara y fcilmente legible. Las facultades de rescindir o resolver el contrato sin
previa comunicacin o intimacin, suspender la ejecucin de la obra, caducidades y los
reajustes de precio, deben ser aceptados por ambas partes en clusula especial. A medida
que se van vendiendo las oficinas o departamentos, los contratos deben inscribirse en el
Registro de la Propiedad. La inscripcin constituye un requisito ineludible, tornando
inoponibles a los que no lo hayan hecho, contra el adquirente y contra terceros. Esta
obligacin recae sobre el propietario.
361
)
Respecto de las hipotecas: Respecto de las hipotecas: Respecto de las hipotecas: Respecto de las hipotecas: Respecto de las hipotecas: podemos decir que stas pueden gravar el
inmueble afectado sto surge de la ley 19.724-. Puede ocurrir, existe una probabilidad,
que la hipoteca se haya constituido con anterioridad al otorgamiento de la escritura de
afectacin: lo nico que se exige es que el propietario respalde con la documentacin
pertinente el cumplimiento de las obligaciones que gener la hipoteca, en el acto notarial;
es suficiente con acreditar los pagos correspondientes a intereses. Puede darse el caso,
tambin, que la hipoteca sea posterior a la afectacin: all corresponde incluir en los
textos de los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades el plazo, monto y
condiciones, no slo de las hipotecas ya constituidas, sino de las que se vayan a constituir.
Resta el supuesto de que se haya reservado en los contratos la posibilidad de
constituir hipoteca; empero, el art. 20 autoriza al propietario a hacerlo, en la medida en
que no haya oposicin de los adquirentes con contratos registrados. Es ms, si el dueo
demuestra justa causa, queda habilitado para peticionar judicialmente el gravamen a
favor de determinada persona. Por el art. 22, en caso de falta de pago, los compradores
pueden pagarle directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que
corresponda a su unidad, quedando subrogados de pleno derecho en el lugar, grado y
prelacin de aqul hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrn compensar
con la que debiesen al propietario.
La ley 20.276 La ley 20.276 La ley 20.276 La ley 20.276 La ley 20.276: se pens para proteger los supuestos de captacin de ahorro
para la vivienda propia, quedando excluidos los inmuebles que se enumeran a
continuacin: los construidos por condminos, socios o asociados, que se adjudiquen
unidades por divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociacin; los
de propiedad privada del Estado nacional o provincial; los construidos con crditos de
organismos oficiales, cuando de las condiciones del mutuo hipotecario resulte que la
celebracin de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo del ente financiador
y los propietarios otorguen poder irrevocable a favor de dicho ente, los ya construidos e
incorporados al sistema de la ley 13.512 sin enajenaciones previas. Esta ley fue promulgada
en el ao 1976.
362
(
363
)
La Propiedad Horizontal es un derecho real. Ossorio la define como la divisin
entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la va pblica, directamente o por pasaje comn. Cada condomino es dueo
exclusivo de su y puede disponer libremente de ella y copropietario del terreno y de
todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad.
La divisin horizontal de la propiedad fue un tema muy controvertido, llegando al punto
de que algunas legislaciones, como el Cdigo Civil Argentino, la prohiban. A pesar de
ello, la realidad y las necesidades se han impuesto y pases que la rechazaban han
terminado por admitirla, incluida la Argentina, como ya sabemos. En consecuencia, puede
decirse que, actualmente, la mayor parte de las personas habita en viviendas que se
construyen y se adquieren en propiedad horizontal en las grandes ciudades. Todo lo
relativo al funcionamiento de un inmueble sometido a este rgimen, y lar relaciones
entre los vecinos, as como sus derechos y obligaciones, estn reguladas por el Reglamento
de Copropiedad y Administracin, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
sf
sntesis final
364
(
365
)
1) Lea atentamente los arts. 7 y 8 de la Ley N13.512 y explique, concretamente,
cules son los gastos emergentes de las expensas comunes, sobre quines recaen las
primas del seguro del edificio, cual es la mayora que se requiere para decidir innovaciones
que benefician a la totalidad de los requeridos, la posibilidad de un reclamo judicial y la
renuncia o abandono en la propiedad horizontal.
2) Busque en el repertorio de jurisprudencia que tenga a su alcance algn fallo
a favor de la personalidad jurdica del Consorcio de Propietarios.
ap
366
(
367
)
Consejo de administracin: es un rgano de control del consorcio. Est
compuesto por un mnimo de tres propietarios, habitualmente, y su funcin es supervisar
la labor de la administracin y tiene funciones de mandato. Es el mandante de la
Administracin. Su constitucin debe constar en el Reglamento, asimismo la duracin
del mandato, sus funciones y responsabilidades.
gl
glosario
abogaca a distancia
)
368
(
369
)
a) Explique brevemente el procedimiento para nombrar y remover un
administrador en un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal.
b) Conteste las siguientes preguntas:
1) A qu se llama propiedad horizontal?
2) Qu es un consorcio?
3) Qu es un Consejo de administracin?
af
actividad final
370
(
371
)
Resuelva el siguiente caso:
Un matrimonio compra un inmueble sometido al rgimen de propiedad
horizontal, compuesto slo por tres unidades funcionales, dos de las cuales son planta
baja, y una sola en un primer piso, pero con una escalera que comunica con la puerta de
acceso, que da a la calle. Las tres puertas estn en la vereda. Hay un reglamento de
copropiedad, viejo, que dice que la azotea es inaccesible. No hay administrador, no tiene
aspecto de edificio, ms bien, parece una casa. Este matrimonio decide hacer una
escalera de emergencia, metlica, de tipo industrial, es su patio para subir a la azotea,
por razones de seguridad y mantenimiento. En forma previa consultan verbalmente a
sus dos vecinos que dan su conformidad, razn por la cual instalan la escalera, que queda
fija, y ponen una reja en el borde de la azotea, a modo de proteccin (para que no
pueda, alguien que ingres a la azotea proveniente de otros techos, bajar por la misma y
meterse en su vivienda). Una vez concluidos los trabajos, el vecino de la propiedad
contigua les enva una carta documento intimndolos a desarmar la escalera y retirar la
reja volviendo las cosas a su estado inicial, por ser la azotea reglamentariamente
inaccesible, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes.
a) Es lcito el reclamo del vecino?
b) Qu tipo de accin podr iniciar?
c) Qu puede argir en su defensa el matrimonio?
d) Puede el vecino hacerles otra denuncia, ante otra entidad, y cul?
tp
trabajo prctico
372
(
373
)
Responda las siguientes preguntas, luego de leer atentamente el texto y los
fallos:
1) De qu modo se practica la liquidacin de expensas?
2) Qu puede decir acerca de la ejecucin del crdito por expensas?
3) Cmo se actualizan los importes?
4) Cules son los requisitos para designar debidamente a un administrador?
integracin bibliogrfica
ib
374
(
375
)
Curso de administrador de consorcios, del Colegio Profesional Inmobiliario
de Martilleros Pblicos y Corredores Nacionales, pgina 28.
376
(
JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA
Cuando el consorcio demanda a un copropietario y no a un tercero, es
suficiente la designacin del administrador mediante acta de asamblea, no siendo
necesaria la escritura pblica. (CN Civ.; sala C, L.L. 137 - 787; sala B, L.L. 148 - 680;
29.550 - 5)
La nulidad de la designacin de un administrador, por haberse respetado la
mayora exigida por el reglamento de copropiedad, no es absoluta, sino relativa y
susceptible de confirmacin; en el caso, se consider purgado el vicio de la designacin
con el pago al administrador, durante casi un ao, de las expensas comunes. (CN Civ.,
Sala D, E.D., 26 - 93).
377
)
u7
unidad siete
) (
378
(
379
)
( UNIDAD VII )
Concepto de derechos sobre cosas ajenas.
Usufructo, uso y habitacin: normas aplicables.
Servidumbres: definicin legal. Clasificacin y constitucin.
380
(
381
)
Permitir que el alumno distinga sin vacilar los derechos sobre cosas propias
y ajenas.
Proporcionarle los instrumentos apropiados para interpretar la normativa
vigente.
Saber cmo, cundo, porqu y para qu se constituye una servidumbre.
oa
382
(
383
)
( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD VII )
Derechos
reales
sobre
cosa
ajena
Desmembraciones
del dominio
Posibilidades jurdicas
de constiturlas,
mecanismos legales
Usufructo
Uso
Habitacin
Servidumbres
Derechos
reales
de disfrute
Desmembraciones
del derecho de
propiedad
384
(
385
)
Lea atentamente el prrafo que se incluye a continuacin. Consigne los conceptos
principales segn su criterio, suscintamente. Explique en qu se diferencian los derechos
sobre la cosa propia de los derechos sobre cosas ajenas; qu es una servidumbre y qu
elementos se necesitan para su existencia.
Manual de Derecho Romano, de Luis R.Arguello, pginas 251-252.
ai
abogaca a distancia
)
386
(
387
)
( DESARROLLO DE LA UNIDAD VII )
Se los considera como desmembraciones del derecho de propiedad, dado que
estamos frente a derechos que recaen sobre cosas que pertenecen a otra persona, es
decir, coexisten el dominio y otro derecho real, lo cual provoca que el dominio se
torne imperfecto e incluya un dominio desmembrado o gravado.
Como ya vimos, el dominio es una suma de facultades, por ello si en alguna se
sustituye al titular por un tercero, se produce el desmembramiento en cuestin. Esta es
la postura a la que adhiri el codificador de nuestro pas, pudindose comprobar esto en
la nota al art. 2807, que reza ...hay una desmembracin de la propiedad desde que el
usuario puede percibir...; en la nota al art. 2971,cuando dice que ...toda desmembracin
del derecho de propiedad constituye, pues, una servidumbre. Tambin en el texto del
art. 2507 y del 2661.
Existe otro criterio, ms moderno, segn el cual estamos frente a una limitacin,
partiendo de que el dominio es una unidad, y no una suma de facultades. En esta posicin,
en los casos en los que el dominio est gravado no hay desmembracin de las facultades
que otorga sino una limitacin, es decir, se restringe en forma temporaria y, en el mismo
momento en el que finaliza la vigencia del derecho citado, regresa en forma automtica
a su estado anterior, o sea que habra, para esta perspectiva, una elasticidad del dominio,
que se reduce y se ampla. En este sentido, podemos apreciar que ,as visto, incluye todos
los gravmenes sobre cosa ajena, an los que no se nutren de propiedades cercenadas al
dominio, como por ejemplo la hipoteca y las servidumbres negativas. Empero, hay algunos
derechos que se cristalizan sin quitarle al titular potestad alguna, verbigracia las
servidumbres negativas, justamente, por ser los casos en los que al dueo no se le permite
edificar, no transfirindosele dicha restriccin al titular de la servidumbre.
Ms all de estas consideraciones, es bueno tener en claro que una cosa son las
limitaciones y las restricciones y otra los derechos, no deben confundirse los conceptos,
Derechos reales de disfrute o goce sobre la cosa ajena
388
(
y que los derechos sobre cosas ajenas son excepcionales, y producen que el derecho real
de dominio no sea pleno o perfecto, tornndose imperfecto o desmembrado.
Se clasifican de acuerdo a su contenido, en:
Derechos de goce o disfrute y derechos de garanta. En el primer caso, el dueo
alcanza una utilidad determinada de la cosa, aunque sin llegar nunca a la disponibilidad
absoluta, y mucho menos a la probabilidad de modificar su substancia o su destino. En el
segundo, la bonificacin para quin lo ejerce la tenemos en la garanta que recibe el
derecho creditorio del que son accesorios, al interponerse a su incumplimiento.
Cdigo Civil: Cdigo Civil: Cdigo Civil: Cdigo Civil: Cdigo Civil: si nos fijamos en el art. 2503, que es el que enumera los derechos
reales, vamos a ver que el inciso 2 menciona al usufructo, el 3 al uso y a la habitacin y el
4 a las servidumbres.
Objeto y contenido de los derechos: Objeto y contenido de los derechos: Objeto y contenido de los derechos: Objeto y contenido de los derechos: Objeto y contenido de los derechos: tanto el uso como el usufructo pueden
aplicarse, indistintamente, a bienes muebles o inmuebles. Por el contrario, las
servidumbres solo pueden recaer sobre inmuebles. Empero, es fundamental tener en
cuenta, que las servidumbres, para existir requieren que haya dos inmuebles, dos fundos,
el dominante y el sirviente, en cambio, en el usufructo, el uso y la habitacin, tenemos
un solo inmueble.
Con relacin al contenido, en el usufructo es amplio, dado que posibilita el
goce de la cosa con el nico impedimento de no modificar su substancia. El de uso y ha-
bitacin es ms limitado, debido a que est enmarcado en los quehaceres emergentes
de las necesidades de las personas que ejercen esos derechos. Por ltimo, en las servidum-
bres se reduce notablemente, dado que se trata de una accin puntual y especfica sobre
la propiedad contigua, por ejemplo, ingresar al otro fundo para extraer agua.
En lo que hace a la naturaleza, los tres que estamos tratando (el usufructo, el
uso y la habitacin), son derechos reales que se ejercen por la posesin, mientras que las
servidumbres no, independientemente de que sean afirmativas o negativas. Con respecto
a la duracin, hay diferencia tambin: el usufructo, el uso y la habitacin son temporales,
estando limitada su duracin al trmino de la vida del titular del derecho, mientras que
las servidumbres pueden ser perpetuas.
Clasificacin de los derechos reales de goce o disfrute sobre la cosa ajena
389
)
Uso y habitacin: Uso y habitacin: Uso y habitacin: Uso y habitacin: Uso y habitacin: se encuentran consagrados en el art. 2948 del Cdigo Civil,
que nos brinda la siguiente definicin: el derecho de uso es un derecho real que consiste
en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesin de
heredad alguna sobre ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea
preciso para las necesidades del usuario y su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad
de morar en ella, se llama este cdigo, derecho de habitacin.
Si lo comparamos con el usufructo, a simple vista podemos apreciar que lo que
abarca es menos y, sobretodo, no es total, puesto que se enmarca en el mbito de las
necesidades del usuario o habitante. Empero, existen casos en los que se acercan mucho,
casi hasta confundirse; veamos que nos dice el art. 2957: si se reconoce que el fundo
sobre el cual un derecho de uso est establecido, no debe producir en un ao comn
ms que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o
si la casa bastase solo para l y su familia, la posesin entera del fundo o de la casa, debe
entregrsele, como si fuera usufructuario.... Aqu tenemos un ejemplo de derecho real
cuasi, o sea, un derecho de uso o habitacin cuasi usufructo.
Qu se entiende por familia? Esta respuesta nos la brinda el art. 2953: el
cnyuge, los hijos matrimoniales, tambin los extramatrimoniales o adoptivos, nacidos
antes o despus de esa poca, el nmero de sirvientes necesarios, las personas que vivan
con el usuario aunque no sean parientes, las personas a las que les deba alimentos, aunque
no convivan con quien ejerce el derecho.
Cmo deben ser juzgadas las necesidades personales del usuario y habitador a
que la norma legal citada hace referencia? En base a distintos elementos, como el estado
de salud, los hbitos, la condicin social, etc.
En cuanto al procedimiento para su constitucin, est explicado en el art. 2949,
que dice que el uso y la habitacin se constituyen de la misma manera que el usufructo,
pero no existe uso legal ,en consecuencia, pueden originarse en contratos onerosos o
gratuitos, y tambin en un testamento y en la usucapin. Por otro lado, la promulgacin
de la ley 20.798 agreg al articulado de nuestro cdigo el art. 3573 bis, que concede
derecho de habitacin al cnyuge suprstite, si a la muerte del causante ste hubiera
dejado un solo inmueble habitable que haya sido asiento del hogar conyugal, y su
estimacin no supere el tope mximo establecido para que las viviendas puedan ser
constituidas como bien de familia y concurrieren con el cnyuge otros herederos o
legatarios. Este derecho de habitacin es vitalicio y gratuito, y slo finaliza su existencia
390
(
si el cnyuge suprstite contrae matrimonio nuevamente. Con respecto a su objeto, hay
que saber que puede recaer por igual sobre muebles o inmuebles, aunque en el caso de
los primeros, no tienen que ser fungibles, de conformidad a lo ordenado por el art.2951.
Entonces, no existe el cuasi-uso, porque, si lo hubiera y su objeto fuesen cosas fungibles
o consumibles, se transformara en un cuasi-usufructo. El derecho de habitacin? Se
puede disponer, solamente, para un edificio ya construido.
Derechos y obligaciones del usuario y habitante: Derechos y obligaciones del usuario y habitante: Derechos y obligaciones del usuario y habitante: Derechos y obligaciones del usuario y habitante: Derechos y obligaciones del usuario y habitante: las facultades de ambos
pueden ser jurdicas o materiales; con relacin a las primeras, con arreglo a los arts. 2959
y 2964, el usuario puede ceder el ejercicio de su derecho si se trata de inmuebles y fue
constituido a ttulo oneroso; si se trata de muebles, no puede hacerlo ni tampoco realizar
una locacin, excepto que sta hubiese sido la costumbre del propietario, conforme al
art. 2964. El 2963, nos dice que en ningn supuesto, el morador puede ceder el uso de la
casa ni an para alquilarla.
Con respecto a las segundas, si el uso recae sobre un fundo, el usuario podr
utilizar ya lo que es inmueble por naturaleza, como por ejemplo pozos, aljibes, etc; rigiendo
tambin esto para la habitacin, que no implica solamente un hospedaje personal, sino
un derecho de uso sobre el inmueble que afecta al habitador para utilizar todos los
accesorios del fundo, segn la clara redaccin del art. 2956.
En cuanto a los frutos, hay que distinguir cada clase de ellos para satisfacer las
necesidades de cada uno, o sea las propias y las de la familia, y en lo que atae al derecho
de habitacin, su titular podr, solamente, servirse de la morada para vivir con la familia
o establecer una industria o comercio, en tanto se cumpla con el art. 2963 y no sea
inadecuado su destino.
Las obligaciones del usuario y del habitante son idnticas a las del usufructuario,
o sea que debe practicar inventario y dar fianza, realizar el mantenimiento y conservacin
y oblar lo que corresponda en concepto de cargas y contribuciones, en forma proporcional
a lo que goce o de la parte de la casa que ocupe.
Por ltimo, las causales de extincin son las mismas que veremos, a continuacin,
para el usufructo, aunque en el caso de renuncia, los acreedores no pueden oponerse a
ella solicitando judicialmente su revocacin, porque son derechos exclusivos de la persona
y suelen revestir naturaleza alimentaria.
391
)
Usufructo: Usufructo: Usufructo: Usufructo: Usufructo: su definicin la encontramos en el art. 2807 del C.Civ., segn el
cual es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro con
tal que no se altere su substancia. Qu podemos extraer de esta definicin? En primer
lugar, estamos ante un derecho real que otorga la facultad de usar y gozar libremente
de la cosa pero no de disponer de ella: aqu est la esencia del usufructo; la cosa objeto
del usufructo debe ser ajena (sino, no procede hablar de este instituto), y debe ejercerse
de un modo tal que no se altere su substancia. Recodemos aqul viejo principio del Derecho
Romano, el salva rerum substantia salva rerum substantia salva rerum substantia salva rerum substantia salva rerum substantia, proveniente de las Institutas de Justiniano, por el
cual el usufructario no carece solamente el derecho de disponer, tpico de la propiedad,
sino tambin del de gozar y disponer de la cosa con la amplitud con la que lo puede
hacer el dueo. Concretamente, no puede alterar la substancia de la cosa Qu quiere
decir esto? No queda muy claro que digamos, pero lo precisa el art. 2878 que dice que el
usufructario debe usar la cosa en el destino al cual se hallaba afectada antes del usufructo,
o sea, no puede cambiar su destino econmico, por ejemplo, transformar un campo en
el que siembran hortalizas en un chiquero.
Cuasi usufructo: Cuasi usufructo: Cuasi usufructo: Cuasi usufructo: Cuasi usufructo: tambin se lo llama usufructo imperfecto, es el que recae
sobre cosas cuyo goce consiste en disponer de ellas o asumirla; o, para expresarlo en los
trminos del art. 2808, el de cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese
o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etc. En consecuencia, la diferencia
con el usufructo neto deviene difana: en ste, el usufructario adquiere solamente un
derecho de uso y goce de la cosa, aunque no su propiedad; por el contrario, el cuasi
usufructario adquiere el dominio de la cosa y puede disponer de ella libremente. Es ms,
el cuasi usufructo se constituye para que el usufructario disponga de la cosa. Por lo tanto,
podemos advertir que no existe diferencia alguna entre el cuasi usufructo y el prstamo
de consumo legislado en los arts. 2240 y siguientes. En virtud de ello, justamente, esta
figura fue atacada en doctrina: Puig Brutau opina que no es un derecho real sobre cosa
ajena, sino una obligacin que surge de la transferencia de la propiedad de una cosa. En
otras palabras, Kipp dice que el cuasi usufructo no existe.
Entonces por qu sigue existiendo el cuasi usufructo como figura legal,
codificada? Slo por una cuestin de tradicin jurdica porque, aparentemente, si el cuasi
usufructario adquiere la propiedad de las cosas y puede consumirlas, venderlas o disponer
de ellas a su criterio, libremente, por el art. 2811, pensamos siguiendo a Borda que no
sera un derecho real sobre cosa ajena, sino una deuda de cosas consumibles o su
estimacin en dinero. Asimismo, tambin sera un cuasi usufructo el usufructo de cosas
fungibles, debido a que ellas pueden reemplazarse unas por otras en igual cantidad y ca-
392
(
lidad, posibilitando al titular del derecho que nos ocupa la libre disposicin de las mismas.
Usufructo universal y particular: Usufructo universal y particular: Usufructo universal y particular: Usufructo universal y particular: Usufructo universal y particular: el usufructo particular es el que venimos
tratando: el que se tiene sobre uno o varios objetos determinados. En cambio, el universal
es el que abarca una universalidad de bienes o una parte alcuota de la misma. Por ejemplo,
el de los progenitores sobre los bienes de sus hijos.
Constitucin del usufructo: Constitucin del usufructo: Constitucin del usufructo: Constitucin del usufructo: Constitucin del usufructo: puede hacerse por cuatro vas diferentes.
-Por contrato: sucede cuando el propietario cede el usufructo de un bien que le
pertenece, reservndose la nuda propiedad o bien cuando cede la misma, reservndose
el usufructo(at.2813).Estos acuerdos pueden realizarse a ttulo oneroso o gratuito,
dependiendo de si se hace con o sin contraprestaciones; en caso de duda, el art. 2819 nos
dice que se presume constituido por contrato.
Por actos de ltima voluntad: tambin se puede instituir por testamento; un
supuesto nos lo brinda el art. 2815: el testador lega solamente el goce de la cosa reservando
la nuda propiedad a los herederos o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el
goce de la cosa o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad. Pero
tambin tenemos el art. 2819 que nos explica que el usufructo testamentario puede ser
gratuito: aunque aqu no hay ningn impedimento a que el testador imponga un cargo
al beneficiario del usufructo, como podra ser el pago de una suma de dinero o la
prestacin de un servicio.
Por ley: en el Cdigo hay dos casos solamente de usufructo legal: el que
mencionramos antes, de los padres sobre los bienes de los hijos menores, y el que se
constituye sobre los bienes sujetos a reserva por el cnyuge binubo. Este ltimo fue
derogado por la reforma del 68.
Por prescripcin: lo dice expresamente el art. 2817, el usufructo se adquiere
por prescripcin del goce de la cosa, segn se dispone en el libro IV, para adquirir la
propiedad de los bienes. O sea que para inmuebles se requieren 10 aos con posesin
de buena fe, y 20 aos con posesin de mala fe, con arreglo a los arts. 3999 y 4015,
respectivamente.
Capacidad: Capacidad: Capacidad: Capacidad: Capacidad: para constituir usufructo es menester que la persona sea capaz,
es decir, que est legitimada para vender, comprar y donar, si se tratase de un acto a t-
393
)
tulo gratuito. Al no existir normas especficas sobre este tema, nos debemos remitir al
captulo de capacidad del Cdigo Civil. Ahora bien, sepamos que el cuerpo legal de marras
exige, para constituir usufructo, capacidad del propietario y del usufructuario. En el caso
del usufructo constituido por testamento, es requisito la capacidad para testar, de
conformidad al art. 2833.
Capacidad para adquirir el usufructo: Capacidad para adquirir el usufructo: Capacidad para adquirir el usufructo: Capacidad para adquirir el usufructo: Capacidad para adquirir el usufructo: no tienen capacidad para adquirir el
usufructo de cosas muebles o inmuebles por contrato o disposicin onerosa de ltima
voluntad los que no la tengan para comprar bienes de la misma especie.
Legitimacin: Legitimacin: Legitimacin: Legitimacin: Legitimacin: quines estn legitimados para constituir usufructo? Los
titulares de los derechos que pueden darse en usufructo. Los condminos pueden
constituir usufructo sobre su parte indivisa y podrn gozar de la cosa en comn con los
dems condminos, aunque deben tener un dominio pleno; si su dominio es fiduciario,
no procede, por el art. 2841, el usufructo, a favor de ellos.
Objeto: Objeto: Objeto: Objeto: Objeto: hay algunos bienes a los que la ley excluye de la posibilidad de ser
objeto de usufructo y otros que, por el contrario, estn expresamente contemplados en
nuestro derecho para ese fin. Empecemos por los primeros:
Encuntranse excluidos del usufructo, segn lo que surge del art. 2839 y
siguientes, los bienes que se detallan a continuacin: los del Estado Nacional, Estados
Provinciales y Municipios; el propio usufructo; los derechos de uso y habitacin; las
servidumbres reales activas; la hipoteca, la anticresis y la prenda, separadas de los
prstamos a los que dieron garanta;los crditos intransmisibles, dado que, este derecho
real es una cesin parcial del derecho sobre el que se lo constituye.?
En cambio, tenemos que hay bienes que s pueden constituirse en usufructo
por disposicin legal. Aqu el principio es amplio, ya que el art. 2838 habla de toda
especie de bienes, trtese de cosas o de derechos. Tengamos en cuenta que las cosas
fungibles o consumibles no pueden serlo, accediendo solo a la clasificacin de usufructo
imperfecto. En sntesis, todas las cosas que no producen utilidad, an las de mero placer,
de acuerdo a los arts. 2844 y 2845, pueden constituirse en usufructo. Tambin se acepta
el usufructo de derechos, y aqu nos encontramos con una aparente contradiccin no
nos dice, un principio general, rector en la materia, que los derechos reales solo pueden
tenerse sobre cosas corporales? La solucin nos la da el art. 2338: los bienes que no son
cosas solo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por
394
(
sus respectivos instrumentos; es decir, se puede ceder el usufructo de un crdito
documentado.
Forma de constitucin y modalidades: Forma de constitucin y modalidades: Forma de constitucin y modalidades: Forma de constitucin y modalidades: Forma de constitucin y modalidades: el usufructo puede constituirse
ministerio legis, es decir por imperio de la ley, en los trminos del art. 2830, para lo
cual no hay requisitos; en cambio si se hace por contrato s, es menester la tradicin de la
cosa, lo exige el art. 2820, independientemente de que se trate de cosas muebles o
inmuebles, aadiendo que , para estos ltimos, hace falta la realizacin de una escritura
pblica, y, para que quede perfecto y sea oponible a terceros, el registro. Si se coloc
sobre crditos o rentas deben entregarse los ttulos al usufructuario y notificar a los
deudores.
El art. 2821 nos hace saber que: ... puede ser constituido bajo una condicin
suspensiva o plazo suspensivo, a menos que, siendo hecho por disposicin de ltima
voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del
testador. O sea que si se constituye por contrato estn prohibidos la condicin y el
plazo suspensivo.
Con respecto al plazo mximo de duracin del usufructo, sabemos por el art.
2825 que es el de la vida del usufructario, y si se trata de una persona jurdica de veinte
aos, por el art. 2828. Ningn plazo o condicin puede extender la duracin del usufructo
ms all de esos trminos. En este sentido, es importante tener en cuenta que el 2825,antes
citado, establece que no se puede constituir usufructo a favor de una persona y sus
herederos. S se puede hacer a favor de varias personas, que podrn gozar del ususfructo
por partes indivisas o separadas; cuando hay dos o ms usufructuarios, no habr entre
ellos derecho de acrecer a menos que en el instrumento, constitutivo del usufructo se
estipulare o dispusiere expresamente lo contrario, con arreglo al art. 2823. Entonces, en
este supuesto una comunidad de usufructo o cousufructo anloga, en algn modo, a la
copropiedad. Por ltimo, hay una prohibicin expresa de disponer la sucesin del
usufructo, ya sea por contrato o por testamento, y as lo dice el art. 2824: el propietario
no podr constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo
sucesivamente, las unas despus de las otras, aunque estas personas existan al tiempo de
la constitucin del usufructo; como se advierte, no se trata del traspaso del usufructo
por un sucesorio.
Derechos y obligaciones del usufructuario: Derechos y obligaciones del usufructuario: Derechos y obligaciones del usufructuario: Derechos y obligaciones del usufructuario: Derechos y obligaciones del usufructuario: con respecto a los derechos,
el principio general se encuentra plasmado en el art.2863 que dice que el usufructuario
395
)
puede gozar y disponer de la cosa como el propietario mismo; como ya vimos, esto es
as, siempre y cuando no se altere su substancia. Es decir que mientras no se modifique
su destino, tiene la posesin y el disfrute de la cosa, es decir que puede habitarla, si es un
inmueble, o servirse de ella con fines de descanso o placer, y, fundamentalmente, disfrutar
econmicamente de la cosa, o sea, hacerla producir frutos. Este tema lo resuelve el art.
2864: los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen
al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al
propietario y, si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. En sntesis,
los derechos del usufructuario son: usar y disponer de la cosa, hacer mejoras (art. 2874),
administrar los bienes recibidos en usufrcuto, conceder derechos de uso y habitacin
(por el tiempo que dure el usufructo), constituir servidumbres con la misma salvedad
(art. 2980), aunque, si luego el usufructuario se convierte en dueo, la servidumbre
consentida por l deviene definitiva (art. 2982), y ejercer todas las acciones reales y
personales necesarias para la realizacin del derecho que corresponden al usufructo (art.
2876).
Con relacin a las obligaciones, hay que distinguir entre las anteriores al
momento de entrar en posesin de la cosa y las posteriores; en cuanto a las primeras son
dos. A hacer el inventario de los muebles y practicar un estado de los inmuebles sujetos
a este derecho real y prestar fianzas de que se cumplirn con las obligaciones que la ley
y el contrato le imponen. Las segundas son: gozar la cosa conforme a su destino, guardarla
y conservarla para devolverla en el mismo estado en que la recibi, hacer reparaciones,
pagar los impuestos pblicos considerados como gravmenes a los frutos o como una
deuda del goce de la cosa y tambin las contribuciones directas impuestas sobre los
bienes del usufructo, contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que durante
el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad, contribuir con el nudo propietario
al pago de los gastos de cerramiento forzado de la propiedad y al deslinde de ella, siempre
que sea ejecutado a solicitud de algn vecino y tambin a la apertura de calles otros
gastos semejantes.
Extincin del usufructo: Extincin del usufructo: Extincin del usufructo: Extincin del usufructo: Extincin del usufructo: de conformidad con el art. 2918, el usufructo se
extingue por la revocacin del acto demandado por los acreedores del dueo del fundo,
por la resolucin de los derechos del constituyente del usufructo y por las causas generales
de extincin de los derechos reales. A nuestro criterio habra que precisar que, tambin
el usufructo se extingue por nulidad (es decir, si resulta que es nulo el acto por el que se
constituy); por no-uso (el usufructo se extingue por el no uso durante 10 aos, por el
art. 2924, es decir por la falta de ejercicio, esto no hay que confundirlo con la prescripcin
396
(
liberatoria que se vincula a acciones o reclamaciones legales que se deben formular y se
omiten, pero la prescripcin extingue la accin, mientras que el no uso, el derecho mismo,
por lo que hay que constituir un usufructo nuevo; es la falta de ejercicio dentro del
trmino legal); por consolidacin y as lo dice el art. 2928, el usufructo se extingue por
la unin, en la misma persona, del propietario y el usufructuario (es decir, es un modo de
confusin); por enajenacin o renuncia (el usufructuario tiene derecho a a enajenar
o ceder su usufructo, y se extingue para l); y por prdida o deterioro de la cosa (surge
del art. 2934).
Efectos de la extincin: Efectos de la extincin: Efectos de la extincin: Efectos de la extincin: Efectos de la extincin: el principal y lgico, es la recuperacin de pleno
derecho por el nudo propietario de sus atribuciones de uso y goce del inmueble. Otra
consecuencia es la obligacin del usufructuario de reintegrar la cosa a su dueo; en el
caso del cuasi usufructo, deber devolver cosas de la misma especie, cantidad y calidad.
Qu sucede si el usufructuario est imposibilitado, por cualquier circunstancia que fuere,
de devolver el objeto que tom? La solucin nos la da el art. 2945: debe abonar el precio
de ellos al da en el que le fueron entregados, excepto que pruebe que no estn en su
poder por causas completamente ajenas a su culpa. Con respecto a terceros, en el supuesto
de que el usufructuario hubiese constituido derechos a favor de terceros, por ejemplo,
hubiera dado el inmueble en arrendamiento, todos ellos se extinguen junto con el
usufructo: esto es de toda lgica y est expresado en el art. 2947; ahora bien qu pasa
con los terceros cuyos derechos se ven afectados por dicha extincin? Lo resuelve el
mismo artculo: no pueden solicitar indemnizacin excepto que el usufructuario haya
procedido de mala fe o se hubiese obligado expresamente a hacerlo; obviamente, en
este caso, los terceros tienen accin de daos y perjuicios solamente contra el
usufructuario.
397
)
Como se sabe, la propiedad comprende todos los derechos que se puedan tener
sobre una cosa propia; pero tambin hay derechos -reales sobre cosas ajenas. Algunos
son gravmenes destinados a garantizar el cumplimiento de una obligacin crediticia
(hipoteca, prenda, anticresis) y otros se orientan al disfrute de una cosa que pertenece a
otra persona.
El usufructo es el derecho real de uso y goce de una cosa cuya propiedad
pertenece a otro, siempre y cuando no se altere su substancia.
El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la
cosa de otro independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de
conservar la substancia de ella o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno lo que sea
preciso para las necesidades del usuario y de su familia.
Si se refiere a un inmueble, es decir, a una casa y a la utilidad de vivir en ella, en
nuestro cdigo se denomina derecho de habitacin.
sp
sntesis parcial
abogaca a distancia
)
398
(
399
)
1) A la luz de lo estudiado hasta aqu explique qu reflexin le merece el art.
4548 del Esboo de Freitas transcripto a continuacin:
Cuando no estuviesen representados por instrumentos, el usufructo no tiene
objeto actual y su objeto futuro sern las cosas que en virtud de los instrumentos vinieran
a poder del usufructuario.
2) Busque en el Cdigo Civil, y explique suscintamente, la normativa referida a
las pensiones alimenticias, rentas, sueldos, rditos, entre las obligaciones del usufructuario,
y los derechos y obligaciones del nudo propietario.
ap
abogaca a distancia
)
400
(
401
)
Responda las siguientes preguntas:
1) Qu derechos tiene el usufructuario respecto de las cosas que se gastan y
deterioran lentamente?
2) Usufructo perfecto y cuasi-usufructo: Son sinnimos o antnimos?
3 ) Qu diferencias hay entre los derechos de usufructo y de uso?
ap
abogaca a distancia
)
402
(
403
)
( DESARROLLO )
SERVIDUMBRES
Es un derecho real que se dispone a favor de un predio, llamado dominante
que grava a otro fundo, llamado sirviente; en consecuencia, el titular del predio
dominante puede realizar en el sirviente actos de posesin o impedir que el
propietario de aqul ejerza actos de esa ndole.
Podemos afirmar que las servidumbres importan una carga colocada sobre el
fundo sirviente en provecho del dominante. Empero, es preciso tener en claro que la
relacin jurdica no es entre los fundos sino sobre los dueos, que son sujetos de derecho.
O sea ,uno de los propietarios tiene derecho a realizar determinados actos sobre un
inmueble ajeno, y el otro- propietario- tiene una carga legal contra la que no puede
oponerse. An as, deviene difano que la servidumbre relaciona econmicamente dos
fundos y, por tanto, su contenido econmico est directamente vinculado al aumento
de valor del lote dominante y a la consecuente merma de cotizacin del sirviente.
En sntesis, las servidumbres reales implican una restriccin al ejercicio del
derecho de propiedad del lote sirviente que beneficia materialmente al dominante.
Son los siguientes: es un derecho real (art. 2979); -se trata de un derecho
constituido sobre un inmueble ajeno( art 2970); -en todos los casos, importa una carga
que debe soportar el propietario del inmueble sirviente; -las servidumbres son inescindibles
de los fundos ( art. 3006); - son ambulatorias (continan, independientemente de las
transmisiones de dominio que se operen, art.3006); - son indivisibles, no pueden adquirirse
ni perderse por cuotas, resulta que son hechos que no pueden dividirse, ya del lado de la
carga, ya del lado del derecho (art. 3007); - son unilaterales (todas las ventajas son para
el dominante y las desventajas, para el sirviente).
Concepto de servidumbre
Caracteres del derecho real y su terminologa
404
(
Pueden clasificarse del modo que exponemos a continuacin:
Continuas o discontinuas: Continuas o discontinuas: Continuas o discontinuas: Continuas o discontinuas: Continuas o discontinuas: son continuas cuando su uso se prolonga sin
un hecho actual del hombre, por el art. 2975, por ejemplo, servidumbre de acueducto;
discontinuas, en cambio, cuando requieren de un acto humano para ser ejercidas, como
la de sacar agua.
Aparentes o no aparentes: Aparentes o no aparentes: Aparentes o no aparentes: Aparentes o no aparentes: Aparentes o no aparentes: las primeras son las que se anuncian por
signos exteriores como una puerta o una ventana; las segundas son las que no tienen
exteriorizacin alguna, por ejemplo, la prohibicin de elevar un edificio a una altura
determinada, esto es lo que surge del art. 2976, y lo interesante reside en que, yendo a
los arts. 2994 y 3017,vemos que solo las aparentes pueden ser adquiridas por destino
del propietario y por usucapin.
Afirmativas o negativas: Afirmativas o negativas: Afirmativas o negativas: Afirmativas o negativas: Afirmativas o negativas: las afirmativas son las que otorgan al propietario
del fundo dominante el derecho de gozar de alguna manera del fundo sirviente, de
hacer en ste algo que su dueo tiene que aceptar; las negativas, en cambio, implican
una prohibicin al titular del fundo sirviente de realizar algn acto, de los que estn
incluidos entre las facultades generales de la propiedad.
Activas y pasivas: Activas y pasivas: Activas y pasivas: Activas y pasivas: Activas y pasivas: siempre, en este tema, hay una faz activa y una pasiva,
dadas las caractersticas prcticas del titular del fundo dominante y las del dueo del lote
sirviente.
Voluntarias y coactivas: Voluntarias y coactivas: Voluntarias y coactivas: Voluntarias y coactivas: Voluntarias y coactivas: las primeras son aquellas en las cuales las partes
pueden convenir libremente; las segundas, las que se originan en la ley y a cuya institucin
y puesta en prctica no puede oponerse el titular del otro predio. Un caso que se cita
inexorablemente para graficar esta cuestin, es el del fundo encerrado, entre otros y el
camino pblico que, obligatoriamente tiene que permitir el paso o acceso.
Constitucin de las servidumbres: Constitucin de las servidumbres: Constitucin de las servidumbres: Constitucin de las servidumbres: Constitucin de las servidumbres: pueden constituirse, las servidumbres
reales, a travs de cinco maneras: por contrato; por disposicin de ltima voluntad; por
destino del padre de familia; por prescripcin; por ley.
La nica que podra ofrecer alguna dificultad es la tercera, por destino del
padre de familia. Bien, este tem est expresamente explicado en el art. 2994: cuando
Clasificacin del derecho real y su terminologa
405
)
el propietario de dos heredades haya l mismo sujetado la una con respecto a la otra
con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas,
sin cambiar el estado de los lugares y sin que el contrato tenga convencin alguna
respecto a la servidumbre, se juzgar a sta como si fuese por ttulo. Esto significa que
las servidumbres se pueden constituir, tambin, por la disposicin que ha hecho el
propietario de dos o ms heredades para su uso. Qu significa esto? Simple, tiene que
haber una persona que es titular de dos heredades, y l mismo haber sujetado a ambas
mediante una servidumbre de hecho; no puede ser de derecho, porque hay un solo
propietario; tiene que operarse la divisin de las heredades, o de una parte de una de
ellas, sin modificar el estado de los lugares; el art. 2996 nos cuenta que dicha particin
puede reconocer como origen contratos, testamentos, ventas forzadas, expropiacin,
usucapin. No tiene que existir ninguna convencin acerca de la servidumbre porque, en
ese supuesto, habra que estar a lo que diga dicho acuerdo y no tendr fuerza la voluntad
del padre de la familia. Por ltimo, digamos que la ley habla de dos heredades, pero
resulta de toda lgica que se resuelve del mismo modo la hiptesis de que un sector del
terreno est sometida a esa situacin de hecho respecto de la otra porcin, que, con
posterioridad, es vendida por su dueo.
Para adquirir servidumbres se requiere: por contrato, capacidad para contratar;
por legado o disposicin del padre de familia no se requiere capacidad de hecho, nos
informa el art. 3012 que los incapaces pueden adquirirla; por usucapin, es menester la
capacidad para adquirir la posesin (ver art. 2392).
Para consentir que un predio quede gravado con una servidumbre se requiere:
por contrato oneroso, capacidad para vender; por contrato gratuito, capacidad para
donar, verbigracia, capacidad para contratar; por testamento, capacidad para testar.
Para establecer servidumbres estn legitimados: el propietario de la heredad
sirviente; los copropietarios; el usufructuario de la heredad.
A este respecto, es importante destacar que las servidumbres establecidas por
un condmino se tornan oponibles cuando por el resultado de la particin o adjudicacin,
la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituy la
servidumbre (art. 2986). Adems, hay que tener en cuenta que, si el copropietario que
constituy la servidumbre vende su porcin indivisa a un tercero, que llega a ser propieta-
Quines pueden establecer o adquirir servidumbres?
406
(
rio de las otras porciones por efecto de la licitacin, este tercero est obligado como su
vendedor a sufrir el ejercicio de la servidumbre. Esto se debe a que, siendo el tercero sucesor
a ttulo singular del condmino que acept establecer la servidumbre, se halla atado por las
obligaciones contradas por ste, con relacin a la cosa, en los trminos del art. 3266.
Para terminar, enumeraremos todos los personajes que pueden adquirir
servidumbres, que son: el propietario; el copropietario; el usufructuario; el usuario; el
acreedor anticresista.
A este respecto, hay que tener presente lo que dispone el art. 2984: el
usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor
de los inmuebles que estn en poder de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos
como para el nudo propietario, si ste aceptase la estipulacin. No habiendo aceptacin
de la estipulacin, por el nudo propietario, la servidumbre ser meramente un derecho
personal de los que la estipularon; y se extinguir con el derecho de ellos sobre la cosa.
Entonces, estas tres son las personas a las que alude el art. 3013, que pueden adquirir
una servidumbre a nombre del propietario, pero si lo hacen personalmente y para s,
sta finaliza su existencia en forma simultnea con el usufructo.
El art. 2970 es muy claro: las servidumbres solo pueden constituirse sobre
bienes inmuebles.
Debe tratarse, adems, de inmuebles que estn en el comercio. Sobre los que
estn fuera del comercio no pueden establecerse servidumbres, en principio, con la
excepcin de la servidumbre a favor del Estado, por ejemplo, cuando un particular, hace
una servidumbre de paso a favor de un inmueble perteneciente al dominio pblico; o de
un particular, encerrado por otro fundo del dominio pblico del Estado: all s, el Estado
debe otorgarle una servidumbre de derecho de paso, si resultara que de no hacerlo se
perjudicara al otro gravemente, porque, caso contrario, debe el Estado proceder a la
expropiacin del bien en cuestin.
Es un tema complicado. Para las que se constituyeron por contrato o testamento
se aplica el art.3019, y a las adquiridas por usucapin, le caben las fronteras de la posesin;
Sobre qu bienes pueden recaer las servidumbres?
Alcance y duracin de las servidumbres
407
)
y a las instituidas por el padre de familia? Como no hay ttulo, se remite al principio de
la usucapin, o sea, su extensin est dada por los lmites en que ha sido ejercida. No
debemos olvidarnos que la extensin puede alterarse por el no uso, que puede reducirla,
y por la prescripcin adquisitiva, que puede incrementarla.
Ahora bien, puede ocurrir que existan dudas sobre la extensin de la
servidumbre? S, por ejemplo cuando ttulo no es claro, en cuyo caso habr que
estar al art. 3011, que dice que las dudas deben ser interpretadas a favor del
propietario del fundo sirviente; esto se basa en el principio general de que la propiedad
es ilimitada y que todas las restricciones a su libre ejercicio se interpretan en forma
restrictiva; empero, si nos fijamos un poquito en el Derecho Comparado, veremos
que el Cdigo Civil Italiano dispone que las servidumbres se interpretan de un modo
tal de satisfacer mejor las necesidades del fundo dominante con el menor agravio
del fundo sirviente (art. 1065).
Son las servidumbres que requieren obligatoriamente de otras, accesorias, como
por ejemplo, para llevar a la prctica una servidumbre de toma de agua de otro predio es
insoslayable pasar por el mismo, es decir importa otra servidumbre, la de paso. Empero,
esto no implica que se la considere implcita a dicha servidumbre, eso sucede solo en
caso de ser indispensable, no para facilitar el ejercicio del derecho del titular del fundo
dominante (art. 3018).
Si ella pasa de un propietario nico a muchos en comn, o separados, cada uno
de estos tiene derecho a ejercer la servidumbre, ya sea la misma divisible o indivisible,
con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. De
este modo, en el caso del derecho de acceso o paso, todos los propietarios estarn
obligados a ejercer sus derechos por el mismo lugar; en forma recproca, la divisin del
fundo sirviente no modificar los derechos y deberes de los dos bienes inmuebles (art.
3028).
Todos los propietarios del fundo dominante tienen el derecho de ejercer la
servidumbre, independientemente de que sta sea divisible o no, de conformidad al
art.3028. Ahora bien: cundo se considera una servidumbre divisible y cuando indivisi-
Servidumbres accesorias
Divisin de la servidumbre dominante
408
(
ble? El Cdigo Civil nos brinda la respuesta: ...se considerar divisible cuando consistiere
en hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar piedras, tierra, etc, y en tal caso,
cada uno de los dueos del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal
que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante (art.
3029); y ...cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la
heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen,
aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la
servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no
tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen (art. 3030).
O sea que el aumento mencionado no da derecho a indemnizacin.
Nos falta solamente el tema de la divisin del inmueble dominante en parcelas
separadas. Veamos qu dice el Cdigo: si el inmueble dominante pasara a ser de dos o
ms dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare a slo una parte del predio,
el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte,
sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningn derecho (art.3032).
Como ya sabemos, la servidumbre tiene un carcter real y est constituida en utilidad del
predio.
Se realiza por todos los medios aplicables a los derechos reales, o sea acciones
reales, posesorias y, tambin, defensas posesorias extrajudiciales, con arreglo al art. 3034.
De las acciones reales, la correspondiente a la de reivindicacin: tiene carcter
perpetuo, es imprescriptible, dado que surge del dominio; por ende, el dominio no se
pierde por prescripcin, pero se adquiere por usucapin. Sobre este tema volveremos,
oportunamente.
De las posesorias, podemos decir que las pueden utilizar todos los titulares
de servidumbres reales, aunque existe jurisprudencia respecto de que slo les competen
a los titulares de servidumbres continuas y aparentes, no as a los de servidumbres
discontinuas o no aparentes; esto se basa en la idea de que solamente hay posesin si se
dan los requisitos de continuidad y apariencia; gran parte de la doctrina discrepa con
este criterio: Allende, Mariani de Vidal, Borda.
Defensa de las servidumbres
409
)
Las soluciones extrajudiciales tambin estn plasmadas en el cuerpo legal
que estudiamos: o sea que los titulares de servidumbres pueden defenderse de hecho,
utilizando la fuerza propia en el supuesto de que la justicia del Estado llegue tarde (art.
3034).
Por los arts. 3036 y 3037, debe abstenerse de realizar cualquier acto que
perturbe el ejercicio de la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante.
Con respecto a los derechos, tiene todos los del dueo, tanto es as que puede hacer lo
mismo que el propietario del fundo dominante, verbigracia, puede pasar por el mismo
camino por donde se ejerce la servidumbre de paso, o sacar agua de la fuente sujeta a
una servidumbre de sacar algo. Tiene derecho de hacer abandono del inmueble si la
servidumbre le resulta onerosa o gravosa, conforme el art. 3025. Con relacin a las
obligaciones, aparte de la mencionada ut supra (de los arts. 3036 y 3037), si realiza
trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, tiene que restaurar las cosas a su estado
original con costas a su cargo, aparte de corresponderle el pago de una indemnizacin
por daos y perjuicios.
Se trata del caso de la persona que desea que su propiedad inmueble est libre
de servidumbres, para ello podr ejercer la accin negatoria contra quien invoque ese
derecho; para resultar victorioso en el pleito consecuente tendr que probar su derecho
de propiedad; el que solicita la servidumbre es el que debe acreditar su derecho,
debidamente. La accin negatoria tambin procede para reducir una servidumbre a su
delimitacin real, sin discutir su existencia.
Opera por las siguientes causales:
Nulidad, resolucin o cumplimiento del derecho del constituyente de la
servidumbre; por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria;
por renuncia del beneficio de la servidumbre; por prdida de la utilidad de la servidumbre;
por imposibilidad de usar la servidumbre; por confusin; por no uso y por expropiacin
del inmueble sirviente.
Derechos y obligaciones del propietario del fundo sirviente
Acciones en defensa del predio sirviente
Extincin de las servidumbres
410
(
La nulidad del ttulo del constituyente de la servidumbre extingue la
servidumbre. La resolucin tiene efectos retroactivos, razn por la cual la resolucin del
derecho del propietario que aprob que su fundo fuera gravado con una servidumbre,
implica la finalizacin de la existencia de la misma; en este punto se debe reparar en el
contenido del art. 1051: la resolucin del derecho del propietario no afecta la servidumbre
si el propietario del fundo dominante la adquiri de buena fe y mediante ttulo oneroso.
La rescisin es el acto por el que dos partes anulan un acuerdo previo, celebrado entre
ellas; no tiene efectos retroactivos. Tambin se extingue la servidumbre, como resulta
fcil comprender, por el vencimiento del plazo acordado para ella o por el cumplimiento
de la condicin resolutoria a la cual ese derecho estuviese subordinado. Obviamente,
tambin se extinguen por renuncia del propietario de la heredad dominante (el que
renuncia tiene que ser el dueo del predio); la renuncia puede ser expresa o tcita (ver
art. 3047). Otro supuesto es el de la prdida de la utilidad de la servidumbre: suponemos
que se entiende de que trata: se produce un cambio, operado por la naturaleza, por el
Estado o por el particular vecino, a raz del cual esa servidumbre ya no hace falta, porque
se solucion el inconveniente que le dio origen, es decir, se cubri la carencia que la hizo
entrar en vigencia: ya hay agua para extraer, ya hay acceso a la ruta, sin tener que
molestar al predio contiguo; eso s, la prdida de utilidad de la servidumbre debe ser
total y absoluta, no basta, segn el art. 3050, que la misma haya disminuido.
El art. 3051 nos informa que las servidumbres se extinguen cuando su uso llega
a ser imposible, esto significa, que no puede ejercerse de ningn modo, siendo totalmente
imposible; adems, dicha imposibilidad tiene que provenir de un acontecimiento de la
naturaleza o de un hecho lcito de un tercero; por otro lado, la servidumbre no cesa
cuando la imposibilidad de ejercerla proviene de cambios realizados por el propietario
de la heredad dominante, o por el dueo del fundo sirviente o por un tercero, conforme
los arts. 3051 y 3052, trasladando los lmites de su derecho.
Este concepto es similar al que se estudi en Obligaciones, es decir, al de
confusin como medio de extincin de las obligaciones. Est consagrado en el art. 3055,
que dice que las servidumbres se extinguen cuando la calidad de propietario del fundo
dominante y del fundo sirviente, se renen en una sola persona. Tiene que ocurrir que
los dos inmuebles pertenezcan a la misma persona; no as si el dueo de uno de los bie-
Imposibilidad de uso
Confusin las servidumbres
411
)
nes fuera copropietario de otro vinculado al primero por una servidumbre, segn el art.
3058, que tambin se refiere al supuesto de que el propietario de un inmueble sea
integrante de una sociedad que compra el inmueble vecino, para lo cual prev idntica
solucin.
Se refiere a este medio de extincin de las servidumbres el art. 3059: las
servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos aunque sea causado por caso
fortuito o fuerza mayor. Del mismo modo que el no uso es causal de extincin del
usufructo, aqu podemos observar a simple vista una analoga con la prescripcin
liberatoria, pero tambin advertimos que son institutos semejantes, pero no iguales. La
prescripcin liberatoria extingue solamente la accin, o sea que la obligacin subsiste
como natural, mientras que el no uso hace desaparecer el derecho mismo del propietario
del fundo dominante; la prescripcin liberatoria implica un incumplimiento por parte
del deudor de sus obligaciones, en tanto el no uso importa inactividad del propio titular
del derecho; la prescripcin liberatoria se cuenta desde la fecha en la cual se contrajo la
obligacin, y en el no uso, desde que la servidumbre dej de usarse o desde el hecho
contrario al ejercicio de la servidumbre continua. Respecto de esto ltimo, ver los arts.
3059 3067 del Cdigo Civil.
No uso las servidumbres
412
(
413
)
Suelen llamarse servidumbres, en sentido amplio, a todos los derechos reales
que se pueden tener sobre una cosa ajena. Servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l o ejercer
ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus
derechos de propiedad.
Como ya vimos, el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya
propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su substancia. Ahora bien: el
usufructo es una servidumbre? Es un tema de antigua data: en Roma no era considerado
as, el trmino servidumbre se reservaba a las prediales y no haba personales, razn por
la cual el usufructo, el uso y la habitacin tenan sus nombres especficos. La divisin se
lleva a cabo con Justiniano, que agrupa por un lado servidumbres personales, entre las
que incluye los tres derechos reales de marras, y por el otro las reales. El Cdigo Civil
Francs, cuando se sancion, no hizo referencia a este tema: habl por separado de
servidumbres reales, como una figura, y en otro sitio de usufructo, uso y habitacin.
Entre nosotros tambin se adopt este criterio: el cdigo civil argentino trata
a las servidumbres en una parte, y en otra a los otros tres mencionados, sin decir que
estn incluidos ellos dentro de las servidumbres, aunque hay un sector de la doctrina que
los considera casos especiales y fundamentales de servidumbres personales.
El derecho de uso consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro
independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la
substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso, para
las necesidades del usuario y de su familia; si se refiere a una casa y a la utilidad de morar
en ella, se llama habitacin.
sf
sntesis final
abogaca a distancia
)
414
(
415
)
Elabore una sntesis, luego de consultar la bibliografa recomendada para la
unidad, del tema de las servidumbres en particular, a saber:
servidumbres de trnsito,
servidumbres de acueducto,
servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos,
servidumbre de sacar agua,
servidumbres administrativas.
ap
416
(
417
)
Realice un cuadro sinptico, aplicando todo lo estudiado en la unidad, de la
clasificacin de las Servidumbres en Personales y Reales, Activas y Pasivas.
af
actividad final
418
(
419
)
Salva Rerum Substantia: Salva Rerum Substantia: Salva Rerum Substantia: Salva Rerum Substantia: Salva Rerum Substantia: aforismo latino que significa que no se puede alterar
la substancia de la cosa.
Binubo: Binubo: Binubo: Binubo: Binubo: persona que ha contrado matrimonio por segunda vez, posibilidad
que se produce para el suprstite por la muerte de uno de los cnyuges o bien el divorcio
vincular de ambos, sin entrar a considerar aquellos regmenes de familia que admiten la
poligamia o la poliandria, ajenas a nuestras costumbres locales y jurdicas.
Etimolgicamente, esta palabra procede de las expresiones latinas bis (dos veces) y
nubere (casarse), por lo cual no sera aplicable a quienes, como es frecuente en estos
tiempos, contraen ilimitadamente sucesivos matrimonios (Manuel Ossorio, Diccionario
de ciencias jurdicas, polticas y sociales).
gl
glosario
420
(
421
)
Elabore un comentario razonado y fundamentado de las siguientes notas de
Vlez Sarsfield a los artculos del Cdigo Civil que se citan a continuacin:
... hablando con exactitud tales servidumbres no son verdaderamente
servidumbres... (nota al art. 2972).
El nombre se servidumbres, a nuestro juicio, deba solo darse a las
servidumbres prediales, a las cargas existentes entre dos inmuebles, a las servidumbres
reales (nota al art. 2971).
tp
trabajo prctico
422
(
423
)
Luego de leer los textos que se exponen a continuacin:
1) Explique como se constituan las servidumbres prediales en el derecho
romano.
2) Qu entiende poe uso indispensable e implcito de una servidumbre?
ib
abogaca a distancia
)
424
(
Manual de Derecho Romano, de Luis R. Argello, pgs. 255 y 256.
425
)
Derechos Reales, de Musto Nstor, tomo 2, pgs. 184 a 187.
426
(
427
)
428
(
429
)
u8
unidad ocho
) (
430
(
431
)
( UNIDAD VIII )
Hipoteca: concepto, caracteres. Objeto. Crditos que garantiza. Modalidades,
procedimiento, extincin. Pagars hipotecarios: consideraciones referidas a
su problemtica.
Prenda: concepto; objeto; caracteres. Prendas sucesivas. Prenda tcita.
Extincin.
Anticresis: concepto, caracteres, objeto. Condiciones de fondo y de forma.
Clusulas prohibidas. Anticresis tcita. Extincin.
432
(
433
)
Tener claro el concepto de hipoteca y su diferencia con el crdito que
garantiza y su eventual ejecucin.
Saber los requisitos del acto constitutivo de una hipoteca.
Conocer su naturaleza jurdica.
Descubrir y evaluar la problemtica que se puede suscitar por la suscripcin
de mutuos hipotecarios en escribanas y el cobro en las mismas de su capital
e intereses.
Saber qu es una prenda, su objeto y caracteres y la prenda tcita.
Conocer el concepto de Anticresis, las condiciones de fondo y forma de su
constitucin, efectos y extincin.
Manejar jurisprudencia relativa a ejecuciones hipotecarias.
oa
abogaca a distancia
)
434
(
435
)
( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD VIII )
Hipoteca
Definicin legal
Caracteres
Objeto
Rango
Relaciones entre las partes
Pagars hipotecarios
Definicin legal
Caracteres generales
Constitucin
Prenda
Definicin legal
Crditos garantizables
Constitucin
Anticresis
436
(
437
)
Lea atentamente el prrafo que se incluye a continuacin. Emita un breve
comentario al respecto. Explique, expresamente, qu opina de la existencia de un mandato
tcito, en este supuesto, a partir de lo que sabe del tema hasta ahora. Al finalizar la
unidad volveremos sobre la cuestin.
...un caso especial de pago a un tercero, en que se ha considerado que existe
mandato, es el del pago de capital e intereses en la escribana donde se otorg la escritura
de constitucin de hipoteca. La jurisprudencia debi reconocer la existencia de un
mandato tcito, pues en la prctica los notarios eran intermediarios del crdito hipotecario
y todos los pagos normalmente se hacan en las escribanas, an a los empleados de ella
y no al propio profesional (Juicio hipotecario, de Elena Highton, tomo 1, pg. 500).
ai
abogaca a distancia
)
438
(
439
)
( DESARROLLO DE LA UNIDAD VIII )
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero
sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor, con arreglo al art. 3108
del C.Civ. Esta definicin ha sido muy elogiada (Segovia ha dicho que es la mejor), pero
tambin criticada: se dijo que es imprecisa, dado que no explicita como se hace efectiva
la seguridad, y que no contempla el supuesto de la hipoteca constituida por un tercero.
Si bien esto es cierto, tambin lo es que el cdigo se refiere al caso ms comn, es decir,
el de la hipoteca constituida por el propio deudor. Adems, el art. 3121 analiza
expresamente el caso de marras.
Es un derecho real sobre cosa ajena, accesorio en funcin de garanta.
Se ha discutido si es un derecho real: tradicionalmente se lo consider como
tal, pero la doctrina moderna le ha negado tal carcter aduciendo que, desde el momento
en que el acreedor hipotecario no adquiere la posesin de la cosa que permanece en
poder del deudor, no se da el elemento caracterstico de los derechos reales, que es la
relacin directa e inmediata entre el titular y la cosa porque, ni an en el supuesto de
incumplimiento de la obligacin, el acreedor tiene derecho a quedarse con la cosa: puede
hacerla vender y cobrarse con el producido de la enajenacin, lo que, como se sabe,
tambin puede hacer con cualquier otro bien del patrimonio del deudor. Entre estas
teoras se destaca la de Carnelutti quien argumenta que la hipoteca es un derecho que
otorga rango preferente en el acto de distribuirse el producido de la subasta, o sea, no
sera un derecho sustantivo, sino un derecho subjetivo procesal, razn por la cul no
habra que hablar de un derecho real de hipoteca sino de una accin hipotecaria, que
sera una accin ejecutiva que permitira ejecutar el inmueble an cuando ste no estuviese
ya en el patrimonio del deudor y, aparte, le da al acreedor un privilegio sobre los dems
acreedores.
Hipoteca. Concepto y definicin legal
Naturaleza jurdica
440
(
Para nosotros, esta teora est bien elaborada pero no es exacta, porque la
relacin entre el titular y la cosa existe, y el acreedor hipotecario tiene derechos que
recaen sobre la cosa misma (el Ius Persequendi y el Ius Preferendi) y, por el art. 3157, el
propietario est obligado a abstenerse de cualquier acto de disposicin material o jurdica
que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado;
igualmente, el art. 2999 establece que no se pueden oponer al acreedor hipotecario las
servidumbres que el dueo del inmueble hubiese constituido sobre ese bien; adems, el
acreedor puede ejecutarla independientemente de quien sea el titular del dominio: as,
la cosa queda bajo la manus del acreedor, al margen de los traspasos que se operen en
el dominio. Entonces, opinamos que la hipoteca es un derecho real, porque est
enumerada en el art. 2503; el Cdigo la legisla como derecho real, dedicndole el captulo
XIV del libro III. Pese a ello, reconocemos que es un derecho de naturaleza especial, dado
que no concede ni la posesin ni el goce de la cosa.
Surgen del art. 3108 y son los siguientes: accesoriedad, recae sobre inmuebles,
solemnidad, indivisibilidad, convencionalidad, especialidad.
Accesoriedad: significa que es accesoria de la obligacin principal contrada
por el deudor, es decir que surge de la obligacin principal.
Recae sobre inmuebles: lo dice el art. 3108, es un derecho real constituido
sobre bienes inmuebles; solo puede hacerse sobre inmuebles, la prenda
mobiliaria se llam prenda con registro (lo veremos luego, en Prenda).
Solemnidad: solo puede ser constituida por escritura pblica o por
documentos que, sirviendo de ttulos de dominio o derecho real estn
expedidos por autoridad competente para darlos y deben hacer fe por si
mismos (art. 3128).
Indivisibilidad: la hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a
una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y
de cada parte de ella, o sea que en la medida en que subsista un saldo deudor,
la hipoteca persiste, completa, sobre todo el inmueble; este carcter es
independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del crdito: de este modo,
en las obligaciones simplemente mancomunadas cuyo objeto es una cosa di-
Caracteres de la hipoteca
441
)
visible, cada deudor est obligado solo a su parte en la deuda, y cada acreedor
solo puede demandar su parte en el crdito (art. 693). La cancelacin parcial
de la deuda no da lugar a la extincin parcial de la hipoteca. La indivisibilidad
est consagrada en el art. 3112.
Especialidad: quiere decir que la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles
determinados y por una suma de dinero tambin cierta y determinada.
Solamente puede recaer sobre bienes inmuebles, extendindose, por el art.
3110, a: todos los accesorios mientras estn unidos al principal (inmuebles por accesin
fsica, los frutos naturales e industriales que, ms que accesorios, configuran una unidad
con el inmueble mientras no se hayan dividido); todas las mejoras sobrevivientes al
inmueble, ya sean naturales, accidentales o artificiales; las construcciones sobre un terreno
vaco; las ventajas emergentes de la extincin de cargas o servidumbres que deba el
inmueble (porque aumenta el valor del inmueble y se beneficia el acreedor hipotecario);
los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios (tienen que ser debidos, porque si
fuesen percibidos por el dueo, le pertenecen a l); el importe de la indemnizacin
concedida o debida por los aseguradores del inmueble (aqu, en realidad, existe una
subrogacin real, porque la cosa es reemplazada por una suma de dinero); el importe de
la indemnizacin por la expropiacin del inmueble (es un supuesto anlogo al anterior).
Son los siguientes: las adquisiciones efectuadas por el dueo de inmuebles
contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado; -los tesoros que se hubieren encontrado
en el inmueble gravado; los derechos reales de usufructo, uso , habitacin y servidumbres
(art. 3120): se trata de derechos, y la hipoteca, que es un derecho real, debe recaer
sobre cosas, no sobre derechos.
Todos los crditos se pueden garantizar con hipoteca, principio ste que surge
del art. 3109 cuando se refiere a que el crdito puede ser condicional o indeterminado
en su valor, o la obligacin puede ser eventual o puede consistir en hacer o no hacer, o
tener por objeto prestaciones en especie. Aparte, el art. 3153 nos informa
Objeto de la hipoteca
Objetos excluidos
Crditos garantizables con hipoteca
442
(
que la hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales o eventuales, de una
manera tan completa como los crditos puros y simples.
La posibilidad de constituir una hipoteca est supeditada al cumplimiento de
las condiciones de fondo y forma.
Condiciones de fondo: son dos, que el constituyente sea propietario del
inmueble, y que tenga capacidad para enajenar inmuebles.
Condiciones de forma: las hipotecas deben ser hechas por contrato (mutuo
hipotecario), aunque se admite la promesa de hipoteca; a este respecto, el art. 3128 nos
dice que: la hipoteca solo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos,
que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad
competente para darlos, y deban hacer fe por si mismos. Podr ser una misma la escritura
pblica de la hipoteca, y la del contrato al que acceda. En consecuencia, el principio
general es que el convenio en cuestin tiene que realizarse por escritura pblica, siendo
ste un requisito ad solemnitatem. ad solemnitatem. ad solemnitatem. ad solemnitatem. ad solemnitatem. En este sentido es importante destacar que, cuando
interviene el Estado, se realizan por ante la Escribana General de Gobierno, y hay casos
en los que es menester la escritura, como la subasta judicial si el bien no se vendi al
contado sino con un saldo de precio garantizado con hipoteca, segn lo que surge del
art. 1184 inc. 1, un acta judicial que cristaliza una transaccin, una cuenta particionaria,
etc. En todos los casos, se inscribirn en el Registro de la Propiedad los testimonios de las
respectivas actuaciones judiciales.
Con respecto a los modos de finalizacin de los contratos, sabemos que puede
ser en un solo acto o bien por actos separados: el primero es asunto comn, en tanto en
el segundo no habr constitucin de hipoteca mientras el acreedor no manifieste su
aceptacin; el Cdigo Civil se refiere a esto en el art. 3130: la constitucin de la hipoteca
debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica
en la que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo
al da mismo de su constitucin. El art. siguiente se refiere a las constancias que debe
poseer el contrato: el acto constitutivo de la hipoteca debe contener: primero, el nombre,
apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor; los de
las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento ; segundo,
la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; terce-
Constitucin de la hipoteca
443
)
ro, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si
fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; cuarto, la cantidad cierta de
la deuda.
Con relacin a la anulacin de la constitucin, el art. 3133 establece: la
constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que
falte. Corresponde a los Tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.
En lo relativo a las modalidades, el Cdigo Civil dispone que la hipoteca puede
constituirse bajo cualquier condicin, y, desde un da cierto, o hasta un da cierto, o por
una obligacin condicional. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no
tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o llegado el da, ser su fecha la
misma en que hubiese tomado razn de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca
fuese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr un efecto
retroactivo al da de la convencin hipotecaria (art. 3116). Aparte de los elementos que
inexorablemente tiene que incluir el mutuo hipotecario, son de estilo clusulas como las
siguientes: constitucin de un domicilio especial por parte del deudor; renuncia al derecho
de recusar sin causa; pacto de intereses; mora de pleno derecho (innecesaria, luego de la
reforma del art. 509); facultad reservada por el acreedor para designar martillero en
caso de subasta; clusula que faculta al acreedor para solicitar que el inmueble se subaste
como desocupado; prohibicin de dar el inmueble en locacin o comodato o gravarlo
con usufructo, uso, habitacin o anticresis; pacto comisorio.
Se pueden constituir hipotecas sobre bienes races de la Repblica, en el exterior.
Ello consta en el art. 3129. Las exigencias son: debe hacerse en instrumento pblico que
se presentar legalizado; tiene que contener una clusula lcita conforme las leyes de la
Repblica; el instrumento pblico legalizado debe ser protocolizado; luego, inscripta la
hipoteca en el Registro de la Propiedad y, si fuera necesario, traducido al idioma nacional.
Significa que la hipoteca puede ser constituida por el que contrajo la obligacin
principal, o puede ser dada por un tercero, sin obligarse personalmente; esto surge del
Hipoteca constituida en el extranjero
Hipoteca constituida por un tercero
444
(
art. 3121, o sea que la hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo, o por un
tercero que no se obliga a ttulo personal.
Respecto de terceros, la hipoteca inscripta dentro del trmino de 45 das contados
desde la fecha de la convencin hipotecaria produce sus efectos con retroactividad a dicha
fecha. Este plazo fue fijado por la ley 20.098, ya que el art. 5de la ley 17.801 contemplaba
solamente el de seis das del art. 3149, aunque ste ya tena efecto retroactivo, y sigue
hacindolo despus de reformado; si la inscripcin es posterior a los 45 das, la hipoteca solo
produce efectos desde la fecha en la que fue registrada. Estando ya inscripta, sus efectos
rigen por veinte aos, pudindose peticionar la reinscripcin por igual plazo.
Con relacin al crdito, la hipoteca garantiza tanto el crdito principal del, como
los intereses que corren desde su constitucin, si estuviesen determinados en la obligacin.
Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si existieren,
tienen que liquidarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende todos
los intereses atrasados sin designacin de su importancia, no produce efectos. Entonces,
la hipoteca asegura el capital y los intereses desde su constitucin, conforme al art. 3152.
El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad... dice el art. 3157, es decir que el constituyente
de la hipoteca puede realizar todos los actos jurdicos o materiales que hacen al contenido
de su derecho de dominio; por lo tanto, puede vender la casa total o parcialmente, gravarla
con otras hipotecas o con otros derechos reales, constituir derechos personalsimos, alquilarlo,
cederlo en comodato, etc. Asimismo, podr usar y gozar del inmueble, percibir sus frutos y
provocar cambios, o sea que tiene amplias facultades , pero no absolutas: sus fronteras
estn sealadas por el art. 3157 ...pero no puede, con detrimento de los derechos del
acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de disposicin material o jurdica, que directamente
tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
El que constituy una hipoteca conserva el ejercicio de todas las facultades in-
Efectos de la hipoteca respecto de terceros y del crdito
Relacin entre el acreedor y el deudor
Relacin entre los acreedores hipotecados y los terceros poseedores propietarios de
los inmuebles hipotecados
445
)
herentes a su derecho de propiedad, incluida la de venderlo. Como se trata de un derecho
real, la existencia de la hipoteca persiste al gravar el inmueble, independientemente de
quien sea su titular dominial; obviamente,la situacin cambia notablemente de acuerdo
a la postura del adquirente. Qu diferencia hay entre tercer poseedor y tercer adquirente?
Los dos son poseedores y adquirentes del inmueble hipotecado; tercer poseedor es el
que adquiere el inmueble pero no asume la deuda, o la toma a su cargo pero el acreedor
no lo acepta como deudor ni expresa ni tcitamente (como no es deudor, hace frente a
las consecuencias del inmueble gravado, responde solo con el mismo y puede liberarse a
travs del abandono).
Tercer adquirente es el que obtiene la propiedad del inmueble y asume la deuda
de la hipoteca, siendo aceptado expresa o tcitamente como nuevo deudor (responde
con el inmueble ms todo su patrimonio, precisamente por revestir la condicin de deudor,
y, por ende, no puede liberarse por medio del abandono).
Por parte del acreedor importa, en primer lugar, la concrecin de un acto de
enajenacin concretado por el constituyente de la hipoteca (puede ser oneroso o gratuito,
y la enajenacin, total o parcial). El art. 3162 es muy claro: si el deudor enajena, sea por
ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella,
que por si sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del
adquirente y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor. Pero, si
la cosa enajenada fuere mueble, que solo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca,
como accesoria del inmueble, el acreedor no podr perseguirla en manos del tercer
poseedor.
Opera por medios directos e indirectos.
Medios directos Medios directos Medios directos Medios directos Medios directos: renuncia (debe ser hecha ante depositario de la fe pblica);
revocacin del dominio del constituyente; destruccin de edificios (en realidad no es tal,
dado que la hipoteca persiste sobre el terreno); remate judicial (cualquier acreedor, en
un juicio puede llegar a la subasta, pero primero hay que citar a los acreedores hipotecarios
para que expongan sus derechos y privilegios, si los tuvieren; solamente despues del
remate se produce la extincin al consignar, el comprador, el precio a la orden del juez;
Ejercicio del ius persequendi
Extincin de la hipoteca
446
(
confusin (la misma persona es dueo y acreedor hipotecario); caducidad de la inscripcin
pasados veinte aos del registro (caducada la inscripcin, no hay hipoteca).
Medios indirectos: Medios indirectos: Medios indirectos: Medios indirectos: Medios indirectos: surgen del art. 3187: la hipoteca se acaba por la
extincin total de la obligacin principal sucedida por algunos de los modos designados
para la extincin de las obligaciones. Esto significa, concretamente, que como la hipoteca
se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin, no puede existir si la
misma se extingue; empero, la extincin debe ser total. Hay excepciones a esta regla?
Si, las siguientes: pago por subrogacin (arts. 767 y 3189); novacin (arts. 803 y 3190);
extincin de la fianza por confusin (art. 3191); pago por consignacin (art. 192).
Es el acto por el que se anula la inscripcin registral. No hay que confundirla
con la extincin de la hipoteca que ya vimos, y opera por cualquiera de los medios antes
enunciados. Cmo se llega a la cancelacin de la hipoteca? Existe una cancelacin
voluntaria(por consentimiento de partes), y una cancelacin judicial (por sentencia
pasada en autoridad de cosa juzgada); con respecto a este supuesto, el Cdigo dice que
los tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas, cuando la toma de razn
no se ha fundado en un instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la
hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el crdito fuere pagado
(art. 3200).
La cancelacin voluntaria tiene que realizarse por escritura pblica, inscripta en el
Registro de la Propiedad (en la cancelacin judicial, se inscribe el testimonio de la sentencia).
Qu sucede si el acreedor est ausente? La respuesta la tenemos en el art. 3203: si el
acreedor estuviere ausente y el deudor hubiere pagado la deuda, podr pedir al juez del
lugar donde el pago deba hacerse, que cite por edictos al acreedor para que haga cancelar la
hipoteca, y no compareciendo le nombrar un defensor con quien se siga el juicio sobre el
pago del crdito y cancelacin de la hipoteca. O sea que el constituyente tendr que presentar
una demanda de cancelacin, que ser caratulada como proceso sumario, de acuerdo a lo
que dispone el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin.
Estn regulados por el art. 3202 del C.Civ. Si la deuda por la cual la hipoteca ha
sido dada, debe pagarse en diferentes plazos y se han dado letras o pagars, estos docu-
Cancelacin de la hipoteca
Pagars hipotecarios
447
)
mentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de hipotecas para ser
tomados en cuenta del crdito hipotecario y con ello, el deudor o un tercero, cuando
estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelacin de la hipoteca. El
anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos
instrumentos. Este es el nico artculo del C.Civ. que habla del tema. Los pagars
hipotecarios aparecen cuando, para garantizar el saldo del precio de una compra-venta,
un mutuo o cualquier acto que haga nacer un crdito, se afecta un inmueble del deudor
o un tercero, a travs de la constitucin de una hipoteca y, adems, el crdito se documenta
en pagars. Cuales son sus ventajas? La ms rpida movilizacin del crdito hipotecario,
la cual se logra a traves de la negociacin de los pagars, y que aparece con mayor evidencia
cuando estas son varias, producindose as el fraccionamiento de la acreencia, lo que
facilita su negociacin y la posibilidad de lograr la cancelacin de la hipoteca sin depender
de la voluntad del acreedor, y sin tener que recurrir a la va judicial, mediante el simple
expediente de la presentacin de todos los pagars, que acrediten el pago de la deuda al
Registro de la Propiedad, donde estuviese inscripto el gravamen.
Es un ttulo de crdito cuya posesin es necesaria y suficiente para ejercer el
derecho de crdito literal y autnomo incorporado al mismo, estando ese derecho de
crdito garantizado por un derecho real de hipoteca. Deben contener todos los requisitos
formales de un pagar y los del art. 3202. No se puede salvar la intervencin del Registro
de la Propiedad Inmueble, ni siquiera de las certificaciones, usualmente puestas al dorso
de ellas por el escribano autorizante de la escritura, las que no son obligatorias, y en
defecto de aquella intervencin, el pagar no reviste el carcter de hipotecario, sino de
pagar simple.
La emisin de los pagars debe constar en la escritura de constitucin de
hipoteca, ya que de lo contrario no apareceran garantizados por derecho real alguno.
Si no existiere esta mencin, o cuando se haya constituido una hipoteca y despus de un
tiempo la deuda se documenta en pagars, para que estos revistan la categora de
hipotecarios, ser menester una nueva escritura pblica, incorporando los pagars a la
garanta hipotecaria.
Si estn concebidos a la orden, se transmiten por el simple endoso, sin necesidad
de notificar al deudor de tal traspaso. Si el pagar no est concebido a la orden, se
transmite a travs de una cesin ordinaria. El endoso del pagar hipotecario transmite
Endoso la hipoteca
448
(
no solo el crdito en l documentado, sino tambin la garanta de la hipoteca, institucin
que posibilita la fcil negociacin de esos crditos privilegiados. El endosatario adquiere
la hipoteca con todos sus efectos frente a terceros, sin necesidad de una escritura pblica
en trmite tan sencillo y prctico que permite una movilidad econmica rpida (CN Civ,
Salas B,E,D, 16/ 707-Bs.As. E.D. 32/ 561).
449
)
Se denomina hipoteca al derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles
para garantizar con ellos la efectividad de un crdito en dinero a favor de otra persona.
normalmente el inmueble gravado es propiedad del deudor, pero tambin una persona
que no lo es puede constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para responder de la
deuda. A los efectos hipotecarios, los buques y las aeronaves son considerados como
bienes inmuebles. En todos los casos, el bien hipotecado no sale del poder del propietario
hasta el momento del vencimiento de la deuda (que puede no ser el vencimiento de la
hipoteca). Si el deudor no paga, el acreedor tiene el derecho de obtener el pago de su
crdito sobre el inmueble hipotecado, a travs de un juicio ejecutivo. Con el importe de
la venta del bien se cubren la deuda principal, los intereses y las costas, quedando el
remanente, si lo hubiere, a favor del propio deudor. Si la deuda es pagada a su
vencimiento, se tiene por levantada la hipoteca y, de la misma manera, si manteniendo
la deuda su vigencia, se vence el plazo establecido (en nuestro pas, veinte aos), a partir
de la inscripcin del gravamen en el Registro pertinente (Ossorio).
Hay dos clases de hipotecas: la convencional y la legal (no en todas las
legislaciones, Argentina admite solo la convencional).
La hipoteca no es, en definitiva, sino una garanta.
Le confiere al acreedor, la tranquilidad de que podr cobrar su crdito, aunque
sea por medio de la subasta del inmueble. Es convencional, accesoria y formal.
sp
sntesis parcial
abogaca a distancia
)
450
(
451
)
Busque en el repertorio de jurisprudencia que tenga a su alcance los siguientes
fallos:
CN Civ, sala C, 6/6/72; ED, 46- 371.
CN Civ, sala C, 22/6/69; ED , 33-377,dem sala D, 19/7/73 ED, 53- 468).
ap
abogaca a distancia
)
452
(
453
)
Responda las siguientes preguntas, previa bsqueda de los temas en cuestin
en la bibliografa de la unidad:
1) Cules son los plazos que aprovechan o no al tercer poseedor?
2) Cules son las soluciones por las que puede optar?
3) Cules son las excepciones que puede oponer y las que no?
4) Cul es el procedimiento en caso de abandono?
5) Qu consecuencias trae la expropiacin seguida contra el tercer poseedor?
aa
abogaca a distancia
)
454
(
455
)
( DESARROLLO )
Igual que la hipoteca, la prenda es un derecho real constituido a favor del
acreedor por el deudor, en seguridad del pago de una obligacin, pero en tanto en la
hipoteca la cosa dada en garanta permanece en poder del deudor, en la prenda la
posesin de la cosa pasa al deudor.
En nuestro Cdigo est definida muy claramente: Habr constitucin de pren-
da cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue
al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda ( Art. 3204).
Como la hipoteca, es un derecho real que recae sobre una cosa ajena ahora se
trata de un bien mueble accesorio en funcin de garanta, ya que no tiene existencia
autnoma, sino que ella se debe a la existencia de un derecho creditorio del que es
accesoria. Tiene una distincin con la hipoteca y una semejanza con la anticresis: se ejerce
mediante la posesin, dado que el objeto se entrega al acreedor.
Hay tres fundamentales :
La indivisibilidad (la prenda es indivisible, a pesar de la divisin de la deuda; el
heredero del deudor que no pag su parte de la deuda no puede demandar su
porcin en la misma, hasta que no haya sido enteramente pagada y,
recprocamente, el heredero del acreedor que recibi su fraccin, no puede liberar
la prenda en perjuicio de los coherederos a los que no se les abon; art. 3233).
Especialidad (el instrumento de la prenda debe mencionar el importe del
crdito y contener una designacin detallada de la especie y naturaleza de
los objetos dados en prenda, su calidad, peso y medida, si estas indicaciones
Prenda - Concepto
Naturaleza jurdica
Caracteres hipotecarios
456
(
fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa; Art. 3217).
Convencionalidad (por tratarse de un derecho real accesorio de un crdito,
no puede tener otro origen que el contrato, no admitindose, en nuestro
ordenamiento, prendas legales o judiciales).
Surge del art. 3211, todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser
dadas en prenda. Entonces, el derecho del acreedor no recae sobre la cosa solamente,
extendindose a los accesorios y a todos los aumentos que pueda experimentar; empero,
la propiedad de unos y otros corresponde al constituyente de la prenda y prueba de ello
es que cuando se produce la extincin se le debe devolver la cosa empeada con todos
los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato y, por los artculos 3232 y
3238, las accesiones que hubiere recibido con posterioridad.
Con respecto a los crditos que pueden garantizarse, del art. 3204 surge que
todos los crditos pueden ser garantizados con prenda.
El art. 3218 dice: si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra
deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del
pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado
de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda.
De aqu surge que, en la hiptesis de una prenda constituida entre dos personas, en garanta
del cumplimiento de una obligacin, si el deudor despus contrae una segunda obligacin
respecto del mismo acreedor, cuando sta, la segunda, es de vencimiento anterior al momento
de haberse pagado la primera obligacin, se produce lo que se llama la prenda tcita: la ley
dice que la cosa dada en prenda garantiza el pago de la segunda obligacin.
Ocurre por un modo directo por otro indirecto. En el primer caso tenemos la
confusin, destruccin o prdida de la cosa, la venta judicial, su colocacin fuera del
comercio y la renuncia expresa o tcita. En el segundo, la extincin de la obligacin
asegurada, por cualquier causa, con arreglo al art. 3236.
Objeto del derecho real y su terminologa
Prenda tcita
Extincin del derecho real y su terminologa
457
)
Una vez operada la extincin, el acreedor est obligado a restituir la cosa con
todos sus accesorios, incluyndose entre stos, los que existan en el momento de la
constitucin y las accesiones ulteriores, por el art. 3238. En el supuesto en el que el
acreedor no reintegrase la cosa, el deudor puede, lgicamente, accionar judicialmente,
prescribiendo su accin a los veinte aos.
La palabra anticresis procede, etimolgicamente del griego: anti (contra) y
chresis (uso). Pretende ilustrar la idea de que contra el uso del capital que tiene el
deudor, ste entrega el uso de la cosa al acreedor.
Qu significa esto? La anticresis es una institucin semejante o anloga a la
prenda, con la diferencia de que su objeto son cosas inmuebles, no muebles. En las dos
hiptesis, el deudor entrega la cosa al acreedor en garanta del pago de una obligacin.
Concretamente: el acreedor prendario no tiene derecho a usar ni gozar de la cosa dada
en prenda, el anticresista no solo tiene tal derecho, sino tambien el de hacerla producir
sus frutos. O sea que desarrolla, al mismo tiempo, dos funciones: la de servir de garanta
de pago de una deuda, ya que el acreedor anticresista tiene derecho a retener el inmueble
hasta que se pague la totalidad de la obligacin, y la de servir como medio de ejecucin
directo de la deuda, ya que el acreedor tiene derecho a percibir sus frutos e imputarlos al
pago de los intereses y del capital.
Nuestro Cdigo Civil la define en el art. 3239: la anticresis es el derecho real
concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindolo en posesin de un
inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crdito , si son debidos ; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el
capital solamente, si no se deben intereses.
En sntesis, es un derecho real constituido en garanta y pago de un crdito
determinado en dinero sobre un inmueble que el deudor o un tercero por l entrega al
acreedor para que perciba los frutos y los impute a dicho pago.
Es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta, aunque
algunos autores le han negado el carcter de derecho real, aduciendo que es un derecho
Anticresis - concepto
Naturaleza jurdica
458
(
personal porque no recaera sobre el inmueble sino sobre los frutos. Vlez Sarsfield refut
expresamente esta postura en la nota al art. 3239, diciendo que parten de un antecedente
equivocado, del que hemos hablado antes de ahora, de que en un fundo los frutos son
accesorios del terreno, cuando en verdad los frutos y el terreno forman una sola cosa.
Por consiguiente, la prenda que se constituye por la anticresis es sobre una parte de la
propiedad inmueble, y no puede negarse que hay una desmembracin del derecho de
propiedad, cuando los frutos futuros de un inmueble se dan en prenda, en seguridad y
para pago de una deuda.
Siguiendo a Beatriz Arean, los caracteres esenciales son la convencionalidad y
la especialidad; el carcter natural es la indivisibidad. Nos remitimos a lo dicho al hablar
de hipoteca.
Tiene lugar de la misma manera que la prenda tcita: no es un derecho real y
solo concede al acreedor un derecho de retencin oponible, nicamente, al deudor.
Puede ocurrir, pero obligatoriamente los dos acreedores entrarn en posesin
del inmueble. Al contrario de lo que pasa con la Prenda, no se puede entregar a un
tercero porque la posicin del acreedor anticresista no es pasiva como la del acreedor
prendario: debe poseer para poder percibir los frutos y hacer con ellos la imputacin
correspondiente.
Se aplican las reglas comunes a todos los dems derechos de garanta.
Caracteres tcita
Anticresis tcita
Concurrencia de anticresis
Extincin tcita
459
)
La prenda es el contrato por el cual el deudor de una obligacin, cierta o
condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crdito en
seguridad de que la obligacin ha de ser cumplida.
Si el deudor falta a ella, el acreedor puede hacer el cobro de su crdito con el
precio que produzca la venta en remate pblico de la cosa dada en prenda, y con citacin
del deudor. La garanta prendaria es corriente en el contrato de mutuo. Se llama Prenda
con registro o sin desplazamiento, al rgimen pignoraticio o de garanta en el que la
cosa prendada queda en poder del deudor; as, no se desplaza al prestatario del uso de
la prenda, que muchas veces representa un instrumento de trabajo; en nuestro
ordenamiento solo pueden ser acreedores prendarios de prenda con registro los bancos,
sociedades cooperativas, el Estado, las acopiadoras de productos agropecuarios, los
comerciantes inscriptos en el Registro Pblico de Comercio.
La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero
por l, ponindole en posesin de un inmueble y autorizndolo a percibir los frutos para
imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito si son debidos y, en caso de exceder,
sobre el capital, o sobre el capital solamente, si no se deben intereses.
La hipoteca es el derecho real que gravita sobre inmuebles para garantizar el
cumplimiento de una obligacin o el pago de una deuda.
sf
sntesis final
abogaca a distancia
)
460
(
461
)
Responda las siguientes preguntas, previa consulta de la bibliografa
recomendada para la unidad:
1) Explique suscintamente las condiciones de fondo y de forma para la
constitucin de los derechos reales de prenda y anticresis.
2) Qu respuesta nos da el Cdigo para el supuesto de concurrencia de prendas
sobre una misma cosa?
3) Cules son los efectos de la prenda y la anticresis?
4) Cules son las obligaciones del acreedor anticresista?
ap
abogaca a distancia
)
462
(
463
)
Con los contenidos expuestos en la presente unidad confeccione una
monografa complementando el desarrollo de la temtica con la integracin bibliogrfica
ofrecida.
af
actividad final
abogaca a distancia
)
464
(
465
)
Protocolizacin Protocolizacin Protocolizacin Protocolizacin Protocolizacin: acto de registrar o incorporar un documento, ya sea pblico
o privado, a un protocolo notarial.
Protocolo Protocolo Protocolo Protocolo Protocolo: libro registro numerado, rubricado o sellado que lleva el notario o
escribano, segn la denominacin oficial en cada pas del fedatario extrajudicial.
gl
glosario
abogaca a distancia
)
466
(
467
)
Resuelva el siguiente caso:
La seora Cecilia M.S. toma un crdito hipotecario sobre el departamento en
el que habita, del que es propietaria. Suscribe el mutuo hipotecario en una escribana
que le recomiendan y, a partir de la fecha pactada, comienza a pagar capital e intereses
en forma mensual en las oficinas de marras, extendindole los recibos, todas las veces,
una empleada del estudio, que firma sin aclaracin y coloca el sello de la escribana, en
papel membretado. En el contrato de mutuo no haba ninguna clusula que dijera que el
notario o su personal estaban autorizados a cobrar las cuotas, pero s que se era el
domicilio de pago constituido. Un da, despus de un ao y medio, concurre a pagar y se
encuentra con que el departamento esta cerrado, enterndose luego, que el escribano y
todo el personal estn prfugos, sin paradero conocido, y no liquidaron los pagos a sus
inversores. Como es de esperarse, los acreedores demandan a Cecilia por todo el capital
e intereses, como si no hubiese pagado nada.
1) Puede oponer excepcin de pago parcial en esa ejecucin hipotecaria?
2) Le parece que dicha excepcin tendr acogida favorable?
3) Los acreedores pueden argumentar que se trat de pagos mal hechos o,
inclusive, desconocerlos?
4) Qu consideraciones le merece el caso?
tp
trabajo prctico
468
(
469
)
ib
abogaca a distancia
)
Lea los siguientes fallos y luego responda las preguntas que continan :
a) Debe considerarse bien hecho el reintegro del capital ejecutado por el deudor
hipotecario al escribano que intervena en nombre de la acreedora, si de las relaciones
existentes entre el representante de sta y ese profesional se deduce que exista mandato
tcito al respecto (art.1874 C.Civ;), que resulta no solo de los hechos positivos del
mandante, sino tambin de su inaccin o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo,
cuando se sabe que alguien est haciendo algo en su nombre (CN Civ, sala F, 18/7/72,
ED, 45-555, dem 6/9/73, ED,53 464;rep.LL 34 1974- 740).
b) Debe entenderse que existe mandato tcito a favor del escribano que
constituy la hipoteca, para percibir los crditos resultantes de la misma si los deudores
hipotecarios acostumbraban a efectuarle pagos (CN Civ, sala C, 12/7/73, ED, 53- 471).
c) La circunstancia de no encontrarse firmados los recibos por el propio
escribano, no invalida el pago ni sus efectos legales, toda vez que no es dable exigir
frente a las constancias resultantes de los documentos y dentro de un marco de
razonabilidad adecuado, que el deudor hipotecario haya extremado an ms sus
previsiones exigiendo al escribano firme los recibos en su presencia (CN Civ, sala E, 25/
8/75;rep. LL 36- 1976-680).
1) Considera que hay mandato tcito entre el escribano y los inversores
hipotecarios? Fundamente su respuesta.
2) Hay diferencia entre lugar de pago y representacin para el cobro?
3) Es correcto pagar en el lugar en el que se celebr el mutuo hipotecario?
4) Qu entiende por rango hipotecario?
470
(
471
)
Ejecucin de hipoteca, de Eduardo Saucedo y Jorge Herrero Pons, pgs. 38
a 42.
472
(
473
)
474
(
475
)
u9
unidad nueve
) (
476
(
477
)
( UNIDAD IX )
Defensa de los derechos reales: extrajudicial y judicial. Dualismo entre
acciones posesorias e interdictos: rgimen legal, naturaleza jurdica,
procedimientos.
Accin de despojo, accin de recobrar, interdicto de recobrar. Accin de
mantener, interdicto de retener.
Dao temido: normativa legal vigente.
Derechos de la posesin.
Acciones reales: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
478
(
479
)
Lograr una compresin cabal de cmo se defienden las relaciones reales.
Conocer el rgimen legal de las acciones posesorias o interdictos.
Saber diferenciar el campo de aplicacin de cada una de las acciones reales.
Apreciar las medidas de seguridad y los diferentes supuestos que se pueden
dar, y la problemtica emergente de la materia inmobiliaria.
oa
abogaca a distancia
)
480
(
481
)
( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD IX )
Defensa de los
Derechos Reales
Rgimen legal
Interdictos
Naturaleza jurdica
Acciones posesorias
Requisitos
Concepto y clasificacin
Accin Reividicatoria
Accin Confesoria
Accin Negatoria
Judicial
Extrajudicial
Acciones Reales
482
(
483
)
Haga un breve comentario del cuadro sinptico que se incluye a continuacin,
a partir del concepto de accin que ya conoce, y ensaye una definicin de Acciones Reales.
Al promediar y finalizar la unidad, volveremos sobre el tema.
ai
abogaca a distancia
)
484
(
Teora General del Proceso, de Fernando De La Ra, Editorial De Palma,
pgina 61.
485
)
( DESARROLLO DE LA UNIDAD IX )
De acuerdo a la naturaleza del derecho protegido, las acciones judiciales a
entablar en consecuencia pueden ser personales o reales. Si nos remitimos a una divisin
clsica, las acciones patrimoniales se clasifican en reales y personales. Las primeras
consisten en la utilizacin de la intervencin judicial para defender al titular de un derecho
real cuando entiende que ste ha sido lesionado por un tercero. En cambio, las personales
se dan en proteccin de los derechos personales y pueden presentarse solamente contra
el o los obligados, tendiendo a la extincin del derecho, ya que el cobro del crdito
importa la extincin de la obligacin.
Se ocupa de las acciones reales en el Ttulo IX del Libro III. Consagra la definicin
legal en el art. 2756: Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales con el efecto accesorio, cuando
hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado. De esta redaccin deviene difano
que, en forma conjunta pueden acumularse acciones reales y personales, tendientes a
obtener el resarcimiento de daos y perjuicios que eventualmente pudo haber sufrido el
actor; estas acciones pueden ser accesorias de la accin real, pero tambin suele ocurrir
que funcionen subsidiariamente, por ejemplo, en los casos en que la reivindicacin se
torna imposible en virtud del juego de normas que detienen la persecucin, tales como
el art. 1051 para algunas reivindicaciones inmobiliarias, y el art. 2412 para las mobiliarias.
Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la accin de
reivindicacin, la accin confesoria, y la accin negatoria (art. 2757). O sea que el Cdigo
reduce las acciones reales a estas tres, por lo cual no pueden considerarse tales a otras,
Tutela de los derechos reales - Acciones reales
Cdigo Civil
Enumeracin legal
486
(
como la de divisin de condominio, la declarativa de usucapin, la hipotecaria, las acciones
posesorias, etc. Como surge de la letra de la ley las tres nacen del derecho de propiedad,
siendo evidente que, aqu, el trmino propiedad, debe interpretarse en sentido amplio.
Gener ciertas dificultades no solo porque la redaccin del Cdigo Civil al
respecto no es lo suficientemente clara, sino porque, adems, el codificador se apart de
las fuentes romanas, siguiendo de muy cerca a Freitas; pese a ello podemos decir que el
mbito de aplicacin de las tres acciones del art. 2757 es el siguiente:
Accin reivindicatoria: es para defender todos los derechos reales que se
ejercen por la posesin (dominio, condominio, usufructo, uso y habitacin,
prenda y anticresis).
Accin negatoria: es para defender estos mismos derchos reales, pero no
contra un ataque grave, como la desposesin, sino ante uno leve, por ejemplo,
que alguien pretenda tener una servidumbre en un inmueble cuya posesin
no es objeto de controversias.
Accin confesoria: se utiliza para defender las servidumbres activas y al
acreedor hipotecario, del deudor que intenta afectar la garanta.
Cuando sali el Cdigo Civil eran muy importantes, especialmente la
Reivindicatoria. En aqul sistema, regido por el principio nemo plus iuris, y que careca
de Registros, su trascendencia era grande. Esto cambi con la aparicin de los Registros,
el perfeccionamiento de los ttulos, y el saneamiento operado en la prescripcin
adquisitiva. Actualmente, es rarsimo que se presente una accin reivindicatoria en la
Capital Federal, y mucho menos una confesoria o negatoria. Empero, en zonas rurales o
perifricas de la nacin en las que el valor de la tierra es bajo, y no se tramitan los juicios
sucesorios ni se inscriben los ttulos, la reivindicacin de inmuebles es ms comn.
Ambito de su aplicacin
Importancia de las acciones reales
487
)
La voz interdicto procede del latn interdictum, que significa entredicho.
Importa un mecanismo reglado por la ley, en materia civil, cuyo fin es conseguir una
solucin en el plazo ms breve posible, con el objeto de anular un peligro o defender
algn derecho derivado de la posesin.
Los interdictos ms comunes son:
El de obra nueva, consiste en la obra iniciada puesto que su prosecucin
podra significar perjuicio a otros derechos.
El de obra ruinosa: no est aceptado por todas las legislaciones, cuyo fin es que
se decrete judicialmente la demolicin o el enderezamiento de la obra en cuestin, que est
en mal estado y no ofrece seguridad, siendo por ello un peligro para las personas y/o cosas.
El de retener la posesin: se utiliza en contra del que quiere despojar de ella
al poseedor.
El de recuperar la posesin: procede cuando el poseedor fue despojado de
ella por un tercero. Teniendo en cuenta la naturaleza de estas medidas, tienen vigencia
solo hasta el momento en que se dicta una sentencia firme en el juicio ordinario, que
puede promover la parte que se considere agraviada por la resolucin interdictal.
En el Derecho Romano exista el Interdicto Salviano, que lo poda ejercer el
dueo de un fundo rural sobre las cosas del colono o arrendatario, que ste haba dado
en garanta del pago de los alquileres; su nombre se debi al Pretor que lo propici, Salvo
Juliano.
Segn un sector de la doctrina, el trmino correcto es interdiccin, porque
estima que la voz interdicto es un cultismo proveniente del latn interdictum; pero no
tuvo xito entre la mayora de los procesalistas y juristas en general.
El Cdigo Civil la define en su art. 2758 como una accin que nace del dominio
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesin la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Interdictos su aplicacin
Accin reivindicatoria
488
(
Siguiendo a Borda, esta definicin ha sido bastante criticada por un sector de la doctrina, en-
tre otras cosas por utilizar la misma palabra en la definicin de lo que se quiere definir, y por
decir que nace del dominio, cuando en realidad posibilita su ejercicio cualquiera de los derechos
reales que otorgan la posesin de la cosa. Tampoco es estrictamente verdadero que nace
cuando el propietario ha perdido la posesin, porque tambin la tiene en ciertos supuestos
en los cuales nunca obtuvo la posesin. Podra decirse que se trata de una accin a la que
tienen acceso todas las personas que tienen derecho a poseer una cosa contra quien la
posee realmente, en la prctica. Nos parece acertada la expresin de Borda el que tiene
derecho a poseer una cosa, dado que la posesin, propiamente dicha, est protegida por
las acciones posesorias y los interdictos, que no defienden el derecho a poseer, sino la posesin
concreta; en este sentido, observemos y tengamos presente que esta accin, la reivindicatoria,
tiene que ver con el ttulo y por ende, con el derecho a poseer y no con la posesin en si.
El comprador a quien no se le hizo la tradicin de la cosa, contra el tercero que
la posee; el cesionario; el heredero an cuando no haya tenido l personalmente la cosa,
dado que sucede al causante en todos sus derechos; el condmino, contra otros
copropietarios o contra terceros, en este ltimo supuesto se discute si puede reivindicar
solo su parte o la totalidad de la cosa, siendo esta la postura mayoritaria actualmente en
doctrina y en jurisprudencia, y contando, adems, con un apoyo importantsimo: el art.
2679 del C.Civ; que dice expresamente: cada uno de los condminos puede reivindicar
contra un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede
reivindicar una parte material y determinada de ella.
En principio, contra cualquier persona que tenga la cosa, sea a ttulo de poseedor
propiamente dicho o de simple detentador. Empero, este ltimo, que tiene la cosa a
nombre de un tercero, puede desviar la accin denunciando el nombre y el domicilio de
la persona a cuyo nombre la tiene, de conformidad con el art. 2782 del Cdigo. Claro, si
el detentador no se adjudica derechos sobre la posesin de la cosa, excepto el resultante
de una convencin con un tercero, el pleito tendr que entablarse entre esa persona
el tercero- y el reivindicante. En sntesis, el reivindicante tiene accin reivindicatoria contra
el poseedor o el simple detentador; pero si ste da el nombre de la persona por la que
posee, contra ella deber direccionarse el juicio pertinente. An as, puede suceder que
el tenedor detente la cosa a nombre no de un tercero, sino como consecuencia de una
Quienes pueden ejercerla?
Contra quien se dirige
489
)
entrega realizada por el reivindicante, por ejemplo, por una locacin, un mandato,
depsito, etc; en ese supuesto, el propietario tiene la accin de reivindicante, que le
corresponde a todo titular y la tiene como simple detentador, aunque ste no pretenda
tener la posesin propiamente dicha.
Aqu nos referimos al momento posterior a la particin de la masa hereditaria,
en un sucesorio; se puede reivindicar, lgicamente, un bien integrante de ese acervo:
est previsto en el art. 2773; si la cosa fue otorgada en condominio, cada heredero est
obligado por su parte.
Nuestro Cdigo, siguiendo la tradicin del derecho romano, admite la
reivindicacin, an cuando el demandado no sea ni poseedor ni tenedor de la cosa, o sea
cuando el demandado se da por poseedor sin serlo (art. 2784), segn el cual el que de
mala fe se da por poseedor sin serlo, ser condenado a la indemnizacin de cualquier
perjuicio que de este engao haya resultado al reivindicante, o cuando el demandado
ha dejado de poseer por dolo o hecho suyo (art. 2785) la reivindicacin podr intentarse
contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la
reivindicacin, segn los romanistas en estos casos haba posesion ficta.
El Art. 3923 determina que el vendedor de cosas inmuebles que no ha dado
trmino para el pago puede reivindicarlas del comprador o de terceros poseedores, lo
cual en la prctica se resuelve con la accin por incumplimiento del contrato, procediendo
la accin reivindicatoria respecto a los terceros poseedores solamente si stos son de
mala fe o han adquirido la cosa por ttulo gratuito.
Nuestro Cdigo otorga un privilegio al locador (art. 3883), que afecta los
muebles que se encuentran en la casa que sirven para la explotacin de la hacienda rural,
y un derecho de persecucin sobre las cosas (art. 3885), el cual se puede efectuar dentro
del mes de haber sido retiradas, aun cuando el poseedor de ellas fuera de buena fe.
Contra el heredero del poseedor
Reivindicacin sin posesin ni tenencia de la cosa por el demandado
Vendedor de cosas inmuebles
Derecho de persecucin del locador
490
(
La accin reivindicatoria debe referirse a cosas particulares (fsicamente
determinadas) ya sean muebles o inmuebles (art. 2758 y 2759), y el art. 2760 agrega:
son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan
cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder
del poseedor imperfecto o simple detentador. Asimismo, son reivindicables las cosas
muebles o inmuebles por su carcter representativo, (art. 2759), por lo tanto, puede
reivindicarse el ttulo de propiedad de un inmueble o el que compruebe la existencia de
derechos personales o reales.
Segn el Art. 2764: Una universalidad de bienes tales como una sucesin
cuestionada no puede ser objeto de la accin de reivindicacin, pero puede serlo una
universalidad de cosas. La universalidad de bienes o universalidad jurdica, es un conjunto
patrimonial integrado por bienes y sucesorio, o de la masa que constituye el patrimonio
de un deudor concursado; si bien en estos casos no cabe la accin reivindicatoria, cabe en
el caso de la herencia, la accin de peticin de herencia, y en el caso de la masa de un
concurso o quiebra, cabe la accin reivindicatoria respecto de cosas determinadas pero
no de la masa en s. Tambin pueden ser reivindicadas las universalidades simples de
cosas llamadas de hecho, como por ejemplo, una biblioteca.
El Art. 2762 establece que no son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni
las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a
no ser stas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida
como el dinero, ttulos al portador, o cosas fungibles.
No son reivindicables:
Los bienes que no sean cosas, como ser los derechos. Cabe mencionar que nuestro
Cdigo llama cosas a los objetos materiales susceptibles de valor (art. 2311), al cual la ley
17.711 agrega: las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las
fuerzas naturales susceptibles de aprovechamiento, si bien no se concibe la reivindicacin
de algo que ya no existe, como ser la energa de la cual una persona se haya apropiado
indebidamente, puesto que aunque sta se encuentre almacenada, no puede ser identificada.
Objeto de la accin - principio
Universalidad de bienes y de cosas
Cosas no reivindicables
491
)
Las cosas futuras, que no han llegado a tener existencia jurdica (ej: una cosecha).
Las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales (art. 2762).
El texto del mencionado artculo puede no ser debidamente interpretado, lo que la ley
expresa es que las cosas accesorias no pueden ser reivindicadas aunque puedan separarse
de las principales o aunque se separasen de ellas de manera indebida o ilegitima.
Las cosas muebles cuya identidad no pueda ser reconocida, como el dinero,
cosas fungibles o ttulos al portador, salvo las contemplaciones del art. 746 y sig., y si
pudiesen ser identificados, el art. 765 establece el derecho de reivindicacin. Asimismo
en el caso de las cosas fungibles, cuando estuvieran separadas, individualizadas y
localizadas, como por ejemplo los granos, fruto de una cosecha que se encontrasen
almacenados.
Segn el art. 2763: si la cosa ha perecido en parte, o si slo quedan accesorios
de ella, se puede reivindicar la parte que subsiste o los accesorios, determinando de un
modo cierto lo que se quiere reivindicar.
Reivindicacin de inmuebles: Reivindicacin de inmuebles: Reivindicacin de inmuebles: Reivindicacin de inmuebles: Reivindicacin de inmuebles: Nadie puede transmitir a otro sobre un
objeto un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie
puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel
de quien lo adquiere (art. 3270). Esto resulta total y absolutamente razonable: nadie
puede transmitir un derecho que no tiene. Empero, puede ocurrir que alguien adquiera
a ttulo oneroso y de buena fe un inmueble pero luego se descubre que el vendedor o
alguno de los anteriores intervinientes en la tradicin lo adquirieron en virtud de un acto
nulo o anulable. La solucin es que caen todas las transferencias posteriores a dicho acto,
por eso se puso expresamente en el art. 3271 que: la disposicin del artculo anterior no
se aplica al poseedor de cosas muebles. Evidentemente, aqu haba una situacin no
muy clara y propiciatoria de irregularidades, razn por la cual la reforma del 68 restringi
la regla antedicha con un anexo al art. 1051, que qued redactado del siguiente modo:
todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin
ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o
anulable.
Extincin parcial de la cosa
492
(
Reivindicacin contra el despojante: Reivindicacin contra el despojante: Reivindicacin contra el despojante: Reivindicacin contra el despojante: Reivindicacin contra el despojante: Cundo procede esta accin?
Como su nombre lo indica, cuando hubo despojo, entendindose por tal cualquier tipo
de desposesin, independientemente de la mediacin o no de violencia. En consecuencia,
el art. 2776 explica que la accin reivindicatoria compete contra el actual poseedor de
una cosa inmueble que la hubo por despojo contra el reivindicante.
Contra el adquirente que tiene un ttulo nulo o anulable: Contra el adquirente que tiene un ttulo nulo o anulable: Contra el adquirente que tiene un ttulo nulo o anulable: Contra el adquirente que tiene un ttulo nulo o anulable: Contra el adquirente que tiene un ttulo nulo o anulable: este punto se
refiere a la relacin entre el enajenante y el adquirente a ttulo nulo o anulado. El art. 2778
otorga al enajenante la accin de nulidad que, en caso de prosperar, obliga a las partes a
restituirse recprocamente lo que recibieron (art. 1052). La accin de restitucin tiene lugar
an si el adquirente fuese de buena fe; el texto del art. citado es muy claro: Sea la cosa
mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de
buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el
actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la
hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como
el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
Reivindicacin de cosas muebles: Reivindicacin de cosas muebles: Reivindicacin de cosas muebles: Reivindicacin de cosas muebles: Reivindicacin de cosas muebles: en este punto, el Cdigo se apart del
principio nemo plus iuris, optando por la proteccin del actual poseedor. La regla
fundamental de este tema est consagrada en el art. 2412: La posesin de buena fe de
una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y
el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida. Lo dicho anteriormente consta en al art. 3271: La disposicin del artculo
anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles . Por lo tanto, los requisitos para que
proceda esta accin son: que la cosa no sea robada o perdida; que el poseedor sea de
buena fe; que el poseedor la haya adquirido por ttulo oneroso.
En sntesis, el punto de partida es la proteccin de la posesin, en virtud de lo
cual, el que aspire a oponer contra el poseedor su mejor derecho, tiene que aportar
todas las pruebas de que se cumplieron ya todas las exigencias legales: que la cosa es
robada o perdida, que el poseedor lo es de mala fe, o que la adquiri a ttulo gratuito.
Con respecto al supuesto de la Prenda, la solucin la encontramos en el art.
2781: el acreedor que ha recibido en prenda una cosa mueble puede repulsar, hasta el
pago de su crdito, la reivindicacin dirigida contra l por el propietario; queda claro: si
la posesin de buena fe de una cosa mueble implica que el que la posee es su dueo, el
acreedor prendario ha podido recibirla confiando en que la persona que le entreg la co-
493
)
sa era realmente el propietario, y, por ende, tena legitimacin para prendarla; como se
puede apreciar a simple vista, lo que se protege no es solo el acreedor de buena fe,
sino, adems, la seguridad del crdito. Es absolutamente compatible con el art. 2412.
Otro punto a tratar es el de las cosas robadas o perdidas. En primer lugar,
debemos recordar el concepto aludido, que nos lo brinda el art. 2766, la calidad de cosa
robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena y no a un abuso de
confianza, violacin de un depsito ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese
hecho salir la cosa del poder real del propietario. O sea que tiene que mediar hurto o
robo. Si el dueo la entreg en forma voluntaria, aunque haya sido burlado en su buena
fe por medio de un ardid, con astucia y malicia, pierde el derecho a reivindicarla. En
consecuencia, no es procedente la accin susodicha si el tercero la adquiri de buena fe
y a ttulo oneroso y la persona que se la cedi lo hizo en concepto de locacin, mandato,
prstamo, etc. El postulado rector, entonces, es que, tratndose de cosas robadas o
perdidas, el propietario tiene derecho a reivindicarlas no solo de quien las rob o las
encontr, inclusive de los terceros de buena fe, aunque las hubiesen adquirido por ttulo
oneroso. Aqu no prevalece el tan mentado la posesin vale ttulo.
De acuerdo a lo establecido por el decreto ley 6582/1958, art. 1, la transmisin
deber efectuarse por instrumento pblico o privado y tendr efecto a partir de su
inscripcin en el Registro de la Propiedad del Automotor, y segn el art. 2, la inscripcin
de buena fe confiere al titular la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin si el automotor no hubiese sido hurtado o robado, no siendo
necesario el ttulo oneroso.
El art. 3 establece que si el automotor hubiese sido robado o hurtado, el
propietario podr reivindicarlo contra quin lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo
resarcirlo del importe abonado, en caso de ser la inscripcin de buena fe y conforme a las
normas que establece el citado decreto.
Transmisin del dominio: el art. 50 de la ley 17.825 determina que para producir
efectos contra terceros la transmisin debe ser inscripta en el Registro Nacional de
Aeronaves.
Automotores - Transmisin del dominio de los automotores
Aeronaves - Rgimen legal
494
(
Si bien el Cdigo Civil implant normativas para ello,el rgimen de marcas y
seales ya estaba en plena vigencia en nuestro pas cuando se dict el Cdigo, siendo
utilizado por todos los Cdigos rurales provinciales, producindose colisiones entre las
disposiciones de carcter nacional y local, prevaleciendo sin duda las primeras. Consultado,
Bilbiloni expuso una idea conciliatoria, sosteniendo que si bien las marcas y seales
constituan una costumbre inveterada del pas y reglamentadas en los Cdigos locales
,no puede aducirse posesin de buena fe si el animal no tiene la marca de quien pretende
ser su dueo, o no tiene a su nombre el certificado de venta suscripto por el titular de la
marca que ostenta el animal, o sea que para que la posesin confiera el derecho de
dominio, debe ser de buena fe, segn el art. 2412, y sta no existe si no hay marca o
seal correspondiente o el certificado de transferencia del dominio. En la actualidad, la
propiedad de los animales se prueba por la marca, o en caso de ser vendido a un tercero,
la contramarca o el certificado de venta visado por la autoridad administrativa
competente, de acuerdo a los Cdigos locales, y en caso de ser trasladados a otro partido,
departamento o provincia debe poseer la gua de campaa en la cual debe constar la
cantidad de animales, su marca, el nombre del remitente y del acarreador.
El certificado de venta es el instrumento otorgado por el comprador al vendedor
del ganado, y en l consta la cantidad de animales vendidos y su marca.
Est a cargo del requirente que, igual que en todos los juicios, debe comprobar el
derecho que le asiste por los medios pertinentes, en cada caso. Sin embargo, hete aqu que
la cristalizacin de la regla nemo plus juris trastroca el sistema invirtiendo el procedimiento: el
reivindicante tiene que probar que la persona que le transfiri el dominio tena un justo ttu-
lo, y as hacia atrs, sucesivamente. Esto provoc que muchos autores llamaran a esta prueba
la probatio diabollica, o sea una prueba casi imposible de realizar con xito. Por todo lo
manifestado resulta que, el dominio requiere no solo el ttulo sino haber tenido la posesin,
circunstancia que tambin debera probar el demandante: peor todava. Por lo expuesto, se
impona elaborar una legislacin que lograra que la reivindicacin fuera un derecho accesible,
es decir, factible de ejercer, en la prctica. Para ello, Vlez Sarsfield se inspir en Pothier y re-
dact una normativa, que veremos ms abajo. Para terminar con este punto, es conveniente
tener en claro que la probatio diabollica fue prcticamente dejada sin efecto con la reforma
del art. 1051, debido a que la persona que obtuvo el dominio de buena fe y por ttulo onero-
so se encuentra protegida contra cualquier vicio que pueda tener el ttulo de su antecesor.
Semovientes - Rgimen legal
La prueba en el juicio de reivindicacin
495
)
Rei vi ndi cante con t tul o de fecha posteri or a l a posesi n del Rei vi ndi cante con t tul o de fecha posteri or a l a posesi n del Rei vi ndi cante con t tul o de fecha posteri or a l a posesi n del Rei vi ndi cante con t tul o de fecha posteri or a l a posesi n del Rei vi ndi cante con t tul o de fecha posteri or a l a posesi n del
demandado: demandado: demandado: demandado: demandado: el documento en cuestin resulta insuficiente para justificar la demanda
que se presenta, de conformidad al art. 2789, debido a que el dominio exige el ttulo
ms la posesin, razn por la cual deviene difano que la evidencia de la posesin del
demandado es anterior al ttulo acompaado por el solicitante, demuestra
fehacientemente que ste no posee la propiedad.
Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado:
aqu hay una presuncin la de quien tiene el ttulo y era poseedor y propietario de la
heredad que reivindica, solamente exhibiendo la documentacin correspondiente, segn
el art. 2790, o sea que es suficiente la presentacin de un certificado de fecha anterior a
la posesin del demandado para la procedencia del juicio que estamos estudiando.
Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio: Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio: Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio: Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio: Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio: hasta
ahora habamos visto que el reclamante no tiene ttulo, vamos a ver qu pasa cuando las
dos partes lo poseen y lo exhiben. Puede ocurrir que los certificados adjuntos procedan
de la misma persona (sera el caso de un dueo que vende el mismo inmueble a dos
personas distintas). Pues bien, la solucin nos la brinda el art. 2791: el primero que tome
posesin de la heredad ser el dueo. Y qu sucede si los documentos presentados por
las dos partes vienen de distintas personas? Aqu, tenemos la respuesta en el art. 2792:
cuando el demandante y el demandado presenten cada uno ttulos de adquisicin que
ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era
el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
Reivindicacin del Estado: Reivindicacin del Estado: Reivindicacin del Estado: Reivindicacin del Estado: Reivindicacin del Estado: Qu ocurre si el Estado se presenta
reivindicando un inmueble argumentando que nunca sali de su dominio? No necesita
adjuntar ttulo ni documentacin ninguna, porque su derecho surge del art. 2342 del
Cd. Civ.: son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares todas las
tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica carecen de
otro dueo. Empero, la jurisprudencia ha dicho, razonablemnte, que si se comprueba
que el inmueble haba salido del dominio del Estado, ya sea por un acto de enajenacin
o por haberlo adquirido un tercero por usucapin, el Estado no puede fundar su derecho
solo en la norma legal de marras, sino que tiene que adjuntar el ttulo y/o la
documentacin del caso, como un ciudadano ms.
Supuestos contemplados en el Cdigo
496
(
El principal es la restitucin al demandante, de la posesin plena de la cosa. Este
acto incluye todos sus accesorios, que estn unidos fsicamente a la cosa, puesto que
integran una unidad y son inseparables. Adems, el actor podr accionar por daos y
perjuicios si es que se produjeron durante la ocupacin ilegtima del inmueble
(obviamente, se trata de otra accin).
La accin de reivindicacin surge del derecho real de dominio y, como ya vimos,
ste tiene carcter perpetuo, razn por la cual es imprescriptible. Empero, la demanda
de marras se puede frenar con la oposicin de la prescripcin adquisitiva por el poseedor
de la cosa reivindicada. Concretamente: el dominio no se pierde por prescripcin, aunque
s se obtiene por usucapin; entonces, producida y firme la usucapin, se acaba el dominio
del dueo precedente.
El propietario est en condiciones de ejercer la accin reivindicatoria contra el nuevo
poseedor o, como ya se dijo, un juicio por daos y perjuicios contra el enajenante y sus
herederos; si consigue una indemnizacin total del dao, finaliza su derecho de reivindicar.
Esto est dispuesto claramente en el art. 2779 del C. Civ.: en los casos en que segn los
artculos anteriores corresponde la accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda
al arbitrio del reivindicante intentarla directamente o intentar una accin subsidiaria contra
el enajenante o sus herederos por indemnizacin del dao causado por la enajenacin; y si
obtiene de stos completa indemnizacin del dao cesa el derecho de reivindicar la cosa.
Est definida en el art. 2780; sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo
poseedor, si ste hubo la cosa del enajenante responsable de ella y no hubiese an pagado
el precio o lo hubiese pagado solo en parte, el reivindicante tendr accin contra el nuevo
poseedor para que le pague el precio o lo que quede a deber. Entonces, los requisitos son
los siguientes: que proceda la accin del reivindicante contra el nuevo poseedor pero prefiera
recibir el pago del precio; que la accin ut supra mencionada no sea procedente contra el
actual poseedor, por ejemplo si obtuvo la cosa de buena fe y por ttulo oneroso. En los dos
supuestos, el poseedor actual podr solicitar el pago del saldo deudor.
Efectos de la sentencia
Prescripcin en el Cdigo
Accin subsidiaria
Accin por el precio adeudado
497
)
Acciones reales son las que se ejercitan para obtener judicialmente la declaracin
de un derecho que no afecta a la persona sino a la cosa. Se diferencian de las acciones
personales, por cuanto stas se otorgan contra la persona obligada o su heredero para
exigirle el cumplimiento de cualquier obligacin contrada o exigible.
Accin reivindicatoria es la que ejercita quien tiene derecho a poseer una cosa,
para reclamarla de quien efectivamente la posee. Esta accin se vincula con el ttulo, con
el derecho a poseer, con independencia de la posesin misma.
sp
sntesis parcial
abogaca a distancia
)
498
(
499
)
Explique, previa bsqueda en la bibliografa recomendada para la unidad, si
la accin reivindicatoria procede contra terceros adquirentes, en qu casos y qu cambios
trajo aparejados la reforma de la ley N17.711.
ap
abogaca a distancia
)
500
(
501
)
1) Se puede reivindicar un bien que integra una masa hereditaria? Fundamente
su respuesta.
2) Se pueden reivindicar las cosas accesorias, si llegan a separarse de las
principales?
3) Cmo se prueba la posesin de buena fe en los semovientes?
4) El Estado puede reivindicar un bien que integra su dominio? Fundamente
su respuesta.
aa
abogaca a distancia
)
502
(
503
)
( DESARROLLO )
El Cdigo Civil la define en el art. 2795: La accin confesoria es la derivada de actos
que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas,
con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan. As las cosas, tenemos
que la accin confesoria procede cuando se impide la plenitud de los derechos reales, sin
constituir ello obstculo a que en algunas situaciones, podr peligrar la propia existencia de
las servidumbres. En el Derecho Romano la conocimos como vindicatio servitutuis debido a la
circunstancia de que, en la prctica, cumpla la misma funcin que la accin reivindicatoria
para el dominio.
Cul es su mbito de aplicacin? Respecto de este tema, la doctrina no es conteste;
un sector, sostiene que dicha accin procede contra los actos que impiden la plenitud de los
derechos reales, incluyendo los derechos derivados de la vecindad y el usufructo, uso y
habitacin, que se tienen por servidumbres personales. Asimismo, contra los actos que
obstaculicen la plenitud de las servidumbres activas, siempre que el impedimento sea absoluto,
vale decir que solamente si es parcial, corresponder entablar una accin negatoria.
Para otro sector, esta accin custodia a los titulares de cualquier derecho real, in-
cluidas las servidumbres, en tanto su plenitud halle impedimentos; y a los titulares de servidum-
bres reales y personales interpretndose, entre ellas el usufructo, el uso y la habitacin, si son
desconocidos. Finalmente, otro grupo opina que la accin que nos ocupa protege a los titulares
de todos los derechos reales que se ejercen por la posesin en tanto se hayan vio-lentado
las restricciones y lmites impuestas al dominio, se extiende a todos los derechos de contenido
menor y a los titulares de servidumbres reales y personales, quedando excluidas el usufructo,
el uso y la habitacin, en la medida en que se les impida el ejercicio de sus derechos.
A quin le compete? Estn legitimadas para entablarla las personas que
detallamos a continuacin:
Los poseedores legtimos de inmuebles, cuando se les impidiere ejercer
derechos reales inherentes a la posesin; los titulares de servidumbres reales, si son impe-
Accin confesoria - Concepto y definicin
504
(
didos de ejercerlas; los titulares de servidumbres pesonales, reputndose tales aquellas
en las que el beneficio es para la persona, no para el fundo; los acreedores hipotecarios
del inmueble dominante, cuyo poseedor ha sido detenido en el ejercicio de los derechos
inherentes a la posesin.
Contra quienes procede la accin? La respuesta a esta pregunta la tenemos en
el art. 2797: la accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos
emergentes de la posesin de otro o sus servidumbres activas.
Con relacin a la prueba en la accin confesoria, el art. 2798 nos dice que la
prueba que debe producir el actor vara segn los distintos casos en que procede la
accin. Entonces, si lo que peligra es el cumplimiento de las restricciones legales, es
suficiente con probar el derecho de poseer el inmueble afectado por la violacin. En
tanto, si el derecho impedido es una servidumbre personal o real el actor deber
comprobar su derecho a poseer el inmueble y, adems, la servidumbre. Para finalizar, si
se acciona contra el acreedor hipotecario, habr este ltimo de demostrar
fehacientemente el derecho de poseer del dueo de la heredad gravada con hipoteca, la
servidumbre, y su derecho de hipoteca.
Nos resta tratar el supuesto del inmueble dominante o sirviente perteneciente
a una pluralidad de personas: para esta hiptesis, el cdigo nos otorga la solucin en el
art. 2799: Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con
derecho a poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de
ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien,
perjudicarn o aprovecharn a todos respecto al efecto accesorio de la indemnizacin
del dao. O sea que la sentencia que se dicte har cosa juzgada a favor o en contra de
todos, de acuerdo al contenido de la decisin, en cuanto al efecto principal.
En cuanto a los efectos de la accin, la sentencia debe ordenar la finalizacin
absoluta de toda traba u obstculo que se haya interpuesto, para impedir el ejercicio
pleno de la servidumbre.
El Cdigo Civil la define en el art. 2800: la accin negatoria es la que compete
a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de
los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. En la nota pertinente, V-
Accin negatoria - Concepto y definicin
505
)
lez Sarsfield parafrasea a Mainz diciendo que: esta accin no difiere de la reivindicacin
sino por la extensin de la lesin que nuestro derecho de propiedad ha sufrido por parte
del demandado. Para que podamos intentar la reivindicacin es preciso que se nos haya
impedido enteramente usar de nuestra cosa, es decir, que seamos privados de la posesin.
Todo ataque de una importancia menos grave basta para darnos la accin negatoria. Co-
munmente semejante lesin proviene de que otro pretende tener un ius in re, particular-
mente una servidumbre sobre nuestra propiedad. Es por esto que las ms veces se repre-
senta esta accin como destinada a hacer cesar una servidumbre que otro ha usurpado.
Pero su uso es ms general y puede ser intentada toda vez que alguno nos impida obrar
como propietario en la extensin que el derecho nos permite, con tal que la lesin que
sufrimos no sea grave para que podamos intentar la reivindicacin. O sea que esta
accin no se distingue de la de reivindicacin ms que por la extensin de la lesin que
puede sufrir el derecho de propiedad. Para formular es menester que se haya impedido
usar la cosa, o sea, tiene que haber habido desposesin. Entonces, la accin negatoria se
relaciona con la libertad del ejercicio de los derechos reales que se ejercen por la posesin.
A quin compete? La respuesta a esta pregunta la tenemos en el art. 2801:
la accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores
hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
Contra quienes procede? Contra todas las personas que efecten actos que
interfieran el libre ejercicio del derecho de poseer del actor, an cuando sea el propietario
del inmueble. Es importante destacar que esos actos no deben traducirse en una prdida
de la posesin porque, de ocurrir ello, lo que corresponde es intentar una accin
reivindicatoria. As, sepamos que el ejemplo clsico de una accin negatoria, es decir de
su procedencia, es el ejercicio indebido de una servidumbre. Esta es la postura de Freitas,
pero nuestro codificador, siguiendo a Aubry y Rau y a Molitor, la concede para reducir a
sus alcances autnticos el ejercicio de un derecho real.
Con respecto a la prueba, encontramos su reglamentacin en el art. 2805 del
Cdigo Civil: al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca
sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere
imponer. Queda claro que tambin tendr que demostrar los hechos en los que se basa
su pretensin, o sea lo que lo llev a interponer la demanda. En la nota a este artculo,
Vlez dice que la propiedad es por su esencia un derecho libre, absoluto y exclusivo y el
demandado es el que tiene que probar la carga o servidumbre que tiene el bien raz.
506
(
Con relacin a los efectos, debemos decir que la accin negatoria tiene por
objeto privar al demandado de todo ejercicio posterior del derecho real incorrectamente
ejercitado sobre una cosa ajena. Este es el efecto principal, se entiende perfectamente,
pero sepamos que adems tiene dos efectos accesorios: conseguir que el demandado
restaure los daos y perjuicios ocasionados oportunamente y, an ms, constreir al
requerido a comprometerse a no cometer nuevas infracciones a travs de una fianza,
conforme a lo que surge del art. 2803. Durante el transcurso del juicio, la nica medida
precautoria que se puede disponer para garantizar que no continen las irregularidades,
es una prohibicin de innovar.
507
)
Accin Revocatoria es una accin que nace del dominio que cada uno tiene
sobre cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin la reclama
y la reivindica contra aqul que se encuentra en posesin de ella.
Accin Confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impiden la
plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos
y las servidumbres se restablezcan.
Accin Negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los
que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, con el objeto de que esa
libertad sea restablecida.
sf
sntesis final
abogaca a distancia
)
508
(
509
)
Confeccione un cuadro sinptico de las acciones personales y reales, colocando
al lado de cada una el artculo correspondiente del Cdigo Civil, y algn artculo del
Cdigo Procesal Civil y Comercial, si fuera necesario.
ap
abogaca a distancia
)
510
(
511
)
Confeccione un cuadro sinptico conceptual con el contenido de la unidad.
af
actividad final
abogaca a distancia
)
512
(
513
)
Nemo plus iuris: Nemo plus iuris: Nemo plus iuris: Nemo plus iuris: Nemo plus iuris: nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms extenso
del que posee.
gl
glosario
514
(
515
)
tp
trabajo prctico
Explique, previa consulta de la bibliografa recomendada para la unidad, en
qu casos el tercero reivindicado tiene derecho a resarcimiento.
516
(
517
)
Responda las siguientes preguntas, luego de leer atentamente los textos insertos
a continuacin:
1) Qu entiende por dao temido?
2) Explique brevemente el procedimiento a seguir.
3) Interdictos y acciones Son sinnimos? Fundamente su respuesta.
4) Cuntas clases de interdictos hay?
5) Cules son los requisitos para que proceda un interdicto de adquirir?
ib
abogaca a distancia
)
518
(
Manual de Derecho Procesal, L. Alvarez Juli, G. Neuss y H. Wagner,
Editorial Astrea, paginas 411 413.
519
)
520
(
521
)
Derecho Procesal Civil, Comercial y Laboral, Enrique M. Falcn,
Cooperadora de Derecho y Ciencias Sociales, pginas 551 555.
522
(
523
)
524
(
525
)
526
(
527
)
u10
unidad diez
) (
528
(
529
)
( UNIDAD X )
Principio de inscripcin. Normativa al respecto. Procedimientos.
Principio de rogacin. Concepto y finalidad. Otras consideraciones.
Principio de tracto. Nociones sobre tracto sucesivo y tracto abreviado. Su
aplicacin en la prctica.
Principios de prioridad y publicidad. Concepto. Procedimientos y efectos.
Catastro: concepto e importancia.
530
(
531
)
Tener en claro qu es la publicidad de los derechos reales, cul es su
importancia y cules sus consecuencias.
Conocer los distintos sistemas que hay y saber diferenciarlos.
Manejar el tema de los certificados que expide el Registro de la Propiedad y
su articulacin con el ejercicio de la Abogaca.
oa
abogaca a distancia
)
532
(
533
)
( ESQUEMA CONCEPTUAL DE LA UNIDAD X )
Publicidad registral
Principio de tracto
Principio de inscripcin
Principio de legalidad
Principio de rogacin
Tracto sucesivo
Tracto abreviado
Principio de prioridad Convenios sobre rango
Las hipotecas abiertas
Catastro
Como funciona
Prctica profesional
Responsabilidad del Estado
por informes errneos
534
(
535
)
Lea atentamente el texto de la ley N 17.801 y, a continuacin, elabore un
resumen de la misma acompaado de un cuadro sinptico.
ai
abogaca a distancia
)
536
(
537
)
( DESARROLLO DE LA UNIDAD X )
Como ya hemos visto, los derechos reales son absolutos, por lo tanto, no se
puede pretender que el sujeto pasivo de la relacin jurdica que se haya producido tenga
la obligacin de respetarlos, si no los conoce.
Ahora bien; Cmo se hacer para que sean conocidos? Justamente a esos efectos,
se han elaborado sistemas que permiten su publicidad, teniendo stos como principal
objetivo la proteccin de los terceros que tengan un inters legtimo al que no se le
tendra que oponer un derecho que no pudieron conocer. Se trata, en primer lugar, de
evitar conflictos o situaciones de difcil solucin y de garantizar el trfico jurdico
posibilitando que se conozca la titularidad del dominio de un inmueble, por ejemplo, sus
gravmenes, sus limitaciones o restricciones, es decir la situacin dominial de un bien, o
la existencia o no de inhibiciones sobre una persona fsica, aunque esto ltimo excede el
marco de los derechos reales, pero surge de la Publicidad, que es el tema que nos ocupa.
La Registracin de los derechos reales tiene muchas ventajas y en la actualidad se
ha tornado imprescindible por muchas causas, entre las que destacan las siguientes: los inmue-
bles y los muebles de relevancia econmica constituyen un factor importante para la recauda-
cin impositiva, y un correcto registro de los mismos posibilita identificar a los titulares del
dominio y dems derechos reales. Del mismo modo, al constatar las transferencias gravadas,
los terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien pueden conocer su estado, es
decir, su situacin dominial. Saber quin es el propietario es fundamental en el mbito crediti-
cio, ya que el acreedor puede conocer el patrimonio del deudor, es decir su situacin patrimo-
nial y, eventualmente, actuar en consecuencia, impidiendo que se insolvente intencionalmen-
te, por ejemplo. Tambin clarifica los derechos del dueo, y en otros ordenamientos no es
el caso de Argentina lo coloca a salvo de cualquier defecto del ttulo de adquisicin.
Concretamente, se trata de un intervencionismo estatal que est plenamente a
tono con la socializacin pujante de los Estados modernos que requieren, cada vez ms,
Publicidad de los derechos reales - Nociones generales
538
(
de registros eficaces y eficientes que, al parecer en estos tiempos de informtica avanzada,
nos hacen pensar en un perfeccionamiento vertiginoso que desembocar en un futuro
prximo de socializacin tecnicista, impredecible.
En las legislaciones antiguas existen valiosos antecedentes de las actuales
tcnicas modernas de registracin. En Grecia, dada las intensas relaciones comerciales, se
generaliz la costumbre de remitir los contratos a los archivos de cada ciudad, con fines
fiscales, quedando registrados en los correspondientes organismos. Tambin se solan
gravar las operaciones de transmisin o constitucin de derechos reales en placas de
mrmol que eran expuestas en lugares pblicos, aunque este sistema no era obligatorio,
y por lo tanto tena valor netamente publicitario.
En Egipto la publicidad inmobiliaria fue ms perfeccionada. Las escrituras eran
registradas en oficinas especiales y el registro constitua prueba de derecho de propiedad.
Los romanos, sin embargo, no posean registros y la publicidad organizada se
limitaba a la tradicin o a la solemnidad de los actos jurdicos.
El derecho germnico di una notable importancia a la publicidad por medio
de registros. As los primeros libros datan del ao 1100, en los cuales se efectuaban las
registraciones por orden cronolgico, pero ms adelante se empez a llevar una inscripcin
por cada casa, dando origen al moderno folio real, y finalmente la inscripcin fue
considerada constitutiva de derecho.
Los sistemas de registracin del mundo moderno se clasifican en tres conjuntos:
1) En el sistema del derecho Francs, Italiano, Argentino, etc., el registro
inmobiliario no es requisito ineludible para la transmisin o constitucin de
los derechos reales entre las partes, pero s lo es para la oponibilidad del acto
respecto de terceros.
2) En el sistema Germnico, no existe transmisin, modificacin o constitucin
de derechos sin la inscripcin, aunque sus efectos no son los mismos respecto
Antecedentes histricos
Legislacin comparada
539
)
de las partes y de terceros, puesto que segn el art. 891 del Cdigo Civil
Alemn a quien tiene un derecho inscripto en un registro, se le presume la
propiedad de ese derecho, por el llamado principio de legitimidad, pero est
permitido entre las partes, impugnar el acto en el que se bas la registracin
u obtener la cancelacin de la misma, no correspondiendo en cambio,
respecto de terceros de buena fe (art. 892, Cdigo Civil Alemn).
3) Por ltimo, el sistema Torrens, aplicado en Australia y algunos Estados de
Norteamrica, le otorga un papel protagnico por excelencia al registro,
debido a esta circunstancia: la condicin de propietario de un inmueble la
adquiere una persona definitiva, inobjetable, incuestionable justamente
por la inscripcin en el registro. Esto se basa en que el dueo recibe su ttulo
del Estado, que se hace responsable de la pureza de dicha transmisin, que
queda liberada de cualquier vicio que se pueda detectar, y es, por ende,
inatacable. Hay que realizar un trmite muy simple, finalizado el cual se le
entrega al comprador un certificado que se convierte en su ttulo; la matricula-
cin no es obligatoria, pero en Australia tuvo tanto xito que la gran mayora
de las operaciones se registran, ingresando, as, al sistema aludido.
Ttulo y modo, es decir, la escritura y la tradicin, son los dos requisitos que
estableci el codificador para la adquisicin de derechos reales. Vlez Sarsfield reconoca
la importancia de la publicidad en materia de adquisicin y transferencia de derechos
reales, y pens que el medio adecuado para conseguir esa publicidad era la tradicin.
Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin lgica, por un sentimiento
espontneo de justicia, por el inters de la seguridad de las relaciones privadas a que se
liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real
debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho
personal y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos cuanto sea posible. No se
concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no se conoce. Es lo
que dice Vlez, justamente, en la nota al art. 577. Empero, l no quiso el sistema de
registros, excepto para la hipoteca, en cuyo supuesto, al no mediar tradicin, es la nica
manera de manifestar el gravamen e impedir hipotecas ocultas y otras defraudaciones.
As las cosas, el codificador se pronunci abiertamente en contra de los Registros, menos
para las hipotecas, y argument su postura en la nota final al ttulo de la extincin de las
hipotecas; all, concretamente, dice lo siguiente: la reglamentacin de los registros es
Antecedentes en el orden nacional
540
(
tan compleja que importa cdigos que complican ms las cosas, en vez de simplificarlas;
no se obtiene ningn beneficio o ventaja con los registros, porque si los certificados
inscriptos adolecen de vicios, es decir defectos de forma o de fondo, pueden ser anulados;
las experiencias de los sistemas registrales todava no han podido comprobarse; entre
nosotros la mayora de los ttulos son defectuosos, lo que traera mltiples inconvenientes
y dificultades adicionales, an para el Registro; en algunas provincias, sera altamente
improbable hallar personas capaces de ejercer esa funcin con idoneidad y eficiencia.
Como se ve, Vlez no era partidario de las registraciones. Si bien sus motivos tenan
bases cercanas a la realidad, hoy resulta evidente que no era difcil organizar un Registro,
y la circunstancia de que los ttulos no puedan ser subsanados por los registros torna
irrelevante la cuestin, porque el registro es un medio de publicidad y, adems, la
experiencia histrica demostr cun tiles eran y qu pronto se fueron organizando
hasta alcanzar el grado de funcionalidad que poseen actualmente.
La primera ley provincial fue de la provincia de Buenos Aires, por la que se cre
el Registro en el ao 1879. En 1886, la ley nacional N 1893 dispuso la creacin del de la
Capital Federal. Luego, lo fueron haciendo las dems provincias de la Nacin.
La caracterstica comn de toda esta normativa, era que los actos tenan que
inscribirse en el Registro de la Propiedad y producan efectos solo desde la fecha de su
inscripcin, frente a terceros. En aqul tiempo, como ahora, nos resulta fcil comprender,
se levant una ola de denuncias de inconstitucionalidad contra los registros, porque,
decan, introducan una obligacin que no estaba escrita en el Cdigo Civil; hubo mucha
doctrina y jurisprudencia que se pronunci en este sentido, hasta que la reforma de
1968, por la ley 17.711 subsan el tema de la inconstitucionalidad al modificar el art.
2505, que actualmente dice: la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos
ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones
o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Es complementaria del cdigo civil, por el art. 42, y, en consecuencia, su mbito
de aplicacin se extiende a todo el territorio de la nacin, conforme al art. 1.
Legislacin
La ley 17.801
541
)
Esta ley reviste carcter nacional, eso debe tenerse en claro, porque implica
una normativa que prevalece y, eventualmente, contradice y excluye, a las leyes locales.
Adems, legitima la existencia de los registros provinciales. Ahora bien cul es la pauta
que nos permite distinguir las atribuciones especficas de las provincias, en este campo, y
las de la Nacin? Lo dice el art. 38: todo lo que hace a la organizacin y funcionamiento
de los registros, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las
impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades
son materia propia de las leyes locales; ms todo lo relativo a los documentos que deben
inscribirse, la forma de la matriculacin e inscripcin, sus efectos, la publicidad de los
asientos corresponde a la legislacin de fondo y, por tanto, encuntrase regido por la ley
nacional. Existe una sola superposicin admitida por la ley 17.801: por el art. 43, las
leyes locales pueden reducir los plazos establecidos por esta ley; excepto este punto, en
el resto de la temtica que estamos estudiando, las leyes locales, en tanto y en cuanto
contradigan a la ley 17.801, se dejan sin efecto.
De acuerdo al art. 2 de la ley de marras, se registrarn los siguientes documentos:
- los que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles; los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares; los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Cabe destacar que,
aqu, se contempl la inscripcin de otros documentos cuya anotacin pueda ser ordenada
por leyes nacionales o provinciales, por ejemplo, la anotacin de los boletos de
compraventa de loteos, con arreglo a la ley 14.005; la anotacin de los boletos de
compraventa de propiedad horizontal, conforme con la ley 19.724; tambin, el bien de
familia (ley N 14. 394).
El art. 3, ley 17.801 determina que para que los documentos mencionados en
el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes
requisitos: a) estar constitudos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa,
segn legalmente corresponda. b) tener las formalidades establecidas por las leyes y
estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo, c) revestir
el carcter de autnticos o hacer fe de por si mismos o con otros complementarios en
cuanto al contenidos que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de
ttulo de dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que es-
Documentos que deben inscribirse
Requisitos legales de los documentos anotables
542
(
tablezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre
que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o
funcionario competente.
Por lo tanto, slo los documentos autnticos pueden ser inscriptos en el Registro,
estando el registrador obligado a examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos (Art .8), lo cual presupone la legitimidad, quedando excludos los documentos
privados, con algunas excepciones, como ser los boletos de compraventa de inmuebles
en lotes (ley 14.005) o propiedad horizontal (art 12 ley 19.724), aunque se exige la
certificacin de las firmas de los otorgantes ante escribano pblico, juez de paz o autoridad
competente (art. 3, in fine ley 17.801).
El art. 6 establece: la situacin registral slo variar a peticin de: a) el
autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar o su reemplazante legal,
b) quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley
local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
peticin deber ser formulada con su intervencin.
De acuerdo a una vieja tradicin el escribano, a quien la ley denomina
autorizante, debe gestionar la inscripcin, estando tambin autorizados a solicitarla
los otorgantes del acto y sus sucesores. En consecuencia el procedimiento de inscripcin
se inicia con el pedido de parte interesada, que deber ser redactado en la forma y de
acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin (art. 7), establecindose el
principio de rogacin, por el cual la inscripcin no puede hacerse de oficio, sino a pedido
de parte legitimada para hacerlo. Una vez efectuado el pedido de inscripcin , el Registro
examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se
solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos (art 8). Debe
ser tenido en cuenta que las facultades del Registro se limitan a examinar las formas
extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicita, no teniendo competencia para
juzgar los vicios intrnsecos, por lo tanto si el documento se ajusta a la ley en cuanto a su
forma , ser inscripto, pudiendo ocurrir que sea observado por el Registro, el cual proceder
de la siguiente manera:
Rechazando los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.
Procedimiento
543
)
Devolviendo el documento, si el defecto fuera subsanable, al solicitante,
dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique, inscribindolo
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contados desde la fecha de
presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados a peticin fundada
del requirente. Si ste no estuviera de acuerdo con la observacin, deber solicitar al
Registro la rectificacin de la decisin, lo cual implica la prrroga del plazo de la inscripcin
si antes no se hubiera concedido, y cuando la decisin no fuese rectificada podr promover
el recurso o impugnacin que correspondiere , durante cuya sustanciacin se mantendr
vigente la inscripcin o anotacin provisional (art.9). Cabe agregar que las atribuciones
de control que tienen las autoridades del Registro estn sujetas al contralor judicial.
Segn el art. 5 ley 17.801: las escrituras pblicas que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin. En su redaccin original ste artculo haca
la excepcin de las escrituras hipotecarias, sobre las cuales rega el art. 3137 del C.C., que
estableca que el registro deba efectuarse a los seis das del otorgamiento de la escritura
hipotecaria. La ley 20.089 modific los arts. 3137 y 3149 del C.C. y el art. 5 de la ley
17801, uniformando el plazo de inscripcin en cuarenta y cinco das. Por lo tanto las
escrituras pblicas se consideran registradas a la fecha de la celebracin, siempre que
sean presentadas al Registro dentro de los 45 das desde su otorgamiento o en su defecto,
la fecha del registro es la de la inscripcin provisoria o definitiva.
Nuestro ordenamiento consagra el sistema declarativo, es decir, aqul en el
cual la transmisin de derechos queda firme entre las partes desde que se ha cumplido
con lo que exige la ley al respecto; el registro lo nico que hace es perfeccionar el acto
con relacin a terceros. El otro sistema, el que sigue nuestro Derecho, es el constitutivo,
que significa que no existe transmisin, constitucin, modificacin de derechos hasta el
momento de la inscripcin en el Registro, tanto en lo que hace al vnculo entre las partes
como frente a terceros. El art. 2505, para que quede claro, dice que esas adquisiciones
o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Asimismo,
el art. 3135 se refiere a la hipoteca: la constitucin de la hipoteca no perjudica a
terceros sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese
efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto,
Fecha de la registracin
Procedimiento
544
(
como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto
de ellos la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada.
En sntesis, los requisitos fundamentales de la transmisin de un derecho real
son el ttulo y el modo, la escritura pblica y la tradicin, pero ellos son oponibles a
terceros solo desde que estn registrados. Adems, ciertamente la inscripcin tiene efectos
entre las partes, y muy importantes, a saber: una vez inscripto un derecho real no puede
anotarse otro con posterioridad si lo contradice o es incompatible, por el art. 17 de la ley
que estamos viendo; la inscripcin acarrea la prioridad de derechos reales compatibles, o
sea, regula su rango; los asientos registrales tienen, en caso de prdida de protocolo,
valor como prueba de la existencia de la documentacin que originara el asiento registral,
con arreglo al art. 29.
No hay que confundir inscripcin con matriculacin. Inscripcin es el registro
de toda constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos
reales o medidas precautorias. Matriculacin significa el acto por el que se le adjudica un
folio especial en el que se individualiza con precisin un inmueble, o sea que, matriculado
el inmueble, debe ser anotado en dicha matrcula toda modificacin operada en el mismo.
Es la caracterstica principal, por excelencia, del registro organizado por la ley
17.801. Qu es un folio real? Puede ser una hoja de un libro de registro, o una ficha o
tarjeta individual: la ley nada dice al respecto quedando, en consecuencia, la
reglamentacin de la ley a cargo de cada provincia. En la Capital Federal se implement
el sistema de fichas o tarjetones, que presenta, una ventaja : entre ellas se pueden
interpolar otras fichas, lo que puede resultar necesario, ya sea porque la cantidad de
inscripciones colm la capacidad originaria, ya porque el inmueble se subdivide.
Son los que sistematizan o coordinan el ordenamiento jurdico registral. A
continuacin, ofreceremos al alumno un panorama de ellos, entendindose por tales,
segn, Roca Sastre (Derecho Hipotecario, TL, p. 145), el resultado de la sistematizacin
o coordinacin tcnica del ordenamiento jurdico registral, en una serie ordenada de
Matriculacin de inmuebles
El folio real
Principios registrables
545
)
bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema.
Principio de inscripcin: Principio de inscripcin: Principio de inscripcin: Principio de inscripcin: Principio de inscripcin: tiene que ver con la necesidad de la inscripcin
que es obligatoria y sus efectos. En nuestro sistema es declarativa, como ya vimos, en
otros, constitutivo. Significa que todos los documentos por los que se constituyen,
transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales, y los que dispongan
embargos, medidas cautelares, inhibiciones, deben inscribirse, y antes de la inscripcin,
no producen efectos respecto de terceros. Este principio aparece en los arts. 2 y 3 del
Dec. Ley 17.801.
Principio de rogacin: Principio de rogacin: Principio de rogacin: Principio de rogacin: Principio de rogacin: el registro no acta de oficio, sino a solicitud de
parte interesada, por lo que este principio ha sido llamado tambin de la instancia.
Quiere decir que las anotaciones hechas en el registro deben ser siempre hechas a pedido
de parte, quedando excluidas, as, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la solucin
del art. 6.
Principio de legalidad: Principio de legalidad: Principio de legalidad: Principio de legalidad: Principio de legalidad: es la facultad que tiene el registro de examinar el
ttulo cuya toma de razn se solicita, con el objeto de comprobar si cumple con las
exigencias para poder ser inscripto, y que se materializan por medio de la calificacin
registral, que puede aceptar el ttulo o rechazarlo, ya sea el rechazo provisorio o
definitivo. Esta capacidad de calificar que compete al magistrado, tendr mayor o menor
amplitud de acuerdo a los lmites que cada sistema les ponga a la inscripcin
convalidatoria o no de los defectos del ttulo respecto de terceros. Surge este principio,
de los arts. 8 y 9 de la ley en anlisis, y teniendo en cuenta el alcance que nuestro
ordenamiento le concede a la inscripcin, el examen se limita a la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicita, de acuerdo al art. 4.
Principio de especialidad: Principio de especialidad: Principio de especialidad: Principio de especialidad: Principio de especialidad: quiere decir que el inmueble sobre el que va a
gravitar todo el mecanismo registral ser objeto de todos los derechos reales que nazcan,
se modifiquen o extingan en cada mutacin que refleja el Registro; por ende, debe estar
determinada con una precisin plena. Por el art. 10, a cada inmueble se le adjudica un
folio en el que deben especificarse todos los datos necesarios para su correcta
individualizacin. En la inscripcin, debe constar con exactitud el inmueble sobre el que
recae el derecho, quin es su titular y, en los supuestos en los que hayan gravmenes,
cules son sus montos. La ley que estamos viendo articula este principio el captulo tercero,
referido a Matriculacin.
546
(
547
)
A partir del carcter de absolutos de los derechos reales, es decir, del hecho de
que deben ser respetados, es necesario que sean conocidos por todos los ciudadanos, y,
para ello, resulta fcil comprender que el camino es la publicidad.
De este modo, el codificador escribi en la nota al 577, 2 parte: Por la
naturaleza de las cosasse comprende desde el primer momento que el derecho real
debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho
personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se
concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no se conoce.
Aparte, la publicidad cumple un rol importante en funcin al comercio y al
desarrollo del crdito, teniendo en cuenta que brinda acceso a informacin relativa al
estado patrimonial del titular, favoreciendo y protegiendo no slo a ste ltimo, sino a
la sociedad entera.
La registracin es una tcnica moderna, pero reconoce antecedentes en
legislaciones antiguas, como por ejemplo Grecia y Egipto.
Hay dos clases de sistemas de publicidad: los registrales, registrales, registrales, registrales, registrales, aquellos que se basan
en los registros, nico medio de poner en conocimiento de terceros la existencia del
derecho real; en ellos deben incribirse todos los derechos reales que se constituyan, as
como su transmisin y extincin; y los no registrales no registrales no registrales no registrales no registrales, es decir, aquellos en los cuales la
publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en un registro sino por otros medios: la
nica publicidad era el contrato; en la prctica no funcionaron. Actualmente, es
indispensable con un sistema de registracin moderno y eficiente.
sp
sntesis parcial
abogaca a distancia
)
548
(
549
)
Busque en la ley 17.801 el artculo que dispone qu constancias deben figurar
en el folio, qu firma debe llevar el asiento y qu otras inscripciones se anotarn en el
mismo. Haga un breve resumen.
ap
abogaca a distancia
)
550
(
551
)
1) Es conveniente que los derechos reales se registren, por qu?
2) Qu diferencias hay entre el sistema germnico y el australiano?
3) Cul era la postura de Vlez Sarsfield sobre la registracin?
4) Qu significa efecto declarativo y qu constitutivo?
aa
abogaca a distancia
)
552
(
553
)
( DESARROLLO )
Tiene por objeto mantener el orden regular de los sucesivos titulares registrales,
de manera tal que todos los actos aparezcan registrados como si derivaran unos de otros,
sin solucin de continuidad; en este sentido, Roca Sastre dice, en la obra que mencionamos
antes, T I, p. 796: cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser su
antecedente legtimo. En sntesis, consiste en un encadenamiento perfecto de las sucesivas
transmisiones del dominio, de un modo tal que cada inscripcin nueva se apoye en la
anterior. Se encuentra establecido en los arts. 14 y siguientes de la ley 17.801, as, el art.
15 dice: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes
en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de
los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Constituye una excepcin al anterior. Est consagrado en el art. 16 de la ley de
marras, y se refiere especficamente al caso de las sucesiones: por ejemplo, cuando una de las
partes firmantes de un boleto de compraventa fallece y escrituran sus herederos se est
obviando la inscripcin de la declaratoria de herederos, requerida por el Tracto Sucesivo.
Es establecido de acuerdo al orden de la inscripcin, segn el principio de qui
prior est tempore, potior es iure (el primero en el tiempo es primero en el derecho). En
virtud del mismo, una inscripcin anterior prevalece sobre otra posterior aunque el
documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado despus, por el art. 17 de la
ley que se estudia. En sntesis, da prevalencia a los documentos anteriores sobre los
posteriores, o sea, prevalece el documento inscripto con anterioridad. El art. 19 dispone:
Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea,
Principio de tracto sucesivo
Principio de tracto abreviado
Principio de prioridad
554
(
la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante
declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos
del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida. O sea que los
interesados pueden sustraerse en forma intencional de este principio, manifestando
expresamente otro orden de prelacin para sus derechos; como no est en juego el
orden pblico, se pueden celebrar pactos de esta clase, como ocurre en los supuestos de
coparticiapcin de rango (un acreedor hipotecario acepta compartir la prioridad con
otro posterior), de cesin de rango (uno le cede su lugar a otro), o de permuta de
rango (uno que tiene rango de mayor peso lo cambia por otro menor).
En materia inmobiliaria, el fin de los Registros es implementar un sistema de
publicidad que proteja los derechos de los terceros. El art. 21 dice que: el registro es
pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de
adulteracin, prdida o deterioro.
La publicidad que realiza el Registro se lleva a cabo de dos maneras: la exhibicin
de los asientos y la extensin de certificados. Con respecto a los primeros, se limitan a
informar la situacin jurdica de un inmueble; de su expedicin no se deja constancia en
el folio y no producen otro efecto que el de simple publicidad. Se trata de todos los
certificados que deben solicitar los abogados durante la tramitacin de un juicio, por
ejemplo, de una ejecucin en forma previa al remate de un inmueble, o de un sucesorio,
cuando hay que inscribir testamento, declaratoria de herederos, etc. Actualmente, esos
documentos tienen una vigencia de sesenta das desde su emisin, o sea que si no se
agregaron al expediente o no se lleg a la etapa procesal oportuna, deben pedirse de
nuevo, conforme al art. 155 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil que nos
rige, a partir del 1 de enero de 2000. Distinto es el tema de los certificados: en lo relativo
a ellos, el art. 22 establece que sirven para acreditar con relacin a terceros la plenitud,
limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin. El art. 23
aade: ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el ttulo inscripto en el registro, as como certificacin expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las per-
Principio de publicidad
555
)
sonas segn constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar
el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. Estas certificaciones
tienen un plazo de validez de quince, veinticinco y treinta das, depende de si nos
encontramos frente a documentos autorizados por notarios domiciliados en la ciudad
asiento del registro, en el interior de la provincia o fuera del mbito de la provincia o
territorio o en la Capital Federal, con arreglo al art. 24. Con respecto al plazo de validez,
debemos tener en cuenta que se cuenta desde las cero horas del da de la expedicin,
marcando el inicio del bloqueo registral. Si el depositario de la fe pblica en cuestin,
autoriza el documento antes de que venza el plazo, ya no interesan los das que faltan, y
comienza a correr el plazo del art. 5.
Como ya vimos, la publicidad de los derechos reales sobre bienes races opera a
travs de la documentacin emitida por el Registro de la Propiedad Inmueble, por el art.
22 de la ley 17.801, la que debe ser constatada por los notarios que intervengan en cada
acto de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles.
Ahora bien; Qu ocurre si el Registro expide un informe errneo que perjudica
a un particular? Tiene ste derecho a accionar por daos y perjuicios contra el Estado?
Si, sta es la solucin actual, aunque es menester aclarar que hubo una evolucin larga
y compleja al respecto, con doctrina y jusrisprudencia no constestes. Aqu gravit
notablemente la reforma que introdujo la ley 17.711 al art.43 del Cd. Civ., cuya
redaccin original deca: No se puede ejercer contra las personas jurdicas, acciones
criminales o civiles por indemnizacin de daos, aunque sus miembros en comn, o sus
administradores individualmente, hubiesen cometido delitos que redunden en beneficio
de ellas; y luego, con su texto actual: Las personas jurdicas responden por los daos
que causen quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasin de sus funciones.
Responden tambin por los daos que causen sus dependientes o las cosas, en las
condiciones establecidas en el ttulo: De las obligaciones que nacen de los hechos ilcitos
que no son delitos. Esto se puede hacer jugar perfectamente con el art. 1113, que se
refiere a la responsabilidad indirecta por el hecho del dependiente, y con el art. 42 , que
dispone que las personas jurdicas pueden ser demandadas por acciones civiles, y puede
hacerse ejecucin de sus bienes. Para terminar, es necesario destacar que hubo un fallo
fundamental en este giro, que fue la sentencia dictada en autos caratulados Devoto c/
Gobierno Nacional, en la que se resolvi que el Estado era responsable por los daos
Responsabilidad del Estado por informes errneos
556
(
derivados de un incendio originado por la reparacin negligente de una lnea telegrfica
nacional. Luego, esta postura se repiti en otras resoluciones ulteriores.
Es un censo, padrn o registro del territorio de la nacin, en el que se delimita
la propiedad inmueble, pblica y privada, las fincas urbanas y rsticas, con fines jurdicos,
econmicos, tributarios y estadsticos.
La importancia que este relevamiento de fundos presenta en el plano de proteger
la propiedad inmueble y los derechos reales que la modifican ha sido reconocida por
Bibiloni, quien dijo que la falta de catastro provoca robos de inmuebles, evasin fiscal y
hasta expedicin de ttulos errneos o falsos (Anteproyecto, Ed. Abeledo, 1932, T VII,
pg. 83 y sig.). Tambin fue reconocida, aunque indirectamente, por Vlez Sarsfield, que
escribi, en la nota final al ttulo de la hipoteca, que uno de los argumentos contrarios a
la implementacin del registro era la dificultad que haba, en aquel tiempo, para constituir
el catastro de las propiedades en algunas provincias.
Lo que es muy interesante es que el catastro, sabiendo que el Registro adopta
el sistema de folio real, completa y perfecciona dicho sistema, porque le asigna a cada
propiedad y, por ende, a cada folio real, la determinacin exacta de su superficie, ubicacin
y linderos; adems, posibilita precisar cules son los inmuebles sujetos a gravmenes
impositivos.
La ley que organiz el catastro se dict en 1952, y fue la N 14.159, pero sta
nunca lleg a aplicarse, en la realidad. Por ello se elabor otra ley, la N 20.440, que tuvo
el mismo destino, y fue derogada en su parte operativa por una nueva, la N 22.287, de
1980. Es una ley breve, de solo dos artculos. En el primero de ellos se suspende la vigencia
de los arts. 557 de la anterior (20.440), y por el segundo establece que el Poder Ejecutivo
Nacional, a travs del Ministerio de Justicia, formar una comisin para elaborar un
anteproyecto de la ley nacional de catastro, que tendra que cumplir su misin dentro de
los 180 das de su integracin.
Catastro - Nociones generales, fundamentos
Legislacin
557
)
La publicidad de los derechos reales se debe a su carcter de absolutos, es
decir, que debiendo ser respetados por todos, es menester que sean conocidos, y ese
conocimiento se cumple por su publicidad. La publicidad es muy til en atencin al
comercio jurdico y al desarrollo del crdito, permitiendo conocer el patrimonio del titular,
con el beneficio que sto implica.
Hay dos clases de sistemas de publicidad: los no registrales, es decir, aquellos en
los cuales la publicidad se cumple por la firma del contrato, nicamenteno funcionaron
en la prctica; los registrales, que son los que establecen y organizan registros en los que
tienen que inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, transmiten y extinguen.
Los principios registrales son los que sistematizan o coordinan el ordenamiento
jurdico registral. Los principales son: el de rogacin rogacin rogacin rogacin rogacin: el registro no procede de oficio,
sino a solicitud de parte; el de prioridad prioridad prioridad prioridad prioridad: la misma procede segn el orden de inscripcin,
por lo tanto, tendr prioridad el derecho que se inscribi primero; el de tracto sucesivo tracto sucesivo tracto sucesivo tracto sucesivo tracto sucesivo:
mantiene el orden regular de los titulares, de modo que todos los actos se encadenan, y
cada nueva inscripcin se apoya en la anterior; el de tracto abreviado tracto abreviado tracto abreviado tracto abreviado tracto abreviado: es la excepcin
al anterior.
El Catastro es el registro pblico en el que se hacen constar datos relativos a la
propiedad inmueble, tales como la cantidad, la calidad y el valor de esos bienes, los nombres
de los propietarios, la situacin, la extensin, lmites y cultivos. Aunque su finalidad
caracterstica es la determinacin de las contribuciones imponibles, sirve tambin a
efectos estadsticos, civiles y administrativos. En Espaa y en Francia se denomina catastro
parcelario.
sf
sntesis final
abogaca a distancia
)
558
(
559
)
Busque la Ley de Catastro que rige actualmente y haga un resumen de ella.
ap
abogaca a distancia
)
560
(
561
)
Confeccione un listado, bien detallado, de todos los certificados que expide
el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
af
actividad final
abogaca a distancia
)
562
(
563
)
Qui prior est tempore, potior est iure Qui prior est tempore, potior est iure Qui prior est tempore, potior est iure Qui prior est tempore, potior est iure Qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que
primero se inscribe.
gl
glosario
564
(
565
)
Responda Verdadero (V) o Falso (F), segn corresponda:
1) La registracin de los derechos reales, pese a ser un fenmeno moderno,
tiene antecedentes muy antiguos.
2) En nuestro ordenamiento, el nico requisito para la adquisicin de derechos
reales es la escritura pblica.
3) Los documentos inscriptos en el Registro, solo despus de su inscripcin,
producen efectos respecto de terceros.
4) Matriculacin y registracin son sinnimos.
5) El catastro es complementario del sistema de folio real.
tp
trabajo prctico
566
(
567
)
Responda las siguientes preguntas, previa lectura de la jurisprudencia
transcripta a continuacin:
1) Es responsable el Estado, nacional o provincial, por las fallas tcnicas que
haya cometido el Registro de la Propiedad al permitir que una persona venda un inmueble
embargado, perjudicando al acreedor?
2) Cul es el plazo para la prescripcin en una accin por daos y perjuicios
contra el Estado?
JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA
El Estado, al imponer la obligacin de munirse de un certificado del Registro
de la Propiedad, cobrando un derecho especial por ese servicio, debe prestarlo en forma
regular, que responda a las garantas que ha querido asegurar ( C.S.J.N. ,L.L. 24 291).
Reiteradamente declarada la responsabilidad de las provincias por los errores
o falsedades incurridas en el despacho de los certificados expedidos por los respectivos
registros de propiedad, as como tambin por mal funcionamiento del servicio a cuyo
cargo se encuentra esa tarea ( C.S.J.N.,E.D., 54 403, Consid.2, Fallos, 182 8 d; 200-
360;d. 270 404).
Debe acreditarse la existencia del nexo de causalidad entre el dao y las
irregularidades cometidas por el Registro de la Propiedad ( C.S.J.N.,L.L.,57-745; CN.Civ,
sala D, E.D., 54, Fallo 24.263; S.C. Bs.As., E.D., 22-790).
La provincia es responsable por los daos causados a un acreedor por el
mal funcionamiento del Registro de la Propiedad, que posibilit que el deudor enajenase
un inmueble, pese a encontrarse embargado: la sola frustracin de la garanta
individualizada en el embargo burlado, constituye de por s un dao jurdico cierto, no
eventual, que debe indemnizarse, lo que nicamente puede destruirse por la Provincia
ib
abogaca a distancia
)
568
(
mediante la prueba de la existencia de otros bienes suficientes embargables que
neutralicen, anulen o disminuyan ese dao, o demostrando que el valor venal del bien
embargado no alcanza a cubrir el monto del crdito en seguridad de cuyo cobro se
decret el embargo (C.S.J.N., E.D. 54-397).
La provincia es responsable de los perjuicios derivados para el acreedor, de
la prdida de la garanta hipotecaria determinante del prstamo y la incobrabilidad de
su crdito, si el Registro expidi el certificado pertinente para constituir el gravamen
sobre la base de una constancia de dominio falsa y no adopt las medidas a su alcance
para evitar esa falsificacin (C.S.J.N., E.D., 22-787).
La provincia es responsable por los daos derivados de la conducta culpable
o dolosa de los empleados del Registro de la Propiedad, que posibilit que se constituyese
una garanta hipotecaria sobre un inmueble cuyo dominio no corresponda al deudor; el
error en que incurri el escribano acerca de la identidad del deudor, no releva de
responsabilidad a la Provincia. Ha mediado en el caso una conducta culpable o dolosa del
personal de la demandada en el desempeo de sus funciones y obrando bajo dependencia
del Estado provincial, ha causado el dao de que se trata, lo que torna aplicables los arts.
1112 y 1113 del c. Civ. (C.S.J.N., 15/19/74, E.D.,57, Fallo 25.811).
Que conforme a lo resuelto a fojascorresponde tratar previamente la
prescripcin opuesta por la provincia de Bs.As., ya que de su decisin depender, en
definitiva, la resolucin de la accin principal. Al respecto, cabe sealar que la demanda
se funda en las disposiciones sobre actos ilcitos del Cdigo Civil y en la conocida
jurisprudencia del Tribunal , que, en virtud de lo dispuesto por los arts. 1112 y 1113 del
mismo cdigo, ha declarado la responsabilidad de los Estados provinciales por los daos
causados por errores en los informes de los Registros de la Propiedad. Es aplicable la
prescripcin bienal del art. 4037 del Cdigo Civil que con relacin al punto de partida
del plazo de prescripcin de dos aos que prev el citado art. 4037, para la accin de
responsabilidad civil extracontractual, esta Corte ha tenido oportunidad de decidir, en
casos anlogos al presente, que cuando se trata de una indemnizacin de daos y
perjuicios provenientes de un informe errneo expedido por el Registro de la Propiedad,
el referido plazo corre desde la fecha en que el hecho y el dao consecuente han sido
conocidos por el interesado ( Conf. Fallos, 215 346; 273- 75, entre otros).
569
)

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