UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO

INSTITUTO DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA





APOSTILA DA DISCIPLINA

IT 188 - AVALIAES E PERCIAS





Profa. Msc. Marlene Salete Uberti



Seropdica, 2006



2
1 - ENGENHARIA DE AVALIAES

1.1 - Introduo

A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um
conjunto amplo de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em
outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar
tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo.
A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimar
os valores de propriedades especficas onde o conhecimento profissional de engenharia e
o bom julgamento so condies essenciais.
A arte da Engenharia de Avaliaes foi desenvolvida principalmente a partir de
1890 quando engenheiros, economistas e os tribunais comearam a encarar seriamente o
trabalho formal de avaliaes.
A Engenharia de Avaliaes serve para subsidiar tomadas de decises a respeito
de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer
natureza, tais como: imveis, mquinas e equipamentos, automveis, mveis e utenslios,
culturas, jazidas, instalaes, empresas, marcas, patentes, softwares, obras de arte,
empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos,
cinemas, etc. alm de seus frutos e direitos.
A Engenharia de Avaliaes deve ser praticada por engenheiros, arquitetos,
agrnomos, cada um obedecendo a sua habilitao profissional, de acordo com as leis do
Confea Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, que detenham os
conhecimentos necessrios para realizao do trabalho avaliatrio a ser executado.
As avaliaes devem ser realizadas com base em normas tcnicas da ABNT
Associao brasileira de normas tcnicas, atravs da aplicao de metodologia
apropriada. A sua aplicao adequada exige, alm dos conhecimentos necessrios para
elaborao do trabalho, dedicao, segurana, reserva, conscincia, sendo de justia,
tica profissional, iseno, competncia, senso crtico, investigao, observao,
criatividade e, acima de tudo, amor.

1.2 - Campo de aplicao

A Engenharia de Avaliaes de grande interesse para os diversos agentes do
mercado imobilirio tais como: imobilirias, bancos de crdito imobilirio, compradores ou
vendedores de imveis. Ainda para empresas seguradoras, o poder judicirio, os fundos
de penso, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investidores, etc.
Entre diversos servios que podem ser realizados, a Engenharia de Avaliaes
pode subsidiar:
- Operaes de garantias;
- Transaes de compra e venda;
- Transaes de locao;
- Decises judiciais;
- Taxao de impostos prediais, territoriais, de transmisso;
- Decises sobre investimentos;
- Balanos patrimoniais;
- Operaes de seguros;
- Separaes ou cises de empresas;
- Desapropriaes amigveis ou judiciais;
- Etc.
Existe um vasto mercado de trabalho, formado tanto pelo setor pblico como pelo
setor privado, destacando-se entre eles o poder judicirio. Neste ltimo, para cada causa
3
na justia que envolva valor, so necessrios trs engenheiros de avaliaes: um perito
do juzo e dois assistentes tcnicos, um para o ru e outro para o autor da ao.
Com a poltica de terceirizao das empresas, abre-se ainda mais o mercado de
trabalho neste setor. E Caixa Econmica Federal contratou somente no ano de 1997,
cerca de 300.000 avaliaes.

1.3 Normas e Legislao

necessrio que o avaliador conhea as normas e legislaes especficas para
cada tipo de trabalho a ser realizado. Para isto existem normas e regulamentos do CREA,
CONFEA, ABNT, leis municipais, estaduais, federais, etc.
Com relao ao exerccio profissional, existe a Lei n 5.194/66, que no artigo 7,
traz o seguinte texto:
As atribuies profissionais do engenheiro, arquiteto, e do engenheiro-agrnomo
consistem em: estudos, analises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao
tcnica.
Em seguida fundamental o conhecimento da Resoluo n 218 do CONFEA, que
discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais. Para o engenheiro
agrimensor, por exemplo, o desempenho das atividades de Avaliaes e Percias so
referentes apenas a levantamentos topogrficos, batimtricos, geodsicos e
aerofotogramtricos; locao de:
a) loteamentos;
b) sistemas de saneamento, irrigao e drenagem;
c) traados de cidades;
d) estradas; seus servios afins e correlatos (Art. 4 inciso I).
E referente a arruamentos, estradas e obras hidrulicas; seus servios afins e
correlatos (Art. 4 inciso II).

Outras resolues do CONFEA so as de nmeros 205 e 307, que dispem sobre
o Cdigo de tica Profissional e a necessidade do uso da ART Anotao de
Responsabilidade Tcnica, respectivamente.
A ABNT editou vrias normas sobre avaliao, entre elas:

NBR 14653-1 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos Gerais
NBR 14653-2 Avaliao de bens Parte 2: Avaliao de imveis urbanos
NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais
NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais
NBR 14653-4 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos;
NBR 14653-5 Avaliao de bens Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens
industriais em geral;
NBR 14653-6 Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
NBR 14653-7 Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos.

NBR 12721/92 Avaliao e custos bsicos unitrios e preparo de oramento de
construo para incorporao de edifcios em condomnios.
Quanto s legislaes relativas ao uso e ocupao do solo urbano, cada municpio
segue a sua, que est submetida lei federal n 6.766.

1.4 - Valor, custo e preo

O objetivo principal da Engenharia de Avaliaes a determinao tcnica do
valor de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele.
4
Assim, surge um aspecto bastante complexo que o conceito de valor. Existem
diversos tipos de valor que podem ser atribudos a um bem, entre eles: Valor Venal, Valor
Potencial, Valor Comercial, Valor de Mercado, Valor Contbil, etc. Com tantos tipos de
valor o engenheiro de avaliaes se defronta com uma questo: Qual o valor a adotar?
Todos ns podemos ter uma noo exata do que significa valor, embora poucos
sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de
distingui-lo de preo. Mas onde est a importncia dessa diferenciao, tratando-se de
uma avaliao imobiliria?
A resposta a esta pergunta nos leva aos primrdios da Engenharia de Avaliaes,
quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram valor como um conceito
mutvel, cujo significado variava em funo da finalidade da avaliao, envolvendo
aspectos psicolgicos.
Surgia ento a chamada escola plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de
valor, como o contbil, o tributrio dentre muitos outros relacionados, considerando assim
o valor como um elemento puramente subjetivo.
Em oposio, surgia a escola monovalente, que estabelece que o valor de um
imvel em dado momento nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Ou seja,
no existe diferena entre fazer uma avaliao para quem deseja vender ou para quem
deseja comprar: o valor determinado pelo avaliador dever ser o mesmo nas duas
situaes.
Hoje, prevalece o princpio monovalente, cujo valor de um bem nico,
referenciado inclusive na NBR 14653-1 como valor de mercado: Quantia mais provvel
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente.
Valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, entendida esta como a sua
capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo, e at mesmo a um capricho
(MOREIRA, 1994).
Para o mesmo autor, a palavra valor usada em muitos sentidos diferentes.
Quando aplicado a propriedade, traz consigo um sentido de desejo, de posse, domnio ou
troca de propriedade, medida em termos de unidade imobiliria. Contudo, no se pode
perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha um
significado real, pois o tempo, lugar, a finalidade e as partes interessadas so elementos
que afetam a medida do valor da propriedade.

O valor de um bem imvel, a exemplo de outros bens de consumo, tambm
determinado pela lei da oferta e da procura, que estabelece que quanto maior a
necessidade, maior a procura e maior o valor. E, quanto menor a quantidade de bens
disponveis no mercado, maior a raridade e maior seu valor. O valor de um imvel
ento, funo da utilidade e da escassez.
O valor no pode ser confundido com preo, pois este representa a quantidade
de dinheiro pela qual se efetua uma transao comercial. Quando existe um equilbrio
entre os fatores econmicos e sociais que ocorrem numa operao imobiliria, o preo
pago pelo imvel deve representar o valor deste imvel. Isto nem sempre ocorre, pois
interesses pessoais, representados pelos desejos ou necessidades, podem conduzir a
preos maiores ou menores do valor de mercado.
As palavras custo e valor tm significados distintos: preo a quantia paga pelo
comprador ou vendedor e custo o preo pago mais as outras despesas em que incorre
o comprador na aquisio da propriedade.

1.5 - Definies de valor

5
A literatura da Engenharia de Avaliaes abundante em termos que so usados
num sentido tcnico especial, e conseqentemente, exigem uma definio precisa para
fixao do seu sentido quando usados em trabalhos de avaliao.
Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo de possuir
um bem.

Valor de Mercado Corresponde ao preo que as partes envolvidas
compradores e vendedores acordariam entre si em condies de concorrncia perfeita.
O vendedor deseja vender, mas no obrigado a tal; por outro lado, o comprador deseja
comprar, mas igualmente no forado, podendo escolher livremente entre outras
opes que o mercado oferece. Alm disto, ambos conhecem o imvel e o
comportamento do mercado, tendo condies de avaliar sua tendncia de valorizao (ou
de desvalorizao).

Valor de Reposio Refere-se quele valor da propriedade determinado na base
do que ela custaria para ser substituda por outra igualmente satisfatria.

Valor Rentbil de uma propriedade o valor atual de suas receitas lquidas
provveis e futuras, segundo prognstico feito com base nas receitas e despesas
recentes e nas tendncias dos negcios.

Valor de Uso em muitas ocasies, o imvel avaliando apresenta caractersticas
especficas e/ou atpicas, que fazem com que no haja um mercado para eles. o caso,
por exemplo, de prdios pblicos como escolas, museus, igrejas, praas, etc. Apesar
destes imveis no terem um valor de mercado, eles tem um valor de uso, que pode ser
avaliado. Os imveis de carter histrico, artstico, monumentos, apresentam atributos
que podem valorizar (ou desvalorizar) o valor deles. Nestas situaes, deve-se considerar
estas caractersticas, justificando-se qualquer alterao de valor delas decorrentes.

1.6 - Tcnicas de Avaliao

A aplicao da metodologia mais adequada para realizao de um trabalho
avaliatrio depende fundamentalmente das condies mercadolgicas com se defronta o
avaliador, pelas informaes coletadas neste mercado, bem como pela natureza do
servio que pretende desenvolver. Os mtodos disponveis, de acordo com a NBR 14653-
1, classificam-se em mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
e mtodos para identificar o custo de um bem, podendo ser, em determinadas
circunstncias, conjugados. Cada um destes mtodos ser estudado posteriormente.

1.6.1 - Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra.
Mtodo involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-
econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do
bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios
viveis para execuo e comercializao do produto.
Mtodo evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercializao.
6
Mtodo da capitalizao da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao
presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.

1.6.2 - Mtodos para identificar o custo de um bem

Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por
meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e
respectivos custos diretos e indiretos.

1.6.3 - Conjugao dos mtodos

Em algumas situaes, no possvel avaliar um imvel utilizando apenas um dos
mtodos listados acima. Nestas situaes, h necessidade de conjugar alguns mtodos.
Os mtodos utilizados devem ter sua sistemtica descrita e fundamentada no laudo
avaliatrio.
Caso seja necessria a conjugao de mtodos, para a avaliao de imveis com
edificaes deve-se:
a) determinar o valor do terreno pelo mtodo comparativo direto de dados do mercado
ou, caso no seja possvel sua utilizao, pelo mtodo involutivo;
b) calcular o valor das benfeitorias pelo mtodo da quantificao de custo;
c) levar me conta o fator de comercializao, podendo ser maior ou menor do que a
unidade, um funo de conjuntura do mercado.
Quando o imvel estiver situado em local onde o aproveitamento eficiente
preponderante (por exemplo, em zonas de alta densidade urbana), deve-se analisar a
adequao das benfeitorias existentes, sob o ponto de vista do super ou sub
aproveitamento do terreno. Os clculos que sustentam esta anlise devem ser
explicitados no laudo.

2 - O PROCESSO DE AVALIAO

2.1 Introduo

Segundo a NBR 14653-1 conceitua avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada
por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica,
para uma determinada finalidade, situao e data.
O processo de avaliao uma tcnica metdica, com estgios definidos, a qual
pode ser empregada, s vezes com algumas variaes, nas avaliaes de quaisquer tipos
de propriedade.
Este processo comea com a identificao do problema, a qual abrange dois
aspectos fundamentais: o referente propriedade a avaliar e o referente finalidade da
avaliao.
Na identificao da propriedade temos que destacar inicialmente a sua localizao
e a descrio to minuciosa quanto necessria e, em seguida, destacar quais so os
interesses a avaliar: se o terreno, as benfeitorias, as servides, etc.
No que se refere finalidade da avaliao, devemos destacar se a avaliao de
destina a fins de expropriao, para impostos, para renovao de locaes, para
hipoteca, etc.
7
Uma vez identificado o problema, o processo de avaliao continua com um
levantamento preliminar (condies mercadolgicas, informaes coletadas neste
mercado), que servir para indicar o mtodo mais aconselhvel de avaliao.
Como exemplo, vamos supor que um avaliador venha a se defrontar com o
problema de avaliar uma igreja que dever ser desapropriada para atender execuo de
uma obra pblica; uma igreja um imvel que no produz renda, ento o mtodo da
renda no poder ser aplicado. Da mesma forma, o mtodo comparativo direto de dados
de mercado no poder ser aplicado porque nunca houve igrejas a venda para servirem
de comparao. Fica assim definido o plano de trabalho, que s poder ser encaminhado
pelo mtodo da quantificao do custo.
O processo de avaliao prossegue com a obteno dos dados, que tem por
objetivo reunir dados de mercado referentes a vendas, rendas (aluguis) e custos de
outros imveis e tambm obter dados referentes ao imvel sob avaliao.
A obteno dos dados seguida pela anlise dos dados, quando o avaliador
dever fazer uma triagem destes dados, descartando aqueles que se distanciaram
demasiadamente da mdia ou que no sirvam de comparao com o imvel em
avaliao. O avaliador dever tambm fazer um exame das tendncias locais onde o
imvel est localizado, que afetem o valor da propriedade que se tem sob exame.
Aps todas estas etapas, o avaliador dever aplicar um dos mtodos citados,
conforme o caso em questo e assim determinar o valor mais provvel da propriedade,
que mais se aproxime do valor de mercado.

2.2 - Atividades Bsicas

2.2.1 - Requisio da documentao
Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado o
fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho.

2.2.2 - Conhecimento da documentao
recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira
providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar conhecimento da documentao
disponvel.
Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao
necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever
julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao.
Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas
insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em
funo dessas condies.

2.2.3 - Vistoria do bem avaliando
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando
for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de
conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado,
da resultando condies para a orientao da coleta de dados.
recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros
aspectos relevantes formao do valor.

2.2.4 - Coleta de dados
recomendvel que seja planejada com antecedncia, tendo em vista: as
caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas
8
anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.

Aspectos Quantitativos: recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados
de mercado, com atributos comparveis aos do bem avaliando.
Aspectos Qualitativos: Na fase de coleta de dados recomendvel:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do
bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes
devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado
coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de
referncia da avaliao.
Situao mercadolgica: Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas
recomendvel buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no caso de
transaes, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

2.2.5 - Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor
de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de
mercado.

2.2.6 - Tratamento dos dados
Os dados devem ser tratados para obteno de modelos de acordo com a
metodologia escolhida.

3. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

3.1. Introduo

Neste mtodo, o valor da propriedade avalianda, ou de alguma de suas partes,
determinado atravs da comparao entre dados de mercado relativos a propriedades de
caractersticas semelhantes a ele. A classificao dos imveis urbanos est descrita da
seguinte forma:
Quanto ao uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto.
Quanto ao tipo do imvel, entre outros: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c)
casa; d) escritrio (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpo; g) vaga de garagem; h) misto;
i) hotis e motis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n)
prdios industriais.
Quanto ao agrupamento dos imveis: a) loteamento; b) condomnio de casas; c) prdio
de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e) conjunto de salas
comerciais; f) prdio comercial; g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de
unidades comerciais; i) complexo industrial.

O mtodo comparativo direto de dados de mercado o mtodo que deve ser
utilizado preferencialmente numa avaliao de propriedades. Sua aplicao desenvolve-
se atravs das seguintes etapas:
a) Caracterizao da propriedade avalianda;
9
b) Pesquisa de dados relativos a propriedade semelhantes propriedade
avalianda;
c) Clculo do valor da propriedade avalianda.
A determinao do valor de uma propriedade pode ser feita com base em poucos
dados ou, na ausncia destes, atravs de opinio de especialista (procedimento a ser
evitado sempre que possvel); ou baseada num tratamento estatstico. O tratamento
estatstico pode ser apoiado na Estatstica Descritiva ou na Estatstica Inferencial.

3.2. Caracterizao da propriedade

Uma propriedade caracterizada atravs da descrio detalhada dos seus
componentes: terreno e benfeitorias. A propriedade avalianda deve ser minuciosamente
descrita, pois so suas caractersticas que definem quais os tipos de propriedades que
devero ser pesquisadas para compor a amostra de valores.
As propriedades que compem a amostra pesquisada tambm devem ser
caracterizadas, mas sem a necessidade do mesmo nvel de detalhamento da propriedade
avalianda.
Caso a avaliao esteja sendo feita numa cidade que o avaliador no conhea
bem, o primeiro passo ser buscar informaes acerca do contexto poltico-econmico-
social relativo a ela. Passamos a seguir a relacionar estas caractersticas, bem como
aquelas que devem ser consideradas num imvel (terreno e benfeitorias). Deve-se
lembrar que nem sempre as caractersticas listadas a seguir so relevantes, e que outras
caractersticas no listadas podem vir a ser relevantes, conforme o caso.

3.2.1 - Contexto Poltico-Econmico-Social

Tendncia de crescimento populacional;
Estabilidade de mo-de-obra, taxa de desemprego;
Economia atual e perspectivas para o futuro;
Acessibilidade (disponibilidade de estradas e transportes coletivos);
Legislao de uso e parcelamento do solo (plano diretor, cdigo de obras, leis de
zoneamento, etc.);
Legislao tributria (impostos e taxas vigentes);
Principais obras pblicas existentes e projetadas;
Disponibilidades habitacionais, em termos de vendas e aluguis;
Nmero de licenciamentos de construes novas;
Riscos geolgicos, de inundaes, etc.

3.2.2 Terrenos
Dados sobre a vizinhana:
Crescimento populacional na vizinhana imediata;
Legislao (tributria, de uso e parcelamento do solo, ...);
Disponibilidade de infra-estrutura de servios pblicos (gua, esgoto, energia
eltrica, telefones, praas, parques esportivos, ...);
Tendncias de evoluo (construes novas, modernizao, crescimento do
comrcio, escolas, ...);
Disponibilidade de habitaes (vendas e aluguel, taxas de vacncia);
Nvel scio-econmico, etc.
Localizao do logradouro:
Orientao solar e em relao aos ventos dominantes;
Identificao dos confrontantes.
10
Dimenses (testada, laterais, fundos), rea e forma;
Topografia;
Pedologia;
Restries ao uso e/ou existncia de direitos que possam alterar o valor (servides,
usufrutos, aforamentos, ...), etc.

3.2.3 Benfeitorias
Caractersticas de localizao (vo influir no conforto trmico e acstico):
No terreno ou edifcio;
Orientao solar, ventilao, iluminao.
Segurana (invases, incndios, outros sinistros);
Caractersticas da construo (tipo, qualidade da construo e do projeto, padro,
idade real, idade aparente, vida til estimada, estado de conservao);
Descrio da construo (rea til e total, reas cobertas e descobertas, nmero e
caracterizao das dependncias);
Benefcios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou
estacionamento, salo de festas, parque de recreao, piscina, sauna, ...); etc.

A vistoria a atividade que permite ao engenheiro de avaliaes conhecer da
melhor maneira o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence.
Devem ser levantados apenas os principais aspectos relevantes formao do
valor. Alm daqueles j mencionados na caracterizao da regio, do terreno, a NBR
14653-2 menciona ainda o levantamento dos aspectos funcionais (arquitetnicos, de
projetos e paisagsticos) e dos aspectos ambientais (adequao da construo ao uso
recomendado para a regio e preservao do meio ambiente) na caracterizao das
edificaes e benfeitorias.
A caracterizao do imvel avaliando pode ser complementada com fotografias,
plantas, desenhos e outros documentos, para esclarecer aspectos relevantes na
avaliao.

3.3 Fatores de valor

Muitos so os fatores que influenciam o valor de um imvel urbano, seja um
terreno, seja uma construo ou benfeitoria.
Um terreno nico. Mesmo em loteamentos nos quais encontramos, a princpio,
terrenos muito semelhantes entre si, caractersticas de vizinhana em breve lhe conferiro
atributos de diferenciao. Alm de singulares, os terrenos so irreprodutveis e
inamovveis. Sua situao pode lhe conferir um valor excepcional. Apresentamos a seguir
alguns fatores que influenciam o valor de terrenos urbanos (MOREIRA, 1994; FIKER,
1993).

3.3.1 - Regio (Bairro)

O ambiente onde est inserido o imvel tem grande influncia no seu valor. Alguns
aspectos a serem considerados:
i) Servios comunitrios: transporte coletivo; equipamentos comunitrios de ensino;
cultura e recreao; comrcio e prestao de servios; mercado de trabalho; sade;
segurana, etc.
ii) Vizinhana: proximidade a instalaes poluentes (gases, rudos excessivos, etc.) e a
vizinhos incmodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhana tem o efeito contrrio.
11
iii) Potencial de utilizao: um imvel vale pelo que produz. A produtividade de um
terreno pode ser medida pelo seu aproveitamento potencial, definido pelo Plano
Diretor Municipal, que dispe sobre o parcelamento, uso e ocupao do solo.
Parcelamento do solo: rea para fins de circulao, reas verdes, reas
institucionais. As quadras e os lotes devem ter medidas que possibilitem uma
boa utilizao do terreno.
Uso do solo: residencial (uni e multifamiliar); comercial (varejista e
atacadista); industrial (indstria no incmoda, pesada, poluente, etc.);
prestao de servios; uso institucional; usos especiais.
Ocupao do solo: recuos, altura mxima e mnima das edificaes, taxa
mxima de ocupao do lote.
A cidade dividida em zonas, onde so definidos os usos permitidos, os tolerveis
sob certas condies e os no permitidos.
As diretrizes acima relacionadas fixam a densidade demogrfica e estabelecem o
coeficiente de aproveitamento do terreno, que a relao entre a rea da construo e a
rea do lote.

3.3.2 - Logradouros pblicos

i) Largura: uma rua muito estreita tem tendncia a desvalorizar um terreno, pela
dificuldade de circulao e estacionamento. Ruas de largura mdia so fceis
de serem atravessadas, beneficiando a concentrao de estabelecimentos de
servios (comrcio em geral);
ii) Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno;
iii) Melhoramentos pblicos: redes de gua, de esgoto, de telefone, de iluminao,
de drenagem de guas pluviais; pavimentao e arborizao das vias, etc., so
fatores de valorizao;
iv) Trfego intenso de pedestres e veculos: influi positivamente no valor dos
terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas
residenciais.

3.3.3 - Caractersticas fsicas do imvel

i) Frente para o logradouro: o valor do imvel proporcional sua frente.
ii) Profundidade: existe uma faixa de profundidade dentro da qual o valor unitrio
mximo e permanece constante. Alm do limite desta profundidade, o valor
unitrio decresce, devido maiores dificuldades de aproveitamento do terreno.
Tambm existe um limite mnimo de profundidade, aqum do qual o valor
unitrio tambm decresce, pois terrenos com pouca profundidade tambm
oferecem dificuldades para um aproveitamento otimizado. Estes limites
mximos e mnimos dependem da localizao do terreno.
iii) rea: reas muito pequenas podem impossibilitar o aproveitamento do terreno
para construes de unidades autnomas. Deve-se verificar outras
possibilidades de aproveitamento e de remembramentos com terrenos vizinhos.
iv) Relevo: tradicionalmente, existe uma tendncia para desvalorizar os terrenos
que no esto em nvel, pois estes exigem movimentos de terra para torn-los
aproveitveis e/ou exigem construes mais elaboradas para seu
aproveitamento. Contudo, para compradores de poder aquisitivo mais elevado,
um terreno deste tipo pode ser atraente, pois permite solues arquitetnicas
singulares. Terrenos nesta situao tambm podem possuir uma vista
privilegiada, o que pode lhes conferir um valor bem acima da mdia.
12
v) Natureza da superfcie: terrenos secos apresentam facilidade de
aproveitamento, por isso so mais valorizados.
vi) Sub-solo: terrenos com sub-solo com baixa capacidade de carga so
desvalorizados em relao a outros que tenham sub-solo resistente, porque
exigem solues mais onerosas na execuo das fundaes.

3.4 - Pesquisa de dados

A pesquisa de dados uma das principais fases no processo de avaliao, pois os
dados obtidos na pesquisa serviro de base para a determinao do valor do imvel
avaliando. Por isso, ela deve ser judiciosamente conduzida, podendo ser dividida nas
etapas:
a) Planejamento;
b) Identificao das variveis do modelo
c) Coleta de dados;
d) Processamento e anlise de dados;
e) Interpretao dos resultados;

3.4.1 Planejamento

Planejamento a etapa de organizao e preparao do trabalho. Determina-se
quais so os tipos de imveis que sero pesquisados e em que regio. So especificados
tambm quais os atributos formadores do valor do imvel que sero levantados.
conveniente a elaborao de fichas, que trazem como benefcios a comodidade
de preenchimento e evitam o esquecimento de alguma caracterstica importante. Pode-se
criar fichas de diferentes tipos de imveis: terrenos (Anexo 1), casas, apartamentos
(Anexo 2), conjuntos comerciais (salas), lojas, etc. Em muitas situaes, interessante
prever campos de anotaes de peculiaridades e um espao para desenho de um croqui
do imvel (situao, locao, posio no prdio, etc.).
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes
para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a
varivel dependente (valor do imvel).

3.4.2 - Identificao das variveis do modelo

Varivel dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma
investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos
(por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo:
rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre
outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista
ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos
adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As
diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na
seguinte ordem de prioridade:
13
a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo:
aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou
no);
b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo
unitrio bsico);
c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal
igual a 2 e alto igual a 3; topografia plana igual a 100 e no plana igual a 1, etc.).

3.4.3 - Coleta de Dados

A coleta de dados feita atravs de um trabalho de campo. a etapa mais
exaustiva do processo avaliatrio, exigindo do avaliador muita persistncia.
A qualidade da amostra depende da tcnica de amostragem, diversidade de
fontes, tipo e quantidade de dados.
Os imveis que vo formar a amostra devem ser caracterizados, exigindo portanto
uma vistoria, que pode ser menos detalhada do que aquela necessria para caracterizar o
imvel avaliando. Todos os atributos importantes devem ser levantados, sendo
preenchido uma ficha para cada imvel. O nvel de detalhamento deve ser tal que permita
a comparao entre os imveis que compem a amostra e o imvel avaliando.
Caso no haja informao em nmero suficiente de imveis assemelhados entre
si, admite-se dados de condies distintas, desde que interpretados e justificados por
equaes de regresso, observadas as exigncias para a fixao do nvel de rigor da
avaliao.
Todas referncias devem ter a identificao da fonte informante. Deve-se justificar
a excluso de referncias, ou a sua no considerao.
As ofertas tambm so admitidas como eventos do mercado imobilirio, podendo
fazer parte da amostra.
Resumidamente, uma boa amostra deve ser composta de imveis assemelhados
entre si e ter dados atuais, completos, perfeitamente identificados quanto ao objeto. Os
dados devem ser aleatrios, de fontes diversas e perfeitamente identificadas.
Como fontes de dados pode-se citar contratos de compra e venda, escrituras,
guias de ITBI, bancos de dados de instituies de classe, empresas atuantes no mercado
imobilirio, anncios de jornais, etc.

3.4.4 - Processamento e Anlise dos Dados

O processamento e a anlise dos dados coletados permite eliminar de antemo os
dados no confiveis.
Por isso, cada dado coletado deve ser criteriosamente analisado. Por exemplo,
dados de escrituras e guias de ITBI, nem sempre so confiveis, pois por motivos
relacionados ao imposto de renda, os valores que ali constam podem no refletir a
realidade. Quanto aos anncios de jornais, eles refletem uma expectativa de valor, que
muitas vezes no se caracteriza por estar muito alm dos valores praticados no mercado.

3.4.5 - Interpretao dos Resultados

Uma anlise exploratria dos dados possibilita ao avaliador uma percepo do
comportamento do mercado imobilirio para o segmento estudado. Anlises grficas so
muito teis nesta etapa.
A interpretao dos resultados vai auxiliar na escolha do mtodo avaliatrio a ser
utilizado posteriormente.

14
4. HOMOGENEIZAO DE VALORES

Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador
geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas
heterogneas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao
bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilizao adequada do mtodo
comparativo. Nesta etapa so retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos
dados de referncia em relao ao bem avaliando ou a um paradigma adotado.
Para isto deve-se utilizar a homogeneizao pela metodologia tradicional ou as
ferramentas de inferncia estatstica, atravs de modelos explicativos do mercado
imobilirio.
Estatstica Descritiva pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes
arbitrrias e de consagraes empricas.
Estatstica Inferencial pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos
sustentados pela inferncia estatstica.
No primeiro caso, em que as discrepncias entre os dados so reduzidas atravs
da aplicao de fatores determinsticos, h uma sensvel perda de preciso da avaliao,
enquanto que no processo cientfico, onde o comportamento do mercado explicado
atravs de modelos de regresso, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho.

4.1 Homogeneizao por Estatstica Descritiva

A seguir sero apresentados os modelos determinsticos adotados para alguns
fatores mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos
coeficientes a serem utilizadas:
Coeficiente de oferta - C
of
Coeficiente de profundidade C
p

Coeficiente de frente C
f

Coeficiente de forma - C
forma
Coeficiente de esquina - C
e

Coeficiente de topografia - C
top

Coeficiente de pedologia - C
ped

Coeficiente de servios pblicos - C
sp


I - COEFICIENTE DE OFERTA

Utilizado para retirar dos imveis colocados em oferta os acrscimos sistemticos
que geralmente so dados pelos ofertantes, esperando atingir uma posio de equilbrio,
atravs da barganha com o comprador. Admite-se geralmente uma superestimativa da
ordem de 11%, o que resulta em C
of
=0,90 para dados de ofertas e C
of
=1,00 para dados
transacionados.

II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE

Quanto profundidade, vrias hipteses de leis de variao tem sido lanadas,
como a hiptese de Hoffman, Jerrett, etc. Nesta disciplina adotaremos a Hiptese de
Harper, que apresenta a variao atravs de um grfico (figura 2), onde no eixo das
abscissas esto representadas as profundidades equivalentes e, no eixo das ordenadas,
os valores unitrios por metro quadrado. O IBAPE/SP, atravs da norma para avaliao
de imveis urbanos, tambm indica a utilizao da hiptese de Harper para o clculo do
coeficiente de profundidade.

15


Profundidade equivalente: f = A / t
A = rea do terreno da amostra
t = testada do terreno da amostra
V
t
= Valor do terreno
Mi e Ma = profundidade mnima e mxima do terreno padro, respectivamente
f = profundidade equivalente do terreno da amostra
V
u
= valor unitrio mdio (R$/m
2
)


Trechos da
curva
Limites de
profundidade
Coef. de
Profundidade - C
p

Frmulas para
avaliao
A B f < Mi/2 [ (Mi/2)/Mi ]
1/2
V
t
= V
u
x A x [ (Mi/2)/Mi ]
1/2

B C Mi/2 f < Mi [ f/Mi]
1/2
V
t
= V
u
x A x [ f/Mi]
1/2

C D Mi f Ma 1 V
t
= V
u
x A
D E Ma f < 2Ma [ Ma/f]
1/2
V
t
= V
u
x A x [ Ma/f]
1/2

E - F f > 2Ma [ Ma/2Ma ]
1/2
V
t
= V
u
x A x [ Ma/2Ma ]
1/2


A norma do IBAPE/SP indica as seguintes profundidades mnimas e mximas,
subdividindo em zonas:
1 Zona: residncias isoladas de padro elevado: 30,00m a 60,00m;
2 Zona: apartamentos e escritrios de padro elevado: 30,00m a 60,00m;
3 Zona: comrcio de densidade alta: 20,00m a 40,00m
4 Zona: residncias de padro mdio e/ou comrcio de densidade mdia: 25,00m a
40,00m.
5Zona: apartamentos/escritrios de padro mdio:25,00m a 50,00m.
6 Zona: residncias de padro modesto: 15,00m a 30,00m.

III - COEFICIENTE DE TESTADA

Aplicado para retirar as vantagens e desvantagens que um lote da amostra
apresenta em relao frente paradigma. A valorizao ou desvalorizao ser dada pela
seguinte frmula:

C
f
= ( F
p
/ F
r
)
1/4
dentro dos limites: 0,5 F
r
Fp 2 Fr

16

Onde: Fp = frente ou testado do terreno da amostra
Fr = frente de referncia ou testada do terreno paradigma

Ento, o valor (V
t
), ser:

V
t
= A x V
u
x C
f

A norma do IBAPE/SP recomenda as seguintes frentes de referncia, de acordo
com cada zona determinada no item anterior:
Fr = 10,00m para a 3, 4 e 6 zonas
Fr = 16,00m para a 1 e 5 zonas
Fr = 20,00m para a 2 zona

Exemplo:

Local: Avenida Rio Branco
rea: 700 m
2

Frente: 25 m
Preo: R$ 840.000,00
Terreno Padro: F
r
= 10m
Fonte / Telefone:

Neste exemplo, temos que a frente do terreno padro ou paradigma de 10 m e a frente
do imvel avaliando de 25 m. Como o limite mximo para a aplicao da frmula de
2F
r
temos ao invs de 25 m, o valor de F
p
= 2Fr = 2 x 10 m = 20 m. Ento:

C
f
= ( F
p
/ F
r
)
1/4
= ( 20/10 )
1/4
= 1,1892

V
t
= R$ 840.000,00 x 1,1892 = R$ 998.928,00

IV - COEFICIENTE DE FORMA
No h um critrio matemtico definido para se fixar um coeficiente de forma, mas
j se tem tratado de minimizar essa falta de uma norma procurando homogeneizar as
superfcies tomadas para comparao.
Uma soluo seria fazer uma srie de pequenos tringulos, no utilizveis para
ocupao, a cujas reas seria aplicvel um coeficiente de depreciao para
homogeneizar a rea total do lote avaliando. Podemos verificar a aplicao no exemplo
abaixo:

17



rea homogeneizada = A1 + A2 x redutor
Redutor na ordem de 0,50 a 1,0

Ento:

C
forma
= rea homog. / rea total (<1,0)

V - COEFICIENTE DE ESQUINA - Ce
Os terrenos de esquina ou de vrias frentes podem ser avaliados observando-se
as vantagens e desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais, podendo
ser como terrenos de uma frente, dando a valorizao para a outra frente ou outras
frentes.
O coeficiente de valorizao pela esquina ou vrias frentes ser obtido pela
seguinte frmula (IBAPE/SP):

C
e
= [(C
z
+20) F
1
V
1
+ F
2
V
2
+.........+F
n
V
n
] / 20 F
1
V
1
, onde:

C
z
= 1, nas zonas 1
a
, 4
a
e 6
a
;
C
z
= 2, nas zonas 2
a
, 3
a
(exceto nas centrais/bancrias de alta densidade) e 5
a
;
C
z
= 3, na 3
a
zona (nas centrais/bancrias de alta densidade);
F
1
= frente projetada, testada para via pblica de maior valor, ou testada menor no caso
de ruas de igual valor, ou ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote
de uma frente nos terrenos de esquina;
F
2
,..,F
n
= frentes secundrias;
V
1
,V
2
....,V
n
= valores unitrios das frentes principal e secundrias.

As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas, coeficientes de zona
e limites para valorizao de frentes mltiplas esto resumidos no quadro a seguir:

Frente de
Profundidades
Coef. L i m i t e s
ZONA referncia zona Frentes Coef. mximo
valorizao
rea de influncia
Fr Mi Ma Cz adicionais Ce < Fpx Pe
1 16,00 30,0 60,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr
Pe < Mi
18
2 20,00 30,0 60,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr
Pe < Ma
3 10,00 20,0 40,0 2 ou 3 2Fr 1,15 ou 1,25 Fp< 2Fr
Pe < Ma
4 10,00 25,0 40,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr
Pe < Mi
5 16,00 25,0 50,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr
Pe < Ma
6 10,00 15,0 30,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr
Pe < Mi

VI - COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA C
top

A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder
ser valorizante ou desvalorizante.
Como critrio geral, as influncias desta natureza podero ser determinadas com
base em anlise estatstica ou pela deduo ou acrscimo correspondente aos gastos
necessrios a se colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento.
Para clculos desta natureza, na impossibilidade de usar os critrios acima, podem
ser usados os seguintes fatores corretivos genricos aproximados:
Situao paradigma: terreno plano ....................................... 1,00
Cado para os fundos at 5% ................................................ 0,95
Cado para os fundos de 5% at 10% ................................... 0,90
Cado para os fundos de 10% at 20% ................................. 0,80
Cado para os fundos mais de 20% ....................................... 0,70
Em aclive at 10% ................................................................ 0,95
Em aclive at 20% ................................................................ 0,90
Em aclive acima de 20% ....................................................... 0,85
Abaixo do nvel da rua at 1.00m.......................................... 1.00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m.............................. 0.90
Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m .............................. 0.80
Acima do nvel da rua at 2,00m............................................ 1.00
Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m .......................... 0.90

Os casos de valorizao, sendo menos freqentes, devero ser melhor
examinados e justificados.

VII - COEFICIENTE DE PEDOLOGIA - C
ped


A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou
aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou
pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condio essa que
deve ser verificada no mercado da vizinhana do elemento avaliando. Na impossibilidade
de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:

a) Situao paradigma: terreno seco ......................................................................1,00
b)Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso
mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais
alta............................................................................................................................0,90
c)Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado
periodicamente pela inundao................................................................................0,70
d)Terreno permanentemente alagado......................................................................0,60

19
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a
soluo do problema. Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas
diretamente afetadas. Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser
observada a restrio legal pertinente. Caso essa condio afete o uso da benfeitoria
deve ser verificado o seu obsoletismo.Nos casos de terrenos nus de grandes propores
deve ser observado, tambm, o previsto na legislao Federal, Estadual e/ou Municipal.

VIII - COEFICIENTE DE SERVIOS PBLICOS - C
sp


Para corrigir discrepncias existentes entre melhoramentos pblicos disponveis na
testada de um dado de referncia, que correspondem a um peso f
r
, em relao aos
pesos atribudos situao paradigma (f
p
), utiliza-se o modelo proposto pelo Eng. Ruy
Canteiro, com os pesos constantes no quadro abaixo:

C
sp
= (1 + f
p
) / (1+ f
r
)

Melhoramento Peso (f
i
)
gua 0,15
Esgoto 0,10
Luz Pblica 0,05
Luz Domiciliar 0,15
Guias Sarjetas 0,10
Pavimentao 0,30
Telefone 0,05

4.1.1 Mtodo de Chauvenet

A estimao do valor de mercado feita, em geral, com base na mdia aritmtica
dos resultados homogeneizados. Como a mdia aritmtica um estimador bastante
sensvel presena de dados discrepantes, faz-se necessrio a anlise individual dos
dados que contribuem para a sua estimativa. No tratamento estatstico clssico, a NBR
14653-2 determina a utilizao de processos estatsticos consagrados para a realizao
da anlise e eliminao de dados discrepantes. Um dos critrios mais utilizados neste
sentido o do Chauvenet.
1) Clculo da mdia aritmtica dos resultados homogeneizados (
____
PU ) e do desvio
padro (
SPU
):

=
=
n
K
K
n
PU
PU
1
____
e
1
___
1
2
) (

n
K
n
K
PU
PU PU
S


2) Clculo do desvio absoluto (S) para cada elemento da amostra:
PU PU S K
___
=

3) Clculo do d
lim
, onde o valor de (d/s)
crtico
encontra-se na tabela abaixo:

20
crtico
PU
s
d
x
S d

=
lim


n (d/s)
crtico
n (d/s)
crtico

5 1,65 20 2,24
6 1,73 22 2,28
7 1,80 24 2,31
8 1,86 26 2,35
9 1,92 30 2,39
10 1,96 40 2,50
12 2,03 50 2,58
14 2,00 100 2,80
16 2,06 200 3,02
18 2,20 500 3,29


4) Se S d
lim
no h elementos discrepantes na amostra;

Se S > d
lim
elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.2 Mtodo da disperso

O mtodo da disperso segue os passos 1 e 2 do Mtodo de Chauvenet, sendo
para os passos 3 e 4 , so calculados da seguinte forma:

3) Clculo do desvio mdio (
S
PU
_____
):

=
=
n
k
PU
n
k
PU
S
S
1
_____


4) Se
S
PU
_____
>
S
no h elementos discrepantes na amostra;

Se
S
PU
_____

S
elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.3 Intervalo de confiana para a estimativa do valor

Nas avaliaes estamos trabalhando com uma amostragem extrada da
populao, a mdia aritmtica obtida refere-se amostra e no populao, diante disto
existe uma variao em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de
confiana, cuja expresso matemtica a seguinte:

= X
a
erro de amostragem
= a mdia populacional

21
A norma chama este intervalo de campo de arbtrio O campo de arbtrio
corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor
calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve
justificar sua escolha.
A frmula que expressa os extremos do intervalo de confiana, ou limites do
campo de arbtrio, a seguinte:

1
=
n
S
t X L p a C


O ndice t
p
extrado da tabela de valores percentis da distribuio de Student,
partindo-se da confiana desejada e de graus de liberdade (n-1). A NBR 14653-2
recomenda o intervalo de confiana de 80%, o que indica t
0,90
na tabela, que uma vez
indica 10% da parte indesejvel de cada lado da curva.

Exemplo:
Suponhamos numa avaliao de terreno urbano, onde, aps a homogeneizao, tenham
sido encontrados os seguintes valores/m
2
para os imveis pesquisados:
a) 32,00 R$ /m
2

b) 38,00 R$ / m
2

c) 42,00 R$ / m
2

d) 44,00 R$ / m
2

e) 45,00 R$ / m
2

f) 48,00 R$ / m
2

Clculo da mdia:
n
X X X
X
n
a
+ + +
=
....
2 1


50 , 41
6
249
= =
Xa

Clculo do desvio padro:
1
) (
2

=

n
a i
S
X X


X
i
X
i
- X
a
(X
i
- X
a
)
2
32 -9,50 90,25
38 -3,50 12,25
42 -0,50 0,25
44 2,50 6,25
45 3,50 12,25
48 6,50 42,25
Somatrio = 163,50

72 , 5
1 6
50 , 163
=

= S


22
Finalmente, calcula-se os intervalos:
Neste exemplo, com graus de liberdade n-1 = 5 e o intervalo de confiana de 80%, o que
indica t
0,90
, buscamos na tabela o valor t
p
= 1,48.

Limite superior:
29 , 45
5
72 , 5
48 , 1 50 , 41 = + =
LS


Limite inferior:
71 , 37
5
72 , 5
48 , 1 50 , 41 = =
Li


4.1.4 Grau de fundamentao e de preciso

O item 9 da NBR 14653-2 determina o grau de fundamentao do trabalho
avaliatrio, o enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao e o grau
de preciso da estimativa do valor, para cada um dos mtodos aplicados. Para o uso do
tratamento por fatores (homogeneizao por estatstica descritiva), a norma determina o
seguinte (item 9.2.3 e 9.2.4, alm do anexo B):
No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos
nesta norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso,
e deve ser considerado parecer tcnico.

9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores
Conforme a tabela 4.
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por
fatores
Item Descrio Grau
III II I
1
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma

2
Coleta de dados de
mercado

Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo

Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3
Quantidade mnima de dados de
mercado efetivamente utilizados
12 6 3
4
Identificao dos dados
de mercado

Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto

Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas

Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
5
Extrapolao conforme
B.5.2

No admitida Admitida para
apenas uma
varivel
Admitida

6
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

NOTA Observar subseo 9.1.
23

9.2.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade
completa.
9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem
ser considerados os seguintes critrios:
a) na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do
grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo tabela 5.

Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no
caso de utilizao de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mnimos 15 9 6
Itens obrigatrios no
grau
correspondente

Itens 3, 5 e 6, com os
demais no mnimo no
grau II

Item 3, 5 e 6 no
mnimo no grau II

todos, no mnimo
no grau I

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.4 Grau de preciso para o tratamento por fatores
Conforme a tabela 6.
Tabela 6 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de
tratamento por fatores
Grau Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de
80% em torno do valor central da
estimativa
<30% 30%-50% >50%
NOTA Observar subseo 9.1.

4.2 Homogeneizao por Estatstica Inferencial

A NBR 14653-2 determina que no tratamento dos dados pode-se utilizar
tratamento cientfico atravs da inferncia estatstica como mtodo estatstico para
avaliao de imveis.
O objetivo da inferncia estatstica ajuizar sobre parmetros populacionais a
partir de dados fornecidos por amostras.
A utilizao da inferncia estatstica feita, segundo MOREIRA FILHO et al.
(1993), a partir de um modelo matemtico adequado, conhecido como modelo de
regresso, que permite uma avaliao com grande iseno de subjetividade e que,
submetido a diversos testes previstos em norma, transmite avaliao a confiabilidade do
rigor estatstico.
A anlise de regresso consiste em estudar o comportamento de uma varivel
dependente ou explicada em relao a outras variveis independentes ou explicativas que
so responsveis pela sua formao.
A varivel dependente na avaliao de imveis o valor vista do imvel ofertado
e as variveis independentes, as caractersticas decorrentes de atributos fsicos e
geogrficos relacionados ao imvel, natureza da informao, aspectos qualitativos
(padro, idade aparente, etc.) e quantitativos (rea, frente, etc.).
O valor de um imvel um vetor composto de um conjunto de variveis
influenciantes sobre uma amostra representativa e aleatria. A utilizao da regresso
mltipla permite, aps a escolha do melhor modelo de ajustamento, determinar os valores
24
que assumiro todos os imveis da regio em estudo, a partir das caractersticas mais
influenciantes.
Quando o valor da varivel dependente calculado a partir de somente uma
varivel independente, tem-se uma regresso simples, quando for maior o nmero de
variveis independentes consideradas, utiliza-se uma regresso mltipla.
Na prtica avaliatria, dificilmente realiza-se uma avaliao com utilizao de
regresses simples, pois diversas so as variveis que exercem influncia na formao
do valor do imvel.

4.2.1 Regresso Linear Simples

Se os imveis fossem simples, homogneos, iguais, bastaria uma varivel
(localizao, por exemplo) para medir as diferenas de preos. Neste caso, pode ser
utilizada a regresso simples, e a anlise assemelha-se ao ajuste da equao de uma
reta ou de uma curva. Se existe uma relao entre duas variveis X e Y, podemos indicar
isto como Y = f(X). O formato bsico da equao a ser determinada :
Y = a + bX
Onde Y o valor do imvel e X a caracterstica importante considerada. Este
formato chamado de "modelo linear". A regresso sempre realizada com este formato.
Se o relacionamento entre as variveis Y e X no linear, os erros cometidos podem ser
grandes. Entretanto, se as variveis Y e X receberem alguma transformao matemtica,
tal como raiz quadrada ou logaritmo, criam-se novas variveis, e estas podem entrar no
modelo linear com melhor ajustamento. Por exemplo, criando novas variveis (X
a
,Y
a
),
relacionadas com as anteriores (X, Y) pelas seguintes relaes:
Y
a
= ln(Y)
X
a
= X
2

E a equao (linear) torna-se: Y
a
= c + d X
a

Haver uma equao destas para cada imvel da amostra, o que pode ser
representado incluindo-se os subscritos correspondentes (imvel nmero 1,2,...,n):

Y
1
= a + bX
1
+e
1

Y
2
= a + bX
2
+e
2


Y
n
= a + bX
n
+ e
n

Perceba que os parmetros da equao (a,b) so invariveis. O que varia a cada
imvel o erro. Geometricamente, como se cada imvel fosse um ponto de um plano.
Existe uma reta que "ajusta-se" melhor a estes pontos, mas que no passa exatamente
pelos pontos. A diferena entre o valor real e o calculado pela equao o erro: ei = Yi - a
- bXi.
Os parmetros da regresso (os coeficientes a, b) podem ser calculados
(ajustados) em planilhas eletrnicas convencionais, geralmente empregando o Mtodo
dos Mnimos Quadrados - MMQ.

4.2.2 Regresso Linear Mltipla

Entretanto, diante das caractersticas especiais dos imveis e do mercado onde
so transacionados, geralmente existem diversas caractersticas de importncia para a
formao do valor imobilirio, ou seja, existem mltiplas variveis a serem consideradas.
Emprega-se o processo de regresso mltipla. O modelo linear torna-se:

Y = a
0
+ a
1
X
1
+ a
2
X
2
+ a
3
X
3
+ ... + a
k
X
k
+ e
25
Da mesma forma, Y o valor do imvel, a constante da equao a
0
e a
1
, a
2
,
a
3
,...,a
k
, so os coeficientes (pesos) correspondentes s variveis X
1
,X
2
,X
3
,...,X
k
.
Considerando as equaes individuais (uma para cada imvel), a notao fica:

Y
1
= a
0
+ a
1
X
11
+ a
2
X
21
+ a
3
X
31
+ ... + a
k
X
k1
+ e
1

Y
2
= a
0
+ a
1
X
12
+ a
2
X
22
+ a
3
X
32
+ ... + a
k
X
k2
+ e
2

...
Y
n
= a
0
+ a
1
X
1n
+ a
2
X
2n
+ a
3
X
3n
+ ... + a
k
X
kn
+ e
n


Neste caso, so k variveis independentes e n elementos na amostra (imveis).
Em uma tabela ou planilha, podem ser entendidos como k colunas e n linhas (cada coluna
contm um tipo de informao e cada linha contm todas as informaes de um imvel).
Tal processo pode ser realizado, da mesma forma, em planilhas eletrnicas.
Na prtica avaliatria, trabalha-se no com a populao, mas com uma amostra de
dados obtidos no mercado, a partir dos quais faz-se uma estimativa dos parmetros da
populao.
Y
i
= a + b
1
X
1
+ b
2
X
2
+ b
3
X
3
+ ...+ b
n
X
n
+ e
i
(2.9)
Onde:
Y
i
varivel dependente ou explicada;
X
n
variveis independentes, explicativas ou co-variveis;
a - parmetros estimado para o intercepto;
b - parmetros estimado para os coeficientes de regresso;
e
i
erros total da regresso amostral em relao verdadeira equao de
regresso.
Muitas vezes a relao entre variveis no linear, assumindo formas diversas.
Funes no lineares podem ser transformadas em funes lineares por anamorfose.
Algumas funes no lineares mais utilizadas so a funo exponencial, a funo
logartmica, funo inversa e a funo potncia.

Pressupostos bsicos e outras condies da anlise de regresso
Quando um modelo de regresso escolhido em uma pesquisa, deve-se verificar
se ele adequado para os propsitos a que se destina. Uma ou mais caractersticas do
modelo podem no se ajustar aos dados da amostra. Ento, importante investigar a
aptido do modelo, antes de qualquer anlise mais aprofundada dos resultados. O exame
inicial realizado quanto ao ajustamento do modelo, atravs dos testes de varincia e de
inferncia estatstica.
O modelo numrico gerado na anlise no pode ser generalizado e aceito em
qualquer situao. Para que possa ser empregado na estimao de valores, deve
obedecer a algumas exigncias. As condies que devem ser satisfeitas so chamadas
de pressupostos, hipteses ou condies bsicas. So elas:
1) Relao linear entre a varivel dependente e as independentes;
2) No-aleatoriedade das variveis independentes (so fixas; s a dependente
aleatria);
3) Normalidade dos resduos;
4) Mdia zero dos resduos;
5) Homocedasticidade dos resduos (varincia constante);
6) Independncia serial dos resduos (no existe autocorrelao dos erros);
7) No existncia de relao exata (colinearidade perfeita) entre quaisquer das variveis
independentes;
O modelo deve ainda atender ao seguintes requisitos, decorrentes dos
pressupostos e da forma de clculo dos coeficientes:
8) No existem observaes esprias (outliers);
26
9) As variveis importantes foram includas:
10) Nmero de observaes maior que o nmero de coeficientes a ser estimado.
Estas condies devem ser garantidas para que tenha validade o modelo
encontrado e a prpria anlise de regresso. Para qualquer processo de estimao
empregado (Mnimos Quadrados, Mxima Verossimilhana), estas condies bsicas
devem ser respeitadas. So apresentados adiante os problemas que advm da violao
destas condies, testes para deteco destes problemas e solues que podem ser
empregadas para resolver ou amenizar o problema. Alm disso, so usados testes para a
verificao da validade ou no do modelo de regresso proposto e das variveis que o
compe, individualmente.

Dica
Todos os pressupostos devem ser atendidos. Entretanto, os testes estatsticos
geralmente no indicam respostas do tipo "sim/no" (determinstico), mas do tipo
"melhor/pior" (probabilstico), e a anlise da gravidade da situao cabe ao avaliador.
Neste sentido, h prioridades na anlise. A normalidade dos resduos e a
existncia de outliers so razoavelmente fceis de serem examinadas e esto ligadas a
outros problemas. Devem ser testadas inicialmente. Surgindo problemas, o modelo deve
ser descartado, sem que se perca tempo com os outros testes.

Intervalo de Confiana e Testes de Hipteses

A NBR 14653-2 determina para o valor da varivel dependente um intervalo de
confiana em torno do valor central da estimativa, fechado e mximo de 80%. Dentro
deste intervalo deve ser definido o valor final.
Na equao de regresso impe-se que o parmetro b seja diferente de zero,
devendo estar assegurado em testes especficos dentro dos limites de confiana
estabelecidos em norma, considerado o grau de fundamentao desejado. No caso do
parmetro b = 0, significa que no h relacionamento entre a varivel conhecida X sobre
o valor de Y.
A verificao desta circunstncia (b 0), feita atravs do seguinte teste de
hiptese:
H
o
: b = 0
H
1
: b 0
Para que a hiptese H
1
seja aceita, calcula-se os valores t para cada parmetro b e
compara-se com o valor da tabela de Student, com o nvel de significncia exigido e com
n-k-1 graus de liberdade (n o nmero de dados da amostra e k o nmero de variveis
utilizadas na equao). Se o valor de t
calc
> t
tab
, rejeita-se a hiptese H
o
: b = 0,
significando que a varivel X importante na formao do valor de Y.
A NBR 14653-2 determina o nvel de significncia (somatrio do valor das duas
caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) em
funo do grau de fundamentao pretendido (Graus III,II e I) conforme tabela 1 do item
9.2.1.

Coeficiente de Correlao e de Determinao

O grau de relao entre variveis, que expressa como essas variveis esto
relacionadas entre si, definido numericamente pelo coeficiente de correlao, grandeza
representada pelo smbolo r, que varia entre os limites +1 e 1. O coeficiente de
correlao nulo r = 0 indica que no h nenhum relacionamento entre variveis, enquanto
que o coeficiente de correlao igual a 1 ou +1 define um relacionamento perfeito entre
elas.
27
A correlao positiva indica uma relao direta, ou seja, o acrscimo da varivel
independente vai produzir um aumento na varivel dependente ou, ao contrrio, a
reduo da varivel x produz um menor valor da varivel dependente y.
A correlao negativa indica relao indireta, ou seja, quando a varivel x aumenta,
a varivel y diminui e, no caso contrrio, quando x diminui o valor de y aumenta.
Os valores da tabela so indicativos do grau de relao entre as variveis x e y.
VALOR DE R Relao
0 (zero) Nula
Maior que 0 at 0,30 Fraca
Maior que 0,30 at 0,60 Mdia
Maior que 0,60 at 0,90 Forte
Maior que 0,90 at 0,99 Fortssima
1 (um) Perfeita

O coeficiente de correlao representa a relao entre duas ou mais variveis. Se
existe relao direta, positivo. Se a relao inversa, negativo. Existem vrias
frmulas para clculo do coeficiente de correlao. O modo mais simples de obt-lo
pela raiz quadrada do coeficiente de determinao (r
2
).
Na regresso mltipla, a medida relativa de adequao do ajuste chamada de
coeficiente de determinao mltipla e designada pelo smbolo r
2
. O coeficiente de
determinao r
2
, fornece uma medida de quanto as estimativas baseadas na reta de
regresso (Y
est
) so melhores do que aquelas baseadas na mdia da amostra (Y
med
)..
Assim, r
2
=0,75 significa que 75% de varincia explicada pelo modelo. O coeficiente de
determinao um nmero no intervalo [0;1], calculado conforme a frmula a seguir:

= =
2
2
) (
) (
total variao
explicada variao
2
Y Y
Y Y
med
med est r


O coeficiente de determinao varia de 0 a 1. Ter valor prximo de 1 quando a
disperso em torno da reta de regresso for pequena em relao variao total dos
valores de Y em torno da mdia, assim o valor de r
2
indica qual a porcentagem da
variao no valor de Y que est sendo explicado pela equao de regresso. Seu
complemento (1 r
2
) indica quantos por cento da variao de Y no explicado pelas
variveis X, sendo atribudo a outras variveis no includas na equao e a perturbaes
aleatrias.
Alguns autores recomendam o uso do coeficiente de determinao "ajustado"
(r
2
ajust
), que leva em conta o nmero de variveis explicatrias em relao ao nmero de
observaes. O propsito desta medida facilitar a comparao de diversos modelos de
regresso, quando h alterao no numero de variveis ou na quantidade de dados, de
um modelo para outro. Tal coeficiente determinado da seguinte forma:
( )
r r
k n
n
ajust
2 2
1
1
1
1

=

Onde r
2
ajust
o coeficiente ajustado, r
2
o coeficiente de determinao normal, k
o nmero de regressores e n o tamanho da amostra. O coeficiente de determinao
empregado como um indicador inicial da preciso das regresses, para a seleo dos
modelos mais ajustados. A maioria dos softwares calcula os dois coeficientes. As anlises
do mercado imobilirio geralmente resultam em coeficientes de determinao entre 0,65 e
0,95.
28
A NBR 14653-2 no seu anexo normativo A.4 determina o seguinte com elao ao
coeficiente de determinao::

A.4 Poder de explicao
Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu
coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o
aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus
de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o
coeficiente de determinao ajustado.

Anlise da Varincia

A anlise da varincia outra forma de testar a hiptese de no existncia de
regresso, verificando a significncia do modelo a adotar.
A anlise da varincia, tambm chamada ANOVA, feita da forma indicada na
tabela abaixo, utilizando-se a distribuio de Snedecor. O valor observado (F
obs
)
comparado com o valor obtido da tabela dos pontos crticos da distribuio de Snedecor,
tabelados por Fischer (F
tab
). Esta tabela apresenta valores de F para a significncia
estabelecida, em funo do grau de liberdade do numerador e do denominador.
Fonte de
variao
Soma dos
quadrados
Graus de
liberdade
Varincia Funo F de Snedecor
Explicada (Y
est
Y
med
)
2
k (Y
est
Y
med
)
2
/k F
obs =
No explicada (Y

Y
est
)
2
n k - 1 (Y Y
est
)
2
/n-k-1
(Y
est
Y
med
)
2
/k
Total (Y Y
med
)
2
n - 1 (Y Y
est
)
2
/n-k-1

A hiptese a ser testada equivale a:
H
0
: b
1
= b
2
= ... = b
k
= 0
H
1
: pelo menos um b
j
diferente de zero (j = 1,..., k)

A hiptese nula neste caso, considera que nenhuma varivel usada na construo
do modelo importante para explicar a variabilidade dos preos observados. A hiptese
alternativa admite que pelo menos uma das variveis escolhidas contribui de maneira
significativa para a variao dos preos na amostra.
Se F
obs
> F
tab
, rejeita-se a hiptese H
0
e aceita-se a hiptese alternativa,
concluindo-se que existe regresso.
A NBR 14653-2 estabelece que a hiptese nula do modelo deve ser submetida ao
teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (item A.3).

Colinearidade e Multicolinearidade (item A.2.2.5)

O modelo deve apresentar inexistncia de multicolinearidade. A multicolinearidade
surge quando algumas ou todas as variveis independentes de um modelo, esto de tal
forma correlacionadas uma s outras, tornando-se difcil isolar suas influncias
separadamente, ou seja, a existncia de relao exata entre variveis independentes
constitui a multicolinearidade.
A presena da multicolinearidade pode ser constatada, na matriz de correlaes
pela observao do coeficiente de correlao simples entre as variveis independentes,
consideradas duas a duas. A correlao exata raramente ocorre, mas correlaes fortes
(coeficiente r acima de 0.8) j so perigosas. A definio do limite aceitvel arbitrria, e
pode-se adotar limites mais conservadores, como 0,5.
Uma outra forma de identificar a multicolinearidade analisar os grficos dos
resduos contra as variveis independentes. Se a distribuio dos resduos d-se de
29
forma aleatria, como mostrado na figura (a), conclui-se pela inexistncia de
multicolinearidade. Resduos que apresentam uma tendncia definida, figura (b), so
indicadores de que o modelo apresenta multicolinearidade.


Homocedasticidade (item A.2.2.3)

Um modelo homocedstico quando os seus erros no explicados (resduos)
possuem varincia constante.
A verificao da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando-se os
resduos versus os valores estimados pela reta de regresso. Se o grfico apresentar os
resduos distribudos aleatoriamente, indica que existe homocedasticidade, ou seja, os
resduos tem varincia constante. Caso os resduos apresentarem uma distribuio
ordenada, marcando tendncia definida, a varincia no constante, indicando existncia
de heterocedasticidade.
Havendo heterocedasticidade, podem ser tentadas transformaes nas variveis
(geralmente logartmicas) ou outras solues mais complexas. O modelo deve ser
modificado.
O modelo deve ser homocedstico.
A anlise grfica, como a demonstrada a seguir, simples e poderosa.


Grfico bom (nuvem de pontos)


30
Grfico ruim (tendncia crescente)


Normalidade dos Resduos (item A.2.2.2)

A normalidade dos resduos pode ser verificada comparando-se as freqncias
acumuladas dos resduos padronizados observados na amostra, com as porcentagens
esperadas para uma distribuio normal.
Caso a distribuio de freqncias dos resduos normalizados seja semelhante aos
valores notveis apresentados na tabela, pode-se concluir pela normalidade dos resduos.

Intervalo Distribuio Normal (%)
-1 +1 68%
-1,64 +1,64 90%
-1,96 +1,96 95%

O teste mais simples e rpido o teste grfico, comparando a freqncia
acumulada dos resduos padronizados (ei/s, onde s o desvio-padro dos resduos) com
a curva Normal. O aspecto do grfico varia de acordo com o software estatstico, mas
sempre existe uma linha-base, representando a curva Normal, e os resduos acumulados
do modelo ajustado devem aproximar-se desta linha. Fugas significativas so indicadoras
de no-normalidade dos resduos, e o modelo deve ser descartado, buscando-se outra
configurao para a equao.
Grfico bom (h normalidade)


31

Grfico ruim (h problemas)


Autocorrelao (item A.2.2.4)

O fenmeno da autocorrelao est ligado correlao existente entre os
resduos, ou seja, o resduo de uma observao no deve estar correlacionado com o
resduo de outra observao.
A existncia de autocorrelao entre os resduos verificada atravs do teste de
Durbin-Watson, tambm conhecida como razo de Von Neumann:

=

=
=
n
i
i i
n
i
i
e e e DW
1
2 2
1
2
/ ) (

Onde: DW razo de Von Neumann;
e
i
isimo desvio da regresso ajustada para y;
e
i 1
- resduo imediatamente anterior
Aps o clculo do valor DW, ele comparado com valores d
L
e d
U
extrados da
tabela de pontos crticos da estatstica de Durbin-Watson, determinada em funo do
nmero de variveis independentes k, do nmero de observaes que compem a
amostra n, e do nvel de significncia desejado.
A hiptese a ser testada :
H
0
: r = 0 (no h autocorrelao)
H
1
: r 0 (h autocorrelao)
Para proceder o teste, calcula-se a estatstica DW e depois compara-se com os
pontos crticos DL e DU, tabelados por Durbin-Watson. As concluses do teste so
mostradas na tabela.
Se Ento
DU < DW < 4 - DU No h auto-correlao
DW < DL Auto-correlao positiva
DW > 4 DL Auto-correlao negativa
DL < DW < DU ou 4 DU < DW < 4 - DL Teste inconclusivo
As amostras de mercado imobilirio colhidas num mesmo perodo constituem
observaes seccionais, nas quais a presena de autocorrelao pouco provvel. J em
estudos do comportamento do mercado imobilirio em determinada regio ao longo do
tempo, com amostras colhidas periodicamente, pode haver autocorrelao.

Outliers (item A.2.2.6)
32
Os outliers so observaes que contm um grande resduo em relao aos
demais que constituem a amostra. Podem ser interpretados como indicaes de falhas na
coleta da amostra ou pela considerao de algum elemento destoante dos demais. Na
maioria dos casos, deve-se retirar os dados, porm deve-se fazer uma anlise criteriosa
da influncia que ir causar no modelo.
A verificao de existncia ou no de outliers feita plotando-se os resduos
padronizados (e
i
) contra os valores ajustados correspondentes (Y
est
). Considera-se
elementos suspeitos de serem outliers, os pontos que apresentarem resduo padronizado
superior a 2 (dois) em mdulo.

Se forem encontrados outliers, no se recomenda a excluso automtica, mesmo
que a amostra seja grande. O primeiro passo verificar se existem erros de leitura,
digitao ou clculo, ocorridos na transcrio para o computador. Em seguida, deve-se
confirmar os dados na fonte da informao (construtora, imobiliria, vendedor).
possvel que esteja faltando alguma varivel na anlise, que pudesse explicar as
diferenas encontradas. Por exemplo, a existncia de vista panormica em apenas um ou
dois imveis, imveis novos misturados com usados ou de padro construtivo muito
superior. Mesmo se h considerao de variveis para todas as caractersticas
importantes, pode ser que a forma de medio no seja correta, ou que a relao no
seja linear.
Por fim, deve ser feita a anlise da adequao dos elementos suspeitos ao
conjunto da amostra e de sua semelhana com o avaliando. Se os outliers so muito
distintos do avaliando (tamanho, idade, localizao, tipo) ento devem ser removidos.
Contudo, se os outliers so mais parecidos com o avaliando do que o restante da
amostra, a coleta de dados foi mal conduzida, e deve-se voltar ao mercado para a busca
de um conjunto de dados melhor.

4.2.3 Grau de fundamentao e de preciso

A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do
engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele
extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado
tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do
mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.
No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na
Norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve
ser considerado parecer tcnico.
33
Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser
dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.
Os itens 9.2.1 e 9.2.2 determinam:

9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Conforme a tabela 1.

Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear
Grau Item Descrio
III II I
1
Caracterizao do imvel
avaliando

Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma

2
Coleta de dados de
mercado

Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo

Caractersticas conferidas
por
Profissional credenciado
pelo
autor do laudo
Podem ser utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4 (k+1), onde k o nmero
de variveis independentes
3 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4
Identificao dos dados
de mercado

Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com foto
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente
utilizados no modelo
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis efetivamente
utilizados no modelo










5












Extrapolao













No admitida

Admitida para
apenas uma
varivel, desde
que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior
b) o valor estimado
no ultrapasse
10% do valor
calculado no limite
da fronteira amostral, para a
referida varivel
Admitida, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variveis,
simultaneamente

6
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para
a rejeio da hiptese nula
de cada regressor (teste
bicaudal)
10% 20% 30%
7
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
1% 5% 10%
NOTA Observar subseo 9.1.

34
9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao
mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.

9.2.1.2 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no
mximo, de grau II de fundamentao.

9.2.1.3 A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a
transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de
grau II de fundamentao.

9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem
ser considerados os seguintes critrios:
a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do
grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo tabela 2.

Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no
caso de utilizao de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos mnimos 18 11 7
Itens obrigatrios no
grau
correspondente
Itens 3, 5, 6 e 7, com os
demais no mnimo no
grau II
Item 3, 5, 6 e 7 no
mnimo no grau II

Todos, no mnimo
no grau I

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Conforme a tabela 3.

Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de
modelos de regresso linear
Grau Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de
80% em torno do valor central da
estimativa
< 30% 30%-50% > 50%
NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2.1 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no
mximo, de grau II de preciso.










35

5. MTODO INVOLUTIVO

5.1. Conceituao

aquele baseado em modelo de viabilidade tcnico-econmica para estimao do
valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipottico
empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as
condies do mercado.
A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu
aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca identificar
os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizaes possveis
devem ser investigados.
O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em
conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda
recente na regio. Neste momento importante a assessoria de um profissional que
projete habitualmente. Definida a utilizao, a anlise segue com a execuo de
oramentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de
mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construdas),
verificao da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguis, lucros na venda,
taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).

5.2 Utilizao do mtodo
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes.
Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua
edificao, considerando as despesas necessrias para produzir o melhor tipo de
empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno a
diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela comparao
com imveis semelhantes) e este total de despesas.
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os
preos dos terrenos na regio so determinados por comparao de dados de mercado.
Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho
padro adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor da
gleba a diferena entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obt-los.

6. MTODO EVOLUTIVO

6.1. Princpio

Em reas densamente urbanizadas, o valor de um terreno pode ser obtido pela
diferena entre o valor do conjunto [terreno+benfeitoria], obtido do mercado, e o valor
apenas da benfeitoria, obtido pelo mtodo da quantificao de custo.
Quando for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente
urbanizada e no h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem
vendas de terrenos com construes, este mtodo til.
O valor do terreno obtido a partir do valor total do imvel, subtraindo-se deste os
valores das construes existentes, que podem ter seus valores determinados por outros
mtodos, como o mtodo da quantificao de custo. Tambm empregado se a
finalidade a apurao do valor das construes, em si, feita ento pela subtrao do
valor do terreno do valor total do imvel, nos mesmos moldes.

36
6.2. Desenvolvimento

A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + VB ) x FC

onde:
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
VB o valor da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.

Admita-se que se deseja construir uma casa para vender, onde o custo com o
terreno foi de R$ 10.000,00 e da construo foi de R$ 30.000,00, resultando num custo
total de R$ 40.000,00. Se o valor de mercado da casa for de R$ 50.000,00, verifica-se que
este valor est acrescido de uma taxa de 25% em relao ao custo de reedio do imvel,
ou seja, equivalente a um ndice de 1,25. Este ndice denominado fator de
comercializao. Observa-se que este fator pode ser maior ou menor que a unidade.
Assim sabendo-se o valor total do imvel e o custo da benfeitoria, para se obter o
valor da parcela terreno teria que se extrair do valor total o fator de comercializao para
depois se fazer a subtrao.

A aplicao do mtodo evolutivo exige que:
a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou,
na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo
mtodo da quantificao de custo;
c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

7. MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

7.1. Conceituao
O mtodo da renda avalia o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com
base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Os aspectos
fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de
desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas.
Alguns bens como um poo de petrleo, uma jazida mineral, etc., no se
encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem
um potencial de gerao de renda. Neste caso, podem existir pessoas dispostas a pagar
determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possveis rendimentos a curto,
mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido
pelo mtodo da renda.
Este mtodo baseia-se na hiptese de que - em um mundo capitalista - o imvel
valorizado pela renda que pode proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor
de mercado dever gerar maiores aluguis, desta forma, o montante de renda que o
imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.
Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber
antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo
de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita
37
atual (venda no mercado). Em teoria fcil. A questo mais difcil na aplicao deste
mtodo a taxa de desconto para a antecipao de receitas. Uma pequena variao
nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas.
A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos,
hotis, hospitais, estradas (pedgios) e outros, trata-se da quantia mdia arrecadada nos
ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo).

7.2 Utilizao do mtodo
O objetivo do mtodo da capitalizao da renda obter valores quando no h
transaes ou quando os imveis so muito singulares (singulares todos so, mas
quando se usa este mtodo geralmente as diferenas so muito acentuadas), como
ocorre geralmente com depsitos, hotis, lojas, hospitais e outros imveis. Aplica-se
tambm a imveis comuns, mas momentaneamente sem transaes, tais como
apartamentos e residncias.
Assim de maneira geral todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo
mtodo da capitalizao da renda imveis, mquinas e equipamentos, culturas,
shopping, hotis, etc., porm sempre que existirem dados de mercado suficientes para a
utilizao do mtodo comparativo ele deve ser o escolhido para a avaliao.
Exemplo:
a) Nvel Expedito: o aluguel de um imvel residencial ou comercial comum, em condies
normais de mercado, varia entre 0,8% e 1,2% do valor de mercado para venda. Esta
regra no sempre vlida, e os valores podem ser alterados por conta de variaes nas
ofertas e demandas por um tipo especial de imvel ou em dada localizao. Para
avaliaes no nvel expedito, aceita-se tomar o aluguel como sendo 1% do valor de
mercado (0.5% a taxa de juros da poupana).
Ento, se um apartamento tem aluguel de mercado em R$ 600,00, seu valor de venda
ser de R$ 60.000,00.

b) Nvel Normal: havendo informaes sobre a renda que o imvel propicia, o valor de
venda obtido atravs de frmulas da matemtica financeira, tal como (Moreira, 1994):
P = A [ (1+i)
n
- 1] / [i*(1+i)
n
]

Onde P o valor de venda, A o aluguel, i a taxa de desconto e n o nmero de
perodos (meses) considerado. Assim, se o aluguel de um apartamento com 20 anos (vida
til econmica de 100 anos) de R$ 600,00 adotando-se a taxa de desconto de 0.8%,
seu valor de venda ser:
P = 600 [ (1+0,008)
960
- 1] / [0,008*(1+0,008)
960
] = 600 (2098,47 / 16,79) = 74.990,00

Mas, se a taxa de desconto for 1% a.m.:
P = 600 [ (1+0,01)
960
- 1] / [0,01*(1+0,01)
960
] = 600 (14076,28 / 140,77) = 59.996,93

8. MTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

8.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DO CUSTO

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve
considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual
so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo
direto de dados de mercado.

8.2 MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO

38
Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no
pagar por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o
valor das benfeitorias (construes) pode ser avaliado atravs de um oramento, ou seja,
atravs do custo para reproduzir o imvel. O valor do terreno obtido atravs de outro
mtodo. Deve ser considerada a depreciao fsica e funcional do imvel. A vantagem
comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto considerada pelo
"Terceiro Componente" ou "Vantagem da Coisa Feita" e pelo "Fundo de Comrcio".
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais, hospitais
e hotis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, como estradas,
pontes, viadutos e praas. Tambm pode ser empregado para avaliar parcelas de
imveis, como em casos de diviso apenas das benfeitorias ou de construes
inacabadas, em separaes de casais ou de sociedades comerciais.

8.1. Avaliao de benfeitorias
A avaliao de benfeitorias um trabalho que exige do tcnico conhecimento de
construo civil e de estilos arquitetnicos.
Pelo estilo arquitetnico e pelo estado da obra o avaliador estimar a idade da
edificao e sua vida provvel, elementos importantes para se fixar a depreciao a
atribuir edificao avalianda.
O mtodo do custo de reproduo aquele onde o valor das benfeitorias resulta de
oramento detalhado da construo a ser avaliada. Baseia-se em projetos detalhados e
especificaes e nos preos correntes de material e mo-de-obra especializada.
A grande vantagem do oramento a de levar em conta as particularidades da
benfeitoria em avaliao aplicando-se principalmente a construes de caractersticas
prprias: escolas, hospitais, igrejas, etc.
O oramento pode ser paramtrico ou detalhado, conforme o nvel de rigor da
avaliao. As caractersticas da construo devem ser cuidadosamente verificadas em
uma vistoria ao imvel. No se dispondo do projeto, as dimenses devem ser tomadas
nesta ocasio. A regra principal de que no est se orando um imvel "igual", mas um
que "em tudo semelhante", adaptado s condies atuais do mercado, levando em
conta as depreciaes sofridas.

8.1.1 - Clculo da rea equivalente de construo
A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula,
em consonncia com o previsto na NBR 12721 (Avaliao de custos unitrios e preparo
de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio
procedimento) para os casos de prdios em condomnio:

+ =
n
i
Pi Aqi Ap S ) (


Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro
diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.

8.1.2 - Estimao do custo de construo
Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir:
39

( )
( )( )( ) L F A
S
OFd OFe OI OE
CUB C + + +

+ +
+ = 1 1 1


Onde:
C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores (0,10 de CUB);
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de
proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao,
projetos etc.;
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas (3% de CUB);
S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra (0,08 a 0,12 de CUB);
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo (0,10 a
0,20 de CUB);
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora (0,15 de CUB).

Exemplo:
Avaliar residncia unifamiliar trrea, padro normal (CUB = R$ 750,00), com 120,00 m
2
de
rea construda, j sendo esta rea, a rea equivalente segundo a NBR 12.721. No
haver custos de elevadores, custos de fundaes de R$ 5.400,00, instalaes especiais
de R$ 7.000,00. Prazo da obra de 6 meses, com juros de 18 % ao ano.

Resposta:

F = 6 x 18/12 = 9% = 0,09
OFd = 0,03 x R$ 750,00 x 120 = R$ 22,50 / m
2
x 120,00 m
2
= R$ 2.700,00
A = 0,12
L = 0,15

Portanto:
( )
( )( )( ) 15 , 0 1 09 , 0 1 12 , 0 1
00 , 120
00 , 2700 00 , 5400 00 , 7000 0
00 , 750 + + +

+ +
+ = C


C = 1166,42 R$ / m
2

8.2. Depreciao
Entende-se por depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao
fim a que se destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente,
de ordem fsica ou funcional.
A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel como a
idade e o desgaste fsico sofrido ao longo de sua existncia. Esse desgaste pode ser
resultado do uso constante durante anos, provocando velhice material.
A depreciao de ordem funcional a diminuio de capacidade da estrutura de
cumprir a funo para a qual foi destinada de acordo com os padres correntes. A
depreciao funcional est ligada s transformaes do mercado imobilirio. Como as
preferncias do mercado alteram-se, ao longo do tempo, um imvel pode ficar obsoleto
(tal como um apartamento sem vaga de garagem) e este fator precisa ser considerado.
40
Os materiais empregados originalmente devem ser substitudos pelos correspondentes
atuais, de acordo com o padro da construo. Por exemplo, uma residncia construda
no incio do sculo provavelmente possuir azulejos portugueses, rarssimos hoje, mas
comuns, na poca. Neste caso, considera-se o preo atual para azulejos comuns.
Em virtude das causas que interferem na depreciao funcional serem de natureza
subjetiva, difcil se torna encontrar um modelo matemtico para quantific-la. Assim
apresentam-se alguns mtodos tcnicos para o clculo da depreciao, levando-se em
conta apenas, os aspectos fsicos.

8.2.1 Mtodo da linha reta

Neste mtodo, a depreciao funo da idade do bem com variao uniforme ao
longo da vida til. Seu clculo, no caso de imveis, dado pela frmula:

RETA: Va = Vn Vd*(I/U)

Onde: Va o valor atual, Vn o valor de novo (orado), Vd o valor deprecivel
(geralmente 80%), I a idade do imvel (real ou aparente) e U a vida til.
Dizer que a parcela deprecivel de 80% significa dizer que o imvel ter um valor
mnimo, ao final de sua vida til, correspondente ao valor de demolio. Nem sempre isto
vlido, e ocorrem casos de ter-se que pagar pela demolio e ento este valor seria
negativo.

Exemplo:

O valor de um pavilho de 300m2, com 10 anos, utilizado como depsito, construdo com
estrutura de concreto moldado no local, cobertura de fibrocimento e fechamento de
alvenaria pode ser obtido por oramento paramtrico, acrescentando-se os outros
elementos. O custo de construo pode ser estimado em aproximadamente 0,5 CUB.
Para o clculo da depreciao, considera-se que a parcela deprecivel de 90% do
imvel e que sua vida til de 75 anos. No h fundo de comrcio, no caso.

Custo de construo: 300 x 0,5 CUB = 150 CUB
Depreciao (pela Reta): 150 x 0,90 x (10/75) = 18 CUB

Terreno (obtido por outro mtodo): 40 CUB
Vantagem da coisa feita (VCF) (20%): 0,20 x 150 CUB = 30 CUB

Valor do imvel = 150 18 + 40 + 30 = 202 CUB

Assim, o valor do imvel seria de 202 CUB, ento multiplicando-se pelo valor do CUB
teremos o valor do imvel avaliado.

8.2.2 Mtodo de Ross-Heidecke

Ross desenvolveu um mtodo combinando os mtodos da linha reta e da parbola
de Kuentzle, que dependem exclusivamente da idade do bem, enquanto Heidecke
desenvolveu um critrio simples para o clculo da depreciao acumulada a ser aplicada
ao custo de reposio como nova. Com isso surgiu o Mtodo combinado Ross-Heidecke
para o clculo da depreciao atravs de um fator k, tirado de uma tabela de dupla
entrada. Na primeira coluna, temos a idade em percentual da vida til provvel e na
primeira linha, o estado de conservao do imvel segundo a tabela abaixo.
41

Tabela de Roos-Heidecke
Depreciao Fsica Fator k
Estado de conservao Idade em % de
vida a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,9 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,7 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,6
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,0
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,2 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,8 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
50 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,2 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,3 90,5 95,0
88 82,7 82,7 85,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,6
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
a) novo e) reparos simples
b) entre novo e regular f) entre reparos simples e importantes
c) regular g) reparos importantes
d) entre regular e reparos simples h) entre reparos importantes e s/ valor

42
Exemplo: Sabendo-se que o custo de uma benfeitoria nova de R$ 100.000,00, calcular
o valor da depreciao sofrida, pelo mtodo de Ross-Heidecke, considerando:
idade aparente: 20 anos
vida til estimada: 40 anos
condies fsicas: reparos simples
valor residual de 20% do valor novo
Soluo:
Vn = R$100.000,00
Vd = 0,80 x Vn = 80.000,00
I = 20 anos
U = 40 anos
Estado de conservao = e
D = ?

Idade em % da vida = I/U = 20/40 = 0,50 ou seja 50%
Entrando na tabela com percentual de 50% e estado de conservao = e, temos:
k = 48,8
Ento: d = 0,488 x 80.000,00 = R$ 39.040,00
Va = Vn d = 100.000,00 39.040,00 = R$ 60.960,00

8.3 - Vantagem da Coisa Feita
A parcela da Vantagem da Coisa Feita (Terceiro Componente) engloba os custos
legais (aprovao de projetos, taxas, impostos), de construo (projeto, execuo,
gerenciamento, lucros), riscos (chuvas excessivas, greves, erros de construo) e outros
elementos fortuitos. Por outro lado, o prazo de execuo deve ser estimado e devem ser
includos os custos referentes ao aluguel de imvel semelhante no perodo da construo,
lucros no auferidos e outras perdas causadas pela indisponibilidade imediata. No caso
de avaliaes expeditas, esta parcela pode ser indicada em forma de percentual,
utilizando-se indicaes de avaliaes anteriores para o mesmo tipo de imvel.
Se o imvel avaliando precisa de reformas ou adaptaes, os custos podem ser
considerados como descontos na VCF. interessante verificar tambm o caso dos juros
sobre o capital imobilizado. A parcela do terreno geralmente dispendida totalmente no
incio, enquanto que os gastos da construo seguem um cronograma financeiro, sendo
empregadas parceladamente pelo perodo da obra. H ainda um prazo de
comercializao, aps a concluso. Contudo, na aquisio de um imvel pronto o
dispndio imediato (se o pagamento pode ser parcelado, deve ser reduzido ao valor
atual para possibilitar a comparao) e na verdade esta parcela reflete uma desvantagem
(em termos de custo) do imvel pronto.

8.4 - Fundo de Comrcio
Para os imveis comerciais, preciso tambm considerar o Fundo de Comrcio,
que corresponde ao que se conhece em linguagem corrente como "valor do ponto". Esta
parcela a que leva em conta a diferena entre um imvel novo e outro j utilizado a
algum tempo com determinada atividade comercial. Naturalmente, deve-se verificar se
esta utilizao ser mantida. Se houver substituio por atividade no compatvel (por
exemplo, alimentao/vesturio), no haver transmisso do "ponto", pois a clientela
dever ser reconquistada.

43

9. FONTES DE INFORMAO PARA O AVALIADOR
9.1. Pesquisa de dados

As avaliaes de imveis tm sido auxiliadas pelo uso de tcnicas estatsticas
aprimoradas e pelo desenvolvimento de softwares e equipamentos poderosos, a preos
acessveis e virtualmente ao alcance de todos os profissionais.
Porm estes trabalhos so muito prejudicados pela falta de dados. Os imveis so
produtos muito diferenciados, em relao a outros bens economicamente apreciveis (por
sua durabilidade, fixao espacial, custo alto e heterogeneidade, entre outros motivos),
tornando excessivamente complexa a modelagem do mercado, que tambm tem
caractersticas e funcionamento distintos.
preciso obter dados de fontes confiveis. A coleta, propriamente dita, difcil, e
todas as fontes tm inconvenientes. importante obter-se uma fonte de dados de baixo
custo, com facilidade de acesso e formato padronizado, possibilitando a conexo dos
estudos realizados em vrias partes do pas e objetivando a comparao emprica das
distintas realidades.
Alm dos dados de transaes semelhantes, existem diversas informaes que
devem ser obtidas em vistorias detalhadas dos imveis, no apenas o avaliando como
tambm todos os componentes da amostra.

9.2. Dados gerais e especficos necessrios

Os dados a ser coletados foram citados no captulo 3 desta apostila.

9.3. Fontes de informao

Os valores das transaes so, possivelmente, a informao mais importante nas
avaliaes de imveis. Contudo, os valores so justamente a informao mais difcil de
ser obtida e sobre a qual pairam mais dvidas. Nem tanto nas locaes de imveis, mas
especialmente nas vendas. Todas as fontes de informao tm limitaes, como as
indicadas a seguir, reforando a necessidade de cuidado na obteno dos dados.

Diretamente dos agentes

Em funo da concorrncia acirrada, corretores e imobilirias tendem a restringir
as informaes. Antes da ocorrncia de uma transao, os dados s podem ser obtidos
com a simulao de interesse no imvel (o pesquisador usa o tradicional disfarce de
comprador). Mesmo assim, difcil descobrir o valor final, resultante de um intenso
processo de negociaes, e que pode efetivamente ser bastante inferior ao preo-base de
oferta. Aps a transao, a dificuldade de obteno de dados ainda maior.
Compradores e vendedores tambm no tm interesse em divulgar o valor exato e as
caractersticas do imvel e da transao, por vrios motivos, entre eles a prpria
tributao sobre os imveis (ITBI e IPTU) e sobre a renda. A obteno de dados nesta
sistemtica de custo elevado.

Em classificados de jornais

Os anncios em jornais raramente contm todos os dados sobre o imvel, tais
como rea ou idade. Muitas vezes, nem o endereo fornecido. Alm disto, os valores
apontados so ofertas, que incluem, via de regra, uma razovel margem de negociao.
A pesquisa demorada e infrutfera.
44
Nos classificados podem ser encontrados tambm dados sobre aluguis. Os
anncios em geral so mais completos, incluindo preo, endereo completo e algumas
caractersticas do imvel, em quantidade expressiva. Com o endereo, podem ser
acessados os cadastros municipais, obtendo-se reas, idades e estimativas fiscais, por
exemplo. Estes dados podem ser empregados em anlises das flutuaes de preos.
Porm, a relao com o mercado de compra e venda tnue. No h comprovao de
que a razo aluguel/venda seja constante no tempo e no espao. Ao contrrio, pode-se
esperar que esta relao varie, em funo de cmbios nas ofertas e demandas
respectivas. Ademais, existem problemas com a legislao do inquilinato, que muito
inconstante e provoca perturbaes de curto e de longo prazos nos valores.

Agentes financeiros
Os agentes financiadores, cada vez com participao menor no nmero de
transaes e com um pblico de classes econmicas mais elevadas, no so boas fontes,
por suprimir grande parcela do mercado, notadamente os imveis de menor valor e os de
segunda mo, que so a imensa maioria do mercado imobilirio e apenas
excepcionalmente so contemplados. Alm disto, o financiamento de transaes com
terrenos ou imveis comerciais no comum.

Empresas de avaliao de imveis
Algumas empresas que trabalham com avaliao de imveis ou de patrimnio de
empresas possuem pesquisas sistemticas sobre o mercado, com grande volume de
dados. Exemplos so a Embraesp, em So Paulo, e a Avalien, em Porto Alegre. Via de
regra, a participao de imobilirias e incorporadores expontnea, e a pesquisa resulta
na publicao de anlises semanais em grandes jornais.

Fontes indiretas
Sob este ttulo, podem ser reunidas diversas fontes, que propiciam dados para
avaliao de caractersticas como a qualidade de vida ou o nvel de renda dos moradores
de determinada regio. So conhecidas as aplicaes de consumo de energia eltrica
como proxy de renda. Podem ser estudados aspectos da expanso ou da mobilidade
urbanas, segmentando ainda por faixa de renda, apenas relacionando a localizao, a
poca da ligao do medidor e o consumo de energia. Da mesma forma, os registros das
empresas de tratamento e distribuio de gua tambm so teis.
Os problemas para o uso deste tipo de dados so a permisso de acesso e a
converso dos dados, que residem em computadores de grande porte e muitas vezes
contm numerao diferente dos domiclios, dificultando os cruzamentos.
Os cadastros das companhias telefnicas podem ser empregados como
indicadores da qualidade de vizinhana, inclusive obtendo-se dados diretamente das
listas organizadas por rua, com um certo grau de trabalho, mas sem dificuldade de
obteno e ainda com atualizao anual, utilizando-se o nmero de telefones instalados
por prdio, por exemplo.

Imagens de satlite
As imagens provenientes de satlites ainda apresentam alguma dificuldade quanto
ao custo e obteno. De posse das imagens, o pesquisador pode realizar estudos sobre
ocupao e expanso da rea urbana.

Cartrios de registro de imveis
Os cartrios de registro de imveis tendem a armazenar as mesmas informaes
que esto nas guias de ITBI. Os dados relativos ao ITBI precisam ser includos no registro
da transao: nmero da guia, avaliao da Fazenda (Estadual ou Municipal, conforme o
45
caso) e valor de imposto recolhido. O registro representa a transferncia efetiva,
concretizando a venda ( a solenidade legal de transferncia da propriedade). No texto do
registro devem ser includos: nmero da guia, valor do imposto, estimativa fiscal para o
valor do imvel e data de pagamento do imposto. As demais informaes, sobre as
caractersticas fsicas do imvel, so idnticas.
Por outro lado, nos Cartrios so registradas as informaes das incorporaes
em condomnios, em planilhas padronizadas, seguindo a NB 12721 (antiga NB140). Entre
outros dados, so informados os custos e rea privativas de cada unidade e as reas
comuns, permitindo o estudo das caractersticas dos imveis lanados. Contudo, atingem
apenas imveis novos.
Porm, o acesso s informaes mais complexo. Alm da necessidade de
permisso especial para consulta, a amostragem difcil, pois a indexao no feita por
endereo ou data e a cidade dividida em vrias regies, cada uma com um cartrio
responsvel. Por fim, a informatizao rara, via de regra armazenando o documento
inteiro (escanerizado), sem chaves de busca teis aos propsitos em questo.

Declaraes de ITBI
Atravs da anlise destas fontes, percebe-se que a obteno de dados atravs do
ITBI realmente uma opo a ser testada. A nica informao sobre a qual existem
dvidas o valor da transao, que pode estar abaixo dos nveis do mercado. Nas outras
fontes tambm existe este problema, porm em sentido inverso: os valores obtidos
tendem a ser maiores que os de mercado, por representarem valores de oferta, que
raramente so os finais. Ocorre que, em muitas anlises, o grau de proximidade do valor
efetivo de mercado no importante, mas sim suas variaes, e os valores declarados
parecem acompanhar os ciclos econmicos do mercado.
Como os valores declarados para o ITBI so comparados em geral com estas
informaes, a diferena encontrada no pode ser toda creditada sub-declarao. Em
sntese, os valores mdios de mercado so muito difceis de serem obtidos na prtica,
qualquer que seja a fonte de dados. As declaraes do ITBI so uma fonte consistente,
registrando todos os tipos de imveis e todas as regies da cidade. As lacunas, como o
mercado informal, escapam tambm s outras fontes. Podem ser obtidos dados pretritos
e em quantidade, facilmente e com baixos custos de pesquisa.

10. AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

10.1 - Introduo

As propriedades rurais podem ser definidas como aquelas terras no-urbanas, de
uso agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias e recursos naturais. Na
avaliao de imveis rurais deve-se avaliar a terra, as benfeitorias, as obras e trabalhos
de melhorias, os equipamentos, os recursos naturais, os seus frutos e direitos.
Para a avaliao destas propriedades o avaliador dever possuir no s os
conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliaes, mas tambm noes bsicas sobre
agropecuria e engenharia florestal ou ento se apoiar nos conhecimentos de um
Engenheiro Agrnomo.
O avaliador de propriedades rurais deve ter conhecimento dos tipos exatos de
agricultura aplicveis propriedade sob avaliao, bem como familiaridade com as
perspectivas agrcolas nacionais e internacionais e com os programas governamentais de
apoio ao desenvolvimento rural.
Os dados bsicos para uma avaliao de imvel rural so:
1. Caractersticas fsicas;
2. Construes e outras benfeitorias existentes;
46
3. Caractersticas da vizinhana;
4. Tipo e volume da produo, receita e despesas;
5. Referncias de vendas anteriores.
indispensvel que o avaliador faa uma inspeo pessoal da propriedade e
regio rural a fim de no s conhecer as caractersticas fsicas mas principalmente para
obter informaes scio-econmicas e contbeis com proprietrios ou administrador;
nesta inspeo de grande importncia que o avaliador disponha de fotografias areas
e/ou plantas e mapas.
As referncias de vendas antecedentes devero ser obtidas, confirmadas e
analisadas pela inspeo pessoal em cada propriedade de forma a facilitar uma
homogeneizao de dados.

10.2 - Classificao dos imveis rurais

So classificados quanto a:

Dimenso: a) pequeno at 4 mdulos fiscais; b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; c)
grande acima de 15 mdulos fiscais.

Explorao: a) no explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuria; e)
de silvicultura; f) agroindustrial; g) misto.

10.3 - Classificao dos componentes dos imveis rurais

Terras: As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade
de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de
Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de
imveis rurais. Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas
como: a) terra bruta; b) terra nua; c) terra cultivada.
Benfeitorias: produo vegetal (culturas); construes (exemplos: casa, galpo, cercas)
e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua); obras e
trabalhos de melhoria das terras.
Mquinas e equipamentos fixos ou removveis: motores, implementos, tratores,
mquinas de benefcio, etc
Veculos: veculos utilizados na propriedade.
Semoventes: rebanhos, gado leiteiro, de corte, eqinos, sunos, caprinos, piscicultura,
etc.
Recursos naturais: florestais; hdricos; minerais.
Frutos: rendas de explorao direta; aluguel; arrendamento; parcerias.
Direitos: a) servides; b) usufrutos; c) concesses; d) comodatos (emprstimo gratuito
de determinada coisa que deve ser restituda no tempo convencionado); e) direitos
hereditrios; f) direitos possessrios; g) outros.

10.4. Mtodos de avaliao

A metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se em pesquisa de
mercado, com o maior nmero possvel de elementos comparativos contemporneos,
envolvendo, alm dos preos comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e
atributos que possam exerer influncia no valor.
Quais so estas informaes?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores de
arrendamento e os custos de reproduo/reposio.
47
Valor de venda: proveniente da comercializao, livre de qualquer nus, das
propriedades rurais entre suas partes interessadas, mas no obrigadas;
Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo proprietrio ao
arrendar (alugar) sua propriedade para explorao de terceiros.
Dessa forma, existem os seguintes mtodos para a identificao do valor de um
bem imvel rural (ANBT, 2001):

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: Identifica o valor do bem por
meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes
da amostra.
Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base na
capitalizao da renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis;
Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas
componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercializao, preferencialmente
medido por comparao no mercado;
Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-
econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as
caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido,
considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.
Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra.
Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes
por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de
servios e respectivos custos diretos e indiretos.

10.5 A importncia dos Tipos de Terras no valor do imvel

No exame de propriedades rurais, o engenheiro ter de observar certas
caractersticas fsicas importantes para a fixao do valor.
O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a
liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isso significa que quanto
maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de
uso que o solo permite maior o valor da terra.
Para tanto necessrio que os solos sejam classificados de acordo com a
capacidade de uso do mesmo. As normas atuais chegaram concluso de que o mais
adequado a utilizao da classificao por classes de capacidade de uso.
Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, 3 aproximao. As
terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de
uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I).
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das
terras. As classes baseadas no grau de limitaes de uso e as subclasses na natureza da
limitao de uso.
As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

GRUPO A:
Classe I Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.
Classe II Terras cultivveis, com problemas simples de conservao.
Classe III - Terras cultivveis, com problemas complexos de conservao.
48
Classe IV Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou sem extenso limitada, com
srios problemas de conservao.

GRUPO B:
Classe V Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem
necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos
especiais.
Classe VI Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com
problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas
culturas permanentes protetoras do solo.
Classe VII Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com
problemas complexos de conservao.

GRUPO C:
Classe VIII Terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir
apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente de recreao,
ou para fins de armanezamento de gua.

E as limitaes do solo por sua vez, foram divididas em quatro subclasses,
designadas pelas seguintes letras:












A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a
subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa
a limitao (ex.: IIIe classe III com problema de eroso).
O avaliador dever ter um conhecimento do solo no que se refere as suas
caractersticas fsico-qumicas; para isso, se no houver anlises prvias, ser necessrio
que sejam feitas coletas de amostras para serem analisadas em laboratrio para
determinao da acidez do solo e das necessidades de nitrognio, fsforo, potssio e
micronutrientes.
O fato de que o valor de uma propriedade est relacionada a capacidade de uso
do solo levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar um valor a
cada Classe de Uso. Uma vez feito isso, passamos a trabalhar com uma escala de terras
capaz de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe
de uso.
Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes
Sobrinho, que ento confeccionou a tabela a seguir:

TABELA 10 Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe
Classes
de uso
CRITRIO Escala de
Valor (%)
I
Terras para culturas, sem problemas de conservao, fertilidade, exige
adubao de manuteno, renda lquida de orizicultura
100
CLASSES
II a VII
e
limitao pela eroso
presente ou risco de
eroso
s
limitaes relativas ao
solo
a ou w
limitaes por excesso de
gua
c
limitaes
climticas
49
II
Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade
exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura
95
III
Terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige
prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura
75
IV
Terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano
associado a pastagem em 4 anos
55
V
Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de
pecuria leiteira
50
VI
Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade
exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira
40
VII
Terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige
prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao
silvcola
30
VIII
Terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda
lquida de eventual explorao pisccola
20
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para
cada classe foram definidas para uma poca e regio, pr-fixadas e no devem ser
seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os
padres locais prprios.

10.6 A importncia da Situao e Viabilidade de Circulao no valor do imvel

Situao, ou localizao o segundo item mais comum que tambm exerce
influncia significativa no valor da terra nua.
A localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos
acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta
proximidade, entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes,
distncias entre duas propriedades superiores a 50 km no correspondem a qualquer
diferena de valor.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao
pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade, que no possua,
entretanto, um frigorfico, em comparao com outra propriedade submetida mesma
explorao e possuindo as mesmas caractersticas, porm afastada vrios quilmetros do
permetro urbano, contando coma proximidade de um frigorfico capaz de absorver sua
produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para
aquele tipo de explorao.
A situao da propriedade rural, em importncia, sucede imediatamente
capacidade de uso do solo na estimativa do valor. A situao encarada do ponto de
vista do maior ou menor afastamento da sede municipal, dos mercados principais, ruas e
sobretudo, do estado de conservao das estradas e servides de passagem que
oferecem acesso ao imvel, fatores dos quais depende a viabilidade da circulao em
geral.
Dentro deste critrio, muitas vezes, um imvel a curta distncia da sede municipal,
cuja ligao se faa atravs de estrada de terra que no oferea satisfatrias condies
de praticabilidade, confere uma situao menos favorvel quando comparado a uma
propriedade localizada a distncia bem maior, mas cuja via de acesso seja representada
por uma rodovia dotada de pavimentao asfltica.

Assim que se recomenda, na classificao das propriedades rurais de acordo
com sua situao, a utilizao da chamada Escala de Mendes Sobrinho), que estabelece
seis situao:
Situao tima 100% - Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das
distncia.
50
Situao muito boa - 95% - Imvel servido por rodovia de primeira classe, no
pavimentada, importncia relativa das distncias.
Situao boa - 90% - Imvel servido por rodovia no-pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das
distncias.
Situao desfavorvel - 80% - Imvel servido por estradas e servides de passagem, que
no oferea condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo.
Situao m - 75% - Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com
problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada
equivalendo.
Situao pssima - 70% - Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade
mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau
cativo ao volume das guas.
Devemos lembrar que esta tabela foi elaborada, a partir de dados de mercado para
uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e
algumas regies, mas no significa que represente o Brasil rural.
Alguns avaliadores sugerem alteraes nas denominaes timo, muito bom,
etc., para uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para
asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V, como mostra a tabela abaixo:

TABELA 11 Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO
SITUAO Tipo de estrada (com
acesso direto ao imvel)
Importncia das
distncias aos
centros de referncia
Condies de trfego
durante o ano
Escala de
Norton (%)
ASFALTO Asfaltada e com boa
conservao
Limitada Permanente 100
VICINAL I Estrada de cho com tima
conservao
Relativa Permanente 95
VICINAL II Estrada de cho Significativa Permanente 90
VICINAL III Estrada de cho com
servides de passagem
Significativa Sem condies
satisfatrias
80
VICINAL VI Estrada de cho com
porteiras nas servides de
passagem
Significativa Problemas srios na
estao chuvosa
75
VICINAL V Estrada de cho com
porteiras e interceptadas
por crregos sem pontes
Significativa Problemas srios
mesmo na seca
70

Teramos ainda possveis adaptaes para regies onde o asfalto praticamente
no existe, onde so sugeridos:
TABELA 12 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO
SITUAO Tipo de estrada (com
acesso direto ao imvel)
Importncia das
distncias aos
centros de referncia
Condies de trfego
durante o ano
Escala de
Norton (%)
VICINAL I Estrada de cho com tima
conservao
Relativa Permanente 100
VICINAL II Estrada de cho Significativa Permanente 94
VICINAL III Estrada de cho com
servides de passagem
Significativa Sem condies
satisfatrias
89
VICINAL VI Estrada de cho com
porteiras nas servides de
passagem
Significativa Problemas srios na
estao chuvosa
83
VICINAL V Estrada de cho com
porteiras e interceptadas
por crregos sem pontes
Significativa Problemas srios
mesmo na seca
78
51

10.7 Avaliao de imveis rurais utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados

O Mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho parte do
pressuposto de que os principais fatores determinantes (ou variveis explicativas) do valor
da terra em uma propriedade rural so:
A capacidade de uso dos diversos solos;
A situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio.
O engenheiro Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), baseando-se nos
estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela, relacionando as Classes de
Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto coeficientes para
cada tipo de solo e situao, chamado de mtodo Mendes Sobrinho.

MTODO MENDES SOBRINHO (Complementado por Miguel Kosma e Llio Moreira)

TABELA 13 Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a classe de
capacidade de uso e situao
Classe de Terra
I II III VI V VI VII VIII
Situao
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
VICINAL I 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
VICINAL II 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
VICINAL III 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
VICINAL VI 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
VICINAL V 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Apresentamos na tabela abaixo os fatores de ponderao considerando as
subclasses de capacidade de uso e situao, publicado por LIMA (2005), que poder ser
usado nas avaliaes de propriedades rurais.

TABELA 14 - Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a
classe de capacidade de uso e situao
SUBCLASSES
I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII

SITUAO
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
ASFALTO 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
VICINAL I 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
VICINAL II 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
VICINAL III 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
VICINAL VI 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,51 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
VICINAL V 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,476 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091

LIMA (2005) montou estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro
avaliador entenda que a curva de solos e situao seja outra, dever montar novo quadro.
Assim estabelecemos o valor da terra nua atravs de uma tabela de
homogeneizao. Obtendo o valor da terra nua, complementa-se a avaliao do imvel
rural, analisado os seus componentes: benfeitorias, equipamentos, trabalhos de terra,
plantaes, arrendamentos, etc.

Exemplo de homogeneizao de dados:
Amostra de mercado rea de 350 ha, localizada no municpio de Seropdica.
Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras
de cultura de primeira, enquadradas como CLASSE II e 50 ha de terras de
reflorestamento e mata enquadrada como CLASSE VII. No h benfeitorias.
52
Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor negociado
de R$ 250.000,00.
Imvel paradigma utilizado com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha,
sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada
asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.

Adotaremos neste exemplo a tabela 13. O procedimento agora comparar a amostra de
mercado com a situao paradigma, que nada mais do que o imvel avaliando. Como
elas no so iguais, faz-se necessrio a homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da
informao do imvel vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:


I
I
am
p
v
V q =


sendo:
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada
V
v
= valor vista da amostra de mercado =
ha
R
350
00 , 000 . 250 $
= R$ 714,29/ha
I
p
= fator de ponderao do imvel paradigma (tabela 13) = ??

Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? O fator a mdia
ponderada dos fatores das terras existentes em funo de suas respectivas reas, ou
seja:
250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = 0,950 (tabela 13)
150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = 0,400 (tabela 13)
744 , 0
400
) 400 , 0 150 ( ) 950 , 0 250 (
=
+
=
ha
x x
I
p


I
AM
= fator de ponderao da amostra de mercado imobilirio, retirado da tabela 13 = ??

Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? Como fizemos
para o imvel paradigma, seu fator o resultado da mdia ponderada dos fatores das
terras existentes m funo das respectivas reas, ou seja:

300 ha de terras CLASSE II, situao VICINALII = 0,855 (tabela 13)
50 ha de terras CLASSE VII, situao VICINAL II = 0,270 (tabela 13)
771 , 0
350
) 270 , 0 50 ( ) 855 , 0 300 (
=
+
=
ha
x x
I
AM


do que resulta substituindo na frmula:
ha R x R q / 28 , 689 $
711 , 0
744 , 0
29 , 714 $ = =
para o imvel paradigma
Este valor de R$ 689,28/ha corresponde a um imvel com a descrio do paradigma. Mas
quanto vale ento um hectare de terra CLASSE II, situao VICIVAL II? Simplesmente
adote como paradigma este novo parmetro e compare com o valor encontrado.

Para este novo imvel teremos um fator de ponderao (tabela 13) = 0,855, ento:

53
ha R hax R q / 12 , 792 $
744 , 0
855 , 0
/ 28 , 689 $ = =

E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV, situao VICINAL III
(fator = 0,440, da tabela 13) para serem avaliados? Da mesma forma, basta comparar o
valor calculado com este procurado:

R$ 792,12/ha corresponde ao fator 0,855.
Que valor/ha corresponde ao fator 0,440?
ha R x R q / 64 , 407 $
855 , 0
440 , 0
12 , 792 $ = =

10.8 Outras variveis na avaliao das terras

As duas variveis j citadas, capacidade de uso do solo e situao, podem-se
juntar outras como:
Dimenso (rea);
Potencial de irrigao (rea irrigada);
Pluviosidade (ndice de precipitao);
Porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa);
Nmero de audes (ou represas, ou crregos);
Porcentagem de rea que j foi aberta;
Etc.
A utilizao destas ou de outras variveis segue a mesma metodologia utilizada
para a avaliao de imveis urbanos, ou seja, utiliza-se a inferncia estatstica ou a
homogeneizao por fatores. A diferena que na avaliao de imveis rurais, o valor do
imvel pode ser homogeneizado com relao capacidade de uso do solo e situao,
antes de utilizarmos outras variveis na determinao do modelo matemtico.
A utilizao da homogeneizao por fatores ou da inferncia estatstica deve
obedecer a NBR 14.653-3. Na inferncia estatstica, da mesma forma que nos imveis
urbanos, os rurais tambm devem ser verificados todos os testes estatsticos.
Os laudos tambm devem ser classificados quando ao grau de fundamentao e
de preciso, definidos pela NBR 14.653-3 nos itens 9.2 e 9.3.

9.2 Quanto fundamentao
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos graus indicados na tabela 1,
de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas.

9.2.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como
um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os
mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.2.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar ABNT NBR 14653-4.
9.2.2.2 O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos
pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1,
observadas as restries de 9.2.3.
54

9.2.3 Observaes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a 9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I.
9.2.3.2 k = nmero de variveis independentes:
a) varivel dependente: preo ou preo unitrio;
b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao etc.
9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:
a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;
b) vistoria do imvel avaliando;
c) identificao das fontes;
d) no mnimo trs dados de mercado, efetivamente utilizados.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional pode admitir uma situao
paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
55
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;
b) no mnimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
c) a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e variveis utilizados na
modelagem;
d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para cada
fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes;
b) a apresentao de laudo completo;
c) a utilizao efetiva de no mnimo 3 (k+1) dados de mercado;
d) no haver extrapolao;
e) que o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese
nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;
f) que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%.
9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas
(cdigos alocados), como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1)
variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao
ter grau de fundamentao mximo II.
9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir
variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados.
9.2.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem
objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o
enquadramento na tabela 1.
9.2.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma
realizada apenas na vertical.
9.3 Quanto preciso
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado
exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3.


10.9. Avaliao de benfeitorias

As benfeitorias existentes nas propriedades rurais so divididas em:
a) CULTURAS (ou benfeitorias reprodutivas) abrangem todas as inovaes
introduzidas na imvel rural capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda de
seus produtos, como:
reflorestamentos;
pastos cultivados ou melhorados;
culturas anuais;
culturas perenes e semi-perenes;
canaviais;
cafezais;
pomares, etc.
b) EDIFICAES, INSTALAES, OBRAS E TRABALHOS DE MELHORIAS DAS
TERRAS (ou benfeitorias no reprodutivas) abrangem todas as inovaes
introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, mas so
considerados como necessrias para o xito das exploraes:
edificaes em geral: casas; galpes; estbulos; pocilgas; currais; cercas e outras;
56
trabalhos de conservao do solo;
sistemas de irrigao e drenagem;
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no
prprio solo.

Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras? muito comum o
argumento de que o mercado imobilirio compra e vende fazendas de porteira fechada
no valorizando as benfeitorias (sejam culturas ou construes) separadamente, apenas
os engenheiros fazem isso. Geralmente, quem utiliza desta opinio conclui que as
benfeitorias ento no valem nada.
Primeiro, faz-se necessrio esclarecer que o comrcio de imveis rurais abrange,
na maioria dos casos, todos os seus componentes de forma nica, ou seja, o preo pago
pela propriedade abrange terras, benfeitorias, etc.
Segundo, a crena de que as benfeitorias no valem nada est absolutamente
errada. Basta ter algum conhecimento do mercado imobilirio rural para notar que existem
fazendas diferentes, com valores diferentes, justamente em funo dos seus
componentes: terras, construes, culturas, produtividades, instalaes, recursos
maturais, etc.
A NBR 14653-3 (Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Rurais), define o
mtodo adequado para cada tipo de benfeitoria existente nas propriedades. Por exemplo:
para a avaliao de produes vegetais a norma determina a utilizao do mtodo da
capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. Para a avaliao de
construes e instalaes a norma recomenda o uso do mtodo comparativo direto de
dados de mercado ou o mtodo da quantificao de custo, onde devem ser utilizados
oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficos para
mercados rurais.
Vamos ver agora alguns exemplos de avaliao de benfeitorias rurais.

Exemplo 1: Avaliao de florestas artificiais
Florestas artificiais so plantios comerciais de uma nica espcie. As mais comuns so o
eucalipto e o pinheiro.
Segundo a NBR 14.653-3, para a identificao do valor devemos utilizar o mtodo da
capitalizao da renda para encontrar o valor econmico, ou seja:

VE = RL x Fa x r onde,

RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB - D
RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se o preo mdio do ltimo ano ou uma
srie histrica maior quando disponvel.
D = despesas de custeio e colheita de uma safra
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao
intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita, ou seja:
) 1 (
1
i
N
Fa
+
=
r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias,
fenmenos climticos (geadas, chuvas, etc.)

FLORESTAMENTOS DE EUCALIPTOS
O eucalipto permite a explorao econmica geralmente por trs cortes sucessivos:
primeiro corte com 7 anos aps o plantio;
segundo corte com 13 anos aps o plantio;
57
terceiro corte com 19 anos aps o plantio
Podemos ento traduzir a frmula do valor econmico como:
VE = (RL
1
x Fa
1
x r
1
) + (RL
2
x Fa
2
x r
2
) + (RL
3
x Fa
3
x r
3
)

No caso de florestas existe a disponibilidade de obteno do chamada preo da madeira
em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos,
recebendo o proprietrio um valor que pode ser considerado como preo lquido. Ento:

RL = q x P
q = preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento,
transporte e impostos;
P = produtividade mdia.

A produtividade esperada para eucalipto destinado a produo de celulose de:

Para o 1 corte 317 estreos/ha aos 7 anos;
Para o 2 corte 207 estreos/ha aos 13 anos;
Para o 3 corte 160 estreos/ha aos 19 anos

Assim, temos:
RL
1
= 317 st/ha x q
RL
2
= 207 st/ha x q
RL
3
= 160 st/ha x q

Para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da
seguinte forma:

V
bosque com 1 ano aps o plantio
= (317 st/ha x q x Fa
1
x r
1
) + (207 st/ha x q x Fa
2
x r
2
)
+ (160 st/ha x q x Fa
3
x r
3
)


) 1 (
1
1
i
N
Fa
+
=
Sendo:
i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10
N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos. Neste
caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps
o plantio, restam 6 anos para a ocorrncia da receita = 6
564474 , 0
) 10 , 0 1 (
1 1
6
1
) 1 (
=
+
= =
+i
N
Fa
r
1
= coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistro, ataques de praga, etc. Os riscos
de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico para madeira
em p. A no adoo de preo histrico implica nova anlise de risco, incluindo esta
nova varivel = 10% = 0,90

) 1 (
1
2
i
N
Fa
+
=
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 13 anos aps o plantio, ento restam 12 anos
para a ocorrncia da receita = 12
58

318631 , 0
) 10 , 0 1 (
1
12
2
=
+
= Fa

r
2
= devido ao tempo extremamente longo (12 anos) = 15% = 0,85

) 1 (
1
3
i
N
Fa
+
=
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 19 anos aps o plantio, ento restam 18 anos
para a ocorrncia da receita = 18

179859 , 0
) 10 , 0 1 (
1
18
2
=
+
= Fa
r
3
= devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80

V
bosque com 1 ano aps o plantio
= (317 st/ha x q x 0,564474 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,318631 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,179859 x 0,80)
V
bosque com 1 ano aps o plantio
= 240,13 st/ha x q

Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos
de plantio, a nica mudana na frmula ser quanto aos fatores de antecipao:
620921 , 0
) 10 , 0 1 (
1
5
1
=
+
= Fa
350494 , 0
) 10 , 0 1 (
1
11
2
=
+
= Fa
107845 , 0
) 10 , 0 1 (
1
17
3
=
+
= Fa

V
bosque com 2 anos aps o plantio
= (317 st/ha x q x 0,620921 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,350494 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,107845 x 0,80)
V
bosque com 2 anos aps o plantio
= 264,14 st/ha x q

Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo do preo,
podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos viveis:

TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS
Cortes aos 7,13 e 19 anos do plantio, fatores em st/ha
IDADE 1 CORTE ou
1 ROTAO
2 CORTE ou
2 ROTAO
3 CORTE ou
3 ROTAO
1 240,13 163,34 89,41
2 264,14 179,68 98,35
3 290,56 197,65 108,19
4 319,61 217,41 119,01
5 351,57 239,15 130,91
6 386,73 263,07 144,00
7 425,4 - -
Obs.: adotamos como taxa de risco, para a 1 rotao:10% no 1 corte;15% no 2 corte e
20% no 3 corte. Na 2 rotao: 10% no 2 corte e 15% no 3 corte; e na 3 rotao, 10%
no 3 corte.
59

Com o auxilio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime
de talharia obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o
fabrico de papel, torna-se simples a determinao do Valor Econmico de um bosque,
seguindo o procedimento:
enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou
da brotao;
procura-se na tabela o fator correspondente;
multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, determinado para a situao do
imvel avaliando (isto , considerando topografia, distribuio de estradas, acesso,
etc.), obtendo-se por fim, o valor do bosque por unidade de rea.

Por exemplo: o preo bsico, obtido por meio de pesquisa indicou o valor bsico de R$
5,00/st para madeira em p destinada a produo de celulose, considerando topografia
mecanizvel, estradas internas bem conservadas e distribudas de forma eqitativa,
prximo da unidade industrial. Considerando um imvel com estas mesmas
caractersticas, com 10 ha plantados com eucaliptos no 5 ano aps o plantio (ou 1 corte)
e 20 ha no 3 corte aps a rebrota (ou 2 corte), o valor do bosque ser igual a:

V = Fator 5 ano do 1 corte x q x A + Fator 3 ano do 2 corte x q x A =
V = 351,57 st/ha x R$ 5,00/st x 10 ha +197,65 st/ha x R$ 5,00/st x 20 ha =
V = R$ 37.343,50

Exemplo 2: Avaliao de equipamentos
A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita pelo mtodo
comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio quando
no existir mercado para o bem. A depreciao deve levar em conta o eventual
obsoletismo (tcnico ou econmico), manuteno, condies de funcionamento e vida til
aparente. Consiste em:
fixar o preo do equipamento novo, por meio de pesquisa de mercado;
determina-se primeiro a vida til provvel do bem, com base em tabelas
publicadas;
a seguir calcula-se a razo de depreciao anual; e,
por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento.

V = VN x (1-TD)
N


VN = valor de nova (verificar potncia, marca, etc.)
D = depreciao (em funo da vida til terica)
TD = taxa de depreciao
N = n de anos do equipamento

Ex.: Avaliar um trator de pneus marca Y, com 80 Hp, vida til 10 anos (depreciao de
10% a.a.).
VN = R$ 20.000,00
D = 10% a.a.

V = 20000 x (1-0,10)
10
V = R$ 6.973,57

Ex.: Avaliar uma colheitadeira marca Z, completa, vida til de 13 anos, valor de nova R$
120.000,00, com idade aparente de 8 anos.
60
D = 100/13 = 7,69% a.a.

V = 120000 x (1-0,0769)
8

V = R$ 63.266,13

Exemplo 3: Avaliao de edificaes e instalaes rurais
A frmula bsica para a determinao do valor das construes :

Valor = custo unitrio/m
2
x rea total x depreciao

O custo unitrio determinado atravs de oramentos e o fator de depreciao fsica
pode ser retirado da seguinte tabela:
Estado de conservao - Critrios Fatores de
depreciao
timo Edificao nova 1,00
Bom Edificao necessita de pintura 0,80
Regular Edificao necessita de pintura + troca de telhas 0,60
Precrio Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas 0,40
Mau Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas +
reforo estrutural. Uso mais indicado como fonte de material usado
0,20
Pssimo Reforma da edificao anti-econmica; edificao no serve nem como
fonte de material usado
0,00

J a depreciao funcional aquela derivada da inadequao, superao e/ou anulao
da edificao dentro do contexto da atividade econmica do imvel e da regio. Por
exemplo, podemos citar uma propriedade com uma grande quantidade de instalaes
destinadas produo de caf. Hoje, a atividade principal do imvel, bem como em toda
a regio a explorao da cana de acar. Outro exemplo: silos tipo poo quando a
recomendao tcnica atual para silos tipo superfcie, etc.

11. AVALIAO NAS DESAPROPRIAES

O direito de propriedade e o direito de expropriar so assegurados na Constituio
Federal, que diz:

garantido o direito de propriedade; salvo o caso de desapropriao por necessidade ou
utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia indenizao em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituio;

Nas desapropriaes a funo precpua (essencial) do perito e dos assistentes
tcnicos apontar a indenizao pelos bens expropriados.
Constituem aes onde o Poder Pblico, de forma direta ou atravs de
concessionrias de servio pblico, promove de forma compulsria, a transferncia da
propriedade de um imvel pertencente ao particular para o patrimnio pblico, mediante
prvia e justa indenizao em dinheiro.
Para ser prvia e em dinheiro, deve ser admitido que a avaliao necessita ser
considerada como relativa ao pagamento do preo a vista.
Por relaciona-se a uma venda forada, na qual a vontade e a disposio do vendedor no
podem manifestar-se livremente, a avaliao da indenizao, para ser justa, pode
objetivamente cogitar de dois valores:
do valor de mercado, que aquele pelo qual se realizaria um negcio de compra e
venda entre partes desejosas, mas no obrigadas operao e dispondo de prazo
razovel para se encontrarem, ou
61
do valor de reposio (ou reedio), que aquele que permitiria ao expropriado
recompor o seu patrimnio, pela reconstituio do imvel, cobrindo-se de todos
dispndios previsveis necessrios para isso, diretos e indiretos.

Nas avaliaes onde se quer determinar o valor de mercado devem ser feitas
essencialmente pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, enquanto que as
relativas ao valor de reedio devem ser obtidas pelo mtodo do custo, em que se
procura reconstituir todas as parcelas componentes ao custo do imvel (valor do terreno,
custo da construo, despesas financeiras, etc.).
Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de
avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.
Em condies normais de mercado e fora dos casos excepcionais, os dois valores
devem coincidir, ou estar muito prximos, no ocorrendo problemas maiores.
Porm, quando o mercado se apresentar em condies anormais, especialmente
em pocas de recesso, previsvel, seno certo, que existir uma diferena sensvel nos
resultados. Tal se d porque, ocorrendo a estagnao, esta acarreta excesso de ofertas e
os preos de mercado podem paulatinamente, se tornar menores que o prprio custo.
Essa situao praticamente coloca o avaliador e, eventualmente, o prprio julgador em
um dilema, se for levado em conta que a situao pode ser conjuntural e passageira. Em
face disso e considerando os no poucos comuns prolongados atrasos nos pagamentos
das indenizaes, torna-se possvel que, na poca do recebimento correspondente, os
valores de mercado defasados, ainda que corrigidos monetariamente, no permitam
recompor os patrimnios dos expropriados.
As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem
como das respectivas benfeitorias. Nas desapropriaes totais (atinge o imvel em sua
totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel ) o valor a ser determinado deve ser
o valor de mercado e utilizando-se os mtodos j citados.
Na desapropriaes parciais (aquela que atinge parte do imvel) deve-se levar em
conta mais um aspecto, o da chamada rea remanescente, pois a mutilao sofrida no
imvel original tanto poder trazer prejuzo quanto lucro ao seu dono. Por exemplo: a
passagem de um logradouro nos fundos de um terreno, mesmo que tome uma parte do
lote, ficar com duas frentes, o que valoriza o imvel. No caso de prejuzo, um exemplo
um alargamento de uma rua sobre um terreno, diminuindo sua rea total.
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as
avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia
(critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando
relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do
imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de
obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de
funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao
temporria para a execuo dos servios.
As desapropriaes quanto durao podem ser temporrias ou permanentes.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria
auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas
adicionais.

12. AVALIAO DE SERVIDES

12.1. Introduo
62

As aes relacionadas a servides (que so direitos de terceiros sobre um imvel)
versam geralmente sobre passagens para acesso via pblica de imveis encravados ou
passagem de pedestres e veculos; passagem forada e necessria de redes de energia
eltrica, de gua potvel, de guas pluviais ou de esgotos, de oleodutos ou gasoduto.
A instituio de servides quanto natureza, so entre outras:
administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu
preposto, sem que exista um imvel serviendo;
predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do
imvel serviendo.
As servides podem ser temporrias ou perptuas e so reguladas pelo Cdigo
Civil Brasileiro nos artigos 559 e 562 e 695 a 712.

12.2. Justa indenizao

A indenizao s poder ser justa se for razovel tanto para o proprietrio do
imvel que est sendo tomado, quanto para o pblico que est adquirindo os benefcios
dele decorrente.
Assim, entendemos que a justa indenizao dever atender definio de valor de
mercado, isto , aquele valor encontrado por um vendedor desejoso de vender, mas no
forado, e um comprador desejoso de comprar, ms tambm no forado.
Todavia, quando a servido imposta, o vendedor est sendo forado e
recebendo outros danos sua propriedade alm da reduo dos seus direitos na faixa da
servido como, por exemplo, a desvalorizao do remanescente.
Uma faixa de linha de transmisso de energia eltrica em alta-tenso pode causar
prejuzo na recepo de rdio e televiso de prdios vizinhos e isso um dano que exige
compensao especial, independente da faixa de servido.

12.3. Tipos de servides

O poder pblico pode estabelecer uma servido por vrias razes, como para as
seguintes finalidades:
a. passagem de estradas;
b. passagem de linhas de transmisso de energia;
c. passagem de encanamentos ou canais de esgotos ou de drenagem;
d. passagem de oleodutos, gasodutos, minerodutos ou aquedutos;
e. proteo viso da paisagem.
As servides tambm se classificam em:
a. subterrneas;
b. superficiais;
c. areas.
As subterrneas estabelecem um direito ao uso se uma poro da rea abaixo da
superfcie, como linhas subterrneas de transmisso de energia, telefone, etc.; as
superficiais estabelecem direito ao uso da rea superficial, como canais, encanamentos,
etc.; as reas referem-se ao uso do espao acima da superfcie para linhas de
transmisso, linhas telefnicas, sobrevo de aeronaves aproximando-se de aeroportos,
desenvolvimento urbano, etc.

12.4. Mtodo antes e depois

63
As avaliaes de servides feitas em processos de desapropriao podem ser
extremamente complexas, mas o processo de avaliao aplicado a essas situaes
geralmente o mtodo antes e depois, que pode em sntese ser assim exposto:
1 Estima-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisio da servido.
2 Estima-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisio e
depois das melhorias propostas pelo poder pblico;
3 Calcula-se a diferena entre os dois valores acima, o que corresponde indenizao
devida ao imvel serviente.
Observa-se que essa diferena pode ser positiva, nula ou mesmo negativa. A
diferena nela significa que o prejuzo que sofre o expropriado iguala os benefcios que
vai receber, enquanto que a negativa exprime que ele estar recebendo benefcios
especiais alm do valor da parte perdida.
Em casos de benefcios especiais, a legislao no permite cobr-los do
expropriado, mas somente tornar nula a indenizao a ser paga, embora em alguns
estados, exista a taxa de contribuio de melhoria dos imveis beneficiados pelas obras
realizadas pelo poder pblico em suas vizinhanas.

12.5. Valor da indenizao

O mtodo exposto diz respeito somente parte da indenizao correspondente ao
valor da terra nua da faixa da servido, mas outros itens importantes que tero que ser
considerados para compor a indenizao total a ser paga. Assim, no pagamento total ao
expropriado podem ser includos os seguintes itens:
a. valor da terra nua;
b. valor das benfeitorias;
c. valor das plantaes;
d. valor das jazidas;
e. lucros cessantes;
f. depreciao da rea remanescente.
O avaliador tambm no dever perder de vista que o proprietrio de terreno
serviente ainda ficar com o encargo de pagar o imposto predial ou territorial da rea
referente a servido, uma vez que ela pelo menos teoricamente ainda permanece de
sua propriedade.

13. TCNICA DE ELABORAO DE LAUDOS

13.1. Elaborao do laudo

sempre importante que o laudo possua um ttulo, que estar vinculado
finalidade a qual se destina o trabalho. Assim, um laudo poder ter, por exemplo, algumas
das definies abaixo:
Laudo de Avaliao;
Laudo Pericial;
Laudo de Vistorias;
Parecer Tcnico.
A elaborao de um laudo pericial segue o mesmo roteiro de um laudo de avaliao
de imveis, guardando grande semelhana entre as etapas, em especial no caso de
percias com cunho avaliatrio, onde os dois chegam a se confundir.
So diversas as etapas a serem desenvolvidas para a redao de laudos e
pareceres, as quais podemos agrupar dentro das cinco etapas:

13.2. Laudo Pericial
64

1 Na folha inicial do parecer:
- Ttulo e cabealho, indicando a quem dirigido o trabalho, indicando a comarca, a
vara, o tipo de ao;
- Nos destinados a processos judiciais, deixar um espao em branco de pelo menos
10 cm de altura, antes do incio do texto, pois neste local o Juiz dever proceder ao
seu despacho.
- Um texto resumido de apresentao e encaminhamento do parecer, do qual conste
o nome do solicitante (do autor, no caso de laudos judiciais), nome dos demais
interessados (rus, no caso de laudos judiciais), tipo de percia ou de ao e
nmero dos autos do processo (no caso de laudos judiciais), etc. Resumo e/ou
histrico dos fatos, acontecimentos, incidentes, etc,. que resultaram na necessidade
do parecer.

2 Vistoria ou inspeo

Descrio clara e concisa, limitado ao objeto da percia ou avaliao, de tudo que for
constatado e tiver na diligncia, com descrio do imvel, coisa ou documento
examinados, seu estado atual e alteraes por que passaram ao longo do tempo ou
durante a diligncia.

3 Exames realizados ou avaliaes

Relato das observaes de detalhes, experincias, pesquisas e operaes realizadas,
incluindo avaliaes, mencionando os meios, mtodos e critrios utilizados, com
justificativa da escolha e as respectivas fontes de informaes.

Explicitar sempre a origem do documento ou frase citada, mencionando a fonte (folha
dos autos, pgina de livro, etc.). Se o documento for fundamental para a lide, juntar
cpias autenticadas aos autos.

Se forem colhidos ou citados depoimentos de pessoas, estas devero ser identificadas
da melhor forma possvel.

Se houver necessidade de pesquisa ou juntada de documentos adicionais, exames ou
servios complementares, que impliquem em gastos imprevistos ou dilatao do prazo
de entrega do laudo, o perito dever comunicar o fato por escrito ao juiz, justificando e
requerendo o que for necessrio.


4 Concluses

Concluses fundamentadas a respeito dos motivos ou dvidas que deram origem ao
parecer, com a devida clareza e objetividade, explicando eventuais razes que as
impossibilitaram.

5 Resposta aos quesitos

Nos processos judiciais, responder aos quesitos deferidos com objetividade e
fundamentao. No fugir a pergunta, dar respostas fundamentadas e no
monossilbicas a todas as perguntas.
65
No fechamento do laudo, constar o nmero de pginas, e em anexo as fotografias,
croquis, plantas, levantamentos topogrficos, documentos relacionados percia,
memria de clculo, ART, etc.
As partes que compem a seqncia do laudo pericial devem ser criao individual
do profissional, pois assim ele ir personificar o seu trabalho, portanto, as etapas descritas
constituem meras sugestes que devero ser inovadas a partir da capacidade criativa de
cada um. Em anexo temos um exemplo de laudo pericial de autoria do Eng. Marco Aurlio
Stumpf Gonzlez.

13.3. Laudo Avaliatrio

O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:
a) identificao do solicitante - identificar a pessoa fsica ou jurdica que contratou o
trabalho, cuja identificao dever ser completa, contendo seu nome, endereo, CGC ou
CPF, CEP, etc.;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliao;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes por exemplo nos casos onde o
contratante ou interessado no puder fornecer toda a documentao necessria ou no
esclarecer eventuais incoerncias, o avaliador deve relatar esse fato no laudo;
e) identificao e caracterizao do imvel avaliando o engenheiro de avaliaes deve
efetuar vistoria completa, com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua
adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da
coleta de dados;
f) diagnstico do mercado - O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da
avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no
laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o
desempenho do mercado;
g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - definio do mtodo utilizado,
com justificativa da escolha;
h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de
fundamentao e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve
ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida;
i) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o
campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de
utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o
grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo;
j) resultado da avaliao e sua data de referncia;
k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela
avaliao.

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida,
aos itens:
a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha
solicitado o trabalho;
b) objetivo da avaliao;
c) identificao e caracterizao do bem avaliando;
d) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
e) especificao da avaliao;
f) resultado da avaliao e sua data de referncia;
g) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela
avaliao;
66
h) local e data do laudo;
14. AVALIAES EM AES JUDICIAIS

14.1 Introduo

Sempre que um juiz no for suficientemente apto para realizar a verificao dos
fatos, seja pela ausncia de conhecimentos tcnicos, ou pela impossibilidade de colher os
dados necessrios, o trabalho ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs
da percia.
Na grande maioria das ocasies em que se exigem tais investigaes, os fatos so
de natureza tal que obriga-se a presena de um tcnico, o que, na linguagem jurdica,
corresponde a fatos de percepo tcnica.
Esta conceituao prende-se ao fato de que a anlise da matria exige
conhecimentos tcnicos ou cientficos, oriundos da formao acadmica e profissional,
que fazem com que as questes sejam plenamente justificadas.
Como definio, percia uma prova admitida no processo, destinada a levar ao
Juiz elementos relativos a fatos que caream de conhecimentos tcnicos, podendo
consistir numa declarao de cincia, na afirmao de um juzo, ou em ambas,
simultaneamente.
A declarao de cincia acorre quando relata as percepes colhidas, e torna-se
uma afirmao de um juzo nas ocasies em que constitui um parecer que auxilie o Juiz
na interpretao ou apreciao dos fatos da causa.
Para realizao de tal tarefa surge a figura do perito, que na concepo jurdica,
um rgo auxiliar da administrao da justia, que assessora o Juiz na formao do seu
convencimento, quando o assunto em pauta depender de conhecimento tcnico ou
cientfico.
Para exercer sua atividade o perito tem, obrigatoriamente, que seguir os ritos
previstos no Cdigo de Processo Civil, relatados a seguir.

14.2 Aspectos Legais

De acordo com o Cdigo de Processo Civil, em seu art. 145, com as devidas
modificaes introduzidas pela Lei n. 7.270, de 10 de dezembro de 1984, o Juiz ser
assistido por perito, quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou
cientficos.
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou
cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421.
1 Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio,
devidamente inscritos no rgo de classe competente, respeitado o disposto no
Captulo Vl, seo Vll, deste Cdigo.
2 Os peritos comprovaro sua especialidade na matria sobre que devero
opinar, mediante certido do rgo profissional em que estiverem inscritos.
3Nas localidades onde no houver profissionais qualificados que preencham
os requisitos dos pargrafos anteriores, a indicao dos peritos ser de livre
escolha do juiz.

O art. 420, o Cdigo de Processo Civil determina que a percia se divida em
exame, vistoria ou avaliao, cujas definies jurdicas so as seguintes:
- exame a inspeo judicial feita por perito sobre pessoas, animais, coisas mveis,
livros e papis, a fim de verificar algum fato ou circunstncia ao mesmo relativa;
- vistoria a inspeo judicial feita por perito sobre um imvel, para verificar fatos
ou circunstncias ao mesmo relativas;
67
- avaliao o exame pericial destinado s verificar o valor em dinheiro de alguma
coisa ou obrigao. Costuma-se dar a denominao de arbitramento a essa
percia, quando a verificao ou estimativa tem por objetivo um servio, ou
compreende clculo abstrato sobre indenizaes ou sobre o valor de alguma
obrigao.

Art. 420. (Espcies de Percias) A prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliao.
Pargrafo nico. O juiz indeferir a percia quando:
I - a prova do fato no depender do conhecimento especial de tcnico;
II - for desnecessria em vista de outras provas produzidas;
III - a verificao for impraticvel.

No caso especfico da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, no obstante a
determinao legal contida na Lei Federal n. 5.194/66, que regulamenta o exerccio
profissional da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e Resoluo 218 do Confea, que
disciplina as suas diversas atividades, onde as funes relativas a avaliaes, vistorias,
percias, pareceres tcnicos e arbitramentos so exclusivas destas profisses, para dirimir
quaisquer dvidas, foi publicado no Dirio oficial da Unio, em 27 de julho de 1990, a
resoluo 345 do Confea.

14.3 Nomeao do perito

O Cdigo de Processo Civil, em seu art. 421, diz que o Juiz nomear o perito, o
que efetivado atravs de um despacho no processo, que publicado no Dirio Oficial ou
outro jornal conveniado, quando existir na comarca, devendo o cartrio expedir um
mandato de intimao, que a forma oficial onde o profissional toma conhecimento de
sua nomeao para realizar a percia.
A partir da Lei 8.455, de 24 de agosto de 1992, foi permitido ao Juiz simplesmente
ouvir o perito e assistentes, na audincia de instruo e julgamento, sem a apresentao
formal do laudo pericial.
Desta forma a prova pericial deixa de ser elaborada formalmente atravs de laudo,
passando a instruir o processo apenas mediante o depoimento tcnico, o que, numa
primeira anlise, recomenda prudncia em sua utilizao, haja vista a natureza tcnica da
prova judicial, que obrigatoriamente, requer a juntada de elementos de comprovao que
vo alm do depoimento.
Art. 421. (Perito. Nomeao) O juiz nomear o perito, fixando de imediato o
prazo para a entrega do laudo.
1 (Assistente tcnico. Quesitos) Incumbe s partes, dentro em 5 (cinco)
dias, contados da intimao do despacho de nomeao do perito:
I - indicar o assistente tcnico;
II - apresentar quesitos.
2Quando a natureza do fato o permitir, a percia poder consistir apenas
na inquirio pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasio da audincia
de instruo e julgamento a respeito das coisas que houverem
informalmente examinado ou avaliado.

Aps ter tomado cincia do ato, o perito no mais precisar se dirijir ao cartrio
para assinar o compromisso legal, que era o modo formal de se comprometer a cumprir
conscienciosamente o encargo, devendo apenas apresentar a proposta de honorrios,
assunto que ser abordado em separado.

68
Art. 422. (Compromisso) O perito cumprir escrupulosamente o encargo
que Ihe foi cometido, independentemente de termo de compromisso. Os
assistentes tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a impedimento
ou suspeio.

No mesmo art. 421, o Cdigo de Processo Civil (CPC) faculta s partes em litgio a
indicao de assistentes tcnicos, que no precisam mais assinar o compromisso legal em
cartrio, nos termos do art. 422, nem esto sujeitos a questionamentos por impedimento
(art. 134 do CPC) ou suspeio (art. 135 do CPC).
No caso da percia ser realizada em outra Comarca, esta ser processada por
carta, podendo a nomeao do perito e indicao de assistentes tcnicos ocorrer no juzo
ao qual se requisitar a percia.

Art. 428. (Percia pr carta) Quando a prova tiver de realizar-se por carta,
poder proceder-se nomeao de perito e indicao de assistentes
tcnicos no juzo, ao qual se requisitar a percia.

importante ainda ressaltar que o perito deve comprovar a habilitao
profissional, conforme determina o art. 145 do CPC, devendo o mesmo ser substitudo
quando carecer de conhecimento tcnico ou cientfico (art. 424)
Embora a Lei n. 8.455 tenha retirado o assistente tcnico deste artigo, esta funo
no poder ser exercida por profissional no habilitado, sob pena de infringir dispositivo
penal por exerccio ilegal de profisso regulamentada.
Art. 424. (Substituio do Perito) O perito pode ser substitudo quando:
I - carecer de conhecimento tcnico ou cientfico;
II - sem motivo legtimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que Ihe foi
assinado.
Pargrafo nico. (Multa)
No caso previsto no inciso II, o juiz comunicar a ocorrncia corporao
profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo
em vista o valor da causa e o possvel prejuzo decorrente do atraso no
processo.

Outra hiptese de substituio prevista no dispositivo legal, ocorre quando o perito
escusa-se da funo (art. 146) ou quando recusado por impedimentos ou suspeio (art.
138).

Art. 146. (Dever e escusa do perito) O perito tem o dever de cumprir o
ofcio, no prazo que Ihe assina a lei, empregando toda a sua diligncia;
pode, todavia, escusar-se do encargo alegando motivo legtimo.
Pargrafo nico. A escusa ser apresentada dentro de 5 (cinco) dias,
contados da intimao ou do impedimento superveniente, sob pena de se
reputar renunciado o direito a aleg-la (art. 423).

Art. 138. (Impedimento e suspeio de outras pessoas) Aplicam-se tambm
os motivos de impedimento e de suspeio:
I - ao rgo do Ministrio Pblico, quando no for parte, e, sendo parte, nos
casos previstos nos ns. I a IV do art. 135;
II - ao serventurio de justia;
III - ao perito; (Redao dada pela Lei n 8.455, de 24.8.1992)
IV - ao intrprete.
69
1o A parte interessada dever argir o impedimento ou a suspeio, em
petio fundamentada e devidamente instruda, na primeira oportunidade em
que Ihe couber falar nos autos; o juiz mandar processar o incidente em
separado e sem suspenso da causa, ouvindo o argido no prazo de 5
(cinco) dias, facultando a prova quando necessria e julgando o pedido.
2o Nos tribunais caber ao relator processar e julgar o incidente.

Nessas hipteses, o Juiz nomeia novo perito, conforme prev o art. 423.

Art. 423. (Escusa e recusa do perito) O perito pode escusar-se (art. 146), ou
ser recusado por impedimento ou suspeio (art. 138, III); ao aceitar a
escusa ou julgar procedente a impugnao, o juiz nomear novo perito.

14.4 Formulao de quesitos

Os quesitos so perguntas que os advogados das partes, e algumas vezes Juzes e
Promotores de Justia, formulam, relativamente aos fatos objeto da percia, no sentido de
melhor elucida-los ou encaminhar as dvidas levantadas no curso do processo.
Ao nomear o perito, conforme art. 421, as partes so incumbidas, alm de indicar
assistente tcnico, de formular quesitos. Caso no o faam, podem perder a oportunidade,
no sendo possvel trazer nenhum questionamento ao longo da diligncia.
Sobre o assunto, o CPC em seu art. 425, disciplina a formulao dos chamados
quesitos suplementares, que devero ser formulados no curso das diligncias, assim
entendido anteriormente entrega do laudo pericial.

Art. 425. (Quesitos suplementares) Podero as partes apresentar, durante a
diligncia, quesitos suplementares. Da juntada dos quesitos aos autos dar o
escrivo cincia parte contrria.

Ainda com relao aos quesitos, o CPC determina ao Juiz que indefira quesitos
impertinentes e formule os que entender necessrios ao esclarecimento da causa.

Art. 426. (Quesitos impertinentes. Quesitos do Juiz) Compete ao juiz:
I - indeferir quesitos impertinentes;
II - formular os que entender necessrios ao esclarecimento da causa.

No que se refere principalmente a quesitos impertinentes, mesmo que, por qualquer
motivo, o Juiz no os indefira, fundamental que o profissional fique atento s perguntas
que possam lev-lo contradies ou quelas no ligadas ao fato periciado, devendo se
escusar de respond-las, apontando os motivos que o levaram a tal atitude.

14.5 Realizao da percia

Antes mesmo da realizao da percia, o Juiz poder dispens-la, desde que
juntados aos autos pareceres tcnicos ou documentos que julgar suficientes ao
entendimento da questo tcnica.
Esta modificao, trazida pela Lei 8.455, tem um ponto de avana, se analisarmos
as questes cuja concluso no traz polmicas sob o prisma tcnico, como no caso de
infiltraes prediais, onde a origem dos vazamentos, pode ser detectada e explicada por
um laudo bem fundamentado, que d ao Juiz elementos que conduzam ao julgamento da
lide.
70
Outras vezes a questo de tal forma complexa, existindo divergncia de opinies,
que esta inovao pode levar a um retrocesso, ao tempo do antigo Cdigo de Processo
Civil, quando cada parte indicava seu perito, no caso atual a juntada do parecer tcnico, e
o Juiz ento obrigado a nomear o perito, antes designado desempatador.

Art. 427. (Dispensa da percia) O juiz poder dispensar prova pericial
quando as partes, na inicial e na contestao, apresentarem sobre as
questes de fato pareceres tcnicos ou documentos elucidativos que
considerar suficientes.

Terminados os procedimentos iniciais, perito e assistente tcnico devero
comparecer ao local da percia podendo fazer as averiguaes necessrias ao
esclarecimento dos fatos periciados, individualmente ou em conjunto, o que significa que
as diligncias no tero necessariamente que contar com a presena dos profissionais
envolvidos ao mesmo tempo, o que poder ser feito separadamente.

Com a revogao do art. 430, que determinava a conferncia entre o perito e
assistentes tcnicos, e na hiptese de acordo, lavrarem laudo unnime, surgem
interpretaes que os profissionais envolvidos na percia tero que, obrigatoriamente,
entregarem trabalhos tcnicos individualmente.
Entendemos que, por questo de agilidade processual, o perito dever se valer de
informaes trazidas pelo assistente tcnico, podendo permitir que estes participem de seu
laudo, uma vez que, embora abolido, este procedimento no vedado pelo texto legal.
No curso do trabalho, o perito e assistentes tcnicos podero se valer de todos os
meios para obteno das informaes necessrias ao desempenho da funo, ouvindo
testemunhas e solicitando documentos, podendo ainda instruir o trabalho com plantas,
fotografias, desenhos e quaisquer peas que julgarem de interesse a percia.

Art. 429. (Atuao na percia) Para o desempenho de sua funo,
podem o perito e os assistentes tcnicos utilizar-se de todos os meios
necessrios, ouvindo testemunhas, obtendo informaes, solicitando
documentos que estejam em poder de parte ou em reparties pblicas,
bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras
quaisquer peas.

Isto significa que nenhuma pessoa, empresa ou repartio pblica poder impedir o
trabalho ao longo da percia, caso isto ocorra, dever o profissional, mediante petio,
comunicar o fato ao Juiz, solicitando uma ordem para realizar a diligncia, podendo
inclusive requerer reforo policial.
muito importante que seja observado a fixao do prazo de entrega do laudo (art.
421), pois se o mesmo no for suficiente, dever o perito solicitar ao Juiz dilatao de
prazo (art. 432), caso contrrio, estar sujeito a substituio e penalidades (art. 424).

Art. 432. Se o perito, por motivo justificado, no puder apresentar o
laudo dentro do prazo, o juiz conceder-lhe-, por uma vez, prorrogao,
segundo o seu prudente arbtrio.

14.6 Entrega do laudo

Ao terminar os trabalhos de diligncia, o perito deve convidar os assistentes
tcnicos para uma conferncia reservada sobre os dados levantados, embora este
procedimento no seja obrigatrio, com revogao do art. 430, entretanto, entendemos
71
que ser de grande utilidade para o Juiz, quando houver convergncia de opinies, uma
vez que evitar a existncia de mais um trabalho tcnico, todos contendo igual concluso.
Se por qualquer motivo, o perito no apresentar seu trabalho aos assistentes
tcnicos, e estes no discordarem do seu contedo, entendemos bastar apenas uma
petio indicando sua concordncia.
Quando no existir concordncia entre peritos e assistentes tcnicos, cada um
entregar os eu trabalho tcnico, apresentando as razes em que se fundar, podendo, na
maioria dos casos, refletir apenas uma discordncia sobre uma parte especfica ou sobre
determinado quesito.
Com relao ao prazo final para entrega do laudo ou dos laudos, o art. 433 prev
que dever ser pelo menos vinte dias antes da audincia de inscrio e julgamento, cuja
data deve merecer ateno do perito e assistentes tcnicos.
Estes ltimos em especial, aps a publicao da Lei n. 8.455, pois seu prazo
esgota-se dez dias aps a apresentao laudo pelo perito, independente da intimao dos
assistentes tcnicos, sendo convergente a doutrina e jurisprudncia no sentido de que este
prazo comea a contar aps a intimao dos advogados.
Esta uma medida louvvel, pois havia o entendimento de alguns Juzes que, aps
a entrega do laudo do perito, no havia mais prazo de entrega para os assistentes
tcnicos, gerando alguns incidentes processuais.
Por outro lado, em algumas situaes os assistentes tcnicos aguardavam a
entrega do laudo do perito, para ento passar a estuda-lo e fazer um laudo com crticas,
quando no utilizavam a ausncia de prazo para atrasar o andamento do processo.

Art. 433. (Entrega do laudo) O perito apresentar o laudo em cartrio, no
prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audincia de
instruo e julgamento.
Pargrafo nico. Os assistentes tcnicos oferecero seus pareceres no
prazo comum de 10 (dez) dias, aps intimadas as partes da
apresentao do laudo.

Aps a entrega do laudo, as partes podero pedir esclarecimentos ao perito e
assistentes tcnicos, o que ocorrer em audincia, mediante formulao de perguntas sob
forma de quesitos, cuja intimao dever ocorrer, no mnimo cinco dias antes da
audincia.

Art. 435. (Pedido de esclarecimento) A parte, que desejar
esclarecimento do perito e do assistente tcnico, requerer ao juiz que
mande intim-lo a comparecer audincia, formulando desde logo as
perguntas, sob forma de quesitos.
Pargrafo nico. O perito e o assistente tcnico s estaro obrigados a
prestar os esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados
5 (cinco) dias antes da audincia.

Como o Juiz no est restrito ao laudo pericial, poder determinar a realizao de
nova percia, que ter como objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira, regendo-
se pelas mesmas disposies legais.

Art. 436. (Convencimento do Juiz) O juiz no est adstrito ao laudo
pericial, podendo formar a sua convico com outros elementos ou fatos
provados nos autos.
72
Art. 437. (Nova percia) O juiz poder determinar, de ofcio ou a
requerimento da parte, a realizao de nova percia, quando a matria
no Ihe parecer suficientemente esclarecida.
Art. 438. (Objeto e finalidade da segunda percia) A segunda percia tem
por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e destina-se a
corrigir eventual omisso ou inexatido dos resultados a que esta
conduziu.
Art. 439. (Procedimento na segunda percia) A segunda percia rege-se
pelas disposies estabelecidas para a primeira.
Pargrafo nico. A segunda percia no substitui a primeira, cabendo ao
juiz apreciar livremente o valor de uma e outra.

Alm disso, cabe relatar uma ocorrncia no muito comum, mas que pode ocorrer,
quando o Juiz necessitar esclarecimentos sobre o fato que interesse deciso da causa,
que consiste na inspeo pessoal do local de realizao da percia.

Art. 440. (Momento, objeto e finalidade da inspeo) O juiz, de ofcio ou
a requerimento da parte, pode, em qualquer fase do processo,
inspecionar pessoas ou coisas, a fim de se esclarecer sobre fato, que
interesse deciso da causa.
Art. 441. (Assistncia tcnica) Ao realizar a inspeo direta, o juiz
poder ser assistido de um ou mais peritos.
Art. 442. (Lugar da inspeo) O juiz ir ao local, onde se encontre a
pessoa ou coisa, quando:
I - julgar necessrio para a melhor verificao ou interpretao dos fatos
que deva observar;
II - a coisa no puder ser apresentada em juzo, sem considerveis
despesas ou graves dificuldades;
III - determinar a reconstituio dos fatos.
Pargrafo nico. (Direito de participao) As partes tm sempre direito a
assistir inspeo, prestando esclarecimentos e fazendo observaes
que reputem de interesse para a causa.
Art. 443. (Auto) Concluda a diligncia, o juiz mandar lavrar auto
circunstanciado, mencionando nele tudo quanto for til ao julgamento da
causa
Pargrafo nico. O auto poder ser instrudo com desenho, grfico ou
fotografia.

14.7 Obrigaes do perito

O perito tem por obrigao, que possuir conhecimentos tcnico e cientfico sobre o
assunto que ir opinar (art. 421), devendo ainda possuir habilitao profissional (art. 145).
So motivos legtimos de impedimento do perito, onde ele deve escusar-se do
encargo:
a. atuar em processo onde estiver postulando, como advogado da parte, seu cnjuge
ou qualquer parente seu, consangneo ou afim, em linha reta, ou na colateral, at
3grau;
b. idem, de alguma das partes;
c. quando membro do rgo de direo ou de administrao de pessoa jurdica que
seja parte da causa;
d. quando amigo intimo ou inimigo capital de alguma das partes;
75
ANEXO 1
Pesquisa de Valores
TERRENOS
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
IT 188 AVALIAES E PERCIAS
Imvel n
IDENTIFICAO DO IMVEL
Nome do loteamento
Endereo Nmero
Complemento Bairro Cidade
INFRA-ESTRUTURA DA REGIO
Energia eltrica Telefone gua
Esgoto Pavimentao Coleta de lixo
Transporte prximo Transporte difcil Arborizao

INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO (Para Condomnio Fechado)
Salo de festas Playground Quadra poliesportiva
Piscina (adulto) Piscina (infantil) Sala de ginstica
Sauna rea verde Portaria c/ segurana

PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO
Nome: Distncia: Nome: Distncia:
Nome: Distncia: Nome: Distncia:
CARACTERSTICAS DO TERRENO
Frente 1 Profundidade 1 Profundidade 2 Fundos
Frente 2

rea [m
2
]: Formato: Regular Irregular
Situao: Esquina Meio de quadra Mais de 1 frente Encravado
Pedologia: Seco Inundvel Pantanoso (brejo) alagadio
Plano Declive [%] Aclive [%]
Topografia:
Acima do nvel da rua [m] Abaixo do nvel da rua [m]
VALORES
vista [R$]:

Obs.:

Entrada: Parcelas:
prazo:
Correo monetria:

Juros:

Natureza: Oferta Transao

Data do evento:

FONTE
Empresa:

Nome:

Fone:

OBSERVAES