13

C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
13
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
B
ajo el bloque temtico Venezuela: un problema
con solucin, el economista ngel Alayn, coau-
tor del estudio, profesor del IESA y miembro de la
junta directiva de la AVE, fue el responsable de presentar
el referido caso. Para luego abrir paso a un conversarorio
con un excelente panel de expertos, integrado por el pro-
pio Alayn, Jos Mara De Viana, Jaime Gmez, Manuel
Prez y Vincencio Corona.
A continuacin se presenta la relatora sobre el tema
desarrollado por Alayn, la cual se estructur, de la si-
guiente manera: Los retos de la vivienda en Venezuela,
el problema de Chile, Qu hizo Chile para solucionar el
problema? y Cules son las lecciones?
En principio el experto se reri a la situacin de la vivien-
da en Venezuela, al drama que padecen los venezolanos que
no poseen una vivienda, el tema de las invasiones y la inse-
guridad jurdica de los propietarios.
Record que 155 edicios de apartamentos en Caracas
fueron invadidos slo durante 2010 y que el reto plantea-
do es claro: Venezuela debe pasar de una historia en la
que muchos nios con sus familias que no tienen acceso
a una vivienda adecuada en la que puedan crecer y de-
sarrollarse, a una situacin en la que el problema de la
vivienda se pueda declarar superado.
La produccin de viviendas en Venezuela ha estado por
debajo del crecimiento de la poblacin, estimndose que
para el ao 2011, el dcit acumulado de nuevas viviendas
alcanz un milln 940 mil. De acuerdo con esta cifra, 7 millo-
nes 560 mil venezolanos requieren de vivienda.
Se estima que en Venezuela se necesita construir anual-
mente 120 mil viviendas solamente para satisfacer la de-
manda, generada por el crecimiento vegetativo de la pobla-
cin. Adicionalmente, un grupo de 35 mil personas viven en
Para debatir el tema de la vivienda en Venezuela, en la XIII Convencin Nacional de la Vivienda y Hbi-
tat, la Cmara Venezolana de la Construccin (CVC) en alianza con la Asociacin Venezolana de Ejecu-
tivos (AVE), presentaron el Caso Vivienda Chile, el cual dio a conocer las polticas pblicas aplicadas
en el pas de estudio, para atender el problema de la vivienda, los resultados obtenidos, las claves del
xito; adems se evalu el caso venezolano, la Gran Misin Vivienda Venezuela y se presentaron las
conclusiones del anlisis hecho por el grupo de expertos de la AVE.
Dal Rojas / Asesora de Desarrollo Inmobiliario CVC
refugios como damnicados, a consecuencia de las lluvias
que recientemente ha sufrido el pas.
Se calcula que en Venezuela existen 1.3 millones de vi-
viendas que, an cuando sus condiciones son aceptables, de
acuerdo con la denicin del Instituto Nacional de Estads-
ticas (INE), requieren de inversiones para su mejoramiento.
Bajo esta categora viviendas que requieren mejoras,
viven en Venezuela 5 millones de personas.
En Venezuela una (1) de cada 4 personas requiere una vi-
vienda nueva y uno de cada cinco (5) venezolanos necesita
mejorar estructuralmente su vivienda. El 44% de los venezo-
lanos requiere una vivienda nueva o mejorada.
Las polticas pblicas deben evaluarse por sus resulta-
dos, pues el problema se ha intensicado por la insucien-
te produccin de viviendas en Venezuela. Como premisa la
construccin de unidades habitacionales debe ser mayor al
crecimiento vegetativo poblacional, a n de poder reducir el
dcit existente.
Un sealamiento fundamental es que: Si una vivien-
da se instala en un sitio sin servicios fuera de la plani-
cacin urbana tiene muchsimas probabilidades de
no obtener nunca, o en cualquier caso, en mucho tiem-
po, todos los servicios que se requieren para clasicar a
su vivienda como adecuada.
La solucin del problema de la vivienda en Venezuela
pasa por detener el ciclo perverso de construcciones infor-
males y las actividades que comnmente la acompaan, las
llamadas invasiones tanto de espacios pblicos como priva-
dos. Adems, no tener acceso a la formalidad, que implica
derechos de propiedad garantizados por el sistema jurdico,
disminuye el valor real del patrimonio de las personas de
menores ingresos, imposibilita el uso de la vivienda como
colateral e incrementa el nmero de horas laborables inver-
14
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
Alayn: Estudios sobre el tema de la inversin han demostrado que
la seguridad jurdica es fundamental
tidas en defender la propiedad, lo que afecta sus ingresos.
Las polticas pblicas relacionadas con la vivienda de-
ben tomar en cuenta la heterogeneidad de ingresos y
ahorros de las familias. Y es aqu donde aparece entonces
la otra dimensin importante de una poltica de vivien-
da: A quines, en cunto y cmo debe el Estado nanciar
la adquisicin de viviendas?
Para los ms necesitados, no existe manera de resol-
ver el problema de la vivienda sin un apoyo econmico
suciente y eciente del sector estatal. La solucin del
problema de la vivienda, requiere de un Estado que dise-
e e implemente polticas adecuadas, que estimulen la
construccin de viviendas y la demanda en los casos que
as se justique.
El reto es grande, pero no imposible. Existen expe-
riencias y estrategias de nanciamiento que permiten
canalizar los recursos para avanzar en la solucin del
problema. Un proyecto de esta naturaleza, solo puede
llevarse a cabo en un entorno econmico favorable a la
inversin, con la participacin directa del sector privado
y en coordinacin con el sector pblico y, por supuesto,
con un sector pblico, que ofrezca un marco regulatorio
de polticas pblicas adecuado y cuya participacin en el
sector viviendas sea eciente.
No menos importante, es un ambiente de crecimien-
to econmico e inversin, que impacte positivamente en
los ingresos y patrimonios de los ciudadanos, gracias a
la creacin de nuevos empleos formales y a una mayor
productividad, lo que, sin duda, facilitar las condiciones
para solucionar el problema de la vivienda en Venezuela.
Sin el sector privado, sin el sector pblico y sin la partici-
pacin y esfuerzo de los ciudadanos es imposible solu-
cionar este problema.
Caso Chile
Chile, al igual que el resto de Amrica Latina, vivi un
proceso acelerado de migracin del campo a la ciudad y de
crecimiento poblacin, lo que se reej en una creciente de-
manda de vivienda insatisfecha. El dcit de viviendas en
Chile, para 1952, fue de 156 mil unidades. Para 1962, el dcit
alcanzaba las 454 mil unidades. El fenmeno de la pobreza
urbana se convirti en un verdadero reto para Chile.
El estado chileno cre, en 1965, el Ministerio de Vivien-
da y Urbanismos, con el n de ordenar e impulsar las
polticas de viviendas en Chile. Asimismo, estableci una
poltica de estmulo y nanciamiento a la construccin
de la vivienda. Pero el esfuerzo fue insuciente y el d-
cit habitacional continuaba creciendo. Sin embargo, es
en esta dcada cuando se introdujo una innovacin, que
sera clave para el futuro xito de la poltica de viviendas
en Chile: el valor de los contratos tendra como referencia
una unidad de valor que se ajusta al ritmo de la inacin.
En 1970 el presidente de Argentina Salvador Allende
declar que la vivienda no era un bien que deba ser tran-
sado en el mercado, sino un derecho que sera provisto
por el Estado. Decret que las tierras eran propiedad del
Estado y se prohibi la especulacin sobre la tierra.
Bajo estas nuevas condiciones, el sector privado se parali-
z y, en trminos prcticos, dej de construir viviendas, pues
ya no haba garanta de que pudieran recuperar la inversin.
Desde 1970 a 1973, el esfuerzo de construccin de vi-
vienda en Chile fue estatal. El Estado colaps en su esfuer-
zo de construir viviendas. La escasez de materia prima y
de equipos y materiales de construccin fue una de las
principales limitantes para la construccin de vivienda.
En 1973, Allende es derrocado por el General Augus-
to Pinochet y se instala una dictadura militar en Chile.
El rgimen combate las ocupaciones ilegales y, al mismo
tiempo, sigue siendo difcil acceder a una vivienda nueva,
lo que produjo el fenmeno conocido en Chile como el
allegamiento: las personas se instalan a vivir en casa de
familiares y amigos, lo que, eventualmente, produce una
situacin de hacinamiento.
En 1977, el Estado otorga la responsabilidad al sector pri-
vado de la construccin y nanciamiento de las viviendas. El
Estado se encargara de subsidiar a los ms pobres para que
pudieran participar en el mercado de viviendas y el sector
privado completara el nanciamiento a los compradores. El
Estado tambin reform leyes, facilitando las transacciones
de la tierra urbana y exibiliz el uso de la tierra.
El estado chileno rpidamente se da cuenta de que el sec-
tor privado no podr atender las necesidades de vivienda de
los ms necesitados, por lo que en un cambio radical con res-
pecto a su poltica original, decide nanciar y subsidiar las vi-
viendas de los ms necesitados, pues el mercado no lo har.
Pinochet sale del poder en 1990, luego de haber perdido
un plebiscito en 1988. Patricio Alwyn asume la presidencia e
inaugura la nueva era democrtica chilena. Con la llegada de
la democracia a Chile, se dispara la produccin de viviendas.
Desde la dcada de los noventa, Chile viene dismi-
nuyendo su dficit de vivienda; ha construido en las
dos ltimas dcadas, 171 viviendas por cada mil habi-
15
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
15
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
tantes; mientras que Venezuela
solo ha construido 49 por cada
mil habitantes.
Las polticas y el xito
Chile ha construido, desde 1988,
2 millones 920 mil viviendas. Las
necesidades de soluciones habi-
tacionales por crecimiento pobla-
cional, durante el mismo perodo,
han sido de 2 millones 110 mil.
Definitivamente, este pas,
est reduciendo su dficit habi-
tacional. Cmo lo lograron? Los
expertos en materia de vivienda
explican el caso con base en los siguientes principios
de polticas pblicas fundamentales. Claves del xito
de Chile:
1. El Estado se concentra en solucionar el problema de vi-
vienda de los que menos tienen, complementndose con el
esfuerzo privado
No hay mercado de nanciamiento ni de construc-
cin para los ms pobres. El Estado asume el nancia-
miento para la construccin de estas viviendas
Las viviendas construidas -inanciadas- por el Esta-
do son ejecutadas bajo contrato, realmente, por el sector
privado
Los programas de viviendas bsicos, son dos: el progra-
ma de Vivienda Progresiva (VP) y el programa de Vivien-
da Bsica (VB). En el VP se proporciona al beneciario un
terreno urbanizado con luz, agua potable y alcantarillado,
as como pavimento; un ncleo habitacional mnimo com-
puesto por una habitacin y un bao con lavamanos y du-
cha, una cocina y una supercie adicional de uso mltiple;
el ncleo habitacional tiene servicios de electricidad, agua
potable y servidas. Estn diseados para que se contine
construyendo a partir de la vivienda entregada, que tiene
entre 13 y 23 metros de construccin expandible a 100 me-
tros. La vivienda progresiva se destina al segmento ms
pobre de la poblacin (ingresos mensuales menores a los
$100) y su objetivo es sustituir una vivienda precaria por
una con condiciones mnimas de habitabilidad.
El VB ofrece una vivienda completa, nanciada con
ahorros del beneciario, un subsidio estatal y un prs-
tamo del Gobierno. Para acceder a este programa no se
puede tener ingresos mayores a los $372 y se deben cum-
plir con unos requisitos de ahorro previos para la adqui-
sicin de la vivienda y con el pago del crdito hipoteca-
rio. Las viviendas bsicas estn dirigidas a familias cuyos
ingresos no superen los 372 USD. Las viviendas bsicas
cuentan con bao, cocina, estar-comedor y dos dormi-
torios. Su tipologa puede ser: pareada en 1 2 pisos o
en bloques de departamentos de 3 pisos y su supercie
edicada que ucta entre 38 y 42 m2. Estas viviendas
forman parte de un conjunto habitacional urbanizado
Tabla 1. Sistema de nanciamiento habitacional (US dlares)
TIPO DE VIVIENDAS
Rango de
ingresos
US$/mes
Rango de
precios
FINANCIAMIENTO
AHORROS PRSTAMOS SUBSIDIOS
Construidas por el Gobierno
0 4.200 240 0 3.960
220 6.900 300 2.400 4.200
Con ayuda del Gobierno
221 7.000 300 4.000 2.700
1.680 45.000 4.500 38.700 1.800
Financiadas privadamente 1.681+
Prstamos disponibles en bancos privados
5 a 20 aos - indexados - 9% a 12% inters - 25% pago inicial
El sistema de nanciamiento de vivienda en Chile ha sido
exitoso en la medida que ha logrado generar y canalizar im-
portantes recursos, para nanciar y construir viviendas des-
de el sector privado.
2. El Estado subsidia a la demanda y no la oferta.
Los subsidios son a la demanda y no a la oferta ni a
los insumos ni a los materiales
Los ciudadanos escogen cul es la vivienda que de-
sean comprar y el Estado facilita el subsidio
Las empresas de construccin privadas compiten
para ganarse la preferencia de los consumidores
La progresividad de los subsidios, elemento clave de
justicia en la poltica habitacional
El subsidio es en UF (Unidad de Fomento) al igual que
el valor de la vivienda, en funcin del ingreso familiar, me-
nores ingresos mayor subsidio
3. La asignacin de viviendas por parte del Estado es
transparente y estimula el ahorro
Existe una lista pblica elaborada con base en criterios
de puntaje claros
El ahorro y la bancarizacin son obligatorios para estar
en la lista
La prioridad se otorga con base en el ahorro, el nmero
de familiares y antigedad en el programa
4. Un manejo exitoso de la inacin y crecimiento eco-
nmico
y equipado con juegos infantiles, sede social y arbori-
zacin. El precio promedio de estas viviendas ronda los
10.695 USD. El programa de vivienda progresiva y el pro-
grama de vivienda bsica se dirigen a los dos quintiles
ms pobres de la poblacin.
En Chile existen tres tipos de viviendas: las construi-
das por el Gobierno, las construidas con ayuda del Go-
bierno y las construidas bajo nanciamiento privado. En
la tabla 1 (Rojas E., 2002), se presenta informacin sobre
los niveles de ingresos asociados a los diferentes tipos
de nanciamientos y aportes. Se destaca por una parte,
la concentracin del Estado en los sectores de menores
recursos y, por la otra, la progresividad (se da ms al que
menos tiene) de los subsidios.
16
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
Expresin del valor de la vivienda en Unidades de Fo-
mento, con el objetivo de considerar la inacin
Abatimiento de la inacin
Despegue del crecimiento econmico
5. Crecimiento masivo del nanciamiento a la cons-
truccin y compra de vivienda
Existencia de fondos privados dispuestos a invertir en el
largo plazo (vivienda), tales como fondo de pensiones y em-
presas de seguro
Titularizacin de hipotecas y desarrollo del mercado de
capitales
Los fondos de pensiones: El nanciamiento a largo pla-
zo, requiere de fondos dispuestos a prestar a largo plazo, se
necesita del ahorro. En los aos ochenta, Chile introduce las
sociedades administradoras de fondos de pensiones. Al prin-
cipio, los fondos de pensiones solo invertan en ttulos esta-
tales, pero, gradualmente, el estado chileno permiti que los
fondos pudieran invertir en ttulos de renta ja y variable
emitidos por el sector privado. Esto fue fundamental para el
aumento de los fondos disponibles para el nanciamiento
del sector privado. Los fondos de pensiones se convierten en
grandes compradores de Letras hipotecarias y mutuos hipo-
tecarios, impulsando el nanciamiento de largo plazo para
los compradores de viviendas.
Las letras de crdito hipotecario, que por contrato se
incluye en el documento de venta de la vivienda, se ven-
den en la Bolsa de Comercio de Santiago. La letra hipote-
caria permite al banco tomar deuda a largo plazo para
nanciar la compra de viviendas, haciendo de interme-
diario entre la persona que solicita el crdito y la institu-
cin que est dispuesta a colocar los recursos. El banco,
bajo esta gura de letra hipotecaria, asume una deuda
con el tenedor de la letra, quienes son los que colocan
el dinero a crdito. A su vez, el comprador de la vivienda
asume un compromiso con el banco. Mediante una letra
hipotecaria se nancia hasta el 75% del valor de la pro-
piedad. A travs de crditos complementarios es posible
acceder a nanciar un porcentaje mayor.
Para el ao 2000, los fondos de pensiones posean
en su cartera de activos 6.400 millones de dlares en
letras hipotecarias. Durante el ao 2000 y el 2010, el
valor total del stock de letras hipotecarias ha sido de
5.472 millones de dlares. Las letras hipotecarias no son
el nico instrumento relacionado con el sector vivienda
en el que pueden invertir los fondos de pensiones. Los
fondos pueden invertir hasta en un 10% del total de sus
activos en fondos de inversin inmobiliaria y 10% en bo-
nos titularizados.
La inversin de las administradoras de fondos de pen-
siones en fondos de inversin inmobiliaria ha ofrecido
un importante dinamismo en la oferta de la construc-
cin en Chile, pues aparte de viviendas, invierten en la
construccin de hoteles, centros comerciales y edicios
de ocinas.
En el caso de los bonos e instrumentos titularizados,
mencin especial merecen los mutuos hipotecarios, que
es un instrumento que permite, a una institucin nan-
ciera, otorgar un crdito a un comprador de una vivienda.
Una vez pagado, el vendedor (la mutuaria) puede ceder el
instrumento a instituciones expresamente autorizadas
por la ley para adquirirlos, como las compaas de segu-
ros, los fondos de inversin inmobiliarios y las sociedades
inmobiliarias. En el sistema de mutuos hipotecarios, el
crdito solicitado por el cliente por lo general no puede
sobrepasar el 80% del valor de la propiedad. Es as como
el stock de los mutuos hipotecarios creci de forma sor-
prendente durante la ltima dcada; ya para agosto de
2011, el monto superaba los 37.000 millones de dlares.
Importancia de la conanza
Los economistas hablan de conanza como un elemento
necesario para la promocin de inversiones nacionales y ex-
tranjeras. Estudios sobre el tema de la inversin han demos-
trado que la seguridad jurdica es fundamental. Los gobier-
nos de la concertacin democrtica chilena han garantizado
los derechos de propiedad. En el caso del sector construc-
cin, un sector particularmente sensible al tema debido a
los plazos involucrados en las inversiones, ha podido invertir
sin temor a expropiaciones y a invasiones. Las reglas del jue-
go estn muy claras y las funciones y responsabilidades del
sector privado y pblico delimitadas.
La economa chilena ha despegado gracias a polticas
econmicas adecuadas y a un proceso de democratizacin
consolidado en los aos noventa, que represent consensos
en el marco de un pacto de estabilidad poltica.
Domar el fenmeno inacionario y estimular la inversin
de los ciudadanos y las empresas, son tareas que se atien-
den desde el Estado y que deben atenderse con una visin
de largo plazo, entendiendo y atacando las causas de los
problemas econmicos y no simplemente maquillando las
consecuencias.
Cuando hay crecimiento econmico sostenido, es ms
fcil resolver los problemas de la sociedad. El ingreso real de
los chilenos ha crecido de forma sostenida y Chile ha logrado,
como sociedad, una de las ms importantes reducciones de
niveles de pobreza en el mundo. Un pas que crece econmi-
camente, es un pas en el que el Estado tiene ms recursos
para invertir, pero an ms importante, es un pas en el que
sus ciudadanos tienen mayores ingresos y capacidad de aho-
rro, elementos esenciales para superar los problemas sociales.
La solucin del problema de la vivien-
da, requiere de un Estado que disee e
implemente polticas adecuadas, que
estimulen la construccin de viviendas
y la demanda en los casos que as se
justique.
17
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
17
C
O
N
S
T
R
U
C
C
I

N


C
V
C
Retos de Chile
Chile no ha dado por resuelto el problema de la vivienda,
pero va encaminado a lograrlo. Expertos opinan que la pol-
tica se centr durante los aos ochenta y noventa en la cons-
truccin de viviendas y no en la poltica urbana, lo que plan-
tea un desafo en cuanto al futuro de sus ciudades. Otros
opinan que los programas de vivienda progresiva y bsica,
en su intento por reducir costos, estandarizaron las vivien-
das evitado que la calidad de la vivienda pueda mejorar. La
tasa de morosidad en ambos programas gubernamentales
es alta, se argumenta que el subsidio es mayor al anuncia-
do en la poltica. El crecimiento econmico ha generado un
crecimiento de la demanda por movilidad social, lo que se
considera un problema de segunda generacin en materia
de vivienda.
Los problemas sealados son reales y vlidos y estn sien-
do atendidos. Se debe advertir que son problemas que otras
sociedades de Amrica Latina quisieran tener, debido a que
el dcit habitacional de estos pases contina creciendo,
miran a Chile, como fuente de lecciones necesarias.
Algunas lecciones
La experiencia chilena muestra varias lecciones que val-
dra la pena considerar cuando pensamos en solucionar el
grave problema de la vivienda en Venezuela. Chile pas de un
tiempo en el que la ranchicacin y las invasiones de terre-
nos y propiedades eran la principal respuesta al problema de
la vivienda, a una era en la que los volmenes de viviendas
construidas apuntan a la solucin denitiva del problema.
Chile se encamin a solucionar el problema de la vivienda
cuando estableci un sistema en el que el sector estatal y el
privado se complementaban y cooperaban. Un Estado que
dedic sus recursos de forma eciente a la poblacin con
menos recursos, a los ms pobres de los pobres, y un sector
privado que atenda a las clases medias y que se encargaba,
entre otras cosas, de nanciar la construccin de viviendas
en Chile.
El Estado chileno decidi no subsidiar a la oferta, sino sub-
sidiar a la demanda, es decir, a los ciudadanos. Y lo hizo de
una forma transparente estableciendo incentivos al ahorro y
a la formalizacin. La lista de asignacin es creble y transpa-
rente, alejada del juego poltico, lo que ha sido fundamental
para su xito.
Reexin nal
Es posible resolver el problema de la vivienda en Ve-
nezuela?
Si Venezuela comienza a construir a la misma tasa
que Chile lo hizo durante los ltimos diez aos, el dcit
de viviendas sera cero dentro de 23 aos.
Si pensamos resolver el dcit de vivienda en Vene-
zuela durante los prximos quince aos, debemos cons-
truir 4.12 millones de viviendas en ese perodo. Eso impli-
ca un promedio de construccin de 275 mil viviendas al
ao y urbanizar 3.832 HA anualmente.