FACULTAD DE DERECHO

OBLIGACIONES
SUJETAS A
MODALIDAD
Promesa de compraventa, condicin fallida y
plazo extintivo





Felipe Morales / Pablo Worthington

30/10/2013





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NOCIONES PRELIMINARES

En primer trmino, consideramos pertinente aclarar que como equipo de trabajo decidimos
comenzar esta labor sobre la base del anlisis de una sentencia judicial, a diferencia de lo
que normalmente ocurre cuando se da inicio a este tipo de trabajo, cuando se establece una
materia determinada a tratar, y segn ella, se indaga en la doctrina y en la jurisprudencia
que la avale, debido a que creemos que de esta forma es posible realizar una reflexin ms
prctica.
De este modo, en virtud de las pretensiones esgrimidas por las partes y de los fundamentos
otorgados por los tribunales correspondientes en el juicio, realizaremos un breve examen
de los argumentos jurdicos de los mismos.
En este sentido, el conflicto jurdico que da lugar a la sentencia sealada, dice relacin con
el contrato de promesa de compraventa y las repercusiones que trae consigo el incluir en
ste clusulas que determinen una condicin suspensiva y un plazo extintivo.

CONFLICTO JURIDICO
En los autos caratulados Venegas Castro Jaime Guillermo con Inmobiliaria Ro Trancura
S.A
1
, los hechos indican que las partes suscribieron un contrato de promesa de
compraventa de un bien inmueble, entregando en este acto la parte que prometi comprar, a
ttulo de garanta, una suma de dinero correspondiente al 10% del total de la compraventa
que prximamente se realizara. En una clusula de este contrato se estableci que quin se
comprometi a adquirir el bien, est supeditado a la posibilidad de que efectivamente una
entidad bancaria o similar le otorgue un mutuo o prstamo en dinero con el cual le sea
posible completar el 90% restante que a su vez le permita suscribir el contrato de
compraventa. Para esto, la misma clusula estableci un plazo de 120 das.
El financiamiento requerido no fue otorgado, lo que trajo como consecuencia que la
promitente compradora solicitara la extincin de la obligacin, en este caso, formulada en
el contrato de promesa, y por consiguiente, que se le hiciera devolucin de la garanta
entregada en su momento. Para esto, ejerci su derecho de accionar ante tribunales civiles,
solicitando la resolucin del contrato por incumplimiento del mismo.
Por su parte, la promitente vendedora consider que una vez expirado el plazo en cuestin,
sta podra ejercer el derecho de disponer de la garanta.


1
Sentencia de la Corte Suprema, de fecha 11 de Abril de 2011, Rol N 7957-2009, Castro Jaime Guillermo con Inmobiliaria Ro
Trancura S.A.

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PERSPECTIVA DE LAS PARTES
Como ha sido sealado anteriormente, el contrato de promesa de compraventa suscrito por
las partes, estableci una clusula que indica que de no obtenerse el financiamiento
necesario, la eventual compraventa quedara sin efecto, situacin que se presenta
claramente como una condicin suspensiva. En este sentido, entendemos esta ltima, tal
como lo seala el Cdigo Civil en su artculo 1479: la condicin se llama suspensiva si,
mientras no se cumple, suspende la adquisicin de un derecho, y como ya sabemos, en
este caso, adems presenta la caracterstica de haber sido fallida, lo que inmediatamente nos
remite al artculo 1482 del mismo cuerpo legal, que seala que se reputa haber fallado la
condicin positiva o haberse cumplido la negativa, cuando ha llegado a ser cierto que no
suceder el acontecimiento contemplado en ella, o cuando ha expirado el tiempo dentro del
cual el acontecimiento ha debido verificarse y no se verificado.
Debido a que el cumplimiento de la obligacin y la correspondiente adquisicin de un
derecho dependa de que efectivamente un hecho sucediera, y que adems no llega a
producirse dentro del tiempo establecido para ello en la misma clusula, la parte
promitente compradora demanda la resolucin del contrato por incumplimiento del mismo,
con el objeto de que le sea restituida la garanta porque la contraria no cuenta con un
fundamento legal que le permita disponer de ella, debido a que, para conseguir aquello,
debiera solicitar ante el tribunal correspondiente la resolucin del contrato en cuestin.
De lo anterior, se desprende la importancia de la institucin jurdica de la condicin
resolutoria tcita, que tal como la define don Ren Abeliuk Manasevich es aquella que va
envuelta en todo contrato bilateral, y en que el hecho futuro e incierto que puede provocar
la extincin del derecho de una de las partes es el incumplimiento de sus obligaciones. La
condicin resolutoria tcita se funda en la falta de cumplimento del deudor
2
, debido a que
el hecho de no haber conseguido el financiamiento dentro del plazo establecido, bien pudo
haberse interpretado como un incumplimiento de lo pactado en el contrato, lo que da lugar,
a la solicitud por parte del promitente vendedor, de la resolucin de ste o el cumplimiento
forzado del mismo, pudiendo incluso requerir de la correspondiente indemnizacin de
perjuicios.
Pese a ello, la Corte de Apelaciones respectiva, consider plausible que la recurrida no
solicitara la declaracin judicial que la autorizara para ejercer su derecho de hacer efectiva
la garanta, lo que sin lugar a dudas, nos lleva a pensar entonces que el tribunal de alzada
pudo haber estimado que la obligacin subsumida en la condicin suspensiva ya planteada,
no se clasificara como una condicin resolutoria tcita, sino como una de carcter
ordinario, que don Ren Ramos Pazos define como el hecho futuro e incierto, que no sea
el incumplimiento de una obligacin contrada, verificado el cual se extingue un derecho y

2
Abeliuk Manasevich Ren, Las Obligaciones, Tomo I, Santiago de Chile, Editorial Jurdica de Chile, 2001,
N521, pp. 462.

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la correlativa obligacin
3
, en razn a que slo sta opera de pleno derecho. Pero para que
esto suceda, es imprescindible que el hecho futuro e incierto en cuestin, no sea, en ningn
caso, el incumplimiento de una obligacin del que pende la extincin de un derecho que
haya sido pactado en el contrato, debido a que, si lo fuere, estaramos en inmediata
presencia de una condicin resolutoria tcita.
Resulta evidente entonces que la condicin suspensiva fallida que da lugar a estos hechos y
que propicia el incumplimiento de la obligacin de suscribir el contrato de compraventa
con los derechos correlativos que esto trae consigo, es determinante en lo pactado, por lo
tanto, se trata de una condicin resolutoria tcita, que como ya hemos dicho, requiere de
una declaracin judicial que decrete la resolucin del contrato o el cumplimiento forzado
del mismo, en virtud de lo cual, el argumento por el que se inclina la Corte de Apelaciones
parece, a lo menos, poco contundente, aunque ste se base en el vencimiento del plazo
extintivo establecido en el contrato de promesa y que don Juan Andrs Orrego define como
aquel que por su cumplimiento extingue un derecho; limita la duracin de una
obligacin
4
, que como sabemos, era de 120 das.
Sin embargo, la Corte Suprema revoca lo decretado por la Corte de Apelaciones basndose
justamente en lo que ha sido esbozado en el prrafo anterior, y a nuestro entender, bien
podra agregrsele a aquello que el plazo extintivo sealado no debiese operar con la
finalidad de que ste, una vez cumplido, otorgue el derecho de ejercer libre disposicin de
la garanta a la parte demandada, sino que, una vez cumplido, ste debiera operar
extinguiendo el contrato de promesa propiamente tal, es decir, una vez llegado el plazo,
debiera entenderse que se extingue la obligacin y no que nace un derecho.
Por otra parte, consideramos pertinente compartir nuestra opinin en cuanto a lo que en esta
situacin puntual se refiere a la actitud que debi haber tomado la demandada. En primer
trmino, nos parece apropiado que sta haya podido prevenir los hechos a travs de un
pacto comisorio, que el Cdigo Civil en su artculo 1877 seala que por el pacto
comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se
resolver el contrato de venta. Pero no deja de ser importante sealar que ste, por
tratarse de un contrato bilateral, debe cumplir con la caracterstica de ser calificado, de tal
manera que de no cumplirse lo pactado, en este caso, que la demandante obtuviere el
financiamiento requerido para adquirir el inmueble, el contrato se haya podido resolver de
pleno derecho, pese a que de todas maneras requiere de una declaracin judicial que as lo
decrete.
Tomando en cuenta lo expuesto, bien vale preguntarse si el medio a travs del cual la
promitente compradora hizo valer su pretensin en la demanda que interpuso, resultaba ser
el ms idneo.

3
Ramos Pazos Ren, De las Obligaciones, Santiago de Chile, Editorial Lexis Nexis, N168, pp.155.
4
Orrego Acua Juan Andrs, Concepto y Clasificacin de las Obligaciones, 2013, pp.35.

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Si partimos de la base de que una vez transcurrido el plazo en cuestin se extingue el
derecho y todas las obligaciones correlativas que le sucedieren, no parece razonable
demandar la resolucin del contrato, considerando que ste, por el slo hecho de haber
llegado el plazo, en virtud de la forma en que la clusula en cuestin se encontraba
redactada, genera de por s esta situacin.
El precio de la compraventa es de UF 1726, que pagar con UF 172, al contado y en
efectivo al momento de firmar la escritura de compraventa, y el saldo, con financiamiento
bancario, a cuyo otorgamiento queda condicionada la validez de la presente oferta de
compra. Si el financiamiento bancario no es otorgado al comprador, la presente oferta de
compra quedar sin efecto debiendo proceder la Inmobiliaria Ro Trancura SA a devolver
la letra de cambio dejada por la compradora como garanta de seriedad
5
.
De esta manera, no resulta coherente solicitar la resolucin de un contrato en razn a las
repercusiones que genera en ste el plazo extintivo, determinndose con ello, su correlativa
extincin. No es posible requerir la resolucin de un contrato que ya no existe. Por tal
motivo, el promitente comprador debi haber demandado en juicio no la resolucin del
contrato de promesa, sino la restitucin de la garanta por ste entregada a la promitente
vendedora, por el slo hecho de haberse extinguido ya, el contrato de promesa, con motivo
de haber fallado la condicin dentro del margen de tiempo establecido por las partes en el
mismo contrato a travs del plazo extintivo estipulado por ellas. En otras palabras, la
demandante resucita a la fuente de la obligacin, con la finalidad de conseguir su
pretensin, sin la necesidad de hacerlo.

CONCLUSIONES
En sntesis, creemos que sin lugar a dudas este caso trata instituciones de relevancia
jurdica en materia de obligaciones civiles. Y lo hace de forma expresa, como sucede con la
condicin suspensiva y su carcter de cumplida o fallida, con el plazo extintivo, y las
interrelaciones que estas modalidades pueden tener entre s, as como tambin lo hace en
forma implcita, conducindonos a considerar la importancia de las instituciones jurdicas
como la condicin resolutoria ordinaria y la condicin resolutoria tcita adems del pacto
comisorio calificado.
Todo lo cual, se manifiesta a travs de las diversas e incluso contradictorias
argumentaciones jurdicas adoptadas por los tribunales de justicia de jerarqua superior de
nuestro pas. Esto es, la Corte de Apelaciones y la Corte Suprema, considerando que la
primera avala la posibilidad que en este caso tena la parte demandada de hacer ejercicio de

5
Pizarro Wilson Carlos, Obligaciones y Responsabilidad Civil, Santiago de Chile, Revista Chilena de
Derecho Privado N18, 2012, pp. 181-185.

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su eventual derecho de disponer de la garanta de seriedad entregada a sta por la
demandante, llegando a confirmar incluso que poda hacerlo de pleno derecho, mientras
que por su parte, la segunda, difiere de lo anterior, estableciendo que el cumplimiento del
plazo extintivo estipulado por las partes no hace ms que extinguir, a su vez, el contrato de
compraventa en cuestin, generando, por consiguiente, la correlativa restitucin de la
garanta.