LA COSA AJENA

DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES.

LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

Pueden superponerse diferentes derechos sobre una misma cosa, y como efecto, el
propietario no tiene la total disposicin del bien. Limitaciones al derecho de propiedad,
desde el punto de vista del que tiene un derecho sobre una cosa ajena, se denominan
iura in re aliena o derechos reales limitados.
Las limitaciones al derecho de propiedad pueden proceder:
Por imposicin legal.
Por la confluencia de derechos y expectativas derivadas de las relaciones de vecindad o
de parentesco que se han ido conformando histricamente.
Por la realizacin de contratos que tienen como efecto la limitacin de la propiedad.
La evolucin de los derechos reales limitados o derechos reales en cosa ajena tienen
unas connotaciones propias, la evolucin es peculiar, hasta la Recepcin del Derecho
comn que adopta la clasificacin romana, pero se deben asumir todas las limitaciones
que histricamente haban surgido en nuestro Derecho, especialmente las derivadas de la
existencia de sujetos del Derecho colectivos del Sistema jurdico medieval limitaciones
derivadas del parentesco y de la vecindad.
Las limitaciones al derecho de propiedad pueden ser:
Limitaciones procedentes de las relaciones de vecindad y
parentesco:
De las relaciones de vecindad sobresalen las servidumbres
De la comunidad familiar.
Los derechos de tanteo y retracto familiar, derivados del inicial
consentimiento que deben realizar los parientes
para la transmisin de
inmuebles (laudatio parentum).
Los usufructos, que posibilitan el disfrute de la
comunidad patrimonial
lo que permite su permanencia al tiempo que se
facilita su disfrute.
Derechos de expectativa, reservas familiares,
principio de
troncalidad, derechos preferentes de venta, etc.,
as como figuras derivadas de la
creacin de vinculaciones (mayorazgo) o imposicin de condicin en las
transmisiones.
De las relaciones del hombre con la tierra, fundamentalmente las cargas reales.
De las relaciones del tenente con el cedente, feudos y beneficios
eclesisticos.

LIMITACIONES PROCEDENTES DE LA VOLUNTAD INICIAL DEL PROPIETARIO:

Censos y foros.
Derechos reales de garanta.
Limitaciones desde el punto de vista jurdico pblico:
Limitaciones a la facultad de disposicin, prohibicin de venta a no
vecinos, a judos, a extranjeros, etc.
Regala y demanio, introduccin de la autorizacin real para la
explotacin y tenencia de determinados bienes o la limitacin de su
privatizacin (minas, salinas, etc.).
Los feudos, inicialmente constituidos en virtud de la relacin de
vasallaje, llegando a ser instituciones afines a los mayorazgos o
fideicomisos.
Los bienes comunales limitacin de la propiedad en beneficio de las
ciudades, que los fueron convirtiendo en bienes de propios.
La propiedad eclesistica, su limitacin procede tanto de la
imposibilidad de ser enajenada, al ser bienes amortizados, como de la
teora que impide el aumento cuantitativo de su extensin.

LIMITACIONES DERIVADAS DE LA VECINDAD: SERVIDUMBRES

Servidumbre: derecho real limitado o derecho real sobre cosa ajena consistente en la
facultad de impedir al dueo de una finca ciertos actos o en la facultad de utilizar la finca
ajena segn el derecho que se posee.
El gravamen recae sobre el fundo vecino:
Fundo o predio sirviente: el que est gravado por la servidumbre.
Fundo o predio dominante: el que ejerce el gravamen.
Derecho romano las servidumbres podan ser:
Reales (rsticas y urbanas).
Personales (usufructo, uso, habitacin y operae servorum, o trabajo de esclavos, estas
dos ltimas tenan origen pretorio).
Derecho visigodo no contiene normas sobre servidumbres.
Nuestro Derecho histrico, fue esencial la imbricacin de la prdida de los conceptos
romanos sobre servidumbres y la introduccin y desarrollo de principios germnicos en
nuestro Derecho medieval, que intenta en este punto dar soluciones a los problemas que
se plantean de hecho con la inicial propiedad en mano comn y su progresiva
desintegracin, as como a las relaciones de vecindad que existen en este momento
referidas al mundo rural, adoptando soluciones alejadas del mundo romano.
Derecho germnico las relaciones de vecindad impusieron:
Unos deberes de colaboracin para llevar a cabo los planes de la asamblea de la marca,
deban explotar su parcela y delimitacin de fincas, prohibicin de plantacin de rboles y
arbustos en los linderos, al amojonamiento en el caso de lmites conocidos y al deslinde
en caso de desconocimiento.
Se pueden constituir servidumbres a favor de la propiedad en la misma finca de que se es
dueo y que la servidumbre puede ser tanto obligacin de hacer como de tolerar.
Una vez que se diluyeron las Sippen en las comunidades vecinales o de aldea,
expectativas de adquisicin inmobiliaria preferente frente a terceros, derechos de tanteo y
retracto.
Respecto a las servidumbres se pueden clasificar:
Servidumbres relativas al cultivo en general pueden ser:
De vuelta de arado: derecho de vuelta.
Permitir el paso hacia el camino pblico: derecho de camino forzoso o necesario.
Uso de finca ajena para aprovechamiento de la propia:
acceso, instalacin de conducciones, etc.
Deberes recprocos: no colocar instalaciones molestas en los linderos, servidumbres de
viento en las eras, etc.
Servidumbres de aprovechamiento concreto:
Intromisin en las fincas vecinas: ramas o races, el colindante poda apropiarse de los
frutos que caan (derecho de cada) o cortar las ramas (derecho de colgadura).
De pastos: apacentamiento conjunto de terrenos comunales; apacentamientos especiales
(recprocos entre vecinos, reserva de copastoreo en la finca gravada, reserva en zonas
especficas, de ganado porcino en los bosques, etc).
De bosques: lea, madera, follaje, recoleccin de frutos, etc.
De aguas, etc.
Sistema jurdico medieval: desarrolla estos principios.
Servidumbres muy apegadas a la inicial propiedad en mano comn propia de la
comunidad patrimonial familiar y del uso de comunales por los vecinos.
Servidumbres sobre los inmuebles que afectan muy especialmente a los derechos de
paso, de viento, de vuelta, de pasto, etc.
Recepcin del Derecho comn, modificacin de su concepcin por la labor de los juristas
que introducen la divisin romana, diferencia:
Servidumbres reales y personales.
Introduce la teora romano-justinianea sobre las servidumbres rsticas y urbanas.
Las servidumbres pueden constituirse:
Por voluntad del dueo de la cosa.
Por ttulo, contrato o testamento.
Por ley, servidumbre legal.
Por usucapin o prescripcin adquisitiva, por el ejercicio durante
determinado tiempo.
Se extinguen:
Por unin de los dos fundos en un mismo propietario.
Por prescripcin.
Por renuncia del dueo del predio dominante.
Por redencin por precio.
Por imposibilidad del ejercicio por el estado de los fundos.
Por cumplimiento del tiempo o de la condicin si eran servidumbres temporales o
condicionales.

LIMITACIONES POR PARENTESCO
Limitaciones derivadas del consentimiento familiar inter vivos
Origen, la inicial existencia de comunidad patrimonial familiar conllev que los bienes
inmuebles no pudieran ser enajenados sin el consentimiento de los miembros ms
cercanos del grupo familiar
(laudatio parentum), por ser todos, conjuntamente, el sujeto del derecho.
Esta limitacin est en la combinacin entre:
La consideracin misma del sujeto del derecho colectivo.
La constitucin de patrimonios propios de la comunidad familiar.
El origen de los bienes que confluyen en sta, la naturaleza jurdica que a estos bienes le
asigna el Derecho.
Su evolucin cuando el sujeto del derecho se individualiza, creacin de los derechos de
preferencia en la compra, tanteo y retracto.
Limitaciones en la transmisin mortis causa:
En las transmisiones mortis causa, la derivacin de la comunidad de bienes y la indivisin
del patrimonio fue evolucionando hacia el establecimiento de limitaciones a la facultad de
disponer del de cuius, procedentes de la inicial indivisin del patrimonio familiar y de la
creacin de una expectativa hereditaria de la que no se puede privar a sus miembros.
Instituciones que surgen al amparo de la proteccin del patrimonio:
Los fideicomisos familiares
El mayorazgo, que es una versin de stos.
Limitaciones a la disposicin mortis causa, la legtima, las reservas, el principio de
troncalidad, etc.
(vase en Derecho de sucesiones).
Bienes y fideicomisos familiares
Procede de fides: fe +commissum: confiado, encomendar a la fe.
Es una institucin de Derecho sucesorio mediante la cual el testador deja a alguien algo
para que lo transmita a otro.
Derecho altomedieval, no era necesaria la existencia de instituciones como sta, al no
producirse una divisin del patrimonio a la muerte de alguno de los miembros del grupo
familiar, sino una distribucin de las cuotas, sin divisin efectiva.
Recepcin del Derecho comn, la evolucin hacia la individualizacin del sujeto del
derecho y la tendencia hacia la divisin del patrimonio hizo que se fueran elaborando
diferentes formas de preservar el patrimonio de su divisin.
Desde el siglo XIII se difundieron instituciones que estn relacionadas con las clusulas
testamentarias, se impide la enajenacin de un determinado patrimonio y que algunos
autores las relacionan con los inicios del mayorazgo.
Otras instituciones, primogenitura en Castilla o del hereu en Catalua.
El fideicomiso se volvi a elaborar, admitindose los fideicomisos universales y
singulares, los expresos y los tcitos, etc.
El mayorazgo
Es una forma de propiedad vinculada en la cual su titular dispone de la renta de un
determinado patrimonio, pero no de los bienes que la producen. El elemento de tal
vinculacin es la sustitucin sucesoria u orden de sucesin prefijado, cuya forma ms
inmediata sera la primogenitura.
El engarce institucional lo sita dentro de las concesiones feudales, en sentido amplio,
fijando su inicio en el momento en el que se ampla al conjunto de los bienes
patrimoniales el rgimen de propiedad fijado en las concesiones recibidas de la Corona.
Se regul en las Leyes de Toro de 1505.
No surge como institucin mortis causa, la escritura de constitucin puede y suele ser
inter vivos, siendo transmisin por sucesin mortis causa y estando preestablecida la
misma mediante la vinculacin a un linaje, al ser bienes vinculados a un linaje, cuyo titular
no puede disponer de ellos, decimos que es un tipo de propiedad amortizada, supone una
limitacin a la propiedad, por eliminar la posibilidad de enajenacin del patrimonio
vinculado a un apellido.
Segn la fijacin del orden sucesorio puede ser:
Mayorazgo regular, sucesin de generacin en generacin por primogenitura agnaticia,
sigue el orden de sucesin de la Corona sealado en Partidas.
Mayorazgo irregular, en caso de seguir una lnea de sucesin diferente. A partir del siglo
XVIII les afect la desamortizacin y el mayorazgo se admiti solo en caso de nobles se
extremaron los requisitos para su constitucin (consentimiento real y previo pago de una
indemnizacin).

TANTEO Y RETRACTO
El tanteo y el retracto, son dos derechos reales limitados que algunos autores denominan
de preferencia o de prelacin, en el sentido de que otorgan a su titular la preferencia en la
compra de un bien, por el mismo precio (por el tanto, de ah su nombre), cuando su dueo
quiere enajenarlo.
En sentido contrario se considera una limitacin a la facultad de disposicin del dueo,
limita las personas a las que puede realizar la venta de la cosa al estar establecido un
derecho preferente de adquisicin por parte de determinadas personas.
La diferencia entre uno y otro:
El tanteo: es el derecho que tiene una persona a adquirir la cosa por el mismo precio en
que ha sido rematada a otro.
El derecho de retracto: es un efecto del tanteo, una vez que se ha realizado una venta,
significa la facultad que tiene determinada persona de volver la compra al momento en el
que se debi ejercer su derecho de tanteo, subrogndose en el lugar del que ha
adquirido, pagando el mismo precio.


Recepcin del Derecho comn fueron considerados derechos excepcionales, a diferencia
del Derecho romano, por lo que suelen ser restrictivos y personales.
Deben tenerse en cuenta dos aspectos:
Elementos subjetivos: slo pueden serlo los parientes cercanos.
Elemento objetivo: son los bienes inmuebles procedentes de un patrimonio familiar,
unidos por un destino que puede ser la procedencia hereditaria o la indivisin del
patrimonio familiar.
En cuanto a los derechos de retracto vecinal (limitaciones por razn de vecindad): estn
encuadrados dentro de las expectativas creadas por la solidaridad vecinal desarrollada
durante el Sistema jurdico medieval. Se aplica fundamentalmente a los colindantes de
fincas rsticas, teniendo los vecinos derechos de adquisicin preferente de compra frente
a terceros de terrenos y casas cuando uno de sus vecinos se va del lugar.
Esta limitacin a la libre disposicin por vecindad no se desarroll durante la Recepcin
del Derecho comn.

LA CONDICIN EN LAS TRANSMISIONES
Es propia del Derecho romano vulgar, pasara al Derecho visigodo, se desarroll
enormemente durante el Derecho altomedieval y permaneci en la Recepcin del
Derecho comn.

DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE Y DISFRUTE
Usufructo
El usufructo: es el derecho real limitado cuyo contenido es el uso de los frutos.
Caracteres:
Slo pueden ser susceptibles de usufructo los bienes que producen frutos, sean bienes
muebles o inmuebles.
El derecho de usufructo es la temporal.
Derecho altomedieval: la naturaleza indivisible del patrimonio familiar y la consideracin
de permanencia de los inmuebles hace que los sujetos individuales de cada comunidad
familiar slo puedan disfrutar de los frutos de los inmuebles. El contenido de dicho
derecho difiere de la figura romana que aqu se analiza.
Se desarrolla a partir de la Recepcin del Derecho comn: recoge los principios romanos
que considera al usufructo, uso y habitacin como servidumbres personales.
La constitucin de un usufructo puede ser:
Por imperativo legal: usufructo legal.
Por voluntad de las partes: usufructo convencional. Por negocio inter vivos como mortis
causa.



Son caractersticas del usufructo:
Es un derecho personal, se concede a determinada persona o personas.
Temporal, durante la vida de una o varias personas previamente establecido.
Divisible, si se concede a diferentes personas al mismo tiempo.
En el derecho de disfrute se incluye la enajenacin de los frutos, no la del bien
usufructuado ni el derecho de usufructo que se configura como inalienable.
Se extingue el derecho:
Por muerte del usufructuario.
Por consolidacin en la misma persona del usufructo y la propiedad del bien.
Por renuncia.
Por trmino del tiempo fijado.
Por incumplimiento de las condiciones impuestas, si las tuviera.
Por prescripcin.
Por prdida de la cosa, etc.


Uso: el derecho real limitado que permite a su titular el aprovechamiento de la cosa, el
nudo uso,
con exclusin del disfrute (aprovechamiento de los frutos), lo que lo diferencia del
usufructo.
Caractersticas, carcter personal, intransferible e indivisible. Limitado a las necesidades
del titular y su familia se introduce el uso en las Partidas, se siguen los principios
romanos.
Extincin, por las mismas causas que el usufructo.
Habitacin
Se trata de las dependencias de una casa, o toda la casa, destinadas a ser ocupadas por
una persona para usos domsticos.
La diferencia esencial respecto al usufructo y al uso es que estos derechos pueden recaer
sobre cualquier bien y la habitacin slo sobre edificios.
Derecho romano, estableci como especfico que poda arrendarse, pero no cederse
gratuitamente.
En nuestro Derecho, no se recoge hasta las Partidas al regular los alimentos o deber que
tienen los padres de criar a los hijos.

DOMINIO TIL Y DOMINIO DIRECTO
Derecho romano clsico: la propiedad no era divisible, todo lo que se realizara sobre un
inmueble acceda al dueo de ste.
La realidad impona determinadas matizaciones a este principio:
aparicin de figuras (posiblemente procedentes del Derecho griego):
El derecho de superficie: derecho a construir en solar ajeno.
La enfiteusis: derecho a explotar tierra ajena. Resuelve las necesidades prcticas de
cesiones de tierra para su explotacin a largo plazo.
En nuestro Derecho estas figuras no se desarrollaron hasta la Recepcin del Derecho
comn por elaboracin de los glosadores:
no va a reproducir el derecho unitario propio del Derecho romano, sino que se van a
integrar en l la multiplicidad de derechos sobre una misma cosa que se haban ido
generando durante la etapa medieval, fundamentalmente el censo.
Censo: derecho real inmobiliario que tiene un censualista (o titular del dominio eminente
del bien) a recibir del censatario (o titular del dominio til o directo) un canon peridico con
cargo a unos bienes inmuebles, sujetos a dicho gravamen o censo. Vienen a sustituir
prcticas usurarias escondidas bajo figuras de cesin de tierras, como las rentas con
pactos de retro, pactos de comiso o el mortgage
Existen tres tipos de censos: en los tres casos el derecho del censualista se concreta en
la percepcin de un canon peridico del censatario, respondiendo del mismo el bien
gravado con el censo:
Censo enfitutico: cesin por tiempo indefinido del dominio til de un bien productivo a
cambio
de un canon o renta. La falta de pago elimina el contrato.
Censo reservativo: se trata de la reserva de una pensin por el dueo de un bien
productivo que enajena a un censatario. Es el derecho que tiene un censualista a exigir un
canon en metlico o en especie por la transmisin al censatario del dominio de unos
bienes fructferos. La falta de pago acumula la deuda.
Censo consignativo (censal en Catalua): se trata la inversin de los presupuestos vistos
en el censo reservativo. Derecho que tiene un censualista a recibir un canon peridico por
haber dado a un censatario una determinada cantidad de dinero con cargo en unos
bienes inmuebles. Esconde la realizacin de operaciones de crdito mediante la
enajenacin de rentas territoriales o participacin en los rendimientos de bienes fructferos
sobre la que se sita o consigna el censo y dichos bienes actan como garanta
hipotecaria. Es una forma de transgresin de la prohibicin cannica de la usura.
Las causas de extincin eran:
Por perecimiento de la cosa censida.
Por devenir sta infructfera.
Por abandono de la cosa cesida a favor del censualista.
Por redencin del censo.
Por prescripcin de ste.
Dentro del campo conceptual del censo se encuentran figuras afines, principalmente el
foro: es un contrato de arrendamiento a largo plazo, con rasgos propios de las cesiones
seoriales, donde el campesino reciba el dominio til de la tierra reservndose el seor el
dominio directo.






PRECARIOS, BENEFICIOS, FEUDOS
La confluencia de las dos grandes concepciones del Derecho, el romano y el germnico,
dan como resultado las figuras que ahora analizamos no son especficas de nuestro
Derecho, sino que forma un tipo especial de tenencia de la tierra que en el Occidente
europeo se denomina feudo.
Precarios: punto de partida, el precario romano como cesin gratuita del uso de una tierra
para su cultivo, esta inicial gratuidad va derivando hacia el pago de unas cantidades por
parte del precarista, el antiguo precario se convierte en precaria, confluye la evolucin que
van sufriendo las formas de tenencia de la tierra en el Bajo imperio, de acumulacin en
manos de personas poderosas.
Beneficios: con la cada del Imperio romano y la creacin de las monarquas germnicas,
sobre la base expuesta se insertan (sin sustituir), principios del Derecho germnico,
principalmente los relativos a las relaciones personales el llamado squito
(Gefolgschaft), grupo de combatientes en torno a un jefe militar que pactaba con cada uno
de ellos una fidelidad personal, mediante juramento y entrega de una espada en un acto
pblico y solemne de pacto recproco de fidelidad.
Las relaciones de clientela del Bajo Imperio romano. Los squitos germnicos se
distribuyen por el territorio imperial con las frmulas de cesin de tierras indominicatas a
cambio de servicios y rentas, constituyen el ncleo inicial de lo que sera el beneficio, a
veces adoptaba la forma del precario romano (que permita la revocacin en cualquier
momento) y en otras ocasiones se cedieron como precaria (con redaccin de documento
en el que se recoga una solicitud, concesin, duracin de sta y contraprestaciones, en
todo caso el propietario cedente conservaba la propiedad y transmita slo la posesin.
Feudo: de la figura anterior tom el derecho feudal la categora para indicar la relacin
jurdica que liga a propietario y tenente (ms tarde infeudante e infeudado). La investidura
es la forma jurdica de un derecho subjetivo para detentar una cosa (derecho real) y es
transmisible y heredable.
El feudo nace de la relacin entre beneficio y vasallaje que son dos elementos del
denominado contrato feudal: contrato bilateral por el que el vasallo reciba una
recompensa material (beneficio) del seor a cambio de prestarle unos servicios y fidelidad
(vasallaje). La causa de esta relacin era el servicio del vasallo al seor (Ganshof) o la
permanencia en la fidelidad (Prez-Prendes).
La estructura de la relacin feudal descansa en dos actos que se consideran recprocos e
imbricados:
Un acto personal (homagium), por el cual el seor recibe el juramento (homenaje) que
asegura la fidelidad del beneficiario.
Un acto real (traditio), por el que se entregan los smbolos de la vestidura (Gewere),
creando un derecho real del vasallo sobre el bien objeto del feudo (tierra, expectativa de
tierra, regalas, funciones pblicas, soldadas o acostamientos, etc.).
Efecto, el seor (o el rey) mantena la propiedad de la tierra y el vasallo o feudatario
retena el aprovechamiento de la misma.


La relacin se rompa por la muerte de cualquiera de las partes, pronto se introdujo la
continuidad en el hijo primognito masculino. Deba reiterarse el acto personal
(homenaje).
En nuestro Derecho medieval, el feudo esconde la retribucin de servicios pblicos. Su
contenido es pblico, aunque la forma sea la cesin de tierra con frmulas jurdico-
privadas.
Recepcin del Derecho comn, el feudo tiende a ser un tipo de propiedad plenamente
privatizada, en la que se ha perdido la exigencia del homenaje personal en cada
transmisin y predomina el aspecto patrimonial, equiparndose a los mayorazgos y
fideicomisos, slo se mantiene de forma muy desdibujada la fidelidad y el servicio.

CONCEPTO Y EVOLUCIN DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTA

Derechos reales limitados de garanta, son los que se constituyen para asegurar el
cumplimiento de una obligacin principal.
Caractersticas, son accesorios de una obligacin, pero tienen el efecto de limitar a sus
dueos la disponibilidad de los mismos por constituirse sobre ellos un derecho real de un
tercero.
Son principalmente:
Fianza
Prenda
Hipoteca
Anticresis
Su naturaleza jurdica no es clara:
Se constituyen como derechos reales limitados: el acreedor adquiere un derecho real
sobre cosa ajena, del deudor.
Se crean mediante un tipo de contrato: contratos de garanta o fiduciarios (basados en la
confianza).