FORMACION DE ESCRIBANO ACTUARIO DERECHO Y PRCTICA REGISTRAL
-UNIDAD TRES
-LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1-CONCEPTO DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES En el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Buenos Aires (nov./dic. 1972) se proclam coincidentemente que los principios registrales son las orientaciones fundamentales, que informan sta disciplina y dan la pauta en la solucin de los problemas jurdicos planteados en el Derecho Positivo. Para Roca Sastre soncriterios fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral. De lo expuesto resulta que son las guas, pautas o directrices que debe seguir el otorgante del documento (jueces, notarios) y el inscriptor al calificar un documento registrable, verificando que stos se hayan cumplido. El primero que debe aplicarlos es el otorgante del documento, el registrador debe controlar su efectivo cumplimiento en el proceso de inscripcin Para lograr la correcta inscripcin deben cumplirse todos los principios registrales. Estos principios fueron incorporados en la Ley 17801, por lo que su aplicacin es legalmente obligatoria a partir de su sancin (1968).
2-ENUMERACION Y CONTENIDO
A-PRINCIPIO DE ROGACIN
-CONCEPTO Roca Sastre concepta el principio de rogacin como la declaracin de voluntad emanada de las personas determinadas por la ley, solicitando al registrador que se proceda a practicar el asiento registral que corresponda al ttulo registrable, dando comienzo al procedimiento regitral
-LEGITIMACION El art. 6 de la Ley 17801 dispone:La situacin registral solo variar a peticin de: a) El autorizante del documento o su representante legal b) Quien tuviera inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. Tanto en la representacin como en el supuesto de acreditar un inters legtimo, debe acompaarse copia del poder o del documento que lo legitime, debidamente certificada y/o legalizada. Por disposicin del art. 3 in fine de la Ley 17801, si la rogatoria la realizan particulares, debe presentarse con firma certificada o concurrir el solicitante y firmar ante el funcionario del Registro, quien certificar la firma con DNI a la vista. Ej:1) Art. 2920 del CC-Cancelacin de Usufructo por fallecimiento del usufructuario: nota presentada por el titular del dominio acompaando certificado de defuncin del usufructuario.2) Art.3202 del CC-Cancelacin de hipoteca con documentos hipotecarios: nota presentada por el titular del dominio acompaando todos los 2 documentos hipotecarios. Si las cuotas no se representaron en documentos hipotecarios, solo podr cancelarse por escritura pblica. La ltima parte del art. 6 refiere a personas expresamente autorizadas por leyes provinciales para solicitar inscripciones ante el Registro de la Propiedad. Ej: Ley Provincial N 5.518 de servidumbre administrativa de electroducto De conformidad al art. 6 inc b), en el supuesto de documentos de origen judicial que hubieran resultado inscriptos provisionales por motivos que NO impliquen una aclaracin o modificacin de sentencia (falta de certificado catastral, datos incompletos del adjudicatario, etc), la subsanacin y solicitud de inscripcin definitiva puede ser solicitada por el titular registral con su firma certificada o por su representante legal, agregndose al expediente con la correspondiente rogatoria, NO es necesario un nuevo oficio que solicite la inscripcin definitiva, evitando demoras y trmites judiciales innecesarios.
-FORMA Art. 7:La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin local. La declaracin de voluntad siempre requiere su manifestacin por escrito. Por Disposicin Tcnico Registral N 28, el Registro de la Propiedad de Mendoza estableci un modelo de rogatoria en el que se consignan los datos identificatorios del documento, del derecho, del inmueble y de las partes intervinientes en el acto. Debe presentarse con firma y sello del rogante.
-ROGATORIA JUDICIAL: EL OFICIO Para los documentos de origen judicial o administrativo no es requisito esencial presentar el documento con el modelo de rogatoria relacionado, es suficiente el oficio que solicita la inscripcin. En cuanto a sus requisitos, conforme a lo dispuesto por los art. 101 del C.P.C. y art. 16 y 19 de la Ley Orgnica de Tribunales y a la Disposicin Tcnico Registral nmero 5, en todos los supuestos los oficios deben contener: Lugar, fecha, destinatario, nmero y cartula de autos, juzgado (de corresponder N de Secretara) Transcripcin del resolutivo que ordena la inscripcin. Firma del Juez o Secretario y su sello y adems el sello del Tribunal
Es necesario distinguir conforme al acto que pretende registrarse, adems de lo establecido, segn el supuesto, en el oficio debe consignarse: I- Inhibicin: a) Inscripcin Nombre completo, apellido y Documento Nacional de Identidad de la persona que pretende inhibirse 1
b) Cancelacin b-1)- Parcial: I- Respecto a las personas ( supuesto en que el oficio de traba orden inhibir a 2 o 3 y se cancelar solo respecto a una de ellas): Nombre, apellido y Documento Nacional de Identidad de la persona a favor
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 3 de quien se cancela la inhibicin Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin.
II-Al solo efecto de otorgar un acto determinado: Nombre, apellido y Documento Nacional de Identidad de la persona inhibida Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin. Tipo de acto (venta, hipoteca, etc). Si es parte del inmueble registrado, debe consignar detalle de fraccin (superficie, lmites y nmero de plano) Nota de inscripcin del inmueble objeto del acto.
b-2)- Total: Nombre, apellido, y Documento Nacional de Identidad de la persona inhibida Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin.
II- Medidas cautelares: a) Registracin o traba: Nombre y apellido del titular registral. Nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula en el que se encuentra inscripto el dominio. Si la medida afecta parte del inmueble debe consignarse nmero de unidad de propiedad horizontal, nmero o letra de fraccin o nmero de lote y manzana, en stos ltimos supuestos debe consignarse adems nmero de plano y superficie, lmites y medidas perimetrales del inmueble afectado. Monto ( en el supuesto de Embargo) b) Cancelacin. Nombre y apellido del titular registral. Nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula en el que se encuentra inscripto el inmueble. Nota de inscripcin de la medida cautelar (fojas y tomo de embargos, litis, etc.)
III- Derechos reales a) Inscripcin Nombre del titular registral Nombre y apellido, DNI, estado civil, domicilio ( por analoga art. 1001 CC) y Cuit o Cuil del adjudicatario del derecho que debe inscribirse.(art. 3 BIS Ley 17801) Nota de dominio (nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula). Si es parte del inmueble debe consignarse el nmero de fraccin o lote y manzana). A efectos de completar los datos (n de plano, superficie, lmites y medidas) puede remitirse a las fojas del expediente donde est el resolutivo que adjudica, al 1 plano, hijuel 2 a, etc. En el supuesto de subasta en el mismo oficio se puede ordenar la cancelacin de las medidas cautelares e hipotecas, consignando la nota de inscripcin (nmero, fojas y tomo de la inscripcin de la cautelar o
2 Esc. Nora Boschin de Cruz 4 gravmen) y si est registrado en matrcula consignar el nmero de asiento en que se inscribi. Ej: B-3. b)-Cancelacin (Ej:hipoteca) Nombre y apellido del titular registral. Ubicacin y nota de dominio del inmueble (nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula). Nota de inscripcin del gravamen ( nmero, fojas y tomo de hipotecas o asiento de matrcula) En el supuesto de subasta debe solicitarse expresamente la cancelacin de gravmenes hipotecarios vigentes, si solo refiere a medidas cautelares se informar la vigencia registral de la hipoteca).
B) PRINCIPIO DE INSCRIPCIN
Al estudiar los tipos de registro, distinguimos inscripcin de transcripcin, El Registro Inmobiliario no copia textualmente el contenido del documento sino que del documento se extraen y se inscriben las notas predominantes o relevantes a los fines de la publicidad registral, confeccionando con ellas un asiento inteligible. ( Explicacin del concepto expuesto por Antonio R. Coghlan en Teora General del Derecho Inmobiliario)
-PLAZO El art. 5 de la Ley 17801 establece: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin Siguiendo a Coghlan en la obra citada, podemos afirmar que el art. 5 armoniza con el sistema declarativo de nuestra legislacin en materia registral, estableciendo la retroactividad de los efectos que frente a terceros produce la inscripcin, desde la fecha de otorgamiento del instrumento por el que se constituy el derecho real. El artculo refiere a los instrumentos de origen notarial, nada dispone respecto a los documentos judiciales, pero el plazo establecido es relevante al momento de calificar la prioridad entre ambos tipos de documentos. Como lo destaca Andorno (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. Comentada) La fecha de otorgamiento de la escritura adquiere especial significacin para el supuesto de concurrencia de gravmenes o de otros derechos reales respecto de un mismo inmueble. Se otorga carcter retroactivo a la inscripcin por lo que estamos en presencia de una PRIORIDAD INDIRECTA O RETROPRIORIDAD, toda vez que retrotrae a la fecha de otorgamiento del documento.
-TIPOS DE ASIENTO 1
I- Asiento de presentacin Al ingresar el documento al Registro se le asigna nmero de entrada, fecha y hora, stos datos constituyen el asiento de presentacin. Los asientos se efectan en forma electrnica a travs de un sistema informtico que comprende todos los datos de la mesa de entradas nica.
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 5 El asiento de presentacin cobra importancia al momento de determinar la prioridad directa de los documentos, la diferencia en minutos produce la postergacin de un documento respecto a otro, produciendo el emplazamiento registral posterior del presentado en segundo trmino ( primero en tiempo, primero en derecho) Ej: Ingres oficio de traba de embargo a las 10,15 hs., y a las 10,20 hs ingresa otro oficio de traba de embargo de otros autos, ambos sobre el mismo inmueble. Al momento de la ejecucin tendr prioridad en el cobro el primer acreedor embargante.
ll-Asiento de matriculacin Originariamente los dominios se inscriban en tomos, que se enumeraban correlativamente por cada uno de los departamentos que conforman la provincia, a cada inscripcin se le asignaba un nmero y fojas del tomo correspondiente. A partir de la Ley 17801 las inscripciones se realizan en folios, cada inmueble tendr su folio al que se le asigna un nmero que lo identifica y un nmero de barra que refiere al departamento que corresponde (/1: Capital, /4: Guaymalln, /5: Godoy Cruz, etc) - La ley 17801 establece: art. 10 : Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse documentos., sern previamente matriculados.. y art. 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento (n de matrcula) que servir para designarlo Se establece la inscripcin en matrculas o folios, abandonando el complicado sistema de tomos, PARTIENDO DESDE LA DESCRIPCIN DEL INMUEBLE como eje de la registracin. La ley toma el sistema registral REAL, en contraposicin a los registros personales, donde las inscripciones parten desde los sujetos titulares de derechos. El asiento de matriculacin es el que ubica en el margen superior de la matrcula, comprende el nmero de la matrcula, la nomenclatura catastral, la ubicacin y descripcin del inmueble (superficie, lmites y medidas perimetrales, notas de trascendencia real: derecho de riego) y la nota de inscripcin desde donde procede el inmueble (nota del dominio antecedente)
lll- Asiento de inscripcin Distinguimos entre asiento de inscripcin principal y nota marginal: Inscripcin principal: es la que se efecta en los casilleros A: Titular de dominio-B: Gravmenes, restricciones e interdicciones. C- Cancelaciones Nota marginal: es la que se realiza en el casillero D: Observaciones (rectificaciones de asientos, desgloses, devoluciones, aclaraciones o datos que completan las inscripciones, aprobaciones de loteos, cambio de razn social de las sociedades, publicidad noticia de subasta y todas los datos con trascendencia registral que no deban registrarse en los otros casilleros). Para efectuar un correcto estado de dominio es nece 1 sario considerar todas las notas marginales, stas pueden cambiar sustancialmente el contenido e incluso prioridades de los restantes asientos. Ej: rectificacin de superficie del inmueble o de los datos personales del titular; devolucin con reserva de prioridad de una escritura de venta, art 18 Ley 17801, supuesto que luego se analizar.
C- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
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1- RESPECTO AL INMUEBLE ART. 12 Y 13 Ley 17801- - La ley 17801 establece: Art. 12: El asiento de matriculacin..Se realizar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble ( lote, fraccin, unidad de Prop. Hor., etc.), sus medidas, superficies y linderos y cuantas especificaciones sean necesarias para su completa individualizacin. Adems cuando existan se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten Todos los ttulos que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales que se presenten para su inscripcin, deben contener los datos establecidos en el art. 12 para cumplir con el principio de especialidad o determinacin en cuanto al objeto. En el supuesto de documentos de origen judicial, puede remitirse a las fojas donde constan stos datos, y al efecto de su inscripcin acompaar todo el expediente o agregar las fojas certificadas donde se consignaron. Para obtener una correcta inscripcin, las especificaciones enunciadas en los documentos deben coincidir con las consignadas en el ttulo antecedente y en el asiento de matriculacin. - La ley prev el supuesto de DIVISIN O UNIFICACION de inmuebles en el art. 13: Si un inmueble se dividiera se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada (desglose de superficie). Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin (desglose de superficie) Las constancias de desmembracin o desglose para proceder a la unificacin o divisin de inmuebles se registran en el casillero D de la matrcula. Son determinantes en el estudio de dominios ya que si los hubiere, variar la superficie del inmueble que oportunamente se consignara en el asiento de matriculacin.
- RESPECTO AL SUJETO ART. 12 LEY 17801- LEY 17671 Y DTR N 9 Dispone el art 12: El asiento..Expresar el nombre del o de los titulares de dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar, su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.. Al referirse a los datos personales que se requieren para las escrituras pblicas, remite al art. 1001 del CC, que dispone que las escrituras pblicas deben expresar , los nombres y apellidos de las personas que la otorgan, si son mayores de edad, su estado de familia ( o estado civil), su domicil 1 io -Adems el art. 3 bis de la Ley 17801 exige el CUIT O CUIL de todos las partes integrantes del documento que constituya, modifique o extinga derechos reales. Es comn que se omita en la solicitud de inscripcin de derecho real de usufructo y cancelacin de hipotecas. -La Ley 17671 en su art. 13 dispone que el DNI es el documento necesario para probar la identidad de las personas (argentinas) sin que pueda ser suplido por cualquier otro tipo de documento, es decir que es el nico que acredita identidad. Los extranjeros con residencia en la Repblica, acreditan identidad con el DNI de extranjera y los que estn en trnsito con su respectivo pasaporte. -La DTR N9, siguiendo la normativa legal relacionada dispone: art. 1:todo
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 7 documento por el que se constituya, transmita, modifique o extinga derechos reales deber contener el DNI de los otorganteso su equivalente: Libreta Cvica o Libreta de Enrolamiento. En el supuesto de documentos de origen judicial, conforme a las disposiciones legales citadas, todos deberan consignar los datos legalmente requeridos, aunque en la prctica, excepcionalmente se consigna el estado de familia y domicilio, siendo el primero de gran trascendencia legal, ya que determinar el requerimiento o no de asentimiento conyugal (art. 1277 CC) en futuras operaciones inmobiliarias. ( Ej: en las subastas si el adquirente es casado, en una transferencia posterior el registro debe calificar que comparezca el cnyuge a otorgar el asentimiento conyugal )
-RESPECTO AL DERECHO -DETERMINACIN LEGAL Es preciso establecer que derechos efectivamente tiene la persona que detenta una titularidad registral. Al respecto debe considerarse: I-Si la persona es titular del dominio pleno (titularidad del dominio y usufructo) o si el derecho de propiedad est desmembrado, es decir que hay un titular de la nuda propiedad (casillero A) y un usufructuario o titular del derecho real de usufructo (casillero B). Ej subasta: solo podr subastarse la nuda propiedad. - Si el titular ostenta el dominio perfecto o es titular del dominio fiduciario del inmueble- Ley 24421- .En este supuesto el patrimonio fideicomitido es de afectacin a los mandatos que deben cumplirse segn el contrato de fideicomiso (objeto del fideicomiso), solo responde por las deudas del patrimonio fideicomitido, no as por las del fiduciario originadas en su patrimonio personal - Si el inmueble ha cambiado su rgimen legal y est o no comprendido en la Ley 13.512. Si no est afectado al rgimen de propiedad horizontal, no podrn trabarse medidas cautelares o proceder a subastar unidades, previamente debe someterse el inmueble al rgimen de propiedad horizontal y se inscribiran las correspondientes unidades, ya que fsicamente pueden existir las unidades e incluso el plano de propiedad horizontal, pero legal y registralmente surgen con la inscripcin de la escritura de sometimiento a propiedad horizontal.
-VIGENCIA REGISTRAL DE LAS INSCRIPCIONES Segn veremos oportunamente, hay tipos de inscripcin que tienen plazo de caducidad, si han caducado se con 1 sideran inexistentes, produciendo distintos efectos legales que pueden impedir la efectivizacin de derechos de terceros. Debe verificarse la vigencia registral de los asientos. Ej: sucesin: se adjudica inmueble cuya inscripcin a nombre del causante est caduca. Se procede a su devolucin por no corresponder al titular registral consignado.
-PORCENTAJE EN LA TITULARIDAD DEL DERECHO Es el supuesto del condominio, 2 o ms personas son titulares del derecho real de dominio. Al estudiar el estado jurdico del inmueble debe determinarse quienes son los titulares y en que porcentaje les corresponde, a efectos de evitar graves errores en la adjudicacin o subasta de inmuebles. El adquirente o adjudicatario debe saber que no ser titular del cien por ciento del dominio, sino solo en el porcentaje correspondiente.
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 8 Ej: ttulo supletorio: se inici solo contra el seor A, al momento de inscribir la adjudicacin debi rechazarse porque el seor A era titular solo del 50% conjuntamente con B, condmino en el otro 50%, quien no fue llamado al proceso.
-RESTRICCIONES VIGENTES Llamamos restricciones al derecho real de dominio a cualquier otro derecho o gravamen a favor de terceros que de algn modo limite el uso y goce de la propiedad. Se inscriben en el casillero B y deben considerarse al momento de especificar el estado jurdico del inmueble (publicacin de edictos de subasta). Ej contrato de leasing, renta vitalicia (puede estar en casillero D), servidumbres (sea el predio sirviente o dominante)
-OBSERVACIONES QUE LO MODIFICAN En el casillero D se anotan las denominadas observaciones, estas pueden alterar el derecho del titular respecto al inmueble, tanto que incluso puede publicitarnos la rectificacin del nombre y tratarse de persona diferente, de la que se pretende como titular. Ej: LOPEZ, Vctor Juan, y en rectificacin es JUAN LOPEZ, Vctor. Conforme hemos detallado con antelacin, son muy diversos los supuestos que pueden presentarse y omitir su lectura puede ocasionar graves perjuicios.
D-PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO -ART 14 Y 15 LEY 17801-
Dispone el art . 14: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio ( casilleros A, B, C, D), se registrarn: a) Las posteriores transmisiones de dominio b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto por los art .22, 24 y concordantes. Los asientos mencion 1 ados se llevarn por estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie. Y agrega el art. 15: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente ( principio de identidad). De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones (principio de continuidad) El tracto continuo implica: 1) Que el acto, cuya inscripcin se solicita, debe ser otorgado por el titular registral con inscripcin vigente, debe haber identidad entre el otorgante del acto y el titular registral que lo precede, si es persona diferente el registro procede a una devolucin o rechazo del documento. Ej : Mal nota de dominio. 2) Que los asientos se efecten por estricto orden cronolgico logrando la continuidad,
9 encadenamiento y correlacin entre las distintas inscripciones y sus titulares en forma sucesiva. Ej : Si la hipoteca se constituy a favor de X ( casillero B) la escritura de cancelacin de la hipoteca debe ser otorgada por X (casillero C)
-EXAMEN DE LOS ELEMENTOS INTEGRATIVOS El tracto continuo debe cumplirse respecto a los siguientes elementos: a- Sujeto: Debe existir identidad entre el titular del derecho otorgante del documento y el titular registral b- Objeto: Debe ser coincidente la descripcin del inmueble en el documento y en el asiento de matriculacin del correspondiente folio. c- Oportunidad: Puede que al momento de otorgarse el acto, la persona titular del derecho real no est an inscripta en el registro. La previa inscripcin debe cumplirse al momento de inscribir el acto no al momento de otorgarse. (El derecho se constituye antes de que el documento ingrese al Registro) d- Efectos: si el otorgante del derecho no puede legitimarse como su titular, se procede a la devolucin o rechazo del documento.
-EXCEPCIN AL TRACTO SUCESIVO O CONTINUO: PRESCRIPCIN ADQUISITIVA- ART.4015 DEL CC y LEY 24320- - Dispone el art. 4015 del Cdigo Civil: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de 20 aos, con el nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor - La ley 24320, modificatoria de la ley 21477 - Usucapin de inmuebles por las provincias- , remite al art. 4015, pero a diferencia de ste en el que para obtener ttulo es necesaria la sentencia adjudicatoria de derechos reales, como ttulo supletorio, por esta ley el ttulo a favor de los estados provinciales se configura con el otorgamiento de una escritura declarativa suscripta por el Poder Ejecutivo, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la misma normativa. - En ambos supuestos el derecho a obtener el ttulo de dominio lo otorga el ejercicio ininterrumpido de la posesin, sin importar quien es el ttular del derecho real de dominio ni el titular registralmente inscripto. - Se proceder a la insc 1 ripcin del dominio sin considerar quien es el titular antecedente, ya que el ttulo no lo otorgar el propietario del inmueble precedentemente inscripto, sino la autoridad judicial o administrativa, segn corresponda en cada supuesto. Por lo expuesto, es una excepcin al tracto continuo por no configurase los principios de identidad y continuidad que establece el art. 15 de la Ley 17801.
-TRACTO ABREVIADO- ART.16 LEY 17801- -Es una tcnica registral que pretende evitar asientos con vigencia breve, ya que inmediatamente se proceder a otra inscripcin que dejar sin efectos legales a la inmediata anterior. El art 16 establece cuatro supuestos en los que no es necesaria la previa inscripcin a nombre del titular del derecho real, para proceder a la inscripcin de actos otorgados con posterioridad: .Inc a)-Venta en vida del causante o su cnyuge. Muere el titular registral o su cnyuge, pero en vida haban vendido por boleto de compraventa un inmueble. Se abre
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 10 su sucesin, ste inciso evita que para otorgar la escritura a nombre del adquirente por boleto, el inmueble deba previamente adjudicarse a sus herederos e inscribirse en el registro a nombre de los adjudicatarios. Este es el nico supuesto donde el administrador de la sucesin puede firmar la escritura traslativa de dominio, presentado el contrato con fecha cierta en el expediente, el Juez autorizar el otorgamiento de la escritura. Es as por cuanto, si la venta se efectu en vida del causante, el inmueble no ingres al acervo hereditario quedando pendiente solo la obligacin de hacer u otorgar el ttulo por escritura pblica. Inc b) Venta por todos los herederos declarados. Permite que con declaratoria de herederos solamente, todos los herederos, representando la voluntad del causante, transfieran por escritura pblica a un tercero el derecho real de dominio. Evita la adjudicacin y previa inscripcin a nombre de los herederos para poder transferir el inmueble. Inc c) Venta por el o los adjudicatarios. Cuando en el sucesorio se adjudic un inmueble, el o los adjudicatarios pueden transferir por escritura pblica a un tercero el derecho real de dominio. Evita la previa inscripcin a nombre del o los adjudicatarios Inc d) Escrituras simultneas. Ej: Cuando en una escritura se adquiere el inmueble y por otra escritura simultnea (otorgada el mismo da, ante el mismo u otro notario y en el mismo u otro lugar o provincia) el all adquirente dona a sus hijos. En este supuesto se permite no inscribir la primera escritura, se presenta para su registracin solo la segunda en la que se consignarn los datos de la primera. -El tracto abreviado es una modalidad del tracto contnuo, se abrevia la inscripcin, se comprime en un solo asiento la inscripcin de dos o mas documentos. En los inc a, b y c en el mismo asiento se consignan los datos del expediente sucesorio y los de la escritura de transferencia a favor del tercero. En el inc d en un solo asiento se colocan los datos de ambas escrituras simultneas. En todos los supuestos dejando constancia que se inscribe por TRACTO ABREVIADO. - Conforme establecen las disposiciones tcnico registrales nmero 5 y 21, el tracto abreviado solo puede aplicarse en los supuestos de sucesin, divorcio y subasta, y por supuesto en el caso de escrituras simultneas. - En sede judicial se aplica el tracto abreviado cuando se vinculan 2 sucesorios: Ej: Mueren Mario y Nora, titulares 1 del inmueble X, hereda su hijo Juan. Este sucesorio puede haber llegado solo a la declaratoria o haber adjudicacin a Juan, pero an no inscripta. Muere Juan, le heredan su esposa Berta y su hijo Felipe, a quienes se adjudica el inmueble X que registralmente est a nombre de Mario y Nora. Al registro se presentan los 2 expedientes sucesorios, an habiendo adjudicacin no se realiza el asiento a nombre de Juan, el inmueble X se inscribe directamente a nombre de Berta y Felipe ( esposa e hijo de Juan) y se consigna: Tracto Judicial: datos de los 2 sucesorios) - Su aplicacin es amplia, no solo para venta a favor de terceros, sino tambin para constituir otros derechos reales (condominio, hipoteca, usufructo, servidumbres), fraccionar o unificar dominios, afectar al rgimen de propiedad horizontal, en ste ltimo supuesto si es con declaratoria de herederos, simultneamente se adjudican las unidades.
E- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL - Art. 21 a 27 Ley 17801-
El art. 21 dispone que el Registro es pblico para quien acredite un inters legtimo
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 11 y que las leyes locales establecern las formas en que la documentacin podr ser consultada. De lo expuesto surge el principio de publicidad formal o formas que deben cumplir los medios de publicidad registral.
-MEDIOS - Consulta directa: Podran efectuarlas: Jueces, funcionarios pblicos, profesionales autorizados abogados, escribanos, martilleros, contadores- y los titulares registrales acreditando tal carcter. - Copias autenticadas: pueden solicitarlas verbalmente las personas antes citadas. El Registro expide copias de los asientos de dominio (matrculas o tomos), certificadas por el funcionario a cargo de la seccin. - Informes: Se solicitan y otorgan por escrito. Se expiden con la firma del encargado de seccin. Conforme a lo solicitado ser el contenido del mismo: el estado jurdico del inmueble que comprende titularidades, gravmenes y restricciones vigentes, y si se hubiera solicitado, adems se informar la libre disposicin o inhibicin del titular registral. El informe solo acredita el estado del dominio hasta la fecha de su expedicin, puede variar en forma inmediata, por lo que debe verificarse nuevamente al efectivizarse el otorgamiento de un acto. -Certificado: su otorgamiento produce efectos frente a terceros que merecen un estudio pormenorizado.
-CERTIFICADO CONCEPTO: 1- Es un documento emanado del Registro 2- A peticin de parte legitimada: conforme al art. 23 estn legitimados los escribanos y funcionarios pblicos 3- Que publicita la situacin jurdica de los inmuebles y las personas segn las constancias registrale 1 s: estado jurdico del inmueble (titularidad, gravmenes y restricciones) y de su titular registral ( si registra inhibiciones) 4- Que produce simultneamente RESERVA DE PRIORIDAD INDIRECTA
-EFECTOS Dispone el art. 25: 1- Expedida una certificacin de las comprendidas en los art. anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente 2-Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien la requiera, en el plazo legal, para la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiera solicitado La norma establece que para que produzca los efectos de anotacin preventiva o reserva de prioridad indirecta, deben cumplirse los siguientes supuestos: a) en el plazo establecido por la ley: art. 24:El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora de la fecha de su expedicin, ser de 15, 25 o 30 das segn se trate respectivamente de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la Provincia o Territorio, o fuera del mbito de la Provincia b) para el acto que se lo solicit: para utilizar la reserva de prioridad solo podr otorgarse el acto para el que se lo solicit, de lo contrario el documento tendr prioridad directa, segn su fecha de entrada, conforme explicaremos oportunamente. Ej se solicit para venta y se efectu donacin (se considerar sin certificado).
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 12 c) solo para el escribano o funcionario solicitante: no puede ser utilizado ni an por el escribano adscripto al registro notarial del solicitante. Si se solicita para ser utilizado por otro notario deber consignarse y se dejar constancia en la matrcula. - La constancia de expedicin se anota en la parte inferior de la matrcula con la fecha de expedicin. Para contar el plazo de vigencia debe incluirse el da de la expedicin por cuanto la ley dice desde la 0 hora de la fecha de su expedicin - El acto para el que se otorg el certificado tendr una inscripcin preventiva o RESERVA DE PRIORIDAD, respecto a otros documentos que ingresaren, si es otorgado dentro del plazo de vigencia. - Para efectuar un correcto estudio del dominio debe verificarse si hay certificaciones vigentes, para qu actos y quien lo solicit, ya que de otorgarse el documento para el que se expidi el certificado, tendr prioridad respecto a otros cuya aunque la fecha de presentacin sea anterior a este documento.
-PLAZO DE VALIDEZ Dispone el art. 24 (1 parte) de la Ley 17801:El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la CERO HORA DE LA FECHA DE SU EXPEDICIN, ser de 15,25 o 30 das, segn se trate respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal Ejemplo: Respecto al Registro de la Propiedad de Capital-Mendoza, si lo solicit un escribano de los departamentos del gran Mendoza, deber ser utilizado dentro de los 15 das. Dentro de los 25 das si el escribano estuviera domiciliado en San Martn, San Rafael, etc y dentro de los 30 1 das cuando se solicit para ser utilizado por un Escribano de San Juan, Bs. As. etc. No se consideran las jurisdicciones sino el lugar del asiento del Registro. Respecto al plazo, son das corridos y deben contarse incluyendo el da de la expedicin. El art. 24 retrotrae el plazo a la 0 hora de la fecha de la expedicin. Ej: si el certificado se expidi el da 1 de abril, debi otorgarse el acto entre el da 1 y el 15 de abril, el da 16 se considerar otorgado sin certificado. La constancia del certificado es un sello ubicado en el faldn inferior de la matrcula, en el que se consigna: nmero, fecha de expedicin, solicitante y acto para el que se lo expide.
F- PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CONCEPTO Los derechos reales gozan del IUS PREFERENDI, como facultad que tiene el titular del derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la mxima romana primero en el tiempo, primero en el derecho Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de derechos reales inmobiliarios, en principio, ello se materializa por intermedio del acceso al Registro del documento portante de un derecho real. ( prioridad directa) Sin embargo esto no es absoluto, ya que vamos a ver que la prioridad puede retrotraerse ( prioridad indirecta). Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral-
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 13 1994.
-CLASES DE PRIORIDAD:
1- PRIORIDAD EXCLUYENTE Se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre s y est previsto en el art 17 (1 parte) de la Ley 17801. Ej: un inmueble fue subastado en 2 causas distintas contra el mismo demandado y ante diferentes juzgados: En el Juzgado N1 se subast pero el adquirente nunca inscribi la subasta y no se registr publicidad noticia, transcurre el tiempo y el embargo que origin esta primera subasta qued registralmente caduco. El juzgado N 2, procedi a la subasta del mismo inmueble, correctamente se verificaron las medidas cautelares, y se cit a los acreedores de los gravmenes vigentes, el adquirente procede a la inscripcin en forma inmediata (10/5/06). Posteriormente (11/5/06) ingresa la primera subasta, el registro RECHAZA por no cumplir el tracto continuo (ya es otro titular registral) y por ser un documento incompatible con el presentado en primer trmino. Debe resolverse en sede judicial. 2- PRIORIDAD DE RANGO Se produce cuando ingresan al registro 2 documentos compatibles, en este supuesto se inscriben ambos documentos, pero el que ingresa primero tendr prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente. Ej: -Dos oficios que solicitan la traba de embargo sobre el mismo inmueble. Una escritura de hipoteca (otorgada sin certificado) y un embargo. En ambos supuestos tendr rango preferente el que primero ingres al registro (sin considerarse la fecha de los resolutivos, ni cuando fue otorgada la escritura de hipoteca). 1
3- PRIORIDAD DIRECTA Dispone el art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble, se establecer por la fecha y el nmero de presentacin a que se refiere el art. 40 Por su parte el art. 40 dice: El Registro por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda El principio general est dado por el hecho de que el documento que primero ingresa en el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de la fecha en que cada uno de ellos fuera otorgado. La prioridad est dada por la fecha de ingreso y no por la del documento. 4-PRIORIDAD INDIRECTA Segn Cornejo: Es una excepcin al principio de prioridad directa, ya que produce, efecto retroactivo respecto a la fecha de presentacin del documento. Opera como una proteccin al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurdico causal, es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar, el derecho ser oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que otorg el certificado. Cuando explicamos los efectos del certificado, consignamos que de conformidad al art. 25, produca una RESERVA DE PRIORIDAD, durante la vigencia del certificado. Esta reserva implica que los documentos que ingresen estando vigente el certificado quedan condicionados, respecto a su prioridad, a que se otorgue o no el acto para el que fue solicitado el certificado.
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 14 Adems debemos considerar que si el documento que ingres estando vigente el certificado es incompatible, quedar desplazada de pleno derecho su inscripcin por ser una prioridad excluyente, por el contrario, si es compatible, quedar inscripto pero en un rango inferior, por tratarse de una prioridad de rango. Para que se configure la prioridad indirecta no basta que el documento se haya otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado, adems debe ser presentado al Registro dentro del plazo establecido por el art. 5, es decir 45 das desde la fecha de su otorgamiento. Dispone el art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, SALVO que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los art 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 5. El segundo documento, a pesar de haber ingresado posteriormente, desplazar en rango o excluir al primero, por tener prioridad indirecta. Por lo expuesto para verificar si un documento cumpli con AMBOS PLAZOS e ingres con prioridad indirecta, debe considerarse: 1- Que el documento se haya otorgado con certificado vigente ( contar con el da de expedicin, inclusive) y 2- Que se haya presentado dentro de los 45 das de la fecha de su otorgamiento. Si uno de los plazos no se cumpli, es decir si se otorg sin certificado o no se present en trmino, el documento tendr PRIORIDAD DIRECTA. 1
G- PRINCIPIO DE LEGALIDAD- CALIFICACIN REGISTRAL
-CONCEPTO En un sentido amplio debe entenderse aquel por el cual todo el accionar de la administracin y toda decisin judicial debe ser el resultado de la aplicacin de la ley. En la esfera del derecho registral, es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad, renan los requisitos exigidos por las leyes para su registracin, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen, verificacin o calificacin que asegure su validez o perfeccin. (Scotti. Derecho Registral Inmobiliario)
-EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN LA LEY 17801 El art. 8 dispone como principio general:El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. El registrador deber confrontar los datos incorporados en el documento con los que surgen de los asientos o constancias registrales, debiendo resultar la plena coincidencia de los mismos. Adems debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades que segn las leyes deben observarse en el otorgamiento del documento ( firmas, sellos, etc.). Nos preguntamos si el registrador puede calificar solo las formas extrnsecas o adems debe verificar el cumplimiento de las normas legales en el contenido de los documentos.
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 15 Hoy no cabe duda que debemos adherir a la postura doctrinaria amplia, receptada jurisprudencialmente por el PLENARIO FELDMAN ( CNCiv, en pleno, 27/7/77, en Revista del Notriado N 74, p. 1007) en el que oportunamente se consign:..en la ley 17801 existen argumentos significativos que permiten extender la calificacin del registrador ms all de las formas extrnsecas para penetrar en cierta medida en el CONTENIDO DEL ACTO hay normas concluyentes que prolongan esa facultad ms all de las formas El registrador debe calificar las formas y el contenido de los documentos para cumplir con lo dispuesto por la ley 17801 en sus art. 2, 3, 3bis y 8 (formas) 5, 17 y 24 (plazos) 15 y 16 (tracto) 9 y 18 (nulidades)
-CALIFICACION DE DOCUMENTOS DE ORIGEN JUDICIAL - PROCEDENCIA Y LMITES A LA FUNCIN CALIFICADORA La Ley 17801 no refiere expresamente a la calificacin de los documentos de origen judicial. El tema ha sido minuciosamente tratado por la Doctora Ada Kemelmajer de Carlucci en su trabajo Calificacin registral de los documentos de origen judicial (Revista Notarial. Colegio Notarial Pcia Bs.As.-N 917- Centenario 1894- 1994). Lo analiza desde ..las incomodidades o disputas que siempre provoca la calificacin registral y cmo se acentan cuando el conflicto, aparente o real, se plantea entre el registrador y el juez Expone como principio, 1 que hay que superar viejos preconceptos, y dar a cada uno lo suyo.. , y citando a Jernimo Gonzalez y Martnez, nos dice: El registrador no es superior al notario ni inferior al juez, por ello debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones Desde el anlisis de declaraciones de jornadas, reuniones, congresos y disposiciones de derecho comparado, avanzando en su exposicin, cita supuestos prcticos de problemticas con documentos de origen judicial presentados en el registro inmobiliario de Mendoza, establece los aspectos calificables y no calificables, profundizando particularmente sobre algunos casos conflictivos. Su contenido es de extensa aplicacin prctica por ser referente de consulta permanente de los funcionarios de nuestro registro, ante situaciones de dudosa resolucin. La lectura completa del citado trabajo es indispensable para cumplir con importantes objetivos generales y particulares, planteados como resultado del desarrollo de esta materia, tales como aplicar en el procedimiento judicial los principios registrales, lograr la concordancia jurdica entre publicidad registral y resoluciones judiciales, cumplir con las normas requeridas para evitar devoluciones y acelerar el trmite inscriptorio protegiendo la seguridad jurdica.
-RESULTADOS DE LA CALIFICACION ART. 9 y 18 LEY 17801 Desde que ingresa el documento debe cumplir con todos los principios registrales relacionados. El registrador verifica la correcta aplicacin de los mismos y conforme al resultado de esta calificacin ser el tipo de inscripcin que reciba el documento de conformidad a lo dispuesto por la Ley 17801: Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente forma: -a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. (Rechazo o devolucin lisa y llana).
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 16 -b) Si el defecto es subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los 30 das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir provisionalmente por el plazo de 180 das, contados desde la fecha de presentacin del documento (Inscripcin provisional), prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente (Prrroga de inscripcin provisional).. .Las inscripciones y anotaciones provisionales, caducarn de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. (Inscripcin definitiva y caducidad de la inscripcin provisional) Art. 18:..a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: -a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en el Registro como el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional (Devolucin con reserva de prioridad) -b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el art. 5, aquella se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona (Inscripcin condicional)
-TIPOS DE INSCRIPCIN: 1-INSCRIPCION NORMAL: Se procede a inscribir el documento de conformidad a lo rogado, quedando firme su registracin desde la fecha de presentacin. En este supuesto se cumplieron plenamente todos los principios registrales y disposiciones legales respecto al acto otorgado y al documento que lo contiene.
2- INSCRIPCION PROVISIONAL: El documento adolece de un defecto que puede ser subsanado, se procede a la inscripcin provisional por 180 das, que se cuenta desde la fecha de presentacin, para que dentro de ese plazo se presente nuevamente el documento cumpliendo los requisitos necesarios para su inscripcin (art. 9 inc b). Ej: nmero de plano, falta certificado catastral, datos personales de las partes, lmites o medidas del inmueble, est incorrecta la superficie, etc.
3- INSCRIPCION DEFINITIVA: Si el documento se presenta subsanado dentro de los 180 das, se proceder a la inscripcin definitiva y respecto a su prioridad, se considerar correctamente inscripto desde la fecha de su primera presentacin.
4- PRRROGA DE INSCRIPCION PROVISIONAL. La inscripcin provisional es prorrogable a instancia expresa del rogante, fundada en derecho y es autorizada por la Direccin del Registro. Por Orden de Servicio nmero 92 la Direccin dispuso que se otorgarn hasta tres prrrogas. Debe solicitarse estando vigente la inscripcin provisional (dentro de los 180 das) y se otorga por 180 das ms a contar del vencimiento de la inscripcin provisional anterior, es decir que quedara provisional por 360 das corridos desde la fecha de la primera presentacin. (art. 9 inc b) Ej: se inscribi provisio 1 nal por falta de certificado catastral y dentro de los primeros 180 das no se pudo obtener el plano aprobado por catastro, necesario para tramitar el certificado catastral, se solicita la prrroga argumentando tales motivos.
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 17
5-NUEVA INSCRIPCIN PROVISIONAL. Si transcurrieron los 180 das de la inscripcin provisional (caduc la inscripcin), sin haberse solicitado la prrroga, puede presentarse nuevamente el documento sin subsanar los defectos y el registro proceder a una nueva inscripcin provisional por 180 das. La diferencia es que en la prrroga conserva la prioridad de la fecha de la primera presentacin y en ste supuesto se interrumpi la prioridad, perdi vigencia el plazo de la primera presentacin, a los efectos de su calificacin (inhibicin, gravmenes) se considera como si se presentara por primera vez. Al caducar el plazo de inscripcin provisional, se produce una REVERSIN REGISTRAL, implica que registralmente el dominio volvi al anterior titular hasta la fecha de la nueva inscripcin provisional.
6- INSCRIPTO EN LA FECHA. Si habiendo caducado la inscripcin provisional, se presenta el documento ya subsanado, se procede a inscribir en la fecha. Como en el supuesto anterior se interrumpi la prioridad, se produjo la reversin registral y como su nombre lo indica, se considera inscripto en la fecha, como si nunca se hubiera presentado con antelacin.
7-INSCRIPCION CONDICIONAL: Se procede a inscribir condicional en los siguientes supuestos: I- A toda inscripcin provisional corresponde una inscripcin condicional. Ej: ingresa una venta, Nora ( titular registral) a favor de Carlos y se inscribe en forma provisional. Estando vigente la provisional ingresa un embargo para Nora, este gravamen se inscribir condicional por estar provisional el dominio de Carlos. Si se subsana la provisional dentro de los 180 das, el embargo quedar desplazado de pleno derecho porque la inscripcin qued firme, desde la fecha de la primera presentacin, a nombre de Carlos. Si caduca la inscripcin provisional, el embargo quedar firme, tambin de pleno derecho, por haber revertido registralmente a nombre de Nora. II-A certificados vigentes: se proceder a la inscripcin condicional al certificado, cuando el documento ingrese estando vigente el mismo, es decir desde la fecha de expedicin del certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia ( 15,25 o 30 das) con ms el plazo de 45 das, establecido por el art. 5 para la presentacin de la escritura (recordar art. 17 in fine). 1
Ej: ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---- 1/5 (cert: vig.15das) 15/5 (otorga esc) 24/5 (presenta) El registro toma los plazos mximos (no sabe qu da se otorg la escritura), en este supuesto 60 das, contados desde la fecha de expedicin del certificado. Si ingresa un embargo entre el da 1/5 y 24/5, se inscribir condicional al certificado. Queda condicionado respecto a la prioridad que otorga el certificado para el acto que se lo expidi. Supongamos que sea un certificado para venta, Nora vender a Carlos, se otorga la escritura con certificado vigente (15/5) y se presenta en trmino (24/5). Si el da 23/5 ingres un embargo para Nora, se inscribi condicional al certificado para venta. Ingresa la escritura de venta a Carlos dentro de los plazos requeridos, el embargo queda desplazado de pleno derecho por la retro prioridad que haba otorgado el
1 Esc. Nora Boschin de Cruz 18 certificado (a favor de Carlos). III- Devolucin con reserva de prioridad: El documento NO se inscribe, se devuelve dejando constancia como nota marginal en el casillero de D, pero se le otorga un plazo de 180 das para que dentro del mismo, se complete y se presente conservando la prioridad de la fecha de presentacin en que se produjo la devolucin. No est expresamente previsto en la ley, pero tambin se condiciona por cuanto sus efectos funcionan igual que en el supuesto de la inscripcin provisional. - La inscripcin condicional NO tiene plazo, su vigencia depende del tiempo que le reste al motivo que la condiciona, es decir al plazo de la provisional, de la reserva o del certificado con ms el trmino del art. 5.
8- DEVOLUCIN CON RESERVA DE PRIORIDAD: Se procede a devolver con reserva de prioridad, cuando por disposiciones legales el documento no puede inscribirse, debe rechazarse, porque le faltan elementos o conjuntamente deben presentarse otros ttulos, que impiden su inscripcin. Pero como ese faltante puede completarse, se le otorga una reserva de prioridad por 180 das, contados desde la fecha de su presentacin, para que dentro del plazo se complete el acto que se pretende inscribirse, acompaando los datos, elementos o documentos necesarios para su correcta inscripcin.( art. 18 inc b) En cuanto a sus efectos, la vigencia y caducidad del plazo, funciona igual que en el supuesto de inscripcin provisional. Ej: falta de cuit o cuil (art 3 bis), en la subasta cuando no se acompaa el acta de entrega de posesin, etc.
9-RECHAZO O DEVOLUCIN LISA Y LLANA: Procede cuando el documento adolece de un defecto (nulidad absoluta) insubsanable por ser contrario a las leyes.(art 9 inc a) Ej: contratacin entre cnyuges.
10- INSCRIPCIN PREVENTIVA: No debe confundirse con inscripcin provisional, nada tienen en comn, la inscripcin preventiva no est contemplada en la Ley 17801, est dispuesta por la Ley de Sociedades-19550-.Difieren totalmente ya que la inscripcin preventiva NO tiene plazo, es una inscripcin firme que desde el punto de vista registral, produce los mismos efectos que una inscripcin normal. Las sociedades, para ser aprobadas por la Direccin de Personas Jurdicas e inscriptas en el Registro Pblico de Comercio, deben tener suscripto e integrado su capital social. Cuando los socios suscriben e integran el capital social con bienes inmuebles, se efecta una escritura de transferencia por aporte de capital a favor de la sociedad. Se produce una superposicin de requisitos, por una parte la Direccin de Personas Jurdicas no aprueba la constitucin de la sociedad hasta tanto el capital est integrado (los bienes estn registralmente inscriptos a nombre de la sociedad) y por otra parte la sociedad se considera constituida con efectos frente a terceros a partir de su inscripcin en el Registro Pblico de Comercio (inscribiramos un inmueble a nombre de un sujeto de derecho que an no tiene efectos frente a terceros) Frente a esta situacin el art. 38 de la Ley 19550 dispone este tipo de inscripcin del dominio de los inmuebles aportados por los socios para integrar el capital social, hasta tanto se pueda registrar la sociedad en el Registro Pblico de comercio. Reiteramos, al no tener plazo se considerar como una inscripcin firme, no obstante, a efectos de publicitar que la sociedad est regularmente constituida, aprobada la constitucin de la sociedad por la Direccin de Personas Jurdicas e inscripta ante el 19 Registro Pblico de Comercio, se solicitar la inscripcin DEFINITIVA RESPECTO A LA PREVENTIVA, consignando los datos de inscripcin que le asign el Registro de Comercio. 1
H- PRINCIPIO DE LEGITIMACION
-INEXACTITUDES REGISTRALES Art. 34 Ley 17801: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral Las causas pueden ser: l- Extrarregistrales: el inmueble fue subastado y no se present para su inscripcin el ttulo judicial. El titular registral es el subastado, el titular del derecho real de dominio es el adquirente en la subasta. En este supuesto la adquisicin del derecho de dominio no fue perfeccionada, no tiene efectos frente a terceros ( art. 2505 CC) ll- Registrales: son las que provocan el error u omisin en el asiento. Y en este supuesto, de conformidad al art. 35 de la Ley 17801, debemos distinguir: - A) Error en el documento que se present para su inscripcin: se rectificar siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento (rectificatorio) de la misma naturaleza ( notarial, judicial, administrativa) que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.. Deber acompaarse el documento inscripto que dio origen a la inexactitud. - B) Error u omisin en el asiento al inscribirse el documento: ..se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin Ante inexactitudes o errores evidentes, el registro puede proceder de oficio a la rectificacin del asiento, sobre la base de otros asientos de procedencia y documentacin que existiera en el Registro, siempre que resultara suficiente.
-LEGITIMACIN DEL PROCESO INSCRIPTORIO La legitimacin es el prtico final de todo el proceso inscriptorio Es una suma de principios antecedentes o el producto final de todos ellos La legitimacin es para el registrador una responsabilidad inexcusable cuando la ley le encarga la calificacin del documento(Garca Coni- Frontini. Derecho Registral Aplicado, p.259) La ley 17801 no establece expresamente este principio, pero fluye de su contexto como una previsin ya que adems de publicidad y oponibilidad, el objetivo principal de los registros inmobiliarios es brindar seguridad jurdica. EL DOCUMENTO ESTA LEGITIMADO: - CUANDO EL OTORGANTE, COMO PRIMER CALIFICADOR DEL ACTO, APLIC TODOS LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. - EL REGISTRO VERIFICO SU CUMPLIMIENTO Y PROCEDI A LA CORRECTA INSCRIPCIN DEL DOCUMENTO - SU EFECTO SER QUE LA ADQUISICIN, TRANSMISIN O MODIFICACION DE DERECHOS REALES SE JUZGUE PERFECCIONADA Y SEA OPONIBLE A TERCEROS ( ART. 2505 DEL