EL PACTO RETROVENTA

DEFINICIN DEL PACTO DE RETROVENTA

ARTCULO 1586
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente
el contrato, sin necesidad de decisin judicial.

El Cdigo Civil, adoptado el 28 de julio de 1852, se refera a la retroventa como
una calidad aadida al contrato de venta, por la que se reserva el vendedor la
facultad de recobrar la cosa vendida devolviendo el precio. El trmino mximo
del derecho era de tres aos, y de no ejercitarse, quedaba la cosa bajo el dominio
absoluto del comprador. El trmino corra contra cualquier persona. Incluso los
menores.
El 30 de agosto de 1936 se promulg por Decreto Supremo el Cdigo Civil de 1936,
en desarrollo de la Ley 8305. Este ordenamiento, en sus arts. 1431 a 1434,
regulaba la retroventa como tina facultad que se reservaba el vendedor de recobrar la
cosa vendida dentro del plazo de dos aos. Pareciera que solamente poda versar
sobre bienes inmuebles, caso en el cual para ejercerlo contra terceros era necesario
que constara en escritura pblica y fuera inscrito.
Mediante el Decreto Legislativo n. 295, de 24 de julio de 1984, se promulg el nuevo
Cdigo Civil, el cual entr a regir el 14 de noviembre de 1984 y derog el
Cdigo de 1936. Este nuevo estatuto, trata en el Libro VIl. Seccin Segunda,
Ttulo I, Captulo dcimo. Pactos que pueden integrar la compraventa, Subcaptulo III,
del Pacto de retroventa, arts. 1586 a 1591.
La retroventa es una causal de resolucin del contrato: es un. Pacto que
confiere al vendedor el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad
de decisin judicial (art. 1586).
Segn el art. 1587, es nula la estipulacin que impone al vendedor, como
contrapartida de la resolucin del contrato, la obligacin de pagar al comprador una
cantidad de dinero u otra ventaja para este. Tambin es nula, en cuanto al exceso, la
estipulacin que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolucin del contrato,
una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del
precio.

Pueden ser objeto de retroventa los bienes muebles e inmuebles; en el primer
caso, el plazo mximo para el ejercicio es de un ao, y de dos aos tratndose
de inmuebles. En el supuesto en que se pacte un plazo mayor o prrrogas que
superen este plazo, ste se reducir al plazo mximo legal (art. 1588).
Guarda silencio el legislador sobre cmo se ejercita el derecho. Sin embargo,
de la lectura de la normativa se colige que es mediante el pago del precio, a
valor prsenle, c incluso el pago de las mejoras necesarias y tiles. En el evento en
que no se paguen estas, le asiste al comprador un derecho de retencin sobre
la cosa.
Pueden ejercer el derecho el vendedor y sus herederos. En este caso, si la cosa
est en rgimen de indivisin, y han vendido conjuntamente, deben ejercitarlo
de forma conjunta: s, por el contrario, han vendido sus cuotas separadamente,
pueden ejercitar el derecho por su respectiva cuota.
Para que el pacto sea oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro.
As pues, se permite en muebles c inmuebles, con plazo mximo corto y
prohibicin de pactar una cantidad mayor que el precio Se limita la accin con
contra terceros. Estudio de derecho de obligaciones primera edicin ,
diciembre 2006 volumen 1 madrid
Asimismo segn Palacios E, nos dice que implica otorgar al vendedor el poder
de retrotraer los efectos reales producidos por el contrato de compraventa,
utilizando el mecanismo de la resolucin, pero sin que se constate la
consecuencia indemnizatoria inherente a ella, ya que el ejercicio del pacto de
retroventa se circunscribe solamente a las consecuencias restitutoria y
extintiva. Esta ltima la que sustenta que la titularidad del bien retorne a la
esfera jurdica del acreedor.
El pacto de retroventa tendra como objetivo, entonces, la paralizacin y/o la
disolucin de los efectos reales generados por el contrato de compraventa (que
hasta ese entonces despliega normalmente su eficacia haciendo al comprador
titular del derecho de propiedad del bien materia de la venta -siguiendo la
orientacin acogida en la fattispecie contenida en el ARTCULO 1529 del
Cdigo Civil-), desde el momento en que se haga ejercicio del derecho
potestativo conferido al vendedor por el pacto de retroventa.
Cuando el ARTCULO expresa que no es necesaria decisin judicial para la
operatividad de la retroventa, no est excluyendo la actuacin judicial, sino que
solamente determina que la sentencia que declare la legitimidad de su ejercicio
tendr efectos ex tunc, es decir, desde el momento mismo en que el derecho
potestativo es ejercitado. La sentencia desde esta perspectiva es declarativa.
Segn RODRGUEZ, A nos dice que Por el pacto de retroventa el vendedor se
reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la
cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo
que le haya costado la compra.
A vende a B un predio en $ 5.000 y se reserva el derecho de recuperarlo,
reembolsando dicha suma, en el plazo de dos aos. Tal estipulacin es un
pacto de retroventa.
El pacto de retroventa importa una condicin resolutoria del contrato de
compraventa. El contrato est expuesto a desaparecer por el hecho futuro e in-
cierto consistente en que el vendedor haga valer su opcin de recobrar la cosa
vendida. Trtase de una condicin pura o meramente potestativa, porque
depende de la sola voluntad del vendedor.

NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE RETROVENTA
ARTCULO 1587
Es nula la estipulacin que impone al vendedor, como contrapartida de la
resolucin del contrato, la obligacin de pagar al comprador una cantidad de
dinero u otra ventaja para ste. Tambin es nula, en cuanto al exceso, la
estipulacin que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolucin del
contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor
adquisitivo del precio.
Segn Palacios E, nos dice es que nos encontramos ante un caso de nulidad
expresa o textual. La nulidad expresa o textual es aquella que es declarada
directamente por la norma jurdica, por lo general con las expresiones "es nulo"
(como en el caso) o "bajo sancin de nulidad"; pudiendo sin embargo utilizarse,
como de hecho ocurre, cualquier otra expresin que indique la no aceptacin
por parte del sistema jurdico de un negocio jurdico en particular en una
circunstancia especial.
El contenido de la norma, que impone expresamente la sancin de nulidad,
est dirigido a prohibir, en su primer prrafo, que en la regulacin del pacto de
retroventa se imponga al vendedor como contrapartida de la resolucin (dentro
de la lnea terica optada) la obligacin de pagar al comprador (despojado de la
propiedad) una cantidad de dinero u otra ventaja para este, en forma que tenga
una ventaja "personal" ante la utilizacin del derecho negocialmente otorgado.
En el segundo prrafo se precepta, tambin textualmente pero en sentido
inverso, la nulidad del pacto que impone al vendedor a efectuar la devolucin,
ante la resolucin va retroventa, de una suma adicional que no sea la
destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.
Oportuno es, ante la ambigedad de las estatuiciones descritas, efectuar
algunas aclaraciones destinadas a precisar la actuacin de las partes, en este
caso, individualizadas en el vendedor (retrayente) y el comprador (retrado).
Una primera aclaracin se debe efectuar en torno a los efectos restitutorios de
la resolucin, que al parecer no habran considerados, cuando no se establece
literalmente, como debi ser, que el ejercicio del derecho de resolver
unilateralmente el contrato se encontrara indesligablemente vinculado a la
restitucin del precio, pues, de lo contrario, nos encontraramos frente a un
enriquecimiento sin causa. Es claro que el tenor de la norma presupone ello y
se limita a sancionar la nulidad de cualquier pacto que establezca una
imposicin mayor, en todo sentido, al retrayente que la de devolver el valor del
precio, de ser el caso, debidamente actualizado. Sin embargo, esta omisin
puede generar algunas incertidumbres en los operadores jurdicos, que en
situaciones "urgentes" podran tal vez actuar contraviniendo la buena fe y
ceirse a la estricta textualidad normativa.
Podemos establecer, a pesar de lo indicado, un sustento indiciario de la
necesidad de la devolucin del precio a partir de la norma. Es de mencionar, en
primer trmino, la referencia efectuada a una cantidad de dinero u otra ventaja
para el comprador (primer prrafo) y, en segundo trmino, la mencin hecha a
una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del
precio. Utilizando ambos elementos logramos, va inductiva, dirimir que el
Cdigo ha dado por supuesta la devolucin del precio al comprador despojado
de la propiedad. La restitucin del precio no viene siendo necesaria por la
verificacin del fenmeno condicional, negado por la doctrina como fenmeno
actuante en el pacto de retroventa, sino como necesaria consecuencia del
ejercicio del derecho por parte del vendedor, que bajo este perfil desarrolla un
rol negocial operando como elemento integrativo de la causa de la
retransferencia del precio.
En sntesis, el legislador ha entendido prohibir la concrecin de posibles
ventajas para el comprador ante la prdida del derecho de propiedad del bien
adquirido, ms all de mantener el valor adquisitivo del precio. A la inversa, el
vendedor no tendr por qu verse gravado patrimonial mente ms all de la
devolucin del precio de la compraventa, ya que su derecho fue inicialmente
previsto en la fattispeeie contractual.
PLAZO PARA EJERCITAR EL DERECHO DE RESOLUCIN
ARTCULO 1588
El plazo para ejercitar el derecho de resolucin es de dos aos tratndose de
inmuebles y de un ao en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen
un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebracin de la compraventa. Si las partes
convienen un plazo mayor que el indicado en el primer prrafo de este
ARTCULO o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos aos o de un ao,
segn el caso, el plazo o la prrroga se consideran reducidos al plazo legal. El
comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y tiles.
Segn Palacios E, en lo que concierne a los plazos mximos y a la manera en
que estos deben ser computados, establecindose una diferenciacin entre el
plazo aplicable a los bienes inmuebles, que es de un (1) ao, y el plazo
aplicable a los bienes muebles, que es de dos (2) aos.
Al vendedor, lo primero que se tiene que indicar, aunque ello sea obvio, es que
dichos plazos son mximos, pudiendo las partes regular un plazo menor al
establecido imperativamente por la norma, as como que el ejercicio de dicho
derecho puede ser realizado en cualquier momento dentro del "plazo" conferido
al vendedor para ello.
Conectado a lo anterior tenemos que la norma ha colocado un "plazo" mximo
bastante estricto: cualquier exceso en que las partes puedan incurrir, incluso a
travs de prrrogas formalmente independientes, se entender reducido al
plazo legal impuesto. Si las prrrogas no exceden del trmino legal sern
vlidas
La norma tambin seala que el plazo (ms tcnico sera referirse al trmino)
para ejercitar el derecho por parte del vendedor, se computa a partir de la
celebracin (conclusin) de la compraventa, con lo que se dictamina lo que la
doctrina conoce como plazo inicial implcito. Esto debe ser entendido con
cuidado en el sentido de que la celebracin debe equipararse al momento de
eficacia del contrato, con lo que el conteo del plazo se iniciar desde la
perfeccin estructural y funcional del contrato (que genera su eficacia), siendo
por ende igualmente aplicable el parmetro comentado a la venta obligatoria,
llamada tambin de transferencia diferida, por lo que la retroventa podra ser
ejercitada antes de que se verifique la transferencia de propiedad
(MIRASELLI). Caso distinto, por lo anotado, se tiene en las compraventas
sometidas a condicin o plazo suspensivo, ya que en estos supuestos el
trmino de conteo tendra que realizarse a partir de la verificacin de la
condicin o del plazo pactado porque solamente all el contrato tendra eficacia
(RUSINO). Es lgico que si el contrato no tiene eficacia tampoco la tendr el
pacto de retroventa contenido en el mismo.
Cuando el ARTCULO 1588 alude al derecho de retencin por parte del
comprador despojado de la propiedad, no se est negando que el ejercicio del
derecho de receso pueda efectuarse sin que se verifique el reembolso del
precio, en tanto la hiptesis se remite solamente a las mejoras necesarias y
tiles; es decir, el sistema solo subordina el ejercicio del derecho al reembolso
del precio mas no a otros rubros, tales como las categoras de mejoras
mencionadas. No se discute aqu la propiedad del bien, que ahora retorn al
vendedor, sino solo su posesin. Se trata de un mecanismo de garanta
(sistema de seguridad) otorgado al comprador acreedor de las mejoras
necesarias y tiles para asegurar el pago del costo que las mismas le han
generado.
PACTO DE RETROVENTA EN BIENES INDIVISOS
Artculo 1589.-Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto
de retroventa, y los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no
pueden usar su derecho separadamente, sino conjuntamente.


Segn Palacios E, nos dice el derecho de retroventa debe ser ejercido
conjuntamente por todos los vendedores y de no suceder as entonces el
comprador no puede verse sujeccionado a la retroventa de una o varias partes
del bien indiviso cuando uno o varios vendedores ejercitan su derecho por
separado, menos an si fueran varios compradores, por ejemplo en
copropiedad, ya que podran existir conflictos sobre la o las cuotas alcuotas
afectadas.
De otro lado, cuando se trata de un vendedor que al fallecer deja varios
herederos, estos ejercitarn su derecho a la retroventa del mismo modo que los
copropietarios. En este caso los coherederos formarn una sucesin indivisa,
de acuerdo al artculo 660 CC el cual nos dice que: Desde el momento de la
muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la
herencia se trasmiten a sus sucesores., lo cual los obliga a actuar en forma
conjunta respecto de los derechos sobre el bien indiviso. Pero en caso que
antes de ejercitar el derecho de retroventa del causante se produjera la divisin
y particin de bienes y el bien indiviso materia de la compraventa con pacto de
retroventa sea adjudicado a uno de ellos, se entiende que solo l podr
ejercitarlo, mas no los dems coherederos.
Finalmente, al exigirse el ejercicio en forma conjunta se corre el riesgo de que
no todos los copropietarios o los herederos tengan en ese momento el poder
econmico para recobrar el bien indiviso, y de no hacerlo conjuntamente es
muy probable que los derechos de los dems vendedores o coherederos
decaiga. Este es un riesgo que hoy en da no sera extrao que suceda, pero
que es parte de la opcin acogida en estos casos: la indivisibilidad del derecho
de retroventa.

RETROVENTA EN LA VENTA SEPARADA
ARTCULO 1590
Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente
sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede
ejercitar, con la misma separacin, el derecho de resolver el contrato por su
respectiva participacin.
Segn CANO, V, nos dice que aqu los copropietarios de un bien indiviso que
celebraron individualmente un contrato de compraventa con pacto de
retroventa ejercitarn su derecho de resolver el contrato respecto de la parte
que le corresponde a cada uno de los condminos. Vital para sustentar la
decisin del legislador es la situacin inicial de separacin de cuotas alcuotas
por parte. Consideramos que la razn por la que este ARTCULO estipula la
venta separada de un bien indiviso, se debe a que si bien es cierto el contrato
de compraventa ser celebrado por cada uno de los copropietarios respecto de
su parte, puede ser que no todos ellos llegasen a un acuerdo o simplemente no
coincidiesen en tiempo y lugar; de ser as el legislador ha visto por conveniente,
en este caso, que la retroventa tambin se ejercite por separado. Cada uno de
los copropietarios ejercitar su derecho al pacto de retroventa por separado, es
decir, sobre cada una de la parte o cuota del bien indiviso correspondiente. Por
consiguiente, el comprador que adquiri separadamente los derechos del
condmino sobre esa parte del bien no podr exigir que se produzca la
retroventa sobre la totalidad del bien.
Pertinente es recordar que la copropiedad o condominio es entendida como el
derecho de propiedad comn e indivisible de varias personas sobre las partes
ideales de un mismo bien mueble o inmueble, por lo que cada propietario
puede ejercer los derechos inherentes a la propiedad, pero compatibles con la
indivisin del bien.
De otro lado, en el caso de que el vendedor deje varios herederos, el derecho
del pacto de retroventa se ejercitar por su cuota respectiva, pero en conjunto
por todos ellos, incluso cuando sea bien indiviso o ya se haya distribuido entre
ellos.
Asimismo, no siempre todos los condminos del bien harn uso del pacto de
retroventa, ya que de no hacer uso de su derecho lo perderan y la parte ideal
que les corresponda permanecer en dominio del comprador, quien
posteriormente ser copropietario conjuntamente con los vendedores que
ejercitaron su derecho de retroventa, de esta manera la copropiedad sobre el
bien indiviso permanecer inclume.

OPONIBILlDAD DEL PACTO DE RETROVENTA
ARTCULO 1591
El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el
correspondiente registro.


Segn Palacios E, nos dice que de acuerdo al artculo 2012 del Cdigo Civil:
Principio de publicidad; se presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, con el
principio segn el cual los contratos tendran solamente una eficacia relativa, es
decir efectos solamente de alcance interpartes, se ha establecido que los
terceros, en general, solo podrn verse afectados en caso de que el pacto de
retroventa se encuentre debidamente inscrito en los Registros Pblicos, de
acuerdo con lo permitido por el inciso 3) del ARTCULO 2019 del Cdigo Civil
que nos dice : Son inscribibles en el registro del departamento o provincia
donde est ubicado cada inmueble: inciso 3.- Los pactos de reserva de
propiedad y de retroventa.
Sin embargo ello Si nos atenemos a lo expuesto en el comentario al
ARTCULO 1586, la necesaria unidad de hiptesis genera que la inscripcin de
la transferencia (a travs de la publicitacin del contrato traslativo), impone que
el pacto de retroventa sea tambin asentado en el Registro correspondiente,
como consecuencia de la inscripcin del primero. Si el contrato a que da lugar
la transferencia principal no se inscribe, y por ende tampoco el pacto de
retroventa, queda claro que el vendedor tiene una titularidad registral frente a
los terceros y que el ejercicio del derecho potestativo, segn lo expuesto, no
generar mayor controversia puesto que las consecuencias jurdicas inherentes
estarn llamadas a verificarse en el plano vendedor-comprador, ya que los
terceros no podrn alegar ni siquiera la titularidad de quien les transfiri (p.e.
comprador), al no poseer legitimacin registral. Si la inscripcin se produce,
lgicamente para ambos, tampoco habr controversia, pues los terceros se
tendrn que atener a la inscripcin efectuada asumiendo la prdida de los
derechos adquiridos en forma derivativa.
En suma, independientemente de los efectos negocia les producidos por el
pacto de retroventa, este requerira de la publicidad para ser oponible a los
terceros. La funcin jurdica de la publicidad consiste en hacer conocibles
particulares hechos, actos, eventos jurdicamente relevantes, es decir: en
predisponer los mecanismos idneos para otorgar el conocimiento y en hacer
legtima la utilizacin de tales mecanismos, por parte de cualquier persona que
tenga necesidad o deseo de procurarse aquel conocimientol1). Por ende, la
publicidad, en este caso la derivada del Registro, puede ser utilizada para los
efectos de legitimar o apoyar extra negocialmente un sistema de proteccin a
los terceros, puesto que la misma en cualquier caso servira solamente para
concretar la oponibilidad de una realidad negocial. La funcin "natural" de la
publicidad entonces se aparta, o, por lo menos, no se condice necesariamente
con el sistema de transferencia derivativa, como algunos han intentado
sostener y esto se refleja en nuestro ordenamiento al no existir norma alguna
que imponga, en general, la necesidad que los efectos reales del negocio
tengan como correlato la publicidad.
Solo cabra aadir el papel que la buena fe podra jugar en la problemtica
abordada. Si el tercero, aunque el pacto no est inscrito, conoce de la
existencia del mismo (y, por lo expuesto, conoce el contenido del contrato), es
evidente que no podr protegerse en la inoponibilidad del mismo a su esfera de
intereses. La inoponibilidad es el supuesto ms atenuado de ineficacia. Nos
encontramos ante la inoponibilidad cuando los efectos negocia les o parte de
ellos no pueden ser invocados contra ciertos sujetos, dndose as una
relatividad en cuanto a las personas a las que vinculan los efectos negocia les.
En sntesis, todo el sistema de proteccin a los terceros tiene en su substrato la
buena fe del sujeto protegido: el ordenamiento no puede, de ninguna forma,
proteger a una persona que no es merecedora de su tutela.








Pacto de retracto
Etimologa:

La palabra retracto deriva de dos voces latinas, apunta Elvira Martnez Coco:
"re" que significa repeticin o retorno y "tractus" que significa traccin o
movimiento.
Definicin:
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos
pagados por ste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el
retracto en las ventas hechas por remate pblico.

Caractersticas del retracto Lean; Ral Amaya Ayala
Su carcter legal.
Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que
originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn
taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras ms. Arias
Schreiber tambin incide respecto a su condicionamiento legal, esto es, el
hecho de tener causales preestablecidas que responden a su vez a estmulos
de orden pblico y sin que pueda ser interpretado extensivamente, en la
medida en que constituye un recorte a los principios generales de la autonoma
de la voluntad y de la estabilidad contractual.
Su naturaleza subrogatoria.
Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con claridad respecto de la
discusin en torno a la naturaleza jurdica de esta figura, entendiendo que el
retrayente "subroga" al vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se
celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del
vendedor en el contrato de compraventa. Arias Schreiber tambin indica que
en virtud de esta funcin subrogatoria el retrayente reemplaza al comprador y
ocupa su lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastar el
otorgamiento de una escritura de
sustitucin. Esta subrogacin supone, en tal virtud, la existencia de un sujeto
activo, corno es el que se subroga y de un sujeto pasivo, que es el subrogado y
que tendr, ente tanto, todos los derechos acordados por la ley al poseedor
buena fe(1O).
1. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa. Esta es una
consecuencia lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la
compraventa que se ha celebrado, producindose solamente una modificacin
subjetiva.
2. Su carcter excepcional. Como el retracto atenta contra la seguridad que
debe reinar en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente
para algunos casos que socialmente merezcan proteccin. Podemos agregar,
adems, que este derecho cuenta con un plazo de caducidad, segn lo
previsto en el ARTCULO 1596. Este derecho tambin se extiende a otras
figuras contractuales como la dacin en pago y la permuta segn el ARTCULO
1593 del Cdigo Civil. Vase al respecto los comentarios reseados ms
adelante en la presente obra.