3 Kiezen voor kernsteden

Vastgoedvisie
Veelal wordt betoogd dat de economische crisis de oorzaak is van
het overaanbod aan kantoren, maar de cijfers tonen aan dat de
aanzet van het probleem zijn oorsprong vindt in 2001. Vanaf 2001
raken aanbod en vraag steeds meer uit balans en daardoor is er een
gestaag groeiende aanbod-opnameratio (zie guur 1). De oorzaak is
simpel: er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de
vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer
als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor
een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop.
Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er
mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan
kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere
functie. Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke
voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld
wonen op een industrieterrein.
Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van
aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. De verdeling biedt
een nuancering van de toen steeds vaker opkomende gedachte dat
elke vierkante meter leegstand ook een vierkante meter probleem
is. In dit rapport beschouwen we de problematiek en de kansen door
de markt onder te verdelen in kernsteden en hun regio. Die
kernsteden hebben, ieder op eigen schaal, een periferie waar in
vergelijking met de kernstad sprake is van sterker toenemende
leegstand. We constateren dat de al eerder ingezette tendens, dat
kernsteden steeds belangrijker worden als het gaat om de
kantooropname, zich versneld doorzet. Dat maakt de uitdaging bij
het oplossen van het overaanbod in de periferie groter dan in de
kernstad.
Vastgoed is ook emotie, het is meer dan een hoeveelheid te exploiteren stenen. Deze emotie komt
terug in de analyse van de cijfers en typeringen van problemen en kansen. Aan het einde van de vorige
eeuw was het sentiment in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt bijzonder positief. Vanaf
2008 wordt wellicht te zwart-wit gedacht. Hoewel de gevolgen ook tot uiting komen in de winkel-,
woning- en logistieke markt, is de ontwikkeling het sterkst in de kantorenmarkt.
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Kantorenmarkt en economie
opname en aanbod in m
2
v.v.o. (x 1.000)
1985 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 2013
Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnameratio (r.)
Archimedeslaan, Utrecht
3
Figuur 1
0
5
20
25
15
10
Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht
Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname
1993 - 2013 (in %)
2013 2003 2005 2007 2009 2011 2001 1999 1997 1995 1993
0
20
16
12
8
4
Aanbod-opname ratio kern periferie
2004 - 2008 en 2009 - 2013
N
e
d
e
r
la
n
d
S
a
t
e
llie
t
G
5
D
ie
m
e
n
Z
o
e
t
e
r
m
e
e
r
U
t
r
e
c
h
t
E
in
d
h
o
v
e
n
G
5
A
m
s
t
e
r
d
a
m
D
e
n
H
a
a
g
R
o
t
t
e
r
d
a
m
C
a
p
e
lle
a
/
d
IJ
s
s
e
l
N
ie
u
w
e
g
e
in
S
o
n
e
n
B
r
e
u
g
e
l
2004 - 2008 2009 - 2013
0
40
36
32
28
24
20
16
12
8
4
Aanbod-opnameratio in Amsterdam per deelgebied
2013
C
e
n
t
r
u
m
Z
u
id
a
s
C
e
n
t
r
u
m
g
e
b
ie
d
Z
u
id
o
o
s
t
Z
u
id
e
lijk
e
IJ
-o
e
v
e
r
e
n
IJ
b
u
r
g A
m
s
t
e
l
B
u
s
in
e
s
s
P
a
r
k

N
o
o
r
d
Z
u
id
o
o
s
t

P
a
a
s
h
e
u
v
e
l-
w
e
g
g
e
b
ie
d
T
e
le
p
o
r
t
- S
lo
t
e
r
d
ijk
B
u
it
e
n
v
e
ld
e
r
t

W
e
s
t
a
s
9 Kiezen voor kernsteden
Vastgoedbeleggingsmarkt:
Nederland in Europees perspectief
Opvallend is dat tot voor kort de Duitse beleggers voor het grootste
gedeelte de buitenlandse investeringen in Nederlands vastgoed voor
hun rekening namen. Nu is sprake van een grotere diversiteit.
Voornamelijk Angelsaksische investeerders slaan hun slag in de
Nederlandse kantorenmarkt. Zij zijn sterk gericht op kantoren (vaak
portefeuilles) op goede locaties in kernsteden. Toch blijft ook een
aantal Duitse investeerders onverminderd genteresseerd in
Nederlandse kantoren. Zij lijken bijna uitsluitend genteresseerd in
vastgoed in Amsterdam (guur 5). Qua rendement vormen de
kwalitatief hoogwaardige kantoren op de Zuidas immers een goed
alternatief voor de kantoren in Londen West End en het CBD van
Parijs. Het aandeel Amsterdam van het totale investeringsvolume
kwam hierdoor in 2012 al uit op 21% en in 2013 zelfs op 32%.
Het is te verwachten dat van de toenemende interesse in
Amsterdam uiteindelijk ook andere kernsteden en regios in
Nederland proteren. Zij vormen net als op de gebruikersmarkt de
volgende schakel in de dynamiek-keten. Op dit moment is de
concurrentie voor het beschikbare kwalitatief hoogwaardige
vastgoed op de populaire locaties in Amsterdam groeiende,
waardoor beleggers met hogere rendementseisen zich gaan
focussen op gebieden waar minder concurrentie is en waar het
vastgoed relatief gunstig is geprijsd. Goed nieuws voor bijvoorbeeld
de IJ-oevers in Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht, het
Rotterdam Central District, het centrum van Eindhoven en het
Paleiskwartier in Den Bosch.
In tegenstelling tot de gebruikersmarkt is op de beleggingsmarkt sprake van veel dynamiek. Na een aantal jaren
van neergaande beleggingsvolumes constateren wij dat het investeringsvolume groeit. Het investeringsvolume
in commercieel vastgoed in Nederland is met EUR 5,5 miljard 28% hoger uitgekomen dan in 2012.
De markt wordt nog steeds bepaald door enkele grotere
transacties. Leken de transacties de afgelopen jaren meer
incidenten, nu lijkt er een stroom van transacties op gang
gebracht. Vooral met de komst van durnvesteerders, die grote
portefeuilles kopen, is een trend ingezet die ook komend jaar zal
doorzetten. Opvallend is dat hierbij sprake is van een
grensoverschrijdende dynamiek. Daar waar de afgelopen jaren
het investeringsvolume werd gedomineerd door Nederlandse
beleggers zien wij nu een grote diversiteit aan buitenlandse
investeerders. Op de beleggingsmarkt geldt dat sprake is van een
vergelijkbare dynamiek-keten als op de Nederlandse
gebruikersmarkt. Deze keten begint op globaal of continentaal
niveau. Tijdens de crisis lag in Europa de focus op het vastgoed in
Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Hoewel banken nog
steeds relatief weinig krediet verstrekken, zien wij dat de
hoeveelheid kapitaal dat een weg zoekt naar vastgoed enorm
toeneemt.
Dynamiek-keten
Doordat de concurrentie toeneemt, zoekt een aantal beleggers
heil in andere gebieden dan de traditionele hotspots Londen,
Parijs en Frankfurt. Daardoor neemt ook de dynamiek in de
omringende landen toe. Het vastgoed in deze landen is relatief
gunstig geprijsd en beleggers gaan op zoek naar hogere
rendementen en zijn bereid vastgoed en locaties met een hoger
risicoproel te accepteren.
Hoogste percentage buitenlandse investeerders in
Nederland sinds 2007
Deze opleving is voor een groot deel te danken aan de
toegenomen activiteit van buitenlandse investeerders. Zij zorgden
voor circa 40% van het investeringsvolume en dat is het hoogste
percentage sinds 2007.
M
o
l
e
n
w
e
r
f
,

H
a
a
r
l
e
m
m
e
r
w
e
g
,

A
m
s
t
e
r
d
a
m
Londen
Parijs
Frankfurt
Toplocaties
overige kernsteden
en secundaire locaties
Amsterdam Amsterdam
Brussel
Stockholm
Zuidas
Centrum
Centrumgebied Zuidoost
De Omval
ess Park
Beleggingsmarkt Europa / Nederland
t
0
40
Aandeel landelijke investeringsvolume in Amsterdam
2000 - 2013 (in %)
2013 05 06 07 08 09 10 11 12 04 03 02 01 2000
5
10
15
20
25
30
35
Figuur 5
Kiezen voor kernsteden 10
Kwaliteit vastgoed bepalend
In het Verenigd Koninkrijk neemt sinds het uitbreken van de
nancile crisis zowel op de gebruikersmarkt als op de
beleggingsmarkt het verschil tussen toplocaties en secundaire
locaties toe. Ook in Nederland nemen de verschillen toe. Het lijkt
erop dat de tijdelijkheid van de levenscyclus van vastgoed wordt
ingeprijsd. Voor een kansrijk kantoor dat lang zijn functie behoudt,
wordt nog steeds door Duitse investeerders een scherp rendement
betaald. In enkele gevallen lijkt zelfs weer sprake van een bruto
aanvangsrendement dat zich kan meten met het hoogtepunt van de
markt in 2007. Omdat topgebouwen op toplocaties schaars zijn er
is immers niet veel nieuw gebouwd is dan weer sprake van
concurrentie en lopen prijzen op. Tegelijkertijd is zeker in
vergelijking met voorgaande jaren namelijk ook veel meer kapitaal
beschikbaar voor investeringen in (Nederlands) vastgoed. De
Angelsaksische durnvesteerders hebben meer belangstelling voor
kanshebbende kantoren, die met een kwaliteitsimpuls kansrijker
kunnen worden gemaakt. Ook omdat deze gebouwen vaak in
portefeuilles worden verkocht, staan de prijzen van deze gebouwen
wel onder druk.
Kansarm vastgoed lijkt verder in een neerwaartse spiraal te zitten.
Hier telt geen rendement maar wordt de prijs bepaald per vierkante
meter. Dit is soms niet veel meer dan enkele tientallen euros. Deze
verschillen in prijs en de keuze voor vastgoed komen ook terug in de
interesse van beleggers voor verschillende segmenten van de markt.
Binnen de kantorenmarkt komen de verschillen nu duidelijk tot
uiting. Maar we zien ook verschillen tussen de diverse sectoren. Er is
een stuk minder genvesteerd in retail. Werd dit in het verleden vaak
veroorzaakt door een gebrek aan beleggingsaanbod, nu lijkt de
onzekerheid in het winkellandschap een rem op investeringen te
vormen. Logistiek vastgoed daarentegen lijkt populair als nooit
tevoren. Opvallend vaak gedreven door kapitaal uit grondstofrijke
landen (Canada, Noorwegen, Rusland). De gebruikersmarkt is vrij
stabiel en de goede locaties zijn makkelijk te onderscheiden. Dit
geldt voor Europa maar ook voor Nederland. De positie van
Nederland in de logistieke keten is onomstreden (zie pagina 16).
Kwaliteitsimpuls taxaties
Het platform taxateurs en accountants (PTA) heeft 28
aanbevelingen gedaan die moeten zorgen voor een nieuwe
kwaliteitsimpuls in het waarderen van vastgoed in
Nederland. Kwaliteitsborgingen in het proces bevorderen
een toenemende kans op een kwalitatief goede taxatie en
dat is goed voor het vertrouwen.
Voor een goede waardering van de marktwaarde zijn
referenties nodig. In de huidige markt vinden minder
transacties plaats dan vroeger. Inmiddels zijn de redenen
waarom een transactie niet heeft plaatsgevonden een even
belangrijk referentiekader. Er worden in Nederland
transacties gerealiseerd, die qua prijsniveau lager liggen
dan de grondprijs. Voorbeelden hiervan zijn gebouwen in
Emmen en Schoonebeek, die voor enkele tientallen euros
per vierkante meter werden verkocht. Deze voorbeelden
lijken te illustreren dat de bodem in Nederland is bereikt.
De eindwaarde van vastgoed is het toekomstig nut, dat
is altijd zo geweest. Het toekomstig nut wordt nu door de
markt echter anders ingeschat dan voorheen.
Strengere eisen aan
waardering van vastgoed
Toezichthouders willen meer inzicht in de risicos van
vastgoednancieringen en daarmee dus inzicht in de
marktwaarde van het vastgoed in verhouding tot de hoogte
van de uitstaande nancieringen. De Nederlandsche Bank is,
aangespoord door de Europese Centrale Bank, strengere
eisen gaan stellen ten aanzien van de risicoanalyse van
vastgoednancieringen die door Nederlandse banken zijn
verstrekt. Banken worden hierdoor verplicht frequenter en
kwalitatief beter te taxeren met hulp van externe taxateurs.
Ook woningen blijven onverminderd populair bij beleggers.
Er is opnieuw sprake van een groot volume aan investeringen
in woningcomplexen. Binnen dit segment worden de prijsverschillen
groter. Buiten de kernsteden en groeigebieden
staan de prijzen onder druk.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Investeringsvolume per jaar naar vastgoedsegment (x miljoen EUR)
Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige
2013 2009 2010 2011 2012 2008 2007 2006 2005 2004
Figuur 6
Kiezen voor kernsteden 12
Woningbeleggingen: Nu ook buitenlandse
interesse voor Nederlandse woningen
Net als vorig jaar zorgen aan- en verkopen van woningcomplexen na kantoren (35%) voor het op n na
grootste segment op de Nederlandse beleggingsmarkt. Met een aandeel van 27% is in totaal EUR 1,5 miljard
in woningen genvesteerd.
Vooral Nederlandse particuliere en institutionele beleggers zijn
actief. Institutionele beleggers verkopen oudere woningcomplexen
uit de jaren 70, 80 en 90 en kopen nieuwe complexen van
projectontwikkelaars. Doordat de verkoop van particuliere
koopwoningen sterk is afgenomen, maken projectontwikkelaars
deze doorgaans minder lucratieve keuze. De Nederlandse instituten
maken daarbij heldere keuzes in kwaliteit en vooral locatie. Ook hier
zien wij duidelijk het verschil tussen kernsteden en groeigebieden
en de locaties die daarbuiten vallen. De verwachting was dat veel
beleggers zouden kunnen kopen van woningcorporaties. Zij kunnen
nu meer verkopen vanwege de gewijzigde Ministerile regelgeving.
In de praktijk is echter zichtbaar dat corporaties vooral veel aan
elkaar verkopen of ervoor kiezen woningen individueel uit te
ponden. Daarnaast sluit de vraag van beleggers vaak niet aan op het
aanbod van corporaties.
In 2013 constateren we een groeiende interesse van private equity
partijen zowel van binnen als van buiten Nederland. De interesse
vanuit het buitenland wordt gewekt door de grote volumes (vaak
portefeuilles), die in de markt worden aangeboden. Enkele grote
Duitse beleggers hebben daadwerkelijk aankopen gedaan tegen
voor Nederlandse beleggers vergelijkbare prijsniveaus.
Angelsaksische beleggers tonen ook concrete interesse, maar zijn
vooral opportunistisch van aard met dito prijsverwachtingen. De
verwachting is dat de eerste transacties van deze beleggers niet
lang meer op zich laten wachten. Door de komst van deze relatief
nieuwe spelers verandert de dynamiek op de woningmarkt.
Ook woningen in kernsteden populair
De interesse voor woningen kent duidelijk geograsche voorkeuren.
In 2013 constateren we een toenemende aantrekkingskracht van de
volgende gebieden:
1. Grote steden noordvleugel Randstad (Amsterdam, Utrecht,
Haarlem, Hilversum).
2. Middelgrote steden (> 25.000 inwoners) met monumentaal
centrum (Groningen, Zwolle, Enschede en Maastricht).
3. Grote steden zuidvleugel Randstad (Rotterdam, Den Haag)
4. Overige middelgrote steden (> 25.000 inwoners).
Ook in de woningbeleggingsmarkt worden de stedelijke
centrumlocaties aantrekkelijker gevonden, dan de woningen in de
stadsranden. Als beleggingsproduct blijft er een voorkeur voor
grondgebonden woningen boven appartementen.
35%
13%
11%
27%
14%
Kantoor
Bedrijf
Winkel
Woning
Overige
Nederland
Investeringsvolume naar segment
2013 (in %)
P
e
r
z
i
k
s
t
r
a
a
t
,

A
s
s
e
n
Figuur 7
13 Kiezen voor kernsteden 13 Kiezen voor kernsteden
Kiezen voor kernsteden 14
15 Kiezen voor kernsteden
Winkelen
Kalverstraat
In Amsterdam gebeurt het, ook op het gebied van retail. Meer dan
ooit is het trendsettende karakter van de stad bepalend voor de
vestigingsplaatsstrategie van retailers. Dat geldt vooral voor het
internationale grootwinkelbedrijf. Als een winkelketen naar
Nederland komt, wordt de eerste winkel in Amsterdam geopend.
Daarna richt het vizier zich op andere steden. Zo opende het
Spaanse Inditex in 2001 haar eerste ZARA winkel in de Kalverstraat
in Amsterdam. In de jaren daarop heeft de keten 25 winkels
geopend in 22 Nederlandse steden.
Belangrijke kernen voor retailers
Retailers selecteren alleen nog maar steden met een groot
potentieel bereik (het verzorgingsgebied neemt toe). Daarnaast
moeten bezoekers lang en prettig in een winkelstad kunnen
verblijven. Hierbij wordt de combinatie gezocht van prettig wonen,
werken en gevarieerd winkelen. Joel Kotkin (professor urban
development aan de Chapman University in Orange, Californi)
omschrijft deze combinatie met het begrip Boutique City. De
verblijfsfunctie van een stad in combinatie met de aanwezigheid van
goede winkelpanden in winkelstraten met veel passanten zijn
essentieel voor retailers.
Minder passanten
Net als op de kantorenmarkt is op de winkelmarkt sprake van
minder vraag, waardoor juist de beste locaties belangrijker worden.
De passantenstromen zijn tussen 2005 en 2012 met gemiddeld tien
procent afgenomen, blijkt uit cijfers van Locatus. Door de recessie
zijn bestedingen van consumenten teruggelopen en de toegenomen
verkopen via internet zijn mede debet aan de structurele afname
van het aantal passanten. Winkeliers anticiperen op deze daling
door alleen nog maar in de beste winkelstraat van een stad
gevestigd te willen zijn. Hierdoor neemt de druk op de A1-locatie in
Boutique Cities toe. Deze toenemende vraag naar de beste
winkelpanden zorgt op deze locaties voor een stabiel of zelfs
stijgend winkelhuurprijsniveau.
Fast Fashion
Doordat winkeliers in branches zoals kleding, steeds sneller moeten
inspelen op de trends van het moment, richten zij zich op nieuwe
productieconcepten zoals Fast Fashion. Hierdoor ligt een product
steeds sneller van de tekentafel in de winkel. Deze kortere
omlooptijd van collecties maakt een plek op de beste A1-locatie
noodzakelijk, omdat dit de winkeliers verzekert van passanten.
Daardoor zijn zij bereid een hogere huurprijs te betalen.
Koppositie voor Amsterdam
Het Amsterdamse kernwinkelgebied (A1 plus omliggend gebied) is
de belangrijkste winkelconcentratie van Nederland. Van alle steden
in Nederland is het verzorgingsgebied hier het grootst en bovendien
heeft Amsterdam een grote aantrekkingskracht op winkelende
dagjesmensen uit heel Nederland en delen van Duitsland en Belgi.
De strijd om de beste locaties manifesteert zich in Amsterdam het
duidelijkst. Een strijd waaraan ook de grote internationale retailers
meedoen.
De concentratietendens zal ertoe leiden dat vooral in de vier grote
steden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam) en daarnaast
ook Maastricht, winkelen deel uitmaakt van een dagje uit. De
bezoekers zullen dan ook van verder komen en meer besteden aan
luxere producten. De combinatie van beleving en een gevarieerd
winkelaanbod zal ten koste gaan van de huidige winkelsteden in de
provincie. De sluiting van De Bijenkorf-vestigingen is hiervan het
eerste concrete signaal.
Warenhuis De Bijenkorf verraste dit jaar vriend en vijand door vijf van de twaalf winkels te sluiten,
hoewel ze allemaal winstgevend zijn. In een interview gaf CEO Giovanni Colauto aan de successtory
van Amsterdam over heel Nederland te willen kopiren. De vijf te sluiten lialen voldoen onvoldoende
aan de voorwaarden van premium excellence, waarmee de focus komt te liggen op zeven agshipstores
en een webshop van internationaal topniveau.
P
r
i
m
a
r
k
,

M
e
r
t
r
o
p
o
l
e
s
t
r
a
a
t
,

A
l
m
e
r
e
Bijenkorf, Amsterdam