Consideraes sobre a Lei no. 12.112/09 que alterou artigos da Lei do Inquilinato.
Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alteraes na Lei n o 8.245/91 que dispe sobre as locaes de imveis urbanos (por conseqncia no se aplica s locaes regidas pelo cdigo civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Durao das garantias da locao. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alteraes processuais nas aes de despejo. 6. Expedio de mandado de despejo na sentena. 7. Execuo provisria do despejo. 8. Ao revisional de aluguis 9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria. 10. Data incio da vigncia da nova lei.
1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4)
Nos contratos antigos, assinados antes da vigncia da nova lei, o locador no pode retomar o imvel antes do trmino do prazo avenado, mas o inquilino pode entregar o imvel antes do vencimento do prazo da locao, contudo, neste caso, estar sujeito a discutir o valor da multa contratual.
Os tribunais, desde h muito, vm decidindo pela aplicao da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matria ainda controvertida.
A nova legislao, com o objetivo de reduzir a controvrsia a respeito desta matria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imvel antes de vencido o prazo contratual, mas disps de forma clara e objetiva que o locatrio poder entregar o imvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao perodo de cumprimento do contrato.
A nova legislao no alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipteses de dispensa da multa conforme j previsto na Lei 8.245/91.
Nova redao dos dispositivos alterados:
Lei 8.245/91- art. 4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.
Com a nova norma no haver mais discusso; o valor da multa poder ser apurado por clculo aritmtico. Bastar dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo nmero de meses que faltam para o vencimento do contrato.
importante registrar que essa disposio s atinge os contratos firmados a partir da vigncia da nova lei. Ou seja: nas locaes anteriores vigncia da nova lei a aplicao integral ou parcial da multa ainda poder ser discutida judicialmente.
2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12)
(Hiptese da separao ou morte dos afianados.)
A nova lei manteve as principais disposies da lei antiga com relao ao destino da locao no caso de separao ou morte de um dos locatrios, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipteses.
O fato que d ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador a alterao na composio dos locatrios. Naturalmente que a disposio traz um razovel avano vez que, nestes casos especficos, a exonerao se d ainda na vigncia do contrato.
Nova redao dos dispositivos alterados:
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.
Pargrafo 1 Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia.
Pargrafo 2 O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silncio do fiador significar que a fiana estar mantida ainda que a locao permanea apenas com um dos afianados.
No se pode deixar de observar que fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicao do locatrio remanescente na locao, para que o fiador possa promover a notificao de desonerao.
Portanto, a faculdade de exonerao, neste caso, tem prazo peremptrio. Se no manifestada na forma e prazos que a lei dispe, se extingue e no mais poder ser exercitada.
No se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiana e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuar a garantir a locao durante os 120 dias seguintes ao da sua notificao de exonerao dirigida ao locador.
3. Durao das garantias da locao. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)
(Exonerao da fiana na prorrogao indeterminada da locao.)
A nova lei tambm realou a continuidade da responsabilidade dos fiadores at a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiana nos casos de prorrogao da locao por prazo indeterminado.
Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador dever tomar a iniciativa de notificar ao locador sua inteno de desonerao da fiana.
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei.
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente; III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao locador; IV - exonerao do fiador; V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens mveis; VII - desapropriao ou alienao do imvel. VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.
Mais uma vez importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que no pretende manter a fiana por prazo indeterminado, ainda suportar os seus efeitos durante os prximos 120 dias.
certo que as disposies previstas no Cdigo Civil sobre a fiana so mais benficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relaes de fiana imobiliria urbana valer o que dispe a Lei do Inquilinato.
A nova lei no estabelece se seus efeitos com relao s duas novas figuras de exonerao da fiana devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados aps a sua vigncia ou se alcanaro tambm os contratos antigos.
Haver conflito, sem dvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigncia da norma anterior e a sua prorrogao por prazo indeterminado ocorrer na vigncia da lei nova.
O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere fiana nos contratos antigos j prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecer amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes.
Na omisso da lei especial sabido que o interprete dever buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua deciso, e a analogia uma delas.
CPC - art. 126. O juiz no se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe- aplicar as normas legais; no as havendo, recorrer analogia, aos costumes e aos princpios gerais de direito.
Portanto, certo que os tribunais tero a incumbncia de definir os limites da abrangncia da nova norma no que refere fiana, o que levar algum tempo.
4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59)
A nova lei do inquilinato incluiu a concesso de ordem liminar, com prazo de desocupao de 15 dias, para os imveis residenciais e no residenciais alugados a inquilinosinadimplentes e sem garantia vlida de pagamento.
Essa nova hiptese de concesso de liminar de desocupao por falta de pagamento vale tambm para os imveis residenciais ou no residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), no as tenha substitudo.
Portanto, importa ressaltar que a nova disposio no atinge os contratos dotados de garantias vlidas de qualquer espcie, por exemplo: a fiana.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatrio tiver condio de quitar a dvida locatcia por inteiro, a ordem judicial ser cancelada.
A nova lei incluiu tambm, entre outras, a concesso de ordem liminar nos casos de necessidade de reparaes urgentes nos imveis, residenciais ou no residenciais, quando determinadas pelo poder pblico e o locatrio (inquilino) no as consentir.
A ordem liminar tambm poder ser concedida para pedidos de desocupao de imveis no residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locaes vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificao de no interesse de continuao da locao (denncia vazia). Alerta, esta hiptese no alcana as locaes residenciais.
Nova redao dos dispositivos alterados:
Lei 8.245/91 - Das Aes de Despejo
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;
III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;
V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;
VIII - o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.
2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se - cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.
Pargrafo 3 No caso do inciso IX do pargrafo 1 deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."
Conforme dispe a norma processual o prazo de desocupao comea a correr a partir da intimao ou citao do locatrio (inquilino), salvo quando a lei dispe de modo diverso.
CPC - Art. 234. Intimao o ato pelo qual se d cincia a algum dos atos e termos do processo, para que faa ou deixe de fazer alguma coisa.
Art. 238. No dispondo a lei de outro modo, as intimaes sero feitas s partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartrio, diretamente pelo escrivo ou chefe de secretaria.
Pargrafo nico. Presumem-se vlidas as comunicaes e intimaes dirigidas ao endereo residencial ou profissional declinado na inicial, contestao ou embargos, cumprindo s partes atualizar o respectivo endereo sempre que houver modificao temporria ou definitiva.
Art. 241. Comea a correr o prazo: I - quando a citao ou intimao for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citao ou intimao for por oficial de justia, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;
Art. 242. O prazo para a interposio de recurso conta-se da data, em que os advogados so intimados da deciso, da sentena ou do acrdo. 1 o Reputam-se intimados na audincia, quando nesta publicada a deciso ou a sentena.
A ordem liminar concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua funo evitar um dano irreparvel.
Entretanto, a concesso da ordem liminar nos casos que a nova lei prev no uma faculdade da autoridade judicante, a expresso conceder-se- utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem carter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, no poder ser negada.
5. Alteraes processuais nas aes de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62)
A nova lei inseriu fartas alteraes nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as aes de despejo podem ser embasadas tambm na falta de pagamento de aluguis provisrios, diferenas, partes ou meros acessrios da locao.
O legislador tambm deixou claro que a ao de despejo pode ser cumulada com a ao de cobrana dos aluguis e acessrios da locao, mas que o pedido de resciso dever ser dirigido ao locatrio e o de cobrana aos fiadores, destacando que os clculos discriminados e atualizados do dbito devero ser apresentados com a pea inicial.
A alterao mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se limitao do direito do locattio de pagar a dvida na justia, e se livrar do despejo. A faculdade somente ser concedida se nos ltimos a vinte e quatro meses o locatrio no a tiver utilizado. A disposio antiga era mais benfica para o locatario.
As demais alteraes so detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimaes das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, alm de estabelecer definies aos procedimentos judiciais.
Nova redao dos dispositivos alterados:
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte:
I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;
II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos: a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador;
IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao.
oportuno lembrar que as alteraes processuais, ainda que inseridas em uma lei especial, so aplicveis imediatamente aps a vigncia da nova norma, no se vinculando data do contrato ou do incio da relao locatcia.
O Cdigo de Processo Civil dispe sobre esta hiptese.
CPC - art. 1.211. Este Cdigo reger o processo civil em todo o territrio brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposies aplicar-se-o desde logo aos processos pendentes.
6. Expedio de mandado de despejo na sentena. (Lei 8.245/91- art. 63)
Ainda no captulo destinado a regular as aes de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ao de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupao, j fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situaes que se amoldarem s hipteses da norma.
Neste artigo o foco a abrangncia da sentena proferida pelo juiz depois da tramitao regular do processo da ao de despejo, portanto, no se pode confundir com os prazos e situaes que prevem a concesso da ordem liminar.
A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas caractersticas e limitaes legais, no impede ou altera a tramitao da ao de despejo e a prolao da sentena.
Os eventuais recursos so possveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, so distintos na forma, espcie e oportunidade. Cada qual tem a sua funo e efeito, um no interfere no outro.
Nova redao dos dispositivos alterados:
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes.
1. O prazo ser de quinze dias se: a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no pargrafo 2 do art. 46.
2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares.
3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses.
4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo para o caso de ser executada provisoriamente.
Neste artigo e pargrafos, exceto a insero das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupao, as alteraes introduzidas no produzem efeitos prticos qualquer das partes dentro de uma relao locatcia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitao processual com um melhor potencial de celeridade.
7. Execuo provisria do despejo. (Lei 8.245/91- art. 64)
A alterao do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da cauo j imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trnsito em julgado da sentena proferida em primeira instncia.
Ou seja, mesmo que o locatrio condenado na desocupao do imvel houvesse tempestivamente interposto recurso segunda instncia, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse disposio do juizo o valor que a lei estabeleceu a ttulo de cauo.
O valor da cauo na norma alterada era, no mnimo, correspondente a doze, e no mximo correpondente a dezoito aluguis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguis atualizados, respectivamente.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.
1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria.
2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena pelo que a exceder.
Na eventualidade de reforma da sentena ou da deciso que concedeu a liminar, o valor arbitrado da cauo ser destinado ao locatrio despejado, a ttulo de indenizao mnima por perdas e danos.
O locatrio pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenizao recebida, postular sua complementao em ao prpria.
Os pedidos de reparao de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustrao ou do abalo da reputao do locatrio, etc., e que no podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.
Os danos materiais so aqueles que podem ser medidos e ou apurados por percia ou documentos.
8. Ao revisional de aluguis. (Lei 8.245/91- art. 68)
As alteraes com relao reviso de aluguis, da mesma forma que a maior parte da nova norma, teve como escopo a simplificao e agilidade processuais, alm da compatibilizao da lei inquilinria com a orientao jurisprudencial.
Como nos demais artigos, a nova norma tambm foi usada tambm para promover correes de expresses j imprprias, como substituir a antiga expresso rito sumarssimo pela atual rito sumrio, e aclarar a forma de fixao do aluguel provisrio.
No inciso IV foi substituda a expresso audincia de instruo e julgamento para audincia de conciliao, de forma a conciliar as disposies do Cdigo de Processo Civil com as disposies da nova norma inquilinria.
O inciso V foi includo para acompanhar a jurisprudncia j pacificada no sentido de que o pedido de reviso dos aluguis provisrios interrompia o prazo recursal manejado contra a deciso que o fixou.
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte:
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida;
II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes: a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento;
V - o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio.
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria. (Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)
No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alterao apenas atualizou o nome do Ministrio da Fazenda e fez substituir a expresso idoneidade financeira pela atual idoneidade financeira de forma a oportunizar a reviso dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovao compulsria da locao no residencial.
J no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupao voluntria do imvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a hiptese de a sentena no acolher a renovao da locao. As demais disposies do texto original foram mantidas.
Lei 8.245/91- art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao.
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao.
10. Data incio da vigncia da nova lei.
A nova lei que alterou a norma inquilinria vigente, em razo de veto do poder executivo, no disps sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposies, assim, nos termos da lei vigente, comear a vigorar somente aps quarenta e cinco dias da sua publicao. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.