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Thème : Les avant-contrats

7 ème séance de méthodologie


Droit des contrats
Collège Universitaire Français de Moscou
Par Matthieu Escande

1) CAS PRATIQUE : Qualifier chacun des avant-contrats en donnant toutes les


explications utiles.

2) COMMENTAIRE D’ARRET : Ch. mixte, 26 mai 2006.

3) FICHE D’ARRET : Rédiger les fiches d’arrêts.

CAS PRATIQUE

Ayant de nombreuses dettes de jeu, Ally McBeal a décidé de vendre une grande partie
de son patrimoine. Afin de faciliter la vente de celui-ci, elle le divise en lots. Le premier
correspond à la maison et au terrain l’entourant. Le second regroupe une série de meubles
anciens.

Le 10 septembre 2007, Ally promet de proposer son premier lot par priorité à John
Cage, dès qu’elle souhaitera s’en séparer.

Puis, le 13 septembre 2007, elle conclut avec Richard Fish un contrat par lequel elle
s’engage à lui vendre tous les meubles pour un prix de 3 millions d’euros dès qu’il le
souhaitera.

Ling Woo, une amie très proche d’Ally et très au fait des affaires de celle-ci, s’est alors
manifestée. Le 4 octobre 2007, Ally lui vend la totalité de ses biens, alors même qu’elle vient
d’apprendre que Richard Fish et John Cage avaient réellement l’intention d’acquérir les deux
lots.

Ally a l’impression d’avoir commis quelques « erreurs », elle souhaiterait avoir des
conseils juridiques avisés.

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Ch. mixte, 26 mai 2006 : Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de
préférence est en droit d'exiger l'annulation du
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février contrat passé avec un tiers en méconnaissance de
2003), qu'un acte de donation-partage dressé le 18 ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur,
décembre 1957 et contenant un pacte de préférence c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance,
a attribué à Mme Adèle A... un bien immobilier lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de
situé à Haapiti ; qu'une parcelle dépendant de ce préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en
bien a été transmise, par donation-partage du 7 août prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré
1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini que la société Emeraude savait que Mme X... avait
A..., qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la l'intention de se prévaloir de son droit de
SCI Emeraude, par acte de M. B..., notaire ; préférence, la cour d'appel a exactement déduit de
qu'invoquant une violation du pacte de préférence ce seul motif, que la réalisation de la vente ne
stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire
tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme X... a du pacte ;
demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de
l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt
d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une
substitution dans les droits de la société Emeraude Cass., 3ème civ., 15 décembre 1993 :
alors, selon le moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre
1 / que l'obligation de faire ne se résout en 1990), que Mme Godard, qui avait consenti, le 22
dommages-intérêts que lorsque l'exécution en mai 1987, aux consorts Cruz une promesse de
nature est impossible, pour des raisons tenant à vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er
l'impossibilité de contraindre le débiteur de septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26
l'obligation à l'exécuter matériellement ; qu'en mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les
dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit consorts Cruz, ayant levé l'option le 10 juin 1987,
s'entendre au premier chef comme une réparation ont assigné la promettante en réalisation forcée de
en nature et que, le juge ayant le pouvoir de la vente.
prendre une décision valant vente entre les parties
au litige, la cour d'appel a fait de l'article 1142 du Attendu que les consorts Cruz font grief à l'arrêt de
code civil, qu'elle a ainsi violé, une fausse les débouter de cette demande, alors, selon le
application ; moyen, que, dans une promesse de vente,
l'obligation du promettant constitue une obligation
2 / qu'un pacte de préférence, dont les termes de donner ; qu'en rejetant la demande des
obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au
d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour
en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du
obligation de donner, dont la violation doit Code civil.
entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré
ces termes avec le tiers, et en la substitution du Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement
bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas
de la vente ; que cette substitution constitue la seule déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne
exécution entière et adéquate du contrat, laquelle constituait qu'une obligation de faire et que la levée
ne se heurte à aucune impossibilité ; qu'en la d'option, postérieure à la rétractation de la
refusant, la cour d'appel a violé les articles 1134, promettante, excluait toute rencontre des volontés
1138 et 1147 du code civil ; réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est
pas fondé ;
3 / qu'en matière immobilière, les droits accordés
sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
publication à la conservation des hypothèques ;
qu'en subordonnant le prononcé de la vente à
l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, Cass. 3ème civ., 14 février 2007 :
condition inutile dès lors que la cour d'appel a
constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet Sur le moyen unique :
d'une publication régulière avant la vente contestée,
la cour d'appel a violé les articles 28, 30 et 37 du Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 octobre
décret du 4 janvier 1955 ; 2005), que M. X... a fait apport à la société

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d'exercice libéral à responsabilité limitée Mais attendu que le bénéficiaire d'un pacte de
Pharmacie du Lion (la SELARL) de son fonds de préférence est en droit d'exiger l'annulation du
commerce de pharmacie et du bail commercial contrat passé avec un tiers en méconnaissance de
contenant au profit de l'apporteur un pacte de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur,
préférence immobilier consenti par Mme Irma Y..., à la condition que ce tiers ait eu connaissance,
bailleresse, qui a agréé l'apport ; que Mme lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de
Romaine Y..., venant aux droits de cette dernière, préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en
décédée, a vendu à la société civile immobilière prévaloir ;
Serp (la SCI) l'immeuble donné à bail et que la
SELARL, se disant bénéficiaire du pacte de Qu'ayant, d'une part, constaté que le pacte de
préférence consenti à l'origine à M. X... et préférence consenti par Mme Y... au preneur M.
soutenant que la vente avait été conclue au mépris X... dans le bail commercial de mars 1988 avait été
de ses droits, a assigné Mme Z... en qualité de transféré à la société Pharmacie du Lion,
tutrice de Mme Romaine Y... et la SCI en nullité de bénéficiaire de la cession de bail, par acte
cette vente ; authentique du 14 avril 1998 auquel était
intervenue Mme Y... qui avait déclaré accepter la
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir société Pharmacie du Lion aux lieu et place de M.
cette demande, alors, selon le moyen : X..., et, d'autre part, relevé que le gérant de la SCI
en avait eu connaissance parce qu'il lui avait été
[…] remis un exemplaire du contrat de bail, que le
rapport d'expertise produit aux débats par la SCI
2 / qu'en l'absence de signification du transport mentionnait l'existence d'un pacte de préférence au
faite au débiteur, l'accomplissement de la formalité profit du preneur et que selon l'acte notarié il avait
énoncée au deuxième alinéa de l'article 1690 du eu connaissance du litige judiciaire qui opposait
code civil pour rendre la cession opposable au tiers Mme Z... à la société Pharmacie du Lion dont le
suppose que le débiteur a accepté le transport sans représentant légal avait, au cours de la procédure,
équivoque dans un acte authentique ; qu'en se exprimé la volonté d'acquérir l'immeuble, la cour
limitant à relever que la bailleresse avait agréé la d'appel, qui en a exactement déduit que le pacte de
cession de bail et n'avait pas manifesté son préférence était opposable à la SCI et qui a
intention de ne pas transmettre le pacte de souverainement retenu, par motifs adoptés, que les
préférence au nouveau preneur, la cour d'appel qui, parties à l'apport n'avaient cessé de manifester leur
par ces seuls motifs, n'a pas caractérisé volonté de maintenir leurs obligations et droits
l'acceptation non équivoque de celle-ci de céder la contenus dans le contrat de bail initial quand bien
créance résultant de ce pacte de préférence à la même le bail avait été renouvelé et que la SELARL
société Pharmacie du Lion, n'a pas légalement s'était substituée à M. X..., a légalement justifié sa
justifié sa décision au regard des dispositions des décision ;
articles 1134 et 1690 du code civil ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
3 / que constitutive d'un manquement à une
obligation de faire, la méconnaissance d'un droit de
préférence se résout en dommages-intérêts en Cass. com., 13 février 2007 :
application de l'article 1142 du code civil ; que
l'annulation d'une vente consentie en violation d'un Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 10 mai 2005),
pacte de préférence n'est encourue qu'à la double que par acte du 24 juin 1994, les époux X... ont
condition d'établir que l'acquéreur a eu donné à bail commercial à la société Club hippique
connaissance, non seulement du droit de de L'Oxer de Deauville (la société) un herbage,
préférence, mais encore de la volonté du pour une durée de neuf ans, ledit bail comportant
bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'en statuant par les un pacte de préférence, personnel à la société, pour
motifs sus-reproduits établissant que la SCI Serp le cas où les bailleurs décideraient de vendre
avait eu connaissance de l'existence du pacte de l'immeuble ; qu'après la mise en redressement
préférence, mais sans constater qu'elle avait eu judiciaire de la société (le 13 octobre 1995), un
également connaissance de la lettre du 30 mars jugement du 26 avril 1996, après avoir donné acte à
2001 par laquelle la Pharmacie du Lion avait M. X... de ce qu'il s'engageait à maintenir aux
proposé d'acquérir le bien litigieux et, partant, de mêmes conditions le bail au successeur de la
l'intention de cette dernière de faire usage du droit société, a arrêté le plan de cession globale de
dont elle se prétendait titulaire, la cour d'appel n'a l'entreprise au profit de Mme Y... et ordonné la
pas donné de base légale à sa décision au regard reprise du contrat de bail par le cessionnaire ; que
des dispositions de l'article 1142 du code civil ; l'herbage a été vendu aux époux Z... le 13 avril
2001 ; que la société L'Oxer de Deauville,
substituée à Mme Y..., a assigné M. X..., Mme A...,

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en qualité d'héritière de Mme X..., ses enfants commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du
David et Armelle, nus-propriétaires avec leur mère 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, la
du terrain litigieux, et les époux Z... aux fins cour d'appel a décidé à bon droit que la société
d'annulation de la vente du 13 avril 2001 pour L'Oxer de Deauville ne pouvait se prévaloir du
violation du pacte de préférence ; pacte de préférence qui n'était prévu qu'à l'égard du
preneur d'origine ; que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu que la société L'Oxer de Deauville fait
grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
le moyen :

1 / que le jugement qui arrête le plan emporte Cass. 3ème civ., 16 janvier 2007 :
cession des contrats nécessaires au maintien de
l'activité, tels que déterminés par le juge au vu des Sur le moyen unique,
observations des cocontractants du débiteur et
devant être exécutés aux conditions en vigueur au Attendu qu'ayant souverainement relevé que la
jour de l'ouverture de la procédure, y compris en relation des faits démontrait que les parties ne
leurs clauses éventuellement stipulées en s'étaient pas entendues sur les conditions de
contemplation de la personne dès lors qu'elles réalisation de la vente, que leur différend avait
participent au maintien de l'activité et qu'aucune porté notamment sur les délais de réalisation de
autre considération n'impose leur exclusion ; qu'en clauses suspensives à la vente, qu'aucune promesse
affirmant que le repreneur ne pouvait se prévaloir synallagmatique de vente n'avait été signée entre
du pacte de préférence stipulé au profit du débiteur elles et que la demande des consorts X... tendait à
pour la raison que le jugement homologuant le plan obtenir la signature forcée d'une promesse de vente
de cession n'aurait comporté aucune disposition aux conditions conformes à celles proposées par
particulière concernant la reprise du dit pacte au leurs courriers du 31 août 2004,
profit du premier, quand ledit jugement emportait
cession du bail en tous ses éléments, la cour d'appel La cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à
a violé l'article L. 621-88 du code de commerce ; des conclusions que ses constatations rendaient
inopérantes, a légalement justifié sa décision en
2 / que les dispositions du jugement qui arrêtent le retenant qu'aucune vente ne s'était formée entre les
plan de cession sont opposables à tous ; qu'en parties ;
déclarant qu'à défaut de dispositions particulières
concernant la reprise du pacte de préférence au PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
profit du repreneur, le jugement ordonnant la
cession du contrat de bail aurait nécessairement
exclu la clause afférente audit pacte quand ce
jugement, qui n'avait fait l'objet d'aucun appel de la
part du cocontractant, avait donné acte au bailleur
de ce qu'il s'engageait à maintenir la location aux
mêmes conditions puis ordonné, sans autre
distinction, la reprise du bail, la cour d'appel a violé
les articles L. 621-65 et L. 623-6-II du code de
commerce ;

Mais attendu que le pacte de préférence constituant


une créance de nature personnelle, la cession du
contrat de bail ordonnée par le jugement arrêtant le
plan de cession du preneur mis en redressement
judiciaire n'emporte pas transmission au profit du
cessionnaire du pacte de préférence inclus dans ce
bail ;

Qu'ayant relevé qu'il résultait des termes clairs de


la clause litigieuse que le pacte de préférence
consenti par les époux X... était personnel à la
société et incessible aux tiers, puis retenu qu'en
s'engageant à maintenir aux mêmes conditions et
non aux mêmes clauses le bail "au successeur de la
société", M. X... n'avait fait que se conformer aux
dispositions de l'article L. 621-88 du code de