Vous êtes sur la page 1sur 24

Spécial immobilier & bâtiment

La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent
La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne baissent

La La demande demande ralentit ralentit mais mais les les prix prix ne ne

baissent baissent pas pas

Six Six grandes grandes villes villes à à la la loupe loupe

RéaRéalisélisé parpar MounirMounir ElEl FiguiguiFiguigui

villes villes à à la la loupe loupe Réa Réalisé lisé par par Mounir Mounir El

Supplément à La Vie éco N° 4 484 du 7 novembre 2008

Ne peut être vendu séparément

Directeur de la publication : Fadel Agoumi

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment SIB 2008 : plus de 400 exposants contre 360 en
immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment SIB 2008 : plus de 400 exposants contre 360 en

SIB 2008 : plus de 400 exposants contre 360 en 2006

Le Salon international du bâtiment se tient jusqu’au 9 novembre à Casablanca.

120 000 visiteurs sont attendus et beaucoup d’opportunités d’affaires en vue.

L’Egypte sera l’exposant majeur avec un pavillon de 800 mètres carrés.

P
P

our sa XII e édition, le Sa- lon international du bâti- ment (SIB) se tiendra cet- te année sous le thème de

l’innovation et le dévelop- pement durable dans le bâtiment. Organisé du 5 au 9 novembre à l’Of- fice des foires et des expositions de Casablanca (OFEC), en parallèle avec la III e édition de Convergence Habitat et Urbanisme, cet évènement intervient cette année dans un contexte où le secteur est au cœur de l’actualité nationale. Ayant subi un effet d’entraînement engendré par le boom de l’immobilier, le secteur du bâtiment connaît en effet et depuis

les cinq dernières années un essor sans précédent. «Nos objectifs ont été confirmés. Si la dernière édition de 2006 a enregistré la présence de 360 exposants,celle de cet- te année affiche déjà plus de 400 ex- posants qui seront présents au SIB», ex- plique Bouchra Kadiri, DG de Ur- bacom, l’agence de communication déléguée par le ministère de l’habi- tat et de l’urbanisme et par l’OFEC pour organiser le SIB. Evènement d’envergure interna- tionale, le SIB est un rendez-vous biennal des professionnels locaux et étrangers opérant dans le secteur du bâtiment et des métiers connexes.

dans le secteur du bâtiment et des métiers connexes.   Organisé tous les deux ans, le
dans le secteur du bâtiment et des métiers connexes.   Organisé tous les deux ans, le
 

Organisé tous les deux ans, le SIB est un lieu

de rencontre entre professionnels et une occasion

 

de nouer des relations d’affaires.

Un des faits marquants de cette édi- tion est, comme le souligne la DG d’Urbacom, la forte présence de l’Egypte qui, pour sa participation, a opté pour un pavillon de 800 m 2 , le plus grand espace de tout le salon.

Sur les quelque 15 000 m2 de superficie du salon, les habitués siègent presque

à leurs places habituelles

à l’instar de la France, l’Espagne, l’Allemagne, la Belgique, l’Egypte, l’Italie, le Portugal, la Tunisie, la Turquie.

Au-delà d’une simple vitrine pour les entreprises qui y exposeront, le SIB reste surtout un lieu de ren- contre entre professionnels. Ces der- niers ont l’occasion d’y rencontrer de nouveaux clients, de développer leurs réseaux de distribution et d’identifier d’éventuelles opportuni-

tés d’affaires. D’ailleurs, le potentiel de clients est énorme cette année : à côté des 400 exposants, les organi- sateurs tablent cette année sur plus de 120 000 visiteurs. Tous les secteurs d’activité relevant ou connexes avec la construction se- ront représentés au SIB 2008 : pein- ture, marbre, en passant par le revê- tement, le sanitaire et la robinetterie, jusqu’aux bureaux d’étude et les pro- moteurs immobiliers. Sur les quelque 15 000 m 2 de su- perficie du salon, les habitués siègent presque à leurs places habituelles à

l’instar de la France, l’Espagne, l’Al- lemagne, la Belgique, l’Egypte, l’Ita- lie, le Portugal, la Tunisie, la Tur-

quie, Côté logistique et financier, la DG d’Urbacom reste discrète sur le bud- get alloué à l’organisation du SIB. Néanmoins, l’agence affirme avoir sollicité une trentaine d’entreprises prestataires de services allant du net- toyage des stands jusqu’à l’installa- tion d’une press-room dédiée aux journalistes qui couvriront l’évène- ment. Et même si le taux de satis- faction des exposants de la derniè- re édition a atteint les 90% (résul- tat basé sur le questionnaire de Ur- bacom auprès de ces derniers), les deux dernières journées du salon ris- quent fortement d’être encore une fois le baromètre pour les organisa- teurs. Rappelons que l’accès au Sa- lon du bâtiment sera ouvert au grand public à un prix symbolique

2 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

Les clients espèrent une baisse des prix, les promoteurs font de la résistance

Une légère déprime dans le haut standing et la résidence secondaire.

Pour l’économique et le moyen standing, les prix tiennent tant qu’il y aura encore de la demande insatisfaite.

Le déficit en logements estimé à 120 000 unités par an.

Q
Q

u’arrivera-t-il si demain les prix de l’immobilier chu- taient ? Dans le climat d’hésitation que vit au-

jourd’hui le secteur, cette simple question est déjà assimilée à une pure profanation. N’en déplai- se à certains, la correction, même pré- tendument infime, que subit le seg- ment du haut standing depuis les six derniers mois, n’augure rien de bon pour les mois à venir. «Certains clients ont fini par se plier à la réalité. Ils nous rappellent pour annoncer leur décision de baisser le prix substantiellement», té- moigne Olivier Salcedo, un agent im- mobilier installé à Tanger. Aujourd’hui, la question que se po- sent presque toutes les personnes en quête d’un logement est de savoir si les prix vont baisser. Doit-on acheter maintenant ? Doit-on attendre ? D’emblée, quand on pose la question aux promoteurs immobiliers : la ré- ponse est non. Une baisse des prix pour eux est impensable malgré le ma- rasme actuel. Cela dit, le segment du haut standing, des résidences de luxe et résidences secondaires connaît un début de déprime. «Si nous connaissons un léger fléchissement dans ce segment, c’est avant tout dû à la crise internatio- nale basée sur un déficit de confiance», ex- plique Saïd Sekkat, le secrétaire gé- néral de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Pourtant, l’enjeu est énorme : à côté des puissants groupes nationaux qui ont développé un savoir-faire et une qualité de prestations reconnus, les in- vestissements directs étrangers dans l’immobilier s’élevaient le premier tri- mestre de cette année à 5,81 milliards DH, contre 3,57 milliards pour la mê- me période de l’année dernière. Cet

accroissement de 68% conforte en fait l’idée que le Maroc reste une desti- nation de choix pour l’investissement immobilier étranger sur tous ses seg- ments. De plus, le secteur de l’habitat

reste une locomotive de développe- ment durable pour le Maroc, dans la mesure où il crée de la richesse, génère de l’emploi, mobilise l’épargne des mé- nages et stimule des effets d’entraîne- ment sur d’autres industries telles que le ciment, les produits métallurgiques,

la céramique,etc. Mais si le leitmotiv de la crise inter- nationale revient souvent, il ne doit au- cunement voiler les autres vérités. Les prix sur le haut standing ont tellement grimpé qu’ils sont devenus inabor- dables pour sa clientèle de base.A Aga- dir, des agents immobiliers peinent

à trouver un haut de gamme pour

leurs clients. «Il n’y a pas de vrais ca-

hiers des charges et souvent le flou réside dans la finition», fait remarquer un ar- chitecte basé à Rabat. Pourtant, invo- quer les maux de l’immobilier au Ma- roc ne se limiterait pas au fléchisse- ment que subit le haut de gamme. Les segments du moyen standing et du so- cial représentent, et à plus d’un égard, l’enjeu majeur pour le secteur. Et pour cause, à fin août l’encours des crédits

à l’immobilier a enregistré un volume

La libération du foncier par l’Etat dans les grandes villes n’a pas aidé à contenir l’envolée des prix et l’effet de chevauchement de la demande aller être inévitable :

devant la persistance de la hausse des prix, une large frange de la classe moyenne s’est rabattue sur l’économique et le social.

global de 129,9 milliards DH, soit une progression de 43,58% par rapport

à fin août de l’année 2007. Alors que

les crédits accordés dans le cadre du Fogarim ont atteint les 5,96 milliards DH pour 41,124 ménages bénéfi- ciaires. Mais malgré cet engouement flagrant pour l’acquisition de biens im- mobiliers, l’offre n’arrive pas encore à satisfaire la demande locale. Le défi-

pas encore à satisfaire la demande locale. Le défi- Le segment du haut standing, des résidences

Le segment du haut standing, des

résidences de luxe et résidences

secondaires connaît un début de

 

déprime.

cit en logement dépasse chaque année les 120 000 unités, avec une forte pro- pension pour les logements de moyen standing et économique. «Dans une vil- le comme Casablanca,il n’y a plus d’offres de logements économiques disponibles et très peu en moyen standing.On est donc face à une crise du logement (et non à une crise immobilière) qui aura un impact so- cial que nous redoutons», confirme le SG de la FNPI. En fait, l’impact de cette inadéqua- tion s’est fait fortement ressentir de- puis les deux dernières années. La li- bération du foncier par l’Etat dans les grandes villes n’a pas aidé à contenir l’envolée des prix et l’effet de chevau- chement de la demande allait être in- évitable : devant la persistance de la hausse des prix, une large frange de la classe moyenne s’est rabattue sur l’éco- nomique et le social. Mieux encore, sur certains projets de grande enver- gure, les marges bénéficiaires sont tout simplement mirobolantes. Mais, quand bien même les prix seraient éle- vés, ils ne rivaliseraient pas avec la pra- tique du «noir» pour plomber le sec- teur. Cette partie non déclarée, de- venue un secret de polichinelle, fait la joie de certains promoteurs qui ne dé- clarent presque plus que la moitié du prix réel de l’achat. Quand on sait que l’apport pour l’achat d’un bien im- mobilier ne couvre même plus la par- tie non déclarée, on comprend pour- quoi cette dernière fait fuir aujour- d’hui les clients nationaux et rebu-

tent les étrangers. Exemple de ce MRE qui en voulant acheter un appartement de standing

à quelques kilomètres de Rabat sur la

route de Casablanca, s’est vu réclamer

700 000 DH de noir pour un prix to-

tal réel de 1,8 MDH. La conséquence de cette anarchie est vécue aujourd’hui, autant par les promoteurs que par les demandeurs de logements : les premiers voient d’un mauvais œil l’effet d’attentisme qui plane sur le secteur et les seconds es- pèrent une baisse substantielle des prix

à l’achat. Ce qui n’est pas l’avis de Adel Bouhaja, le président de l’Association des promoteurs de Marrakech (AL- PIM). Selon lui, «il y a une régulation du marché ou plutôt un retour à la nor-

male et les prix de l’immobilier vont re- prendre mais à un rythme moins effréné que ce que nous vivions durant les deux dernières années». Les plus optimistes des potentiels acquéreurs sont déjà mis au parfum.A regarder de près, les prix

à l’achat des logements dans les six

grandes villes du pays, beaucoup se demandent comment le rythme des prix va finir cette année. Mais offi-

ciellement, une chose est sûre : au grand bonheur des promoteurs,

120 000 demandeurs de logements

seront au rendez-vous dès le 1 er jan- vier de l’année 2009

4 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment BTP : la croissance toujours là mais attention à

BTP : la croissance toujours là mais attention à l’essoufflement

Le secteur s’apprête à signer son deuxième contrat-programme avec le gouvernement.

Pénurie de main-d’œuvre, informel, concurrence étrangère souffre encore de problèmes structurels.

Moteur

principal de l’économie, le BTP

Q
Q

uand l’immobilier va, tout va ! Cela se trouve parfai- tement vérifié pour le sec- teur du bâtiment et travaux

publics. Bénéficiant de la persistance d’une demande importante en logements neufs et de l’explosion de l’immobi- lier et de la poursuite des grands chan- tiers d’infrastructures, le BTP est de- puis 4 ou 5 ans le principal moteur de l’économie. En termes de création nette d’em- plois à l’échelle nationale, le secteur du BTP constitue, à côté du secteur tertiaire, un des principaux pour- voyeurs d’emplois : les entreprises du secteur en ont créé 80 000 emplois au moment où la création d’emplois nets

pour toute l’économie a été de 128 000 pour toute l’année 2007. La valeur ajoutée du secteur du bâ- timent et travaux publics s’est accrue au terme du premier semestre 2008 de 10,5% par rapport à la même pé- riode de l’année précédente. Mal- gré le léger tassement qui a affecté certains segments de l’immobilier du- rant les premiers mois de l’année, tout porte à croire que le secteur du BTP se porte toujours bien. Etudes, en- quêtes de conjonctures, toutes conti- nuent de prévoir encore de bonnes perspectives pour le secteur durant des années. Mieux, le secteur est sur le point de signer avec le gouvernement un nou- veau contrat-programme qui devrait

donner davantage de visibilité aux opé- rateurs. Mais déjà quand on voit l’ampleur des investissements publics dans les chantiers d’infrastructure, rien que pour la Loi de finances 2009, soit 115 milliards de DH, on peut deviner l’ef- fet que cela peut avoir sur le secteur du BTP. S’il est clair que le potentiel de dé- veloppement pour le secteur est en- core important, les opérateurs, pour pouvoir saisir tout ce potentiel, ont en- core des problèmes à surmonter. Le plus important est celui de la main- d’œuvre et des capacités de produc- tion. Ces trois dernières années, en ef- fet, on aura remarqué l’arrivée de plus

… / …

des capacités de produc- tion. Ces trois dernières années, en ef- fet, on aura remarqué l’arrivée
Société Industrielle et Commerciale de Fabrication de Matériaux Activités : ✓ Plancher préfabriqué ✓ Béton

Société Industrielle et Commerciale de Fabrication de Matériaux

Industrielle et Commerciale de Fabrication de Matériaux Activités : ✓ Plancher préfabriqué ✓ Béton prêt
Industrielle et Commerciale de Fabrication de Matériaux Activités : ✓ Plancher préfabriqué ✓ Béton prêt

Activités :

Plancher préfabriqué

Béton prêt à l'emploi

Agglos

Hourdis

Pavés

Bordures

Granulat à béton

SMQ : Certifié ISO 9001 version 2000

Granulat à béton SMQ : Certifié ISO 9001 version 2000 Adresse Usine Marrakech : km 2
Granulat à béton SMQ : Certifié ISO 9001 version 2000 Adresse Usine Marrakech : km 2
Granulat à béton SMQ : Certifié ISO 9001 version 2000 Adresse Usine Marrakech : km 2

Adresse Usine Marrakech : km 2 Route d’Essaouira. Marrakech - Tél.: 024 34 61 21 - Fax : 024 34 31 11 - email:sicofam@menara.ma Usine Casablanca : Route d’El Jadida, Laassilat

6 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment … / … en plus remarquée d’entreprises étran-

… / …

en plus remarquée d’entreprises étran- gères opérant sur les grands chantiers

d’infrastructure comme les autoroutes,

qu’avec le rythme

de lancement des chantiers, il y avait du travail pour tout le monde et les en- treprises marocaines à elles seules n’au- raient pas pu répondre à toutes les sol- licitations. A la Fédération nationale du BTP (FNBTP), les opérateurs ne sont pas contre une telle ouverture mais appellent tout de même à la mi- se en place de garde-fous. Pour la FNBTP, il ne s’agit pas de perpétuer des situations de rente ou de bannir la libre concurrence mais plutôt de «penser à des moyens pour pro- téger les entreprises nationales de maniè- re plus intelligente surtout quand on sait que les entreprises marocaines, elles, ré- investissent leurs bénéfices au Maroc». Comment y parvenir ? «En prenant en compte les bénéfices escomptés de la mi- se en service d’une infrastructure ou d’un équipement par des compétences locales, surtout lorsque l’on sait que le niveau de compétence des entreprises étrangères qui viennent au Maroc diminue de plus en plus». Devant une telle pression de la commande, surtout publique, et de la mise en chantier de grands projets, les

les stades,

C’est

entreprises de construction et de bâ- timent n’arrivent plus à trouver sur le marché les compétences nécessaires, que ce soit en quantité ou en quali- té. Du simple maçon au conducteur d’engins, en passant par le contre-

, treprises du BTP souffrent aujourd’hui d’une véritable pénurie de main- d’œuvre. Autre grand problème du secteur :

l’informel. Si aujourd’hui le BTP est reconnu comme étant un des premiers employeurs du pays, il n’en demeure pas moins que le secteur est tout aus-

si connu pour la précarité de l’emploi qu’il génère : les effectifs qui sont dé- clarés à la CNSS ne sont pas élevés, tous les opérateurs ne respectent pas nécessairement les standards de qua-

lité et de sécurité

la la présence d’entreprises opérant dans l’informel mais aussi le fait que même des entreprises structurées ne sont pas parfois conformes Le contrat-programme en préparation de- vrait d’ailleurs apporter des réponses à ces questions et bien d’autres. Espérons seulement que la conjonc- ture des prochains mois sera plus clé- mente. C’est que depuis quelques se- maines, les analystes s’inquiètent du

l’origine de ce-

les en-

maître et le chef de chantier

A

F O C U S

La formation dans le BTP devient une nécessité

P rofessionnalisation du secteur oblige, le volet de la formation constitue un

des axes majeurs du contrat- programme en préparation. La FNBTP souhaite contribuer à l’amélioration du taux d’encadrement dans les entreprises, notamment au niveau des cadres ingénieurs. Les opérateurs regrettent, à ce titre, que l’institut de formation dédié aux métiers du BTP ait pris tant de retard. D’un autre côté, la fédération réclame plus que jamais que la qualité et la sécurité dans l’immobilier deviennent une exigence légale. Ainsi, les

promoteurs immobiliers, premiers concernés, seront mis à contribution pour qu’ils fassent appel exclusivement à des entreprises structurées. La fédération annonce également sa décision de s’attaquer sérieusement au problème des tâcherons en les professionnalisant. Un système de formation et de cartes professionnelles sera donc inclus dans le contrat- programme. Des concours écrits et des évaluations pratiques seront élaborés en collaboration avec l’OFPPT afin de vérifier la compétence des maâlems

ralentissement des ventes de ciment depuis le mois d’août. Un fait qui ne pouvait pas passer inaperçu car les ventes de ciment sont l’indicateur par

excellence du niveau d’activité. Bais- se de régime passagère ou premier symptôme d’une récession qui arri- ve ? L’avenir nous le dira !

symptôme d’une récession qui arri- ve ? L’avenir nous le dira ! ■ 8 La Vie

8 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

Saïd Sekkat : «Il n’y a pas de crise immobilière mais une crise de logement»

Pour le SG de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, il ne faut pas s’attendre à une baisse des prix du logement.

Il appelle au retour des avantages fiscaux pour le logement social.

Inadéquation entre l’offre et la demande, rareté du foncier Diagnostic de la FNPI.

A la Fédération nationale des promo- teurs immobiliers (FNPI),on explique la situation actuelle du marché immobilier par l’existence d’une crise du logement dans les grandes villes sans qu’il sagisse pour autant d’une crise immobilière.Com- me le démontre M.Sekkat,secrétaire gé- néral de la FNPI,tous les promoteurs qui se sont aventurés en dehors de Casablanca ne l’ont pas regretté : le social, l’écono- mique et le moyen standing se vendent bien à peu près partout et ont un poten- tiel considérable car la demande est là.En revanche,il ne nie pas la présence du ra- lentissement qui caractérise le marché, et qui est dû, selon le SG de la FNPI, à la crise internationale et à l’attentisme de la clientèle étrangère.

LaVie éco : Après une montée en puissance, durant plusieurs années, le secteur de l’immobi- lier semble connaître un es- soufflement. Les avis restent partagés. Certains parlent de marasme, d’autres carrément de crise. Qu’en pensez-vous ? Saïd Sekkat : L’immobilier a tou- jours connu des hauts et des bas. On peut dire aujourd’hui qu’il y a plutôt une crise du logement dans les grandes villes plutôt qu’une crise immobilière. Si nous connaissons un léger fléchis- sement dans certains segments, c’est avant tout dû à la crise internatio- nale basée sur un déficit de confian- ce. Chez nous elle a généré un com- portement «d’attentisme». Certains clients reportent leur acquisition à plus tard espérant une baisse des prix. Ce qui est peu probable en l’état actuel du marché où la de- mande reste bien supérieure à l’offre. Crise de logement, crise im-

SAID SEKKAT SG de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers «Les promoteurs sont frustrés de

SAID SEKKAT

SG de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers

«Les promoteurs sont frustrés de ne pouvoir répondre à la forte demande sur l’économique et le moyen standing, mais les conditions restent défavorables à ce jour»

, lement le même, c’est une cri- se Dans une ville comme Casablan-

ca, par exemple, il n’y a plus d’offre de logements économiques disponibles et très peu en moyen standing. On est donc face à une crise du logement et non pas une crise immobilière. Cela dit, nous redoutons l’impact social que peut avoir une telle crise. Les promo- teurs sont frustrés de ne pouvoir ré- pondre à la demande mais les condi- tions restent défavorables à ce jour :

rareté du foncier, retards dans l’éla- boration des documents d’urbanisme notamment les schémas directeurs et les plans d’aménagement, lenteur dans

ne dé-

l’octroi des autorisations

pend pas uniquement des promoteurs immobiliers.

le résultat est fina-

mobilière

Cela

Vous reconnaissez donc qu’il y a un décalage énorme entre l’offre et la demande Tout dépend du segment dont on parle et où on se trouve. Au niveau régional, personne ne connaît de problème de commercialisation comme celui que connaît Casa- blanca. Tous les promoteurs qui se sont aventurés en dehors de Ca- sablanca ne l’ont pas regretté : le social, l’économique et le moyen standing se vendent bien à peu près partout et ont un potentiel considérable car la demande est là. Cependant, nous constatons ef- fectivement un ralentissement des ventes mais uniquement dans le haut standing. Mais là aussi, il faut relativiser car la mévente ne concer- ne pas tous les projets. Ensuite, ce ra- lentissement est dû aussi à la crise in-

ternationale et de l’attentisme de la clientèle étrangère. Et enfin, il ne faut pas oublier la conjoncture un peu spé- ciale de cette année : le Ramadan cet- te année coïncidait avec la rentrée sco-

Nous demandons l’échelonnement des avantages en fonction de la VIT :

par exemple, un logement à 140 000 DH doit être davantage encouragé que celui à 300 000 ou 500 000 DH.

laire et nous savions que cela ralenti- rait les ventes. Au moment de la re- prise, la crise internationale est venue assombrir le moral des ménages qui ont différé leur achat sans pouvoir l’an- nuler puisqu’il s’agit pour la plupart de résidences principales.

Il faut dire aussi que la mé- vente est due au fait que les pro- moteurs ont commencé à affi- cher des prix hors de portée du Marocain moyen

La flambée des prix est due princi- palement à la rareté du foncier, et donc de la hausse des prix des terrains, et au manque de réactivité des autorités urbaines face au développement ful- gurant de l’immobilier. Il est vrai éga- lement que l’opacité des transactions en volume et en valeur favorise aussi l’emballement des prix. C’est pour- quoi la FNPI s’est résolument enga- gée dans l’élaboration d’un baromètre de l’immobilier qui devrait être opé- rationnel courant 2009.

Finalement, pour vous, l’im- mobilier se porte bien Absolument. Et c’est sans doute le secteur économique qui présente tou- jours aujourd’hui le plus de potentiel pour les investisseurs au Maroc.

Depuis que les avantages fis- caux liés au logement social ont été supprimés, on remarque que les promoteurs ne s’y aven- ture plus. Le projet des loge- ments à 140 000 DH ne semble pas vous séduire. Il faut bien comprendre l’approche de la FNPI sur le logement social. Lorsque nous militons pour le main- tien ou l’augmentation des avantages pour ce segment, il s’agit avant tout d’une démarche citoyenne. J’en veux pour preuve que 90 % de ceux qui parlent le plus souvent au nom de la fédération ne profitent pas d’un cen- time des aides de l’Etat. Pour nous, il est clair que les besoins restent au- jourd’hui considérables et que le lo- gement social est une priorité natio- nale sur laquelle chacun s’accorde. Il est tout aussi clair que, au jour d’au- jourd’hui, seule la politique d’incita- tion a donné de bons résultats. Sur la base des réalisations des années pas- sées, le secteur privé a prouvé qu’il était de loin le mieux placé pour ré- pondre à la demande Ce que nous avons demandé au cours des préparations des dernières lois de finances, c’est de procéder à des aménagements qui permettent de relancer un système qui avait fait ses preuves et qui commençait à s’es- souffler. Cela passait, entre autres, par une révision du prix maximum de vente (la VIT à 200 000 DH) pour éviter notamment le recours au noir. Nous demandions également l’échelonnement des avantages en fonction de laVIT : par exemple, un logement à 140 000 DH doit être davantage encouragé que celui à 300 000 ou 500 000 DH. Cela au- rait permis une meilleure ventilation de l’offre. Nous avons proposé éga-

10 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment lement que les seuils des conventions, à savoir 2 500
immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment lement que les seuils des conventions, à savoir 2 500

lement que les seuils des conventions, à savoir 2 500 logements par projet, soient diminués pour que les avantages ne soient pas l’exclusivité des promo- teurs de très grande taille. Au lieu de cela, on a assisté à un re- tour en arrière qui fait qu’aujourd’hui nous sommes extrêmement préoccu- pés pour l’avenir du logement social.

Beaucoup de clients ont pré-

féré différer l’acquisition espé- rant qu’il y aura une baisse prix. Peut-on vraiment s’attendre à une telle baisse ? On peut parler de correction dans certains cas

et incitations fiscales est plutôt traité dans les lois de finances.

A plusieurs reprises, les dis- cussions entre les promoteurs et le gouvernement butent sur la question du foncier.Quelle est à votre avis l’approche que doit avoir l’Etat sur la question ? Il est indéniable que les réserves

foncières de l’Etat restent un des prin- cipaux moyens d’action pour la poli- tique de logement social. Cette po- litique connaît ses meilleurs résultats dans le cadre du partenariat public- privé où le foncier est mobilisé par les

pouvoirs publics et les projets réali- sés par le secteur privé sur la base d’un cahier des charges. Par contre, les réserves de foncier exploitables appartenant au privé se font de plus en plus rares en raison de l’usage plus intensif ces dernières années ainsi que le non-renouvellement des réserves dû au retard des plans d’urbanisme.

Pensez-vous que le fait de créer de nouvelles villes est une solution en soi pour ré- soudre la crise du logement dont tout le monde parle ? Ne risque-t-on de voir de-

main des regroupements d’habitats sans réelle activi- té économique ?

Cela a été fait ailleurs et avec un cer- tain succès. Je pense notamment aux villes nouvelles d’Evry ou Marne-la-

Au Ma-

roc, nous manquons de recul pour évaluer l’impact des villes nouvelles telles que Tamansourt ou Tamesna, mais les premiers résultats sont très encourageants. Le concept est donc intéressant à condition que chacun joue son rôle, notamment les pouvoirs publics en ce qui concerne les infra- structures et les équipements publics.

Vallée en région parisienne

Les prix de l’immobilier ont

chuté jusqu’à 25% sur certains

segments en France.On ne peut pas espérer la même chose au Maroc ?

Au Maroc, nous manquons de recul pour évaluer l’impact des villes nouvelles telles que Tamansourt ou Tamesna, mais les premiers résultats sont très encourageants.

Non. Le marché français est tota- lement différent du marché marocain. Comme je l’ai dit plus haut, il est peu probable qu’une baisse générale si- gnificative puisse se réaliser dans les conditions actuelles. La seule simili- tude est la baisse des permis de construire (de l’ordre également de 25% en France) et qui chez nous dans une ville comme Casablanca a dé- marré depuis 2003 !

Le projet de code de l’urba-

nisme est en souffrance depuis plusieurs années.Vous à la FN- PI quelle est votre position par rapport à ce texte notamment en termes d’avantages qu’ils pourrait apporter ? Nous avons besoin d’un cadre ré- glementaire plus élaboré et le code de l’urbanisme devrait aller dans ce sens. Mais l’essentiel des avantages

l’urbanisme devrait aller dans ce sens. Mais l’essentiel des avantages 11 La Vie éco – Vendredi

11 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

Casablanca : des bureaux à 20 000 DH le m 2 et du moyen standing à 10 000 DH

Sur le segment du professionnel, les prix affichent 25 000 DH/ m 2 pour le neuf et 13 000 DH/ m 2 pour le deuxième main.

Le tiers du besoin national sur le logement destiné à la classe moyenne est exprimé par Casablanca.

A Bourgogne, les prix du moyen standing de deuxième main se situent entre 12 000 DH/m 2 et 10 000 DH/m 2 .

Il est difficile de cerner le secteur de l’immobilier à Casablanca.Ville de tous les excès,
Il
est difficile de cerner le
secteur de l’immobilier à
Casablanca.Ville de tous
les excès, la ville blanche
traîne derrière elle l’ima-
ge d’une agglomération renfermant
dans ses entrailles des logements

d’un luxe effarant qui jouxtent, à des dizaines de mètres, des bidonvilles d’une sordité criarde. La ville figure souvent dans les pal-

marès

Triangle d’or, Anfa, Califonie des zones où le prix du mètre carré frô- le des niveaux jamais vus pour un centre-ville. Et tout comme pour l’envolée des prix, la ville blanche est souvent la première à ressentir les crises. C’était le cas, on s’en rap- pelle, dans les années 1992,1993 et 1994. Pour la méforme qui frappe actuellement le secteur, on la res- sent davantage à Casablanca. «Les réajustements auto-annoncés de l’offre sont la conséquence de ces hausses maintenues depuis plusieurs années sur Casablanca», explique un architecte. En fait et pour beaucoup, les cor- rections des prix de l’immobilier n’ont touché que les segments du luxe et les offres du haut standing. Du coup, certains promoteurs ont décidé de se plier à la vérité et ont fini par revoir leur produit à la bais- se. «Il est vrai qu’on parle beaucoup dans les journaux de marasme du mar- ché immobilier. Mais à l’analyse des faits, généralement relevés, on s’aper- çoit plus que les méventes résultent sou- vent d’une inadéquation de l’offre à la

des

prix les plus élevés. Le

Quelque part, cette situa-

tion est plutôt saine : elle incite le mar-

ché à évoluer, à s’adapter et à s’amé-

liorer

à autre des correctifs, ceci pour éviter

des réajustements massifs et douloureux, tels ceux qu’avait connus l’Espagne,

»,

confie Dounia Boukhari, DG de la franchise La Forêt, une agence im- mobilière spécialisée dans les seg- ments du haut standing. S’il l’on excepte ce segment, conditionné par des aléas liés à la

conjoncture internationale et desti- né souvent à des activités de loisirs, ceux du professionnel, du moyen standing et du social, restent pré- pondérants pour la ville. Casablan- ca est encore la première zone por- tuaire du Maroc avec 60% des échanges commerciaux, un pôle in- dustriel qui compte le tiers des éta- blissements industriels du pays, 50% de la valeur ajoutée, 48% des inves-

tissements,

surtout premier

contributeur à la création d’emplois avec plus de 46% de la population active du Maroc. Indéniablement,

par exemple, il y a quelques années

Et il est bon qu’il y ait de temps

demande

et

La ville nouvelle de Nouaceur a été lancée dans le but de soulager la pression urbaine qui s’exerce sur Casablanca. Une assiette foncière de plus de 2 000 ha en prévision de 500 000 habitants à l’horizon 2030.

les promoteurs immobiliers devaient y trouver un vivier de clients poten- tiels prêts à investir dans un bien im- mobilier. Selon Elodie Cantarel, DG d’une agence spécialisée dans l’im-

Cantarel, DG d’une agence spécialisée dans l’im- Casablanca affiche toujours des prix   très

Casablanca affiche toujours des prix

 

très élevés. Le triangle d’or, Anfa,

Californie

des zones où le prix

du mètre carré frôle des niveaux

jamais vus pour un centre-ville.

mobilier professionnel, ce créneau connaît une stagnation des prix et tout le monde attend que les prix chutent. Pourtant les prix des pla- teaux de bureaux sur une artère principale comme le boulevard Ab- delmoumen tournent toujours au- tour des 20 000 DH le m 2 . Fait in- attendu : la location aurait même repris de plus belle avec l’arrivée ré- cente et de plus en plus massive d’entreprises espagnoles. Ce qui n’est pas pour déplaire aux inter- médiaires puisque, sur le profes- sionnel, les cycles de location sont très réduits : le même bien générant ainsi plusieurs fois des recettes. «Pour l’achat, le cycle est plus long. Certaines banques ont même créé des fonds d’in- vestissements pour monter des projets immobiliers à Sidi Maârouf, par exemple. Mais le foncier reste rare et cher», explique Karim Afqir, conseiller immobilier spécialisé dans les locaux professionnels. Selon lui, les prix à l’achat de ces locaux os- cilleraient aujourd’hui entre 25 000 DH le mètre carré pour des plateaux neufs et 13 000 DH pour ceux de «deuxième main». Pour ce qui est du logement de moyen standing, l’équation se pré- sente autrement : l’offre ne permet guère de répondre convenablement à la demande. A elle seule, la clas- se moyenne représente le tiers des besoins en logements à l’échelle na- tionale, soit 40 000 unités par an. Pour Casablanca, les chiffres les plus

récents du ministre de l’habitat par- lent d’un besoin de 8 500 à 10 000 logements pour la même classe. Du coup, le déficit s’accumule d’année en année et, finalement, beaucoup de clients optent pour des logements dans le segment de l’économique. Adil, un jeune cadre casablancais en quête d’un logement de moyen stan- ding sur Casablanca, a bien voulu nous raconter sa mésaventure. Au mois de mai denier, il avait vendu sa maison de 53 m 2 à Hay Hassani à 400 000 DH. Croyant que l’offre correspondant à son budget était présente sur le marché, il passera des mois à sillonner les rues de la ville pour trouver du moyen standing mais à des prix inaccessibles :

7 500 DH/m 2 à Hay Hassani, 9 000 DH au quartier Oulfa, 10 000 DH à Al Wiaam, et 8 000 DH à Ber- noussi. Aujourd’hui, les clients po- tentiels comme Adil, il y en a des di- zaines de milliers. A tel point que beaucoup d’entre eux se mettent aujourd’hui à espé- rer une baisse des prix. Verront-ils leurs vœux exaucés ? Pour Khalid M’jid, agent immo- bilier opérant à Aïn Sebaâ, «la ten- dance à la baisse est généralisée. 6% à 10% sur les appartements et 10% à 20% sur les villas. Et pourtant, s’éton-

12 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

ne-t-il, la demande reste faible par rap- port à l’offre». Il faut dire que certains de ces ac- quéreurs ont perdu espoir et se met- tent à chercher plutôt du côté de l’ancien. Mais là aussi, la partie n’est pas gagnée d’avance. Sur des quartiers comme Bour- gogne ou Maârif, où c’est l’ancien qui domine, les prix se situent entre 12 000 et 10 000 DH/m 2 , mais sans ascenseur ni garage. Non loin de là, sur l’avenue Ahmed Seddiqi, à quelques pas du Lycée Lyautey, les prix se situent entre 15 000 et 17 000 DH/m 2 . Devant une situation pareille, la ville de Casablanca a pensé au lan- cement de nouvelles villes, espérant par la même occasion étayer en sur- face la demande sur les moyens seg- ments : en effet, la ville nouvelle de Nouaceur a été lancée dans le but de soulager la pression urbaine qui s’exerce sur le centre-ville. Elle s’étend sur 1 300 ha et accueille des logements économiques, des rési- dences collectives et des lots pour maisons individuelles et villas. En fait, l’assiette foncière de la nouvel- le ville compte plus de 2 000 ha en prévision des 500 000 habitants à

l’horizon 2030. Elle devrait à terme pouvoir devenir une zone dédiée aux activités logistiques Autre ville nouvelle très attendue :

Zenata. En anticipation là aussi du passage de la population de la mu- nicipalité d’Ain Harrouda d’environ 42 000 personnes aujourd’hui, à près de 500 000 habitants à l’hori- zon 2030, cette ville nouvelle s’éten- dra sur plus de 2 000 ha. Mais les deux plus gros défis de Casablanca restent le social et le moyen standing. Aujourd’hui, c’est la seule ville où une telle gamme de logements est introuvable ou alors à des prix qui n’ont rien d’écono- mique. Mais quand on voit les derniers projets de développement lancés ré- cemment pour la métropole, il est permis d’espérer. Certains gros pro- moteurs de la place ont enfin com- pris que l’avenir est dans le moyen standing, le vrai. Certes, le créneau n’est pas aussi «juteux» en termes de marges que le haut standing et l’éco- nomique mais il reste plus intéres- sant en termes de volumes. La filia- le de l’Ona, Onapar, par exemple, a annoncé récemment deux grands projets à Casablanca dans le moyen

TABLEAU INDICATIF DES PRIX QuQuartierartier TypoTypollogieogie PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen enen DDHH/m/m 22
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
QuQuartierartier
TypoTypollogieogie
PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen
enen DDHH/m/m 22
Val Fleuri
Appartement
12
000
Quartier des hôpitaux
appartement
10
000
Racine
appartement
15
000
Polo
Villa
8
500
Dar Bouazza
Villa
18
000
Hay Hanaa (près CIL)
Villa
7
000
Bourgogne
Appartement (deuxième main)
11 000
Anfa
Appartement
23
000
Ain Diab
villa
12
500
California
Villa
24
000
Maârif
Appartement
10
000
Vélodrome
Villa
25
000
CIL
Villa
15
000
Source : LVE

standing, l’un sur le boulevard Ibn Tachfine et l’autre à El Hank. Il y a quelques jours seulement l’on a appris que la future zone urbaine qui prendra place sur le site de l’ancien aéroport d’Anfa (360 ha) réserve- ra une grande part de l’habitat au moyen standing. Il faudra juste ne pas retomber dans les mêmes tra-

vers : la demande latente étant très forte, il faudra veiller à ce que la ruée sur ce type de logement ne crée pas de nouveau une flambée des prix, auquel cas, cela n’aura servi à rien. Et pour éviter un tel scénario, le tout est de trouver un moyen ingénieux d’écarter les spéculateurs. Com- ment ? Toute la question est là

d’écarter les spéculateurs. Com- ment ? Toute la question est là ■ 13 La Vie éco

13 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

Spécial immobilier & bâtiment

Spécial immobilier & bâtiment

& bâtiment Spécial immobilier & bâtiment Agadir : le haut standing très demandé mais introuvable

Agadir : le haut standing très demandé mais introuvable sur le marché

Des acheteurs étrangers sont toujours à la recherche de logements de standing.

Les promoteurs en profitent pour hausser leur prix mais la qualité n’est pas toujours au rendez-vous.

18 000 à 20 000 DH le mètre pour des appartements en centre- ville, 4 MDH pour les villas du quartier Suisse

en centre- ville, 4 MDH pour les villas du quartier Suisse   A Agadir, la production
 

A Agadir, la production a été

 

alimentée par la demande

 

des classes moyennes,

voire supérieures, et par un marché

 

de type spéculatif

appartements dans le centre varient actuellement entre 16 000 DH et 18 000 DH et certains sont propo- sés entre 3,5 et 5 millions DH. Sur la célèbre avenue Hassan II, les prix sont négociés à 20 000 m 2 , alors que les villas sur le quartier Suisse dé- butent à 4 millions de DH. Mieux encore : toujours sur la même lan- cée, des projets de villas semi-finies à Drarga, à 12 km de la ville, sont cé- dés à 10 000 DH/m 2 . La même ten- dance est affichée au quartier Cha-

raf, où les appartements qui coû- taient 800 000 DH, il y a deux ans sont aujourd’hui à plus de 1,5 mil- lion DH pour des surfaces ne dé- passant pas les 90 m 2 . Sur la mari- na d’Agadir, les appartements sont vendus sur plan à 8 000 DH/m 2 , mais dès qu’ils passent en «deuxième main», ils se négocient à pas moins de 35 000 DH, témoigne Laurence Metivier, lui aussi agent immobilier. Trop cher le logement ? En fait non ! La situation à Agadir semble légèrement différente car il y a en- core de la demande sur le haut stan- ding par exemple. «Nous avons au- jourd’hui des demandes ponctuelles pro- posant 500 000 euros à l’achat, mais sans offre adéquate», ajoute Mme Az- zouzi Mabrouk, gérante de l’agen- ce immobilière du même nom. In- dignée de cette flambée spéculati- ve, elle explique : «L’offre et la de- mande sont en hausse, mais les prix ne suivent pas. Résultat : nous vivons au- jourd’hui dans un climat d’hésitation. Le marché est calme.Tellement calme que des agences ont déjà mis les clés sous le paillasson». En résumé, à Agadir le problème ne réside pas dans le fait que les prix soient inabordables pour les budgets mais plutôt dans le fait que des clients potentiels à la re- cherche de logements de haut stan-

crise, disons de tassement de la de- mande, c’est à Agadir qu’on l’a res- senti en premier. Pourtant, à l’instar des autres grandes villes, les propriétaires et pro- moteurs immobiliers ne sont pas près de revoir leurs prix à la baisse. «Les prix ont doublé sur certains quar- tiers en moins de deux ans», explique d’emblée My Abdellatif Bassim, cadre à l’inspection régionale de l’ha- bitat. En fait, si la production des pro- moteurs publics (notamment Al Om- rane) a permis de loger un nombre considérable de ménages et de ré- pondre à une part non négligeable des ménages défavorisés à travers la résorption des bidonvilles, elle a aus- si été principalement alimentée à Agadir par la demande des classes moyennes, voire supérieures, et par un marché de type spéculatif dans lequel les non-résidents, notamment les MRE, ont joué un rôle important. Sur l’avenue des FAR, en plein centre-ville, un promoteur de renom, bénéficiant de prix réduits sur les ter- rains, n’a pas hésité à mettre des ap- partements à 12 000 DH/m 2 . «Dans la même zone,des appartements avaient été vendus, il y a 4 ans, à 6 000 DH le mètre carré seulement», se rappelle Rachid El Hamri, représentant d’une franchise espagnole représentée au Maroc par un réseau de 14 agences. En effet, les prix sur la ville ont connu une hausse vertigineuse ces deux dernières années. Les prix des

A
A

gadir n’a pas échappé à la flambée des prix de ces deux dernières années.

Mais pas seulement. La ca- pitale du Souss a toujours eu une longueur d’avance par rapport aux autres villes.Très tôt,Agadir a été une destination très prisée par des ache- teurs venus d’Europe, bien avant que Marrakech ne connaisse sa fièvre. Du fait de cet engouement et de l’arri- vée de budgets de plus en plus im- portants, la flambée des prix du mètre carré est observée depuis long- temps. De même qu’en période de

F O C U S

Le social cohabite avec le moyen et le haut standing

La situation du logement à Agadir est

contrastée. Consacrée comme capitale

régionale à partir des années soixante-

dix, la ville a connu une forte croissance urbaine, soutenue par des investissements importants. Sur cet élan d’expansion et de demande en logements, le ministère de l’habitat avait, dans le temps, joué un rôle considérable dans l’aménagement foncier, la fourniture de lots viabilisés et l’équipement des extensions urbaines. En l’espace de 30 ans, plus de 1 780 ha de terrains ont été aménagés dans le Grand Agadir. Ces opérations allaient représenter une production équivalente à 35 500 lots et 14 400 logements, soit une capacité d’accueil évaluée à 85 000 ménages (environ 425 000 habitants pour une population estimée aujourd’hui à plus d’un million d’habitants).

Largement favorisée par l’existence d’une importante réserve foncière publique, les opérations se poursuivront jusqu’à la naissance, il y a deux ans, de nouveaux rassemblements urbains à forte densité situés au cœur de la ville. C’est le cas notamment du quartier Hay Mohammedi qui s’étend sur plus de 460 ha et qui abrite, à lui seul, de grands projets lancés par des opérateurs immobiliers de taille. Certains de ces projets qui comptaient des milliers de logements s’inscrivaient en fait dans le cadre du programme des logements sociaux. Aujourd’hui, ce même quartier est devenu moins «discriminatoire», et le social côtoie allègrement des habitations moyen et haut standing avec ascenseurs et systèmes de surveillance, cédés pour la bagatelle de 1 000 000 DH

14 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

Spécial Spécial immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment

ding n’en trouvent pas. Certains professionnels de la ville jurent que le haut standing n’a d’exis- tence que le nom. Pourtant, sur ce segment comme sur les autres, la règle est simple pour les opérateurs:

la qualité vaut le prix. Mais il y a qua- lité et qualité. Mais que ce soit un problème d’offre ou de demande, le résultat est finalement le même : la machine ra- lentit. Auprès de beaucoup d’autres opé- rateurs, ce constat se trouve confir- mé. La demande commence à stag- ner avec des prix toujours en haus- se. Pourtant, ce n’est pas le foncier qui manque à Agadir. Selon les données de l’Agence urbaine, l’offre foncière dans l’agglomération est évaluée à près 1 000 ha de terrains, soit une capacité d’accueil de 500 000 habi- tants correspondant aux besoins de l’accroissement des urbains pendant près de 20 ans. Mais, selon une étude réalisée au profit du ministère de l’habitat, avec le manque, voire l’absence, d’une offre adaptée à leurs moyens finan- ciers et d’une politique préventive de logements, plus du tiers des ménages

d’Agadir s’est tourné vers le marché informel principalement alimenté par les bidonvilles et l’habitat irrégulier qui s’est développé dans les péri- phéries, là où la spéculation s’ac- centue avec l’avènement du projet Taghazout. «Tant que le projet Tagha- zout ne sera pas achevé, la spéculation

Selon les données de l’Agence urbaine, l’offre foncière dans l’agglomération est évaluée à près de 1 000 ha de terrains, pour une capacité d’accueil de 500 000 habitants.

se poursuivra.A Aourir,en deux ans,les prix ont doublé et les maisons qui se ven- daient à 300 000 DH sont aujourd’hui proposées à 600 000 DH», constate Laurence Metivier. Dans le petit patelin satellite d’Aourir, en effet, dont l’entrée dans

TABLEAU INDICATIF DES PRIX QuQuartierartier TyTypologiepologie PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen enen DHDH/m/m 22
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
QuQuartierartier
TyTypologiepologie
PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen
enen DHDH/m/m 22
Talborjt
Appartement
10
000
Charaf
Villa
11
000
Hay Mohammadi
Appartement
8
000
Cité Suisse
Villa (plus de 500 m 2 )
6
400
Riad Salam
Appartement
6
500
El Houda
Appartement
12
000
Sonaba-Founty
Appartement
14
000
Villa
13
500
Source : LVE

le périmètre urbain est prévue pour l’année prochaine, les prix connais- sent, depuis deux ans, une suren- chère comme on n’en a jamais vu. Les terrains de ce village posent en- core un problème juridique parce qu’ils ne sont pas titrés. Et les mai- sons, destinées essentiellement à une clientèle étrangère, ne répondent nul- lement à la demande. «Contrairement aux Français qui sont souvent des re- traités, de jeunes couples anglais de 25 ans s’intéressent de plus en plus au vil- lage d’Aourir. Mais nous devons tout restaurer de manière à faire correspondre

l’offre à la demande», explique Michel Houet, agent immobilier installé lui aussi sur Aourir. En fait, les deux agents immobiliers n’ont pas oublié aussi de rappeler que la baisse d’ac- tivité sur leur créneau de maisons marocaines avoisine actuellement les

50%.

Et quand on parle d’informel dans l’immobilier, on ne peut s’empêcher de parler du « noir », cette partie non déclarée dans le prix de vente qui gangrène le secteur et décourage les clients surtout quand ils sont étran- gers

secteur et décourage les clients surtout quand ils sont étran- gers ■ 15 La Vie éco

15 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

Les professionnels reconnaissent le ralentissement de l’activité à Marrakech

80% des promoteurs

n’ont pas acheté de nouveaux terrains depuis

2006.

Tassement dans le moyen standing mais une mévente plus prononcée dans le haut standing.

Pour les promoteurs immobiliers de la ville, il y aura eu forcément une correction des prix qui avaient atteint des niveaux anormalement élevés.

Q
Q

ue l’on ne s’y trompe pas :

l’embellie qu’a connue l’immobilier à Marrakech est en train se s’estomper.

Fut un temps où la ville se suffisait de prix abordables pour une clientèle qui fuyait la flambée des prix en Europe à la recherche d’un pied-à-terre au Maroc. Le moyen standing, comme l’économique, trouvaient facilement preneurs au- près des étrangers. Marrakech a été, comme l’on dit, victime de son suc- cès. La forte demande a généré un emballement des prix sans précé- dent. Résultat final : une mévente s’est installée progressivement. Et les signes avant-coureurs étaient res- sentis depuis les premiers mois de l’année chez les professionnels de la

ville. D’abord dans le locatif qui constituait un débouché naturel pour les investisseurs. Bernard Char- rière, gérant d’une franchise immo- bilière suisse installée au Maroc de- puis 2003, confirme que «les prix du loyer ont diminué de manière très sen- sible». En fait, cette tendance bais- sière s’était accentuée les derniers mois : au niveau de la location sai- sonnière, les chiffres affichés par cet- te agence, par exemple, au mois de juillet 2007 laissent apparaître une demande de près de 60% en pro- venance d’Europe. A la même pé- riode en 2008, ce taux n’était que de 8%. Faut-il pour autant généraliser

Le moyen standing, sur lequel la demande affiche des prix en augmentation exponentielle, est aujourd’hui inexistant sur Marrakech.

en augurant une baisse sur toutes les transactions immobilières sur la vil- le de Marrakech ? Pour Mohamed Adel Bouhaja, pré- sident de l’association des promo- teurs de Marrakech, la réponse est très claire : «Il y a une régulation du marché ou plutôt un retour à la normale et les prix de l’immobilier vont reprendre

TABLEAU INDICATIF DES PRIX QuaQuartierrtier TypTypoologielogie PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen enen DHDH//mm 22
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
QuaQuartierrtier
TypTypoologielogie
PrixPrix ddee ventevente moyenmoyen
enen DHDH//mm 22
Hivernage
Appartement
15
000
Maison-villa
11
000
Semlalia
Villa
6
500
Amelkis
Villa
12
000
Azouzia
Appartement
8
000
Guéliz
Appartement
Plateaux bureaux
15
000
15
000
M’hamid
Appartement
6
500
Mabrouka
Appartement
8
000
Targa
Villa
7
500
Saada
Appartement
8
000
Source : LVE
Villa 7 500 Saada Appartement 8 000 Source : LVE Pour beaucoup d’acquéreurs, trouver   un

Pour beaucoup d’acquéreurs, trouver

 

un logement de moyen standing entre 400 000 DH et 800 000 DH

 

à Marrakech relève de l’impossible

mais à un rythme moins effréné que ce que nous vivions durant les deux der- nières années». Pour étayer ses propos, ce promo- teur n’hésite pas à brandir les chiffres des acquisitions foncières opérées du- rant ladite période : «80% des pro- moteurs de la ville n’ont pas acheté de terrains entre 2006 et 2007. Plus en- core, aucun promoteur à Marrakech ne s’est aventuré à acheter en plein centre- ville pendant cette période.Tout le mon- de est parti vers l’extérieur de la ville là où les prix sont moins chers. En fait, ils savaient tous que les prix du foncier étaient anormaux». Le foncier, élément nodal chez les promoteurs, est souvent désigné comme le premier problème du sec- teur à cause de sa rareté et de ses ni- veaux de prix. Pourtant, l’agence ur- baine de Marrakech ne l’entend pas de cette oreille. Ses responsables af- firment que les actions entamées en 2007 ont permis l’ouverture de zones importantes à l’urbanisation avec un

total de 2 823 ha, dont la nouvelle ville de Tamansourt qui s’étale à el-

le seule sur une superficie de 1 200 ha. Il n’en reste pas moins que, com- me le dénoncent les promoteurs, Mar- rakech, aussi incroyable que cela puis-

se paraître, n’a jamais eu un plan

d’aménagement homologué. L’Agen-

ce urbaine n’est pas la seule respon- sable, les promoteurs la mettant sur-

tout sur le dos des élus locaux. Pourtant, les autorités autant que les promoteurs travaillent sur la ba-

se d’un plan qui date de 1996. La dé- rogation devient donc la règle et per- sonne ne sait où se situent les limites du périmètre urbain de la ville. «Cet- te situation a un impact direct sur la pro- duction de logements économiques et sur l’offre de logements moyen standing», confie Bouhaja. Le moyen standing, sur lequel la demande affiche des prix en aug- mentation exponentielle, est aujour- d’hui inexistant sur Marrakech. Une partie de la clientèle s’est alors ra- battue soit sur le moyen «plus», bien entendu plus cher, quand le budget le permet. Pour beaucoup d’acqué- reurs, trouver un logement de moyen standing entre 400 000 DH et 800 000 DH à Marrakech relève de l’impossible. Et même quand il exis- te, le moyen standing se négocie entre 8 000 et 10 000 DH le mètre carré. Du coup, et pour beaucoup de ménages à budget limité, la seule so- lution était de se diriger vers le lo- gement économique.

Des villas à 15 MDH

Pourtant, le moyen standing avec l’économique représente, selon l’as- sociation, 85% de l’ensemble de la demande en logements sur la ville, alors que le déficit en logement avoi- sine déjà les 32 000 unités, avec une

16 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment évolution de 10 000 unités par an. Pour les promoteurs
immobilier immobilier & & bâtiment bâtiment évolution de 10 000 unités par an. Pour les promoteurs

évolution de 10 000 unités par an. Pour les promoteurs de la ville, il n’y a pas lieu de parler de crise tant que la demande sur ces segments, en particulier, n’est pas satisfaite. Deux crans au-dessus, c’est le re- tournement de tendance. Le haut standing affiche désormais, en effet, une offre abondante contre une de- mande qui a baissé de manière très nette. Certaines villas de luxe construites sur des parcelles de 5 000 et 6 000 m 2 , commercialisées à des prix entre 10 et 15 millions de di- rhams, sont devenues invendables. Il faut dire que sur cette niche, l’en- semble de la demande a été satis- faite. Pourtant, certains promoteurs refusent l’idée même d’envisager une baisse des prix. C’est particulière- ment le cas de promoteurs qui ont financé leurs projets par fonds propres et qui, donc, n’ont pas la contrainte du remboursement de crédits et des frais financiers. Ceux- là préfèrent donc laisser passer la tempête. D’ailleurs, des appartements de standing, situés essentiellement au centre-ville, continuent d’afficher au- jourd’hui des prix entre 1,5 et 3 mil- lions DH. Pour le président de l’AL- PIM, la demande sur ce segment ne représenterait que 5% sur l’ensemble de la demande en logements. Mais encore : en plein centre-ville, par exemple, certains projets n’offrent pas les normes requises pour pré- tendre à l’étiquette «haut standing». L’emplacement, à lui seul, suffit par- fois pour afficher des prix qui dé- marrent à 2 millions DH. «Pour une résidence secondaire, généralement de haut standing,la surface ne compte pas. Petit ou grand,l’habitat désigné comme

tel doit être bien placé et répondre né- cessairement à certaines qualités de ma- tériaux de construction et de finition. Il faut bien sûr y ajouter la qualité du service commun comme la sécurité, les ascenseurs, les parkings, la vidéopho-

nie,

argumente Adel Bouhaja. La

preuve : des appartements de 40 mètres carrés au quartier Guéliz af- fichent des prix de 800 000 DH. Du côté des agences immobilières, personne ne cache que le haut stan- ding subit une réelle correction. «Cer- tains de ces produits ne sont même plus vendables sur le segment du moyen stan- ding». Pour les grands groupes, qui ont investi dans des projets colossaux étalés sur des centaines d’hectares, la mévente n’est pas due au niveau très élevé des prix mais plus de l’ef- fet de la crise qui sévit en Europe.

»,

Le foncier en périphérique en baisse

«Sur le segment du luxe, la clientèle qui opte pour les villas à des prix situés entre 3,5 millions DH et 8 millions DH est tout aussi présente.Par contre,les spé- culateurs qui achetaient une année ou deux auparavant aux prix de 600 000

DH et 1 million DH sont en très gran- de baisse», explique Bernard Char- rière. Même son de cloche sur le seg- ment longtemps prisé des maisons d’hôtes. Alors que leur prix n’a pas réellement connu de hausse, la de- mande sur ce segment a nettement diminué ces derniers mois. Et si certains agents immobiliers ont déjà abdiqué, d’autres peinent à y voir clair. Car le vide réglementai- re affecte tout le secteur : «Quand nous sommes arrivés au Maroc, nous espérions que les choses soient claires et notre ambition était de créer une agence par ville. Il s’avère qu’il est en-

core impossible que les choses soient ain- si, car certains ne pensent qu’à la com- mission sans trop savoir ce qu’ils ven- dent», rétorque l’agent immobilier suisse. Fait intéressant : cette situation de mévente a eu des effets non seule- ment sur les prix des logements fi- nis mais parfois aussi sur les prix du foncier. Selon des promoteurs et agents immobiliers de la place, cer- tains lots de terrain à l’extérieur de la ville affichent depuis quelques mois de petites baisses. Au final, il est clair que le marché immobilier à Marrakech connaît une

mutation. La ville a besoin de loge- ments sur le moyen standing et le social, et les promoteurs ont encore les trente prochaines années pour sa- tisfaire une demande grandissante sur ces deux segments. Et pour l’économique et le social ? Les promoteurs de la ville disent s’ins- crire parfaitement dans le program- me des logements à 140 000 DH mais sous quelques conditions :

le terrain doit être cédé à des prix bas et la répartition du projet entre le social et le standing, destiné à la péréquation, doit être intéressan- te. C’est là un tout autre débat !

doit être intéressan- te. C’est là un tout autre débat ! ■ 17 La Vie éco

17 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier &&bâtimentbâtiment

Tanger : l’offre est devenue plus importante que la demande

7 000 DH le mètre pour le moyen standing, 13 000 DH pour le haut. Les prix toujours élevés.

Pourtant, la demande est de plus en plus calme.

Les acquéreurs espagnols, auparavant très nombreux, se font rares.

lement importante que le prix de com- mercialisation fixé initialement à 200 000 DH est passé à 350 000 DH.

A côté des grands groupes, comme

Châabi Liliskan, la CGI ou Fadesa, le

marché de «deuxième main» est, lui aussi, détenu par de gros investisseurs. «L’essentiel de notre clientèle sont des in- vestisseurs avec d’importants portefeuilles immobiliers :des maisons à plusieurs mil- lions d’euros,ou des quartiers entiers dans la médina», approuve Olivier Salsedo, conseiller immobilier àTanger. Pourtant et depuis les premiers mois de cette année, la donne a sensible- ment changé. «Les effetsTanger-Med et Tanger 2012 se sont estompés», relève

le haut cadre d’Addoha qui se de-

mande finalement si l’on trouvera as- sez de clients pour écouler tout ce stock de logements. Ibn M’rabet Sob- hi, ancien enseignant reconverti dans

le métier d’agent immobilier, est bien

placé pour le savoir. Directeur de l’agence Continentale, l’homme a hé- rité du métier et se rappelle deTanger bien avant cette embellie du secteur. «La conjoncture impose aujourd’hui une revue à la baisse des prix demandés», ajoute-t-il. Ce qui n’est pas de l’avis de ChakerTaher, promoteur immo- bilier à Tanger. Pour ce dernier, ré- solument optimiste, «le secteur de l’im- mobilier va bien àTanger !». A son in- tonation, cette simple phrase renfer- mait un relent colérique. Ce membre représentant les promoteurs et lotis- seurs de la ville auprès de la Fédéra- tion nationale des promoteurs immo- biliers n’a même pas trouvé ces mots pour expliquer la situation du secteur àTanger. Il était juste indigné que la presse puisse parler de crise de l’im- mobilier De visu, et n’en déplaise aux opé- rateurs qui nient l’existence d’une

déplaise aux opé- rateurs qui nient l’existence d’une   Les maisons dans la médina attiraient  
 

Les maisons dans la médina attiraient

 

beaucoup d’étrangers surtout les

 

Espagnols. Mais le régime foncier de

ces propriétés pose problème : elles ne

disposent pas de titres fonciers mais de

 

simples actes adulaires. Trop risqué.

quelconque crise, le constat est plus que clair :ATanger, l’offre devient plus importante que la demande. Les Es- pagnols, par exemple, qui détenaient depuis cinq ans des biens immobiliers avec des visées spéculatives, tentent de revendre aujourd’hui. Motif : repartir en Europe, plus particulièrement en Espagne où les prix sont en chute, af- fichant parfois des baisses allant jus- qu’à 40%. «On se retrouve aujourd’hui avec des portefeuilles entiers de clients :10 à 15 biens proposés à la vente le même jour», explique Olivier. «Mais contrai- rement à ce qu’on peut penser, les Euro- péens cherchent aussi du moyen standing», ajoute Ahmed Mâataoui, agent im- mobilier propriétaire de l’agence Glo- bos Immo. Pourtant, même avec une offre importante, les prix n’affichent pas réellement une tendance baissiè- re et le segment du moyen standing n’existe presque plus, sauf si l’on veut s’aventurer loin du centre, sur la rou- te de Rabat, là où le m 2 coûte tout de même 7 000 DH.

Une offre inadéquate et des prix toujours en hausse

Pour le haut standing et les quartiers plutôt chic de la ville, commeVal Fleu- ri ou l’axe de l’avenue MohammedV,

il ne faut pas se faire d’illusion : les prix ne décrochent pas pour l’instant des

12 000 DH/m 2 et les villas du quartier

California sont négociées à 14 000 ou

15 000 DH le mètre carré.

Pour ce qui est du marché dit de «deuxième main», les biens les plus convoités, jusqu’à récemment encore, par les Espagnols, étaient des maisons marocaines traditionnelles à l’intérieur de la médina qui coûtent entre 1 et 3,5

millions de dirhams. Cela dit, les par- ticuliers au budget moyen, de maniè- re générale, sont moins tentés d’ache- ter une maison dans la médina enre- gistrée sur un titre adulaire. Les seuls qui puissent s’aventurer sur ce terrain sont les investisseurs qui achètent un îlot de maisons avec leurs titres adu- laires, enregistrent ces derniers auprès des services de la conservation fon- cière et du cadastre, puis revendent le tout avec une plus-value.Aujourd’hui, les Espagnols sont moins présents, les Européens sont toujours présents et sur les mêmes produits, c’est-à-dire majoritairement le haut standing. Et puis, une clientèle nationale, qui vient essentiellement de Casablanca et de Rabat et qui cherche un pied-à-terre dans une ville qui n’avait pas jusque- là bonne presse auprès des Marocains à la quête d’une résidence secondai- re. Autre phénomène et pas des moindres, une forte demande des ré- sidents de la ville de Marrakech. «Nous avons de plus en plus un potentiel de clients qui ont décidé de vendre sur Marrakech pour acheter un bien surTanger», indique Olivier Salsedo, conseiller immobilier àTanger. Les agents immobiliers, eux, espè- rent que promoteurs et propriétaires reviendront à des prix plus raison- nables, la priorité étant aujourd’hui d’avoir des produits vendables plus ra- pidement

T
T

anger est en train de rattra- per son retard à grandes en- jambées. Le rythme auquel la ville du Détroit évolue de-

puis quelques années la pla- ce désormais comme étant le deuxiè- me pôle industriel et la quatrième des- tination touristique du Maroc. Selon les chiffres de l’inspection ré- gionale de l’habitat et de l’urbanisme, les projets mis en chantier par les opé- rateurs privés et publics, ces deux der- nières années, représentent l’équiva- lent de 31 000 unités de logement et les ventes de ciment ont atteint 590 348 tonnes. Des chiffres qui s’ex- pliquent par un retour massif des in- vestisseurs immobiliers espagnols, mais surtout par l’intérêt accru des grands promoteurs nationaux pour la ville. Et les exemples ne manquant pas : à lui seul, le groupe Addoha a lancé deux projets de logements économiques de grande envergure pour 12 000 unités. «La totalité des logements du premier pro- jet a été écoulée en un temps record», se rappelle un haut cadre travaillant pour le groupe. En fait, la demande était tel-

TABLEAU INDICATIF DES PRIX QuartierQuartier TypeType dede llogementogement PrixPrix dede vventeente moymoyenen enen
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
QuartierQuartier
TypeType dede llogementogement
PrixPrix dede vventeente
moymoyenen enen DH/mDH/m 22
Branes -
Route de Rabat
Villa
Appartement
Maison marocaine moderne
8 000
7 000
6 000
Val Fleuri- Hay
Souani-Kastia
M’sallah
Villa
Appartement
Maison marocaine moderne
Maison marocaine traditionnelle
5 000
12 000
4 000
4 500
Malabata- villa vista
Bd. Mohammed V-
Quartier Brooks-
California - La montagne
Villa
14 000
Appartement
14 000
Villa
10 000
Appartement
15 000
Source : LVE

18 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

Fès : une offre complètement décalée par rapport à la demande

Des appartements en centre-ville se vendent à 12 000 DH le mètre carré.

Les grandes superficies ne se vendent plus et les maisons de la médina ont doublé de prix.

La ville ne manque pas de réserve foncière, pourtant les prix flambent.

U 1
U
1

32

ne population totale de

193 000 habitants, 000 ménages résidant

dans des logements mena-

çant ruine et 10 000 autres vivant

ces chiffres font que le besoin en loge- ment dans la ville de Fès est impor- tant. Le ministère de l’habitat l’es- time à 37 000 d’ici 2012, soit 7 420 par an. Au même moment, l’offre en logement, elle, semble complètement décalée par rapport à la demande. A Fès, et à de rares exceptions près, l’inadéquation entre les attentes des clients, nationaux et européens, et les logements disponibles sur le mar- ché est devenue plus que flagrante. Le décalage est valable tant en quan- tité qu’en qualité. Tous les pro- grammes mis en chantier ces trois dernières années, pour la plupart des

dans des bidonvilles

Tous

appartements de grandes surfaces (entre 150 m 2 et 300 m 2 ), sont ar- rivés à terme et vendus dans leur to- talité. En plus, ces appartements de grande superficie semblent ne plus être demandés. Les professionnels de la ville sont presque unanimes à ce sujet : la de- mande a changé de forme et les ac- quéreurs potentiels cherchent au- jourd’hui des appartements plus pe- tits dans une fourchette de superfi- cie de 80 à 100 m 2 . Même les clients de nationalité étrangère en quête d’une maison secondaire ne cher- chent plus de grandes surfaces. «La plupart de nos clients se présentent avec des budgets qui oscillent entre 1 et 1,5 million DH. Et ce qui manque aujour- d’hui sur le marché, ce sont, justement, les appartements à budget moyen»,

confirme Pascal Gheller, conseiller en immobilier exerçant à Fès depuis 11 ans déjà. Pour les professionnels, le ralen- tissement de la demande, et par ri- cochet de l’activité, s’explique es- sentiellement par le manque de pro- duits adaptés notamment dans le moyen standing. Ce qui a induit de facto la baisse actuelle des ventes. D’où le paradoxe : la demande exis- te mais elle est latente car elle ne trouve pas d’offre en face.

Les promoteurs préfèrent le haut standing

Sur le segment des appartements, par exemple, qui représente 70% du marché de Fès contre 30% pour les logements de type villas, le fléchis-

PRIX DE VENTE LE PLUS FRÉQUENT SUR LA VILLE DE FÈS QuartierQuartier TypTypologieologie PrixPrix moymoyenen
PRIX DE VENTE LE PLUS FRÉQUENT
SUR LA VILLE DE FÈS
QuartierQuartier
TypTypologieologie
PrixPrix moymoyenen
dedess ventesventes enen DH/mDH/m 22
Centre-ville (grands axes)
Appartement
15
000
Centre-ville (axes moyens)
Appartement
11
000
Route Aïn Chkef
Villa
9
000
Appartement
8
000
Route d’Imouzzer
Villa
8
000
Appartement
9
000
Route de Sefrou
Appartement
10
000
Maison moderne
7
500
Oued Fès
Villa
7
000
Appartement
7
000
Zouagha
Villa
9
000
Appartement
5
500
Médina
Maison traditionnelle
8
000
Source : LVE
5 500 Médina Maison traditionnelle 8 000 Source : LVE   Les prix du mètre carré
 

Les prix du mètre

carré aux alentours du projet

 

“Champs de courses”

 

atteignent aujourd’hui

 

entre 15 000 et 16 000 DH.

sement est ressenti de manière for- te. Pour les agents et conseillers im- mobiliers avec qui LaVie éco a pu s’entretenir, rares sont les promo-

Si la demande sur les riads a explosé, il y a deux ans - avec un retard flagrant par rapport à Marrakech-, cette année, elle a enregistré une chute

spectaculaire suite

à une augmentation considérable

des prix.

teurs de la place qui prennent la pei-

ne d’étudier le marché et l’état des besoins avant de lancer son projet. Or, un tel réflexe peut avoir des ré-

sultats très probants : quand les ap- partements répondent exactement aux attentes des clients en termes de standing, de superficie et de budget, ils se vendent très rapidement. Pour- tant, les promoteurs n’y pensent que rarement, préférant certainement s’orienter vers les segments où ils ga- gnent le plus, spécialement le haut standing et les grandes superficies. Abderrahman Dioura, agent im- mobilier, installé sur Fès, relève le même constat : «Depuis 4 mois déjà, le ralentissement de la demande est de plus en plus ressentie, surtout pour les riads». En fait, nous sommes à des bornes du cliché brassant le gros client prêt à investir dans les 4 ou 10 millions pour une maison d’hôte. Et cette situation se confirme lorsqu’on regarde de près les chiffres de vente proposés pour ce type de produit. Si la demande sur les riads a explosé, il y a deux ans - avec un retard fla- grant par rapport à Marrakech-, cet- te année, elle a enregistré une chu- te spectaculaire suite à une aug- mentation considérable des prix. «Un client pouvait se permettre une petite maison ancienne de moins de 100 m 2 , dans la médina, à 400 000 DH. Au- jourd’hui, il lui faut compter le double. Avec les travaux qui se font souvent à

20 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

distance et donc reviennent beaucoup plus chers, les prix finissent par rebu- ter les clients»,
distance et donc reviennent beaucoup
plus chers, les prix finissent par rebu-
ter les clients», explique cet agent im-
mobilier qui travaille sur de grandes
opérations immobilières.
sation qui a engendré le dévelop-
pement de projets à grande enver-
gure.
Selon les responsables de l’ins-
Explosion des prix des maisons
de la médina
Pire encore : la segmentation des
clients par produit connaît aujour-
d’hui un vrai phénomène de migra-
tion. Explication : «Au prix de 1,5
million DH pour une petite maison tra-
ditionnelle dans la médina, beaucoup
préfèrent aller vers le segment des ap-
partements dans des résidences fermées
avec piscine». D’ailleurs, comme le
rappelle Pascal Gheller, les critères
qui reviennent de plus en plus chez
les clients étrangers sont la résiden-
ce fermée, le service de sécurité et la
piscine.
Mais pourquoi alors une telle ex-
plosion des prix des maisons de la
médina ? En fait, ceux qui vendaient,
dans le temps, leurs maisons dans la
médina, rachetaient des logements
dans la ville nouvelle. Il fallait comp-
ter entre 400 000 et 500 000 DH
pour le moyen standing et 200 000
à 300 000 DH pour l’économique.
Or, l’augmentation du prix des ap-
partements dans la nouvelle ville sur
les deux dernières années a eu un ef-
fet direct sur le prix du mètre car-
ré à l’intérieur de la médina.
Pourtant, et pour une fois, on ne
peut pas dire, dans le cas de Fès, que
la rareté du foncier est à l’origine de
la flambée. Parmi toutes les grandes
villes, la capitale spirituelle du
Royaume peut, en effet, s’enor-
gueillir d’avoir profité de l’ouver-
ture de nouvelles zones à l’urbani-
ville, dont les travaux d’aménage-
ment et de viabilisation ont déjà dé-
marré. Remporté par le groupe Ad-
doha, le projet s’étend sur une su-
perficie totale de 32 ha dont 8 ha dé-
diés à des espaces verts et 8,5 ha à
des résidences R+4 à R+9 en plus
d’équipements publics divers no-
tamment un théâtre municipal et un
palais des congrès.
Sur le segment
des appartements,
par exemple,
qui représente 70%
du marché de Fès
contre 30% pour
les logements de
type villas,
le fléchissement
est ressenti de
manière très forte.
Le foncier toujours aussi rare
malgré l’ampleur de la réserve
foncière libérée
Et si l’on y ajoute le centre d’af-
faires pour des enseignes interna-
tionales et le centre commercial, le
projet a de quoi raviver aussi bien
la demande que la spéculation qui
bat son plein dans le périmètre avoi-
sinant le projet.
D’ailleurs, les spéculateurs (tou-
jours à l’affût) en profitent déjà et
les prix du mètre carré de l’ancien,
comme du neuf, aux alentours du
projet atteignent aujourd’hui entre
15 000 et 16 000 DH alors qu’ils
se négociaient à 7 500 DH seule-
ment il y a à peine deux ans.
Malgré l’ampleur de la réserve
foncière libérée, il n’en reste pas
moins que le foncier à l’intérieur
de la ville est une denrée extrême-
ment rare. Pour trouver des terrains
à vendre, c’est à 5 km du centre-
ville au minimum qu’il faut aller
chercher quand ce n’est pas 10 voi-
re 15 km. Avec tout cela, ce sont
les intermédiaires, en plus des pro-
moteurs, qui souffrent de cet état
de faits.
Et il n’y a pas que l’offre et la de-
mande qui posent problème. La
qualité de service chez beaucoup
de conseillers immobiliers est en-
core aléatoire, pour ne pas dire in-
existante. Peut-être, comme l’ex-
pliquent certains agents immobi-
liers, que le développement rapide
qu’a connu le secteur n’a pas im-
prégné la notion «qualité de ser-
vice» au même rythme.
A cela, il faut ajouter l’autre ta-
re du secteur : le «noir» qui à lui
seul fait déjà fuir des clients étran-
gers potentiels. Mais la réalité est
là. Certains grands promoteurs de
la place ont beau afficher des slo-
gans de type, «chez nous il n’y a pas
de noir», la pratique a encore de
beaux jours devant elle ■
pection de l’habitat de Fès, la su-
perficie du foncier libéré a atteint
l’année dernière 1 240 ha dont 700
ha appartenant soit à des privés soit
aux domaines et 450 ha dégagés à
partir d’une réserve de terres col-
lectives.
Cette nouvelle assiette apportera
manifestement une bouffée d’oxy-
gène puisqu’elle permettra la réali-
sation de grands projets. C’est le cas,
à titre d’exemple, du projet «Champs
de courses», l’ex-hippodrome de la

21 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

Rabat : baisse de prix minime dans le haut standing

Le haut Agdal et Riad, fiefs du haut standing, les premiers à ressentir le ralentissement.

Le moyen standing, très demandé, continue d’afficher des prix hors de portée y compris à Tamesna.

De nouvelles zones montent en puissance et les habitants attendent avec impatience le projet d’Akkrach.

«Le
«Le

flou persiste et les éventuels clients hésitent aujourd’hui sur l’achat d’un bien im- mobilier ». Les propos de

Mustapha Bekouah, ar- chitecte installé à Rabat depuis une vingtaine d’années, résument la si- tuation de l’immobilier dans la capi- tale du pays. Une simple visite auprès de quelques agences immobilières de la ville permet rapidement d’avoir une première idée sur le rythme de l’ac- tivité du secteur. «Notre volume de tran-

sactions a enregistré une nette régression. Pour vous donner un indicateur, les ap- pels que nous recevons des clients en quê- te d’information sont passés, en l’espace de six mois,de 25 en moyenne par jour à

5 appels seulement», corrobore Jean-

Louis Leroy, agent immobilier à Ra- bat. En somme, la situation de l’im- mobilier de la capitale n’est pas si dif- férente de ce qui se passe dans les prin- cipales villes du Royaume, à savoir un

recul de la demande sur certains seg- ments, accompagné d’une stagnation des prix. D’un côté, les prix qui avaient atteint des sommets inimaginables, il y a deux ans, dans des quartiers où certains n’osaient même pas s’aventurer, ont fini par donner un coup de bride à la demande galopante. Le quartier my- thique de l’Océan, par exemple, pour- tant connu pour ses prix qui sont res- tés à la portée des petites bourses mal- gré la flambée des autres quartiers, le mètre carré des appartements de «deuxième main» (de l’ancien) frôle aujourd’hui les 12 000 DH pour des appartements situés sur la bande de l’avenue de la Résistance (ex-Foch). En fait, après la saturation des quar- tiers comme l’Agdal et Hassan,

Face à la flambée des prix, alimentée par la spéculation, la demande a fini par migrer vers Témara.

l’Océan devient la nouvelle destina- tion des promoteurs qui y trouvent en- core plus de vieilles villas qu’ils peu- vent transformer en parcelles pour im- meubles. Mais cette seule raison ne suffit pas au regard des professionnels. Pour Abdelkamal Essafar, lui aussi ar- chitecte à Rabat, «lorsqu’on évoque l’im- mobilier de la capitale, deux problèmes viennent à l’esprit : d’une part, la spé- culation qui a sévi sur des terrains nus qui n’ont pas été mis en valeur et, d’autre part, la réglementation urbaine devenue un vrai blocage pour les promoteurs». Pour

TABLEAU INDICATIF DES PRIX QuartierQuartier TypTypologieologie PriPrixx dede ventevente moyenmoyen DHDH/m/m 22 Agdal
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
QuartierQuartier
TypTypologieologie
PriPrixx dede ventevente moyenmoyen
DHDH/m/m 22
Agdal
Appartement
14
000
Centre-ville
Appartement
10
000
Hay Riad
Villa (standard, moyenne
surface et sans piscine)
11
000
Hassan
Appartement
13
000
L’Océan
Appartement
10
000
Témara
Appartement
9
000
Harhoura
Villa (résidence
14
000
avec piscine)
Hay Al Massira I
Appartement
10
000
Diour Jamaâ
9
000
Source : LVE
I Appartement 10 000 Diour Jamaâ 9 000 Source : LVE Rabat affiche encore un déficit

Rabat affiche encore un déficit

 

en logements estimé

 

par le ministère de l’habitat

 

à 16 000 unités par an.

lui, et à l’exception des grands projets, la dérogation ne figure plus dans le vo- cabulaire de l’Agence urbaine de Ra- bat-Salé (AURS). Pourtant, cette der- nière avait visé en 2007 pas moins de 6 500 dossiers de construction, avec un avis favorable dans 70% des cas. Côté foncier, la nouvelle ville deTa- mesna est venue à point pour désen- gorger le développement démogra- phique incessant à Rabat. La ville, si- tuée dans la commune rurale de Sidi Yahya Zaërs (à une trentaine de ki- lomètres du centre de Rabat), a une capacité d’accueil d’environ 250 000 habitants et les visées qui lui ont été tracées sont multiples. Selon l’Agen- ce, elle permettra à terme d’offrir un site aménagé pour faire face aux be- soins en habitat social et contenir sa progression dans la préfecture de Shki- rat-Témara, deux villes émergentes à la périphérie de la capitale. Tamesna, toujours en phase de réa- lisation, permettra aussi de résorber l’équivalent de 30% du déficit global de la région en matière d’habitat, es- timé à 171 000 unités à l’horizon

2015.

Mais lancée en période de forte de- mande,Tamesna a très vite été victi- me de son succès : la ruée n’a pu être évitée et, par conséquent, l’emballe- ment des prix. «6 000 DH dans le seg- ment de l’économique et 8 500 DH pour le moyen standing», détaille Mustapha Bekouah. Mais, malgré cette opération urbai- ne de grande envergure, Rabat affiche encore un déficit en logements estimé par le ministère de l’habitat à 16 000

unités par an. La demande, elle, se concentre en masse sur le moyen stan- ding. Un segment sur lequel les constructions connaissent une rareté mais surtout une flambée de prix. A

en croire les agences immobilières, · le haut Agdal, quartier très prisé par

les cadres, les prix ne passent plus sous la barre des 16 000 DH le mètre. Exemple d’offres vues chez une agen- ce de la place : un appartement de 58 mètres carrés pour lequel on deman- de 1 million de DH. A Hassan, autre quartier à forte concentration de lo- gements anciens, les prix du moyen standing peuvent aller jusqu’à 14 000 DH/m 2 . Face à cette flambée des prix, ali- mentée par la spéculation et la convoi- tise des promoteurs du segment haut de gamme, la demande a fini par mi- grer versTémara, où les prix du neuf oscillent entre 8 000 et 10 000 DH/m 2 dans les nouveaux quartiers comme Al Wifaq. «Les prix sont toujours à la hausse, avec une légère baisse sur les lo- gements de type appartement.Mais rien n’a changé pour le segment des villas et des terrains», explique Alaoui Biti, agent immobilier installé à Rabat. Pour le haut standing, l’offre reste surtout confinée dans des quartiers huppés comme Hay Riad, le haut Ag- dal ou Souissi (pour les villas), là ou les prix des appartements peuvent at- teindre les 30 000 DH/m 2 . Mais «le segment a connu une baisse substantielle, notamment sur un grand projet situé à Hay Riad : face à une de- mande assagie, les prix ont chuté de 17000 à 14 000DH/ m 2 », explique Be- kouah. Hay Riad, qui avait été conçu au dé- but des années 90, pour justement donner une bouffée d’oxygène à la vil- le, est en train de saturer et les prix at- teignent des pics : cela va de 13 000 à 20 000 DH, parfois plus. Des prix qui ont fini par faire fuir la clientèle. Main- tenant, il va falloir lui redonner confiance !

22 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008

SpécialSpécial immobilierimmobilier && bâtimentbâtiment

Notaire, frais à payer

S
S

ouvent, lors de conclu- sions de transactions im- mobilières, l’aspect des coûts annexes et des frais

est déterminant. Quand ils s’apprê- tent à acheter un appartement, un terrain ou une villa, certains acqué- reurs oublient de prendre compte des sommes à débourser auprès de certaines administrations comme l’enregistrement, la conservation fon- cière. D’autres en ont connaissance mais n’ont aucune idée des mon- tants à prévoir ni des procédures à suivre. Pour éviter les surprises, mieux vaut passer par un notaire. Cela fait des frais en plus mais rien ne vaut la sécurité.

Peut-on faire appel à un no- taire pour toute transaction immobilière ?

Non. Le notaire intervient, à la de- mande des clients (acquéreur ou vendeur), à la seule condition que le

bien immobilier objet de la transac- tion soit immatriculé (titré) à la conservation foncière.

Quelles sont les missions du notaire ?

Le notaire s’assure en premier lieu de la situation foncière du bien à ac- quérir en procédant à une consul- tation juridique auprès du service de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier. Au- cune charge (hypothèque, saisie

conservatoire

bien objet de la transaction immo- bilière. Il s’assure également de la situa- tion fiscale du bien à acquérir en de- mandant au vendeur la quittance de la taxe urbaine taxe d’édilité (TU- TE) de l’année en cours. Grâce à cet- te quittance, le notaire pourra connaître l’article de rôle et procé- der à une consultation auprès de la perception du lieu de situation du

ne devrait grever le

)

,

ce qu’il faut savoir

bien et par la suite auprès du servi- ce des impôts pour obtenir l’attesta- tion de paiement des impôts grevant le bien objet de la cession, commu- nément appelé «quitus fiscal». Dans un deuxième temps, il éta- blit l’acte authentique de vente im- mobilière et c’est à la signature du- dit acte que les droits et taxes liés à l’acquisition sont dus par l’acqué- reur. Tous ces droits et taxes sont collectés par le notaire pour le comp- te de l’Etat marocain et varient en fonction de la nature juridique du bien. Une fois toutes ces formalités d’en- registrement de l’acte de vente au service de l’enregistrement et d’ins- cription à la conservation foncière du lieu de situation du bien immo- bilier objet de la transaction ac- complies, le notaire remet à son client un certificat de propriété at- testant que l’acquéreur est le nou- veau propriétaire du bien vendu et un «quitus fiscal » attestant que le

bien n’est plus assujetti à aucun im- pôt sur le compte du vendeur. On notera qu’au Maroc un étran- ger ne peut acquérir un terrain à usa- ge agricole que dans des conditions particulières.

Acquéreur et vendeur, qui doit payer quoi ?

Les frais d’acquisition consécutifs

à l’acquisition d’un bien immobilier

sont à la charge de l’acquéreur. Il s’agit notamment des droits d’enre- gistrement, les droits de mutation payés à la conservation foncière, les honoraires du notaire Le vendeur, pour sa part, doit s’ac- quitter de l’impôt sur le revenu ap- plicable aux profits fonciers dont la cotisation minimale s’élève à 3% du

prix de cession. En effet, le vendeur

a un délai de 30 jours pour décla-

rer la cession qu’il a effectuée au ser- vice des impôts, et s’acquitter de cet impôt, communément appelé TPI

des impôts, et s’acquitter de cet impôt, communément appelé TPI ■ 23 La Vie éco –

23 La Vie éco Vendredi 7 novembre 2008