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G U I D E S

P R A T I Q U E S
P O U R L E S
D C I D E U R S
P O L I T I Q U E S
3
LE FONCIER :
UN RLE CRUCIAL DANS LACCS DES CITADINS
PAUVRES UN LOGEMENT
L Alliance des Villes
Cities Without Slums
loger
pauvres
villes
dans les
les
africaines
Guide pratique n3 : le foncier
Copyright United Nations Human Settlements Programme
(UN HABITAT), 2011
Tous droits rservs
Programme des Nations Unies pour les tablissements humains
(ONU-Habitat)
PO Box 30030, Nairobi, Kenya
Tl : +254 2 621 234
Tlcopie : +254 2 624 266
www.unhabitat.org
AVERTISSEMENT
Les appellations employes dans la prsente publication nimpliquent, de
la part du Secrtariat de lOrganisation des Nations Unies, aucune prise de
position quant au statut juridique des pays, territoires, villes ou zones ou
de leurs autorits, ni quant au trac de leurs frontires ou limites, ni quant
leur systme conomique ou leur degr de dveloppement. Lanalyse,
les conclusions et recommandations gurant dans le prsent rapport ne
retent pas ncessairement les vues du Programme des Nations Unies pour
les tablissements humains, de son Conseil dadministration ou de ses Etats
Membres.
The analysis, conclusions and recommendations of the report do not
necessarily reect the views of the United Nations Human Settlements
Programme, the Governing Council of the United Nations Human
Settlements Programme or its Member States.
Numro : HS/040/11F
Numro ISBN (Series): 978-92-1-131926-2
Numro ISBN (Volume): 978-92-1-132339-9
Photo de couverture : A. Grimard
La publication de la srie Loger les pauvres dans les villes africaines a t
possible grce au soutien nancier de lAlliance des villes.
Publi par
Programme des Nations Unies pour les tablissements humains
(ONU-Habitat)
Service de la formation et du renforcement des capacits
Courriel : tcbb@unhabitat.org
Impression et Pr-presse ; BNUN/ Section des Publications/ Nairobi, Certication ISO 14001:2001
GUI DES PRATI QUES POUR LES DCI DEURS POLI TI QUES
loger
pauvres
villes
dans les
les
africaines
LE FONCIER:
UN RLE CRUCIAL DANS LACCS DES CITADINS
PAUVRES UN LOGEMENT
Cities Without Slums
LAlliance des Villes
2 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
Cette srie de guides pratiques a t prpare en sinspirant dune srie similaire sur le logement des
pauvres dans les villes dAsie et qui a t publie conjointement par ONU-Habitat et la CESAP (Commission
conomique des Nations Unies pour lAsie et le Pacique) en 2009. Cette srie est une adaptation de la version
pour lAsie aux ralits et aux contextes des pays dAfrique sub-saharienne et elle sera disponible en anglais,
franais et portugais. Ceci a t rendu possible grce aux contributions nancires de lAlliance des villes et
dONU-Habitat.
Les guides ont t rdigs par lquipe dexperts du Centre africain pour les villes (ACC) dirig par Edgar
Pieterse, avec des contributions importantes de Karen Press, Kecia Rust et Warren Smit. Les experts de
lquipe qui ont contribu aux rapports de base prcieux pour les guides sont Sarah Charlton, Firoz Khan,
Caroline Kihato, Michael Kihato, Melinda Silverman et Tanya Zack. Bruce Frayne a apport son concours
la gestion du projet et Tau Tavengwa en a magistralement assur la conception. Un certain nombre de col-
lgues du Service de la formation et du renforcement des capacits, du Service du logement et du Bureau
rgional pour lAfrique et les pays arabes dONU-Habitat ont contribu la conception, au dveloppe-
ment et ltude des guides. Ce sont notamment Gulelat Kebede, Cynthia Radert, Claudio Acioly, Jean
DAragon, Rasmus Precht, Christophe Lalande, Remy Sietchiping et Alain Grimard. Les guides ont aussi
bnci des contributions de plusieurs experts ayant particip la Runion du Groupe dexperts qui sest
tenue en novembre 2009 Nairobi (Kenya) : Benjamin Bradlow, Malick Gaye, Serge Allou, Barbra Kohlo,
Ardelline Masinde, Esther Kodhek, Jack Makau, Allain Cain, Sylvia Noagbesenu, Kecia Rust, Babar Mum-
taz, Alain Durand Lasserve, Alan Gilbert et Tarek El-Sheik.
Toutes ces contributions ont orient cette srie de guides pratiques. Nous esprons quils faciliteront le
travail quotidien des dcideurs politiques dans la rgion de lAfrique sub-saharienne dans leur qute de
moyens susceptibles damliorer le logement et laccs au foncier pour les citadins pauvres.
REMERCIEMENTS
3 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
RFRENCES 43
AUTRES OUVRAGES CONSULTER VENTUELLEMENT 44
SITES INTERNET 44
TABLE DES MATIRES
CONDITIONS
CONCEPTS
MTHODES
OUTILS ET LIGNES DIRECTRICES
RESSOURCES
IMPORTANCE DE LACCS AU FONCIER 5
PEU DE POSSIBILITS DACCS AU FONCIER LAISSES AUX CITADINS PAUVRES 6
LE FONCIER : CL DE LAMLIORATION DES BIDONVILLES EXISTANTS AUJOURDHUI
ET DE LA PRVENTION DE LEUR DVELOPPEMENT DEMAIN 7
QUEST-CE QUE LA SCURIT DOCCUPATION? 8
OCCUPATION RELEVANT DU DROIT FONCIER COUTUMIER ET DE LA COMMON
LAW DANS LES VILLES AFRICAINES 9
CARACTRISTIQUES SPCIFIQUES DU FONCIER 11
DROITS FONCIERS : INDIVIDUELS OU COLLECTIFS? 12
QUELLES OPTIONS DE RGIME FONCIER POUR LES PAUVRES? 13
LES FEMMES ET LES DROITS FONCIERS 15
COMMENT FONCTIONNENT LES MARCHS FONCIERS 16
MARCHS FONCIERS INFORMELS 18
COMMENT LES VILLES POURRONT-ELLES METTRE A DISPOSITION DU
FONCIER POUR LE LOGEMENT 20
GOUVERNANCE FONCIRE
10 STRATGIES POUR FACILITER LACCS DES PAUVRES AU FONCIER 24
STRATGIE 1 : PLANIFIER DUNE MANIRE PLUS EFFICACE 25
STRATGIE 2 : UNE MEILLEURE INFORMATION FONCIRE 27
STRATGIE 3 : AMLIORATION DES SYSTMES DIMPOSITION FONCIRE 30
STRATGIE 4 : PARTAGE DES TERRES 32
STRATGIE 5 : MISE EN COMMUN DES TERRES 32
STRATGIE 6 : PROGRAMMES PROGRAMMES DE SUBVENTION CROISEE 33
STRATGIE 7 : RGULARISATION DES BIDONVILLES EXISTANTS 34
STRATGIE 8 : UTILISATION DE TERRAINS DOMANIAUX POUR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS 36
STRATGIE 9 : APPRENDRE DES PROMOTEURS DU SECTEUR INFORMEL 36
STRATGIE 10 : APPUI AUX INITIATIVES COMMUNAUTAIRES 37
AVANTAGES ET LIMITES DES DIFFRENTES POLITIQUES FONCIRES 39
HUIT MESURES POLITIQUES SUSCEPTIBLES DE FACILITER LACCS
DES PAUVRES LA TERRE 40
4 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
LE FONCIER: UN RLE CRUCIAL DANS LACCS DES CITA-
DINS PAUVRES UN LOGEMENT
Sans le foncier, il ny aura pas de logements. Si lon ne tient pas compte du problme du foncier, il est
inutile de discuter de la question de savoir comment rsoudre les problmes de logement des pauvres dans
nos villes. Limpossibilit davoir accs des terrains dcents, srs et abordables explique la prsence dun
si grand nombre dtablissements informels dans les villes africaines et contribue la pauvret urbaine.
Le prsent guide examine les diffrents types de rgime foncier en vigueur dans les villes africaines et passe
en revue certains des problmes quils posent et des avantages quils prsentent. Il tudie ensuite les dif-
frentes formes doffre, dvaluation, de nancement et de transfert du foncier sur le march formel, les
raisons pour lesquelles celui-ci narrive pas mettre disposition des populations urbaines faible revenu
des terrains srs et appropris et celles pour lesquelles la majorit des citadins pauvres dAfrique sont con-
traints de passer par les marchs informels pour obtenir des terrains pour leur logement.
Il est sans doute impossible de mettre un frein lurbanisation ou aux forces du march qui font monter le
prix des terrains en ville les rendant inaccessibles la plupart des habitants les pauvres en particulier. Bien
que les autorits locales aient souvent un pouvoir de contrle limit sur la terre et les processus fonciers,
elles peuvent nanmoins faire bien des choses, prsent et dans le futur , pour fournir plus de terrains
aux pauvres. Le prsent guide dcrit certaines des stratgies classiques et plus innovantes utilement mises
en uvre cette n.
Il ne sadresse pas des spcialistes mais a pour but daider renforcer, aux niveaux national et local, les
capacits des autorits et des dcideurs politiques qui doivent rapidement arriver mieux comprendre les
problmes de logement de ceux qui ont de faibles revenus.
GUIDE PRATIQUE N 3 POUR LES DCIDEURS POLITIQUES
Le foncier est indispensable
au dveloppement urbain :
Des terres et des droits
de proprit garantis pour
tous sont indispensables
pour rduire la pauvret
parce quils sous-tendent le
dveloppement conomique
et linclusion sociale .
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IMPORTANCE DE LACCS AU
FONCIER
Les citadins pauvres nont probablement pas
de problme plus fondamental que celui de
limpossibilit davoir accs des terrains
dcents et srs pour rpondre leur besoin
de logement, aussi minime soit-il. Laccs au
foncier est un ingrdient insparable de la
capacit dun mnage dfavoris survivre,
gagner son pain, pargner et se sortir de la
misre. Outre le fait quils servent de base au
logement et donnent accs aux services, les
droits fonciers garantis peuvent aussi jouer le
rle de let de scurit pendant des priodes
difciles et assurer une scurit nancire. Ils
reprsentent un actif transfrable important
qui peut aussi faire lobjet dune vente, dune
location, dun hritage ou dun emprunt. Ils
encouragent aussi les gens investir dans un
logement meilleur et dans le foncier lui-mme.
En mme temps, il y a peu de problmes ur-
bains plus complexes ou susceptibles de crer
des conits que le foncier et lutilisation qui
en est faite. Au fur et mesure que les villes
stendent, que leur population augmente
et quelles deviennent plus prospres, la de-
mande de toutes les couches de la socit
pour le foncier exerce des pressions inimag-
inables sur lespace urbain dj rare et aug-
mente sa valeur commerciale.
Actuellement il est beaucoup moins ques-
tion dutiliser les biens publics comme le fon-
cier des ns sociales mais beaucoup plus
doptimiser le rendement de lactif parce que
le foncier est devenu un produit de base ache-
t et vendu au plus offrant sur le march.
Les pressions toujours plus fortes exerces
sur le foncier sont affrontes de diffren-
tes manires et diffrents niveaux dans les
villes africaines. En Afrique, les pouvoirs na-
tionaux et locaux ont labor des lois et des
politiques qui rgissent lutilisation des sols et
leur occupation pour rpondre des divers
besoins contradictoires. En mme temps, des
pratiques et traditions religieuses et culturel-
les profondment enracines et les rgimes
lgus par ladministration coloniale qui, par
le pass, rgissaient lattribution et lutilisation
des terres, prescrivent comment le foncier doit
tre utilis et transmis des particuliers et des
communauts.
Loccupation des sols a un
caractre politique
Dans beaucoup dendroits et de bien des fa-
ons, les citadins pauvres continuent tre
traits comme des blocs de couleur sur une
carte du dveloppement, que lon limine ici
et remet l - et non comme des tres humains
ayant de vritables besoins, de vraies familles,
des aspirations concrtes et vivant dans des
communauts bien relles.
Les plans de dveloppement qui dterminent
ce qui va se passer dans une ville et o, les
politiques doccupation des sols dterminant
lutilisation qui en sera faite sont souvent trai-
ts comme des documents techniques que
seuls des spcialistes peuvent comprendre et
dont la prparation se borne un exercice
purement technique consistant amnager
le plus efcacement possible les routes, les
zones, le drainage et laccs.
Ladministration de la croissance dune ville a
naturellement une dimension technique qui
nest pas ngligeable mais le fait est que les
plans de dveloppement et les politiques doc-
cupation des sols ont un caractre hautement
politique et devraient donc tre traits comme
tels. Ils ne sont pas gravs dans la pierre et
chacun de leurs aspects est ngociable. Si les
villes peuvent trouver des moyens permettant
aux communauts dfavorises de participer
la planication qui affecte leurs conditions de
vie et leurs abris, les villes peuvent se dvelop-
per sans causer les dplacements, la misre et
lappauvrissement de si grandes parties de la
population urbaine.
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PEU DE POSSIBILITS DACCS AU FONCIER
LAISSES AUX CITADINS PAUVRES
Alors que les systmes lgislatifs jouent un rle
important en Afrique au niveau de loffre de
terrains en milieu urbain, la majorit des cita-
dins pauvres nont accs au foncier dans les
villes africaines que dans le cadre de transac-
tions extrajuridiques (informelles) fondes sur
les pratiques traditionnelles de distribution des
terres. Il ressort dune tude ralise dans six
villes que 50 70 % des terres destines au
logement dans les villes africaines proviennent
de sources informelles.
2
Le morcellement illic-
ite de terrains publics et privs est le moyen
le plus courant dobtenir des terrains am-
nager dans beaucoup de villes dAfrique.
En mme temps, une tude des villes sur
lensemble du continent montre que, en mi-
lieu urbain, la vente des terrains est de plus en
plus assimile celle dun produit de base ce
qui contribue la cration dun march fon-
cier en plein panouissement dans les grandes
villes du continent. En Tanzanie par exemple,
plus de 70 % des terres taient acquises par
le biais de leur attribution par les pouvoirs lo-
caux ou par hritage, en 1994. En 2001, 79 %
des terrains priurbains taient miss en vente
sur le march. Ceci montre bien que les r-
gimes fonciers sont amens changer. Mais
si le fait de considrer les terres coutumires
comme un produit de base ouvre le march
foncier urbain en Afrique, il a aussi le potentiel
dexclure les citadins dfavoriss qui sont dans
limpossibilit dacheter aux prix du march.
Les possibilits quont les pauvres de sinstaller
sur des terrains publics inutiliss et de constru-
ire des tablissements informels samenuisent
aussi, au fur et mesure que sont occupes
les parcelles de terre laisses labandon dans
les villes. Beaucoup de propritaires fonciers
privs et dinstitutions publiques continuent
expulser les pauvres des larges zones urbaines
Lexpulsion peut tre violente ou silencieuse : lexpulsion peut se faire de diffrentes manires. Les
propritaires fonciers privs et les agences gouvernementales ont leurs propres mthodes pour expulser les pauvres
qui nont pas de titre lgal pour le terrain quils occupent. Mais il existe aussi des formes dexpulsion plus silencieuses
et plus efcaces : les forces du march repoussent peu peu les pauvres hors de la ville, une petite parcelle de terrain
aprs une autre de sorte que pratiquement personne ne sen rend compte jusquau jour o tous les pauvres ont disparu.
7 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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LE FONCIER: LA CL DE LAMLIORATION DES
BIDONVILLES EXISTANTS AUJOURDHUI ET DE
LA PRVENTION DE LEUR FORMATION DEMAIN
an de librer les terres quils occupent pour
les dvelopper commercialement ou pour des
projets dinfrastructures urbaines. Dans cer-
tains cas, ces gens se voient offrir une petite
compensation montaire ou un autre loge-
ment dans des sites loigns mais la majorit
des expulss ne reoivent rien du tout.
Lexpulsion a presque invitablement pour
rsultat un accroissement de la pauvret ce
qui pose un srieux problme aux autorits
qui tentent de dvelopper lconomie et de
rduire la pauvret. Toute possibilit daccs
un logement dcent tant exclu pour une par-
tie importante des mnages urbains, les pers-
pectives de dveloppement conomique dune
ville diminuent. Les personnes qui vivent dans
la crainte dune expulsion seront vraisembla-
blement moins mme de raliser pleinement
leur potentiel de travailleurs ou de citoyens et
il est peu probable quelles investissent dans
lamlioration de leur logement ou de leur
quartier. Lincertitude doccupation peut aussi
faire obstacle linvestissement extrieur et
lamlioration dautres services comme leau,
llectricit et lassainissement. (Voir le guide
pratique 4 sur lexpulsion).
Lorsquon parle du foncier pour la construc-
tion de logements pour les revenus faibles, il
est important de penser non seulement aux
besoins fonciers daujourdhui mais aussi
ceux de demain lorsque les habitants des bi-
donvilles existants seront plus nombreux et
que des migrants dmunis arriveront dans les
villes. Il ne sufra pas dassurer une meilleure
scurit doccupation pour tous ceux qui vi-
vent aujourdhui dans des tablissements in-
formels et des bidonvilles si nous ne pouvons
trouver aussi les moyens de mettre un terme
la ncessit de nouveaux bidonvilles et
tablissements informels lavenir.
Il est particulirement important de planier
les besoins fonciers des populations futures
dans les villes africaines. Bien que le rythme de
lurbanisation ralentisse, la population urbaine
en Afrique devrait doubler dici 2030 par
rapport son niveau de 2007. (Voir le guide
pratique n1 sur lurbanisation.) Cette crois-
sance considrable exige des efforts srieux
pour augmenter loffre de terrains planis,
lgaaux et abordables pour rpondre aux be-
soins futurs.
Il se pourrait que, dans les villes, les biens fon-
ciers privs soient utiliss de manire plus rent-
able que ceux appartenant au domaine public
mais cest souvent au prix de lexclusion des
pauvres et des limites imposes la capacit
des pouvoirs publics dadministrer les terres en
milieu urbain en quilibrant mieux leurs utili-
sations commerciales et sociales. Les terrains
domaniaux restent lune des sources potenti-
elles de foncier les plus importantes pour la
construction de logements destins aux pau-
vres maintenant et lavenir mais ils posent
encore de srieux problmes.
Pourquoi les pauvres ne peuvent-ils
avoir accs aux terrains domaniaux
dans les villes?
1. Du fait de la centralisation de la prise
de dcision, les gouvernements nation-
aux gardent la main mise sur le foncier et
les programmes de gestion foncire, tan-
dis que les autorits locales, qui doivent
grer les problmes des sans terre, nont
quun rle insigniant dans la rsolution
de ces problmes au niveau local.
2. En raison de linefcacit de
lorganisation de lespace urbain, il ar-
rive trop souvent que lon ne rchisse
pas assez la planication, au dveloppe-
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QUEST-CE QUE LA SCURIT DOCCUPATION?
ment, la viabilisation et loccupation
des sols en milieu urbain - par exemple
la situation des sites par rapport aux pos-
sibilits demploi, aux routes et autres r-
seaux de transport, et aux endroits o il est
possible de construire des infrastructures
rentables comme leau et les systmes
dgout - avec pour rsultat un gaspillage
de terrains et de revenus urbains.
3. Les approches adoptes linitiative
des gouvernements, reposent sur le
fait quil appartient ltat de fournir des
terres des ns de logement et dtablir
des normes et des procdures pour les
amnager. Dans bien des cas, un mono-
pole public dappropriation du foncier
a empch les pauvres dy avoir accs
en milieu urbain et a cr pour eux plus
dobstacles que de possibilits.
4. Des cadres rglementaires stricts et
coteux qui dictent comment le foncier
devrait tre fourni et amnag ne rus-
sissent bien souvent pas satisfaire la
demande des pauvres qui ont besoin
de conditions beaucoup plus souples et
abordables.
5. La mdiocrit des systmes cadas-
traux et la forte centralisation des sys-
tmes dinformation foncire pour
lenregistrement des droits fonciers et
dutilisation peuvent tre lorigine dobs-
tacles majeurs qui empchent beaucoup
de mnages dfavoriss davoir accs au
foncier.
3
Dans tous les cas doccupation, la scurit
comprend deux composantes principales, soit :
Une dure raisonnable des droits corre-
spondant lutilisation qui est faite du fon-
cier et aux besoins sociaux de lutilisateur;
Une protection juridique effective contre
lexpulsion ou la limitationarbitraire des
droits fonciers, assortie de garanties excu-
toires, de mesures juridiques ou sociales de
compensation contre la perte de ces droits
et de mcanismes accessibles et efcaces
de rglement des diffrends.
Dautres aspects importants de la scurit
doccupation sont notamment la libert des
utilisateurs des parcelles de lguer leur terrain
leurs hritiers et de lelouer, le prter ou le
donner dautres titre provisoire ou pour une
longue dure avec des garanties raisonnables
de pouvoir le rcuprer.
Il est possible dassurer la scurit doccupation
de diffrentes manires, par exemple par le
biais de contrats locatifs de longue dure
ou dune reconnaissance formelle des droits
fonciers coutumiers, assortie de mcanismes
accessibles et efcaces de rglement des dif-
frends. Il ressort de lexprience acquise dans
le monde entier quune meilleure scurit
doccupation prsente beaucoup davantages
pour les mnages et la communaut car elle
favorise linvestissement dans les habitations et
les quartiers.
4
ENSEMBLE DES DROITS FONCIERS
5
Occupation
informelle
Occupation
coutumire
Occupation par des
groupes
(ex. coopratives et
condominiums)
Bail enregistr
Proprit
foncire libre (pro-
prit prive)
Formes intermdiaires
doccupation
(par ex. certicats doccupation)
Occupation
Approches percues
de la proprit
Possession
adverse
conictuelle
Anti-expulsion
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Juridiquement, dans la plupart des villes af-
ricaines le foncier est mis disposition dans
le cadre du double systme de loccupation
coutumire et de lacquisition de titres de pro-
prit soit en proprit libre soit par bail, en
vertu du droit coutumier et de la common law
respectivement.
Dans les rgions o la charia est reconnue,
par exemple au Nord du Nigria, au Soudan
et dans la rgion ctire du Kenya, ces rgles
religieuses inuencent galement loffre fon-
cire dans les villes. Bien que ces systmes
aient volu depuis lpoque prcoloniale et
coloniale, les doctrines et les principes qui les
sous-tendent sont diffrents de ceux dautres
systmes juridiques autochtones et coloniaux;
ceci a contribu des rapports complexes au
foncier dans les villes africaines et aux sys-
tmes parfois contradictoires qui en ont r-
sult. Lorsque des terrains communaux font
lobjet de transactions avec des trangers ,
le foncier est considr comme un produit
de base et vendu contre espces au prix du
march. Toutefois, lorsquun membre du clan
reoit le droit de lutiliser, il ou elle ne paie
pas le prix du march mais est cens offrir un
cadeau au chef en tmoignage de gratitude.
Ainsi, Kinshasa, les chefs traditionnels Ba-
humbu jouent encore un rle important dans
loctroi de terres des ns de dveloppement
urbain.
Ces cadres juridiques relative loffre foncire
ne sont pas statiques et ont volu au cours
des ans. Au Ghana et au Nigria par exem-
ple, le droit de la famille a remplac le rgime
coutumier qui attribuait des droits fonciers
un groupe. Loccupation prend maintenant la
forme de la libre proprit de droit coutumier
plutt que celle de droits dutilisation com-
munaux. La pression exerce sur les terrains
en milieu urbain augmentant en raison de la
croissance dmographique et des migrations,
dans les zones situes la priphrie des villes,
les terres dtenues en vertu darrangements
doccupation communaux sont rapidement
vendues par les membres des familles des
trangers sur le march libre.
6
Il est important de relever que les systmes dadministration foncire varient considrablement sur le con-
tinent africain. Dans la plupart des pays, les rgimes formels/juridiques, coutumiers et extrajuridiques/
informels coexistent. Leur importance relative peut varier dun pays lautre ainsi dans certains pays
il existe un rgime foncier formel/juridique tendu avec un march foncier formel orissant alors que
dans dautres le rgime foncier coutumier prdomine et le march foncier formel est peu dvelopp ou
inexistant.
La proportion de fonciersappartenant ltat compare ceux appartenant des particuliers ou des com-
munauts peut galement varier. Ainsi, dans les pays o subsistent un hritage marxiste, comme le Mo-
zambique, ltat possde toutes les terres. La plupart des rgimes dadministration foncire se fondent sur
des pratiques soit coutumires soit hrites du colonialisme alors que, dans certains pays, ladministration
foncire sappuie sur une approche islamique.
SYSTMES DADMINISTRATION FONCIRE EN AFRIQUE
LOCCUPATION RELEVANT DU DROIT
COUTUMIER ET DE LA COMMON LAW DANS LES
VILLES AFRICAINES
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TABLEAU 1 : COMMENT LE FONCIER EST PERCU: PRINCIPALES DIFFRENCES ENTRE LE DROIT
COUTUMIER ET LA COMMON LAW
DROIT COUTUMIER COMMON LAW
Le foncier nest pas considr comme un
bien priv.
Le foncier est considr comme un bien priv.
Le foncier nest pas un produit de base. Il est g-
nralement hrit ou attribu par un chef ou un
roi.
Le foncier est un produit de base.
Le foncier a une valeur symbolique et spirituelle
ce nest pas simplement une entit physique.
Le foncier peut avoir une valeur symbolique et spiri-
tuelle mais il est plutt considr comme une entit
physique.
Laccs au foncier est dtermin par les relations
sociales et politiques.
Laccs au foncier est dtermin par les relations so-
ciales et politiques et par les moyens conomiques
capacit de le louer ou de lacheter.
Le foncier ne peut tre vendu par les personnes qui
loccupent le droit doccupation communale ou
familiale est confr par un chef ou un roi, selon
des pratiques sociales plutt que des considra-
tions nancires.
Loctroi de titres fonciers aliner le foncier un
particulier en proprit libre ou par bail est un
processus rgi par laccs des moyens nanciers
pour acheter ou louer le foncier et par son prix sur
le march.
Loccupation et lutilisation du foncier sont domi-
nes par des pratiques sociales ancres dans la
tradition.
Loccupation et lutilisation du foncier sont domi-
nes par des pratiques nancires telles que con-
trats de location, de loyer ou dachat.
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Le foncier a un certain nombre de caractris-
tiques spciques qui rendent la situation par-
ticulirement complexe.
Ainsi, le foncier est plus quun simple actif.
Pour beaucoup de gens, il est troitement li
lidentit, lhistoire et la culture individu-
elles et communautaires; il est aussi un moyen
de subsistance et, pour beaucoup de pauvres,
leur seule forme de scurit sociale.
Une autre caractristique particulire du fon-
cier est le fait que diffrentes personnes ou
diffrents groupes peuvent dtenir des droits
multiples sur la mme parcelle. un moment
donn, une mme personne peut ne pas
ncessairement avoir le droit dutilisation, de
proprit et de contrle dun lopin de terre. En
fait, les droits fonciers ont de nombreuses di-
mensions physiques (notamment les droits sur
le sol, leau, lair et les minerais quil contient)
et sociales (notamment les droits relatifs au
contrle de laccs ce terrain, de son utilisa-
tion, de sa vente, de sa location et de sa trans-
mission par hritage ou don). Ainsi un certain
nombre de personnes et dinstitutions peuvent
dtenir diffrents types de droits sur le mme
terrain. Cette multiplicit de droits a engendr
le concept de ensemble de droits, ceux-ci
tant dtenus par diffrentes parties. Certains
peuvent ltre par le propritaire foncier (soit
un propritaire priv, soit une autorit poli-
tique coutumire, comme les stool lands du
Ghana, ou ltat au Mozambique), dautres
ltant par les usagers.
7
Complexit de loccupation des terres : il arrive parfois que dans une mme zone dfavorise, des mnages voisins
aient des conditions doccupation et un niveau de scurit diffrents. Certains peuvent avoir un bail de location, dautres
peuvent tre propritaires de leurs parcelles, dautres peuvent bncier de droits dutilisation, dautres encore peuvent
tre des squatters ou les locataires de squatters sans aucun droit doccupation lgale de la terre.
CARACTRISTIQUES
SPCIFIQUES DU FONCIER
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Ces dernires annes, beaucoup dinstitutions
internationales de dveloppement, de gouver-
nements et dagences de nancement ont en-
courag les titres fonciers individuels, tant dans
le cadre des tablissements informels existants
que des projets planis de rinstallation, dans
lintention de donner aux mnages pauvres
des droits fonciers et la scurit doccupation
an de leur permettre davoir accs aux ser-
vices et de sortir de la misre. Ils considrent
aussi que les titres de proprit individuels
permettent leurs dtenteurs dutiliser leur
actif foncier comme garantie pour lobtention
de prts bancaires pour leur logement ou leurs
moyens de subsistance.
Mais la rgularisation de loccupation par
loctroi de titres individuels des rsidents
dtablissements informels peut parfois pren-
dre beaucoup de temps, tre coteux et fa-
voriser la corruption. Il est aussi de plus en plus
manifeste que les avantages des titres fonciers
individuels ont t exagrment grossis. Beau-
coup de mnages nen veulent pas cause de
leur cot et du risque de perdre leur terrain
sils doivent engager leurs titres pour obtenir
des prts bancaires quils auront peut-tre des
difcults rembourser. Les titres de proprit
individuels peuvent mme accrotre un sen-
timent dincertitude en sapant la base les
droits fonciers prexistants, tablis ventuelle-
ment en vertu du droit coutumier.
Les pauvres qui possdent un bien prcieux
et lgalement commercialisable comme
le foncier risquent rapidement de se trou-
ver dans lobligation de sen dfaire et de
sinstaller illgalement ailleurs. Le proces-
sus dembourgeoisement des tablissements
pauvres et des projets de logements pour les
faibles revenus dans des zones urbaines cen-
trales convoites est un vritable danger.
Les titres de proprit individuels ne sont pas
le seul moyen de garantir aux pauvres la scu-
rit doccupation. Une autre solution consiste
formaliser ou amliorer progressivement les
droits de proprit.
Le titre collectif est lun des meilleurs moyens
de garantir le maintien des tablissements de
personnes faible revenue; ceci est possible
avec des baux de location collectifs de longue
dure ou loctroi de titres fonciers des coo-
pratives communautaires, pour autant que
la communaut soit organise. (Voir le Guide
pratique n6 concernant les organisations
communautaires).
Les droits de proprit collective peuvent jouer
un rle tampon puissant contre les forces du
march, souder les membres des communau-
ts entre eux et leur donner un motif structurel
de rester unis, l o la vie communautaire peut
tre un mcanisme important de survie.
Rchir long terme : lheure de choisir entre
droits fonciers individuels ou collectifs, toute politique
devrait avoir pour objectif premier dassurer la scurit
des mnages et des communauts dshrits et de les
protger contre lexpulsion court et long terme.
DROITS FONCIERS: INDIVIDUELS OU
COLLECTIFS?
13 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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Dans toute ville, diffrents types de rgime
foncier peuvent exister paralllement, depuis
des titres formels de proprit jusqu des r-
gimes fonciers coutumier et informel. Chacun
a des avantages et des inconvnients. Les r-
gimes coutumiers par exemple sont excellents
pour maintenir la cohsion sociale dune com-
munaut mais ils peuvent ne pas rsister aux
pressions conomiques toujours plus fortes ex-
erces sur la terre et, bien souvent, ils ne sont
pas accompagns de documents justicatifs.
Dans un rgime de proprit prive, le foncier
est en gnral utilis de manire plus efcace
et plus rentable mais lutilisation qui en est
faite vince souvent les pauvres et limite la
capacit de ltat laborer des stratgies glo-
bales pour la gestion foncire au niveau des
villes. La possession du foncier par des institu-
tions publiques ou des organisations but non
lucratif peut offrir aux occupants et locataires
ayant de faibles revenus de meilleures possi-
bilits daccs des emplacements de choix
mais la bureaucratie et la corruption rendent
difcile ladministration de ce type de foncier.
Le tableau ci-dessous montre les principaux
rgimes fonciers typiques des villes afric-
aines.
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Les pauvres ont habituellement intrt
sen tenir aux rgimes dj en place dans un
tablissement, ce qui leur permet de rester au
mme endroit, sans bouleversement ni pertur-
bation de leurs conditions de vie prcaires et
de laide sociale quils reoivent.
QUELLES OPTIONS DE RGIME
FONCIER POUR LES PAUVRES?
TABLEAU 2 : LES RGIMES FONCIERS ET LEURS CARACTRISTIQUES
RGIME FONCIER CARACTRISTIQUES AVANTAGES LIMITES
Libre proprit
(proprit prive)
Proprit dure
illimite
Scurit maximale
Libert dutiliser, dis-
poser, hriter
Peut servir de garantie
demprunts
Optimise la valeur com-
merciale et permet au
dtenteur de bncier
des plus-values
Cots daccs levs
Ncessite de normes hau-
tement techniques, dune
forte capacit dadminis-
tration de la part des auto-
rits, dincitations claires
enregistrer les transactions
Risque dembourgeoise-
ment sil ny a pas de plan
densemble
Bail de location
enregistr
Possession dune
proprit en
location pour une
dure dtermine
(allant parfois
jusqu 999 ans)
Le propritaire doit
crer la proprit
louer et la trans-
frer au locataire
emphytotique
Presque aussi sr que
la libre proprit mais
pour une dure spci-
que
Le locataire emphyto-
tique peut vendre le
bail, les annes restant
courir sur celui-ci seront
transfres au nouveau
locataire emphyto-
tique
Ncessite un cadre juri-
dique et cots daccs
gnralement levs
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TABLEAU 2 : LES RGIMES FONCIERS ET LEURS CARACTRISTIQUES
RGIME FONCIER CARACTRISTIQUES AVANTAGES LIMITES
Location
(publique ou
prive)
Deux options :
publique : occupa-
tion dun terrain ou
dun logement ap-
partenant ltat
prive : location par
un propritaire
des locataires
Les deux options
offrent une bonne
scurit; cependant, un
contrat juridiquement
excutoire est plus
important dans le cas
de la location prive
La mobilit dpend de
loffre, souvent meil-
leure dans le cas dune
location prive
Loffre de location publique
peut tre limite et mal
situe
La location prive est
susceptible dabus
Les deux formes peuvent
soulever des problmes au
niveau de lentretien
La location prive dpend
de la libre proprit
Coopratives et
condominiums
Proprit acquise
une cooprative ou
une socit dont
les rsidents ou
les membres sont
copropritaires
Bonne scurit
Maintien de la cohsion
du groupe
Avantages pour le
remboursement des
emprunts de logement
par le groupe
Ncessit dun cadre
juridique
Les restrictions imposes
peuvent rduire lintrt
investir
Ncessit dun double
enregistrement celui du
terrain et celui de lasso-
ciation
Les associations peuvent
tre victimes de mauvaise
gestion
Occupation
coutumire
Proprit acquise
dans la famille, la
communaut, le
groupe ou la tribu
Le foncier est gr
par des dirigeants
au nom de la com-
munaut
Une variante
est loccupation
religieuse
Pratique largement
accepte dans
certaines parties du
monde
Simplicit de
ladministration
Maintien de la coh-
sion sociale
Subit les pressions de laug-
mentation de la valeur du
foncier et de sa commer-
cialisation
Faiblesse ventuelle de
lobligation de rendre
compte des autorits
traditionnelles
Formes intermdi-
aires doccupation
Offre un degr
raisonnable de
scurit tout en
protgeant lintrt
public long terme
et les possibilits
de changement
dans lutilisation du
foncier
Provide reasonable
security, while protecting
long-term public interest
and options for change of
land use
Gouvernement responsable
de la compensation en cas
de transfert; ceci risque
dentraver la reconversion
Souvent perues comme
peu sres du fait de leur
courte dure
Occupation
informelle
Squatting, sous-
rpartitions non
autorises, location
non ofcielle, etc.
Souvent une raction
lchec de la politique
dattribution des terres
publiques
Peut fonctionner avec
des lments issus du
systme formel (par
ex. contrats)
Risque dexpulsion
Exposition des pratiques
corrompues
Emplacement dangereux
Logement inadquat
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Dans la plupart des pays dAfrique, laccs des
femmes au foncier et leurs droits dans les r-
gimes fonciers coutumiers sont dtermins par
leurs relations avec une gure patriarcale telle
quun pre, un mari, un oncle ou un frre. Tant
que ces relations restent claires et incontes-
tes, les droits des femmes au foncier et son
utilisation sont souvent protgs. Cependant,
en cas de dcs, de divorce ou de litige avec
le patriarche principal, le droit de la femme
au foncier est menac. Ce manque de scu-
rit pose problme non seulement pour les
femmes mais aussi pour les mnages quelles
soutiennent.
Mme dans les pays o la lgislation est mod-
erne et interdit la discrimination, les droits de
proprit des femmes sont souvent ignors
lors de lachat, de la vente, de lhritage, de
la location ou de lattribution de terres. Les
femmes dpendent ainsi souvent des hommes
de la famille ou du mnage et elles sont donc
trs vulnrables lorsquil y a des problmes
suite leur abandon par un poux volage ou
endett, la saisie de la maison lors dun dif-
frend domestique ou la perte du terrain et
du logement aprs un divorce.
9
Outre le fait que ce genre de discrimination
constitue une violation des droits fondamen-
taux des femmes, il est contraire une bonne
gestion urbaine et na aucun sens sur le plan
conomique. Les femmes sont invariablement
considres comme dbitrices moindre ris-
que que les hommes en ce qui concerne le
remboursement de prts et les mnages di-
rigs par une femme reprsentent souvent
une forte proportion de la population faible
revenu dune ville.
Ces mnages peuvent tirer des avantages con-
sidrables des possibilits de scurit, de stat-
ut et de gain que peut offrir une parcelle de
terrain, aussi petite soit-elle. Il existe aussi un
lien troit entre les droits fonciers des femmes
et la rduction de la pauvret car le contrle
quelles exercent peut amliorer les conditions
de vie dun mnage bien des gards.
Trop souvent les femmes nont pas droit la
parole lorsque les politiques foncires sont
labores du sommet vers la base et elles
nont gure de possibilits dexprimer leurs
proccupations et leurs prfrences. La partici-
pation des organisations locales la concep-
LES FEMMES ET LES DROITS
FONCIERS
Un plus grand nombre de femmes apposent leur signature sur la ligne pointille : dans les projets de
logement de plus en plus nombreux administrs par des communauts, les titres de proprit ou les baux de location sont
habituellement signs par les femmes du foyer.
16 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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tion et la mise en uvre des programmes
est un trs bon dpart mais il ne rete pas
automatiquement les besoins des femmes et
ceux des hommes. Les organisations locales
sont souvent reprsentes par des hommes
et la contribution des femmes aux dcisions
est souvent inexistante. Il y a lieu de faire da-
vantage defforts pour que les intrts des
femmes soient dment pris en compte dans
toutes les interventions foncires.
De plus en plus, les gouvernements, les ONG
et les organisations communautaires colla-
borent pour que les droits fonciers des femmes
deviennent une ralit dans la pratique. titre
dexemple, les gouvernements devraient ex-
aminer comment dnir les droits fonciers (le
postulat tant bien souvent que lhomme est
le chef du mnage) et faciliter les procdures
de leur enregistrement au nom de la femme.
Ceci permet aussi de protger plus facilement
les femmes en cas de litige foncier. Pour que
les femmes connaissent vraiment leurs droits
fonciers, il est important quelles aient une
connaissance de leurs droits et bncient
dune assistance juridique.
COMMENT FONCTIONNENT LES MARCHS
FONCIERS
De plus en plus, le foncier est peru comme
un produit de base et non comme un bien
courant dont lutilisation doit tre soigneu-
sement rglemente dans lintrt de tous
les citoyens. Ce changement a de profondes
rpercussions sur lutilisation qui est faite des
terres des domaines public et priv et sur sa
rglementation par les gouvernements.
Tout terrain propre la construction de loge-
ments a une valeur et peut tre achet ou
vendu, quil appartienne ltat ou des
particuliers et quil soit intgr dans le secteur
du march formel ou informel. Les forces du
march dterminent en dnitive qui utilise
une parcelle de terrain et quelle est sa valeur,
sauf lorsque les pouvoirs publics fournissent
directement des terres dans le cadre de pro-
jets dhabitation subventionne. Et pourtant,
mme les terres du domaine public, une fois
attribues et construites en logements pour
les faibles revenus , sont mises sur le march
formel ou informel o elles sont achetes ou
vendues. Les prix sont dtermins par la de-
mande immobilire un emplacement spci-
que dot dinfrastructures de qualit.
Les forces du march, les pressions d-
mographiques et la croissance urbaine con-
tinuent accrotre la demande de terres mais,
dans la plupart des villes, loffre reste bien
infrieure cette demande. Certains gouver-
nements se sont efforcs daugmenter loffre
de terrains viabiliss en rglementant les
marchs fonciers urbains, tandis que parallle-
ment toutes sortes de systmes informels se
sont dveloppes avec le temps pour rpon-
dre aux besoins que le march formel ne peut
17 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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LA DEMANDE FONCIRE
satisfaire. Toutes les tentatives faites par des
pauvres ou des gouvernements pour obtenir
des terrains pour la construction de logements
abordables doivent tenir compte de ces forces.
Il est donc indispensable de ben comprendre
les principes fondamentaux des marchs qui
ont une incidence sur les possibilits daccs
des terres constructibles en milieu urbain.
Loffre foncire
moins quil soit possible de crer de nou-
veaux espaces en aplanissant des montagnes,
en comblant des tendues deau ou en re-
poussant les frontires de la ville en prenant
sur les zones agricoles, loffre foncire est
plus ou moins xe. Les rglements en matire
durbanisme peuvent, cependant, avoir une
inuence sur les supercies disponibles cer-
taines ns. Les terres non utilises ne sont
pas ofciellement comprises dans loffre du
march tant quelles ne sont pas mises en
vente ou proposes la location, mais si des
squatters les occupent, ou si les politiques
gouvernementales encouragent leur dvel-
oppement ou leur utilisation pour des loge-
ments sociaux, elles entrent alors dans la
sphre de loffre foncire.
Contrairement dautres objets qui peuvent
tre achets ou vendus, chaque parcelle de
terrain est unique. Chacune se trouve dans un
endroit spcique et prsente des avantages
et des inconvnients aux niveaux de laccs, du
terrain, de la proximit des moyens de trans-
port et des infrastructures. Son emplacement
et ses autres attributs dterminent sa valeur,
son utilisation et son prix de vente. Tous ces
attributs sont inuencs par les changements
qui interviennent au niveau de la demande
dans une ville. Lorsque loffre diminue et
que la demande crot, les prix montent trs
rapidement mme. En consquence, ce sont
les plus riches qui auront accs aux meilleurs
terrains des villes, pas ceux qui en ont le plus
besoin.
Laccroissement dmographique a automa-
tiquement pour corollaire une augmentation
de la demande foncire parcelles de terre de
toutes dimensions et situes dans diffrents
endroits, pour tous les groupes de revenu et
couvrant lensemble du spectre de rgimes
fonciers ( formels et informels), et pour toutes
sortes dutilisation : commerciale, industrielle,
de loisir et publique. Lorsque la population
dune ville augmente rapidement et que les
pouvoirs publics et les marchs fonciers ne
peuvent rpondre assez vite la demande, les
prix des terrains montent en che.
Il ne sagit pas tant de la demande foncire
proprement dite que de lutilisation que lon
peut faire de la terre. La demande sera plus
forte dans certains endroits que dans dautres
pour certaines utilisations. La demande de ter-
rains commerciaux proximit du centre ville
par exemple peut tre suprieure celle de
terrains pour la construction de logements.
Pour la mme raison, les acheteurs peuvent
tre prts payer davantage sil sagit dun
terrain usage commercial qu usage rsi-
dentiel.
La demande a aussi des effets sur les choix
que font les propritaires fonciers . Ainsi, un
propritaire peut dcider de vendre son bien
des ns commerciales plutt que pour la
construction de logements, si des acheteurs
commerciaux sont prts payer le prix fort.
Lorsque des promoteurs esprent faire de gros
bnces en amnageant un terrain, ceci peut
faire monter le prix quils sont prts payer.
Les propritaires fonciers peuvent galement
choisir de garder leurs terres et dattendre
pour vendre plus tard lorsque les prix mon-
teront peut-tre ou que les acheteurs auront
plus facilement accs des capitaux. Ce genre
de spculation peut contribuer la hausse des
prix. Pour un spculateur qui vend un terrain
achet six mois plus tt le triple de ce quil la
pay, cest trs agrable; par contre, pour les
mnages faible revenu qui cherchent un en-
droit pour vivre, cela rend les choses encore
plus difciles.
18 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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Les marchs fonciers urbains peuvent tre vus
comme une gamme complte allant de pra-
tiques parfaitement lgales et rglementes
lextrmit formelle jusqu des pratiques
tout fait illgales et non rglementes
lextrmit informelle . Il ny a pas de dis-
tinction nette entre marchs fonciers formels
et informels et, bien souvent, il y a un mlange
des deux (par exemple lorsque des biens fonci-
ers formellement enregistrs sont vendus sur
le march informel sans passer par les proces-
sus ofciels de transfert de proprit). Lorsque,
dans une ville, loffre du march foncier formel
est insufsante pour satisfaire la demande, les
prix augmenteront et un nombre toujours plus
grand de personnes seront dans limpossibilit
de trouver un logement ou un terrain un
prix abordable. Par consquent, lorsque les
pauvres sont exclus des marchs formels, ils se
tournent vers les marchs informels.
La plupart des villes africaines ont des marchs
fonciers informels orissants qui satisfont les
besoins fonciers et en logement des citoyens
les plus dshrits, y compris les squatters et
les migrants. Ces marchs informels sont si
efcaces que, dans beaucoup de villes afric-
aines, la majorit des transactions foncires se
font maintenant sur ce march.
Dans quelques villes, il est encore possible
aux mnages faible revenu de trouver, sur
le march formel, des terres prives abord-
ables qui risquent cependant de poser des
problmes ou dtre mal situes. Mais dans la
plupart des plus grandes villes, il est pratique-
ment impossible de trouver des terres que les
pauvres puissent se permettre dacheter sur
le march formel. Bien souvent, la bureau-
cratie des mcanismes du march formel est
si lourde, les retards si grands et les cots si
levs que nombreux sont ceux qui se retrou-
vent sur le march informel. Sur ce march,
les mnages pauvres peuvent avoir accs la
terre rapidement et des prix abordables, avec
des conditions de paiement adaptes leurs
ralits conomiques, mais il est fort possible
que les terrains ne soient pas viabiliss.
Les gens acceptent les risques, linscurit et
les inconvnients physiques du secteur inform-
el parce quils nont pas le choix. Les parcelles
disponibles sur les marchs fonciers informels
sont peut-tre petites, mal desservies, mal pla-
ces et sans garantie juridique doccupation
mais elles sont abordables et disponibles sur
le champ. Les marchs fonciers informels sont
aussi beaucoup plus simples, plus rapides et
moins alourdis par la bureaucratie. Il suft
parfois dun aprs-midi pour quun rsident
puisse obtenir une parcelle sur le march fon-
cier informel; par contre, il faut parfois des
annes dattente sur une liste et des mois de
paperasserie complique et de frais payer
pour obtenir un terrain dans le cadre dun
programme public de sites-et-services ou dun
projet de logement, sans parler des dpens-
es en pots-de-vin. Au Gabon par exemple,
lenregistrement dun titre de proprit dans le
cadre du systme lgal prend de 6 24 mois.
Au Cameroun, il faut de 15 18 mois pour en-
registrer les cas simples mais le processus peut
durer jusqu sept ans.
10
Ceux qui obtiennent des terres en passant par
le march informel le font aussi dans lespoir
que, plus tard, leur terrain sera peut-tre rgu-
larise. Avec un peu de chance, de la persv-
rance, de lorganisation et un peu daide des
ONG ou dun bon programme dappui gou-
vernemental, de nombreuses communauts
informelles sont en mesure damliorer pro-
gressivement leurs conditions de logement,
les services de base et leur environnement. Ces
amliorations niront peut-tre par aboutir
une certaine reconnaissance juridique ou des
droits fonciers communautaires.
MARCHS FONCIERS INFORMELS
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Les marchs fonciers informels peuvent associer des
pratiques relevant du droit coutumier et de la com-
mon law et des normes adaptes par les communau-
ts pour faire face aux besoins dun environnement
urbain en volution rapide. Le fait que ces moyens
daccs au foncier en milieu urbain ne soient pas re-
connus dans la lgislation dun pays ne signie pas
que ltat nintervient pas. Quelques exemples de
lAfrique du Sud et de la Tanzanie illustrent le fait
que les fonctionnaires sont souvent tmoins de ven-
tes informelles de terres et tiennent un registre des
transactions foncires. Mais ltat ou ses agents ne
jouent pas toujours le rle darbitre ou de tmoin et,
dans certains cas, ils sopposent de telles pratiques. Lorsquil en est ainsi, le processus dacquisition de
terres et dadjudication de droits dans le cadre de ces mcanismes informels est extrmement peu sr et
susceptible dabus.
Il arrive que les procdures de vente de terres sur ces marchs informels soient perfectionnes. Cotonou
(Bnin) par exemple, les familles qui vendent des terres coutumires dlivrent aux acheteurs un certicat
de non litige, document qui rassure les acheteurs quant au fait que la transaction foncire laquelle ils
se livrent protge leurs droits sur cette terre. Alors que le document est sign par les chefs ou des fonc-
tionnaires locaux et reconnu comme moyen lgitime de justication de la possession dun bien dans un
quartier, il nen reste pas moins un document non ofciel ayant juridiquement peu de valeur en matire
de protection. Ces pratiques non lgales se retrouvent partout dans les villes africaines, le plus souvent
dans les zones priphriques o il y a des terres convertir pour un usage urbain et o diffrentes cat-
gories de citadins pauvres, migrants ou familles de classe moyenne sont de plus en plus nombreuses
trouver des logements abordables et des terrains pour usage rsidentiel ou commercial.
11
Comment les gens
obtiennent des terres sur les
marchs informels?
Sur le march informel, les gens achtent ou
louent des personnes ayant des droits rels
ou perus comme tels sur la terre en question,
par exemple :
Terrain occup sans lautorisation de
quiconque vendu ou lou quelquun
dautre, ou subdivis, vendu ou lou par
parcelle, avec ou sans constructions.
Terrain acquis dans le cadre de rgimes
fonciers coutumiers occup, subdivis,
lou ou vendu, avec ou sans habitations/
chambres.
Terrain faisant partie dun projet reconnu
par le gouvernement (avec ou sans con-
structions), achet, vendu, lou, sous-lou
ou subdivis.
Terrain en proprit lgale mais situ dans
des zones interdites la construction de
biens rsidentiels, vendu ou lou sur le
march informel.
Terrain possd lgalement subdivis en
parcelles dune supercie infrieure celle
autorise par les rglements de construc-
tion et vendues ou loues sur le march
informel, avec ou sans constructions).
MARCHS FONCIERS INFORMELS DANS LES VILLES AFRICAINES : OPPORTUNITS ET RISQUES
OPPORTUNITIES AND RISKS
20 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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COMMENT LES VILLES POURRONT-ELLES
METTRE A DISPOSITION DU FONCIER POUR
LE LOGEMENT
Zimpeto, dans la valle de lInfulene la pri-
phrie de Maputo, 50 petits agriculteurs mem-
bres dune association ont perdu les terres quils
avaient cultives pendant plus de 10 ans et sur
laquelle ils avaient des droits dusager. La supercie
de 100 x 150 m quils travaillaient a t vendue
par un intermdiaire qui prtendait les reprsenter.
Le nouveau propritaire est arriv avec un titre
provisoire de proprit en disant quil avait pay
MZM 120 millions (environ 5 000 dollars) un co-
mit reprsentant les paysans qui cultivaient ces
terres. Les membres de lassociation ont t expul-
ss et ils navaient pas les ressources ncessaires
pour saisir le tribunal. Bien quil existe des commis-
sions locales de rglement des diffrends, celles-ci
sont habituellement composes des mmes dirige-
ants locaux qui sont consults avant la dlivrance
de certicats. En dehors du systme juridique
formel, il y a beaucoup moins de moyens de con-
tester des pratiques corrompues ou peu objectives
de vente ou dattribution des terres.
12
CONFLITS PROPOS DE TITRES DE PROPRIT DANS LA ZONE PRIPHRIQUE DE MAPUTO
Fournir des terrains pour loger les pauvres
est souvent une question de volont politique
de la part des gouvernements. Quand i cette
volont est prsente, les gouvernements dis-
posent dun certain nombre doutils de ges-
tion foncire pour offrir davantage de terres
des ns de logement :
Processus de gestion de lutilisation
des terres dterminant les lots de terrains
municipaux qui peuvent tre ou non utili-
ss.
Fiscalit foncire permettant aux villes
dimposer les propritaires fonciers sur les
terres quils possdent, pour les services
municipaux dont ils bncient et les di-
verses utilisations de leurs terres.
Systmes dinformations foncires
municipaux utiliss pour tenir jour les
informations relatives la proprit fon-
cire, lutilisation des terres et aux d-
tenteurs de droits juridiques sur des terres
et lesquelles.
Rglements doccupation fonciers d-
terminant les types de droits fonciers que
peuvent avoir sur un terrain les divers pro-
pritaires, utilisateurs et occupants.
Processus de planication du dvel-
oppement spatial dterminant
lutilisation et lamnagement futurs de
terrains municipaux spciques.
Normes de dveloppement tablissant
les rgles et les spcications physiques
21 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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des diffrentes sortes dinfrastructures et
de services dont les terres devraient tre
quipes en fonction de leur utilisation.
Pour que ces outils soient efcaces et assurent
une offre sufsante de terrains pour la con-
struction de logement pour les faibles reve-
nus, la ville devra tre dote dun bon systme
dadministration, dune organisation efcace,
de procdures dcisionnelles transparentes et
de la technologie de linformation approprie
pour la collecte, le traitement, le stockage et la
diffusion dinformations foncires.
Quest-ce que la gestion
foncire ?
La gestion du foncier urbain est un systme
comprenant des acteurs et des activits in-
terdpendants ayant pour but de garantir
lefcacit de lallocation et de lutilisation de
lespace urbain, en particulier du foncier. Les
processus de la gestion foncire comprend
les processus daccs au foncier, les modali-
ts relatives la possession de biens fonci-
ers et leur transfert ainsi que les systmes
damnagement et de rglementation de leur
utilisation.
Une bonne gestion foncire existe quand
les autorits municipales se donnent les
moyens dlaborer des politiques et de pren-
dre des dcisions quitables et efcaces au
sujet de lallocation, de lutilisation et de
lamnagement des ressources foncires de la
ville.
13
Les autorits municipales se plaignent invariablement que loffre foncire est insufsante pour loger les pauvres. Mais
lorsque ceux-ci regardent autour deux et mnent leurs propres enqutes, ils trouvent partout des poches de terrain
public et priv vides dont beaucoup conviennent parfaitement des logements sociaux. Les gouvernements peuvent
utiliser un certain nombre doutils pour aider librer ces terres en vue de leur utilisation pour la construction de
logements et dautres ns sociales.
22 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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GOUVERNANCE FONCIRE
Les questions relatives aux rgimes fonci-
ers ne peuvent tre dissocies de celles plus
larges de la gouvernance de nos villes et de la
mesure dans laquelle celles-ci sont en mesure
dquilibrer les besoins fonciers contradic-
toires du milieu urbain tout en satisfaisant les
besoins les plus lmentaires des citoyens les
plus dshrits. Bien que des problmes tech-
niques importants aient aussi des rpercus-
sions sur ladministration foncire, celle-ci est
en dnitive une question de politique et de
gouvernance.
La concurrence entre objectifs sociaux,
conomiques et environnementaux pse lourd
dans la dcision relative lutilisation de terres
municipales trs limites. Les dcideurs sont
confronts quotidiennement des choix dif-
ciles pour rsoudre le problme de ces be-
soins concurrents par exemple la question de
savoir si ces terres rares devraient tre utilises
pour la construction de logements, dusines,
pour crer des parcs ou plutt pour prserver
lhritage culturel dun lieu particulier. La qual-
it de la gouvernance dtermine comment
il y a lieu de grer cette concurrence et aussi
comment rgler les diffrends et les conits
ventuels. Cest aussi la gouvernance qui d-
cide si les citadins peuvent avoir accs des
informations foncires (ou sils doivent don-
ner des pots-de-vin), et si les dcisions sur les
questions foncires sont transparentes. Com-
me les pauvres constituent le groupe le plus
faible en concurrence pour les terrains dans
les villes, les gouvernements doivent active-
ment adopter des politiques de gouvernance
qui leur soient favorables.
Sagissant de bonne gouvernance foncire,
les questions se poser sont notamment les
suivantes : qui prote des lois et des poli-
tiques foncires telles quelles sont appliques
aujourdhui dans nos villes? Qui prend les
dcisions et comment sont-elles appliques?
Le foncier est une question politique : la faiblesse de la gouvernance aggravera encore tous les problmes
qui se posent dans le secteur foncier. Lorsque tel est le cas, la mainmise de ltat est chose courante - ceux qui sont
au pouvoir ayant la possibilit dexercer un contrle sur une bonne partie des terres et de leurs ressources. La corruption
risque de poser aussi un srieux problme. En dnitive, ceux qui souffrent dans les villes sont les mnages les plus
dmunis.
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Comment ces dcisions sappuient-elles sur
les institutions traditionnelles? Comment ces
dcisions affectent-elles les mnages les plus
dmunis de nos villes?
Quest-ce que la gouvernance
foncire?
La gouvernance foncire sentend des rgles,
processus et structures de prise de dcisions en
matire daccs la terre et de son utilisation,
de lapplication et du respect des dcisions et
de la gestion dintrts fonciers concurrents.
La gouvernance foncire englobe les institu-
tions statutaires, coutumires et religieuses
ainsi que les institutions informelles. Elle
comprend des structures tatiques, telle
quagences foncires , tribunaux, ministres et
municipalits en charge du foncier. Elle com-
prend aussi des promoteurs informels et des
organismes traditionnels. Elle tablit le cadre
juridique et politique du rgime foncier ainsi
que les pratiques traditionnelles rgissant les
transactions foncires, les hritages et le rgle-
ment des diffrends.
Les ressources foncires dune juridiction tant
limites, les parties prenantes intresses se
font souvent concurrence pour avoir accs
ces ressources et les utiliser. Si la gouvernance
foncire est faible, les plus forts peuvent lem-
porter sur leurs concurrents pour obtenir ces
ressources trop rares. Cependant, une bonne
gouvernance permet de grer de manire res-
ponsable les avantages tirs de la terre et les
ressources naturelles et de rpartir quitable-
ment les bnces. Lefcacit de gestion fon-
cire municipale rduit les tensions sociales et
favorise la croissance conomique et la rduc-
tion de la pauvret.
Une bonne gouvernance foncire se caract-
rise notamment par la scurit doccupation
pour tous, des processus dcisionnels transpa-
rents et participatifs, ladhsion la rgle du
droit, la durabilit, lefcacit et lefcience.
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24 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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10 STRATEGIES POUR FACILITER LACCS
DES PAUVRES AU FONCIER
La meilleure faon de rsoudre les prob-
lmes fonciers et de logement consiste
soutenir un large ventail de groupes et
de mthodes sur de nombreux fronts
Les gouvernements et les agences de dvel-
oppement tombent souvent dans le pige de
croire quil existe une solution unique pour
tous les problmes fonciers, ce qui est un
mythe pour les deux raisons suivantes :
1. Les contextes politiques, les cad-
res juridiques, la proprit fonci-
re, lvolution urbaine, les sources
demploi et les organisations commu-
nautaires varient tous considrable-
ment dun lieu lautre et il est
impossible quune politique ou un
programme sapplique tous. Une so-
lution susceptible de donner un bon rsul-
tat dans un endroit peut compltement
chouer dans un autre. De mme, une
solution peut tre valable pour 20 % des
citadins pauvres mais pas pour les 80 %
restants.
2. Ceux qui sont la recherche dune
solution unique manquent beaucoup
doccasions en ne regardant que dans
une seule direction. La richesse de
lexprimentation et de linnovation dans
de nombreux domaines, dans de nom-
breux styles et avec un grand nombre de
groupes essayant des stratgies diffren-
tes est la mthode la plus susceptible de
produire des solutions valables. Il faut
oublier celles qui sont inadquates; en re-
vanche, il faut appuyer, peauner, largir,
puis reproduire ou adapter dans dautres
endroits celles qui sont prometteuses.
Le foncier et toutes les possibilits quil of-
fre doivent tre considrs dans le cadre dune
approche plus large pour garantir un loge-
ment aux citadins pauvres. Les questions fon-
cires doivent tre tudies dans le contexte
de ladministration et de lamnagement ur-
bains, de la mise en place des infrastructures,
et du renforcement conomique et social des
pauvres.
Les 10 stratgies ci-aprs devraient tre exami-
nes en mme temps que celles dcrites dans
les autres petits guides de cette srie, notam-
ment ceux concernant les sites et services et
les autres alternatives lexpulsion (Guides
pratiques 2 et 4), le nancement du logement
(Guide pratique 5), le logement locatif (Guide
pratique 7) et le rle central des organisations
communautaires (Guide pratique 6). Les dci-
deurs devraient noter que la fourniture de ter-
rains pour la construction de logements pour
les faibles revenus est en dnitive une ques-
tion politique. Chacune des 10 stratgies peut
soit amliorer soit rduire laccs des pauvres
au foncier, selon la volont et les intentions
politiques.
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STRATGIE 1: PLANIFIER
DUNE MANIRE PLUS
EFFICACE
Le dveloppement, la croissance, la concur-
rence et la spculation tant lorigine dune
hausse de plus en plus forte des prix des ter-
rains dans les villes africaines, ceux qui sont
destins au logement de tous mais en par-
ticulier des pauvres sont de moins en moins
abordables. Une faon de faire baisser les
cots des terrains pour les projets de loge-
ments pour les faibles revenus consiste
rduire au minimum la supercie de chaque
unit grce une planication plus efcace.
Lors de llaboration dun projet de nouveaux
logements ou de ramnagement commu-
nautaire, une bonne planication peut aider
faire baisser les cots unitaires des terrains,
assurer des services de base plus efcaces et
plus abordables et crer de meilleures condi-
tions de vie pour les rsidents. Il y a plusieurs
faons datteindre cet objectif :
1. Planier avec la participation de tous
Nombreux sont ceux qui considrent quil
vaut mieux laisser aux spcialistes les ques-
tions durbanisme vu leur caractre technique.
Cependant, certains des meilleurs planica-
teurs sont ceux qui ont eux-mmes vcu dans
des tablissements surpeupls et mal desservis
et savent par exprience ce qui est acceptable
et ce qui ne lest pas. Lorsque des commu-
nauts pauvres et les autres acteurs concerns
participent toutes les tapes du processus
de planication, il en rsulte un projet mieux
conu, plus appropri et plus acceptable pour
ceux qui y habiteront. Le rle de planica-
teurs, orients vers la communaut, capables
dcouter les gens, de faire des suggestions et
daider traduire leurs ides en plans, modles
et propositions, est dimportance capitale.
2. Planier pour les pitons et les cyclistes
mais pas pour les voitures
Les rglements de construction en milieu ur-
bain exigent souvent que les rues des quartiers
rsidentiels soient sufsamment larges pour
les gros vhicules. Si les normes applicables
la catgorie des revenus plus levs sont suiv-
ies pour la catgorie plus faible revenu, il y
aura beaucoup trop de terrain gaspill pour
les routes, le nombre de maisons sera forte-
ment rduit et les cots unitaires des terrains
et des infrastructures augmenteront consi-
drablement. Une des meilleures mthodes
de planication de logements efcaces, viv-
ables et abordables dans des zones faible
revenu consiste donc ramener la largeur
des routes et des chemins des proportions
adaptes aux pitons. Il suft que les ambu-
lances et les voitures de pompiers puissent p-
ntrer lintrieur de la communaut en cas
durgence. Il faut galement partir de lide
que les projets de logement dots des meil-
leures voies daccs pour les voitures niront
probablement par tre destins des mnages
de classe moyenne.
3. Planier pour une plus forte densit
de population
Les ensembles rsidentiels constitus de mai-
sons indpendantes un seul tage sur des
parcelles individuelles ne correspondent pas
une utilisation efcace de lespace. Ils contri-
buent la perte de terres agricoles et des d-
lais de dplacement toujours plus longs pour
se rendre au travail et avoir accs des ser-
vices. Il est important de mieux utiliser lespace
en planiant sur la base dune plus forte den-
sit de population. On ne saurait trop insister
sur limportance de densits appropries il
nest possible dassurer la viabilit des trans-
ports publics et la fourniture de commodits
accessibles pied par tous les rsidents que
si les densits rsidentielles envisages sont
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sufsamment leves; de plus fortes densits
peuvent galement avoir pour rsultat une
diminution du cot unitaire du terrain et des
infrastructures.
Il est possible darriver de plus fortes densits
de diffrentes manires. Une des meilleures
consiste concevoir un projet consistant en
une range de maisons jumelles avec murs mi-
toyens et ouvertes transversalement pour per-
mettre lair de circuler. Ces maisons de 2 ou 3
tages peuvent offrir beaucoup despace vital
des familles nombreuses. Quelques mtres
de plus devant et derrire permettront davoir
de la place pour recevoir, laver et suspendre le
linge, cuisiner, entreposer les motocyclettes ou
crer de petites boutiques.
Il existe de nombreux exemples dexcellents
projets dhabitation pour les faibles revenus
pour une densit de population extrmement
forte sur de petites parcelles o des commu-
nauts peuvent encore vivre de manire ani-
me, saine et confortable.
15
4. Planier efcacement
Nombreux sont ceux qui partent du principe
que la manire la plus efcace dutiliser des
terres urbaines de grande valeur consiste ali-
gner des maisons sur un espace rectangulaire
o les rues se croisent, comme un camp de
rfugis. Mais cette disposition ne donne pas
vritablement un sentiment dappartenance
un quartier ou un espace public plus restreint
et plus intime qui favorise les jeux, lactivit des
vendeurs de rue, les marchs en plein air ou la
plantation darbres par exemple. vrai dire,
il est aussi possible de planier les logements
en les groupant autour despaces publics de
faon utiliser le sol au mieux et dinstaller des
infrastructures efcaces et bon march.
Dispositions rglementaires
concernant lutilisation des
sols
Certaines villes dAfrique ont tent dinvoquer
les dispositions rglementaires concernant
lutilisation des sols pour laborer une stra-
tgie en vue de rserver des terrains pour le
dveloppement de logement pour les faibles
revenus. Lintention tait certainement bonne
mais ces mesures nont pas pour autant garanti
la construction effective dhabitations pour les
faibles revenus sur ces emplacements. Mme
lorsque des ONG, des groupes communau-
taires ou des agences immobilires gouverne-
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mentales proposent dutiliser ces terres pour
construire des logements, comme prvu, ils
se heurtent souvent la rsistance des forces
plus puissantes du march du secteur priv qui
dterminent gnralement lutilisation relle
dune parcelle, o quelle soit situe.
Lorsque des terrains sont rservs pour la con-
struction de logements en vertu de disposi-
tions rglementaires concernant lutilisation
des sols, celles-ci stipulent souvent comment
ils peuvent tre subdiviss, la densit et la
hauteur autorises des constructions et les
types dinfrastructure prvoir. En imposant
des normes irralistes qui limitent effective-
ment le nombre de logements formels quil
est possible de construire en particulier dans
le bas de gamme -, ces rglements peuvent
en ralit contribuer rendre les logements
plus onreux et moins disponibles. De ce fait,
un plus grand nombre de personnes se voient
dans lobligation de vivre dans les conditions
dplorables des sites informels.
Les dispositions
rglementaires concernant
lutilisation des sols peuvent
tre un moyen daider les
pauvres se procurer des
terrains pour la construction
de logements
Les dispositions rglementaires concernant
lutilisation des sols et la construction peuvent
tre adaptes de faon mieux rpondre
aux besoins rels des pauvres. Elles peuvent
contribuer augmenter considrablement le
nombre de logements abordables disponibles
sur le march formel. De plus, des disposi-
tions rglementaires permettant de rserver
des terres pour des logements abordables
peuvent galement tre un outil puissant
la disposition des communauts organises
qui recherchent des terrains et ngocient leur
utilisation pour des projets authentiques de
construction de logements sociaux.
STRATGIE 2: UNE
MEILLEURE INFORMATION
FONCIRE
Un systme performant dinformation foncire
est lune des conditions pralables les plus im-
portantes la fourniture de terrains pour loger
les pauvres. Si les registres fonciers dune ville
sont imprcis, des intrts puissants peuvent
en proter pour manipuler lutilisation des
terres de diverses manires et les perdants
sont presque toujours les pauvres. Il nest pas
possible non plus de donner ou louer lgale-
ment des terres des pauvres ( titre indi-
viduel ou collectif) si leurs droits ne sont pas
prciss clairement et que, de ce fait, le risque
dexpulsion subsiste.
Le manque de registres publics ables et ac-
tualiss des transactions et droits fonciers
peut galement faire obstacle lvolution
dun march foncier efcace et transparent.
Des registres fonciers mdiocres favorisent la
croissance des marchs informels; beaucoup
de transactions et dallocations foncires
ntant pas enregistres, les villes perdent
Ce nest pas le nerf de la guerre: un bon systme de
registres fonciers nest pas le nerf de la guerre. Mme les
plus perfectionns et les cartes cadastrales numrises
peuvent tre manipuls par de puissants groupes
dintrts et relgus au second plan par les forces du
march; les pauvres, pour leur part, peuvent encore tre
repousss hors des limites de la ville. Mais la plus grande
transparence rsultant de bonnes informations foncires
fait quil est plus difcile de le faire.
28 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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donc des revenus provenant des impts sur la
proprit. De tels registres contribuent aussi
augmenter le nombre de titres de proprit
falsis et de fausses ventes et la difcult
de garantir une compensation adquate en
cas de rinstallation ou de rajustement fon-
cier. Ces problmes peuvent leur tour avoir
pour consquence une plus grande inscurit
doccupation et une augmentation du nombre
de diffrends dans le secteur foncier.
Il est donc essentiel que les pouvoirs locaux
tiennent jour une base de donnes, notam-
ment un inventaire de tous les terrains doma-
niaux. Un bon systme dinformation est un
outil indispensable pour planier les modalits
de la gestion foncire an quune municipalit
puisse utiliser efcacement et quitablement
ses ressources en terre dans lintrt de tous
ses habitants, de son conomie et de son en-
vironnement. Sans informations prcises sur le
secteur foncier, il est extrmement difcile de
planier, au niveau municipal, les routes, les
rseaux dinfrastructure, les amnagements
sociaux, les installations publiques et le loge-
ment. Les systmes dinformation foncire
sont essentiels pour la gestion des ressources
naturelles, la fourniture de services, les valu-
ations, la cote des proprits, le recouvrement
des cots sur les services, les taxes foncires,
laugmentation du capital nancier, le rgle-
ment des diffrends et la gestion des conits.
Prise en main de la situation
par...
Lorsque les communauts pauvres ont accs
de bonnes informations concernant la dispo-
nibilit de terrains municipaux, leurs propri-
taires, leur prix de vente et la valeur de terrains
similaires, il leur est plus facile den trouver
ventuellement pour se loger et de ngocier
un prix moins lev. Lutilisation de photogra-
phies ariennes, de registres fonciers et de sys-
tmes dinformation gographique (SIG) nest
plus le privilge exclusif des lites urbaines.
Les communauts pauvres organises et leurs
rseaux dans toute lAfrique apprennent uti-
liser ces systmes perfectionns dinformation
foncire et ils les considrent comme des outils
indispensables dans leur recherche de terres
prives ou publiques vacantes et leurs ngo-
ciations pour y avoir accs an de se loger.
Systmes dinformation
foncire
Dans la plus grande partie du monde en
dveloppement, moins de 30 % de toutes les
terres municipales sont consignes auprs des
cadastres. Pour quun systme dinformation
foncire municipal soit efcace et utile au pub-
lic en gnral et aux pauvres en particulier il
doit tre accessible, transparent et abordable.
Quel doit donc tre son contenu?
Le systme dinformation foncire idal est un
cadastre donnant des renseignements sur les
droits, lutilisation ou la valeur de chaque par-
celle. Toutefois, les systmes cadastraux com-
plets sont complexes et coteux et seule une
petite partie de lAfrique est cadastre. Il est
donc souvent ncessaire de se doter de sys-
tmes dinformation foncire plus appropris.
En Somalie par exemple, ONU-HABITAT a aid
des municipalits par des mthodes rapides et
rentables acqurir et traiter les informations
gographiques et les mettre la disposition
des diffrents utilisateurs du secteur foncier ur-
bain. Le systme dinformation gographique
(SIG) et les techniques de tldtection ont t
associs des mthodes denqute sur le ter-
rain pour permettre de communiquer rapide-
ment des informations foncires municipales,
gnralement utilises aux ns de la gestion
foncire telles que planication et conception
urbaines et imposition de la proprit.
Pour garantir lefcacit des systmes
dinformation foncire pour tous les types
de mnages, il est important quils puis-
sent sappliquer toutes les possibilits
doccupation examines dans le prsent guide.
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Il y a peu de temps encore, le Conseil local de Berbera (Somalie) dpendait de registres fonciers sur papier
dpasss et incomplets et seule une partie des proprits de la municipalit gurait au cadastre et sur
la liste scale. Avec ONU-Habitat, le Conseil local de Berbera a mis au point un Systme dinformation
gographique, avant tout dans le but de fournir les renseignements ncessaires sur lemplacement et
les caractristiques des proprits an damliorer le systme dimposition et les processus municipaux
durbanisme et de fourniture de services.
Une enqute sur la proprit pour le projet SIG de Berbera a pris n en janvier 2008. Elle comportait trois
tapes principales :
- acquisition dune image satellitaire de haute rsolution gorfrence;
- numrisation de limage sur cran pour crer une carte indiquant tous les btiments et autres carac-
tristiques telles que routes principales, euves, aroport, etc.;
- vrication de la base de donnes spatiales sur le terrain et collecte des donnes sur les caractris-
tiques de chaque proprit laide dordinateurs de poche prprogramms.
La base de donnes sur la proprit associe des donnes spatiales gorfrences et les caractristiques
des proprits, notamment les donnes fondamentales suivantes :
- caractristiques physiques de la proprit (supercie et utilisation de la parcelle, dimensions et utilisa-
tions des structures, matriaux de construction utiliss pour les structures, accs aux infrastructures);
- occupants (qui peuvent tre diffrents des propritaires);
- nombre de rsidents.
La base de donnes est relie une photographie numrique de chaque proprit. Ces photographies
aident le personnel vrier la base de donnes et facilitent la communication avec les propritaires et les
occupants des proprits.
16
PROCESSUS DENREGISTREMENT DE LA PROPRITE BERBERA, SOMALIE
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STRATEGIE 3 :
AMLIORATION DES
SYSTMES DIMPOSITION
FONCIRE
Limpt foncier est lun des principaux moyens
dont disposent les villes dans le monde pour
gnrer des recettes publiques diverses ns.
Mais limposition foncire en particulier celle
de terres inoccupes est galement un outil
scal important que les gouvernements peu-
vent utiliser pour dcourager la spculation
foncire et garantir une offre stable diffr-
entes ns. La stabilit de loffre foncire mu-
nicipale a pour effet de maintenir en gnral
des prix peu levs, ce qui facilite laccs des
pauvres au foncier pour se loger.
Les impts fonciers sont perus de diffrentes
manires, en fonction des divers rgimes s-
caux. Les trois catgories principales dimpt
sont les suivantes :
1. Impts sur les plus-values, perus
uniquement lors de la vente dun bien fon-
cier, selon le principe que le bnce r-
alis par le vendeur dune parcelle devrait
tre impos comme tout autre revenu.
2. Impts sur les terrains vagues, perus
auprs des propritaires qui laissent des
terres en friche. Ces impts ont pour but
de les rendre non rentables pour les pro-
pritaires, de dcourager la spculation
foncire et dencourager les investisse-
ments dans la terre pour quelle soit utili-
se au maximum.
3. Impts sur lutilisation des terrains, soit
les impts perus sparment dans cer-
tains pays sur les terres et les btiments
qui y sont construits. En ce qui concerne
ces impts, une personne peut payer
deux taux diffrents ou bien diffrentes
personnes peuvent payer un impt sur le
mme emplacement : le propritaire de la
terre et celui du btiment. Certains pays
appliquent ce rgime scal qui fait la dis-
tinction entre possession et utilisation de
la terre pour obtenir davantage de recettes
pour nancer les services publics munici-
paux.
Toutefois, dans de nombreux pays, ces poli-
tiques de scalisation foncire nont gure
bnci de lappui des lus politiques dont
bon nombre sont eux-mmes acheteurs et
spculateurs fonciers; la mise en uvre de ces
politiques est presque toujours entrave par la
sous-valuation des proprits, la corruption
et lvasion scale. Bien souvent, une forte im-
position a pour rsultat des transactions fonci-
res clandestines, la subdivision informelle des
terres et la falsication des actes de vente.
La faiblesse de la croissance
a pour corollaire une
diminution des recettes
scales
Lactivit du march foncier est lie lvo-
lution globale de lconomie dun pays. Au
fur et mesure que celui-ci sindustrialise, il
investit davantage dans la construction com-
merciale et industrielle et, en consquence, les
investisseurs achtent et vendent davantage
de terrains en milieu urbain, ce qui repr-
sente une source importante de recettes s-
cales pour les villes qui se dveloppent ainsi.
Mais, aujourdhui, dans de nombreuses villes
dAfrique, la croissance dmographique ne
saccompagne pas dune augmentation qui-
valente de linvestissement commercial ou in-
dustriel du secteur priv et donc des recettes
tires des impts sur lutilisation des terres et
31 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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sur les plus-values. Ceci a des rpercussions
ngatives sur la capacit des autorits locales
mobiliser des fonds sur les impts fonciers
pour payer les infrastructures, les services et
les nouveaux logements dont ont besoin les
citadins pauvres.
17
Pourquoi les impts fonciers
sont-ils utiles?
1. Ils gnrent assez facilement des
recettes en milieu urbain. Les impts
fonciers ne faussent pas les mcanismes
du march ou ne sont pas un fardeau
pour lconomie locale au mme titre
que dautres. Il est peu coteux et ef-
cace de prlever des impts fonciers car
il est beaucoup plus facile de reprer les
propritaires terriens et la valeur de leurs
terres que les revenus de particuliers ou
des transactions de vente. Dans le secteur
foncier, lvasion scale est aussi plus dif-
cile puisquil est impossible de cacher
des biens fonciers, de les transfrer dans
un paradis scal ou de les dissimuler dans
des systmes de donnes lectroniques.
Mme des pays trs pauvres disposent
des outils ncessaires pour mettre en
uvre une politique foncire scale pour
autant quils sefforcent de mettre en
place un systme dinformation foncire
adquat.
2. Ils permettent de mettre davantage
de terres sur le march. Un propritaire
terrien qui doit payer un impt impor-
tant sur une parcelle de terrain vague
na gure de raisons de la laisser en ltat
ou sous-utilise. Dans certains pays, les
pouvoirs locaux appliquent des systmes
dimpts fonciers progressifs pour lutter
contre la spculation et utiliser au maxi-
mum les terrains amnags. Bien gr et
appliqu, ce type dimpt foncier peut
avoir des rsultats positifs au niveau de
loffre de terres municipales et pousser
les propritaires fonciers amnager leur
terre ou bien ngocier leur amnage-
ment avec des agents des secteurs priv
ou public. Ainsi, un plus grand nombre
de personnes peuvent avoir accs des
terrains, combien ncessaires, en milieu
urbain.
3. Ils rpartissent plus quitablement les
bnces du dveloppement. Mme
sans devoir faire ou investir quoi que
ce soit, les propritaires fonciers peu-
vent souvent accumuler des richesses
considrables en attendant tout simple-
ment que leur terrain prenne de la val-
eur. Lorsquun gouvernement labore
des plans damlioration des routes et
de leurs accs, dextension des infra-
structures et des transports publics et
damlioration de la qualit des services
sociaux dans une zone dtermine de la
ville, il y aura immdiatement une hausse
des prix des terrains. Ainsi, ces investisse-
ments publics auront directement pour
rsultat un accroissement de la richesse
des propritaires fonciers de cette zone.
Le problme moral qui se pose est de
savoir si ces bnces conomiques
devraient proter aux seuls propritaires
ou tre partags par la socit dans son
ensemble. Dans certains pays, un rgime
dimposition foncire sur la valeur est
utilis comme stratgie pour recouvrer
une partie des investissements publics
destins lamnagement de cette zone
par le biais des impts perus sur les pro-
pritaires qui en sont les bnciaires.
Limposition foncire sur la valeur d-
courage les propritaires fonciers de lais-
ser inoccups des terrains situs dans des
emplacements de choix.
Comment fonctionne
limposition foncire?
Les impts percevoir sur une parcelle de
terre (ou sur un btiment construit sur celle-
ci) sont habituellement calculs en fonction de
plusieurs lments, notamment valuation de
sa valeur sur le march, supercie, emplace-
ment, accessibilit des transports et services
publics, son utilisation, comme le spcient
les rglements relatifs lutilisation des terres
et les plans de dveloppement spatial. Une
32 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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municipalit procde priodiquement une
estimation des terres et lenregistre sur le plan
municipal de cote des prix ou dans son sys-
tme dinformation foncire. Tous ces calculs
exigent une participation active des autorits
an de garantir que les informations nces-
saires pour dterminer tous les lments de la
valeur foncire sont tenues jour et que les
impts sont correctement valus, facturs
et perus. Lors de ltablissement de rgimes
dimposition foncire, il convient galement
de tenir compte des services pour le rglement
des diffrends et les contribuables.
STRATGIE 4 : PARTAGE
DES TERRES
Le partage des terres est une mthode mise
au point dans les pays asiatiques pour rsou-
dre les conits fonciers en milieu urbain entre
des communauts pauvres (qui ont besoin des
terres quelles occupent pour se loger) et des
propritaires privs ou publics (qui veulent les
rcuprer en vue de les amnager). Cette stra-
tgie peut galement tre applique dans des
villes africaines, confrontes de nombreuses
pressions similaires sur les terres et des be-
soins de logement.
Comment cela fonctionne : aprs une pri-
ode de planication et de ngociation, un ac-
cord est conclu pour partager le terrain.
Une partie est donne, vendue ou loue la
communaut pour la reconstruction de ses
logements (habituellement la partie du ter-
rain la moins commercialement viable) et le
reste est rendu au propritaire en vue de son
amnagement. La supercie que les gens ob-
tiennent et celle qui est rendue au propritaire
font lobjet de dcisions ngocies. En n de
compte, tout le monde en prote.
Le partage des terres est habituellement un
processus long et compliqu et il ne fonc-
tionne pas toujours. Des projets de partage de
terrain de plus en plus nombreux tant excu-
ts dans diffrents pays, la stratgie est mieux
connue et comprise par les communauts, les
gouvernements, les spcialistes du logement
et les socits immobilires et la dure des
ngociations et de lamnagement est moins
longue.
Le partage des terres rpartit un peu plus
quitablement les bnces de la prosprit
urbaine
Les propritaires fonciers peuvent
dblayer certains terrains pour les am-
nager immdiatement et, ainsi, gagner
du temps et conomiser les frais dune
longue procdure dexpulsion.
Les rsidents des tablissements in-
formels restent l o ils ont vcu et travail-
l, bncient de la scurit doccupation
et leurs communauts restent intactes.
Les gouvernements fournissent des ter-
rains et des logements bien ncessaires
aux communauts dshrites de la ville
sans avoir dbourser un centime.
STRATGIE 5 : MISE EN
COMMUN DES TERRES
La mise en commun des terres (ou rajuste-
ment foncier, comme on lappelle aussi) est
une faon de runir plusieurs parcelles adja-
centes (appartenant diffrents propritaires
fonciers) et dliminer les sparations qui les
dlimitent pour crer un site tendu sur lequel
raliser un nouveau projet de ramnagement
plani. Si le projet est sufsamment impor-
tant, le plan densemble peut galement com-
prendre des parcs, des terrains de jeux, des
coles et des magasins.
En change de leur acceptation adhrer au
programme et abandonner leur terre, les
propritaires terriens obtiennent gnrale-
ment une ou deux parcelles de la nouvelle
subdivision pour les vendre ou y construire
une maison, gnralement dans lespoir que
les plus petites parcelles du nouveau projet at-
teindront un prix lev sur le march.
Le processus de mise en commun des terres
comprend plusieurs tapes. Tout dabord, la
terre doit tre value et une srie de plans
de rajustement prliminaires doivent tre
labors. Ensuite, ces options de rajustement
33 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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leurs ressources foncires en commun et sont
ramnags dans le cadre dun seul projet. Ce
genre de programme permet un site surpeu-
pl de transfrer quelques mnages dans un
autre o il y a peut-tre plus de place : ainsi,
des normes similaires concernant la dimension
des parcelles, les densits de conguration, les
quipements collectifs et les infrastructures
peuvent tre labors dans tous les tablisse-
ments participant au projet.
STRATGIE 6 :
PROGRAMMES DE
SUBVENTION CROISEE
Les politiques de certains gouvernements
exigent que les promoteurs du secteur priv
rservent une partie de leurs projets de con-
struction formels au taux du march pour des
logements pour les faibles revenus (cest ce
que lon appelle aussi le zonage inclusif
ou logement inclusif ). Lide est simple : si
un promoteur ralise dnormes bnces en
construisant des logements de haut standing
pour des clients riches, pourquoi une petite
partie de ces bnces (ou le prix de vente de
ces units) ne servirait-elle pas subvention-
ner des projets dhabitation pour les mnages
moins fortuns qui nont pas les moyens de se
loger au taux du march? Il sagit dune sorte
dimpt progressif sur le haut de gamme. Ces
politiques peuvent fonctionner de diffrentes
faons mais la plupart stipulent quun certain
pourcentage du nombre total dunits que
construit un promoteur ou un certain pour-
centage de la supercie totale du nouveau
lotissement doit tre rserv pour des loge-
ments sociaux. Elles spcient habituellement
les dimensions minimum des units et les prix
maximum de vente ou de location pour garan-
tir que les logements soient rellement abord-
ables pour les pauvres.
Ce genre dinternancement du logement
par le secteur priv est une ide progressiste.
Mais, dans la pratique, le secteur rsidentiel
pour les revenus levs dans la plupart des
pays africains est relativement peu important
et il peut tre difcile dappliquer des rgle-
ments de zonage inclusif. En consquence,
sont examines et discutes avec les propri-
taires fonciers et les occupants qui participent
gnralement la dcision relative la forme
que prendra le plan de ramnagement nal.
Enn, des parcelles gurant dans le nouveau
plan sont alloues aux propritaires, habituel-
lement en fonction de la valeur plutt que de
la supercie de leur ancienne proprit.
1. Mise en commun des terres gre par
le gouvernement
Dans certains endroits, des agences gouverne-
mentales ont lanc et mis en uvre des plans
de mise en commun des terres des quartiers
pauvres du centre ville, dont certains prvoient
linclusion doccupants faible revenu. Dans
ces cas, le gouvernement peut rserver dans le
nouveau plan un certain nombre de parcelles
ou une partie du terrain, spciquement des-
tines la construction de logements pour les
faibles revenus, reprsentant en quelque sorte
une forme de subventions croises.
2. Rforme au sein de sites existants
Lorsque les communauts dtablissements
informels peuvent ngocier une certaine
forme de scurit doccupation (en achetant
ou en louant leurs terres) et ramnager leur
logement sur la mme parcelle, les rsidents
pourraient opter pour un rajustement des
terres dans le cadre duquel les constructions
existantes sont dmolies et une toute nouvelle
communaut est tablie sur des parcelles dont
la conguration est beaucoup plus dense et
efcace, susceptible daccueillir un plus grand
nombre de mnages adhrant au projet et de
rduire les cots dachat unitaires de la terre et
de la reconstruction de la communaut. Cer-
tains rsidents peuvent se plaindre que la par-
celle qui leur a t attribue est plus petite que
celle quils avaient lorigine mais, en com-
pensation, ils auront la scurit doccupation.
3. Mise en commun des terres compre-
nant plusieurs tablissements relis
les uns aux autres
Dans des tablissements pauvres et informels,
les terres peuvent galement tre mises en
commun sur une plus grande chelle, lorsque
plusieurs sites sont runis (sur des parcelles
adjacentes ou situes proximit), mettent
34 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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ces programmes ont permis de construire une
quantit ngligeable dunits dhabitation
abordables pour les pauvres.
Transfert des droits
damnagement
Le transfert des droits damnagement est
un outil de gestion foncire qui permet aux
gouvernements dobtenir des ressources -
nancires en autorisant les propritaires fon-
ciers ou les promoteurs construire plus que
ne le permet le plan dutilisation des terres
(plus dtages par exemple, ce qui donne
un btiment plus haut). Avec les impts sur
lutilisation des terres que gnre cet am-
nagement, les gouvernements peuvent -
nancer lamlioration des logements ou en
construire dautres lintention des citadins
pauvres. La stratgie de transfert des droits
damnagement nest valable que si le terrain
a de la valeur et que si les impts pays par
le promoteur sont sufsamment levs pour
permettre au gouvernement de nancer des
ensembles dhabitation.
STRATGIE 7:
RGULARISATION DES
BIDONVILLES EXISTANTS
Loctroi de droits doccupation lgaux des
rsidents dtablissements informels et leur re-
connaissance est la meilleure faon dassurer
durablement aux citadins pauvres laccs la
terre et au logement. (Voir le Guide Pratique
n2 sur les logements pour les faibles revenus.)
La rgularisation des tablissements informels
sur des terrains privs implique gnrale-
ment des ngociations avec leurs propritaires
pour quils les vendent ou les louent (en tout
ou en partie) aux membres des communauts,
des coopratives communautaires ou une
organisation publique intermdiaire qui gre
ensuite le remboursement de sa parcelle par
chaque mnage. Les tablissements informels
sur des terres publiques sont habituellement
rgulariss par le biais de contrats de loca-
tion de longue dure ou de droits dutilisateur
accords des mnages individuels ou des
coopratives communautaires gratuitement,
contre une redevance nominale ou parfois
contre le recouvrement intgrale des cots.
La rgularisation des droits doccupation des
personnes vivant dans des tablissements in-
formels existant dj dans une ville est une
bonne chose pour les pauvres et pour la ville
dans son ensemble :
1. Cest la faon la plus conomique
de prserver les investissements dj
effectus par des particuliers pour leur
logement et dassurer la protection du
principal stock municipal dhabitation
abordable qui est plus que ncessaire.
2. Elle provoque une vague
dinvestissements en amliorant les
logements, les infrastructures et les con-
ditions de vie dans les tablissements, de
la part des rsidents eux-mmes ou avec
laide dinstitutions dassistance.
3. Elle permet aux habitants dobtenir
des services de base des taux l-
gaux de uctuation en fonction de la
consommation et denregistrer lgale-
ment leurs maisons, ce qui est souvent
essentiel pour inscrire leurs enfants dans
les coles locales, avoir le droit de vote,
laccs aux hpitaux publics et dautres
prestations sociales.
4. Elle permet aux gouvernements
dtendre les services de base et les
infrastructures des populations que,
auparavant, ils navaient pas les moyens
nanciers ou les motivations juridiques
de desservir, et de percevoir les redevanc-
es correspondant la fourniture de ces
services. Elle permet ventuellement
aussi aux gouvernements dimposer des
personnes qui ntaient pas auparavant
intgres dans le systme.
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Les quatre dcennies de conit presque constant en Angola ont provoqu le dplacement de plus dun
tiers de la population; environ 60 % des Angolais vivent maintenant dans des villes et les trois-quarts
dentre eux dans des tablissements informels priurbains (musseque). Les rsidents de ces quartiers nont
pas de titre juridique de proprit prcis sur la terre quils occupent et ils souffrent de plus en plus de
lexclusion sociale et conomique, ce qui les empche de participer pleinement la reprise daprs-guerre.
Fin 2005, le Projet de gestion foncire participative de Bairro Fatima, premier projet de rgularisation
des terres en Angola, a t lanc dans la zone priurbaine de Bairro Fatima, la priphrie de la ville de
Huambo. Le gouvernement provincial de Huambo, lInstitut national de planication physique (INOTU) et
lInstitut cadastral national (IGCA) ont entrepris ce projet avec lappui de lONG Development Workshop et
du Centre pour lenvironnement et les tablissements humains dEdimbourg (CEHS).
Les activits initiales du projet portaient sur la mobilisation des dirigeants communautaires en vue dobtenir
leur appui. Cette tape comprenait la cration dune commission locale lue pour tablir la liaison entre
le projet et la population locale et introduire la responsabilisation dmocratique et la participation des
femmes. Avec laide des dirigeants locaux traditionnels (sobas), lquipe de projet a effectu une enqute
sur les structures doccupation des terres existantes laide du GPS et de limagerie satellitaire et a cr un
registre des propritaires terriens dans la zone couverte par le projet.
La contribution la plus innovante du projet a t le lancement dun processus de rgularisation des
terres pour fournir des titres de proprit intermdiaires dans les zones de logement existantes sur la
base des parcelles dlimites dans le cadre de lenqute foncire. Dans la zone non encore construite, le
groupe charg de la gestion a labor un plan physique dutilisation rsidentielle, en consultation avec
ladministration locale et les rsidents locaux. Les parcelles ont ensuite t dlimites et lespace ncessaire
aux routes daccs a t dgag. La compensation des occupants des terrains agricoles tait garantie par
un processus de mise en commun des terres, chaque occupant recevant une compensation sous la forme
dune parcelle urbanise quivalant 35 % de la supercie quil occupait prcdemment. De plus, 30 %
de la zone totale taient rservs aux infrastructures et aux services sociaux (transport, eau et assainisse-
ment, ducation et sant), les 35 % restants tant mis la disposition du projet en vue de son amnage-
ment pour de nouveaux rsidents (environ 600 parcelles).
La phase nale du projet tait axe sur lallocation des terres, le processus juridique et la rcupration des
cots. Le processus juridique se fonde sur une forme intermdiaire doccupation des terres qui donne au
mnage des droits fonciers srs et sert de base un titre de proprit complet demander dans les trois
ans. Les cots du processus de dveloppement urbain taient couverts par un prlvement unique de
500 dollars sur la base des prix actuels de la terre dans le secteur informel. Ce montant tait vers sur un
compte administr par le groupe de gestion du projet. Lintention est de reproduire le projet pilote ailleurs
Huambo et dintgrer les enseignements politiques qui en sont tirs dans le dbat de politique national.
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PROJET DE RGULARISATION DES TERRES DE BAIRRO FATIMA HUAMBO (ANGOLA)
36 GUIDE PRATIQUE POUR LES DCIDEURS POLITIQUES 3 LE FONCIER
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STRATGIE 9 : APPRENDRE
DES PROMOTEURS DU
SECTEUR INFORMEL
Les pauvres estiment quil est beaucoup plus
facile davoir accs aux marchs fonciers infor-
mels notamment parce quils fournissent des
terres par des moyens rapides, simples et fa-
ciles comprendre. Chacun connat les risques
de loccupation informelle des terres tout
comme les rgles permettant davoir accs
la terre par des procds informels.
dfaut doptions efcaces, les pauvres nont
souvent pas dautre choix que davoir recours
ces marchs informels. Lexcution de pro-
jets fonciers et de construction de logements
du secteur formel organiss par les pouvoirs
publics est invariablement mdiocre. Les sys-
tmes centraliss responsables de la plani-
cation et de la mise en uvre de ces projets
ont une bureaucratie trop lourde, prvoient
des tapes trop nombreuses et entranent
des frais et des procdures trop importants,
prennent trop de temps, sont trs enclins la
corruption et trop coteux pour la plupart des
bnciaires potentiels. Mais qui plus est, dans
la mesure o ils natteignent pas leur groupe
cible, ils nissent par fournir des terrains et
des logements subventionns des groupes
qui, tout compte fait, ne sont pas vraiment
pauvres.
Il nest donc pas tonnant que beaucoup de
mnages vulnrables naient gure conance
dans ces solutions imposes de haut en bas
et ne prennent mme pas la peine de prsent-
er une demande pour des terres et des pro-
grammes de logement mis en uvre par les
gouvernements. Il ne devrait pourtant pas en
tre ainsi. Nombreux sont les gouvernements
qui fournissent des terres domaniales pour la
construction de logements en appliquant des
mthodes transparentes, simples, rapides et
efcaces pour atteindre le groupe cible. Leur
secret est le partenariat.
STRATGIE 8 : UTILISATION
DE TERRAINS DOMANIAUX
POUR LA CONSTRUCTION
DE LOGEMENTS
Lutilisation de terres publiques est une des
meilleures faons de rduire les cots des ter-
rains pour des logements abordables Diffren-
tes stratgies et divers partenariats permettent
de planier et construire des maisons sur ces
terres.
En thorie, les terres domaniales reprsentent
un actif qui appartient la population dune
ville et doit tre utilis dans lintrt de toute
cette population. De nos jours, cependant, les
terres domaniales ont malheureusement ten-
dance tre considres comme un produit
de base commercialisable plutt que comme
un bien public, vendu ou lou au plus offrant
pour la construction de logements de haut
standing, de centres commerciaux et dhtels
de luxe, au lieu dtre utilis pour des parcs
publics, des coles, des terrains de jeux, des
marchs publics et de grands ensembles dont
nos villes ont si dsesprment besoin.
Mais dans certaines villes dAfrique, des poches
de terres domaniales sont mises disposition
ici et l pour construire des logements pour
les faibles revenus et, dans la plupart des cas,
il est plus facile pour les communauts vivant
sur ces terres de ngocier des taux de location
abordables et des conditions doccupation
sres que dans le cas de terrains privs.
Lorsque des communauts pauvres ngocient
avec des agences immobilires publiques et
sont en mesure dlaborer des projets de loge-
ment ou damliorer certains tablissements
existants, cest un excellent moyen de montrer
ces agences que lexploitation commerciale
nest pas la seule utilisation raisonnable du
patrimoine foncier public mais que la con-
struction de logements convenables pour les
pauvres, leur permettant de se dvelopper et
damliorer leurs conditions de vie tous les
gards, est un moyen raisonnable et sociale-
ment quitable dutiliser les ressources fonci-
res de ltat.
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Emprunter des stratgies
informelles pour fournir
simplement des terres bon
march
Des stratgies informelles peuvent tre adap-
tes au march foncier formel pour fournir
des terres aux rsidents urbains si les gouver-
nements sont prts renoncer aux cadres ad-
ministratifs et rglementaires conventionnels
quils utilisent pour la rpartition des terres.
La mthode pour ce faire pourrait comprendre
les tapes suivantes :
Des fonctionnaires iront vers les gens et
creront des camps daccueil sur un ter-
rain disponible. Toutes les attributions se
font sur place avec laide
des membres de la communaut. Il
est important de garantir la scurit
doccupation (par exemple par un permis
doccupation).
Les tapes concernant la demande, la
location et lattribution sont rduites au
minimum an que les procdures restent
simples.
Ceux qui un terrain est attribu doi-
vent commencer construire ds quils
en prennent possession pour carter
les spculateurs. En principe, les droits
doccupation devraient steindre si le b-
nciaire noccupe pas la parcelle qui lui a
t attribue.
Seule la conguration des parcelles est
xe. Toute la construction de la maison
est laisse ceux auxquels des parcelles
ont t attribues (mme si, idalement,
un soutien appropri, par exemple con-
seils et accs aux matriaux, devrait leur
tre apport).
Au dbut, seuls des services de base sont
fournis (par exemple eau et assainisse-
ment). Lamlioration des services et des
installations se fera par la suite.
STRATGIE 10 : APPUI
AUX INITIATIVES
COMMUNAUTAIRES
Le cot lev du foncier et la puissance des
forces du march font quil est difcile aux
promoteurs et aux gouvernements de constru-
ire des logement abordables pour les pauvres;
il nest donc pas surprenant que la plupart
des pauvres des villes dAfrique doivent eux-
mmes se procurer leur logement dans le cad-
re du secteur informel : tablissements, ter-
rain, systmes de construction et moyens de
nancement sous forme de gains et de prts.
Une des meilleures faons damliorer loffre
foncire et le logement dans les villes africaines
consiste trouver le moyen daider les pauvres
eux-mmes. Les ensembles dhabitation quils
construisent ne sont peut-tre pas lidal mais
les systmes informels quils ont mis au point
pour les construire et les fournir sont encore
les moyens, grande chelle et de grande en-
vergure, les plus efcaces qui soient dans les
villes africaines. Ces systmes souvent limits
sont la mesure des dures ralits des condi-
tions de vie des citadins pauvres et des ralits
conomiques et des marchs fonciers encore
plus durs des villes o ils vivent.
Les communauts pauvres peuvent faire
preuve de beaucoup plus dimagination
que les pouvoirs publics ou les promoteurs
lorsquil sagit de trouver des terres des ns
dhabitation. Lorsque des communauts bien
organises ont accs des prts bon march
et souples, elles peuvent elles-mmes recher-
cher et ngocier lachat de terres adaptes
leurs besoins.
Les gouvernements, les ONG et les institutions
dappui peuvent de diffrentes manires sou-
tenir ce que les communauts pauvres, leurs
rseaux et fdrations font dj partir de la
base. L o des agences gouvernementales
et des institutions dappui plus progressistes
ont t en mesure de regarder, couter et ap-
prendre des pauvres, elles ont pu trouver des
moyens crateurs pour soutenir et valoriser ce
quils font dj pour se loger, au lieu de saper
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leurs efforts la base. Certaines stratgies
labores en partenariat avec des commu-
nauts pauvres ont t lorigine de certaines
des perces les plus rjouissantes de lAfrique
dans le secteur foncier et celui du logement
pour les pauvres. (Voir le Guide pratique n6
sur les organisations communautaires au sujet
des diffrentes possibilits de partenariat et de
soutien aux communauts).-
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AVANTAGES ET LIMITES DES DIFFRENTES
POLITIQUES FONCIRES
Avant de prendre une dcision quelconque
en matire de politique foncire, il est im-
portant que les pouvoirs publics examinent
la situation foncire, les ressources et la ca-
pacit institutionnelle de leurs municipalits
et comprennent les consquences de ces dif-
frentes options politiques. Une bonne faon
de procder consiste runir tous les acteurs
principaux concerns par les questions fonci-
res et de logement et faciliter le dbat sur
toutes les catgories de rgimes fonciers mu-
nicipaux et de droits fonciers auxquels peuvent
prtendre les occupants de la terre. Lexamen
des diffrents types de rgime foncier formels
appliqus dans la ville sera simple mais il sera
plus difcile dvaluer ceux qui sont non au-
toriss ou informels. La scurit doccupation
peut tre trs variable et les droits juridiques
peuvent ne pas correspondre la perception
quont les mnages de leurs propres droits
doccupation. Il vaut donc peut-tre mieux
identier directement les diffrentes catgo-
ries de rgime foncier avec les membres de la
communaut informelle, les propritaires et les
promoteurs du secteur informel. Ceci permet-
tra de mieux comprendre la situation relle et
de prendre de meilleures dcisions politiques.
Lors de lvaluation, il est galement impor-
tant de bien faire la distinction entre ceux qui
prtendent possder un bien foncier et ceux
qui le louent, du fait que les consquences de
ces politiques pour eux seront diffrentes.
Expulser des occupants non
autoriss
Avantages : Libration de terres pour
dautres usages.
Limites : Les expulsions forces sont des
violations des droits humains et font plus
de tort que de bien. Elles dstabilisent et
appauvrissent les communauts pauvres
qui vivent dj dans des situations dif-
ciles, rduisent le stock de logements
abordables et dplacent ailleurs le prob-
lme. (Voir le Guide pratique n4 sur les
expulsions.)
Garantir des formes
doccupation sres
Avantages et limites : voir le tableau
2 du prsent guide, sur les avantages et
les limites des diffrentes formes de r-
gime foncier, telles que les formes inter-
mdiaires doccupation (par ex. permis
doccupation), de location, de baux enreg-
istrs, de proprit collective (coopratives
et condominiums par exemple) et de libre
proprit.
Intgrer les politiques
foncires, de logement,
les infrastructures et de
dveloppement
Avantages : des plans de dveloppement
urbain intgr peuvent crer des socits
urbaines diverses et dynamiques dans
lesquelles les pauvres peuvent jouer rel-
lement un rle, ce qui amliore le niveau
de scurit et la qualit de vie des groupes
faible revenu et rduit au minimum la
ncessit de subventions.
Limites : cette mthode exige une struc-
ture administrative ouverte la participa-
tion active. Elle peut prendre beaucoup de
temps et exige une coordination efcace
entre les agences comptentes et entre
celles-ci et les autres parties prenantes.
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HUIT MESURES POLITIQUES
SUSCEPTIBLES DE FACILITER LACCS
DES PAUVRES LA TERRE
1. Utiliser un cadre holistique de mei-
lleure utilisation pour prendre des
dcisions concernant lutilisation des
terres publiques
La gestion des terres publiques peut servir
de levier pour promouvoir le dveloppement
si celles-ci sont considres comme une res-
source ayant la fois une valeur sociale et
conomique et une valeur nancire. Cer-
taines villes ont adopt une mthode de
meilleure utilisation dans laquelle toutes les
terres appartenant au domaine public sont
analyses par rapport leur valeur nancire,
sociale et conomique, aprs quoi des dci-
sions sont prises sur la meilleure faon de les
utiliser. En considrant tous les avantages que
peut offrir une parcelle, la mthode de meil-
leure utilisation donne la municipalit la
possibilit dappliquer ses objectifs de dura-
bilit par lutilisation quelle fait de ces terres.
2 Assurer la scurit lmentaire court
terme de tous les mnages dans les
tablissements informels existants
Un titre doccupation provisoire peut tre
concd aux habitants des bidonvilles ou des
tablissements informels municipaux existants
LISTE DE POINTS VRIFIER POUR LA MTHODE DE MEILLEURE UTILISATION
Prenez en considration les questions suivantes lors de lexamen de la meilleure utilisation pos-
sible dune parcelle spcique.
EMPLACEMENT DU SITE : CONSIDREZ LA ZONE ENTOURANT LA PROPRIT EN QUESTION :
Quelles possibilits sociales envisagez-vous? Le terrain prsente-t-il des possibilits dintgration de com-
munauts dsorganises auparavant? Y a-t-il des services sociaux inexistants qui pourraient tre installs
sur la proprit?
Quelles possibilits conomiques voyez-vous? La terre peut-elle servir de base des activits et des in-
vestissements conomiques grande chelle? Serait-il possible de stimuler lconomie locale par un type
particulier damnagement?
Quelles sont les possibilits topographiques et environnementales et les problmes du site? Il est possible
dutiliser cologiquement toutes les terres mais elles peuvent aussi offrir des possibilits pour lagriculture
urbaine ou de petits parcs.
All land offers opportunities for greening, but there may also be opportunities for urban agriculture or
pocket parks.
Quelle est la valeur des proprits prives avoisinantes? Est-elle infrieure la normale?
Comment votre investissement dans une parcelle domaniale inuence-t-il le cours des valeurs foncires?
Quels sont les problmes que cela cr pour vous? Et quelles sont les possibilits?
SUPERFICIE DU SITE /*:
Lamnagement de sites tendus fait appel un processus spcique dtermin par limportance rgio-
nale du site, le cot dinstallation des services et les diffrentes opportunits quil offre.
Avez-vous la capacit ncessaire pour en assurer la gestion ou devriez-vous ventuellement le diviser en
plus petites parties? Quel type dutilisation aimeriez-vous promouvoir sur de plus petites parcelles? Les
sites moins tendus offrent plus de possibilits dtre rattachs la zone locale existante mais seront
dpendants de la capacit des infrastructures existantes.
Les sites moins tendus offrent galement une possibilit dintgration dans le cadre damnagement
local et peuvent tre utiliss comme levier pour stimuler linvestissement du secteur priv.
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par le biais dun changement de politique
dcrt par le service foncier ou du logement
comptents. Ce genre de dcret suft sou-
vent pour attnuer lincertitude des mnages
pauvres en matire doccupation en attendant
que dautres solutions soient tudies.
3. Dterminer si tous les tablissements
informels dune ville peuvent tre
conservs ou non
Identier tous les bidonvilles et tablissements
informels dune municipalit et collaborer avec
les communauts pour dterminer si leurs
tablissements sont vulnrables aux risques
environnementaux (inondations ou glisse-
ments de terrain par exemple) ou sils rpon-
dent une ncessit publique lgitime. Pour
que cette valuation soit valable, elle doit tre
effectue de faon transparente et avec la par-
ticipation de toutes les parties concernes en
particulier les communauts dshrites.
4. Donner la priorit en matire de rin-
stallation aux habitants des tablisse-
ments informels vous la dmolition
Une fois tablie la liste des tablissements qui
ne peuvent absolument pas rester o ils sont,
leurs habitants devraient avoir la priorit pour
tre relogs des endroits situs proximit
des possibilits demploi et des structures so-
ciales dappui existantes. Des certicats ou des
permis provisoires doccupation peuvent leur
tre dlivrs pour une dure limite aussi
longue que ncessaire pour convenir avec la
communaut locale dun site appropri de r-
installation.
5. Assurer la scurit doccupation
tous les autres bidonvilles et tablisse-
ments informels
Les droits doccupation des sites qui ne gnent
pas des projets infrastructurels publics et sont
srs devraient tre mieux garantis. Dans toute
la mesure du possible, les formes doccupa-
tion devraient se fonder sur des options que
les communauts connaissent dj et com-
prennent. Il est important que les arrange-
ments concernant loccupation permettent
aux communauts de bncier lgalement
de services et damliorations de leur milieu de
LIENS OPRATIONNELS ET SPATIAUX :
Nombreux sont les cas o un terrain est bien situ mais o labsence de liens rend leur amnagement
difcile. La cration de tels liens entre entreprises locales,
petites ou familiales et dautres plus importantes rend les choses plus faciles.
Penser aux systmes et rseaux de transport disponibles : les rsidents et les entrepreneurs peuvent-ils
facilement avoir accs cette parcelle de terre spcique partir des autres sites de la ville? Com-
ment est-il possible damliorer laccs? Le terrain lui-mme peut-il tre transform en voie ou lien de
transport?
Sil existe des liens de transport, il nest pas ncessaire que tous les tablissements soient dots de
tous les services sociaux - les tablissements locaux peuvent avoir accs aux services sociaux offerts par
dautres sils sont bien relis entre eux. La municipalit peut ainsi raliser des conomies de capital et sur
la fourniture de services sociaux tels que dispensaires, bibliothques, piscines, bureaux, etc.
TYPOLOGIE DE LAMNAGEMENT:
Une approche uni-sectorielle est limite et aboutira, plus long terme, une incapacit de satisfaire la
diversit de la demande. Des approches multisectorielles sont plus solides et durables mais, court
terme, elles posent plus de problmes de mise en uvre.
Il est possible de choisir damnager un terrain entirement dans le cadre dune initiative du secteur
public. Il est galement possible de choisir cette option ou bien de vendre ou louer ce terrain au secteur
priv et de diminuer ainsi son impact sur le budget nancier de la municipalit.
DEMANDE :
La comprhension de la demande et celle des possibilits offertes par une parcelle de terre dtermine
sont deux choses diffrentes. Le secteur public peut investir avec plus defcacit sil a une bonne com-
prhension de la demande des rsidents (particuliers ou socits).
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vie. Les conditions doccupation devraient ga-
lement assurer aux rsidents la scurit voulue
mais sans quil sensuive une hausse rapide
des biens fonciers qui exclurait les mnages
trs pauvres, bnciaires du nouveau rgime
doccupation mis en place. Sagissant dta-
blissements situs sur des proprits prives,
les possibilits doccupation sont notamment
le partage des terres, des baux de location
coopratifs de longue dure ou la ngociation
de la vente du terrain la cooprative com-
munautaire.
6. Rviser les rgles et procdures en
vue daugmenter loffre de terres et
de logements
Un bon moyen pour mettre davantage de
terres la disposition des pauvres consiste
rviser les rglements de planication, les
normes de construction et les procdures ad-
ministratives an de rduire les frais dentre,
les restrictions et augmenter rapidement
loffre de terrains desservis et de nouveaux
logements lgaux dans une ville. Les options
consistent notamment rduire les supercies
de terre allouer aux routes et espaces pub-
lics, assouplir les restrictions concernant les
dimensions minima des parcelles, leur utilisa-
tion et leur amnagement et simplier les
procdures administratives. (Voir le Guide pra-
tique n 2 sur les logements pour les faibles
revenus).
7. Introduire et percevoir des impts
sur toutes les terres amnages et en
friche
La perception dimpts sur toutes les terres
en particulier celles laisses labandon est
lun des outils scaux les plus importants que
peut utiliser une municipalit pour dcour-
ager la spculation foncire et assurer une
offre rgulire de terres bien ncessaires pour
la construction de logements pour toutes les
couches de la socit. La rgularit de loffre
foncire a pour effet de maintenir en gnral
les prix un niveau peu lev et, partant, de
permettre un plus grand nombre de citadins
pauvres davoir accs des terrains et des
logements abordables.
8. Permettre le dveloppement progres-
sif des secteurs de la construction et
des services
Pour que le secteur foncier ait un caractre
plus abordable et plus exible, il est possible
de le dvelopper par tapes, en commenant
par des parcelles de terre et des infrastructures
qui seront amliores par la suite. Dans la
mesure o les infrastructures et les commodi-
ts minimales fournies dans un premier temps
sont sufsantes pour garantir la sant, la scu-
rit et le bien-tre des gens, les autres services
peuvent tre amliors ou tendus progressi-
vement. Cette dmarche est particulirement
utile dans le cas de projets destins des
migrants nouvellement arrivs dans la ville.
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Crer un environnement
favorable
Tant les sites existants que les nouveaux dev-
ront tre amnags de manire amliorer
laccs lemploi, aux services et aux instal-
lations collectives des prix abordables pour
les mnages dfavoriss. Il est important
dadapter un certain nombre de politiques
connexes lappui des options politiques d-
crites prcdemment, notamment en :
dcentralisant les ressources et les respon-
sabilits lchelon administratif le plus
bas;
renforant la participation communau-
taire;
encourageant des amnagements mixtes
dutilisation des terres;
encourageant les institutions nancires
offrir dautres formes de crdit au loge-
ment que les prts hypothcaires (cest-
-dire ne ncessitant pas un titre foncier
comme garantie) (voir le Guide pratique
n5 sur le nancement du logement).
renforant les capacits des agences dad-
ministration foncire et cadastrale;
amliorant les rseaux de transport entre
zones rsidentielles, commerciales et in-
dustrielles.
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RESSOURCES
RFRENCES
1. Anna Tibaijuka (2008) Avant-propos. Dans ONU-Habitat et le Rseau mondial doutils fonci-
ers, Garantir les droits fonciers pour tous. Nairobi: ONU-Habitat
2. Rakodi C & Leduka C (2004) Informal Land Delivery Process and Access to Land for the Poor:
A Comparative Study of Six African Cities (Processus informel de fourniture de biens fonciers
et accs des pauvres la terre: tude compare de six villes africaines). Birmingham : Dparte-
ment du dveloppement international de lUniversit de Birmingham
3. ONU-Habitat (2004) Gestion foncire favorable aux pauvres : les taudis dans la planication
des villes. Nairobi: ONU-Habitat
4. ONU-HABITAT & le Rseau mondial doutils fonciers (2008) Garantir les droits fonciers pour
tous. Nairobi: ONU-Habitat
5. ONU-Habitat & le Rseau mondial doutils fonciers (2008) Garantir les droits fonciers pour
tous. Nairobi: ONU-Habitat
6. Kihato CW & Kihato M (2009) Document dinformation sur la terre en milieu urbain en Af-
rique. Prpar pour ONU-Habitat, Nairobi
7. FAO (Organisations des Nations Unies pour lalimentation et lagriculture) & ONU-Habitat
(2008) Vers une bonne gouvernance foncire. Srie de la FAO sur les politiques foncires.
Rome & Nairobi : FAO & ONU-Habitat
8. Adaptation dONU-Habitat (2008) Berbera: premiers pas dans la voie de la planication urba-
ine stratgique. Nairobi : ONU-Habitat
9. Kihato CW & Kihato M (2009) Document dinformation sur la terre en milieu urbain en Af-
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10. Kihato CW & Kihato M (2009) Document dinformation sur la terre en milieu urbain en Af-
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11. Kihato CW & Kihato M (2009) Document dinformation sur la terre en milieu urbain en Af-
rique. Prpar pour ONU-Habitat, Nairobi
12. Malauene D, Chilundo A, Cau B & Mubai M (2005) Enregistrement cadastral Maputo et
Matola (Mozambique). Maputo: Institut international pour lenvironnement et le dveloppe-
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13. Fekade W (2000) Lacunes de la gestion foncire urbaine formelle et des ractions informelles
dans le contexte dune croissance urbaine rapide: perspective internationale. Habitat inter-
national 24(2): 127150
14. FAO & ONU-Habitat (2008) Vers une bonne gouvernance foncire urbaine. Srie de la FAO
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15. Tonkin A (2009) Sustainable Medium-Density Housing: A resource book (Logements durables
de moyenne densit: ouvrage de reference). Le Cap: Groupe daction pour le dveloppement
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Surmonter lexclusion socioconomique grce au rgime foncier et laccs au crdit. Envi-
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20. Rust K (2009) Philosophie durable: Guide pour les spcialistes de la construction
dtablissements humains durables. Projet de rapport prpar pour la Banque mondiale
21. ONU-Habitat & le Rseau mondial doutils fonciers : Garantir les droits fonciers pour tous.
Nairobi: ONU-Habitat
AUTRES OUVRAGES CONSULTER VENTUELLEMENT
Home R & Lim H (2004) Demystifying the mystery of capital : Land tenure and poverty in Africa
and the Carribean (Dmystication du capital : les rgimes fonciers et la pauvret en
Afrique). Londres : GlassHouse Press
Marx C & Roysten L (2007) Urban land markets : How the poor access, hold and trade land (Les
marchs fonciers urbains : comment les pauvres peuvent avoir accs la terre, la possder
et la commercialiser). Prtoria : Urban LandMark
Payne G (ed.) (2002) Land, rights and innovation (La terre, les droits fonciers et les innovations).
Londres : ITDG Publishing
Rakodi C & Leduka C (2004) Informal land delivery process and access to land for the poor : A
comparative study of six African cities (Processus informel de fourniture de biens fonciers
et accs des pauvres la terre : tude compare de six villes africaines). Birmingham :
Dpartement du dveloppement international de lUniversit de Birmingham
Sait S & Lim H (2006) Land, law and Islam (La terre, le droit et lIslam). Londres : Zed Books
ONU-Habitat (2003) Manuel sur les meilleures pratiques, la scurit doccupation et laccs la
terre. Mise en uvre du Programme pour lhabitat. Nairobi : ONU-Habitat
ONU-Habitat (2004) : Des terres pour tous dans les villes. Nairobi : ONU-Habitat
ONU-Habitat (2007) : Guide lintention des dcideurs sur les droits des femmes la terre, la
proprit et le logement dans le monde. Nairobi : ONU-Habitat
ONU-Habitat (2007) : Comment laborer des politiques foncires favorables aux pauvres.
Nairobi : ONU-Habitat
ONU-Habitat (2008) : Ltat des villes dAfrique 2008 : un cadre pour faire face aux problmes
urbains en Afrique. Nairobi : ONU-Habitat
ONU-Habitat (2008) Informations et gestion systmatiques du secteur foncier : manuel technique
pour la cration et la mise en uvre dun Systme muncipal dinformation gographique.
Nairobi : ONU-Habitat
SITES INTERNET
Geoffrey Payne & Associates, www.gpa.org.uk/
Rseau mondial doutils fonciers, www.gltn.net
ID21 Communicating Development Research, Safe as Houses? Securing urban land tenure and
property rights,
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(Des maisons sres? Garantir les droits fonciers et de proprit dans les villes)
http://www.id21.org/id21ext/insights48art1.html
Le Gret, une association professionnelle de solidarit et de coopratio n internationale,
www.gret.org/activites/foncier.htm
Programme des Nations Unies pour les tablissements humains, www.unhabitat.org
Pour une liste annote des sites Internet donnant davantage dinformations sur les principaux
problmes abords dans cette srie de guides pratiques, consulter le site Internet www.housing-
the-urban-poor.net et suivre les liens Base de donnes des organisations .
Les pressions exerces par la rapidit de lurbanisation et de la croissance conomique en Afrique ont conduit un nombre
grandissant dexpulsions de citadins pauvres de leurs quartiers. Dans la plupart des cas, les intresss ont t rinstalls dans
des zones priphriques, loin des centres demploi et des possibilits dactivit conomique. En outre, plus de 500 millions de
personnes vivent aujourdhui dans des bidonvilles en Afrique et ce chiffre est en augmentation.
Les autorits locales doivent pouvoir disposer dinstruments pour assurer la protection des droits au logement des citadins
pauvres, ce qui constituerait une premire tape critique vers la ralisation de lObjectif du Millnaire pour le dveloppement
concernant lamlioration sensible, dici 2020, de la vie des habitants de taudis. Lobjectif de ces Guides pratiques est de
permettre aux dcideurs politiques aux niveaux national et local de mieux comprendre les diffrents aspects du dveloppement
urbain et dune politique du logement favorable aux pauvres dans loptique de la rduction de la pauvret urbaine.
Les Guides pratiques sont prsents sous un format facile lire et sont structurs de faon donner une vue densemble dun
large ventail de tendances, conditions, concepts, politiques, instruments et recommandations, indispensable tous ceux qui
souhaitent sattaquer aux problmes du logement viss ci-aprs :
1) LAfrique urbaine : Construire en tirant parti du potentiel inexploit; 2) Le logement pour les faibles revenus : Les moy-
ens daider les pauvres trouver un logement dcent dans les villes africaines; 3) Le foncier : un rle crucial dans laccs des
citadins pauvres un logement; 4) Les expulsions : Les options possibles pour viter la destruction des communauts urbaines
pauvres; 5) Le nancement du logement : Les moyens daider les pauvres nancer leur logement; 6) Les organisations
communautaires : Les pauvres en tant quagents du dveloppement; 7) Le logement locatif : Une option trs nglige dans
le cas des pauvres; 8) Les autorits locales : Faire face aux ds urbains dune manire participative et intgre.
Le prsent guide pratique n3 examine les diffrentes formes de rgime foncier en pratique dans les villes africaines et cer-
tains des problmes quelles posent et des avantages quelles prsentent. Il aborde les questions de loffre, de lvaluation,
du nancement et de la vente de biens fonciers sur le march formel, lincapacit de ce march offrir des terrains srs et
convenables aux citadins ayant de faibles revenus et les raisons qui obligent la majorit des citadins pauvres dAfrique se
procurer des terres pour se loger en passant par les marchs fonciers informels.
Vous trouverez dautres informations sur le site internet www.housing-the-urban-poor.net
Programme des Nations Unies pour les tablissements humains (ONU-Habitat)
PO Box 30030 GPO 00100
Nairobi, Kenya
Tlcopie : (254-20) 7623092 (Bureau du TCBB)
Courriel : tcbb@unhabitat.org
Site internet : www.un-habitat.org
L Alliance des Villes
Cities Without Slums