DERECHOS REALES.

UNIDAD 1 DERECHO REAL.

PTO. 1. Ubicacin de los derechos reales en las clasificaciones de los
derechos reales subjetivos, en particular por su oponibilidad y por la
patrimonialidad de su contenido.
Derecho subjetivo y erecho objetivo. El derecho objetivo es el
ordenamiento jurdico, o sea, el conjunto de preceptos reguladores de la
conducta humana, que emanan del Estado y que ste impone mediante su
poder coactivo.
En cuanto al derecho subjetivo es u! i!ter"s #rote$io #or e%
erecho objetivo& 'ei(!te %( (tribuci)! e u! #oer o u!( *(cu%t(
( u!( vo%u!t(+ o ( %( i!vers(& es u!( *(cu%t( o u! #oer (tribuio
( u!( vo%u!t( #or e% erecho objetivo #(r( %( #rotecci)! e u!
i!ter"s.
E%e'e!tos e %os erechos subjetivos. L( re%(ci)! jur,ic( y sus
e%e'e!tos.
Todo derecho subjetivo rene tres elementos!
E% sujeto, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el
ordenamiento le atribuye un poder o una facultad, o cuyo inters
resulta protegido.
E% objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su
poder, o la persona a la cual est" facultado para e#igir un
determinado comportamiento.
L( c(us(, que es el hecho o acto jurdico que le da nacimiento.
C%(si*ic(ci)! e %os erechos subjetivos.
1. Por su o#o!ibi%i(.
a. Abso%utos. E#isten frente a todos, son er$( o'!es, o sea que
al poder o facultad del titular corresponde el deber de abstencin de todos
los dem"s. E$! derechos de la personalidad, los reales.
b. Re%(tivos. %nicamente confieren a su titular la facultad de e#igir
un determinado comportamiento a persona o personas determinadas, que
no solo puede consistir en un abstencin& sino tambin en una accin. E$!
derechos creditorios.
-. Por e% c(r.cter eco!)'ico o !o eco!)'ico e su co!te!io.
a. P(tri'o!i(%es. 'on susceptibles de apreciacin pecuniaria.
(ertenecen a esta categora los derechos reales, los creditorios, los de
) * )
familia aplicados y los intelectuales, pero stos ltimos, slo en el aspecto
que consiste en la facultad de e#plotar econmicamente la obra.
b. E/tr(#(tri'o!i(%es. +o son susceptibles de apreciacin pecuniaria.
E$! los derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales
en cuanto al derecho moral de autor.
0. Por su objeto i!'ei(to. ,reitas clasifica todos los derechos civiles,
sin distincin de que sean patrimoniales o e#tramatrimoniales, en!
a. Derechos re(%es& cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos #erso!(%es& cuyo objeto inmediato son las personas.
PTO. -. -rigen histrico del derecho real y de su terminologa.
L( isti!ci)! co!ce#tu(% e!tre erechos re(%es y #erso!(%es.
'e han elaborado dos criterios acerca de la distincin conceptual
entre los derechos reales y personales.
.e acuerdo con el primero, se considera que 1erechos re(%es2 y
1erechos #erso!(%es2 son os c(te$or,(s e% #e!s('ie!to jur,ico,
de modo que se las puede hallar en todos los derechos y en cualquiera de
sus pocas.
/onforme al segundo criterio, la distincin no fue conocida en la
infancia del .erecho y slo aparece en los diversos derechos positivos en un
determinado momento de sus respectivas evoluciones.
'lo en una etapa posterior del .erecho 0omano podra encontrarse
el origen de la distincin conceptual entre derechos reales y personales,
cuando la %ey Poete%i( P(#iri( 1siglo 23 a./.4 aboli el ne#um,
reempla5ando la vinculacin o atadura de la persona del deudor por la de
sus bienes. 0ecin a partir de ese momento comien5a a pasarse de la
ejecucin personal a la ejecucin patrimonial.
(or otra parte, los jurisco!su%tos ro'(!os !u!c( c%(si*ic(ro! %os
erechos& si!o %(s (ccio!es. 6a distincin entre (ctio!es i! re y %(s
(ctio!es i! #erso!(' ya aparece en el procedimiento de las acciones de
la ley.
Disti!ci)! ter'i!o%)$ic(. ,ueron los glosadores y postglosadores
quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para
tutelar los derechos, llegaron a la conclusin que los derechos protegidos
por las (ctio!es i! re y por las (ctio!es i! #erso!(' eran los iures i!
re y los iures i! #erso!(', respectivamente.
) 7 )
PTO. 0. .ualismo cl"sico entre los derechos reales y los personales.
0ecepcin por el /digo. PTO. 3. Teoras unitarias! personalista y realista.
-tras concepciones. El problema de la e#istencia de sujeto pasivo
determinado en los derechos reales.
Co!ce#to e erecho re(%. El /digo no contiene una definicin de
derecho real.
1. Doctri!( CL4SICA o tr(icio!(%. Esta doctrina separa netamente
los derechos reales de los personales, por lo que tambin es denominada
1octri!( u(%ist(2. 8sta doctrina es la que sigue 3le5 '"rsfield en
nuestro cdigo! 1E% erecho re(% es e% 5ue cre( e!tre %(s #erso!(s y
%(s cos(s u!( re%(ci)! irect( e i!'ei(t(& e t(% '(!er( 5ue !o se
e!cue!tr(! e! e%%( si!o os e%e'e!tos& ( s(ber6 %( #erso!(& 5ue es
e% sujeto (ctivo e% erecho+ y %( cos(& 5ue es e% objeto2.
'e puede construir el concepto de derecho real consider"ndolo como
una re%(ci)! irect( e i!'ei(t( e!tre %( #erso!( y %( cos(. El
derecho personal, en cambio, es concebido como una relacin entre el
titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestacin en
beneficio del primero.
-. Doctri!(s !o c%.sic(s.
a) Teor,( UNITARIA PERSONALISTA. Esta teora recibe esta
denominacin porque u!i*ic( %os erechos re(%es y #erso!(%es 7#or
e%%o u!it(ri(8 e! u!( so%( c(te$or,(6 erechos #erso!(%es 7#or e%%o
es #erso!(%ist(8.
'uele atribuirse la paternidad de la teora a P%(!io%& quien
considera que todo derecho importa una relacin entre personas. 9s como
en los derechos personales la relacin se establece entre acreedor y deudor,
en los derechos reales dicha relacin e#iste entre el titular del derecho y
todo el mundo, menos l. (or tal motivo, #(r( este& (utor !o h(br,(
i*ere!ci(s sust(!ci(%es e!tre ('b(s c(te$or,(s e erechos& y(
5ue %os erechos re(%es !o ser,(! '.s 5ue erechos #erso!(%es e!
%os 5ue %( #rest(ci)! co!sistir,( e! u!( (bste!ci)! ( c(r$o e to(s
%(s #erso!(s.
b8 Teor,( UNITARIA REALISTA. Esta teora recibe dicha
denominacin porque tambin u!i*ic( %os erechos re(%es y %os
#erso!(%es e! u!( so%( c(te$or,(& #ero t(% c(te$or,( est. (( #or
erechos re(%es.
:ientras los llamados ;derechos reales< recaen sobre una cosa
determinada, los denominados ;derechos personales< no recaeran sobre la
persona del deudor sino sobre su patrimonio.
Otr(s co!ce#cio!es.
c8 Teor,( i!stitucio!(%. 6os derechos slo deben ser distinguidos
por su mayor o menor contenido institucional.
6o que tipifica a la institucin es que su rgimen es impuesto por
el Estado a los particulares, quienes deben sujetarse a sus prescripciones.
) = )
+o ocurre lo mismo en el sector no institucional del .erecho, ya que en l
predomina la libertad de los propios interesados. (or lo tanto, integran el
primer sector los derechos de la personalidad, los derechos de familia y los
reales& y en el segundo, los derechos personales. :ientras las dos primeras
categoras se caracteri5an por tener un contenido totalmente institucional,
este contenido es slo predominante en los derechos reales y mnimo en los
derechos personales.
8 Doctri!( e De'o$ue. Este jurista francs no acepta las
pretendidas diferencias que la doctrina cl"sica encuentra entre los derechos
absolutos y relativos. /onsidera que slo puede hablarse de derechos cuyo
ejercicio es m"s o menos cmodo, y de derechos m"s fuertes o m"s dbiles
segn su oponibilidad.
.e acuerdo con este criterio, los erechos re(%es ser,(! '.s
c)'oos 5ue %os #erso!(%es #(r( ser ejercios #ues& 'ie!tr(s "stos
re5uiere! %( co%(bor(ci)! e otr( #erso!( 7e% euor8& e! %os
#ri'eros !o es !eces(ri( %( co%(bor(ci)! e !(ie. 9dem"s, los
derechos reales seran m"s fuertes en cuanto a su oponibilidad.
EL PRO9LE:A DE LA E;ISTENCIA DE SU<ETO PASI=O DETER:INADO
EN LOS DERECHOS REALES.
.entro del criterio en que se sostiene la e#istencia de un sujeto
pasivo determinado en los derechos reales, surgen os vertie!tes6
#(r( u!(& s)%o es (#%ic(b%e ( %os erechos re(%es sobre cos(
(je!(+
#(r( %( otr(& %( ie( es susce#tib%e e e/te!erse ( toos %os
erechos re(%es& inclusive al dominio.
De (cuero ( %( #ri'er( corrie!te, se ha credo ver como sujeto
#(sivo eter'i!(o e! %os erechos re(%es sobre cos( (je!(
(% ue>o e %( cos( $r(v(( co! ese erecho.
>ay en este ra5onamiento un evidente error de concepto. -curre que el
due?o, al desmembrarse su dominio, entra a formar parte del sujeto pasivo
universal con respecto al titular del derecho real por l constituido. En el
ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un sujeto individualmente
obligado frente al usufructuario, sino uno m"s de los componentes del
sujeto pasivo indeterminado y general. Est" en la misma situacin que
cualquier otra persona a quien se le prohbe impedir el ejercicio de los
derechos reales.
L( otr( corrie!te i!te!t( e/te!er %( ie( e% sujeto #(sivo
eter'i!(o ( toos %os erechos re(%es& i!c%usive e%
o'i!io+ se lo encontrara en este supuesto en el transmitente de
ese derecho obligado por la eviccin.
En este caso, el error conceptual tambin es notorio, por cuanto no siempre
el enajenante debe al adquiriente la garanta de eviccin, ya sea porque ha
sido dispensado de ella o porque la enajenacin reconoce como fuente un
contrato respecto del cual no se aplica la figura. 9dem"s, es evidente que la
garanta de eviccin se vincula con el acto jurdico de la transmisin y no
) @ )
con el derecho real transmitido. :"s an, si la garanta funciona es porque
el dominio no fue transmitido o no lo fue con la plenitud prometida.
PTO. ?. /omparacin entre los derechos reales y los personales.
0elaciones.
Re%(cio!es e se'ej(!@(. E#iste una sola semejan5a entre los derechos
reales y los personales! ('bos tie!e! co!te!io #(tri'o!i(%.
Re%(cio!es e i*ere!ci(.
Derechos re(%es Derechos #erso!(%es
/onforme a su o#o!ibi%i(, son
absolutos.
'on relativos
7 e%e'e!tos, un sujeto y un objeto.
= elementos, sujeto activo, sujeto
pasivo y prestacin.
Prescri#ci)! adquisitiva o
usucapin.
(rescripcin liberatoria o e#tintiva
Accio!es reales para defenderlos
9cciones personales para
defenderlos
Nor'(s de orden pblico.
;+umerus clausus<.
+ormas supletorias por voluntad de
las partes. (rincipio de autonoma de
la voluntad.
6a mayora de los derechos reales se
ejercen con la posesin. 2us
persequendi y ius preferendi.
PTO. A. /asos de institutos de dudosa naturale5a jurdica.
E#iste una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas
en el sentido de si son derechos reales, personales o de otra naturale5a e,
inclusive, de si son o no derechos.
(. Derechos re(%es e $(r(!t,( e! $e!er(%. (odra sostenerse que los
derechos reales de garanta son derechos personales, en ra5n de ser
) A )
accesorios de derechos de esa naturale5a y en virtud de que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal.
'in embargo, esta argumentacin es f"cilmente replicable, ya que la
accesoriedad del derecho de garanta slo har" que su suerte quede
supeditada a la del derecho personal al que accede. Este ltimo
determinar" su e#istencia e incidir" en sus vicisitudes, pero jam"s podr"
influir en su naturale5a jurdica.
1. C(so e %( hi#otec(. 'e ha sostenido que la hipoteca no es un
derecho real& al no ejercerse por medio de la posesin, no se configurara
entre el titular 1acreedor hipotecario4 y el inmueble que constituye el objeto
la relacin directa e inmediata de la persona con la cosa que es propia de
todo derecho real. Esta argumentacin es incorrecta, por cuanto esa
relacin igualmente e#iste aunque la hipoteca no se ejer5a por la posesin.
b. E% erecho e% %oc(t(rio. El locador est" obligado a asegurar al
locatario el uso y goce de la cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce
reali5ando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho 5ue( co!*i$ur(o co'o u! erecho #erso!(% e uso y
$oce y !o co'o u! erecho re(% pues, si as fuere, el locatario no sera
tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. 'in embargo, se ha
planteado la duda acerca del car"cter real o personal del derecho del
locatario, en ra5n de que el art. *@BC dispone! ;Enajenada la finca
arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante
el tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la
locacin por parte del adquiriente de la finca locada deriva de una
obligacin impuesta por la ley. +o es del locatario un derecho real porque el
derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius
#erse5ue!i y del ius #re*ere!i.
c. Derecho e rete!ci)!. 'e trata del derecho que tiene el tenedor de la
cosa ajena de mantenerse en ;la posesin de ella hasta el pago de lo que le
es debido por ra5n de esa misma cosa<. 9re"n niega que sea un derecho
real.
. Los erechos sobre e% cuer#o hu'(!o. En la actualidad, al haber
sido abolida la esclavitud, e% cuer#o e u!( #erso!( j('.s #or,( ser
objeto e u! erecho re(%& porque lo impide la dignidad de la
personalidad humana.
e. Los erechos sobre e% c(.ver. A %( 'is'( co!c%usi)! h(br. 5ue
(rrib(r co! res#ecto (% cuer#o e u!( #erso!( 'uert(.

*. L( #osesi)!. 6a naturale5a jurdica de la posesin ha sido muy
controvertida. +o slo se ha cuestionado qu clase de derecho es, entre
quienes la consideran un derecho, sino que, adem"s, tambin se ha
sostenido que no es un derecho sino un hecho.
En nuestro /digo y, no obstante lo que en contrario parece sugerir de las
notas, la posesin es un hecho y como tal est" configurada.
) D )
PTO. B. (retendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los
derechos personales.
(. E% 1ius ( re'2. El concepto aparece claramente formulado en el
.erecho cannico. /uando un obispo estaba impedido de desempe?ar el
cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a sucederlo. Este slo
tena un ius ( re' al obispado y al beneficio que iba unido a l. 0ecin
cuando falleca el obispo ese derecho se converta en un ius i! re. Esto
llev a considerar la situacin jurdica como intermedia entre el derecho real
y el derecho personal.
Esta idea pas luego al .erecho feudal.
(or ltimo ingres en el .erecho /ivil, en cone#in con la teora del ttulo y
el modo, co'o u!( '(!er( e #rote$er ( 5uie! C!ic('e!te #o,(
i!voc(r ( su *(vor u! t,tu%o su*icie!te& #ero 5ue !o co!t(b( (u! co!
e% 'oo su*icie!te. 'e le conceda un derecho preferente sobre posibles
adquirientes posteriores con ttulo y modo, salvo que fuesen de buena fe y a
ttulo oneroso.
Esta aplicacin del ius ( re' fue m"s tarde dejada de lado.
b. Los erechos re(%es 1i! *(cie!o2. En el derecho romano y en
cualquier otro .erecho de estirpe romanista, como el nuestro, pretender
que e#isten derechos reales in faciendo implicara incurrir en una
contradiccin total.
'i el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es contenido
tpico y e#clusivo de los derechos personales.
En nuestro derecho est" descartada la posibilidad de que e#istan derechos
reales in faciendo, puesto que el art. @BE afirma en su segunda parte! ;F+o
hay obligacin que corresponda a derechos reales<.
c. L(s ob%i$(cio!es 1#ro#ter re'2.
Co!ce#to. 6as obligaciones propter rem, tambin denominadas
;obligaciones reales< u ;obligaciones ambulatorias<, son derechos
personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos,
de una relacin posesoria. (or lo tanto, nacen, se transmiten y se e#tinguen
con el nacimiento, la transmisin y la e#tincin de dicha titularidad.
N(tur(%e@( jur,ic( y c(r(cteri@(ci)! e %(s ob%i$(cio!es re(%es. 'e
ha pretendido sostener que constituyen una categora intermedia entre los
derechos reales y personales, en ra5n de que estaran integradas por
elementos personales y reales.
'on obligaciones que ofrecen caractersticas especiales en cuanto a su
nacimiento, despla5amiento y e#tincin, ya que nacen, se despla5an y se
e#tinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo
ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es que se las
llama tambin ;obligaciones ambulatorias<, ya que se despla5an con el
derecho sobre la cosa.
) E )
El deudor #ro#ter re' responde con todo su patrimonio, aunque puede
liberarse de la obligacin mediante el abandono de la cosa por cuya
titularidad real o posesoria qued obligado.
PTO. D. 2ncidencia del orden pblico en los derechos reales. +ormas
estatutarias y reglamentarias. /reacin y modificacin de los derechos
reales. ;+umerus /lausus<. ,uentes. Tipicidad. /onsecuencias de la
pretendida creacin de otros derechos reales o modificacin de los
permitidos.
REFI:EN LEFAL DE LOS DERECHOS REALES.
(. INCIDENCIA DEL ORDEN PG9LICO.
:ientras en e% r"$i'e! de los derechos personales impera el principio de
autonoma de la voluntad, el e %os erechos re(%es est. o'i!(o #or
e% #ri!ci#io e% ore! #Cb%ico& ej(!o (#e!(s u! estrecho '(r$e!
#(r( %( vo%u!t( e %os #(rticu%(res.
'in embargo, es importante resaltar que e% ore! #Cb%ico !o i'#er( e!
%os erechos re(%es e! *or'( e/c%usiv(& si!o #re#o!er(!te. (or
consiguiente, las normas que los rigen son principalmente de orden pblico.
(or e#cepcin, hay algunas que tienen car"cter supletorio, por lo que los
particulares pueden dejarlas de lado.
So! e ore! #Cb%ico %(s !or'(s 5ue eter'i!(! cu.%es so! %os
erechos re(%es y cu.% es su ti#ici( $e!"ric(& (s, co'o t('bi"!
%(s 5ue se re*iere! ( %os e%e'e!tos 5ue i!te$r(! %( re%(ci)! jur,ic(
re(% 7sujeto& objeto y c(us(8.
b. CREACIHN DE LOS DERECHOS REALES.
.e acuerdo con la primera parte del (rt. -?I-6 1Los erechos re(%es
s)%o #uee! ser cre(os #or %( %eyJ2 E%%o si$!i*ic( 5ue !o e/iste!
otros erechos re(%es 5ue (5ue%%os 5ue %( %ey eter'i!(.
3le5 adopt el sistema de nmero cerrado 1numerus clausus4 de derechos
reales, por oposicin al sistema de nmero abierto 1numerus apertus4, que
era el sustentado por la mayora de la doctrina francesa de la poca.
c. DISTINCIHN ENTRE CREACIHN LEFAL K LUENTE DE LOS DERECHOS
REALES.
El hecho de que el art. 7AG7 sostenga que ;6os derechos reales slo pueden
ser creados por la leyF< !o si$!i*ic( 5ue %( %ey se( %( C!ic( c(us(
*ue!te e %os erechos re(%es& si!o 5ue %os #(rticu%(res !o #uee!
cre(r otros erechos re(%es 5ue (5ue%%os 5ue %( %ey eter'i!(
t(/(tiv('e!te.
6a ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de
ese modo pueden reconocer distintas fuentes.
6a ley, como causa fuente de los derechos reales, e#iste nicamente en dos
casos! el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su
) C )
patria potestad 1art. 7C*D4 y la habitacin legal a favor del cnyuge
suprstite 1art. =AE= bis4.
. 1NU:ERUS CLAUSUS2 K TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
El sistema de numerus clausus consiste en que %( %ey est(b%ece e! *or'(
t(/(tiv( y e! !C'ero %i'it(o %os erechos re(%es ( %os 5ue %os
#(rticu%(res #uee! (r !(ci'ie!to. T('bi"! *ij( e% co!te!io e
c(( u!o y %e ( u! !o'bre. En este sentido, ;sistema de numerus
clausus<, ;sistema de creacin legal de los derechos reales< y ;tipicidad de
los derechos reales< son e#presiones equivalentes, aunque no siempre se
los utilice de ese modo.
e. :ODILICACIHN DE LOS DERECHOS REALES.
6a incidencia del orden pblico en el rgimen de los derechos reales es tan
inmensa que se ha considerado conveniente establecer que ( %os
#(rticu%(res !o s)%o %es est" ve(o cre(r otros& si!o 5ue !i
si5uier( #ue(! 'oi*ic(r %os reco!ocios.
Esta prohibicin es lgica pues la modificacin de esos contenidos podra
configurar la pretensin de crear un derecho real no permitido.
*. CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIHN DE OTROS
DERECHOS REALES O DE LA :ODILICACIHN DE LOS PER:ITIDOS.
El (rt. -?I- dice en su se$u!( #(rte6 ;FTodo contrato o disposicin de
ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o que modificase
los que por este /digo se reconocen, valdr"n slo como constitucin de
derechos personales, si como tal pudiese valer<.
En consecuencia, de acuerdo con el criterio seguido por el /digo, si se
pretende dar nacimiento a un derecho real no permitido, podr" quedar
configurado con el mismo contenido del pretendido, pero con car"cter
personal y no real.
PTO. M. .erechos reales permitidos, limitados y prohibidos. /oncepto de
cada uno de ellos. :odalidades que e#hiben a los derechos reales con
caracteres especiales e institutos configurados a la manera de ellos. 'uerte
de los derechos e#istentes con anterioridad al /digo /ivil y que ste
suprime o limita.
E!u'er(ci)! e% (rt. -?I0+ su c(r.cter. El art. 7AG= en su redaccin
original dispone! ;'on derechos reales!
1. El dominio y el condominio&
-. El usufructo&
0. El uso y la habitacin&
3. 6as servidumbres activas&
?. El derecho de hipoteca&
A. 6a prenda,
B. 6a anticresis.
Est( e!u'er(ci)! est(b%eci( #or %( %ey es t(/(tiv(. +o obstante ello&
la Ley -?.?IM, sancionada en noviembre de 7GG*, ha introducido en
) B )
nuestra legislacin el erecho re(% e su#er*icie *orest(%, disponiendo el
art. *= que se agrega al art. 7AG=, como inc. CH, 1L( su#er*icie *orest(%2.
Co!ce#to e c(( erecho re(%+ 'o(%i(es e i!stitucio!es (*i!es.
I. Derechos re(%es #er'itios.
DO:INIO6 es el derecho real de mayor contenido& en l la voluntad
del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto,
mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede
e#clusiva y perpetuamente usar, go5ar y disponer de la cosa.
USULRUCTO6 el usufructuario puede usar y go5ar, pero no disponer
de la cosa& inclusive, su uso y goce es menos amplio que el del due?o, ya
que debe sujetarse al destino determinado por este ltimo. Es
esencialmente temporario e intrasmisible.
USO6 al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y go5ar de la
cosa, pero el contenido es menor pues no puede hacerlo en su totalidad,
sino slo en cuanto le sea preciso para satisfacer sus necesidades
personales y las de su familia.
HA9ITACIHN6 no es m"s que el derecho de uso cuando recae sobre
una casa, dando la utilidad de morar en ella.
SER=IDU:9RE6 nicamente da derecho a una determinada,
concreta o especfica utilidad sobre un inmueble ajeno.
HIPOTECA6 se constituye, en garanta de un crdito, sobre un
inmueble que queda en poder del constituyente y que es gravado en una
suma de dinero.
PRENDA6 tambin nace en garanta de un crdito, pero recae sobre
una cosa mueble que es entregada al acreedor y que queda gravada en una
suma de dinero.
ANTICRESIS6 es el derecho real en virtud del cual, en garanta y
pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble es entregado al
acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
CONDO:INIO6 es el derecho real de copropiedad de dos o m"s
personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.
PROPIEDAD HORINONTAL6 es el derecho real de uso, goce y
disposicin jurdica sobre una cosa propia, consistente en una unidad
funcional de un inmueble edificado, que est" integrada por una parte
privativa, que es una fraccin del edificio, y por una cuota parte indivisa
sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
SUPERLICIE LORESTAL6 es el derecho real sobre cosa propia de
uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno, con la
facultad de reali5ar forestacin o silvicultura, haciendo propio lo plantado o
) *G )
adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya e#istentes. Es temporario,
se ejerce por la posesin y puede e#tinguirse por el no uso.
II. Derechos re(%es #rohibios.
ENLITEUSIS6 es el derecho real de usar y go5ar amplia y
perpetuamente o por un largo pla5o de un inmueble rstico ajeno, mediante
el pago de un canon.
SUPERLICIE6 es el derecho real de usar, go5ar y disponer,
perpetuamente o por muy largo pla5o, sobre todo o parte de un edificio
e#istente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un
solarium o sin l. Iueda e#cluida de este concepto la superficie forestal, que
debe recaer necesariamente sobre un inmueble susceptible de forestacin o
silvicultura y que ha dejado de integrar la nmina de derechos reales
prohibidos.
CENSO6 es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece
en poder de su due?o y que faculta a su titular a e#igir peridicamente todo
o parte de su renta en dinero o en especie.
=INCULACIONES6 son un concepto genrico de derechos reales por
los cuales un inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio
'ortis c(us(, como en los mayora5gos, o a una obra piadosa, como en las
capellanas.
DERECHO REAL 1IN LACIENDO26 autori5a a e#igir un
comportamiento positivo de personas que se determinan por una relacin
jurdica real o posesoria.
DERECHO REAL DE RETRACTO6 es el derecho real que tiene un
tercero para dejar sin efecto un acto de enajenacin reali5ado por el due?o
de una cosa sin su consentimiento.
DERECHO REAL DE TANTEO O PRELERENCIA6 es el derecho real
que tiene un tercero sobre una cosa, para el caso de que su due?o se
disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisicin, ofreciendo pagar
tanto como puede ofrecer otro. El derecho de tanteo da lugar al de retracto,
si la enajenacin se reali5a sin darle al titular la oportunidad de ejercitar
aquel derecho.
:o(%i(es e i!stitucio!es (*i!es.
E! otr(s r('(s e% Derecho6
'on erechos re(%es e% Derecho co'erci(%, la #re!( co!
es#%(@('ie!to 1que es parecida a la prenda del /digo /ivil4, la
prenda si! es#%(@('ie!to o con registro, el O(rr(!t y las
garantas de los ebe!tures cuando son emitidos con garanta
especial o flotante.
En el Derecho '(r,ti'o encontramos la co#ro#ie( !(v(%, la
hi#otec( !(v(% 1llamada as porque recae en un objeto mueble,
) ** )
como lo es un buque de die5 o m"s toneladas de arqueo total, y que
permanece en poder de su due?o4 y la #re!( !(v(% 1en la que el
objeto es un buque de menos de die5 toneladas, que es entregado al
acreedor prendario4
En el Derecho (ero!.utico e#iste la llamada ;hi#otec(
(ero!.utic(<, que recae sobre una aeronave, sobre una parte
indivisa de ella o sobre su motor, que contina en poder del due?o.
9simismo, hay otros derechos reales en el Derecho e %os recursos
!(tur(%es Jo'i!io #riv(o 'i!ero e% Est(o, erecho e%
co!cesio!(rio 'i!ero& erecho e% e/#%ot(or 'i!ero& serviu'bre
'i!er(& usu*ructo 'i!ero& serviu'bre rur(%) y e! e% Derecho
('i!istr(tivo Jo'i!io #riv(o e% Est(o& serviu'bre
('i!istr(tiv(& ocu#(ci)! te'#or(ri( e% Est(o& re5uisici)! e %(
#ro#ie( #riv((& etc.).
Tambin se podra mencionar el dominio eminente del Estado o el dominio
internacional, pero no configuran derechos reales, sino que son
manifestaciones de la soberana en sus aspectos interno y e#terno.
. Suerte e %os erechos re(%es e/iste!tes co! (!teriori( ( %(
s(!ci)! e% C)i$o Civi% y 5ue "ste su#ri'e. 9l prohibirse la enfiteusis,
la superficie y las vinculaciones por cualquier trmino y los censos o rentas
por m"s de cinco a?os, se plante el problema de determinar la suerte que
deban correr, a partir de la fecha en que entr a regir el /digo /ivil, estos
derechos reales suprimidos pero que haban sido creados con anterioridad y
que encontraban vigentes a esa fecha.
Por u! %(o se sostuvo %( tesis e subsiste!ci(& fundada en el principio
de la irretroactividad de las leyes respecto de los derechos adquiridos.
Por otro %(o& %( tesis o#uest( co!sier) 5ue estos erechos re(%es
5ue(b(! (uto'.tic('e!te su#ri'ios& pues la incidencia del orden
pblico sera tan intensa que provocara la e#tincin de ellos, sin necesidad
de indemni5acin o compensacin alguna al titular.
6a primera teora fue la cosech mayor cantidad de adeptos y tuvo
consagracin legislativa con respecto a las capellanas, para cuya redencin
debieron dictarse leyes locales.
6a inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la subsistencia de los
derechos suprimidos, pero deben ser e#propiados, por ser de utilidad
pblica la supresin, mediante el pago de una justa y previa indemni5acin.
Esta tesis se bifurca en dos direcciones! una sostiene que es necesario
dictar una ley de e#propiacin previa& y la otra, entiende que el mismo
/digo /ivil hace las veces de ley e#propiadora a travs de los arts. 7AG7,
7AG= y 7D*@, pues, al prohibir tales grav"menes, implcitamente est"
declarando que son e#propiables a favor de los due?os de los inmuebles.
PTO. 1I. /lasificacin de los derechos reales.
CON RELACIHN AL SU<ETO.
) *7 )
I. E/c%usivos o !o e/c%usivos. 'on e/c%usivos los derechos reales que no
admiten la pluralidad de titulares sobre un mismo objeto, en tanto son no
e#clusivos aquellos que la admiten. (ertenecen a la primera categora! el
dominio, la propiedad hori5ontal y el usufructo. El uso y la habitacin slo
son e#clusivos cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa
alcan5an nicamente para satisfacer las necesidades de sus titulares y sus
familias. 'on no e#clusivos! los derechos de garanta, las servidumbres, el
uso y la habitacin, siempre que los frutos o las comodidades alcancen para
satisfacer las necesidades de dos o m"s titulares y sus respectivas familias.
II. De titu%(ri( %i'it(( o !o ( #erso!(s e e/iste!ci( visib%e.
Todos los derechos reales admiten que sean titulares personas de
e#istencia fsicas o jurdicas. S)%o e% uso y %( h(bit(ci)! 5ue(!
%i'it(os ( %( #ri'er( c(te$or,(, puesto que las pautas para determinar
las necesidades 1estado de salud, h"bitos, condicin social4 nicamente son
compatibles con personas de e#istencia visible.
) *= )
CON RELACIHN AL O9<ETO.
) *@ )
CON RELACIHN A LA CAUSA.
I. Per#etuos o te'#or(rios. 'on perpetuos los derechos reales que duran
ilimitadamente& temporarios, los que se e#tinguen con el transcurso del
tiempo.
(ertenecen a la primera categora los derechos reales sobre cosa propia,
e#cepto la superficie forestal. Tambin pueden serlo las servidumbres reales
cuando no hay convencin que las limite en el tiempo. 6os restantes
derechos reales son temporarios.
II. =it(%icios o !o vit(%icios. 'e distinguen segn deban durar o no durar
tanto como la vida del titular. 'on derechos reales vitalicios el usufructo, el
uso, la habitacin y las servidumbres personales, cuando han sido
constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningn trmino de
duracin.
III. E/ti!$uib%es o !o #or e% !o uso. El hecho de que un derecho se
ubique en una u otra categora depende de que se pierdan por el no
ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o por el contrario,
se perpeten no obstante no ser ejercidos.
(ertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin, las
servidumbres 1tanto reales como personales4 y la superficie forestal& y a la
segunda, los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres reales
perpetuas.
6os derechos de garanta son ajenos a esta clasificacin, aunque es
necesario aclarar que si se produce la e#tincin de los derecho creditorios
que ellos garanti5an, por efecto de la prescripcin, tambin se e#tinguen.
=I. Tr(!s'isib%e o i!tr(!s'isib%es.
=II. Re$istr(b%es o !o re$istr(b%es.
) *A )
CON RELACIHN AL CONTENIDO.
I. De $oce o is*rute& o e $(r(!t,(. 6os derechos reales de goce o
disfrute autori5an a su titular para obtener directamente de la cosa una
utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningn caso a la disposicin
material ni al uso y goce con alteracin de la sustancia o del destino de la
cosa.
6os derechos reales de garanta se caracteri5an por que el beneficio para el
titular est" constituido por la garanta que confieren al derecho creditorio al
que acceden, asegurando su cumplimiento.
(ertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin y las
servidumbres& y a las segundas, la hipoteca, la prenda y la anticresis.
II. Pue se ejerce! o !o #or %( #osesi)!. 6os derechos reales se ejercen
por la posesin cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su
titular, y no se ejercen por la posesin en caso contrario.
(ertenecen a la primera clase el dominio, el condominio, la propiedad
hori5ontal, la superficie forestal, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda
y la anticresis.
6os nicos derechos reales que no se ejercen por la posesin son la
hipoteca y las servidumbres, pero stas, cuando son afirmativas, se
traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo sirviente por
parte del titular del fundo dominante.
III. Sobre %( sust(!ci( o sobre e% v(%or e %( cos(.
I=. Sobre %( sust(!ci( o sobe %( uti%i(.
=. Per*ectos o i'#er*ectos.
=I. De co!te!io tot(% o e co!te!io #(rci(%.
=II. Si'#%es o co'#%ejos.
=III. De ti#ici( $e!"ric( o e ti#ici( es#ec,*ic(.
CON RELACIHN A LA LUNCIHN.
I. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e $(r(!t,(. 6os principales
e#isten por s mismos& los accesorios, en cambio, deben su e#istencia a la
de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.
2ntegran la segunda categora la hipoteca, la prenda y la anticresis& la
primera, los restantes derechos reales.
II. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e %( (ccesorie( e% objeto.
6os primeros e#isten por s mismos& los segundos deben su e#istencia a la
del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad de principal con relacin al
objeto del derecho accesorio& as sucede, por ejemplo, en el condominio de
) *D )
indivisin for5osa de origen lega, como el que recae sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables para el uso comn de dos o m"s heredades.
III. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e %( e#e!e!ci( e %(
#osesi)! e u! i!'ueb%e. 6a distincin radica en que el derecho real sea
o no independiente de la e#istencia de una relacin posesoria entre el titular
y un determinado fundo.
El nico derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues
es inherente tambin al fundo dominante.
PTO. 11. 'ujeto de los derechos reales.
ELE:ENTOS DE LOS DERECHOS REALES.
SU<ETO.
E% C!ico sujeto e %os erechos re(%es es %( #erso!(. En principio,
toda persona, fsica o jurdica, nacional o e#tranjera, puede ser titular de
derechos reales. 'in embargo, los derechos de uso y habitacin no admiten
la titularidad por parte de personas de e#istencia ideal.
En cuanto a la !(cio!(%i( e% sujeto& en principio, ste puede ser
natural o e#tranjero. E#cepcionalmente en las denominadas ;5onas de
seguridad<, por ra5ones vinculadas con la defensa nacional, se restringe o
se condiciona la posibilidad de titularidad de derechos reales y personales
por parte de ciudadanos e#tranjeros.
/on respecto al !C'ero e sujetos& debemos distinguir segn se trate de
derechos reales de distinta o de igual naturale5a.
En el primer caso, pueden e#istir sobre una cosa varios derechos reales
adem"s del dominio. 6os titulares de esos derechos reales pueden ser
distintas personas o aun la misma persona. 6o que nunca podra darse es
que una persona fuese al mismo tiempo due?a y titular de cualquier otro
derecho real sobre la misma cosa.
Trat"ndose de derechos reales de la misma naturale5a, podr"n constituirse
en cabe5a de distintas personas slo cuando admitan la concurrencia de
titulares. En caso contrario, cuando fueren dos o m"s titulares de derechos
e#clusivos, quedar" configurado el estado o comunidad de los mismos. (or
ejemplo! si se trasmite un domino a varias personas, ninguna de ellas
adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho de
condominio.
) *E )
PTO. 1-. -bjeto de los derechos reales. /oncepto de cosa, bien y
patrimonio. /lasificacin de las cosas.
O9<ETO.
I. Co!ce#tos e cos(& bie!& #(tri'o!io y objeto e erecho. El art.
7=** define a las cos(s como 1J%os objetos '(teri(%es susce#tib%es
e te!er u! v(%orJ2.
El art. 7=*7 denomina bie!es a 1J%os objetos i!'(teri(%es
susce#tib%es e v(%or e i$u(%'e!te 7(8 %(s cos(sJ2. .e acuerdo con
ste ltimo artculo, 1JE% co!ju!to e %os bie!es e u!( #erso!(
co!stituye su #(tri'o!io2.
6as cosas son el objeto inmediato de los derechos reales& los hechos son el
objeto inmediato de los derechos personales.
Re%(ci)! e!tre %os co!ce#tos e bie! y cos(6 de acuerdo con la
posicin adoptada por nuestro /digo, e% bie! es e% $"!ero& y %( cos(&
u!( e %(s es#ecies. En efecto, los bienes pueden ser materiales e
inmateriales! los primeros se denominan ;cosas<& los segundos no tienen
una denominacin propia, por lo que pueden llamarse ;bienes
inmateriales<.
Re5uisitos e %( cos( co'o objeto e% erecho re(%.
a) .ebe tratarse de cos(s, o sea de objetos materiales susceptibles de
valor. +o hay derechos reales sobre bienes que no son cosas.
b) .ebe ser ciert(.
c) Esas cosas tienen que est(r e! e% co'ercio.
d) Tienen que tener e/iste!ci( (ctu(%, ya que no hay derechos reales
sobre cosas futuras.
e) .eben ser eter'i!((s, pues no se concibe el ejercicio de un
poder de hecho sobre cosas indeterminadas.
f) 6as cosas deber ser si!$u%(res& una universalidad de hecho,
considerada como una unidad, no puede ser objeto de un derecho
real, toda ve5 que ste recae sobre cada una de las cosas singulares
que la componen.
g4 /uando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto ser" la cosa ntegra y
no una parte de ella.
) *C )
PTO. 10. 0gimen jurdico sobre la adquisicin y e#tincin de los derechos
reales sobre cosas inmuebles. El titulo suficiente, el modo suficiente y la
inscripcin registral 1remisin a las U+2.9.E' K2K y KK4. 9n"lisis particular
de los arts. =7EG y concordantes y del art. 7AG@ del /digo /ivil.
(royecciones de la reforma al art. *GA* del /digo /ivil 1remisin U+2.9.
K3222, (to. E4.
CAUSA.
De*i!ici)!. Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de
antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro del concepto de
;causa< todos los hechos o (ctos jur,icos 5ue (ctC(! co'o *ue!te e
%os erechos.
Teor,( e% t,tu%o y e% 'oo. Esta teora guarda ntima vinculacin con la
causa de los derechos reales.
(ara transmitir o constituir un derecho real, no basta con el ttulo, o sea el
acto jurdico que tiene por fin la transmisin o constitucin& ste slo crea la
posibilidad jurdica, que se hace efectiva recin cuando a l se agrega el
modo. 'e habla entonces de la e#istencia de una doble causa! el ttulo es la
causa remota& y el modo, la causa pr#ima.
En la actualidad, la teora del ttulo y el modo tiene su campo de aplicacin
nicamente cuando se trata de la adquisicin derivada y por actos entre
vivos de derechos reales que se ejercen por la posesin. (or lo tanto, el
nico modo suficiente es la tr(ici)!.
R"$i'e! jur,ico sobre %( (5uisici)! y e/ti!ci)! e %os erechos
re(%es sobre cos(s i!'ueb%es.
'e adquiere un derecho real respecto de inmuebles con la sumatoria de los
siguientes elementos! 1. TITULO SULICIENTE 7i*ere!te e% <USTO
TQTULO K DEL TQTULO PUTATI=O8 R :ODO SULICIENTE 7TRADICIHN8
R INSCRIPCIHN REFISTRAL.
TQTULO SULICIENTE.
Es el m"#imo ttulo que podemos tener en el "mbito el derecho. 'e lo define
como ;el acto jurdico revestido de las condiciones de fondo y de forma
idneo para adquirir, transmitir, e#tinguir derechos reales<.
E6E:E+T-'! 9rt. B@@ J 9ctos jurdicos!
Co!icio!es e *o!o6
o El que transmite tiene que tener la propiedad de la cosa.
o /apacidad.
Co!icio!es e *or'(6 para un objeto inmueble es la
ESCRITURA PG9LICA.
<USTO TQTULO 7(rt. 3I1I6 1El justo ttulo para la prescripcin, es
todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades e#igidas para su valide5, sin consideracin a
) *B )
la condicin de la persona de quien emana<4. TIENE LAS CONDICIONES
DE LOR:A+ PERO NO LAS DE LONDO.
TITULO PUTATI=O 7(rt. -0?B 1El ttulo putativo equivale a un
ttulo realmente e#istente, cuando el poseedor tiene ra5ones suficientes
para creer en la e#istencia de un ttulo a su favor, o para e#tender su ttulo
a la cosa poseda<4.9quel ttulo que e#iste en la creencia del poseedor!
O !o h(y t,tu%o+ #ero %( #erso!( cree 5ue %o h(y.
/uando h(y t,tu%o+ #ero "ste !o coi!cie co! e% objeto
#ose,o.
:ODO SULICIENTE.
Tr(ici)!. Art. -0BB6 1JH(br. tr(ici)!& cu(!o u!( e %(s #(rtes
e!tre$(re vo%u!t(ri('e!te u!( cos(& y %( otr( vo%u!t(ri('e!te %(
recibiese2.
L( TRADICIHN co'o re5uisito co!stitutivo e% erecho re(%. El
art. AEE, refirindose a las obligaciones de dar cosas ciertas mueble o
inmuebles con el fin de constituir sobre ellas derechos reales, dispone!
1A!tes e %( tr(ici)! e %( cos(& e% (creeor !o (5uiere sobre e%%(
!i!$C! erecho re(%2. :"s adelante, el art. =7DA agrega! 1Toos %os
erechos 5ue u!( #erso!( tr(!s'ite #or co!tr(to ( otr( #erso!(&
s)%o #(s(! (% (5uirie!te e esos erechos #or %( tr(ici)!& co!
e/ce#ci)! e %o 5ue is#o!e res#ecto ( %(s sucesio!es2.
I!scri#ci)! re$istr(%6 para poder adquirir un derecho real es tambin
necesaria la inscripcin registral.
7Art. 0-BI8 E% PRINCIPIO 1NE:O PLUS IURIS2. 9parece
enunciado en el (rt. 0-BI6 1N(ie #uee tr(!s'itir ( otro sobre u!
objeto& u! erecho 'ejor o '.s e/te!so 5ue e% 5ue $o@(b(+ y
rec,#roc('e!te& !(ie #uee (5uirir sobre u! objeto u! erecho
'ejor y '.s e/te!so 5ue e% 5ue te!,( (5ue% e 5uie! %o (5uiere2.
El art. =7E* del /d. /ivil establece e#presamente que e% #ri!ci#io 1!e'o
#%us iuris2 !o ri$e e! '(teri( e 'ueb%es& siendo su principio rector el
establecido por el art. 7@*7 1;6a posesin de buena fe de una cosa mueble,
crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el
poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese
sido robada o perdida<4.
7Art. -?I38 E% PRINCIPIO DE CON=ALIDACIHN e %os erechos
re(%es. Est" enunciado por el (rt. -?I36 1Si e% 5ue tr(!s'iti) o
co!stituy) u! erecho re(% 5ue !o te!,( erecho ( tr(!s'itir o
co!stituir& %o (5uiriese es#u"s& e!ti"!ese 5ue tr(!s'iti) o
co!stituy) u! erecho re(% ver(ero co'o si %o hubier( te!io (%
tie'#o e %( tr(!s'isi)! o co!stituci)!2.
Es decir! 'i alguien trasmite un derecho que no tiene la facultad de trasmitir
y luego lo adquiere, este tiene eficacia retroactiva& es inicialmente inefica5 y
se transforma en efica5 al momento del acto. Este principio se aplica a
) 7G )
todos los derechos reales menos la hipoteca 1porque 3le5 establece que
para constituir una hipoteca hay que ser titular del inmueble4.
Este principio jue$( co'o u! (te!u(!te e %( (#%ic(ci)! e %( re$%(
1!e'o #%us iuris2& ya que la estricta vigencia de la misma hace que, si
alguien transmite o constituye un derecho real que no tena derecho para
transmitir o constituir, el ;adquiriente< no adquiera verdaderamente un
derecho real. 9 lo sumo, podr" ser considerado como titular de un derecho
real putativo a condicin de que sea de buena fe.
El principio sentado por el art. 7AG@ tiene c(r.cter $e!er(%, pues s)%o !o
ri$e #(r( %( hi#otec(.
7Art. -?I?8 E% PRINCIPIO e PU9LICIDAD REFISTRAL
IN:O9ILIARIA. .espus de la reforma de *BDC, la publicidad registral, que
slo era un car"cter de la hipoteca, se ha convertido en un principio general
con relacin a todos los derechos reales sobre inmuebles, con el fin de
darles oponibilidad frente a terceros interesados 1Art. -?I?6 1L(
(5uisici)! o tr(!s'isi)! e erechos re(%es sobre i!'ueb%es&
so%('e!te se ju@$(r. #er*eccio!(( 'ei(!te %( i!scri#ci)! e %os
res#ectivos t,tu%os e! %os re$istros i!'obi%i(rios e %( jurisicci)!
5ue corres#o!(. Es(s (5uisicio!es o tr(!s'isio!es !o ser.!
o#o!ib%es ( terceros 'ie!tr(s !o est"! re$istr((s24.
En materia de cosa mueble, la inscripcin en el registro es constitutiva, es
decir, con ella se constituye el derecho sobre la cosa mueble registrable. En
cambio, en materia de inmueble, la inscripcin en el registro cumple una
funcin declarativa.
PTO. 13. 0gimen jurdico de las cosas muebles. 9rt. 7@*7 y su correlacin
con los arts. 7EDE y 7EEC del /./iv. /aso del art. @G*D bis del /./iv.
1remisin a la U+2.9. 32, pto. C4. /osas muebles registrables 1remisin a la
U+2.9. KK, pto. *D4.
COSA :UE9LE. Art. -31-6 1L( #osesi)! e bue!( *e e u!( cos(
'ueb%e& cre( ( *(vor e% #oseeor %( #resu!ci)! e te!er %(
#ro#ie( e e%%(& y e% #oer e re#e%er cu(%5uier (cci)! e
reivi!ic(ci)!& si %( cos( !o hubiese sio rob(( o #eri(2.
(rincipio general en materia de cosa mueble.
E%e'e!tos!
posesin,
buena fe,
y que la cosa no sea ni robada ni perdida.
El art. establece una presuncin de propiedad, y repele cualquier accin de
reivindicacin. 'e trata de una presuncin iuris et e iure.
Entre nosotros reafirman esta interpretacin el art. =7E* (% is#o!er %(
i!(#%ic(bi%i( ( %(s cos(s 'ueb%es e% #ri!ci#io 1!e'o #%us iuris2
co!s($r(o e! e% (rt. 0-BI& y su nota, en la que dice que 1e% #oseeor
e cos(s 'ueb%es es %e$(%'e!te re#ut(o #ro#iet(rio y !o #uee
su*rir u!( evicci)! #or %( r(@)! e 5ue su (utor !o er( e%
#ro#iet(rio2.
) 7* )
'e presume iuris tantum la posesin, la buena fe y que la cosa no es robada
ni perdida. 'i ninguna de tales presunciones es desvirtuada por prueba en
contrario, entonces se presume iuris et e iure la propiedad.
Art. 0.-BI. +adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o m"s e#tenso que el que go5aba& y recprocamente, nadie puede
adquirir sobre un objeto un derecho mejor y m"s e#tenso que el que tena
aquel de quien lo adquiere.
Art. 0.-B1. 6a disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de
cosas muebles.
Art. -BAB6 1L( (cci)! e reivi!ic(ci)! !o es ('isib%e co!tr( e%
#oseeor e bue!( *e e u!( cos( 'ueb%e& 5ue hubiese #($(o e%
v(%or ( %( #erso!( ( %( cu(% e% e'(!(!te %( h(b,( co!*i(o #(r(
servirse e e%%(& #(r( $u(r(r%( o #(r( cu(%5uier otro objeto2.
@H requisito para repeler la accin de reivindicacin sea del propietario
anterior o de cualquier miembro de la sociedad. 6a presuncin de propiedad
es jure et de jure.
'i el tercero poseedor la adquiri a titulo gratuito, puede repeler la
accin de toda la sociedad menos frente al antiguo due?o.
E;CEPCIONES AL PPIO. DE POSESIHN DEL ART. -31-6
1) Si %( cos( es rob(( o #eri( no se aplica la presuncin de
propiedad.
2) L(s cos(s 'ueb%es e% Est(o est.! *uer( e% co'ercio, son
imprescriptibles, inalienables, inembargables& las cosas del dominio
pblico !o #uee! ser #ose,(s #or !(ie.
3) L(s cos(s 'ueb%es (ccesori(s e u! i!'ueb%e reivi!ic(o. El
principio del 7@*7 no funciona en los casos de las cosas muebles que
es accesoria de un inmueble por que es inmueble por accesin y la
cosa mueble sigue la suerte del principal 1tiene que ser parte
necesaria del principal4.
4) Este rgimen no funciona para las cos(s 'ueb%es re$istr(b%es6
autos, aviones, buques, semovientes, etc.& porque tienen una gran
importancia econmica casi o m"s que un inmueble.
COSAS :UE9LES REFISTRA9LES6 Se !ecesit(! %os 0 e%e'e!tos. Es
decir, que adquirimos el derecho real cuando tenemos el T2TU6-
'U,2/2E+TE, :-.- 'U,2/2E+TE L 69 2+'/02(/2M+ 0EN2'T096 1tiene
car"cter constitutivo4.
PTO. 1?. Ejercicio de los derechos reales.
E<ERCICIO DE LOS DERECHOS.
Co!ce#to. E% ejercicio e u! erecho re(% co!siste e! %( (ctu(ci)!
e cu(%5uier( e %(s *(cu%t(es co'#re!i(s e! e% #oer jur,ico
sobre %( cos(. 'e ejerce el dominio cuando se usa, go5a o se dispone del
) 77 )
objeto sobre el que recae. 'e ejerce el usufructo cuando se usa y se go5a de
la cosa fructuaria.
Ejercicio e% erecho re(% e i%icitu. 6a reforma de *BDC, al
sustituir el art. *GE*, agreg despus de la palabra ;ejercicio< el trmino
;regular<. H(b%(r e% 1ejercicio re$u%(r e u! erecho2 no parece ser
del todo adecuado, pues hace posible pensar que el ejercicio tambin puede
ser irregular, en cuyo caso podra configurarse un acto ilcito. (ero ejercicio
de un derecho y acto ilcito son dos nociones inconciliables.
Co!*%ictos e erechos y co!*%ictos e i!tereses. +o obstante
que muchas veces suele hablar de co!*%ictos e erechos, hay en la
e#presin una contradiccin absoluta. Un derecho puede estar conflicto con
otro. (uede hablarse, en cambio, de co!*%ictos e i!tereses que el
legislador debe solucionar. (ara ello recurre a dos criterios distintos! el de
preferencia y el de la conciliacin.
9lgunas veces el .erecho objetivo considera que un inters debe prevalecer
sobre otro que se le contrapone& entonces decide sacrificar a este ltimo en
aras del primero 1criterio de la preferencia4. -tras veces entienden que es
m"s justo que resulten tutelados los dos intereses en pugna 1criterio de la
conciliacin4.
Actos e e'u%(ci)!. 'e considera que son actos de emulacin
aquellos actos que en ejercicio de un derecho reali5a su titular, pero no co!
e% #ro#)sito de obtener el beneficio que dicho derecho le procura, sino con
el e #erjuic(r ( (%$uie!.
E% (buso e% erecho e! e% ejercicio e %os erechos re(%es. 6a
teora del abuso del derecho ha sido incorporada al /digo /ivil por la
reforma de *BDC con la nueva redaccin dada al art. *GE*.
E% ejercicio e/cesivo e %os erechos re(%es. 9 diferencia del acto
abusivo, que es ilcito, el acto e#cesivo es lcito. 'e da cuando el
ordenamiento jurdico fija un lmite a la molestia, al inconveniente o al
perjuicio que debe soportar una de las partes cuando su inters entra en
conflicto con el de otra parte. 'i e#cede de ese lmite no siendo posible
evitar el e#ceso, el mismo es permitido, pero el que lo ocasiona queda
obligado a pagar una indemni5acin para compensar al que sufre las
consecuencias. 'i fuera posible reali5ar el acto sin sobrepasar el lmite y, sin
embargo, no se lo hace, estaramos en presencia de un acto ilcito.
PTO. 1A. .efinicin analtica del derecho real.
,ue elaborada por el .r. Nuillermo 9llende. El /digo civil no define a los
derechos reales, por eso recurrimos a la doctrina.
Este autor formul una e#tensa definicin, pero nosotros nos basamos en
unas ciertas caractersticas, por eso hablamos de una definicin analtica.
) 7= )
Los erechos re(%es so! erechos (bso%utos e
co!te!io #(tri'o!i(% cuy(s !or'(s&
sust(!ci(%'e!te e ore! #Cb%ico& est(b%ece! e!tre
u!( #erso!( 7sujeto (ctivo8 y u!( cos( 7objeto8 u!(
re%(ci)! i!'ei(t(& %( 5ue #revi( #ub%ici( ob%i$( (
%( socie( 7sujeto #(sivo8 ( (bste!erse 7ob%i$(ci)!
!e$(tiv(8 e i!ter*erir e! ich( re%(ci)! otor$(!o (
sus titu%(res& #(r( e% c(so e vio%(ci)!& %(s (ccio!es
re(%es y %(s ve!t(j(s i!here!tes (% IUS PERSEPUENDI
y (% IUS PRELERENDI.
) 7@ )
UNIDAD - S RELACIONES REALES.
PTO. 1. .istintas relaciones reales que pueden e#istir entre una persona y
una cosa. 0elaciones de derecho.
En nuestro .erecho se pueden distinguir las siguientes re%(cio!es e!tre
u!( #erso!( y u!( cos(6
KU;TAPOSICIHN LOCAL O RELACIHN DE LUFAR6 implica un mero
contacto fsico con la cosa, en el que no interviene para nada la
voluntad del sujeto. E$! en la relacin entre un ni?o menor de die5
a?os y un objeto que toma, en la situacin de cualquier otra persona
privada de discernimiento con respecto a las cosas que aprehende.
TENENCIA6 el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce
un poder fsico sobre ella, pero reconoce que la propiedad pertenece
a otra persona. /omprende distintos supuestos!
) Te!e!ci( i!teres((6 se tiene la cosa por otro, pudiendo usar
y go5ar de la misma, esto es, lograr un provecho o beneficio. E$!
en el caso del locatario o del comodatario 19rt. 7@D7, inc. 7H,
/d. /ivil4.
) Te!e!ci( esi!teres((6 se tiene la cosa por otro, pero sin
poder usar ni go5ar de ella, es decir, sin obtener un beneficio. E$!
con el depositario o con el mandatario.
/omo su#uestos es#eci(%es e %( te!e!ci( esi!teres(( pueden
mencionarse las siguientes relaciones!
Re%(ci)! e hos#it(%i(6 hay contacto con la cosa y
e#iste voluntad, pero el poder sobre aqulla lo tiene otra
personas. Es el caso de la relacin que se establece entre el
husped y las cosas que se hallan en el lugar al que va de
visita.
Re%(ci)! e hos#e(je6 se trata de la relacin entre el
pasajero y las cosas que se encuentran en el hotel donde se
aloja.
Re%(ci)! e e#e!e!ci(6 se tiene la cosa por otro en
virtud de una relacin de subordinacin con respecto a este
ltimo, debindose obedecer las instrucciones que imparta con
referencia a la cosa. Tal es el caso de la relacin que se crea
entre el operario y las herramientas o m"quinas de su principal
mientras trabaja.

POSESIHN6 el poseedor tiene la cosa bajo su poder con la intencin
de someterla al ejercicio de un derecho real. /omprende dos
supuestos!
) 7A )
) Posesi)! i%e$,ti'(6 ejercicio de un derecho real que no ha
sido regularmente constituido, como ocurre, por ejemplo, con
la posesin del ladrn. Esta posesin puede ser de buena fe o
de mala fe, y esta ltima, de simple mala fe o de mala fe
viciosa.
) Posesi)! %e$,ti'(6 es el ejercicio de un derecho real
constituido conforme a la ley& es el caso, por ejemplo, de la
posesin del due?o, del usufructuario, del acreedor prendario,
etc.
PTO. -. 2mportancia del tema.
6a posesin es contenido fundamental de la mayora de los derechos reales,
pues sin ella no sera posible el ejercicio pleno de las facultades que tales
derechos le atribuyen a su titular.
6a posesin tie!e e% e*ecto e eter'i!(r 5ui"! es e% (ctor y 5ui"! e%
e'(!(o e! %os co!*%ictos e!tre 5uie! (%e$( %( #ro#ie( e u!(
cos( y 5uie! se '(!tie!e e! %( #osesi)! e "st(.
En segundo lugar i!cie e! %( istribuci)! e %( c(r$( e %( #rueb( ya
que, en caso de insuficiencia de ella, determinar" la victoria del poseedor
sobre el pretendido propietario.
6a posesin posibilita, por s sola o unida a otros elementos, la adquisicin
de derechos reales.
E! '(teri( e cos(s 'ueb%es, no robadas ni perdidas, u!i( ( %( bue!(
*e& cre( %( #resu!ci)! e #ro#ie(. 'iendo robadas o perdidas,
mediando tambin la buena fe y el tiempo, posibilita su adquisicin por
prescripcin.
E! '(teri( e i!'ueb%es& u!i( (% tie'#o& ( %u$(r t('bi"! ( %(
(5uisici)! #or #rescri#ci)! 1usucapin4.
(ero donde se encuentra su aspecto m"s interesante es en que e% erecho
%e otor$( #rotecci)!& no slo por va de acciones judiciales, sino tambin
estatuyendo en su favor la defensa e#trajudicial.
PTO. 0. (osesin y tenencia. .efiniciones legales y elementos. 9n"lisis
crtico. 6as llamadas doctrinas subjetivas y objetivas. 9pro#imacin de sus
conclusiones.
Co!ce#tos e #osesi)! y te!e!ci(.
El concepto de #osesi)! est. (o #or e% (rt. -0?16 1>abr" posesin
de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad<.
6a te!e!ci( est( e*i!i( #or e% (rt. -0?-6 ;El que tiene
efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es
simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario,
) 7D )
aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho<.
Nuestro C)i$o h( se$uio %( teor,( subjetiv( e S(vi$!y. Por e%%o&
e! %( #osesi)! co!curre! os e%e'e!tos6 cor#us y (!i'us o'i!i.
A!.%isis cr,tico e %(s co!ce#cio!es e S(vi$!y y Iheri!$.
(ara SA=IFNK los elementos de la posesin son dos! cor#us y el
(!i'us o'i!i.
El CORPUS, que es el e%e'e!to '(teri(% u objetivo, consiste para
este autor en la posibilidad de hacer de la cosa lo que se quiera y de
defenderla de toda injerencia e#tra?a. 'in embargo, no es indispensable
que e#ista un contacto fsico con la cosa. (ara que e#ista el corpus, basta
con que tenga en cada momento la posibilidad de disponer materialmente
de la cosa. 9dem"s, no es suficiente la detencin de la cosa, sino que es
necesario querer detentarla. Este comportamiento volitivo, el
discernimiento, se encuentra nsito en el corpus.
En cuanto al ANI:US DO:INI, que es el e%e'e!to subjetivo&
consiste en la intencin de ejercer el derecho de propiedad. (ero la persona
que detenta la cosa puede tener esa intencin de dos maneras diferentes!
(8 si tiene la intencin de ejercer el derecho de propiedad de otro, no
hay posesin 1es un mero detentor4&
b8 si tiene el "nimo de ejercer el derecho de propiedad para s, hay
posesin, ya que tiene (!i'us o'i!i.
En consecuencia, es poseedor el que ejerce de hecho un se?oro sobre la
cosa.
En conclusin, segn '932N+L, para que haya posesin ebe e/istir e%
cor#us y e% (!i'us o'i!i& cuando ste ltimo falta, slo habr"
tenencia. El elemento material u objetivo es comn en ambas& el elemento
intencional o subjetivo es el que marca el criterio de diferenciacin.
Res#ecto ( %( te!e!ci(& sostie!e %( ie( e% (rt. -0?-.
IHERINF crtica a la teora de '932N+L calific"ndola de subjetiva.
E#pone su propia teora, que denomina ;objetiva<.
Ce!tr( su #ri!ci#(% (t(5ue e! e% e%e'e!to i!te!cio!(%& o se( e! e%
(!i'us o'i!i& cuya prueba, a su juicio, resulta poco menos que
imposible, por tratarse de un componente psicolgico.
L( isti!ci)! e!tre %( #osesi)! y %( te!e!ci( !o se e!cue!tr( e! %(
vo%u!t( e #oseer& que es e#actamente la misma en el poseedor y en el
tenedor. 6o que marca la diferencia entre una y otra es la ley 1voluntad del
legislador que quita a ciertas relaciones los efectos de la posesin4. (or lo
que, la posesin debe ser la regla. 'iempre que una persona tiene una cosa
bajo su poder, corresponde protegerla legalmente. 'olo por e#cepcin el
.erecho la priva de defensa! hay entonces TE+E+/29.
(ara este autor, %os e%e'e!tos e %( re%(ci)! #osesori( so! %os
'is'os& es decir! cor#us y (!i'us.
) 7E )
En cuanto al cor#us& dice que no consiste en la posibilidad fsica de actuar
sobre la cosa y de defenderla de toda injerencia e#tra?a, si!o 5ue e%
cor#us (#(rece co'o e% est(o !or'(% e/ter!o e %( cos( b(jo e%
5ue cu'#%e e% esti!o eco!)'ico e servir ( %os ho'bres. (ara
2>E02+N, la determinacin del cor#us es una cuestin de pura e#periencia,
de sentido comn! en cada caso habr" que ver si la persona se comporta
respecto de la cosa lo hara normalmente el propietario.
En cuanto al (!i'us es la vo%u!t( !eces(ri( #(r( 5ue %( re%(ci)!
#osesori( se( t(%.
E% (!i'us o'i!i& ej( e ser e% e%e'e!to 5ue isti!$ue %(
#osesi)! e %( te!e!ci(& #ues e! ('bos c(sos %( i!te!ci)! e
#oseer es %( 'is'(& s)%o 5ue e! eter'i!(os su#uestos %( %ey
!ie$( u!( re%(ci)! #osesori( %os e*ectos #ro#ios e %( #osesi)!.
PTO. 3. +aturale5a jurdica de la posesin.
(ara SA=IFNK la posesin por s misma es un HECHO, pero por sus
consecuencias se asemeja a un derecho. En otras palabras, la posesin es
un mero hecho que produce consecuencias jurdicas. (recisamente por
tener esa naturale5a es que la posesin es ajena a las reglas que el
.erecho civil ha impuesto acerca de la adquisicin y de la prdida de los
derechos.
(ara IHERINF la posesin es un DERECHO. 6lega a este resultado
partiendo de la nocin de derecho subjetivo, que para l es ;un inters
jurdicamente protegido<. /omo la posesin cuenta con proteccin jurdica,
concluye entonces que es un derecho.
(ara 2>E02+N la posesin es un derecho real, ya que implica una relacin
inmediata y directa entre el poseedor y la cosa.
="%e@ ice ( tr(v"s e% (rticu%(o e% C)i$o 5ue %( #osesi)! es u!
hecho& #ero e! ivers(s !ot(s ( esos (rt,cu%os sostie!e 5ue es u!
erecho. No obst(!te& #reo'i!( e% (rticu%(o& y #or eso se %(
co!sier( co'o u! hecho.
PTO. ?. ,unciones de la posesin.
Disti!tos (s#ectos o *u!cio!es e %( #osesi)!. 6a posesin se
presenta bajo distintos aspectos, o sea que puede cumplir diferentes
funciones, a saber!
1. Es co!te!io& e/teriori@(ci)! o :ODO DE E<ERCICIO e %(
'(yor,( e %os erechos re(%es& y( 5ue s)%o 5ue(! e/ce#tu(os %(
hi#otec( y %(s serviu'bres.
2. Es u! :EDIO PARA ADPUISICIHN e u! erecho re(%6 as, por
ejemplo, la posesin continuada durante el tiempo establecido por la ley
puede conducir a la adquisicin de un derecho real por usucapin.
) 7C )
3. Es LUNDA:ENTO e u! erecho6 como poder de hecho sobre una
cosa, la posesin por s misma basta para dar lugar a las defensas
posesorias.
PTO. A. 'ujeto de la posesin. E#clusividad de la posesin. /oposesin.
Sujeto e %( #osesi)!. 9l igual que respecto a la titularidad de los
derechos reales, to( #erso!( *,sic( o jur,ic( #uee ser sujeto e %(
#osesi)!.
C(#(ci( e% sujeto.
(or lo que, pueden adquirir por s mismos la posesin!
6os dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo
lcido.
6os menores que hayan cumplido die5 a?os.
6os sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por
cuanto pueden reali5ar actos materiales y traducir su intencin de adquirir
la posesin por medio de signos.
En cambio, no pueden adquirir por s mismos la posesin!
6os dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales,
cuando no se encuentren en un intervalo lcido.
6os menores que no hayan cumplido los die5 a?os.
/ualquier persona circunstancialmente privada de ra5n, por
ejemplo, si acta bajo el efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo,
etc.
P(r( co!serv(r %( #osesi)!. .e acuerdo con el art. 7@@E, la posesin se
conserva aunque el poseedor llegare a ser incapa5, es decir que, como
surge de la nota al art. 7@@A, cuando una persona ha perdido el uso de la
ra5n conserva la posesin que tena aun antes de que se le nombre
curador. Esta situacin puede prolongarse indefinidamente mientras no se
manifieste una voluntad contraria.
En sntesis, mientras que para adquirir la posesin es necesario el
discernimiento, no se lo e#ige para conservarla.
b. U!i( o #%ur(%i( e sujetos.
El sujeto de la posesin puede ser nico o plural, en cuyo caso habr"
/-(-'E'2M+.
E/c%usivi( o co!curre!ci( e #osesio!es.
L( #osesi)! es e/c%usiv(. (or ello dispone el (rt. -3I16 1.os posesiones
iguales y de la misma naturale5a, no pueden concurrir sobre la misma
cosa<. En consecuencia, dos o m"s personas no pueden tener cada una por
el todo la posesin de una cosa, pero ello es as siempre que se trate de
posesiones iguales y de la misma naturale5a, es decir, posesiones rivales
que e#cluyan entre s, como la del propietario y la del usurpador.
) 7B )
'in embargo, puede suceder que concurran sobre una misma cosa dos
posesiones distintas. E$! la del nudo propietario y la del usufructuario 1nota
al art. 7@G*4.
Co#osesi)!. L( e/c%usivi( e %( #osesi)! !o i'#ie 5ue sobre
u!( 'is'( cos( co!curr(! os o '.s #osesio!es i$u(%es& #ero !o
sobre e% too& si!o c(( u!( #or u!( #(rte i!ivis(.
.e acuerdo con el (rt. -3IM6 ;.os o m"s personas pueden tomar en
comn la posesin de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la
posesin de toda la cosa<.
>ay entonces co#osesi)!. En las relaciones entre los coposeedores, sus
respectivas posesiones se encuentran limitadas entre s, pero como la
nocin de partes indivisas o ideales es incompatible con el poder de hecho
sobre la cosa que supone la posesin, si la cosa es indivisible, debe
entenderse que la poseen conjuntamente, cada uno por el todo 1art. 7@GC4.
Es decir que la coposesin juega en las relaciones internas entre los
coposeedores, ya que, frente a los terceros, cada uno de ellos posee por el
todo. (or ello, si un e#tra?o se apodera de la cosa, cualquiera de los
coposeedores puede ejercer acciones posesorias para recuperarla, sin
necesidad del concurso de los restantes 1art. 7@CB4.
PTO. B. -bjeto de la posesin. 0equisitos. (osibilidad de e#tender la
posesin a otros derechos reales distintos del dominio! el problema de la
;cuasiposesin<. 9n"lisis de la trascendencia de la polmica.
O9<ETO DE LA POSESIHN. REPUISITOS.
Re5uisitos e% objeto e %( #osesi)!.
(8 Cor#or(%i(. 'lo los objetos '(teri(%es susce#tib%es e v(%or+
las cosas pueden ser objeto de la posesin. 6os bienes que no son cosas,
los derechos, no son susceptibles de ser posedos. Tampoco la posesin
puede recaer sobre la energa.
b8 Co'erci(%i(. 6a cosa debe estar en el comercio& las nicas cosas que
no pueden ser posedas son las que se encuentran fuera del comercio, por
ser absolutamente inenajenables, por haber sido prohibida por una ley su
enajenacin 1cuando se trata de las cosas del dominio pblico del Estado4.
c8 E/iste!ci( (ctu(%. 6as cosas futuras no son susceptibles de posesin,
ya que el poder de hecho que ella implica no podra ejercerse sobre algo
que an no e#iste con autonoma propia.
8 E/c%usivi(. 'obre el todo de la cosa no puede recaer m"s que una
sola posesin, salvo que ellas no sean contradictorias entre s. 'i
concurrieran varias posesiones de la misma naturale5a, pero cada una por
una parte indivisa, habra coposesin.
e8 Deter'i!(ci)!. 6os actos materiales que supone el ejercicio de la
posesin no podran ser reali5ados sobre objetos indeterminados.
*8 Pri!ci#(%i(. /onforme al art. 7@G=, ;6a posesin de una cosa se hace
) =G )
presumir la posesin de las cosas accesorias a ella<. 'e trata de una
aplicacin de la regla en virtud de la cual lo accesorio sigue la suerte de lo
principal. 6a vigencia de la misma queda sujeta a que la cosa accesoria siga
formando un todo con la principal.
$8 Si!$u%(ri(. 'e alude a una universalidad de hecho, como un reba?o
o una biblioteca. /omo la universalidad no es una cosa sino un conjunto de
cosas, el objeto de la posesin no es la universalidad sino cada uno de los
elementos que la integran.
h8 I!te$ri(. 'egn el art. 7@GA, ;/uando la cosa forma un solo cuerpo,
no se puede poseer una parte de l, sin poseer todo el cuerpo<.
CUASIPOSESIHN.
6a cuasiposesin tie!e su ori$e! e! e% Derecho ro'(!o. 6os romanos
decan que en los derechos reales sobre cosa propia haba posesin& sobre
el resto de los derechos reales haba cuasi possessio.
E! Nuestro Derecho s)%o e% (rt. 0MA1 'e!cio!( %( cu(si#osesi)!& al
igual que algunas notas como la del art. 7@GG o la del art. 7=A*.
ARE4N se (hiere (% criterio 5ue e!tie!e 5ue e% C)i$o !o h(
reco$io est( *i$ur(& ya que el due?o y tambin los titulares de derechos
reales sobre cosa ajena que se ejercen por la posesin son llamados
;poseedores< y no ;cuasiposeedores<.
En sntesis, como nicamente las cosas pueden ser objeto de la posesin
1art. 7@GG4, y slo son cosas %os objetos '(teri(%es o cor#or(%es
susce#tib%es e v(%or 19rt.7=**4, en nuestro .erecho no es admisible una
posesin que recaiga sobre objetos inmateriales 1derechos4. El usufructuario
es poseedor de la cosa y no cuasiposeedor del derecho.
E! !uestro erecho& %( co#osesi)! NO E;ISTE.
) =* )
PTO. NT D. /lasificacin, cualidades y vicios de la posesin. (osesin
legtima. .efinicin legal. 9n"lisis crtico del segundo apartado del art. 7=AA
del /digo /ivil. (osesin ilegtima! de buena fe, de mala fe& viciosa y no
viciosa. /ar"cter de los vicios. 'u purga.
Co!ce#tos %e$(%es. 'egn la primera parte del (rt. -0??6 1L( #osesi)!
ser. %e$,ti'( cu(!o se( e% ejercicio e u! erecho re(%& co!stituio
e! co!*or'i( o %(s is#osicio!es e este C)i$o2.
'obre la base de este art. se infiere que ;poseedor legtimo< es sinnimo de
;titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesin<. Es
quien tiene derecho de poseer, pues ha adquirido su derecho mediante
ttulo y modo suficiente, si es que la adquisicin es derivada y por actos
entre vivos.
So! #oseeores %e$,ti'os6 el due?o, el condmino, el titular de la
propiedad hori5ontal, el superficiario del derecho real de superficie
forestal, usufructuario, el usuario, el habitador, el acreedor prendario y
el acreedor anticresista, a condicin de que sus respectivos derechos
hayan sido regularmente constituidos.
6o fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido
respetando las normas que establece el /digo. 6a posesin es ilegtima
cuando sea el ejercicio de un derecho real que no se ha constituido de
acuerdo con las disposiciones del /digo.
A!.%isis cr,tico e% #.rr(*o ($re$(o (% (rt. -0?? #or %( re*or'( e
1MAD. L( %ey 1B.B11 h( i!cor#or(o co'o C%ti'o #.rr(*o e% (rt.
-0?? e% si$uie!te te/to6 1JSe co!sier( %e$,ti'( %( (5uisici)! e
%( #osesi)! e i!'ueb%es e bue!( *e& 'ei(!o bo%eto e
co'#r(ve!t(2.
El propsito del legislador evidentemente ha sido proteger la situacin del
poseedor de buena fe de inmuebles adquiridos mediante boleto de
compraventa.
Esta nueva disposicin ha dado lugar a las interpretaciones doctrinas m"s
dispares, llegando algunos autores a sostener que se estara en presencia
de un nuevo caso de dominio imperfecto, y hasta de la incorporacin de un
nuevo derecho real dentro del /digo! la posesin de buena fe de inmuebles
mediando boleto de compraventa.
ARE4N entiende que la reforma no ha modificado los conceptos de
posesin legtima y de posesin ilegtima, pues el art. 7=AA, in fine slo
califica como legtima a la adquisicin de la posesin mas no a la posesin
misma. E% #oseeor #or bo%eto !o es titu%(r e !i!$C! erecho re(%&
!o es #oseeor %e$,ti'o& y( 5ue (5uiere %( #osesi)! #or 'eio e
u! t,tu%o 5ue !o es su*icie!te #(r( co!stituir u! erecho re(%. 'e
trata de un poseedor ilegtimo, que solo puede ser de mala fe, en atencin a
lo dispuesto en el art. @GGB! ;El vicio de forma en el ttulo de adquisicin,
hace suponer mala fe en el poseedor<. 6a buena fe mencionada por la
disposicin no puede referirse m"s que a la relacionada con el acto jurdico
instrumentando en el boleto de compraventa.
) =7 )
Posesi)! PERLECTA y #osesi)! I:PERLECTA.
Esta clasificacin de la posesin tiene su origen en e% (rt. 0B10 e%
Esbo@o e Lreit(s6 ;6a posesin es perfecta o imperfecta.
Es PERLECTA& cuando el poseedor tuviere la intencin de ser due?o o
condmino perfecto de la cosa.
Es I:PERLECTA& cuando slo tuviere la intencin de ser due?o o
condmino imperfecto de ella, o de ejercer sobre cosa ajena algn
derecho real que pueda ejercerse por la posesin<.
Au!5ue !o (#(rece c%(r('e!te e! !uestro C)i$o& se alude a ella
incidentalmente cuando los arts. 7AA7, 7AAC y 7AAB mencionan a los
poseedores imperfectos, como el usufructuario, el usuario y el acreedor
anticresista.
Posesi)! DE 9UENA LE y #osesi)! DE :ALA LE.
6a #osesi)! i%e$,ti'( se ivie ( su ve@ e! #osesi)! e bue!( y
'(%( *e. 6a legtima es ajena a esta distincin, por cuanto carecera de
trascendencia jurdica que el titular de un derecho real regularmente
constituido estuviere persuadido de que no lo es.
Co!ce#tos %e$(%es e #osesi)! e bue!( *e. 'ostiene el (rt. -0?A6
;6a posesin puede ser de buena o de mala fe. 6a #osesi)! es e bue!(
*e& cu(!o e% #oseeor& #or i$!or(!ci( o error e hecho& se
#ersu(iere e su %e$iti'i(2. (ara que el poseedor sea de buena fe,
debe ser vctima de un error o ignorancia de hecho e#cusable. Iuedan
e#cluidos el error de derecho y el error de hecho que no sea e#cusable.
E% C)i$o !o co!tie!e u! co!ce#to e #osesi)! e '(%( *e& #ero e%
'is'o se #uee obte!er #or e/c%usi)!. >abr" entonces mala fe
cuando el poseedor pade5ca un error o ignorancia de hecho ine#cusable, o
un error o ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas acerca de la
legitimidad de su posesin, o cuando estuviese persuadiendo de su
ilegitimidad, es decir, cuando sepa que ella es ilegtima.
:o'e!to ( co'#ut(r #(r( eter'i!(r %( bue!( o '(%( *e.
El (rt. -0?D dispone! ;6a buena fe del poseedor debe e#istir en el origen
de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se
trate de frutos percibidos<. 9 su ve5, el (rt. 3IID dice! 1Se #resu'e
sie'#re %( bue!( *e& y basta que haya e#istido en el momento de la
adquisicin<.
.ebemos distinguir dos aspectos! si se tr(t( e %( #osesi)! 5ue sirve
#(r( %( #rescri#ci)!& b(st( %( bue!( *e i!ici(%. E!tre !osotros se
re5uiere %( bue!( *e ori$i!(ri(& el conocimiento posterior de la
ilegitimidad de la posesin carece de relevancia para la calificacin de la
misma.
) == )
Posesi)! =ICIOSA y #osesi)! NO =ICIOSA. 6a posesin de mala fe a su
ve5 puede dividirse en!
1. :(%( *e !o vicios( o si'#%e '(%( *e. 'e define por e#clusin.
2. :(%( *e vicios(. 6os vicios de la posesin varan segn se trate de
muebles o de inmuebles.
L( #osesi)! e 'ueb%es es vicios( e! tres
su#uestos 19rt. 7=D@, primera parte4!
HURTO6 supone la sustraccin de la cosa ajena, medie
o no violencia en la persona o fuer5a en las cosas, ya que dentro
del concepto queda comprendido lo que para la ley penal se
configura como robo.

ESTELIONATO6 implica la adquisicin de una cosa a
sabiendas de que es ajena, o recibindola como libre a
sabiendas de que es litigiosa o est" pignorada o embargada.
A9USO DE CONLIANNA6 se configura en el caso en
que un tenedor obligado a restituir, en lugar de hacerlo,
intervierte el ttulo y pasa a poseer a nombre propio, privando
de la posesin a quien le haba entregado la cosa.
L( #osesi)! e i!'ueb%es es vicios( e! tres
su#uestos 19rt. 7=D@, segunda parte!
=IOLENTA6 Es necesario que concurran actos de fuer5a
o intimidacin, que puedan e#istir al comien5o de la posesin o
sobrevenir durante el curso de ella. 6a violencia en la
adquisicin de la posesin no tiene nada que ver con la violencia
que puede viciar el ttulo sobre la base del cual se la adquiri.
CLANDESTINA6 6a clandestinidad importa que los actos
por los que se tom o continu la posesin no eran por su
naturale5a aptos para ser conocidos por el pblico. 9l igual que
ocurre con la violencia, la posesin puede ser pblica en su
origen y convertirse en clandestina cuando el poseedor toma
precauciones para ocultar su continuacin. 'in embargo, este
criterio deber" ser ju5gado en cada caso.
A9USO DE CONLIANNA6 el vicio se configura de la
misma manera que para los muebles. 'upone una persona que
ha recibido el inmueble en calidad de tenedor y, por
consiguiente, con la obligacin de restituirlo 1art. 7=E74& en lugar
de hacerlo, en un determinado momento intervierte el ttulo.
) =@ )
Los vicios e %( #osesi)! so! re%(tivos& como lo establece el /digo
para la violencia 1art. 7=DC4 y para la clandestinidad 17=E*4. (or lo que,
nicamente pueden ser alegados por el anterior poseedor, o sea por la
persona que los sufri.
6os vicios se #uee! #ur$(r o re'ei(r6 en nuestro derecho los vicios
de la posesin se #ur$(! (% (>o e h(ber ces(o e% vicio. Esto quiere
decir que hay que dejar pasar un a?o durante el cual el damnificado no
debe ejercer ningn tipo de accin para protegerse del poseedor.
(asado el a?o sin que el damnificado entable accin, el usurpador purga el
vicio y se ubica en una posesin simple o no viciosa! a partir de aqu
empie5a a contar el tiempo para la usucapin. 3ele5 habla de 7G a?os para
la U'U/9(2M+ 690N9& pero en este caso 1con la purgacin del vicio4 seran
7* a?os 1hay que esperar que se purgue el vicio4.
PTO. M. (resunciones en torno de la posesin en el /digo /ivil 9rgentino.
9ctos posesorios. (rueba.
PRESUNCIONES LEFALES.
E! e% C)i$o Ar$e!ti!o. (ara facilitar la prueba de la posesin el /digo
establece una serie de presunciones, siendo todas ellas iuris t(!tu'& es
decir que se las puede desvirtuar por prueba en contrario. Enunciaremos la
presunciones posesorias m"s importantes 1muchas de ellas se encuentran
al tratar el tema de prescripcin o acciones reales4.
En cuanto a la IN:UTA9ILIDAD DE LA CAUSA& establece el (rt.
-0?06 1N(ie #uee c('bi(r #or s, 'is'o& !i #or e%
tr(!scurso e% tie'#o& %( c(us( e su #osesi)!. El comen5 a
poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo
como tal, mientras no se pruebe que ha comen5ado a poseer por
otro. El que ha comen5ado a poseer por otro, se presume que
contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo
contrario<.
+o hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o el ttulo de la
posesin. En efecto, puede intervertirse el ttulo y cambiarse la causa de la
posesin.
) =A )
En cuanto a la IN:UTA9ILIDAD DE LAS CUALIDADES K =ICIOS
DE LA POSESIHN rige el (rt. -0?36 1T('#oco se #uee!
c('bi(r #or %( #ro#i( vo%u!t(& !i #or e% tr(!scurso e%
tie'#o& %(s cu(%i(es !i %os vicios e %( #osesi)!+ tal como ella
comen5, tal contina siempre, mientras no se cree un !uevo t,tu%o
e (5uisici)!2.
POSESIHN LUNDADA EN UN TQTULO6 .e acuerdo con el art. @GG=,
;'e presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su
posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha
del ttulo, si no se probare lo contrario<.
Presu!cio!es RELACIONADAS CON LA 9UNA O :ALA LE. 6a
regla general es que la posesin se presume de buena fe. >abr" mala
fe en los siguientes casos!
) (rt. 3IIM6 1E% vicio e *or'( e! e% t,tu%o e (5uisici)!&
h(ce su#o!er '(%( *e e! e% #oseeor2.
) (rt. -BB16 1Ser. co!sier(o #oseeor e '(%( *e e% 5ue
co'#r) %( cos( hurt(( o #eri( ( #erso!( sos#echos(
5ue !o (costu'br(b( ( ve!er cos(s se'ej(!tes& o 5ue
!o te!,( c(#(ci( o 'eios #(r( (5uirir%(2. (ara
presumir la mala fe no basta con que el enajenante no
acostumbre a vender cosas semejantes& es necesario, adem"s,
que apare5ca como sospechoso ante los ojos del adquiriente.
ACTOS POSESORIOS6 El (rt. -0D3 dice! ;So! (ctos #osesorios
e cos(s i!'ueb%es6 su cu%tur(& #erce#ci)! e *rutos& su
es%i!e& %( co!strucci)! o re#(r(ci)! 5ue e! e%%(s se h($(& y
e! $e!er(%& su ocu#(ci)!& e cu(%5uier 'oo 5ue se te!$(&
b(st(!o h(cer%( e! (%$u!(s e sus #(rtes2. 'e trata de una
enunciacin meramente ejemplificativa de actos que la ley califica
como posesorios, aunque bien podra reali5arlos tambin quien no es
poseedor. 6o que ocurre es que quien acredita haber plantado,
percibido frutos, construido, ocupado, etc., se presume que lo hi5o
como poseedor y no como mero tenedor.
ADPUISICIHN DE UNA COSA PRINCIPAL. 0ige el (rt. -3I06
1L( #osesi)! e u!( cos( h(ce #resu'ir %( #osesi)! e %(s
cos(s (ccesori(s ( e%%(2. 7Pri!ci#io $e!er(%6 ;lo accesorio sigue
la suerte de lo principal<4.
PRESUNCIONES EN :ATERIA DE COSAS :UE9LES6 El
principio rector en materia de cosas muebles est" contenido en el
(rt. -31-. .icha norma consagra una presuncin de propiedad, ella
se construye sobre la base de tres presunciones iuris tantum no
combatidas por prueba en contrario! se #resu'e %( #osesi)!& %(
bue!( *e y 5ue %( cos( !o es rob(( !i #eri(.
PTO. 1I. U!i)! e #osesio!es o Accesi)! e #osesio!es. 13E0
U+2.9. @, (T-. A! 9//2-+E' (-'E'-029' (0-(29:E+TE .2/>9'4.
Este instituto se utili5a en dos casos!
) =D )
*. (ara sumar la cantidad de a?os necesarios para usucapir o adquirir
por prescripcin 1*G a?os) la breve4.
2. (ara sumar el tiempo necesario para entablar acciones posesorias.
Re5uisitos6
Pue !i!$u!( e %(s #osesio!es se( vicios(.
U!( #osesi)! ebe eriv(r e %( otr(& si! e/istir u!(
#osesi)! vicios( i!ter'ei(.
Es !eces(rio 5ue e/ist( u! v,!cu%o jur,ico 7o!(ci)!&
co'#r(ve!t(& #er'ut(& etc.8 e!tre e% (ctu(% #oseeor y e%
(!terior.
PTO. 11. Enumeracin legal de casos de tenencia. /lasificacin.
E!u'er(ci)! %e$(% e c(sos e te!e!ci(.
El (rt. -3A- enumera a lo largo de seis incisos los distintos casos de
tenencia!
1. e% %oc(t(rio o co'o(t(rio6 es llamada ;tenencia interesada<, pues
el tenedor puede usar y go5ar de la cosa, es decir, obtener de ella un
beneficio.
-. e% e#osit(rio& e% '(!(t(rio o cu(%5uier re#rese!t(!te! es
denominada ;tenencia desinteresada<, ya que el tenedor no est"
facultado para usar y go5ar de la cosa. El que posee la cosa carece
de inters.
0. e% 5ue tr(!s'iti) %( #ro#ie( e %( cos(& y se co!stituy)
#oseeor ( !o'bre e% (5uirie!te6 se trata del constituto
posesorio, es decir del supuesto en que no es necesaria la entrega de
la cosa para que una relacin de posesin se convierta en otra de
tenencia.
3. e% 5ue co!ti!u) e! #oseer %( cos( es#u"s e h(ber ces(o e%
erecho e #oseer%(& co'o e% usu*ructu(rio& (c(b(o e%
usu*ructo6 cuando se e#tingue un derecho real sobre cosa ajena que
se ejerce por la posesin, E$! por vencimiento del pla5o, hasta que se
produ5ca la restitucin de la cosa, el que fuera titular de ese derecho
y poseedor se transforma en tenedor.
C%(si*ic(ci)! e %( te!e!ci(.
'iguiendo la clasificacin formulada por 2>E02+N, la tenencia puede ser!
Abso%ut(6 tambin llamada 1te!e!ci( #ur(2, no tiene vnculo alguno con
la posesin, pues el objeto sobre el que recae no es susceptible de ser
posedo. Tal es el caso de los bienes del dominio pblico del Estado cuando
los particulares los utili5an sin que e#ista una concesin o permiso de uso
especial, E$! caminar por la calle.
Re%(tiv(6 supone siempre una posesin ejercida por otra persona y es la
que se subclasifica en interesada y desinteresada.
) =E )
PTO. 1-. 2nterversin del ttulo de la relacin real. $urisprudencia.
INTER=ERSIHN DEL TITULO 7CA:9IAR8.
Esta ligado con el principio de inmutabilidad de la causa. Art. -0?06
1N(ie #uee c('bi(r #or s, 'is'o& !i #or e% tr(!scurso e%
tie'#o& %( c(us( e su #osesi)!. E% 5ue co'e!@) ( #oseer #or s, y
co'o #ro#iet(rio e %( cos(& co!ti!C( #oseye!o co'o t(%&
'ie!tr(s !o se #ruebe 5ue h( co'e!@(o ( #oseer #or otro. E% 5ue
h( co'e!@(o ( #oseer #or otro& se #resu'e 5ue co!ti!C(
#oseye!o #or e% 'is'o t,tu%o& 'ie!tr(s !o se #ruebe %o co!tr(rio2
Iuien comien5a a poseer por una causa va a continuar siempre en tanto no
cambie la causa de su posesin o tenencia. 6a causa de la posesin no se
puede cambiar segn 3le5. 6a e#cepcin a la regla es la ;interversin del
titulo<! cambiar la causa del titulo de la posesin o de la tenencia. (uede ser
de 7 tipos!
bi%(ter(%6 en este caso, se cambia la causa del ttulo por acuerdo
entre las partes.
u!i%(ter(%! esta mal vista& ocurre cuando alguien por si mismo
cambia la causa de su titulo. (or ejemplo, siendo tenedor pasa a ser
poseedor. 'e tiene que manifestar por actos e#teriores, demostrarle a
la sociedad.
) =C )
UNIDAD 0 S ADPUISICIHN& CONSER=ACIHN K
PERDIDA DE LAS RELACIONES REALES.
ELECTOS.
PTO. 1. 9dquisicin de la posesin! concepto. /apacidad.
Sie!o %os e%e'e!tos e %( #osesi)! e% cor#us y e% (!i'us o'i!i&
('bos ebe! est(r #rese!tes e! e% 'o'e!to e %( (5uisici)!. 6a
adquisicin se opera por el concurso de los dos elementos que constituyen
la posesin. (or ello establece el art. 7=E=! ;la posesin se adquiere por la
aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya& salvo lo
dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin<.
6a (#rehe!si)! e %( cos( i'#%ic( %( obte!ci)! e% cor#us& es decir,
es el hecho por el que una persona obtiene la posibilidad actual y e#clusiva
de actuar materialmente sobre una cosa. (uede consistir en un acto de
1co!t(cto #erso!(%2 con la misma o en 1u! (cto 5ue #o!$( ( %(
#erso!( e! #rese!ci( e %( cos( co! %( #osibi%i( *,sic( e
to'(r%(2 1art. 7=E@4.
No es !eces(rio e% co!t(cto #erso!(% #(r( (5uirir %( #osesi)!& ya
que la posibilidad fsica de tomar la cosa o de disponer de ella puede e#istir
sin ese contacto.
En cuanto al (!i'us o'i!i& est" mencionado en el art. 7=E=, cuando
habla de la 1i!te!ci)! e te!er%( co'o suy(2.
Pue( e/c%ui( e% #ri!ci#io $e!er(% %( (5uisici)! e cos(s #or
sucesi)!. El heredero adquiere la posesin de las cosas integrantes del
haber sucesorio sin necesidad de concurrencia del corpus ni del animus. (or
una ficcin legal se lo considera poseedor.
CAPACIDAD e% sujeto. Es suficiente el mero discernimiento para
adquirirla, pero siguiendo la terminologa del /digo, distinguiremos las
reglas referidas a la adquisicin y a la conservacin de la posesin.
P(r( (5uirir #or s, 'is'o %( #osesi)!. El art. 7=B7 establece! ;'on
incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso
completo de su ra5n, como los dementes, fatuos y menos de die5 a?os&
pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores<.
Puee! (5uirir #or s, 'is'os %( #osesi)!6
a) 6os e'e!tes declarados en juicio que se encuentren en un
i!terv(%o %Ccio.
b) 6os 'e!ores que hayan cu'#%io ie@ (>os.
c) 6os soro'uos que no saben darse a entender por escrito, por
cuanto pueden reali5ar actos materiales y traducir su intencin de adquirir
la posesin por medio de signos.
E! c('bio& !o #uee! (5uirir #or s, 'is'os %( #osesi)!6
a) 6os e'e!tes, auque hayan sido declarados en juicio como tales,
cu(!o !o se e!cue!tre! e! u! i!terv(%o %Ccio.
) =B )
b) 6os 'e!ores que !o h(y(! cu'#%io %os ie@ (>os.
c) Cu(%5uier #erso!( circu!st(!ci(%'e!te #riv(( e r(@)!& por
ejemplo, si acta bajo el efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo,
etc.
6a doctrina suele afirmar que estas reglas tienen vigencia slo en el
caso de adquisicin unilateral de la posesin, pues si es bilateral, siendo la
tradicin un acto jurdico, se requiere para reali5arla plena capacidad. 'in
embargo, el hecho de que la tradicin cumplida, por ejemplo, por un menor
de quince a?os sea nula como acto jurdico, no obsta que la posesin
igualmente haya sido adquirida.
PTO. -. 9dquisicin unilateral.
A5uisici)! u!i%(ter(%. 'on aquellos supuestos en los que slo interviene
la persona del adquiriente, quien toma la cosa sin mediacin de nadie, sin
concurso del poseedor anterior.
E/iste! os su#uestos6
A5uisici)! e %( #osesi)! e cos(s 5ue !o est.! #ose,(s
7APROPIACIHN8. 0ige el art. 7=EA! ;'i la cosa carece de due?o, y es de
aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones
de este /digo, la posesin quedar" adquirida por la mera aprehensin<.
Este 'oo e (5uisici)! rec(e e/c%usiv('e!te sobre cos(s
'ueb%es si! ue>o o (b(!o!((s #or su ue>o 1arts. 7=@= y 7A7E4,
E$! animales de ca5a o los peces.
9rt. 7=@=.) 'on susceptibles de apropiacin privada!
*H 6os peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables,
guard"ndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial&
7H 6os enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare
inmediatamente&
=H 6as piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no
presenten signos de un dominio anterior&
@H 6as plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que
cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guard"ndose los reglamentos
policiales&
AH 6os tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se
encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea
su due?o, observ"ndose las restricciones de la parte especial de este /digo,
relativas a esos objetos.
9rt. 7A7E.) 'on susceptibles de apropiacin por la ocupacin,
los animales de ca5a, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables&
las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales,
etc., y otras sustancias que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten
se?ales de un dominio anterior&
) @G )
el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus
due?os para que se los apropie el primer ocupante,
los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua
libertad.
Cos(s 'ueb%es si! ue>o 7res !u%%is86 son aquellas cosas que slo
pueden entrar en el patrimonio de una persona determinada por un
hecho de aprehensin o de ocupacin.
Cos(s 'ueb%es (b(!o!((s #or su ue>o 7res
ere%ict(e86 son las voluntariamente abandonadas por su due?o, con
la intencin de dejarlas adquirir por el primer ocupante.
A5uisici)! e %( #osesi)! e cos(s 5ue est.! #ose,(s.
Si! co!se!ti'ie!to e% #oseeor (ctu(%. 'e aplica tanto a muebles
como a inmuebles. El adquiere la posesin en estas condiciones es
poseedor vicioso.
PTO. 0. 9dquisicin bilateral. 6a tradicin. /oncepto. 0equisitos.
$urisprudencia. 6a ;traditio brevi manu< y el ;constituto posesorio<.
$urisprudencia.
A5uisici)! bi%(ter(%. 'e produce cuando hay una adquisicin de cosas
que est"n posedas con el consentimiento del poseedor actual.
TRADICIHN. Art. -0BB se$u!( #(rte6 1JH(br. tr(ici)!& cu(!o
u!( e %(s #(rtes e!tre$(re vo%u!t(ri('e!te u!( cos(& y %( otr(
vo%u!t(ri('e!te %( recibiese2.
Co!ce#to. Es un acto que supone la reali5acin de un hecho material! la
entrega y la correlativa recepcin de la cosa. >ay dos actividades, cada una
cumplida por uno de los sujetos! el desprenderse de la cosa por parte del
tr(e!s, y el recibirla por parte del (cci#ie!s. Es el concurso de ambas
voluntades lo que marca la diferencia entre la tradicin y los modos
unilaterales de adquisicin de la posesin.
6a tradicin posesoria es un acto jurdico bilateral, que no es un contrato.
Tiene una DO9LE LUNCIHN6
1. Co'o e%e'e!to co!stitutivo e %os erechos re(%es6 porque lo
dice el art. AEE! ;9ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningn derecho real< O :-.- 'U,2/2E+TE.
2. Co'o 'eio #ub%icit(rio. 9unque tambin necesitamos la
inscripcin registral.
) @* )
'e debe manifestar siempre por medio de actos materiales, que son
tipificantes de la tradicin& no puede quedar solo en manifestaciones
verbales, sino que deben e#istir actos materiales.
Lor'(s. /omo sinnimo de modos o maneras de reali5ar la tradicin! debe
hacerse adoptando cualquiera de las modalidades que el /digo admite.
Tr(ici)! DE IN:UE9LES. Tres formas!
Actos '(teri(%es e% 5ue e!tre$( %( cos( co! (se!ti'ie!to e%
5ue %( recibe 1art. 7=EB, *H parte4 JE$! el tr(e!s deja las llaves en
la residencia del (cci#ie!s, etc.).
Actos '(teri(%es e% 5ue recibe %( cos( co! (se!ti'ie!to e%
5ue %( e!tre$( 1art. 7=EB, 7H parte4, o esisti'ie!to e%
#oseeor e %( #osesi)! 5ue te!,(& ejerciendo el adquiriente
actos posesorios en su presencia y sin oposicin alguna JE$! el
(cci#ie!s comien5a a introducir sus muebles en la finca, etc.).
Actos '(teri(%es e% 5ue e!tre$( %( cos( y t('bi"! e% 5ue %(
recibe JE$! el tr(e!s entrega directamente las llaves al (cci#ie!s).
(ara que opere la tradicin en materia de inmuebles debe haber
1POSESIHN =ACUA2, es decir, u!( #osesi)! %ibre e to(
co!troversi(. 'i hay oposicin no es posible reali5ar una tradicin v"lida.
Tr(ici)! DE :UE9LES. El principio general esta consagrado en el art.
7=C*! ;6a posesin de las cosas muebles se toma nicamente por la
tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la
transmisin de la posesin<. El cdigo distingue los siguientes supuestos!
Cos(s 'ueb%es co! v(%or e! s, 'is'(s.
Prese!tes6 son aquellas cosas que se encuentran en el lugar donde
est"n el tradens y el accipiens. El cdigo considera en particular la
tradicin de cosas que se encuentran ;en caja, almacn o edificio
cerrado<, para cuya consumacin ;Fbastar" que el poseedor actual
entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada<.
Cos(s $u(r((s o e!cerr((s.
Art. -0D?.S 'i la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja,
almacn o edificio cerrado, bastar" que el poseedor actual entregue la llave del
lugar en que la cosa se halla guardada.
A5uire!te !o #rese!te.
Art. -0DA.S 6a tradicin quedar" hecha aunque no est presente la persona a
quien se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el
adquirente, o la pone en un lugar que est a la e#clusiva disposicin de ste.
) @7 )
No #rese!tes6 son las cosas que no est"n en el lugar donde se
encuentra el accipiens o que est"n a una distancia tal que es
imposible verlas. 'e aplica en materia comercial.
Art. -0DD.S 6a tradicin de cosas muebles que no est"n presentes, se entiende
hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etctera, en los trminos
que lo dispone el /digo de /omercio& o cuando fuesen remitidas por cuenta y
orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que
deba transportarlas& con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado
el modo de la remisin.
Lutur(s6 comprende cosas que son futuras tan slo en cuanto a su
calidad de muebles. Tiene e#istencia actual como inmuebles y al
cobrar vida autnoma se convierten en muebles.
Art. -0BA.S Trat"ndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los
inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etctera, se entiende que el
adquirente ha tomado posesin de ellas desde que comen5 a sacarlas con
permiso del poseedor del inmueble.
Cos(s 'ueb%es re#rese!t(tiv(s e v(%or.
Est"n contempladas en los (rts. -0MI y -0M1& disposiciones innecesarias
para un /digo /ivil, e#cepto en lo relativo a la cesin de crditos, ya que
los otros casos son regidos por el .erecho (blico 1rentas nacionales o
provinciales4 o por el .erecho comercial 1acciones4.
TRADITIO 9RE=I :ANU.
9re"n entiende que es un modo de bilateral de adquirir la posesin distinto
de la tradicin, ya que esta ltima no es necesariamente la entrega de la
cosa sino el acto que crea la posibilidad de actuar sobre la cosa.
Pue(! co'#re!ios os su#uestos6
(8 U!( #erso!( #osee ( !o'bre e otr( y e! virtu e u! (cto
jur,ico co'ie!@( ( #oseer #or s,. Es ecir& e% te!eor (scie!e ( %(
jer(r5u,( e #oseeor. E$! el locatario compra el inmueble que estaba
alquilando& por ende no hay que reali5ar ningn acto material.
'i no e#istiese la tr(itio brevi '(!u seran necesarios, como pasos
previos a la adquisicin de la posesin! en primer lugar, la devolucin de la
cosa al poseedor 1tradicin restitutiva4 por parte del tenedor y, luego, una
segunda entrega de ella al adquiriente 1tradicin posesoria o traslativa de
dominio4.
b8 U!( #erso!( #osee ( !o'bre e otr( y co'ie!@( ( #oseer (
!o'bre e u!( #erso!( isti!t(. E$! cuando el locador vende o dona el
inmueble locado y el locatario que posea a nombre del vendedor o donante
pasa a poseer a nombre del comprador o donatario.
CONSTITUTO POSESORIO.
Tampoco en este caso es necesaria la entrega de la cosa. 6a posesin
desciende de jerarqua para convertirse en tenencia. Esto se da, E$! cuando
el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al
celebrar un contrato de locacin con el adquiriente. El co!stituto posesorio
) @= )
esta consagrado en el art. 7@D7, inc. =H! ;Fque transmiti la propiedad de
la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquiriente<.
Estos su#uestos so! c(sos e i!terversi)! e t,tu%o& es ecir 5ue se
c('bi( %( c(us( e% t,tu%o. L( i!terversi)! e% t,tu%o #uee ser6
9i%(ter(%. E$! cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero
permanece en el mismo al celebrar un contrato de locacin con el
adquiriente.
U!i%(ter(%. 'e produce cuando una persona por s misma y mediante actos
e#teriores, cambia la causa de su ttulo. E$! de $uan, mara y (edro! cuando
(edro vende o da a ttulo gratuito el libro a :ara& porque se comporto como
poseedor, cuando en realidad era tenedor del libro que le haba dado $uan
en comodato4.
PTO. 3. 9dquisicin de la posesin por representante.
A5uisici)! e %( #osesi)! #or re#rese!t(!te.
18 Re#rese!t(!te %e$(%. Trat"ndose de incapaces, como los menores y
los dementes, la posesin se puede adquirir por medio de sus respectivos
representantes legales! padre, tutor o curador. +o interesa la voluntad del
representado, ya que la misma es suplida por la del representante.
/uando se trata de personas jurdicas, la posesin se adquiere tambin por
medio de sus sndicos o administradores 1art. 7=B@4.
-8 Re#rese!t(ci)! vo%u!t(ri(. 6a representacin voluntaria se funda en
el #oer.
El poder supone pero no comprende el mandato 1el encargo de obrar4, ni se
identifica en l, como, por otra parte, el mandato no implica de suyo el
poder, aunque ste puede contenerse en el acto mismo que confiere el
mandato& el mandato sin poder no comporta representacin.
El poder y, por tanto, la representacin, #uee ser $e!er(% o es#eci(%,
segn que al representante se le encomiende que trate de todos los
negocios en general del representado 1general4, o solamente de algunos
especficamente indicados 1especial4& individual o colectivo 1conjunto,
solidario o fraccionado4.
:(!(t(rio.
L( %ey #resu'e 5ue e% '(!(t(rio (5uiere co! %( i!te!ci)! e
h(cer%o #(r( e% '(!(!te& salvo en el supuesto contemplado en el art.
7=BA. En efecto, cuando la adquisicin ser reali5a mediante tradicin,
prevalece la voluntad del tradens ante la actitud del mandatario de
pretender tomar la posesin para s.
Art. -0M3.S 6a posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la
adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin
se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria
por un acto e#terior.
) @@ )
Art. -0M?.S 9unque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin
para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la
transmite ha sido que la posesin sea adquirida para el representado.
Festor o*icioso.
Art. -0MD.S L( #osesi)! se (5uiere #or 'eio e u! tercero 5ue !o se(
'(!(t(rio #(r( to'(r%(& ese 5ue e% (cto se( r(ti*ic(o #or %( #erso!(
#(r( 5uie! se to'). 6a ratificacin retrotrae la posesin adquirida al da en que
fue tomada por el gestor oficioso.
'i bien la retroactividad de la ratificacin se acepta cuando se trata de la
adquisicin de un derecho, no es posible admitirla en el caso de la
adquisicin de la posesin, ya que ella supone la intencin de poseer y esta
intencin no podra e#istir antes de tomar conocimiento de que el tercero ha
tomado la cosa por cuenta de otro.
'in embargo, ra5ones de orden pr"ctico han llevado al codificador a aceptar
la retroactividad, pues de esa forma los efectos de la posesin se remontan
a la fecha de su toma por el gestor. E$! $uan adquiere la posesin avisando
que la posesin que adquiere es para (edro.
PTO. ?. 9n"lisis del art. 7@DC del /digo civil. El problema del interdicto de
adquirir en la actualidad.
.e acuerdo al!
(rt. -3AD6 ;Un ttulo v"lido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la
posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso
de oposicin, tomar la posesin de la cosa! debe demandarla por las vas legales<.
9plic"ndose en nuestro .erecho la teora del ttulo y el modo en la
adquisicin derivada por actos entre vivos de los derechos reales que se
ejercen por la posesin, s)%o te!r. erecho e #oseer 5uie! cue!te
co! u! t,tu%o su*icie!te y& (e'.s& tie!e %( #osesi)! obte!i( e!
virtu e icho t,tu%o. ;Titular de derecho real que se ejerce por la
posesin<, ;poseedor legtimo< y ;poseedor con derecho de poseer< son
e#presiones equivalentes.
Por e% co!tr(rio& e% 5ue tie!e C!ic('e!te u! t,tu%o v.%io& #ero !o
h( %o$r(o e% 'oo& !o tie!e %( #osesi)! y& co!si$uie!te'e!te&
c(rece e erecho e #oseer. Tiene simplemente un derecho a la
posesin, es decir el derecho de recurrir a las vas legales para e#igir el
cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, del modo suficiente.
INTERDICTO DE ADPUIRIR
Art. AI16 Procee!ci(. (ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir"!
*P4 Iue se presente ttulo suficiente para adquirir la posesin con arreglo a
derecho.
7P4 Iue nadie tenga ttulo de due?o o de usufructuario o posea los bienes que
constituyen el objeto del interdicto. 'i otro tambin tuviere ttulo o poseyere el bien,
la cuestin deber" sustanciarse en juicio ordinario.
/uando alguien ejerciere la tenencia de los bienes, la demanda deber" dirigirse
contra l y se sustanciar" por el tr"mite del juicio sumarsimo.
) @A )
INTERDICTO DE ADPUIRIR. En la pr"ctica casi no tiene uso. 'e utili5a
principalmente cuando compramos un inmueble, tenemos el ttulo pero no
nos entregan el inmueble 1tenemos ttulo suficiente& pero no el modo
suficiente4.
PTO. A. /onservacin y prdida de la posesin.
CONSER=ACIHN POR EL :IS:O POSEEDOR.
0egla general, el!
(rt. -33?6 1L( #osesi)! se retie!e y se co!serv( #or %( so%( vo%u!t( e
co!ti!u(r e! e%%(& (u!5ue e% #oseeor !o te!$( %( cos( #or s, o #or otro. 6a
voluntad de conservar la posesin se ju5ga que contina mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria<.
'e deduce de ello que %( #osesi)! se co!serv( s)%o co! e% (!i'us&
#ero es evidente que %( #"ri( e% cor#us ebe ser tr(!sitori(.
'i bien la posesin se conserva solo animus, la falta del corpus debe ser
accidental. E% (!i'us o'i!i se #resu'e 5ue subsiste 'ie!tr(s !o se
e/#rese vo%u!t( co!tr(ri(& siendo esta la ra5n por la cual la prdida
del discernimiento por parte de quien adquiri v"lidamente la posesin no
impide su conservacin 1art. 7@@E4.
Au! e! e% su#uesto e 5ue se h(y( #erio %( cos(& la posesin se
conserva solo animo mientras ;haya esperan5a probable< de encontrarla
1art. 7@AG4 o ;mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el
poseedor la guard, aunque l no recuerde dnde la puso, sea esta heredad
ajena, o heredad propia< 1art. 7@AE4.
) @D )
CONSER=ACIHN POR OTRO.
(rt. -33A is#o!e6 ;6a posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino
por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la
persona obre como representante legal de aquel por quien posee<.
Es #osib%e co!serv(r %( #osesi)! #or i!ter'eio e re#rese!t(!tes
%e$(%es o co!ve!cio!(%es. En el ltimo caso, el mandato puede ser
e#preso o t"cito, como el que tienen los miembros de la familia, la gente de
servicio, los locatarios, etc.
6a posesin subsiste (u!5ue e% 5ue #osee ( !o'bre e% #oseeor
'(!i*ieste su vo%u!t( e #oseer ( !o'bre #ro#io& por cuanto esa
sola manifestacin no importa un acto de interversin del ttulo 1art. 7@@E,
*H parte4.
Lo 'is'o sucee si e% re#rese!t(!te e% #oseeor (b(!o!( %( cos(
o *(%%ece o c(e e! i!c(#(ci( 1art. 7@@E, segunda parte4, cuando los
que tienen la cosa a nombre del poseedor la tienen por s mismos o por
otros que los crean verdaderos poseedores 1art. 7@@C4, cuando el
representante de la posesin fallece, siendo continuada la posesin por
medio del heredero, ;Faunque ste creyere que la propiedad y la posesin
pertenecan a su autor< 1art. 7@@B4.
PERDIDA DE LA POSESIHN.
C(us( re%(tiv( (% objeto.
6a posesin se pierde por una causa relativa al objeto en los siguientes
casos!
18 E;TINCIHN DEL O9<ETO6 se produce cuando ;F el objetoFdeja de
e#istir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin
total, si fuese de otra naturale5a, o cuando haya transformacin de una
especie en otra< 1art. 7@A*4.
'i la destruccin es parcial, la posesin subsiste sobre la parte que se ha
conservado. En la transformacin, si bien se e#tingue respecto de la materia
utili5ada para reali5ar el objeto nuevo, renace sobre el ltimo.
-8 PUESTA DE LA COSA LUERA DEL CO:ERCIO6 es necesario que se
trate de un supuesto de inenajenabilidad absoluta con prohibicin de
enajenar impuesta por la ley. E$! con las tierras e#propiadas por el Estado
para la construccin de un camino.
08 I:POSI9ILIDAD LQSICA DE E<ERCICIO6 en este caso no hay
destruccin de la cosa, pero ella se encuentra en un lugar inaccesible. E$! si
cae al fondo del mar 1art. 7@A7 y nota4.
Por vo%u!t( e% #oseeor.
18 Por TRADICIHN 5ue e% #oseeor hiciere ( otro& s(%vo 5ue *uer(
#(r( tr(!s'itir %( te!e!ci( 7(rt. -3?086 si la tradicin es posesoria,
dado el car"cter e#clusivo de la posesin 1art. 7@G*4, al adquirirla el
accipiens, correlativamente se opera la prdida para el tradens.
) @E )
Por e/ce#ci)!& %( tr(ici)! !o c(us( %( #"ri( e %( #osesi)!
cu(!o s)%o tie!e #or objeto tr(!s'itir %( te!e!ci(& ya que entonces
el tradens conserva la posesin aunque pasa a poseer por medio de un
tercero.
-8 Por A9ANDONO =OLUNTARIO e %( cos( co! %( i!te!ci)! e !o
#oseer%( e! (e%(!te 7(rt. -3?386 debe haber un desprendimiento
efectivo de la cosa 1corpus4 acompa?ado de la intencin de no continuar
poseyndola. 9l convertirse en cosa abandona ser" susceptible de ser
adquirida por el primer ocupante.
Por %( (cci)! e u! tercero.
6a prdida de la posesin por la accin de un tercero comprende tres
supuestos que se vinculan con cada uno de los vicios de la posesin de
inmuebles!
18 =IOLENCIA6 la posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero son
desposedos el poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que los
hubiese arrojadote la posesin la tome con "nimo de poseer 1art. 7@AA4.
(uede presentarse en tres c(sos6
Pue #or %( *uer@( se ob%i$ue (% #oseeor ( s(%ir+
Pue to'(( %( #osesi)! ur(!te %( (use!ci( e% #oseeor&
#or %( *uer@( se %e i'#i( e!tr(r+
Pue "ste se#( 5ue %os 5ue ocu#(! e% i!'ueb%e tie!e! %(
i!te!ci)! e us(r e %( vio%e!ci( #(r( o#o!erse ( su re$reso y
5ue #or e%%o se (bste!$( e vo%ver 7!ot( (rt. -3??8.
El despojo puede producirse contra el propio poseedor o contra su
representante. 6a posesin se pierde al momento de consumarse el
despojo& por lo tanto el poseedor despojado puede intentar dentro del a?o la
recuperacin de la posesin a travs del ejercicio de una accin posesoria.
-8 CLANDESTINIDAD6 segn el art. 7@AD, la posesin se pierde ;Fcuando
deja que alguno la usurpe, entre en la posesin de la cosa y goce de ella
durante un a?o, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto
alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurp<.
9unque la redaccin de esta disposicin parece establecer una
superposicin entre la posesin del usurpador clandestino y la del
usurpador, debe entenderse que tambin en este caso este ltimo pierde la
posesin en el momento de consumarse el despojo y que al a?o pierde las
acciones posesorias de recuperacin. El usurpador adquiere la posesin al
producirse el despojo y, si logra mantenerse un a?o, gana las acciones
posesorias en sentido estricto y purga el vicio.
08 A9USO DE CONLIANNA6 segn el art. 7@AC! ;'e pierde la posesin
cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos
e#teriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
cuando sus actos producen ese efecto<.
) @C )
9unque el cdigo no trata el tema respecto de las cosas muebles, se pierde
tambin la posesin por accin de un tercero en caso de haber mediado
robo o hurto& no as cuando e#iste abuso de confian5a.
PTO. B. -bligaciones y derechos inherentes a la posesin. 'u e#tensin a la
tenencia.
Co!ce#to.
Se tr(t( e u!( serie e eberes y e *(cu%t(es 5ue
res#ectiv('e!te (*ect(! o be!e*ici(! (% #oseeor& #ero %o h(ce! e!
*or'( (bstr(ct(& es ecir se( 5uie! *uere& y e! virtu e su re%(ci)!
co! %( cos(.
Establece el (rt. -31A6 1So! ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)!&
%(s co!cer!ie!tes ( %os bie!es& y 5ue no $r(v(! a una o m"s personas
determinadas, sino i!eter'i!(('e!te (% #oseeor e u!( cos(
eter'i!((2.
Pue(! co'#re!i(s e!tro e% $"!ero e ob%i$(cio!es
i!here!tes ( %( #osesi)! %(s ob%i$(cio!es re(%es y %(s c(r$(s o
$r(v.'e!es re(%es. 6as primeras son las restricciones y lmites que la ley
impone al dominio y que se e#tienden a todos los derechos reales
desmembrados del mismo, y aun a la mera relacin posesoria. 6as
segundas constituyen el aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa
ajena. E$! el usufructo es derecho real para su titular, y carga o gravamen
real para el nudo propietario.
En cuanto a los derechos inherentes a la posesin, dice el (rt. -3-I. 1So!
erechos i!here!tes ( %( #osesi)!& sean reales o personales, %os 5ue
no co'#ete! a una o m"s personas determinas, sino
i!eter'i!(('e!te (% #oseeor e u!( cos( eter'i!((2.
Pue(! co'#re!ios e!tro e% $"!ero e erechos i!here!tes (
%( #osesi)! t(!to e% (s#ecto (ctivo e %(s restriccio!es y %,'ites
%e$(%es co'o e% e %(s c(r$(s re(%es.
Ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)!.
E! '(teri( e cos(s 'ueb%es6 es obligacin inherente a la posesin de
cosa muebles, la e/hibici)! e e%%(s (!te e% jue@& en forma que lo
dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida
por otro que tenga un inters en la cosa fundado sobre un derecho. 6os
gastos de la e#hibicin corresponden a quien la pidiere.
E! '(teri( e i!'ueb%es quedan comprendidos dos supuestos!
'egn el art. 7@*C! ;El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr"
para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Ttulo 32
de este libro<. 'e trata de las restricciones y lmites que la ley impone al
dominio y que se e#tienden a la relacin posesoria.
'on tambin ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)! e cos(s
i!'ueb%es& las serviu'bres #(siv(s& %( hi#otec(& y %( restituci)! e
%( cos(& cu(!o e% #oseeor *uese acreedor anticresista. Tambin %(s
c(r$(s e (r& h(cer o !o h(cer& i'#uest(s #or e% #oseeor
#recee!te& (% !uevo #oseeor.
) @B )
Derechos i!here!tes ( %( #osesi)!.
>emos visto que el art. 7@7G se refiere a los derechos personales y a
derechos reales inherentes a la posesin.
2ncluimos dentro de los primeros a las restricciones y lmites legales mirados
ahora desde el (to. de vista activo. E$! a la obligacin de no molestar a los
vecinos por medio de actividades desarrolladas en un inmueble 1art. 7D*C4,
corresponde el derecho a no ser molestado por el propietario lindero.
Art. -A-IS 6os trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio
positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por
resultado privarles de ventajas que go5aban hasta entonces, no les dan derecho
para una indemni5acin de da?os y perjuicios.
PTO. D. -bligaciones y derechos del poseedor segn sea de buena o mala
fe.
Qajo esta denominacin queda comprendida toda una larga serie de
derechos y de obligaciones que favorecen o afectan al poseedor, que se ve
obligado a restituir la cosa poseda como consecuencia de una
reivindicacin triunfante.
INDE:NINACIHN.
.e acuerdo al (rt. -3--& si el reivindicante triunfa y el poseedor debe
restituir la cosa, en principio ste ltimo, aunque sea de buena fe y a ttulo
oneroso, no puede reclamar al primero la restitucin del precio que hubiese
pagado por la cosa al adquirirla.
E/ce#cio!(%'e!te tiene derecho a una indemni5acin proporcional si!
) Es poseedor de buena fe.
) 9dquiri la cosa a ttulo oneroso.
) El propietario difcilmente la hubiera recuperado si no hubiese sido
por la adquisicin hecha por el poseedor& es el caso, E$! de quien
compra en el e#tranjero una cosa robada y, al traerla nuevamente al
pas, su due?o puede de esta forma recobrarla.
LRUTOS.
0especto a los frutos pueden presentarse tres situaciones!
(8 Poseeor e bue!( *e6 su buena fe le permite hacer suyos los frutos
percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesin. El ttulo de
adquisicin del dominio de los frutos es la percepcin.
6os frutos naturales o industriales se consideran percibidos cuando se al5an
y separan& los civiles cuando han sido cobrados y recibidos, y no por da
1art. 7@7A4. En consecuencia y en cuanto a stos ltimos, si a la fecha de la
restitucin de la cosa los frutos no han sido cobrados, auque se hubiesen
devengado, no corresponden.
b8 Poseeor e bue!( *e co!e!(o #or se!te!ci( ( restituir6 debe
los frutos percibidos desde el da en que se lo notific de la demanda o
desde el da en que tuvo conocimiento del vicio de la posesin.
) AG )
c8 Poseeor e '(%( *e6 debe entregar o pagar los frutos percibidos y los
que por su culpa se hubieran dejado de percibir, y debe indemni5ar al
propietario por los frutos civiles que habra podido producir una cosa no
fructfera si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella 1art.
7@=B4.
6a redaccin del art. 7@=B es deficiente, ya que no se trata de una cosa no
fructfera, sino de una cosa que ha permanecido como tal porque el
poseedor no ha obtenido ningn beneficio de ella, pudiendo hacerlo. E$!
haber mantenido edificios desocupados cuando podran haber sido dados en
locacin.
PRODUCTOS.
T(!to e% #oseeor e '(%( *e co'o e% e bue!( *e ebe! restituir
%os #rouctos obte!ios e %( cos( 1art. 7@@@4. 'e justifica esta solucin
porque los productos son una porcin desprendida de la sustancia misma de
la cosa.
FASTOS K :E<ORAS.
(8 Poseeor e bue!( *e6 tiene derecho al reintegro de los gastos
necesarios o tiles, tales como los dineros y materiales invertidos en
mejoras necesarias o tiles que e#istiesen al tiempo de la restitucin de la
cosa. Tiene derecho de retencin hasta ser pagado de los gastos necesarios
o tiles.
No tie!e erecho (% ree'bo%so e %os $(stos hechos #(r( %( si'#%e
co!serv(ci)! e %( cos( e! bue! est(o& !i (% e %(s 'ejor(s
vo%u!t(ri(s& aunque puede llevarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la
cosa.
b8 Poseeor e '(%( *e si'#%e6 le corresponde el reintegro de los gastos
necesarios y puede repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor
de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor e#istente. En
consecuencia, si las mejores tiles o las reparaciones necesarias han
perecido por cualquier causa al tiempo de la restitucin de la cosa, cesa el
derecho del poseedor. Tiene derecho de retencin, pero slo por los gastos
necesarios 1art. 7@@G, /d. /ivil4.
(ierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas en la misma situacin
del poseedor de buena fe ;art. 7@@*, in fine4.
c8 Poseeor e '(%( *e vicios(6 se e!cue!tr( e! i$u(%es co!icio!es
5ue e% #oseeor e si'#%e '(%( *e+ C!ic('e!te !o $o@( e% erecho
e rete!ci)!.
RIESFOS.
En este supuesto es necesario contemplar cuatro supuestos!
(8 Poseeor e bue!( *e6 no responde de la destruccin total o parcial de
la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho
suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido.
Entrega la cosa en el estado en que se halle.
) A* )
b8 Poseeor e bue!( *e 5ue h( sio !oti*ic(o e %( e'(!( e
reivi!ic(ci)!! responde por el hecho suyo, pero no por la prdida y
deterioro de la cosa causados por caso fortuito.
c8 Poseeor e '(%( *e si'#%e6 responde por el hecho suyo y por el caso
fortuito, pero en este caso slo si la cosa no hubiese perecido o no se
hubiese deteriorado estando en poder del propietario.
8 Poseeor e '(%( *e vicioso6 responde por el hecho suyo y por el
caso fortuito, aunque estando la cosa en poder del due?o no hubiese ste
evitado el da?o 1art. 7@=D4.
DISPOSICIHN DE COSAS :UE9LES.
E% #oseeor e bue!( *e esta obligado a restituir el precio percibido por
los objetos muebles de que hubiere dispuesto.
E% #oseeor e '(%( *e& en cambio, est" obligado a pagar el valor ntegro,
aunque l hubiese obtenido un precio inferior.
CO:PENSACIHN.
>ay que distinguir dos supuestos!
Poseeor e bue!( *e6 el due?o puede compensar los gastos necesarios
o tiles con el valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de
destrucciones parciales de la cosa 1E$! "rboles que hubiese cortado y
vendido de bosque que no era de corte4 y con las deudas inherentes al
inmueble, correspondientes al tiempo de la posesin, si el propietario
justificare que las haba pagado< 1art. 7@7B4. Tambin puede compensar los
gastos de conservacin con los frutos percibidos, pero no los gastos
necesarios o tiles.
Poseeor e '(%( *e6 puede compensar las mejores tiles que hayan
aumentado el valor de la cosa con los frutos percibidos o los que hubiese
podido percibir 19rt. 7@@*4.
PTO. M. 9dquisicin, conservacin y prdida de la tenencia.
ADPUISICIHN e %( te!e!ci(.
.e acuerdo con el (rt. -3AI6 ;6a simple tenencia de las cosas por voluntad
del poseedor, o del simple tenedor, slo se adquieren por la tr(ici)!,
bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna<.
(or lo tanto, %( te!e!ci( se (5uiere #or 'eio e %( tr(ici)!& %( 5ue
#uee ser re(%i@(( #or e% #oseeor 1E$! si el locador entrega la cosa al
locatario como consecuencia de la celebracin de un contrato de locacin4,
o bie! #or e% si'#%e te!eor 1por ejemplo! si el locatario entrega la cosa
a un sublocatario o a un cesionario del contrato4.
Tambin puede adquirirse la tenencia #or 'eio e% co!stituto
#osesorio 19rt. 7@D7, inc. =H4.
Art.-3A-.S Pue(! co'#re!ios e! %( c%(se e% (rt,cu%o (!terior6
*4 6os que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal
a tener la cosa, como el locatario, o comodatario&
) A7 )
74 6os que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa,
como el depositario, el mandatario o cualquier representante&
=4 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a
nombre del adquirente&
@4 El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el
derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el
acreedor anticresista&
A4 El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que
anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla&
D4 El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la
posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.
E4 2nclusive, hasta es posible la adquisicin por un medio unilateral,
como en el caso de los intrusos que ocupan un inmueble abandonado
slo para solucionar un problema de vivienda, pero reconociendo en
todo momento que la propiedad pertenece a otra persona.
Se co!serv( y se #iere e %( 'is'( '(!er( 5ue %( #osesi)!.
PTO. 1I. -bligaciones y derechos del tenedor.
'in perjuicio de que las obligaciones y derechos del tenedor ser"n ante todo
los que resulten del contrato que dio origen a la tenencia y de su regulacin,
podemos se?alar las siguientes obligaciones!
1. Co!serv(r %( cos(, respondiendo por su culpa de acuerdo con la
causa que le acord la tenencia 1art. 7@D=4.
2. No'br(r (% #oseeor ( cuyo !o'bre #osee& si *uere
e'(!(o #or u! tercero& b(jo #e!( e !o #oer h(cer
res#o!s(b%e #or %( evicci)! (% #oseeor 1art. 7@D@4. 'e trata de
la llamada ;nominatio auctoris<, que es un deber frente al poseedor
pero slo una facultad frente al reivindicante 1art. 7EC74.
3. Restituir %( cos( (% #oseeor o ( su re#rese!t(!te& %ue$o 5ue
%( restituci)! %e se( e/i$i( co!*or'e ( %( c(us( 5ue %o hi@o
te!eor 1art. 7@DA4. .ebe hacerlo aunque haya otras personas que
pretendan la cosa, pero en este caso tales personas deben ser
citadas 1art. 7@DE4, a fin de que puedan luego hacer valer los
derechos que pudieren corresponderles.
En cuanto a los derechos del tenedor, son los siguientes!
1. Re#etir %os $(stos o 'ejor(s !eces(ri(s 5ue hubiese hecho e!
%( cos(, es decir las erogaciones que haya debido reali5ar para
impedir la prdida o el deterioro de aqulla 1E$! en la locacin se
faculta al locatario a cobrar del locador todas las mejoras hechas en
caso de urgencia Jarts. *A@@ y *A@A)4.
2. Rete!er %( cos( h(st( e% #($o e %os $(stos o 'ejor(s
!eces(ri(s #(r( co!serv(r %( cos( 1art. 7@DD4.
A #(rtir e %( re*or'( e 1MAD %os te!eores i!teres(os cue!t(!
co! #rotecci)! #osesori( ( tr(v"s e %(s (ccio!es #o%ici(%es.
) A= )
$am"s el tenedor podr" usucapir, pues reconoce en otro la propiedad. 'lo
sera posible la prescripcin cuando mediara un acto de interversin del
ttulo, pero dejara de ser tenedor y pasara a ser poseedor.
) A@ )
UNIDAD 3 S DELENSA DE LAS RELACIONES
REALES.
PTO. 1. ,undamentos de la proteccin.
Teor,( e S(vi$!y 7subjetiv(8. 6lamada tambin teora de la interdiccin
de la violencia, sostiene que no siendo la posesin un derecho, el ataque
contra ella no constituye en s mismo un acto contrario al derecho, pero
puede llegar a serlo si, a la ve5, se vulnera un derecho cualquiera.
6a turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la
persona del que posee y toda violencia contra la persona es contraria al
derecho. En esa ilegitimidad es donde se encuentra el motivo de la ley para
la proteccin.
En sntesis, para 'avigny se protege la posesin, para proteger al sujeto que
posee.
Teor,( e Iheri!$. 6a proteccin de la posesin la brinda la ley como
complemento de la proteccin de la propiedad. 6a posesin es normalmente
la forma m"s comn de e#teriori5ar la propiedad. 'u proteccin no se
reali5a en consideracin a ella sino en funcin de esa e#terioridad. /on ello
se facilita la defensa al evitar que el propietario tenga que producir la
prueba de su derecho. Es claro que esto trae como consecuencia la
proteccin tambin de quien no es propietario, observado por 2hering como
un ;fin no querido por la ley< pero que trae considerables ventajas al
sistema.
En sntesis, se protege la posesin, para proteger el objeto posedo 1la
cosa4.
Nuestro C)i$o si$ue ( SA=IFNK.
PTO. -. .efensa e#trajudicial o defensa privada.
+uestro sistema legal se asienta sobre el principio que prohbe hacerse
justicia por mano propia, como un medio efica5 para garanti5ar la pa5 y la
tranquilidad de la sociedad. .e ah que, de acuerdo al (rt. -3AD& 5uie!
tie!e t,tu%o 5ue %e ( erecho ( %( #osesi)!& #ero !o %( #osesi)!
'is'(& s)%o #or. obte!er%( recurrie!o ( %(s v,(s %e$(%es.
E/ce#cio!(%'e!te se ('ite %( %e$,ti'( e*e!s( 5ue ri$e e! e% (rt.
-3BI6 ;El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin
propia, y repulsar la fuer5a con el empleo de una fuer5a suficiente, en los
casos en que los au#ilios de la justicia llegaran demasiado tarde& y el que
fuese desposedo podr" recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo, con tal que no e#ceda los lmites de la propia defensa<.
P(r( 5ue est" #er'iti( %( e*e!s( e/tr(juici(% e %( #osesi)!
ebe! co!currir %os si$uie!tes re5uisitos6
U!( ($resi)! vio%e!t(6 el autor del ataque debe valerse de la
fuer5a. Iueda e#cluido el supuesto de usurpacin clandestina.
) AA )
Re(cci)! i!'ei(t(6 ante la agresin se debe producir sin intervalo
la reaccin.
I'#osibi%i( e i!terve!ci)! e% #oer #Cb%ico6 se lo admite
slo cuando la actuacin de las autoridades no sea posible. 'i bien el
art. 7@EG menciona a ;la justicia<, la e#presin debe interpretarse en
sentido amplio, comprensivo de cualquier autoridad, como polica,
ejrcito, etc.
De*e!s( (ecu((6 debe haber una relacin entre el medio
empleado por el agresor y aquel de que se vale el atacado. /ualquier
e#ceso podra dar lugar a la responsabilidad civil y penal.
El (rt. -3BI (b(rc( os situ(cio!es i*ere!tes6
6a de protegerse en la posesin propia! supone slo un caso de
turbacin.
6a de recuperar la posesin de propia autoridad! supone slo
un caso de despojo.
L( %e$iti'(ci)! ACTI=A es ('#%,si'(& ya que se entiende que la
e#presin ;el hecho de la posesin< alude al corpus posesorio. (or lo tanto,
pueden ejercer la defensa e#trajudicial de la posesin!
6os #oseeores (!u(%es o !o (!u(%es& viciosos o !o viciosos.
6os te!eores i!teres(os o esi!teres(os& inclusive los que
tienen la cosa en ra5n de un vnculo de dependencia, o sea los
llamados ;servidores de la posesin< 1E$! el obrero puede evitar el
despojo de las herramientas que utili5a para su trabajo4.
L( %e$iti'(ci)! PASI=A es 'uy restri!$i(. S)%o puede ejercerse la
defensa co!tr( e% (utor e% (t(5ue& en ra5n del requisito de inmediate5
entre la agresin y la reaccin.
PTO. 0. .efensa judicial. .ualismo entre acciones posesorias e interdictos.
0eparos tcnicos.
DELENSA <UDICIAL 1cualquiera se puede defender con estas acciones4! no
es necesario acompa?ar ttulo alguno en apoyo de nuestro reclamo puesto
que estamos frente a relaciones de hecho con la cosa. +o son relevantes los
ttulos. Tampoco es necesario acreditar QUE+9 ,E.
/uando no podemos defendernos privadamente y tenemos que ir a
defendernos judicialmente, surge un problema! tenemos .U962':- .E
9//2-+E', tanto en el /d. /ivil como en el /d. (roc. /ivil y /omercial. 6a
controversia se planteo en el sentido de saber si los interdictos procesales
son remedios distintos de las acciones posesorias o si, por el contrario, los
primeros constituyen la reglamentacin procesal de los siguientes.
/on respecto a esto se plantearon dos tesis!
Du(%ist(6 dice que hay independencia entre tales remedios.
U!it(ri(6 dice que las normas del /digo de (rocedimiento se
convirtieron en regulacin procesal de las acciones posesorias del
/d. /ivil.
H( %o$r(o co!s($r(ci)! %e$is%(tiv( %( tesis u(%ist( por los siguientes
argumentos! mientras que los interdictos tramitan por va sumarsima, las
) AD )
acciones posesorias del /d. /ivil tramitar"n por las reglas del proceso
sumario.
El p"rrafo 7H del art. D7= dice! ;F .educida la accin posesoria o el
interdicto, posteriormente slo podr" promoverse accin real<. 6a
conjugacin disyuntiva ;o< demuestra que se trata de remedios distintos.
E! e% C)i$o Civi% te!e'os %(s %%('((s6
ACCIONES POSESORIAS PROPIA:ENTE DICHAS O SENTIDO
ESTRICTO O 1STRICTO SENSU2.
ACCIONES POLICIALES! que son remedios r"pidos.
E! e% C)i$o Proces(% te!e'os %os INTERDICTOS PROCESALES. 'on
@!
18 i!tericto e (5uirir.
-8 i!tericto e rete!er
08 i!tericto e recobr(r
38 i!tericto e obr( !uev(
PTO. 3. -bjeto. 0eforma al art. 7@CC del /./iv.
Estableca el artculo 7@CC del te#to original del /digo /ivil que las cosas
muebles no podan ser objeto de la accin de despojo. 9l despojado de
cosas muebles corresponda solamente la accin civil de hurto u otra
semejante.
El fundamento de la e#clusin en la proteccin de las cosas muebles era
dado en la nota del artculo 7@CC! ;0especto a los muebles, no puede haber
accin posesoria desde que la posesin de ellos vale por el ttulo! siempre
ser" indispensable entablar accin de dominio.<
De %( re*or'( (% (rt. -3DD
6a ley *EE** y *EB@G modifican el te#to original del art. 7@CC, el cual queda
redactado!
Art. -3DD.S 6as cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo
contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o
perdidas.
El artculo 7@B*, reformado por ley *EE**, al referirse al efecto de la accin
de despojo, tambin elimina la restriccin solamente a los inmuebles!
Art. -3M1.S El desposedo tendr" accin para e#igir el reintegro contra el autor de
la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de
mala fe.
E! s,!tesis& %(s (ccio!es #osesori(s se #uee! e!t(b%(r se( e%
objeto 'ueb%e o i!'ueb%e.
) AE )
PTO. ?. 0gimen legal de las distintas acciones posesorias e interdictos.
/onceptos. +aturale5a jurdica. 0equisitos. (rocedimientos. (rescripcin o
caducidad. $urisprudencia.
ACCIONES POSESORIAS PROPIA:ENTE DICHAS.
(8 Acci)! e '(!ute!ci)! e %( #osesi)! 7TUR9ACIHN8.
'e trata de una accin que se acuerda al poseedor que es turbado en su
posesin, a efectos de que se lo mantenga en el ejercicio de ella. 'upone la
e#istencia de un acto de turbacin. (ara que quede configurada la turbacin
deben concurrir cuatro elementos!
Pue e% turb(or ejecute (ctos #osesorios6 el turbador debe
ejecutar actos materiales. E$! la destruccin de un alambrado, el
ingreso de hacienda al campo.
Pue te!$( i!te!ci)! e #oseer6 que el turbador ejecute actos con
la intencin de poseer.
Pue (ctCe co!tr( %( vo%u!t( e% #oseeor6 es indispensable que
el poseedor no haya prestado su consentimiento e#preso o t"cito, o
que no se trate de actos de mera tolerancia, tan comunes en las
relaciones de vecindad.
Pue !o obte!$( %( e/c%usi)! (bso%ut( e% #oseeor6 los actos
del tercero deben traducirse en molestias o trabas en el uso y goce,
que de ninguna manera deben conducir a la prdida de la posesin,
pues de ser as habra e/c%usi)! (bso%ut(, por lo que
correspondera una accin de recuperacin y no de manutencin.
Este C%ti'o e%e'e!to es e% 5ue '(rc( %( i*ere!ci( e!tre %(
TUR9ACIHN K EL DESPO<O.
b8 Acci)! e recu#er(ci)! e %( #osesi)! 7DESPO<O8.
'e trata de una accin que se concede al poseedor cuando es privado de la
posesin. 'upone la concurrencia de un acto de despojo y, como el /digo
no contiene un concepto del mismo, doctrinariamente se han sostenido dos
posiciones!
(ara la primera, el concepto es restringido, pues s)%o h(y es#ojo
cuando la prdida de la posesin se produce 'ei(!te %( vio%e!ci(.
(ara la segunda 75ue es %( 5ue to'( %( juris#rue!ci( (ctu(%8 e%
es#ojo co'#re!e to( es#osesi)!& sea por violencia, por
clandestinidad o por abuso de confian5a.
/omo en la turbacin, deben concurrir cuatro elementos! (ctos
#osesorios& ejecut(os co! i!te!ci)! e #oseer& co!tr( %( vo%u!t(
e% #oseeor (ctu(%& 1e %os 5ue resu%te %( e/c%usi)! (bso%ut(2 e
"ste.
+o debe confundirse ;e#clusin absoluta< con ;e#clusin total<. En efecto,
la e#clusin absoluta puede ser total o parcial, segn que el poseedor sea
privado de la posesin 1y no meramente turbado4 de todo o de parte de la
cosa.
) AC )
Re5uisitos co'u!es ( est(s (ccio!es.
Le$iti'(ci)! (ctiv(. Es restringida, ya que so%o %os #oseeores
(!u(%es y !o viciosos #uee! #ro'over %(s (ccio!es #osesori(s e!
se!tio estricto.
A!u(%i(. .e acuerdo con la primera parte del art. 7@E=! ;El poseedor de
la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo
menos, el tiempo de un a?oF<. 9dem"s de durar por lo menos un a?o,
durante el mismo la posesin debe ser continua e ininterrumpida 1art.
7@C*4.
Posesi)! co!ti!u( e i!i!terru'#i(. 6a continuidad en la posesin se
funda en la actividad del poseedor, quien debe reali5ar actos posesorios sin
intermitencias. Qasta con que el poseedor haya actuado todas las veces en
que debi hacerlo de acuerdo con la naturale5a de la ocupacin. :ientras la
discontinuidad se produce en virtud de un hecho negativo del propio
poseedor, la interrupcin supone siempre un hecho positivo de un tercero o
del mismo poseedor.
C(re!ci( e vicios. 6a posesin no debe ser precaria, violenta ni
clandestina.
C(r.cter re%(tivo e %os re5uisitos. En cuanto a la anualidad dice el art.
7@EE! ;6a posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por
el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn
derecho de posesin<.
Le$iti'(ci)! #(siv(. 6a legitimacin pasiva es amplia, pues tiene efectos
erga omnes.
ACCIONES POSESORIAS DE CAR4CTER POLICIAL.
'on acciones que se entablan tambin ante los tribunales. 'e trata de
remedios r"pidos que tienden a preservar la pa5 pblica y a evitar la justicia
por mano propia.
(8 Acci)! #o%ici(% e recu#er(ci)! e %( #osesi)! o e %( te!e!ci(
7(cci)! e es#ojo8.
Es la accin policial que tiene por objeto recobrar la posesin o la tenencia,
es decir, que juega cuando ha mediado despojo. 'lo a esta accin
corresponde la denominacin tcnica de ;accin de despojo<.
A 5ui"!es co'#ete. En este caso, la legitimacin activa es amplia!
compete a todos los poseedores 1anuales o no anuales, viciosos o no
viciosos4 y a los tenedores, pero slo si son interesados. +o est"n
legitimados para ejercer esta accin los tenedores desinteresados.
Co!tr( 5ui"!es se ejerce. 6a legitimacin pasiva es restringida, ya que el
desposedo tendr" accin para e#igir el reintegro co!tr( e% (utor e %(
es#osesi)! y sus sucesores u!ivers(%es y co!tr( %os sucesores
#(rticu%(res e '(%( *e.
) AB )
b8 Acci)! #o%ici(% 7i!!o'i!((8 e '(!ute!ci)! e %( #osesi)! o e
%( te!e!ci(. 7Turb(ci)!8.
Es la accin policial que tiene por objeto mantener en la posesin o en la
tenencia cuando hay solo turbacin.
A 5ui"!es co'#ete. 6a legitimacin activa en este caso tambin es
amplia! quedan comprendidos todos los poseedores, anuales o no, viciosos
o no. En cuanto a los tenedores, slo est"n legitimados los interesados.
Co!tr( 5ui"!es co'#ete. 6a legitimacin pasiva es restringida! slo
puede ir contra el autor de la turbacin y sus cmplices.
ACCIONES DE O9RA NUE=A.
Co!ce#to6 se trata de una accin autnoma a la cual el /digo /ivil legisla
haciendo remisin segn el caso de que se trate, a la accin de mantener o
a la de despojo.
El procedimiento de ste tipo de acciones puede adoptar el car"cter de las
defensas ordinarias posesorias, o pueden sustanciarse como acciones
policiales segn el caso.
Obr( !uev( e! terre!os e% #oseeor (*ect(o
Art. -3MD.S 'i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se
comen5ara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las
obras e#istentes, la accin posesoria ser" ju5gada como accin de despojo.
6a obra nueva puede consistir tanto en construccin comen5ada en
inmuebles del poseedor, como en destruccin de las obras e#istentes.
Si %( obr( !uev( se re(%i@( e! terre!os e% #oseeor (ccio!(!te&
esto si$!i*ic( u!( i!tro'isi)! e! su #ro#ie( o #osesi)!. (or ello el
/digo /ivil asimila esta variante a la accin de despojo, aunque la
intromisin no e#cluya en forma absoluta al titular. Es irrelevante que la
obra cause un perjuicio al poseedor o un beneficio al innovador.
Objeto6 restablecimiento de las cosas al estado anterior& se aplica
solamente para inmuebles.
Le$iti'(ci)! (ctiv(6 poseedor de un inmueble
Le$iti'(ci)! #(siv(6 persona que ha comen5ado la obra o destruido la
e#istente
Obr( !uev( e! terre!os 5ue !o so! e% #oseeor
Art. -3MM.S >abr" turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se
comen5ara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que
fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que
ejecuta la obra nueva. ...
6a situacin es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su
propio terreno afecta con la obra la posesin de otra persona.
) DG )
6os requisitos son!
obra iniciada pero no terminada 1si estuviese concluida la accin
pertinente es la de mantener4&
reali5ada en inmueble que no sea del accionante&
que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin&
que implique un beneficio para el agente 1se discute sobre la
necesidad de este requisito4.
6os e*ectos de la accin est"n dados por el artculo 7AGG!
Art. -?II.S 6a accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se
suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Objeto6 suspensin de la obra durante el juicio y eventual sentencia de
deshacer si se triunfa& recae slo sobre inmuebles
Le$iti'(ci)! (ctiv(6 dem al anterior
Le$iti'(ci)! #(siv(6 autor de la obra, sea o no poseedor del terreno
donde la reali5a
DENUNCIA DE DAUO TE:IDO.
Art. -3MM.S Iuien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da?o a sus
bienes, puede denunciar ese hecho al jue5 a fin de que se adopten las oportunas
medidas cautelares.
N(tur(%e@( jur,ic(6 se trata de una (cci)! e/tr(#osesori(& ya que su
ejercicio no depende de una relacin con la cosa. Es tambin una accin
c(ute%(r y por ese car"cter tiene efecto provisional. 'e dejan libradas al
jue5 las medidas cautelares a adoptar, las que podr"n ser materiales o
jurdicas.
Co!*%icto co! e% (rt. 110-6 la figura es incluida por la ley *EE** al final
del artculo 7@BB. 'e critica a este artculo por su oposicin con la regla del
artculo **=7, que prohibe al propietario de una heredad contigua a un
edificio que amenace ruina, a pedir al due?o de ste cualquier tipo de
garanta por el perjuicio eventual que pueda causarle!
Art. 110-.S El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace
ruina, no puede pedir al due?o de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que
podr" causarle su ruina. Tampoco puede e#igirle que repare o haga demoler el
edificio.
L( so%uci)! ( este co!*%icto r(ic( e! e% ti#o e (>o ( 5ue se
re*iere! %(s os !or'(s.
En el artculo **=7 se trata de un da?o hipottico, fundado en
apreciaciones subjetivas.
En el art. 7@BB el da?o que se tema no debe ser hipottico, el temor
no puede ser un sentimiento fundado en apreciaciones puramente
subjetivas. El riesgo debe ser grave y probable. El da?o no debe
haberse producido.
E*ectos6 por su naturale5a cautelar, la accin debe cesar apenas el peligro
o riesgo desapare5ca o se instaure la accin correspondiente.
) D* )
Objeto6 preservar el bien del accionante de un da?o que le puede provocar
el bien de otra persona& la cosa que amenace da?o debe ser 1segn la
mayora de la doctrina4 un inmueble& el objeto amena5ado es amplio
1inmuebles, muebles, bienes o atributos de la persona como la salud4.
Le$iti'(ci)! (ctiv(6 es amplia y compete a todo el que tema un da?o
en sus bienes, cuando no se encuentra remedio por otra va 1ej.
restricciones al dominio en inters recproco de los vecinos4.
Le$iti'(ci)! #(siv(6 propietario o poseedor de la cosa que amenace
ruina o da?o y sigue a la cosa en manos de quien se encuentre.
INTERDICTOS PROCESALES 7(rt,cu%os e% C)i$o Proc. Civi% y
co'erci(% e %( N(ci)!8.
I!tericto e (5uirir.
Art. AIB. S (ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir"!
*. Pue 5uie! %o i!te!te #rese!te t,tu%o su*icie!te #(r( (5uirir %(
#osesi)! o %( te!e!ci( co! (rre$%o ( erecho.
7. Pue !(ie te!$( t,tu%o e ue>o o usu*ructu(rio e %( cos(
5ue co!stituye e% objeto e% i!tericto.
=. Pue !(ie se( #oseeor o te!eor e %( 'is'( cos(.
/omo se trata de adquirir la posesin o la tenencia, este interdicto difiere de
los dem"s. .esde un (to. de vista terico, este interdicto jam"s podra ser
viable, ya que requiere ;Iue nadie tenga ttulo de due?o o usufructuario de
la cosa que constituye el objeto<. 'in embargo, la jurisprudencia ha hecho
aplicacin de este interdicto en algunas oportunidades, en el supuesto en
que el comprador de un inmueble con ttulo carece del modo, por
encontrarse aqul en manos del vendedor.
En realidad y de acuerdo con el art. DGC, slo proceder" el tr"mite
sumarsimo cuando alguien ejerciere la tenencia, pero entonces ya no se
tratara del interdicto de adquirir, uno de cuyos requisitos es que nadie sea
tenedor de la cosa.
) D7 )
I!tericto e rete!er 7TUR9ACIHN8.
(uede entablarlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble
cuando alguien amena5are perturbarle o lo perturbare mediante actos
materiales 1art. D*G4. /ompete contra el autor, sus sucesores y copartcipes
1art. D**4.
6a legitimacin activa es amplia, en este caso tambin quedan incluidos los
tenedores desinteresados.
9dem"s, son suficientes las meras amena5as de perturbacin y, si sta
fuera inminente, el jue5 puede disponer la medida de no innovar y aplicar
sanciones conminatorias.
I!tericto e recobr(r 7DESPOSESIHN o DESPO<O8.
(ueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesin o la tenencia de
una cosa mueble o inmueble, de la cual hubiesen sido despojados total o
parcialmente con violencia o clandestinidad 1art. D*@4, contra el autor, sus
sucesores o copartcipes o los beneficiarios del despojo 1art. D*A4.
0especto de la legitimacin activa! la misma que para el interdicto de
retener.+o contempla el despojo producido por abuso de confian5a.
I!tericto e obr( !uev(.
/ompete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que
se hubiere comen5ado, contra el due?o de ella y, si fuere desconocido,
contra el director o encargado 1art. D*B4.
6a 6ey 77.@=@ ha desvirtuado el verdadero sentido de este interdicto, al
determinar que no ser" admisible cuando la obra ;estuviere concluida o
pr#ima a su terminacin<. Es obvio que entre obre que recin comien5a y
obra pr#ima a terminarse hay un tramo muy e#tenso, que puede dar lugar
a difciles cuestiones interpretativas y a situaciones injustas y contrarias al
principio de buena fe.
El jue5 est" facultado para suspender preventivamente la obra y, si la
sentencia hace lugar a la demanda, la suspensin ser" definitiva. En su caso
podr" disponer la ;Fdestruccin y la restitucin de las cosas al estado
anterior, a costa del vencido< 1art. D7G4.
CADUCIDAD e %os i!terictos.
.e acuerdo con el art. D7*! ;6os interdictos de retener, de recobrar y de
obra nueva no podr"n promoverse despus de transcurrido un a?o de
producidos los hechos en que se fundaren<.
) D= )
PTO. A. (etitorio y posesorio. 0elaciones. .erechos de la posesin. .erecho
a poseer. 2nconstitucionalidad parcial del apartado final del art. D7=
/.(roc./.y/. de la nacin y de las disposiciones an"logas de cdigos
provinciales.
Re%(cio!es e!tre e% juicio #osesorio y e% #etitorio.
E#iste total independencia entre el pleito en que solamente se debate la
posesin 1posesorio4 y aquel en que se ventila el derecho de poseer
1petitorio4.
El #oseeor %e$,ti'o 5ue es #riv(o e %( #osesi)! o 5ue su*re u!(
turb(ci)! #uee o#t(r e!tre u!o y otro juicio. E% 5ue c(rece e
erecho e #oseer, en cambio, s)%o #uee recurrir (% #osesorio 1art.
7@C=, *H parte4.
Si! e'b(r$o& si el poseedor legtimo opta por la accin real y no logra
triunfar, luego no puede intentar las acciones posesorias. En cambio, si se
inclin primero por el posesorio, puede despus recurrir al petitorio 1porque
la sentencia en el posesorio es provisoria4.
6a tajante separacin entre el petitorio y el posesorio se traduce tambin en
las siguientes consecuencias!
$am"s pueden ser acumuladas 1art. 7@C74.
'i se opt por el posesorio, no puede iniciarse el petitorio hasta que el
anterior est totalmente terminado 1art. 7@C@4.
El demandado vencido en el posesorio no puede promover el petitorio
hasta tanto no haya satisfecho las condenaciones personales
pronunciadas contra l 1art. 7@CD4.
El jue5 del petitorio puede decidir ;Fmedidas provisorias relativas a
la guarda y conservacin de la cosa litigiosa< 1art. 7@C=4.
Art.A1B c)i$o #roces(%6 i!co!stitucio!(%i( e% (rticu%o.
.educidas las acciones posesorias o los interdictos podemos entablar
acciones reales. El cdigo procesal nos dice que debemos elegir una de las
acciones posesorias. 'i no obtenemos un resultado favorable, entonces
debemos optar por la accin real.
El cdigo civil nos dice que debemos optar! primero por la accin policial&
luego por la accin posesoria propiamente dicha y, finalmente, ir por la
accin real. 'e habla de inconstitucionalidad del art. D*E porque contrara al
cdigo de fondo, no dando lugar a ciertas acciones.
Posesorio Petitorio
'e discute el hecho de la posesin 'e discute el derecho de poseer
+o necesita titulo 1son irrelevantes4 'e necesita titulo 1son relevantes4
9cciones posesorias propiamente
dichas& y acciones policiales& ambas
de cdigo civil R interdictos
procesales.
9cciones reales
) D@ )
'entencia provisoria 'entencia definitiva
$uicio sumario o sumarsimo $uicio ordinario
) DA )
UNIDAD ? S DO:INIO.
PTO. 1. (ropiedad y dominio. 'ignificado tcnico de ambos vocablos.
Pro#ie( y o'i!io. Tradicionalmente ambos vocablos han sido usados
como sinnimos.
(ara algunos autores esta identificacin aparece en el /digo, se?alando
que 3le5 us la palabra 1o'i!io2 en el sentido de 1#ro#ie(2, siendo
esta ltima e#presin la m"s apropiada, por constituir las disposiciones
contenidas en los distintos ttulos dedicados a la materia una teora general
del derecho de propiedad.
'egn la posicin dominante, la palabra 1#ro#ie(2 es m"s genrica,
pues se la puede emplear para referirse a todos los derechos susceptibles
de apreciacin pecuniaria. /omprende al o'i!io, que es el derecho de
propiedad sobre las cosas.
<uris#rue!ci(. En los arts. *@ y *E de la /onstitucin +acional, se utili5a
la palabra 1#ro#ie(2. S6o hace en sentido genrico o como sinnimo de
1o'i!io2T 6a /orte 'uprema de $usticia de la +acin dice que la /+ utili5a
la palabra ;propiedad< en sentido genrico.
PTO. -. .efinicin legal de dominio. 9n"lisis /rtico.
El (rt. -?IA define al dominio diciendo! 1E% o'i!io es e% erecho re(%
e! virtu e% cu(% u!( cos( se e!cue!tr( so'eti( ( %( vo%u!t( y (
%( (cci)! e u!( #erso!(2.
Critic(. >a dicho N9TT2 que habra una redundancia en ella al hablar de
1vo%u!t(2 y de 1(cci)!2 pues, si la cosa est" sometida a la voluntad, va
de suyo que tambin lo est" a la accin del titular. (or otra parte, la alusin
a 1(cci)!2 sera estrecha, ya que si la cosa esta sujeta a la accin, tambin
debera estarlo a la omisin.
PTO. 0. /lasificacin del dominio. (erfecto e imperfecto. 6os diversos
dominios del Estado.
CLASILICACIHN DEL DO:INIO.
1. P%e!o o #er*ecto y 'e!os #%e!o o i'#er*ecto. Esta clasificacin
surge del art. 7AGE!
DO:INIO PLENO 7o #er*ecto86 El dominio se llama pleno o perfecto,
cuando es perpetuo, y la cosa no est" gravada con ningn derecho real
hacia otras personas.
DO:INIO :ENOS PLENO 7o i'#er*ecto86 'e llama menos pleno, o
imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un
) DD )
inmueble, gravado respecto de terceros con derecho real, como
servidumbre, usufructo, etc.
Este tipo de dominio, puede ser, a la ve5!
DES:E:9RADO6 cuando est" gravado con un derecho
real, estamos frente al o'i!io es'e'br(o. Este tipo de
dominio aminora el car"cter absoluto del dominio. E$! en un
usufructo, usufructuario tiene el ius ute!i y *rue!i, es decir, el
uso y goce de la cosa& y otro sujeto tiene el derecho de disponer de la
cosa 1ius (bute!i4& es decir, el llamado +U.- (0-(2ET902- tiene el
dominio desmembrado.
LIDUCIARIO O RE=OCA9LE6 tienen aminorado el car"cter perpetuo,
porque est"n dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una
condicin o vencimiento de un pla5o.
-. C%(si*ic(ci)! re*eri( e! %( !ot( (% (rt. -?IB.
DO:INIO E:INENTE6 cada Estado, en su "mbito, tiene el derecho de
imponer a sus habitantes impuestos, lmites, restricciones, etc., todo en
virtud del bien comn. Este tipo de dominio del Estado limita el dominio de
los particulares que habitan en ese Estado.
No se tr(t( e u!( c%(se e o'i!io& si!o si'#%e'e!te e u!(
'(!i*est(ci)! e %( sober(!,( e% Est(o. No es o'i!io& #ues !o
( erecho (% Est(o #(r( is#o!er e %(s cos(s #erte!ecie!tes (
%os #(rticu%(res& si!o 5ue so%('e!te %o (utori@( ( so'eter e%
ejercicio e% erecho e #ro#ie( ( %(s restriccio!es i'#uest(s #or
e% i!ter"s $e!er(%.
DO:INIO INTERNACIONAL6 'e cita tambin en la nota al art. 7AGE el
o'i!io i!ter!(cio!(%6 la nacin considerada en su conjunto, tiene
respecto a las otras naciones los derechos de un propietario. 'e puede decir
entonces, que el dominio internacional es el derecho que pertenece a una
nacin, de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con
e#clusin de las otras naciones, de mandar en l como poder soberano,
independientemente de todo poder e#terno.
E% %%('(o 1o'i!io i!ter!(cio!(%2 es i$u(%'e!te (je!o (% o'i!io
e% Derecho Civi%& #or cu(!to !o i'#ort( '.s 5ue u!(
'(!i*est(ci)! e %( sober(!,( e% Est(o.
0. C%(si*ic(ci)! e% erecho ('i!istr(tivo.
DO:INIO PG9LICO6 son todas las cosas que est"n fuera del comercio& por
ende son 2+E:Q90N9Q6E', 2+962E+9Q6E' E 2:(0E'/02(T2Q6E'.
DO:INIO PRI=ADO6 son todas las cosas que son! (0E'/02(T2Q6E',
962E+9Q6E' L E:Q90N9Q6E'.
) DE )
PTO. 3. /aracteres del dominio.
Los c(r(cteres e% o'i!io so! tres6 e/c%usivi(& #er#etui( y
1(bso%ute@2.
E;CLUSI=IDAD.
C(r.cter e/c%usivo est(b%ecio e! e% (rt. -?ID.
Art. -?ID6 1E% o'i!io es e/c%usivo. Dos #erso!(s !o #uee! te!er
c(( u!( e! e% too e% o'i!io e u!( cos(+ '(s #uee! ser
#ro#iet(ri(s e! co'C! e %( 'is'( cos(& #or %( #(rte 5ue c(( u!(
#ue( te!er2.
6os derechos reales pueden ser e#clusivos o no e#clusivos, segn no
admitan o si admitan la concurrencia de varios titulares sobre la misma
cosa. El dominio pertenece a la segunda categora, ya que es de su esencia
reconocer un sujeto nico, que puede ser persona fsica o jurdica.
E% *u!('e!to e este #ri!ci#io6 si alguien es propietario de una cosa
de la que otro tambin es propietario, esa cosa es comn entre ellos y no se
puede decir que es propia por el total, pues ;propio< y ;comn< son
trminos contradictorios. +o es admisible la coe#istencia de dos o m"s
derechos iguales sobre la misma cosa.
/omo destaca 3le5 en la nota, se encuentra en este concepto u!( e %(s
i*ere!ci(s e!tre erecho re(% y e% #erso!(%6 1'uch(s #erso!(s
#uee! ser& c(( u!( #or e% too& (creeores e u!( 'is'( cos(&
!o ocurre %o 'is'o e! %os erechos re(%es2.
PERPETUIDAD.
L( #er#etui( y su ob%e co!!ot(ci)!.
L( !o %i'it(ci)! te'#or(%.
El art. 7A*G comien5a diciendo! ;El dominio es perpetuoF<. .e tales
trminos debe e#traerse esta primera connotacin! si$!i*ic( 5ue e%
o'i!io es i%i'it(o e! e% tie'#o& 5ue subsiste t(!to co'o ur( %(
cos( 5ue co!stituye su objeto& #or e!ci'( e to(s %(s 'ut(cio!es
5ue #ue( e/#eri'e!t(r %( titu%(ri(.
I!e/ti!$uibi%i( #or e% !o uso o ejercicio6 el art. 7A*G, luego se?ala
que ;El dominio es perpetuoF<, y agrega! ;Fy subsiste independiente del
ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque
no ejer5a ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de
hacerlo, y aunque un tercero los ejer5a con su voluntad o contra ella, a no
ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que
ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin<. 'ignifica que el
dominio no se e#tingue porque si titular deje de ejercerlo& no se pierde por
el no uso.
) DC )
A9SOLUTEN.
L( 1(bso%ute@2 o c(r.cter (bso%uto.
Si$!i*ic(o e% t"r'i!o 1(bso%uto2 co! re%(ci)! ( %os erechos e!
$e!er(%.
/uando se habla de derechos absolutos, la e#presin puede estar siendo
utili5ada en diferentes sentidos!
.esde el (to. de vista de la oponibilidad, so! (bso%utos
%os erechos o#o!ib%es er$( o'!es& es decir, contra todos.
'e dice tambin que so! (bso%utos %os erechos
reco!ocios #or %(s %eyes e ore! #Cb%ico.
9lgunos autores consideran (bso%utos a %os erechos
#erso!(%,si'os.
Por *i!& h(y 5uie!es e!tie!e! 5ue u! erecho es
(bso%uto #or 5ue e!cierr( to(s %(s *(cu%t(es #osib%es. 7est(
es %( 5ue se to'(8.
L( 1(bso%ute@2 re*eri( e/c%usiv('e!te (% o'i!io.
/uando dice que el dominio es absoluto, es evidente que no se esta
aludiendo a la oponibilidad erga omnes, que es propia de todo derecho real&
si!o 5ue %( e/#resi)! es uti%i@(( e! u! se!tio i*ere!te.
Si$uie!o ( FATTI& se sostiene que e% o'i!io es (bso%uto #or5ue es
e% C!ico erecho re(% 5ue #er'ite ( su titu%(r h(cer e %( cos( %o
5ue 5uier(& us(r y $o@(r e e%%( co'o 'ejor %e #(re@c(+ (%ter(r su
sust(!ci(& h(st( e% e/tre'o e #oer estruir%(+ c('bi(r su esti!o
.!o%e e% 5ue co!siere '.s (ecu(o ( sus !ecesi(es+ too
e%%o e!tro e% '(rco e %( %ey y sie'#re 5ue !o (te!te co!tr( %os
erechos e u! tercero& e% ore! #Cb%ico& %( 'or(% y %(s bue!(s
costu'bres.
PTO. ?. /ontenido del dominio. ,acultades. 6mites y limitaciones.
CONTENIDO NOR:AL DEL DO:INIO.
Deter'i!(ci)! e% co!te!io.
El dominio implica un poder o se?oro de una persona sobre una cosa, que
se traduce en una relacin directa o inmediata entre esa persona y esa
cosa. El contenido que conforma el sustrato de aquel poder o de esta
relacin puede ser enfocado apuntando a su naturale5a y a su e#tensin.
E! cu(!to ( %( !(tur(%e@( e% co!te!io6 el dominio es un
derecho real que se ejerce por la posesin.
) DB )
E! cu(!to ( %( e/te!si)! e% co!te!io6 puede ser determinada!
Positiv('e!te6 la e#tensin del contenido del dominio se determina a
travs del an"lisis de las facultades que lo tipifican y de su e#tensin
material u objetiva&
Ne$(tiv('e!te6 e#cluyendo facultades, o sea, fijando lmites, los que
pueden ser normales o e#cepcionales.
CONTENIDO ALIR:ATI=O. Este contenido comprende facultades del
due?o. Tradicionalmente se resuman esas facultades en tres grupos!
1. Ius Ute!i6 Uso y goce de la cosa.
2. Ius Lrue!i6 (ercibir de los frutos que d la cosa.
3. Ius Abute!i6 .isponer de la cosa.
6a doctrina m"s moderna distingue entre facultades materiales y jurdicas,
quedando incluidas dentro de las primeras las de usar, go5ar y disponer
materialmente.
L(cu%t(es '(teri(%es 7(rt. -?10 y -?138.
Art.-?10.S Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o
servirse de ella, usarla y go5arla conforme a un ejercicio regular.
Art.-?13.S El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no
fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
L(s *(cu%t(es '(teri(%es e% ue>o so! %(s si$uie!tes6
Derecho e #oseer6 el dominio es un derecho real que se ejerce por la
posesin. 'i es privado de ella, est" legitimado para promover todas las
defensas posesorias y tambin la accin reivindicatoria.
Derecho e us(r6 puede servirse de la cosa como ju5gue m"s adecuado a
sus necesidades, sin limitaciones en cuanto a la naturale5a o destino del
objeto. E$! si se trata de una casa, podr" morar en ella o utili5arla como
depsito, etc.
Derecho e $o@(r6 puede percibir todos los frutos que produ5ca la cosa. El
poseedor de buena fe adquiere la propiedad de los frutos por el hecho de la
percepcin 1art. 7@7=4, el due?o los adquiere por la fuer5a de su propio
ttulo 1art. 7A774& los haya o no percibido.
Derecho e is#o!er '(teri(%'e!te e %( cos(6 podr" alterar su
materialidad, cambiar su aspecto e#terior o su estructura interior, demoler
una construccin, reconstruirla o no, modificar el tipo de e#plotacin, etc.
9simismo, puede destruir la cosa, siempre y cuando el derecho no recaiga
sobre cosas valiosas, ya que nadie en su sano juicio las destruira y, sin con
ello persigue el propsito de causar un da?o a un tercero, habr" una
conducta ilcita condenada por la ley. ' lo puede hacer trat"ndose de cosas
menos importantes 1E$! una prenda de vestir4.
) EG )
L,'ite 7(rt. 1IB186 e% (buso e% erecho.
Art. 1IB1.S El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligacin legal no puede constituir como ilcito ningn acto. 6a ley no ampara el
ejercicio abusivo de los derechos. 'e considerar" tal al que contrare los fines que
aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que e#ceda los lmites impuestos por la
buena fe, la moral y las buenas costumbres.
L(cu%t(es jur,ic(s 7(rt. -?1?8.
Art.-?1?.S El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos
los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible& alquilarla o arrendarla, y
enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o
hipotecas. (uede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin
transmitirla a otra persona.
E% ue>o tie!e %(s si$uie!tes *(cu%t(es jur,ic(s6
Derecho ( e!(je!(r6 puede enajenar la cosa por actos entre vivos. E$!
mediante una compraventa. Esa enajenacin puede ser a ttulo oneroso o
gratuito, total o parcial, importando la transmisin a un tercero.
Derecho e $r(v(r6 puede constituir toda clase de derechos reales dentro
de la nmina de los permitidos por el ordenamiento jurdico, es decir,
sujet"ndose al numerus clausus 1art. 7AG=4.
Derecho e co!stituir erechos #erso!(%es6 puede ceder facultades de
uso y goce a terceros, celebrando con ellos contratos como locacin,
comodato, depsito, etc. 0ige el principio de la autonoma de la voluntad sin
m"s lmites que los impuestos por la ley, la moral y las buenas costumbres y
la buena fe.
Derecho e (b(!o!(r6 puede desprenderse materialmente de la cosa,
abdicando su derecho de propiedad. 'i es mueble se convertir" en res
derelictae, susceptible de ser adquirida por apropiacin por cualquier
persona 1arts. 7A7A y 7A7D4& si es inmueble, el abandono favorece al Estado
1art. 7=@7, inc. *H4.
Esta facultad de abandono no puede ser ejercida respecto de una parte
indivisa 1art. 7DGC4.
CONTENIDO NEFATI=O6 e/c%usi)! e terceros.
Puee #rohibir 5ue e! sus i!'ueb%es se #o!$( cu(%5uier cos( (je!(
y #uee re'over%( si! #revio (viso& salvo que se trate de la colocacin
de andamios u otros servicios provisorios que el vecino tuviere necesidad de
instalar para la reali5acin de una obra 1art. 7D7E4. Tampoco podr" retirar la
cosa de un tercero si hubiere prestado su consentimiento, no tendr"
derecho a removerla hasta el cumplimiento de ese fin 1art. 7A*E4.
Puee i'#eir 5ue se e!tre o se #(se #or su #ro#ie(&
co!stituye!o u!( '(!er( e e/teriori@(r es( *(cu%t( e%
e!cerr(rse co! #(rees& cercos o *osos. 8sta se halla limitada en el
supuesto de tener que soportar la constitucin de una servidumbre for5osa
) E* )
de tr"nsito a favor de un fundo que care5ca de comunicacin con la va
pblica 1art. =GEC4.
Otr( %i'it(ci)! co!siste e! te!er 5ue ('itir 5ue u! tercero ejer@(
%( c(@( si e% terre!o !o est. cerc(o& cu%tiv(o o #%(!t(o 1art.
7A@74, o 5ue bus5ue u! tesoro 5ue ice 5ue es #ro#io& ( co!ici)!
e 5ue esi$!e e% %u$(r e! 5ue se e!cue!tr( y $(r(!tice %(
i!e'!i@(ci)! e %os (>os 5ue #ue( c(us(r%e 1art. 7AA=4.
Debe ej(r #(s(r ( %os obreros e% veci!o& cu(!o "ste te!$( %(
!ecesi( i!is#e!s(b%e e h(cer%o #(r( ei*ic(r o re#(r(r su c(s(&
con la obligacin de satisfacerle cualquier perjuicio que le cause 1art. =GEE4.
PTO. A. E#tensin del dominio. Espacio areo. 'ubsuelo. 9ccesorios en
general. ,rutos y productos.
E/te!si)! objetiv( e o'i!io.
El segundo aspecto de la determinacin positiva del contenido del dominio
comprende tres supuestos! e#tensin vertical 1que se aplica slo a los
inmuebles4, la e#tensin a los accesorios y la e#tensin a los frutos 1rigiendo
estas dos tanto para muebles como inmuebles4.
E;TENSIHN =ERTICAL.
Art. -?1D est(b%ece6 ;6a propiedad del suelo se e#tiende a toda su profundidad, y
al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. /omprende todos los
objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El
propietario es due?o e#clusivo del espacio areo& puede e#tender en l sus
construcciones, aunque quiten al vecino la lu5, las vistas u otras ventajas& y puede
tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquiera altura
avancen sobre ese espacio<.
En principio, atendiendo a las disposiciones del /digo, parecera que el
dominio no tendra lmites en cuanto a su e#tensin vertical. (ero en
realidad no hay una e#tensin tan desmesurada, ya que es indudable que el
due?o ejercer" su derecho hasta donde sea posible. En este sentido, el
dominio se encuentra reglamentado por disposiciones que hacen a los
diferentes /digos.
En cuanto al subsue%o, el art. 7A*C menciona los tesoros y %(s 'i!(s6
) 6os tesoros tienen un rgimen especial, conforme al cual slo
pertenecen al due?o del fundo cuando es l quien los descubre o
cuando lo hace una persona que no tiene derecho a buscarlos y
deliberadamente lo hace 1art. 7AD*4. En todos los dem"s casos, debe
compartir la propiedad de la mitad del tesoro con el descubridor 1arts.
7AAD a 7ADG4.
) En cu(!to ( %(s 'i!(s& el /d. de :inera ha adoptado una
clasificacin tripartita de ellas, que adjudica al Estado la propiedad de
las comprendidas en las dos primeras categoras. (or lo tanto, slo
) E7 )
las de la tercera categora quedan incluidas en el derecho del due?o
de la superficie 1canteras, sustancias ptreas, terrosas, etc.4.
L(s ($u(s subterr.!e(s son consideradas bienes de dominio pblico del
Estado sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del
fundo de e#traer las aguas subterr"neas en la medida de su inters y con
sujecin a la reglamentacin.
9 partir de la ley *E.E**, se han introducido entre los bie!es #Cb%icos e%
Est(o %(s rui!(s y y(ci'ie!tos (r5ueo%)$icos y #(%eo!to%)$icos e
i!ter"s cie!t,*ico.
E! cu(!to (% es#(cio ("reo& el propietario de un inmueble no es
propietario del espacio areo que e#iste sobre el mismo.
>ay una circunstancia que no pudo ser tomada en cuanta por el codificador!
%( !(ve$(ci)! ("re(. El /d. 9eron"utico dispone que! es libre en todo el
territorio de la 0epblica 9rgentina el despegue, la circulacin y el aterri5aje
de las aeronaves 1art. =H4. +adie puede oponerse a su paso invocando su
derecho de propiedad.
E;TENSIHN A LOS ACCESORIOS.
.ispone el (rt. -?-I6 ;6a propiedad de una cosa comprende
simult"neamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o
artificialmente unidos<. E$! un "rbol o un edificio pertenecen al due?o del
terreno que est"n adheridos, el primero en forma natural, y el segundo de
una manera artificial
E! %( (ctu(%i( estos #ri!ci#ios se e!cue!tr(! 'oi*ic(os& (%
h(berse i!troucio e% DERECHO REAL DE SUPERLICIE LORESTAL
7%os .rbo%es e u! bos5ue $r(v(o co! ese erecho y( !o
#erte!ece! (% ue>o e% terre!o8.
E;TENSIHN A LOS LRUTOS.
Los *rutos se e*i!e! co'o %(s cos(s !uev(s 5ue re$u%(! y
#eri)ic('e!te #rouce u!( cos( e/iste!te& si! (%ter(ci)! !i
is'i!uci)! e su sust(!ci(. E$! las cras de ganado o frutos vegetales.
Se ivie! e!6
N(tur(%es6 son las que las cosas producen espont"neamente y sin
intervencin principal del hombre 1leche de los animales4.
I!ustri(%es6 son lo que las cosas produce, mediante la accin
principal del hombre 1flores que obtiene el floricultor de su vivero4.
Civi%es6 son las rentas provenientes del uso o de goce de las cosas
1salario correspondiente al trabajo material4.
Los #rouctos so! %(s cos(s 5ue se e/tr(e! e u!( cos( e/iste!te&
%( cu(% !o %os vue%ve ( #roucir y 5ue( is'i!ui( o (%ter(( e! su
sust(!ci( ( co!secue!ci( e %( se#(r(ci)! e (5ue%%os. E$! el petrleo
sacado de un yacimiento, o el mineral e#trado de una mina.
) E= )
Los *rutos !(tur(%es& i!ustri(%es o civi%es sie'#re #erte!ece! (%
ue>o e %( cos( ( 'ei( 5ue se #rouce! e i!e#e!ie!te'e!te
e su #erce#ci)!. 6e corresponden por la fuer5a misma de su ttulo, a
diferencia de lo que sucede con el poseedor de buena fe, cuyo ttulo sobre
los frutos que hace suyos es el hecho mismo de la percepcin.
Los #rouctos t('bi"! so! e% ue>o.
El due?o puede perder el derecho a percibir los frutos si grava la cosa con
un derecho real que acuerda a su titular el derecho a ellos, como el
usufructo, el uso o la anticresis. Es posible que ello suceda como
consecuencia de la concesin de derechos personales, E$! locacin o
comodato.
Tambin puede ser privado de los frutos como consecuencia de encontrarse
la cosa en manos de u poseedor de buena fe, a quien corresponde los frutos
percibidos, no as los pendientes, que siempre pertenecen al due?o, sea el
poseedor de buena o mala fe 1art. 7@7D4.
) E@ )
UNIDAD A S ADPUISICION K E;TINCIHN DEL
DO:INIO.
PTO. 1. :odos de adquisicin del dominio. /oncepto, enumeracin y
clasificacin.
Un derecho se adquiere cuando se produce la unin del mismo con una
determinada persona que se convierte en su titular. (ara que ese efecto
jurdico opere, debe mediar necesariamente un supuesto de hecho, o sea el
conjunto de requisitos que el ordenamiento reconoce como condicionantes
de la adquisicin.
Co! res#ecto (% o'i!io& sus 'oos e (5uisici)! so! %os hechos o
(ctos jur,icos ( %os 5ue %( %ey co!*iere %( virtu(%i( e co!ucir %(
(5uisici)! e ese erecho re(%. 'e suele distinguir entre el modo, es
decir, le hecho o acto que produce la adquisicin del derecho& y el ttulo,
que es la ra5n de ser del despla5amiento de aqul.
.e acuerdo con la teora del ttulo y el modo, para la adquisicin derivada
de actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesin& el
ttulo es el acto jurdico que tiene por fin transmitir el dominio, pero la
transmisin slo queda consumada cuando se cumple con el modo, es decir,
la tradicin.
E!u'er(ci)! %e$(% e 'oos e (5uisici)!.
E% (rt. -?-3 e!u'er( e! siete i!cisos %os isti!tos 'oos e
(5uisici)! e% o'i!io6
1. (or la APROPIACIHN&
2. (or la ESPECILICACIHN&
3. (or la ACCESIHN&
4. (or la TRADICIHN&
5. (or la PERCEPCIHN DE LOS LRUTOS&
6. (or la SUCESIHN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO&
7. (or la PRESCRIPCIHN.
C%(si*ic(ci)!.
En el derecho moderno, aunque su origen es romano, la clasificacin m"s
importante es la que distingue entre modos originarios y modos derivados.
:oos ORIFINARIOS y DERI=ADOS.
:oos ori$i!(rios6 el derecho se adquiere con independencia de un
derecho anterior de otra persona& no hay un antecesor conocido, de manera
que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones
que pudieren haberlo afectado en algn momento. So! 'oos e est(
c%(se6 %( (#ro#i(ci)!& %( es#eci*ic(ci)! o tr(!s*or'(ci)!& %(
(ccesi)! y %( #erce#ci)! e *rutos.
:oos eriv(os6 la adquisicin se apoya en el derecho de otra persona.
>ay un titular anterior que pierde el derecho y un titular actual que, con
) EA )
motivo de transmisin, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y
restricciones que lo afectaban. 'on, por ejemplo, %( tr(ici)! y %(
sucesi)! 'ortis c(us(.
Subivisi)! e %os 'oos eriv(os.
6os modos de adquisicin derivados pueden clasificarse de la siguiente
manera!
18 A t,tu%o u!ivers(% y ( t,tu%o #(rticu%(r6 segn que la adquisicin
recaiga sobre todo un patrimonio o sobre una parte alcuota de l, como en
la sucesi)! 'ortis c(us(& o bien sobre uno o varios objetos determinados,
considerados individualmente, como en la tr(ici)!.
-8 Por 1(ctos 'ortis c(us(2 y #or 1(ctos e!tre vivos26 segn los
derechos sean recibidos o no por el actual titular en ra5n de la muerte del
anterior y por haber sido llamado a sucederlo ocupando su lugar. /omo
ejemplo de los primeros! la sucesin 'ortis c(us(& y de los segundos,
todos los dem"s.
08 A t,tu%o o!eroso y ( t,tu%o $r(tuito6 segn que el adquiriente reciba o
no la cosa a cambio de algo que l a su ve5 entrega.
38 A#%ic(b%es ( 'ueb%e o i!'ueb%es6 los cdigos m"s modernos, como
el alem"n, el sui5o, brasilero, etc., y entre nosotros el 9nteproyecto de
Qibiloni y el 9nteproyecto de *BA@ tratan por separado los modos de
adquisicin de cosa muebles y cosas inmuebles.
Se (#%ic(! s)%o ( %os 'ueb%es6 la apropiacin, la especificacin, la
percepcin de frutos y, dentro de la accesin, la migracin de animales
domsticos, la adjuncin, la me5cla y la confusin.
Se (#%ic(! s)%o ( i!'ueb%es6 los restantes casos de accesin, sea la
avulsin, el aluvin, la edificacin, la siembra y la plantacin.
Puee! rec(er i!isti!t('e!te sobre 'ueb%es o i!'ueb%es6 la
tradicin, la sucesin y la prescripcin.
Ubic(ci)! e %os 'oos e! %( c%(si*ic(ci)!.
:oos ori$i!(rios6 la apropiacin, especificacin, la accesin y la
percepcin de frutos.
:oos eriv(os6 la tradicin y la sucesin. 6a primera tiene lugar por
actos entre vivos, es a ttulo particular y puede ser a ttulo oneroso o
gratuito. 6a sucesin implica un acto 'ortis c(us(, a ttulo universal o
particular, oneroso o gratuito.
En cuanto a la prescripcin no hay acuerdo doctrinario, pues unos sostienen
que es modo originario, otros, derivado.
) ED )
PTO. -. Apropiacin. /oncepto. /asos. /a5a. (esca, enjambres. 'upuestos
e#cluidos. 0gimen de las cosas perdidas y nociones sobre el
descubrimiento de tesoros.
APROPIACIHN.
Co!ce#to. El art. 7A7A! ;6a aprehensin de las cosas muebles sin due?o,
abandonadas por el due?o, hecha por persona capa5 de adquirir con el
"nimo de apropi"rselas, es un ttulo para adquirir el dominio de ellas<.
(ara adquirir el dominio por apropiacin deben concurrir los siguientes
requisitos!
L( (#rehe!si)! e u!( cos(6 es la asuncin del cor#us sobre la
cosa, con el alcance que surge del art. 7=E@!
Art. -0B3.S 6a aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un
contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad
fsica de tomarla.
L( c(#(ci( e %( #erso!( 5ue re(%i@( e% (cto& que debe ser
interpretada en funcin del alcance que debe darse al art. 7=B7!
Art.-0M-.S 'on incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen
uso completo de su ra5n, como los dementes, fatuos y menores de die5 a?os& pero
pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
E% .!i'o e (#ro#i(rse e %( cos(6 es el elemento intencional, el
(!i'us o'i!i. 'i faltara, no slo no se adquirira el dominio, sino
que ni siquiera se adquirira la posesin.
L( cos( ebe ser susce#tib%e e (#ro#i(ci)!6 los inmuebles
quedan absolutamente e#cluidos de este modo. (or lo tanto,
circunscripto el objeto a las cosa muebles, stas deben ser cosas sin
due?o o cosas abandonadas por su due?o.
Objeto6
Art. -030.S 'on susceptibles de apropiacin privada!
1T 6os peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables,
guard"ndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial&
-T 6os enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare
inmediatamente&
0T 6as piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no
presenten signos de un dominio anterior&
3T 6as plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que
cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guard"ndose los reglamentos
policiales&
?T 6os tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se
encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea
su due?o, observ"ndose las restricciones de la parte especial de este /digo,
relativas a esos objetos.
) EE )
Cos(s susce#tib%es e (#ro#i(ci)!.
COSAS SIN DUEUO 7res !u%%is8. :ientras que las cosas abandonadas
reconocen un dominio anterior, las res nullis, en cambio, nunca tuvieron
due?o.
Est.! e!u'er((s e! e% (rt. -?-B. dentro del sistema del /digo, son
cosas susceptibles de apropiacin!
6os animales salvajes y los domesticados que recuperen su antigua
libertad.
6os peces de los mares y ros y de los lagos navegables.
6os enjambres de abejas, siempre que su propietario no los reclamare
inmediatamente.
6as cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros o en las
costas, mientras no presenten signos de un dominio anterior 1piedras,
conchas, corales, plantas, hierbas, etc.4.
COSAS A9ANDONADAS POR EL DUEEUO 7res ere%ict(e8.
Art. -?-A.S 'on cosas abandonadas por el due?o aquellas de cuya posesin se
desprende materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
(ara configurar esta causal deben concurrir dos requisitos! ebe e/istir u!
(cto e es#re!i'ie!to '(teri(% e %( cos(. Debe tr(t(rse e u!
(cto 5ue i'#%i5ue %( #"ri( re(% y e*ectiv( e% cor#us #osesorio.
E% ue>o ebe te!er %( i!te!ci)! e !o co!ti!u(r ejercie!o e%
o'i!io sobre %( cos(! no basta un mero desprendimiento del
corpus, sino que el acto de abandono debe traducir tambin el
propsito deliberado de abdicar del dominio.
Dicho (cto ebe ser vo%u!t(rio.
9 la par del abandono indiscriminado el /digo /ivil plantea el abandono
hecho con intencin de que la cosa sea adquirida por cierta persona!
Art. -?-M.S 'i las cosas abandonadas por sus due?os lo fueren para ciertas
personas, esas personas nicamente tendr"n derecho para apropi"rselas. 'i otros
las tomaren, el due?o que las abandon tendr" derecho para reivindicarlas o para
e#igir su valor.
9nte la duda si e#ista la intencin del due?o de abandonar la cosa, se
establece que !o se #resu'e (b(!o!(( si!o #eri( 7(rt. -?0I8.
COSAS NO SUSCEPTI9LES DE APROPIACIHN.
El (rt,cu%o -?-D determina las cosas que no son susceptibles de
apropiacin!
Art. -?-D.S +o son susceptibles de apropiacin
) las cosas inmuebles,
) los animales domsticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios
ajenos,
) las cosas perdidas,
) EC )
) lo que sin la voluntad de los due?os cae al mar o a los ros, ni las que se arrojan
para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.
:ANERAS DE APROPIACIHN.
CANA.
Art. -?3I.S 6a ca5a es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o
salvaje, vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el ca5ador,
o hubiese cado en las trampas puestas por l.
/on respecto a los (!i'(%es se ('ite! 0 c(te$or,(s6
s(%v(jes o br(v,os6 son susceptibles de apropiacin
o'"sticos6 no son susceptibles de apropiacin si no han sido
abandonados por sus due?os
o'estic(os6 slo son apropiables despus de que recuperan su
libertad
'i otra persona encuentra un animal cautivo en una trampa, no puede
apropi"rselo. 6a trampa indica la voluntad de aprehender el animal y la
efectividad de la misma, al retener el animal, representa el elemento
objetivo 1corpus4.
E#isten dos condiciones para que e#ista apropiacin por la ca5a!
re%(tiv( (% (!i'(%6 debe ser salvaje& en caso de ser animal
domesticado debe, previamente, haber recobrado su antigua libertad
y su due?o no debe estar busc"ndolo!
re%(tiv( (% terre!o e c(@(6 Art. -?3-.S +o se puede ca5ar sino
en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados,
plantados o cultivados, y segn los reglamentos de la polica.
El artculo siguiente establece las s(!cio!es #or e% i!cu'#%i'ie!to e %o
5ue is#o!e e% -?3-6
Art. -?30.S 6os animales que se ca5aren en terrenos ajenos, cercados, o
plantados, o cultivados, sin permiso del due?o, #erte!ece! (% #ro#iet(rio e%
terre!o, y el ca5ador est" obligado a #($(r e% (>o que hubiere causado.
LA PESCA.
Art. -?3B.S 6a pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pe5 fuere
tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes.
E! #ri!ci#io se #uee #esc(r e! ($u(s e USO PG9LICO. El art. 7A@C,
que resulta inaplicable dice! ;Es libre pescar en aguas de uso pblico. /ada
uno de los ribere?os tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio
del ro o del arroyo<. Esta inaplicabilidad se debe a que! si !osotros !o
so'os ribere>os #oe'os #esc(r e! too e% r,o+ #ero si so'os
ribere>os so%o %o #oe'os h(cer h(st( %( 'it(.
En cuanto a los #eces e %os '(res& su naturale5a de res !u%%is, result
modificada en cuanto forman parte de los recursos vivos e#istentes en las
5onas martimas bajo soberana argentina.
) EB )
En los ros y lagos navegables est" librada a los particulares con sujecin a
las reglamentaciones locales y, en los ros no navegables corresponde a los
ribere?os hasta el eje medio del ro.
Art.-?3M.S 9 m"s de las disposiciones anteriores, el derecho de ca5ar y de pescar
est" sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
EN<A:9RES.
Art.-?3?.S 6as abejas que huyen de la colmena, y posan en "rbol que no sea del
propietario de ella, entindese que vuelven a su libertad natural, si el due?o no
fuese en seguimiento de ellas, y slo en este caso pertenecer"n al que las tomare.
Art.-?3A.S 'i el enjambre posare en terreno ajeno, cercado o cultivado, el due?o
que lo persiguiese no podr" tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno.
TESORO.
Co!ce#to y re5uisitos.
Art. -??1.S 'e entiende por tesoro todo objeto que no tiene due?o conocido, y que
est" oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con
e#cepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares
pblicos, destinados a la sepultura de los muertos.
Los re5uisitos #(r( 5ue u!( cos( se( re#ut(( co'o tesoro so!6
.ebe tratarse de cos( 'ueb%e v(%ios(6 es un mueble porque se encuentra
bajo el suelo por el hecho del hombre.
6o de valioso no surge del te#to legal, pero s del significado de la palabra.
a) Estar ocu%t( o e!terr((
b) /on signos de dominio anterior pero de ue>o esco!ocio! el
tesoro no es una cosa sin due?o, sino sin due?o conocido.
c4 no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura
E% escubrior.
'e entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque
no tome posesin o no recono5ca que se trata de un tesoro!
Art. -??3.S 0eptase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque
sea en parte y aunque no tome posesin de l ni recono5ca que es un tesoro, y
aunque haya otros que trabajen con l.
Derechos6
a) si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa
y llanamente el dominio de l 7(rt. -??I8+
b) si el descubridor lo encontr en terreno ajeno, le corresponde la mitad
y la otra mitad corresponde al propietario del suelo 7(rt. -??A8+
c) si es co)poseedor, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad
en proporcin a los condminos 7(rt. -??B8
) CG )
Prohibici)! e bCs5ue( e tesoros si! (utori@(ci)! e% ue>o e%
#reio.
Art. -??-.S Es #rohibio buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del due?o,
o del que lo represente, aunque los posea como simple tenedor& pero el que fuere
coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el
predio sea restituido al estado en que se hallaba.
/on la e#presin de #oseeor i'#er*ecto se refiere a los que ejercen la
posesin en virtud de un derecho real 1ej. usufructuario, usuario, etc.4. 6a
nica condicin que stos tienen, junto con los coposeedores, es la de
restituir el predio al estado en que se hallaba.
'i alguien busca tesoros en predio ajeno sin autori5acin del due?o, no
puede invocar los derechos del descubridor. (ero si ha iniciado trabajos, aun
sin autori5acin, con otros fines, y halla un tesoro, tiene tales derechos.
Art. -?A0.S Tie!e erecho ( %( 'it( e% tesoro h(%%(o& el que emprendiese
trabajos en predio ajeno, sin consentimiento del propietario, con otro objeto que el
de buscar un tesoro.
PTO. 0. .istingos del /digo. /orrelacin con el rgimen jurdico general de
las cosas muebles.
ESPECILICACIHN O TRANSLOR:ACIHN.
Co!ce#to y e%e'e!tos.
Art. -?AB.S 9dquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando
alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la
intencin de apropi"rselo.
(ara que haya especificacin o transformacin deben concurrir los
siguientes requisitos!
1. :(teri( (je!(6 el especificador debe reali5ar su trabajo sobre la
materia de propiedad de otra persona.
2. Objeto !uevo6 es necesario que el especificador con su trabajo cree
una nueva especie, otra cosa distinta.
3. I!te!ci)! e (#ro#i(rse e %( !uev( es#ecie6 este e%e'e!to
subjetivo es de fundamental importancia, pues, de no e#istir, mal
podra conducir eventualmente a la adquisicin del dominio. E$! si una
persona toma un barra de oro y con ella hace una joya que le han
encargado, falta la intencionalidad 1hay contrato de locacin de
obra4& pero si la persona que encomienda la confeccin de la joya es
quien ha tomado el oro y decide transformarlo, encargando la tarea al
artesano, en lugar de hacerlo personalmente, habra especificacin.
Posib%es criterios e so%uci)! e% co!*%icto e!tre e% i!ter"s e%
ue>o e %( '(teri( y e% e% es#eci*ic(or. Siste'( e% C)i$o.
) C* )
6a atribucin de la propiedad y el rgimen de las indemni5aciones se
resuelven sobre la base de la combinacin de dos pautas!
L( #osibi%i( o i'#osibi%i( e 5ue %( cos( vue%v( ( su
est(o (!terior.
L( bue!( o '(%( *e e% es#eci*ic(or.
(ara ello las cuatro soluciones posibles son las siguientes!
Es#eci*ic(ci)! e 9UENA LE6 es transformador de buena fe quien i$!or(
5ue %( '(teri( !o %e #erte!ece o 5uie! est. co!ve!cio e 5ue es(
'(teri( es #ro#i(.
o L( cos( !o #uee vo%ver ( su est(o (!terior6
El transformador se hace due?o de la nueva especie. Es el nico caso en
que la ley atribuye directamente la propiedad al autor del trabajo, por eso
implica un modo de adquisicin del dominio. En los dem"s casos hay
opciones para el propietario. +o obstante, deber" pagar la indemni5acin
correspondiente.
o L( cos( #uee vo%ver ( su est(o (!terior6
El due?o puede optar entre!
Ser ue>o e %( !uev( es#ecie #($(!o e% tr(b(jo (%
tr(!s*or'(or.
E/i$ir e% v(%or e %( '(teri( ej.!o%e %( #ro#ie( (%
tr(!s*or'(or
Es#eci*ic(ci)! e :ALA LE6 es transformador de mala fe quien sabe o
debe saber que la materia es ajena. /omo ha mediado un acto de
sustraccin de una cosa que pertenece a otro, el caso puede quedar
encuadrado en el "mbito del /digo (enal. Esta primera apro#imacin a la
figura podra conducirnos a pensar que ese transformador no debera
merecer ningn tipo de proteccin& pero hay que evaluar que el trabajo
reali5ado ha implicado un mejoramiento de la materia, de modo que su
due?o incurrira en un verdadero enriquecimiento indebido si pudiera tomar
el objeto nuevo sin contraprestacin alguna.
o L( cos( !o #uee vo%ver ( su est(o (!terior6
6a opcin para el due?o de la materia vara entre!
E/i$ir %( i!e'!i@(ci)! e too (>o& si! #erjuicio e %(
(cci)! cri'i!(% ( 5ue ier( %u$(r.
Obte!er %( cos( e! su !uev( *or'(& #($(!o (%
tr(!s*or'(or e% '(yor v(%or 5ue hubiese to'(o.
o L( cos( #uee vo%ver ( su est(o (!terior6
El /digo /ivil no legisla sobre este supuesto. 6a doctrina entiende que se
debe aplicar el principio del 7ADB, agregando la opcin para el due?o de
) C7 )
e#igir la restitucin de la cosa al estado anterior m"s la correspondiente
indemni5acin.
PTO. 3. 9ccesin. /oncepto. /asos. 9luvin. 9vulsin. Edificacin, siembra
y plantacin. :igracin de animales domesticados. 9djuncin, me5cla y
confusin.
ACCESIHN.
'e adquiere el dominio por accesin cuando la cosa va a unirse a otra,
natural o artificialmente, acrecent"ndola. En este caso la persona se hace
propietaria por efecto de la accesin. El artculo 7AE* el que la define!
Art. -?B1.S 'e adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o
inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
C(sos.
18 Accesi)! e u!( cos( 'ueb%e ( u! i!'ueb%e6 comprendidos los
supuestos de (%uvi)! #ro#i('e!te icho, (vu%si)!, ei*ic(ci)!,
sie'br(, #%(!t(ci)! y (!i'(%es o'estic(os 5ue e'i$r(!.
-8 Accesi)! e u!( cos( 'ueb%e ( otr( cos( 'ueb%e6 (ju!ci)!,
'e@c%( y co!*usi)!.
08 Accesi)! e u!( cos( i!'ueb%e ( otr( i!'ueb%e6 es el supuesto del
(%uvi)! #or (b(!o!o.
C%(ses. E#isten dos clases de accesin!
a) N(tur(%6 el acrecentamiento se produce por obra de la naturale5a.
E$! avulsin o aluvin.
b) Arti*ici(%6 interviene la mano del hombre, tal como ocurre en la
edificacin, en la siembra y en la plantacin.
Disti!tos su#uestos e (ccesi)!.

ALU=IHN.
Co!ce#to. El incremento de los terrenos del ribere?o puede producirse a
consecuencia de un aluvin. 6as propiedades ribere?as est"n m"s
amena5adas que las otras, y se ha llegado a decir muy gr"ficamente que
e#iste una especie de contrato aleatorio entre el ribere?o y la naturale5a!
las riberas dan o quitan como la fortuna.
El art. 7AE7 define al aluvin propiamente dicho, aunque no de manera muy
clara.
E% (%uvi)! se c(r(cteri@( #or e% (crece!t('ie!to e tierr( #roucio
#(u%(ti!( e i!se!sib%e'e!te #or e*ecto e %(s corrie!tes e %(s
($u(s& e 'oo 5ue !o #uee ser (vertio e! c(( 'o'e!to si!o
(% c(bo e u! cierto tie'#o.
El /digo /ivil prev, adem"s del aluvin propiamente dicho, el caso de ros
y arroyos que, a travs del tiempo, se van recostando sobre una de las
) C= )
riberas y, al mismo tiempo, se retiran de la otra dejando el cauce al
descubierto. 9l respecto establece!
Art. -?B0.S (ertenecen tambin a los ribere?os, los terrenos que el curso de las
aguas dejare a descubierto, retir"ndose insensiblemente de una de las riberas hacia
la otra.
Re5uisitos.
a) .ebe tratarse de corrientes de agua. +o se favorecen las propiedades
que confinan con lagos y lagunas.
b8 El acrecentamiento debe ser natural.
c8 El ro debe lindar directamente con el terreno del ribere?o.
8 El ro no debe ser navegable.
e8 El acrecimiento debe ser paulatino 1sino sera avulsin4.
*8 El aluvin debe estar definitivamente formado 1se ha adherido a la
ribera y ha dejado de ser parte del ro4.
A=ULSIHN.

9s como lo que caracteri5a al aluvin es que el acrecentamiento de tierra
por efecto de la corriente de las aguas es lento, paulatino, insensible, e! %(
(vu%si)! ese (u'e!to es e% resu%t(o e u!( *uer@( sCbit( o
vio%e!t( 5ue #rovoc( e% es#re!i'ie!to e u!( #(rte e u! *u!o
ribere>o #(sib%e e ser reco!oci(& 5ue %ue$o se u!e #or (ju!ci)!
o #or su#er#osici)! ( u! *u!o i!*erior o ( u!o situ(o sobre %(
riber( o#uest(.
Est" contemplado en el art. 7AC=.
Si se #rouce %( (here!ci( !(tur(%& y( !o #uee reivi!ic(rse. 'i
an no se ha producido pero han pasado D meses 1pla5o para la
prescripcin del art. @G=B4, el due?o del terreno beneficiado puede oponer
la e#cepcin de prescripcin si se pretende reivindicacin de la cosa.
El artculo -?DA determina la c%(se e cos( 5ue #uee ser objeto e
(vu%si)!6
Art. -?DA.S /uando la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adherencia
natural, es aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas.
EDILICACION& SIE:9RA K PLANTACIHN.
Su#uestos %e$(%es.
1. Edificacin, siembra o plantacin e! terre!o #ro#io co!
e%e'e!tos (je!os.
2. Edificacin, siembra o plantacin e! terre!o (je!o co! '(teri(%es
#ro#ios.
E'#%eo e ELE:ENTOS A<ENOS EN LINCA PROPIA.
Iuien siembra, planta o edifica en fundo propio con semillas, plantas o
materiales de otro, adquiere el dominio de lo sembrado, plantado o
) C@ )
edificado por aplicacin del principio de la accesin, salvo que se tratare de
bosques y se encontrare constituido un derecho real de superficie forestal.
En efecto, constituye inmueble por su naturale5a ;Ftodo lo que est"
incorporado al suelo de una manera org"nicaF< 1art. 7=*@4, y son
inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovili5adas por su adhesin fsica al suelo.
1) 9ue!( *e e% ei*ic(!te6 ste adquiere la plantacin o
edificacin pero debe pagar el valor de dichos materiales. 6os
materiales han dejado de ser muebles al incorporarse fsicamente
al inmueble.
2) :(%( *e e% ei*ic(!te6 adem"s de pagar el valor de los
materiales, est" obligado a resarcir de todo perjuicio y es pasible
de las consecuencias penales de su accionar.
Posibi%i( e reivi!ic(ci)!. Tanto el sembrador, plantador o edificador
de buena fe como el de mala fe se les reconoce el derecho de reivindicar las
semillas, plantas o materiales si luego se separan.
E'#%eo e ELE:ENTOS PROPIOS EN LUNDO A<ENO.
>ay tambin una clara aplicacin del principio de accesin, de modo que el
due?o del terreno adquiere la propiedad de lo edificado, sembrado o
plantado en el mismo.
1) 9ue!( *e e% ei*ic(!te 6 En este caso el edificador, sembrador o
plantador est" convencido, sin duda alguna, no de que es propietario del
terreno, sino de que tiene derecho a edificar, sembrar o plantar. +o es
necesario que crea que es un poseedor legtimo. El due?o del terreno tiene
derecho a hacer suyo lo plantado, sembrado o edificado, previa
indemni5acin al edificante o plantador& o puede e#igir que se retire todo lo
reali5ado, dejando el predio en el estado en que se encontraba!
2) :(%( *e e% ei*ic(!te 6 el due?o puede pedir la reposicin de las
cosas a su estado anterior& o conservar lo reali5ado pagando el mayor valor
adquirido por el inmueble.
3) :(%( *e e ('bos 6 se les da a ambos el tratamiento como si
fueran de buena fe.
E'#%eo e :ATERIALES A<ENOS EN LUNDO A<ENO.
9qu i!tervie!e! tres #erso!(s6 el ei*ic(or, el ue>o e% terre!o y
el ue>o e %os '(teri(%es. El principio de la accesin rige tambin en
este caso, pero el due?o de los materiales no tiene ninguna accin contra el
due?o del terreno y slo podr" e#igir la indemni5acin que le
correspondiese al edificador o plantador. 'e aplican las disposiciones
concernientes al edificador de mala o buena fe, segn el caso.
El due?o de los materiales se subroga al edificante en cuanto a las
indemni5aciones que debe el propietario del fundo a este ltimo. (ero si el
due?o del fundo ya hubiese pagado al edificante, al due?o de los materiales
slo le queda ir contra ste.
) CA )
Art.-?M1.S 'i el due?o de la obra la hiciese con materiales ajenos, el due?o de los
materiales ninguna accin tendr" contra el due?o del terreno, y slo podr" e#igir
del due?o del terreno la indemni5acin que este hubiere de pagar al due?o de la
obra.
:IFRACIHN DE ANI:ALES DO:ESTICADOS.
/uando un animal domesticado 1segn la clasificacin que estudiamos4,
recuperada su libertad, emigra y se acostumbra a vivir en predio de otra
persona, ste adquiere entonces la propiedad por accesin, sie'#re 5ue
!o h(y( uti%i@(o (rti*icio (%$u!o #(r( (tr(er%o. En tal caso el
propietario originario carece de accin reivindicatoria.
Si se h(! uti%i@(o (rti*icios& la reivindicacin procede siempre que el
propietario del animal pueda identificarlo o individuali5arlo. 'i no puede
individuali5arlo y e#istieron los artificios, le resta un derecho a ser
indemni5ado por prdida.
6a accesin de animales !o se cu'#%e i!st(!t.!e('e!te si!o 5ue
re5uiere u! %(#so #rue!ci(% que deber" ser establecido por el jue5
segn las circunstancias del caso.
AD<UNCIHN& :ENCLA K CONLUSIHN.
Se tr(t( e tres su#uestos e! 5ue se #rouce %( (ccesi)! e u!(
cos( 'ueb%e ( otr( cos( 'ueb%e.
) CD )
AD<UNCIHN.
6a adjuncin es la reunin de dos cosas :UEQ6E', pertenecientes a
diferentes propietarios, que pasan a formar una sola cosa, no obstante lo
cual cada una de ellas conserva su identidad.
9 diferencia de la especificacin, aqu no se crea una cosa nueva, sino que
la unin impide la diferenciacin de ambas cosas. (or ejemplo! el marco
respecto de la obra de arte pintada en la tela, o el pie de la estatua, etc.
'on c(r(cteres de la adjuncin!
a4 os cos(s e isti!tos ue>os se h(! u!io e 'oo 5ue
resu%te u!( so%(+
b4 se #uee isti!$uir e!tre %( (ccesori( y %( #ri!ci#(%+
c4 !o se re5uiere %( bue!( *e e 5uie! %(s u!i)+
d4 !o se re5uiere 5ue se tor!e! i!se#(r(b%es.
6a e/ce#ci)! al principio de la adjuncin lo establece el artculo 7ABA!
Art. -?M?.S /uando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra,
es por su especie mucho m"s preciosa que la principal, el due?o de ella puede pedir
su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se
ha incorporado.
2ndependientemente de la ine#igibilidad de la buena fe, el /digo /ivil tiene
en cuenta la mala fe para regular la e#igencia del due?o de la materia
empleada!
Art. -?MA.S El due?o de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le
devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que
as se avalore la indemni5acin que se le debe.
:ENCLA K CONLUSIHN.
:ENCLA6 es la unin m"s interna y completa de cos(s 'ueb%es
s)%i(s.
CONLUSIHN6 es la unin m"s interna y completa de cos(s 'ueb%es
%,5ui(s.
E$! se trata del caso en que se han me5clado el trigo 1me5cla4 o el vino
1confusin4 de dos propietarios diferentes.
Art. -?MB.S /uando cosas secas o fluidas de diversos due?os se hubiesen
confundido o me5clado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el
due?o de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia
accesoria.
6a norma e#ige que resulte una transformacin, ya sea fsica o qumica.
6os efectos que la ley prev son!
a) si se #uee isti!$uir %( cos( #ri!ci#(%& el due?o de sta se hace
due?o de toda la cosa, pagando el valor de la materia accesoria 1art.
7ABE4
) CE )
b) si !o se #uee isti!$uir y %(s cos(s so! se#(r(b%es& la
separacin se har" a costa del que las uni sin consentimiento de la
otra parte 1art. 7ABC4
c) sie!o i!se#(r(b%es y !o h(bie!o resu%t(o !uev( es#ecie
e %( 'e@c%(& el due?o de la cosa unida sin su voluntad puede pedir
al que hi5o la unin o me5cla, el valor que tena la cosa antes de la
unin 1art. 7ABB4.
d) si %( co!*usi)! o 'e@c%( resu%t( e u! hecho c(su(%& y sie!o
%(s cos(s i!se#(r(b%es& y !o h(bie!o cos( #ri!ci#(%& cada
propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte
que le corresponda, atendiendo al valor de las cosas me5cladas o
confundidas 1art. 7DGG4. 7 V 8
7 V 8 8ste es un caso de condominio entre los propietarios originarios de las
materias confundidas o me5cladas por un hecho casual.
PTO. ?. Tradicin traslativa de dominio. /oncepto. 0equisitos. S(uede
efectuarse la tradicin antes de la e#istencia del ttuloT El pago del precio
en la transmisin del dominio 1an"lisis de los arts. *=ED y =B7= del /./iv.4.
TRADICIHN TRASLATI=A DE DO:INIO.
Co!ce#to.
.esde un (to. de vista gramatical, ;tradicin< significa 1e!tre$( e u!(
cos( #or cu(%5uier t,tu%o2. Su#o!e %( e!tre$( vo%u!t(ri( e u!(
cos( 7#or u!( e %(s #(rtes8 y %( (ce#t(ci)! vo%u!t(ri( e es( cos(
7#or %( otr( #(rte8.
Di*ere!ci( e!tre %( tr(ici)! tr(s%(tiv( e o'i!io y %( tr(ici)!
tr(s%(tiv( e #osesi)!. (ara que haya tradicin posesoria son necesarias
la entrega y la recepcin voluntarias de la cosa, que quedan consumadas
slo a travs de la reali5acin de actos materiales de ambas partes o de
alguna de ellas con el asentimiento de la otra.
En cambio, para que se tenga por operada la tradicin traslativa de dominio,
adem"s del cumplimiento de los aludidos actos materiales, es indispensable
que concurran la legitimacin y la capacidad del tradens y la capacidad del
adquiriente, y que la tradicin sea consecuencia de una obligacin asumida
en virtud de un ttulo suficiente.
6a tradicin tiene una ob%e *u!ci)!6
co!stitutiv( e erecho re(% e! %os t"r'i!os e% (rt. ?BB6
antes de la tradicin el adquirente no adquiere ningn derecho&
y la *u!ci)! #ub%icit(ri( e %os erechos re(%es.
Re5uisitos.
) CC )
(ara que la tradicin opere la transmisin del dominio, debe darse
cumplimiento a los siguientes requisitos!
Pue e% tr(e!s te!$( %( #ro#ie( e %( cos(.
Pue e% tr(e!s y e% (cci#ie!s se(! c(#(ces.
Pue %( tr(ici)! se h($( e! virtu e u! t,tu%o su*icie!te #(r(
tr(!s*erir e% o'i!io.
18 Pro#ie( e %( cos( #or #(rte e% 1tr(e!s2.
Art.-AI1.S (ara que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio
de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad
para enajenar, y el que la reciba ser capa5 de adquirir.
Art.0-BI.S +adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m"s
e#tenso que el que go5aba& y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto
un derecho mejor y m"s e#tenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Este requisito se tiene que contemplar con el art. 7AG@ 1/-+3962.9/2M+4.
Art.-?I3.S 'i el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a
transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o
constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la
transmisin o constitucin.
'in embargo, la rigide5 de este principio ha cedido en buena parte en la
actualidad, luego de la modificacin introducida al art. *GA* por la reforma
de *BDC. (or ello, hoy es factible que se realice la tradicin por quien no es
propietario del inmueble y, de todos modos, tal adquisicin puede ser
totalmente efica5.
Art.1I?1.S Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del
poseedor actual& s(%vo %os erechos e %os terceros (5uire!tes e bue!( *e
( t,tu%o o!eroso& se( e% (cto !u%o o (!u%(b%e.
-8 C(#(ci( e %(s #(rtes. 'e refiere a que el tradens tenga capacidad
de enajenar y el accipiens tenga capacidad de adquirir.
En cuanto al accipiens, no basta el mero discernimiento del art. 7=B7, ya
que la tradicin en cuestin no conduce slo a la posesin sino al dominio.
En ambos casos la *(%t( e c(#(ci( puede ser suplida por
representantes legales.
En cuanto al 'o'e!to en que debe e#istir la capacidad, es necesario que
ella este presente al tiempo de la tradicin.
08 T,tu%o su*icie!te.
Co!ce#to. 6a palabra ;ttulo< est" tomada en el sentido de ;causa<. Es el
acto jurdico que sirve de causa a la tradicin. 'e incluyen todos aquellos
) CB )
ttulos que importen una enajenacin! compraventa, donacin, permuta,
mutuo, etc.
El ttulo, #(r( ser su*icie!te y& #or t(!to& servir e c(us( ( %(
tr(ici)!& debe estar rodeado de todos los requisitos legales, tanto de
fondo como de forma.
Re5uisitos e *o!o6
Le$iti'(ci)!
C(#(ci(.
La que para tener operada la transmisin del dominio deben concurrir dos
actos jurdicos! el ttulo y la tradicin. (ara cada uno de ellos deben jugar las
e#igencias legales.
Re5uisitos e *or'(6 trat"ndose de la enajenacin de un i!'ueb%e ser"
necesaria la escritur( #Cb%ic( 1art. **C@, inc. *H4. (or ello, un instrumento
privado no est" revestido de las solemnidades e#igidas para la valide5 del
ttulo que tiene por objeto transmitir el derecho de propiedad sobre un
inmueble. En tal sentido, el titular de un boleto de compraventa no es
due?o.
Si *(%t(! %os re5uisitos e *o!o& y( !o h(br. t,tu%o su*icie!te+ si!o
<USTO TQTULO 1art. @G*G4. 'e necesita de la buena fe y del efecto
consolidador del tiempo a travs de la usucapin breve para llegar a la
adquisicin del dominio.
Art.3I1I.S El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades e#igidas
para su valide5, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
6a tradicin hecha en virtud de un ttulo suficiente hace adquirir la
propiedad. 6a consolidada sobre la base de un justo ttulo conduce tan slo
a la adquisicin de la posesin. 'i ella es de buena fe, recin a los die5 a?os
habr" llegado a la propiedad.
Re%(ci)! te'#or(% e!tre e% t,tu%o y e% 'oo.
Art.-AIM.S 'e pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa,
cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradicin en las cosas
muebles, y en los inmuebles despus de firmado el instrumento pblico de
enajenacin, seguido de la tradicin.
6a realidad es que resulta indiferente que la tradicin se haga antes o
despus de firmada la escritura.
L( tr(ici)! y %( i!scri#ci)! re$istr(%. 6a tradicin cumple, junto con el
ttulo, una funcin constitutiva del derecho real. El requisito de la inscripcin
se limita a dar a dicho derecho, nacido de la conjugacin del ttulo y el
modo, oponibilidad frente a terceros interesados.
) BG )
/on el ttulo y la tradicin hay derecho real, aunque no est inscripto el
primero. (uede ocurrir, en cambio, que haya ttulo registrado y que no haya
cumplido con la tradicin, en cuyo caso, no habr" nacimiento de derecho
real. Ello es as, porque nuestro registro es un registro de documentos y no
de derechos reales.
PTO. A. 'ucesin. +ociones.
A9 INTESTATO
SUCESIONES
7:ORTIS
CAUSA8. TESTA:ENTARIA
El heredero tiene vocacin a todo el patrimonio del causante.
El legatario no obtiene nada en una sucesin 9Q 2+TE'T9T-. El heredero si
no hay testamento recibe, por imperio de la 6EL, de acuerdo a las
porciones. El legatario recibe una o m"s cosa determinadas.
PTO. B. (rescripcin adquisitiva 1U'U/9(2M+4.
Co!ce#to.
Art. 0M3B est(b%ece6 ;6os derechos reales y personales se adquieren y se pierden
por la prescripcin. 6a prescripcin es un medio de adquirir un derecho, o de
liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo<.
C%(ses. E#isten dos clases de prescripcin! la adquisitiva 1usucapin4, y la
liberatoria o e#tintiva.
A5uisitiv(6 es un modo de adquisicin del dominio y de otros
derechos reales, por el cual la posesin continuada durante el tiempo
determinado por la ley y reuniendo los requisitos que ella establece
conduce a la adquisicin.
Liber(tori(6 Est" definida por el art. =B@B! ;6a prescripcin
liberatoria es una e#cepcin para repeler una accin por el solo hecho
de que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de
intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere<.
Tie!e os re5uisitos6
E% tr(!scurso e% tie'#o6 este es el elemento comn en
ambas. 'u duracin es muy variable, desde los = meses a los 7G
a?os.
E% si%e!cio o %( i!(cci)! e% (creeor6 es necesaria la
inercia o la negligencia de la persona contra quien la
prescripcin es invocada. 9rt. @G*E! ;(or el slo silencio o
) B* )
inaccin del acreedor, por el tiempo designado por la ley, queda
el deudor libre de toda obligacinF<.
PRESCRIPCIHN ADPUISITI=A 7USUCAPIHN8.
El (rt. 0M3D la define diciendo!
;6a prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante
el tiempo fijado por la ley<.
Critic(6 6a definicin no es e#acta en cuanto dice que la prescripcin es un
derecho, pues genricamente es una institucin, y, particularmente para el
dominio, es un modo de adquisicin. 9dem"s, solamente se refiere a cosas
inmuebles, cuando tambin son pasibles de usucapin las cosas muebles. L
no solo se adquiere el dominio, sino que se pueden adquirir otros derechos
reales.
6a usucapin es un modo de adquisicin de los derechos reales sobre cosa
propia y de los de goce o disfrute sobre cosa ajena por la CONTINUACIHN
DE LA POSESIHN en *or'( PG9LICA& PACQLICA& CONTINUA e
INITERRU:PIDA ur(!te u! tie'#o est(b%ecio #or %( %ey.
NO SE ADPUIEREN POR USUCAPIHN6 los derechos reales de garanta
1hipoteca, prenda y anticresis4. Todos los dem"s s. En el caso de las
servidumbres, slo las continuas y aparentes.
'e basa en dos hechos fundamentales!
L( #osesi)! e %( cos( #or 5uie! !o es su ue>o.
L( ur(ci)! e es( #osesi)! #or u! cierto tie'#o.
Lu!('e!tos. El fundamento se basa en la %i'it(ci)! (% #ri!ci#io e
5ue !(ie #uee tr(!s'itir ( otro u! erecho 'ejor o '.s e/te!so
5ue e% 5ue #osee. 'i se aplicase rigurosamente este principio, tendramos
que remontarnos, en cada caso, o bien a la propiedad originaria dada por el
Estado, o bien a la investigacin& y se perdera el tiempo sin que fuera
posible establecer con certidumbre la autenticidad del derecho.
Los (ctu(%es #oseeores #or,(! verse e/#uestos ( 5ue sur$ier( u!
reivi!ic(!te es$ri'ie!o t,tu%os e sus (!cestros. Esta
incertidumbre acarreara una inseguridad en las transacciones y alejara la
posibilidad de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles, con
perjuicio de la comunidad toda.
6a prescripcin responde a fines de seguridad jurdica y de conveniencia
social y por ello es una institucin de orden pblico.
E%e'e!tos.
/onforme a lo previsto en el art. =B@C se desprende que los elementos de la
usucapin son la posesin y el tiempo fijado por la ley.
18 POSESIHN.
-8 TIE:PO.
) B7 )
LA POSESIHN.
El poseedor deber" tener la cosa bajo su poder con animus domini,
ejerciendo sobre ella actos posesorios idneos a que lo conducir"n, segn
haya sido su intencin y la naturale5a y alcance de los actos ejercidos, al
dominio o a una desmembracin de ste, 1por ejemplo podra ser una
servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad hori5ontal,
etc.4
Re5uisitos 5ue ebe reu!ir %( #osesi)!6
(8 EL ANI:US.
El poseedor deber" tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero %(
#osesi)! ( t,tu%o e ue>o s)%o se re5uiere e! %( #rescri#ci)!
(5uisitiv( e% o'i!io& porque para los dem"s derechos reales el
animus posesorio deber" ser el correspondiente a la adquisicin del derecho
que se trate.
Cu(%i(es e %( #osesi)!6
Posesi)! PG9LICA.
Iue la posesin para la usucapin sea pblica significa, que ella haya
podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que stos son
los nicos que tienen derecho a oponerse a ella. 'i ellos pudieron conocer
esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley
presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida.
Posesi)! PACQLICA.
(orque una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la
prescripcin por medio de la fuer5a o la violencia no permite la adquisicin
del derecho. 6a prescripcin de cosas posedas por fuer5a o violencia no
comien5a sino desde el da en que se hubiera purgado el vicio de la
posesin 1debe transcurrir * a?o4.
Posesi)! CONTINUA.
6a misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir
el derecho que se propone. 'in embargo, no es necesario que aqul realice
permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de
conservar la posesin se ju5ga que continua mientras no se haya
manifestado voluntad contraria art. 7@@A.
Posesi)! ININTERRU:PIDA.
6a interrupcin consiste en un acto positivo que puede ser reali5ado por el
propietario o por un tercero, y aun ese acto puede provenir del propio
poseedor 1por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la
cosa4.
P(r( 5ue %( i!terru#ci)! e %( #osesi)! #rovo5ue %( i!terru#ci)! e
%( #rescri#ci)! es !eces(rio 5ue se #rive (% #oseeor ur(!te u!
) B= )
(>o& y siempre que durante ese a?o la posesin del ocupante no haya sido
interrumpida por demanda o reconocimiento 1arts. =BC@ y =BCA4.
EL TIE:PO.
Prescri#ci)! cort( 1posesin con justo ttulo y buena fe4! se
requieren die5 a?os&
(ara la #rescri#ci)! %(r$( 1falta justo ttulo o buena fe4 se necesitan
veinte a?os.
E% usuc(#ie!te& e! (%$u!os c(sos& #uee u!ir su #osesi)! ( %( 5ue
te!,( su (ctor. P(r( e%%o se !ecesit( 5ue se( u! sucesor #(rticu%(r y
5ue h(y( (5uirio #or (cto e!tre vivos. (ero para que pueda unir el
tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones deben ser
legales, es decir no deben ser viciosas.
P(r( %( #rescri#ci)! cort(& e% #ri!ci#io $e!er(% est(b%ece 5ue %(
#osesi)! e% sucesor #or t,tu%o si!$u%(r se se#(r( e %( e su
(!tecesor& y l puede adquirir la cosa por este trmino slo si es de buena
fe, sumando el tiempo de su posesin al tiempo de la posesin de su autor.
Curso e %( #rescri#ci)!. :o'e!to i!ici(%.
Co! %( (5uisici)! e %( #osesi)! se i!ici( e% curso e %(
#rescri#ci)!+ a partir de ese momento comien5a a computarse el pla5o.
Una e#cepcin a este principio es el de la adquisicin de la posesin con
fuer5a o violencia, al cual nos referimos anteriormente.
El curso de la posesin no es siempre uniforme, puede haber causales que
provoquen su suspensin o su interrupcin.
A%ter(cio!es e% curso e %( #rescri#ci)!6
) B@ )
SUSPENSIHN.
Art. 0MD0.S El efecto de la suspensin es inutili5ar para la prescripcin, el tiempo
por el cual ella ha durado& pero aprovecha para la prescripcin no slo el tiempo
posterior a la cesacin de la suspensin, sino tambin el tiempo anterior en que ella
se produjo.
C(us(%es e sus#e!si)!6
:e!ores y e'.s i!c(#(ces6 la prescripcin corre co!tr( %os
i!c(#(ces 5ue tuviere! re#rese!t(!tes %e$(%es+ si carecieren de ellos
los jueces est"n autori5ados para liberar al menor o incapa5 de las
consecuencias de la prescripcin cumplida mientras carecan de
representante legal, si despus de la cesacin de este impedimento se
hubieren hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses.
:(tri'o!io6 sus#e!e el curso de la prescripcin entre los cnyuges en
el caso de la se#(r(ci)! #erso!(%& como tambin en el supuesto de que
estn se#(r(os e hecho o e bie!es. (ero s, corre la prescripcin,
despus de la ley 7=.A*A, en los casos de anulacin de matrimonio y en los
que se hubiere declarado disuelto el vnculo matrimonial por aplicacin del
art. *@ de la ley *@.=B@.
C(sos co'#re!ios e! u!( sucesi)!6 el nico caso de suspensin es el
que se refiere a la posesin del administrador, la cual suspende el curso de
la prescripcin mientras ste se halle en el cargo, pero seguir" corriendo
cuando lo deje.
Tutores y cur(ores6
Art. 0MB0.S 6a prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los
menores y las personas que est"n bajo curatela, como tambin las acciones de
stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela.
2nterrupcin.
INTERRUPCIHN.
9cta directamente sobre la posesin, y priva a sta de uno de los
requisitos necesarios para usucapir! la no interrupcin. 'u efecto consiste
en eliminar totalmente la posesin anterior 1art. =BBC4.
6a interrupcin #uee ser !(tur(% o civi%.
NATURAL6 la primera consiste en privar al poseedor de la posesin,
despoj"ndolo por vas de hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero
esta nueva posesin debe durar por lo menos un a?o 1ya que se es el pla5o
que el despojado tiene para intentar la recuperacin de la cosa 1accin
posesoria44.
CI=IL6 la segunda puede ocurrir por medio de tres causales! e'(!(,
co'#ro'iso (rbitr(%, o reco!oci'ie!to e erechos.
De'(!( 7- re5uisitos86 dos requisitos son esenciales para que la
misma interrumpa la prescripcin& debe ser deducida ante los
) BA )
rganos jurisdiccionales y debe demostrar inequvocamente la
voluntad de lograr la restitucin de la cosa.
) Pue( si! e*ecto cu(!o6
1. e% e'(!(!te esiste e su e'(!(+
-. cu(!o e% e'(!(o es (bsue%to.
Co'#ro'iso (rbitr(%6 el compromiso arbitral hecho en escritura
pblica sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de
"rbitros, interrumpe la prescripcin. El "rbitro puede ser de hecho
1componedor4& o de derecho 1el jue5 mismo4.
Reco!oci'ie!to e erechos 7e/#reso o t.cito86 'i el
reconocimiento es e#preso puede hacerse por actos entre vivos o por
disposicin de ltima voluntad, por instrumentos pblicos o por
instrumentos privados
Re5uisitos e c(( #rescri#ci)!6
) #(r( %( #rescri#ci)! 9RE=E6
1. #osesi)! 7co! toos %os re5uisitos8+
-. tie'#o6 1I (>os+
0. <USTO TQTULO+
3. 9UENA LE.
Se tr(t( e re5uisitos co! CAR4CTER SU:ATORIO.
) #(r( %( #rescri#ci)! LARFA6
1. #osesi)! 7co! toos sus e%e'e!tos8+
-. tie'#o6 -I (>os.
SU<ETOS K O9<ETOS DE LA USUCAPIHN.
SU<ETOS.
6os sujetos de la usucapin so! os6
) e% 5ue (5uiere e% erecho& llamado ;prescribiente< o
;usucapiente<,
) y e% 5ue %o #iere& que no es otro que el propietario de la cosa
prescripta.
Pui"!es #uee! #rescribir.
6a regla est" dada por el art. =BAG! Todos los que pueden adquirir pueden
prescribir.
To( #erso!(& se( *,sic( o jur,ic(& #uee ser sujeto (ctivo e %(
usuc(#i)!& sie'#re 5ue te!$( c(#(ci( #(r( (5uirir.
.esde el (to. de visa procesal, %( (cci)! ec%(r(tiv( e usuc(#i)! !o
s)%o #uee ser #ro'ovi( #or e% #oseeor& sino tambin por sus
sucesores u!ivers(%es& si es que aqul fallece sin haberse iniciado el
juicio.
) BD )
Co!tr( 5ui"!es #uee #rescribir.
L( re$%( es (!.%o$( ( %( se!t(( (!terior'e!te& ya que, en principio,
to( #erso!(& *,sic( o jur,ic(& puede ser sujeto pasivo de la usucapin,
inclusive, e% Est(o co'o #erso!( e Derecho #riv(o.
L( I$%esi( tambin esta sujeta a las mismas prescripciones que los
particulares.
O9<ETO.
Cos(s ( %(s 5ue se (#%ic(.
.e acuerdo con el (rt. 0M?-6 1Puee! #rescribirse to(s %(s cos(s
cuyo o'i!io o #osesi)! #uee ser objeto e u!( (5uisici)!2. (or
lo tanto, %( re$%( es 5ue to(s %(s cos(s& t(!to %(s 'ueb%es co'o %(s
i!'ueb%es #uee! ser objeto e %( usuc(#i)!.
(ueden ser posedas to(s %(s cos(s 5ue se e!cue!tr(! e! e%
co'ercio& no as los bienes que no son cosas, esto es, los derechos. En
consecuencia, C!ic('e!te 5ue(! e/c%ui(s %(s cos(s e% o'i!io
#Cb%ico e% Est(o y %os bie!es o'i!ic(%es& 'ie!tr(s est"!
(*ect(os (% ejercicio e% cu%to.
Derechos re(%es susceptibles de ser adquiridos por la prescripcin.
No so! usuc(#ib%es toos %os erechos re(%es 5ue se ejerce! #or %(
#osesi)!. En consecuencia, so! usuc(#ib%es %os erechos re(%es sobre
cos( #ro#i(6 dominio, condominio y propiedad hori5ontal. En cuanto a los
erechos re(%es sobre cos( (je!(& s)%o %o so! %os e $oce o is*rute6
usufructo, uso, habitacin y servidumbres.
USUCAPION DE :UE9LES 7(!.%isis e% (rt. 3I1A bis8.
E% C)i$o Civi% !o co!te'#%) %( #rescri#ci)! #(r( (5uirir cos(s
'ueb%es.
E% C)i$o e Co'ercio en su artculo @EE, est(b%ece u! t"r'i!o e
#rescri#ci)! e tres (>os para la adquisicin de la propiedad de una cosa
mueble que hubiera sido poseda de buena fe, siendo robada o perdida.
L( re*or'( e %( %ey 1BB11 incluye el (rt,cu%o 3I1A bis para amparar la
situacin del poseedor de buena fe de cosa mueble robada o perdida.
Art. 3I1A bisS El que durante tres a?os ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. 'i se trata de cosas
muebles cuya transferencia e#ija inscripcin en registros creados o a crearse, el
pla5o para adquirir su dominio es de dos a?os en el mismo supuesto de tratarse de
cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y
continua.
6as cr,tic(s que se hacen a este artculo son!
+o se contempla el caso del poseedor de mala fe.
+o se e#ige que la cosa est inscripta a nombre del poseedor, ni se
considera a la inscripcin como (to. de arranque del cmputo del
) BE )
pla5o. >ay que interpretar que la posesin de buena fe de una cosa
registrable slo es computable cuando ella est" inscripta, y el pla5o
corre desde el momento de la inscripcin. Esto es as porque si falta
la inscripcin a nombre del poseedor, y ella es e#igida por la ley para
que se opere la transmisin, el poseedor no podr" alegar la buena fe&
adem"s slo la inscripcin registral puede justificar la abreviacin del
lapso de prescripcin.
L(s cos(s 'ueb%es re$istr(b%es 5ue tie!e! re$,'e!es es#eci(%es&
!o est.! re$i(s #or e% (rt,cu%o 3I1A bis.
REPUISITOS PRESCRIPCIHN LARFA K CORTA.
USUCAPIHN 9RE=E.
) #(r( %( #rescri#ci)! 9RE=E6
?. #osesi)! 7co! toos %os re5uisitos8+
A. tie'#o6 1I (>os+
B. <USTO TQTULO+
D. 9UENA LE.
Se tr(t( e re5uisitos co! CAR4CTER SU:ATORIO.
<USTO TQTULO6
Art. 3I1I.S El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades e#igidas
para su valide5, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Es un ttulo que tiene condiciones de forma, pero tiene un defecto esencial!
le falta una condicin de fondo porque eman de un no propietario o un
incapa5. Este ttulo tiene un defecto, un vicio, que hace que sea justo ttulo
y no ttulo suficiente. (or eso, deber" sanearse tal vicio por medio del paso
del tiempo.
El justo ttulo tiene todas las formalidades e#trnsecas y es traslativo de
dominio, pero la persona de quien emana no era el verdadero propietario. El
poseedor tiene un ttulo oponible en general, aunque est" e#puesto siempre
a la reivindicacin del verdadero due?o, hasta tanto se cumpla el pla5o de
prescripcin.
Re5uisitos e% justo t,tu%o6
est(r revestio e %(s *or'(s i!tr,!sec(s y e/tr,!sec(s6
ebe ser u! !e$ocio (tributivo e %( #ro#ie( o tr(s%(tivo
e% o'i!io 7!o e!tr(!& #or eje'#%o& co!tr(tos e %oc(ci)!&
e#)sito& etc.8
ebe ser ver(ero y (#%ic(o (% i!'ueb%e #ose,o6
C(us(s 5ue e/c%uye! e% justo t,tu%o.
6as causas que e#cluyen el justo ttulo son las que no contienen alguno de
los requisitos que hemos visto.
9UENA LE.
+o basta el justo ttulo para prescribir, sino que es necesaria la buena fe.
$usto ttulo y buena fe son dos elementos diferentes, aunque est"n
ntimamente relacionados. (uede ocurrir que haya justo ttulo y, sin
) BC )
embargo, falte la buena fe, como sucedera en el caso del que adquiere
conociendo la falta del derecho del transmitente.
En este caso, el poseedor no sabe que es justo titulo& cree que tiene titulo
suficiente, y esto supone su buena fe.
El error que padece el poseedor debe ser de hecho 1no de derecho4 y debe
ser e#cusable.
USUCAPIHN LARFA.
#osesi)! 7co! toos sus e%e'e!tos8+
tie'#o6 -I (>os. 16uego de la reforma de la ley *EE** se cambio el
pla5o de =G a?os por el de 7G a?os4.
Puie! h( #ose,o u! i!'ueb%e co! .!i'o e ue>o y ete!t(o u!(
#osesi)! #Cb%ic(& #(c,*ic(& co!ti!u( e i!i!terru'#i( (5uiere e%
o'i!io #or #rescri#ci)! (% cu'#%irse e% #%(@o e -I (>os.
+o interesa que no tenga ttulo ni buena fe. (uede tratarse de alguien que
inicialmente fue un usurpador.
9l igual que la prescripcin breve, esta prescripcin larga o veinte?al hace
adquirir la propiedad, pero en este caso, el poseedor no tiene ttulo, ni
siquiera un justo ttulo. (ara obtenerlo debe acudir ante la justicia, a fin de
que una sentencia declare la adquisicin ya consumada.
LOR:AS DE HACER =ALER LA USUCAPIHN.
Dese e% #u!to e vist( #roces(%& la prescripcin sie'#re ebe ser
(%e$(( #or e% sujeto 5ue h( #rescri#to& !o #uee ser ecret(( e
o*icio.
H(y os *or'(s e h(cer%( v(%er6
(8 #or v,( e ACCIHN6 cuando quien ha usucapido la propiedad,
luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve
obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la accin declarativa de
usucapin& o bien cuando es demandado por reivindicacin y deduce
reconvencin por prescripcin.
b8 #or v,( e E;CEPCIHN6 se hace valer la usucapin como defensa
cuando el poseedor igualmente demandado por reivindicacin, para evitar
la desposesin, opone al progreso de esta accin real la e#cepcin de
prescripcin.
Est(s re$%(s so%o (#%ic(b%es e! '(teri( e usuc(#i)! %(r$(& ya que
en la breve no se concibe que la misma se haga valer por va de accin, sino
solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicacin.
<UICIO DE USUCAPIHN.
El juicio de usucapin est. re$%(o #or %( %ey 131?M co! %( re*or'( e%
ecretoS%ey ?B?AW?D6
) BB )
Art. -3.S En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la
posesin continuada de los mismos 1artculo @G*A y concordantes del
/digo /ivil4 se observar"n las siguientes reglas!
(8 E% juicio ser. e c(r.cter co!te!cioso y eber. e!te!erse co!
5uie! resu%te titu%(r e% o'i!ioJ Si !o se #uier( est(b%ecer co!
#recisi)! 5ui"! *i$ur( co'o titu%(r al tiempo de promoverse la
demanda, se proceder" en la forma que los cdigos de procedimientos
se?alan para la citacin de personas desconocidas&
E% juicio !o es #ro#i('e!te e (5uisici)! si!o e ec%(r(ci)! e %(
(5uisici)!.
b8 Co! %( e'(!( se (co'#(>(r. #%(!o e 'e!sur(& suscri#to #or
#ro*esio!(% 7($ri'e!sor o i!$e!iero civi%8 (utori@(o y (#rob(o
#or %( o*ici!( t"c!ic( res#ectiv(.
c8 Se ('itir. to( c%(se e #rueb(s& #ero e% *(%%o !o #or. b(s(rse
e/c%usiv('e!te e! %( testi'o!i(%. /orresponder" al jue5 la valoracin
de las pruebas, segn el caso concreto.
8 E! c(so e h(ber i!ter"s *isc(% co'#ro'etio& e% juicio se
e!te!er. co! e% re#rese!t(!te %e$(% e %( N(ci)!& e %( #rovi!ci( o
e %( 'u!ici#(%i( ( 5uie! (*ecte la demanda. >abr" inters fiscal
cuando los inmuebles puedan pertenecer al Estado, sea originariamente o
por vacancia.
L(s is#osicio!es #recee!tes !o re$ir.! cu(!o %( (5uisici)! e%
o'i!io #or #osesi)! vei!te>(% !o se #%(!te( e! juicio co'o (cci)!&
si!o co'o e*e!s(.
T(!to %( usuc(#i)! cort( co'o %( %(r$( #uee! #%(!te(rse #or v,(
e e/ce#ci)!. Este ltimo caso se da cuando el propietario anterior se
propone reivindicar el inmueble y la persona que posee, pese a haber
reunido todos los requisitos para adquirir, no ha obtenido la declaracin
judicial.
(odr" esgrimir la prescripcin como defensa, y entonces deber" acreditar
en el juicio 1que es contencioso4 que los elementos necesarios para la
usucapin se han reunido y que se ha cumplido el tiempo prescriptivo.
E*ectos e %( se!te!ci(.
6a participacin de las personas presuntamente legitimadas para actuar en
el juicio permite (r ( %( se!te!ci( e% v(%or e cos( ju@$((. Ello no
quiere decir oponibilidad erga omnes, pues la cosa ju5gada lo es respecto
de las partes. (ero la sentencia, una ve5 inscripta en el 0egistro de la
(ropiedad, es la e#teriori5acin del ttulo de adquisicin y, el derecho real
as adquirido, es oponible erga omnes.
PTO. D. E#tincin del dominio. 9bsoluta. 0elativa.
E/ti!ci)! (bso%ut(. (ara algunos autores, la e#tincin del dominio es
absoluta cuando ella se produce por una causal inherente a la cosa. (ara
) *GG )
otros, en la e#tincin absoluta, el dominio cesa radicalmente, o sea que
desaparece para su titular y cualquier otro.
E/ti!ci)! re%(tiv(. (ara algunos autores, la e#tincin es relativa cuando la
propiedad se pierde para el actual due?o, pero pasa a otro, con e#cepcin
del supuesto de abandono. (ara otros, es relativa si el sujeto que ejerce la
propiedad la pierde es porque siempre pasa a una persona distinta.
C(us(%es e e/ti!ci)! (bso%ut(.
Destrucci)! e %( cos( 7(rt. -AI3 #ri'er( #(rte86 siendo la cosa
el objeto del dominio, si se destruye es evidente que no slo se
e#tingue el derecho para su titular, sino tambin par toda otra
persona, puesto que no hay derecho real sin cosa que le sirva de
objeto. 6a destruccin debe ser total& ya que el dominio subsistira
sobre los restos. Esta causal slo es aplicable a las cosas muebles y a
los inmuebles por accesin y su car"cter representativo. +o se
concibe la destruccin total de un inmueble por su naturale5a, salvo
en caso de un terremoto grave.
Co!su'o e %( cos( 7(rt. -AI3& se$u!( #(rte86 si se trata de
cos(s co!su'ib%es cuy( e/iste!ci( ter'i!( co! e% #ri'er uso
1art. 7=7A4, el derecho queda desprovisto de objeto por lo que deja de
e#istir.
Puest( e %( cos( *uer( e% co'ercio 7(rt. -AI3& 1i! *i!e286 En
realidad, la colocacin de la cosa fuera del comercio no basta por s
para e#tinguir el dominio. 6a sustraccin de la cosa del comercio se
produce cuando la cosa se afecta al dominio pblico del Estado. 6a
e#tincin del dominio se produce para el particular, por tornarse la
cosa inidnea para ser objeto del derecho. 6a propiedad privada se
pierde y la cosa pasa a ser del dominio pblico del Estado.
Recu#er(ci)! e %( %ibert( e %os (!i'(%es s(%v(jes 7Art.
-AI?86 la propiedad de los animales salvajes o domesticados se
acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre
de volver a la residencia de su due?o.
C(us(%es e e/ti!ci)! re%(tiv(.
Dis#osici)! e %( %ey 7(rt. -AIA86 como correlato de los modos de
adquisicin del dominio, es lgico que, dado el car"cter e#clusivo de
este derecho, cuando una persona lo adquiere, haya otra que lo
pierde. E$! el poseedor consuma la adquisicin del dominio por la
posesin continuada durante veinte a?os y el antiguo due?o pierde
esa calidad.
Ab(!o!o 7Art. -AIB86 es un modo unilateral de prdida del
dominio que no debe confundirse con la falta de ejercicio 1art.7A*G4.
'iendo el abandono un hecho e#cepcional, no se presume. 'e e#ige
una manifestacin de voluntad espont"nea, clara y categrica,
debiendo interpret"rsela restrictivamente. 6a e#tincin es inmediata
y no interesa que otra persona adquiera el dominio. 'i la cosa es
mueble, al ser abandona se convierte en res nullis 1se puede adquirir
) *G* )
por apropiacin4. 'i se trata de un inmueble, pasa al dominio privado
del Estado.
E!(je!(ci)! 7(rt. -AIM86 para que se pierda el dominio por
enajenacin es 'e!ester u! (cto jur,ico e% ue>o c(#(@ e
c('bi(r e% est(o e su erecho& 5ue ori!(ri('e!te
co!sistir. e! co!tr(er u!( ob%i$(ci)! e tr(!s'itir%o 7Art.
?B38& se$uio e% #($o e es( ob%i$(ci)! 7(rt. B-?86 el
otorgamiento de la escritura pblica y la tradicin. El dominio se
pierde por enajenacin slo despus de firmado el instrumento
pblico y de la tradicin. En la realidad, resulta indiferente que la
tradicin se haga antes o despus de firmada la escritura.
Tr(!s'isi)! juici(% 7(rt. -A1I86 e! este c(so %( tr(!s'isi)!
!o es vo%u!t(ri(& si!o co'#u%siv(& #or '(!(to juici(%. .ebe
e#istir una sentencia que descono5ca el dominio o que deje sin efecto
el traspaso o la adjudicacin a otra persona. +o interesa la causa ni el
tipo de juicio y aun cuando se hable de ejecucin de sentencia, la
misma situacin se da respecto de las ventas decretadas en los
concursos civiles o comerciales.
E! cu(!to ( %( e/#ro#i(ci)!& s)%o ju@$(r. co'o c(us(% e e/ti!ci)!
re%(tiv( si e% bie! e/#ro#i(o #(s( (% o'i!io #riv(o e% Est(o&
pues de ingresar al dominio pblico estaramos frente a un supuesto de
e#tincin absoluta.
) *G7 )
UNIDAD B RESTRICCIONES K LQ:ITES AL
DO:INIO. E;PROPIACIHN.
PTO. 1. /oncepto. /aracteres. .iferencias con las servidumbres.
Co!ce#to y c(r(cteres.
6as restricciones y lmites que la ley impone al dominio determinan
negativamente su contenido. Todo dominio est" sujeto a restricciones, pero
ello no implica de ninguna manera una disminucin del contenido ni, mucho
menos, un cercenamiento de facultades.
Esos lmites se fundan en la potestad del E para adaptar la propiedad
privada a las miras con que fue instituida, dentro de la convivencia y del
inters superior de la sociedad.
Di*ere!ci(s co! %(s serviu'bres.
3le5 establece una separacin clara entre las restricciones al dominio y las
servidumbres!
) !(tur(%e@( jur,ic(6 las restricciones son obligaciones propter rem,
es decir, tienen contenido obligacional& las servidumbres, en cambio,
son derechos reales sobre cosa ajena pertenecientes al grupo de los
de goce o disfrute&

) *ue!te6 las restricciones slo nacen de la ley& las servidumbres
reconocen como principal fuente la voluntad de los particulares 1a
travs de un contrato, un testamentoF4
) c(%i( e% o'i!io6 el dominio, sea perfecto o imperfecto, siempre
est" sujeto a restricciones, las que configuran su estatuto normal&
todo dominio est" sujeto a restricciones, pero no todo dominio est"
gravado con servidumbres&
) co!te!io6 las restricciones pueden consistir e un hacer, en un no
hacer, o en un dejar hacer& las servidumbres, siendo derechos reales,
jam"s pueden tener como contenido un hacer.
PTO. -. 0estricciones fundadas en consideraciones de inters pblico!
establecidas por el derecho administrativo& establecidas por el /./iv. a la
libre disposicin jurdica de la propiedad. +umerus clausus. 2nalienabilidad.
El problema de los llamados embargos e inhibiciones voluntarios.
RESTRICCIONES DEL DERECHO AD:INISTRATI=O.
.e acuerdo con el (rt. -A11& %(s restriccio!es i'#uest(s (% o'i!io
#riv(o s)%o e! i!ter"s #Cb%ico so! re$i(s #or e% erecho
('i!istr(tivo.
6as limitaciones a la propiedad privada en inters pblico son el conjunto de
medidas jurdico)legales concebidas para que el derecho de propiedad
individual armonice con los requerimientos del inters pblico o general,
) *G= )
evitando, as, que el mantenimiento de aquel derecho se convierta en una
traba para la satisfaccin de los intereses del grupo social.
Estas restricciones so! 'uy !u'eros(s y se *u!(! e! 'otivos 'uy
v(ri(os& co'o %( se$uri(& %( s(%ubri(& %( hi$ie!e& %( 'or(%i(&
%( tr(!5ui%i(& etc.
9 diferencia de lo que ocurre con las restricciones del derecho civil, en las
restricciones administrativas e% esti!(t(rio es %( co'u!i( o u!(
#(rte e %( 'is'(.
Nu!c( #rouce! u!( es'e'br(ci)! e% o'i!io& #or5ue si (s,
ocurrier( est(r,('os (!te u!( serviu'bre ('i!istr(tiv(. (or tal
motivo, t('#oco (! %u$(r ( i!e'!i@(ci)!& ya que se trata de cargas
generales que afectan por igual a todos los propietarios.
En cuanto a su co!te!io& puede ser!
ej(r h(cer
!o h(cer
h(cer
Entre las restricciones m"s importantes podemos destacar!
) las que surgen de reglamentos municipales relativas a la altura,
alineacin, estilo de los edificios&
) la prohibicin de producir ruidos que alteren la tranquilidad pblica&
) las derivadas de las normas que regulan la utili5acin de los
automotores& etc.
RESTRICCIONES DEL CHDIFO CI=IL.
Restricciones a la disposicin jurdica de la propiedad:
1) !u'erus c%(usus6 al haber adoptado el /d. un sistema de numerus
clausus, cre una importante restriccin al dominio, toda ve5 que su
titular slo va a poder gravar sus cosas con alguno de los derechos
reales admitidos por el legislador.
2) i!e!(je!(bi%i(6 teniendo el due?o la facultad de enajenar, es
libre de hacerlo o no. 6o que le est" prohibido es comprometerse a no
enajenar o imponer esa condicin al adquirente. +o obstante, es
perfectamente v"lida la cl"usula de no enajenar a persona
determinada, porque con ella no se afecta la libre circulacin de los
bienes (la clusula de no enajenar a persona alguna, en cambio,
carece de validez).
3) e'b(r$os e i!hibicio!es vo%u!t(ri(s6 el (rt. -A1- (%ue (%
co'#ro'iso e !o e!(je!(r 5ue (su'e u!( #erso!( 5ue y( es
#ro#iet(ri(. En este supuesto, si luego enajena, la operacin es
v"lida, pero puede dar lugar a acciones personales contra el
enajenante. Un ejemplo de este tipo de cl"usulas lo encontramos en
las llamadas ;inhibiciones voluntarias< que, an cuando fueran
anotadas en el 0egistro de la (ropiedad, no constituyen un
) *G@ )
impedimento para la enajenacin 1pero ello no obsta a que quien se
inhibe voluntariamente para asegurar el pago de una deuda deba
responder frente al acreedor por los perjuicios ocasionados4.
PTO. 0. 0estricciones fundadas en ra5ones de vecindad. .istintos casos.
Especial desarrollo del supuesto del art. 7D*C del /./iv. y de las luces y
vistas.
Restriccio!es *u!((s e! r(@o!es e veci!(. DISTINTOS CASOS.
CA:INO DE SIRFA6 el camino de sirga es un camino ribere?o que recibe
esa denominacin en ra5n de que est" destinado a permitir la conduccin
de embarcaciones por ros angostos o por canales navegables tirados desde
una cuerda o sirga desde la orilla.
En la actualidad ha devenido en una institucin carente de justificacin, por
lo menos, en lo que hace a su funcin primitiva vinculada con la
navegacin. 'in embargo, se la mantiene porque se entiende que puede
servir para otros fines de inters general, tales como la construccin de
astilleros, puertos, etc.
El tama?o de ese camino es de =A mts., contados desde la lnea de la
ribera.
El propietario ribere?o no puede levantar en esa franja ninguna
construccin, ni reparar las antiguas ni deteriorar de modo alguno el
terreno. 'lo podr" cortar pasto, le?a, "rboles, pero le estara vedado el
cultivo.
O9RAS& TRA9A<OS E INSTALACIONES PUE PUEDAN PER<UDICAR A
LOS =ECINOS6 el due?o puede reali5ar todas las obras, trabajos o
instalaciones que considere convenientes o necesarias para la mejor
utili5acin o aprovechamiento de su propiedad.
El legislador impone una serie de restricciones que sinteti5amos de la
siguiente manera!
) el propietario de un fundo no puede hacer e#cavaciones ni abrir fosos
en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o
plantaciones e#istentes en el fundo vecino, o de producir
desmoronamientos de tierra&
) debe mantener los edificios, de manera que la cada o los materiales
que se desprendan de ellos no da?en a los vecinos o transentes&
) nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria,
po5os, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad& establos,
depsitos de sal o materias corrosivas, artefactos que se mueven a
vapor&
) debe construir un contramuro de ladrillo o piedra de *Dcm de espesor
si quiere hacer una chimenea u hogar contra una pared medianera,
etc.
:OLESTIAS OCASIONADAS POR ACTI=IDADES EN IN:UE9LES
=ECINOS6 en este caso, debemos atender a lo e#puesto por el (rt. -A1D&
5ue sostie!e 5ue %(s 'o%esti(s 5ue oc(sio!e! e% hu'o& c(%or&
) *GA )
%u'i!osi(& ruios& vibr(cio!es o (>os si'i%(res #or e% ejercicio
e (ctivi(es e! e% i!'ueb%e (je!o& NO DE9EN E;CEDER LA
NOR:AL TOLERANCIA& te!ie!o e! cue!t( %(s co!icio!es e% %u$(r
y (u!5ue 'ei(re (utori@(ci)! ('i!istr(tiv( #(r( e%%(s.
'i surge un conflicto, las partes pueden acudir al jue5, y el juicio tramitar"
sumariamente.
Esa normal tolerancia a la que alude el art. configura una frmula abstracta,
porque en definitiva ser" el jue5 quien, en cada caso concreto, determine si
se ha sobrepasado o no ese lmite.
El jue5, por su parte, est" facultado para ordenar la cesacin de las
molestias o la indemni5acin de los da?os, de acuerdo a la magnitud de los
mismos& e incluso puede ordenar ambas.
.e cualquier manera, al decidir, el jue5 deber" siempre tener en cuenta una
serie de pautas que se?ala el propio art. 7D*C, a saber!
1%(s co!icio!es e% %u$(r26 no es lo mismo un establecimiento
fabril instalado en un barrio industrial que otro establecido en un
barrio residencial.
1%(s e/i$e!ci(s e %( #roucci)!26 el jue5 deber" evaluar el tipo
de actividad que desarrolla el establecimiento, la trascendencia de
los productos que elabora, la cantidad de personal ocupado& en
definitiva, el beneficio que representa para la comunidad.
1e% res#eto ebio (% uso re$u%(r e %( #ro#ie(26 esta pauta
es muy genrica, y se relaciona con la nocin de abuso del derecho.
1%( #riori( e! e% uso26 la solucin del caso podr" variar, teniendo
en cuenta un factor temporal, es decir, quin se instal primero.
4R9OLES K AR9USTOS6 no puede tener "rboles a una distancia menor de
= metros de la lnea divisoria con el fundo vecino. (ara el caso de los
arbustos, la distancia se reduce a * metro.
Esa distancia se cuenta desde el eje del "rbol hasta la lnea que separa las
heredades. +o se hace desde la corte5a porque el di"metro puede
modificarse con el transcurso del tiempo, y un "rbol plantado a una
distancia correcta podra dejar de serlo.
/uando el "rbol o arbusto se encuentre a una distancia menor de la
permitida, el vecino puede e#igir que sean retirados, aun cuando la
diferencia sea mnima. (ara ello no necesita acreditar perjuicio, porque ste
es presumido por el legislador.
9hora, puede ocurrir que el .rbo% est" ubic(o ( ist(!ci(
re$%('e!t(ri(& #ero sus r('(s o r(,ces i!v((! e% *u!o veci!o. 6a
solucin que acuerda el cdigo es distinta en uno y otro caso!
) *GD )
) r('(s6 si se trata de ramas, el invadido tiene derecho a pedir al
due?o del "rbol que las corte en todo lo que se e#tienden en su
propiedad.
) r(,ces6 si son las races las que se e#tienden por suelo vecino, el
due?o de ste puede hacerlas cortar por s mismo.
LUCES K =ISTAS6 las primeras est"n destinadas a dejar pasar la claridad o
el aire sin que, en principio, pueda verse a travs de ellas. 6as segundas son
puertas o ventanas que permiten la visual sobre el fundo vecino.
LUCES6 ante todo, es necesario hacer una distincin segn que las
aberturas se encuentren o no en una pared medianera. En caso de ser as,
slo mediante acuerdo entre los condminos del muro es posible la apertura
de puertas o ventanas y, en tal supuesto, queda constituida una
servidumbre atpica perfectamente lcita.
'i la pared divisoria no es medianera 1es decir, es privativa de uno de los
vecinos4, el due?o de la pared puede abrir en ella ventanas para recibir
luces, a = mts. de altura del piso de la pie5a a que quiera darse lu5, con reja
de fierro 1dice el cdigo4. H(y 5ue (c%(r(r 5ue est( 'ei( 70'ts.8 h(
5ue(o e! esuso #or e% C)i$o e Ei*ic(ci)!.
/omo se trata de una restriccin al dominio y no una servidumbre, el vecino
no puede e#igir la supresin de dicha abertura, pero puede levantar una
pared que obstruya las ventanas en cualquier momento, aun cuando ello
privare de lu5 al que las abri.
'i las aberturas no renen los requisitos establecidos, el lindero est"
facultado para demandar la supresin o modificacin para hacerlas
compatibles con las e#igencias legales.
=ISTAS6 las vistas pueden ser de 7 clases!
) erech(s o e *re!te6 son aquellas que se tienen en la direccin
del eje de una ventana, de modo que al pararse de frente a ella se
puede mirar el fundo vecino sin tener que mover la cabe5a ni a la
derecha ni a la i5quierda.
) ob%icu(s o e cost(o6 son aquellas que e#igen colocarse en
direccin diferente del eje de la ventana para ver el fundo vecino,
girando la cabe5a a la derecha o a la i5quierda.
0especto de las primeras, el cdigo establece que no se pueden tener vistas
sobre el predio vecino por medio de ventanas, balcones u otros voladi5os, a
menos que intermedie una distancia de 0 'ts. e %( %,!e( ivisori(.
En cuanto a las oblicuas, establece que tampoco pueden tenerse vistas de
costado u oblicuas, sobre propiedad ajena, si no hay AI c'. e ist(!ci(.
Si e% b(%c)! ( %u$(r ( vist(s erech(s sobre e% *u!o e e!*re!te y
sobre %os e %os cost(os& e!to!ces %( ist(!ci( eber. observ(rse
e! toos %os se!tios.
) *GE )
PTO. 3. E#propiacin. /oncepto. +aturale5a jurdica. 9n"lisis de la ley
7*.@BB, en especial con relacin a la causa, los sujetos, los objetos, los
valores indemni5ables, determinacin de sus montos y procedimientos.
Transferencia del dominio al e#propiante. E#propiacin irregular.
0etrocesin. $urisprudencia. /omparacin con la ocupacin tempor"nea por
el E, las requisiciones, la confiscacin y el decomiso.
E;PROPIACIHN.
CONCEPTO.
Es el i!stituto e erecho #Cb%ico mediante el cual e% Est(o& #(r( e%
cu'#%i'ie!to e u! *i! e uti%i( #Cb%ic(& #riv( co(ctiv('e!te e
%( #ro#ie( e u! bie! ( su titu%(r& si$uie!o u! eter'i!(o
#rocei'ie!to y #($(!o u!( i!e'!i@(ci)! #revi(, en dinero,
integralmente justa y nica.
.os son los e*ectos esenciales de la e#propiacin! la tr(!s*ere!ci( e%
erecho e #ro#ie( e% e/#ro#i(o (% e/#ro#i(!te y el nacimiento
del erecho ( %( i!e'!i@(ci)! ( *(vor e% e/#ro#i(o.
REFULACIHN LEFAL6 la e#propiacin la encontramos re$u%(( ( !ive%
!(cio!(% #or %( %ey -1.3MM y e! e% .'bito e %( #ci(. e 9s. As. #or
%( %ey ?.BID. 9mbas normas nos dir"n que pueden ser objeto de
e#propiacin, los sujetos pasivos de esta, el procedimiento judicial a seguir,
etc.
ELE:ENTOS6
E%e'e!to O9<ETI=O6 tiene que ver con las cos(s #uee! ser
objeto e e/#ro#i(ci)!+ too %o 5ue *or'( #(rte e% erecho
e #ro#ie( susce#tib%e e v(%or eco!)'ico #uee ser
objeto e e/#ro#i(ci)!. Ej. casas, patentes, bonos, ideas, etc.
E%e'e!to SU9<ETI=O6 alude a las #(rtes e %( e/#ro#i(ci)!6
1) sujeto E;PROPIANTE! es quie! ejecut( %( ec%(r(ci)! e
uti%i( #Cb%ic(& i'#u%s( e% tr.'ite #(r( co!su'(r e%
es(#ro#io y #($( %( respectiva i!e'!i@(ci)!. 6a +acin
y las provincias son los nicos titulares de la competencia
e#propiatoria, pues ejercen por s mismas y directamente la
facultad de declarar la utilidad pblica.
2) e% sujeto E;PROPIADO! es el titu%(r e% bie! objeto e %(
ec%(r(ci)! e uti%i( #Cb%ic(. 6a 6ey de e#propiacin
establece que la accin e#propiatoria podr" promoverse contra
cualquier clase de personas de car"cter pblico o privado
3) sujeto 9ENELICIARIO6 es (5u"% ( 5uie! se esti!( e%
objeto e/#ro#i(o. 'i es el Estado quien e#propia, lo habitual
es que el bien desapropiado se incorpore a su dominio. (ero
puede ocurrir que el Estado o alguno de sus entes jurdicos
menores no acudan a la e#propiacin con la finalidad de
) *GC )
retener el bien en sus patrimonios, sino a fin de transferirlo a
otra persona. En este caso, el sujeto activo no e#propia para s,
sino para terceros, generalmente particulares.
E%e'e!to LOR:AL6 se relaciona con el #rocei'ie!to #(r(
%%ev(r ( c(bo %( e/#ro#i(ci)!. 'i las partes se ponen de acuerdo
1avenimiento4 se procede al pago de la indemni5acin& si no hay
acuerdo se resuelve en va judicial. Todo el proceso judicial se lleva a
cabo en los $u5gados /ontenciosos 9dministrativos, donde la etapa
fundamental ser" la etapa de prueba y dentro de esta es de
fundamental importancia la pericial, ya que ser" la que determine el
monto de la indemni5acin.
E%e'e!to :ATERIAL6 =ER INDE:NINACIHN.
E%e'e!to LINALISTA6 uti%i( #Cb%ic(. 6a e#igencia de que la
e#propiacin responda a una causa de utilidad pblica co!stituye&
#(r( %os ('i!istr(os& u!( $(r(!t,( co!stitucio!(%
est(b%eci( e! res$u(ro e %( #ro#ie( #riv((. 6a 6E 1ley de
e#propiacin4 establece que Ula utilidad pblica que debe servir de
fundamento legal a la e#propiacin, comprende todos los casos en
que se procure la satisfaccin del bien comn, sea ste de naturale5a
material o espiritual.
a) C(%i*ic(ci)!! %( Co!stituci)! (tribuye (% Poer
Le$is%(tivo %( res#o!s(bi%i( e c(%i*ic(r %( uti%i(
#Cb%ic( ( tr(v"s e u!( %ey *or'(%. 6a competencia para
calificar la utilidad pblica corresponde al /ongreso +acional y
a las legislaturas locales, como lgica consecuencia del
sistema federal de gobierno.
INDE:NINACIHN. Deter'i!(ci)! e% 'o!to.
6a indemni5acin es u!( co'#e!s(ci)! eco!)'ic( ebi( (%
e/#ro#i(o #or e% s(cri*icio i'#uesto e! e% i!ter"s #Cb%ico. 'ignifica
restituir integralmente al propietario el mismo valor econmico del que se le
priva, cubriendo los da?os y perjuicios que sean consecuencia de la
e#propiacin
INDE:NINACIHN <USTA6 la indemni5acin debe ser integralmente
justa. Equivale a dar al e#propiado en dinero, el mismo valor de la
propiedad que se le priva. 6a e#propiacin no debe empobrecer ni
enriquecer al e#propiado, sino dejarlo en igual situacin econmica.
6a indemni5acin, #(r( ser just(& ebe ser objetiv(& (ctu(% e i!te$r(%6
=(%or O9<ETI=O! es %o 5ue %( cos( re(%'e!te v(%e #(r( %(
$e!er(%i( e! e% 'erc(o e %os bie!es e es( es#ecie,
correspondiente al lugar del bien e#propiado y al tiempo de la
desposesin
=(%or ACTUAL6 para fijar el valor del bien e#propiado debe tomarse
e% 5ue icho bie! tie!e& e! e% 'o'e!to e %( es#osesi)!&
) *GB )
segn el sistema del costo de reproduccin o reposicin, es decir,
co!sier(!o %( su'( 5ue ebe i!vertirse #(r( obte!er& (%
'is'o tie'#o& u! bie! i$u(% (% 5ue se es(#ro#i(.
=(%or INTEFRAL6 implica que el e#propiado ser" resarcido de todo
aquello de que se lo priva, no pudiendo ser disminuida la
indemni5acin por deducciones que lesionen ese principio. E%
res(rci'ie!to ebe i!c%uir %( e#reci(ci)! 'o!et(ri( y %os
i!tereses& est(!o e/e!to e to( eucci)! 5ue vu%!ere %(
i!te$ri(+ por ejemplo, por la imposicin de grav"menes, tributos,
compensaciones, etctera.
INDE:NINACIHN PRE=IA6 es el nico de los caracteres de la
indemni5acin que est" e#presamente reglado por la norma fundamental. El
propietario del bien, mientras no perciba ntegra su indemni5acin,
mantiene su condicin de tal.
INDE:NINACIHN EN DINERO6 la indemni5acin se pagar" en dinero
en efectivo, e#cepto que medie consentimiento del e#propiado en el sentido
de aceptar otra especie de valor.
E;PROPIACIHN PARCIAL.
Es posible que para la satisfaccin de la utilidad pblica no se requiera la
desposesin total de un inmueble. E% e/#ro#i(o su*re& e! este c(so& %(
#"ri( e s)%o u!( #(rte e su bie!.
E;PROPIACIHN IN=ERSA.
'e llama as cuando e% ue>o e% i!'ueb%e (*ect(o %e e/i$e (% E 5ue
%e e/#ro#ie e% bie!& y( 5ue "ste ec%(r) %( uti%i( #Cb%ic( e ich(
e/#ro#i(ci)! #ero !o i!ici) e% juicio #(r( e*ectivi@(r%( 1para pagarla4.
A9ANDONO e %( e/#ro#i(ci)!.
El abandono tiene por e*ecto %( i'#osibi%i( e 5ue se #rou@c(&
es#u"s e ve!cios %os res#ectivos #%(@os& e% es(#oer('ie!to
e %os bie!es (%c(!@(os #or %( %ey !o ejecut((. 'i el proceso no se
promueve dentro de los pla5os legales, la declaracin de utilidad pblica es
ine#istente y, por tanto, los bienes que aqulla afectaba no podr"n ser
e#propiados.
CO:PARACIHN co! %( ocu#(ci)! te'#or.!e( #or e% E& %(s
re5uisicio!es& %( co!*isc(ci)! y e% eco'iso.
OCUPACIHN TE:POR4NEA POR EL E.
Es el derecho real administrativo, titulari5ado por un ente pblico, por el que
adquiere, por ra5ones de inters pblico, en forma transitoria o provisional,
el uso y goce de un bien, de persona no estatal.
E% c(r.cter te'#or(% es e %( ese!ci( e% i!stituto. En efecto, la
transitoriedad de la limitacin es la que lo diferencia de la e#propiacin y la
servidumbre, que son, por principio, permanentes.
Es t('bi"! e %( ese!ci( de la ocupacin tempor"nea, 5ue %(
restricci)! o e% es'e'br('ie!to e% o'i!io s)%o (%c(!@( (% uso y
$oce e% bie!& tot(% o #(rci(%& #ero sie'#re te'#or(%.
) **G )
6a ocupacin tempor"nea, como su nombre lo indica, tiene siempre una
duracin limitada, provisional, transitoria, pudiendo consistir slo en la
privacin total o parcial del ius utendi y del ius fruendi de un bien. En
cambio, la e#propiacin determina la prdida de la propiedad, la e#tincin
del dominio, el desapoderamiento total, definitivo, tanto de usos, frutos,
como de disponibilidad.
Ti#os.
6a normativa prev dos tipos de ocupacin tempor"nea! anormal y normal.
ANOR:AL.
Tiene por c(us( i!'ei(t( u!( !ecesi( ur$e!te& i'#erios(&
sCbit(& y por *i!(%i( 'ei(t( %( uti%i( #Cb%ic(.
Es DISPUESTA DIRECTA:ENTE POR LA AUTORIDAD
AD:INISTRATI=A& sin intervencin judicial y sin declaracin
legislativa
NO FENERA DERECHO A INDE:NINACIHN, salvo la reparacin de
los da?os o deterioros que se causen a la cosa o el pago de los da?os
y perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en menesteres
ajenos a los que determinaron su ocupacin.
L( DURACIHN se %i'it( (% TIE:PO ESTRICTA:ENTE
INDISPENSA9LE PARA SATISLACER LA RESPECTI=A
NECESIDAD.
6os casos que pueden motivar la aplicacin de esta figura son los
denominados de estado de necesidad 1incendios, inundaciones,
terremotos, etc.4, que e#igen soluciones urgentes.
NOR:AL.
6a c(us( i!'ei(t( es u!( !ecesi( !or'(%& !o i!'i!e!te, y
la c(us( 'ei(t( %( uti%i( #Cb%ic(.
Es re5uisito i!is#e!s(b%e %( DECLARACIHN LEFISLATI=A DE
UTILIDAD PG9LICA.
L( %ey otor$( (% (*ect(o #or u!( ocu#(ci)! !or'(% e%
DERECHO A RESARCI:IENTO. 'on aplicables subsidiariamente, en
esta materia, las reglas vigentes para la e#propiacin.
E% PLANO :4;I:O DE DURACIHN e %( ocu#(ci)! !or'(% se h(
*ij(o e! - AUOS (>os& transcurridos los cuales, y en caso de no
restituirse al propietario el bien ocupado, su titular puede recurrir a la
e#propiacin.
EL 9IEN ALECTADO POR LA OCUPACIHN NOR:AL NO PUEDE
DESTINARSE A UN LIN DISTINTO DEL PUE SE PERSIFUIH AL
ESTA9LECER LA OCUPACIHN. Un comportamiento semejante
) *** )
importara una violacin al orden jurdico y permitira al propietario
afectado acudir a una accin judicial similar a la de retrocesin.
REPUISICIHN.
6a requisicin es %( ocu#(ci)! o (5uisici)! co(ctiv( e u! bie! #or
e% Est(o& 5uie! %o is#o!e #or situ(ci)! e $e!er(%i( y ( e*ectos
e s(tis*(cer e/i$e!ci(s e uti%i( #Cb%ic( reco!oci( #or %( %ey e
i!e'!i@((.
6a requisicin es, pues, un #rocei'ie!to ('i!istr(tivo u!i%(ter(% e
cesi)! *or@(( e bie!es& principalmente muebles, #(r( s(tis*(cer
ur$e!tes !ecesi(es e uti%i( #Cb%ic(& 'ei(!te %(
i!e'!i@(ci)! corres#o!ie!te
El alcance de la limitacin, a veces llamada requisa, es variado& #uee
(b(rc(r6
(. #rest(ci)! e servicios+
b. (5uisici)! e cos(s 'ueb%es&
c. y uti%i@(ci)! e i!'ueb%es y se'ovie!tes.
6os caracteres que tienen que concurrir para la conformacin de la figura en
e#amen son! utilidad pblica& indemni5acin y procedimiento escrito! Uorden
de requisaU.
TIPOS K DILERENCIAS.
6a requisicin comprende dos especies! (8 e! #ro#ie(& y b8 e uso.
) **7 )
E;PROPIACIHN K REPUISICIHN EN PROPIEDAD6
Di*ere!ci(s e! cu(!to (% O9<ETO6
o la requisicin en propiedad tiene por objeto
e/c%usiv('e!te cos(s 'ueb%es o erechos& !o se (#%ic( (
%os i!'ueb%es. 6os bienes objeto de requisicin so!, en todos los
casos, tpicamente *u!$ib%es, y adem"s e#isten en el comercio en
cantidades indeterminadas, y no se individuali5an con indicacin
del propietario.
o %( e/#ro#i(ci)! tie!e #or objeto to( c%(se e
bie!es& #ero stos ebe! te!er un car"cter de u!ici( e
i!*u!$ibi%i(& el objeto de la e#propiacin ebe ser sie'#re
eter'i!(b%e+ por el contrario, las cosas fungibles no se
e#propian, se requisan.
Di*ere!ci( e! cu(!o ( %( DECLARACIHN DE UTILIDAD PG9LICA& e!
cu(!to ( sus e*ectos6 tiene efectos jurdicos distintos!
o E! %( e/#ro#i(ci)!, es( ec%(r(ci)!& #or s, so%( !o
h(ce (% bie! i!is#o!ib%e+ es necesario que el e#propiante haya
consignado el precio de la e#propiacin.
o E! %( re5uisici)! e! #ro#ie(& %( ec%(r(ci)! e
uti%i( #Cb%ic(& #er se& h(ce i!is#o!ib%es %os bie!es
sujetos ( e%%(& la indisponibilidad asegura los fines del legislador
e impide el agio y la especulacin, previos a la indemni5acin.
REPUISICIHN DE USO6
o %( re5uisici)! e uso cre( u! erecho #erso!(% 5ue se
co!vierte e! re(%& e! e% 'o'e!to e %( to'( e% objeto #or
e% re5uis(or.
o se i*ere!ci( e %( e/#ro#i(ci)! y %( ocu#(ci)!
te'#or.!e(& e! 5ue "st(s so! 'eios jur,icos e
(#%ic(ci)! #(rticu%(r ( tr(v"s e %os cu(%es se resuelve o
s(tis*(ce u!( !ecesi( e uti%i( #Cb%ic( determinada por
una actuacin individual y aislada 1e#propiacin de un inmueble
para construir una escuela, ocupacin de un inmueble para
depsito de materiales de una obra pblica a construir4.
o %( re5uisici)! es& #or #ri!ci#io& u!( 'ei( e (#%ic(ci)!
$e!er(% 5ue se co!cret( sobre bie!es e cu(%5uier
#erso!(& #or r(@)! e tr(stor!os eco!)'icos 1requisicin
civil4, est(o e $uerr( 7re5uisici)! 'i%it(r8& etctera.
EL CO:ISO O DECO:ISO.
Es la #riv(ci)! co(ctiv( e %os bie!es #riv(os #or r(@o!es e
i!ter"s #Cb%ico. ,unciona como s(!ci)! #e!(%, (u(!er( y e #o%ic,(.
El decomiso, co'o i!stituto e erecho #Cb%ico& !o tie!e #or
*i!(%i( ese!ci(% (*ect(r %( cos( eco'is(( ( usos #Cb%icos.
) **= )
En ese sentido e% eco'iso es %( #"ri( e*i!itiv( e u! bie!& si!
i!e'!i@(ci)!& #or r(@o!es e se$uri(& 'or(%i( o s(%ubri(
#Cb%ic(s.
+o implica indemni5acin, porque en estos casos la propiedad privada no se
toma para destinarla a uso pblico, y adem"s tal derecho no se halla en
estado legal.
LA CONLISCACIHN.
L( co!*isc(ci)! i'#%ic( e% es(#oer('ie!to e %os bie!es e u!(
#erso!(& 5ue #(s(! (% #oer e% Est(o si! co'#e!s(ci)! (%$u!(.
6as !ot(s c(r(cter,stic(s de la confiscacin son las siguientes!
S (uede ser resu%t(!te e 'ei(s e c(r.cter i!iviu(%
1personal4 o de car"cter $e!er(% 1colectivo4.
S (uede configurarse a travs de 'ei(s #e!(%es& civi%es&
('i!istr(tiv(s y *isc(%es.
S (uede resultar tanto de re5uisicio!es 'i%it(res& co'o e %(s
(utori(es civi%es.
) **@ )
UNIDAD D DO:INIO I:PERLECTO.
PROPIEDADES CON CARACTERES ESPECIALES.
DERECHO DE AFUAS.
PTO. 1. .ominio imperfecto. .istintos supuestos.
DO:INIO I:PERLECTO. Co!ce#to y i*ere!tes su#uestos.
El dominio es imperfecto por 7 causas! porque est" sujeto ( co!ici)! o (
#%(@o reso%utorio& o porque su co!te!io se e!cue!tr( is'i!uio
#or h(%%(rse %( cos( $r(v(( co! otro erecho re(%.
= son los casos de dominio imperfecto!
S o'i!io *iuci(rio
S o'i!io revoc(b%e
S o'i!io es'e'br(o
PTO. -. .ominio revocable. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. .esaciertos
doctrinarios. 6a condicin resolutoria, el pla5o resolutorio y la llamada
cl"usula legal como condicin resolutoria implcita. ,ormas de operarse la
resolucin. Efectos en materia de cosas muebles e inmuebles, entre partes
y con relacin a terceros.
DO:INIO RE=OCA9LE. De*i!ici)! %e$(%. A!.%isis cr,tico y es(ciertos
octri!(rios.
El dominio revocable est" e*i!io e! e% (rt. -AA06 1o'i!io revoc(b%e
es e% 5ue h( sio tr(!s'itio e! virtu e u! t,tu%o revoc(b%e (
vo%u!t( e% 5ue %o h( tr(!s'itio+ o cu(!o e% (ctu(% #ro#iet(rio
#uee ser #riv(o e %( #ro#ie( #or u!( c(us( #rove!ie!te e su
t,tu%o2.
ALECTA LA PERPETUIDAD DEL DO:INIO.
'e trata de un dominio que debe resolverse cuando se cumple una
condicin resolutoria o vence un pla5o resolutorio, pero, a diferencia del
dominio fiduciario, intervienen en l nicamente 7 personas!
S el tr(!s'ite!te, que luego se convertir" en revocante.
S el ue>o revoc(b%e, que es el titular del dominio revocable.
(or lo tanto, cuando se produce la resolucin, la cosa no pasa a un tercero
sino que vuelve al transmitente.
Puee rec(er sobre 'ueb%es o sobre i!'ueb%es& y reco!ocer co'o
*ue!te u (cto e!tre vivos o u!( is#osici)! e C%ti'( vo%u!t(.
) **A )
CASOS e o'i!io revoc(b%e.
S Do'i!io revoc(b%e sujeto ( co!ici)! reso%utori( e/#res(6 la
venta con pacto de retroventa, o con cl"usula de poder arrepentirse
el vendedor, o con pacto de mejor comprador, etc.
S Do'i!io revoc(b%e so'etio ( co!ici)! reso%utori( t.cit(6 la
revocacin de las donaciones por inejecucin de los cargos o por
ingratitud del donatario, el pacto comisorio t"cito, etc. En estos
supuestos se dice que la condicin es t"cita o implcita, por cuanto la
fuente de la revocabilidad es la ley.
CRQTICA6 No co!*i$ur(! c(sos e o'i!io revoc(b%e %(s situ(cio!es
5ue se 'e!cio!(! e! e% (rt. -AA36 ;el dominio no se ju5ga revocado
cuando el que posee la cosa a ttulo de propietario es condenado a
entregarla en virtud de una accin de nulidad, o de rescisin, o por una
accin por hecho fraudulento, o por restitucin del pago indebido. En estos
casos se ju5ga que el dominio no haba sido transmitido sino de una manera
interina<.
Esta disposicin no slo es absolutamente innecesaria, sino que contiene
una grave incorreccin. En efecto, 9ubry y 0au afirman que en estos casos
no debe considerarse que la propiedad ha sido revocada, sino que jam"s fue
transmitida, ni siquiera de manera interina. 6o que ocurre es que el
codificador reempla5 la frase ;ni siquiera< por ;sino<, con lo que se
produce una contradiccin con el comien5o del art.
:"s all" del error mencionado, debe interpretarse el art. en el sentido de
que, si el ttulo por el que se ha pretendido transferir el dominio es nulo o ha
sido anulado, no hay revocacin.
ELECTOS.
(ara referirnos a esta cuestin, es necesario distinguir segn que el dominio
revocable recaiga sobre inmuebles o sobre muebles.
IN:UE9LES6 en este caso, %( revoc(ci)! e% o'i!io te!r. sie'#re
ELECTO RETROACTI=O (% ,( e! 5ue se (5uiri)& si !o hubier( e! %(
%ey o e! %os (ctos jur,icos 5ue %( est(b%eciero!& is#osici)!
e/#res( e! co!tr(rio.
- sea, en principio, la revocacin tiene efectos retroactivos, pero las partes
pueden disponer lo contrario.
Si se revoc( e% o'i!io co! e*ecto retro(ctivo6
el antiguo propietario est" autori5ado a tomar el inmueble libre de
todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese
gravado el propietario desposedo&
pero est" obligado a respetar los actos administrativos del propietario
desposedo, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho&
/omo consecuencia de ello, 5ue(! si! e*ecto %(s e!(je!(cio!es
hech(s o %os $r(v.'e!es co!stituios #or e% #ro#iet(rio revoc(b%e&
) **D )
si! 5ue %os terceros 5ue h(y(! co!tr(t(o co! "% #ue(! i!voc(r
esco!oci'ie!to sobre e% #e%i$ro 5ue se cer!,( sobre e%%os& #or5ue
%(s c%.usu%(s revoc(tori(s& 5ue ebe! est(r e! e% 'is'o
i!stru'e!to #Cb%ico #or e% cu(% se h(ce %( e!(je!(ci)!& !o #uee!
ej(r e ser co!oci(s #or e% tercero (5uire!te.
Cu(!o %( revoc(ci)! !o tie!e e*ectos retro(ctivos& porque as lo
dispone la ley o ha sido convenido por las partes, quedan subsistentes las
enajenaciones y derechos reales que hubiere constituido el due?o revocado.
/on mayor ra5n se mantienen los actos de administracin.
:UE9LES6 en materia de muebles se aplica lo dispuesto por el (rt. -AB16
1%( revoc(ci)! sobre cos(s 'ueb%es !o tie!e e*ecto co!tr( terceros
(5uire!tes& usu*ructu(rios& o (creeores #i$!or(ticios& si!o e!
cu(!to e%%os& #or r(@)! e su '(%( *e& tuvier(! u!( ob%i$(ci)!
#erso!(% e restituir %( cos(2.
'e trata de una aplicacin del rgimen propio de las cosas muebles, de
modo tal que slo sufrir" los efectos de la revocacin el adquirente de mala
fe o el titular de un gravamen que l saba que haba sido constituido por
quien no tena derecho de hacerlo.
PTO. 0. .ominio fiduciario. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. .iscusin sobre
su e#istencia.
DO:INIO LIDUCIARIO.
Co!ce#to6 (rt. -AA- e% C.Civ. 1o'i!io *iuci(rio es e% 5ue se
(5uiere e! u! *ieico'iso si!$u%(r& subori!(o ( ur(r
so%('e!te h(st( e% cu'#%i'ie!to e u!( co!ici)! reso%utori(& o
h(st( e% ve!ci'ie!to e u! #%(@o reso%utorio& #(r( e% e*ecto e
restituir %( cos( ( u! tercero2.
>aba una evidente impropiedad en la antigua redaccin del art. al
establecer que la cosa debe restituirse a un tercero, puesto que no se puede
restituir a una persona lo que ella nunca tuvo.
'e trata de un o'i!io sujeto ( co!ici)! reso%utori( e/#res( o #%(@o
reso%utorio e/#reso e! e% 5ue i!tervie!e! 0 #erso!(s6
S e% co!stituye!te& *iuci(!te6 que es quien crea el fideicomiso.
S e% *iuci(rio6 que es el titular del dominio fiduciario.
S e% be!e*ici(rio6 que es el tercero a quien debe ser entregada la cosa
cuando se cumple la condicin o vence el pla5o.
6a %ey -3.331 e 1MM3 ha dado una nueva perspectiva al dominio
fiduciario, al reglamentar prolijamente el rgimen jurdico al que se
encuentra sometido.
Discusi)! sobre su e/iste!ci(.
E#isti gran divergencia en nuestra doctrina acerca de la configuracin y de
la e#istencia misma del dominio fiduciario.
) **E )
(ara algunos autores, como N9TT2, eran dudosas las e#istencia y aplicacin
del dominio fiduciario en el /digo, al haberse limitado a definirlo sin darle
tipicidad.
6a corriente mayoritaria lo admita, pero haba grandes discrepancias en
cuanto a la determinacin de los fideicomisos permitidos. >aba quienes
circunscriban el dominio fiduciario al establecido por actos entre vivos, y
quienes no le encontraban aplicacin en nuestro derecho.
9re"n participaba en su momento del criterio amplio, pero no deja de
reconocer que se trataba de una figura que, a diferencia de lo que ocurre en
el derecho anglosajn, no era utili5ada entre nosotros.
PTO. 3. .ominio desmembrado. /oncepto. /ontroversia sobre cu"les
derechos reales desmembran al dominio.
DO:INIO DES:E:9RADO6
En este caso, el dominio se encuentra gravado con un derecho real a favor
de otra persona. Se ve (*ect(( %( (bso%ute@ e% o'i!io
'egn la doctrina hay 7 opciones!
1T8 es es'e'br(o cu(!o e% o'i!io est. $r(v(o co! u!
erecho re(% e is*rute 7#osici)! restri!$i(8& es decir, gravado con
una servidumbre, usufructo, uso y habitacin.
Do'i!io Abso%uto6 tiene los = ius del derecho romano! ius utendi,
ius fruendi, ius abutendi.
Usu*ructo6 el usufructuario puede tener! ius utendi 1usar4, ius fruendi
1go5ar4.
-T8 e% e %( octri!( '(yorit(ri(& 7#osici)! ('#%i(8& se es'e'br(
e% o'i!io cu(!o est( $r(v(o co! u! erecho re(% e is*rute o
u! erecho re(% e $(r(!t,(& por ejemplo, la hipoteca. (or ejemplo, el
acreedor hipotecario no puede reali5ar actos de disposicin respecto del
bien como si ste no estuviera hipotecado.
) **C )
PTO. ?. Qien de familia. /oncepto de familia. /onstitucin. Efectos.
.esafectacin.
9IEN DE LA:ILIA6 i!stituto re$u%(o #or %( %ey 130M3 Art. 03 (% ?I6
El bien de familia tiene proteccin constitucional.
Tiene un ob%e objetivo!
eco!)'ico6 dado por preservar parte del patrimonio de una familia.
soci(%! circunstancia que la familia continua junta bajo de un mismo
techo.
Objeto e% bie! e *('i%i(6 Art. 036 establece que se puede constituir
bien de familia sobre un inmueble rural o urbano. .icho inmueble no puede
e#ceder determinado valor, y ese valor surge de las distintas valuaciones
locales 1esto no tiene aplicacin4, circunstancia que est" mal vista, porque
la ley se hi5o para proteger bienes de los pobres. +o e#iste la valuacin en
la actualidad.
1So%o se #uee co!stituir u! i!'ueb%e co'o bie! e *('i%i(& C!ico
i!'ueb%e co!stituio co'o t(%2.
DESTINO6 el inmueble tiene que usarse como vivienda de familia, o bien,
como e#plotacin comercial o industrial, por cuenta propia del constituyente
y su familia 1sustento de la familia4 fuente de trabajo de la familia.
L( %ey e*i!e e% CONCEPTO DE LA:ILIA6 Art. 0A6 1no se necesita que
convivan4!
*4 en principio, el propietario del inmueble y el cnyuge, ascendientes,
descendientes o hijos adoptivos 1hasta ac" es flia.4
74 en defecto de los anteriores, los parientes por consanguinidad hasta
el =P grado que convivieran con el constituyente.
Iuedan e#cluidos los parientes por afinidad! suegros, cu?ados, etc.
REPUISITOS PARA CONSTITUIR EL 9IEN DE LA:ILIA6 *or'(6
(or (ct( re(%i@(( e! e% re$istro e %( #ro#ie( i!'ueb%e& #or
escritur( #ub%ic( o test('e!to. 6a *H es la m"s comn y es gratuita.
'i necesita asesoramiento para constituir el bien de familia, el honorario no
pude e#ceder el *V de la valuacin fiscal.
Procei'ie!to6
*H el constituyente debe acompa?ar titu%o e #ro#ie( e%
i!'ueb%e 1escritura4
7H acompa?ar #(rti(s 5ue (creite! #(re!tesco, 9rt. =D
proponer de beneficiarios a los hijos o ascendientes o descendientes.
=H documento de identidad del constituyente y de los beneficiarios.
) **B )
'i hay condominio, se acompa?a el ttulo de propiedad que
acompa?a al condominio y las partidas que acreditan las personas
que son familiares. Todos los condominios que acrediten parentesco,
si o si deben ser familiares, sino no se puede poner como bien de
familia. 1se re5uiere e% (cuero u!.!i'e e %os co!)'i!os 2
ELECTOS e %( co!stituci)! e% bie! e *('i%i(. Art. 0B6 se produce la
indisponibilidad relativa del inmueble, que no puede ser delegado ni
enajenado. 9dem"s, las deudas posteriores a la inscripcin las pueden
oponer el constituyente.
+o es oponible con respecto a impuestos, tasas, contribuciones, por ello no
se libera de pagarlas.
6os beneficiarios del bien de familia solo tienen el uso y goce.
P(r( s(ber si es o#o!ib%e o !o6 para poder determinar si es oponible o
no, no solo debemos considerar la inscripcin como bien de familia en el
registro de la propiedad, sino que se tiene en cuenta la fecha de esa
inscripcin, y la causa de la obligacin por la que se reclama.
(or ej.! si la causa es e#tracontractual 1un accidente de transito4, si ocurre
antes de la inscripcin puede atacar el bien. .e igual forma ocurre con las
e#pensas de la propiedad hori5ontal, porque el reglamento que da vida a la
(> es anterior a la compra del departamento, porque primero se inscribe y
lego se venden las unidades funcionales 1los departamentos4.
DESALECTACIHN e bie! e *('i%i(!
Art. 3M6 c(us(%es6
*4 inc.*H ) el propio constituyente con conformidad del cnyuge.
74 inc. 7H ) si el bien de familia se constituy por testamento se requiere
el consentimiento de la mayora de los coherederos, salvo negativa
del cnyuge vivo o que sean incapaces.
=4 inc. =H ) condominios 1acreditar parentesco4! para desafectarlo se
requiere el consentimiento de la mayora de los condminos
computada por porcentual, que figura en la escritura.
@4 inc. @H ) se pide desafeccin de oficio o por interesado. (or ej.! un
tercero acreedor demuestra que el propietario no tiene requisitos
para que sea bien de familia, porque el propietario no vive ah y no lo
e#plota comn y por cuenta propia. 'i el acreedor demuestra esto, se
puede desafectar.
A4 inc. AH ) por circunstancias e#ternas. (or ej.! la e#propiacin.
C(us(%es 5ue !o so! co!sier((s #(r( %( es(*ecci)!6 de acuerdo
con la jurisprudencia!
la ausencia temporaria del inmueble, transitoria un a?o es ausencia
transitoria.
la muerte del propietario del inmueble! la doctrina entiende que la
familia, en tal supuesto, necesita m"s proteccin, y por eso tampoco
es considerada causal.
la mayora de edad de los beneficiarios.
) *7G )
PTO. A. 'epulcros. +aturale5a jurdica. (rescripcin adquisitiva. Ejecucin
por los acreedores. (articin del condominio. $urisprudencia.
SEPULCROS.
Co!ce#to6 son bvedas ubicadas en cementerios pblicos
/osa ubicada en predios que pertenecen al dominio pblico municipal. El
particular tiene una co!cesi)! e uso #ro#i( e% erecho
('i!istr(tivo 1no se tiene el derecho real de dominio4. 6os sepulcros no
se inscriben en el registro de propiedad inmueble.
Prescri#ci)! (5uisitiv( e% se#u%cro6 discusin! a partir del fallo de
*B@7 ;3iana< de las c"maras en pleno, los sepulcros se pueden adquirir por
prescripcin. (ara ello se necesita el paso del tiempo y la posesin,
manifestada, a su ve5, a travs de actos posesorios! fallo ;:iranda +aon<!
*4 inhumar cad"veres en el lugar,
74 disposicin del destino ulterior de los restos, decidir cremar uno de
los cuerpos,
=4 atencin personal del sepulcro,
@4 contratacin de personal para la limpie5a y atencin del sepulcro.
Ejecuci)! #or (creeores6 9rt. 7*B inc. 7 del cpcc, determina la
i!e'b(r$(bi%i( e %os se#u%cros, salvo por su precio de venta,
construccin o materiales, en cuyo caso si puede ser ejecutado el sepulcro
por los acreedores.
6os sepulcros est"n en la direccin general del cementerio, all se traba el
embargo, solo por e#cepcin.
P(rtici)! e% o'i!io6 sepulcro en condominio, Sse puede o no pedir la
particin del sepulcro para venderloT ,allo ;:oholade< para pedirlo se
necesita el consentimiento de todos los condminos.
PTO. B. .erecho de aguas. :etodologa legal. :ar territorial 1jurisdiccin
nacional y provincial4. (lataforma continental. 9guas pluviales. 0gimen
jurdico de los ros, lagos, vertientes e islas. 9guas subterr"neas.
$urisprudencia.
DERECHO DE AFUAS6 LEK -0MAD
Esta ley define el mar territorial, 5ona contigua y plataforma continental!
7(rt. 08 :(r territori(%6 se e#tiende*7 millas y se reconoce el paso
de otros buques.
7(rt. 38 No!( co!ti$u(6 se e#tiende mas all" del mar territorial
hasta 7@ millas marinas, se tiene poder fiscali5ador, jurisdiccional y
represivo.
7(rt. A8 P%(t(*or'( co!ti!e!t(%6 comprende el lecho y el subsuelo
de las "reas submarinas hasta el borde e#terior del margen
) *7* )
continental. 6as 7GG millas marinas se cuentan a partir de la lnea de
base.
A$u(s #%uvi(%es6 son aguas de lluvia& ser"n de dominio pblico o privado
segn donde caigan. El titular de las aguas es el titular del inmueble.
R,os6 Art. -03I6 cosas pertenecientes al dominio pblico& pueden ser
navegables o no navegables. (ara la doctrina, los ros navegables son
aquellos que se utili5an como medio de transporte de personas y cosas.
Otr( c%(si*ic(ci)! e r,os6
Provi!ci(%es! nacen y mueren en la provincia.
I!ter#rovi!ci(%es! nacen en una provincia y mueren en otra.
6a corte determino que los ros pertenecen al dominio pblico provincial. El
estado nacional tiene jurisdiccin para legislar sobre temas que tengan que
ver sobre navegabilidad, comercio, etc.
N(cio!(%! nace y muere en un solo pas
I!ter!(cio!(%! cuando nace en un pas y desemboca y muere en
otro.
A$u(s subterr.!e(s6 se consideran aguas de dominio pblico& si se
encuentran debajo de un inmueble es de dominio privado y el propietario
est" facultado para usar esa agua. 'i el agua subterr"nea aflora recibe el
nombre de vertie!te o '(!(!ti(% 1es el mismo rgimen que las aguas
pluviales4.
L($os6 pertenecen al dominio pblico de la provincia en el que se
encuentra.
Is%(s6 pertenecen al dominio del estado. 6a doctrina se opone a que
pertene5can a los particulares.
) *77 )
UNIDAD M CONDO:INIO.
PTO. 1. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. /aracteres.
Co!ce#to. A!.%isis. C(r(cteres.
Uno de los derechos reales e#clusivos es el dominio, de modo que, cuando
sobre una misma cosa concurren 7 o m"s derechos de dominio, habr"
condominio.
El condominio est" definido en el (rt. -AB06 1e% co!o'i!io es e%
erecho re(% e #ro#ie( 5ue #erte!ece ( v(ri(s #erso!(s& #or
u!( #(rte i!ivis( sobre u!( cos( 'ueb%e o i!'ueb%e2.
.e dicha definicin surgen los CARACTERES6
S PLURALIDAD DE SU<ETOS6 deben concurrir 7 o R personas
como titulares del derecho pues, de no ser as, habra dominio
y no condominio. 6as personas pueden ser tanto de e#istencia
visible como personas jurdicas. En cuanto al nmero de
titulares, no hay lmite alguno.
S UNIDAD DE O9<ETO6 el condominio, como todo derecho real,
debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas, pero si stas
son varias, todas pertenecen simult"neamente a los distintos
condminos, sin que se pueda deslindar la parte material de
cada uno ni establecerse qu objeto corresponde a quin.
S PARTES INDI=ISAS6 esta parte indivisa no se identifica con
ninguna parte material de la cosa, sino simplemente con una
porcin ideal, sin que se pueda establecer sobre la cosa qu
parte de ella le corresponde a tal o cual condmino.
PTO. -. El condominio en el derecho romano y en el derecho germ"nico.
Derecho ro'(!o6 los romanos slo admitieron la #ro#ie( #or cuot(s.
+o conocieron trmino para designar el condominio, y el titular del derecho
era llamado dominus, de igual modo que cuando era propietario e#clusivo
de la cosa.
6os frutos producidos por la cosa eran adquiridos de acuerdo a la parte que
le corresponda a cada uno.
En cuanto a las facultades sobre la cosa, les estaba vedado enajenarla,
destruirla o constituir servidumbres prediales sin el consentimiento de los
otros condminos.
Derecho $er'.!ico6 a diferencia del derecho romano, en este condominio
todos los comuneros est"n recprocamente vinculados. /ada uno participa
en el todo. +adie puede disponer libremente de su parte, ni an con el
consentimiento de los dem"s.
PTO. 0. /onstitucin. /lases.
) *7= )
CONSTITUCIHN. C%(ses.
(ara referirnos a este tema corresponde anali5ar las distintas fuentes del
condominio, as como los diferentes modos de adquirir este derecho real.
POR CONTRATO 7(rt. -AB?86 tiene origen convencional cuando varias
personas adquieren conjuntamente una cosa. El contrato puede ser
o!eroso 7u!( co'#r(ve!t(8 o $r(tuito 7o!(ci)!8.
.e igual manera, la constitucin del condominio tiene origen contractual
cu(!o u!( #erso!( e!(je!( ( otr( u!( #(rt( e %( cos( 5ue %e
#erte!ece e/c%usiv('e!te. En este caso, se e#tingue el dominio que
tena sobre el todo, para dar nacimiento a un condominio en el que slo le
corresponde una parte indivisa.
POR ACTO DE GLTI:A =OLUNTAD 7(rt. -AB?86 slo se da la constitucin
del condominio por un acto de esta naturale5a cuando en un test('e!to
se ej( u! %e$(o e cos( eter'i!(( ( v(ri(s #erso!(s
co!ju!t('e!te.
POR LEK 7(rt. -AB?86 e#isten tambin condominios de origen legal cuando
ste nace como consecuencia de una is#osici)! %e$(%&
i!e#e!ie!te'e!te e %( vo%u!t( e %os #(rticu%(res.
Su#uestos !o e!u'er(os e! e% (rt. -AB?6
USUCAPIHN6 no se discute la posibilidad de que el condominio na5ca
como consecuencia de la usucapin, cuando 7 o R personas poseen
un inmueble en comn.
PROLONFACIHN DE UNA INDI=ISIHN HEREDITARIA6 al igual que
en el supuesto anterior, la doctrina sostiene que el condominio puede
nacer en el supuesto de prolongarse una indivisin hereditaria, es
decir que esta ltima figura puede convertirse en condominio
cu(!o %os hereeros se %i'it(! ( i!scribir e! e% Re$istro e
%( Pro#ie( %( ec%(r(tori( e hereeros o e% test('e!to
res#ecto e c(( u!o e %os i!'ueb%es& si! e*ectu(r %(
#(rtici)!.
0especto de este supuesto e#isten posiciones encontradas en la doctrina!
*4 de acuerdo con una primera interpretacin, no puede nacer
condominio en este caso, porque para ello sera necesaria la escritura
pblica 1si se trata de un inmueble4 y, adem"s, dado que la
declaratoria de herederos o el testamento pueden inscribirse a
pedido de cualquiera de los herederos, nunca podra hablarse de
condominio porque falta la conformidad de todos los interesados. L
adem"s, no figura como una de las fuentes del condominio
enunciadas en el art. 7DEA.
74 conforme a una segunda opinin estaramos frente a un supuesto de
constitucin de condominio que la ley designa, esto eso, en el
supuesto de que la indivisin se e#tienda por mayor tiempo del que
) *7@ )
comnmente se requiere para dividirla, cuando los herederos podran
haberlo hecho.
=4 para una tercera corriente, depende de las circunstancias de cada
caso interpretar si la voluntad de los herederos al reali5ar la
inscripcin registral ha sido la de mantener la indivisin hereditaria o
la de constituir un condominio.
CLASES DE CONDO:INIO.
S CONDO:INIO SIN INDI=ISIHN LORNOSA6 en este caso, lo
que lo caracteri5a es que cualquiera de los condminos puede
pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn,
provocando de ese modo la e#tincin del estado de
comunidad.
S CONDO:INIO CON INDI=ISIHN LORNOSA6 a diferencia del
caso anterior, los condminos se hallan impedidos de
demandar la particin, sea porque la ley no lo permite 1como
en la medianera4, sea porque lo prohbe una estipulacin
temporal pactada por ellos mismos o porque les ha sido
impuesta por el testador.
PTO. 3. /ondominio sin indivisin for5osa.
=ER e*i!ici)! e! e% #u!to (!terior.
PTO. ?. ,acultades de los condminos respecto de su cuota. .erechos de
sus acreedores.
LACULTADES DE LOS CONDH:INOS RESPECTO DE SU CUOTA.
DERECHOS DE SUS ACREEDORES.
El cdigo asimila las facultades del condmino sobre la parte indivisa a las
de un due?o. En consecuencia, el derecho de cada uno sobre su cuota es
amplsimo, pues puede libremente enajenarla y gravarla sin consentimiento
de los dem"s.
PRINCIPIO FENERAL 7(rt. -ABA86 1c(( co!)'i!o $o@(& res#ecto
e su #(rte i!ivis(& e %os erechos i!here!tes ( %( #ro#ie(&
co'#(tib%es co! %( !(tur(%e@( e e%%(& y #uee ejercer%os si! e%
co!se!ti'ie!to e %os e'.s co#ro#iet(rios2.
.e este artculo surge que el derecho que cada condmino tiene sobre su
cuota es amplsimo. 'in embargo, an cuando se le permiten ejercer todos
los derechos inherentes a la propiedad sin necesidad de contar con el
consentimiento de los otros condminos, dicho ejercicio debe ser
compatible con la parte indivisa. En consecuencia, dado el car"cter de
abstracto o ideal que la caracteri5a, slo puede concebirse respecto de ella
el ejercicio de facultades jurdicas.
No h(y !i!$u!( #osibi%i( e us(r !i e is#o!er '(teri(%'e!te
e u!( #(rte i!ivis(& #ues %( 'is'( !o se re*%ej( sobre u! sector
) *7A )
'(teri(%'e!te eter'i!(o e %( cos( co'C!& si!o 5ue se tr(uce
e! u!( ci*r( 71W0+ 1W1I+ etc.8
ENA<ENACIHN6 de acuerdo con el (rt. -ABB& c(( co!)'i!o #uee
e!(je!(r su #(rte i!ivis(& y sus (creeores #uee! h(cer%(
e'b(r$(r y ve!er (!tes e h(cerse %( ivisi)! e!tre %os
co'u!eros.
El condmino puede disponer de su parte como mejor le pare5ca!
puede venderla, donarlas, permutarla o hacerla objeto de un acto de
ltima voluntad.
Estando legitimado para enajenar la parte indivisa, debe tambin
admitirse la posibilidad de que lo haga con respecto a una parte
menor que aqulla.
Esta facultad puede ser ejercida en cualquier momento y a favor de
cualquier persona, ya sea otro condmino o un tercero.
CONSTITUCIHN DE HIPOTECAS6 de acuerdo con el (rt. -ABD& c(( u!o
e %os co!)'i!os #uee co!stituir hi#otec( sobre su #(rte i!ivis(
e! u! i!'ueb%e co'C!& #ero e% resu%t(o e e%%( 5ue( subori!(o
(% resu%t(o e %( #(rtici)!& y !o te!r. e*ecto (%$u!o e! e% c(so e!
5ue e% i!'ueb%e to5ue e! %ote ( otro co#ro#iet(rio& o %e se(
(juic(o e! %icit(ci)!.
En nuestro derecho, el acto que pone fin al condominio tiene efectos
declarativos. Ello significa que cuando se reali5a la divisin se considera a
cada condmino como si hubiera sido, desde el origen de la indivisin,
propietario e#clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote.
.e dicho enunciado se infiere que, si bie! est. #er'iti( %(
co!stituci)! e hi#otec( sobre e% i!'ueb%e co'C! e! %( 'ei( e
%( #(rte i!ivis( 5ue %e #erte!ece& %( e/iste!ci( e %( hi#otec( est.
,!ti'('e!te %i$(( (% resu%t(o e %( #(rtici)!6 si al reali5arse esta
ltima el inmueble es adjudicado a dicho condmino, la hipoteca subsiste,
aunque limitada a la parte indivisa que tena sobre ese inmueble. (or el
contrario, si el inmueble se adjudica a otro condmino, el derecho de
garanta se e#tingue.
CONSTITUCIHN DE OTROS DERECHOS REALES6
S el condmino puede tambin gravar su parte indivisa,
constituyendo un USULRUCTO.
S puede tambin constituir DERECHO DE USO O DE
HA9ITACIHN.
S tambin ser" posible constituir PRENDA.
CONSTITUCIHN DE DERECHOS PERSONALES6 de acuerdo con el (rt.
1?1-& e% co!)'i!o !o #uee (rre!(r %( cos( co'C!& !i (C! e! %(
#(rte 5ue %e #erte!ece& si! co!se!ti'ie!to e %os e'.s.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES6 en cuanto a los acreedores
particulares de los condminos, est"n e#presamente facultados para h(cer
) *7D )
e'b(r$(r y ejecut(r %( #(rte i!ivis(& si! !ecesi( e #rovoc(r %(
#(rtici)!.
Este derecho se circunscribe a la parte indivisa e#clusivamente, de modo
que no est"n autori5ados a embargar y ejecutar toda la cosa comn.
ACCIONES POSESORIAS K PETITORIAS6 siendo el condominio un
derecho real que se ejerce por la posesin, su titular est" legitimado para
promover acciones posesorias, tanto frente a la turbacin como frente al
despojo.
PTO. A. ,acultades de los condminos sobre la cosa comn.
LACULTADES SO9RE LA COSA CO:GN.
9 diferencia del (to. anterior, las facultades sobre la cosa comn son muy
limitadas.
PRINCIPIO FENERAL 7(rt. -ADI86 1!i!$u!o e %os co!)'i!os #uee
si! e% co!se!ti'ie!to e toos& ejercer sobre %( cos( co'C! !i
sobre %( 'e!or #(rte e e%%(& *,sic('e!te eter'i!((& (ctos
'(teri(%es o jur,icos 5ue i'#orte! e% ejercicio (ctu(% e i!'ei(to
e% erecho e #ro#ie(. L( o#osici)! e u!o b(st(r. #(r(
i'#eir %o 5ue %( '(yor,( 5uier( h(cer ( este res#ecto2.
ACTOS :ATERIALES6 el condmino puede us(r y $o@(r e %( cos(
co'C!& e! t(!to !o 'eie o#osici)! e %os e'.s. Esas facultades de
uso y goce est"n debidamente limitadas por la necesidad de respetar el
destino de la cosa, y porque no se ejer5an en el inters particular del
condmino, con el consiguiente deterioro para los otros.
Est. #rohibi( %( re(%i@(ci)! e i!!ov(cio!es '(teri(%es. 0especto
del alcance de la e#presin, algunos autores consideran que se aplica a
cualquier tipo de modificacin en el estado de hecho de la cosa& otros, en
cambio, no consienten una aplicacin tan rigurosa.
En ese sentido, se (*ir'( 5ue %( #rohibici)! e h(cer i!!ov(cio!es
co'#re!e C!ic('e!te6
%(s obr(s 5ue tie!(! ( 'oi*ic(r e% esti!o e %( cos( co'C!&
y %(s 5ue is'i!uy(! e% erecho e %os otros co!)'i!os.
(or el contrario, cu(!o se tr(te e obr(s 5ue tie!(! (% 'ejor $oce
e %( cos( co'C!& !o re$ir. e% criterio e %( u!(!i'i( #(r(
ejecut(r%(s. 9s, se ha admitido que cualquiera de los condminos haga
construcciones para su uso particular, con la condicin de no estorbar a los
otros el ejercicio de igual derecho en otra parte de la cosa.
ACTOS <URQDICOS 7(rt. -AD-86 1e% co!)'i!o !o #uee e!(je!(r&
co!stituir serviu'bres& !i hi#otec(s co! #erjuicio e% erecho e
%os co#ro#iet(rios. E% (rre!('ie!to o e% (%5ui%er hecho #or (%$u!o
e e%%os es e !i!$C! v(%or2.
El condmino no puede reali5ar sobre la cosa comn y sin el consentimiento
de los dem"s los siguientes actos!
) *7E )
S e!(je!(r6 est" prohibido transmitir la cosa, sea por el todo o
por una parte materialmente determinada, sea por ttulo
oneroso o gratuito, o por acto entre vivos o mortis causa
S co!stituir serviu'bres6 el condmino no puede gravar el
inmuebles comn con una servidumbre, pues ello implica un
acto de disposicin de la cosa que no puede reali5arse sin el
consentimiento de todos
S co!stituir hi#otec(6 no puede hipotecar la cosa comn, ni
tampoco una parte materialmente determinada de la misma.
Est( #rohibici)! se e/tie!e ( %( #re!( y %( (!ticresis
S (r e! %oc(ci)! o (rre!('ie!to6 esta #rohibici)! ebe
e/te!erse& con mayor motivo, ( %( e ceer e! co'o(to,
por ser ste gratuito
S e'(!(r e% es(%ojo6 el cdigo prohbe a los condminos,
sin el consentimiento de los dem"s, demandar la restitucin de
la cosa antes de concluirse el tiempo de la locacin, cualquiera
sea la causa alegada
PTO. B. -bligaciones de los condminos entre s y con relacin a terceros.
/argas reales! solidaridad e indivisibilidad 1jurisprudencia4.
O9LIFACIONES DE LOS CONDH:INOS.
CONTRI9UCIHN A LOS FASTOS DE REPARACIHN K CONSER=ACIHN6
el (rt. -AD? establece que too co!)'i!o #uee ob%i$(r ( %os
co#ro#iet(rios e! #ro#orci)! e sus #(rtes ( %os $(stos e
co!serv(ci)! o re#(r(ci)! e %( cos( co'C!+ #ero #uee! %ibr(rse
e est( ob%i$(ci)! #or e% (b(!o!o e su erecho e #ro#ie(2.
'e impone a todos los condminos la obligacin de contribuir a los gastos
de conservacin y reparacin de la cosa comn, ya que se trata de gastos
que han beneficiado a todos, asegurando la e#istencia y la integridad del
objeto.
Esta obligacin se circunscribe a la proporcin que cada uno tiene en el
condominio, pero ello no quita que los condminos puedan establecer otro
modo de participacin. 2ncluso puede pactarse que slo uno de ellos se
haga cargo de los gastos.
/ualquiera de los copropietarios puede reali5ar gastos de conservacin y
reparacin de la cosa, afront"ndolos con su patrimonio, pero luego tiene
derecho a reclamar el reintegro por parte de los dem"s.
9dem"s, el copropietario que no quiera asumir la obligacin puede
renunciar a su cumplimiento, liber"ndose a travs del abandono de su parte
indivisa.
) *7C )
En caso de abandono, surge para los dem"s condminos el derecho de
acrecer, de modo que adquieren la parte del renunciante en proporcin a
sus respectivas cuotas.
DEUDAS CONTRAQDAS EN PRO DE LA CO:UNIDAD6 frente al acreedor
nicamente est" obligado el condmino que contrajo la deuda. .e esa
manera, el acreedor slo podr" reclamarle a ese condmino, sin perjuicio de
la accin de repeticin que luego podr" ejercer este ltimo y que se funda
en la idea de una gestin til del negocio comn.
Iuedan comprendidas todas las deudas contradas en beneficio de la
comunidad.
Cu(!o %( eu( h( sio co!tr(,( #or toos %os co!)'i!os
#uee! (rse %(s si$uie!tes situ(cio!es6
S si !o se h( e/#res(o %( #(rtici#(ci)! 5ue %es
corres#o!e e! e% co!o'i!io y t('#oco se h( #(ct(o
%( so%i(ri(& *re!te (% (creeor res#o!e! #or #(rtes
i$u(%es. +o obstante ello, entre los condminos nacer" la
accin de reembolso, en el supuesto de que no tengan la
misma participacin en la comunidad.
S si se e/#res(! %(s cuot(s y !o se h( co!ve!io
so%i(ri(& *re!te (% (creeor s)%o res#o!e! e!
#ro#orci)! ( %(s 'is'(s& es decir que lo pactado tiene
fuer5a de ley y no procede ninguna accin de reembolso.
S si se h( esti#u%(o %( so%i(ri(& cu(%5uier #ro#iet(rio
#uee ser e'(!(o #or e% tot(% e %( eu(& si!
#erjuicio e %( (cci)! e re#etici)! 5ue #uier(
corres#o!er e!tre e%%os.
DEUDAS POR RENTAS O LRUTOS K POR DAUOS6 la cosa comn puede
producir frutos, resultando lgico que se distribuyan entre los condminos
en proporcin a sus cuotas.
'i los frutos fueron percibidos por uno solo de los copropietarios, los dem"s
resultan acreedores por la parte que les corresponde.
+o obstante ello, los condminos pueden convenir la distribucin de los
frutos como mejor les pare5ca pero, a falta de estipulacin e#presa, deben
dividrselos en proporcin a su parte indivisa.
El condmino obligado al pago tiene derecho de deducir lo que hubiera
invertido para obtener los frutos 1gastos de cultivo, e#traccin, etc.4.
CARFAS REALES PUE FRA=EN LA COSA CO:GN6 el (rt. -ADM sostiene
que e! %(s c(r$(s re(%es 5ue $r(ve! %( cos(& co'o %( hi#otec(& c((
u!o e %os co!)'i!os est. ob%i$(o #or e% too e %( eu(.
+o se trata aqu de las obligaciones contradas por los condminos frente a
terceros, sino de las cargas o grav"menes reales que afecten la cosa
comn.
) *7B )
.iferentes opiniones doctrinarias!
a) 6a fuente de esta norma es POTHIER, que isti!$u,( e!tre c(r$(s
ivisib%es e i!ivisib%es. /uando la carga es divisible, cada
obligado responde solamente por su parte. En cambio, cuando la
carga es indivisible 1como el caso de la hipoteca4, cada uno est"
obligado por el todo, ya que no podra estarlo slo por su parte si se
tiene en cuenta que dicha carga no es susceptible de divisin.
b) (ara algunos autores se trata de un supuesto de so%i(ri( %e$(%&
y( 5ue cu(!o se h(b%( e 1ob%i$(ci)! #or e% too2 se re*iere
( %( eu( 7#or eje'#%o& ( %( ob%i$(ci)! e #($(r %( su'( e
i!ero 5ue %( hi#otec( (se$ur(8.
c) 'egn otra corriente interpretativa, !o h(y so%i(ri( i!stitui(
#or %( %ey& si!o 5ue es %( i!ivisibi%i( e %( c(r$( 5ue $r(v(
%( cos( co'C! %( 5ue eter'i!( 5ue e% co!)'i!o est"
ob%i$(o #or e% too.
PTO. D. 9dministracin de la cosa comn. Iurum. :ayoras.
9dministrador. Nestor de negocios. .ivisin de los frutos. .erecho de los
condminos ante el arrendamiento de la cosa comn! naturale5a jurdica del
contrato que pudieren celebrar.
AD:INISTRACIHN DE LA COSA CO:GN.
Este rgimen de administracin entra en juego en 7 supuestos!
1) cu(!o %( cos( !o es susce#tib%e e uso co'C!& en ra5n de su
naturale5a 1por ejemplo, si se trata de una casa de dimensiones
reducidas y los condminos y sus familias son muy numerosos4&
2) cu(!o %( cos( es susce#tib%e e uso co'C!& #ero (%$u!o e
%os co!)'i!os ejerce e% ius prohibendi.
) *=G )
PUHRU: K :AKORQAS.
El 5u)ru' surge del cdigo, y supone que !i!$u!( eter'i!(ci)! ser.
v.%i( si !o *uese to'(o e! reu!i)! e toos %os co!)'i!os o e
sus %e$,ti'os re#rese!t(!tes.
Esta e#igencia de la UNANI:IDAD se funda en la necesidad de asegurar el
derecho de cada uno de ser odo y de hacer conocer su parecer en la
consideracin de los problemas que surgen con respecto al condominio.
:odernamente se ha sostenido que no es necesaria la participacin efectiva
de todos los condminos, siendo suficiente que se los haya citado para
intervenir en la reunin.
Si bie! e% 5u)ru' #(r( e%iber(r es %( u!(!i'i(& #(r( (o#t(r %(s
ecisio!es es su*icie!te %( :AKORQA A9SOLUTA& 5ue se co'#ut( e!
#ro#orci)! (% v(%or e %( #(rte 5ue ( c(( u!o %e corres#o!e e! %(
cos(.
XPu" #(s( e! c(so e E:PATEY para dirimir estas cuestiones pueden
recurrir a "rbitros o a la suerte, y se requiere de unanimidad para adoptar
cualquiera de estos procedimientos. En caso de que no se pongan de
acuerdo podr"n acudir a la justicia.
AD:INISTRADOR.
XPui"!es #uee! ser esi$!(os ('i!istr(oresY 'i los condminos
resuelven la e#plotacin de la cosa comn por el rgimen de administracin
deben designar un administrador, #uie!o rec(er e% !o'br('ie!to
sobre u!o e e%%os o sobre u! tercero.
'i la designacin recae sobre uno de los condminos, este tendr" las
facultades propias de un mandato general.
En el caso de que se designe a un tercero, aunque el cdigo no lo
diga, es indudable que tambin deben aplicarse las reglas del
mandato general.
En ambos casos, deben rendir cuentas de su gestin.
6a e%ecci)! e% ('i!istr(or corres#o!e ( %os co#ro#iet(rios. En
caso de i$u(%( e votos& e% co!)'i!o #ro#uesto co'o
('i!istr(or ebe ser #re*erio ( cu(%5uier #erso!( e/tr(>(. K si
!o ser %o$r( (cuero #(r( %( esi$!(ci)!& %( ecisi)! %e corres#o!e
(% jue@.
(uede pactarse una re'u!er(ci)! ( *(vor e% ('i!istr(or& #ero e!
c(so e si%e!cio se #resu'e %( $r(tui(.
FESTOR DE NEFOCIOS.
(uede ocurrir que (%$u!o e %os co#ro#iet(rios se (rro$ue %( *(cu%t(
e ('i!istr(r si! est(r e/#res('e!te (utori@(o #(r( e%%o& e!
cuyo c(so se c(e e! %( *i$ur( e %( $esti)! e !e$ocios. (or tal
) *=* )
motivo, resultan aplicables las disposiciones que regulan dicha figura, como
por ejemplo, debe rendir cuentas.
DERECHO DE LOS CONDH:INOS ANTE EL ARRENDA:IENTO DE LA
COSA CO:GN6 !(tur(%e@( jur,ic( e% co!tr(to 5ue #uee! ce%ebr(r.
En el supuesto de que los condminos hayan decidido dar la cosa comn en
(%5ui%er o (rre!('ie!to, el cdigo reconoce un erecho e
#re*ere!ci( ( *(vor e (5ue% e e%%os 5ue hubiese o*recio e% 'is'o
(%5ui%er o re!t(.
'e trata de una solucin ra5onable, que evita la intromisin de elementos
e#tra?os al condominio y que, adem"s, favorece la e#plotacin de la cosa
comn.
'i la cosa se da en alquiler a un condmino, parecera que es al mismo
tiempo locador y locatario, lo cual entra en colisin con el principio de que
no se puede alquilar una cosa propia. 'in embargo, es necesario tener en
cuenta que el derecho de cada condmino sobre la cosa comn est"
limitado por el derecho de los dem"s, desapareciendo tal restriccin.
El locatario 1condmino4 tendr" la obligacin de pagar el alquiler, pudiendo
inclusive ser condenado al desalojo en caso de incurrir en falta de pago.
PTO. M. E#tincin del condominio. (articin. Efectos. $urisprudencia.
E;TINCIHN DEL CONDO:INIO6 e% co!o'i!io se e/ti!$ue #or %(s
'is'(s c(us(%es e e/ti!ci)! e% o'i!io y& (e'.s& #or e% 'oo
t,#ico& 5ue es %( #(rtici)!.
:ODOS CO:UNES A LA E;TINCIHN DEL DO:INIO6
S E;TINCIHN A9SOLUTA6
a4 si la cosa se destruye&
b4 es consumida totalmente o es puesta fuera del comercio&
c4 o si el condominio recae sobre animales salvajes o
domesticados y ellos recuperan su antigua libertad.
S E;TINCIHN RELATI=A6
cuando la persona adquiere la propiedad de la cosa comn, en
virtud de la transformacin, accesin o prescripcin&
cuando todos los condminos abandonan la cosa&
cuando todos los condminos enajenan la cosa a una sola
persona&
o la pierden por transmisin judicial del condominio, ejecucin
de sentencia o e#propiacin por causa de utilidad pblica.
LA PARTICIHN.
) *=7 )
/uando el condominio es normal u ordinario, la causal tpica de e#tincin es
la particin.
Se tr(t( e% (cto #or e% cu(% e% erecho e% co!)'i!o sobre %(
#(rte i!ivis( se tr(!s*or'( e! u! %ote '(teri(%& e5uiv(%e!te ( su
i!ter"s e! %( cos(. En otras palabras, es el acto que le pone fin al
condominio, haciendo que cada uno adquiera materiali5ada la parte que le
corresponde.
En cuanto a las !or'(s (#%ic(b%es& e% c)i$o est(b%ece 5ue ebe!
(#%ic(rse ( %( ivisi)! e cos(s #(rticu%(res 1%(s re$%(s re%(tiv(s (
%( ivisi)! e %(s sucesio!es& ( %( '(!er( e h(cer%( y ( %os e*ectos
5ue #rouceJ2.

PARTICIHN EN ESPECIE& EN DINERO O :I;TA.
E! es#ecie6 la particin se reali5a en especie cu(!o %( cos(
co'C! se ivie e! #(rtes o %otes '(teri(%'e!te
eter'i!(os& re#rese!t(tivos e% i!ter"s 5ue c((
co!)'i!o tie!e e! (5u"%%(.
(ara que sea procedente este tipo de participacin es necesario, ante todo,
que se trate de cos(s ivisib%es 1por ejemplo, un campo que pueda
dividirse en lotes4.
'i el condominio recae sobre un i!'ueb%e ei*ic(o& ( #(rtir e %(
s(!ci)! e %( %ey 10.?1- t('bi"! #uee ser objeto e u!( ivisi)!
e! es#ecie& i!cor#or.!o%o (% r"$i'e! e PH& sie'#re 5ue %(s
u!i(es resu%t(!tes e %( ivisi)! te!$(! i!e#e!e!ci( *u!cio!(%
y s(%i( ( %( v,( #Cb%ic( irect('e!te o #or u! #(s(je co'C!.
E! i!ero6 aun trat"ndose de cosas divisibles, deber" acudirse a la
venta cu(!o e% *r(ccio!('ie!to i'#%i5ue u! 'e!osc(bo e
v(%ores 1por ejemplo, en la divisin de un diamante4.
/omo principio general debe darse prioridad a la particin en especie, y slo
si surgen inconvenientes insalvables que la tornen irreali5able debe
recurrirse a la subasta.
:i/t(6 puede suceder que no sea posible la particin en especie
porque las partes resultantes de la divisin no equivalgan
e#actamente con la proporcin que cada condmino tiene en la cosa
comn.
(or ejemplo! un terreno que puede dividirse en 7 lotes iguales, pero uno de
los condminos tiene un @GV y al otro le corresponde un DGV. 9l ser los dos
lotes iguales, el primero recibir" un valor mayor que el que le pertenece en
la comunidad, de modo que se convierte en deudor del otro por la
diferencia. 'e recurre entonces a la #(rtici)! 'i/t(& 5ue recibe ese
!o'bre #or5ue su#o!e u!( #(rtici)! e! es#ecie y e! i!ero.
PARTICIHN TOTAL O PARCIAL6 los condminos pueden convenir dividir
toda la cosa comn o slo una parte materialmente de ella. 'i la particin es
) *== )
parcial, el condominio queda liquidado relativamente, ya que subsiste sobre
la porcin que no ha sido dividida.
Es aconsejable evitar las particiones parciales, ya que multiplican los gastos,
siendo preferible esperar un tiempo ra5onable para hacerla en conjunto.
PARTICIHN DELINIT=A O PRO=ISIONAL6 la particin que pone fin al
condominio se denomina ;particin definitiva<, pero suele hablarse tambin
de una particin provisional para aludir al caso en que los condminos se
limitan a dividir el uso y goce de la cosa comn 1por ejemplo, en el caso de
un edificio en que cada uno de los condminos ocupa un piso4.
:ANERAS DE REALINAR LA PARTICIHN.
<UDICIAL6 de acuerdo a lo que establece el art. =@DA, ser" necesaria la
intervencin de la justicia en los siguientes supuestos!
*4 cuando haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces,
interesados, o ausentes cuya e#istencia sea incierta.
74 cuando terceros, fund"ndose en un inters jurdico, se opongan a que
se haga particin privada.
=4 cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer
la divisin privadamente.
En este caso, %( tot(%i( e %os co!)'i!os ebe ser cit(( (%
#roceso& y si se h( o'itio ( (%$u!o e e%%os %( e'(!( ebe ser
rech(@((.
E;TRA<UDICIAL6 si no est"n en juego intereses de incapaces o de terceros
y media acuerdo entre los condminos, entonces la particin puede hacerse
e#trajudicialmente. 'i se trata de un condominio, la particin debe
formali5arse por medio de escritura pblica.
:I;TA6 en este caso, opera cuando %os co!)'i!os i!stru'e!t(! %(
#(rtici)! #or 'eio e u! ocu'e!to #riv(o& 5ue %ue$o es
ho'o%o$(o #or e% jue@.
) *=@ )
UNIDAD 1I CONDO:INIOS CON INDI=ISIHN
LORNOSA. CONDO:INIO POR CONLUSIHN DE
LQ:ITES.
PTO. 1. 'upuestos de indivisin for5osa previstos por el /digo.
9 diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, e! e%
co!o'i!io co! i!ivisi)! *or@os( %( *(cu%t( e %os co!)'i!os e
so%icit(r %( #(rtici)! e! cu(%5uier 'o'e!to %is( y %%(!('e!te !o
e/iste& o bie! se e!cue!tr( sus#e!i(.
+o deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisin
for5osa. Esta puede reconocer un origen legal o e#tralegal, mientras que el
condominio en s mismo se origina siempre en alguna de las fuentes
establecidas por el art. 7DEA.
En consecuencia, la indivisin for5osa puede emanar de!
LA LEK6 tienen origen legal el co!o'i!io e 'uros& cercos y
*osos 7(rt. -B1B8 y e% co!o'i!io 5ue rec(e sobre cos(s
(*ect((s co'o (ccesorios i!is#e!s(b%es #(r( e% uso co'C!
e - o R here(es 7(rt. -B1I8.
LA CON=ENCIHN6 puede tratarse del #(cto e!tre %os co!)'i!os
re!u!ci(!o (% erecho e #eir %( i!ivisi)! #or u! #%(@o !o
'(yor e ? (>os 7(rt. -AM08& o del acuerdo entre los coherederos
por un trmino de *G a?os 1art. A7 6ey *@.=B@4.
EL TESTA:ENTO O LA DONACIHN6 la indivisin es i'#uest( #or
e% test(or o e% o!(!te #or u! #%(@o e ? (>os 7(rt. -AM38 o
por el testador por un lapso de *G a?os 1art. A7 6ey *@.=B@4.
POR DECISIHN <UDICIAL6 el jue5 debe demorar la reali5acin de la
particin si considera que puede ser nociva en el momento en que es
requerida 1art. 7E*A, in fine4.
POR =OLUNTAD DEL CHNKUFE SUPERSTITE 1art. A= 6ey *@.=B@4.
PTO. -. 2ndivisin for5osa de origen contractual! casos del convenio entre
condminos para bienes de origen no hereditario 1art. 7DB=4 y de la
donacin 1art. 7DB@4.
INDI=ISIHN LORNOSA DE ORIFEN CONTRACTUAL.
18 CON=ENIDA POR LOS CONDH:INOS RESPECTO DE 9IENES NO
HEREDITARIOS.
En este supuesto ri$e e% (rt. -AM06 1%os co!)'i!os !o #uee!
re!u!ci(r e u!( '(!er( i!e*i!i( (% erecho e #eir %( ivisi)!+
#ero %es es #er'itio co!ve!ir e! %( sus#e!si)! e %( ivisi)! #or
u! t"r'i!o 5ue !o e/ce( e ? (>os& y e re!ov(r este co!ve!io
to(s %(s veces 5ue %o ju@$ue! co!ve!ie!te2.
) *=A )
En este caso, los condminos est"n facultados para convenir la renovacin
antes de cumplirse los A a?os pero, en tal supuesto, e% !uevo #er,oo
co'ie!@( ( co!t(rse ese %( ce%ebr(ci)! e% se$u!o (cuero, y no
desde el vencimiento del primero.
No est. #er'itio #(ct(r %( re!ov(ci)! (uto'.tic(& porque de ese
modo se estara encubriendo una indivisin por un lapso mayor que el
reconocido.
Es (bso%ut('e!te !eces(ri( %( u!(!i'i(& pues basta la oposicin de
uno de los condminos para mantenerse dentro de las normas del derecho
comn, esto es, las que rigen el condominio normal u ordinario.
Si se hubier( #(ct(o %( i!ivisi)! #or u! %(#so '(yor e ? (>os& e!
$e!er(% se co!sier( 5ue %( c%.usu%( es v.%i( s)%o #or e% #%(@o
(utori@(o #or e% c)i$o.
Si !o se h( *ij(o #%(@o (%$u!o& o e% 'is'o es i!cierto& %( c%.usu%(
es i$u(%'e!te v.%i( #or ? (>os& pues respeta la voluntad de las partes
y el te#to de la ley.
-8 I:PUESTA POR EL DONANTE
.icho supuesto se halla co!te'#%(o e! e% (rt. -AM36 1cu(!o %(
co#ro#ie( e %( cos( se hubiere co!stituio #or o!(ci)! o #or
test('e!to& e% test(or o o!(!te #uee #o!er %( co!ici)! e 5ue
%( cos( (( o %e$(( 5uee i!ivis( #or e% 'is'o es#(cio e
tie'#o2.
'e faculta al donante o testador a imponer la prohibicin de solicitar la
particin por un pla5o que no e#ceda los A a?os.
Todo lo e#presado en el supuesto anterior en lo que se refiere a casos en
que se haya estipulado un pla5o mayor o no haya pla5o o sea incierto,
resulta aplicable a este supuesto.
L( c%.usu%( e i!ivisi)! !o #uee (*ect(r %( %e$,ti'( e %os
hereeros.
PTO. 0. 9ccesorios indispensables al uso comn de 7 o R heredades.
Art. -B1I6 1h(br. i!ivisi)! *or@os( cu(!o e% co!o'i!io se(
sobre cos(s (*ect((s co'o (ccesorios i!is#e!s(b%es (% uso
co'C! e - o R here(es 5ue #erte!e@c(! ( iversos #ro#iet(rios&
y !i!$u!o e %os co!)'i!os #or. #eir %( ivisi)!2.
(uede suceder que una cosa est afectada al uso comn de 7 o R
heredades pertenecientes a distintos propietarios, y que esa cosa comn
sea un accesorio indispensable de aqullas, de modo tal que la e#plotacin
se tornara imposible o, por lo menos, dificultosa, si los propietarios
interesados no pudieran servirse de la cosa cuyo uso es comn.
) *=D )
El cdigo supone en este caso la e#istencia de 7 propiedades e#clusivas y
una tercera afectada al uso comn e indispensable de las primeras.
Derecho e %os co!)'i!os6 los derechos de los condminos, en ra5n
de la indivisin for5osa, son mucho m"s amplios que los que les
corresponden en el condominio ordinario, disponiendo el (rt. -B1-6 1c((
u!o e %os co!)'i!os #uee us(r %( tot(%i( e %( cos( co'C! y
e sus ivers(s #(rtes co'o e u!( cos( #ro#i(& b(jo %( co!ici)!
e !o h(cer%( servir ( otros usos 5ue (5ue%%os ( 5ue est. esti!((&
y e !o e'b(r(@(r (% erecho i$u(% e %os co!)'i!os2.
(or tanto, c(( co!)'i!o #uee us(r e to( %( cos( co'C! o e
(%$u!( e sus #(rtes& co'o #or,( h(cerse sobre u!( cos( 5ue %e
#erte!ece e/c%usiv('e!te.
+o obstante ello!
!o #uee h(cer%( servir #(r( u! uso isti!to e (5ue% #(r( e%
5ue h( sio esti!(( 1es decir, no puede cambiar el destino de la
cosa4.
!o ebe (te!t(r co!tr( e% erecho i$u(% y rec,#roco e %os
otros co'u!eros.
En cuanto a la primera limitacin, e% esti!o e %( cos( !or'(%'e!te
sur$ir. e %o co!ve!io e!tre %os i!teres(os& #ero e !o ser (s,&
h(br. 5ue est(r ( %( !(tur(%e@( 'is'( e %( cos( y (% uso (% 5ue
(5ue%%( h( sio (*ect((.
(or otra parte, %( cos( co'C! s)%o #uee ser us(( #(r( res#o!er (
%(s !ecesi(es e %(s here(es e! cuyo i!ter"s h( sio i'#uest(
%( i!ivisi)!& no pudiendo e#tenderse a otras.
,acultades que tienen los condminos. Ejemplos!
S el copropietario de un patio comn le puede levantar
construcciones como mejor le pare5ca&
S puede instalar canales de agua, ca?eras de gas&
S pero no podra efectuar trabajos que tornasen imposible o
dificultaran el acceso de los dems.
PTO. 3. .ivisin nociva. $urisprudencia.
El cdigo faculta al jue5 a demorar la particin cuando ella fuere nociva por
cualquier motivo 1art. 7E*A, in fine4.
En este supuesto, ebe! co!currir circu!st(!ci(s e/ce#cio!(%es& cuy(
ver(er( e!ti( ebe ser (#reci(( #or e% ju@$(or& i'#ort(!o
su ecisi)! e% est(b%eci'ie!to e u!( i!ivisi)! *or@os( ur(!te e%
tie'#o 5ue esti'e !eces(rio y h(st( t(!to subsist(! t(%es
circu!st(!ci(s.
El ori$e! de esta nocividad puede ser acontecimientos e#traordinarios
imprevisibles, como ser una guerra, rebelin, crisis econmica. (or estos
) *=E )
motivos, cualquiera de los condominios puede pedir que la particin se
demore, porque de lo contrario sera nociva para los condminos.
PTO. ?. /ondominio de muros, cercos y fosos. /onceptos de muro contiguo,
encaballado, medianero, privativo y de cerco. .erecho de asentar el muro
en el terreno del vecino. /erramiento for5oso. (rescripcin de la accin de
cobro segn se trate de muro contiguo o encaballado y en funcin de que
sea o no una pared de cerco. $urisprudencia plenaria. 3alor de la
medianera. (rueba. (resunciones. .erechos y obligaciones en la
medianera. 0econstruccin del muro! jurisprudencia plenaria.
Ter'i!o%o$,( y co!ce#tos.
En general, la doctrina equipara los trminos ;pared< y ;muro<. +o obstante
ello, se e!o'i!( 1#(re ivisori(2& 1#(re se#(r(tiv(2 o 1#(re
%i!er(2 ( (5ue%%( 5ue se#(r( o ivie - #ro#ie(es co!ti$u(s.
CLASILICACION DE LOS :UROS 7#(re ivisori(86 se c%(si*ic(!
se$C! - criterios6
CRITERIO LISICO6
1) ENCA9ALLADO6 est" edificada, parte sobre el terreno de uno de los
propietarios colindantes, y parte sobre el terreno del otro, por lo que el
eje coincide con la lnea divisoria de ambos fundos.
2) CONTIFUO6 es contigua, en cambio, cuando est" totalmente asentada
sobre el terreno de uno de los propietarios linderos, de modo que el filo
coincide con el lmite separativo de ambos predios.
3) :URO PRH;I:O6 no tiene regulacin legal& no est" bien visto por la
doctrina porque se desaprovecha territorio. Est" constituido sobre uno
de los dos inmuebles sin tocar la lnea separativa por escasos
centmetros.
CRITERIO <URQDICO 7#or %( titu%(ri( e o'i!io sobre %( #(re86
1) PRI=ATI=O6 cuando pertenece e#clusivamente a uno de los
propietarios colindantes.
2) :EDIANERO6 es medianera, en cambio, cuando e#iste entre los 7
linderos un condominio de indivisin for5osa sobre la pared edificada en
la lnea separativa de las 7 heredades y que se e#tiende tambin al
terreno en que est" asentada. 6os dos linderos han afrontado los gastos
para la construccin de la pared.
:URO :EDIANERO. Co!ce#to %e$(%.
6a definicin de muro medianero est" contenida en el (rt. -B1B6 1u!
'uro es 'ei(!ero y co'C! e %os veci!os e %(s here(es
co!ti$u(s 5ue %o h(! hecho co!struir ( su cost( e! e% %,'ite
se#(r(tivo e %(s - here(es2.
DERECHO DE ASENTAR :URO EN EL TERRENO =ECINO.
) *=C )
0especto de esta cuestin, el (rt. -B-? est(b%ece6 1e% 5ue e! %os
#ueb%os o e! sus (rr(b(%es ei*ic( #ri'ero e! u! %u$(r (C! !o
cerr(o e!tre #(rees& #uee (se!t(r %( 'it( e %( #(re 5ue
co!struy( sobre e% terre!o e% veci!o& co! t(% 5ue %( #(re se( e
#ier( o e %(ri%%o h(st( %( (%tur( e 0 'ts.& y su es#esor e!tero !o
e/ce( e 1D #u%$((s2.
El cdigo consagra a favor de quien primero construye en un lugar an no
cerrado entre paredes la facultad de asentar la mitad del muro que levante
sobre el terreno del vecino.
6a aplicacin del art. 7E7A e#ige el cumplimiento de determinadas
condiciones, a saber!
S debe tratarse de un lugar que an no se encuentre cerrado
entre paredes, o sea, entre terrenos baldos
S el terreno tiene que estar ubicado en el recinto de un pueblo o
en sus arrabales
S la pared debe ser de piedra o ladrillo
S la altura no debe e#ceder de = mts. ni el espesor de *C
pulgadas, sin perjuicio de que estas disposiciones son
supletorias de los reglamentos municipales que rigen en la
materia 1en caso de que e#istan4
EL CERRA:IENTO CO:O LACULTAD K CO:O O9LIFACIHN.
El cerramiento de las propiedades urbanas ha sido impuesto por el
legislador en virtud de diversas ra5ones! contribuye a la regulari5acin y
embellecimiento de las ciudades, a la proteccin del secreto de la vida
interior y de la familia, a la seguridad, etc.
/laro est" que el cerramiento no siempre constituye una obligacin, ya que
tambin es una facultad derivada del car"cter e#cluyente del dominio, por
la que el propietario tiene derecho de e#cluir a terceros del uso, goce o
disposicin de la cosa, tomando al respecto todas las medidas que
encuentre conveniente.
9hora bien, hay ciertas situaciones en que el cerramiento deja de ser una
facultad para convertirse en una obligacin. (or ello, establece el (rt.
-B-A6 1too #ro#iet(rio e u!( here( #uee ob%i$(r ( su veci!o (
%( co!strucci)! y co!serv(ci)! e #(rees e 0 'ts. e (%tur( y 1D
#u%$((s e es#esor #(r( cerr('ie!to y ivisi)! e sus here(es
co!ti$u(s& 5ue est"! situ((s e! e% reci!to e u! #ueb%o o e! %os
(rr(b(%es2.
6as condiciones para aplicar este art. son las siguientes!
*4 debe tratarse de heredades contiguas.
74 las heredades deben estar situadas en el recinto de un pueblo o en
los arrabales! en general debe entenderse que las e#presiones
;pueblo< o ;arrabales< est"n empleadas por el legislador en sentido
) *=B )
amplio, quedando comprendidos toda clase de centros de poblacin y
sus suburbios, cualquiera que sea su importancia.
=4 la pared debe reunir ciertos requisitos! = mts. de altura y *C pulgadas
de espesor. +o obstante ello, cada municipio tiene su propio cdigo
de edificacin, con lo cual estos requisitos pueden variar.
PRESCRIPCIHN DE LA ACCIHN DE CO9RO SEFGN SE TRATE DE :URO
CONTIFUO O ENCA9ALLADO K EN LUNCIHN DE PUE SEA O NO UNA
PARED DE CERCO. <URISPRUDENCIA PLENARIA.
REFI:EN DEL :URO ENCA9ALLADO6
Esta cuestin fue objeto del *(%%o #%e!(rio e %( C.'(r( e P(@
Letr(( 1PATRONE& P(scu(% c. DANERI DE DE=OTO& A,( :2.
En ese fallo se decidi que el propietario de una heredad que ha
construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de 7 fundos
contiguos en un lugar de cerramiento for5oso, tiene derecho a e#igir
de su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco.
Tal decisin implica la aceptacin de la TEORQA DE TO9AL, al
entender que el condominio nace en el mismo momento de
construccin de la pared. E#istiendo desde entonces el derecho real,
slo resta el crdito a favor del constructor, quien se halla legitimado
para ejercer la accin de reembolso.
SIu se le reclamaT la mitad del gasto material m"s la mano de obra.
.esde el punto de vista jurdico, una ve5 que pag, el muro pasa a ser
encaballado medianero de adquisicin posterior.
REFI:EN DE :URO CONTIFUO6
En este caso, debemos atender al *(%%o #%e!(rio e %( C.'(r(
N(cio!(% e A#e%(cio!es e! %o Civi%6 1FAFFERO DE SI:ONETTI&
:(r,( y otros c. 9OFOPOLSZK& <osu"2.
Uno de los propietarios levanta un muro en su inmueble que toca la
lnea separativa. En este supuesto, el que lo levanta paga su precio, y
el muro es contiguo y privativo porque solo pago uno.
S.esde cu"ndo se puede reclamarT SAL=AT se bas en el derecho
francs, al decir que ;servirse< es hacer uso concreto de la pared 1por
ej, ca?eras4, no importa el tiempo transcurrido. 'i no la utili5a nunca
puede reclamar, porque para ello se tiene que servir efectivamente
de la pared.
En este caso, e#isten 7 crditos e#igibles desde fechas distintas! el
que se relaciona con la pared hasta la altura de = mts. puede ser
reclamado desde el momento en que se construy la pared& el que se
origina con motivo de la utili5acin desde los = mts. hasta donde se
apoya, slo en el momento en que se produce la utili5acin.
SIu le reclamaT que le pague la mitad del muro y un peda5o de
terreno del vecino. En tal caso, la lnea separativa se corre, ser"
entonces encaballado y medianero de adquisicin posterior, y se hace
por escritura pblica.
) *@G )
El rgimen legal tiende a que todos los muros sean medianeros para
no perder territorio.
PLANO DE PRESCRIPCIHN6 el pla5o es de *G a?os. El inicio del cmputo
decenal es!
en el e!c(b(%%(o6 desde su construccin hasta la altura de = mts., y
en lo que e#cede, el pla5o se comien5a a computar desde que el
vecino no constructor se sirve del muro.
en el co!ti$uo6 desde que se hace uso de la pared.
=ALOR DE LA :EDIANERQA. PRUE9A. PRESUNCIONES. DERECHOS K
O9LIFACIONES EN LA :EDIANERQA. RECONSTRUCCIHN DEL :URO6
<URISPRUDENCIA PLENARIA.
E% co!o'i!io e 'uros 7:EDIANERQA8 es u! erecho re(%
i!'obi%i(rio y& si! e'b(r$o& e% c)i$o !o e/i$e %( escritur( #Cb%ic(
#(r( i!stru'e!t(r e% t,tu%o (5uisitivo& toda ve5 que se ha inclinado
por instaurar un sistema de presunciones que resulta absolutamente
justificado, si se tiene en cuenta lo dificultosa que puede llegar a ser la
prueba de la medianera, m"s cuando se trata de paredes de antigua data,
etc.
PRUE9A. Presu!cio!es& c(sos e! 5ue #rocee!.
.e acuerdo con el (rt. -B1D6 1to( #(re o 'uro 5ue sirve e
se#(r(ci)! e - ei*icios se #resu'e 'ei(!ero e! to( su (%tur(
h(st( e% t"r'i!o e% ei*icio 'e!os e%ev(o. L( #(rte 5ue #(s( %(
e/tre'i( e est( C%ti'( co!strucci)!& se re#ut( 5ue #erte!ece
e/c%usiv('e!te (% ue>o e% ei*icio '.s (%to& s(%vo %( #rueb( e!
co!tr(rio& #or i!stru'e!tos #Cb%icos& #riv(os o #or si$!os
'(teri(%es 5ue e'uestre! %( 'ei(!er,( e to( %( #(re& o e
5ue (5u"%%( !o e/iste !i e! %( #(rte '.s b(j( e% ei*icio2.
Esta norma contiene 7 presunciones! una de medianera, hasta la altura del
edificio menos elevado, y otra de privacidad, con relacin al segmento m"s
alto.
1 #resu!ci)! e 'ei(!er,(6 resulta lgico inferir que, si un
muro separa 7 edificios y sirve a ambos linderos, les pertenece en
condominio, sea porque lo hayan hecho construir a costo comn, o
bien porque, construido por uno de ellos, el otro lo adquiri m"s
adelante, al apoyar su edificio.
'e trata de una #resu!ci)! iuris tantum.
- #resu!ci)! e #riv(ci(6 el cdigo tambin presume que el
segmento de la pared que sobrepasa la altura del edificio m"s bajo
pertenece e#clusivamente al due?o del m"s elevado. 'e trata de una
presuncin e#cluyente de la copropiedad. /omo la parte de la pared
que e#cede del edificio m"s bajo ya no divide edificios, es lgico
) *@* )
suponer que ella pertenece al due?o del m"s alto y que el vecino no
ha contribuido a su construccin, pues no le presta utilidad.
/uando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas,
etc., no se presume la medianera.
DERECHOS K O9LIFACIONES EN LA :EDIANERQA.
En lo que hace a los DERECHOS& el cdigo sienta en el (rt. -B0I e%
#ri!ci#io e %ibre uso& al disponer! 1%( 'ei(!er,( ( erecho ( c((
u!o e %os co!)'i!os ( servirse e %( #(re o 'uro 'ei(!ero
#(r( toos %os usos ( 5ue e%%( est. esti!(( se$C! su !(tur(%e@(&
co! t(% 5ue !o c(use! eterioros e! %( #(re& o co'#ro'et(! su
so%ie@& y !o se estorbe e% ejercicio e i$u(%es erechos #(r( e%
veci!o2.
L(s *(cu%t(es e %os co!)'i!os so! 'ucho '.s ('#%i(s 5ue e! e%
co!o'i!io ori!(rio o !or'(%& estando permitida la ejecucin de
innovaciones materiales sin consentimiento del otro condmino, aunque las
mismas est"n igualmente sujetas a una serie de limitaciones.
El (rt. -B0I subordina dicha libertad de uso de la pared a las siguientes
co!icio!es6
(8 el muro debe usarse de acuerdo con su naturale5a.
b8 no deben causarse deteriores en la pared ni comprometerse su
solide5& si se reali5aran obras que trajeran aparejado este
resultado, la reparacin estara a cargo e#clusivo de su autor.
c8 no debe estorbarse el ejercicio de los mismos derechos por parte
del otro condmino.
8 no disminuir la altura de la pared.
e8 no disminuir el espesor.
*8 no hacer aberturas sin el consentimiento del otro condmino.
6a utili5acin de la pared puede consistir en!
S adosar construcciones, introducir tirantes&
S hacer el ca?o de una chimenea y abrir nichos o armarios que
puedan sobrepasar la mitad del espesor de la pared&
S aumentar la altura de la pared a su costa&
S reconstruir en toda su e#tensin la pared e#istente cuando no
puede soportar la altura que se le quiere dar.
/on respecto a las O9LIFACIONES e %os co!)'i!os& el (rt. -B--
dispone que %os co#ro#iet(rios e% 'uro 'ei(!ero tie!e! ( su c(r$o
toos %os $(stos 5ue e'(!e su re#(r(ci)! o reco!strucci)!& e!
*u!ci)! e% est(o e! 5ue se e!cue!tr(& es ecir& cu(!o !o #uee
cu'#%ir co! e% *i! 5ue co!ujo (% !(ci'ie!to e% co!o'i!io.
) *@7 )
6a regla general en materia de reparacin de un muro medianero es que un
condmino puede obligar al otro a reconstruir el mismo, de modo que
ofre5ca la solide5 suficiente, para los fines a que ha sido destinado. 'e trata
de una ob%i$(ci)! propter rem, #or %o 5ue es #osib%e %( %iber(ci)!
'ei(!te e% (b(!o!o.
(ara que pueda ejercerse esa facultad de abandono deben cumplirse los
siguientes requisitos!
S que el muro no forme parte de un edificio que pertene5ca al
renunciante.
S que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser
necesaria como consecuencia de un hecho del que pretende la
liberacin.
6a primera limitacin es totalmente justificada, puesto que uno de los
vecinos no puede liberarse de soportar las cargas de la medianera, si ya
est" go5ando de los beneficios que ella le acuerdo.
En cuanto a la segunda limitacin, igualmente se justifica, ya que, al estarse
en presencia de un hecho ilcito, entrar"n a jugar las reglas sobre
responsabilidad civil, de cuya aplicacin no es posible liberarse mediante el
abandono.
PTO. A. 'upuestos de indivisin for5osa contemplados por los arts. A* y ss.
de la 6ey *@.=B@ para bienes de origen hereditario. 2mpuesta por el testador
o por el cnyuge, convenida por los herederos. .uracin. Efectos. .ivisin
anticipada. .erecho de los acreedores.
SUPUESTOS DE INDI=ISIHN LORNOSA CONTE:PLADOS EN LA LEK
13.0M3.
I:PUESTA POR EL TESTADOR6 el (rt. ?1 de la ley faculta al testador
para imponer a sus herederos, aun for5osos, la indivisin de los bienes
hereditarios, por un pla5o no mayor de *G a?os.
2nclusive, si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que
constituya una unidad econmica, la indivisin puede e#tenderse hasta que
todos los herederos alcancen la mayora de edad. /on ello, el pla5o puede
ser superior a los *G a?os.
'i se ha impuesto la indivisin por un trmino mayor al permitido debe
considerarse reducido a ste.
+o obstante, e#istiendo circunstancias graves o ra5ones de manifiesta
utilidad o inters legtimo de un tercero, el jue5 puede autori5ar la particin
total o parcial, sin esperar al vencimiento del pla5o de indivisin.
ACORDADA POR LOS HEREDEROS6 el (rt. ?- establece que ellos
#uee! #(ct(r %( i!ivisi)! #or u! #%(@o !o '(yor e 1I (>os&
re!ov(b%es #or i$u(% c(!ti( e tie'#o.
) *@= )
/omo en el caso anterior, se duplica el pla5o autori5ado por el cdigo, pero
como contrapartida de ello se faculta a cualquiera de los herederos para
solicitar la divisin antes del vencimiento, siempre que mediaran causas
justificadas.
I:PUESTA POR EL CHNKUFE SUPERSTITE6 en este caso, el (rt. ?0 lo
autori5a para imponer la i!ivisi)! #or u! #%(@o !o '(yor e 1I (>os
cu(!o se tr(t(re e u! est(b%eci'ie!to co'erci(%& i!ustri(%&
($r,co%(& $(!(ero& 'i!ero o e otr( ,!o%e t(% 5ue co!stituy( u!(
u!i( eco!)'ic(& siempre que hubiese sido adquirido o formado en todo
o en parte por el cnyuge suprstite, o bien cuando recaiga sobre la casa
habitacin constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal
formada por el causante, siempre que haya sido residencia habitual de los
esposos.
El legislador busca evitar el grave perjuicio que podra significar la divisin
de una industria o un comercio. 'in embargo, si e#istieran en el haber
sucesorio varias empresas o negocios, el cnyuge slo podr" oponerse a la
divisin de uno de ellos.
.e cualquier modo, el jue5 puede autori5ar el cese de la indivisin antes del
vencimiento del pla5o fijado, si concurrieran causas graves o de manifiesta
utilidad econmica que justificaran la decisin.
E! toos %os su#uestos e i!ivisi)! (!(%i@(os #recee!te'e!te&
est( s)%o #or. ser o#uest( ( terceros ese %( i!scri#ci)! e! e%
re$istro res#ectivo 7(rt. ?38& 'ie!tr(s 5ue %os (creeores
#(rticu%(res e %os co#ro#iet(rios !o est.! *(cu%t(os #(r( ejecut(r
e% bie! i!iviso !i u!( #orci)! ie(% e% 'is'o& #uie!o
C!ic('e!te cobr(r sus cr"itos co! %(s uti%i(es e %( e/#%ot(ci)!
corres#o!ie!tes ( su res#ectivo euor 7(rt. ??8.
PTO. B. /ondominio por confusin de lmites. /oncepto. 9ccin de deslinde.
.iferencias con la accin reivindicatoria. 0gimen sustancial y procesal.
,acultades del jue5.
Co!ce#to.
6as se?ales de limitacin entre los fundos pueden ser de 7 clases!
!(tur(%es e i!')vi%es 1como una colina, un curso de agua, un "rbol4 o
(rti*ici(%es 1como alambrados, cercos vivos o muertos, 5anjas, linda5os,
montculos de tierra o de piedra, etc.4.
Estas ltimas se caracteri5an por ser esencialmente removibles, de modo
que puede ocurrir que ellas desapare5can en un determinado momento,
cre"ndose entre los colindantes una falta de certe5a acerca del lugar por
donde pasa la lnea separativa de sus respectivas heredades.
En tal supuesto nace el denominado 1co!o'i!io #or co!*usi)! e
%,'ites2& para cuya e#istencia ebe! co!currir u!( serie e re5uisitos&
( s(ber6
5ue %(s - here(es se(! co%i!(!tes o co!ti$u(s
5ue se tr(te e #reios rCsticos
) *@@ )
5ue %os %,'ites est"! co!*u!ios& es decir, que no se sepa con
e#actitud por dnde pasa la lnea divisoria de las 7 heredades.
ACCIHN DE DESLINDE. Di*ere!ci(s co! %( (cci)! reivi!ic(tori(.
P(r( 5ue se( #rocee!te la accin de deslinde es *u!('e!t(% 5ue
e/ist( u! est(o e i!certiu'bre (cerc( e% %u$(r e/(cto #or
o!e ebe #(s(r %( %,!e( ivisori( e %(s - here(es.
6a situacin es diferente cuando los linderos no dudan sobre la
determinacin de la lnea separativa, sino que entre ellos media
controversia acerca de su ubicacin. En este caso, ya no ser" procedente la
accin de deslinde, sino la accin reivindicatoria.
6as diferencias entre ambas acciones son de gran importancia!
S en la (cci)! e es%i!e, cada litigante es a la ve5 actor y
demandado, lo que conduce a que ambos deban aportar las
medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus
respectivas pretensiones.
S en la reivindicacin, en cambio, una parte es actor, y la otra
demandado, de modo que el onus probandi pesa sobre el primero.
S en la (cci)! e es%i!e, a falta de pruebas el jue5 puede
dividir la 5ona dudosa segn lo considere conveniente.
S en la accin reivindicatoria, en cambio, el jue5 debe fallar
conforme a las pruebas aportadas por los litigantes.
S en la (cci)! e es%i!e no se reclama una porcin
determinada de una heredad, porque se parte del presupuesto de
que se ignora cu"l es la lnea que la separa de la del vecino.
E#isten - *or'(s e re(%i@(r e% es%i!e6 #or (cuero e!tre %os
co%i!(!tes 1tambin llamado deslinde amigable4 y #or es%i!e
juici(%.
En el primer caso, el acuerdo debe constar en escritura pblica 1bajo otra
forma ser" de ningn valor4.
En el caso del deslinde judicial, el jue5 designa un perito agrimensor, que
ser" el encargado de practicar la mensura. .e esa mensura se dar" traslado
a las partes y, si no media oposicin, el jue5 la aprobar" y establecer" el
deslinde.
L(cu%t( es#eci(% (cor(( (% jue@6 reali5ada la mensura y llegado el
momento de decidir, el jue5 puede aceptar la lnea fijada o determinar una
distinta.
(ara establecer la lnea de deslinde, ante todo deber"n tomarse en cuenta
los ttulos de propiedad de ambos colindantes, los que deber"n ser
completados, de ser necesario, con otros ttulos y antecedentes aportados
por las partes.
) *@A )
'i tales elementos probatorios son insuficientes, el jue5 est" facultado para
acudir a vestigios de lmites antiguos, como podran ser los restos de un
alambrado u otras construcciones. Tambin puede valerse de la posesin.
Esta facultad del jue5 es muy amplia, y debe ser interpretada
restrictivamente. 'lo deber" acudirse a su ejercicio cuando hayan
fracasado en su totalidad los dem"s elementos probatorios.

) *@D )
UNIDAD 11 PREHORINONTALIDAD K
PROPIEDAD HORINONTAL.
PTO. 1. 'istemas de proteccin al adquirente de unidades a
comerciali5arse por el sistema de la ley *=.A*7. 9ntecedentes. 0gimen de
las leyes *B.E7@ y 7G.7ED. .esproteccin del adquirente! necesidad de la
reforma o sustitucin de la legislacin vigente.
LA PREHORINONTALIDAD 7%ey 1M.B-38.
El estado de prehori5ontalidad nace a partir de la inscripcin, en el 0egistro
de la propiedad inmueble, de la escritura pblica en la que el titular de
dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio
que se someter" a subdivisin y enajenacin de las unidades por el rgimen
de propiedad hori5ontal. /oncluye una ve5 inscripto el reglamento de
copropiedad y administracin, cuando las unidades pueden escriturarse e
inscribirse con plena vigencia del rgimen de propiedad hori5ontal.
L( %ey 10?1- re$u%) %( #ro#ie( hori@o!t(%& contempl"ndola en su
aspecto est"tico, (!o #or se!t(( %( e/iste!ci( e% ei*icio. 6as
normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento al rgimen no
se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio
est terminado, en proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de
que las unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas.
9 tales efectos se dicta la %ey 1M.B-3, que en su art. * establece! 1Too
#ro#iet(rio e ei*icio co!struio o e! co!strucci)! o e terre!o
esti!(o ( co!struir e! "% u! ei*icio& 5ue se #ro#o!$( (juic(r%o
o e!(je!(r%o ( t,tu%o o!eroso #or e% r"$i'e! e #ro#ie(
hori@o!t(%& ebe h(cer co!st(r& e! escritur( #Cb%ic(& su ec%(r(ci)!
e vo%u!t( e (*ect(r e% i!'ueb%e ( %( subivisi)! y tr(!s*ere!ci(
e% o'i!io e u!i(es #or t(% r"$i'e!2.
PTO. -. (ropiedad hori5ontal. -bjeto del derecho. (artes privativas y
comunes. 9n"lisis del art. *P de la ley *=.A*7! distintos supuestos.
0equisitos para la afectacin al rgimen de propiedad hori5ontal.
(rolongacin del sistema a casos especiales. +aturale5a del derecho sobre
la parte privativa. /aracteri5acin legal de las partes comunes. 0elacin
entre las partes propias y comunes. 2nseparabilidad. /onversin de partes
e#clusivas en comunes y viceversa.
O9<ETO.
6a PH es u! erecho re(% i!'obi%i(rio que, adem"s, debe recaer sobre
un inmueble edificado, m"s concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los
derechos reales que concurren sobre el mismo.
) *@E )
PARTES PRI=ATI=AS.
Art. 1 %ey 10.?1-6 1%os isti!tos #isos e u! ei*icio o isti!tos
e#(rt('e!tos e u! 'is'o #iso o e#(rt('e!tos e u! ei*icio e
u!( so%( #%(!t(& 5ue se(! i!e#e!ie!tes y 5ue te!$(! s(%i( ( %(
v,( #Cb%ic( irect('e!te o #or u! #(s(je co'C! #or.! #erte!ecer
( #ro#iet(rios isti!tos& e (cuero ( %(s is#osicio!es e est( %ey.
C(( #iso o e#(rt('e!to #uee #erte!ecer e! co!o'i!io ( '.s
e u!( #erso!(2.
(isos de un edificio.
6os departamentos de un mismo piso.
6os departamentos de un edificio de una sola planta.
0especto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de los casos
previstos por el art. *P de la ley o de otros distintos, sie'#re e% objeto
#riv(tivo ebe reu!ir - re5uisitos ese!ci(%es6
18 %( i!e#e!e!ci(.
El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el piso,
el departamento, el local, etc., tengan (uto!o',( *u!cio!(%& o se(& 5ue
se b(ste! ( s, 'is'os se$C! su esti!o. (or tal motivo, el criterio de
determinacin de la independencia variar" segn los casos.
-8 y %( s(%i( ( %( v,( #Cb%ic( irect('e!te o #or u! #(s(je
co'C!.
En cuanto a la salida a la va pblica, no parece ser en realidad un requisito
autnomo, pues precisamente hace a la independencia de una unidad el
poder acceder a la calle sin tener que atravesar otros sectores de propiedad
e#clusiva. L( co'u!ic(ci)! co! %( v,( #Cb%ic( #uee ser irect( o #or
u! #(s(je co'C!.
PARTES CO:UNES.
El (rt. - de la %ey 10.?1-6 1c(( #ro#iet(rio es ue>o e/c%usivo e su
#iso o e#(rt('e!to& y co#ro#iet(rio sobre e% terre!o y sobre to(s
%(s cos(s e uso co'C! e% ei*icio& o i!is#e!s(b%es #(r(
'(!te!er su se$uri(. Se co!sier(! co'u!es #or ich( r(@)!6
18 %os ci'ie!tos& 'uros '(estros& techos& #(tios so%(res&
#)rticos& $(%er,(s y vest,bu%os co'u!es& esc(%er(s& #uert(s e
e!tr((s& j(ri!es+
-8 %os %oc(%es e i!st(%(cio!es e servicios ce!tr(%es& co'o
c(%e*(cci)!& ($u( c(%ie!te o *r,(& re*ri$er(ci)!& etc.+
08 %os %oc(%es #(r( (%oj('ie!to e% #ortero y #orter,(+
38 %os t(bi5ues o 'uros ivisorios e %os isti!tos
e#(rt('e!tos+
) *@C )
?8 %os (sce!sores& 'o!t(c(r$(s& i!ci!er(ores e resiuos y e!
$e!er(% toos %os (rte*(ctos o i!st(%(cio!es e/iste!tes #(r(
servicios e be!e*icio co'C!.
Est( e!u'er(ci)! !o tie!e c(r.cter t(/(tivo. Los s)t(!os y (@ote(s
revestir.! e% c(r.cter e co'u!es& s(%vo co!ve!ci)! e! co!tr(rio2.
E% TERRENO6 se trata de una cosa necesariamente comn, pues si
perteneciera a uno de los titulares de la (>, o a algunos de ellos pero no a
todos, o a un tercero, quedara configurado un derecho de superficie
prohibido en nuestra legislacin.
El terreno es e% sue%o sobre e% 5ue se (sie!t( e% ei*icio& si bie! su
su#er*icie #uee ser '(yor.
L(s DE:4S COSAS K PARTES CO:UNES6 si bien puede concebirse
un edificio cuya nica parte comn sea el terreno, lo normal es que haya
muchas otras.
6a enumeracin contenida en el art. 7 de la ley 1*=.A*74 es meramente
ejemplificativa, aunque con buen criterio se fijan las - #(ut(s 5ue
servir.! #(r( eter'i!(r 5u" #(rtes o cos(s ebe! ser co'u!es6
COSAS DE USO CO:GN.
'e trata de las cos(s (*ect((s (% uso e toos %os #ro#iet(rios&
(u!5ue e! %( #r.ctic( (%$u!os e e%%os !o %(s uti%ice!.
'e trata, por lo general, de cosas sin las cuales no podra e#istir la (>, como
por ejemplo! la puerta de entrada, los pasillos, etc. 'in embargo, se podra
decir que entre las cosas de uso comn est"n aquellas que necesariamente
deben e#istir y aquellas que pueden o no e#istir 1como los sillones en el hall
de entrada, las l"mparas, etc.4.
COSAS INDISPENSA9LES PARA LA SEFURIDAD.
'e trata de cos(s 5ue i!e%uib%e'e!te ebe! ser co'u!es& #or
cu(!to h(ce! ( %( se$uri( 'is'( e% ei*icio o ( su est(bi%i(.
(or ejemplo! los cimientos, los muros maestros, etc.
9(%(!ce e!tre #(rtes #riv(tiv(s y #(rtes co'u!es.
(or e#clusin, podemos decir que #erte!ece! e! #ro#ie( e/c%usiv( (
c(( titu%(r e %( PH6
S el espacio delimitado por planos hori5ontales 1techo y piso4 y
verticales 1muros e#teriores o muros interiores que separan el
departamento de partes comunes o de otro departamento4&
S el revestimiento del techo 1cielo raso4&
S el revestimiento del piso 1mosaicos, parquets4&
S el de las paredes 1pintura, a5ulejos4&
S el de las puertas y ventanas e#teriores 1pintura, vidrio4&
S los tabiques interiores que separan habitaciones, siempre que
no cumplan funciones de sostn&
) *@B )
S las puertas y ventanas interiores&
S las instalaciones sanitarias& etc.
E% erecho sobre %( #(rte #riv(tiv(.
El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que
recae sobre las partes privativas.
(or eso establece el (rt. 0 %ey 10.?1-& 0[ #.rr.6 1Los erechos e c((
#ro#iet(rio e! %os bie!es co'u!es so! i!se#(r(b%es e% o'i!io&
uso y $oce e su res#ectivo e#(rt('e!to o #iso. E! %(
tr(!s*ere!ci(& $r(v('e! o e'b(r$o e u! e#(rt('e!to o #iso se
e!te!er.! co'#re!ios esos erechos& y !o #or.! e*ectu(rse
estos (ctos co! re%(ci)! ( %os 'is'os& se#(r(('e!te e% #iso o
e#(rt('e!to ( 5ue (ccee!2.
REPUISITOS PARA LA ALECTACIHN (% r"$i'e! e PH.
1) 6a e#igencia de la afectacin no e#iste para cualquier construccin
de edificio, sino para aquellas que se promueven con el fin de
enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo el rgimen de la
propiedad hori5ontal.
2) 9dem"s de la manifestacin de voluntad claramente e#presada en
escritura pblica, sta debe contener!
Estado de ocupacin del inmueble.
2ne#istencia de deudas por impuestos, tasas o
contribuciones de cualquier ndole a la fecha del otorgamiento.
3) 6a transferencia de unidades puede quedar condicionada a la
enajenacin en un pla5o cierto de un nmero determinado de ellas&
en este caso dicho pla5o no podr" ser mayor de un a?o, y el nmero
de unidades a vender no deber" e#ceder el AGV.
38 0E/9U.-' .E 69 E'/02TU09 .E 9,E/T9/2M+! contenido y
formalidades!
/opia ntegra del ttulo de dominio certificada por
escribano.
(lano de mensura debidamente aprobado.
/opia de plano de proyecto de obra con constancia de
aprobacin por autoridad competente.
(royecto de plano de subdivisin firmado por profesional
con ttulo habilitante.
(royecto de reglamento de copropiedad y
administracin.
?8 6a escritura de afectacin deber" anotarse en el 0egistro de la
(ropiedad 2nmueble, debiendo constar esa circunstancia en los
certificados que este rgano e#pida.
) *AG )
PTO. 0. 0eglamento de copropiedad y administracin. +aturale5a jurdica.
0edaccin. ,ormalidades. Efectos de la inscripcin 1nacimiento del estado
de propiedad hori5ontal4. /l"usulas obligatorias y facultativas. 6mites a la
autonoma de la voluntad. 0eforma voluntaria. +ulidad y reforma judicial.
0eglamento interno. $urisprudencia.
REFLA:ENTO DE COPROPIEDAD K AD:INISTRACIHN. N(tur(%e@(
jur,ic(.
/onstituye un verdadero est(tuto re$u%(or e toos %os erechos y
ob%i$(cio!es e %os titu%(res e %os erechos re(%es e PH& cuyos
res#ectivos t,tu%os e #ro#ie( i!te$r(.
N(tur(%e@( jur,ic( e% re$%('e!to6 acto fundacional en la (>&
constituye el estatuto por el cual se han de reglar los derechos de los
copropietarios. 6a mayora de la doctrina sostiene que la naturale5a
jurdica del reglamento es la de un co!tr(to, pues representa un
acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Lor'(%i(es co!stitutiv(s6 la ley *=A*7 establece que al constituirse el
consorcio de propietarios, deber" acordar y redactar un reglamento
de copropiedad y administracin por acto de escritur( #Cb%ic( 5ue
se i!scribir. e! e% Re$istro e %( Pro#ie(. L( e/iste!ci( e%
re$%('e!to es sie'#re ob%i$(tori(& y est" establecida en nuestro
sistema como requisito previo para el reconocimiento del estado de
propiedad hori5ontal.
:oi*ic(cio!es (% re$%('e!to6 as como el reglamento debe ser
redactado por escritura pblica, toda modificacin a l introducida
debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el
0egistro de (ropiedad.
I!scri#ci)!6 para la inscripcin del reglamento, debe presentarse
conjuntamente un formulario y un plano del edificio e#tendido por
profesional con ttulo habilitante. En ese plano las unidades se
designaran con numeracin corrida y comen5ando desde la primera
planta, y se consignar"n las dimensiones y la descripcin detallada
de cada unidad y de las partes comunes del edificio. Co! %(
i!scri#ci)! e% re$%('e!to !(ce e% erecho re(% e PH.
CL4USULAS O9LIFATORIAS K CL4USULAS LACULTATI=AS.
C%.usu%(s ob%i$(tori(s6
1. especificacin de las partes del edificio de propiedad e#clusiva.
-. determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o
depto. con relacin al valor del conjunto.
0. enumeracin de las cosas comunes.
3. uso de las cosas y servicios comunes.
?. destino de las diferentes partes del inmuebles.
) *A* )
A. cargas comunes y contribucin a las mismas.
B. designacin de representante o administrador& retribucin y
forma de remocin& facultades y obligaciones.
D. formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y
e#traordinarias de los propietarios& persona que las preside& reglas
para deliberar& qurum& mayoras necesarias para modificar el
reglamento y para adoptar otras resoluciones& cmputo de los votos&
representacin.
M. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren
los arts. A y D.
1I. constitucin de domicilio de los propietarios que no han de
habitar el inmueble.
11. autori5acin que prescribe el art. 7E.
C%.usu%(s *(cu%t(tiv(s6 adem"s de las cl"usulas obligatorias dadas por la
reglamentacin, es comn que los reglamentos contengan otras, tales como
las que disponen!
1. la creacin de un consejo de administracin.
-. la enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo
para cobrar judicialmente las e#pensas comunes.
0. el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos
e#traordinarios.
3. la enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
?. el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un
reglamento interno del edifcio, etc.
RELOR:A =OLUNTARIA. NULIDAD K RELOR:A <UDICIAL.
6a ley establece que la mayora necesaria para la modificacin del
reglamento no debe ser inferior a los 7W=. +o obstante ello, doctrina y
jurisprudencia hacen una distincin segn el tipo de cl"usula a reformarse!
S c%.usu%(s est(tu(ri(s6 es necesaria la u!(!i'i(& pues
son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de
todos los titulares de (>.
S c%.usu%(s re$%('e!t(ri(s6 son las que se relacionan con el
rgimen de administracin, con el funcionamiento de las
asambleas y, en general, con la atencin de los asuntos de
inters comn. 0especto de estas cl"usulas rige la '(yor,(
%e$(%& de modo que ellas slo pueden modificarse mediante
una mayora no inferior a los -W0 tercios
) *A7 )
E! toos %os su#uestos& est(s '(yor,(s se co'#ut(! sobre %(
tot(%i( e %os titu%(res e %os erechos& y !o sobre %os #rese!tes
e! %( (s('b%e( 5ue eci(! %( re*or'(.
6a facultad de modificar el reglamento corresponde nicamente a quienes
lo redactaron o se adhirieron en forma incondicional a la redaccin hecha
por el propietario vendedor. (or lo tanto, s)%o co'o e/ce#ci)! #uee
(ce#t(rse %( i!terve!ci)! e %( justici( #(r( obte!er %( re*or'(.
(ara que ello ocurra, ebe tr(t(rse e c%.usu%(s '(!i*iest('e!te
(rbitr(ri(s o i!just(s& o sea que deben concurrir causas graves que
justifiquen la actuacin judicial como un medio de evitar que se desvirten
las finalidades de la ley.
REFLA:ENTO INTERNO.
9l lado del reglamento de copropiedad y administracin puede e#istir un
;reglamento interno<! es opcional a los copropietarios& regula normas de
convivencia, como por ej.! el horario de mudan5a, los derechos y
obligaciones del encargado, etc.
PTO. 3. 9dquisicin del derecho de propiedad hori5ontal. Ttulos suficientes
y modos suficientes. (articin en el condominio y en comunidad hereditaria&
liquidacin de la sociedad conyugal. $urisprudencia.
:ODOS DE ADPUISICIHN e% erecho e PH.
/omo se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, = modos de
adquisicin del dominio son aplicables a la propiedad hori5ontal!
(8 %( TRADICIHN
b8 %( SUCESIHN
c8 %( PRESCRIPCIHN
TRADICIHN6 con respecto a la tradicin, rige la teor,( e% t,tu%o y e%
'oo. En consecuencia, para la adquisicin derivada por actos entre vivos
del derecho real de (> son necesarios el t,tu%o su*icie!te& hecho por
escritur( #Cb%ic(& y el 'oo su*icie!te& o sea, %( tr(ici)!. (ara la
oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la
i!scri#ci)! e% t,tu%o e! e% Re$istro I!'obi%i(rio.
SUCESIHN6 como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa
propia transmisible no slo por actos entre vivos sino tambin mortis causa,
se lo puede adquirir por sucesi)! ab intestato o test('e!t(ri(& y e!
est( C%ti'(& ( t,tu%o e hereero o #or 'eio e u! si'#%e %e$(o.
PRESCRIPCIHN6 la (> es un derecho real usucapible, tanto por la
usuc(#i)! %(r$( co'o #or %( breve. En uno y otro supuesto, se le
aplican las reglas de la usucapin. +o obstante ello, consideramos que para
usucapir este derecho real no basta la #osesi)! co!ti!u(( a lo largo de
los pla5os legales y con los requisitos pertinentes. .ebe e#istir, adem"s, el
llamado 1est(o e #ro#ie( hori@o!t(%2 1dicho estado nace cuando
es redactado por escritura pblica al reglamento de copropiedad y
administracin y, adem"s, es inscripto en el 0egistro de la (ropiedad
2nmueble4.
) *A= )
PARTICIHN DEL CONDO:INIO co'o 'oo e (rrib(r (% erecho e
PH.
+o hay ningn obst"culo para que los condminos de un edificio resuelvan
de comn acuerdo dividirlo en especie, incorpor"ndolo al rgimen de (>.
(ara ello ser" necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que
cada una de las unidades que deben resultar de ella tendr"n que tener
independencia funcional y salida a la va pblica directamente o por pasaje
comn.
9dem"s, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condmino no
equivalga e#actamente a la particin que le corresponda en el condominio.
Esta circunstancia, por s sola, no constituye un obst"culo para arribar a la
(> pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una particin mi#ta.
6a jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de particin,
pero la ha condicionado al estricto cumplimiento de los siguientes
requisitos!
18 el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las
partes resultantes de esa divisin cumplan con las e#igencias del art.
* ley *=.A*7.
-8 la particin debe ser cmoda y de f"cil reali5acin.
08 la particin debe respetar el principio de igualdad& debe mediar
equivalencia entre las partes ideales en el condominio y las partes
materiales que surjan luego de la divisin.
PTO. ?. /onsorcio. (olmica sobre su personalidad. $urisprudencia.
0esponsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
CONSORCIO. Po%"'ic( sobre su #erso!(%i(.
Un tema muy controvertido respecto del consorcio es el de su naturale5a
jurdica, ya que se discute si importa o no la creacin de un ente distinto de
los propietarios y si dicho ente tiene o no personalidad jurdica.
Teor,( !e$(tori( e %( #erso!(%i( jur,ic(6 esta corriente desconoce
la personalidad jurdica del consorcio, y arriba a dicha conclusin teniendo
en cuenta los siguientes argumentos!
S la ley *=.A*7 menciona en todo momento a los propietarios& y
alude al nombramiento del administrador como ;representante
de los propietarios<&
S el consorcio carece de patrimonio propio. +o es titular de
derechos, por cuanto los mismos permanecen en cabe5a de los
titulares de la (>&
S la ley no le reconoce personalidad.
) *A@ )
Teor,( (*ir'(tiv(6 en sentido contrario y a favor de la admisin de la
personalidad del consorcio se dan los siguientes argumentos!
S tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer
obligaciones, aunque circunscribindose a la reali5acin de
actos indispensables para la defensa de los intereses comunes&
S tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el
mismo est" constituido&
S tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas
recaudadas en concepto de e#pensas comunes y fondo de
reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por
tales sumas&
S la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los
propietarios.
ARE4N S nos adherimos a esta segunda posicin: el consorcio tiene
personalidad, con las limitaciones propias del fin por el que es creado.
XLos #ro#iet(rios ebe! o !o res#o!er #or %(s eu(s co!tr(,(s
#or e% co!sorcioY +os inclinamos por una posicin afirmativa pues, de no
ser as, se podran convertir en ilusorios los derechos de los acreedores. 'in
embargo, entendemos que %( res#o!s(bi%i( e %os co!sorcist(s ebe
ser subsii(ri(& e suerte t(% 5ue e% (creeor tie!e 5ue ejecut(r
#ri'ero e% #(tri'o!io co!sorci(% y si co! e%%o !o s(tis*(ce su
cr"ito& %ue$o #or. iri$irse co!tr( e% e %os #ro#iet(rios& 5ue
res#o!er.! ! %( e/te!si)! e sus res#ectivos #orce!t(jes.
) *AA )
UNIDAD 1- PROPIEDAD HORINONTAL.
PTO. 1. 9sambleas. Tipos. ,unciones. +aturale5a jurdica de sus decisiones!
(8 (resupuestos de la decisin! convocatoria, orden del da, lugar,
da y hora, notificacin, capacidad, representacin y unificacin de la
personera, qurum.
b8 ,ormacin de la decisin! cmputo de los votos, reglas para
deliberar, titularidad del voto, forma de votar, mayoras requeridas
1car"cter de las normas que establecen determinadas mayoras4.
c8 E#teriori5acin de la decisin! actas y copias, notificacin a los
ausentes. 9sambleas judiciales.
LAS ASA:9LEAS. Ti#os. Lu!cio!es.
6a asamblea es e% )r$(!o './i'o e re#rese!t(ci)! e %( vo%u!t(
e %( co'u!i(& ( cuyo c(r$o se e!cue!tr( %( reso%uci)! e
(su!tos e i!ter"s co'C!.
'us poderes son soberanos y sus ecisio!es& to'((s e!tro e%
'(rco e %(s #revisio!es %e$(%es y re$%('e!t(ri(s& ob%i$(! ( toos&
(C! ( %( 'i!or,( isie!te y ( %os (use!tes.
6as asambleas pueden ser de - TIPOS6
ORDINARIAS6 son las que se renen peridicamente, en los pla5os
determinados por el reglamento, para tratar cuestiones que los
propietarios deben anali5ar regularmente! aprobar la rendicin de
cuentas del administrador, proveer a la designacin de los nuevos
miembros del consejo de administracin, etc.
E;TRAORDINARIAS6 son convocadas por el administrador a
solicitud de cierto nmero de propietarios, para considerar asuntos
e#traordinarios, como ser, la remocin del administrador, el
nombramiento de un reempla5ante, la hipoteca de todo el edificio,
etc.
PRESUPUESTOS DE LA DECISIHN.
CON=OCATORIA& ORDEN DEL DQA& LUFAR& DQA K HORA&
NOTILICACIHN6
0esuelta la reali5acin de una asamblea, el *P paso que debe cumplirse es
la CON=OCATORIA& 5ue co!siste e! cit(r ( %os #ro#iet(rios e! u!
LUFAR K LECHA DETER:INADOS #(r( tr(t(r %os te'(s 5ue se
i!c%uye! e! e% ORDEN DEL DQA.
6os reglamentos suelen establecer un pla5o mnimo que debe transcurrir
desde la convocatoria hasta la reali5acin de la asamblea, variando segn
sea ordinaria o e#traordinaria.
Tambin suelen determinar cmo debe hacerse la !oti*ic(ci)! ( %os
#ro#iet(rios& por ejemplo, 'ei(!te te%e$r('(& c(rt( ocu'e!to u
otro 'eio *eh(cie!te. /omo tales medios son muy onerosos, en la
) *AD )
pr"ctica el encargado del edificio entrega la citacin a cada propietario, de
lo cual deja constancia para evitar una posible nulidad de la asamblea.
En cuanto al te'(rio& ebe est(r e/#res(o co! to( c%(ri(&
evit(!o v($ue(es. Ello se debe a la necesidad de conocer con
antelacin qu es lo que se tratar" en la asamblea, no slo para decidir la
asistencia, sino tambin para evitar sorpresas en los concurrentes.
No #uee ser co!sier(o #or %( (s('b%e( u! te'( !o i!c%uio e!
e% ore! e% ,(& salvo que, habiendo unanimidad, se decida su
incorporacin y tratamiento al momento de la celebracin.
CAPACIDAD& REPRESENTACIHN K UNILICACIHN DE LA
PERSONERQA6
6os propietarios #uee! co!currir #erso!(%'e!te o h(cerse
re#rese!t(r. (or lo general, los reglamentos prevn este tema,
disponiendo que u!( 'is'( #erso!( !o #or. ejercer %(
re#rese!t(ci)! e '.s e 0 ? #ro#iet(rios.
'i bien !o es !eces(rio co!t(r co! u! #oer *ir'(o #or escrib(!o&
es i'#ort(!te 5ue %( *ir'( e% '(!(!te est" (ute!tic(( #or
(%$C! 'eio *eh(cie!te.
'lo los titulares de la (> o sus representantes pueden asistir a la asamblea
con derecho a vo5 y voto.
PUHRU:6
-tro de los requisitos necesarios para que la asamblea sea v"lida es que
haya 5u)ru'. 6a ley *=.A*7 dispone como re5uisito ob%i$(torio que e%
re$%('e!to ebe re*erirse (% 5u)ru'. Por e%%o& %e corres#o!e (
"ste eter'i!(r e! c(( c(so %( c(!ti( e #erso!(s 5ue ebe!
est(r #rese!tes #(r( sesio!(r.
Pu)ru' y '(yor,( !o se ie!ti*ic(!& #ues e% #ri'ero (#u!t( (%
!C'ero e #rese!tes !eces(rios #(r( e%iber(r v.%i('e!te&
mientras la segunda se refiere a la cantidad de votos necesarios para
adoptar una decisin. Ello es as porque las mayoras no se computan
teniendo en cuenta a los presentes en la asamblea, sino a la totalidad de los
propietarios.
LOR:ACIHN DE LA DECISIHN6
CH:PUTO DE LOS =OTOS& REFLAS PARA DELI9ERAR&
TITULARIDAD DEL =OTO& LOR:A DE =OTAR& :AKORQAS
REPUERIDAS 7CAR4CTER DE LAS NOR:AS PUE ESTA9LECEN
DETER:INADAS :AKORQAS8.
6a decisin, para ser v"lida, debe contar con el voto favorable de la
cantidad de personas que corresponda segn el tema que se trate.
Los votos #uee! CO:PUTARSE POR UNIDAD& POR =ALOR O POR
CO:9INACIHN e ('b(s #(ut(s. 6a ley establece en su (rt. 1I 5ue %os
) *AE )
votos se co'#ut(r.! e! %( *or'( 5ue #reve( e% re$%('e!to y& e! su
e*ecto& se #resu'ir. 5ue c(( #ro#iet(rio tie!e 1 voto. Si u! #iso
o u! e#(rt('e!to #erte!ecier( ( '.s e u! #ro#iet(rio& se
u!i*ic(r. %( re#rese!t(ci)!.
6a ley *=.A*7 prev las siguientes mayoras! u!(!i'i(& -W0 y '(yor,(
(bso%ut(.
UNANI:IDAD! es e#igida slo en 7 casos!
(. hi#otec( e% ei*icio.
b. ejecuci)! e u!( obr( !uev( e! #(rtes co'u!es e!
be!e*icio e u!o o (%$u!os e %os #ro#iet(rios.
-W06 se e#ige para la re*or'( e %(s c%.usu%(s
re$%('e!t(ri(s e% re$%('e!to.
:AKORQA A9SOLUTA6 la mayora absoluta, o sea, m"s
de la mitad, se requiere para eciir (su!tos e i!ter"s co'C!
5ue !o !ecesite! e u!( '(yor,( su#erior.
E;TERIORINACIHN DE LA DECISIHN6
ACTAS K COPIAS& NOTILICACIHN A LOS AUSENTES6
6as decisiones que tome el consorcio de propietarios se h(r.! co!st(r e!
ACTAS 5ue *ir'(r.! toos %os #rese!tes. El libro de actas ser"
rubricado.
6as actas ebe! co!te!er u!( rese>( et(%%(( e too %o
(co!tecio e! %( (s('b%e(.
Todos los propietarios pueden solicitar la e#hibicin del libro de actas, as
como pedir que se les e#pida copia de alguna de ellas.
ASA:9LEAS <UDICIALES6
En este caso, debemos referirnos al (rt. 1I %ey 10.?1-6 1cu(!o !o
*uere #osib%e %o$r(r %( reu!i)! e %( '(yor,( !eces(ri( e
#ro#iet(rios& se so%icit(r. (% jue@ 5ue co!vo5ue ( %( reu!i)!& 5ue se
%%ev(r. ( c(bo e! #rese!ci( suy( y 5ue(r. (utori@(o ( to'(r
'ei(s ur$e!tes. E% jue@ eber. reso%ver e! *or'( su'(r,si'(& si!
'.s #rocei'ie!to 5ue u!( (uie!ci( y eber. cit(r ( %os
#ro#iet(rios e! %( *or'( 5ue #roces(%'e!te corres#o!( ( *i! e
escuch(r%osJ2
(ara que prospere esta asamblea judicial, tenemos que atender a una serie
de cuestiones!
S si bien la ley no dice quin puede so%icit(r%(, se entiende que
est.! %e$iti'(os #(r( h(cer%o e% ('i!istr(or y cu(%5uier
#ro#iet(rio+
) *AC )
S deben en todos los casos e'ostr(r 5ue h(! *r(c(s(o
to(s %(s v,(s re$%('e!t(ri(s& #or !o %o$r(rse e% 5u)ru' e/i$io
o& e! su c(so& %( '(yor,( 5ue corres#o!(+
S debe tratarse, adem"s, de cuestio!es ur$e!tes o $r(ves&
ya que esta asamblea es un remedio e#cepcional&
S cuando es un propietario quien promueve la accin, debe
acreditar la titularidad del piso o departamento, acompa?ando el
pertinente ttulo de propiedad&
S el #rocei'ie!to es su'(r,si'o& ya que el jue5 decide sin
dar curso a la peticin, fija una audiencia, ordena citar por cdula o por
algn medio alternativo de notificacin a todos los propietarios,
imponindoles el pertinente orden del da&
S ur(!te %( (uie!ci(& el jue5 preside la reunin, concede a
todos los presentes el derecho a ser odos, y en caso de no llegar a
acuerdo, est" facultado para tomar nicamente medidas urgentes 1ej!
remocin provisional del administrador4.
PTO. -. 9dministrador. Iuines pueden ser designados. /onsejos de
administracin. +aturale5a jurdica de sus funciones. .esignacin!
originaria! mayoras, formalidades. .esignaciones posteriores! mayoras,
formalidades. .uracin. 0emocin. ,unciones. El seguro. (osibilidad de
constituir seguros individuales. 9lcances de sus decisiones. 0emuneracin.
0epresentacin ante autoridades administrativas, ante terceros en general
y judicial.
AD:INISTRADOR. Co!ce#to. Pui"!es #uee! ser esi$!(os.

El administrador es un representante de los propietarios, m"s precisamente,
el re#rese!t(!te %e$(% e% co!sorcio& e!c(r$(o e %( $esti)!
i!'ei(t( e %os i!tereses co'u!es.
9cta por '(!(to irecto e %( (s('b%e( o #or i!ici(tiv( #ro#i(&
ejerciendo *(cu%t(es 5ue %e co!*iere %( %ey o e% re$%('e!to& para la
solucin de problemas que, por su magnitud, no justifican la convocatoria a
asamblea o que, por su urgencia, no admiten dilaciones.
El administrador #uee ser t(!to u!( #erso!( *,sic( co'o u!(
#erso!( jur,ic(& i!te$r(!te e% co!sorcio o (je!( ( "%.
Neneralmente, la administracin es u!i#erso!(%& pero !(( i'#ie 5ue
e% re$%('e!to e co#ro#ie( #reve( 5ue se( co%e$i((.
CONSE<O DE AD:INISTRACIHN. N(tur(%e@( jur,ic( e sus
*u!cio!es.
+o debe confundirse la persona del administrador con el denominado
1co!sejo e ('i!istr(ci)!2. Este ltimo !o co!stituye u!( *i$ur(
ob%i$(tori( e! e% siste'(& ya que slo est" concebido en algunos
reglamentos.
) *AB )
Est" co'#uesto #or co!sorcist(s& generalmente =, esi$!(os #or %(
(s('b%e( #or #er,oos (!u(%es y 5ue cu'#%e! *u!cio!es e
(sesor('ie!to y co!tr(%or e% ('i!istr(or.
(or tanto, el consejo de administracin !o re#rese!t( (% co!sorcio
*re!te ( terceros& aunque en algunas oportunidades, ante la acefala de la
administracin, suele asumirla, lo que slo puede hacer transitoriamente
hasta que se convoque la asamblea para proponer al nuevo representante
legal.
NO:9RA:IENTO.
Desi$!(ci)! ori$i!(ri(. :(yor,(s. Lor'(%i(es6 una de
las cl"usulas obligatorias del reglamento es la relativa a la designacin
del administrador. (or lo tanto, el primer administrador es designado por
UNANI:IDAD& al ser sta la mayora e#igida para la sancin de dicho
estatuto.
Desi$!(ci)! #osterior. :(yor,(s. Lor'(%i(es6 para las
sucesivas designaciones, basta la :AKORQA A9SOLUTA& s(%vo 5ue e%
re$%('e!to eter'i!e u!( '(yor,( su#erior.
6a ley establece para la oponibilidad a terceros del nombramiento, que la
nueva designacin se haga por escritura pblica. Este requisito formal no es
necesario respecto a los propietarios. 6a e#igencia parece e#cesiva, y en la
pr"ctica no siempre se cumple.
/abe destacar que, !o i'#%ic(!o e% c('bio e ('i!istr(or u!(
'oi*ic(ci)! (% re$%('e!to& %( escritur( res#ectiv( !o ebe ser
i!scri#t( e! e% Re$istro e %( Pro#ie(.
En caso de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del
nuevo administrador, se puede recurrir al #rocei'ie!to e (s('b%e(
juici(%. :"s an, el jue5 est" facultado para designar un administrador,
dada la importancia que reviste su figura para el funcionamiento del
sistema.
DURACIHN. RE:OCIHN.
-tra de las cuestiones que debe prever el reglamento es la forma de
remocin del administrador. 9s como es nombrado por la asamblea, le
corresponde a ella decidir su remocin. 6a mayora necesaria ser" la
absoluta, o la que determine el reglamento.
El administrador #uee ser re'ovio co! c(us( o si! c(us(. Esta
ltima forma de remocin no ser" posible si el reglamento especifica cu"les
son las causales que dan lugar a la primera.
9l igual que lo que ocurre con la designacin del administrador, t('bi"!
#uee recurrirse ( %( justici( #(r( obte!er su re'oci)!.
LUNCIONES.
) *DG )
El administrador es el representante necesario del consorcio en car"cter de
mandatario legal. 'us *u!cio!es est"n eter'i!((s #or %( %ey y
#or e% re$%('e!to& siempre que la ley no las difiera a la asamblea.
En general, el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y
hacer cumplir las disposiciones, tanto legales como reglamentarias, del
reglamento de copropiedad y administracin y del reglamento interno, si lo
hubiere, y las decisiones de la asamblea.
6as funciones del administrador son!
18 administrar las cosas de aprovechamiento comn.
-8 proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
08 elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
38 representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
5) convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios
constituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que
estuvieron ausentes.
A8 llevar el libro de acta que har" rubricar en el 0egistro de la (ropiedad
y e#pedir copias certificadas de las actas a pedido de cualquiera de
los propietarios.
B8 conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro
de domicilio de los propietarios y toda documentacin relativa al
inmueble.
D8 rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que
determine el reglamento o cuando lo e#ija la asamblea.
M8 asegurar el edificio contra incendio& contratar seguro de vida
obligatorio respecto del encargado y dem"s personal en relacin de
dependencia, y seguros contra otros riesgos cuya concertacin haya
sido resuelta por la administracin.
) *D* )
RE:UNERACIHN.
El (rt. M %ey 10.?1- dispone que el reglamento de copropiedad y
administracin debe establecer las bases para la remuneracin del
administrador. 9s, podr" determinarse una suma fija o bien un porcentaje
sobre la recaudacin mensual.
+o obstante ello, nada impide que la actuacin del representante del
consorcio sea gratuita, como suele suceder cuando las funciones son
ejercidas por un integrante del mismo.
REPRESENTACIHN ANTE AUTORIDADES AD:INISTRATI=AS& ANTE
TERCEROS EN FENERAL K <UDICIAL.
El administrador representa al consorcio ante las autoridades
administrativas de cualquier clase! municipalidad, organismos provisionales,
empresas prestatarias de servicios de agua, energa elctrica, etc.
El (rt. 11 %ey 10.?1- habla de la *(cu%t( e% ('i!istr(or #(r(
(ctu(r e! see ('i!istr(tiv( o e! see juici(%.
E! see ('i!istr(tiv(6 para representar al consorcio no se necesita una
designacin por escritura pblica. (or ejemplo! para reclamar alguna
cuestin ante el municipio, o para reclamar por algn servicio, no es
necesario que presente una escritura pblica, sino que es suficiente el acta
de designacin para acreditar su personera.
E! see juici(%! a diferencia del supuesto anterior, tiene que acreditar su
personera por escritura pblica. +o obstante ello, hay = casos en los que se
e#ime de esta carga!
1. cuando el administrador acta en juicio laboral representando
al consorcio y el personal de servicio del consorcio es parte
-. en el juicio de cobro de e#pensas, porque el copropietario
demandado ya lo conoce, por lo que necesita acreditar
personera.
0. cuando participa de un juicio en los que algn ocupante o
due?o de una unidad funcional ha violado prohibiciones
impuestas por la ley.
E! toos %os e'.s c(sos si se !ecesit( escritur( #Cb%ic(.
PTO. 0. .erechos de los consorcistas!
(8 0especto de las partes privativas. .istintos derechos.
.isposicin jurdica. 9ctos materiales! mejoras, aunamiento de
unidades.
b8 0especto de las partes comunes. .istintos derechos. Uso
e#clusivo de partes comunes. .isposicin jurdica. 9ctos materiales.
'obreedificacin, requisitos. E#cavacin, requisitos. :ejoras prohibidas.
:ayoras necesarias para decidir mejoras 1arts. E y C ley *=.A*74,
recursos judiciales.
DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS.
) *D7 )
RESPECTO DE LAS PARTES PRI=ATI=AS. Disti!tos erechos.
Dis#osici)! jur,ic(. Actos '(teri(%es6 'ejor(s& (u!('ie!to e
u!i(es.
6as facultades del titular de la propiedad hori5ontal con relacin al objeto
privativo son, en principio, las propias de un due?o. (odemos distinguirlas,
entonces segn sean materiales o jurdicas.
LACULTADES :ATERIALES6 si bien la ley *=.A*7 guarda silencio respecto
de estas facultades, podemos enumerar las siguientes!
erecho e #oseer6 se trata de un derecho real que se ejerce
por la posesin, de modo que su titular es un poseedor legtimo.
erecho e us(r6 puede servirse del piso o departamento, pero
necesariamente deber" sujetarse al destino establecido en el
reglamento y no reali5ar actos que puedan atentar contra la moral
y las buenas costumbres o que pongan en peligro la seguridad del
edificio y sus ocupantes.
erecho e $o@(r6 puede percibir los frutos.
erecho e is#o!er '(teri(%'e!te6 esta facultad aparece
muy limitada, ya que el titular no slo no puede cambiar el
aspecto e#terior de su piso o depto., sino que, aun dentro de
stos, le est" vedado reali5ar cualquier acto que altere o
modifique la estructura conformada por los planos hori5ontales y
verticales de propiedad comn.
LACULTADES <URQDICAS6 de acuerdo con lo que dispone el (rt. 3 %ey
10.?1-& c(( #ro#iet(rio #uee& si! !ecesi( e co!se!ti'ie!to
e %os e'.s& e!(je!(r e% #iso o e#(rt('e!to 5ue %e #erte!ece o
co!stituir erechos re(%es o #erso!(%es sobre e% 'is'o.
Entre las facultades jurdicas podemos enumerar!
erecho e e!(je!(r6 el ejercicio de esta facultad es muy
amplio, ya que el titular puede transmitir el piso o depto. por actos
entre vivos o mortis causa, a ttulo oneroso o gratuito, en forma total
o parcial.
erecho e $r(v(r6 sujet"ndose al principio de numerus
clausus, el titular puede constituir toda clase de derechos reales.
erecho e co!stituir erechos #erso!(%es6 est" facultado
para ceder el uso del piso o depto. mediante un contrato de locacin,
comodato, etc.
erecho e (b(!o!(r6 est" permitido abdicar el derecho,
pero el abandono es solo traslativo de propiedad, ya que no libera de
la obligacin de contribuir al pago de las e#pensas comunes.
) *D= )
RESPECTO DE LAS PARTES CO:UNES. Disti!tos erechos. Uso
e/c%usivo e #(rtes co'u!es. Dis#osici)! jur,ic(. Actos
'(teri(%es. Sobreei*ic(ci)!& re5uisitos. E/c(v(ci)!& re5uisitos.
:ejor(s #rohibi(s. :(yor,(s !eces(ri(s #(r( eciir 'ejor(s 7(rts.
B y D %ey 10.?1-8& recursos juici(%es.
/on respecto a las cosas y partes comunes, tambin es necesario distinguir
entre facultades materiales y facultades jurdicas.
LACULTADES :ATERIALES6 de acuerdo con el 1[ #.rr. (rt. 0 %ey
10.?1-& 1c(( #ro#iet(rio #or. us(r e %os bie!es co'u!es
co!*or'e ( su esti!o& si! #erjuic(r ( restri!$ir e% %e$,ti'o
erecho e %os e'.sJ2.
En principio, las facultades materiales de uso y goce de las partes comunes
son amplias, pero reconocen una doble limitacin!
S es necesario respetar el destino previsto en el reglamento de
copropiedad y administracin
S no se puede perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los
dem"s copropietarios
Es evidente la analoga con las facultades que el cdigo atribuye a los
condminos en el condominio de indivisin for5osa de origen legal.
Los erechos e c(( titu%(r e %( PH !o est.! su#eit(os ( %(
#ro#orci)! 5ue %e corres#o!e sobre %(s #(rtes co'u!es+ por
mnima que sta sea, pueden usar de las mismas con toda amplitud tanto el
propio titular como los miembros de su familia, el personal de servicio o los
visitantes. En idntica situacin ser encontrar"n los titulares de otros
derechos reales, como un usufructuario, y los de derechos personales, como
un locatario.
En cuanto a la posibilidad de disponer materialmente de las partes
comunes, es casi nula, ya que est. ve(o e*ectu(r to( i!!ov(ci)! o
'oi*ic(ci)! 7'ejor(s #rohibi(s8 5ue #ue( (*ect(r %( se$uri(
e% ei*icio o %os servicios co'u!es& (s, co'o c('bi(r %( *or'(
e/ter!( y #i!t(r #(rees e/teriores co! to!(%i(es isti!t(s ( %(s
e% co!ju!to.
LACULTADES <URQDICAS6 as como no se pueden ejercer facultades
jurdicas sobre el piso o departamento independientemente de las partes
comunes, el ejercicio de tales facultades tampoco podr" circunscribirse a
estas ltimas. (or lo tanto, resu%t( (#%ic(b%e (5u, too %o icho (% tr(t(r
est(s *(cu%t(es sobre %( #(rte #riv(tiv(.
) *D@ )
:E<ORAS. :(yor,(s !eces(ri(s #(r( eciir%(s.
Trat"ndose de innovaciones que benefician a la totalidad de los
propietarios, basta para decidirlas la '(yor,( (bso%ut(. 'e advierte una
diferencia con el supuesto contemplado en la ltima parte del (rt. B 7obr(s
!uev(s 5ue (*ecte! e% i!'ueb%e co'C!8& #(r( cuy( re(%i@(ci)! se
re5uiere e% co!se!ti'ie!to e toos %os #ro#iet(rios 7u!(!i'i(8.
PTO. 3. (rohibiciones. 0especto de las partes privativas y comunes.
(rohibiciones en la ley y en el reglamento. 6egitimados para accionar.
(rocedimiento. Efectos.
PROHI9ICIONES.
El sometimiento de un inmueble al rgimen de (> importa sujetar a sus
titulares a restricciones m"s intensas an que aquellas que el cdigo
impone al dominio.
Esas restricciones pueden ser %e$(%es o co!ve!cio!(%es& responden a las
e#igencias propias de la vida comn, desempe?an un papel fundamental y
deben ser estrictamente observadas.
.icho esto, 5ue( #rohibio ( %os #ro#iet(rios y ocu#(!tes e %os
#isos o e#(rt('e!tos6
1) esti!(r%os ( usos co!tr(rios ( %( 'or(% o (
%(s bue!(s costu'bres6 por ejemplo, no se puede usarlos para el
ejercicio de la prostitucin, para instalar una casa de juego, etc.
2) v(ri(r e% esti!o #revisto e! e% re$%('e!to6
si el reglamento dispone que los departamentos slo pueden ser
destinados a vivienda, no se podra instalar, por ejemplo, un
consultorio mdico o un comercio. >ay reglamentos que s admiten
consultorios, siempre que all no se atiendan enfermedades
infecciosas 1por ejemplo4.
3) #erturb(r co! ruios o e otr( '(!er( %(
tr(!5ui%i( e %os veci!os6 si bien la ley menciona al ruido,
quedan incluidas todas las inmisiones enumeradas por el art. 7D*C
del cdigo.
2ndudablemente, las situaciones pueden ser muy variadas, de modo que es
conveniente que el reglamento interno del edificio sea preciso al enunciar
las prohibiciones.
4) re(%i@(r (ctivi(es 5ue co'#ro'et(! %(
se$uri( e% ei*icio6 la ley ejemplifica esta situacin prohibiendo
depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio
1e#plosivos, t#icos, qumicos peligrosos, etc.4. 6a norma prohbe la
sola presencia de tales elementos, por el da?o potencial que
representan para la construccin y por la intranquilidad que podra
ocasionarse a los vecinos sin conocieran su e#istencia.
) *DA )
5) re(%i@(r to( i!!ov(ci)! o 'oi*ic(ci)! 5ue
#ue( (*ect(r %( se$uri( e% ei*icio o %os servicios
co'u!es6 as, por ejemplo, no se podran derribar columnas o
paredes que cumpliesen funciones de sostn, hacer e#cavaciones,
etc.
6) ejecut(r (ctos 5ue (*ecte! %( est"tic(6 son
acciones de este tipo, por ejemplo, cambiar la forma e#terna del
frente, pintar paredes, puertas o ventanas e#teriores con colores
distintos, etc.
7) re(%i@(r obr(s !uev(s e! #(rtes co'u!es6
no se puede techar un patio solar, abrir ventanas o puertas en
paredes comunes, construir habitaciones en la terra5a, etc. 9l
propietario del ltimo piso le est" vedado elevar nuevos pisos o
efectuar construcciones, y al de planta baja o subsuelo, hacer obras
que perjudiquen la solide5 del edificio, como e#cavaciones, stanos,
etc.
=IOLACIHN DE LAS PROHI9ICIONES. Le$iti'(os #(r( (ccio!(r.
Procei'ie!to. E*ectos.
XPui"! #uee e!u!ci(r%(sY en caso de violacin por parte de
cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. D, e%
re#rese!t(!te 7('i!istr(or8 o %os #ro#iet(rios (*ect(os
*or'u%(r.! %( e!u!ci( corres#o!ie!te (!te e% jue@ co'#ete!te.
Procei'ie!to el (rt. 1? %ey 10.?1- habla de juicio su'(r,si'o&
ri$i"!ose #or %(s re$%(s est(b%eci(s #or %os (rts. 3MD y ss. e%
c)i$o e #rocei'ie!tos.
S(!cio!es la ley, en su art. *A, reconoce al jue5 amplias facultades
tendientes a hacer cesar las violaciones, debido a la necesidad de
restablecer r"pidamente la normal convivencia entre los copropietarios.
Entre las sanciones podemos enumerar!
S (#%ic(r u!( #e!( e (rresto e h(st( -I ,(s.
S i'#o!er u!( 'u%t( e! be!e*icio e% Lisco& de 7GG J AGGG
pesos.
S (o#t(r to(s %(s is#osicio!es !eces(ri(s #(r( 5ue
cese %( i!*r(cci)!& #uie!o ore!(r e% (%%(!('ie!to e%
o'ici%io o e% uso e %( *uer@( #Cb%ic( si *uer(
!eces(rio.
S co!e!(r (% #($o e u!( i!e'!i@(ci)!& siempre que se
hubiera causado un da?o.
S si quien incurre en la violacin de las prohibiciones es un
ocupante no propietario, adem"s de las sanciones
mencionadas, puede ser co!e!(o ( es(%oj(r e% #iso o
e#(rt('e!to& e! c(so e tr(s$resi)! e! *or'(
rei!cie!te.
) *DD )
PTO. ?. -bligaciones!
(8 0especto de las partes privativas. Nastos de conservacin y
reparacin de la unidad. 2mpuestas, tasas y contribuciones.
b8 0especto de las partes comunes. E#pensas comunes. Iuin
responde por ellas. :edida de la obligacin. E#enciones. .esigualdad
en la contribucin. 2ntereses. -tras sanciones por el incumplimiento de
la obligacin de pagar las e#pensas. (rocedimiento para su cobro.
Efectos del abandono y de la enajenacin de la unidad. (rivilegio del
crdito por e#pensas. .erecho de retencin.
O9LIFACIONES.
(8 RESPECTO DE LAS PARTES PRI=ATI=AS. F(stos e co!serv(ci)! y
re#(r(ci)! e %( u!i(. I'#uest(s& t(s(s y co!tribucio!es.
FASTOS DE CONSER=ACIHN K REPARACIHN DE LA UNIDAD6 la
#ri'er( #(rte (rt. ? sostiene que 1c(( #ro#iet(rio (te!er. %os
$(stos e co!serv(ci)! y re#(r(ci)! e su #ro#io #iso o e#toJ2.
En consecuencia, los diversos titulares de la (> deben reali5ar a su costa
todas las obras y gastos de conservacin y reparacin que fueran
necesarios para el mantenimiento de su piso o depto.
I:PUESTOS& TASAS K CONTRI9UCIONES6 la misma ley dispone, en su
(rt. 10& 5ue 1%os i'#uesto& t(s(s o co!tribucio!es e 'ejor(s se
cobr(r.! ( c(( #ro#iet(rio i!e#e!ie!te'e!teJ2& ( cuyo *i! 1J
se #r(ctic(r.! %(s v(%u(cio!es e! *or'( i!iviu(%& co'#ut.!ose (
%( ve@ %( #(rte #ro#orcio!(% i!ivis( e %os bie!es co'u!es2. 6a ley
crea una relacin directa entre cada propietario y el ,isco, separando el
pago de los impuestos del rgimen de las e#pensas comunes.
b8 RESPECTO DE LAS PARTES CO:UNES. E/#e!s(s co'u!es. Pui"!
res#o!e #or e%%(s. :ei( e %( ob%i$(ci)!. E/e!cio!es.
Desi$u(%( e! %( co!tribuci)!. I!tereses. Otr(s s(!cio!es #or e%
i!cu'#%i'ie!to e %( ob%i$(ci)! e #($(r %(s e/#e!s(s.
Procei'ie!to #(r( su cobro. E*ectos e% (b(!o!o y e %(
e!(je!(ci)! e %( u!i(. Privi%e$io e% cr"ito #or e/#e!s(s.
Derecho e rete!ci)!
E;PENSAS CO:UNES6 se trata de los $(stos !or'(%es u ori!(rios
ori$i!(os e! %( co!serv(ci)!& re#(r(ci)! y *u!cio!('ie!to e %(s
cos(s y servicios co'u!es y 5ue& co'o t(%es& est.! ( c(r$o e
toos %os #ro#iet(rios.
En principio, c(( u!o res#o!e e! #ro#orci)! (% v(%or e su #iso o
e#(rt('e!to co! re%(ci)! (% co!ju!to& o sea que, cuanto mayor sea el
porcentaje, mayor ser" la contribucin. +o obstante ello, la ley permite que
se adopten otros tipos de distribucin.
E/e!cio!es6 puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una
porcin menor, e incluso que queden e#imidas en contribuir, siempre y
cuando no se beneficien con la cosa o servicio que general el gasto 1por ej!
un local de planta baja que no tiene ca?eras de agua caliente o calefaccin
puede estar e#ceptuado de pagar los gastos de uso de tales servicios4.
) *DE )
Procei'ie!to #(r( e% cobro e %(s e/#e!s(s6 el titular del crdito por
e#pensas es el consorcio y no los propietarios individualmente. El
administrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de
recaudar y emplear los fondos necesarios que le permitir"n cumplir con su
deber de administrar.
Tambin podr" perseguir el cobro por va judicial, no obstante la ley guarda
silencio respecto de esta facultad.
Procei'ie!to ejecutivo6 la ley *=.A*7 guarda silencio en cuanto al
procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las
e#pensas. +o obstante ello, dada la importancia trascendental que
asume el cobro de las e#pensas en la vida del consorcio, la
jurisprudencia sostiene que el jue5 no debe ser demasiado riguroso
en el e#amen del ttulo ejecutivo, pues el pago de dicha contribucin
es fundamental para el normal desenvolvimiento del ente colectivo.
Derecho e rete!ci)!6 el (rt. 1B (cuer( (% co!sorcio e% erecho e
rete!ci)!& an"logo al que el cdigo asegura al condmino que ha hecho un
gasto para la conservacin y reparacin de la cosa comn, para lograr el
reembolso por parte de los dem"s comuneros, hasta tanto ste se verifique.
Privi%e$io e% cr"ito #or e/#e!s(s6 el (rt. 1B %ey 10.?1- dispone
tambin que e% cr"ito res#ectivo $o@( e% #rivi%e$io y erechos
#revistos e! %os (rts. 0MI1 y -ADA e% c)i$o civi%.
Iueda en claro, en consecuencia, que el crdito del consorcio es
PRI=ILEFIADO y !o 'er('e!te 5uiro$r(*(rio.
En caso de colisin entre el crdito del acreedor hipotecario y el del
consorcio de propietarios por las e#pensas devengadas por la unidad
gravada, e#iste consenso jurisprudencial en el sentido de que prevalece el
primero.
LA RENUNCIA O EL A9ANDONO EN LA PROPIEDAD HORINONTAL.
El C%ti'o #.rr. e% (rt. D %ey 10.?1- establece que !i!$C! #ro#iet(rio
#or. %iber(rse e co!tribuir ( %(s e/#e!s(s co'u!es #or re!u!ci(
e% uso y $oce e %os bie!es o servicios co'u!es !i #or (b(!o!o
e% #iso o e#(rt('e!to 5ue %e #erte!ece.
.ebe quedar en claro que el titular de la (> puede abdicar de su derecho,
como puede hacerlo cualquier titular de un derecho real. 6a diferencia
radica en que dicho abandono es traslativo de propiedad, pero no liberativo,
por cuanto no e#ime a quien lo reali5a de la obligacin de contribuir al pago
de las e#pensas.
Tampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas o
servicios comunes.
PTO. A. E#tincin del sistema. /asos. .estruccin. 3etuste5. :ayoras.
/mputo. 'ituacin de las minoras.
E;TINCIHN DEL SISTE:A. C(sos.
) *DC )
DESTRUCCIHN 7(rt. 1- %ey 10.?1-8.
6a misma ley distingue - c%(ses e estrucci)!6 TOTAL 7e5ui#(r(( (
%( estrucci)! #(rci(% e '.s e %(s -W0 #(rtes e% v(%or8+ y %(
estrucci)! PARCIAL e 'e!os e %(s -W0 #(rtes e% v(%or.
TOTAL en este caso, si el edificio se destruye, es evidente que ya
no puede hablarse de (>. 'lo e#iste un condominio normal u ordinario
sobre el terreno y los materiales, por lo que la ley faculta a cualquiera de
ellos a pedir su venta.
.icha venta podr" hacerse en forma privada o por medio de subasta
judicial. Enajenado el inmueble, es decir, el terreno y los materiales, el
producido se distribuye entre todos, en proporcin a los porcentajes que les
correspondan sobre los bienes comunes cuando e#ista la (>.
PARCIAL si la destruccin es de menos de las 7W= partes del valor,
y la mayora decide la reconstruccin, est" facultada para obligar a la
minora a contribuir con los gastos que aquella demande. 'i la minora se
niega, debe vender su parte a la mayora segn la ablucin judicial.
:AKORQAS.
6a '(yor,( re5ueri( para resolver la reco!strucci)! e% ei*icio& en
lugar de la particin, debe ser la u!(!i'i(. 6a e#igencia es la misma
para el caso de que se quisiera dar al terreno un destinto distinto 1ej! playa
de estacionamiento4.
(ara resolver la e'o%ici)! e% ei*icio& %( '(yor,( re5ueri( es
t('bi"! %( u!(!i'i(.

=ETUSTEN 7(rt. 1A %ey 10.?1-8.
En caso de vetuste5 del edificio, %( '(yor,( 5ue re#rese!te '.s e %(
1W- e% v(%or #or. reso%ver %( e'o%ici)! y ve!t( e% terre!o y
'(teri(%es. Si reso%vier( %( reco!strucci)!& %( 'i!or,( !o #or,( ser
ob%i$(( ( co!tribuir ( e%%(& #ero %( '(yor,( #or. (5uirir %( #(rte
e %os isco!*or'es& se$C! v(%u(ci)! juici(%.
En este caso, la ley habla de ;la mayora que represente m"s de la *W7 del
valor<. (or tanto, se debe obtener una cantidad de votos que supere la
mitad del nmero de unidades y, al mismo tiempo, la mitad del valor con
respecto al conjunto.
+o resulta f"cil determinar qu debe entenderse por vetuste5, cuestin de
hecho que deber" resolver la justicia en caso de desacuerdo de los
interesados.
'i se ha establecido que un edificio se encuentra vetusto, la mayora 1que
represente m"s de la mitad del valor4 podr" resolver la demolicin del
edificio y la venta del terreno y los materiales.
'i se resolviera, en cambio, la reconstruccin, la situacin difiere con
relacin a lo establecido para el supuesto de destruccin parcial. En efecto,
) *DB )
cu(!o h(y vetuste@& %( '(yor,( !o #uee ob%i$(r ( %( 'i!or,( (
co!tribuir ( %( reco!strucci)!& y s)%o 5ue( *(cu%t(( #(r( (5uirir
%( #(rte e ich( 'i!or,( se$C! %( v(%u(ci)! juici(%.
) *EG )
UNIDAD 10 USULRUCTO. USO K HA9ITACIHN.
PTO. 1. Usufructo. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. /aracteres.
/omparacin con la locacin.
USULRUCTO.
El usufructo es el erecho re(% e $oce o is*rute sobre cos( (je!(
5ue reco!oce e% co!te!io '.s ('#%io& ya que, si lo consideramos con
relacin a los derechos reales en general, debe ubic"rselo luego del
dominio.
De*i!ici)! %e$(%6 el usufructo se encuentra definido en el (rt. -DIB6 1e%
usu*ructo es e% erecho re(% e us(r y $o@(r e u!( cos(& cuy(
#ro#ie( #erte!ece ( otro& co! t(% 5ue !o se (%tere su sust(!ci(2.
C(r(cteres6
S erecho re(% sobre cos( (je!(6 su constitucin convierte al
dominio en imperfecto, y al due?o en nudo propietario.
S erecho e uso y $oce6 el contenido del usufructo es amplio, hasta
el e#tremo de que es el derecho que sigue al dominio. Ello es as por
cuanto co!*iere ( su titu%(r - e %os 0 c%.sicos iures: ius utendi
y ius fruendi.
S NO SE PUEDE ALTERAR LA SUSTANCIA DE LA COSA SO9RE LA
PUE RECAE6 si bien el usufructuario puede usar y go5ar de la cosa,
el ejercicio de tales facultades no es tan amplio como el del due?o,
porque se encuentra afectado por este principio.
6a sust(!ci( es e% co!ju!to e cu(%i(es ese!ci(%'e!te
co!stitutiv(s e %os cuer#os& 5ue h(ce! 5ue te!$( u!( ciert( *or'(
y u! cierto !o'bre& y 5ue te!$(& e! virtu e e%%o& u! esti!o
eter'i!(o.
Esta prohibicin de alterar la sustancia tiene entonces un ob%e
si$!i*ic(o6 !o 'oi*ic(r %( '(teri(%i( e %( cos( !i c('bi(r su
esti!o.
En efecto, el usufructuario no puede reali5ar ningn acto de disposicin
material respecto de la cosa, ni tampoco darle un destino diferente que el
que la cosa tiene.
S es te'#or(%6 el pla5o m"#imo de duracin es la vida del titular, sea
que se haya establecido como vitalicio, que no se haya fijado ningn
trmino o que s se lo haya estipulado, pero se produ5ca antes del
vencimiento la muerte del usufructuario.
S es i!tr(!s'isib%e6 no se transmite a los herederos, pues siempre se
e#tingue con la muerte de su titular. Tampoco puede transferirse por
actos entre vivos, an cuando es posible ceder su ejercicio.
) *E* )
Di*ere!ci(s co! %( %oc(ci)!6
USULRUCTO LOCACIHN
Es un derecho real Es un derecho personal
El pla5o m"#imo es vitalicio El pla5o m"#imo es de *G a?os
Es intransmisible a los herederos
contina en el grupo conviviente si
muere el locatario
(uede ser oneroso o gratuito Es siempre onerosa
PTO. -. /lases. /oncepto de cuasiusufructo.
CLASES. Cu(siusu*ructo.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. -DID6 1h(y - es#ecies e
usu*ructo6 usu*ructo #er*ecto& y usu*ructo i'#er*ecto o cu(siS
usu*ructo. E% usu*ructo #er*ecto es e% e %(s cos(s 5ue e%
usu*ructu(rio #uee $o@(r si! c('bi(r %( sust(!ci( e e%%(s& (u!5ue
#ue(! eterior(rse #or e% tie'#o #or e% uso 5ue se h($(. E% cu(siS
usu*ructo es e% e %(s cos(s 5ue ser,(! i!Cti%es (% usu*ructu(rio si
!o %(s co!su'ieses& o c('bi(se su sust(!ci(& co'o %os $r(!os& e%
i!ero& etc.2
El usufructo puede ser #er*ecto o i'#er*ecto 7cu(siusu*ructo8. El
primero de ellos es el verdadero usufructo, que responde al concepto y los
caracteres que acabamos de enunciar.
0especto del cuasiusufructo, estamos en presencia de un cu(sierecho
re(%& y( 5ue e% cu(siusu*ructo e!cierr( u!( situ(ci)! jur,ic( 5ue se
co!*i$ur( co'o si *uer( u! eter'i!(o erecho re(% 7usu*ructo8&
cu(!o e! re(%i( e% erecho re(% es otro 7o'i!io8. Ello es as por
cuanto el cuasiusufructuario adquiere el dominio de las cosas que son
objeto de su derecho, guardando el cuasiusufructo una gran analoga con el
mutuo o prstamo de consumo.
PTO. 0. /onstitucin del usufructo. .uracin. 6a prohibicin de la
constitucin sucesiva. /onstitucin conjunta y simult"nea y el derecho de
acrecer. Usufructo de parte material de una cosa no dividida.
CONSTITUCIHN e% usu*ructo.
6os diferentes ttulos y modos de constitucin aparecen enunciados en el
(rt. -D1-6
S #or CONTRATO ONEROSO6 en este caso, puede ocurrir!
(8 se e!(je!( %( !u( #ro#ie(& co!serv.!ose e% uso y
$oce.
b8 o se co!stituye e% usu*ructo 5ue(!o e% co!stituye!te
co'o !uo #ro#iet(rio 7tr(!s'ite e% uso y $oce8.
c8 o se cee ( u!o %( !u( #ro#ie( y ( otro e% $oce.
) *E7 )
d4 en todos los casos se hace a cambio de una contraprestacin.
S #or CONTRATO FRATUITO6 aqu, las posibilidades son iguales al
caso anterior, slo que no e#iste contraprestacin a cargo del
beneficiario. 'e aplican por analoga las reglas de la donacin.
S #or ACTOS DE GLTI:A =OLUNTAD6 el usufructo constituido por
testamento igualmente tiene = alternativas 1las mismas que en el
primer caso4.
S #or LEK6 en la actualidad, el nico supuesto de usufructo legal es el
que corresponde a los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a la
patria potestad.
S #or USUCAPIHN6 trat"ndose de un derecho real que se ejerce por la
posesin, puede adquirirse por usucapin breve o larga, si bien suele
decirse que normalmente slo podra darse la primera, ya que en
cuanto a la segunda, es difcil que una persona se limite a prescribir
el usufructo cuando podra adquirir directamente la propiedad.
.ebemos aclarar, por ltimo, que e% usu*ructo !u!c( #uee te!er su
ori$e! e! u!( ecisi)! juici(%.
DURACIHN.
'e puede dar las siguientes hiptesis en cuanto a la duracin del usufructo!
S si se h( *ij(o u! #%(@o& en principio el usufructo durar" el trmino
por el que ha sido constituido, trmino para el que no se establecen
lmites cuando es persona fsica, y que no debe superar los 7G a?os
cuando es persona jurdica.
S si !o se h( *ij(o #%(@o& el usufructo se entiende constituido por la
vida del usufructuario o por 7G a?os si es persona jurdica.
S si est. su#eit(o ( co!ici)! reso%utori(, durar" hasta el
cumplimiento de la misma.
S (C! est(b%ecio e% #%(@o& ter'i!( (!tes e% ve!ci'ie!to si
*(%%ece e% usu*ructu(rio o se e/ti!$ue %( #erso!( jur,ic(
:ODALIDADES.
El usufructo puede constituirse!
S como #uro y si'#%e& o sea, sin sujetarse a modalidad alguna.
S ( *(vor e u!( so%( #erso!(& que puede ser *,sic( o jur,ic(.
S ( *(vor e v(ri(s #erso!(s6 en este caso, el usufructo quedar"
constituido como un COSUSULRUCTO. No e/iste erecho e
(crecer e!tre %os coSusu*ructu(rios& s(%vo 5ue e! e% (cto
co!stitutivo se #(ct(re e/#res('e!te %o co!tr(rio.
) *E= )
S sujeto ( #%(@o reso%utorio6 si el beneficiario es una persona fsica,
puede establecerse por cualquier pla5o& si es persona jurdica, el
pla5o no puede ser superior a 7G a?os.
S sujeto ( co!ici)! reso%utori(6 en este caso, se e#tingue con el
acaecimiento del hecho futuro e incierto al cual se subordin la
duracin.
S co! c(r$os& siempre que no fuesen impuestos como condicin
suspensiva.
XUsu*ructo SI:ULT4NEOY +o puede constituirse el usufructo a favor de
muchas personas llamadas a go5arlo sucesivamente las unas despus de
las otras, porque de esa manera se podra prolongar indefinidamente el
desmembramiento de la propiedad.
En realidad, si las personas ya e#isten al tiempo de la constitucin del
usufructo, no hay diferencia con el usufructo constituido a favor de varias
personas, pues en definitiva, y si no tiene pla5o o es vitalicio, se e#tingue
recin con la muerte del ltimo de los co)usufructuarios.
PTO. 3. -bligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y
goce de la cosa. 2nventario! disponibilidad. ,ian5a.
O9LIFACIONES e% *uturo usu*ructu(rio (!tes e e!tr(r e! uso y
$oce e %( cos(.
3le5 habla de las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y
goce de los bienes, lo cual es una impropiedad, pues antes de la tradicin
no nace el usufructo y, consiguientemente, no hay usufructuario.
IN=ENTARIO.
El usufructuario debe hacer un i!ve!t(rio e %os 'ueb%es y u! est(o
e %os i!'ueb%es& cumpliendo la diligencia e! #rese!ci( e%
#ro#iet(rio o su re#rese!t(!te. 'i estuviera ausente, el jue5 designar"
un representante para asistir al inventario.
El i!ve!t(rio debe consistir en una e!u'er(ci)! y escri#ci)! e c((
u!o e %os 'ueb%es. El est(o e %os i!'ueb%es, tal como su nombre lo
indica, debe contener la e!u!ci(ci)! e %(s co!icio!es *,sic(s e! 5ue
se e!cue!tr(!.
9 pesar de que tanto el inventario como el estado de los inmuebles tienen
una fundamental importancia a los fines de determinar el objeto que se da
en usufructo y que es, en definitiva, el que el usufructuario debe devolver al
fin de su derecho, puede suceder que ste entre en el goce sin que se haya
cumplido esta obligacin. En tal caso, e% !uo #ro#iet(rio #uee ob%i$(r
(% usu*ructu(rio ( h(cer e% i!ve!t(rio e! cu(%5uier 'o'e!to.
LIANNA.
) *E@ )
El usufructuario tambin debe dar *i(!@( e 5ue $o@(r. e %( cos( y %(
co!serv(r. e co!*or'i( ( %(s %eyes& y 5ue cu'#%ir. t('bi"!
to(s %(s ob%i$(cio!es 5ue %e so! i'#uest(s.
El 'o!to e %( *i(!@( debe ser su*icie!te #(r( res#o!er e% v(%or e
%os bie!es 'ueb%es y e% i'#orte e %os eterioros 5ue e%
usu*ructu(rio #or,( h(cer e! %os i!'ueb%es.
Es posible reempla5ar la fian5a por #re!(s& e#)sitos e! b(!cos
#Cb%icos& PERO NO POR HIPOTECAS.
E! (%$u!os su#uestos e% c)i$o co!s($r( %( is#e!s( e %( *i(!@(6
los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos.
los constituyentes 1de usufructo4, por contrato oneroso o gratuito,
cuando se hubiesen reservado el usufructo enajenando la nuda
propiedad.
E! (%$C! 'o'e!to #uee ser e/i$io e (r *i(!@(6 (rt. -DAI
e!u!ci( %(s c(us(%es por las cuales el usufructuario, por m"s que sea
dispensado, debe dar fian5a!
si el usufructuario est" a (to. de quebrar.
bien ha hecho uso y goce de la cosa fuera del destino de la misma.
En estos supuestos, el nudo propietario puede pedirle fian5a al
usufructuario.
PTO. ?. .erechos y obligaciones del usufructuario. /esin del ejercicio.
/esibilidad del derecho.
DERECHOS K O9LIFACIONES e% usu*ructu(rio.
DERECHOS6
L(cu%t(es '(teri(%es6
S erecho e #oseer6 como se trata de un derecho real que se ejerce
por la posesin, el usufructuario es poseedor legtimo. 'i es
despojado por un tercero o por el nudo propietario puede ejercer
acciones posesorias.
S erecho e us(r6 puede usar la cosa o servirse de ella, pero
respetando su naturale5a y el destino a que se encontraba sujeta al
momento de la constitucin del usufructo.
S erecho e $o@(r6 el usufructuario puede percibir los frutos
naturales, industriales o civiles que produce la cosa. 6os *rutos
#e!ie!tes (% 'o'e!to e co'e!@(r e% usu*ructo
corres#o!e! (% usu*ructu(rio+ %os #e!ie!tes (% tie'#o e
e/ti!$uirse e% usu*ructo (% #ro#iet(rio& y si est.! ve!ios& e%
#recio corres#o!e t('bi"! (% #ro#iet(rio.
) *EA )
S erecho e h(cer 'ejor(s6 el usufructuario tiene derecho de hacer
mejoras en las cosas objeto del usufructo, co! t(% 5ue !o (%tere!
su sust(!ci( !i su *or'( #ri!ci#(%.
L(cu%t(es jur,ic(s6
S (ctos e ('i!istr(ci)!6 el usufructuario tiene plenas facultades
para administrar, pues slo le est" vedada la disposicin del objeto.
S (ctos e is#osici)!6 como el usufructuario carece de la facultad
de enajenar la cosa, los actos de disposicin que puede reali5ar son
muy limitados. +o obstante!
(8 #uee est(b%ecer serviu'bres sobre e% i!'ueb%e
*ructu(rio& #ero s)%o #or e% tie'#o 5ue ur( e% usu*ructo.
b) #uee CEDER EL E<ERCICIO DEL DERECHO6 no se trata aqu de
la transmisin del usufructo, sino de la cesin del derecho, que
puede ser onerosa o gratuita, pero el usufructuario permanece
directamente responsable ante el nudo propietario.
O9LIFACIONES6
CONSER=AR6 el usufructuario tiene la obligacin de co!serv(r %(
sust(!ci( y %( cos( 'is'(. Esta obligacin de conservacin
implica Jentre otros supuestos)!
18 debe usar la cosa conforme a los usos propios de acuerdo con
su naturale5a
-8 no puede modificar el destino de la cosa
08 est" obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa
PAFAR O CONTRI9UIR A PAFAR6 adem"s de las obligaciones
enunciadas anteriormente, el usufructuario est" obligado a!
18 reali5ar a su costa las reparaciones necesarias para la
conservacin de la cosa
-8 pagar los impuestos y las contribuciones directas impuestas
sobre los bienes del usufructo
08 contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas
e#traordinarias impuestas a la propiedad durante el usufructo
RESTITUIR LA COSA u!( ve@ e/ti!$uio e% usu*ructo.
PTO. A. .erechos y obligaciones del nudo propietario.
DERECHOS K O9LIFACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.
O9LIFACIONES6
(ara que quede constituido el usufructo, e% #ro#iet(rio ebe ENTREFAR
LA COSA AL USULRUCTUARIO& e! e% est(o e! 5ue se h(%%(re. Esta
entrega implica tambin los accesorios de la cosa.
) *ED )
>echa la tradicin, el nudo propietario, en realidad, ya no tiene ninguna
obligacin positiva respecto del usufructuario, pues slo debe %i'it(rse A
NO REALINAR NINFGN ACTO PUE DAUE AL FOCE DEL
USULRUCTUARIO O RESTRIN<A SU DERECHO.
Debe FARANTINAR AL USULRUCTUARIO EL USO K FOCE PACQLICO DE
SU DERECHO si e% usu*ructo es o!eroso+ no as si es gratuito o recae
sobre cosas fungibles, esto es, cuando es un cuasi)usufructo.
DERECHOS6
En cuanto a los derechos, la regla es que #uee E<ERCER LI9RE:ENTE
TODAS LAS LACULTADES INHERENTES A LA PROPIEDAD
CO:PATI9LES CON LA E;ISTENCIA DEL USULRUCTO 7ve!er e%
objeto& $r(v(r%o co! hi#otec( o serviu'bre& etc.8
9dem"s, est. *(cu%t(o #(r( HACER SO9RE LA COSA LRUCTUARIA
TODOS LOS ACTOS :ATERIALES TENDIENTES A SU CONSER=ACIHN.
Tambin #uee O9LIFAR AL USULRUCTUARIO A CU:PLIR CON LAS
O9LIFACIONES A SU CARFO.
PTO. B. E#tincin del usufructo.
E;TINCIHN DEL USULRUCTO.
El cdigo ha regulado e#tensamente las causales de e#tincin del usufructo!
18 ve!ci'ie!to e% #%(@o #or e% cu(% hubiese sio co!stituio6 puede
suceder que se e#tinga antes por muerte de la persona.
El pla5o comien5a a contarse desde el momento en que el usufructo ha
quedado constituido, es decir, cuando se ha cumplido con los requisitos de
la teora del ttulo y el modo 1si es por acto entre vivos4, o desde la muerte
del testador 1mortis causa4.
'i el usufructo se constituy hasta que una persona haya llegado a una
edad determinada, dura hasta esa poca, an cuando esa persona haya
muerto antes de cumplir esa edad.
-8 cu'#%i'ie!to e %( co!ici)! reso%utori( ( 5ue se hubiese
subori!(o %( ur(ci)!.
08 #or e% *(%%eci'ie!to e% usu*ructu(rio cu(!o es #erso!( *,sic(.
38 #or e/ti!ci)! e %( #erso!( jur,ic( #or cu(%5uier c(us(& cu(!o
"st( *i$ur( co'o usu*ructu(rio.
?8 !o uso ur(!te 1I (>os.
A8 #or #rescri#ci)! 1cuando un tercero prescribe el usufructo4.
B8 #or co!*usi)! 1cuando se renen en la misma persona la calidad de
usufructuario y propietario o titular de dominio4.
D8 (b(!o!o o re!u!ci(.
) *EE )
M8 #or #"ri( tot(% e %( cos(& estrucci)!.
PTO. D. Uso y habitacin. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. /aracteres.
/omparacin con el usufructo. +ormas aplicables. .eterminacin de las
necesidades del usuario. /oncepto de familia. E#clusin del car"cter de
derecho real del supuesto contemplado por los arts. 7BAC 7P p"rr. y 7BDE
del cdigo civil. Estudio especial del art. =AE= bis del cdigo civil.
USO K HA9ITACIHN. De*i!ici)! %e$(%. A!.%isis. C(r(cteres.
El uso y la habitacin est"n definidos en el (rt. -M3D6 1e% erecho e uso
es u! erecho re(% 5ue co!siste e! %( *(cu%t( e servirse e %(
c(s( e otro& i!e#e!ie!te e %( #osesi)! e here( (%$u!(& co!
e% c(r$o e co!serv(r %( sust(!ci( e e%%(+ o e to'(r sobre %os
*rutos e u! *u!o (je!o& %o 5ue se( #reciso #(r( %(s !ecesi(es
e% usu(rio y e su *('i%i(. Si se re*iere ( u!( c(s(& y ( %( uti%i(
e 'or(r e! e%%(& se %%('( e! este c)i$o erecho e h(bit(ci)!2.
'e trata de los nicos derechos reales que slo admiten la titularidad por
parte de personas fsicas, ya que la nocin de persona jurdica es
incompatible con el concepto de familia.
(or su semejan5a con el usufructo podemos decir que la mayora de los
caracteres de ste le son aplicables al uso!
(8 erecho re(%
b8 sobre cos( (je!(
c8 #ri!ci#(%
8 sobre uti%i(
e8 te'#or(%& vit(%icio e i!tr(!s'isib%e
9 diferencia del usufructo es 2+.232'2Q6E y no se puede ceder su ejercicio.
INDI=ISI9ILIDAD6 la pauta limitativa del derecho de uso est" dada
por las necesidades personales del usuario y su familia. .e la medida
de necesidad se desprende el car"cter de indivisible del derecho real
de uso y habitacin.
INCESI9ILIDAD6 el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco
puede ser cedido su ejercicio. 6a e#cepcin la encontramos en el art.
7BAB que autori5a a ceder el uso cuando haya sido constituido sobre
los frutos y a ttulo oneroso.
Co'#(r(ci)! co! e% usu*ructo6 en general la doctrina considera que el
uso es un usufructo limitado. (ero e#isten diferencias en el uso, como
son!
1. !o e/iste erecho e (crecer cu(!o %( cos( h( sio ((
e! uso ( '.s e u! sujeto. 6a imposibilidad de acrecimiento
est" dada por el lmite que tiene el usuario de retirar los frutos
conforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el
solo hecho de fallecer el co)usuario.
) *EC )
-. e% erecho e uso !o #uee otor$(rse sobre cos(s
*u!$ib%es.
3. !o e/iste uso e ori$e! %e$(%& #ero s, e% erecho e
h(bit(ci)! %e$(% 7(rt. 0B?0 bis ver (% *i!(%8
3. e% uso y %( h(bit(ci)! se co!stituye! e% 'is'o 'oo 5ue e%
usu*ructo.
A#reci(ci)! y e/te!si)! e %(s !ecesi(es.
6as necesidades personales del usuario y del habitador deben ser ju5gadas
con relacin a diversas pautas, como los h"bitos, estado de salud, condicin
social, etc.& pero no se comprenden las relativas a la industria o comercio
que realicen.
Co!ce#to e *('i%i(.
Es amplio, ya que !o s)%o (b(rc( ( %(s #erso!(s u!i(s #or u! v,!cu%o
e s(!$re& si!o 5ue 5ue(! co'#re!ios6
S e% c)!yu$e.
S %os hijos %e$,ti'os y !(tur(%es.
S e% !C'ero e sirvie!tes !eces(rios 1se trata de personas que no
est"n ligadas por ningn vnculo de parentesco con el usuario o
habitador y, consiguientemente, resultan e#tra?as al concepto
tradicional de familia4.
S %(s #erso!(s 5ue viv(! co! e% usu(rio o h(bit(or ( %( *ech(
e co!stituci)!& que pueden no ser parientes.
S %(s #erso!(s ( %(s 5ue se %es eb( (%i'e!tos& sea que vivan o no
con el titular de los derechos.
Estuio es#eci(% e% (rt. 0?B0 bis e% c)i$o civi%.
Art. 0?B0 bis6 T2E+E -02NE+ 6EN96 E6 .E0E/>- .E >9Q2T9/2M+ 9 ,93-0
.E6 /M+LUNE 'U(80'T2TE, '2 9 69 :UE0TE .E6 /9U'9+TE 8'TE .E$90E
U+ '-6- 2+:UEQ6E >9Q2T9Q6E /-:- 2+TEN09+TE .E6 >9QE0
>E0E.2T902-, siempre que hubiera sido la sede del hogar conyugal, su
estimacin no sobrepasara el tope m"#imo establecido para que las
viviendas sean constituidas como bien de flia. y concurrieren con el cnyuge
otros herederos o legatarios.
9l conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge
suprstite la ley acta como factor disuasivo de la pretensin de enajenar
que tuvieran los dem"s herederos o legatarios.
'iendo un derecho establecido en beneficio e#clusivo del cnyuge ste
puede renunciarlo o admitir la particin o venta.
En cuanto a la !(tur(%e@( jur,ic( de ste derecho!
se trata de un erecho re(% e h(bit(ci)!
e ori$e! %e$(%
) *EB )
5ue rec(e sobre cos( #(rci(%'e!te (je!(
y 5ue tie!e c(r.cter (%i'e!t(rio.
Re5uisitos6
1. GNICO IN:UE9LE HA9ITA9LE6 si el inmueble tiene un destino
mi#to 1vivienda y local comercial4 se debe tener en cuenta solamente
la parte habitable y los dem"s sucesores podr"n ejercer sus derechos
sobre el resto.
-. SEDE DEL HOFAR CONKUFAL.
3. =ALOR :4;I:O6 la ley establece como lmite m"#imo del valor del
inmueble la estimacin fijada como tope para que un inmueble pueda
ser declarado bien de familia, siendo las autoridades locales las
encargadas de establecer el tope m"#imo. Esto no significa que el
inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el
requisito de que tal tasacin del inmueble no sobrepase la estimacin
a tal fin, est" puesta como pauta y no como e#igencia de que se
cumplan aquellos tr"mites.
C(us(% es#ec,*ic( e e/ti!ci)!6 la parte final del art. =AE= bis establece
como causal especfica para la e#tincin de este derecho las nuevas
nupcias que el cnyuge contrajere.
) *CG )
UNIDAD 13 SER=IDU:9RES ACTI=AS.
PTO. 1. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. /aracteres.
6a servidumbre es un erecho re(% sobre i!'ueb%e (je!o& e! virtu
e% cu(% su titu%(r #uee obte!er e "ste u!( eter'i!((&
co!cret( o es#ec,*ic( uti%i(.
Art. -MBI6 1Serviu'bres es e% erecho re(%& #er#etuo o te'#or(rio
sobre u! i!'ueb%e (je!o& e! virtu e% cu(% se #uee us(r e "%& o
ejercer ciertos erechos e is#osici)!& o bie! i'#eir 5ue e%
#ro#iet(rio ejer@( (%$u!os e sus erechos e #ro#ie(2.
CARACTERES 7e %(s serviu'bres re(%es86
'on erechos re(%es 1art. 7BEB4, que se conceden al propietario o
poseedor de un predio sobre otro predio vecino o pr#imo.
Es un erecho co!stituio sobre u! i!'ueb%e (je!o 1art. 7BEG4.
+o se concebira una servidumbre constituida sobre un inmueble
propio, porque el derecho de propiedad implica la posibilidad de
reali5ar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.
6as servidumbres co!siste! sie'#re e! u!( c(r$( 5ue i'#o!e6
o bien la obligacin de soportar que el propietario del fundo
dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la
obligacin de no hacer ciertos actos que est"n dentro de las
atribuciones normales del propietario. +unca impone al propietario
del fundo sirviente una obligacin de hacer.
6as serviu'bres so! i!esci!ib%es e %os *u!os6 no se
conciben separadamente de ellos. (or consiguiente, no pueden ser
enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a
gravamen alguno
So! ('bu%(tori(s6 precisamente por ser inherentes al fundo
dominante y al fundo sirviente, siguen con ellos cualquiera sean las
transmisiones del dominio que se operen 1=GGD4
So! u!i%(ter(%es6 toda la ventaja esta de una parte, el fundo
dominante, y toda la desventaja de la otra, el fundo sirviente.
PTO. -. -bligaciones de hacer y servidumbres 1arts. =G*G, =G77, =G7=,
=G@7 del cdigo civil4.
Art. 0I1I6 1No #uee! est(b%ecerse serviu'bres 5ue co!sist(! e!
cu(%5uier( ob%i$(ci)! e h(cer& (u!5ue se( te'#or(ri(& y #(r(
uti%i( e u! i!'ueb%e. L( 5ue (s, se co!stituy(& v(%r. co'o
si'#%e ob%i$(ci)! #(r( e% euor y sus hereeros& si! (*ect(r ( %(s
here(es !i #(s(r co! e%%(s ( %os #oseeores e %os i!'ueb%es2.
) *C* )
PTO. 0. /lasificaciones. 0eales y personales. /ontinuas y discontinuas.
9parentes y no aparentes. -tras clasificaciones.
CLASILICACIONES.
18 REALES K PERSONALES.
REALES6 serviu'bre re(% es e% erecho est(b%ecio (% #oseeor e
u!( here(& sobre otr( here( (je!( #(r( uti%i( e %( #ri'er(
7(rt. -MB18.
/uando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para
la heredad, con abstraccin de quien sea su due?o. 3a de suyo que siempre
ser" una persona la que se beneficie con su utilidad& lo que sucede es que
no interesa quin es ese titular porque, sea quien fuere, es la relacin real o
posesoria que tenga con el inmueble dominante lo que le permitir"
aprovechar las ventajas de la servidumbre.
PERSONALES6 cuando la servidumbre es personal, la utilidad que reporta a
la persona es independiente de la posesin de un inmueble por parte de
ella.
En este tipo de servidumbres, debe considerarse que no ha predio
dominante, sino titular dominante, que es la persona determinada en cuyo
provecho ha sido constituida la servidumbre. 'in embargo, debe quedar en
claro que el titular dominante debe igualmente poseer un inmueble.
-8 CONTINUAS K DISCONTINUAS 7e (cuero ( su ejercicio8.
CONTINUAS6 las continuas son aquellas cuyo ejercicio no consiste en un
hecho actual del hombre y se ejercen por s mismas, una ve5 que las cosas
se encuentran ubicadas en el estado que supone la servidumbre 1como
sucede con la de vista o la de acueducto4.
'iempre se requiere de la intervencin del hombre para el establecimiento
de la servidumbre 1por ej! instalar una ventana para la servidumbre de
vista, o ca?eras para la servidumbre de acueducto4.
(ero una ve5 que ha sido constituida o que los trabajos han sido reali5ados,
la servidumbre se ejerce por s sola, o si se quiere, funciona en forma
autom"tica.
DISCONTINUAS6 si la servidumbre es discontinua, se e#ige para su
ejercicio un hecho actual del hombre. Ese hecho es necesario, de modo tal
que si el hombre no interviene en cada oportunidad, la servidumbre no se
puede ejercer.
) *C7 )
08 APARENTES K NO APARENTES 7#or su e/teriori@(ci)!8.
APARENTES6 las aparentes son aquellas que se manifiestan por signos
e#teriores, como una puerta, una ventana, un acueducto.
NO APARENTES6 son aquellas cuya e#istencia no se manifiesta por ningn
signo de esa naturale5a, como la prohibicin de edificar o de elevar un
edificio m"s all" de una altura determinada.
38 SER=IDU:9RES ACTI=AS O PASI=AS.
ACTI=A6 cuando la servidumbre es mirada desde el (to. de vista del fundo
dominante, se dice que es activa.
PASI=A6 si se la encara desde el (to. de vista del fundo sirviente, se habla
de servidumbre pasiva.
?8 ALIR:ATI=AS O NEFATI=AS 7e (cuero ( %( !(tur(%e@( e su
co!te!io8.
ALIR:ATI=AS6 son afirmativas o positivas aquellas servidumbres que
autori5an al titular a reali5ar determinados actos sobre la heredad sirviente
que, sin la servidumbre, seran ilcitos. /onsisten en un dejar hacer.
NEFATI=AS6 son negativas las que impiden al titular de esta ltima el
ejercicio de ciertos actos de propiedad que, sin la servidumbre, seran
lcitos. 'uponen un no hacer.
OTRAS CLASILICACIONES6
PRINCIPALES O ACCESORIAS6 segn tengan vida autnoma
o dependan de la e#istencia de otra.
=OLUNTARIAS O LORNOSAS6 segn surjan de la voluntad de
los particulares a travs de un acto libremente concertado, o
de igual fuente, pero en virtud de una imposicin legal.
DE E<ERCICIO DI=ISI9LE O INDI=ISI9LE6 segn que el
contenido de la servidumbre permita o no la divisin.
PTO. 3. /onstitucin. Tratamiento especial de la constitucin por destino
del padre de familia y de la servidumbre que revive. .uracin.
CONSTITUCIHN.
6as servidumbres pueden reconocer las siguientes fuentes!
co!tr(to 7o!eroso o $r(tuito8
test('e!to
esti!o e% #(re e *('i%i(
re!(ci'ie!to
#rescri#ci)!
) *C= )
CONTRATO6 la causa m"s frecuente de las servidumbres es el contrato,
que puede ser oneroso o gratuito. 'e trata de un contrato (t,#ico& (% 5ue
se %e (#%ic(r.! %(s re$%(s e% co!tr(to e co'#r(ve!t( o %(
o!(ci)!& res#ectiv('e!te.
9hora bien, como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen
por la posesin, para su nacimiento no se e#ige la tradicin. 'in embargo, la
teora del ttulo y el modo resulta igualmente aplicable con relacin a las
servidumbres afirmativas, toda ve5 que la tradicin es sustituida por el
primer ejercicio que se haga del derecho.
DISPOSICIHN DE GLTI:A =OLUNTAD 7test('e!to86 las servidumbres
pueden reconocer como fuente un testamento, por medio de un legado, si
bien en la pr"ctica no es frecuente este modo de establecimiento.
DESTINO DEL PADRE DE LA:ILIA6 las servidumbres tambin se pueden
constituir por el destino del padre de familia. Se %%('( esti!o e% #(re
e *('i%i( %( is#osici)! 5ue e% #ro#iet(rio e - o R here(es h(
hecho #(r( su uso res#ectivo.
(ara que se produ5ca el nacimiento de la servidumbre por destino del padre
de familia, deben concurrir los siguientes re5uisitos6
S u!( #erso!( es ue>( e - *u!os.
S sujet( u! *u!o co! res#ecto (% otro co! %o 5ue ser,( u!(
serviu'bre e! c(so e 5ue ('bos #erte!ecier(! (
#ro#iet(rios isti!tos.
S si %ue$o e!(je!( u!o e %os - *u!os& o %os -& #ero ( #erso!(s
isti!t(s& se e!tie!e 5ue h( 5ue(o co!stitui( %(
serviu'bre #or e% esti!o e% #(re e *('i%i(.
9hora bien, para que se produ5ca el nacimiento de la servidumbre por este
modo especial de constitucin, deben concurrir las siguientes condiciones!
*4 debe e#istir un primer acto emanado del propietario de las 7
heredades.
74 la servidumbre debe ser a la ve5 continua y aparente 1por ej.! una
servidumbre de acueducto4.
=4 el contrato no debe contener ninguna convencin respecto a la
servidumbre, ni a favor de su e#istencia ni en contra de ella.
/uando se han reunido todas las condiciones rese?adas precedentemente,
se entiende que la servidumbre ha sido constituida como si fuese por ttulo.
RENACI:IENTO DE LA SER=IDU:9RE6 la situacin est" prevista en el
(rt. -MM?6 1si e% #ro#iet(rio e - here(es& e!tre %(s cu(%es e/iste
u! si$!o (#(re!te e serviu'bre e %( u!( ( %( otr(& is#o!e e
u!( e%%(s& si! 5ue e% co!tr(to co!te!$( !i!$u!( co!ve!ci)! re%(tiv(
( %( serviu'bre& "st( co!ti!C( e/istie!o (ctiv( y #(siv('e!te (
*(vor e% *u!o e!(je!(o& o sobre e% *u!o e!(je!(o2.
) *C@ )
3eamos un eje'#%o6
ha una servidumbre de trnsito regularmente constituida, en la
que el camino se halla demarcado. !osteriormente, los titulares
de los fundos dominante sirviente los enajenan a la misma
persona, o bien uno de ellos adquiere la propiedad del otro. "a
servidumbre se e#tingue por confusi$n. %uando los fundos pasan
nuevamente a pertenecer a personas diferentes, la servidumbre
renace. & ello es as por cuanto se trata de una servidumbre
aparente.
9l igual que en la constitucin por destino del padre de familia& #(r( 5ue
se #rou@c( e% re!(ci'ie!to es !eces(rio 5ue e% co!tr(to !o
co!te!$( !i!$u!( co!ve!ci)! re%(tiv( ( %( serviu'bre& ni a favor de
su e#istencia ni en contra de ella.
POR PRESCRIPCIHN6 para que las servidumbres sean susceptibles de ser
adquiridas por usucapin es necesario que sean co!ti!u(s y (#(re!tes&
como por ejemplo una servidumbre de acueducto.
Trat"ndose de servidumbres continuas no aparentes, el motivo de su
imprescriptibilidad radica en que la ausencia de publicidad resulta
incompatible con la esencia del instituto de la usucapin.
PTO. ?. /ontenido. .udas sobre la naturale5a, e#tensin o el modo de
ejercicio. .ivisibilidad o indivisibilidad del ejercicio. /ambio del lugar de la
servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. .ivisin de
la heredad sirviente.
CONTENIDO e %(s serviu'bres.
En lo que hace al contenido de las servidumbres, estas pueden tener como
objeto una obligacin de DE<AR HACER& o de NO HACER.
En el primero de los supuestos, el propietario est" obligado a soportar que
un tercero 1titular del fundo dominante4 realice actos en su terreno! son
servidumbre in patiendo.
En el segundo caso, el titular del fundo sirviente est" imposibilitado de
ejercer algunas de las facultades que son propias de su derecho de dominio!
son servidumbres non faciendo.
PERO EN NINFUN CASO EL CONTENIDO PODRQA CONSISTIR EN UN
HACER POR PARTE DEL DUEUO SIR=IENTE. 9rt. =G*G! ;+o pueden
establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer,
aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. 6a que as se
constituya, valdr" como simple obligacin para el deudor y sus herederos,
sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los
inmuebles<.
E;TENSIHN O :ODO DE E<ERCICIO.
.e acuerdo con lo establecido por el (rt. -MMD6 1%(s serviu'bres
#uee! est(b%ecerse sobre %( tot(%i( e u! i!'ueb%e o sobre u!(
#(rte '(teri(% e "%& e! su su#er*icie& #ro*u!i( o (%tur(2.
) *CA )
En muchos supuestos no ser" necesario afectar la totalidad del inmueble, si
la naturale5a de la servidumbre as lo permite. Es necesario que surj(
e/#res('e!te e% t,tu%o %( e/te!si)! 5ue h(br. e te!er %(
serviu'bre #ues& si (s, !o *uer( y su ejercicio resu%t(re i!cierto&
corres#o!e (% titu%(r e *u!o sirvie!te esi$!(r e% %u$(r #or
o!e "% 5uiere 5ue se ejer@(.

.icho esto, se tiene que establecer en el acto constitutivo en qu parte del
inmueble se establece y cmo& con qu se pasa y por dnde se pasa& en
qu horario& etc.
El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso. +o
obstante ello, s se puede cambiar en caso de que el sirviente necesite
hacer reparaciones y esto no le genere un perjuicio al titular del fundo
dominante. Es(s re#(r(cio!es !u!c( #uee! ser tr(b(jos co!tr(rios
(% ejercicio e %( serviu'bre. De ser (s,& e% titu%(r e% i!'ueb%e
o'i!(!te tie!e erecho ( ro'#er %os tr(b(jos y ser res(rcio #or
(>os y #erjuicios 1por ej.! construir una pared en el fundo de paso4 J pto!
;trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre<.

DI=ISI9ILIDAD O INDI=ISI9ILIDAD DEL E<ERCICIO.
L(s serviu'bres so! i!ivisib%es co'o c(r$( y co'o erecho& e! e%
se!tio e 5ue !o se #uee! (5uirir !i #erer #or #(rtes ie(%es.
'on debidas a cada parte de la heredad dominante, y afectan igualmente
cada parte de la heredad sirviente.
+o debe confundirse la indivisibilidad de las servidumbres consideradas en
s mismas con la ivisibi%i( e su ejercicio. 9s, cuando consisten en el
derecho de e#traer cierta cantidad de frutos o productos 1como tierra,
piedras, agua, etc.4 cada uno de los titulares del predio dominante puede
ejercerlas total o parcialmente, pero tratando de no e#ceder la cantidad
se?alada a las necesidades de dicho inmueble.
DI=ISIHN DE LA HEREDAD SIR=IENTE.
El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un
propietario nico y pasen a serlo de varios condminos, en principio, carece
de incidencia sobre la servidumbre.
En el supuesto de que sea la heredad dominante la que se divide en varias
fracciones, todos los titulares est"n autori5ados para ejercer la servidumbre,
tratando de evitar que se aumente el gravamen para la heredad sirviente.
9hora bien, si la heredad sirviente pasa a pertenecer a 7 o = personas, solo
soportar" la servidumbre el inmueble por donde pasa efectivamente& los
otros inmuebles quedan liberados.
PTO. A. E#tincin.
E;TINCIHN e %(s serviu'bres.
6as servidumbres se e#tinguen por las siguientes c(us(%es6
18 cu'#%i'ie!to e %( co!ici)! reso%utori(.
) *CD )
-8 e% *(%%eci'ie!to e% titu%(r o'i!(!te
e/ti!$ue %(s serviu'bres #erso!(%es.
08 %( #"ri( co'#%et( e su uti%i(.
4) i'#osibi%i( e ejercicio 1por ruina o
cambios sobrevinientes en la heredad sirviente o en la dominante4.
5) #or co!*usi)!& cuando el dominio de las dos
heredades pasa a pertenecer a la misma persona.
A8 cu(!o su titu%(r ej( e ejercer%( #or 1I
(>os& (C! cu(!o se tr(te e u!( serviu'bre #er#etu(.
B8 #or ve!ci'ie!to e% #%(@o #or e% 5ue *ue
co!stitui(.
D8 #or %( !u%i( e% t,tu%o e% co!stituye!te.
PTO. B. +ociones de las servidumbres tpicas legisladas en especial! de
tr"nsito, de acueducto, de recibir aguas y de sacar aguas. .udas sobre su
naturale5a. (recio de las servidumbres.
SER=IDU:9RE DE TR4NSITO.
/onsiste en el erecho e #(s(r e% o'i!(!te #or e% #reio sirvie!te
#(r( e!tr(r e! otro i!'ueb%e y s(%ir e "%& se( o !o terre!o
i!ter#uesto y #(r( cu(%5uier *i!.
9n cunado un fundo tuviese salida a la va pblica, por ra5ones vinculadas
con la e#plotacin que all se desarrollara podra llegar a ser ventajoso
obtener una salida por el inmueble lindero.
(uede darse el caso de que la heredad est destituida de toda comunicacin
con la va pblica, es decir, que se trate de un *u!o cerr(o o
e!c%(v(o. En este caso, se #uee i'#o!er %( co!stituci)! e %(
serviu'bre si !o 'ei( (cuero e!tre %os i!teres(os.
En tal supuesto, to(s %(s here(es co!ti$u(s (% #reio e!cerr(o
5ue(! sujet(s ( %( co!stituci)! e %( serviu'bre& si! i!teres(r su
esti!o.
/uando se pueda llegar a la va pblica pasando por diferentes fundos, la
regla es que soportar" la imposicin de la servidumbre aqul que ofre5ca el
trayecto m"s corto, pues debe suponerse que ello importar" menos gastos y
menor perjuicio.
E% 5ue se be!e*ici( co! est( serviu'bre ebe i!e'!i@(r (% titu%(r
e% *u!o sirvie!te el valor del terreno necesario, o sea, la franja por la
que se ejercer" el paso, y todo otro perjuicio.
'i luego de establecida la servidumbre cesa el estado de encerramiento del
fundo dominante porque se ha abierto un camino que lo comunica con la va
pblica, por ejemplo, el titular del predio sirviente est" facultado para
solicitar que se lo e#onere de la servidumbre.
) *CE )
SER=IDU:9RE DE ACUEDUCTO.
/onsiste en el erecho e h(cer e!tr(r %(s ($u(s ( u! i!'ueb%e
#ro#io& vi!ie!o e here(es (je!(s.
/uando !o e/ist( (cuero e!tre %os i!teres(os& es #osib%e i'#o!er
%( co!stituci)! e u!( serviu'bre e! %os si$uie!tes c(sos6
9) cu(!o %( here( c(rece e %(s ($u(s
!eces(ri(s #(r( e% cu%tivo e se'e!ter(s& #%(!t(cio!es o
#(stos 1porque el agua es indispensable para la actividad que se
desarrolla4.
1I8 cu(!o %( co!ucci)! e ($u(s se(
!eces(ri( #(r( e% servicio o'"stico e %os h(bit(!tes e u!
#ueb%o.
118 cu(!o %( co!ucci)! e ($u(s se(
!eces(ri( #(r( u! est(b%eci'ie!to i!ustri(%.
Esta posibilidad de imponer la servidumbre de acueducto est" sujeta al
pago de una just( i!e'!i@(ci)!.
SER=IDU:9RE DE RECI9IR AFUAS DE LOS PREDIOS A<ENOS.
Estas consisten en #er'itir 5ue #(se! (% *u!o sirvie!te ($u(s
#rove!ie!tes e% *u!o o'i!(!te.
.entro de ellas encontramos!
serviu'bre e $oter(je6 dentro de la
reglamentacin de las restricciones y lmites al dominio se establece
que los propietarios de terrenos o edificios est"n obligados a construir
los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio
suelo, sobre sitios pblicos, y no sobre el suelo vecino. +o obstante
ello, al no estar comprometido el orden pblico, !(( i'#ie 5ue
%os veci!os co!ve!$(! %( co!stituci)! e u!( serviu'bre #or
%( 5ue e% *u!o sirvie!te est" sujeto ( recibir %(s ($u(s e
%%uvi( #rove!ie!tes e% *u!o o'i!(!te
serviu'bre e es($\e6 al igual que en el caso
anterior, dentro de las restricciones y lmites al dominio se establece
que los terrenos inferiores est"n sujetos a recibir las aguas que
naturalmente descienden de los terrenos superiores. 'in embargo, es
posible modificar la situacin constituyendo una servidumbre. En tal
caso, el dominante debe abonar al titular del fundo sirviente una
indemni5acin
serviu'bre e re!(je6 muchas veces sucede que
un terreno est" cubierto total o parcialmente por aguas, por lo que
para eliminar el e#ceso es necesario recurrir al drenaje por medio de
canales que llevar" dichas aguas a la va pblica o a una corriente de
agua. 'i entre el fundo anegado y la va pblica se interponen otros
) *CC )
fundos, stos est"n obligados a conceder la servidumbre de drenaje.
'e deben tomar las medidas necesarias tendientes a provocar el
menor perjuicio posible.
SER=IDU:9RE DE SACAR AFUA.
9 diferencia de lo que ocurre con las servidumbres de recibir aguas de los
predios ajenos, en las que se procura e#traer las del propio fundo, e! %(
serviu'bre e s(c(r ($u( se tr(t( e obte!er%( *uer( e% 'is'o.
/on ella se tiende a solucionar el problema de las 5onas secas.
/onsiste en el erecho& #or #(rte e% titu%(r e% *u!o o'i!(!te& e
to'(r ($u( e u!( *ue!te& (%jibe o #o@o e/iste!te e! e% *u!o
sirvie!te #(r( %%ev(r%( (% #ri'ero.
E% titu%(r e% *u!o o'i!(!te tie!e e% erecho e #(s(r #(r( s(c(r
e% ($u(& aun cuando en el contrato constitutivo se hubiera guardado
silencio al respecto.
PTO. D. (osibilidad jurdica de constituir otras servidumbres.
El cdigo ha consagrado en su (rt. 0III e% #ri!ci#io e %( ATIPICIDAD
DE LAS SER=IDU:9RES& #or %o 5ue e/iste %( #osibi%i( e cre(r
cu(%5uier ti#o e serviu'bre.
'in embargo, este enunciado tiene %i'it(cio!es6
e% co!te!io e %( serviu'bre !o #uee co!sistir e! u!
h(cer.
%( serviu'bre ebe #rocur(r (%$u!( uti%i( ( su
titu%(r& si bien es suficiente que tal utilidad sea de mero
recreo.
) *CB )
UNIDAD 1? HIPOTECA.
PTO. 1. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. +aturale5a jurdica.
DELINICIHN LEFAL6 (!.%isis cr,tico.
El (rt. 01ID define a la hipoteca como 1Je% erecho re(% co!stituio e!
se$uri( e u! cr"ito e! i!ero& sobre %os bie!es i!'ueb%es& 5ue
co!ti!C(! e! #oer e% euor2.
NATURALENA <URQDICA.
1. Derecho re(%6 no hay duda que la hipoteca es un derecho real&
algunos argumentos que sustentan esta afirmacin son!
Est" enumerada en el ar. 7AG=.
El cdigo civil la legisla como derecho real.
El ser accesoria de un derecho personal en nada influye a su
naturale5a jurdica.
El ejercicio de la accin hipotecaria coloca al acreedor en
relacin inmediata con la cosa, para hacerla vender y cobrarse
con su producido.
-. Sobre cos( (je!(6 el due?o, al tener sobre la cosa todas las
facultades posibles, nada necesita agregar para completar el
contenido de su derecho.
0. Accesorio e! *u!ci)! e $(r(!t,(6 la hipoteca no tiene e#istencia
autnoma, puesto que depende de un derecho creditorio al que le
procura seguridad. 'iendo la hipoteca un derecho accesorio, no slo
su e#istencia sino tambin su suerte est"n ligadas a la del derecho
creditorio que accede. 'i este se trasmite o se e#tingue, la hipoteca
sigue las mismas vicisitudes.
PTO. -. -bjeto. /rditos garanti5ables. Enumeracin de caracteres.
O9<ETO.
6a hipoteca sie'#re ebe rec(er SO9RE IN:UE9LES, estableciendo el
(rt. 011I la ;e#tensin material u objetiva<. 'egn dicha disposicin, la
hipoteca se e#tiende a!
Toos %os (ccesorios& 'ie!tr(s est"! u!ios (% #ri!ci#(%6
quedan comprendidos los inmuebles por accesin fsica y los frutos
naturales e industriales que forman un todo con el inmueble hasta
tanto no hayan sido separados.
To(s %(s 'ejor(s sobrevi!ie!tes (% i!'ueb%e& se(! 'ejor(s
!(tur(%es& (ccie!t(%es o (rti*ici(%es6 las naturales son las que se
producen como consecuencia de un hecho de la naturale5a 1ej!
avulsin4. 6as mejoras artificiales son las provenientes del hecho del
hombre.
) *BG )
L(s co!struccio!es hech(s sobre u! terre!o v(c,o6 entran en el
concepto de accesorios al igual que las mejoras.
L(s ve!t(j(s 5ue resu%te! e %( e/te!si)! e %(s c(r$(s o
serviu'bres 5ue eb,( e% i!'ueb%e.
Los (%5ui%eres o re!t(s ebi(s #or %os (rre!(t(rios.
E% i'#orte e %( i!e'!i@(ci)! co!cei( o ebi( #or %os
(se$ur(ores e% i!'ueb%e.
E% i'#orte e %( i!e'!i@(ci)! #or %( e/#ro#i(ci)! e%
i!'ueb%e.
Objetos e/c%uios.
Est"n e#cluidos del objeto de la hipoteca!
L(s (5uisicio!es hech(s #or e% #ro#iet(rio e i!'ueb%es
co!ti$uos #(r( reu!ir%os (% i!'ueb%e hi#otec(o. 19rt. =**G, in
fine4.
Los tesoros h(%%(os e! e% i!'ueb%e $r(v(o 1art. 7ADD4.
Los erechos re(%es e usu*ructo& uso& h(bit(ci)! y
serviu'bre 1art. =*7G46 la hipoteca no puede reconocer tales
objetos, por cuanto se trata de derechos, y un derecho real slo
puede recaer sobre cosas.
CREDITOS FARANTINA9LES.
Todos los crditos son susceptibles de ser garanti5ados con hipoteca.
(ueden garanti5arse con el derecho real de hipoteca las siguientes
obligaciones!
a) Ob%i$(cio!es e (r su'(s e i!ero 5ue te!$( curso %e$(% e!
%( Re#Cb%ic(6 se trata de obligaciones e#presadas en pesos.
b) Ob%i$(cio!es e! 'o!e( e/tr(!jer(6 son aquellas contradas en
una moneda que no tiene curso legal en la 0epblica y que, de acuerdo con
el art. D*E del /d. /ivil en su redaccin originaria, eran consideradas como
obligaciones de dar cantidades de cosas. 6a 6ey de /onvertibilidad ha
modificado dicha disposicin al establecer que si al contraerse la obligacin
;se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la
0epblica, la obligacin debe considerarse como de dar sumas de dinero<.
6a citada ley ha reformado el art. D*B, de suerte tal que si el deudor
contrajo una obligacin en moneda e#tranjera, deber" pagar en dicha
moneda y no podr" hacerlo con moneda nacional al cambio vigente al da
del vencimiento, como lo permita dicho artculo antes de ser modificado.
c) Ob%i$(cio!es e (r cos(s6 pueden ser cosas ciertas, inciertas o
cantidad de cosas.
) *B* )
d) Ob%i$(cio!es e h(cer y e !o h(cer6 todas las obligaciones
enunciadas precedentemente pueden ser, a su ve5, puras y simples, o
modales, es decir, sujetas a pla5o, condicin o cargo.
e) Ob%i$(cio!es eve!tu(%es6 se trata de obligaciones que no tienen
e#istencia actual, pero que es posible que lleguen a nacer. Tal sera el caso
de una hipoteca constituida para asegurar el saldo final de una cuenta
corriente o el pago de alquileres o para garanti5ar la eventual
responsabilidad por mal desempe?o de un dependiente.
Ob%i$(cio!es civi%es y !(tur(%es.
E% #ro#io euor #uee $(r(!ti@(r co! u!( hi#otec( u!( ob%i$(ci)!
!(tur(%& #ero e!to!ces %( ob%i$(ci)! vue%ve ( co!vertirse e! civi%&
e 'oo 5ue %( hi#otec( es e!to!ces #er*ect('e!te v.%i(.
El problema se presenta cuando es un tercero quien asegura con hipoteca el
cumplimiento de una obligacin natural de otra persona. El caso esta
previsto en el art. A*C, que determina la valide5 de las hipotecas
constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales,
pudiendo e#igir su cumplimiento.
(ara 9re"n, e% tercero !o (su'e u!( ob%i$(ci)! (ccesori(& si!o 5ue
co!tr(e u!( ob%i$(ci)! #ri!ci#(%6 %( e #($(r #or e% euor si "% !o
%o h(ce, pero, como el tercero no se obliga personalmente, slo responde
con el inmueble gravado y no con el resto de sus bienes.
CARACTERES. E!u'er(ci)!.
6a hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un car"cter natural. :ientras
los primeros no pueden faltar, porque ello obsta a la e#istencia misma de la
hipoteca, el ltimo puede ser dejado sin efecto por acuerdo entre el
constituyente y el acreedor.
6os caracteres esenciales son! 1. Co!ve!cio!(%i(+ -. Es#eci(%i(+ 0.
Pub%ici( re$istr(%.
El car"cter natural es la i!ivisibi%i(.
PTO. 0. 9ccesoriedad. /onsecuencias. 9rmoni5acin con los arts. CG= y CG@
del /./iv.
ACCESORIEDAD6 la hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho
personal que debe consistir en un crdito cierto y determinado. L(
hi#otec( es (ccesorio e %( ob%i$(ci)!& #ero !o es u!( ob%i$(ci)!
(ccesori(& #uesto 5ue se tr(t( e u! erecho re(% (% 5ue !o
corres#o!e ob%i$(ci)! (%$u!(. En nuestra legislacin no puede e#istir
hipoteca sin crdito al cual garantice.
Co!secue!ci(s #r.ctic(s!
) *B7 )
1. 6a nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no
a la inversa.
-. +o es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin e#presa del crdito a
que accede.
0. 6a hipoteca est" subordinada a la e#istencia de la obligacin y se
e#tingue con sta por va de consecuencia.
PTO. 3. /onvencionalidad.
CON=ENCIONALIDAD.
6a hipoteca reconoce una C!ic( *ue!te6 e% co!tr(to o %( co!ve!ci)!.
.icha convencin, adem"s, debe ser e#presa.
9l adoptar esta posicin, !uestro C)i$o h( e/c%uio ( %(s hi#otec(s
%e$(%es o t.cit(s y juici(%es6
%(s hi#otec(s %e$(%es er(! (5ue%%(s 5ue %( %ey h(c,( !(cer e
#%e!o erecho& independientemente de toda manifestacin de
voluntad del acreedor o del deudor, en beneficio de ciertas personas
y considerando su condicin jurdica& estaban destinadas a proteger
de una manera especial los intereses de esas personas. E$! las que
gravaban los bienes de los tutores y curadores para asegurar el
reintegro de los saldos de las cuentas de administracin, etc. 3le5
las suprimi, ya que creaban gran inseguridad jurdica.
%( hi#otec( juici(% co!sist,( e! (se$ur(r e% (creeor e%
cu'#%i'ie!to e u!( se!te!ci( *(vor(b%e& #o!i"!o%e e!
#osesi)! e bie!es e% euor. Tal hipoteca careca de sentido en
la actualidad, frente a la posibilidad que tiene el vencedor de un juicio
de asegurar la percepcin de su acreencia mediante la traba de
medidas precautorias, como un embargo.
PTO. ?. Especialidad. En cuanto al crdito y en cuanto al objeto. /aso de
las hipotecas que garanti5an mutuos con cl"usulas de reajuste. 6ey 7*.=GB.
2ncidencias de la ley 7*.@CC.
) *B= )
ESPECIALIDAD.
E! cu(!to (% cr"ito.
6a especialidad en cuanto al crdito se traduce no slo en la e#presin de
su monto en una suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo
en su caso, sino en que, adem"s, ser" necesaria su correcta
individuali5acin a travs de la enunciacin de los elementos! sujetos,
objeto y causa.
Ese monto representa el m"#imo por el que va a responder el inmueble.
9unque el crdito pueda luego aumentar o disminuir, no se afecta la
especialidad de la hipoteca, por cuanto el inmueble jam"s responder" m"s
all" de la cifra en la que ha sido gravado.
E! cu(!to (% objeto.
El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar
perfectamente determinados.
El deudor podra gravar todos los inmuebles de su propiedad o todos los que
se encuentran en una determinada ciudad o provincia, pero siempre ser"
necesaria la individuali5acin de cada uno de ellos, es decir una designacin
separada e individual. 2nclusive, el /digo e#ige que se precise la
naturale5a, o sea si es terreno baldo, fundo edificado, bosque, vi?edo, etc.
Iuedan e#cluidas las hipotecas generales, o sea las que afectan todos los
bienes del deudor sin especificarlos, y las que gravan los bienes presentes y
futuros.
CASO DE LAS HIPOTECAS PUE FARANTINAN :UTUOS CON
CL4USULAS DE REA<USTE.
9 ra5 de las alteraciones del valor de la moneda provocadas por la inflacin,
se arbitraron medidas tendientes a restablecer el equilibrio de las
prestaciones, afectado por la prdida del poder adquisitivo del dinero.
9parecieron 1c%.usu%(s e est(bi%i@(ci)!2, que al pretenderse aplicar a
la hipoteca introdujeron una profunda modificacin en el concepto
tradicional de especialidad en cuanto al crdito.
/omo la valide5 de este tipo de cl"usulas de reajuste en materia hipotecaria
era muy discutible de acuerdo con el /digo /ivil, en *BED se sancion la
%ey -1.0IM& 5ue ec%(r( ( sus is#osicio!es co'o (c%(r(tori(s y
co'#%e'e!t(ri(s e icho C)i$o.
Trat"ndose de hipotecas constituidas para garanti5ar obligaciones sujetas a
cl"usulas de estabili5acin o reajuste, 1Je% re5uisito e %( es#eci(%i(
se co!sier(r. cu'#%io (% co!si$!(rse %( c(!ti( ciert( e %(
eu( ori$i!(ri(& y %( c%.usu%( e est(bi%i@(ci)! o re(juste co!
e/#res( 'e!ci)! e %os !C'eros ,!ices e (ctu(%i@(ci)!
(o#t(os& %os #er,oos #or %os cu(%es se e*ectu(r. e% (juste y e%
ti#o e i!ter"s #(ct(o2 7(rt. 1T8.
) *B@ )
Tales datos deben hacerse constar en la inscripcin, como tambin en los
certificados que e#pida el 0egistro de la (ropiedad 1art. 7H4, y la hipoteca as
inscripta producir" efectos contra terceros 'no s$lo por la cantidad cierta
inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como
consecuencia de la clusula de estabilizaci$n o reajuste, con ms los
intereses que se adeudaren, de conformidad a lo determinado en la
escritura o contrato respectivo 1art. =H4.
90EX+, considera que la especialidad en cuanto al crdito era
profundamente alterada por la aplicacin de estas disposiciones, si bien es
necesario admitir que su incorporacin al .erecho positivo result
inevitable, ante el desmesurado desarrollo de la espiral inflacionaria
operada a partir de mediados de la dcada del setenta.
(or otra parte, no siempre el valor del inmueble creca en forma
proporcional con el del gravamen. 6a e#periencia de esos tiempos
demostraba el desfasaje que sola producirse entre los valores inmobiliarios
estancados y las hipotecas sometidas a mdulos de reajuste, que hacan
elevar desmesuradamente el monto del gravamen que terminaba por
e#ceder con creces el valor del inmueble gravado. 'e llegaba al e#tremo de
que el acreedor hipotecario trataba de asegurar el cobro de su crdito
adicionando a la garanta real otras garantas personales.
(or estas ra5ones, 90EX+, no comparte la opinin de quienes entendan que
las cl"usulas de estabili5acin no afectaban el principio de la especialidad
de la hipoteca en cuanto al crdito.
E% -B e '(r@o e 1MM1 *ue s(!cio!(( %( Ley -0.M-D& co!oci(
co'o Ley e Co!vertibi%i( e% Austr(%. El art. *G de dicha ley
derogaba a partir de la misma fecha todas las normas legales o
reglamentarias que estable5can cualquier modo de repotenciacin de
deudas, alcan5ando la derogacin 'aun a los efectos de las relaciones
situaciones jurdicas e#istentes'.
(or lo tanto, todas las hipotecas constituidas luego de la fecha indicada no
pueden ser sometidas a ninguna cl"usula de reajuste. Tambin quedan
suprimidas las modalidades inde#atorias contenidas en hipotecas nacidas
con anterioridad, pero la ley 7*.=GB conserva su vigencia, sobre todo en la
configuracin del ttulo ejecutivo.
'i bien ya no se podr"n establecer hipotecas reajustables, las que portaban
cl"usulas de esa naturale5a antes del *H de abril de *BB* son v"lidas.
PTO. A. 2ndivisibilidad. En cuanto al crdito y en cuanto al objeto.
(royecciones de las 6eyes **.E7A y *E.E**. $urisprudencia. (rorrateo de los
saldos en caso de segundos acreedores sobre una pluralidad de 2nmuebles.
$urisprudencia.
INDI=ISI9ILIDAD. E! cu(!to (% cr"ito y e! cu(!to (% objeto.
6a indivisibilidad cosiste en que e% $r(v('e! se e/tie!e ( too e%
i!'ueb%e y ( c(( #(rte e% 'is'o& $(r(!ti@(!o e ese 'oo e%
#($o e too e% cr"ito y e c(( #(rte e "%.
Este car"cter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o
indivisibilidad del crdito.
) *BA )
En materia hipotecaria, e% (creeor !o est. ob%i$(o ( c(!ce%(r %(
hi#otec( 'ie!tr(s !o h(y( sio tot(%'e!te s(tis*echo su cr"ito. E%
#($o hecho #or u! coeuor o el efectuado a un coacreedor, e!
#ro#orci)! ( sus res#ectiv(s #(rtes e! %( eu( o e! e% cr"ito&
ej( subsiste!te %( hi#otec( #or e% too+ es ecir& 5ue e% i!'ueb%e
si$ue $r(v(o e! su tot(%i( y (s, #or. ser ejecut(o como si no
se hubiere hecho o recibido pago alguno.
'in embargo, e%%o !o si$!i*ic( 5ue 5uie! #($) su #(rte !o 5uee
esob%i$(o6 %( eu( se e/ti!$ue e! %( 'ei( e! 5ue h( sio
#($((, pero ello no autori5a al deudor que cumpli con el pago para
demandar al acreedor una cancelacin parcial de la hipoteca. 'i este
acreedor se ve luego obligado a promover la ejecucin, nicamente cobrar"
la parte del crdito que permanece impaga, pero para ello podr" solicitar la
subasta del inmueble ntegro, al continuar grav"ndolo la hipoteca por el
todo.
E=OLUCIHN 7%eyes 11.B-? y 1B.B118.
'e ha operado sobre el tema una interesante evolucin en nuestro .erecho
(8 el art. =**7, no caba la posibilidad de reali5ar enajenaciones parciales si
el acreedor no prestaba e#presamente su consentimiento. (or m"s peque?o
que fuera el saldo adeudado, igual se ejecutaba todo el inmueble.
b8 despus se sancion la %ey 11.B-?& que ($re$) (% (rt. 011- e%
si$uie!te #.rr(*o6 1Si! e'b(r$o& e! %( ejecuci)! e bie!es
hi#otec(os& cu(!o se( #osib%e %( ivisi)! e! %otes& o si %( $(r(!t,(
co'#re!e bie!es se#(r(os& %os jueces #or.! ore!(r %(
e!(je!(ci)! e! %otes y c(!ce%(ci)! #(rci(% e %( hi#otec(& sie'#re
5ue e e%%o !o se si$( %esi)! (% (creeor2.
(or lo tanto, si la garanta comprende varios inmuebles, es posible la venta
por separado, y si slo recae sobre un inmueble puede fraccionarse,
siempre que la divisin sea econmica y materialmente posible y no cause
perjuicio al acreedor.
Tr(t.!ose e u! IN:UE9LE EDILICADO& !o h(br,( i!co!ve!ie!te
e! iviir%o so'eti"!o%o (% r"$i'e! e #ro#ie( hori@o!t(%.
c8 /uando son =ARIOS %os IN:UE9LES HIPOTECADOS& e% (creeor
tie!e erecho e #erse$uir%os ( toos si'u%t.!e('e!te o s)%o (
u!o o (%$u!os de ellos.
En caso de haber optado por dirigirse contra un solo inmueble, de no haber
logrado satisfacer ntegramente su crdito, como la hipoteca sigue
gravando a los dem"s, el acreedor puede luego perseguir a estos ltimos.
8 6a %ey 1B.B11 1*BDC4 h( ($re$(o (% (rt. 0110 e% si$uie!te
#.rr(*o6 1E%%o !o obst(!te e% jue@ #or.& #or c(us( *u!((& *ij(r u!
ore! #(r( %( ve!t( e %os bie!es (*ect(os2.
) *BD )
'e faculta al jue5 para determinar el orden en que saldr"n a la venta los
inmuebles, tratando de evitar perjuicios innecesarios para el deudor,
acreedores hipotecarios de grado posterior o terceros poseedores.
PTO. B. (ublicidad registral. 9lcances en materia hipotecaria. +egocios
sobre el rango.
PU9LICIDAD REFISTRAL. A%c(!ces e! '(teri( hi#otec(ri(.
En el /digo de 3le5 la hipoteca era el nico derecho real sujeto a
publicidad registral. En la actualidad, luego de la reforma del art. 7AGD por
la ley *E.E** y con la sancin de la ley *E.CG*, todos los derechos reales
inmobiliarios slo son oponibles a terceros despus de la registracin.
'in embargo, 'ei( u!( i*ere!ci( *u!('e!t(% e!tre %( hi#otec( y
%os rest(!tes erechos re(%es& 5ue !os %%ev( ( soste!er 5ue %(
i!scri#ci)! e %( #ri'er( es co!stitutiv( y !o ec%(r(tiv(& co'o e!
%os e'.s.
En efecto, el ejercicio del ius preferedi y del ius persequendi quedan
supeditados a la previa inscripcin. 2nclusive, el privilegio que la ley acuerda
al acreedor hipotecario nicamente puede hacerse valer si la hipoteca est"
registrada.
Una hipoteca que no ha accedido al 0egistro no confiere a su titular ius
preferendi ni ius persequendi. 'i el acreedor hipotecario entre en
conflicto con otros acreedores, no puede ni siquiera invocar el privilegio, ya
que ste se cuenta desde la toma de ra5n.
NEFOCIOS SO9RE EL RANFO.
E! !uestro siste'( e/iste %o 5ue se co!oce co'o RANFO DE
A=ANCE6 si hay 7 hipotecas y la *H se cancel, la 7H pasa arriba, es decir
que va a ocupar el rango superior 1el 7H ocupa el *H lugar4.
E% r(!$o so! %(s voc(cio!es 5ue tie!e! e! e% re$istro e %(
#ro#ie( %os (creeores. En nuestro sistema hay 3 !e$ocios sobre e%
r(!$o6
1) RESER=A DE RANFO6 art. =*=A J al constituir hipoteca, el
propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente,
e#presando el monto a que sta podr" alcan5ar.
2) PER:UTA DE RANFO6 no es m"s que el cambio del rango entre los
acreedores.
3) POSPOSICIHN DE RANFO6 se da cuando se constituye una nueva
hipoteca sobre un inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o
pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. 'ignifica
que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya e#istentes
respecto de la nueva hipoteca.
) *BE )
4) RANFO CO:PARTIDO6 es cuando los acreedores convienen en
compartir el rango.
PTO. D. /onstitucin de la hipoteca. /ondiciones de fondo y de forma.
(osibilidad de que la constituya un tercero no deudor. (romesa de hipoteca.
:odalidades. /l"usulas permitidas y prohibidas. $urisprudencia. >ipoteca
constituida en el e#tranjero.
CONSTITUCIHN DE LA HIPOTECA.
CONDICIONES DE LONDO.
6a facultad de constituir hipoteca est" sujeta al cumplimiento de dos
condiciones de fondo!
5ue e% co!stituye!te se( #ro#iet(rio e% i!'ueb%e.
y 5ue te!$( c(#(ci( #(r( e!(je!(r i!'ueb%es 7(rt. 011M8.
18 TITULARIDAD DEL IN:UE9LE.
9 pesar que el art. =**B pareciera legitimar nicamente al propietario del
inmueble, pueden presentarse otros supuestos distintos.
(8 Titu%(r e u! o'i!io #%e!o o #er*ecto! se justifica esta e#igencia no
slo porque la hipoteca es una desmembracin del dominio, sino tambin
porque quien la constituye est" consintiendo indirectamente la enajenacin
del inmueble, toda ve5 que el acreedor, en caso de incumplimiento, va a
estar facultado para promover la accin hipotecaria y con ello provocar la
ejecucin for5ada de aqul.
b8 Titu%(r e u! o'i!io revoc(b%e+ titu%(r e u! o'i!io *iuci(rio6
est"n legitimados para constituir hipoteca, pero sta va a seguir la misma
suerte que el dominio. En consecuencia, si se opera la revocacin con efecto
retroactivo, la hipoteca se e#tingue.
c8 Titu%(r e #ro#ie( hori@o!t(%6 trat"ndose de un derecho real sobre
cosa propia, no hay duda de que el titular de la propiedad hori5ontal puede
gravar su unidad, o sea el piso o departamento m"s el porcentaje que le
corresponda sobre el terreno y dem"s partes comunes. (ara constituir
hipoteca sobre todo el edificio se requiere el consentimiento de la totalidad
de los propietarios.
8 co!)'i!o6 se pueden dar diversos supuestos!
U! co!)'i!o $r(v( e% i!'ueb%e co'C! e! %( 'ei( e su
#(rte i!ivis(6 esa hipoteca es v"lida, pero est" ntimamente ligada
al resultado de la particin, de modo que, si al reali5arse esta ltima
el inmueble es adjudicado a dicho condmino, la hipoteca subsiste.
(or el contrario, si el mismo se adjudica a otro condmino, el derecho
de garanta se e#tingue, aunque no el crdito, convertido en
quirografario.
) *BC )
U! co!)'i!o $r(v( too e% i!'ueb%e co'C!6 la hipoteca es
nula, pero puede llegar a adquirir eficacia si, por efecto de la
particin, dicho inmueble entra en el lote que es adjudicado al
condmino que la constituy.
U! co!)'i!o $r(v( u!( #(rte '(teri(%'e!te eter'i!((
e% i!'ueb%e co'C!6 ningn condmino est" facultado para
reali5ar actos de propiedad sobre toda la cosa comn ni sobre una
parte materialmente determinada de ella.
Toos %os co!)'i!os $r(v(! e% i!'ueb%e co'C!6 la hipoteca
es siempre v"lida desde el comien5o
-8 CAPACIDAD.
El art. =**B e#ige la c(#(ci( #(r( e!(je!(r i!'ueb%es& ya que la
hipoteca puede conducir a la venta for5osa del objeto gravado a solicitud
del acreedor y ante el incumplimiento del deudor.
So! i!c(#(ces para constituir hipoteca los 'e!ores, los e'e!tes
ec%(r(os e! juicio& los soro'uos 5ue !o s(be! (rse ( e!te!er
#or escrito, los i!h(bi%it(os porque carecen de facultades de
disposicin& los #e!(os en virtud de penas de '.s e tres (>os e
#risi)! o rec%usi)! y los co!curs(os civil o comercialmente luego de la
sentencia que decreta el concurso o la quiebra.
En cuanto a los 'e!ores e'(!ci#(os& como tienen capacidad de
administracin y disposicin de sus bienes, siempre que no los hubiesen
recibido a ttulo gratuito, #uee! co!stituir hi#otec(.
E! i$u(% situ(ci)! se e!cue!tr(! %os 'e!ores ese ieciocho (>os,
pues pueden administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con
el producto de su trabajo.
CONDICIONES DE LOR:A.
18 CONTRATO DE HIPOTECA.
(8 Lor'(6 el principio general es que la convencin hipotecaria debe ser
hecha por escritur( #Cb%ic(, trat"ndose de una e#igencia (
so%e'!it(%e'. 9n as, es posible instrumentar la constitucin de la
hipoteca a travs de otros ocu'e!tos 1que sirviendo de ttulos al
dominio o derecho real, estn e#pedidos por autoridad competente para
darlos, y deban hacer fe por s mismos4 entre los que figuran las
resoluciones administrativas que menciona la nota.
6a escritura pblica ebe ser i!scri#t( e! e% #%(@o e 3? ,(s, contados
desde su otorgamiento para tener efectos contra terceros. 'i se inscribe
pasado los @A das, tiene efectos contra terceros igualmente, pero desde la
fecha en que se inscribi.
L( i!scri#ci)! ur( -I (>os re!ov(b%es.
) *BB )
b8 Co!st(!ci(s 5ue ebe co!te!er e% co!tr(to6 de acuerdo con el (rt.
0101& e% (cto co!stitutivo e %( hi#otec( ebe co!te!er6
El !o'bre& (#e%%io y o'ici%io del euor y las mismas
designaciones relativas al (creeor, los de las #erso!(s jur,ic(s
#or su e!o'i!(ci)! %e$(%& y el lugar de su establecimiento.
6a *ech( y %( !(tur(%e@( e% co!tr(to (% 5ue (ccee y el archivo
en que se encuentra.
6a situ(ci)! e %( *i!c( y sus %i!eros, y si fuere rural, el distrito a
que pertenece& y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se
encuentra.
6a c(!ti( ciert( e %( eu(.
6a escritura que instrumenta la constitucin de la hipoteca ebe reu!ir
toos %os re5uisitos est(b%ecios #or %os (rts. MMB ( 1II0& #ero
(e'.s eber. es#eci*ic(r toos %os (tos !eces(rios #(r( %(
correct( i!iviu(%i@(ci)! e% i!'ueb%e $r(v(o y %( eter'i!(ci)!
e% cr"ito.
HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO NO DEUDOR.
6a hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo o por un tercero que
no se obligue a ttulo personal.
En este ltimo caso, al ser el deudor y el constituyente dos personas
distintas, aparece con mayor nitide5 la disociacin entre el derecho
creditorio garanti5ado y el derecho real garanti5ante.
6a situacin del tercero qui5"s se asemeja m"s a la de un fiador, pero
tambin se distingue de ste por responder slo con la cosa.
PRO:ESA DE HIPOTECA.
'e trata de un contrato por el que las partes se obligan a constituirla. El
derecho real nacer" slo si la promesa se cumple o luego que una sentencia
condene al promitente incumplidor a suscribir la escritura y sta se realice.
) 7GG )
:ODALIDADES.
6a hipoteca #uee co!stituirse b(jo cu(%5uier co!ici)! y ese u!
,( cierto& o h(st( u! ,( cierto& o #or u!( ob%i$(ci)! co!icio!(%.
6a hipoteca puede constituirse subordin"ndola a #%(@o sus#e!sivo 1;desde
un da cierto<4 o a #%(@o reso%utorio 1;hasta un da cierto<4 y tambin a
co!ici)! sus#e!siv( o reso%utori(.
'i la hipoteca ha sido otorgada bajo condicin suspensiva, la garanta recin
nace cuando se cumple sta, pero entonces retrotrae sus efectos al da de
la inscripcin.
'i la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin se
cumpliese, tendr" un efecto retroactivo al da de la convencin hipotecaria.
/on relacin a este aspecto, ya no se trata de modalidades de la hipoteca
misma sino de la obligacin garanti5ada. 'i la obligacin garanti5ada est"
sujeta a condicin resolutoria y la misma se cumple, la hipoteca sigue la
misma suerte.
CL4USULAS PER:ITIDAS K PROHI9IDAS.
CL4USULAS PER:ITIDAS6
Co!stituci)! e u! o'ici%io es#eci(% #or #(rte e% euor6 es
v"lida. (ues le permite un adecuado ejercicio del derecho de defensa
en juicio, al practicarse all todas las notificaciones judiciales y
e#trajudiciales.
Re!u!ci( (% erecho e recus(r si! c(us(6 es v"lida, ya que
tiende a evitar dilaciones en el juicio.
P(cto e i!ter"s6 es comn que se convengan intereses
compensatorios y punitorios. 6a cl"usula es v"lida
Prohibici)! e (r e% i!'ueb%e e! %oc(ci)! o co'o(to o
$r(v(r%o co! usu*ructo& h(bit(ci)! (!ticresis6 son cl"usulas
v"lidas, ya que tanto la constitucin de derechos personales como la
de derechos reales provocan un detrimento en el valor del inmueble.
CLAUSULAS PROHI9IDAS6
Es nula la cl"usula por la cual se le permite al acreedor quedarse con
el inmueble hipotecado frente al incumplimiento del deudor.
Es prohibida la cl"usula por la que el deudor renuncia ante su
incumplimiento a la reali5acin de tr"mites judiciales.
) 7G* )
HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL E;TRAN<ERO.
El (rt. 01-M permite que se constituyan en el e#tranjero hipotecas sobre
inmuebles e#istentes en la 0epblica.
(ara ello deben cumplirse los siguientes re5uisitos!
1. .ebe constar en instrumento pblico, que se presentar" debidamente
legali5ado. +o se e#ige la escritura pblica porque e#isten pases en
los que ;los jueces son los nicos que dan autenticidad a los actos, y
los notarios se limitan a protestas de letras, o a recibir los contratos
de las personas que no saben escribir<.
-. 6a hipoteca ;debe tener una causa lcita por las leyes de la
0epblica<.
0. El instrumento pblico legali5ado y traducido al idioma nacional, debe
ser protocoli5ado por orden de jue5 competente.
3. Una ve5 incorporado al protocolo de un escribano, la hipoteca debe
ser inscripta en el 0egistro de la (ropiedad dentro de los seis das
desde que el jue5 orden la protocoli5acin.
'i la hipoteca se inscribe dentro de los seis das, sus efectos se retrotraen a
la fecha de la protocoli5acin. En caso contrario, slo se producir"n desde el
momento de la registracin.
) 7G7 )
UNIDAD 1A HIPOTECA.
PTO. 1. E#tensin de la hipoteca en cuanto al inmueble.
=ER #u!to - UNIDAD 1?.
PTO. -. E#tensin de la garanta hipotecaria en cuanto al crdito y sus
accesorias.
E;TENSIHN DE LA FARANTQA HIPOTECARIA e! cu(!to (% cr"ito y
sus (ccesorios.
6a hipoteca $(r(!ti@( t(!to e% c(#it(% co'o %os i!tereses que corren
desde la constitucin. 9l co!stituirse %( hi#otec( #or u! cr"ito
(!terior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y
designarse en suma cierta.
I!tereses6 respecto de estos, es necesario aclarar que !o toos so!
#rivi%e$i(os. En efecto, e! %(s re%(cio!es e!tre (creeor y euor la
garanta se e#tiende a la totalidad de los intereses devengados desde el
nacimiento de la hipoteca, mientras estn determinados en la convencin y
en tanto no hayan sido alcan5ados por los efectos de la prescripcin.
/uando se trata de los e*ectos co! res#ecto ( terceros, esto es, cuando
el acreedor hipotecario debe enfrentarse con otros acreedores que
concurren sobre el precio obtenido en la subasta del inmueble hipotecado,
tienen privilegio nicamente los debidos de dos a?os contados desde la
iniciacin de la ejecucin hacia atr"s y los que corren durante el juicio hasta
el efectivo pago 1art. =B=D4.
9dem"s del capital y de los intereses, participan de las seguridades
hipotecarias los costos y $(stos.
PTO. 0. :edidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario.
9ctos no consumados. 9ctos consumados. /aso de locacin de la cosa
hipotecada! distinciones segn sea anterior o posterior a la hipoteca y
segn est o no prohibido locar en la convencin hipotecaria.
$urisprudencia.
:EDIDAS CONSER=ATORIAS 5ue #uee so%icit(r e% (creeor
hi#otec(rio.
El #ri!ci#io $e!er(% es que e% co!stituye!te e %( hi#otec( tie!e %(s
'is'(s *(cu%t(es 5ue cu(%5uier #ro#iet(rio, pero tiene un %,'ite que
es que !o #uee re(%i@(r (ctos e is#osici)!& '(teri(%es o jur,icos&
5ue is'i!uy(! e% (sie!to e %( $(r(!t,(.
(or lo tanto, e% co!stituye!te de la hipoteca #uee re(%i@(r& e!
#ri!ci#io& toos %os (ctos jur,icos o '(teri(%es 5ue i!te$r(! e%
co!te!io e su erecho e o'i!io. En consecuencia, puede!
e!(je!(r e% i!'ueb%e, en todo o en parte.
$r(v(r%o con otras hipotecas u otros derechos reales.
) 7G= )
co!stituir erechos #erso!(%es, etc.
(uede tambin us(r y $o@(r e% i!'ueb%e& is#o!er e %os *rutos 5ue
#rou@c(& e i!c%usive& i!troucir %os c('bios '(teri(%es 5ue ju@$ue
co!ve!ie!tes.
Too e%%o SIE:PRE PUE RESPETE EL LQ:ITE6 !o #uee re(%i@(r (ctos
e !i!$C! ti#o 5ue is'i!uy(! e% v(%or e% i!'ueb%e hi#otec(o&
porque ello va en detrimento de los derechos del acreedor hipotecario.
El constituyente de la hipoteca reali5a actos que disminuyen el asiento de la
garanta!
1) (ctos !o co!su'(os6 el constituyente de la hipoteca esta en vas
de disminuir el asiento de la garanta. (or ej.! cartel que diga
;pr#ima demolicin<& frente a esto, 3le5 dice que el acreedor
puede plantear medidas cautelares como ;no innovar<.
2) (ctos co!su'(os6 en este supuesto, una ve5 esti'(o e% v(%or
e %os eterioros co!su'(os& el acreedor puede o#t(r #or
so%icit(r e% e#)sito juici(% e %( su'( res#ectiv(& que queda
afectada a la hipoteca, o e/i$ir (% euor 5ue $r(ve co! este
erecho re(% otro i!'ueb%e e su #ro#ie( o 5ue %o h($( u!
tercero& hasta cubrir el importe necesario para restablecer la
garanta a su estado anterior.
PTO. 3. Ejecucin hipotecaria. Efectos de la hipoteca contra terceros
poseedores que hayan asumido o no la deuda. /onsecuencias de la
e#propiacin seguida contra el tercero poseedor.
E<ECUCIHN HIPOTECARIA.
E*ectos e %( hi#otec( co!tr( terceros #oseeores 5ue h(y(!
(su'io o !o %( eu( 7tercero #oseeor y tercero (5uire!te8.
El constituyente de la hipoteca conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad, entre las cuales figura la de enajenar el
inmueble hipotecado.
Trat"ndose de un derecho real, la hipoteca subsiste, al gravar al inmueble
independientemente de quien sea su titular. 'in embargo, %( situ(ci)! v(
( v(ri(r e (cuero ( %( #osici)! 5ue (o#te *re!te ( e%%( e%
(5uire!te.
'e habla entonces de 1tercer #oseeor2 y 1tercer (5uire!te2&
(u!5ue %os - so! #oseeores y (5uire!tes e% i!'ueb%es
hi#otec(o.
tercer (5uire!te6 se entiende por tal a aqul que (5uiere %(
#ro#ie( e% i!'ueb%e y& (e'.s& (su'e %( eu(
$(r(!ti@(( #or %( hi#otec(& sie!o (ce#t(o e/#res( o
t.cit('e!te #or e% (creeor co'o !uevo euor. Este tercer
) 7G@ )
adquirente responde no slo con el inmueble sino con todo su
patrimonio, precisamente por tener la calidad de deudor
9hora bien, la aceptacin de un nuevo deudor por parte del adquirente no
significa por s sola la liberacin del deudor primitivo. 'e produce una
e%e$(ci)! i'#er*ect(& e! virtu e %( cu(% c(( euor res#o!e
#or e% too e %( eu(& ( #es(r e !o e/istir so%i(ri(. P(r( 5ue
e% euor 5uee %iber(o es !eces(rio 5ue e% (creeor %o e/o!ere
e! *or'( e/#res(.
tercer #oseeor6 es el que (5uiere e% i!'ueb%e #ero !o (su'e
%( eu(& o %( to'( ( su c(r$o #ero e% (creeor !o %o (ce#t(
co'o euor& !i e/#res( !i t.cit('e!te. 9l no ser deudor,
simplemente deber" soportar los efectos de la ejecucin del inmueble
gravado, responde slo con el mismo y puede liberarse mediante el
abandono.
Ejercicio e% ius persequendi.
El cdigo sostiene que si e% euor e!(je!(& se( #or t,tu%o o!eroso o
%ucr(tivo& e% too o u!( #(rte e %( cos( o u!( es'e'br(ci)! e
e%%(& 5ue #or s, se( susce#tib%e e hi#otec(& e% (creeor #or.
#erse$uir%( e! #oer e% (5uire!te& y #eir su ejecuci)! y ve!t(&
co'o #or,( h(cer%o co!tr( e% euor. Pero& si %( cos( e!(je!((
*uere 'ueb%e& 5ue s)%o est. i!'ovi%i@(( y sujet( ( %( hi#otec(&
co'o (ccesori( e% i!'ueb%e& e% (creeor !o #or. #erse$uir%( e!
'(!os e% tercer #oseeor.
El acreedor no puede dirigir la ejecucin directamente contra el tercer
poseedor. /omo primer paso, debe intimar al deudor al pago del capital y
los intereses e#igibles.
'i, cumplida la intimacin, el deudor no paga, cualquiera que sea la e#cusa
que alegue, recin entonces puede recurrir contra el tercer poseedor,
e#igindole el pago de la deuda o el abandono de ella.
E% tercer #oseeor #uee o#t(r #or6
1) PAFAR6 el pago debe ser co'#%eto y, una ve5 verificado, e% tercer
#oseeor 5ue( subro$(o e! %os erechos e% (creeor. 'e
trata de una subrogacin legal que, al traspasar al nuevo acreedor
todos los derechos, acciones y garantas del anterior, le permitir" al
tercer poseedor dirigirse contra el deudor para obtener el reembolso
de las sumas que hubiera tenido que pagar para detener la ejecucin.
2) A9ANDONAR EL IN:UE9LE, liber"ndose del juicio.
3) SOPORTAR LA E<ECUCIHN6 puede defenderse oponiendo una serie
de e/ce#cio!es& o no defenderse. En cuanto a las e#cepciones,
pueden ser!
i!e/iste!ci( e %( hi#otec(6 quedan incluidos todos los
supuestos de nulidad de la hipoteca.
) 7GA )
e/ti!ci)! e %( hi#otec(6 comprende todas las causales de
e#tincin.
!u%i( e %( to'( e r(@)!.
i!e/i$ibi%i( e %( eu(.
CONSECUENCIAS DE LA E;PROPIACIHN SEFUIDA CONTRA EL
TERCERO POSEEDOR.
Una ve5 ejecutado el inmueble y perdido el dominio por parte del tercer
poseedor, se producen las siguientes consecuencias!
) revive! %(s serviu'bres (ctiv(s y #(siv(s& es decir, las debidas
al inmueble e#propiado o las que lo gravaban, que el tercer poseedor
tena antes de la adquisicin del dominio.
) re!(ce! e! e% ore! 5ue %es corres#o!( %(s hi#otec(s 5ue e%
tercer #oseeor hubiese te!io sobre e% i!'ueb%e (!tes e
ser #ro#iet(rio.
) e% e/cee!te e% #recio 5ue se hubiere obte!io e! %(
sub(st(& luego de pagados los crditos hipotecarios, #erte!ece (%
tercer #oseeor.
PTO. ?. (rivilegio.
PRI=ILEFIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
'e trata de un #rivi%e$io es#eci(%& cuyo (sie!to es e% #recio e%
i!'ueb%e hi#otec(o y 5ue s)%o #uee h(cerse v(%er *re!te ( otros
(creeores si %( hi#otec( se e!cue!tr( ebi('e!te i!scri#t(. Es un
privilegio sumamente, nicamente postergado por los gastos de justicia 1y
por un acreedor que ejer5a el derecho de retencin, si ste ha comen5ado a
ejercerse antes de nacer el crdito privilegiado4.
PTO. A. E#tincin. Tratamiento particular del caso de subasta judicial.
E;TINCIHN.
El (rt. 01DB sienta el #ri!ci#io $e!er(%6 1%( hi#otec( (c(b( #or %(
e/ti!ci)! tot(% e %( ob%i$(ci)! #ri!ci#(% sucei( #or (%$u!o e %os
'oos esi$!(os #(r( %( e/ti!ci)! e %(s ob%i$(cio!es2.
En consecuencia, cualquiera sea la causal de e#tincin de la obligacin
garanti5ada, la hipoteca sigue la misma suerte.
+o obstante ello, e/iste! (%$u!os c(sos e! 5ue %( e/ti!ci)! e %(
hi#otec( se o#er( #or 'otivos re%(cio!(os co! e%%( 'is'(& 5ue !o
$u(r(! re%(ci)! (%$u!( co! %( e/ti!ci)! e% cr"ito6
re!u!ci(6 debe ser e#presa y constar en escritura pblica
) 7GD )
co!*usi)!6 cuando se renen en la misma persona las calidades de
due?o y acreedor hipotecario
c(uci( e %( i!scri#ci)!6 transcurridos 7G a?os desde que fue
registrada 1no obstante, los autores que sostienen que la inscripcin
es meramente declarativa no ven la caducidad de la inscripcin como
un supuesto de e#tincin de la hipoteca, que subsiste4
RE:ATE O SU9ASTA <UDICIAL.
.ecretada la subasta en un juicio promovido por un acreedor 1aunque no
sea hipotecario4, para que se produ5ca la e#tincin de la hipoteca es
necesario que sean citados todos los acreedores hipotecarios, a fin de que
hagan valer sus derechos.
0ematado el inmueble, recin se opera el efecto e#tintivo en el momento en
que el adquirente consigna el precio a la orden del jue5. El derecho de los
acreedores hipotecarios autom"ticamente se traslada sobre el precio con
sus respectivos privilegios.
'i se hubiera omitido la citacin a los acreedores hipotecarios, ello no
provoca la nulidad de la subasta, pero la hipoteca no se e#tingue. En tal
caso, el comprador ha adquirido un inmueble gravado, motivo por el cual
debe d"rsele la oportunidad de dejar sin efecto dicha adquisicin.
PTO. B. /ancelacin. .istintos casos. /aducidad de la inscripcin.
CANCELACIHN. Di*ere!tes su#uestos.
Co!ce#to6 la cancelacin es el (cto #or e% cu(% se ej( si! e*ecto %(
i!scri#ci)! re$istr(%.
C(sos6
c(!ce%(ci)! =OLUNTARIA 7#or co!se!ti'ie!to e %(s #(rtes86
en este caso, no obstante pareciera que el cdigo e#ige el
consentimiento del acreedor y del constituyente de la hipoteca, en
realidad es su*icie!te e% e% (creeor. E% es e% ver(ero
i!teres(o e! %( subsiste!ci( e %( re$istr(ci)! y&
co!si$uie!te'e!te& 5uie! ebe co!se!tir su e/ti!ci)!. P(r(
e%%o se e/i$e 5ue te!$( c(#(ci( e e!(je!(r bie!es
c(!ce%(ci)! <UDICIAL 7#or se!te!ci( #(s(( e! (utori( e
cos( ju@$((86 los tribunales deben ordenar la cancelacin de las
hipotecas!
a) cuando %( to'( e r(@)! !o se h( *u!(o e! i!stru'e!to
su*icie!te #(r( co!stituir hi#otec(.
b) cuando %( hi#otec( h( ej(o e e/istir #or cu(%5uier c(us(
%e$(%.
c) o cuando e% cr"ito *ue #($(o.
) 7GE )
CADUCIDAD e %( i!scri#ci)!.
0especto de esta cuestin, es necesario hacer una distincin! para quienes
consideran que la inscripcin de la hipoteca es meramente declarativa, el
hecho de que transcurran los 7G a?os no afecta a la hipoteca& ahora bien,
para nosotros 19re"n4, que hemos se?alado que la publicidad registral es
requisito esencial, caducada la inscripcin ya no hay hipoteca.
PTO. D. >ipotecas bancarias. (reanotacin de hipotecas. 9notacin directa
de hipotecas.
HIPOTECAS 9ANCARIAS.
Pre(!ot(ci)! hi#otec(ri(6 el Qanco >ipotecario +acional, el Qanco
+acin, al efectuar operaciones con garanta hipotecaria, podr"n disponer
directamente su preanotacin por oficio a los 0egistros 2nmobiliarios, a fin
de conceder anticipos a sus clientes una ve5 acordado el prstamo y
comprobado el dominio y la libertad de disposicin de la finca ofrecida.
A!ot(ci)! hi#otec(ri(6 es otro tipo de garanta hipotecaria, concedida al
Qanco >ipotecario +acional, que da lugar a una carga real sobre el inmueble
por el importe del prstamo, intereses y gastos, que tiene igual naturale5a y
efectos que la hipoteca comn, que se inscribe mediante simple oficio del
Qanco y cuya duracin es de 7 a?os& todo ello a fin de garanti5ar al Qanco
los prstamos que acuerde a empresas promotoras de construcciones
destinadas a viviendas, mientras reali5a la obra.
PTO. M. (agars hipotecarios e hipotecas cambiarias.
PAFARES HIPOTECARIOS.
90T. =7G7! cuando una hipoteca se debe pagar en varios pla5os se da un
pagare por cada una de las distintas cuotas que se deben pagar!
#(r( 5ue u! #($(r" se( hi#otec(rio tie!e 5ue est(r *ir'(o
#or e% 1(!ot(or e %( hi#otec(2& que es un funcionario del
registro de la propiedad inmueble.
se ebe! e'itir t(!tos #($(r"s co'o co!ste! e! %( escritur(
hi#otec(ri(. Ello es as porque los pagares siempre van unidos a la
escritura hipotecaria. Todos los pagares que se emitan deben constar
en el cuerpo de la escritura hipotecaria& de esa manera, cada ve5
que paga, el acreedor le debe retribuir el pagar 1los pagars
hipotecarios no tienen vida propia4.
*i!(%'e!te& co!se$uios toos %os #($(r"s& se iri$e (%
re$istro #(r( #eir %( c(!ce%(ci)! e %( hi#otec(.
LETRAS HIPOTECARIAS.
So! t,tu%os v(%ores co! $(r(!t,(s hi#otec(ri(s& 5ue se e'ite!
C!ic('e!te cu(!o se co!stituye %( hi#otec( e! 1T $r(o 1en la 7H
hipoteca ya no pueden emitirse4.
) 7GC )
6as letras se pueden emitir con cu#o!es& cada uno de los cuales
representa una cuota. El acreedor restituye el cupn cada ve5 que se paga.
Tambin se pueden emitir sin cupones.
) 7GB )
UNIDAD 1B PRENDA K ANTICRESIS.
PTO. 1. .erecho real de prenda. .efinicin legal. 9n"lisis crtico.
DERECHO REAL DE PRENDA. De*i!ici)! y (!.%isis.
Art. 0-I36 1h(br. co!stituci)! e #re!( cu(!o e% euor& #or u!(
ob%i$(ci)! ciert( o co!icio!(%& #rese!te o *utur(& e!tre$( (%
(creeor u!( cos( 'ueb%e o u! cr"ito e! se$uri( e %( eu(2.
6a palabra ;prenda< tiene = acepciones diferentes dentro del /./iv.!
) como erecho re(% que en seguridad de un crdito grava una cosa
mueble que es entregada al acreedor.
) como co!tr(to que da nacimiento al derecho real de prenda.
) como cos( sobre la que recae el derecho real.
9l igual que la hipoteca, la prenda es u! erecho re(% sobre cos( (je!(&
(ccesorio e! *u!ci)! e $(r(!t,(& y( 5ue !o tie!e e/iste!ci(
(ut)!o'(& si!o 5ue e%%( se ebe ( %( e/iste!ci( e u! erecho
creitorio e% 5ue es (ccesori(.
Pero ( i*ere!ci( e %( hi#otec(& se ejerce #or %( #osesi)!& y( 5ue %(
cos( 'ueb%e es e!tre$(( (% (creeor.
PTO. -. -bjeto. /rditos garanti5ables. /aracteres.
O9<ETO.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. 0-11& 1to(s %(s cos(s 'ueb%es y
%(s eu(s (ctiv(s #uee! ser ((s e! #re!(2.
(or lo tanto, %( #re!( ebe rec(er sobre COSAS :UE9LES& %o se(!
#or su !(tur(%e@( o #or su c(r.cter re#rese!t(tivo. Es obvio que
dichas cosas deben e!co!tr(rse e! e% co'ercio. 9dem"s, quedan
incluidas las cos(s *u!$ib%es.
CREDITOS FARANTINA9LES.
9l igual que en el hipoteca, too cr"ito es susce#tib%e e ser
$(r(!ti@(o co! #re!(. .icho principio surge del art. =7G@.
CARACTERES.
6a prenda tiene 7 caracteres esenciales, convencionalidad y especialidad,
mientras que la indivisibilidad es un car"cter natural.
CON=ENCIONALIDAD6 siendo un derecho real accesorio de un
crdito, no puede reconocer otra *ue!te que el co!tr(to. No
e/iste! #re!(s %e$(%es o juici(%es& #ero s, es ('iti( %(
e!o'i!(( 1#re!( t.cit(2.
PRENDA T4CITA.
(ara que haya prenda t"cita deben concurrir varios re5uisitos6
) 7*G )
18 debe e#istir una prenda e#presa y una segunda obligacin contrada
por el mismo deudor y a favor del mismo acreedor, con posterioridad
a la garanti5ada por dicha prenda.
-8 la segunda obligacin debe ser e#igible antes del pago de la primera.
08 como la ley presume que ha sido voluntad de las partes afectar la
cosa prendada al pago de la nueva deuda, sta debe haber sido
contrada por el mismo deudor a favor del mismo acreedor.
L( #re!( t.cit( !o es e! re(%i( u! erecho re(%& y( 5ue e% C!ico
e*ecto 5ue #rouce es %( rete!ci)! e %( cos( #or #(rte e%
(creeor h(st( e% #($o e u!( y otr( eu(.
ESPECIALIDAD6 la especialidad juega e! cu(!to (% cr"ito y e!
cu(!to (% objeto. (or ello, el instrumento pblico o privado en el
que consta la e#istencia de la prenda debe mencionar el importe del
crdito y contener una designacin detallada de la especie y
naturale5a de los objetos dados en prenda, su calidad, peso y
medida, si estas indicaciones fueren necesarias para determinar la
individualidad de la cosa.
L( correct( eter'i!(ci)! e% objeto es e *u!('e!t(%
i'#ort(!ci( e! %( #re!(& #or %( #osibi%i( e co!*usi)! 5ue #uee
#rese!t(rse e! '(teri( e cos(s 'ueb%es& %(s 5ue $e!er(%'e!te
so! *u!$ib%es.
INDI=ISI9ILIDAD6 la indivisibilidad consiste en que e% $r(v('e! se
e/tie!e ( to( %( cos( y ( c(( #(rte e %( 'is'(&
$(r(!ti@(!o e ese 'oo e% #($o e too e% cr"ito y e
c(( #(rte e "%. 6a prenda es indivisible, no obstante la divisin de
la deuda. (or supuesto que, como se trata de un car"cter natural,
nada impide que se convenga lo contrario.
El heredero del deudor que ha pagado su porcin de la deuda no puede
demandar su porcin en la prenda, mientras que la deuda no haya sido
enteramente pagada, y recprocamente, el heredero del acreedor que ha
recibido su porcin de la deuda, no puede librar la prenda en perjuicio de los
coherederos que no han sido pagados.
PTO. 0. /onstitucin. /ondiciones de fondo y de forma. /l"usulas
permitidas y prohibidas.
CONSTITUCIHN.
CONDICIONES DE LONDO.
(ara que la prenda sea v"lidamente constituida deben concurrir 0
co!icio!es e *o!o6
1) LEFITI:ACIHN DEL CONSTITUKENTE6 slo puede constituir
prenda el due?o de la cosa. /laro est" que si no lo es pero luego
adquiere el dominio de la cosa, resulta aplicable el principio de la
convalidacin.
) 7** )
2) CAPACIDAD DE LA PARTES6 es la segunda condicin requerida
para la constitucin de la prenda. El art. =7*= e#ige la de e!(je!(r
e! e% co!stituye!te& mientras que (% (creeor %e b(st( te!er
c(#(ci( #(r( co!tr(t(r.
3) ENTREFA DE LA COSA6 con respecto a la tercera condicin, como el
contrato que da origen a la prenda es real, no queda perfeccionado
mientras la cosa no haya sido entregada. /laro est" que la cosa no
debe ser necesariamente entregada al acreedor, ya que puede
recibirla un tercero. En tal caso, es indispensable que las partes lo
hayan convenido.
CONDICIONES DE LOR:A.
(ara su valide5 e!tre %(s #(rtes !o re5uiere e *or'( (%$u!(. El
contrato puede ser verbal, pero como es real slo se perfecciona cuando el
acreedor recibe la tr(ici)!.
/on res#ecto ( terceros, en cambio, es !eces(rio 5ue %( co!stituci)!
e #re!( co!ste e! u! i!stru'e!to #Cb%ico o #riv(o e *ech(
ciert(& cualquiera sea el monto del crdito garanti5ado. 9 ello debe
sumarse la tr(ici)!& porque, de lo contrario, por m"s que e#ista el
instrumento no habr" nacido el derecho real.
CL4USULAS PER:ITIDAS K PROHI9IDAS.
/omo en todo derecho real de garanta, se e!cue!tr( PROHI9IDO EL
PACTO CO:ISORIO& es decir que es nula toda cl"usula que autorice al
acreedor a apropiarse de la cosa fuera de los modos autori5ados.
El pacto es nulo aunque se presente bajo el aspecto de una =ENTA CON
PACTO DE RETRO=ENTA& 5ue t('bi"! ES PROHI9IDO.
'in embargo, #uee co!ve!irse 5ue e% (creeor se (jui5ue %( cos(
#or %( esti'(ci)! 5ue e e%%( se h($( (% tie'#o e% ve!ci'ie!to e
%( eu(& #ero !o (% tie'#o e% co!tr(to.
Tambin se #er'ite 5ue e% (creeor (5uier( %( cos( e! %( sub(st(&
#or %( ve!t( #riv(( o #or %( (juic(ci)!.
) 7*7 )
PTO. 3. .erechos y obligaciones del acreedor prendario. (rivilegio. (rendas
sucesivas.
DERECHOS K O9LIFACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO.
1) TENER LA COSA, #ero !o #uee us(r e e%%(, salvo que se lo
permita el deudor bajo apercibimiento de que si tiene prohibido
usarlo y lo usa igual, el deudor puede pedir el secuestro del objeto.
2) el acreedor tiene el derecho de rete!er %( cos( 7DERECHO DE
RETENCIHN8 h(st( e% #($o tot(% e% c(#it(% e i!tereses y
e/#e!s(s !eces(ri(s #(r( %( co!serv(ci)! e %( cos(.
3) el acreedor res#o!e si %( cos( se #iere #or su cu%#( o
!e$%i$e!ci(.
4) si el acreedor es despojado del objeto prendario tiene erecho de
e!t(b%(r (ccio!es #osesori(s y (ccio!es re(%es.
CONCURRENCIA DE PRENDAS SO9RE UNA :IS:A COSA.
.ice el (rt. 0-1I6 1u!( !uev( #re!( #uee ser (( sobre %( 'is'(
cos(& co! t(% 5ue e% se$u!o (creeor obte!$( co!ju!t('e!te co!
e% #ri'ero& %( #osesi)! e %( cos( e'#e>((& o 5ue e%%( se( #uest(
e! '(!os e u! tercero #or cue!t( co'C!. E% erecho e %os
(creeores sobre %( cos( e'#e>(( se$uir. e% ore! e! 5ue %(
#re!( se h( co!stituio2.
/omo se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, si no fuera
posible la coposesn entre los distintos acreedores, la cosa necesariamente
deber" ser entregada a un tercero por cuenta de ellos, quien asume la
calidad de depositario.
El ius preferendi se hace valer en el orden de constitucin de cada prenda, o
sea, tomando en cuenta la fecha en que se ha perfeccionado cada contrato
con la tradicin.
PTO. ?. E#tincin.
E;TINCIHN. C(us(%es.
6a prenda se e#tingue!
1) #or =QA INDIRECTA& por e#tincin de la obligacin asegurada,
ocurrida por cualquier causa
-8 #or =QA DIRECTA6
/-+,U'2M+
3E+T9 $U.2/296
.E'T0U//2M+
(80.2.9 .E 69 /-'9
'U (UE'T9 ,UE09 .E6 /-:E0/2-
) 7*= )
0E+U+/29 EK(0E'9 - TX/2T9 1cuando el acreedor devuelve
voluntariamente la prenda al deudor4
E/ti!$ui( %( #re!(& e% (creeor est. ob%i$(o ( restituir %( cos(
co! toos sus (ccesorios e/iste!tes (% tie'#o e %( co!stituci)!&
'.s %(s (ccesio!es #rouci(s co! #osteriori(.
'i el acreedor no devuelve la cosa, la accin del deudor para pedir la
restitucin prescribe a los 7G a?os.
PTO. A. .erecho real de anticresis. .efinicin legal. 9n"lisis crtico.
+aturale5a jurdica. :odernas aplicaciones en el derecho argentino.
ANTICRESIS. De*i!ici)! y (!.%isis.
.e acuerdo a lo que dispone el (rt. 0-0M6 1%( (!ticresis es e% erecho
re(% co!ceio (% (creeor #or e% euor& o u! tercero #or "%&
#o!i"!o%e e! #osesi)! e u! i!'ueb%e& y (utori@.!o%o ( #ercibir
%os *rutos #(r( i'#ut(r%os (!u(%'e!te sobre %os i!tereses e%
cr"ito& si so! ebios+ y e! c(so e e/ceer& sobre e% c(#it(%& o
sobre e% c(#it(% so%('e!te si !o se ebe! i!tereses2.
6a anticresis es un derecho real constituido en garanta y pago de un crdito
determinado en dinero sobre un inmueble que el deudor o un tercero por l,
entrega al acreedor para que perciba los frutos y los impute a dicho pago.
'e asemeja a la prenda, en cuanto se trata de un derecho real que se ejerce
por la posesin, y a la hipoteca, porque slo puede recaer sobre inmuebles.
NATURALENA <URQDICA.
.e acuerdo con la opinin de 9e(tri@ Are.!& !o h(y u( e 5ue %(
(!ticresis es u! DERECHO REAL SO9RE COSA A<ENA ACCESORIO EN
LUNCIHN DE FARANTQA.
+o obstante, se ha pretendido negarle el car"cter de derecho real,
sosteniendo que es un derecho personal porque no recae sobre el inmueble
en s, sino sobre los frutos que ste produce.
3le5, en la nota al art. =7=B, sostiene que aquellos que le niegan dicho
car"cter parten de un antecedente equivocado! el de que en un fundo los
frutos son accesorios del terreno, cuando en verdad los frutos y el terreno
forman una misma cosa.
) 7*@ )
PTO. B. -bjeto. /rditos garanti5ables. /aracteres.
O9<ETO.
6a anticresis siempre rec(e sobre u! IN:UE9LE pues, an cuando el
acreedor debe limitarse a percibir los frutos, stos constituyen un todo con
aqul.
CREDITOS FARANTINA9LES.
9l igual que con los dem"s derechos de garanta, toos %os cr"itos
#uee ser $(r(!ti@(os co! (!ticresis.
CARACTERES.
6os c(r(cteres ese!ci(%es son la co!ve!cio!(%i( y la es#eci(%i(.
El c(r.cter !(tur(% es la i!ivisibi%i(.
Co!ve!cio!(%i(6 como todo derecho de garanta, la
anticresis slo puede reconocer como fuente el contrato, pero, al
igual que sucede con la prenda, se admite la anticresis t"cita.
Es#eci(%i( e I!ivisibi%i(6 !os re'iti'os ( %o
e/#res(o res#ecto e %( hi#otec(.
PTO. D. /onstitucin. /ondiciones de fondo y de forma. /l"usulas
permitidas y prohibidas.
CONSTITUCIHN.
CONDICIONES DE LONDO.
(ara la constitucin de la anticresis deben concurrir 0 co!icio!es e
*o!o6
LEFITI:ACIHN DEL CONSTITUKENTE6 la anticresis puede
ser est(b%eci( #or e% #ro#iet(rio, por %os co!)'i!os o por
e% usu*ructu(rio, pero respecto de este ltimo, la duracin est"
supeditada a la del usufructo. 'i el constituyente no estaba
legitimado para constituir este derecho pero luego adquiere la
propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidacin.
CAPACIDAD DE LAS PARTES6 el cdigo e#ige la c(#(ci(
e is#o!er.
ENTREFA DE LA COSA6 la tercera condicin es una
consecuencia necesaria del car"cter real del contrato que da
nacimiento a la anticresis, por lo que slo se perfecciona con la
entrega del inmueble. El modo queda subsumido en el ttulo.
CONDICIONES DE LOR:A.
) 7*A )
Trat"ndose de un derecho real inmobiliario& se e/i$e %( ESCRITURA
PG9LICA+ para su o#o!ibi%i( ( terceros es !eces(ri( %(
INSCRIPCIHN EN EL REFISTRO DE LA PROPIEDAD.
CL4USULAS PER:ITIDAS K PROHI9IDAS.
Est" #rohibio e% #(cto co'isorio& pues el acreedor no slo no puede
tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, sino que
tampoco puede hacerlo por el precio que fijen peritos elegidos por las
partes o de oficio.
'in embargo, e% euor #uee ve!er e% i!'ueb%e (% (creeor (!tes
o es#u"s e% ve!ci'ie!to e %( eu(.
T('#oco es #osib%e co!ve!ir 5ue e% (creeor #ue( h(cer ve!er
#or s, e% i!'ueb%e& si! !ecesi( e #ro'over juicio.
Est. #er'itio #(ct(r %( co'#e!s(ci)! e %os *rutos co! %os
i!tereses e! su tot(%i( o h(st( eter'i!(( su'( 7ANTICRESIS
CO:PENSATORIA8.
PTO. M. .erechos y obligaciones del acreedor anticresista. 2ncidencia en los
derechos del anticresista de la 6ey de /oncursos +P *B.AA* a travs del
empla5amiento del derecho de retencin 1remisin a bol. KK2, pto. E4.
DERECHOS e% (creeor (!ticresist(.
) erecho e #oseer6 es poseedor legtimo& puede ejercer acciones
posesorias y reales.
) erecho e us(r y $o@(r6 el acreedor est" facultado para usar del
inmueble y percibir todos los frutos que produ5ca.
) erecho e rete!er6 el acreedor puede ejercer la retencin del
inmueble hasta el pago del capital, de los intereses si son debidos y
de las mejoras reali5adas pero slo hasta la concurrencia del mayor
valor y siempre que la suma debida por ese mayor valor no e#ceda el
importe de lo que el acreedor hubiese gastado.
) erecho e ejecuci)!6 si el acreedor no tiene inters en seguir
reteniendo el inmueble para continuar percibiendo los frutos, en caso
de falta de pago, puede optar por solicitar la venta judicial, pero en
ese caso carece de privilegio sobre el precio de venta.
) erecho e restituci)!6 est" facultado para restituir el inmueble en
cualquier tiempo antes de ser pagado, si no le resulta ventajoso
continuar ejerciendo el derecho de retencin, en cuyo caso podra
solicitar la venta judicial.
O9LIFACIONES e% (creeor (!ticresist(.
) co!serv(r y ('i!istr(r e% i!'ueb%e6 debe cuidarlo y proveer a
su conservacin, estando a cargo de las reparaciones si sufriere
deterioros por su culpa o negligencia.
) 7*D )
) co!serv(r %os erechos6 el acreedor es responsable si no ha
conservado todos los derechos que reconoca el inmueble al tiempo
de la constitucin de la anticresis.
) #($(r co!tribucio!es y c(r$(s6 si bien el acreedor tiene esta
facultad, est" facultado para descontar de los frutos el desembolso
que hiciera, y si son suficientes, puede cobrarlo al deudor.
) re!ir cue!t(s6 es una consecuencia lgica del modo en que se van
imputando los frutos al pago del capital y de los intereses.
) restituir e% i!'ueb%e6 una ve5 satisfecho ntegramente el crdito,
est" obligado a restituir el inmueble.
PTO. 1I. 9nticresis t"cita.
ANTICRESIS T4CITA.
'e configura del mismo modo que la prenda t"cita. +o es un derecho real y
slo acuerda al acreedor un derecho de retencin oponible nicamente al
deudor.
PTO. 11. E#tincin.
Se (#%ic(! %(s re$%(s co'u!es ( toos %os erechos e $(r(!t,(.
'lo cabe agregar que cu(!o %( (!ticresis h( sio co!stitui( #or e%
usu*ructu(rio& se (c(b( co! %( e/ti!ci)! e% usu*ructo.
) 7*E )
UNIDAD 1D ACCIONES REALES.
PTO. 1. 9cciones reales. .efinicin legal. 9n"lisis crtico.
ACCIONES REALES. De*i!ici)! %e$(% y (!.%isis.
El (rt. -B?A e% C.Civ. define a las acciones reales, afirmando que 1so!
%os 'eios e h(cer ec%(r(r e! juicio %( e/iste!ci(& #%e!itu y
%ibert( e %os erechos re(%es& co! e% e*ecto (ccesorio& cu(!o
hubiere %u$(r& e i!e'!i@(ci)! e% (>o c(us(o2.
1J'eios e h(cer ec%(r(r e! juicioJ26 tendiendo en cuenta
esta primera parte de la definicin, podra pensarse que no son
acciones de condena, sino meramente declarativas. 6a sentencia se
limitara a reconocer el derecho reclamado por el actor, m"s no
contendra ningn pronunciamiento tendiente a volver las cosas a su
estado anterior.
Es por m"s evidente que una declaracin judicial del ius possidendi
no sera satisfactoria si no comprendiera tambin la restitucin de la
posesin perdida o el restablecimiento del derecho desconocido o el
de la libertad de su ejercicio.
1Je*ecto (ccesorio& cu(!o hubiere %u$(r& e i!e'!i@(ci)!
e% (>o c(us(oJ26 en todos los casos, a la accin real pueden
acumularse acciones personales tendientes a obtener el
resarcimiento de da?os y perjuicios que eventualmente hubiere
sufrido el actor y a las que, en definitiva, se les aplicar"n las reglas
que rigen en materia de responsabilidad civil.
.e la definicin surgen tambin los .'bitos e (#%ic(ci)! e %(s
i*ere!tes (ccio!es re(%es6
E;ISTENCIA! por la (cci)! reivi!ic(tori(.
PLENITUD! por la (cci)! co!*esori(.
LI9ERTAD! por la (cci)! !e$(tori(.
PTO. -. Xmbito de la accin reivindicatoria 1defensa de la e#istencia del
derecho real4.
4:9ITO e %( (cci)! reivi!ic(tori(.
Art. -B?D6 1%( (cci)! e reivi!ic(ci)! es u!( (cci)! 5ue !(ce
e% o'i!io 5ue c(( u!o tie!e e cos(s #(rticu%(res& #or %( cu(%
e% #ro#iet(rio 5ue h( #erio %( #osesi)!& %( rec%('( y %(
reivi!ic(& co!tr( (5u"% 5ue se e!cue!tr( e! #osesi)! e e%%(2.
.e dicha definicin podra pensarse, en principio, que se trata de una accin
que nace del dominio de propiedad. No obst(!te e%%o& se %e ( u!
(%c(!ce 'ucho '.s ('#%io& (cor.!o%( t('bi"! ( %os titu%(res e
es'e'br(cio!es e (5u"% 7e% o'i!io8.
0egularmente, esta accin pertenece a aqul que tiene el dominio de
propiedad de la cosa reivindicada, y no puede ser intentada m"s que por l,
) 7*C )
pero an siendo as, no es necesario que se trate de un dominio perfecto o
irrevocable, o de un dominio pleno, ya que e% !uo #ro#iet(rio #uee
reivi!ic(r (u!5ue otro te!$( e% usu*ructo.
Art. -BB-6 1%( (cci)! e reivi!ic(ci)! #uee ser ejerci( co!tr(
e% #oseeor e %( cos(& #or toos %os 5ue te!$(! sobre "st( u!
erecho re(% #er*ecto o i'#er*ecto2.
Este art. agrega que la accin reivindicatoria podr" ser ejercida no slo por
el due?o de la cosa, sino tambin por todos aquellos que tengan respecto
de ella un derecho real perfecto o imperfecto.
/uando el codificador habla de ;derecho real perfecto< est" aludiendo a la
posesin perfecta& y cuando emplea la e#presin ;derecho real imperfecto<
se estara refiriendo a la posesin imperfecta 13le5 no clasifica a la
posesin de esa manera, pero la idea est" presente en el cdigo y aparece
en los arts. 7AA7, 7AAC, 7AAB y 7EDG4.
Iuedan i!c%uios, entonces! ue>o y co!)'i!o #er*ectos+ ue>o y
co!)'i!o i'#er*ectos& usu*ructu(rio& usu(rio& h(bit(or& (creeor
#re!(rio y (creeor (!ticresist(.
EN SQNTESIS& si bie! e% c)i$o !o es c%(ro !i #reciso& co!c%ui'os
5ue %( reivi!ic(ci)! CO:PETE A LOS TITULARES DE TODOS LOS
DERECHOS REALES PUE SE E<ERCEN POR LA POSESIHN& CUANDO SE
HA PRODUCIDO LA PERDIDA DE LA :IS:A.
PTO. 0. 6egitimacin activa. /asos especiales de reivindicacin por el
heredero, legatario de cosa cierta, cesionario, comprador a quien no se ha
hecho la tradicin de la cosa, la cual se encuentra en poder de un tercero, y
reivindicacin por un condmino.
LEFITI:ACIHN ACTI=A.
Pri!ci#io $e!er(% %( reivi!ic(ci)! #rote$e ( %os titu%(res e toos
%os erechos re(%es 5ue se ejerce! #or %( #osesi)! cu(!o h(! sio
#riv(os e %( 'is'(.
18 REI=INDICACIHN POR EL HEREDERO.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. 031B& 1e% hereero i!vestio e %(
#osesi)! hereit(ri(& sea de pleno derecho o por decisin judicial,
co!ti!C( ( %( #erso!( e% i*u!to& y es #ro#iet(rio& (creeor o
euor e too %o 5ue e% i*u!to er( #ro#iet(rio& (creeor o
euor& co! e/ce#ci)! e (5ue%%os erechos 5ue !o so!
tr(!s'isib%es #or sucesi)!2.
/onforme al (rt. 031D& 1e% hereero sucee !o s)%o e! %( #ro#ie(
si!o t('bi"! e! %( #osesi)! e% i*u!to...2& y e% (rt. 03-1 %o *(cu%t(
#(r( ejercer %(s (ccio!es #etitori(s 5ue corres#o!er,(! ( su (utor
si estuviese vivo.
.e ah que asista al heredero la facultad de reivindicar en su calidad de
sucesor del propietario de la cosa reivindicada, debiendo darse respecto de
) 7*B )
este ltimo todos los presupuestos necesarios para la procedencia de la
accin.
(ara poder ejercer la accin!
) debe (creit(r %( 'uerte e% titu%(r e %( cos( a reivindicar o, en
su caso, %( ec%(r(ci)! e 'uerte #resu!t(.
) no necesita demostrar que ha tenido personalmente la posesin, ya
que reivindica como sucesor del causante& nicamente debe #rob(r
5ue se e!cue!tr( i!vestio e %( #osesi)! hereit(ri(.
) debe #rob(r 5ue e% c(us(!te er( #ro#iet(rio o titu%(r e%
erecho re(% e 5ue se tr(te y 5ue h( sio #riv(o e %(
#osesi)!.
-8 REI=INDICACIHN POR EL LEFATARIO DE COSA CIERTA.
(8 %e$(os e cos(s i!eter'i!((s o *u!$ib%es6 en este supuesto, los
objetos comprendidos en el legado forman parte de los bienes transmitidos
al heredero, de manera que el legatario tiene slo un derecho creditorio,
toda ve5 que debe pedir la entrega de los objetos legados al heredero, y la
transmisin de la propiedad recin queda consumada cuando dicha entrega
se hace efectiva.
b8 %e$(os e cos(s eter'i!((s6 en este caso, el sistema es an"logo
al de la transmisin hereditaria, de manera que el legatario es propietario
de la cosa legada desde el momento de la muerte del testador,
independientemente de la entrega material de aqulla.
+o obstante, si bien el legatario adquiere la propiedad de la cosa desde el
mismo momento de la muerte del testador, no puede tomar posesin de la
cosa legada por s, sino que debe pedirla al heredero o albacea.
/omo consecuencia de esa forma de nacer la propiedad en cabe5a del
legatario, el cdigo le concede la accin reivindicatoria contra terceros
detentadores de la cosa, pero citando al heredero a juicio.
08 REI=INDICACIHN POR CESIONARIO.
6a doctrina en general est" de acuerdo en admitir la legitimacin del
cesionario para reivindicar, no constituyendo impedimento para ello la
e#igencia de la tradicin.
'i bien la reivindicacin es una accin que nace de un derecho real que se
ejerce por la posesin, y no hay adquisicin derivada de un derecho de esa
naturale5a sino despus de cumplida la tradicin, unida al ttulo suficiente,
tal e#igencia no es aplicable al cesionario. Ello es as por cuanto se coloca
en el lugar del cedente y ejerce los derechos y acciones que correspondan
a ste.
38 REI=INDICACIHN POR CO:PRADOR A PUIEN NO SE HA HECHO
TRADICIHN DE LA COSA& LA CUAL SE ENCUENTRA EN PODER
DE UN TERCERO.
) 77G )
El principio general establece que el vendedor debe entregar la cosa
vendida, libre de toda otra posesin, y con todos sus accesorios en el da
convenido, o en su defecto, cuando el comprador lo e#ija.
En este caso, el vendedor es deudor de la tradicin y, consiguientemente, el
comprador est" habilitado para emplear los medios legales tendientes a
lograr el cumplimiento de esa obligacin. 'e trata meramente de una accin
personal.
6a orientacin doctrinaria y jurisprudencial actual se inclina a favor de la
reivindicacin por el comprador al que no se le hi5o la tradicin, sobre todo
por ra5ones de equidad y celeridad.
(romovida la reivindicacin en estas condiciones, siempre le quedar" al
vendedor la posibilidad de intervenir en el proceso como litisconsorte del
comprador.
?8 REI=INDICACIHN POR CONDH:INO.
(8 reivi!ic(ci)! e!tre co!)'i!os6 el art. 7ED* establece la posibilidad
de reivindicacin de las partes ideales de los muebles o inmuebles por cada
uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores.
Un condmino no est" legitimado para reivindicar toda la cosa, pues slo
tiene derecho sobre su porcin ideal.
Tampoco el condmino podra reclamar la restitucin de una parte
materialmente determinada, ya que nunca ha tenido derecho alguno sobre
ella.
b8 reivi!ic(ci)! co!tr( u! tercero6 si se ha producido la desposesin
por obra de un tercero, puede suceder que todos los condminos resuelvan
ejercer la reivindicacin, de modo que no hay duda de que el objeto de la
accin ser" toda la cosa comn. En este caso no se presenta ninguna
dificultad, ya que, en definitiva, el resultado ser" la condena a restituirles la
posesin a todos, como si se tratara de la hiptesis comn del due?o que
reivindica.
El problema se da cuando slo uno o alguno de los condminos decide
reivindicar, en cuyo caso se plantea el interrogante de si la medida de la
accin debe circunscribirse a esa parte o si, por el contrario, est" facultado
para demandar la restitucin de toda la cosa.
6a cuestin la resuelve el (rt. -ABM6 1c(( u!o e %os co!)'i!os
#uee reivi!ic(r& co!tr( u! tercero ete!t(or& %( cos( e! 5ue
te!$( su #(rte i!ivis(+ #ero !o #uee reivi!ic(r u!( #(rte
'(teri(% y eter'i!(( e e%%(2.
A #(rtir e %( re(cci)! e este (rt. h(! sur$io - corrie!tes
i!ter#ret(tiv(s6
corrie!te RESTRICTI=A6
el derecho del condmino no puede ir m"s all" de su
parte& y slo puede reivindicar respecto de su parte.
) 77* )
la interrupcin de la prescripcin causada por demanda
hecha por uno de los condminos no aprovecha a los
otros.
corrie!te A:PLIA6 para esta corriente, el condmino puede
reivindicar toda la cosa, sobre la base de los siguientes
argumentos!
no es cierto que el inters del condmino se circunscriba
slo a la parte indivisa.
el art. 7DEB faculta al condmino a reivindicar la cosa en
que tenga su parte indivisa.
Actu(%'e!te& %( juris#rue!ci( h( o#t(o #or i'#o!er %(
reivi!ic(ci)! ('#%i(.
PTO. 3. 6egitimacin pasiva. 0eivindicacin contra el poseedor, el tenedor
1a nombre del reivindicante o de un tercero y el llamado poseedor ficto4.
LEFITI:ACIHN PASI=A 7Xco!tr( 5ui"!es co'#ete %( (cci)!
reivi!ic(tori(Y8.
REI=INDICACIHN CONTRA EL POSEEDOR EN NO:9RE PROPIO.
Este ser" el caso normal de procedencia de la accin, pero puede ser que el
poseedor adopte 7 posiciones distintas! que acepte ser poseedor, o que
niegue tal condicin.
Si (ce#t( 5ue es #oseeor6 en tal supuesto, demandado por
reivindicacin, el poseedor se defiende presentando ttulos o
invocando simplemente el hecho de la posesin. El jue5 fallar"
de acuerdo con los elementos aportados por las partes y, si es
procedente la accin, condenar" a restituir la cosa con todos
sus accesorios.
Si !ie$( ser%o6 en este caso, el demandado que niega ser el
poseedor de la cosa debe ser condenado a transferirla al
demandante, desde que ste probare que se encuentra en
poder de aqul.
REI=INDICACIHN CONTRA EL POSEEDOR EN NO:9RE DEL PROPIO
REI=INDICANTE.
'i es e#acto lo que dijimos en el sentido de que la reivindicacin procede a
favor del propietario que ha perdido la posesin contra el poseedor no
propietario, a simple vista parecera que debe recha5arse la posibilidad de
reivindicar cuando el poseedor lo sea a nombre del propio reivindicante.
Ej! un locador que cede la cosa al locatario en virtud de un contrato. (l
primero sigue siendo poseedor, el segundo tenedor o, si se quiere,
poseedor en nombre del locador.
El tema es sumamente arduo, y admitimos que su solucin es dificultosa.
'in embargo, es evidente que la aceptacin de la accin an sin haber
prdida de la posesin resulta valiosa, al reconocer al reivindicante dos
) 777 )
acciones para recobrar la cosa! la nacida del contrato y la derivada del
dominio.
9dem"s, y como lo e#presa la nota al art. 7EAC, es posible que sea m"s
difcil la prueba del contrato que la del derecho de propiedad, de modo que
el tenedor, para resistir con #ito la accin, tendr" a su cargo la prueba de
que no est" obligado a la restitucin conforme a la causa que lo hi5o
tenedor de la cosa.
L( juris#rue!ci( se h( i!c%i!(o ( *(vor e %( ('isi)! e %(
reivi!ic(ci)! co!tr( e% te!eor& *u!.!ose es#eci(%'e!te e! e%
(r$u'e!to e 5ue e% (rt. -B?D& cu(!o otor$( %( (cci)! (%
#ro#iet(rio co!tr( 5uie! se h(%%( e! 1J#osesi)!J2 e %( cos(&
uti%i@( %( e/#resi)! e! se!tio ('#%io& co'#re!sivo e %( te!e!ci(.
REI=INDICACIHN CONTRA EL POSEEDOR EN NO:9RE DE UN
TERCERO.
En este caso, la solucin es mucho m"s sencilla. /uando alguien encuentra
a una persona en posesin de su heredad, no pudiendo adivinar si posee en
nombre propio o como locatario, la demanda de reivindicacin est" dirigida
contra l. :as si este luego declara que posee en nombre de otro, debe
indicar el nombre y domicilio del poseedor, pues la cuestin sobre el
dominio de la cosa reivindicada no puede ser tratada ni ju5gada con ese
locatario, quien no pretende tener el domino, sino que debe serlo con quien
realmente posee la heredad a travs de su locatario.
REI=INDICACIHN CONTRA EL POSEEDOR LICTO.
El (rt. -BD3 dispone! 1E% 5ue e '(%( *e se ( #or #oseeor si! ser%o
ser. co!e!(o ( %( i!e'!i@(ci)! e cu(%5uier #erjuicio 5ue e
este (>o h(y( resu%t(o (% reivi!ic(!te2.
9dem"s, debemos prestar atencin al (rt. -BD?& que agrega! 1L(
reivi!ic(ci)! #or. i!te!t(rse co!tr( e% 5ue #or o%o o hecho suyo
h( ej(o e #oseer #(r( i*icu%t(r o i'#osibi%it(r %(
reivi!ic(ci)!2.
La en el derecho romano se contemplaban los supuestos de quien se
despoja dolosamente de la cosa, y del que, tambin con enga?o, se hace
perseguir como poseedor.
+uestro cdigo recoge ambos casos, que no constituyen una verdadera
accin de reivindicacin, puesto que el demandado no es poseedor, ni
siquiera tenedor& pero desde hace tiempo se entiende que su dolo equivale
a la posesin de la cosa.
) 77= )
PTO. ?. -bjeto de la accin.
Pri!ci#io $e!er(%.
/omo la accin reivindicatoria nace de un derecho real que se ejerce por la
posesin cuando su titular se ve privado de ella, es necesario concluir que
e#iste una estrecha relacin entre el objeto de la posesin y el de la accin.
(or lo tanto, "st( s)%o #uee rec(er sobre cos(s susce#tib%es e ser
#ose,(s.
COSAS6 debe tratarse de cosas en el se!tio t"c!ico e %(
e/#resi)!& es decir, objetos '(teri(%es susce#tib%es e te!er u!
v(%or. Iuedan e#cluidos los bienes que no son cosas.
PUE ESTEN EN EL CO:ERCIO6 adem"s, tienen que ser cosas que
se encuentren en el comercio. %nicamente 5ue(! *uer( e% (%c(!ce
e %( reivi!ic(ci)! %os bie!es e o'i!io #Cb%ico e% E.
CON E;ISTENCIA ACTUAL.
DETER:INADAS.
:UE9LES O IN:UE9LES& se( #or su !(tur(%e@( o #or su
c(r.cter re#rese!t(tivo.
ADE:4SJ
(8 TQTULOS DE CREDITO6 quedan comprendidos no slo los ttulos
de crdito propiamente dichos, sino tambin las (ccio!es !o'i!(tiv(s y
( %( ore! 1si fueran al portador seran no reivindicables4.
(ara que proceda la reivindicacin, adem"s de no tratarse de ttulos al
portador, !o ebe! h(ber sio ceios !i e!os(os co!
tr(!s*ere!ci( e o'i!io+ de ser as, el reivindicante habra perdido la
propiedad a favor del cesionario o endosatario, de modo que estos ltimos
seran los nicos legitimados para entablar dicha accin.
b8 PARTES IDEALES DE COSAS :UE9LES O IN:UE9LES6 cada
condmino puede ejercer la reivindicacin contra otro condmino en la
medida de su parte indivisa.
c8 PARTES O ACCESORIOS DE UNA COSA PUE HA PERECIDO
PARCIAL:ENTE6 si la cosa se ha destruido parcialmente, la accin puede
ser igualmente ejercida, aunque procurando la recuperacin de la parte de
aqulla que subsista, a condicin de que pueda ser individuali5ada.
8 UNI=ERSALIDADES DE 9IENES 7!o #uee ser objeto e
reivi!ic(ci)!86 en este caso, u!( u!ivers(%i( e bie!es& co'o u!(
sucesi)! cuestio!((& !o #uee ser objeto e reivi!ic(ci)!+ #ero
s, #uee ser%o u!( u!ivers(%i( e cos(s. 'e distingue entre
universalidades de derecho y de hecho, e#cluyndose las primeras del
"mbito de la reivindicacin, por cuanto no constituyen un objeto cierto y
determinado.
) 77@ )
e8 UNI=ERSALIDADES DE HECHO6 a diferencia del supuesto
anterior, son reivindicables. L( octri!( e!tie!e 5ue %o 5ue e!
re(%i( se reivi!ic( !o es %( u!ivers(%i(& como un reba?o o una
biblioteca, si!o c(( u!( e %(s cos(s #(rticu%(res 5ue %( co'#o!e!.
O9<ETOS NO REI=INDICA9LES6
) 9IENES PUE NO SON COSAS6 el objeto de la reivindicacin se
relaciona estrechamente con el de la posesin, de modo que los
bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesin.
) COSAS LUTURAS6 al igual que el objeto de la posesin, el de la
reivindicacin debe tener e#istencia actual.
) COSAS ACCESORIAS6 las cosas e#isten, pero mientras sigan la
suerte de otra cosa, de la cual dependen o a la cual est"n adheridas,
slo podr"n ser reivindicables conjuntamente con la cosa principal.
) COSAS :UE9LES CUKA IDENTIDAD NO PUEDE SER
RECONOCIDA6 slo las cosas de e#istencia actual y determinada son
reivindicables ya que, de lo contrario, no se podra cumplir con la
e#igencia de la individuali5acin del objeto de la accin.
) UNI=ERSALIDADES DE 9IENES6 se trata de universalidades de
derecho y no son reivindicables, pues no constituyen un objeto cierto
y determinado que pueda dar sustento a la reivindicacin.
PTO. A. $uicio de reivindicacin. :edidas de seguridad durante el proceso.
(rueba. Efectos de la sentencia.
<UICIO DE REI=INDICACIHN.
/omo el presupuesto de la reivindicacin es la prdida de la posesin, esta
accin real persigue la restitucin de la cosa con todos sus accesorios.
9 la accin principal pueden acumularse acciones accesorias que tienden a
la reparacin de los perjuicios que pudo haber sufrido el reivindicante a ra5
de los actos cumplidos por el poseedor.
:ei(s e se$uri( ur(!te e% #roceso.
/omo se (#%ic(r.! %(s re$%(s e% juicio ori!(rio& el tr"mite petitorio
puede prolongarse durante cierto tiempo, por lo que hay peligro de que el
demandado enajene la cosa o la deteriore. (ara evitar esta situacin es que
se aplican las medidas de seguridad.
secuestro e %( cos( 'ueb%e S ante el peligro de prdida o
deterioro de la misma, siendo una manera de impedir que durante el
juicio el poseedor consume actos da?osos en perjuicio de los
derechos del reivindicante.
#rohibici)! e i!!ov(r si el objeto de la medida es un inmueble,
el jue5 podra decretar una prohibicin de innovar.
) 77A )
e'b(r$o #reve!tivo si lo que se persigue por parte del
reivindicante es la inmovili5acin del bien, con miras a asegurar la
eficacia pr"ctica del proceso.
(!ot(ci)! e %( %itis otra de las medidas precautorias que puede
disponerse es la anotacin de la litis que, si bien no impide la libre
disposicin del bien litigioso, implica un modo de dar a conocer a
terceros la e#istencia de un proceso, advirtindoles que la sentencia
que se dicte puede aparejar una modificacin de la inscripcin
registral.
L( #rueb(.
'i bien el reivindicante ebe (creit(r6
su erecho e #oseer.
%( #"ri( e %( #osesi)!.
5ue %( cos( 5ue se reivi!ic( se e!cue!tr( e! #oer e%
e'(!(o.
y 5ue e%%( es susce#tib%e e ser #ose,(.
9nte todo, vale decir que la acreditacin del derecho de poseer slo puede
reali5arse mediante la presentacin de ttulos.
(or otra parte, cuando el cdigo e#ige la presentacin del ttulo que acredita
el derecho de poseer del actor, no se refiere al ttulo en sentido
instrumental, sino a la causa en que se apoya el derecho, al acto jurdico
h"bil para transmitir la propiedad.
En sntesis, es ob%i$(ci)! #ri'(ri( e i!e%uib%e e% reivi!ic(!te
(#ort(r %( #rueb( e su erecho sobre %( cos( 5ue i!te!t(
reivi!ic(r& #or (%$u!o e %os 'oos est(b%ecios #or e% c)i$o.
En este sentido, el cdigo contempla 3 c(sos6
a) t,tu%o #rese!t(o s)%o #or e% reivi!ic(!te& co! *ech(
#osterior ( %( #osesi)! e% e'(!(o6 si slo el demandante
presenta un ttulo que acredita su derecho de poseer, pero el mismo
es de fecha posterior a la posesin del demandado, el cdigo lo
considera i!su*icie!te #(r( *u!(r %( e'(!(.
b) t,tu%o #rese!t(o s)%o #or e% reivi!ic(!te& #ero co! *ech(
(!terior ( %( #osesi)! e% e'(!(o6 si el reivindicante
presenta ttulos de propiedad anteriores a la posesin del
demandado, quien no presenta a su ve5 ttulo alguno, e% c)i$o
#resu'e 5ue e% (utor e% t,tu%o er( #oseeor y #ro#iet(rio e%
i!'ueb%e 5ue se #rete!e reivi!ic(r.
c) t,tu%os #rese!t(or #or e% (ctor y #or e% e'(!(o&
e'(!(os e %( 'is'( #erso!(6 la solucin aparece consagrada
en el cdigo, y *(vorece ( 5uie! h( sio #uesto e! #osesi)! e
) 77D )
%( here( 5ue se reivi!ic( 7se #re*iere ( 5uie! (!tes tuvo %(
titu%(ri( e% erecho re(%& 5ue !o ser. !i '.s !i 'e!os 5ue
(5u"% 5ue #ri'ero recibi) %( tr(ici)!8.
d) t,tu%os #rese!t(os #or e% (ctor y #or e% e'(!(o&
e'(!(os e isti!t(s #erso!(s6 cuando los 7 litigantes presenta
ttulos que tienen su origen en distintas personas, ante todo e% jue@
ebe re(%i@(r u! e/h(ustivo estuio e t(%es t,tu%os #(r(
tr(t(r e est(b%ecer 5ui"! es e% ver(ero #ro#iet(rio. Si e%
jue@& !o obst(!te su estuio& !o #uee eter'i!(r 5ui"!
tie!e 'ejor erecho& triu!*( e% 5ue tie!e %( #osesi)!.
E*ectos e %( se!te!ci(.
6a sentencia !o se %i'it(r. (% 'ero reco!oci'ie!to e% erecho e
#oseer e% (ctor& si!o 5ue& (e'.s& co!e!(r. (% e'(!(o ( %(
restituci)! e %( cos( 5ue co!stituy) su objeto.
.e la misma manera, eber.! %i5ui(rse to(s %(s cuestio!es
re%(tiv(s ( %os *rutos& %os #rouctos& %(s 'ejor(s y eterioros
e/#eri'e!t(os #or %( cos(.
PTO. B. 6mites a la reivindicacin de cosas inmuebles. Especial estudio del
art. *GA* del /./iv. /aso del acto inoponible.
LQ:ITES A LA REI=INDICACIHN DE COSAS IN:UE9LES.
Pri!ci#io $e!er(%.
+uestro cdigo ha consagrado el #ri!ci#io nemo plus iuris, #or e% cu(%
!(ie #uee (r %o 5ue !o tie!e !i '.s e %o 5ue tie!e.
El cdigo se?ala 3 c(sos e #rocee!ci( e %( (cci)! reivi!ic(tori(
e! '(teri( e i!'ueb%es6
1. co!tr( e% (ctu(% #oseeor 5ue (5uiri) %( cos( #or es#ojo.
-. co!tr( e% (5uire!te e %( cos( e! virtu e u! (cto !u%o o
(!u%(o.
0. co!tr( e% (5uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o o!eroso e u!
e!(je!(!te e '(%( *e.
3. co!tr( e% (5uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o $r(tuito e u!
e!(je!(!te e bue!( *e.
E% c)i$o $u(r( si%e!cio co! res#ecto (% c(so e% (5uire!te e
bue!( *e y ( t,tu%o o!eroso 5ue (5uiri) %( cos( e u! e!(je!(!te
e bue!( *e. (or ello, se ha generado respecto del mismo una intensa
polmica, respecto de la cual vale mencionar = posiciones diferenciadas!
) co!ce#ci)! c%.sic(6 parte del principio nemo plus iuris, por lo que,
no obstante la buena fe del adquirente y la del enajenante, si entre
) 77E )
los antecedentes del acto de transmisin e#iste alguna irregularidad,
procede de todos modos la reivindicacin.
) co!ce#ci)! a contrario sensu: en este caso, si partimos de la idea
de que la reivindicacin procede contra el adquirente de buena fe que
obtuvo la cosa por ttulo oneroso de un enajenante de mala fe, a
contrario sensu, no procede contrato el adquirente de buena fe que
adquiri la cosa a ttulo oneroso de un enajenante de buena fe.
) co!ce#ci)! t(/(tiv(6 sostiene que en el cdigo el ius persequendi
slo procede en los casos en que e#presamente as se determina. .e
acuerdo con esta postura, el caso de los poseedores de buena fe y a
ttulo oneroso queda fuera de la rbita de la reivindicacin del
anterior propietario, por la simple y clara ra5n de que no est"
previsto en la ley.
Re*or'( e %( %ey 1B.B11.
6a %ey 1B.B11 opt por mantener la redaccin original del (rt. 1I?1, pero
con el siguiente agregado! ;Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a
ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden
ser reclamados directamente por el poseedor actual, s(%vo %os erechos
e %os terceros (5uire!tes e bue!( *e ( t,tu%o o!eroso& se( e%
(cto !u%o o (!u%(b%e2.
Por %o t(!to& e! %( (ctu(%i(& %( reivi!ic(ci)! se ete!r. (!te e%
(5uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o o!eroso& (u!5ue e!tre %os
(!tecee!tes h(y( u! (cto !u%o o (!u%(b%e& si! i!teres(r %( bue!( o
'(%( *e e% e!(je!(!te.
) 77C )
PTO. D. 0eivindicacin de cosas muebles. .erecho de persecucin del
privilegio del locador.
REI=INDICACIHN DE COSAS :UE9LES.
Pri!ci#io $e!er(%.
En nuestro derecho, el principio general es la NO REI=INDICA9ILIDAD e
%(s cos(s 'ueb%es& el que slo cede en determinados casos.
E/ce#cio!es (% #ri!ci#io $e!er(%.
'on e#cepciones a este principio general!
) %(s cos(s rob((s o #eri(s& an cuando estn en manos de un
poseedor de buena fe.
) %(s cos(s !o rob((s !i #eri(s& e %(s 5ue su #ro#iet(rio se
es#re!i) vo%u!t(ri('e!te sie!o v,cti'( e u! (buso e
co!*i(!@(& #ero 5ue se h(%%(! e! #oer e u! #oseeor e
'(%( *e.
) %(s cos(s !o rob((s !i #eri(s 5ue se e!cue!tr(! e! '(!os
e u! #oseeor& se( e bue!( o '(%( *e& 5ue %(s h( (5uirio
( t,tu%o $r(tuito e% 5ue est(b( ob%i$(o ( restituir%(s (%
#ro#iet(rio.
PTO. M. Xmbito de la accin confesoria 1defensa de la plenitud del derecho
real4.
ACCIHN CONLESORIA. 4'bito.
De*i!ici)!.
Est" contenida en el (rt. -BM?6 1L( (cci)! co!*esori( es %( eriv(( e
(ctos 5ue e cu(%5uier 'oo i'#i(! %( #%e!itu e %os erechos
re(%es o %(s serviu'bres (ctiv(s& co! e% *i! e 5ue %os erechos y
%(s serviu'bres se rest(b%e@c(!2.
Entendemos que esta accin ampara!
( %os titu%(res e toos %os erechos re(%es 5ue se ejerce! #or
%( #osesi)!& cu(!o se vio%(! %(s restriccio!es y %os %,'ites
i'#uestos (% o'i!io& 5ue se e/tie!e! ( toos %os erechos
e co!te!io 'e!or.
y ( %os titu%(res e serviu'bres re(%es y #erso!(%es&
e#cluyendo de stas al usufructo, al uso y la habitacin, cu(!o
*uese! i'#eios e ejercer sus erechos.
) 77B )
PTO. 1I. 6egitimacin activa y pasiva. (rueba. Efectos.
Le$iti'(ci)! (ctiv(.
Est"n legitimados para promover esta accin!
1) %os #oseeores %e$,ti'os e i!'ueb%es& cu(!o *uer(!
i'#eios #or otro e ejercer erechos #erso!(%es i!here!tes
( %( #osesi)!. En consecuencia, quedan comprendidos todos los
derechos reales que se ejercen por la posesin, cuando se han
violado las restricciones y lmites al dominio.
-8 %os titu%(res e serviu'bres re(%es& cu(!o *uese!
i'#eios #or otro e ejercer%(s
08 %os titu%(res e serviu'bres #erso!(%es.
38 %os (creeores hi#otec(rios e% i!'ueb%e o'i!(!te& cuyo
#oseeor *uese i'#eio e ejercer %os erechos i!here!tes (
%( #osesi)!.
Le$iti'(ci)! #(siv(.
6a accin confesoria puede dirigirse co!tr( cu(%5uier( 5ue i'#i( e%
ejercicio e %os erechos i!here!tes ( %( #osesi)!& es decir, contra
todo aquel que viole el cumplimiento de las restricciones legales o que
impida el ejercicio de una servidumbre real o personal.
Prueb(.
6a prueba que debe producir el actor vara segn los distintos casos!
si est" en juego el cumplimiento de las restricciones legales, le basta
acreditar el derecho de poseer el inmueble afectado por la violacin.
si el derecho impedido es una servidumbre, tanto sea real como
personal, el demandante tendr" que demostrar no slo su derecho de
poseer el inmueble, sino tambin la servidumbre.
cuando acciona el acreedor hipotecario, deber" probar el derecho de
poseer del titular del fundo gravado con hipoteca, la servidumbre y su
derecho de hipoteca.
) 7=G )
PTO. 11. Xmbito de la accin negatoria 1defensa de la libertad del derecho
real4.
ACCIHN NEFATORIA. 4'bito.
De*i!ici)!.
6a definicin la encontramos en el (rt. -DII6 1%( (cci)! !e$(tori( es %(
5ue co'#ete ( %os #oseeores e i!'ueb%es co!tr( %os 5ue %es
i'#iiese! %( %ibert( e% ejercicio e %os erechos re(%es& ( *i! e
5ue es( %ibert( se( rest(b%eci(2.
Esta accin se relaciona con la libertad del ejercicio de los derechos reales
que se ejercen por la posesin.
Esta accin no difiere de la reivindicacin sino por la e/te!si)! e %(
%esi)! 5ue #uee su*rir e% erecho e #ro#ie(. (ara intentar la
accin reivindicatoria es necesario que se haya producido la desposesin, es
decir, que se haya impedido enteramente usar de la cosa. Todo ataque de
importancia menos grave dar" lugar a la accin negatoria.
PTO. 1-. 6egitimacin activa y pasiva. (rueba. Efectos.
Le$iti'(ci)! (ctiv(.
6a accin negatoria corres#o!e ( %os #oseeores e i!'ueb%es y (
%os (creeores hi#otec(rios i'#eios e ejercer %ibre'e!te sus
erechos.
(or lo tanto, puede ser entablada por los titu%(res e toos %os erechos
re(%es 5ue se ejerce! #or %( #osesi)! y& (e'.s& #or e% (creeor
hi#otec(rio e i!'ueb%es cuyos titu%(res *uese! i'#eios e
ejercer %ibre'e!te su erecho e #oseer.
Le$iti'(ci)! #(siv(.
(ueden ser demandados toos (5ue%%os 5ue re(%ice! (ctos 5ue
(te!te! co!tr( e% %ibre ejercicio e% erecho e #oseer e% (ctor&
(C! cu(!o se( e% #ro#iet(rio e% i!'ueb%e.
Tales actos no deben comportar una prdida de la posesin porque, de ser
as, ser" procedente la accin reivindicatoria.
Prueb(.
El actor debe limitarse a (creit(r su erecho e #oseer y& e! e% c(so
e 5ue se( e% (creeor hi#otec(rio e% 5ue e!t(b%( %( (cci)!&
t('bi"! te!r. 5ue e'ostr(r su erecho e hi#otec(. Es obvio que
igualmente deber" probar los hechos en que se funda su pretensin, o sea,
los actos del demandado que lo conducen a demandar.
) 7=* )
E*ectos.
El objeto principal de la accin consistir" en i'#eir 5ue e% e'(!(o
co!ti!Ce ejercie!o i!ebi('e!te e% erecho 5ue se h(b,(
(rro$(o. (ero, adem"s de esa abstencin, la accin puede comprender la
re#(r(ci)! e toos %os #erjuicios 5ue e% ejercicio (!terior hubiese
c(us(o (% (ctor. (recisamente, es posible garanti5ar esa abstencin
mediante el otorgamiento de una fian5a.
) 7=7 )
UNIDAD 1M PU9LICIDAD.
PTO. 1. 'istemas de publicidad. 0egistrales. E#tra)registrales 1en especial
publicidad posesoria4.
Siste'(s e #ub%ici(.
NUESTRO SISTE:A es !o co!v(%i(!te& re(%& e i!scri#ci)! y
ec%(r(tivo.
REFISTRALES.
6os registros inmobiliarios pueden ser objeto de diversas clasificaciones. 9
continuacin citamos algunas!
Re$istros PERSONALES y REALES6 en este caso, redistinguen
segn se individualicen los asientos teniendo en cuenta al titular del
derecho o al inmueble, respectivamente.
En los registros personales, las inscripciones se llevan en orden cronolgico,
facilit"ndose la bsqueda a travs de ndices por orden alfabtico, segn la
letra inicial del apellido del titular de dominio.
En los registros reales se destina a cada inmueble un folio especial en el que
se registra el dominio, todas sus mutaciones y grav"menes sobre el bien.
Re$istros 5ue si$ue! e% SISTE:A DE LA TRANSCRIPCIHN K
re$istros 5ue si$ue! e% DE LA INSCRIPCIHN6 conforme al primer
sistema, la documentacin que se lleva en el 0egistro es copiada
literalmente& en el segundo, slo se hace un e#tracto de lo m"s
importante.
Re$istros DECLARATI=OS y re$istros CONSTITUTI=OS6 la
clasificacin en una y otra categora depende de la funcin que
desempe?e la inscripcin registral. /uando es declarativa, el derecho
real nace fuera del registro y la inscripcin se limita a darle
oponibilidad a terceros. 'i la inscripcin es constitutiva, da
nacimiento al derecho real.
Re$istros CON=ALIDANTES y re$istros NO CON=ALIDANTES6
se distinguen segn la inscripcin sea o no un factor de saneamiento
de los ttulos que ingresan al registro.
PTO. -. 6a publicidad en el /./iv.
A!tes e %( s(!ci)! e% C)i$o Civi% e#istan registros desde la poca de
la colonia, tanto de hipotecas como de otros derechos reales sobre
inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio
de publicidad lo constitua la tradicin.
E% C)i$o Civi% estableci como modo constitutivo y como medio de
publicidad de la transmisin de los derechos reales que se ejercen por la
posesin, a la tradicin.
) 7== )
(rincipios de los (rts. ?BB y 0-A? e% C. Civi%6
9rt. AEE.) 9ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre
ella ningn derecho real.
9rt. =7DA.) Todos los derechos que una persona transmite por contrato a
otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin,
con e#cepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones.
9l momento de la sancin del /digo, 3le5 no se inclin por la admisin de
la publicidad registral, e#cepto para el derecho real de hipoteca, pues este
es el nico derecho real que no puede publicitarse a partir de la posesin
1pues no se ejerce por la posesin4.
PTO. 0. 6eyes registrales locales. (roblema constitucional.
Leyes re$istr(%es %oc(%es. Prob%e'( co!stitucio!(%.
6as leyes provinciales posteriores a la sancin del /digo /ivil disponen la
creacin de registros y e#igen la inscripcin como formalidad necesaria para
que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa que imponen
un nuevo requisito 1la inscripcin4 sin el cual el acto slo tiene efectos entre
las partes.
El conflicto con el /digo /ivil era evidente, por lo cual se tildaba a stas
leyes provinciales de inconstitucionales, ya que subordinaban la valide5 de
un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil no e#iga.
(ese a ste inconveniente jurdico las conveniencias pr"cticas del 0egistro
hicieron que, paulatinamente, en todo el territorio del pas se acataran las
disposiciones provinciales que imponan la necesidad de la registracin para
la oponibilidad a terceros de los derechos reales.
PTO. 3. Nravitacin de la reforma del art. 7AGA del /./iv. y de la ley
*E.CG*.
Proyectos e re*or'( e% C)i$o Civi%
3arios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con sta
situacin anmala.
9s se lleg hasta la ley *EE** que reform numerosos artculos del /digo,
dando un importantsimo paso en materia registral al incorporar en el art.
7AGA la necesidad de la 2nscripcin en el 0egistro 2nmobiliario de las
mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros!
Art. -?I?.S 6a adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, solamente se ju5gar" perfeccionada mediante la inscripcin
de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin
que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser"n oponibles
a terceros mientras no estn registradas.
) 7=@ )
Este art. 7AGA nuevo !o si$!i*ic) %( ero$(ci)! e %( tr(ici)! co'o
'oo co!stitutivo e %os erechos re(%es.
3ale decir que e% erecho re(% se co!stituye #or t,tu%o y 'oo
7tr(ici)!8 y ser. v.%io co'o t(% e!tre %(s #(rtes+ '(s #(r(
resu%t(r o#o!ib%e ( terceros eber. i!scribirse e! e% res#ectivo
re$istro.
PTO. ?. Efectos de la registracin. 2nscripcin no constitutiva! sentido de la
e#presin. /oncepto de terceros 1;poenitus e#tranei<, interesado o
registral4.
ELECTOS DE LA REFISTRACIHN. I!scri#ci)! !o co!stitutiv(6 se!tio
e %( e/#resi)!. Co!ce#to e terceros.
'egn la primera parte del (rt. - e %( %ey 1B.DI1, %( i!scri#ci)!
corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los
ttulos que se inscriben. 3ale decir que tie!e u!( *u!ci)! ec%(r(tiv( y
!o co!stitutiv( e% erecho re(%.
Esta norma vino a aclarar algo de la oscura redaccin del nuevo art. 7AGA
del /./iv., cuya primera parte se refera a una presunta funcin
;perfeccionadora< de la inscripcin, mientras que a continuacin se
determinaba que ;no seran oponibles a terceros antes de ser registradas<.
XEs %( i!scri#ci)! u! !uevo re5uisito o se tr(t( e u! 'ero
#er*eccio!('ie!to e %( tr(ici)!Y
6a constitucin del derecho real se produce por la conjuncin de dos
elementos! T2TU6- y :-.-. .e manera que los derechos reales se
constituyen primeramente, y como regla, EKT0900EN2'T096:E+TE. (or el
art. 7AGA la 0EN2'T09/2M+ de los inmuebles constituye el 0EIU2'2T- .E
-(-+2Q262.9. 9 TE0/E0-'& es decir que el 0egistro tiene efecto
.E/6909T23-.
XEs %( tr(ici)! #resu#uesto e %( i!scri#ci)! e! e% erecho
vi$e!teY
/omo todos los derechos reales, la hipoteca debe ser inscripta en el
0egistro de la (ropiedad 2nmueble, a fin de que pueda ser oponible a
terceros.
9ntes de sancionarse la reforma del cdigo civil, en el sistema de 3le5,
este era el nico derecho real que se publicitaba a travs de la inscripcin
registral, estatuyndose como sistema de publicidad para los dem"s la
tradicin.
L( sustituci)! e %( tr(ici)! #or %( i!scri#ci)! re$istr(% e! e% c(so
e %( hi#otec( (#(rece obvi(& #uesto 5ue e! este erecho re(% !o
h(y e!tre$( e %( cos( (% (creeor hi#otec(rio.
PTO. A. 2mportancia de la tradicin. ,unciones.
) 7=A )
9 pesar de que el /digo /ivil la trata como un modo de adquirir el dominio,
la tradicin sirve para la adquisicin de otros derechos reales que se ejercen
por la posesin, como el usufructo, el uso y la habitacin, operando en tales
casos tambin como modo constitutivo. El contenido depender" del ttulo
1causa4 al que la tradicin responda.
6a tradicin tie!e a la ve5 os *u!cio!es6
(8 Co!stitutivo6 *ij( e% 'o'e!to e %( (5uisici)! 7tr(!s'isi)!8
e!tre %(s #(rtes
b8 Pub%ici(6 #(r( %( o#o!ibi%i( ( terceros es !eces(ri( %(
i!scri#ci)! e! e% re$istro i!'obi%i(rio

) 7=D )
UNIDAD -I PU9LICIDAD.
PTO. 1. (rincipios registrales adoptados por el sistema registral inmobiliario
vigente! inscripcin, presuncin de integridad, rogacin, especialidad,
legalidad, tracto sucesivo, prioridad.
PRINCIPIOS REFISTRALES (o#t(os #or e% siste'( re$istr(%
i!'obi%i(rio vi$e!te6
1) INSCRIPCIHN6 todo documento por el que se constituyen, declaran,
transmiten, modifican o e#tinguen derechos reales sobre inmuebles,
debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros.
2) PRESUNCIHN DE INTEFRIDAD 7o #resu!ci)! re$istr(%86 este
principio no est" consagrado en forma e#presa, pues no surge de la
ley la presuncin de veracidad de los asientos registrales.
2ndirectamente se lo poda inferir del art. 77, que dispone que las
certificaciones e#pedidas por el registro constituyen el nico modo de
acreditar con relacin a terceros la plenitud, limitacin o restriccin
de los derechos inscriptos.
3) ROFACIHN6 el registro no acta de oficio, sino que nicamente lo
hace a solicitud de la parte interesada.
4) ESPECIALIDAD6 se refiere al inmueble sobre el que va a gravitar
todo el mecanismo registral, ya que el mismo ser" objeto de todos los
derechos reales que na5can, se modifiquen o e#tingan en cada
mutacin que refleja el registro. 9 cada inmueble se le adjudica un
folio en el que deben especificarse todos los datos necesarios para su
individuali5acin.
5) LEFALIDAD6 consiste en la facultad del registro para e#aminar y
ju5gar los ttulos que se presentan para su inscripcin, verificando si
renen los requisitos establecidos por la ley.
6) TRACTO SUCESI=O6 implica un encadenamiento perfecto entre
todos los documentos registrados, derivando uno del otro.
7) PRIORIDAD6 es una aplicacin en el "mbito registral del principio
primero en el tiempo, primero en el derecho. En virtud del mismo,
una inscripcin anterior prevalece sobre otra posterior aunque el
documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado despus.
PTO. -. 0echa5o del principio de convalidacin y no recepcin del principio
de fe pblica registral 1controversia4.
El (rt. 3 de la %ey 1B.DI1 dispone! 1L( i!scri#ci)! !o co!v(%i( e%
t,tu%o !u%o !i subs(!( %os e*ectos e 5ue (o%eciere se$C! %(s
%eyes2.
(or lo tanto, la inscripcin carece de todo efecto bonificador sobre el ttulo,
justific"ndose la adopcin de este sistema de registro no convalidante en
diferentes situaciones, tales como la falta de una perfecta identificacin de
) 7=E )
los inmuebles, o la e#istencia de ttulos provenientes de una posesin
originaria dudosa, o de ttulos carentes de asiento fsico determinado.
PTO. 0. 2nscripcin. 'ituaciones jurdicas registrables. 0equisitos. (la5os
1referencia a la ley 7G.GCB4. 'upuesto de los arts. =*=A Jprimera parte) del
/./iv. y 7G de la ley *E.CG*. 0egistro de anotaciones personales.
INSCRIPCIHN. Situ(cio!es jur,ic(s re$istr(b%es.
+uestro rgimen registral instaura, en principio, el siste'( e re$istro e
%os 1t,tu%os2& vale decir, que el 0egistro recoge como hecho un acto o
contrato autori5ado por otro funcionario, y lo e#amina a los efectos de
determinar si se puede inscribir, desde el (to. de vista de la ley registral.
Debe! (!ot(rse %os si$uie!tes ocu'e!tos6
%os 5ue co!stituy(!& tr(!s'it(!& ec%(re!& 'oi*i5ue! o
e/ti!$(! erechos re(%es sobre i!'ueb%es.
%os 5ue is#o!$(! e'b(r$os& i!hibicio!es y e'.s
#rovie!ci(s c(ute%(res.
%os est(b%ecios #or otr(s %eyes !(cio!(%es o #rovi!ci(%es.
(ara poder ser inscriptos, estos documentos deben contar con una serie de
re5uisitos6
(8 estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o
administrativa, segn corresponda legalmente.
b8 tener las formalidades establecidas por las leyes.
c8 estar autori5ados sus originales o copias por la persona idnea.
8 revestir el car"cter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros
complementarios en cuanto a su contenido.
En cuanto a los i!stru'e!tos #riv(os& e%%os !o #uee! ser
re$istr(os& salvo los casos e#cepcionales que e#presamente estable5can
las leyes, a cuyo fin la firma de sus otorgantes debe aparecer certificada por
escribano pblico.
Disti!tos su#uestos6
Art. 010? C.Civ.6 ;6a constitucin de la hipoteca no perjudica a
terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los
registros tenidos a ese efecto. (ero las partes contratantes, sus
herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y los
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin& y respecto de
ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera
registrada<.
Art. -I %ey 1B.DI16 ;6as partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formali5acin del documento, como el funcionario
autori5ante y los testigos en su caso, no podr"n prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar"
registrado. En caso contrario, quedar"n sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder<.
) 7=C )
REFISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES.

'i bien !uestro siste'( (co$e e% #ri!ci#io e% *o%io re(%& organi5"ndolo
sobre la base de la finca, !o es #osib%e #resci!ir e u! siste'( e
(!ot(cio!es 5ue te!$( %os (tos e %(s #erso!(s sujetos e esos
erechos sobre %( *i!c(, pues la incidencia de ciertas medidas afecta en
lo personal y no con relacin a un bien determinado. (or ejemplo! una
habilitacin de edad, una inhabilitacin o una inhibicin general de bienes
no puede anotarse solamente con relacin a un bien determinado, por lo
tanto no acceder"n directamente al folio real.
Co! ese *i! %( %ey #rev" u!( secci)! es#eci(% o!e se (!ot(r.!6
a) DECLARACIONES e INHI9ICIONES de las personas para
disponer libremente de sus bienes.
b) REFISTRACIONES PERSONALES que dispongan las leyes
nacionales o provinciales, y que indican sobre el estado y la
disponibilidad jurdica de los inmuebles 1art. =G J ley *ECG*4.
Art. 0I %ey 1B.DI1 7sWRe$istro e (!ot(cio!es #erso!(%es86 ;El
0egistro tendr" secciones donde se anotar"n!
) la declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente
de sus bienes&
) toda otra registracin de car"cter personal que dispongan las leyes
nacionales o provinciales y que incida sobre el estado y la disponibilidad
jurdica de los inmuebles.<
PTO. 3. (resuncin de integridad o completividad.
Presu!ci)! e i!te$ri( o co'#%etivi(.
/omo resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los
derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que todos los ttulos
relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al registro y,
consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros.
) 7=B )
PTO. ?. 0ogacin. 6egitimados. 0equisitos.
ROFACIHN.
CONCEPTO.
Se e!tie!e #or ro$(ci)! %( #uest( e! '(rch( e% #rocei'ie!to
re$istr(% ( #eio e #(rte i!teres((. 0ogar es la facultad que tiene
una persona para pedir al registro que haga una anotacin pertinente.
PERSONAS LEFITI:ADAS #(r( (ctu(r.
6a %ey 1BDI1 establece en el (rt. A que 1%( situ(ci)! re$istr(% so%o
v(ri(r. ( #etici)! e26
E% (utori@(!te e% ocu'e!to 5ue se #rete!e i!scribir o
(!ot(r& o su ree'#%(@(!te %e$(% 1si se encuentra de feria o vive
en el interior4.
Puie! tuviere i!ter"s e! (se$ur(r e% erecho 5ue se h( e
re$istr(r.
/uando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con
atribuciones e#clusivas, la peticin deber" ser formulada con su
intervencin.
PTO. A. Especialidad. :atriculacin.
:ATRICULACIHN.
Est" referida a la u!i( b(se e %( re$istr(ci)!, que en nuestro derecho
es la cosa. Co!siste e! e% i!$reso& e! *or'( ori$i!(ri(& e %os (tos
e% objeto& (bri"!ose e% *o%io o!e "stos ser.! i!$res(os.
:atricula y folio real son sinnimos.
6a matriculacin se h(ce si'u%t.!e('e!te co! %( i!scri#ci)! e u!
erecho e o'i!io& ya que uno de los datos necesarios del objeto est"
referido a la titularidad. Una ve5 reali5ada la matriculacin, con la respectiva
inscripcin de la primera titularidad, toda mutacin real debe ser inscripta
en la misma matrcula.
Una ve5 '(tricu%(o e% i!'ueb%e, en los lugares correspondientes al folio
se re$istr(r.!6
%(s #osteriores tr(!s'isio!es e o'i!io.
%(s hi#otec(s& otros erechos re(%es y e'.s %i'it(cio!es 5ue
se re%(cio!e! co! e% o'i!io.
%(s c(!ce%(cio!es o e/ti!cio!es 5ue corres#o!(.
%(s co!st(!ci(s e %(s certi*ic(cio!es e/#ei(s e (cuero
co! %o is#uesto e! %os (rts. --& -3 y co!cor(!tes..
) 7@G )
Los (sie!tos 'e!cio!(os se %%ev(r.! #or ore! cro!o%)$ico 5ue
i'#i( i!terc(%(cio!es e!tre %os e %( 'is'( es#ecie.
Iuedan e/c%uios e %( '(tricu%(ci)! %os i!'ueb%es e% o'i!io
#Cb%ico& puesto que, por tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden
ser objeto de derechos reales.
PTO. B. 6egalidad. /alificacin del registrador! distintas posibilidades.
$urisprudencia plenaria. 0ecursos.
PRINCIPIO DE LEFALIDAD.
Este principio es t('bi"! co!ocio co'o 1e %( *u!ci)! c(%i*ic(or(
e% re$istr(or2& y( 5ue "ste ebe e/('i!(r %( %e$(%i( e %os
ocu'e!tos 5ue se %e #rese!t(! #(r( %( i!scri#ci)!.
6as leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones
calificadoras del registrador. 'i la ley registral otorga car"cter constitutivo a
la inscripcin, la funcin calificadora tendr" que tener m"s amplitud de
facultades para el an"lisis de los documentos ya que por s sola la
registracin va a producir el cambio de titularidad del derecho. 8ste an"lisis
va a consistir en el e#amen profundo de los requisitos legales tanto de
car"cter formal como material.
'i el sistema registral tiene un car"cter declarativo, no convalida los ttulos
nulos ni subsana los defectos que puedan tener. En esta hiptesis el an"lisis
de los documentos no se har" con tanta profundidad como en el sistema
anterior, limit"ndose a los requisitos e#trnsecos del ttulo formal para el
ingreso al registro.
L( %ey 1BDI1 est(b%ece e! su (rt. 3 5ue %( i!scri#ci)! NO
CON=ALIDA %os t,tu%os !u%os. Esto no significa que el registrador pueda
despreocuparse totalmente de los vicios que e#istan en el ttulo.
En nuestro sistema, el jue5 debe pronunciarse sobre la valide5 del acto
decidiendo, cuando presenta vicios, si ellos provocan o no su invalide5
jurdica 1resuelve si el acto es nulo o anulable4.
En cambio e% Re$istr(or se #ro!u!ci( sobre si e% (cto es ('isib%e o
!o (% re$istro& es ecir& si reC!e %os re5uisitos su*icie!tes& a su
entender y dentro de las facultades que le confiere la ley, #(r( 5ue se
('it( su i!scri#ci)!.
Lu!ci)! c(%i*ic(or(.
Es el an"lisis que reali5a el registrador al documento que pretende ser
inscripto.
El registrador es el empleado encargado de anali5ar y anotar el documento.
Est" facultado para decidir si el documento se inscribe o no. En caso de
negativa, la ltima instancia a la que se puede llegar es el $efe de 0egistro
de la (ropiedad.
) 7@* )
/asos que se pueden dar!
Docu'e!to si! e*ectos6 inscripcin.
Docu'e!to co! e*ecto subs(!(b%e6 inscripcin provisoria por
*CG das para subsanarlo.
Docu'e!to co! e*ecto !o subs(!(b%e6 recha5o.
PTO. D. Tracto sucesivo. /asos de tracto abreviado o comprimido.
TRACTO SUCESI=O.
:ediante este principio se busc( est(b%ecer %( co!ti!ui( re$istr(% e
titu%(ri(es& es decir, el perfecto encadenamiento que condu5ca desde el
titular actual, a travs de cada uno de sus antecesores, hasta la persona
que era titular del derecho en el momento de la matriculacin del inmueble,
de modo que se refleje ntegramente la historia jurdica de la finca.
(or este principio u! !uevo (sie!to ebe e!co!tr(r su (#oyo e! e%
(!terior& ebe e'(!(r e 5uie! *i$ur( co'o titu%(r i!scri#to.
6a ley *ECG* establece en su art. *A que ;no se registrar" un documento en
el que apare5ca como titular del derecho una persona distinta que la que
figure en la inscripcin precedente.<
El tracto sucesivo !o se re*iere so%('e!te ( %( tr(!s'isi)! e %(
titu%(ri( e% o'i!io #%e!o& si!o t('bi"! ( %( co!stituci)! e
erechos re(%es (ccesorios o es'e'br(os 7ej6 hi#otec(s&
serviu'bres8.
6as e/ce#cio!es al principio del tracto sucesivo son!
6a matriculacin del inmueble
9dquisicin por usucapin 1de un inmueble que ya estaba registrado4
TRACTO A9RE=IADO.
6a ley prev, por ra5ones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto
sucesivo abreviado. En estos supuestos e% (cto e is#osici)! es
otor$(o #or u! titu%(r 5ue to(v,( !o est. i!scri#to y cuyo
erecho eriv( e% titu%(r i!scri#to& en especial si se trata de
sucesiones universales por va hereditaria 1los herederos ocupan el lugar del
causante4.
6a %ey 1BDI1 en su (rt. 1A establece que #or este #ri!ci#io 1NO SER4
NECESARIA LA PRE=IA INSCRIPCIHN O ANOTACIHN ( %os e*ectos e
%( co!ti!ui( e% tr(cto sucesivo e! %os si$uie!tes c(sos62
1. documentos otorgados por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes& en cumplimiento de contratos u obligaciones
) 7@7 )
contradas en vida del causante o su cnyuge sobre bienes
registrados.
-. transmisiones o cesiones de bienes hereditarios inscriptos a nombre
del causante o de su cnyuge reali5adas por los herederos declarados
o sus sucesores.
0. documentos sobre actos relativos a la particin de bienes
hereditarios.
3. instrumentaciones otorgadas simult"neamente de negocios jurdicos
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autori5aciones
hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el caso de
transmisiones simult"neas que parten de un titular inscripto, pasan
por un primer adquirente an no inscripto, el cual reali5a un nuevo
acto de disposicin.
PTO. M. (rioridad. (referencia e#cluyente o de superioridad! an"lisis del art.
*E de la ley *E.CG*. (referencia de rango! an"lisis del art. *B ley *E.CG* y
del art. =*=A ltimo apartado del /./iv. (osibilidad jurdica de los negocios
sobre rango. 0eserva, permuta, posposicin y coparticipacin del rango
hipotecario! alusin al problema de las llamadas ;hipotecas abiertas<.
Priori( Re$istr(%.
El (rt. 1B e %( %ey 1BDI1 establece el #ri!ci#io e Priori( Re$istr(%
bas"ndose en el ;ius preferendi<! )nscripto o anotado un documento, no
podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible. (ara los documentos con fecha posterior, el legislador da por
sentado su imposibilidad de registracin ante la e#igencia de que el
escribano debe tener a la vista el ttulo y el certificado.
6a prioridad entre dos o m"s anotaciones o inscripciones relativas al mismo
inmueble se establece por la fecha y el nmero de presentacin asignado a
los documentos en el ordenamiento del 0egistro respectivo.
) 7@= )
Pre*ere!ci( e/c%uye!te o e su#eriori( (rt. 1B %ey 1B.DI16
;inscripto o anotado un documento, no podr" registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiera instrumentado durante el
pla5o de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 77 y
concordantes y se lo presente dentro del pla5o establecido en el artculo
A o, si se trata de hipoteca, dentro del pla5o fijado en el art. =*=E del
/digo /ivil.
Pre*ere!ci( e r(!$o (rt. 1M %ey 1B.DI16 ;6a prioridad entre dos o
m"s inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecer" por la fecha y nmero de presentacin asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. @G. /on respecto
a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simult"nea, la prioridad deber" resultar de los mismos. +o obstante, las
partes podr"n, mediante declaracin de su voluntad formulada con
precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo
la prioridad o autori5ando que sta sea compartida<.

Auto!o',( e %( vo%u!t( y %( #riori(.
El principio de prioridad tambin puede ser alterado por voluntad de las
partes, conforme a lo que establece la ley *ECG* en el art. *B, que permite
sustraerse del orden temporal mediante declaracin de voluntad de las
partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro orden de
prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autori5ando que
sta sea compartida.
'e requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles
oposiciones de los afectados.
POSI9ILIDAD <URQDICA DE NEFOCIOS SO9RE EL RANFO6
1) RESER=A DE RANFO6 art. =*=A J al constituir hipoteca, el
propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente,
e#presando el monto a que sta podr" alcan5ar.
2) PER:UTA DE RANFO6 no es m"s que el cambio del rango entre los
acreedores.
3) POSPOSICIHN DE RANFO6 se da cuando se constituye una nueva
hipoteca sobre un inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o
pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. 'ignifica
que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya e#istentes
respecto de la nueva hipoteca.
4) RANFO CO:PARTIDO6 es cuando los acreedores convienen en
compartir el rango.
PTO. 1I. (ublicidad registral. E#pedicin de certificados con reserva de
prioridad, informes y copias autenticadas. Tratamiento particular del
certificado con reserva de prioridad! anotacin preventiva y publicidad del
negocio jurdico en gestacin.
) 7@@ )
PU9LICIDAD REFISTRAL. E/#eici)! e certi*ic(os co! reserv( e
#riori(& i!*or'es y co#i(s (ute!tic((s.
'i bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, %os re$istros
!o #uee! est(r (biertos ( cu(%5uier #erso!(& si!o s)%o ( (5ue%%os
sujetos 5ue (creite! u! i!ter"s %e$,ti'o. Esto se establece en pos del
derecho a la intimidad de los titulares de los derechos registrados.
E! e% erecho (r$e!ti!o se h( (o #riori( ( %( #ub%ici( *or'(%
#or 'eio e certi*ic(cio!es e i!*or'es 5ue so! E;PEDIDOS POR EL
REFISTRO. Esto en contraposicin a los sistemas de 9//E'- .20E/T- al
0egistro que permiten la libre indagacin por cualquier persona de los
contenidos de los asientos registrales.
9s e! !uestro siste'( se est(b%ece e% '"too e %(s CONSTANCIAS
E;PEDIDAS #or e% REFISTRO& que son certificaciones de las inscripciones
o documentos que e#isten en el 0egistro. 6as /-+'T9+/29' pueden ser de
dos tipos!
INLOR:ES6 son todas las constancias que emite el 0egistro para dar
conocimiento de los derechos que en l e#isten& slo hacen conocer
datos ya inscriptos.
6os informes tienen solamente la *u!ci)! e PU9LICIDAD, y aunque
go5an de fe pblica, NO FARANTINAN %( i!'ut(bi%i( e %(s
situ(cio!es jur,ic(s 5ue h(ce! co!ocer& #or eso !o tie!e! #%(@o e
vi$e!ci(.
(ueden referirse a la situacin jurdica de un bien o a las mutaciones que ha
sufrido en el tiempo. (ueden consistir en un e#tracto o en una copia ntegra
del documento segn el caso.
6os informes ebe! (rse ( CUALPUIER PERSONA PUE TENFA
INTERES LEFQTI:O e! co!ocer%os. 6a ley *ECG* e#ige que los
ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al registro.
CERTILICADO6 es una constancia e#pedida por el 0egistro que no
solamente hace conocer la situacin en que se encuentran
actualmente los bienes, sino que N909+T2Y9 su inmutabilidad
durante un pla5o que establece la ley registral 1ej!*A, 7A, =G das4. 'u
fin entonces no slo es la publicidad sino tambin N909+T2Y90 una
situacin jurdica. Tienen un (69Y- de vigencia.
En los certificados %( (ccesibi%i( est. restri!$i(6 '-69:E+TE 6-'
E'/02Q9+-' L ,U+/2-+902-' (%Q62/-' E'TX+ ,9/U6T9.-' (909
'-62/2T90 /E0T2,2/9.-' .E 9'2E+T-' 0EN2'T09Q6E'.
9l respecto, la ley *ECG* establece que ningn escribano podr" autori5ar
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el registro,
as como /E0T2,2/9/2M+ e#pedida al efecto por dicha oficina en la que
consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las
constancias registradas. 6os documentos que se otorguen deber"n
) 7@A )
consignar el nmero de orden, fecha y constancia que resulten de tal
/E0T2,2/9/2M+.
Reserv( e #riori(.
6a prioridad est" dada por la fecha de inscripcin. (ero este principio no es
absoluto! la e#tensin del certificado provoca una reserva a favor del
requirente si ste peticiona y presenta a inscripcin un instrumento
otorgado en el pla5o de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se
produce en el trmino legal. E% #eio e certi*ic(ci)! tie!e e% e*ecto
e (!ot(ci)! #reve!tiv(.
(ara comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener
en cuenta los tres momentos principales de la registracin! EK(E.2/2M+ .E6
/E0T2,2/9.-, /E6EQ09/2-+ .E6 9/T- y (0E'E+T9/2M+ L T-:9 .E
09YM+.
) 7@D )
:O:ENTO
EK(E.2/2M+ .E6
/E0T2,2/9.-
6os certificados son e#pedidos por el 0egistro y por
los pla5os establecidos por ley.
PLANOS6 *A, 7A o =G das segn el domicilio del
escribano R @A das para la inscripcin 190T. A J
*ECG*4.
'e anota la e#pedicin del certificado en la matrcula
y no se e#pide ningn otro certificado sobre el mismo
inmueble durante el pla5o de su vigencia.
ELECTOS
anotacin preventiva en favor del solicitante.
reserva de prioridad 1indirecta4.
bloqueo registral.
/E6EQ09/2M+ .E6
9/T-
Una ve5 e#pedido el certificado, el acto debe ser
celebrado dentro del trmino para su valide5.
(0E'E+T9/2M+ L
T-:9 .E 09YM+
PRESENTACIHN6 celebrado el acto en trmino
deber" presentarse el documento al registro&
9'2E+T- de (0E'E+T9/2M+.
TO:A DE RANHN6 es la efectiva inscripcin o
anotacin del documento& se refleja en el 9'2E+T-
.E,2+2T23- 1es el mismo que el anterior con distinto
nombre4.
ELECTOS
la escritura pblica se considera registrada a la
fecha de su instrumentacin.
se consolida la prioridad registral.
PTO. 11. El asiento registral como prueba supletoria del acto.
) 7@E )
'egn lo que establece el (rt. -M e %( %ey 1B.DI1& 1E% (sie!to re$istr(%
servir. co'o #rueb( e %( e/iste!ci( e %( ocu'e!t(ci)! 5ue %o
ori$i!(r(& e! %os c(sos ( 5ue se re*iere e% (rt. 1I11V e% C.Civ2.
7 V 8 (rt. 1I11 C.Civ6 ;'i el libro de protocolo se perdiese y se solicitare
por alguna de las partes que se renovase la copia que e#ista, o que se
ponga en el registro para servir de original, el jue5 podr" ordenarlo con
citacin y audiencia de los interesados, siempre que la copia no
estuviese rada ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no
se pudiese leer claramente<.
'in embargo, se ha resuelto que dicho asiento no sirve como prueba para
otros supuestos e#cepcionales que no sean los del art. *G** del /./iv., pues
el art. 7AGA de dicho cdigo 1segn la reforma de la ley *E.E**4 se ha
limitado a regular la publicidad de los derechos reales, pero para nada
modific lo relativo a la adquisicin y prueba de los derechos reales, por lo
que ( %os e*ectos #rob(torios& %( si'#%e certi*ic(ci)! e% re$istro !o
#uee su#%ir %( #rese!t(ci)! e %os i!stru'e!tos 5ue (creite!
(ut"!tic('e!te %( titu%(ri( e% erecho re(%.
PTO. 1-. 0ectificacin de asientos.
:oi*ic(cio!es y recti*ic(cio!es.
Es posible que el asiento hecho en el 0egistro no concuerde con la realidad
jurdica e#trarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones!
ERROR LOR:AL EN EL DOCU:ENTO REFISTRADO6 el registrador
proceder" a recti*ic(r %( i!e/(ctitu& previa solicitud del
interesado, y acompa?ando el nuevo documento ) de la misma
naturale5a que el que motiv la inscripcin )& o si no, por medio de
una reso%uci)! juici(% 5ue co!te!$( %os e%e'e!tos !eces(rios
#(r( h(cer %( recti*ic(ci)!.
ERROR U O:ISIHN :ATERIAL EN LA INSCRIPCIHN6 en este caso,
se recti*ic(r. te!ie!o ( %( vist( e% ocu'e!to 5ue ori$i!) %(
i!scri#ci)!. +o es necesario acompa?ar con un nuevo documento.
PTO. 10. /ancelacin y caducidad de las inscripciones y anotaciones.
CANCELACIHN DE ASIENTOS.
6a cancelacin #resu#o!e u! erecho i!scri#to y u! co!te!io& es
decir un asiento& e% cu(% se ej( si! e*ecto #or v,( e %( c(!ce%(ci)!.
ELECTOS e %( c(!ce%(ci)!! la cancelacin elimina la vigencia del asiento
y al caducar traslada todos sus efectos a la situacin registral anterior,
e#cepto el caso de la e#propiacin. 6a e#propiacin puede eliminar en
forma total el asiento registral como as tambin la matricula.
El (rt. 0A de la %ey 1BDI1 establece que %(s i!scri#cio!es y
(!ot(cio!es se c(!ce%(r.!6
) 7@C )
con la presentacin de solicitud acompa?ada del documento en que
conste la e#istencia del derecho registrado&
por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real
inscripto a favor de otra persona 13er abajo ;2:(-0T9+TE<4
I:PORTANTE6 cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay
cancelacin sino sustitucin en la titularidad. 'e modifica la publicitacin,
pero no se cancela el asiento.
por confusin&
por sentencia judicial&
por disposicin de la ley&
-tro caso de cancelacin es la servidumbre en la que se ha vencido el
pla5o, aqu s se cancela y nunca m"s se va a publicitar.
CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS.
6a caducidad es distinta a la cancelacin, ya que e! %( c(uci( %os
e*ectos e u! (sie!to se #iere! e! virtu e% SOLO TRANSCURSO
DEL TIE:PO& an cuando subsiste el derecho. El derecho subsiste, no as
su oponibilidad frente a terceros& por ejemplo una hipoteca por 7G a?os!
transcurrido el pla5o caduca respecto a los terceros, pero subsiste entre las
partes& ha perdido la prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto.
Este #ri!ci#io es (uto'.tico& !o !ecesit( so%icitu e #(rte.
PTO. 13. 0esponsabilidades del Estado por informaciones errneas del
0egistro.
RESPONSA9ILIDADES DEL ESTADO POR INLOR:ACIONES ERRHNEAS
DEL REFISTRO.
6a cuestin a dilucidar es la siguiente! si a ra5 de un informe errneo del
0egistro se produce un perjuicio en el patrimonio de un particular, Spodr"
ste demandar al Estado, del cual depende el 0egistro, por indemni5acin
del da?o sufridoT
Hi#)tesis6 se solicita un certificado para escriturar una venta. 'e
informa que no pesan sobre el inmueble hipoteca u otros grav"menes.
Escriturada la venta, se anota, y pasado un tiempo, un acreedor
garanti5ado con una hipoteca sobre el inmueble, que no fue informada,
promueve la pertinente ejecucin y priva al comprador del bien
adquirido.
9l respecto, el C.Civ. dispone en su (rt. 013B 5ue e% res#o!s(b%e e!
estos c(sos es e% 1o*ici(% e!c(r$(o e %(s hi#otec(s2. (ero puede
ser que sea insolvente, por lo que sera m"s conveniente trasladar al E el
deber de indemni5ar.
) 7@B )
A!tes e %( re*or'(6 en principio, esa postura se vio obstaculi5ada
por lo dispuesto en el art. @= del /./iv. 9s, no poda hacerse efectiva contra
el E ningn tipo de responsabilidad e#tracontractual 1ni delictual ni
cuasidelictual4.
En un principio, la /'$+ estuvo enrolada en la tesis negativa de la
responsabilidad e#tracontractual del E. (ero en el *(%%o DE=OTO cW
FO9IERNO NACIONAL& %( Corte& i!voc(!o %os (rts. 11IM y 1110&
reso%vi) 5ue e% E er( res#o!s(b%e #or %os (>os eriv(os e u!
i!ce!io ori$i!(o #or %( '(%( re#(r(ci)! e %( %,!e( te%e$r.*ic(
!(cio!(%.
6a misma postura sostuvo en el caso ,E00-/90026 -E'TE cW (cia. .E
QUE+-' 920E'.
L( re*or'(6 sustituy el te#to del art. @=, que ya no deja lugar a
dudas respecto de la amplia responsabilidad del E!
Art. 306 ;6as personas jurdicas responden por los da?os que causen
quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasin de sus
funciones. 0esponden tambin por los da?os que causen sus
dependientes o las cosas, en las condiciones establecidas en el ttulo!
Z.e las obligaciones que nacen de los hechos ilcitos que no son
delitos[<.
En cambio, %( res#o!s(bi%i( e% E #or errores re$istr(%es 5ue)
esc(rt(( e! e% su#uesto e! 5ue %os #erjuicios e% #(rticu%(r
eriv(! e su #ro#i( co!uct( !e$%i$e!te.
PTO. 1?. +ociones de la legislacin catastral! leyes *@.*AB y 7G.@@G.
,inalidades de los /atastros. 0elaciones con el registro de la (ropiedad.
Estado parcelario y su determinacin. 0egistracin y certificacin catastral.
NOCIONES DE LA LEFISLACIHN CATASTRAL6 %eyes 13.1?M y -I.33I.
Co!ce#to6 el catastro es el ce!so o #(r)! e %(s *i!c(s urb(!(s y
rCstic(s e u! #(,s. Este padrn se reali5a con diversos *i!es6
) tributarios.
) estadsticos.
) jurdicos, etc.
(or otro lado, %( *(%t( e c(t(stro h(ce 5ue #ro%i*ere! %os robos e
i!'ueb%es y %( ev(si)! *isc(%& por no contarse con un registro gr"fico de
las fincas. 9s, los ttulos puede referirse a inmuebles que no e#isten, o se
puede dar una superposicin total o parcial de ttulos sobre un mismo
inmueble.
Ley 13.1?M6
esta ley fue s(!cio!(( e! e% (>o 1M?-.
su 1[ (rt. se re*iere ( %( or$(!i@(ci)! e% C(t(stro e! C(#it(%
Leer(% y e! %os Territorios N(cio!(%es.
) 7AG )
de acuerdo con el (rt. -I& e% c(t(stro eber. est(b%ecer u!(
co!e/i)! #er'(!e!te co! %os re$istros e %( #ro#ie(
i!'ueb%e. .ebe e#istir entre ellos una estrecha correlacin, a los
efectos que el intercambio de datos entre uno y otro se produ5ca en
forma simult"nea con las registraciones y anotaciones que cada uno
de ellos practiquen con relacin a las fincas.
Ley -I.33I R"$i'e! N(cio!(% e C(t(stro
Est(o #(rce%(rio. Deter'i!(ci)!.
En cuanto a la determinacin del estado parcelario, el (rt. ? establece que
se denomina 1#(rce%(2 ( %( cos( i!'ueb%e e e/te!si)! territori(%
co!ti!u(& es%i!(( #or u! #o%,$o!o e %,'ites& #erte!ecie!te ( u!
#ro#iet(rio o v(rios& o #ose,( #or u!( #erso!( o v(ri(s& cuy(
e/iste!ci( y e%e'e!tos ese!ci(%es co!ste! e! e% ocu'e!to
c(rto$r.*ico e u! ACTO DE LE=ANTA:IENTO i!scri#to e! e%
or$(!is'o c(t(str(%.
6os actos de levantamiento territorial pueden practicarse a instancia de
parte interesada, por orden judicial o de oficio por el organismo catastral, y
deber"n estar autori5ados por agrimensor pblico inscripto en matrcula
especial cuya regulacin se reserva a leyes locales.
E%e'e!tos 5ue ebe co!te!er e% *o%io c(t(str(%6
caracterstica de ordenamiento de la parcela
ubicacin
linderos
medidas
datos de inscripcin del inmueble en el 0egistro de la (ropiedad e
identidad y domicilio de su titular&
mejoras e#istentes en l
valuaciones administrativas a que hubiera sido objeto, etc.
Certi*ic(os c(t(str(%es6 sirve para (creit(r e% est(o #(rce%(rio e
%os i!'ueb%es. .icho certificado debe tenerse a la vista por el agrimensor
al autori5ar un acto de levantamiento territorial.
PTO. 1A. +ocin del 0egistro de 9utomotores.
E% Re$istro e Auto'otores y %( i!scri#ci)! co!stitutiv(
6a tr(!s'isi)! del dominio de los automotores deber" formali5arse por
i!stru'e!to #Cb%ico o #riv(o y s)%o #roucir. e*ectos e!tre %(s
#(rtes y co! re%(ci)! ( terceros ese %( *ech( e su i!scri#ci)! e!
e% Re$istro N(cio!(% e %( Pro#ie( e% Auto'otor 19rt. *, decr. 6ey
DAC7WAC4.
6a inscripcin inicial del vehculo lleva a la apertura del legajo del automotor
con su pertinente matriculacin, donde se identifica al vehculo a travs de
una PLACA ALLANU:ERICA. 'e adopta el siste'( e% *o%io re(%.
) 7A* )
En el legajo deber" inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones,
su e#tincin, sus transmisiones y grav"menes, los embargos y otras
medidas cautelares y tambin el retiro definitivo de uso del automotor.
6a i!scri#ci)! i!ici(% i'#%ic( %( e'isi)! e os ocu'e!tos6
A) EL TQTULO DEL AUTO:OTOR6 sirve para probar las condiciones
de dominio y grav"menes del bien, pero slo hasta la fecha en que
se e#pidi 1cuando se inscribi4, es decir que tiene un valor
histrico.
B) LA CEDULA DE IDENTILICACIHN6 autori5a el uso del automotor,
pero no resulta idnea para demostrar su dominio.
L( i!scri#ci)! est. i'#uest( co! CAR4CTER CONSTITUTI=O& %o 5ue
si$!i*ic( 5ue e% erecho re(% !o e/iste #(r( !(ie sobre u!
(uto'otor si %( tr(!s*ere!ci( (% (5uire!te !o h( sio i!scri#t(&
AGN CUANDO se h(y( hecho ( (5u"% %( tr(ici)! e% veh,cu%o.
6a inscripcin del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos
partes. En ausencia de convencin al respecto, la ley impone al adquirente
la obligacin de solicitarla dentro de los *G das de celebrado el acto. 'i el
adquirente no lo hace, el transmitente tiene facultad para de denunciar esta
circunstancia ante el 0egistro. Es lo que se conoce como .E+U+/29 .E
3E+T9. .enunciada la falta de inscripcin, el 0egistro intima al adquirente a
inscribir la transmisin en el pla5o de =G das. 'i el adquirente no
comparece, el registro ordena el 'E/UE'T0- .E6 9UT-:-T-0. En la
pr"ctica, el secuestro no se lleva a cabo.
6a denuncia de venta produce la e#tincin de la autori5acin de circular
hasta que no se realice la inscripcin. Tambin e#ime al transmitente 1que
es todava titular4, desde la denuncia en adelante, de la responsabilidad por
los da?os y perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor
transmitido.
) 7A7 )
UNIDAD -1 PRI=ILEFIOS K DERECHO DE
RETENCIHN.
PTO. 1. .efinicin legal de los privilegios. 9n"lisis crtico. +aturale5a
jurdica. ,undamentos.
De*i!ici)! %e$(% e %os #rivi%e$ios. A!.%isis cr,tico.
.e acuerdo con lo que establece el (rt. 0DB?& 1e% erecho (o #or %(
%ey ( u! (creeor #(r( ser #($(o co! #re*ere!ci( ( otro& se %%('(
e! este C)i$o #rivi%e$io2.
Todo crdito importa para el acreedor el derecho de perseguir el pago de lo
que le es debido sobre la totalidad de los bienes del deudor 1de ah que se
diga que el patrimonio es la prenda com*n de los acreedores4.
+o se presentan problemas mientras el deudor es solvente. (ero cuando sus
bienes no alcan5an para satisfacer los crditos, stos deben ser satisfechos
a prorrata entre sus titulares.
En ciertos casos, la ley deroga e#cepcionalmente el principio de igualdad de
los acreedores, acordando a algunos de ellos un privilegio que les permitir"
percibir sus crditos con car"cter preferente respecto a todos los dem"s.
N(tur(%e@( jur,ic(.
+o se trata de derechos, ni personales ni reales, sino simplemente
cualidades o modos de ser de determinados derechos de esta ltima
categora.
6os privilegios !o so! erechos re(%es #or5ue !o e/iste e! e%%os %(
i!here!ci( ( %( cos( y& co!si$uie!te'e!te& *(%t(! %(s - !ot(s t,#ic(s
5ue eriv(! e es( i!here!ci(6 %os erechos e #ersecuci)! y e
#re*ere!ci(.
9dem"s, nunca podramos decir que se trata de derechos reales cuando no
est"n enumerados en el art. 7AG= 1teniendo en cuenta que la enumeracin
contenida en dicho art. tiene car"cter ta#ativo4.
Lu!('e!tos.
6os privilegios no se fundan en la calidad de las personas ni responden a
favores o concesiones arbitrarias. Es el legislador quien, en determinados
casos, decide anteponer el pago de un crdito a todos los dem"s o a
algunos otros, pero al adoptar esta actitud se apoya en ra5ones que varan
segn el privilegio de que se trate 1equidad, consideracin de inters
general, ra5ones de humanidad, etc.4.
PTO. -. /aracteres! estudio de la legalidad, accesoriedad, e#cepcionalidad,
indivisibilidad.
LEFAL6 la ley es la nica fuente de los privilegios& slo el legislador est"
facultado para derogar el principio de la igualdad de todos los acreedores.
) 7A= )
E;CEPCIONALIDAD6 implican una derogacin del derecho comn. 6a ley,
en determinados casos, concede una preferencia a algunos crditos,
fund"ndose en ra5ones concretas y especiales. (or lo tanto, en toda esta
materia la interpretacin debe ser restrictiva y no cabe reconocer privilegios
por va de analoga.
ACCESORIEDAD6 siendo calidades de ciertos crditos, los privilegios son
accesorios de ellos y quedan ligados a su suerte, siguindolos en todas sus
vicisitudes. E#tinguido el crdito por cualquier causa, se e#tingue el
privilegio.
INDI=ISI9ILIDAD6 todo el producido de la cosa y cada parte de la misma
quedan afectados al pago de todo el crdito y de cada parte de l. 6a
divisin de las cosas o del crdito no afecta la integridad del privilegio, y
ste subsiste hasta tanto haya sido totalmente satisfecho el acreedor.
PTO. 0. 9siento.
ASIENTO.
E#iste controversia entre los autores respecto a esta cuestin.
(ara una #ri'er( corrie!te& e% (sie!to es %( cos( o %(s cos(s sobre
cuyo #roucio se v( ( h(cer e*ectiv( %( #re*ere!ci(& porque, de no
ser as, resultara que el privilegio carece de asiento en la etapa que va
desde el nacimiento del crdito hasta la ejecucin.
.e acuerdo con una se$u!( i!ter#ret(ci)!& e% (sie!to e% #rivi%e$io
es e% #recio 5ue se obtie!e co'o co!secue!ci( e %( vet( *or@((
e %( cos(. El crdito es privilegiado desde su origen porque la ley as lo
decide, pero el privilegio slo va a funcionar cuando llegue la etapa de
ejecucin. 0ecin en ese momento aqul que tiene un crdito privilegiado
har" valer su prioridad en el cobro.
<('.s h(br. u!( cuesti)! e #rivi%e$ios si %os bie!es !o h(! sio
%i5ui(os.
PTO. 3. 6os privilegios en el /./iv. +ociones. (autas sobre el orden.
Los #rivi%e$ios e! e% C.Civi%. Nocio!es.
E#isten en el cdigo privilegios generales, y privilegios especiales sobre
muebles y sobre inmuebles.
Privi%e$ios $e!er(%es6 respecto de ellos, nos limitaremos a enunciarlos,
ya que, al *u!cio!(r s)%o e! %( ejecuci)! co%ectiv(& e! %( (ctu(%i( %(
re$u%(ci)! e %os 'is'os& co!te!i( e! e% C.Civ.& h( 5ue(o
es#%(@(( co! %( s(!ci)! e %( Ley e Co!cursos y Puiebr(s.
.e acuerdo al /digo Jart. =CEB) tienen privilegio general sobre todos los
bienes del deudor, tanto bienes como inmuebles!
) 7A@ )
) los gastos de justicia hechos en inters comn de los acreedores y los
que cause la administracin durante el concurso.
) los crditos del fisco y las municipalidades.
El art. =CCG enumera los privilegios de los acreedores sobre los bienes
muebles del deudor!
) los gastos funerarios.
) los gastos de la ltima enfermedad durante D meses.
) los salarios de la gente de servicio y los dependientes, por D meses, y
el de los trabajadores a jornal por = meses, etc.
Privi%e$ios es#eci(%es6 solamente enunciaremos algunos de ellos, a fines
ejemplificativos.
Sobre 'ueb%es6
#rivi%e$io e% %oc(or6 son privilegiados los alquileres o
arrendamientos de fincas urbanas o rurales por 7 a?os vencidos, si se
trata de una casa& por = a?os vencidos, si se trata de una hacienda
de campo.
#rivi%e$io e% obrero o (rtes(!o6 tiene privilegio por el precio de
la mano de obra.
#rivi%e$io e% ve!eor6 tiene privilegio por el precio de la cosa
vendida sobre el valor de ella. 'i ha sido revendida y se adeuda el
precio, el privilegio se ejerce sobre ste.
#rivi%e$io e% (creeor #re!(rio6 tiene privilegio sobre el precio
de la cosa prendada nicamente con respecto al capital, no as con
relacin a los intereses.
Sobre i!'ueb%es6
#rivi%e$io e% ve!eor6 tiene privilegio por el precio del inmueble
que le es debido, por los intereses vencidos de un a?o y por las
cargas y prestaciones impuestas al adquirente, a beneficio personal
del vendedor o de un tercero designado por l.
#rivi%e$io e% o!(!te6 tiene privilegio por las cargas pecuniarias u
otras prestaciones lquidas impuestas al donatario, sobre el precio del
inmueble donado.
#rivi%e$io e% su'i!istr(or e '(teri(%es6 tiene privilegio sobre
el edificio u obra construida o reparada con los materiales
suministrados.
Ore! e %os #rivi%e$ios. P(ut(s.
/uando 7 o R crditos privilegiados deben hacerse efectivos sobre el
producido de las mismas cosas, se plantea el difcil problema de establecer
el orden en que se deber" pagar a los acreedores.
El tema es sumamente arduo, porque el cdigo no ha sentado principios
generales ni ha dispuesto la preeminencia de los privilegios generales sobre
los especiales o viceversa, porque 3le5 se ha inclinado por un sistema que
combina ambas categoras de privilegios, gradu"ndolos segn la
apreciacin de sus causas respectivas.
) 7AA )
.esafortunadamente, este mtodo no ha dado buenos resultados, ya que
muchas veces resulta engorrosa la determinacin del lugar que debe ocupar
un privilegio.
(or ello, los criterios interpretativos son muy diversos, y se puede decir que
no hay autor que coincida por entero con otro en la graduacin de los
privilegios.
PTO. ?. 6os privilegios en la ley de concursos +P*B.AA*. Xmbito de
aplicacin. /lasificacin. 0eglas sobre el orden.
Los #rivi%e$ios e! %( LEK 1M.??1.
/rditos privilegiados son aquellos a los que la ley les otorga una
preferencia en el cobro. (odemos encontrar!
A. Cr"itos co! #rivi%e$ios es#eci(%es6 cuando la preferencia en
el cobro recae sobre el producido de la venta de un bien determinado
1Ej. hipoteca4 o sobre el importe que sustituya a este. El porcentaje
del crdito con privilegio especial no percibido sobre el asiento del
mismo es considerado comn o quirografario, salvo ciertos crditos
laborales con privilegio general.
9. Cr"itos co! #rivi%e$io $e!er(%6 cuando la preferencia en el
cobro recae sobre el producido de la venta de todos los bienes del
concursado, una ve5 pagados los crditos con privilegio especial.
C. Acreeores 5uiro$r(*(rios6 son aquellos crditos que no tienen
ninguna preferencia en el cobro, y se podr"n cobrar sobre lo que
queda de las categoras precedentes, pero antes que los acreedores
subordinados.
PTO. A. E#tensin de los privilegios.
Toos %os #rivi%e$ios co!curs(%es se e/tie!e! (% c(#it(%
C!ic('e!te& SAL=O6
a) cr"itos %(bor(%es co! #rivi%e$io es#eci(%6 comprenden tambin
los intereses por el pla5o de 7 a?os desde la fecha de la mora.
b) cr"itos $(r(!ti@(os co! hi#otec(& #re!(& O(rr(!t y %os
corres#o!ie!tes ( ebe!tures y ob%i$(cio!es !e$oci(b%es
co! $(r(!t,( es#eci(% o *%ot(!te6 abarcan las costas y los gastos,
los intereses anteriores a la quiebra por 7 a?os, el capital y los
intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden.
c) cr"itos #revistos e! e% i!c. A e% (rt. -31 %ey e P 1crditos del
cdigo aeron"utico ttulo 222, cap. 23, crditos del art. A= ley 7*.A7D y
los de los arts. **C y *DG de la ley *E.@*C, cu(!o sus
ore!('ie!tos est(b%e@c(! %o co!tr(rio8.
) 7AD )
d) cr"itos %(bor(%es co! #rivi%e$io $e!er(%6 comprenden los
intereses de 7 a?os desde la fecha de la mora y las costas judiciales.
PTO. B. 9creedores con privilegio especial. /oncepto. /asos. 0ango ante la
concurrencia de acreedores con privilegio especial. 'ubrogacin real.
Estudio particular de los privilegios de los acreedores hipotecario y
prendario. 2ncidencia de la 6ey de /ontrato de Trabajo nP 7G.E@@.
Acreeores CON PRI=ILEFIO ESPECIAL. Co!ce#to. C(sos. R(!$o.
Reserv( e $(stos6 la ley de concursos y quiebras sostiene que (!tes e
#($(r %os cr"itos co! #rivi%e$ios es#eci(%es& se ebe reserv(r e%
#recio e% bie! sobre e% 5ue rec(e!& %os i'#ortes corres#o!ie!tes
( %( co!serv(ci)!& custoi(& ('i!istr(ci)! y re(%i@(ci)! e% 'is'o
e*ectu(os e! e% co!curso. T('bi"! se c(%cu%( u!( c(!ti( #(r(
(te!er ( %os $(stos y ho!or(rios e %os *u!cio!(rios e% co!curso.
Acreeores co! #rivi%e$io es#eci(%.
Tienen privilegio especial sobre el producido de la venta de los bienes del
deudor!
los $(stos hechos #(r( %( co!strucci)!& 'ejor( o co!serv(ci)!
e u!( cos(
los cr"itos #or re'u!er(cio!es ebi(s (% tr(b(j(or #or A
'eses y %os #rove!ie!tes #or i!e'!i@(cio!es #or (ccie!tes
e tr(b(jo& (!ti$\e( o es#io& *(%t( e #re(viso y *o!o
e ese'#%eo, sobre las mercaderas, materias primas y
maquinarias que, siendo de propiedad del concursado, se encuentren
en el establecimiento donde haya prestado sus servicios o sirvan para
su e#plotacin.
los i'#uestos y t(s(s 5ue se (#%ic(! #(rticu%(r'e!te (
eter'i!(os bie!es, sobre stos.
los cr"itos $(r(!ti@(os co! hi#otec(& #re!(& O(rr(!t y los
correspondientes a ebe!tures y ob%i$(cio!es !e$oci(b%es co!
$(r(!t,( es#eci(% o *%ot(!te.
%o (eu(o (% rete!eor #or r(@)! e %( cos( rete!i( ( %(
*ech( e se!te!ci( e 5uiebr(.
PTO. D. 9creedores del concurso. /oncepto. /asos. 0eserva de gastos.
2ne#istencia de rango ante la concurrencia de acreedores del concurso!
prorrateo.
Acreeores e% co!curso.
Co!ce#to6 son los titulares de crditos que nacen a propsito del concurso,
en virtud de los gastos y erogaciones de distinto tipo que genera el mismo.
En otras palabras, se trata de obligaciones contradas con posterioridad a la
apertura del concursa o al auto de quiebra, y que consisten en gastos que
benefician a la masa de acreedores.
) 7AE )
L( %ey uti%i@( %( e!o'i!(ci)! 1(creeores e% co!curs(o #or
$(stos e co!serv(ci)! y justici(2 #(r( re*erirse ( e%%os+ !o so!
(creeores #rivi%e$i(os.
RESER=A DE FASTOS.
9ntes de pagar un crdito con privilegio especial, se debe reservar del
precio del bien sobre el que recae, el precio correspondiente a la
conservacin, custodia, administracin y reali5acin de dicho bien& y
adem"s el importe para pagar los honorarios de los funcionarios del
concurso, por las diligencias reali5adas sobre dicho bien.
INE;ISTENCIA DE RANFO ANTE LA CONCURRENCIA DE ACREEDORES
DEL CONCURSO6 PRORRATEO.
+o e#iste prelacin entre estos crditos& todos sus titulares participan en la
misma situacin y, en caso de insuficiencia de los fondos, la distribucin se
hace a prorrata, lo cual significa que ha quedado agotado el patrimonio. 'i,
por el contrario, queda un remanente, sobre l concurrir"n los acreedores
con privilegio general y, eventualmente, los quirografarios.
PTO. M. 9creedores con privilegio general. /oncepto. /asos. 6mites.
2ne#istencia de rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio
general! prorrateo. 2ncidencia de la ley de contrato de trabajo.
Acreeores CON PRI=ILEFIO FENERAL. Co!ce#to. C(sos. L,'ites.
1) (creeores e RANFO SUPERIOR6 quedan comprendidos los
cr"itos #or re'u!er(cio!es ebi(s (% tr(b(j(or #or A
'eses (!teriores ( %( (#ertur( e% co!curso. Estos crditos
concurren sobre el producido de los bienes, una ve5 descontadas las
sumas destinadas a satisfacer a los acreedores de los = primeros
rangos 1reserva de gastos, privilegiados, gastos de conservacin y
justicia, en ese orden4.
2) (creeores e RANFO INLERIOR6 quedan comprendidos!
%os cr"itos #or re'u!er(cio!es y subsiios *('i%i(res
ebios (% tr(b(j(os #or A 'eses y %os #rove!ie!tes e
i!e'!i@(cio!es #or (ccie!tes e tr(b(jo& #or (!ti$\e( o
es#io y #or *(%t( e #re(viso& v(c(cio!es y sue%o (!u(%
co'#%e'e!t(rio& %os i'#ortes #or *o!o e ese'#%eo y
cu(%5uier otro derivado de la relacin laboral.
e% c(#it(% #or #rest(cio!es (eu((s ( or$(!is'os e %os
siste'(s nacional, provincial o municipal e %( se$uri( soci(%.
los $(stos *u!er(rios.
los $(stos e e!*er'e( ur(!te %os C%ti'os A 'eses e
vi(.
) 7AC )
los $(stos e !ecesi( en alojamiento, alimentacin, vestimenta
del deudor y su familia durante los D meses anteriores a la
presentacin en concurso o declaracin de quiebra.
e% c(#it(% #or i'#uestos y t(s(s (eu(os (% *isco !(cio!(%&
#rovi!ci(% o 'u!ici#(%.
INE;ISTENCIA DE RANFO.
Este tipo de acreedores tiene derecho slo sobre el AGV del producido
lquido de los bienes, luego de satisfechos! la reserva de gastos, los crditos
con privilegio especial, los gastos de conservacin y justicia y los crditos
con privilegio general de rango superior.
No i!teres( e% ore! e %os i!cisos+ toos co!curre! e! #ie e
i$u(%( y& e! c(so e i!su*icie!ci(& v(! ( #rorr(t( co! %os
5uiro$r(*(rios.
PTO. 1I. .erecho de retencin. .efinicin legal. 9n"lisis crtico. +aturale5a
jurdica. ,undamentos. /aracteres. Efectos. E#tincin. 'ustitucin. Estudio
del art. =B@D del /./iv. 2ncidencia de las leyes de concursos y contrato de
trabajo.
DERECHO DE RETENCIHN.
DELINICIHN LEFAL K AN4LISIS CRQTICO.
.e acuerdo con el (rt. 0M0M& 1e% erecho e rete!ci)! es %( *(cu%t(
5ue corres#o!e (% te!eor e u!( cos( (je!(& #(r( co!serv(r %(
#osesi)! e e%%( h(st( e% #($o e %o 5ue %e es ebio #or r(@)! e
es( 'is'( cos(2.
'e trata de un derecho en virtud del cual el acreedor que detenta una cosa
perteneciente al deudor est" facultado para conservarla en su poder hasta
el pago de lo que le es debido con motivo de la misma cosa.
(ara que pueda ejercerse este derecho de retencin es necesario que
concurran una serie de re5uisitos6
(8 ete!t(ci)! e u!( cos( (je!(.
b8 e/iste!ci( e u! cr"ito e/i$ib%e ( *(vor e% 5ue retie!e %(
cos(& co!tr( e% #ro#iet(rio e e%%(.
c8 u!( re%(ci)! e!tre e% cr"ito y %( cos( 7o se(& 5ue e% cr"ito
tie!e 5ue h(ber !(cio co! 'otivo e %( cos(8.
NATURALENA <URQDICA.
>ay diferentes opiniones!
) erecho re(%6 segn una primera corriente, se trata de un derecho
real, y( 5ue (*ect( irect('e!te %( cos( sobre %( 5ue se
) 7AB )
ejerce& tie!e e*ectos #ersecutorios y& (e'.s& es o#o!ib%e !o
s)%o (% euor si!o t('bi"! ( %os terceros e! $e!er(%
) erecho #erso!(%6 para otros autores es un derecho personal,
#or5ue #(rtici#( e %( !(tur(%e@( e% cr"ito (% 5ue (ccee&
!o co!*iere ius persequendi y !o es o#o!ib%e ( terceros& sino
slo al deudor y sus sucesores universales

) #(r( u!( tercer( corrie!te& ( %( 5ue (heri'os& se tr(t( e
u!( CUALIDAD O =ENTA<A INHERENTE A DETER:INADOS
DERECHOS CREDITORIOS. +o hay en el derecho de retencin
inherencia a la cosa, por lo que su titular carece de ius persequendi y
de ius preferendi.
LUNDA:ENTOS.
'i bien son varios los motivos que se invocan para justificar el derecho de
retencin, por lo general se aducen ra5ones de e5ui( y justici(. En
efecto, co'o %(s #(rtes so! (creeor(s y euor(s rec,#roc('e!te&
ser,( i!justo 5ue u!( e e%%(s& si! cu'#%ir co! sus ob%i$(cio!es&
estuvier( *(cu%t(( #(r( e'(!(r e %( otr( e% cu'#%i'ie!to e
%(s 5ue est.! ( su c(r$o.
CARACTERES.
El derecho de retencin tiene los siguientes caracteres!
*ue!te %e$(%6 solamente la ley establece en qu casos ciertos
acreedores quedan investidos de la facultad de retener.
es (ccesorio6 porque es necesario que e#ista un crdito a cuya
suerte quede ligado y al cual sigue.
es i!ivisib%e6 la cosa retenida y cada parte de ella quedan
afectadas al pago de todo el crdito y de cada parte del mismo.
se h(ce v(%er #or v,( e e/ce#ci)!.
ELECTOS.
E!tre %(s #(rtes6
el retentor tiene derecho a mantener la cosa en su poder hasta el
pago de lo que se le debe por ra5n de dicha cosa.
si es privado de ella 1sea por el hecho de un tercero o por el mismo
propietario4 est" facultado para reclamar la restitucin.
est" obligado a cuidar la cosa.
el propietario de la cosa conserva su dominio, que no sufre ninguna
afectacin.
Co! res#ecto ( terceros6
el ejercicio del derecho de retencin no perjudica a los otros
acreedores, quienes pueden embargar y ejecutar la cosa.
E;TINCIHN.
) 7DG )
El derecho de retencin se puede e#tinguir!
) #or #"ri( o estrucci)! e %( cos(. 'i la prdida es parcial, se
puede ejercer la retencin sobre los restos.
) #or re!u!ci(& e/#res( o t.cit(. Esta ltima se configura cuando el
retentor entrega o abandona voluntariamente la cosa o cuando
solicita su venta.
) #or co!*usi)!& cuando el retentor adquiere la propiedad de la cosa.
) #or SUSTITUCIHN POR OTRAS FARANTQAS.
) 7D* )