Vous êtes sur la page 1sur 15

DAS DISPOSIES GERAIS

Jrgen Philips
Art. 1 O Cadastro Territorial Multifnalitrio (CTM), quando adotado pelos
Municpios brasileiros, ser o inventrio territorial ofcial e sistemtico do
municpio e ser embasado no levantamento dos limites de cada parcela,
que recebe uma identifcao numrica inequvoca.
O cadastro deve cobrir todo o territrio do municpio, inclusive as reas no tribu-
tadas. Como o CMT defnido como um inventrio territorial ofcial e sistemtico do
municpio, deve cobrir a totalidade do seu territrio. Apenas assim ser possvel que o
cadastro contenha a informao bsica para todos os cadastros temticos.
15
Captulo
1
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
16
Art. 2 A parcela cadastral a menor unidade do cadastro, defnida como
uma parte contgua da superfcie terrestre com regime jurdico nico.
A unidade fundamental do CTM a parcela cadastral, nos bancos
de dados no h unidades menores do que ela. As parcelas so cont-
guas, de maneira que no se sobreponham umas s outras, nem haja
lacunas entre elas. Se, dentro de um imvel, houver mais do que um
regime jurdico, ele ser dividido em parcelas. Regime jurdico, para a
defnio da parcela , em primeiro lugar, o proprietrio, que pode ser
uma pessoa fsica ou jurdica. Mas tambm outros direitos especfcos -
registrados no Registro de Imveis como direito de usufruto, direito de
superfcie etc.- podem justifcar o levantamento e o registro cadastral
em duas parcelas. Uma parcela do imvel com a inscrio deste direito
especfco e a outra sem este direito. Desta maneira, o direito especf-
co est perfeitamente espacializado dentro do imvel.
Assim, o territrio do municpio composto de parcelas. O cadas-
tramento ser considerado completo quando a superfcie do munic-
pio e a superfcie cadastrada forem idnticas. Lotes, glebas, vias pbli-
cas, praas, lagos, rios, etc., devem ser modelados por uma ou mais parcelas cadastrais.
Cada uma recebe um cdigo nico e estvel como identifcador que serve tambm
como chave de acesso para as informaes cadastradas e para a interligao do CTM
com os cadastros temticos.
O imvel representado na Figura 1.1 integrado por sete parcelas, cada uma com
regime jurdico especfco, diferente do resto do imvel, a saber:
a parcela 1 uma das partes remanescentes da desapropriao da nova rua,
que depois desse ato perde a continuidade com o resto do imvel, o que re-
quer matrcula prpria no registro de imveis;
a parcela 2 corresponde a faixa de dominio pblico desapropriada para a
construo da estrada;
o objeto do contrato de usufruto especifcado pela criao da parcela 3;
17
Captulo 1: Das disposies gerais
a parcela 4 a residncia do proprietrio do imvel;
sobre a parcela 5 so registradas as restries de uso e ocupao para alguma
forma de preservao ambiental;.
a parcela 6, como servido, continua pertencendo ao proprietrio original,
com a restrio registrada do uso pblico para acesso s praias, aprovado pela
cmara municipal;
a parcela 7, que terreno de marinha e, portanto, propriedade da Unio, sobre
a qual o dono do imvel tem uma concesso de uso, concedida pela Secreta-
ria de Patrimnio da Unio SPU.
As reparties pblicas defnem o imvel de acordo com os objetivos e os inte-
resses de cada instituio. Ora defnido sob o aspecto legal, ora sob o aspecto eco-
nmico ou fscal. Dividido em parcelas, o imvel pode ser modelado sob o aspecto de
cada uma das defnies. No caso da propriedade do exemplo, geram-se dois imveis
legais, com duas matrculas no registro de imveis: o primeiro a parcela 1 e o segun-
do formado por quatro parcelas (3+4+5+6), que so individualmente especializadas
Figura 1.1 Diferentes parcelas que compem um imvel
Fonte: Philips, J.: Conceito de imvel e parcela no cadastro georreferenciado,
Boletim do IRIB em Revista, N 325/2006, p. 104
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
18
(georreferenciadas), registradas na matricula como um nico imvel.
A prefeitura, para fns tributrios, modela seu imvel pelas parcelas 1+3+4+7, sem
as parcelas 2, 5 e 6, por no gerarem impostos territoriais, ao passo que a SPU registra
apenas a parcela 7.
A parcela deve ser entendida como subentidade do imvel, para separar reas
com diferentes regimes jurdicos. Ela nunca engloba mais do que um imvel.
No CTM, as parcelas devem ser contguas e contnuas.
Antes de serem georreferenciadas por coordenadas, as parcelas A e B eram levan-
tadas individualmente, normalmente por tcnicos diferentes, com mtodos e equipa-
mentos diferentes e, muitas vezes, em pocas diferentes. Tambm era comum que o
profssional levantasse os limites visveis por feies ou que o proprietrio os indicasse
no terreno, sem considerar os limites dos terrenos vizinhos. O resultado mais frequen-
te era a demarcao de um limite entre as parcelas com duas linhas distintas: a linha
onde termina o domnio do proprietrio A no era a mesma do incio do domnio do
proprietrio B. H, portanto, duas defnies da geometria do limite entre as parcelas
A e B. Neste caso, A e B no so imveis contguos (Figura 1.2).
A contiguidade de parcelas se consegue com a identifcao e o levantamento
nico do limite entre ambas e a demarcao do limite pela sequncia de vrtices co-
muns. As coordenadas referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro garantem que
os pontos metodicamente levantados possam ser realocados a qualquer momento
(Figura 1.3).
Figura 1.3 Imveis contnuos Figura 1.2 Imveis no-contnuos
19
Captulo 1: Das disposies gerais
Um imvel, para que seja contnuo, no pode ser interrompido por outra rea
dominial, tal como uma via pblica ou uma ferrovia. A sequncia de linhas de limite
de uma parcela deve formar um polgono fechado, ou seja, ao partir de algum vr-
tice e seguindo o limite ponto por ponto, deve-se terminar a sequncia no mesmo
vrtice de partida. Na Figura 1.4, pode-se visualizar que os imveis A e B, ao serem
interrompidos por uma estrada, esto compostos de duas parcelas cada um, as quais
sero registradas com matrcula prpria no Registro de Imveis. Eventualmente, para
fns tributrios, pode-se formar imveis como unidades econmicas. No exemplo da
Figura abaixo, utilizam-se as parcelas 1 e 2 para modelar o imvel A e as parcelas 3 e 4
para o imvel B.
Art. 2 (...)
1 considerada parcela cadastral toda e qual-
quer poro da superfcie no municpio a ser cadastrada.
2 As demais unidades, como lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios
e outras, so modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste
artigo, identifcadas por seus respectivos cdigos.
Uma ou vrias parcelas formam todas as outras unidades imobilirias como o lote
(imvel urbano) ou a gleba (imvel rural).
Figura 1.4 Parcelas 1, 2, 3 e 4: contnuas.
Imveis A e B: descontnuas.
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
20
A Figura 1.5 apresenta duas parcelas de proprietrios diferentes. A parcela 1
propriedade privada registrada, com matrcula no Registro de Imveis, e a parcela 2
Terreno de Marinha, ou seja, de propriedade da Unio, por se encontrar dentro da
faixa de 33 metros a partir da preamar mdia de 1831 estipulada SPU como limite
entre as propriedades da Unio e privada. A modelagem das duas parcelas como um
nico imvel permite que a prefeitura o administre para fns urbansticos e tribut-
rios como uma nica unidade, mesmo de duas parcelas com proprietrios diferentes.
A Figura 1.6 tambm modela duas parcelas: a primeira a residncia do proprie-
trio e a segunda uma servido de propriedade privada, mas de uso pblico a ou-
tros imveis da vizinhana. Pela sua funo pblica, a parcela 2 livre de tributao,
enquanto que a parcela 1 tributada com Imposto Predial Territorial Urbano IPTU.
A matrcula compreende as duas parcelas que so a rea dominial da propriedade. A
diviso em duas parcelas facilita a administrao da propriedade pela prefeitura, pelo
registrador de imveis e tambm pelo proprietrio.
Figura 1.5 Propriedades pblica e privada
21
Captulo 1: Das disposies gerais
Art. 2 (...)
3 Dever ser atribudo a toda parcela um cdigo nico e estvel.
O identifcador da parcela numrico
com uma quantidade sufciente de dgitos
para representar todas as parcelas do mu-
nicpio, inclusive futuras necessidades para
novas parcelas a serem criadas por desmem-
bramentos e loteamentos. Para estimar esta
futura necessidade, deve-se considerar a
dinmica territorial do municpio.
O cadastro deve documentar o desen-
volvimento histrico de cada parcela e de
cada imvel. Nos casos de fuso e desmem-
bramentos, deve-se inequivocamente do-
cumentar qual a parcela me a partir da
qual surgiram as novas. Para que nunca haja
dvidas sobre a correta procedncia de cada
parcela, deve-se adotar a seguinte regra: a
parcela recebe um novo identifcador cada
Figura 1.6 Propriedade privada com servido
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
22
vez em que muda a defnio geomtrica do seu limite.
A seguir, dois exemplos tpicos de alterao cadastral: o desmembramento e a
fuso de parcelas.
Ao desmembrar uma parcela em duas, ambas devero receber novos identifca-
dores. Se, no cadastro, aps o desmembramento, se mantivesse o identifcador, have-
ria no banco de dados duas parcelas com o mesmo cdigo, uma desativada e outra
vigente. Corre-se um alto risco de confito entre as duas inscries. A informao do
identifcador de parcela, em caso de consultas ao cadastro, no mais sufciente para
ser direcionada diretamente parcela desejada, seria necessrio mais uma informa-
o: a data. O risco de erros cresce nos casos em que a parcela foi desmembrada mais
de uma vez, ou em casos de combinao entre desmembramento e fuso da mesma
parcela com alguma outra.
Assim, em um CTM bem estruturado (Figura 1.7), no ato do desmembramento, a
parcela 100 ser desativada. Ela continua registrada, mas com a anotao da desativa-
o e com a referncia s parcelas 101 e 102 criadas. A qualquer futura consulta sobre a
parcela 100 dever ser informado o seu desmembramento entre as parcelas 101 e 102.
Codifcao errada Codifcao certa
Figura 1.7 Codifcao em caso de desmembramentos
23
Captulo 1: Das disposies gerais
Em caso de fuso de parcelas, segue-se um raciocnio similar ao do desmembra-
mento: no se deve usar o mesmo nmero. A fuso de duas parcelas termina no arqui-
vamento dos registros cadastrais das duas parcelas e na criao de uma nova parcela
com um novo nmero. No caso da fuso, deve-se desativar as parcelas 100 e 101 no
cadastro (Figura 1.8) e gerar um novo cdigo 102 para a nova parcela resultante da fu-
so. No caso de reutilizao de um dos dois nmeros, uma consulta ao banco de dados
poderia informar sobre a antiga ou a nova parcela, sem distino, criando confuso.
Art. 3 Toda e qualquer poro da superfcie territorial no municpio deve ser
cadastrada em parcelas.
Para que um cadastro seja multifnalitrio para qualquer aplicao geoespacial
dentro do municpio, deve-se cadastrar todo o territrio, no apenas os imveis. Al-
guns cadastros temticos informam sobre dados em reas fora dos imveis como, por
exemplo, objetos de infraestrutura nas ruas e praas ou nos rios e lagoas, etc., o que
exige a existncia de unidades cadastrais, parcelas, para que se possa referenciar estes
objetos a uma destas unidades do cadastro. Assim, o CTM ser um cadastro territorial
de parcelas de toda a superfcie do municpio e no um cadastro imobilirio, apenas
Codifcao errada Codifcao certa
Figura 1.8 Codifcao em caso de fuses
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
24
de lotes e glebas. Cada metro quadrado do municpio deve ser cadastrado. Finalmen-
te: a somatria das reas de todas as parcelas do cadastro deve ser perfeitamente igual
superfcie do municpio!
Art. 4 Os dados do CTM, quando correlacionados s informaes constantes
no Registro de Imveis (RI), constituem o Sistema de Cadastro e Registro Ter-
ritorial SICART.
O CTM e o Registro de Imveis so
instituies diferentes com objetivos dis-
tintos, com dados e informaes sobre o
mesmo objeto, que a parcela. As infor-
maes das duas instituies devem com-
plementar-se perfeitamente. O Registro
de Imveis informa sobre o proprietrio, a
forma de aquisio dos direitos, as restri-
es e os demais fatos jurdicos, enquan-
to o CTM informa sobre a localizao, as
dimenses mtricas, os limites com suas
demarcaes e o valor da mesma parcela.
Enquanto o CTM informa onde e
quanto, o Registro de Imveis informa
quem e como. A interligao de ambos
se d pelo Sistema de Cadastro e Registro
Territorial SICART.
Assim, resulta que:
SICART = CTM + Registro

onde? quem?
quanto? como?
25
Captulo 1: Das disposies gerais
Onde refere-se a localizao geogrfca da parcela territorial. Este questiona-
mento deve ser respondido pelo cadastro.
Quanto refere-se ao valor venal agregado a parcela e ao imvel. Este ques-
tionamento tambm deve ser respondido pelo cadastro.
Quem refere-se a descrio do proprietrio (nome, endereo, nmero dos
documentos ofciais brasileiros, entre outros). Essa caracterizao realizada
pelo Cartrio de Registro de Imveis.
Como refere-se ao processo de aquisio, ou seja como o a parcela territorial
foi adquirida. Dado tambm fornecido pelo Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 5 Os dados dos cadastros temticos, quando acrescidos do SICART, cons-
tituem o Sistema de Informaes Territoriais (SIT).
Na extenso do SICART para o Sistema de Informaes Territoriais SIT, mostra-se
a multifnalidade do cadastro. A extenso realizada pela associao de outros cadas-
tros territoriais ao sistema SICART usando como chave de conexo o identifcador da
parcela.
O Registro de Imveis o sistema exclusivo para responder sobre o proprietrio
e os respectivos direitos em relao ao imvel. A defnio geomtrica dos limites e o
nmero da parcela so informados pelo CTM, tambm com exclusividade. Nenhum
outro sistema, alm do CTM, pode informar originariamente sobre os limites e o n-
mero das parcelas.
Assim, resulta que:
SIT = SICART + cadastros temticos
O banco de dados do CTM deve permitir que os dados possam ser compartilha-
dos com outros sistemas, dentro e fora da prefeitura municipal. Em primeiro lugar,
deve-se compartilhar, por meio de conexo entre computadores, os dados do CTM
com o Registro de Imveis, desde que o Registro de Imveis seja informatizado.
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
26
O Sistema de Informaes Territoriais composto de
diferentes cadastros temticos baseados na informao
das parcelas. Um SIT pode (de preferncia) ser estruturado
em uma plataforma SIG, porm, nos municpios onde essa
tecnologia ainda no chegou, ser sufciente se forem re-
lacionadas as bases alfanumricas em um nico mapa de
referncia que seja utilizado por todos os parceiros. O n-
mero de cadastros temticos pode variar de um municpio
para outro segundo a necessidade do local. Numa regio
mineira, por exemplo, pode-se criar um cadastro mineiro
que em outra regio possa no ser relevante, dado que tal
atividade no existe.
Art. 5 (...)
1 O cadastro temtico compreende um conjunto de
informaes sobre determinado tema relacionado s
parcelas identifcadas no CTM.
O cadastro temtico contm um conjunto de informaes sobre determinado
tema relacionado s parcelas identifcadas no CTM. Ele entendido como um suple-
mento do cadastro por um tema especfco, que geralmente exige a competncia
especfca de pessoal e repartio ou instituio especializada neste tema. O cadastro
fscal exige outra competncia, diferente do cadastro de infraestrutura. No existe ne-
nhuma instituio nem profssional que administre, com competncia, todos os poss-
veis cadastros. Recomenda-se, ento, que os cadastros temticos sejam administrados
por aquela unidade onde se encontra a competncia pela natureza do tema.
No mbito da informtica, pode-se implementar e administrar o CTM junto com
alguns (ou todos) os cadastros temticos em um nico sistema de computao, com
a devida garantia de segurana dos dados. Deve-se controlar e garantir a integridade
dos dados com arquivamento externo de cpias (backup), de forma que a manipu-
lao dos dados seja feita apenas por pessoal autorizado e identifcado, e que toda
alterao dos dados seja sufcientemente protocolada e documentada.
27
Captulo 1: Das disposies gerais
Art. 5 (...)
2 Considera-se como cadastros temticos, os cadastros fscal, de logra-
douros, de edifcaes, de infraestrutura, ambiental, socioeconmico, entre
outros.
O cadastro de parcelas ser o fundamento para qualquer outro cadastro temtico.
Cada cadastro temtico tem seu prprio objetivo e se refere muitas vezes a objetos
distintos (ver Captulo IV, Art. 16). O cadastro fscal refere-se s propriedades tribu-
tveis, que so os lotes (IPTU) e as glebas (Imposto Territorial Rural ITR). O cadastro
de logradouros registra a malha das ruas urbanas no municpio. Anteriormente, havia
dois cadastros distintos que desconsideravam que a unidade propriedade tributada
e a unidade rua fossem reas contguas usando a mesma linha de divisa para separar
duas parcelas.
No caso do cadastro parcelar, so representadas todas as unidades territoriais do
municpio com a mesma prioridade usando as mesmas tcnicas, independentemente
da importncia para um determinado cadastro temtico. O cadastro modela tambm
a situao legal e real do imvel, como mostra a Figura 1.9.
Figura 1.9 Situao legal e real do imvel
Adaptado de Loch, C. & Erba, D. 2007, p. 34
Diretrizes para a criao, insituio e atualizao do CTM nos municpios brasileiros
28
No cadastro parcelar, os dados so armazenados em tabelas como esta:
Cdigo Nome do proprietrio Nome do Posseiro rea (m
2
) ...outros dados das parcelas...
1 Silva, Maria Silva, Maria 322
2 Silva, Maria da Medina, Jos 102
3 Costa, Joo Silva, Maria 165
4 Silva, Maria 72

No cadastro fscal, os dados so armazenados em tabelas como esta:
Contribuinte N imvel fscal Cdigo rea parcela (m
2
) rea total (m
2
)
Silva, Maria 100.345.002.006 1 322
100.345.002.006 3 165
100.345.002.006 4 72
100.345.002.006 559
Medina, Jos 100.345.012.006 2 102 102

Costa, Joo 100.345.022.006 3 165 165

100.345.032.006 4 72 72
No Registro de Imveis, os dados so armazenados em tabelas como esta:
N de Matricula Proprietrio Cdigo rea parcela (m
2
) rea imvel (m
2
)
10001 Silva, Maria 1 322
2 102
424
29
Captulo 1: Das disposies gerais
O conceito de parcela permite, ento, a perfeita administrao de cada situao,
mesmo quando o imvel real no coincide com o imvel legal, caso muito comum,
tanto no mbito urbano como rural.
Art. 6 O CTM, bem como os sistemas de informao dos quais faz parte (SI-
CART e SIT), multifnalitrio e atende s necessidades sociais, ambientais,
econmicas, da Administrao Pblica e de segurana jurdica da sociedade.
Pargrafo nico O CTM deve ser utilizado como referncia bsica para qual-
quer atividade de sistemas ou representaes geoespaciais do municpio.
Qualquer outro sistema de informaes geoespaciais na prefeitura municipal
deve usar a base geomtrica do CTM como fundamento cartogrfco do sistema. A
carta cadastral, enquanto ela for realizada em computador, pode ser complementada
por informaes grfcas externas, especialmente por aerofotografas ou imagens de
satlite.
Estas imagens tambm devem ser usadas, entre outras informaes, para identi-
fcar unidades desatualizadas. Especialmente a informao no cadastro sobre as edif-
caes, como tambm a informao sobre o uso do terreno, podem ser identifcadas
e/ou atualizadas periodicamente (por exemplo, uma vez por ano).