QUADRO SINTICO

DA COMPRA E VENDA
1. CONCEITO;
2. OBJETO
3. CLASSIFICAO;
4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS;
5. OBRIGAES DO VENDEDOR E COMPRADOR.
!. LIMITAES " COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAO DE UMA DAS PARTES
#. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS
MODALIDADES DE VENDA
$. PROTEO JUR%DICA DA EVICO
&. GARANTIA JUR%DICA PELOS V%CIOS REDIBITRIOS
1'. CONSEQ()NCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDI*RIAS
DERIVADAS DA COMPRA E VENDA
DAS CL*USULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
PACTOS ADJETOS
1. DA RETROVENDA;
2. DA VENDA A CONTENTO;
3. DA PREEMPO OU PREFER)NCIA;
4. DA VENDA COM RESERVA DE DOM%NIO;
5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
PACTOS ADJETOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL+ DE
1&1!,
!. DO PACTO DE MEL-OR COMPRADOR+
#. DO PACTO COMISSRIO.
DA COMPRA E VENDA
1. CONCEITO .CC+ /01. 4$1
Art. 481 Pelo contrato de compra e venda, um dos
contraentes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e outro, a pagar-
lhe certo preo em dinheiro.
m singela sntese, pode ser definida a compra e venda como a
troca de uma coisa por 23456307+ distinguindo-se desta forma, da troca
!permuta ou escambo", ou se#a, a troca de alguma coisa por outra. P.e$. % a
troca de um livro por uma caneta.
&egundo 'aio ()rio da &ilva Pereira, compra e
venda * o contrato em +ue uma pessoa !vendedor" se obriga a transferir a
outra !comprador" o domnio de uma coisa corp,rea ou incorp,rea,
mediante o pagamento de certo preo em dinheiro.
A compra e venda, bem como a loca-o e a doa-o, inserem-se
no grupo dos contratos +ue ob#etivam a transfer.ncia de um bem de um
contratante a outro.
/ contrato de compra e venda gera aos contraentes t-o somente
um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obriga-o de
transferir o domnio0 conse+1entemente produ2 efeitos meramente
obrigacionais, n-o conferindo poderes de propriet)rio 3+uele +ue n-o
obteve a entrega do bem ad+uirido. 4-o opera, portanto, com a simples
transfer.ncia do domnio a a+uisi-o da propriedade, +ue s, se perfa2 pela
tradi-o, se a coisa for m,vel ou pela transcri-o do ttulo a+uisitivo no
registro competente, se o bem for im,vel. 5 um contrato +ue n-o serve
como titulus adquirendi.
6) e$ce-o ao efeito obrigacional do contrato de compra e
venda, podendo haver transfer.ncia do domnio e da propriedade pelo
contrato. 5 o caso da compra dos ttulos de da dvida p7blica da 8ni-o,
stados e (unicpios0 o artigo 19:1, do '';<=, disp>e +ue aliena-o
fiduci)ria transfere a propriedade independente da tradi-o.
As d7vidas do contrato de compra e venda devem ser
interpretadas contra o vendedor, neste tipo de contrato o vendedor * tratado
pela lei com desconfiana.
2. OBJETO . CC+ ART. 4$3
A defini-o de compra e venda dei$a bem claro +ue este
contrato pode ter por ob#eto bem de nature2a, 8709:067; 1/4<=>63; . +ue
podem ser comerciali2ados !m,veis, im,veis e semoventes"0 6
348709:067; . direitos autorais, direito de inven-o, cr*dito, direito de
propriedade liter)ria, cientfica e artstica.
3. CLASSIFICAO
4a sua caracteri2a-o #urdica, afirmam os civilistas +ue esse
contrato *%
B3?/160/? 7@ S34/?/<AB1387,
'ria obriga>es para ambos os contratantes !o vendedor e o
comprador", +ue ser-o ao mesmo tempo credor e devedor. A bilateralidade
est) no fato de estabelecer para o vendedor a obriga-o de transferir a
propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o
preo avenado.
?ireito% receber o pagamento ?ireito% receber a coisa
VENDEDOR COMPRADOR
?ever% entregar a coisa ?ever% pagar o preo
4-o fosse essa reciprocidade de obriga>es, ter-se-ia um
contrato de doa-o pura e simples.
5 muito importante essa caracterstica, pois a e$ecu-o da
presta-o por um dos contratantes ser) causa do cumprimento da do outro,
e, havendo inadimplemento de +ual+uer uma das obriga>es, romper-se-) o
e+uilbrio contratual
O4607;7,
Ambas as partes dele e$traem proveito e vantagens
patrimoniais, pois, de um lado, o sacrifcio da perda da coisa corresponder)
ao proveito do recebimento do preo avenado, e de outro, o sacrifcio do
pagamento do preo a#ustado corresponder) ao proveito do recebimento da
coisa. 6), pois, uma e+uival.ncia entre @nus e vantagens.
C7A@1/13>7 7@ A?6/1:037,
5 contrato geralmente comutativo por+ue, no momento de sua
conclus-o, as partes conhecem o conte7do de sua presta-o. / ob#eto *
conhecido e perfeitamente caracteri2ado no momento da forma-o do
contrato !'', art. 489, 1A parte". A coisa deve ser e$istente no momento de
sua forma-o sob pena de nulidade.
'ontrato com ob#eto coisa futura !'', art. 489, =A parte". P. e$.
frutos de uma colheita futura.
Admite-se a compra e venda aleat,ria !Artigos 4B8 e 4BC" de
coisas ou fatos futuros, +uando uma das partes pode n-o conhecer de incio
o conte7do de sua presta-o, o +ue n-o suprime os fundamentos b)sicos do
neg,cio. ntra a+ui o fator risco, sorte, )lea. 5 um contrato em +ue a
presta-o de uma ou ambas as partes depende de um risco futuro e incerto.
/ contrato aleat,rio tem duas modalidades%
EMPTIO SPEI !'ontrato da sperana" * modalidade de contrato
aleat,rio em +ue um dos contratantes, na aliena-o de coisa futura, toma
a si o risco relativo 3 e$ist.ncia da coisa, a#ustando um preo, +ue ser)
devido integralmente, mesmo +ue nada se produ2a, sem +ue ha#a culpa
do alienante !'', art. 4B8". 4este caso a )lea refere-se a e$ist.ncia da
coisa em si. P.e$.% 'ompra da rede do pescador ao lan)-la ao mar.
EMPTIO REI SPERATAE * uma esp*cie de contrato aleat,rio em +ue
o ad+uirente, na aliena-o de coisa futura, assume o risco +uanto 3 maior
ou menor +uantidade da coisa, sendo devido o preo ao alienante, desde
+ue este n-o tenha culpa, mesmo +ue o ob#eto venha a e$istir em
+uantidade mnima irris,ria. A )lea di2 respeito a +uantidade da coisa.
4este tipo de contrato pode ser inserida cl)usula sobre a possibilidade do
pagamento do preo +uando a +uantia obtida for muito pe+uena. &e nada
e$istir, nula ser) a venda, e o alienante dever) restituir o preo !'', art.
4BC". P. e$% 'olheita em +ue n-o se garante a +uantidade de frutos.
C74;64;@/? 7@ S7?646
'omumente * consensual, formando-se pelo m7tuo consenso
dos contraentes. m certos casos, * solene, +uando al*m do consentimento a
lei e$igir outros re+uisitos, como no caso da compra e venda de im,veis.
4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS ESPEC%FICOSC CC+ /01. 4$2
A doutrina, indica tr.s elementos constitutivos essenciais 3
sua e$ist.ncia% a coisa, o preo e o consentimento.
/s elementos acima mencionados s-o comuns a todos os
contratos de compra e venda. Dodavia, h) casos em +ue se pode acrescentar
um +uarto elemento a D70A/+ +ue * o elemento essencial para 3+ueles
contratos de compra e venda de bens im,veis, em +ue h) a necessidade da
escritura p7blica, e, posteriormente, para efetiva-o do domnio do bem h)
necessidade da transcri-o. Para (aria 6elena ?ini2, a forma escrita dos
contratos * uma formalidade, isto por+ue na venda de bem im,vel acima de
9< sal)rios mnimos * necess)rio escritura p7blica, assim * formal. Por*m,
na venda de im,vel abai$o de 9< sal)rios mnimos n-o e necess)ria a
escritura p7blica, sendo assim informal, mas para (. 6. ?ini2, por precisar
de forma escrita para registr)-lo * formal. 'ita-se, tamb*m, a venda e
compra de bens m,veis, +ue via de regra, s-o revestidos da informalidade,
por*m, nos casos de venda de bens m,veis, como as licenas ou contratos
para e$plorar a distribui-o e venda de #ornais +ue precisam de escritura
p7blica. Portanto, revestem-se de formalismo.
'oisa % '', art. 489 A compra e venda pode ter por
ob#eto coisa atual ou futura, o contrato de compra e venda nem sempre
incide sobre coisa #) conhecida e perfeitamente caracteri2ada no momento
de sua forma-o !'', art. 489, =A parte". 4este caso, ficar) sem efeito o
contrato, se a coisa n-o vier a e$istir, salvo se a inten-o das partes era de
concluir contrato aleat,rio.
/b#eto deve ser lcito, possvel, disponvel, pois sua
inalienabilidade n-o permitiria seu ingresso no com*rcio, determinado ou
determin)vel, sob pena de nulidade absoluta da compra e venda. Pode
ainda, ser atual ou futura.
A coisa * atual +uando tem e$ist.ncia, e, * futura +uando tem
e$ist.ncia potencial, no momento da reali2a-o do contrato, sua total
impossibilidade de e$ist.ncia acarreta nulidade do contrato.
&er individuada, ou se#a, determinada, ou pelo menos
determin)vel, suscetvel de individua-o no momento de sua e$ecu-o, uma
ve2 +ue poder) ser indicada pelo g.nero e +uantidade.
&er disponvel ou estar in commercio, uma ve2 +ue sua
inalienabilidade natural, legal ou convencional impossibilitaria a sua
transmiss-o ao comprador.
Der possibilidade de ser transferida ao comprador, n-o
poder) pertencer ao pr,prio comprador, nem o vendedor poder) alienar
coisa se for de propriedade de terceiro, pois ningu*m poder) transferir a
outrem direito de +ue n-o se#a titular.
V642/ 26 873;/ /?563/, e$iste grande controv*rsia +uanto 3
possibilidade de venda de coisa alheia %
- 'l,vis Eevil)+ua entende ser nulo o contrato de venda
de coisa alheia.
- spnola admite sua validade.
- 'arvalho &antos ocupa posi-o intermedi)ria% a venda
de coisa alheia * nula, mas se tornar) v)lida +uando o
vendedor se obrigar a entregar a coisa vendida, depois de
ad+uiri-la do verdadeiro propriet)rio.
- A melhor doutrina, * a +ue sustenta a admissibilidade doa
to, cu#a efic)cia depender), naturalmente, de sua
posterior revalida-o pela superveni.ncia do domnio.
Preo% * o elemento vital, o trao mais caracterstico da
compra e venda. 5 a remunera-o devida na compra e venda, * o elemento
natural deste neg,cio #urdico, * o +ue identifica o contrato de compra e
venda, * um elemento essencial da compra e venda.
/ preo dever) constituir-se da pecuniariedade, por
constituir uma soma em dinheiro +ue o comprador paga ao vendedor em
troca de coisa ad+uirida. Por*m, nada obsta +ue se#a pago por coisas
representativas de dinheiro ou a ele redutveis, como che+ue, letra de
cFmbio, nota promiss,ria, ttulos da dvida p7blica. Por*m, n-o pode ser
convencionado o preo mediante presta-o de servios, haveria, neste caso,
contrato inominado e n-o venda.
/ preo precisa ser% 26160A34/27 deste logo conhecido e
fi$ado por ambas as partes contratantes no momento da celebra-o do
contrato, em aten-o 3 lei da oferta e da procura, de acordo com seus
interesses, ou segundo os atos administrativos, se tabeladas se acham as
coisas vendidas0 7@ 3426160A34/27+ A/; 26160A34B>6? Ga posterioriH . P.
e$% compra e venda de coisas vendidas na bolsa ou mercado, cu#o preo ser)
determinado pela abertura da bolsa ou pelo seu fechamento, ou pelo preo
m*dio !'', art. 48:". / +ue n-o * possvel * a indetermina-o absoluta,
como a constante da seguinte estipula-o% pagar)s o +ue +uiseres.
Atualmente, foi dada maior fle$ibilidade a determina-o dos
preos, mas anteriormente, o preo precisava ser certo!conhecido", #usto !de
valor correspondente 3 coisa" e verdadeiro !real e e$ato". /s dois primeiros
dei$aram de ser essenciais no direito moderno, +ue optou por crit*rios
diferentes. A vile2a do preo n-o * mais obstativa da compra e venda, esta *
valida, ainda +ue se aliene por de2 o +ue vale cem, salvo prova de erro.
Acarreta nulidade do contrato de venda e compra se este vier
e$presso em moeda estrangeira ou ouro !art. 918, do '';<=", e$ceto no
caso de compra e venda internacional. / preo n-o pode ser e$presso em
moeda estrangeira, mas pode ser cotado em moeda estrangeira, em ouro
Gcl)usula ouroH, e tamb*m ser seu valor cotado na Eolsa de Ialores ou
(ercadorias !Artigos 48:, 48J, do '';<=".
/ preo pode ser cotado pelas partes, mas tamb*m terceiro
poder) cot)-lo, * o chamado 906E7 26 />/?3/EF7. / terceiro dever) ser da
confiana de ambas as partes, portando-se de acordo com os princpios da
boa-f* ob#etiva e a fun-o social do contrato !'', art. 48B". / terceiro n-o
ser) considerado um avaliador da coisa, mas sim, um mandat)rio escolhido
pelos contratantes, +ue n-o +uiseram ou n-o puderam determinar o preo,
de tal sorte +ue sua estipula-o e+uivaler) 3 determina-o do preo pelos
pr,prios contratantes, tornando-o, por isso, obrigat,rio. / terceiro ao fi$ar o
preo, dever) considerar os elementos contemporFneos da estimativa, e as
partes contratantes n-o poder-o repudiar sua delibera-o, +ue * irrevog)vel,
e$ceto se houver erro, dolo, ou se o terceiro ultrapassar os limites de sua
incumb.ncia. 4-o aceitando o encargo o primeiro escolhido, ao ser
nomeado outro terceiro 3 e$ercer a fun-o, podem as partes estipular as
partes +ue seu arbitramento se#a definitivo e inderrog)vel, como tamb*m,
pactuar recurso ao #udici)rio.
5 possvel compra e venda sem preo estipuladoK
Artigo 488, '';<= Paulo Lui2 4etto L@bo entende ser
impossvel venda sem preo fi$ado, uma ve2 +ue a indetermina-o absoluta
* inadmissvel. 'aso n-o ha#a fi$a-o do mesmo, dever) ser usado um
tabelamento oficial, se houver. 4a sua aus.ncia ser) adotado o preo de
costume. 4a aus.ncia de ambos ser) adotado o preo m*dio e$istente na
praa, a ser fi$ado pelo #ui2. A #ustificativa repousa na aplica-o da fun-o
social do contrato, onde a autonomia privada n-o pode se sobrepor 3s
normas de ordem p7blica.
'', artigo 48C nula * a compra e venda +uando o preo *
dei$ado ao livre arbtrio de uma das partes, pois, poderia a parte a +uem
fosse cometido o arbtrio fi$ar e$ageradamene ou irrisoriamente o preo a
seu benefcio em detrimento do outro. m uma interpreta-o literal deste
artigo, todos os contratos de ades-o seriam nulos, mas, na verdade, o +ue se
dese#a e impedir a forma-o de cart*is, vedado pela Lei 8884;C4. &e um
ob#eto a ser vendido estiver e$posto numa vitrine com a determina-o do
preo, n-o se dever) interpretar +ue este foi estipulado pelo arbtrio
e$clusivo de uma partes, mas +ue integra a proposta, considerando-se
estabelecido pelos contratantes no instante em +ue o comprador o aceita. /
mesmo se diga do leil-o, em +ue ao maior lano parece indicar +ue o preo
* fi$ado arbitrariamente pelo comprador, por*m, tal n-o ocorre, visto +ue
aparece, como condi-o da oferta, +ue o ad+uirente se#a a+uele +ue mais
alto preo oferecer, sendo at* lcito estipular-se preo mnimo, dispondo
+ue, se ele n-o for alcanado n-o ter) contrato.
'onsentimento ou vontade % decorre da autonomia
privada, * a converg.ncia de vontades sobre a coisa, o preo e as condi>es
do neg,cio. 5 a vontade deve ser livre e sem vcios !dolo, erro, coa-o,
simula-o, estado de perigo e les-o". 5 consensual por ter seu
aperfeioamento com a manifesta-o da vontade pelas partes !Artigo 48=,
do '';<=". 4-o * contrato real, pois este tem seu aperfeioamento na
simples entrega da coisa.
?e acordo com a interpreta-o do artigo 48=, a compra e
venda estar) perfeita e acabada +uando estiverem presentes% a coisa, o preo
e o consentimento, bastando portanto, em uma compra e venda simples e
pura, o acordo de vontades +uanto ao preo e a coisa.
/ consentimento re+uer das partes contratantes%
'apacidade gen*rica para praticar atos da vida civil0
Legitima-o para contratar- restri-o a liberdade de comprar e vender.
As partes vendedor e comprador dever-o na reali2a-o do
neg,cio #urdico de compra e venda possuir capacidade e legitimidade. /
contrato celebrado por absolutamente incapa2 * nulo, e celebrado por
relativamente incapa2 * anul)vel. stes somente poder-o contratar se
devidamente representados ou assistidos.
A legitimidade das partes, * uma capacidade especial para
celebrar um determinado neg,cio #urdico. 4o caso da compra e venda de
bem im,vel, precisa ser verificado a outorga con#ugal. A outorga con#ugal
divide-se em%
/utorga u$,ria da mulher
/utorga marital do marido
5. OBRIGAES DO VENDEDOR E DO COMPRADOR
4ascem do contrato de compra e venda obriga>es
recprocas para as partes.
5.1 OBRIGAES DO VENDEDOR
ntregar a coisa com todos os seus acess,rios,
transferindo ao ad+uirente a sua propriedade 0
Marantir a efetividade do direito sobre a coisa.
5.2 OBRIGAES DO COMPRADOR
Pagar o preo, na forma e no pra2o estipulados
!. LIMITAES " COMPRA E VENDA DECORRENTES DA
FALTA DE LEGITIMAO DE UMA DAS PARTES,
A lei veda em rela-o 3 posi-o +ue ocupam na rela-o
#urdica aos descendentes, aos cond@minos, aos tutores, aos curadores, a
legitimidade para o livre e$erccio do neg,cio #urdico de compra e venda.
:.1 I4?A A ?&'4?4D%
5 vedado ao descendente pelo artigo 4C:, do '';<=, a
possibilidade de ad+uirir bens do ascendente, sem anu.ncia pr*via dos
outros descendentes e do c@n#uge.
/ fundamento deste artigo * evitar +ue mediante simula-o
fraudulenta, o ascendente altere a igualdade dos +uinh>es heredit)rios, por
meio de doa>es sob disfarce de compra e venda, sendo +ue, na realidade
tratar-se-ia de uma doa-o simulada.
/ novo ',digo 'ivil acrescentou a necessidade de anu.ncia
tamb*m do c@n#uge para reali2a-o do neg,cio #urdico. Portanto, na
aus.ncia de outorga marital ou outorga u$,ria o neg,cio ser) anul)vel !'',
art. 1<8".
A anu.ncia deve ser por escrito para bens m,veis com
valores acima de 1< ve2es o sal)rio mnimo, para valores inferiores, n-o h)
necessidade de anu.ncia escrita. 4a a+uisi-o de bem im,vel *
indispens)vel a outorga con#ugal, sob pena de anula-o do neg,cio #urdico.
4o '';1: est) nulidade era absoluta, no novo '';<= * anul)vel. sta
diferena * importante para solu-o de litgios, +uanto ao momento de
reali2a-o dos contratos na vig.ncia do '';1: ou '';<=. Necomenda-se a
utili2a-o da scada Pontiana !Pontes de (iranda" para verifica-o do
neg,cio #urdico%
scada Pontiana !Pontes de (iranda"%
Aplica a norma
do Aplica a norma do momento da
momento dos efeitos
celebra-o
OOOOOOOOOOOOOOOOOOO
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO Plano da
fic)cia
st) no '';<= Plano da validade!art. 1<4"
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO - Agente capa20
Plano de $ist.ncia - /b#eto lcito possvel e determinado
ou determin)vel0
-Porma prescrita ou n-o defesa em
lei
A anu.ncia do c@n#uge * dispensada se o regime do
casamento for de separa-o obrigat,ria ou legal.
Quest-o importante, se d) com a possibilidade ou n-o do
suprimento #udicial do consentimentoK
Rnicialmente, deve ser analisado o motivo da recusa, se for
in#usta. Para alguns autores como 'l,vis Eevil)+ua, Sashington de Earros
(onteiro e Agostinho Alvim, n-o h) possibilidade no suprimento #udicial,
por n-o haver lei +ue permita e$pressamente, +ue o #ui2 supra a
concordFncia dos interessados, como fa2 no caso de suprimento #udicial
para o casamento. m posi-o oposta, &lvio Nodrigues entende +ue n-o
pode haver proibi-o, simplesmente por n-o ter previs-o e$pressa para a
+uest-o. Pode, neste caso, ser aplicada interpreta-o anal,gica se o
suprimento corrigir uma recusa in#usta, admitindo-o, pois o interesse social
na circula-o da ri+ue2a prevalece sobre o individual do c@n#uge ou do
descendente recusantes.
A a-o para anular venda reali2ada, ap,s muita pol.mica,
+uanto 3s &7mulas 1B= e 4C4, deve obedecer aos ditames do artigo 1JC, do
'';<=, e, nos caso em +ue for caracteri2ado algum vcio '', art. 1J8, RR.
Smula 152 A a!"o para anular a #enda de ascendente a descendente$ sem
o consentimento dos demais$ prescre#e em % anos$ a contar da a&ertura da
sucess"o. A interpreta-o a estes di2eres * de +ue o neg,cio * anul)vel, com
pra2o prescricional de 4 anos, pois e+1ivaleria o defeito do neg,cio #urdico
a um dos vcios do neg,cio #urdico !simula-o". A+ui, a anula-o somente
poderia ser pleiteada ap,s a morte do ascendente, se ele era #ovem 3 *poca
do neg,cio, o retorno 3 forma dese#ada Gstatus quoH seria praticamente
impossvel.
Smula %'% A a!"o para anular a #enda de ascendente a descendente$
sem o consentimento dos demais$ prescre#e em 2( anos$ contados da data
do ato$ re#o)ada a Smula 152. sta s7mula dever) ser interpretada, sendo
o neg,cio #urdico nulo, por se tratar de nulidade obedeceria o pra2o
prescricional das a>es de cunho pessoal =< anos contados da data do ato.
A propositura da a-o poderia ser com o ascendente ainda vivo.
A solu-o mais #usta est) contida na norma do artigo 1JC,do '';<=, +uando
a lei dispuser +ue determinado ato * anul)vel, sem estabelecer pra2o para
pleitear-se a anula-o, ser) este de = anos, a contar da data da conclus-o do
ato. Para Sashington de Earros (onteiro% o pra2o a ser aplicado *
decadencial previsto no art. 1J8, RR, do '';<=, 4 anos.
:.= '/(PNA P/N P&&/A 4'ANNMA?A ?
TLAN PL/ R4DN&& ?/ I4??/N
/ artigo 4CJ, do '';<=, veda a reali2a-o de compra e
venda, ainda +ue em hasta p7blica, por a+ueles +ue guardam ou
administram interesses alheios, por faltar-lhes legitima-o para ad+uirir ou
vender bens, em virtude de lhes cumprir 2elar pelo interesse do vendedor,
+uer por desfrutarem de uma posi-o de +ue poderiam valer-se para tirar
in#ustificada vantagem do neg,cio.
Dudo para manter a isen-o de Fnimo na+ueles a +uem se
confiam interesses alheios, por moralidade e estabilidade da ordem p7blica.
&er) nulo, o neg,cio #urdico reali2ado pelas pessoas
mencionadas neste artigo. las est-o proibidas de reali2ar contrato de
compra e venda mesmo em hasta p7blica, em ra2-o do seu dever de ofcio.
sta proibi-o * absoluta e n-o pode ser afastada, todavia, o impedimento
cessa , findo o dever.
?iscuss-o importante surge +uanto 3 proibi-o aos
mandat)rios, vacila a #urisprud.ncia ao interpretar mesma norma contida no
',digo de 1C1:%
- para alguns, o ato * sempre nulo0
- para outros, a proibi-o legal n-o abrange a aliena-o
direta do mandante ao mandat)rio.
Para &lvio Ienosa, no '',1C1: a nulidade era relativa, no
'', =<<=, ao e$pressar a transgress-o do preceito * de nulidade. Para
Sashington de Earros (onteiro, a solu-o mais plausvel e mais l,gica, *
pela nulidade do contrato, uma ve2 +ue o mandat)rio pode fomentar ou
preparar situa-o desfavor)vel +ue aconselhe ou imponha a necessidade da
venda, indu2ido pelo seu procurador o mandante poderia ser levado a
venda, com a +ual, de outra forma, provavelmente n-o concordaria.
:.9 I4?A P/N '/4?U(R4/ ? '/R&A
R4?RIR&VIL
'', art. B<4, um cond@mino somente poder) vender a
estranhos coisa indivisvel ap,s hav.-la oferecido por igual preo e
condi>es aos consortes. &, ap,s a oferta e mediante recusa dos mesmos,
fica legitimado para vend.-la a estranhos. / c,digo institui prefer.ncia em
favor dos cond@minos por+ue a inten-o e, sempre +ue possvel, e$tinguir o
condomnio e evitar o ingresso de estranhos na comunidade condominial
sempre ponto de disc,rdias. A prefer.ncia somente poder) ser e$ercida na
compra e venda, e n-o, no compromisso de compra e venda. Aplicando-se,
tamb*m, a cess-o de direitos heredit)rios, por parte de co-herdeiros !'',
art. 1JC1".
/ cond@mino preterido tem o direito ao e$erccio do direito
de prefer.ncia ou preemp-o !'', art. B19 a B=<", depositando o preo
integral, atuali2ado se for o caso, no pra2o decadencial de 18< dias,
contados do momento da aliena-o de bem m,vel, bem im,vel o pra2o
passa a ser contado do registro em cart,rio imobili)rio, n-o se suspendendo
nem interrompendo.
Ne+uisitos do direito de prefer.ncia%
- +ue a coisa se#a, indivisvel pois, no caso de ser divisvel
nada impede +ue o cond@mino livremente aliene sua
parte0
- +ue o consorte a +uem n-o se deu conhecimento da venda
deposite o preo pago pelo estranho, tanto por tanto0
- +ue o re+ueira no pra2o decadencial de 18< dias
contados da aliena-o, sob pena de decad.ncia, +ue n-o
se suspende nem se interrompe.
/ par)grafo 7nico, estabelece +ue na aliena-o #udicial de
coisa comum ser) preferido%
1. em condi>es iguais, o cond@mino ao estranho0
=. entre os cond@minos, o +ue tiver benfeitorias de maior
valor0
9. o cond@mino propriet)rio de maior +uinh-o, se n-o
houver benfeitorias.
:.4 I4?A 4DN 'U4W8M&
/ artigo 4CC, do '';<=, estabelece +ue, em regra, os
c@n#uges n-o poder-o efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre
marido e mulher est) proibida, se o regime for o da comunh-o universal,
pois ningu*m pode vender ou comprar o +ue #) * seu, caracteri2ando venda
fictcia.
Por*m, os ditames do artigo podem ser mitigados ao
analisar-se os artigos 1::8 e 1:BC, do '';<=, pois s-o bens e$cludos da
comunh-o os bens ali enumerados. P.e$. a+ueles utili2ados para o trabalho e
os de uso pessoal, portanto, passveis de negocia-o, mesmo com o
c@n#uge.
Quando aos companheiros pode ser aplicada a mesma regra,
os bens e$cludos da comunh-o poder-o ser negociados com o
companheiro, desde +ue o neg,cio ocorra realmente no plano f)tico, n-o
gerando fraude contra credores !anul)vel", fraude 3 e$ecu-o !inefica2" e
simula-o !nulo"
#. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES DE
VENDA
J.1 I4?A P/N A(/&DNA
Drata-se de venda 3 vista de amostra, prot,tipo ou modelo
e$ibidos pelo vendedor, +ue provocou o assentimento do comprador.
ntender-se-) +ue o vendedor assegura ter a coisa as +ualidades +ue a elas
correspondem. P.e$.% compras feitas em feiras e e$posi>es.
Por isso, h) de ser tudo igual 3 mercadoria +ue se vai
entregar0 se o vendedor n-o a entrega em perfeita correspond.ncia com a
amostra, prot,tipo ou modelo, pode o comprador recus)-la no ato do
recebimento.
'aso n-o se#a entregue a coisa correta, caracteri2ando
inadimplemento do vendedor, caber) ao comprador en#eit)-la, bem como
e$igir a mercadoria +ue ad+uiriu igual 3 amostra.
A venda funciona sob condi-o suspensiva, at* a entrega da
coisa, conforme a oferta. &e n-o houver pra2o fi$ado pelos contratantes, a
verifica-o deve ser feita imediatamente, no ato do recebimento, em tempo
ra2o)vel para a sua efetiva-o.
&e a coisa for entregue conforme a amostra, prot,tipo ou
modelo funcionar) como condi-o resolutiva, a venda torna-se definitiva.
&e n-o houver correspond.ncia entre a amostra e a mercadoria recebida,
cabe ao comprador pedir em #u2o a competente vistoria ad perpetuam rei
memoriam$ +ue servir) de base 3 a-o de rescis-o de contrato, com
indeni2a-o das perdas e danos.
/ sil.ncio do comprador em rela-o ao e$ame da
mercadoria * interpretado como reconhecimento de +ue ela corresponde 3
amostra.
5 neg,cio anul)vel, com pra2o prescricional de 4 anos !'',
art. 1J8, RR", n-o sendo e$presso o pra2o, aplica-se o artigo =<B 1< anos
!&lvio Ienosa".
J.= I4?A *A+ ,ORP-S. E *A+ ME/S-RAM.
/ Artigo B<<, do '';<= distingue a venda ad corpus e ad
mensuram$ as conse+1.ncias oriundas da distin-o repousam na diferena
+ue possa e$istir nas )reas ad+uiridas.
Iendas ad corpus se d) +uando a preocupa-o das partes *
vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma +ue e$iste
ob#etivamente, sem +ue a circunstFncia de ter uma outra e$tens-o constitua
motivo de maior relevo na forma-o do consentimento. P. e$.% fa2enda
Petr,polis, ch)cara (arengo, vila (aria, mans-o /liveira, pal)cio Iene2a,
etc.
Presume-se +ue o comprador ad+uire o im,vel conhecendo-
o em sua e$tens-o e dimens-o. Presume-se a venda de corpo certo,
determinado e conhecido, referindo-se, por e$emplo, a &tio &-o Wo-o,
Pa2enda Eela Iista.
4-o * preciso +ue conste do instrumento a e$press-o ad
corpus , embora se#a aconselh)vel +ue se faa.
Assim, a lei !'', art. B<<, X 9Y" n-o admite a-o de
complementa-o de )rea, nem devolu-o de e$cesso, se a venda foi ad
corpus, por conhecer o comprador sua e$tens-o e dimens-o, ser coisa certa
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a refer.ncia 3s suas
dimens>es, ainda +ue n-o conste, de modo e$presso, ter sido a venda ad
corpus, presun-o 0uris et de 0ure.
Ienda ad mensuram * a+uela em +ue se determina a )rea do
im,vel vendido, estipulando-se o preo por medida de e$tens-o. 6)
determina-o do preo de cada unidade ou medida, de cada al+ueire,
hectare, metro +uadrado ou metro. P. e$.% terreno de mil metros +uadrados,
fa2enda com tre2entos al+ueires, NZ 1<<,<< por metro +uadrado, NZ
1<<<,<< por al+ueire.
4a venda ad mensuram o ad+uirente poder) e$igir o
complemento da )rea, reclamar a rescis-o do neg,cio ou o abatimento no
preo, se faltar correspond.ncia entre a )rea efetivamente encontrada e as
dimens>es dadas. 4essa hip,tese abre-se ao comprador a possibilidade de
acionar o alienante para +ue complemente a )rea /EF7 ex empto ou ex
vendito-. Poder) tamb*m, fa2er pedido de resolu-o ou redu-o do preo
subsidiariamente. Por ser uma presun-o, poder) haver e$ce>es, uma delas
dar-se-) +uando a venda for estipulado o preo por medida de e$tens-o ou
se determina a respectiva )rea, o vendedor est) a garantir as dimens>es.
Pra2o para e$igir complementa-o de )rea, de reclamar
resolu-o do contrato ou abatimento proporcional do preo * decadencial
!art. B<1, e par)grafo 7nico", de 1 ano, contados a partir do registro do
ttulo0 havendo atraso na imiss-o da posse, comear) a fluir a partir dela.
Artigo B<1,X1Y, '';<= h) presun-o 0uris tantum , se na
venda ad mensuram se encontrar uma diferena inferior a um vinte avos
!1;=<" um vig*simo-, presume-se +ue a men-o 3 )rea foi meramente
enunciativa, ou se#a, empregada apenas para dar uma indica-o apro$imada
do todo +ue se vende0 logo, o comprador n-o poder) ingressar em #u2o para
obter a complementa-o de )rea, salvo se provar, +ue, em tais
circunstFncias, n-o teria reali2ado o neg,cio.
Anote-se +ue, se, em ve2 de diferena, e$iste e$cesso de
)rea, o comprador n-o est) obrigado a repor preo correspondente, salvo se
assim se convencionou. A declara-o de +uantidade * garantia para o
comprador, e n-o para o vendedor, +ue deve conhecer o +ue * seu e o +ue
est) alienando.
J.9 ?PRD/ /'8LD/ 4A& I4?A& ? '/R&A&
'/4W84DA&
'', art. B<9 - / alienante ter) responsabilidade por defeito
oculto nas vendas de coisas con#untas. Rsso por+ue o defeito em uma das
unidades pode macular ou pre#udicar as demais. P. e$.% uma enciclop*dia
+ue apresenta defeito de impress-o em um dos volumes. A devolu-o desse
volume pre#udica toda a obra.
&e o ob#eto da compra for uma universalidade, responder)
pela e$ist.ncia desse comple$o, n-o respondendo individualmente pelos
ob#etos +ue o comp>em. Logo, o defeito oculto de um deles n-o autori2ar)
a re#ei-o de todos pelo comprador , ainda +ue o preo se#a global, desde
+ue as coisas n-o formem um todo insepar)vel, s, a defeituosa ser)
restituda e o seu valor dedu2ido do preo, depois de feitas as avalia>es
!'', art. B<9". P. e$.% rebanho, biblioteca.
ntretanto, se o defeito de um contaminar parte ou o todo,
diminuindo-lhe o valor, poder) o comprador devolver toda a mercadoria. P.
e$.% par dos brincos !falta um"0 parelha de calos iguais, cole-o composta
por tr.s livros.
Para solu-o do problema, invoca-se o '?' Lei 8<J8;C<,
art. 18, e X 1Y" n-o sanado o vcio no pra2o m)$imo de 9< dias, ao
consumidor se abrem tr.s alternativas%
1. &ubstitui-o do produto por outro0
=. Nestitui-o da +uantia paga, sem pre#u2o de perdas e
danos0
9. Abatimento proporcional do preo.
$. PROTEO JUR%DICA DA EVICO
A evic-o !'', art. 44J" di2 respeito 3 perda da coisa em
ra2-o de vcio #urdico. 5 a perda total ou parcial da coisa, por fora de
decis-o #udicial, baseada em causa pree$istente ao contrato.
A evic-o e os vcios ocultos n-o s-o condi>es essenciais
do contrato, s-o garantias +ue recaem sobre o alienante, por ser uma
obriga-o de fa2er, a cargo, do alienante. Por isso, podem as partes dentro
de sua autonomia de vontade, dispensar, restringir ou alargar, modificar,
tais garantias.
Por ser uma obriga-o do alienante n-o * preciso estar
e$pressa, submete-se ele, a garantia. sta garantia subsiste at* mesmo nas
vendas em hasta p7blica.
&omente se e$cluir) a responsabilidade do alienante se
houver cl)usula e$pressa !'', art. 448", devendo ser tradu2ida em termos
e$plcitos, categ,ricos, e$pressos, sendo inadmissvel cl)usula t)cita de
n-o-garantia. ?e acordo com o mesmo artigo pode o vendedor reforar ou
diminuir a garantia- ao convencionar, seu pagamento em dobro, ou por
metade0 instituir solidariedade entre os alienantes0 livre se acha o campo 3
iniciativa e disposi-o da vontade individual dos contratantes em ampliar a
garantia de evic-o contra determinado terceiro, eventual turbador da coisa,
uma ve2 +ue, a responsabilidade correr) por sua conta.
'', art. 44C com a presena de cl)usula +ue e$clui a
garantia contra a evic-o, tem o evicto o direito de receber o preo +ue
pagou pela coisa evicta, se n-o soube do risco da evic-o ou, dele
informado, n-o o assumiu.
As tr.s f,rmulas do artigo 44C s-o%
1. cl)usula e$pressa de e$clus-o da garantia [
conhecimento do risco da evic-o pelo evicto \ isen-o
de toda e +ual+uer responsabilidade por parte do
alienante - perde o evicto, integralmente, o +ue
desembolsou, sem direito a +ual+uer ressarcimento0
=. cl)usula e$pressa de e$clus-o da garantia ci.ncia
especfica desse risco por parte do ad+uirente \
responsabilidade do alienante apenas pelo preo pago
por a+uele pela coisa evicta - assiste ao evicto o direito
de recobrar o preo +ue havia pago com a a+uisi-o da
coisa0
9. cl)usula e$pressa de e$clus-o da garantia, sem +ue o
ad+uirente ha#a assumido o risco da evic-o de +ue foi
informado \ direito deste de reaver o preo +ue
desembolsou pode o evicto reaver do alienante o +ue
pagou pela coisa.
OG;60>/EF7 3A9701/416, via de regra, a escritura de compra e venda de
bens im,veis * passada por valor inferior ao real, a fim de redu2ir o
montante dos direitos fiscais. Percebe-se, frente ao artigo 44C, claro
inconveniente, pois, frente 3 evic-o o alienante ser) obrigado a pagar
apenas o +ue se consignou em escritura p7blica.
'', art. 4B<, estabelece as +uantias a serem pagas%
R. 3 indeni2a-o dos frutos +ue tiver sido obrigado a
restituir0
RR. 3 indeni2a-o pelas despesas dos contratos e pelos
pre#u2os +ue direitamente resultarem da evic-o0
RRR. 3s custas #udiciais e aos honor)rios do advogado por
ele constitudo.
6) duas correntes a interpretar tal artigo%
1. o alienante somente * obrigado a restituir o preo, ou as
+uantias pagas, al*m das demais parcelas mencionadas,
despre2ando-se, portanto, a valori2a-o como a
desvalori2a-o subse+1ente.
=. 4a apura-o dos pre#u2os resultantes, deve-se tomar por
base o valor da coisa ao tempo em +ue se evenceu.
A 7ltima, * a solu-o mais #usta e pr,pria.
4o caso de evic-o parcial !'', art. 4BB", poder) o evicto
optar%
- &e consider)vel a perda Pela rescis-o do contrato ou a
restitui-o da parte do preo correspondente ao desfal+ue0
- &e n-o for consider)vel 'aber) somente direito 3
indeni2a-o. A indeni2a-o deve tornar-se efetiva na
propor-o da perda sofrida. &ubsiste a obriga-o para o
alienante, ainda +ue a coisa este#a deteriorada, e$ceto
havendo dolo do ad+uirente !'', art. 4B1".
m +ual+uer dos casos, se, a evic-o for de tal relevFncia em
rela-o ao todo, +ue o contrato n-o teria sido efetuado, faculta-se ao
ad+uirente optar entre a re#ei-o total da coisa e o abatimento proporcional
do preo, como nos vcios redibit,rios.
A evic-o parcial poder) ocorrer%
1. Quando privado o ad+uirente de uma parte da coisa, ou de
seus acess,rios o ad+uirente devolver) a coisa ao
alienante, no estado em +ue a recebeu, restituindo-lhe,
correlatamente, o preo, ou as +uantias, +ue pagou, mais as
parcelas indicadas no art. 4B<0
=. Quando tiver ad+uirido diversas coisas, formando um
con#unto, e for privado de alguma delas a importFncia do
desfal+ue ser) calculada em propor-o ao valor da coisa ao
tempo da evic-o0
9. Quando privado o im,vel de alguma servid-o ativa, ou
reconhecido su#eito a servid-o passiva- direito apenas a
indeni2a-o, se for parcial, embora n-o consider)vel.
As benfeitorias necess)rias e 7teis ser-o indeni2)veis !'', arts.
1=1C,1==< a 1===".
4o '?', art. :Y, IRRR, o consumidor * favorecido com a
invers-o do @nus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus
direitos. 'aber) ao fornecedor provar aus.ncia de culpa, culpa da vtima,
caso fortuito ou fora maior, eis +ue a responsabilidade do fornecedor *
ob#etiva.
!'?', art. 1C, n. R a RI", permite a redu-o proporcional do
preo, a complementa-o do peso ou medida e a substitui-o do produto,
bem como a imediata restitui-o da coisa paga, inclusive o ani+uilamento
das cl)usulas abusivas.
4esse diapas-o, caber) ao fornecedor provar aus.ncia de
culpa, culpa da vtima, caso fortuito ou fora maior. A lei do consumidor
erigiu responsabilidade ob#etiva do fornecedor, o +ual se safar) de
responsabilidade somente se provar as e$cludentes a+ui enumeradas.
A obriga-o do vendedor n-o * unicamente entregar a coisa,
mas fa2.-la de forma livre e desembaraada de vcios. ssa * a efetiva
garantia da evic-o e pelos vcios redibit,rios. ?eve o vendedor garantir
+ue a coisa se#a efetivamente 7til para o destino proposto e +ue n-o sofra
turba-o de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.
Para poder e$ercitar o direito +ue da evic-o resulta, 7
/2H@306416 26>60B 85/A/0 26 3A623/17 7 /?364/416+ 7@ H@/?H@60 27;
/41603706; I /@1703/ . 264@483/EF7 I ?326 C+ 96026 7; 2306317;
2687006416; 2/ 6>38EF7.
&, depois de ganha a demanda pelo evictor, o ad+uirente
ter) a-o direta contra o alienante para obrig)-lo a responder pela evic-o,
declarando a sentena, conforme o caso, o direito do evicto ou a
responsabilidade por perdas e danos, como ttulo e$ecutivo.
&. GARANTIA PELOS V%CIOS REDIBITRIOS
'', art. 441 - /s vcios redibit,rios t.m a ver com defeitos
materiais na coisa vendida, +uando conhecidos, +uando descobertos,
produ2em a redibi-o da coisa, isto *, tornam sem efeito o contrato,
acarretam-lhe a resolu-o, com restitui-o da coisa defeituosa ao seu antigo
dono. Por*m, nem sempreresulta a redibi-o, #) +ue ao contratante
pre#udicado * lcito optar pelo abatimento do ficando com a coisa !'', art.
44=".
A garantia repousa na teoria do inadimplemento. Ao celebrar
o contrato, compromete-se o vendedor a entregar a coisa efetivamente 7til
para o destino proposto, assegurando-lhe a incolumidade, as +ualidades
enunciadas e a ade+ua-o aos fins propostos, e +ue o ad+uirente n-o sofra
turba-o de terceiros por fato anterior ao contrato. / vendedor assegurar) a
posse mansa e pacfica e 7til da coisa entregue, por esse motivo poder)
estender ou diminuir o pra2o legal de garantia dos vcios redibit,rios. 4-o
pode ele fugir 3 responsabilidade contratual, se a coisa se apresenta com
defeitos ou imperfei>es +ue a tornem inapta aos seus fins ou lhe diminuam
o valor.
/ alienante responde pelos vcios ocultos de +ue a coisa
vendida por acaso se#a portadora !'', art. 449" se o alienante conhecia o
vcio ou defeito da coisa, restituir) o +ue recebeu com perdas e danos
!lucros cessantes, #uros morat,rios, honor)rios advocatcios e outras
despesas"0 se o n-o conhecia, t-o-somente restituir) o valor recebido, mais
as despesas do contrato. !'', art. 444" a responsabilidade do alienante
subsiste ainda +ue a coisa perea em poder do alienat)rio, se perecer por
vcio oculto, #) e$istente ao tempo da tradi-o.
/s limites da garantia podem ser ampliados ou restringidos,
graduar para mais ou para menos o quantum do ressarcimento, aumentar ou
diminuir os pra2os, dispor sobre a assist.ncia devida 3 coisa alienada,
permitir refugo, etc., tudo feito pelas partes contratantes. 'ontudo, +ual+uer
cl)usula inserida deve ser clara e e$plcita, por+ue sua inser-o no contrato,
se visar) 3 modifica-o do direito comum.
videnciando-se, o vcio redibit,rio, emergem para o
comprador duas alternativas, 3 sua escolha%
- Ne#eitar a coisa, rescindindo o contrato e recobrando o
preo pago A-o redibit,ria-0
- /u conserv)-la, reclamando, por*m, abatimento do preo
stimat,ria ou quanti minoris.
Pra2o prescricional para as duas a>es, dar-se-) no momento
da tradi-o% !9<" trinta dias, se a coisa for m,vel, e de !1"um ano, se im,vel,
contados da sua entrega efetiva0 se o comprador #) estava na posse dela, o
pra2o conta-se da aliena-o redu2ido 3 metade !'', art. 44B".
4o caso de vcio, +ue por sua nature2a, s, for conhecido
mais tarde, * de !18<" cento e oitenta dias, para bens m,veis, e de !1"um
ano para bens im,veis, contando-se o pra2o do momento em +ue tiver
ci.ncia o contratante !'', art. 44B, X 1Y".
'', art. 44: H@/427 7 D704686270 26 9072@17; 7@
;60>3E7; 6;1/G6?686 960=727 26 </0/413/+ 5B 8/@;/ 3A962313>/ 9/0/ 7
34=837 27 90/J7 268/26483/?; 87A7 06<0/+ 160A34/427 7 90/J7 26
</0/413/+ 34383/C;6 / 8741/<6A 27; 90/J7; 6;1/G6?68327; 6A ?63. C741@27+
;6 2@0/416 / </0/413/ ;@0<30 7 26D6317 4/ 873;/+ 7 87A90/270 26>6
264@483/0 7 D/17 47; 10341/ 23/; ;6<@3416; /7 27 ;6@ 26;87G03A6417 + ;7G
964/ 26 268/2K483/.
&e a coisa foi vendida em hasta p7blica n-o cabe a a-o
redibit,ria, nem pedir abatimento do preo. A publicidade em torno do ato
#ustifica a e$ce-o.
4o '?', art. :Y, IRRR, o consumidor * favorecido com a
invers-o do @nus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus
direitos. 'aber) ao fornecedor provar aus.ncia de culpa, culpa da vtima,
caso fortuito ou fora maior, eis +ue a responsabilidade do fornecedor *
ob#etiva.
'?', art. 1C, n. R a RI, permite a redu-o proporcional do
preo, a complementa-o do peso ou medida e a substitui-o do produto,
bem como a imediata restitui-o da coisa paga, inclusive o ani+uilamento
das cl)usulas abusivas.
4esse diapas-o, caber) ao fornecedor provar aus.ncia de
culpa, culpa da vtima, caso fortuito ou fora maior. Alei do consumidor
erigiu responsabilidade ob#etiva do fornecedor, o +ual se safar) de
responsabilidade somente se provar as e$cludentes a+ui enumeradas.
A obriga-o do vendedor n-o * unicamente entregar a coisa,
mas fa2.-la de forma livre e desembaraada de vcios. ssa * a efetiva
garantia da evic-o e pelos vcios redibit,rios. ?eve o vendedor garantir
+ue a coisa se#a efetivamente 7til para o destino proposto e +ue n-o sofra
turba-o de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.
1'.CONSEQ()NCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDI*RIAS DERIVADAS
DA COMPRA E VENDA
/ principal efeito da compra e venda * a transfer.ncia do
domnio. Por essa ra2-o a tradi-o * o marco divisor na apura-o de
responsabilidades dos contratantes.
?os efeitos principais !transfer.ncia do domnio [
obriga>es e deveres para os contratantes", decorrem outros !subsidi)rios",
os riscos pela perda ou deteriori2a-o da coisa, s despesas com o respectivo
contrato, a prote-o #urdica d a evic-o e a garantia dos vcios redibit,rios,
somadas 3 obriga>es acess,rias% desocupa-o do im,vel, entrega de todas
as chaves do im,vel, entrega de documentos.
'omo parte da conse+1.ncia principal do contrato, a
transfer.ncia do domnio, o vendedor tem obriga-o de entregar a coisa
vendida, conservada, sem modifica-o de seu estado, bem como entregar
coisas do mesmo g.nero, +uantidade e esp*cie, segundo o contratado, at* o
momento da tradi-o. Drata-se de encargo ligado a +ual+uer obriga-o de
entrega. / comprador deve pagar a integralidade do preo, nas condi>es
especificadas no contrato. ?eve, tamb*m, em algumas das modalidades do
contrato de compra e venda, guardar e usar devidamente a coisa.
/s riscos pela perda ou deteriori2a-o, s-o efeitos
subsidi)rios ao contrato, +ue ser-o verificados, segundo o momento da
tradi-o. &e a perda ou deteriori2a-o decorrer de culpa do vendedor,
responder) ele pelo valor da coisa mais perdas e danos !art. 199B". Por*m,
se ocorrer a tradi-o, mesmo +ue simb,lica !art. 4C=,X 1Y", as perdas
correr-o por conta do comprador. &e a entrega for distante, o vendedor
e$ime-se da responsabilidade por ela, t-o logo se#a feita a entrega ao
transportador, salvo se proceder diferentemente das instru>es recebidas.
4este caso, a tradi-o ocorre com a entrega ao encarregado de transport)-la.
/correndo perda ou deteriori2a-o no transporte, +uem ir) suport)-la * o
comprador +ue #) * dono da coisa ad+uirida. 'om a tradi-o, toda perda,
deteriora-o ou benefcio sobre a coisa atinge unicamente o ad+uirente,
para +uem foi transferida a titularidade dos bens.
m resumida sntese vigoram as seguintes responsabilidades
pelos riscos de perda ou deteriori2a-o%
- At* o momento da tradi-o, responsabilidade por conta
do vendedor0
- ?epois da tradi-o, mesmo simb,lica, por conta do
comprador0
- Por conta do comprador, se estiver sendo transportada0
Quando os riscos devem ser suportados pelo comprador, fica
ele obrigado a pagar o preo sem receber a coisa.
4o direito mercantil, as cl)usulas P/E !1ree on &oard"
despesas por conta do comprador, e 'RP !cost$ insurance$ 1rei)2t" - o preo
do transporte abrange o seguro e o frete, e$imindo de responsabilidade o
vendedor.
A a+uisi-o de bens im,veis, implica +ue o vendedor n-o
poder) opor-se a +ue o comprador efetue a transcri-o imobili)ria do ttulo.
Drata-se de obriga-o negativa. / vendedor, e$ceto se houver estipula-o
em contr)rio, responder) por todos os d*bitos, inclusive fiscais, +ue
gravarem a coisa alienada at* o momento da tradi-o, por+ue o domnio *
seu.
4a escritura p7blica de transfer.ncia do im,vel, tendo-se
em vista o interesse do Pisco e do ad+uirente, ser) transcrita certid-o de +ue
n-o h) +ual+uer d*bito fiscal com Pa2enda Pederal, stadual e (unicipal,
e$onerando-se assim o im,vel, isentando o ad+uirente da responsabilidade
de pagar +ual+uer imposto a +ue o im,vel possa estar su#eito. / princpio
da autonomia contratual faculta 3s partes a prerrogativa de a#ustar o +ue
entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra as despesas provenientes
do contrato.
4o sil.ncio, supre a lei !art. 4C<", parcialmente, a omiss-o,
dispondo +ue as despesas da escritura ficar-o a cargo do comprador,
en+uanto as da tradi-o, a cargo do vendedor.
/ artigo B<=, estabelece +ue o vendedor e$ceto se houver
estipula-o em contr)rio, responder) por todos os d*bitos, inclusive fiscais,
at* o momento da tradi-o, por+ue o domnio lhe pertence.
/s efeitos das garantias da evic-o e vcios redibit,rios,
foram tratados no tema anterior.
DAS CL*USULAS ESPECIAIS DA COMPRA E
VENDA OU
PACTOS ADJETOS
4o contrato de compra e venda podem ser inseridas
cl)usulas especiais +ue modificam a sua fisionomia, submetendo-a 3s regras
particulares +ue s-o denominadas de 9/817; /2L617; I 87A90/ 6 >642/.
&-o eles%
1. DA RETROVENDA . CC+ ART. 5'5
5 o contrato de compra e venda pelo +ual uma das partes se
obriga a transferir a propriedade de uma coisa 3 outra, recebendo em
contrapresta-o, determinada soma em dinheiro ou valor fiduci)rio
e+uivalente. Drata-se de cl)usula em favor do vendedor e s, admissvel nas
vendas de im,veis, por isso seu ob#eto s-o bens im,veis. Aplic)vel apenas
aos contratos de compra e venda. P. e$% Wo-o n-o +uerendo perder sua
propriedade, ante o fato de se encontrar em dificuldade financeira, vende
seu im,vel a Pedro sob condi-o de recobr)-lo no pra2o pactuado ou legal,
mediante restitui-o do preo e todos os disp.ndios feitos pelo comprador.
sta cl)usula especial possui valor hist,rico, uma ve2 +ue
com o compromisso de venda e compra as partes, com economia de todos
os @nus fiscais, os mesmos efeitos da retrovenda podem ser alcanados por
meio de um compromisso de compra e venda. Atualmente, o pacto s, tem
servido para acobertar acordos usur)rios, acarretando a usura e infra-o ao
art. 14=8, do '';<=. &abido da importFncia para o patrim@nio dos
contratantes, resulta e$tremamente inconveniente essa cl)usula, cu#a franca
utilidade facilmente percebida * mascarar empr*stimos ou neg,cios n-o
perfeitamente transparentes, principalmente por+ue a venda a retro priva o
comprador da e$pectativa de lucro +ue move a maioria dos ad+uirentes,
nestes tempos de valori2a-o imobili)ria e desvalori2a-o da moeda, um
dos motivos +ue acabou tornando-se praticamente sem uso.
/ pacto deve constar do mesmo instrumento da venda, deve ser
registrado em cart,rio imobili)rio !transcri-o", eis +ue deve constar do
mesmo instrumento da venda !escritura p7blica". &e constar de instrumento
aut@nomo, n-o ser) pacto ad#eto, mas promessa de contratar ou outro
neg,cio subordinado ao princpios da compra e venda.
5 o direito a recompra. 5 condi-o arbitr)ria, puramente
potestativa do vendedor !sem su#ei-o ao interesse alheio". Portanto, nesse
a#uste se insere uma cl)usula resolutiva e$pressa, cu#o advento, desfa2 a
rela-o #urdica, transportando as partes para o estado em +ue antes do
contrato se encontravam.
8ma ve2 pactuada, a cl)usula torna a propriedade resol7vel,
resolve-se o contrato, com reposi-o das partes ao status quo ante. Possui
efeito e3 tunc pode ser alegado at* contra terceiro de boa f*. Dem
oponibilidade *er)a omnes.. !'', art. B<J"- / direito de retrato *
intransmissvel, n-o sendo suscetvel de cess-o por ato inter vivos, por ser
personalssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros.
/ vendedor, na retrovenda, conserva sua a-o contra terceiro
ad+uirente da coisa retrovendida, A6;A7 H@6 6?6 4F7 87456E/ / 8?B@;@?/
26 0610/17+ pois o comprador tem a propriedade resol7vel do im,vel. /
sucessor, en+uanto n-o vencido o pra2o continua como legtimo
propriet)rio do im,vel, com a mesma obriga-o, de restitu-lo ao vendedor
ao e$pirar-se o pra2o, pois o comprador tem propriedade resol7vel do
im,vel !'', art. 19BC", voltando a ser dono da coisa, como se nunca
tivesse havido +ual+uer mudana de propriet)rio. L7<7+ 7 >6426270
97260B 068@960/0 7 G6A 27 97260 26 H@6A 7 261645/+ 7@ 97;;@/+ 970
1KC?7 /2H@30327 26 90790361B037 06;7?M>6?.
/ pra2o do retrato, decadencial por nature2a, at* o limite
legal de tr.s anos, prevalece ainda contra incapa2. Iencido o pra2o,
e$tingue-se o direito ao retrato, e torna-se irretrat)vel a venda, 5 inefica2,
+ual+uer pra2o de retrato contratado +ue ultrapasse o limite legal !9 anos".
Avenado no contrato pra2o maior, operar) o limite legal. ste pra2o *
e$tintivo, n-o pode ser prorrogado, tampouco admite suspens-o ou
interrup-o, apenas pode ser diminudo. / direito ao retrato * renunci)vel,
por+ue somene beneficia o vendedor de forma unilateral, a elel n-o
podendo opor-se o comprador.
&-o seus pressupostos%
- &omente bens im,veis,
- / e$erccio do retrato se perfaa 47 90/J7 26 10K; /47;+
;7G 964/ 26 8/2@832/26+ 970 ;60 268/26483/?+ 8741/27
27 23/ 6A H@6 ;6 8748?@3@ 7 87410/17. ste pra2o
prevalecer) ainda conta incapa2. Podem o vendedor e o
comprador convencionar o pra2o do resgate do im,vel
+ue, no entanto, n-o pode ultrapassar tr.s anos. 'aso o
pra2o convencionado se#a maior, reputa-se n-o escrito o
e$cesso, redu2indo-o para tr.s anos.
- 'l)usula de retrovenda, condi-o resolutiva, +ue torna a
propriedade resol7vel, resolve-se o contrato, com
reposi-o das partes ao estado em +ue se encontravam
anteriormente.
- &olenidade precisa ser escrito e registrado no cart,rio
competente.
Por meio da cl)usula de retrovenda o vendedor se reserva no
direito de recobrar, em certo pra2o o im,vel +ue vendeu, restituindo o
preo, mais despesas feitas pelo comprador, inclusive as empregadas em
benfeitorias necess)rias ou melhoramentos do im,vel. !'', art. B<B".
4-o est) o vendedor obrigado a reembolsar o comprador de
benfeitorias +ue este, maliciosamente tenha feito, para dificultar-lhe o
e$erccio do direito de retrato. m +ual+uer situa-o, tendo agido o
comprador com culpa ou dolo, deve indeni2ar o pre#u2o ao vendedor +ue
se retrata. ventuais indeni2a>es a +ue tenha direito o retratante s-o
direitos pessoais indeni2at,rios +ue n-o se confundem com o direito ao
retrato. 4ada impede +ue os pedidos se#am cumulados em uma mesma
a-o, mas s-o independentes.
4-o h) necessidade de interpela-o #udicial ou notifica-o
#udicial por parte do comprador. Para o resgate * preciso +ue o vendedor
devolva o valor correspondente, e se houver recusa em receb.-lo, por parte
do comprador !'', B<:"0 dever) ser promovido o seu dep,sito #udicial, para
+ue o vendedor possa re+uerer a devolu-o do im,vel. &e, porventura, o
vendedor vier a consignar +uantia inferior ao devido, apenas lhe ser)
restituda a propriedade +uando pagar integralmente o comprador!'', art.
B<:, par)grafo 7nico".
/ artigo B<8, preleciona +ue o direito de retrato atribudo a
duas ou mais pessoas, e apenas uma delas, ou algumas, mas n-o todas, o
e$ercem, o comprador poder) intimar as demais para acordarem no retrato,
prevalecendo o pacto em benefcio do +ue fe2 o dep,sito da importFncia
integral. &e n-o houver acordo, ou se um dos interessados n-o +uiser entrar
com a importFncia integral do retrato, caducar) o direito de todos.
&e a coisa perecer em virtude de caso fortuito ou fora
maior, e$tingue-se o direito de resgate, uma ve2 +ue houve perda do bem
para o comprador, sem +ue ele este#a obrigado a pagar o seu valor, e do
direito para o vendedor.
&e o im,vel se deteriorar, o vendedor n-o ter) direito 3
redu-o proporcional do preo, +ue dever) restituir ao vendedor. /
comprador, en+uanto detiver a propriedade sob condi-o resolutiva, ter)
direito aos frutos e rendimentos do im,vel, n-o respondendo pelas
deteriora>es, n-o respondendo pelas deteriora>es surgidas dentro do
pra2o reservado para o resgate, salvo se agir dolosamente.
&e a cl)usula de retrovenda for nula, tal nulidade n-o afetar)
a validade da obriga-o principal !'', art. 184, in 1ine" .
$tingue-se a retrovenda%
- Pelo e$erccio do direito do
vendedor0
- Pela preclus-o do pra2o
decadencial0
- Pelo perecimento do im,vel ou
pela ren7ncia0
- Pelo perecimento do im,vel , por
caso fortuito ou fora maior, para o comprador, sem +ue ele
este#a obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o
vendedor.
2. DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A
PROVA . CC+ ART. 5'&
Para 'l,vis Eevil)+ua a venda a contento * cl)usula +ue
subordina o contrato 3 condi-o de ficar desfeito se o comprador n-o se
agradar da coisa.
A venda a contendo * a+uela +ue se reali2a sob a condi-o
de s, se tornar perfeita e obrigat,ria ap,s declara-o do comprador de +ue a
coisa o satisfa2, ou se#a, o importante * a total satisfa-o do comprador.
Qual+uer +ue se#a o ob#eto da compra e venda, comporta
essa cl)usula, +ue, geralmente, se insere no contrato de compra de g.neros
+ue se costumam provar, medir, pesar ou e$perimentar antes de aceitos.
4ormalmente, venda a contento !pactum displicentiae" *
neg,cio #urdico sob condi-o suspensiva, cu#o contrato n-o se aperfeioa
en+uanto o comprador n-o se declarar satisfeito, ainda +ue a coisa lhe tenha
sido entregue !'', art. B<C".
n+uanto pender a condi-o suspensiva n-o se ter) direito ad+uirido, mas
e$pectativa de direito ou direito eventual. &, se ad+uire o direito ap,s o
implemento da condi-o.
EA 0/JF7 2/ 4/1@06J/ ;@;964;3>/ da venda a contento e
su#eita a prova, o ad+uirente assumir) as obriga>es de mero comodat)rio,
como se a coisa fosse cedida a ttulo de empr*stimo, en+uanto n-o
manifestar a inten-o de aceitar o ob#eto comprado, portando-se com o
dever de devolv.-la, como se a coisa lhe tivesse sido emprestada !'', art.
B11".
A venda a contento compreende a venda sob prova ou
degusta-o e a venda sob e$perimenta-o ou ensaio. Damb*m a cl)usula ad
)ustum$ aplic)vel sobretudo aos g.neros alimentcios, depende igualmente
da e$pressa concordFncia das partes, n-o podendo ficar subentendida. 4a
falta de estipula-o e$pressa, a venda * pura, regendo-se pelo art. 48=.
A cl)usula a contento di2 respeito ao consentimento, pela
verifica-o ob#etiva das +ualidades da coisa atinentes ao uso a +ue se
destina, o +ue somente poder) ser constatado pelo e$ame, pelo
funcionamento, pela e$perimenta-o ou ensaio o +ue obviamente s, pode
ser feito pelo comprador, e$cluindo, o mero arbtrio +ue possa parecer
e$istente. P. e$.% a+uisi-o de trator para ser utili2ado na lavoura, a venda
somente se considerar) perfeita se, em determinado pra2o +uando fi$ado,
ou havendo pagamento do preo, ficar) constatado pelo comprador +ue a
m)+uina lhe satisfa2.
Drata-se de venda condicional, e n-o simples promessa
unilateral de venda, pois advindo a condi-o !aprova-o do ad+uirente", o
neg,cio se aperfeioa, sem necessidade de nova manifesta-o da vontade
do alienante !'', art.B<C".
Poder) reali2ar-se na hip,tese do comprador alienar a coisa a
terceiro, +uando ent-o, tacitamente aceitou-a. 5 a cl)usula +ue subordina o
contrato 3 condi-o !suspensiva" de ficar desfeito se o comprador n-o se
agradar da coisa.
!'', art. B1<" - A venda su#eita a prova aplica-se aos
g.neros +ue, costumeiramente, s-o e$perimentados, provados, medidos,
pesados, antes de aceitos0 tradu2 incerte2a, esse estado de coisas n-o poder)
perdurar indefinidamente0 da ser conveniente a sua cessa-o e convers-o
do contrato em definitivo, pela declara-o de vontade do comprador. P. e$.%
compra de vinho de determinada safra, se estiver de acordo com as
especifica>es do comprador.
ra a cl)usula ad )ustum$ modalidade de venda su#eita a
prova, muito aplicada a um com*rcio especiali2ado, como vinhos, a2eite e
cong.neres, em +ue a prova pr*via era indispens)vel para a consuma-o do
neg,cio.
6o#e, com os m*todos modernos de com*rcio, em +ue se
procura a padroni2a-o de mercadorias, a difus-o dos preos fi$os, a
despersonali2a-o das rela>es entre as partes, por fora da amplia-o da
oferta, tornaram os neg,cios com a venda a contento e su#eita a prova
procedimentos superados.
/ direito resultante da venda a contento e su#eita a prova *
simplesmente pessoal, gerando apenas a-o pessoal para entrega de coisa
certa ou indeni2a-o nas hip,teses de inadimplemento.
4-o se transfere, assim, a outras pessoas, +uer por ato inter
#i#os$ +uer por causa mortis$ terminando com o falecimento do ad+uirente
ou a aliena-o da coisa, pois terceiro n-o poder) valer-se do pacto. (as ser)
oponvel aos sucessores do vendedor0 assim, se o alienante vier a falecer, o
direito do comprador subsistir) relativamente aos sucessores do vendedor.
Quanto ao comprador , terceiro n-o pode provar ou e$perimentar a coisa
ad+uirida.
/ direito do comprador dever) ser e$ercido dentro de certo
pra2o, +ue normalmente ser) estipulado pelas partes. &e o comprador n-o
declarar seu aceite dentro de um certo tempo, reputar-se-) perfeita a venda,
por ser suspensiva a condi-o, +uando houver pagamento do preo, o +ue
indicaria aceita-o da coisa vendida.
4a aus.ncia de pra2o determinado e n-o havendo pagamento
dever) o vendedor intimar o ad+uirente e$tra#udicialmente ou #udicialmente
para +ue, em intervalo improrrog)vel, desde logo cominado, declare se a
coisa o satisfa2 ou n-o, sob pena de se considerar a venda como perfeita e
acabada !'', art. B1=".
?urante o perodo determinado n-o poder) haver rescis-o do
contrato, competindo ao alienante, na falta de pra2o, reclamar sua fi$a-o
e$tra#udicial ou #udicial. , se, o ad+uirente se recusar a fa2er a
e$perimenta-o dentro do pra2o contratual ou #udicial, reputar-se-) aceita a
coisa.
A venda a contento, por ficar na depend.ncia da
manifesta-o da vontade de uma s, das partes, pode parecer +ue cont*m
condi-o potestativa, +ue o c,digo probe e condena. Dal, por*m, n-o
ocorre. A cl)usula a contento di2 respeito ao consentimento pela verifica-o
ob#etiva das +ualidades da coisa atinente ao uso a +ue se destina, o +ue
somente poder) ser constatado pelo e$ame, pelo funcionamento, pela
e$perimenta-o o +ue obviamente s, pode ser feito pelo comprador.
Portanto, embora a coisa #) este#a em poder do comprador,
os riscos +ue ocorrerem n-o ser-o de sua responsabilidade, se proveniente
de caso fortuito ou fora maior. &e, no entanto, houver danos em
conse+1.ncia de culpa do comprador, ser) ele responsabili2ado, n-o em
virtude do contrato, mas a ttulo de perdas e danos.
/ caso fortuito ou fora maior, a perda ou deteriori2a-o da
coisa ser) suportada pelo vendedor, uma ve2 +ue ainda n-o se havia
operado a transfer.ncia da titularidade.
P726A /; 9/016;+ /103G@30 8@457 06;7?@1:037 I 06D6032/
87423EF7; nesse caso, efetuada a venda e operada a tradi-o, o domnio *
transferido ao comprador, mas a compra e venda ficar) desfeita se o
ad+uirente, depois de provar ou e$perimentar a coisa, devolv.-la ao
vendedor, por n-o lhe convir ou n-o lhe agradar a a+uisi-o. P. e$.% comum
nas vendas via postal e meios eletr@nicos de comunica-o, em +ue o
comprador tem um certo pra2o para desistir da compra. 4esse caso os riscos
s-o do comprador, #) +ue at* a manifesta-o de sua repulsa ele * o
propriet)rio.
A circunstFncia de o ob#eto vendido ter todas as +ualidades
+ue dele se poderia esperar n-o significa +ue o comprador n-o o pode
recusar, pois n-o h) outra regra a orientar sua conduta sen-o a e$clusiva
circunstFncia de a coisa agrad)-lo ou n-o. / #ulgamento do comprador * de
car)ter sub#etivo, interno, escapando de +ual+uer interfer.ncia do vendedor.
3. DA PREEMPO OU PREFER)NCIA
&egundo 'aio ()rio da &ilva Pereira, a preemp-o * o pacto
ad#eto 3 compra e venda em +ue o comprador de coisa m,vel ou im,vel fica
com a obriga-o de oferec.-la a +uem lhe vendeu, para +ue este use do seu
direito de prela-o em igualdade de condi>es, no caso de pretender vend.-
la ou d)-la em pagamento !'', art. B19". / direito de prela-o s, *
garantido se a+uele se dispuser a pagar tanto por tanto.
O arti)o 514$ de1ine a preemp!"o ou pre1er5ncia
con#encional 6 a cl7usula pela qual o adquirente de coisa m8#el ou im8#el
ter7 o de#er de o1erec59la a quem l2a #endeu$ para que este use do seu
direito de prela!"o em i)ualdade de condi!:es$ no caso de pretender
#end59la ou d79la em pa)amento.
5 um pacto e$presso, estipulado em favor do alienante, visto
+ue imp>e ao comprador o dever de dar ci.ncia ao vendedor de seu intuito
de vender ou de dar o bem em pagamento, para +ue ele possa usar seu
direito de prefer.ncia, read+uirindo a coisa vendida em igualdade de
condi>es com terceiro, tanto +uanto ao preo, como no +ue atina 3
vantagens oferecidas. / vendedor ou e$-propriet)rio poder) tamb*m
e$ercer seu direito de prela-o, se tiver conhecimento de +ue a coisa vai ser
vendida, intimando ao comprador !'', art.B14".
Para +ue o direito de prefer.ncia se caracteri2e s-o precisos
tr.s re+uisitos%
1. +ue o comprador +ueira vender a coisa0
=. +ue o vendedor +ueira read+uirir, dispondo-se a oferecer
o preo encontrado ou a#ustado, bem como as vantagens0
9. +ue e$era esse direito dentro de determinado pra2o !'',
arts. B19 e B1:".
Rnserida essa cl)usula , por acordo entre comprador e
vendedor, em nada desfigura a compra e venda verificada, * tida como
plena, inclusive +uanto 3 a+uisi-o do domnio pelo comprador.
/ ',digo 'ivil n-o estabelece forma especial, para
notifica-o do comprador ou do vendedor, podendo assim, ser #udicial ou
e$tra#udicial.
A iniciativa do direito de prefer.ncia pode ser tamb*m do
vendedor, isto *, do e$-propriet)rio. ste n-o * obrigado a aguardar +ue o
comprador o notifi+ue #udicialmente ou e$tra#udicialmente da pretens-o de
alienar a coisa, pode antecipar-se, desde +ue tenha conhecimento de +ue o
comprador pretende fa2er a aliena-o, notificando-o de +ue dese#a valer-se
do seu direito de prefer.ncia !'', art. B14". / +ue * essencial, na+uela feita
pelo comprador, +ue todas as condi>es oferecidas pelo terceiro constem
detalhadamente, e +ue se lhe d. ci.ncia de +ue, se n-o se manifestar dentro
do pra2o fi$ado, ser) interpretado como desinteresse pela prefer.ncia.
Assim como, se n-o pagar o preo a#ustado, tamb*m perder) o direito de
prefer.ncia '', art. B1B".
6) de observar-se +ue se o comprador n-o oferecer a coisa
primeiramente 3+uele de +uem ad+uiriu, e efetuar a venda para terceiro,
essa venda n-o fica sem efeito, mas o vendedor +ue descumpriu a cl)usula
responde a perdas e danos. Nesponder) solidariamente o ad+uirente se tiver
procedido de m)-f* !'', art. B18."
A preemp-o, portanto, n-o tem car)ter de direito real, mas
assegura, apenas, ao vendedor um direito pessoal, perdas e danos !'',
art.B18".
P0/J7 9/0/ 7 6N608=837 27 2306317 26 906D60K483/, n-o
poder) e$ceder 18< dias, sendo o bem m,vel, ou dois anos, se im,vel !'',
art. B14, par)grafo 7nico". / e$erccio da prefer.ncia, ine$istindo pra2o
estipulado, subordinar-se-) a um pra2o decadencial, +ue poder) condu2ir 3
caducidade do ato, +ue variar) conforme a nature2a do ob#eto0 se este for
m,vel, ser) de 3 23/;; se im,vel, de !' 23/;+ contados da data da oferta, ou
se#a, da data em +ue se der a comunica-o do comprador ao vendedor !''.
art. B1:", 4-o e$ercido o direito de preemp-o dentro do pra2o, este
caducar).
/ direito de prefer.ncia em favor de dois ou mais indivduos
em comum, ele ter) de ser e$ercido em rela-o 3 coisa no seu todo, por n-o
comportar fragmenta-o, uma ve2 +ue * um direito indivisvel. 'ada um
dos preemptores dever) e$ercer o direito sobre a totalidade do bem. , se
algum dos favorecidos vier a perd.-lo ou n-o mais +uiser e$erc.-lo, os
demais poder-o utili2)-lo, pois ficar-o investidos do poder de a+uisi-o da
coisa em sua totalidade, e n-o na propor-o de seu +uinh-o !'', art. B1J".
CC+ /01. 51$ . o descumprimento por parte do comprador,
de notificar o vendedor !e$-propriet)rio", n-o acarreta o desfa2imento da
venda. Acarreta, apenas, a obriga-o de ressarcimento de perdas e danos
+ue tiver causado ao e$-propriet)rio, por n-o ter cumprido a obriga-o de
fa2er a pr*via notifica-o. Nesponde solidariamente o ad+uirente, se agiu de
m)-f*.
I410/4;A3;;3G3?32/26 27 2306317 26 906D60K483/C CC+ /01.
52' C sendo a prela-o um direito pessoal, e n-o real, ser) insuscetvel de
transmissibilidade0 logo, n-o pode ser cedido por ato inter #i#os nem passar
a herdeiros do preemptor por ato causa mortis. 6) +uem entenda +ue este
artigo n-o se aplica ao direito de prela-o do e$propriado, +ue seu direito
seria, ent-o, transmissvel.
?istin-o do direito de prefer.ncia e retrovenda%
1. en+uanto na retrovenda o neg,cio original se resolve, no
pacto de prefer.ncia h) uma nova a+uisi-o feita pelo
vendedor primitivo ao primitivo comprador0
=. en+uanto a retrovenda recai t-o-s, sobre bens im,veis, o
pacto de prefer.ncia n-o sofre igual restri-o0
9. en+uanto na retrovenda o vendedor conserva o direito de
read+uirir a coisa, desde +ue o +ueira e pelo preo +ue a
vendeu, na preemp-o o preferente s, pode recompor a
coisa se o propriet)rio a +uiser vender e pelo preo +ue
for alcanado no mercado0
4. en+uanto da retrovenda derivam direitos transmissveis,
o pacto de preemp-o gera direitos pessoais, +ue n-o
ultrapassam a pessoa de seu titular. 4-o podem ser
cedidos, nem passam aos herdeiros !'', art. B=<".
PREEMPO LEGAL OU RETROCESSO
Preemp!"o le)al ou retrocess"o$ consiste no de#er$ imposto
ao poder desapropriante$ no caso de pretender #ender o im8#el
desapropriado$ de o1erec59lo ao e39propriet7rio pelo pre!o atual da coisa$
caso n"o ten2a o destino para o que se desapropriou.
A 'onstitui-o Pederal garante o direito de propriedade,
admitindo, por*m, restri>es, dentre as +uais o caso de desapropria-o por
necessidade ou utilidade p7blica, ou interesse social. Assim sendo, +uando
ocorre uma desapropria-o, * por+ue interesse de ordem p7blica #ustificou o
cerceamento do direito do propriet)rio. &e, portanto, essa necessidade ou
esse interesse p7blico dei$a de e$istir, a entidade e$propriante pode dar
outro destino ao bem e$propriado, inclusive vendendo-o a terceiro, mas
nesse caso dever) dar ci.ncia ao desapropriado, para +ue ele manifeste se
lhe interessa recuperar a+uilo +ue coercitivamente lhe foi retirado.
4-o havendo esse pronunciamento pr*vio do e$-
propriet)rio, o e$propriante n-o poder) alienar o bem desapropriado.
Poder) fa2.-lo, todavia, se o desapropriado n-o se interessar pela a+uisi-o
do bem, ou se no pra2o +ue lhe for fi$ado em notifica-o, n-o se
pronunciar, caso em +ue o seu sil.ncio significar) desinteresse de sua parte
para e$ercer o seu direito de prela-o.
4o ',digo 'ivil de 1C1:, art. 11B<% a preemp-o consistia
na obriga-o, imposta ao poder desapropriante, na hip,tese de pretender
vender o im,vel desapropriado, de oferec.-lo ao e$-propriet)rio 96?7
A6;A7 906E7 por +ue foi desapropriado, caso n-o tenha o destino previsto
no decreto e$-propriet)rio !necessidade e utilidade p7blica". Easeado no art.
11B<, do '';1: e no art. 9B do ?ecr.Lei nY 99:B;41, a #urisprud.ncia >3/ 4/
0610786;;F7 @A 2306317 96;;7/? do e$-propriet)rio 3s perdas e danos e n-o
um direito de reaver o bem.
6o#e, com o '';<=, art. B1C, ficou restabelecido o sentido
doutrin)rio da preemp-o, pois, caber) ao e$propriado o direito de
prefer.ncia na rea+uisi-o do bem e$propriado, ofertando 7 906E7 /1@/? 2/
873;/.
?esta maneira, o e$propriado s, tem direito 3 retrocess-o0
esta s, * e$ercit)vel se, desaparecida a necessidade ou utilidade p7blica,
pretender o e$propriante vender o im,vel desapropriado. 4-o lhe cabe o
direito se lhe atribuir outra finalidade, outra destina-o p7blica. Por tratar-se
de preemp-o legal !retrocess-o", o im,vel deve volver ao e$propriado, n-o
se podendo cuidar de sua substitui-o por perdas e danos. 4-o * devido
RDER na retrocess-o.
A preemp-o legal difere da convencional +uanto ao preo
oferecido. 4a convencional, o e$-propriet)rio go2ar) da prefer.ncia se
oferecer preo igual ou superior ao oferecido por terceiro interessado0 na
legal, a sua prefer.ncia dever) ser atendida desde +ue se disponha a pagar o
preo atual da coisa e$propriada.
DO DIREITO DE PREFER)NCIA DO INQUILINO
A legisla-o do in+uilinato #) tornou tradicional entre n,s a
prefer.ncia legal do in+uilino para a+uisi-o do im,vel locado, introdu2ida
pela primeira ve2 pela Lei nY 9C1=;:1. Poi transplantado do pacto ad#eto da
compra e venda. Por essa ra2-o, aplicam-se 3 rela-o in+uilin)ria os
mesmos princpios, na+uilo +ue n-o conflitar com a lei especfica.
4. DA VENDA COM RESERVA DE DOM%NIO
m ra2-o dos contratos de compra e venda a presta-o,
como dos eletrodom*sticos e dos ma+uin)rios, o ',digo 'ivil de =<<=,
passou a tratar sobre a mat*ria, em ra2-o da necessidade de e$pans-o do
mercado consumidor, e por ra2>es ligadas 3 infla-o e aos anseios de fugir
da desvalori2a-o monet)ria.
5 uma cl)usula especial do contrato de compra e venda !'',
arts. B=1 a B=8", instrumento +ue garante o vendedor. 'onstitui a cl)usula
de domnio elemento incentivador do cr*dito ao consumo. &ob o Fngulo
econ@mico o cr*dito ao consumo pode ser censurado ou defendido, a
verdade * +ue o pactum reser#ati dominii foi a mola propulsora +ue
possibilitou o desenvolvimento das vendas a presta-o.
A reser#a de dom;nio pode ser de1inida como cl7usula
aposta aos contratos de compra e #enda a cr6dito de o&0etos indi#iduados
ou in1un);#eis$ em #irtude da qual o comprador$ n"o o&stante se ac2ar na
posse da coisa comprada$ s8 #em adquirir9l2e o dom;nio depois que
inte)rali<ar o pa)amento do pre!o$ )eralmente di#idido em presta!:es.
=,,$ art. 521>. P. e$.% venda de aparelhos de DI, autom,veis, m)+uinas de
lavar, de costura, refrigeradores, etc.
?e sua defini-o ressaltam cinco elementos +ue
caracteri2am a reserva de domnio%
1. A compra e venda a cr*dito- pode o vendedor e$igir
garantia como a +ue incide sobre a pr,pria coisa vendida,
s, transferir o domnio ao comprador depois de embolsar
todo o preo '', art. B=10
=. Que recaia sobre ob#eto certo, individuado, inconfundvel
com outros da mesma esp*cie, ou se#a, infungvel pois
a coisa ser) a garantia 3 satisfa-o integral do preo. Por
isso, precisa ser perfeitamente determinada, para +ue o
#ui2 possa eventualmente, ordenar sua apreens-o e
dep,sito, caso o comprador dei$e de pagar o preo.
Damb*m, os estabelecimentos comerciais podem ser
alienados com reserva de domnio. / comprador tem a
posse prec)ria, diante da condi-o suspensiva, vindo a ter
propriedade plena somente com o preo +uitado. A
reserva de domnio +uando estipulada, em contrato de
compra e venda, tem como ob#eto coisa m,vel infungvel
!'', art. B=9", - ob#etos m,veis dur)veis-, capa2es de
serem individuados pelo seu tipo, marca ou n7mero
indel*vel. 5 re+uisito ob#etivo a individua-o completa e
precisa do bem, * pressuposto necess)rio, na reserva de
domnio de modo a distingui-la de outras coisas do
mesmo g.nero ou similares. se d7vida houver, decidir-
se-) em favor do terceiro ad+uirente de boa-f*0
9. ntrega desse ob#eto pelo vendedor ao comprador essa
entrega n-o * irrevog)vel, irretrat)vel0 ao inverso, *
entrega condicional, subordinada ao implemento da
condi-o suspensiva, o integral pagamento do preo
a#ustado. Drata-se de condi-o suspensiva, em +ue o
evento futuro e incerto * o pagamento integral do preo,
pois en+uanto ele n-o se der, suspende-se a transmiss-o
da propriedade0
4. Pagamento do preo convencionado nas condi>es
estipuladas, comumente em presta>es- n7mero e valor
pactuados, a serem satisfeitos no pra2o combinado, nas
*pocas prefi$adas, ressalvando-se ao comprador sua
antecipa-o. Por meio desse neg,cio o vendedor transfere
a posse direta da coisa ao comprador, conservando n-o s,
a posse indireta, como o domnio, reserva para si a
propriedade at* o momento em +ue se reali2e o
pagamento integral do preo. ?e modo +ue, se o preo
n-o foi integrali2ado no tempo devido, o vendedor pode
reivindicar a coisa ou se reintegrar em sua posse, por+ue
conserva a condi-o de dono, e o comprador
inadimplente perde a legitima-o para det.-la0
B. /briga>es do vendedor de transferir o domnio ao
comprador t-o logo se complete o pagamento do preo- *
o +ue se positiva ou se sublinha com a +uita-o ou com
entrega da via do contrato em poder do vendedor.
5 controvertida a nature2a da compra e venda com reserva
de domnio0 para 'arvalho (endona, * venda pura e simples, diferindo-se
apenas na transfer.ncia da propriedade para certo dia, o do pagamento da
7ltima presta-o. Para outros, * neg,cio #urdico sob condi-o suspensiva0
para outros, condi-o resolutiva. A opini-o comum * no sentido de +ue se
trata de condi-o suspensiva% o ato s, se efetiva uma ve2 reali2ada a
condi-o de +ue depende, ou se#a, o integral pagamento do preo.
Prevalece a opini-o sobre a nature2a #urdica da venda com
reserva de domnio, classificando-a%
de venda condicional, +ue se aperfeioa pelo advento de
um fato futuro e incerto, ou se#a, o pagamento do preo0
contrato solene, pois depende de instrumento escrito,
uma ve2 +ue o vendedor, +ue fe2 a tradi-o do ob#eto,
n-o poderia comprovar a reserva da propriedade, sem
e$ibir instrumento +ue elucidasse a rela-o #urdica.
Para +ue o contrato de compra e venda com reserva de
domnio tenha validade entre as partes, dever) ser por escrito, e para surtir
efeito contra terceiros ser transcrito no Negistro de Dtulos e ?ocumentos
do domiclio do comprador !Lei :<1B;J9, art. 1=C,X BY". &er) oponvel ao a
terceiro ad+uirente !'', art. B==", mesmo +ue o contrato silencie a respeito,
competindo ao vendedor a a-o de apreens-o e reintegra-o de posse contra
ele. Sashington de Earros (onteiro, entende +ue para a venda se ha#a feita
sob reserva de domnio, n-o * indispens)vel conste de contrato essa
e$press-o, basta +ue o comprador nele se obrigue a n-o vender ou onerar a
coisa. Por*m, sem garantias contra terceiros.
R6;974;/G3?32/26 27 >6426270 96?7; 03;87; 2/ 873;/
pago o preo, obriga-se o vendedor a transferir o domnio +ue se achava
reservado em garantia do referido pagamento. Rncumbe-lhe a pr)tica dos
atos conservat,rios ou de defesa de seu direito de propriedade, a cess-o a
outrem, respeitando o pacto, a ren7ncia em benefcio do comprador, a
nova-o das obriga>es e a fiscali2a-o para +ue a coisa vendida se#a
convenientemente conservada.
R6;974;/G3?32/26 27 87A90/270 96?7; 03;87; 2/ 873;/ C /
comprador dever) suportar os riscos da coisa !'', art. B=4, =Y parte", pois
embora o vendedor conserve a propriedade, desde a celebra-o do contrato
d)-se a tradi-o ao comprador, +ue usa e go2a do bem, como mero
possuidor, podendo n-o s, praticar os atos apropriados 3 conserva-o de
seus direitos, socorrendo-se, inclusive, se for necess)rio, dos interditos
possess,rios para defender a coisa contra turba>es de terceiros ou do
pr,prio vendedor, mas tamb*m podendo retirar dela todas as vantagens +ue
for capa2 de produ2ir. st) o comprador impedido de dispor ou de alienar o
bem, a n-o ser +ue ha#a e$pressa autori2a-o do vendedor.
C74;6HOK483/; 2/ A70/ 27 87A90/270 . $ige-se o
protesto dos ttulos ou interpela-o #udicial antes da e$ecu-o da cl)usula
!'', art. B=B", para constituir o comprador em mora. Ierificada mora do
devedor !comprador", ter) o vendedor a op-o da a-o de cobrana- das
presta>es vencidas e vincendas e o mais +ue lhe for devido0 ou poder)
recuperar a posse da coisa, pela reintegra-o de posse !'', art. B=:".
O9EF7 9/0/ 068@960/EF7 2/ 97;;6 27 G6A >642327 ;7G
06;60>/ 26 27A=437 . 7 >6426270 optando pela recupera-o da coisa,
poder) reter as parcelas recebidas at* o momento suficiente para cobrir a
deprecia-o do valor da coisa, as despesas feitas e os d*bitos de +ue *
credor. / e$cedente ser) devolvido ao comprador0 o +ue faltar poder) ser
cobrado na forma da lei processual !'', art. B=J".
/ ',digo de Processo 'ivil, nos arts. 1<J< e 1<J1, em
consonFncia com o ',digo 'ivil, previu as situa>es oriundas das vendas a
cr*dito com reserva de domnio%
1. 'obrana desde +ue as presta>es este#am
representadas por ttulo e$ecutivo. 4as vendas a cr*dito com reserva de
domnio, +uando as presta>es estiverem representadas por ttulos
e$ecutivos, o credor poder) cobr)-las pelo processo de e$ecu-o. Rniciando
o processo, poder) re+uerer aliena-o #udicial da coisa penhorada, e sobre o
produto apurado em leil-o +ue ficar) depositado se sub-rogar) a penhora,
prosseguindo a e$ecu-o.0
=. Aprens-o e dep,sito no caso de mora do comprador,
provada com o protesto do ttulo. Dodavia, o 'P' faculta ao vendedor,
desde +ue prove a mora do comprador com o instrumento de protesto do
ttulo, re+uerer liminarmente, e sem audi.ncia do ad+uirente devedor, a
apreens-o da coisa vendida e o seu dep,sito #udicial. Ao despachar a
peti-o e decretando a apreens-o e o dep,sito da coisa sua avalia-o,
lavrando o respectivo auto, onde far) pormenori2ada descri-o, inclusive
sobre o seu estado de conserva-o. Procedidos, portanto, a apreens-o e o
dep,sito, cu#a dilig.ncia cabe ao oficial, e feita a vistoria, com o
arbitramento do valor, o #ui2 determinar) a cita-o do comprador, para
contestar a a-o em cinco dias. 'aso o comprador #) tenha pago mais de
4<] do preo, poder), no pra2o de contesta-o, re+uerer ao #ui2 +ue lhe
conceda 9< dias de pra2o para reaver a coisa, pagando, ent-o, as presta>es
vencidas, acrescidas de #uros, custas e honor)rios do advogado do
vendedor.
9. Rmediata reintegra-o na posse da coisa depositada, uma
ve2 +ue o r*u n-o conteste, n-o pea concess-o de pra2o ou n-o efetue o
pagamento, na forma prevista no X =Y. &e, por*m, o r*u n-o apresentar
contesta-o, dei$ar de re+uerer a purga-o da mora, ou n-o efetuar o
pagamento das presta>es vencidas, custas e honor)rios advocatcios !se
tiver re+uerido a purga-o", assiste direito ao vendedor de re+uerer a
reintegra-o imediata da coisa depositada, para isso apresentando os ttulos
vencidos e vincendos. 4esse caso, descontada do valor arbitrado
inicialmente a importFncia da dvida, acrescida das despesas #udiciais e
e$tra#udiciais +ue o devedor tenha feito, o saldo, se houver, ser) restitudo
ao comprador, mediante dep,sito em #u2o.
Iindo o comprador a contestar a a-o nos cinco dias ap,s ter
sido citado, a a-o continuar) no procedimento ordin)rio, sem pre#u2o, no
entanto, da reintegra-o liminar decretada.
'ontestada a a-o, haver) oportunidade de concilia-o na
audi.ncia de instru-o e #ulgamento. &e esta n-o for alcanada, prossegue a
audi.ncia.
(omento da transfer.ncia de propriedade% +uando o
comprador efetuar o pagamento integral do preo a#ustado, a transfer.ncia
de domnio dar-se-) automaticamente.
/ artigo B=8 &e o vendedor receber o pagamento 3 vista,
ou, posteriormente, mediante financiamento, trata-se de sub-roga-o de
institui-o financeira na pessoa do devedor, +ue desta recebe o pagamento
integral pela coisa. 4essa hip,tese, a institui-o financeira ser) legitimada a
e$ercer os direitos e as a>es decorrentes do contrato. A opera-o financeira
e a respectiva ci.ncia do comprador constar-o do registro do contrato.
?istin-o da venda com reserva de domnio e o pacto
comiss,rio%
1. pacto comiss,rio di2 respeito tanto aos im,veis +uanto
aos m,veis, en+uanto a venda com reserva de domnio *
e$pediente genericamente usado nos neg,cios
mobili)rios0
=. pacto comiss,rio encerra uma condi-o resolutiva, pois o
art.11:9, do ',digo 'ivil de 1C1:, constitui a aplica-o,
no caso especfico da compra e venda com reserva de
domnio cont*m uma condi-o suspensiva, posto +ue o
domnio n-o * ad+uirido pelo comprador se, e en+uanto
n-o pagar o preo.
5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
A venda contra documentos, decorre de usos e costumes
mercantis, dirigida 3 coisa m,vel, * muito utili2ada nos neg,cios de
importa-o e e$porta-o, ou se#a, nas vendas internacionais, ligando-se 3
t*cnica de pagamento denominada cr*dito documentado. ssa modalidade
contratual * indispens)vel para a efici.ncia do com*rcio e$terior, um
imperativo da sociedade globali2ada.
&ua utilidade maior acentua-se +uando um ou ambos os
contratantes se encontram em local diverso da mercadoria no momento da
conclus-o do contrato.
&ua defini-o est) no '', art. B=C, nesta venda a tradi-o da
coisa * substituda pela entrega do seu ttulo representativo ou de outros
documentos referentes ao contrato, ou, no sil.ncio deste, pelos usos. /
vendedor se libera da obriga-o de entregar a coisa, remetendo ao
comprador o ttulo representativo da mercadoria e dos outros elementos
e$igidos pelo contrato !duplicata".
C/;7 26 3A97;;3G3?32/26 26 068@;/ 26 9/</A6417, o
comprador n-o pode recusar-se a efetuar o pagamento, se toda a
documenta-o estiver em ordem, alegando defeito de +ualidade da coisa
vendida, an-o ser +ue tal vcio #) este#a comprovado. Easeado na confiana
em determinados ramos negociais, o comprador assume o risco maior,
por+ue geralmente n-o e$amina a coisa. / comprador n-o pode recusar-se a
efetuar o pagamento, se toda documenta-o estiver em ordem, alegando
defeito de +ualidade da coisa vendida, a n-o ser +ue tal vcio #) este#a
comprovado.
Quanto 3 recusa, a prete$to de defeito de +ualidade ou do
estado da coisa vendida, o ',digo italiano disp>e% pelo qual o pra<o para a
denncia de #;cio ou de1eito$ aparente de qualidade decorre do dia do
rece&imento.
&e a coisa descrita no ttulo ou documento n-o e$iste,
+uando da conclus-o do contrato, o neg,cio * nulo por falta de ob#eto.
L78/? 6 16A97 27 9/</A6417C salvo conven-o em
contr)rio, dever) dar-se na data e no lugar da entrega dos documentos!'',
art. B9<". / pagamento * efetuado mediante a apresenta-o dos
documentos. &e entre os documentos figurar ap,lice de seguro +ue cubra os
riscos de transporte, estes correm por conta do comprador, salvo se, +uando
da conclus-o do contrato, o vendedor #) tivesse ci.ncia da perda ou avaria
da coisa !'', art. B91". ssa obriga-o ser) imputada ao alienante se, ao
tempo da conclus-o do contrato, tinha ele ci.ncia da perda ou avaria da
coisa, prevalecendo o princpio da boa-f* em favor do ad+uirente. 'aso
includa no documento ap,lice de seguro com a cobertura dos riscos do
transporte, libera-se o vendedor, correndo os riscos 3 conta do comprador.
'', art. B9= - / pagamento por interm*dio de banco, dever)
ser efetuado contra a entrega da documenta-o, sem o banco ter a obriga-o
de averiguar a coisa vendida, pois por ela n-o responder). 'omo a tradi-o
da coisa * substituda pela entrega de seu ttulo representativo, * nele +ue se
funda a obriga-o do pagamento. &omente se houver recusa do banco a
efetivar o pagamento, o vendedor poder) reclam)-lo, diretamente do
ad+uirente !'', art. B9=, par)grafo 7nico".
A venda sobre documentos tende a operar-se principalmente
no com*rcio e$terior. Assim, n-o poderia ser de outro modo, segundo o
artigo CY, caput $ da Lei de Rntrodu-o ao ',digo 'ivil, aponta para a
aplica-o da lei do lugar em +ue a obriga-o se constituiu. 'ompleta o X =Y .
A obriga-o resultante do contrato reputa-se constituda no lugar em residir
o proponente. Para &lvio Ienosa esta norma n-o * cogente, aplica-se
supletivamente 3 vontade das partes. A e$emplo de outras legisla>es, *
permitido +ue as partes escolham a lei aplic)vel ao contrato. 4-o * de se
admitir a escolha, +uando as partes procuram contornar lei de ordem
p7blica ou contrariam os bons costumes.
'L^8&8LA& &P'RAR& PNIR&DA& 4/ '_?RM/
'RIRL ? 1C1:
!. DO PACTO DE MEL-OR COMPRADOR . CC+ /01.
115$
/ ',digo 'ivil de 1C1: admitia a inclus-o nos contratos de
compra e venda de cl)usula +ue permitia o desfa2imento da venda efetuada,
de im,vel, se dentro de certo pra2o aparecer algu*m +ue oferea, maior
vantagem do +ue a+uela pela +ual a venda fora feita.
&egundo &lvio Nodrigues% trata-se como salta aos olhos, de
neg,cios dos +ue se reprodu2em raramente, por+ue raramente o comprador
est) disposto a ver rescindido o neg,cio apenas por+ue aparece algu*m
disposto a oferecer maior preo.
sta cl)usula, oriunda do ?ireito romano, surgiu para
remediar a posi-o de +uem, necessitando de dinheiro, se via na
conting.ncia de vender barato im,vel de sua propriedade. /btinha, ent-o,
do comprador benevolente, a inser-o da cl)usula em apreo, segundo a
+ual, se alcanasse melhor preo, dentro de certo pra2o, poderia desfa2er o
neg,cio anterior para ultimar o novo, a menos +ue o comprador se
dispusesse a pagar o preo +ue agora era oferecido ao vendedor.
/ contrato, embora contendo semelhante cl)usula, * um
contrato de compra e venda perfeita, somente ficando sua efic)cia definitiva
na depend.ncia dessa condi-o resolutiva, +ual se#a, a de aparecer dentro de
determinado pra2o, um pretendente +ue oferea maiores vantagens do +ue
as auferidas pelo vendedor com a venda #) efetuada.
Ao contr)rio de outras legisla>es, nossa lei n-o permite a
cess-o e transmiss-o desse direito, nem mesmo hereditariamente.
'aracteri2a-se como obriga-o personalssima, portanto,
desse modo, n-o pode ser invocada por terceiros. /s herdeiros n-o est-o
legitimados a manter o neg,cio, por+ue a morte de uma das partes fa2
desaparecer a obriga-o. &e o compromisso for respeitado pelos herdeiros,
e$istir) novo pacto, interpretado como liberalidade ou dever de consci.ncia.
/ pacto de melhor comprador * como +ual+uer condi-o
resolutiva, conse+1ente a uma venda pura e simples. Apenas o +ue *
condicional * a rescis-o, dependendo de aparecer +uem oferea maior
vantagem do +ue a+uela do comprador, dentro de um pra2o determinado e
constante da cl)usula +ue, todavia, n-o pode ser superior a um ano. Drata-se
de um pra2o e$tintivo de direito e n-o de prescri-o, da ser ininterrupto.
/ pra2o dentro do +ual o pacto de melhor comprador fica a
crit*rio de conven-o do comprador do vendedor, mas n-o pode ser
superior a um ano, como se v. no '';1:, art. 11B8, par)grafo 7nico.
&alvo estipula-o e$pressa em contr)rio, inserida na cl)usula
instituidora do pacto de melhor comprador, o seu car)ter * resolutivo. Para
+ue tenha car)ter suspensivo, portanto, * preciso +ue isso venha e$presso,
pois, na omiss-o, a lei presume a condi-o como resolutiva, obedecendo,
por conseguinte, o +ue preceitua o artigo 11BC, ou se#a, o contrato reputa-se
em vigor, en+uanto n-o se reali2ar a condi-o. P. e$.% Noberto vende sua
fa2enda por NZ B<.<<<,<<, estando inserido na escritura p7blica o pacto de
melhor comprador, sem pra2o fi$ado e sem declara-o e$pressa +ue a
condi-o * suspensiva, o pacto valer) por um ano e ter) car)ter resolutivo.
'om isso, a venda se tornar) efetiva desde +ue reali2ada, su#eita, por*m, a
desfa2er-se, se aparecer +uem oferea dentro de um ano, melhores
vantagens do +ue o comprador.
&e, por*m, da cl)usula constar +ue a venda s, valer) se
aparecer +uem oferea melhores vantagens, a venda somente se tornar)
efetiva se, no pra2o marcado !ou em caso de omiss-o 1 ano", n-o aparecer
+uem oferea melhores vantagens. Dodavia, mesmo +ue no pra2o aparea
+uem oferea melhor preo, o comprador primitivo poder), ainda valer-se
de seu direito de prefer.ncia !'', art. 11:1", impedindo, com isso, o
desfa2imento da venda.
/ c,digo restringe sua aplicabilidade aos bens im,veis,
proibindo-a nos m,veis !'', art. 11:<". A veda-o e$plica-se dada a
dificuldade de acompanhar a coisa nos bens m,veis, +ue se transferem com
a tradi-o sem maiores dificuldades.
?iante da proibi-o e$pressa e perempt,ria constante do
artigo supracitado, * nula a cl)usula +ue estabelea o pacto de melhor
comprador na venda de im,veis. 4ula a cl)usula, nulo ser) o contrato, pois
conforme a melhor doutrina, n-o ser) admissvel destacar a cl)usula, para
aproveitar-se o contrato, o +ue * vedado ao int*rprete.
(esmo no caso de aparecer +uem oferea melhores
vantagens, subsiste, a prefer.ncia do primitivo comprador, se ele igualar ou
superar a oferta de terceiro, +ue, no pra2o tenha oferecido melhores
vantagens !'', art. 11:1".
A venda com o pacto de melhor comprador se considerar)
definitiva, pura e simplesK 4-o, s, se o vendedor recusar a oferta melhor
+ue lhe se#a oferecida no pra2o como di2 o artigo !'', art. 11:=", como
tamb*m, se, dentro do pra2o n-o parecer ningu*m com melhor oferta. m
+ual+uer das duas hip,teses o direito do vendedor se considera caduco de
pleno direito, n-o havendo necessidade de +ual+uer pronunciamento ou
+ual+uer provid.ncia por parte do comprador. Ao inv*s da rescis-o da
venda, houve a resolu-o da cl)usula pela caducidade, com o +ue a venda
tornou-se definitiva e irrevog)vel.

#. DO PACTO COMISSRIOC CC+ /01. 11!3
/ pacto comiss,rio vem a ser a cl)usula inserida no contrato
pela +ual os contraentes anuem +ue a venda se desfaa, caso o comprador
dei$e de cumprir suas obriga>es no pra2o estipulado.
A cl)usula est) subtendida em todos os contratos bilaterais
!condi-o resolutiva t)cita", tornando-se, portanto, desnecess)ria. 4-o h)
inconveniente, por*m, em e$plicit)-la. A venda est), sob condi-o
resolutiva, s, se aperfeioando, se no pra2o estipulado, o comprador pagar o
preo ou se, no pra2o de de2 dias seguintes ao vencimento do pra2o de
pagamento, o devedor demandar o preo0 assim, se ele preferir e$igir o
preo, n-o poder) e$ercer resolut,ria.
Atrav*s dessa cl)usula acess,ria a#ustam as partes +ue se
desfaa a venda, n-o se pagando o preo at* certo dia. Assim, em face de tal
conven-o, pode o vendedor n-o pago desfa2er o contrato, ou se preferir,
pode pedir o preo.
?esse modo, por fora de cl)usula abre-se para o vendedor a
alternativa de pedir o preo, ou considerar desfeita a venda. m rigor, tal
direito #) lhe competia, mesmo sem o a#uste em +uest-o0 apenas, atrav*s
dele fica dispensado de obter sentena constitutiva da rescis-o, posto +ue
sua manifesta-o de vontade, nesse sentido, tem efic)cia suficiente para
romper a compra e venda.
ntretanto, como mister se fa2 recurso a #u2o, mesmo no
caso de pacto comiss,rio, para se obter a declara-o da rescis-o !e nesse
caso a sentena seria meramente declarat,ria", a utilidade desse a#uste *
insignificante.
/ efeito pr)tico buscado pelo pacto * a dispensa de
interven-o #udicial para declarar rescindido o contrato, ocorre +ue, na
pr)tica, todavia, nem sempre o vendedor lograr) e$imir-se da propositura da
a-o #udicial% ainda +ue se considere o contrato desfeito, h) efeitos
materiais desse desfa2imento +ue somente podem ser obtidos pela via
#udicial. P. e$. Rndeni2a-o por perdas e danos, reintegra-o na posse do
bem ob#eto da venda0 altera-o ou cancelamento de registro p7blico etc.
4esse caso, a sentena +ue d) como rescindido o contrato tem efeito
meramente declarat,rio. 4a aus.ncia do pacto, na esfera da vala comum
doa contratos, a sentena desconstituir) o contrato. Por isso, mostra-se
restrito o alcance pr)tico menos disposi-o, a +ual, no entanto, +uase
sistematicamente * colocada nos instrumentos. &alvo estipula-o contr)ria,
na venda a presta>es, o n-o-pagamento de uma delas implica
descumprimento do contrato, permitindo pois, a resolu-o.
A +uest-o da perda das +uantias pagas em prol do vendedor
* mat*ria estudada 3 lu2 do '?'. Ainda +ue n-o se aplicasse essa lei
protetiva, o pacto comiss,rio por si s, n-o autori2a essa perda, nem o
ordenamento #urdico h) de permitir o in#usto enri+uecimento. sse mesmo
princpio deve vigorar no tocante 3s benfeitorias feitas na coisa pelo
comprador +ue se v. obrigado a devolv.-la.
/ efeito pr)tico palp)vel decorrente do pacto resolutivo
e$presso consiste na prescindibilidade de interpela-o pr*via para
desconstituir o contrato. $istente apenas o pasto t)cito, decorrente da regra
geral dos contratos, haver) necessidade de interpela-o pr*via para
possibilitar o desfa2imento, embora em muitas oportunidades a cita-o
tenha essa finalidade.
?esfeito o contrato, a coisa ob#eto da venda deve retornar ao
patrim@nio do vendedor. 4o caso concreto, e$amina-se a situa-o de
terceiros de boa-f*.