Estas clusulas modificam o contrato e so opcionais, podem ou no estar
presentes nos contratos de CeV, a critrio das partes: A) RETROVENDA: clusula pela qual o vendedor, em acordo com o comprador, fica com o direito de, em at trs anos, recomprar o imvel vendido, devolvendo o preo e todas as despesas feitas pelo comprador (55!" Art. 505. 0 vendedor de coisa imvel pode conservar.se o direito de recobr- la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resate, se e!etuaram com a sua autoriza"o escrita, ou para a realiza"o de ben!eitorias necessrias. # retrovenda um pacto ad$unto (unido!, pelo qual o vendedor reserva%se o direito de reaver o imvel que est sendo alienando, em certo pra&o, restituindo o preo, mais as despesas feitas pelo comprador" # clusula deve ser inserida no contrato de compra e venda, entretanto, no ' na le(islao proi)io de que possa ser acordada em pacto apartado" *o se aplica a mveis, s a imveis" Ex: +ma(inem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender uma casa que foi dos seus antepassados, usa ento a retrovenda para ter uma c'ance de em trs anos readquirir a casa pela qual tem estima" , clusula rara porque onerosa para o vendedor, mas no dei-a de ser .til para quem est em dificuldade transitria" , tam)m con'ecida pela doutrina como pacto de res(ate ou de retrato (pactum de retrovendendo)" Natureza jurdia: Esta clusula tem nature&a $ur/dica acessria 0 compra e venda" , caracteri&ada a retrovenda como condio resolutiva e-pressa, tendo como conseq1ncia o desfa&imento da venda" 2 comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade no plena e sim resol.vel, ou se$a, pode ser resolvida (3 e-tinta! se o vendedor e-ercer a opo" , caracteri&ada como condio resolutiva e-pressa, tendo como conseq1ncia o desfa&imento da venda" # retrovenda de iniciativa do vendedor e torna ine-istente a venda ori(inria, recondu&indo os contratantes 0 situao anterior ao contrato" *o ser necessrio novo contrato de compra e venda, e nem novo pa(amento de imposto de transmisso se o vendedor e-ercer seu poder" , direito potestativo do vendedor e-ercer a retrovenda, de modo que o comprador no pode se opor (54!" Art. 50#. $e o comprador se recusar a receber as quantias a que !az %us, o vendedor, para exercer o direito de resate, as depositar %udicialmente. &arra!o 'nico. (eri!icada a insu!icincia do depsito %udicial, n"o ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at) e enquanto n"o !or interalmente pao o comprador. # clusula de retrovenda re(istrada em Cartrio de +mveis, de modo que se torna p.)lica e vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imvel fica su$eito tam)m 0 retrovenda (55 6 $amais comprem um imvel sem verificar o re(istro no Cartrio de +mveis!" Art. 50*. + direito de retrato, que ) cessvel e transmissvel a ,erdeiros e leatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. 7eu pra&o m-imo de trs anos, ou se$a, o vendedor s poder reaver o imvel atravs da retrovenda durante este per/odo, e para ser e-ercitado este direito, dever constar e-pressamente no contrato" 2 pra&o de trs anos improrro(vel e, c'e(ando o termo final, e-tin(ue%se o direito, independentemente de interpelao" Conta%se o dies a quo (termo inicial do pra&o! da data do contrato e no do re(istro" # retrovenda se e-tin(ue pelo seu e-erc/cio, pela decadncia do pra&o de trs anos, pela destruio do imvel (e-: incndio, desmoronamento! ou pela ren.ncia do vendedor a esta clusula" 8indo o pra&o de res(ate, sem que dele o vendedor o e-ercite, ter%se% por irretratvel o ne(cio da compra e venda, dei-ando a propriedade de ser resol.vel" # propriedade resol.vel tam)m se e-tin(uir em e-ercendo o alienante o seu direito de res(ate so)re o imvel alienado" O!S: 9essalte%se que o direito de retrato, que cess/vel e transmiss/vel a 'erdeiros e le(atrios, poder ser e-ercido contra o terceiro adquirente" 2 alienante conserva seu direito contra terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que terceiros adquirentes no con'eam a clusula de retrovenda vinculada, pois adquiriram propriedade resol.vel" Ensina :onalves (;;:5;! que o direito de retrato permanece, ainda que a clusula no ten'a sido aver)ada no re(istro de imveis" <rata%se de direito pessoal, e no de direito real" =estacamos ainda que a invalidade da clusula de retrovenda, por tratar%se de clusula acessria, no invalida o ne(cio principal" Cdi(o Civil Art. -./. 0espeitada a inten"o das partes, a invalidade parcial de um necio %urdico n"o o pre%udicar na parte vlida, se esta !or separvel1 a invalidade da obria"o principal implica a das obria2es acessrias, mas a destas n"o induz a da obria"o principal. !) VENDA A CONTENTO: 2 contrato de compra e venda contendo clusula de venda a contento e venda su$eito 0 prova aplicado em (eral, nas ne(ocia>es envolvendo (neros aliment/cios e )e)idas finas" Com a presena desta clusula o ne(cio reali&ado so) condio suspensiva, mesmo que a coisa ten'a sido entre(ue" Esta clusula, caso inserida pelas partes, permite desfa&er o contrato se o comprador no (ostar da coisa adquirida" E-: vendo um carro com pra&o de al(uns dias para o comprador e-perimentar o ve/culo? outro e-emplo que vocs vo estudar em =ireito do Consumidor: lo$as que vendem produtos pelos correios tam)m costumam dar pra&o para o comprador provar o )em" "e#da $eita a %#te#t% d% %&'rad%r: Art. 503. A venda !eita a contento do comprador entende-se realizada sob condi"o suspensiva, ainda que a coisa l,e ten,a sido entreue1 e n"o se reputar per!eita, enquanto o adquirente n"o manis!estar se arado. # condio suspensiva da venda feita a contento est clausulada pela su)ordinao do ne(cio 0 circunst@ncia da satisfao do adquirente" Enquanto o comprador no aceitar a coisa (no sentido de aprov%la!, ainda no col'ido o manifesto do apra&imento por quem ela foi entre(ue" no se ter a venda como perfeita e o)ri(atria" =a declarao da Avontade do comprador depende a eficcia do ne(cio" 2 comprador no precisa dar os motivos caso no queira ficar com o )em, sendo direito potestativo do comprador e-ercer esta clusula, e o vendedor no pode discutir ou impu(nar essa manifestao" =ireito potestativo aquele que e-ercido sem oposio da outra parte, como o direito do patro de demitir o empre(ado" # venda a contento consiste na 'iptese de venda feita so) condio suspensiva" *este caso, a venda no se aperfeioa enquanto o comprador no se declara satisfeito" Enquanto o comprador no manifestar sua vontade, suas o)ri(a>es so de mero comodatrio? at esse ato a coisa pertence ao vendedor" Berce)e%se, portanto, que a venda a contento, inicialmente, funciona como condio suspensiva" *o ocorrendo a aprovao esperada, a venda a contento funcionar como condio resolutiva" # venda a contento tem dua( e(')ie(: C! (u('e#(i"a: nesta venda a contento o comprador no pa(a o preo e adquire a coisa por emprstimo" 7e (ostar pa(a o preo e adquire a coisa, se no (ostar devolve sem dar e-plica>es (5C!" Como a coisa do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador e-perimenta, o pre$u/&o ser do vendedor, afinal res perit domino (3 a coisa perece para o dono!" *) re(%+uti"a: nesta se(unda espcie, o comprador pa(a o preo e adquire a coisa como dono, se no (ostar devolve a coisa, desfa& a compra e e-i(e o din'eiro de volta" Caso a coisa ven'a a perecer durante a prova o pre$u/&o aqui ser do comprador" "e#da (ujeita a 'r%"a Art. 5-0. 4amb)m a venda su%eita a prova presume-se !eita sob a condi"o suspensiva de que a coisa ten,a as qualidades asseuradas pelo vendedor e se%a id5nea para o !im a que se destina. # coisa vendida su)mete%se ao e-ame do adquirente, na apurao das qualidades que l'es so inerentes e asse(uradas pelo vendedor, como condio ao aperfeioamento do contrato" Duer di&er que, tendo a coisa as qualidades afirmadas como certas, a)onadas pelo vendedor, e recon'ecida adequada para o fim a que se destina, no poder o comprador, feita a e-perimentao, recus%las por puro ar)/trio, sem a devida motivao" Em am)os os casos, as o)ri(a>es do comprador, que rece)eu, so) condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit%la" 7e o comprador no se manifestar no pra&o acordado, presume%se perfeita e definitiva a venda" 7e as partes no estipularem pra&o para a prova do )em, o vendedor dever intimar o comprador para se manifestar (5C;!" Art. 5-6. 7"o ,avendo prazo estipulado para a declara"o do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, %udicial ou extra%udicialmente, para que o !aa em prazo improrrovel. Tra#(&i((,% a%( -erdeir%(: Bor fim na venda o direito de manifestao do comprador pessoal, no se transferindo a outras pessoas, quer por atos inter vivos ou causa motis" Eorrendo o comprador o direito e-tinto, enquanto que com a morte do vendedor, o comprador poder e-erc%lo perante os 'erdeiros do vendedor" C) PREEMP./O OU PRE0ER1NCIA: clusula que o)ri(a o comprador de coisa mvel ou imvel a oferec%la ao vendedor caso resolva alien%la a um terceiro, a fim de que o vendedor e-era seu direito de preferncia" 2 contrato de compra e venda pode conter a clusula se(undo a qual o comprador se o)ri(a a oferecer ao vendedor a coisa o)$eto do contrato (mvel ou imvel!, se caso o comprador for vend%la a terceiro ou d%la em pa(amento, para que o vendedor use de seu direito de prelao na compra" # preempo ou preferncia clusula especial 0 compra e venda (arantidora ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver vend%la ou oferec%la 0 dao em pa(amento" *a preempo o adquirente admite que, caso rece)a uma oferta de terceiro, dar preferncia ao vendedor para que a coisa retorne a seu patrimFnio (5CG!" Art. 5-8. A preemp"o, ou pre!erncia, imp2e ao comprador a obria"o de o!erecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em paamento, para que este use de seu direito de prela"o na compra, tanto por tanto. &arra!o 'nico. + prazo para exercer o direito de pre!erncia n"o poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa !or mvel, e a dois anos, se imvel. 2 preo ser Htanto por tantoH, isto , o que seria pa(o pelo terceiro" E-i(e%se dua( %#di23e(: C% que o comprador queira vender (5CI! Art. 5-/. + vendedor pode tamb)m exercer o seu direito de prela"o, intimando o comprador, quando l,e constar que este vai vender a coisa. 2 dispositivo cuida da iniciativa da prelao pelo anti(o vendedor, uma ve& )astante ciente que o atual proprietrio pretenda vender a coisa (ou d%la em pa(amento!" ;% e que o vendedor (e-%dono! pa(ue o mesmo preo oferecido pelo terceiro, e no o preo pelo qual vendeu (5C5!" Art. 5-5. Aquele que exerce a pre!erencia est, sob pena de a perder, obriado a paar1 em condi2es iuais, o preo encontrado, ou o a%ustado. 2 e-erc/cio do direito de prelao na compra pelo anti(o proprietrio da coisa (preemptor! o)ri(a%o a concorrer com terceiros em i(ualdade de condi>es, su$eitando%se a pa(ar, tanto por tanto, o preo e-i)ido ou a$ustado, para fa&er valer a preferncia" 4ua+ % 'raz% de(ta +5u(u+aJ 9esposta: p. do 5CG cKc 5C4, &arra!o 'nico. + prazo para exercer o direito de pre!erncia n"o poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa !or mvel, e a dois anos, se imvel. Art. 5-#. 9nexistindo prazo estipulado, o direito de preemp"o caducar, se a coisa !or mvel, n"o se exercendo nos trs dias e, se !or imvel, n"o se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver noti!icado o vendedor. a! se a coisa for mvel, no poder e-ceder CL dias? )! se for imvel, no poder e-ceder ; anos" +ne-istindo pra&o estipulado o direito de perempo caducar em G dias, se a coisa for mvel, ou 4 dias, se for imvel, aps a notificao da pessoa que detm o direito" Esses so os pra&os para manifestao do vendedor, aps a notificao" Ento tratando%se de imvel, se o comprador quiser vender a um terceiro em at dois anos aps a compra, o vendedor ter sessenta dias para se manifestar" # no manifestao no pra&o correspondente" isto , no se operando, dentro dele, a aceitao, implica renuncia tcita ao direito de preferncia" , direito personal/ssimo (5;! At. 560. + direito de pre!erncia n"o se pode ceder nem passa aos ,erdeiros. 2 direito 0 preempo pessoal e intransmiss/vel" # preferncia possui duas espcies: a) %#"e#i%#a+: depende de contratoKde acordo de vontades, a preferncia que nos interessa? Em caso de preempo convencional, se fa& necessrio a insero desta clusula no contrato, lem)rando ainda que o direito de preferncia s poder ser e-ercido quando o comprador vier a vender a coisa, no podendo ser pressionado a alienar o o)$eto" 6) +e7a+: interessa ao =ireito B.)lico, quando, por e-emplo, o Estado desapropria uma casa para fa&er uma rua, depois desiste, ca)e ento preferncia ao e-%dono para readquirir o imvel (5CM 6 con'ecida como retrocesso de =ireito #dministrativo, sendo uma clusula impl/cita em toda desapropriao!" Art 5-3. $e a coisa expropriada para !ins de necessidade ou utilidade p'blica, ou de interesse social, n"o tiver o destino para que se desapropriou, ou n"o !or utilizada em obras ou servios p'blicos, caber ao expropriado direito de pre!erncia .pelo preo atual da coisa. 7o e-emplos de preferncia ou prelao le(al, a preferncia de condFmino na aquisio de coisa indivisa e do inquilino ma compra de imvel locado quando posto 0 venda" Cdi(o Civil #rt" 5I" *o pode um condFmino em coisa indivis/vel vender a sua parte a estran'os, se outro consorte a quiser, tanto por tanto" 2 condFmino, a quem no se der con'ecimento da venda, poder, depositando o preo, 'aver para si a parte vendida a estran'os, se o requerer no pra&o de CL (cento e oitenta! dias, so) pena de decadncia" Bar(rafo .nico" 7endo muitos os condFminos, preferir o que tiver )enfeitorias de maior valor e, na falta de )enfeitorias, o de quin'o maior" 7e as partes forem i(uais, 'avero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo" Nei L";I5KMC 6 Nei do inquilinato #rt" ;5" *o caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pa(amento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em i(ualdade de condi>es com terceiros, devendo o locador dar%l'e con'ecimento do ne(cio mediante notificao $udicial, e-tra$udicial ou outro meio de cincia inequ/voca" Bar(rafo .nico" # comunicao dever conter todas as condi>es do ne(cio e, em especial, o preo, a forma de pa(amento, a e-istncia de Fnus reais, )em como o local e 'orrio em que pode ser e-aminada a documentao pertinente" C%#(e89:#ia( (e -%u"er a+ie#a2,% (e& ter dad% i:#ia a% "e#ded%r: 7e o comprador alienar a coisa sem ter dado cincia ao vendedor do preo e das vanta(ens que por ela l'e ofereceram, responder por perdas e danos" 7e o adquirente estiver de m f, responde solidariamente" *a preferncia no ca)e ao real (na retrocesso sim!, ento se o comprador vende a um terceiro sem oferecer ao vendedor, o vendedor no poder recuperar a casa do terceiro, poder apenas e-i(ir uma indeni&ao do comprador que no respeitou a clusula da preempo (5CL!" Art. 5-.. 0esponder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem 4er dado ao vendedor cincia do preo e das vantaens que por ela l,e o!erecem. 0esponder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-!e. Bresente a clusula de preempo no ' a possi)ilidade do vendedor ori(inrio anular a compra e venda como ocorre no caso da preferncia ser ori(inada da lei (condFmino e locatrio! preempo ou prelao le(al" Breempo le(al % #nulao do ne(cio $ur/dico cele)rado" Breempo convencional % perdas e danos" # preferncia difere da retrovenda, por cinco motivos: C! a preferncia no precisa de re(istro em Cartrio de +mveis e nem constar na escritura p.)lica? ;! na preferncia a iniciativa do comprador em querer vender, enquanto na retrovenda o vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de volta? G! a retrovenda s se aplica a imveis, com efeito real (55, in fine!, e a preferncia a mveis e imveis, sem efeito real (5CL!? I! na retrovenda se e-tin(ue uma venda, aqui na preferncia se cele)ra novo contrato? 5! o direito 0 retrovenda se transmite aos 'erdeiros (55!, o direito 0 preferncia no (5;!" Par57ra$% 'ri&eir%: # presente venda ficar su$eita 0 aprovao do o)$eto pelo COMPRADOR, que dever fa&%la no pra&o de nO dias, a contar da assinatura deste contrato, sendo que o silncio importar a aceitao tcita" Par57ra$% (e7u#d%: Duando da assinatura do presente instrumento, o )em o)$eto deste contrato ser entre(ue pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, ficando este na posse da coisa como comodatrio enquanto no aceit%la"