EDITORIAL

Los estudios y anlisis de temas jurdicos de especial importancia para la

colectividad constituyen la columna vertebral de nuestra publicacin. Son los
que ponen en blanco y negro las inquietudes de inters respecto a las
actividades econmico-legales del pas y las soluciones prcticas que a dichas
inquietudes les propone nuestra firma.
ara la edicin de este trimestre! nuestros colaboradores han preparado dos
temas que! sin lugar a dudas van a despertar el inters de los lectores. "n la
doctrina civilista del #erecho! se dice que quien se encuentra en posesin
pacfica e ininterrumpida durante ms de quince a$os de un bien inmueble con
nimo de se$or y due$o! adquiere su dominio por medio de lo que se conoce
como prescripcin e%traordinaria! aunque el bien tenga ttulo inscrito y
pertene&ca a otra persona. La prescripcin e%traordinaria de dominio es un
modo de adquirir las cosas ajenas o de e%tinguir las acciones y derechos
ajenos por el simple transcurso del tiempo! en la forma y con los requisitos
determinados por la Ley. Sin embargo! no siempre el paso del tiempo confiere
derechos ni la prescripcin permite al poseedor hacerse due$o de las cosas
ajenas. "sta es la tesis que sostiene #iego 'abe&as (laere! abogado de
nuestra firma! quien con claro criterio! en el artculo denominado No todo lo
que compramos es nuestro, e%pone la antedicha problemtica y sugiere
determinadas recomendaciones a los lectores dignas de ser tomadas en
cuenta.
'ompletando la edicin! presentamos el artculo denominado Demarcacin de
Zona de Playa: posibles efectos de su omisin. Su autora! )ara *ictoria
'abrera +rma&a! estudiante de derecho y colaboradora de nuestra firma!
se$ala que los due$os de los predios ribere$os que pretendan enajenarlos!
tienen la obligacin de efectuar la demarcacin de &ona de playa a travs de la
#ireccin ,eneral de la )arina )ercante! so pena de ser sancionados con
multa y pena de prisin el -otario y el .egistrador de la ropiedad que
otorgaren e inscribieren escrituras de venta sobre dichos inmuebles! que no
contaren con la debida demarcacin. La &ona de playa no es susceptible de
enajenacin! porque es un bien nacional que pertenece al "stado y su uso
pertenece a todos los habitantes de la .ep/blica.
0ero es acaso suficiente la multa y la pena aplicadas a dichos funcionarios
p/blicos o cabe alg/n otro efecto adicional respecto a los contratos de
compraventa que se refieran a inmuebles ribere$os que se hayan efectuado sin
la demarcacin de &ona de playa1 La autora del artculo que se recomienda
plantea el cuestionamiento sobre las posibles consecuencias jurdicas de la
omisin de dicha demarcacin2 0afecta dicha omisin a la valide& de los ttulos
de dominio o basta con la multa y la pena de prisin arriba se$aladas que
determina la Ley1 Se presentan dos posiciones contrarias para esta hiptesis.
"l artculo invita a refle%ionar sobre estas posiciones y las interesantes
conclusiones a las que llega su autora.
or /ltimo! nuestras acostumbradas columnas de 3tips legales4 y comentarios
sobre leyes y reglamentos! cuya adecuada interpretacin es de sensible inters
para conocimiento y aplicacin de todos los ecuatorianos! cierran nuestra
presente edicin.
"speramos que! como siempre! las opiniones que se vierten en nuestra revista
sean de su agrado y de utilidad.
5tentamente!
Dr. Ernesto Salcedo Verduga
Vicepresidente Alterno
NO TODO LO QUE COMPRAMOS ES NUESTRO
Ab. Diego Cabezas-Klaere
6ay dos modos
7
muy conocidos para adquirir el dominio de tierras y en general
de las cosas2 una es por la tradicin! lo que antiguamente era conocido como el
pase de manos! que se produce en la compraventa! permuta! dacin en pago!
entre otras frmulas8 la otra es la prescripcin adquisitiva de dominio! esto es!
poseer u ocupar un bien por determinado espacio de tiempo 9m%imo 7: a$os;!
mostrndose ante terceras personas como su verdadero due$o. 5s pues! por
prescripcin se han adquirido grandes masas de tierra mediante invasiones! la
cual opera por el asentamiento de un grupo de personas con la finalidad de
apropiarse de ellas en el futuro.
artiendo de la tradicin! dice el 'digo 'ivil que los requisitos sustanciales
para que un contrato sea vlido! es necesario que concurran cuatro elementos!
a saber2 consentimiento sin vicios! capacidad! objeto lcito y causa lcita.
"l consentimiento debe ser libre! por el cual las partes que celebran el contrato
manifiestan que es su voluntad celebrarlo! sin presin sicolgica o fsica para
suscribirlo! ni error respecto a la cosa sobre la cual versa el contrato. La
capacidad est determinada por la calidad de las personas! cuando la ley los
faculta para poder disponer de sus bienes sin necesidad de la aprobacin o
autori&acin de terceros en su nombre. "l objeto del contrato son las
prestaciones mismas o! dicho de otra forma! las obligaciones que se
1
En nuestra legislacin civil se definen cinco modos por los cuales se adquiere el dominio.
Adems de los mencionados en la referencia, estn: la ocupacin, la accesin y la sucesin por causa de
muerte. En materia mercantil, particularmente en el derecho societario, algunos entendidos agregan un
modo novedoso que opera en la fusin de sociedades denominado transferencia en bloque! un
amalgama entre la tradicin y la sucesin por causa de muerte.
comprometen a reali&ar cada una de las partes contratantes! mas no la cosa en
s8 es decir! por ejemplo! en la compraventa la cosa materia del contrato es el
lote de terreno! pero el objeto del contrato es transferir el bien o cosa! por parte
del vendedor! y pagar el precio! por el comprador. <inalmente! la causa lcita se
encuentra en la simple liberalidad de las partes! la cual no tiene que estar
for&osamente e%presada en el contrato.
'uando uno de estos elementos falla! el contrato por el cual alguien se hi&o
due$o de la cosa no surte efecto alguno! es nulo! restndole el derecho de
propiedad que vena ejerciendo hasta ese momento. ero una forma de salvar
ese derecho es la prescripcin adquisitiva de dominio.
#e la prescripcin en general se puede decir que aplica el aforisma 3el que
calla! otorga4. "n este sentido! si a Sir =homas )oore le quitaron la vida por no
hablar! con ms ra&n le quitarn las tierras a quien guarda silencio! y no las
reclama como suyas! puesto que se entiende que la persona que deja en
abandono un bien! por su negligencia! no merece la propiedad de tal.
=oda ve& que quien estuvo en posesin del bien 9en base al ttulo de dominio!
p.ej. la escritura de compraventa;! ejerciendo actos de verdadero due$o
9edificando sobre el terreno! cercndolo! ponindole seguridad y resguardo!
labrndolo! etc.; en un cierto espacio de tiempo! es probable que esa persona
sea igualmente due$o de dicho bien! ya no por la tradicin -en la compraventa-!
sino por la prescripcin adquisitiva de dominio.
ero qu pasa si el propietario de esas tierras era el "stado o alguna otra
entidad del sector p/blico! o si es que la cosa que se adquiere es de aquellos
bienes considerados reservas naturales1 "n ocasiones esas tierras! justamente
aquellas que compramos y que por tal o cual ra&n el modo por el cual nos
hicimos due$os es la prescripcin y no la tradicin! son bienes que por ley
especial no pueden ser apropiados por el modo de la prescripcin.
"stas circunstancias que impiden adquirir ciertos bienes por prescripcin es lo
que nos obliga a verificar toda la informacin y documentos de las distintas
escrituras de tierras que se quieren comprar! celebradas durante los /ltimos 7:
a$os.
ara un mejor entendimiento de la problemtica! pongo en conte%to el caso
concreto2 una comuna tiene asignado un n/mero de bienes! que constan
inventariados y a cargo del presidente de la comuna8 luego! la comuna decide
vender parte de dicho terreno a un tercero! para lo cual deber obtener
autori&acin del cabildo. ero! 0qu pasa si la comuna vende la tierra sin tal
autori&acin1 ues pasa que la escritura de compraventa es nula! como nulas
sern las futuras ventas! y por tanto sin valor. 'on la compraventa nula no hay
tradicin! debiendo ahora preguntarnos2 0corresponde entonces aplicar la
prescripcin1
#el ejemplo antes relatado se podr observar que si no e%iste el efecto de
pasar el derecho de dominio de una persona a otra! nunca oper la tradicin!
por lo que la propiedad sigue siendo de la comuna. 5hora bien! habiendo
estado como poseedor de estas tierras por ms de 7: a$os! ejerciendo actos
de se$or y due$o! en forma tranquila! pacfica e ininterrumpida! tendr esa
persona la opcin de demandar la prescripcin adquisitiva sobre la tierra a su
favor1
Surge entonces el inconveniente. Las tierras comunales son imprescriptibles
por ra&n de justicia social ya que el "stado les concede el privilegio de que las
heredades sobre las cuales estn radicadas estas comunas! puedan utili&arlas
en beneficio integral de sus miembros! salvaguardando la arremetida de
terceros invasores que pretendan aprovecharse de dichos bienes 9artculo >?
@A de la 'onstitucin oltica;! en perjuicio del tercero! al que no le queda ms
derecho que demandar a la comuna la devolucin de lo pagado por la venta
nula.
'asos como el antes relatado se ven a diario8 bienes que no pueden adquirirse
por prescripcin! teniendo en nuestra legislacin varios ejemplos2 lo recursos
naturales no renovables! p. ej. los minerales! productos del subsuelo 9petrleo!
gas; y otras substancias distintas al suelo8 las aguas8 y! los bienes declarados
de uso p/blico y patrimonio cultural! todo lo cual! por su naturale&a pertenece al
"stado y a la sociedad entera dentro del mismo "stado. #e otra forma! si la
propiedad sobre un bien es del "stado y de todos sus ciudadanos a la ve&! mal
podra permitirse que por el solo transcurso del tiempo pase la propiedad a uno
solo 9artculos B? y A?C de la 'onstitucin oltica! artculo A de la Ley de
5guas y artculo A:D de la Ley +rgnica de .gimen )unicipal;. =oda esta
amalgama de normas dispersas en la legislacin ecuatoriana constituyen las
e%cepciones a un principio que a veces consideramos absoluto2 el paso del
tiempo confiere derechos.
"stas peculiaridades solo las podemos encontrar en los documentos por los
cuales se hicieron los m/ltiples traspasos de dominio. ero por las anotaciones
anteriores! vemos que en ocasiones ni siquiera 7: a$os es seguridad
suficiente! puesto que ni el paso del tiempo nos permite apropiarnos de ciertos
bienes.
Solo revisando los instrumentos podemos estar tranquilos si es que podemos
comprar o no! y en el caso de que sea nula la compraventa! estar confiados en
que como /ltimo recurso tenemos la prescripcin adquisitiva de dominio a
nuestro favor.
DEMARCACIN DE ZONA DE PLAYA: Posibles efectos de su
oisi!"
Por. Mara Victoria Cabrera Ormaza.
Coordinadora del rea de litigios
'on el objeto de controlar y proteger la &ona de playa de mar considerada
como bien nacional de uso p/blico -entindase sta seg/n el 'digo 'ivil como
la extensin de tierra que las olas baan alternatiamente !asta donde lle"an
en las m#s altas mareas
$
% y de que los due$os de predios ribere$os
estable&can con e%actitud la lnea demarcatoria entre sus predios y la playa!
se dict en 7EBF un #ecreto-ley
F
mediante el cual se estableci la obligacin de
los due$os de predios ribere$os que pretendieran enajenarlos! de efectuar la
demarcacin de &ona de playa por intermedio de la #ireccin ,eneral de
)arina )ercante! so pena de ser sancionados! seg/n el 'digo de olica
)artima! con multa y pena de prisin de F a ED das el -otario y .egistrador
de la ropiedad que otorgaren e inscribieran escrituras de venta sobre dichos
bienes! que no contaren con la debida demarcacin.
5l respecto! puede presentarse la posibilidad Gnunca alejada de la realidad- de
que e%istan ttulos de dominio de predios ribere$os o colindantes al mar!
otorgados e inscritos con posterioridad a la promulgacin del antes mencionado
#ecreto! sin que conste la e%igida demarcacin de &ona de playa.
<rente a sto surge el cuestionamiento acerca de las posibles consecuencias
de la omisin de dicha demarcacin. 0"stara afecta la valide& de dichos ttulos
de dominio1 Se presentan dos posiciones contrarias para esta hiptesis2
La primera de ellas es que no e%istira posibilidad alguna de verse afectada la
valide& de ttulo! considerando que la nulidad es una sancin subsidiaria en
caso de que no e%ista sancin alguna establecida para el caso de contravenir
lo ordenado por la ley. "n este caso! al establecerse la sancin de prisin al
-otario o al .egistrador! habra una sancin particular a dicha falta de
demarcacin! y en consecuencia no tendra lugar la nulidad.
La segunda posicin apunta a que un ttulo inscrito sin la demarcacin de &ona
de playa! s sera susceptible de ser declarado nulo absolutamente! pues! abra
objeto ilcito por contravenir al #erecho /blico "cuatoriano! en este caso la
e%igencia de contar con la demarcacin8 y de constituir objeto del contrato
aquella parte de territorio que se encuentra fuera del comercio.
5 pesar de estas dos posiciones contrarias entre s! que no dejan de ser ms
que meras hiptesis! pues en /ltimo momento ser el jue& quien decida entre
una u otra posicin si se presenta la controversia! se considera ms prctico y
preventivo que los due$os de predios costeros que no cuenten hoy con la
demarcacin de &ona de playa! as como aquellos que deseen adquirirlos! la
hagan efectuar! pues as stos podran determinar y fijar la cerca que separe el
terreno privado de la &ona de playa.
Si efectuada la demarcacin! el rea constante en el ttulo no compromete &ona
de playa! sera poco probable considero que no e%istira posibilidad alguna de
que se declare la nulidad del ttulo! pues no abra un inters p/blico
comprometido.
5l contrario! si efectuada la demarcacin! y hecha la anterior comparacin! se
encuentran incorporadas al ttulo de dominio reas consideradas &ona de
playa! lo ms conveniente sera que las partes que celebraron dicho contrato!
"
#digo #ivil, Art$culo %11.
&
'egistro (ficial )o. 1&1 del 1* de diciembre de 1+%&.
realicen una escritura rectificatoria de las reas que! por ser &ona de playa no
pudieron haber sido vendidas en el ttulo anterior.
)s! a/n en el supuesto no consentido! de que pretenda un tercero que se
declare la nulidad de dichos ttulos! no tendra porqu verse comprometida la
venta en cuanto al terreno de dominio privado en la cual no hay un inters
p/blico comprometido. "n este /ltimo supuesto lo que debera hacer el jue& es
declarar nula la venta en cuanto a dicha &ona de playa! dejando subsistente lo
dems.
TIPS LE#ALES
7. Saba usted que ).H. 'onsejo 'antonal de ,uayaquil e%pidi una
ordenan&a que reduce el pago del impuesto a los espectculos p/blicos
en un BDI.
A. Saba usted que los integrantes de las juntas receptoras del voto go&an de
inmunidad desde el momento de su posesin hasta tres das despus de
la votacin
F. Saba usted que los notarios p/blicos no pueden autori&ar la transferencia
o cesin de derechos u obligaciones de contratos inherentes a las
actividades de comerciali&acin de los productos derivados de
hidrocarburos al menos de que e%ista una autori&acin del )inisterio
?. Saba usted que los gastos de viaje y estada necesarios para la
generacin del ingreso! no podrn e%ceder del tres por ciento 9FI; del
ingreso gravado del ejercicio.
:. Saba usted que no se pueden aplicar mecanismos de redondeos en la
facturacin de servicios de telefona fija o mvil! toda ve& que la
facturacin se hace por el tiempo real de uso e%presado en minutos y
segundos.
NUE$AS LEYES
0'onoce usted sobre las recientes regulaciones para la presentacin de
informacin de los contribuyentes autori&ados a imprimir comprobantes
de venta por sistemas computari&ados1
"ntrese sobre el reglamento a la ley de <omento al cine nacional.
Hnfrmese sobre el .eglamento de aplicacin a la ley de intermediacin
laboral y terceri&acin de servicios complementarios.
0Saba usted los beneficios tributarios a favor de las personas jurdicas
que realicen nuevas inversiones en la generacin de energa
hidroelctrica nueva y elctrica no convencional1