Reglamento Zonificacion y Uso de Suelo Ticuantepe - VF

REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DE
SUELO MUNICIPIO DE TICUANTEPE

PLAN REGULADOR DEL MUNICIPIO DE
TICUANTEPE

FUNDACIN DESARROLLO Y CIUDADANIA
Reglamento de Zonificacin y Uso de Suelo Municipio de Ticuantepe_______________________________________1

REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DEL SUELO PARA EL MUNICIPIO
DE TICUANTEPE

CONSIDERANDOS

I

Que de conformidad con la Ley de Municipios es competencia del Gobierno Municipal,
planificar, normar, regular y controlar el Uso del Suelo y Desarrollo Urbano, Suburbano y Rural
de la circunscripcin que le corresponde al Municipio de Ticuantepe, que comparte la
Subcuenca III, de la Cuenca Sur del Lago de Managua, y para ello se requiere impulsar la
elaboracin de Planes de Desarrollo Urbano y Planes de Ordenamiento Territorial, y
garantizar el cumplimiento de los mismos.

II

Que como consecuencia del rpido proceso de urbanizacin del territorio del Municipio de
Ticuantepe en los ltimos 15 aos,resultado del fenmeno de conurbacin generado a lo largo
de Carretera a Masaya y la Carretera a Ticuantepe, con crecimiento habitacional que ha
generado una proliferacin de urbanizaciones de vivienda de ingresos medios y medios altos,
y actividades de servicios vinculadas al turismo, que presiona an ms la demanda de
inversiones y ante la necesidad de ejercer controles efectivos de acuerdo a las dinmicas
urbanas actuales, sumado a las practicas productivas inadecuadas en las partes rurales altas
y medias del municipio, reduciendo sustantivamente el suelo urbanizable para la
expansinfutura en las reas urbanas y suburbanas de estos territorios.

III

La ALCALDIA DE TICUANTEPE ha iniciado el proceso de revisin de los Planes y
Reglamentaciones Urbanasexistente, y consecuentemente, la elaboracin de una serie de
Reglamentos Urbanos nuevos, entre ellos el Reglamento de Zonificacin y Uso de Suelo.

IV

Que en vista de las caractersticas biofsicas y naturales del territorio, estrechamente
relacionada con su ubicacin geogrfica, donde destacan el clima fresco, las bellezas y sitios
con valor natural, paisajstico y escnico; los recursos naturales y atributos ambientales,
especialmente la existencia de un manto acufero de inconmensurable valor para el
abastecimiento del agua potable de la poblacin del municipio; y su vocacin agroecolgica e
industrial, tomando en cuenta la potencialidad productiva con fines agropecuaria,
agroindustrial y turstica, configuran diversos atractivos y potencialidades an sin aprovechar
en el municipio, que requieren de un ordenamiento, regulacin y control.

V

Que es urgente llevar a la prctica el fruto de las labores que la Municipalidad de Ticuantepe
realiza para el beneficio de sus ciudadanos, regulando el suelo urbano, suburbano y rural, sus
usos y aprovechamientos, con polticas de suelo equitativas.

POR TANTO:

En uso de las facultades que le confiere la Constitucin Poltica de la Repblica de Nicaragua
en su Arto. 177 y las Leyes N 40 y 261 de Reformas e Incorporaciones a la Ley de
Municipios del 22 de agosto de 1 997, publicada en La Gaceta Diario Oficial N 162 del 26 de
agosto de 1 997, en su Artculo 7 inciso 5) a. y c. y Artculo 28 incisos 4) y 5).

ACUERDA:

Aprobar el REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE
TICUANTEPE, descrito en los artculos siguientes:

TITULO I
Disposiciones Generales

Captulo I
Objeto, Fines y Obligatoriedad

Artculo 1. OBJETO:La presente Ordenanza Municipal tiene como objeto reglamentar la
aplicacin del Plan Regulador del Municipio de Ticuantepe, permitiendo consolidar y
desarrollar estos territorios de la ciudad conforme a una estructura funcional y coherente
para lograr un equilibrio social, econmico y ambiental en el contexto del desarrollo municipal
y departamental.

Artculo 2. FINES Son fines del presente Reglamento procurar un mbito fsico - espacial,
tcnicamente ordenado y racional, como eje rector del desarrollo integral de la poblacin
Urbana, Suburbana y Rural que comprenden el rea del Municipio de Ticuantepe, que
comparteel territorio de la Cuenca Sur del Lago de Managua.

Artculo 3. AMBITO DE APLICACIN El presente Reglamento es aplicable en todo el
territorio del Municipio de Ticuantepe.

Las normas del presente reglamento son de observancia general y obligatoria para todas las
personas pblicas y privadas, sean stas naturales o jurdicas, del Municipio de Ticuantepe,
que deseen ejecutar alguna obra en cualquier parte del territorio.

Artculo 4. ORGANO DE APLICACIN:La aplicacin e interpretacin oficial del presente
Reglamento y las normas complementarias y aclaratorias que del mismo se dicten, son
facultades exclusivas de la Alcalda de Ticuantepe, a travs de la Direccin de Proyectos y
Urbanismo, en coordinacin con la Direccin de Catastro Municipal y la Unidad de Gestin
Ambiental Municipal (UGAM).

Artculo RESTRICCIONES: En ningn terreno ubicado en el territoriodel Municipio de
Ticuantepe, se podr autorizar desarrollos, ni estructura alguna debe ser construida,
remodelada, modificada su estructura, anexada a una existente, ampliada, reparada,
reforzada y demolida o cualquier combinacin de estos trabajos, con fines contrarios al
presente Reglamento.

Artculo 6. OBLIGATORIERAD DE CUMPLIMIENTO: Todo Desarrollo Urbano debe ceirse
al presente Plan Regulador para el Municipio de Ticuantepe, as como de otras leyes,
reglamentos, cdigos y normas que le sean explicables.

Artculo 7. PERMISO DE CONSTRUCCION: Todo Desarrollo Urbano y Obra de Construccin
en el territorio del Municipio de Ticuantepe deber contar con el correspondiente Permiso de
Construccin extendido por la Direccin de Proyectos y Urbanismo de la Alcalda de
Ticuantepe, previo cumplimiento de los requisitos correspondientes y los contemplados para
su aprobacin. Este Permiso de Construccin deber cumplir con lo estipulado en el
Reglamento de Permiso de Construccin para el Municipio de Ticuantepe.

Artculo 8. ESTACIONAMIENTOS Y VIALIDAD: Todos los Desarrollos Urbanos y Obras de
Construccin a realizarse debern tener incorporados los espacios de estacionamientos
requeridos y obtener en la Alcalda de Ticuantepe, el permiso correspondiente estipulado
dentro del Reglamento del Sistema Vial y Estacionamientos, para el Municipio de Ticuantepe.

Artculo 9. RESTRICCION PARA ZONAS EN ESTADO DE ALTO RIESGO: No se permitir
la construccin de desarrollos urbanos y obras en reas con alto riesgo; y en aquellas reas
de riesgo en las que no existan estudios previos, el urbanizador o constructor deber realizar
el estudio local correspondiente. Se consideran estados de alto riesgo aquellos asociados a
los fenmenos naturales con mayor potencial de impacto y de acuerdo al tipo de amenaza
(geolgica, hidrometeorolgica y antrpica), tales como sismicidad, vulcanismo, huracanes,
inestabilidad de laderas, inundaciones, erosin, presencia de desechos slidos, y
contaminacin por agroqumicos.

Artculo 10. ESTUDIOS Y AVALES AMBIENTALES: Todo proyecto sujeto a estudios de
impacto ambiental o a la emisin de permisos ambientales municipales, deber presentar la
resolucin que emite el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA),
acompaando la solicitud de aprobacin ante la Unidad de Gestin Ambiental Municipal
(UGAM) de la Alcalda de Ticuantepe.

Toda Construccin, sea de carcter pblico, privado, o de Desarrollo Urbano de cualquier
tipologa, debe cumplir satisfactoriamente con los instrumentos de gestin ambiental que
correspondan segn categora, establecidos en el Plan Ambiental del Municipio de Ticuantepe
y los que se dispongan en el Reglamento Ambiental.

Para el cumplimiento de estos instrumentos se solicitar ante la Unidad de Gestin Ambiental
Municipal (UGAM) la inspeccin correspondiente, previo pago de los derechos respectivos,
segn se establece en la ordenanza especfica.

Captulo II
Divisin del Municipio y Aplicacin de Tablas, Grficos y Mapas.

Artculo 11. DELIMITACION TERRITORIAL DEL MUNICIPIO para los fines del presente
Reglamento, el Municipio de Ticuantepe se divide en las reas siguientes:

A. rea Urbana.
B. rea Suburbana.
C. rea Rural.

Dichas reas se indican claramente en el Mapa de Zonificacin Cartogrfica con los lmites de
las reas Urbana, Suburbana, Rural, del Municipio de Ticuantepe y a travs de las
disposiciones del presente Reglamento.


Artculo 12. Se aprueban e incorporan las tablas, grficos y planos sobre zonificacin, uso,
ocupacin y subdivisin del suelo, que contiene el presente Reglamento, los cuales son:

A. Tablas:
a) Usos del Suelo y de Riesgos Ssmicos por Fallas Geolgicas.
b) Ocupacin y Subdivisin del Suelo.
c) Uso del Suelo y Peligro Aviario.

B. Grficos:
a) Ocupacin del Suelo.
b) Factores de Ocupacin.
c) Relacin Alturas / Retiros.

B. Mapa:
a) Mapa de Zonificacin Cartogrfica del Municipio de Ticuantepe
b) Mapa de Zonificacin Cartogrfica del rea Urbana del Municipio Ticuantepe

Captulo III
Definiciones.

Artculo 13. DEFINICIONES: Para la comprensin del presente Reglamento se entiende por:

1. rea de Expansin Urbana: Es la zona constituida por la porcin del territorio municipal
destinada al crecimiento urbano ms all del lmite de la zona ocupada, que se habilitar
para el uso urbano durante la vigencia del Plan Regulador. La determinacin de esta zona
se ajustar a las previsiones de crecimiento de la ciudad, a las potencialidades y
restricciones del territorio, y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema
vial, de transporte, de servicios pblicos domiciliarios, reas libres y parques y
equipamiento colectivo de inters pblico o social.

2. rea Neta: Es la superficie total en metros cuadrados (m) del conjunto de parcelas
destinadas al uso de vivienda.

3. rea de Ocupacin del Suelo: Es la superficie en metros cuadrados (m) de la
proyeccin horizontal de los edificios existentes o a construirse en una parcela. Para
efectos de clculo se mide desde las caras externas de las paredes y se incluyen las reas
techadas tales como: Aleros mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de
ancho, cobertizos, espacios de circulacin techados entre columnas, entre paredes y entre
columnas y paredes, porches mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de
ancho, balcones mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de ancho. Se
excluyen, las terrazas sin techo, prgolas y detalles arquitectnicos menores de 1,00 m (un
metro).

4. rea Rural: Se refiere al territorio municipal caracterizado por poblacin dispersa o
concentrada y cuyas actividades econmicas en general se basan en el aprovechamiento
directo de los recursos naturales. Las caractersticas de esta rea son exclusivamente
relativas al campo y a las labores particulares del mismo.

Contiene a aquellos asentamientos en cuyo espacio se concentra una poblacin menor de
1,000 habitantes o se distribuye con una densidad menor de 25 habitantes por hectrea.
Dentro de estos se consideran centros poblados concentrados o caseros, cuando su
poblacin oscila entre los 500 y los 1,000 habitantes y dispersos cuando su poblacin es
menor de 500 habitantes.

El suelo en estas reas no debe urbanizarse por restricciones topogrficas, equilibrio
ecolgico, caractersticas geotcnicas o morfolgicas, calidad del suelo o alta rentabilidad
agrcola, o por estar sometidos a peligros de desastres tecnolgicos o naturales.
Comprende zonas de proteccin de la erosin hdrica, produccin primaria sostenible y
conservacin, por lo que son suelos no aptos para la urbanizacin, debiendo destinarse
esencialmente para fines productivos y de conservacin.

5. rea Suburbana: Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del rea rural, en
las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el auto
abastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, basndose en las tendencias de
crecimiento fsico, y el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales y fsicos
existentes.

Se considera como un rea de amortiguamiento y control del crecimiento urbano y a su
vez de transicin hacia el rea rural, manteniendo caractersticas comunes tanto del rea
urbana como rural. La tendencia del rea suburbana es la subdivisin del suelo por
desarrollarse a orillas de los accesos principales de la ciudad. Comprende desarrollos semi
rurales y crecimiento de reas residenciales en parcelas muy amplias, con zonas de
densidad baja, zonas de fincas para produccin agrcola y zona de corredores de
produccin primaria combinados con cultivos agroforestales y silvo pastoriles.

Las municipalidades debern establecer las regulaciones complementarias tendientes a
impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas reas, sin que previamente se
surta el proceso de incorporacin al rea urbana, para lo cual debern contar con la
infraestructura de espacio pblico, de infraestructura vial y redes de energa, acueducto y
alcantarillado, requerida para este tipo de zona.

6. rea Total de Construccin: Es la superficie total en metros cuadrados existente y/o a
construirse, de uno o varios edificios dentro de una parcela. En caso de edificios de varios
niveles, es la suma de la superficie de ocupacin de todos los niveles, incluyendo el
stano y la azotea de acuerdo a las condiciones especificadas en el factor de ocupacin
total(FOT).

7. rea Urbana: Es la expresin fsica territorial de poblacin y vivienda concentrada y
articulada por calles, avenidas, caminos y andenes. Con niveles de infraestructura bsica
de servicios, dotada del nivel bsico de equipamiento social, educativo, sanitario y
recreativo. Contiene unidades econmicas, productivas que permiten actividades diarias
de intercambio beneficiando a su poblacin residente y visitante. Puede o no incluir
funciones pblicas de gobierno.

Es la extensin territorial debidamente limitada en el Mapa de Zonificacin Cartogrfica del
Municipio de Ticuantepe, en donde se realizan una serie de actividades ligadas a la
produccin, consumo, intercambio y gestin estatal y/o Municipal, tendentes a lograr el
bienestar econmico y social de la poblacin que reside, trabaja o mantiene relaciones con
el Municipio de Ticuantepe.

Contiene a asentamientos urbanos, que son aquellos en cuyos espacio se concentra una
poblacin mayor de 1,000 habitantes, en una relacin de densidad igual o mayor de 25
habitantes por hectrea, con un mnimo del 25% de su superficie dedicada a actividades

secundarias, terciarias y equipamiento, y el 18% o ms de su superficie utilizada para
circulacin. La definicin del nuevo permetro urbano corresponde a los lmites del rea
Urbana Consolidada y con algunas reas aledaas en proceso de consolidacin. Contiene
suelos urbanizados (terrenos aptos para el desarrollo urbano) y suelos urbanizables
(terrenos aptos y reservados para la urbanizacin, con baja calidad agrcola o forestal).

8. rea Verde: Espacio cubierto de vegetacin que provee sombra y capacidad de
infiltracin, ubicada en reas comunales, derechos de va y zonas de proteccin.

9. Asentamiento Humano: Es el establecimiento de una poblacin, con patrones propios de
poblamiento y el conjunto de sistemas de convivencia, en un rea fsicamente localizada,
considerando dentro de la misma los elementos naturales, la infraestructura y el
equipamiento que la integran. Es el conglomerado de personas que se establecen en un
sitio, con el fin de realizar total o parcialmente las varias actividades que genera la
naturaleza humana.

10. Condominio Horizontal: Es la construccin de edificios con altura mxima de un piso o
vivienda individual o unifamiliar y servicios pblicos sujetos a la Ley Reglamentaria del
Rgimen de la Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta Diario Oficial N 215 del 23
de septiembre de 1971 destinados los edificios, a pertenecer a diferentes dueos en
secciones independientes que tengan salida a la va pblicadirectamente o por un pasaje
comn, debiendo tener partes importantes de ella en dominio comn, indivisible e
inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte de ellos segn el caso.

11. Condominio Vertical: Es la construccin de edificios de altura mayor de un piso y
servicios pblicos sujetos a la Ley Reglamentaria del Rgimen de la Propiedad Horizontal,
publicada en La Gaceta Diario Oficial N 215 del 23 de septiembre de 1971, destinados a
pertenecer a diferentes dueos en secciones independientes que tengan salida a la va
pblicadirectamente o por un pasaje comn, debiendo tener partes importantes de ella en
dominio comn, indivisible e inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte
de ellos segn el caso. Los condominios familiares pueden tener estas caractersticas:

i. Edificios en altura (multipisos) que ocupan una porcin pequea de una parcela.
ii. El resto del terreno se destina a usos comunitarios sin ninguna divisin parcelaria.
iii. El acceso vehicular se concreta a permitir una circulacin hacia y exclusivamente los
edificios.
iv. La planta baja es prcticamente abierta, permitindose solamente los bloques de
escaleras, ascensores y el albergue del cuidador.
v. Los otros usos del suelo que utilicen como solucin el Condominio Vertical, tendrn
las caractersticas propias del uso al que se destinan.

12. Construccin: Es una obra, vertical u horizontal, que se efecta en un rea determinada.

13. Corredor: Ubicado dentro del rea Urbana, Suburbana o Rural, con desarrollo en forma
lineal y con actividades comerciales y de servicios pblicos y privados. En el rea
Suburbana o Rural se establece como una zona de acceso a la ciudad, o de acceso a
reas productivas y de reserva natural para fines recreativos a nivel de ciudad.

14. Densidad Bruta: Es la relacin de la poblacin del proyecto entre el rea bruta,
expresndola en habitantes por hectrea. Debe estimarse la poblacin a razn de 5.2
habitantes por vivienda.

15. Densidad Neta: Es la relacin de la poblacin del proyecto entre el rea neta,
expresndola en habitantes por hectrea. Debe estimarse la poblacin a razn de 5.2
habitantes por vivienda.

16. Derecho de Va.Se entiende por derecho de va la anchura total que deben tener las
carreteras, la cual ser: para las carreteras internacionales o interocenicas 40 metros, o
sea, 20m a cada lado del eje o lnea media de las mismas; para las interdepartamentales y
vecinales, 20 metros, o sea, 10m a cada lado del eje o lnea media. Se exceptan la
seccin de las carreteras interamericana Tipitapa, Managua-Nandaime, la cual tendr
solamente 20 m de anchura total.

El derecho de va esta comprendido entre las lneas definidas de propiedad, dedicadas
para uso pblico ya sea este, pistas, avenidas, calles, caminos o cualquier otro servicio
pblico de paso de servidumbre.

17. Desarrollo Urbano: Es un conjunto de obras de infraestructura y edificacin que tienen
por objeto cambiar y mejorar el medio ambiente. Se subdivide en: Urbanizacin,
Fraccionamiento Urbano, Proyecto de Condominio Horizontal y Vertical y Renovacin
Urbana. Es entendido como el proceso de planificacin y regulacin de la creacin,
conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin y espacios de las
ciudades. Implica la utilizacin racional del territorio y el medio ambiente y conlleva
conjugar las necesidades de crecimientopoblacional con la preservacin de los recursos
naturales y de los valores paisajsticos, arqueolgicos, histricos y culturales, con el fin de
garantizar la calidad de vida de las generaciones presentes y futuras.

Dado que el suelo es un recurso limitado, se necesita contar con una configuracin de
modelos de ocupacin del suelo que evite la dispersin en el territorio, favorezca la
cohesin social, considere la rehabilitacin y la renovacin en suelo urbano, tenga en
cuenta la preservacin y mejora de los sistemas de vida tradicionales en las reas rurales
y consolide un modelo de territorio globalmente eficiente.

18. Edificacin: Es una obra techada, destinada a diferentes usos.

19. Eje de la Va: Es la lnea imaginaria que define el centro del derecho de va, a veces esta
pintada con franjas blancas o amarillas.

20. Equipamiento:Es el conjunto de obras, construcciones, edificios, inmuebles e
instalaciones de utilizacin pblica que permitan prestar los servicios pblicos para
satisfacer las necesidades de la comunidad a nivel de unidades residenciales y vecinales,
y desarrollar las actividades econmicas y de bienestar social. Segn la tipologa. Se
subdivide en:
1- Equipamiento Social: 2- Equipamientos Diversos:
- Educacin - Polica
- Salud - Comunicacin
- Bienestar Social - Culto
- Actividades Comunales - Comercio
- Recreacin y Deporte - Servicios


21. Espacios Pblicos: Son los espacios abiertos de propiedad y uso pblico, tales como la
red vial, las plazas, parques, las reas verdes pblicas, los puentes, los derechos de vas
de las redes tcnicas y cualquier otro que la Municipalidad clasifique como tal, con fines de
servicio pblico.

22. Espacio Urbano: Es el volumen virtual determinado por los linderos de una parcela
ubicada dentro del rea Urbana, en donde existen construcciones o que es susceptible de
ser edificado.

23. Factor de Ocupacin del Suelo (FOS):Denominase Factor de Ocupacin del
Suelo (FOS) al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con
edificacin, por sobre el nivel del predio o terreno. Es la relacin entre el rea de
ocupacin del suelo y el rea de la parcela especificada en el documento que garantiza la
tenencia legal de la tierra. Este factor prevalece sobre el dimensionamiento de los retiros.
La superficie de stanos y de azoteas, no incrementa el Factor de Ocupacin del Suelo
(FOS). El valor del FOS depende de la zonificacin que el municipio adopta para la
ubicacin del terreno.

24. Factor de Ocupacin Total (FOT):Determinase como Factor de Ocupacin Total al grado
de ocupacin del terreno ser equivalente a la superficie del polgono resultante por la
proyeccin del o de los edificios sobre el terreno, y cuyo F.O.S. no podr ser superior al
0,50 independientemente de la superficie de la parcela.

Es la relacin entre el rea total de construccin y el rea de la parcela especificada en el
documento que garantiza la tenencia legal de la tierra. Para edificios de altura mxima de
un piso, el Factor de Ocupacin del Suelo (FOS) es igual al Factor de Ocupacin Total
(FOT). El rea de mezanine incrementa el rea total de construccin y por tanto el Factor
de Ocupacin Total (FOT). El rea de mezanine no incrementa el nmero de pisos. Las
azoteas techadas y los stanos, incrementan el Factor de Ocupacin Total (FOT).

25. Infraestructura Urbana:Son todas aquellas obras que garantizan la generacin,
distribucin, suministro y disposicin de los servicios pblicos, tales como redes y sistemas
de tuberas, ductos, canales, cables y obras complementarias necesarias para
abastecimiento de agua potable y sus tomas domiciliarias, drenaje sanitario y sus tomas
domiciliarias, drenaje pluvial, energa elctrica, alumbrado pblico, telecomunicaciones; as
como el sistema vial y obras de proteccin, segn la NTON 11-013-04.

26. Lmite Municipal: Lnea imaginaria que seala la separacin del Municipio de Ticuantepe
de sus municipios vecinos: Nindir (Masaya), El Crucero, La Concepcin y Managua.Esta
lnea est definida en la Ley No. 59, que establece la Divisin Poltico Administrativa de la
Repblica de Nicaragua, aprobada el 15 de agosto de 1989, y publicada en La Gaceta No.
189 del 6 de octubre de 1989; en la Publicacin Oficial de los Derroteros Municipales de la
Repblica de Nicaragua, ANEXO I de la ley de Divisin Poltica Administrativa, La Gaceta
No. 241 del 22 de Diciembre de 1995; y las Reformas e Incorporaciones a la Ley de
Divisin Poltica Administrativa, Ley No. 59 (publicada en La Gaceta, Diario Oficial No.189
del 6 de Octubre de 1989). La determinacin de estos lmites es competencia exclusiva del
Instituto Nicaragense de Estudios Territoriales (INETER).


27. Lmite Urbano: Es una lnea imaginaria que delimita el rea de un Asentamiento Humano,
incluyendo reas urbanizadas, reas de expansin, riesgos, restriccin o proteccin del
suelo. Lnea que une los puntos de control geodsico localizados en el terreno y en el
Mapa de Zonificacin Cartogrfica del Municipio de Ticuantepe, donde se definen los
lmites de las reas Urbana, Suburbana, Rural para el municipio.

28. Lnea de Construccin: Es la lnea trazada interna y paralelamente con respecto a los
linderos de la parcela, de acuerdo a las distancias de retiros indicados en el presente
Reglamento para cada zona. Estas lneas definen el rea de retiro con respecto a los
linderos de propiedad en donde no se permite ninguna edificacin, excepto aquellas
especificadas en el presente Reglamento.

29. Lnea de Propiedad: Es el lmite entre el derecho de va y la propiedad privada o pblica.
Conforma los linderos del polgono de la propiedad misma.

30. Lindero Frontal de Parcela: Es la lnea divisoria de una parcela y un derecho de va
existente o proyectado, tenindose tantos linderos frontales, como derechos de va
colinden con l.

31. Lindero Lateral de Parcela: Es la lnea divisoria de una parcela con otra u otras parcelas,
que no sea lindero frontal ni lindero de fondo.

32. Lindero Posterior o de Fondo de Parcela: Es la lnea divisoria de parcela, opuesta al
lindero frontal y que separa parcelas colindantes.

33. Lote de terreno:Es la superficie fraccionada y dimensionada de un terreno ubicado en sus
rumbos topogrficos, destinado a usos urbanos varios.

34. Parcela: Es la unidad tcnica del catastro, representada por una porcin de terreno,
perteneciente a uno o varios propietarios, que constituye en una extensin territorial
definida y delimitada por una lnea o lindero, que principia y regresa al mismo punto de
origen. La parcela debe tener acceso a una va pblica o servidumbre de paso. La parcela
es identificable y reconocida por su posesin y propiedad (Ley 509, Ley General de
Catastro Nacional).

35. Pequea Industria: Es la unidad econmica de produccin o transformacin; propiedad
de uno o varios individuos acreditada como tal por constancia o certificacin del Ministerio
de Fomento, Industria y Comercio (MIFIC). Se clasifican dependiendo del numero total de
trabajadores permanentes, activos totales y ventas totales anuales, segn la Ley 645, Ley
MIPIME y su clasificacin esta determinada en el artculo 3 del Reglamento, Decreto 17-
2008.

36. Produccin Artesanal: Es la actividad de produccin o transformacin clasificada y
certificada como tal por el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (MIFIC).Se trata de
un proceso de produccin manufacturero en el cual se utilizan intensivamente mano de
obra, conjuntamente con maquinaria y equipo, y poca divisin de trabajo (articulo 2,
Decreto 17-2008).

37. Propiedad: Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que
recae. Derecho o facultad de disponer de una parcela, con exclusin del ajeno arbitrio y de
reclamar la devolucin de ella si est en poder de otro, con las limitaciones que las leyes le
imponen. Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que
recae.

38. Propietario: Persona natural o jurdica que ejerce el dominio sobre una o varias parcelas,
mediante escritura pblica.

39. Renovacin Urbana: Es la transformacin, modificacin, reparacin, reconstruccin o
mejoramiento de una obra de desarrollo urbano existente.

40. Retiro. Es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de otra o una
estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Para todas las zonas y todos
los usos se aplican los Retiros Frontales, Laterales y de Fondo.

41. Retiro de Fondo: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el
lindero de fondo y la lnea de construccin posterior de una parcela.

42. Retiro Frontal: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el
lindero frontal y la lnea de construccin frontal de una parcela.

43. Retiro Lateral: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el
lindero lateral y la lnea de construccin lateral de una parcela.

44. Riesgo: Todo evento que, de ocurrir, puede poner en peligro la integridad o la vida de las
personas, sus bienes o el ambiente.

45. Servicios Pblicos: Es el conjunto de presentaciones concretas reservadas en cada
Estado a la rbita de las administraciones pblicas y que tienen como finalidad ayudar a
las personas que lo necesiten. Son brindados por determinadas entidades (por lo general
el Estado), y satisfacen primordialmente las necesidades de la comunidad o sociedad
donde estos se llevan a cabo. Los servicios pblicos pueden cumplir una funcin
econmica o social (o ambas), y pueden ser prestados de forma directa por las
administraciones pblicas o bien de forma indirecta a travs de empresas pblicas o
privadas.

46. Servidumbre: Es una carga impuesta a una parcela en provecho o servicio de otra
parcela perteneciente a otro propietario. Debe estar constituida en escritura pblica de
propiedad.

47. Servidumbre de Paso: Es una Servidumbre destinada al trnsito peatonal y vehicular. El
ancho mnimo para una Servidumbre de Paso es de 7,50 m (siete metros con cincuenta
centmetros). Este ancho incluye andenes peatonales a ambos lados.

48. Sistema Vial: Es el conjunto de vas que estn relacionadas entre s y que contribuyen a
comunicar la ciudad, sus sectores urbanos y otros centros de poblacin.

49. Subcuenca: Es una divisin de la cuenca formada por los afluentes del ro principal y
constituyen la red hidrolgica.La cuenca es la unidad del territorio, diferenciada de otras
unidades, normalmente delimitada por una lnea imaginaria que marca los puntos de
mayor elevacin en dicha unidad, en donde brota o escurre el agua en distintas formas, y
sta se almacena o fluye en forma superficial, subsuperficial y subterrnea, hasta un punto
de salida que puede ser el mar u otro cuerpo receptor interior, a travs de una red
hidrogrfica de cauces que convergen en uno principal. La cuenca hidrogrfica est a su
vez integrada por subcuencas y estas ltimas por microcuencas.

50. Trazado Urbano: Es el ordenamiento de las partes que componen una ciudad; como
calles, edificios, plazas y dems.

51. Urbanizacin: Es el conjunto de obras de infraestructura y edificacin que tienen por
objeto cambiar y mejorar el medio ambiente, realizadas para el trazado y
acondicionamiento de una parcela mediante vas de comunicacin, dividido en reas
destinadas al dominio pblico y privado, integrado por lotes de terreno dotados de
servicios pblicos adecuados y aptos para construir en ellos edificaciones en condiciones
de habitabilidad, de servicio y de produccin, de conformidad con los reglamentos legales.

Es la lotificacin de un terreno y la construccin de infraestructuras, equipamientos y otras
edificaciones, con fines de traslacin de dominio y desarrollo urbano. Es el fraccionamiento
y habilitacin de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisin de
servicios.

52. Unidad de Vivienda: Es la estructura fsica habitacional que alberga de una a varias
familias en espacios separados.

53. Uso Condicionado: Es el uso incidental, conforme lo establecen los Planes Parciales de
Ordenamiento Urbano, los que se indican en la Tabla a en cada zona. El uso
condicionado, por sus caractersticas puede causar perturbaciones ecolgicas de acuerdo
a las Normas del Ministerio de Salud (MINSA) y del Ministerio del Ambiente y de los
Recursos Naturales (MARENA) o que en general molesten o perjudiquen el
funcionamiento de los usos permisibles o por el contrario, que el uso condicionado sea el
perjudicado. Slo se permite tal uso bajo la condicin de eliminar o minimizar las
molestias.

54. Uso No Conforme:Son aquellos que no cumplen con la Tabla a como uso permisible
para cada zona, pero que existen de previo a la promulgacin de este Reglamento.

55. Uso Permisible: Es aquella actividad o uso del suelo acorde con los requerimientos y
lineamientos para cada zona y que puede ser desarrollada. Son considerados tambin
como usos permisibles los usos secundarios y complementarios.

56. Uso del Suelo: Son los diferentes tipos de utilizacin humana que se hacen o deben
hacerse de un terreno para los servicios o funciones urbanas, suburbanas y rurales,
incluido el subsuelo y el vuelo que le correspondan y en particular su urbanizacin y
edificacin. Es la utilizacin de un terreno, de la estructura fsica asentada o incorporada a
l, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

57. Vivienda:Espacio habitable integrado por reas interiores y exteriores propias para
desarrollar las funciones vitales bsicas de un grupo familiar, de acuerdo a lo estipulado
por la NTON 11-013-04.

58. Vivienda Agrupada: Es el conjunto de viviendas individuales o unifamiliares, juntas o
separadas, que estn en una misma parcela y pueden pertenecer a uno o varios dueos.

Las viviendas agrupadas que, ubicadas en una misma parcela, pertenecen a un slo
propietario, no estn sujetas a la Ley que reglamenta el Rgimen de la Propiedad
Horizontal.

Las viviendas agrupadas que, ubicadas en una misma parcela, pertenecen o
pertenecern, a varios propietarios, estn sujetas a la Ley que reglamenta el Rgimen
de la Propiedad Horizontal.


59. Vivienda Colectiva: Es un conjunto de viviendas unifamiliares que se agrupan en una
estructura comn de altura mayor de un piso, se puede dar una o varias viviendas
colectivas en un lote.

60. Vivienda en Hilera: Son viviendas individuales o unifamiliares que, en parcelas
individuales y manteniendo un mismo retiro, comparten con su vecino elementos
arquitectnicos medianeros tales como paredes, techos y cumbreras, as como otros
visuales, tales como fascias y aleros.

61. Vivienda Individual o Unifamiliar: Es la unidad de vivienda que ocupa una parcela en
forma exclusiva. Se considera tambin vivienda individual o unifamiliar aquella cuyo
programa de necesidades se desarrolla en dos plantas, pero que est habitada por una
sola familia.

62. Zonificacin:Es la estructuracin del Municipio en diferentes partes clasificadas segn
sus usos permisibles (que interactan entre s), para regularlos y controlarlos.

Captulo IV
Otras Disposiciones Generales

Artculo 14. ALTURAS MXIMAS DE ESTRUCTURAS NO HABITABLES: En cualquier
zona, en que se permitan monumentos, torres, antenas receptoras y/o de emisin, silos,
chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las instalaciones, no deben tener
una altura mayor a la distancia perpendicular que exista del pie de esta estructura al lindero
de propiedad ms cercano.

Artculo 15. REAS LIBRES, VERDES Y DE USO COMN. En las parcelas de proyectos
de Condominio Horizontal y Vertical, los propietarios deben cuidar, limpiar y mantener las
obras de engramado, arborizacin, senderos peatonales, iluminacin y vialidad en las reas
libres destinadas a uso comn que figuren en los planos constructivos del proyecto, aprobado
por la Alcalda de Ticuantepe de acuerdo a los Reglamentos que le sean aplicables. Se
establece el 15%.

Artculo 16. UBICACIN DE FBRICAS, DEPSITO DE ARMAS Y JUEGOS DE
PIROTECNIA.Las fbricas o depsitos de armas y artefactos pirotcnicos no se permiten en
ninguna zona residencial ni pueden localizarse en un radio de 500,00 m (quinientos metros)
de centros educativos, de diversin, de salud, oficinas pblicas, oficinas de servicio, desarrollo
y seguridad comunal, debiendo contar con la autorizacin de la Polica Nacional y la Direccin
General de Bomberos de Nicaragua.

Artculo 17. PROHIBICIN DE EVACUACIN DE AGUAS, BAJANTES, SALIENTES. Se
prohben las cadas libres de agua, directamente del techo, balcn, aire acondicionado o canal
a las parcelas vecinas y reas de circulacin peatonal. As mismo, se prohbe la evacuacin
de aguas superficiales sobre los andenes de la va pblica. Se prohben los salientes de
cualquier tipo y detalles arquitectnicos a menos de 2,00 m (dos metros) de altura mnima
sobre el nivel de la acera.

Artculo 18. LOCALIZACIN DE BALCONES, PRGOLAS, PISCINAS. La localizacin de
balcones en las plantas superiores al primer piso, es permitida en los retiros frontales. Si estos
balcones sobresalen al mximo el 50% de la longitud del retiro permisible para esa zona,

medido perpendicularmente al lindero de propiedad, sin perjuicio de lo sealado por el Cdigo
Civil de la Repblica de Nicaragua.Se permiten, adems, en las reas de los retiros frontales y
laterales la colocacin de prgolas exentas de muros y cerramientos laterales. Tambin se
permiten piscinas con un retiro de 2,00 m (dos metros) de los linderos o de fundaciones a
estructuras existentes.

Artculo 19. RESTRICCIONES DE UBICACIN PARA CLUBES, BARES, SALONES
CERVECEROS, BILLARES, CANTINAS.Se prohbe la construccin de establecimientos
destinados a discotecas, centros nocturnos, billares, bares, cantinas y similares donde se
expendan y consuman bebidas alcohlicas dentro de un radio de 400,00 m (cuatrocientos
metros) de distancia de una institucin educativa, de salud, edificios de culto religioso,
cementerios, oficinas pblicas, estaciones de polica y de bomberos, cuarteles, planteles de
trabajo, teatros, mercados y centros deportivos; conforme lo estipulan los Decretos N 163 y
N 165 del 17 de noviembre de 1979.

La distancia se mide del lindero del terreno de los servicios e instalaciones enumeradas, al
lindero ms prximo de los establecimientos de expendio referidos.

Cuando en los establecimientos arriba indicados, existan equipos de sonido para distraccin
de la concurrencia, los locales debern ser acsticamente diseados, para evitar la
propagacin del sonido hacia el exterior.La autorizacin otorgada por la Direccin General de
Recaudaciones, debe contar de previo para este tipo de usos, con la respectiva autorizacin
de la Polica Nacional y de la Direccin de Proyectos y Urbanismo.

Artculo 20. COBERTIZOS O VOLADIZOS: En el rea del retiro frontal de toda edificacin,
se permite la colocacin de cobertizos o voladizos perpendiculares a la fachada, frente a la
puerta de acceso principal, protegiendo solamente las reas destinadas a ese acceso.

Estos cobertizos o voladizos, pueden tener hasta el 50% (cincuenta por ciento) de la longitud
del retiro frontal y ser de un ancho mximo del 25% (veinticinco por ciento) del frente de la
parcela, hasta un mximo de 4,00 m (cuatro metros) de ancho para el uso de vivienda y 8,00
m (ocho metros) para otros usos. Estos cobertizos o voladizos deben estar exentos de muros,
verjas o vidrios cerrando sus costados.

En parcelas para vivienda, con rea hasta de 250,00 m (doscientos cincuenta metros
cuadrados) se permiten cobertizos, voladizos o porches de un ancho no mayor del 60%
(sesenta por ciento) del frente de la parcela y hasta el lindero de propiedad frontal.

Artculo 21. ESTACIONAMIENTOS. Las reas requeridas para cualquier estacionamiento,
son reguladas por las Normas que se aprueben en el Reglamento del Sistema Vial y
Estacionamientos para el Municipio de Ticuantepe sujetos de este Reglamento.

Artculo 22. OBRAS RUINOSAS. Cuando una construccin se encuentra en estado ruinoso,
calificada parcial o totalmente como riesgosa, previo dictamen de un perito en la materia, se
debe ordenar la desocupacin inmediata y el requerimiento al propietario a reparar la
construccin o en su defecto a demolerla.

Artculo 23. HOTEL, PENSIN, MOTEL.Se autoriza la construccin de hoteles, pensiones,
moteles u otros establecimientos destinados al mismo fin, donde se expendan y consuman
bebidas alcohlicas, aplicndole las mismas restricciones establecidas en este Reglamento,
para clubes, bares y similares.


Artculo 24. CONDOMINIO, INFRAESTRUCTURA Y ACCESOS. En aquellos proyectos de
Condominio Horizontal y Vertical o Macroproyectos que tengan un rea mayor de parcela de
10,000,00 m (diez mil metros cuadrados), la Alcalda de Ticuantepe, para su aprobacin
exige, adems, se instalen los servicios de infraestructura adecuados y el acceso necesario a
las parcelas vecinas y vas perimetrales o varios accesos a la parcela del proyecto en
cuestin. Estas vas deben ser dotadas de obras y servicios, para cuya determinacin y
ejecucin se aplica lo que estipulen las leyes vigentes de la materia para los proyectos de
Condominio Horizontal y Vertical.

Artculo 25. PROHIBICIN DE ESTABLECIMIENTO DE JUEGOS DE AZAR Y COMERCIO
DE PORNOGRAFA. Queda expresamente prohibido el uso de parcelas o construcciones
destinadas al establecimiento de juegos de azar, de venta y exhibicin de materiales
pornogrficos, competiendo su calificacin al Ministerio de Gobernacin y al Instituto
Nicaragense de Cultura.

Artculo 26. USOS DE SUELO QUE REQUIEREN LICENCIA O PERMISO POLICIAL.Los
siguientes usos del suelo para su autorizacin, requieren de previo una licencia o permiso
policial:
A. Tiendas de armas de fuego y municiones.
B. Talleres de reparacin de armas de fuego y/o fabricacin o rellenado de municiones.
C. Club de caza, tiro, polgonos y/o coleccionista de armas de fuego.
D. Fabricacin, almacenamiento y/o comercializacin de juegos pirotcnicos.
E. Importacin, almacn y comercializacin de sustancias qumicas, txicas, explosivas o
inflamables para uso y manejo de fines industriales o civiles.
F. Construccin o funcionamiento de casinos, clubes nocturnos (night club), discotecas,
galleras y todo tipo de juegos de azar permitidos.
G. Construccin o funcionamiento de comedores, restaurantes y similares, cuando tengan
como actividad secundaria la venta de bebidas alcohlicas.
H. Construccin o funcionamiento de bares, cantinas y todo centro que expenda bebidas
alcohlicas embotelladas.
I. Construccin o funcionamiento de billares.
J. Construccin o funcionamiento de hoteles, moteles, hospedajes, pensiones y similares.
K. Espectculos pblicos y/o juegos mecnicos.
L. Destace de ganado vacuno o porcino.

De acuerdo con el artculo 42 del decreto 26-96 Reglamento de la ley de la Polica Nacional
publicado en la Gaceta Diario Oficial N 32 del 14 de febrero de 1996.Compete a la
Especialidad de Seguridad Pblica la expedicin, regulacin, control y sancin de las licencias
y permisos vinculados al orden pblico, que de acuerdo con la ley solicitan los ciudadanos sin
perjuicio de las atribuciones que dentro del marco de sus respectivas competencias posean
otras instituciones del Estado.

Artculo 27. RESTRICCIN EN LA INSTALACIN DE LUCES Y VISTAS ENTRE
EDIFICIOS. Se prohbe abrir ventanas con vistas rectas, de costado u oblicuas, miradores,
balcones u otros voladizos semejantes, que afecten la privacidad de la propiedad del vecino,
si no existe el retiro que se indica en el presente Reglamento. El dueo de una pared que
colinde con la propiedad del vecino no podr abrir ventana o hueco alguno para recibir luces
ni huecos para colocacin de aires acondicionados, si no es con el consentimiento escrito,
avalado por un abogado o notario pblico, del dueo de la propiedad colindante. Los que
estuvieren abiertos por antigedad no prescribirn en modo alguno.

Artculo 28. CONSTRUCCIN DE MUROS CORTA - VISTA. Se permiten muros corta vista
frontales en la lnea de construccin, desde el lindero lateral hasta el edificio, con una altura
mxima de 2,20 m (dos metros con veinte centmetros), sin invadir el retiro frontal.Se permiten
en las reas de retiros laterales y de fondo, muros de una altura no superior a los 2,00 m (dos
metros), sin techar, solamente para proteger visualmente los tendederos y patios o terrazas
privadas de un recinto.

Artculo 29. MUROS, VERJAS, MALLAS.En todas las zonas de vivienda se permiten, dentro
de sus respectivas superficies de retiros frontales y laterales, muros slidos hasta una altura
mxima de 1,00 m (un metro), medido del nivel de piso interior de la parcela. Al igual, se
permiten verjas de cualquier tipo y mallas, hasta una altura de 2,20 m (dos metros con veinte
centmetros) como mximo.Siempre para zona de vivienda, a partir de la lnea de construccin
en linderos laterales y de fondo, se permiten muros hasta una altura mxima de 3,00 m (tres
metros). En zonas de produccin, equipamiento especializado, centros de ciudad y de
reservas naturales, se aplican los mismos criterios que para los linderos frontales de las zonas
de vivienda, pero con una altura mxima de 3,00 m (tres metros); los muros en linderos
laterales y de fondo para esta zona, deben tener una altura mxima de 4,50 m (cuatro metros
con cincuenta centmetros).

Quedan exceptuados de las disposiciones de este artculo, aquellos edificios estatales,
embajadas, o consulados que, por razones de seguridad, puedan necesitar proteccin
especial. Para estos casos, puede permitirse la construccin de muros ciegos, en todos los
linderos del terreno, hasta una altura mxima de 3,00 m (tres metros) y la adicin de
cualquier otro dispositivo de seguridad, que no ocasione daos fsicos a los transentes.
Cuando se trate de dispositivos peligrosos para la vida, stos deben colocarse a una altura
mnima de 2,50 m (dos metros con cincuenta centmetros) medidos a partir del nivel de la
acera hasta la parte inferior de dicho dispositivo de seguridad.

Artculo 30. PARCELAAFECTADA POR DERECHO DE VA.Cuando una parcela, sea
afectada por un derecho de va (existente, proyectado o ampliacin), no cumpla con las
disposiciones establecidas por el presente Reglamento para la zona en que se encuentra; se
considera como un caso especial, quedando sujeto a las disposiciones que para el caso
determine la Alcalda de Ticuantepe de conformidad con el decreto 46 Ley de Derecho de Va.

Artculo 31. PARCELACORTADA PORLMITE DE ZONA.Si una parcela est cortada por un
lmite de zona, se le aplicarn los requerimientos de ocupacin y subdivisin del suelo de
cualquiera de las zonas colindantes, a criterio de la Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 32. PARCELAS CON DIMENSIONES NO CONFORMES A LA ZONA. La Alcalda
de Ticuantepe, puede permitir el desarrollo de parcelas residenciales que no llenen los
requisitos mnimos de rea, longitud y ancho, en aquellas zonas en que estn situados,
cuando la desmembracin de dichas parcelas y su inscripcin respectiva hubiera tenido lugar
antes de la vigencia de este Reglamento y adems que no exista una parcela adyacente
perteneciente al mismo propietario. Los retiros y porcentajes cubiertos son regulados por la
Alcalda de Ticuantepe, en cada caso particular.

Artculo 33. DIMENSIONES MNIMAS DE PATIO INTERNO Y COLINDANTE.Todo patio
interno, no debe ser menor de 2,00 m x 3,00 m (dos por tres metros). En los patios
colindantes es exigido que los 3,00 m (tres metros) correspondan al retiro lateral y de fondo si
fuere el caso, pero prevaleciendo el Factor de Ocupacin del Suelo (FOS).

Artculo 34. DISTANCIAS MNIMAS PARA PLANTACIONES Y OTRAS ESTRUCTURAS
NO HABITABLES EN REAS COLINDANTES. No se pueden plantar rboles cerca de una
propiedad ajena. Si la plantacin es de rboles grandes, la distancia desde el lindero es de
3,00 m (tres metros) y de 1,00 m (un metro) si la plantacin es de arbustos o de rboles
pequeos. Nadie puede construir cerca de un lindero, de una pared ajena o medianera:
letrinas, cloacas, acueductos, hornos, estructuras areas o soterradas para el
almacenamiento de gas licuado, fraguas, chimeneas, depsitos de materias corrosivas,
artefactos que se muevan por el vapor o fbricas que por s mismas o por sus productos sean
peligrosas o nocivas, quedando sujetos a las disposiciones que para el caso determine la
Alcalda de Managua, el Ministerio de Salud (MINSA) y el Ministerio del Ambiente y de los
Recursos Naturales (MARENA).

Artculo 35. CUMPLIMIENTO A REGULACIONES AMBIENTALES. En todo desarrollo
habitacional, comercial e industrial, proyectado en cualquier zona del Municipio de Managua,
que de acuerdo a determinacin de la Alcalda de Ticuantepe, produzca contaminacin,
molestias, ruidos o signifique un peligro para la vida; para su aprobacin deben tomarse todas
las medidas de seguridad y control que las Normas del Ministerio de Salud (MINSA) y del
Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA) estimen convenientes para
mantener la seguridad y el equilibrio ecolgico, as como el cumplimiento del Reglamento
Ambiental Municipal y disposiciones administrativas en materia ambiental establecidas por la
Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 36. RESTRICCIN DE CONSTRUCCIN DE RANCHOS TPICOS COMERCIALES
EN ZONAS DE VIVIENDA. Las estructuras conocidas como rancho tpico, sostenidas por
pilares rsticos o no, con techo de paja o de palma, que se usan para bares, restaurantes,
cantinas, bailongos y similares, estn prohibidos en todas las zonas de vivienda. En los sitios
que se permiten, deben cumplir con un retiro de 3,00 m (tres metros) mnimo de cualquier
lindero sin perjuicio de aplicarle los retiros de la zona cuando estos sean mayores, debiendo
adems cumplir con el Factor de Ocupacin del Suelo de la zona en que se encuentra
ubicado.

ARTCULO 37. RESTRICCIN POR PENDIENTE O CAPACIDAD DEL SUELO.En cualquier
parcela dentro del Municipio de Ticuantepe y que tenga una pendiente de terreno mayor del
15% (quince por ciento) o que los terrenos de dicha rea sean clasificados como Capacidad
del Suelo No. VIII, por el Ministerio Agropecuario y Forestal (MAGFOR), de acuerdo con el
mapa oficial, es prohibido construir cualquier clase de estructura habitable o no. De igual
forma es prohibido establecer cualquier tipo de estacionamiento o almacenaje de vehculos,
aparatos motorizados o maquinarias.

Artculo38. RETIRO DE CAUCE.Cuando una parcela colinde con un cauce existente o
proyectado, el propietario de dicha parcela debe respetar el derecho de cauce, de la siguiente
manera:
A. En cauces en estado natural, el derecho de cauce es de 5,00 m (cinco metros) medidos en
cada margen y a partir de la cota de elevacin mxima del talud del cauce y 2,00 m (dos
metros) de retiro de construccin, para un total de 7,00 m (siete metros) a partir del borde.

B. En cauces cuyo revestimiento alcanza la cota de elevacin mxima del talud, el derecho de
cauce es de 5,00 m (cinco metros) medidos en ambos mrgenes y a partir de la elevacin
antes mencionada, sin dejar retiro de construccin.En cauce en los que nicamente est
revestido el fondo, no los taludes, se aplica el criterio para cauce en estado natural.

Artculo 39. RETIROS ENTRE EDIFICIOS.Todos los retiros entre edificios de proyectos de
Condominio Horizontal, Vertical y proyectos de viviendas agrupadas, localizados en una
parcela, son de un mnimo de 6,00 m (seis metros), debiendo respetar los retiros de los
linderos establecidos en el presente Reglamento.Para vivienda, los retiros entre edificios son
de 3,00 m (tres metros) mnimo.

Articulo 40. RETIRO DE MICROPRESA. Cuando una parcela colinde con la poligonal de una
micropresa, existente o proyectada, el propietario de dicha parcela debe respetar un retiro de
10,00 m (diez metros) de proteccin perimtrica medidos hacia fuera a partir de la poligonal
de la micropresa, dicho retiro debe donarse al Municipio de Ticuantepe. Este retiro es
aprovechable en todo o en parte para la construccin de un derecho de va que sirva como
acceso a la parcela colindante, en cuyo caso dicho derecho de va debe tener un mnimo de
12,00 m (doce metros) de ancho.

Artculo 41. SITIOS ARQUEOLGICOS, MONUMENTOS, PLAZAS. La Alcalda de
Ticuantepe establecer las condiciones estructurales y de localizacin convenientes segn las
regulaciones especiales de la materia, previo a la aprobacin de cualquier proyecto.

Cuando se trate de sitios histricos o arqueolgicos en cualquier zona, las regulaciones sobre
el uso del suelo son determinadas por la Alcalda de Ticuantepe, en coordinacin con el
Instituto Nicaragense de Cultura y la Ley de Proteccin al Patrimonio Cultural de la Nacin,
Decreto 1142 del 22 de noviembre de 1982 publicado en La Gaceta Diario Oficial N 282 del
02 de diciembre de 1982 y su reforma a la Ley de Proteccin al Patrimonio Cultural de la
Nacin, Decreto 1237 del 12 de abril de 1983, publicado en La Gaceta Diario Oficial N 88 del
19 de abril de 1983y dems decretos particulares de patrimonios culturales en el mbito de
aplicacin del presente reglamento y del SINAP.

Artculo 42. PROHIBICIONES PARA USOS EXISTENTES NO CONFORMES.Cualquier uso
del suelo o estructura existente que incumpla las disposiciones de este Reglamento al entrar
en vigencia, puede seguir usndose, sin hacer modificaciones o ampliaciones al uso,
prohibindose expresamente:

A. Ampliacin o anexo.
B. Remodelacin que exceda ms del 30% (treinta por ciento) de la edificacin existente.
C. Cambiar a otro uso no conforme.
D. Reanudar el uso despus de una suspensin de ms de seis meses, a menos que la
Alcalda de Ticuantepe considere meritoria su continuacin despus de haber estudiado el
caso y sealado las condiciones para ello.
E. Reconstruir despus de haber sufrido un dao que exceda a un tercio de su justo valor
catastral, inmediatamente anterior al dao, salvo que dicha reconstruccin o reparacin se
efecte de acuerdo con lo ordenado en este Reglamento. Sin embargo, la Alcalda de
Ticuantepe, debe imponer un plazo mximo en que este uso no conforme ser permitido
en la zona, en funcin de la molestia que ocasione y de la vida econmica de la empresa o
actividad.
F. En caso de siniestro, la Municipalidad puede permitir la reconstruccin de la
edificacin o infraestructura daada otorgando el Permiso de Construccin
correspondiente. Si el uso que exista en el inmueble daado es considerado No Conforme
a la Zonificacin de Uso del Suelo, el propietario debe ejercer una actividad compatible con
la zona.


TITULO II
Zonificacin y Usos de Suelo del Territorio

Captulo I
Definicin de Limites de las reas de intervencin Urbana, Suburbana y Rural

Artculo 43. DELIMITACION DEL AREA URBANA:El rea Urbana del Municipio de
Ticuantepe, est comprendida entre el borde del rea Suburbana de la ciudad, al norte, y la
lnea del lmite urbano definida en el Plano de Zonificacin y Uso de Suelo para el Municipio
del Ticuantepe.

Artculo 44. DELIMITACION DEL AREA SUBURBANA:El rea Suburbana del Municipio de
Ticuantepe, est comprendida entre el lmite urbano y el lmite del Municipio de Ticuantepe,
indicadas en el Plano de Zonificacin Cartogrfica Normativa del Municipio de Ticuantepe,
donde se delimitan las reas Urbana, Suburbana y Rural.

Para cualquier uso en el rea Suburbana, donde se involucren los lmites territoriales
intermunicipales, el Permiso de Construccin debe solicitarse en la Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 45. DELIMITACION DEL AREA RURAL:Las zonas rurales corresponden a las reas
en las que est prohibida la urbanizacin por restricciones topogrficas, equilibrio ecolgico,
calidad del suelo o alta rentabilidad de la explotacin agrcola, si sta existe, y cuyo destino es
la produccin agropecuaria, fundamentalmente. Se incluyen tambin las zonas rurales de
proteccin forestal del acufero, que estn definidas por su uso de proteccin, conservacin y
esparcimiento. En dichas zonas, se prohben todo tipo de cultivos que requieran de
insecticidas o insumos qumicos que expongan a contaminacin el manto acufero. Se ubican
entre el Lmite del rea Suburbana y el Lmite Municipal.

Captulo II
Zonas de Uso de Suelo

Artculo 46. CLASIFICACION POR ZONAS DE USO. La Zonificacin del rea del Municipio
de Ticuantepe est dividida en 17 zonas de uso en total distribuidas en las reas urbana,
suburbana y rural. La zonificacin determina las siguientes clasificaciones de zona segn las
actividades:

A. Las zonas de vivienda: en funcin de los tipos de vivienda segn las densidades de
poblacin establecidas:
Zona de Vivienda de Densidad Alta (Z-V1)
Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2)
Zona de Vivienda de Densidad Baja (Z-V3)
B. Las zonas de quintas, con ocupacin de uso habitacional restringido de quintas con
parcelas muy amplias (Q).
Zona de Quintas de Densidad Alta (Z-Q1)

Zona de Quintas de Densidad Media(Z-Q2)
Zona de Quintas de Densidad Baja(Z-Q3)
C. Las zonas de actividades de produccin econmica: En funcin del impacto o efecto que
sobre el medio ambiente ejerce, tanto la fabricacin del producto como sus desechos, se
clasifican de la siguiente manera:
Zonas Agroforestal(Z-PA1)
Zonas de Produccin Agroecolgica Intensiva Sostenible (Z-PA2)
Zona de Produccin y Conservacin bajo sistemas agroforestales (Z-PCA)
D. Las zonas de actividad mixta, que combinan usos comerciales y de servicios, localizadas a
lo largo de los accesos principales de la ciudad, que sirven de transicin entre las zonas de
vivienda y los sitios de mayor concentracin de actividades al nivel de ciudad.
Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicios (Z-CVS)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicio (Z-CVCS)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo (Z-CVT)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicios e Industria (Z-CVCSI)
E. Las zonas destinadas a corredores de acceso localizadas a lo largo de los accesos
principales a la ciudad por carreteras:
Zona de Corredor de Acceso a reas de Produccin Agropecuaria Suburbana (Z-CA3)

F. Las zonas de reservas naturales o especiales, segn su naturaleza fsica y la funcin de
servicio o utilidad social:
Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales del Volcn Masaya (Z-RN1)
Zona de Reserva Natural para Proteccin de la Biodiversidad (Z-RN4)
Zona de Reserva Especial de Cementerios (RN-5)

Capitulo III
Descripcin de las Zonas y Rgimen de Uso

Artculo 47. REGIMEN DE USO DE SUELO DE LAS ZONAS: El rgimen de uso establecido
en este Captulo es aplicable independientemente del rea de intervencin en que se
encuentre la zona.


Seccin I
Zonas de Vivienda.

Artculo 48. ZONAS DE VIVIENDA. La zona de vivienda es aquella en que su actividad
predominante es la habitacional. Las viviendas son de tipo individual o colectivo, agrupada,
hilera, condominio horizontal y vertical, determinando las densidades permisibles, de acuerdo
a las densidades de poblacin previstas para cada zona; su clasificacin y regulaciones; as
como su rgimen de uso de suelo. Se describen las siguientes zonas de uso:

A. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD ALTA (Z-V1). Corresponde a zonas de viviendas
que permiten un rango de 56 a 80 lotes por hectreas, con tamaos promedios entre
175 y 200 m2 y reservas de reas de circulacin mnimas del 13% del rea total, y una
densidad bruta promedia de 250 a 500 hab/ha. Esta zona est ubicada sobre el sector
del Barrio San Pedro, un sector del Barrio San Pedro, y las nuevas residenciales
Sierras Doradas y El Prado.

Le corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada, en Condominio Horizontal y
Vertical como uso permisible. Puede albergar edificaciones multifamiliares o desarrollos
habitacionales en altura, combinados con una planta, de tipo individual, en hilera, agrupada,
en Condominio Horizontal y Vertical como uso permisible. A los proyectos de vivienda de
inters social a realizarse por parte del Estado y la atencin a los asentamientos humanos
espontneos, regulados por la Ley 309, por la municipalidad de Managua, y slo en esta
zona, se les puede aplicar la NTON 11013-04, Normas Mnimas de Dimensionamiento de
Desarrollos Habitacionales del 2005, siempre y cuando el proyecto conlleve la construccin de
las viviendas.

A.1 Rgimen de Uso del Suelo

a.1.1. Uso Predominante:
Vivienda individual permisible y colectiva de forma condicionada.

a.1.2. Uso Secundario:
Servicios Comunitarios de apoyo a las zonas de vivienda

a.1.3. Uso Complementario:
Pequeos negocios dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes
habitacionales.

a.1.4. Usos Condicionados:
Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.

a.1.5. Usos Prohibidos:
Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que
cause daos severos al medio ambiente.

A.2. Subdivisin del suelo
a.2.1. Tamao mnimo de lote
175.00 m2 para vivienda individual
600.00 m2 para vivienda colectiva


a.2.2. Frente mnimo
8.00 m para vivienda individual
10.00 m para vivienda colectiva

A.3. Retiros
a.3.1. Retiro frontal mnimo
3.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones

a.3.2. Retiros laterales y de fondo
2.00 m. en viviendas de un piso
2.50 m. en viviendas de dos pisos
3.00 m. en viviendas de tres pisos o ms.

A.4. Factores Mximos de Ocupacin
a. 4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo)
0.77, como mximo en vivienda individual
0,56, como mximo en vivienda colectiva

a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo)
1.54 en lotes de vivienda individual
2.12 en lotes de vivienda colectiva

B. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD MEDIA (Z-V2). Corresponde a zonas de
viviendas que permiten un rango de 30 a 55 lotes por hectreas, con tamaos
promedios entre 201 y 500 m2, reservas de reas de circulacin mnimas del 18% del
rea total. A esta zona le corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada,
Condominio Horizontal y Vertical como uso permisible. Se ubica fundamentalmente en
el casco urbano de Ticuantepe, abarcando los barrios Juan Ramn Padilla, Medardo
Andino y Eduardo Contreras, los sectores y comarcas de Leonel Reynosa, La Sandino,
Santa Rosa, Gaspar Garca Laviana, Eduardo Contreras, San Pedro, Dirita, Manuel
Landez, El Edn y La Borgoa.

B.1. Rgimen de Uso del Suelo

b.1.1. Uso Predominante:
Vivienda individual permisible y colectiva de forma condicionada.

b.1.2. Uso Secundario:
Servicios Comunitarios de apoyo a las zonas de vivienda.

b.1.3. Uso Complementario:
habitacionales.

b.1.4. Usos Condicionados:

b.1.5. Usos Prohibidos:


B. 2. Subdivisin del suelo
b.2.1. Tamao mnimo de lote
201.00 m2 para vivienda individual
600.00 m2 para vivienda colectiva

b.2.2. Frente mnimo
8.00 m para vivienda individual
18.00 m para vivienda colectiva

B. 3. Retiros
b.3.1. Retiro frontal mnimo
5.00 m frente a vas distribuidoras y colectoras primarias

b.3.2. Retiros laterales y de fondo
2.00 m. en viviendas de un piso
2.50 m. en viviendas de dos pisos
3.00 m. en viviendas de hasta tres pisos
Ninguno en viviendas de hasta tres pisos sin puertas, ventanas o similares.

B.4. Factores mximos de Ocupacin
b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. Mximo) 0.75
b.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 2.06

C. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD BAJA (Z-V3). Corresponde a zonas de viviendas
que por las caractersticas naturales de terrenos accidentados deben considerar una
adecuada proteccin de los suelos, garantizando en gran medida la proteccin de la
cobertura vegetal. Se permite bajas densidades habitacionales, con lotes que no
superen las 30 unidades por hectrea, con tamaos promedios entre los 501 m2 y
1,000m2 y reservas de reas de circulacin mnimas del 18% del rea total. Le
corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada y Condominio Horizontal como
uso permisible. Se ubica sobre el sector de Leonel Reynosa, y a lo largo de los barrios
y comarcas Gaspar Garca Laviana, Eduardo Contreras, San Pedro, Dirita y Manuel
Landez.

C.1. Rgimen de uso del Suelo

c.1.1. Uso Predominante:
Vivienda individual predominante.

c.1.2. Uso Secundario:
Oficinas y servicios profesionales

c.1.3. Uso Complementario:
habitacionales, servicios comunitarios y recreativos sin fines de lucro.

c.1.4. Usos Condicionados:


c.1.5. Usos Prohibidos:

C.2. Subdivisin del suelo
c.2.1. Tamao mnimo de lote: 501.00 m2 para vivienda individual
c.2.2. Frente mnimo: 20.00 m para vivienda individual

C. 3. Retiros
c.3.1. Retiro frontal mnimo

c.3.2. Retiros laterales y de fondo
3.00 m. en viviendas de uno y dos pisos
Ninguno en viviendas de hasta dos pisos sin puertas, ventanas o similares.

C. 4. Factores mximos de Ocupacin
c.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.59.
c.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 1.18

Seccin II
Zonas de Quinta.

Artculo 49. ZONAS DE QUINTA. Constituye una zona apta para la expansin urbana debido
a las caractersticas del relieve y dems caractersticas internas del suelo, son tierras con
cobertura forestal o con caractersticas agroecolgicas de explotacin, por ello no se
recomienda para el desarrollo urbano. Se propone una ocupacin con uso habitacional
restringido de quintas con parcelas muy amplias, a fin de mantener y preservar la estructura
agrcola con sistemas de produccin complejos en arreglos agroforestales de gran valor
ecosistmico y econmico. Para el Municipio de Ticuantepe se han proyectado las siguientes
zonas de uso:

A. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD ALTA (Z-Q1). Le corresponden las reas
destinadas para uso residencial en parcelas muy amplias con caractersticas de
quintas y usos de produccin agropecuaria no intensiva. El rango de tamao de las
parcelas para esta zona oscila entre los 1, 001,00 m (un mil metros cuadrados) y los
1, 500,00 m (un mil quinientos metros cuadrados), con densidades brutas inferiores a
los 54 hab/ha. Est localizada en el barrio La Sandino, y en los sectores de Las Perlas
y La Borgoa (sur de la ciudad).

A.1. Rgimen de uso del Suelo

Quintas de Densidad Alta.

a. 1.2. Uso Secundario:
Instituto de Investigacin, puesto de salud, servicio de veterinaria, jardn botnico y
otros conforme lo establecido para la Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva
(PA2).


a. 1.3. Uso Complementario:
Servicios incidentales.

a.1.4. Usos Condicionados:


a.2.1. Tamao mnimo de lote: 1, 000.00 m2 para vivienda individual
a.2.2. Frente mnimo: 30.00 m para vivienda individual

A. 3. Retiros


A. 4. Factores mximos de Ocupacin
a.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.44.
a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 0.66

B. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD MEDIA (Z-Q2). Le corresponden las reas
parcelas para esta zona oscila entre los 1, 501,00 m (un mil quinientos un metros
cuadrados) y los 2, 000,00 m (dos mil metros cuadrados), con densidades brutas
entre los 54 hab/ha. y los 25 hab/ha. Esta zona est localizada en el sector sur del
barrio San Pedro y al oeste de la ciudad, en el barrio Leonel Reynosa.

B.1. Rgimen de uso del Suelo

b.1.1. Uso Predominante:
Quintas de Densidad Media.

b. 1.2. Uso Secundario:
(PA2).

b. 1.3. Uso Complementario:

b.1.4. Usos Condicionados:


b.1.5. Usos prohibidos:

B.2. Subdivisin del suelo
b.2.1. Tamao mnimo de lote: 1, 501.00 m2 para vivienda individual
b.2.2. Frente mnimo: 35.00 m para vivienda individual

B.3. Retiros
b.3.1. Retiro frontal mnimo

b.3.2. Retiros laterales y de fondo

B. 4. Factores mximos de Ocupacin
b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.42.

C. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD BAJA (Z-Q3).Le corresponden las reas
parcelas para esta zona oscila entre los 2, 001,00 m (dos mil y un metros cuadrados),
y los 3, 500,00 m (tres mil quinientos metros cuadrados) y los con densidades brutas
inferiores a los 25 hab/ha. Esta zona est localizada al este y oeste de la ciudad, en
los sectores de los barrios Las Enramadas y El Edn, y Denis Larios, respectivamente.


c.1.1. Uso Predominante:
Quintas de Densidad Baja.

c. 1.2. Uso Secundario:
(PA2).

c. 1.3. Uso Complementario:

c.1.4. Usos Condicionados:

c.1.5. Usos prohibidos:

C.2. Subdivisin del suelo
c.2.1. Tamao mnimo de lote: 2, 001.00 m2 para vivienda individual
c.2.2. Frente mnimo: 45.00 m para vivienda individual

C.3. Retiros
c.3.1. Retiro frontal mnimo

c.3.2. Retiros laterales y de fondo

C.4. Factores mximos de Ocupacin
c.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.38

Seccin III
Zonas de Actividades de Produccin Econmica

Artculo 50. ZONA AGROFORESTAL (Z-PA1).Corresponde a zonas escarpadas aptas para
la produccin agroforestal para cultivos permanentes como frutales, el caf y el cacao con
sombra y para el manejo forestal a pequea escala. Incluye suelos con limitaciones para el
desarrollo de actividades agropecuarias de forma mecanizada, restringidas por su poca
profundidad efectiva, pedregosidad o afectacin de gases volcnicos. Son aptas para cultivos
de frutales u otras especies semiperennes y perennes: musceas, pia, pitahaya, caf bajo
sombra, frutales y/o ctricos, y produccin forestal (especies energticas y/o maderas finas. Se
ubica al sur de las Comarcas La Borgoa, La Francia y Los Ros.

Esta categora de manejo incluye zonas con pendientes entre el 8% y el 30%, con limitaciones
severas por erosin y por susceptibilidad a la inestabilidad. Su uso deber incluir
necesariamente prcticas de conservacin de suelos y de agua, asocindolas con prcticas
silvopastoriles en sistemas de produccin pecuaria. Se recomienda introducir el componente
arbreo en los sistemas productivos agropecuarios, bajo diferentes arreglos espaciales; con
la construccin y o conservacin de cercas vivas, cortinas rompe vientos, cultivos en
callejones, plantaciones forestales mixtas, sobre todo de especies nativas; y el manejo forestal
sostenible de bosque natural.

Es imperativo el cumplimiento de la Ley 462, las leyes vinculadas al sector forestal y que
estn relacionadas con la proteccin y manejo del recurso en el municipio de Ticuantepe.

Conforme el arto 33 de la Ley 462, son obligatorias, para los propietarios de tierras con
recursos forestales, las cortas sanitarias de los rboles en reas o zonas afectadas por
incendios, plagas o enfermedades y en los casos de las medidas de prevencin a que se
refiere esa Ley.

Artculo 51. ZONA DE PRODUCCIN AGROECOLGICA INTENSIVA (Z-PA2). Le
corresponden aquellas reas prioritarias para la agricultura con sistemas agroecolgicos. Su
finalidad es proteger el potencial agrcola de los suelos, planificando la produccin de
alimentos y otros productos de origen agropecuario bajo un rgimen agroecolgico con alta
productividad de la tierra, excluyendo los usos o actividades que perjudiquen el potencial
agrcola. Se localiza alrededor de las reas habitacionales y las zonas de quinta del rea
suburbana, destinadas como reas prioritarias para la agricultura con sistemas
agroecolgicos. Abarca los territorios de las Comarcas Las Enramadas, El Edn, Los Ros, La
Francia, La Borgoa, Las Perlas, el sector norte de Pablo Calero y el sector este de Denis
Larios.

Segn la capacidad de uso de la tierra y las condiciones climticas, los suelos son aptos para
horticultura bajo riego y agropecuaria a secano, con enfoque agroecolgico. Es conveniente
desarrollar los recursos hdricos, ordenamiento de microcuencas para aminorar sedimentacin
y/ o erosin en sistemas de riego; impulsar el fortalecimiento de organizaciones sociales de
usuarios del agua de riego y autoridades de agua; realizar monitoreo de cuerpos de agua para
seguimiento de la contaminacin probable por vertidos de los sistemas de riego, etc.; y
cumplir el acatamiento de las recomendaciones para el uso y manejo conservacionista de la
tierra, por ejemplo, medidas protectoras contra la erosin hdrica y la salinizacin de los
suelos; rotacin de cultivos; mantener o establecer cercas vivas, cortinas rompevientos; uso
de abonos orgnicos y uso racional de agroqumicos.

Es recomendable el empleo de semilla certificada, as como el fortalecimiento y coordinacin
de instituciones de investigacin, del manejo del agua de riego, de comercializacin hortcola
y extensin. La tecnologa de la agricultura ecolgica promueve la produccin agrcola
conservando los recursos naturales elementales de la produccin de alimentos, tales como el
suelo agua y biodiversidad. Estas acciones se basan en el respeto a las comunidades rurales
(quienes aportan el material gentico mejor adaptado a las condiciones locales) y a los
principios ticos y humanos en la realizacin de estas actividades.

Se deber cumplir con lo dispuesto en la Ley No. 765, Ley de Fomento A La Produccin
Agroecolgica u Orgnica, se establece el fomento y promocin de los sistemas de
produccin agroecolgicas y con la NTON-UPAG (Norma Tcnica Nicaragense Obligatoria
de Caracterizacin, regulacin y certificacin de unidades de produccin agroecolgica).

Artculo 52. ZONA DE PRODUCCIN Y CONSERVACIN BAJO SISTEMAS
AGROFORESTALES (Z-PCA). Son zonas escarpadas de montaa, aptas para cultivos
permanentes bajo sombra con produccin de carcter intensivo con sistemas sostenibles,
comprender tierras que por sus caractersticas puedan ser dedicadas a la produccin de
caf, cacao, forestal con actividades agrcolas moderadas, como fruticultura, horticultura y
otras actividades compatibles, ganadera sostenible para produccin de leche, ganadera
menor etc., son reas frgiles, requieren obras de proteccin. Incluye suelos con
limitaciones para el desarrollo de actividades agropecuarias de forma mecanizada,
restringidas por su poca profundidad efectiva, y pedregosidad. Est localizada sobre toda el
rea rural, cubriendo las Comarcas Las Dispersas, El Edn, Los Ros, La Francia y La
Borgoa.

En esta categora de manejo se han clasificado las zonas con pendientes entre el 8% y el
15%, o que presentan limitaciones severas por erosin y por susceptibilidad a la
inestabilidad. Su uso deber incluir necesariamente prcticas de conservacin de suelos y de
agua, asocindolas con prcticas silvopastoriles en sistemas de produccin pecuaria.
Igualmente en esta zona se deben adoptar medidas preventivas sobre el uso de la tierra
concerniente a la regulacin de los mtodos de cultivo y del manejo de la vegetacin, segn
Normas del Ministerio Agropecuario y Forestal (MAGFOR) y del Ministerio del Ambiente y de
los Recursos Naturales (MARENA).

El uso de los terrenos con pendientes superiores al 15% (quince por ciento) est condicionado
a la conservacin de la cobertura vegetal, determinndose prcticas de cultivos que no
afecten el suelo provocando, por ende, la degradacin del mismo; no se permite el
movimiento de tierra en estas reas, a menos que se identifique, a travs de previo estudio de
suelo, la posibilidad de extraer algn tipo de roca industrial.

En estas reas se prohbe el corte de rboles en cualquiera de sus modalidades y se prohbe
el aprovechamiento forestal de la tala rasa, el uso de plaguicidas y la remocin total de la
vegetacin herbcea

Se recomienda introducir el componente arbreo en los sistemas productivos agropecuarios y
prcticas agroecolgicas, bajo diferentes arreglos espaciales, empezando por la construccin
y o conservacin de cercas vivas, cortinas rompe vientos, cultivos en callejones, plantaciones
forestales mixtas, sobre todo de especies nativas; as como el manejo forestal sostenible de
bosque natural, crear reservas de conservacin de bosques y de vida silvestre en fincas
productivas y Reservas Silvestres Privadas. Es obligatorio el cumplimiento de la ley 462, las
leyes vinculadas al sector forestal y que estn relacionadas con la proteccin y manejo del
recurso en el municipio.

Seccin IV
Zonas de Actividades Mixtas

Artculo 53. ZONAS DE ACTIVIDADES MIXTAS. A las Zonas de Actividades Mixtas le
corresponden aquellas reas destinadas a la localizacin de actividades relacionadas con
comercio, servicio, turismo y vivienda. Esta se dispone sobre accesos y vas principales,
formando corredores de diferentes usos. De acuerdo con el tipo de actividad realizada en
cada zona, stas se clasifican en:

A. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA Y SERVICIOS (Z-CVS). Le corresponden
aquellas reas en las que se combinan de manera relativamente equitativa, las
actividades habitacionales y de servicio; adems, son reas de transicin entre las
zonas de vivienda y los sitios de mayor concentracin de actividades comerciales y de
servicio al nivel de ciudad. Se localiza sobre el acceso principal a la Ciudad, sobre las
vas del Casco Urbano de Ticuantepe (Barrio Medardo Andino), con un ancho de
100,00 metros a ambos lados del eje de la va, combinando actividades habitacionales
y de servicios varios, sociales y personales.
Las regulaciones para esta zona sugieren un alto ndice de ocupacin del suelo y edificios de
hasta cuatro pisos de altura, restringiendo el uso habitacional en la primera planta por razones
de contaminacin por ruidos y gases.

A.1. Rgimen de Uso del Suelo:

a.1.1 Usos Predominantes:
Vivienda y Servicios varios (sociales, comunales y personales).

a.1.2 Usos Secundarios:
Clnicas privadas, laboratorios, servicios sociales, supermercados, tiendas de
electrodomsticos, ventas de vehculos, gasolineras, servicios financieros, entre otros.

a.1.3 Usos Complementarios:
Talleres, estudios fotogrficos, peluqueras, y usos incidentales.

a.1.4 Usos Prohibidos:
No se permite el uso comercial a gran escala.


A.2 Subdivisin del Suelo
a.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 600.00 m
a.2.2 Frente Mnimo: 18.00 m.

A.3 Retiros
a.3.1 Retiro Frontal: 0.00 del 1er al 3er piso y de 4.00mts. 4to piso.
a.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso
4.00 m. el 4to. piso.

a.3.3 Retiro Lateral: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso en ambos lados.
4.00 m. en el 4to. piso.

a.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.58
a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 1.74

B. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA, COMERCIO Y SERVICIO (Z-CVCS), le
corresponden aquellas zonas localizadas a lo largo de las vas principales de la ciudad
donde se combinan reas comerciales y de servicios a nivel de ciudad, combinados
con usos habitacionales. Tiene un ancho de 100,00 metros a ambos lados del eje de la
va, permitiendo el desarrollo en ambas bandas de stas. El uso predominante es el
comercio y servicio especializado, servicios sociales, comunales y personales,
combinado con usos y actividades de uso habitacional con densidades medias. Se
localiza a lo largo de las vas principales de la Ciudad, entre el Lmite Municipal, sobre
el eje vial de Carretera a Masaya y el Lmite del rea Urbana de Ticuantepe, y entreel
Lmite del rea Urbana y el Centro Urbano de Ticuantepe (Barrio Medardo Andino).

B.1. Rgimen de Uso del Suelo:

b.1.1 Usos Predominantes:
Vivienda, comercio y servicio especializado.

b.1.2 Usos Secundarios:
Esparcimientos, servicios profesionales, domsticos, establecimientos, boutique,
servicios financieros.

b.1.3 Usos Complementarios:
Usos incidentales o condicionados.

b.1.4 Usos Prohibidos:
No se permite el uso habitacional en esta zona con grandes intensidades, restringiendo
el uso habitacional en la primera planta por razones de contaminacin por ruidos y
gases.

B.2 Subdivisin del Suelo
b.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 1,000.00 m
b.2.2. Frente Mnimo: 20.00 m.


B.3 Retiros
b.3.1 Retiro Frontal: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso.
4.00 m. 4to. piso.

b.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso

b.3.3 Retiro Lateral: Retiro mnimo del Reglamento de la Construccin vigente.
1ro. al 3er. piso en ambos lados.
4.00 m. 4to. piso. En ambos lados.

B.4. Factores Mximos de Ocupacin
b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.61

A. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA Y TURISMO (Z-CVT).Le corresponden las
reas destinadas a instalaciones de tipo turstico combinadas con vivienda. Sobre ella
se combinan nuevos desarrollos habitacionales de densidades medias y bajas, con
actividades mixtas de comercio minorista y turismo, con un ancho de 50,00 metros a
ambos lados del eje de la va, interconectando zonas prioritarias para el desarrollo de
actividades tursticas o de apoyo para el turismo. Este corredor se ubica a lo largo del
acceso a la ciudad, sobre el eje de la Carretera Ticuantepe-La Concepcin, desde el
barrio Juan Ramn Padilla (en el Centro Urbano de Ticuantepe), hasta la Comarca La
Borgoa, y entre el lmite del rea Urbana hasta el sector sur del municipio, en la
comunidad San Jos.

C.1. Rgimen de Uso del Suelo:

c.1.1 Usos Predominantes:
Restaurantes, hoteles, transporte, servicios comunales, sociales y personales,
comercio menor, combinado con vivienda.

c.1.2 Usos Secundarios:
Servicios de cultura, diversin y esparcimiento.

c.1.3 Usos Complementarios:
Servicios condicionados o incidentales.

c.1.4 Usos Prohibidos:
No se permiten usos comerciales a gran escala en esta zona.

C.2 Subdivisin del Suelo
c.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 500 m - 1,000.00 m
c.2.2 Frente Mnimo: 20.00 m.

C.3 Retiros
c.3.1 Retiro Frontal: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso.
4.00 m. 4to. piso.


c.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso

c.3.3 Retiro Lateral: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso.
4.00 m. 4to. piso.

C.4. Factores Mximos de Ocupacin
c.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. Mximo) 0.62

D. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA, COMERCIO, SERVICIO E INDUSTRIA (Z-
CVSI). Le corresponden aquellas zonas localizadas a lo largo de la va principal de
acceso a la ciudad sobre Carretera a Masaya, donde se combinan reas
habitacionales, con reas comerciales, servicios a nivel de ciudad e industrias de tipo
liviano. Tiene un ancho de 250,00 metros a ambos lados del eje de Carretera a
Masaya, permitiendo el desarrollo en ambas bandas de stas. El uso predominante es
de comercio, servicios especializados a nivel de ciudad e industria liviana, combinado
con usos y actividades de comercio menor, servicios sociales, comunales y personales,
y el uso habitacional con densidades medias.

D.1. Rgimen de Uso del Suelo:

d.1.1 Usos Predominantes:
Comercio especializado, servicio especializado, industria liviana y vivienda de densidad
media, unifamiliar y en condominio.

d.1.2 Usos Secundarios:
Servicios profesionales, domsticos, establecimientos, almacenes de abarrotes,
boutique, hoteles, restaurantes, servicios financieros, supermercados, tiendas de
electrodomsticos, ventas de vehculos, gasolineras, esparcimientos, servicios
financieros, servicios comunales, sociales y personales, entre otros.

d.1.3 Usos Complementarios:
Usos incidentales o condicionados.

d.1.4 Usos Prohibidos:
No se permite el uso comercial a gran escala, ni usos de tipo industrial pesado o
contaminante.

D.2 Subdivisin del Suelo
d.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 1,000.00 m
d.2.2. Frente Mnimo: 20.00 m.

D.3 Retiros
d.3.1 Retiro Frontal: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso.
4.00 m. 4to. piso.

d.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso

d.3.3 Retiro Lateral: Retiro mnimo del Reglamento de la Construccin vigente.
1ro. al 3er. piso en ambos lados.
4.00 m. 4to. piso. En ambos lados.

D.4. Factores Mximos de Ocupacin
d.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.88
d.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 4.26

Seccin V
Zona de Corredor de Acceso

Artculo 54.CORREDORES DE ACCESO. Los Corredores de Acceso (CA), corresponden a
las zonas localizadas a lo largo de los accesos principales de la Ciudad por las Carreteras
Primarias y Secundarias, con franjas de ancho variadas, a ambos lados del eje de la va.
Corresponde al rea de acceso norte de la Ciudad en donde es permisible el uso habitacional
con usos de comercio tipo especializado y servicios varios. En el Municipio de Ticuantepe, se
ha proyectado una zona de corredor, a saber:

A. ZONA DE CORREDOR DE ACCESO A REAS DE PRODUCCIN AGROPECUARIA
SUBURBANA (Z-CA3), le corresponden aquellos usos que por sus caractersticas
estn bajo la influencia de las vas de acceso a la ciudad, a lo largo de la Carretera
Ticuantepe-La Concepcin, desde la Comunidad San Jos hasta el Lmite Suburbano,
en la Comarca La Francia, y desde el Lmite Suburbano, hasta el Lmite Municipal con
La Concepcin, con un ancho de 250,00 metros a ambos lados del eje de la va. Son
permitidos los usos habitacionales de vivienda individual, en hilera, agrupadas, con
usos combinados de comercio especializado y servicios varios (sociales, comunales y
personales), especialmente el turismo. Son zonas prioritarias para el desarrollo de
actividades tursticas o de apoyo para el turismo de forma lineal sobre el corredor vial
de acceso a la ciudad. Esta zona est sujeta a las limitaciones del decreto 46, Ley de
derecho de va.

A.1. Rgimen de uso del Suelo

Comercio y Servicios Especializados; y servicios gastronmicos.
a.1.2. Uso Secundario
Vivienda de densidad media.

a.1.3. Uso Complementario
Servicios personales y del hogar, pequeas reas de servicios en general.

Equipamiento Institucional; instalaciones industriales o establecimientos
contaminantes o cualquier otro uso que cause daos al medio ambiente.

a.2.1. Tamao mnimo de lote 1,000.00 m2
a.2.2. Frente mnimo 20.00 m

A.3. Retiros
5.00 m frente a vas de jerarqua superior

3.00 m. al primer piso
5.00 m. en edificios de dos pisos

a.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. Mximo): 0.58
a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo): 1.18

Seccin VI
Zona de Reserva Natural

Articulo 55. ZONA DE RESERVA NATURAL: A la zona de Reserva Natural le corresponden
las reas verdes o de reserva natural relacionadas con el esparcimiento de la poblacin y las
de proteccin de la ciudad. Se incorporan a estas zonas las reas inmediatas al rea urbana y
suburbana, relacionadas con la proteccin natural de sitios de inters, ambiental, cientfico,
paisajstico, escnico y a la distraccin de la poblacin, as como el desarrollo de actividades
culturales, cientficas y/o tursticas; estas se ejecutarn sobre la base de un plan de manejo de
la zona. En esta clasificacin se comprenden adems las reas degradadas que requieren
conservacin y rehabilitacin y que una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo
e incorporada a los parques ecolgicos municipales.

Segn el Decreto de Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial, se
incorporan a estas zonas consideradas de proteccin, las reas inmediatas al rea urbana,
relacionadas con la proteccin natural de sitios de inters, ambiental, cientfico, paisajstico,
escnico y a la distraccin de la poblacin, as como el desarrollo de actividades culturales,
cientficas y/o tursticas en estas zonas se ejecutarn sobre la base de un plan de manejo de
la zona. En esta clasificacin se comprenden adems las reas degradadas que requieren
conservacin y rehabilitacin y que una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo
e incorporada a los parques ecolgicos municipales.

Considerando el destino especfico, esta zona podr subclasificarse en:

i. Zonas de proteccin de biodiversidad: consiste en aquellas reas de proteccin de
hbitats de especies de flora y fauna nativas, incluyendo bosques naturales primarios o
secundarios, humedales u otras formaciones vegetales.

ii. Zonas de proteccin hdrica: que considera aquellas reas que se destinan para la
proteccin de cuerpos de agua o zonas de recarga de acuferos subterrneos. Para los
recursos de agua superficial se cumplir la norma de 200 metros establecida
por el Reglamento Forestal vigente. En esta zona especial habr que considerar el
papel de recarga del acufero del sector oriental de Managua, e incorpora medidas y
normas ambientales para la proteccin y conservacin del recurso hdrico.

Las zonas de reserva de aguas sern declaradas segn lo establece el arto. 109 de la
Ley 620, Ley General de Aguas Nacionales.


iii. Zonas de proteccin de laderas: Aquellas reas de altas pendientes cuya intervencin
puede causar procesos erosivos.

Para el Municipio de Ticuantepe, considerando las caractersticas topogrficas, orogrficas y
de recarga acuferas especiales que presenta el territorio, se ha propuesto una (1) zona de
reserva y proteccin especial:
A. Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales del Volcn Masaya (Z-RN1)
B. Zona de Reserva Natural para Proteccin de la Biodiversidad (Z-RN4),
C. Zona de Reserva Especial de Cementerios (Z-RN5).

Articulo 56. ZONA DE RESERVA NATURAL DE PARQUES NACIONALES DEL VOLCN
MASAYA (Z-RN1). Abarca toda el rea de reserva del Volcn Masaya en los lmites del
municipio de Ticuantepe, como rea protegida de envergadura municipal y nacional; le
corresponden las reas con caractersticas de reserva ecolgica, que por sus condiciones
naturales estn destinadas al esparcimiento y la recreacin activa y pasiva en el municipio, y
proteccin de la ciudad, relacionadas con la proteccin natural de sitios de inters, ambiental,
cientfico, paisajstico, escnico y a la distraccin de la poblacin.

Contiene servicios de apoyo al desarrollo de la actividad predominante y que no impliquen
grandes reas de construccin. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 14 del
reglamento 01 2007 Reglamento de reas protegidas de Nicaragua, se prohbe la
localizacin de viviendas industria o agroindustria, cultivos anuales, o cualquier uso
incompatible con los usos permitidos.

Artculo 57. ZONA DE RESERVA NATURAL PARA PROTECCIN DE LA
BIODIVERSIDAD (Z-RN4).Corresponde al rea protegida Refugio de Vida Silvestre la cual
se extender hasta el municipio vecino de La Concepcin, y que forma parte del Sistema
Nacional de reas Protegidas (SINAP). Son reas con caractersticas de reserva ecolgica,
que por sus condiciones naturales estn destinadas al esparcimiento y la recreacin activa y
pasiva en el municipio y el desarrollo de actividades culturales, cientficas y/o tursticas, que
debern ejecutarse sobre la base de un plan de manejo de la zona. Sobre esta zona se
integrar el desarrollo de actividades culturales, cientficas y/o tursticas sobre la base de un
plan de manejo de la zona.

No se permite el uso habitacional en esta zona. Se deber enfatizar el manejo integral de las
cuencas hidrogrficas evitando particularmente el deterioro de su capacidad de regulacin de
flujos hdricos, promoviendo medidas de manejo adecuado de los suelos y mejorando
prcticas agrcolas, pecuarias, forestales y otras actividades econmicas. Esto permitir
constituir un sistema nico que servira de entorno a un corredor de turismo sostenible que
puede dinamizar y diversificar la economa, ofreciendo ms opciones laborales, de inversin y
de ingresos.

Se deber respetar las regulaciones establecidas en el artculo 15 del decreto 01-2007
reglamento de reas protegidas de Nicaragua.

Ambas zonas de carcter especial, han sido propuestas para conformar un rea protegida
municipal unificada a travs de un sistema de corredores biolgicos que aprovechen y
mejoren la buena conectividad y la condicin de conservacin de los ecosistemas boscosos
de Ticuantepe, La Concepcin y los municipios vecinos, con la finalidad de conservar y
mejorar la conexin entre las reas boscosas altas de El Crucero y las caadas conservadas
de las laderas, entre s y con el Parque Nacional Volcn Masaya y la laguna de Masaya.

Esto permitir constituir un sistema nico que servira de entorno a un corredor de turismo
sostenible que puede dinamizar y diversificar la economa, ofreciendo ms opciones laborales,
de inversin y de ingresos (INDES, 2012). Se recomienda priorizar una zonificacin ecolgica
del rea con base geobotnica y bioclimtica; actualizar el Plan de Manejo del Parque;
determinar los lugares de ecoturismo y su funcionamiento; fortalecer las unidades de control y
vigilancia del Parque; y fortalecer la poltica de educacin ambiental hacia el vecindario y los
visitantes.

Artculo 58. ZONA DE RESERVA ESPECIAL DE CEMENTERIOS (Z-RN5). Le corresponden
las reas destinadas a parques fnebres o necrpolis, ubicada en el sector del barrio San
Pedro, Medardo Andino y La Borgoa.

Debe cumplir, adems de lo indicado en este Reglamento, con lo estipulado en el Decreto
198 del 28 de enero de 1976 Particulares o Entidades podrn establecer y operar
cementerios para servicio al pblico, publicado en La Gaceta Diario Oficial N 39 del 16 de
febrero de 1976 y con el Acuerdo del 12 de noviembre de 1977 Reglamento a la Ley de
Cementerios Privados publicado en La Gaceta Diario Oficial N 284 del 14 de diciembre de
1977.


c1.1. Uso Predominante:
Inhumacin de cadveres.

c.1.2 Usos Secundarios:
Osarios, capillas custodia del cementerio (oficinas), floristera, funerarias, estaciones
de servicios terrestres de transporte colectivo como buses, camionetas y taxis.

c.1.3. Usos Complementarios:
Alquiler de carros fnebres, marmoleras y otros usos del suelo afines al
predominante.

c.1.4. Usos Prohibidos:
Vivienda y cualquier uso incompatible con los usos permitidos.

TITULO III
Zonas de Actividad por rea de Intervencin

Capitulo I
Zonas de Actividad del rea Urbana

Articulo 59. ZONAS DE USO DEL AREA URBANA: En el rea Urbana de Ticuantepe se
ubican 9 zonas de uso, para las cuales se aplicaran el rgimen de uso descrito en el Titulo II
de este Reglamento. Las categoras de zonas de uso del rea urbana son las siguientes:

i. Las zonas de vivienda: en funcin de los tipos de vivienda segn las densidades de
poblacin establecidas:
Zona de Vivienda de Densidad Alta (Z-V1).
Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2).

Zona de Vivienda de Densidad Baja (Z-V3).
ii. Las zonas de quinta, con ocupacin de uso habitacional restringido de quintas con
parcelas muy amplias (Q):
Zona de Quintas de Densidad Alta (Z-Q1).
Zona de Quintas de Densidad Media(Z-Q2).
Zona de Quintas de Densidad Baja(Z-Q3).
iii. Las zonas que combinan actividades comerciales y de servicios, localizadas a lo largo de
los accesos principales de la ciudad, que sirven de transicin entre las zonas de vivienda y
los sitios de mayor concentracin de actividades al nivel de ciudad:

Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicio (Z-CVS)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicio (Z-CVCS)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo (Z-CVT)
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicios e Industria (Z-CVCSI)
iv. Las zonas de reservas naturales o especiales, segn su naturaleza fsica y la funcin de
servicio o utilidad social:

Zona de Reserva Especial de Cementerios (Z-RN5).
Capitulo II
Zonas de Actividad del rea Suburbana

Articulo 60. ZONAS DE USO DEL AREA SUBURBANA: El rea Suburbana se considera
como un rea de amortiguamiento y control del crecimiento urbano y a su vez de transicin
hacia el rea Rural. La tendencia es la subdivisin del suelo por desarrollarse a orillas de los
accesos principales de la ciudad. Comprende desarrollos semirurales y crecimiento de reas
residenciales en parcelas muy amplias. En esta zona se determinan doce categoras:

A. Zona de Vivienda de Densidad Alta (Z-V1):
B. Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2):
C. Zona de Vivienda de Densidad Baja (Z-V3):
D. Zona de Quinta de Densidad Alta (Z-Q1)
E. Zona de Quinta de Densidad Media (Z-Q2)
F. Zona de Quinta de Densidad Baja (Z-Q3)
G. Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva Sostenible (Z-PA2)
H. Zona de Corredor de Acceso a reas de Produccin Agropecuaria Suburbana (Z-CA3)
I. Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicios e Industria (Z-CVCSI)

J. Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicio (Z-CVCS)
K. Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo (Z-CVT)
L. Zona de Reserva Especial de Cementerios (RN-5)
El rea Suburbana contiene zonas destinadas para uso residencial con densidades altas,
medias y bajas, mezclada con zonas de quinta de variadas densidades, que se encuentra
influenciada por un acceso a reas de produccin agropecuaria suburbanas, con una serie de
corredores mixtos de actividades comerciales, industriales, de servicio combinado con
vivienda, zonas de produccin agroecolgica y reserva especial de cementerios.

Captulo III
Zonas de Actividad del rea Rural

Articulo 61.ZONAS DE USO DEL REA RURAL: Las zonas rurales corresponden a las
reas en las que est prohibida la urbanizacin por restricciones topogrficas, equilibrio
ecolgico, calidad del suelo o alta rentabilidad de la explotacin agrcola, si sta existe, y cuyo
destino es la produccin agropecuaria, fundamentalmente. Se incluyen tambin las zonas
rurales de proteccin forestal del acufero, que estn definidas por su uso de proteccin,
conservacin y esparcimiento y las reas forestales de proteccin municipal definidas por el
Municipio segn la Ley 462, Ley de Conservacin Fomento y Desarrollo Sostenible del Sector
Forestal.

En todas las categoras establecidas en el rea rural se deber cumplir con lo dispuesto en
la Ley No. 765, Ley de Fomento a la Produccin Agroecolgica u Orgnica, se establece
el fomento y promocin de los sistemas de produccin agroecolgicas y con la NTON-UPAG
(Norma Tcnica Nicaragense Obligatoria de Caracterizacin, regulacin y certificacin de
unidades de produccin agroecolgica).

En dichas zonas, se prohben todo tipo de cultivos que requieran de insecticidas o insumos
qumicos que expongan a contaminacin el manto acufero.

En esta zona se determinan siete categoras:
A. Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2)
B. Zona de Corredor de Acceso a reas de Produccin Agropecuaria Suburbana (Z-CA3)
C. Zona Agroforestal (Z-PA1)
D. Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva (Z-PA2).
E. Zona de Produccin y Conservacin bajo Sistemas Agroforestales(Z-PCA)
F. Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales del Volcn Masaya (Z-RN1)
G. Zona de Reserva Natural para Proteccin de la Biodiversidad (Z-RN4),


TITULO IV
Disposiciones Especficas Complementarias

Captulo IV
Disposiciones Especficas Complementarias en Materia Ambiental

Artculo 62. REGULACIONES AMBIENTALES. El establecimiento de los instrumentos
reguladores para la Zonificacin Ambiental, se establecern en el Reglamento Ambiental
Municipal e incluye la aplicacin de otras normativas sobre la materia, emanadas de
autoridades competentes, tales como el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales
(MARENA), Ministerio de Salud (MINSA), Instituto Nicaragense de Acueductos y
Alcantarillados (INAA) y Alcalda de Ticuantepe, siempre que est ausente la contradiccin
con lo establecido en este Reglamento.

TITULO V
Disposiciones Finales

Artculo 63. VIGENCIA. El presente Reglamento de Zonificacin y Uso del Suelo del
Municipio de Ticuantepe,entra en vigencia a partir de su publicacin por cualquier medio de
comunicacin grfica o digital, sin perjuicio de su ulterior publicacin del Plan Regulador que
lo contiene, en La Gaceta Diario Oficial.


Glosario

V-1 : Zona de Vivienda de Densidad Alta
V-2 : Zona de Vivienda de Densidad Media
V-3 : Zona de Vivienda de Densidad Baja
Q-1 : Zona de Quintas de Densidad Alta
Q-2 : Zona de Quintas de Densidad Media
Q-3 : Zona de Quintas de Densidad Media
V-S : Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicio
V-CS : Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicio
C-VT : Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo
C-VSI : Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicio e Industria
CA-3 : Zona de Corredor de Acceso a las reas de Produccin Suburbanas
PA-1 : Zona de Desarrollo Agroforestal
PA-2 : Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva
PCA : Zona de Produccin y Conservacin bajo Sistemas Agroforestales
RN-1 : Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales
RN-4 : Zona de Reserva Natural de Proteccin de la Biodiversidad
RN-5 : Zona de Reserva Natural de Cementerios

Tabla No. 1. Zonificacin de Usos de Suelo Municipio de Ticuantepe
N Zonas segn Actividad Zonas de Uso Cdigo rea (ha)
1 Zonas de Vivienda
Zona de Vivienda Densidad Alta Z-V1 69.59
Zona de Vivienda Densidad Media Z-V2 480.34
Zona de Vivienda Densidad Baja Z-V3 323.25
2 Zonas de Quintas
Zona de Quintas de Densidad Alta Z-Q1 180.31
Zona de Quintas de Densidad Media Z-Q2 210.45
Zona de Quintas de Densidad Baja Z-Q3 296.07
3
Zona de Actividades de
Produccin Econmica
Zona Agroforestal Z-PA1 164.84
Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva Sostenible Z-PA2 2017.45
Zona de Produccin y Conservacin bajo Sistemas Agroforestales Z-PCA 1627.94
4 Zona de Corredor de Acceso Zona de Corredor de Acceso a reas de Produccin Agropecuarias Suburbanas Z-CA3 99.40
5 Zonas de Actividades Mixtas
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicios e Industria Z-CVCSI 124.16
Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicios Z-CVCS 69.89
Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo Z-CVT 27.57
Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicios Z-CVS 29.85
6 Zona de Reserva Natural
Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales del Volcn Masaya Z-RN1 572.94
Zona de Reserva Natural para Proteccin de la Biodiversidad Z-RN4 143.14
Zona de Reserva Especial de Cementerios Z-RN5 10.58

Reglamento deZonificacin yUso deSuelo Municipio deTicuantepe_______________________________________1

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