Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa

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REHABILITACIN ARQUITECTNICA GENERALIZADA
(REHABILITACIN MASIVA)


PROPUESTAS DEL CONSEJ O SUPERIOR DE LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS DE ESPAA FRENTE A
LA CRISIS. MADRID, ENERO 2012.


IMPULSO Y GENERALIZACIN DE LA REHABILITACIN
ARQUITECTNICA EN ESPAA
1
PARA REACTIVAR EL SECTOR DE LA
EDIFICACIN Y HABITABILIDAD.


EL SELLO BSICO DEL EDIFICIO, COMO ESTRATEGIA DE CAMBIO.


CONTEXTO

Objetivo: reducir el paro y aumentar la actividad econmica del sector.
Oportunidad y necesidad: (1) que Espaa cumpla objetivos y
prescripciones de las Directivas Comunitarias sobre eficiencia energtica
en los edificios; (2) que los actuales instrumentos normativos de apoyo a
la rehabilitacin, requieran impulso, coordinacin, concrecin y urgente
desarrollo normativo y legal; (3) Proteccin del patrimonio cultural
mediante el proyecto arquitectnico que conlleva el Sello Bsico del
Edificio.

UNA PROPUESTA, UNA ESTRATEGIA

Mxima eficacia inmediata: las medidas de rehabilitacin han de
contemplar su carcter arquitectnico-urbano (1), y alcanzar a todos los
edificios (2) para lograr su efectividad en la reactivacin del sector.
Una propuesta concreta, una estrategia: el Sello Bsico del Edificio.
o Certificacin energtica.
o Habitabilidad y seguridad.
o Accesibilidad.
o Seguridad y legalidad jurdica del inmueble.
o Diagnosis arquitectnica prestacional y transformacional del edificio.
o Anlisis urbano.
Una ruta obligatoria que puede tener etapas:
o Por usos:
sello bsico turstico
sello bsico escolar
sello bsico hotelero, terciario
residencial
o Por edades de los edificios
o Por su inclusin en mbitos de planeamiento municipal (ARIs,
etc)




1
Para la redaccin de este documento, el CSCAE, ha contado con el apoyo, la colaboracin y la complicidad de las siguientes
empresas e instituciones: Gas Natural-Fenosa. Banco de Santander. Banco Sabadell. Ferrovial. Ayuntamiento de Barcelona.

FINANCIACIN DE LA PROPUESTA

Medidas de apoyo econmico y de financiacin para instrumentar el
Sello Bsico del Edificio (SBE).
o El papel crucial del ahorro energtico en la financiacin y apalancamiento. Las
Esco Arch.
o Convergencia de todas las subvenciones pblicas hacia el Sello. Retorno fiscal.
o Incentivos/desincentivos fiscales IRPF-IBI al SBE. En especial rentas bajas.
o Garantas para la financiacin privada: hipoteca (inversa o no); mochila en la
factura elctrica o energtica.
o El papel crucial municipal; escala de las actuaciones y viabilidad econmica.
o Financiacin proveniente de nuevas fuentes de energa a incorporar a los
edificios o manzanas o barrios.
o Financiacin proveniente de la incorporacin de las TIC y la domtica.
o Financiacin proveniente del aprovechamiento urbanstico (finalista o no).
o La Promocin y el Project Management de estos procesos. Nuevos formatos
para los agentes de la edificacin LOE.
o Modificacin del Reglamento de valoraciones hipotecarias para mejor valorar
los edificios con SBE. (Incentivo patrimonial popular).
o Combate adecuadamente la economa sumergida ya que en estos momentos
existe mucha obra de rehabilitacin elaborada sin proyecto.
o Incentiva y apoya a las pequeas y medianas empresas.

Necesidad de un Decreto Ley que, a la espera de una Ley de
Rehabilitacin, articule inmediatamente medidas urgentes como norma
bsica estatal. Reflexin y coimplicacin de municipios y autonomas.
Necesidad de alineacin estratgica liderada por el MF. Apoyo del
CSCAE y el grupo de empresas.
Oferta de colaboracin permanente del CSCAE y del grupo de empresas.
Bibliografa. Propuesta de organizacin de una Jornada de Trabajo
colectiva para profundizar en la financiacin.

LAS PROPUESTAS DEL CONSEJO SUPERIOR DE LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS
DE ESPAA PARA IMPULSAR Y GENERALIZAR LA REHABILITACIN
ARQUITECTNICA Y REACTIVAR AS EL SECTOR DE LA EDIFICACIN Y
HABITABILIDAD.

1. Introduccin. El contexto actual del sector de la edificacin

El sector de la edificacin en Espaa, y en particular el mbito de la obra
nueva, como es pblico y notorio atraviesa una fuerte crisis. Baste slo un dato:
en cuatro aos su principal produccin, constituida por los edificios
residenciales, ha cado cerca de un 90%, como refleja el informe sobre la
situacin del sector de la vivienda en Espaa del Ministerio de la Vivienda del
ao 2010.

Se caracteriza este sector por su valor estratgico para el presente y el
futuro del pas, por su trascendencia econmica y su capacidad para generar
significativamente empleo. Los poderes pblicos son plenamente conscientes de
ello. Como ya ha sealado el actual Gobierno, el mercado de la vivienda exige
una flexible e inmediata capacidad de respuesta y adaptacin a los
retos planteados, como expresa el Prembulo del RD 1887/ 2011 de 30 de
diciembre.

Es menester constatar que en Espaa, la edificacin ha estado
fundamentalmente orientada a la obra nueva. Con independencia de que esa
dinmica ha dirigido de forma desacertada la evolucin del sector y los efectos
que ello haya podido tener en la actual crisis econmica, es evidente que ha
significado una desviacin respecto a la tendencia consolidada en el resto de
Europa por la falta de actividad en la conservacin, mejora y
rehabilitacin de los edificios construidos.

El parque construido, principalmente el residencial, no responde a las
actuales exigencias tcnicas de seguridad en la utilizacin, de accesibilidad y,
an en mayor medida, a las de contribucin al ahorro de energa. La falta de la
cultura de la conservacin y mantenimiento, y la sostenida tendencia
ascendente del valor de los inmuebles por el simple factor de localizacin,
producido en el seno del boom inmobiliario, han consolidado una prctica
general de desinversin y descuido de gran parte del parque de viviendas
construido. Si entendemos, que ms del 60% de este parque, tiene una
antigedad superior a 30 aos, y gran parte de l se encuentra, por su valor,
en el sector medio del mercado inmobiliario de segunda mano, comprendemos
fcilmente la dimensin del problema

Tanto la ordenacin normativa de la edificacin como la organizacin del
sector y los agentes intervinientes, han estado enfocadas de manera prioritaria
hacia los edificios de nueva construccin. La Ley de Ordenacin de la Edificacin
(LOE) y el Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE) fueron promulgados y
diseados y concretados normativamente pensando en las nuevas edificaciones
y en todo caso en las grandes rehabilitaciones, como se pone en evidencia con
la dimensin reducida que contienen sobre la rehabilitacin y conservacin de
los edificios existentes.

Se hace por ello imprescindible y urgente el impulso de las actividades de
conservacin, mejora y rehabilitacin del parque construido, como poltica
estratgica prioritaria en el marco de una aportacin significativa al desarrollo
sostenible.


Los efectos polticos, sociales y econmicos de esta estrategia de impulso a
la rehabilitacin seran visibles a corto plazo:

Aumento del empleo por el esfuerzo inversor en la componente de mano
de obra.
Ahorro significativo de energa por sus efectos en el incremento de la
eficiencia energtica de los edificios.
Sustancial mejora de la calidad de vida de una parte muy amplia de
la poblacin, que ocupa los inmuebles de menor nivel de actuacin y ms
bajo estndar de calidad.
Reanimacin del sector de la edificacin y contribucin significativa al
crecimiento econmico.

Por estas razones, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de
Espaa, como mxima representacin corporativa de los arquitectos espaoles,
y en la lnea de colaboracin que viene guiando su actuacin, ha elaborado este
documento inicial que contiene una serie de propuestas concretas de actuacin
para impulsar la rehabilitacin, teniendo en cuenta que sta por su propia
naturaleza es esencialmente arquitectnica y la Arquitectura una componente
bsica de la misma.


2. La necesidad de que Espaa cumpla los objetivos y las prescripciones
de las Directivas Comunitarias sobre eficiencia energtica en los
edificios.

La Unin Europea aprob la Directiva de Eficiencia Energtica en Edificios
(DEEE) en 2002 (2002/91/CE) que fue refundida en 2010 como Directiva
2010/31/EU, estableciendo una metodologa comn para el clculo del
rendimiento energtico en los edificios, las normas mnimas de eficiencia
energtica de los edificios nuevos y rehabilitaciones importantes.

Los objetivos que la normativa comunitaria ha marcado en cuanto a
eficiencia del uso final de la energa en la Directiva 2006/32/CE exigen un
mnimo orientativo de ahorro del 9% en 2016. En ese mismo sentido el Consejo
Europeo de 17 de junio de 2010 fij como objetivo para 2020 ahorrar un 20%
de su consumo de energa primaria. Con esa meta se ha elaborado un Plan de
Ahorro y Eficiencia Energtica 2011-2020 que ha sido aprobado por el Consejo
de Ministros del 29 de julio de 2011.

Para alcanzar dichos objetivos ha de tenerse muy en cuenta que los edificios
son responsables del 40% del consumo de energa. La legislacin europea exige
por ello conseguir una reduccin significativa de dicho consumo. Esta
preocupacin fue objeto prioritario de la Directiva 2002/91/CE relativa a la
eficiencia energtica de los edificios, que ahora ha sido sustituida y continuada
por la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de
mayo de 2010, en plena fase de transposicin. Esta eficiencia energtica es an
una asignatura pendiente en Espaa.

Ni siquiera hemos dado cumplimiento efectivo a la Directiva de 2002,
cuando la nueva del 2010 viene a incrementar las exigencias.

Se ha conocido, a finales de 2011, que la Comisin Europea ha decidido
llevar a Espaa ante el Tribunal de Justicia de la Unin Europea, precisamente
por incumplir la citada Directiva de 2002, al considerar que Espaa ha
transpuesto parcialmente la misma, por lo que se refiere a la eficiencia
energtica de edificios nuevos y de los edificios existentes.


As el RD 47/2007 de 19 de Enero aprob un procedimiento bsico para la
certificacin de eficiencia energtica de edificios de nueva construccin, siendo
su mbito de aplicacin estos edificios y las modificaciones, reformas o
rehabilitaciones de edificios existentes, con una superficie til superior a 1.000
m
2
donde se renueve ms del 25% del total de sus cerramientos.

Se olvid, por ello, la transposicin de la Directiva de 2002 al resto de
edificios existentes, para los que no se ha creado un certificado de eficiencia
energtica que permita tener una visin clara de la calidad de la construccin
preexistente desde el punto de vista del ahorro de energa y de los costes
asociados.

En este aspecto ha de destacarse que en fechas recientes la Secretara de
Estado de Energa ha acordado la apertura de un trmite de audiencia sobre el
proyecto de Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento bsico para la
certificacin de eficiencia energtica de edificios existentes. La importancia de
esta disposicin normativa es evidente ya que a diferencia de la anterior RD
47/2007 de 19 de Enero, con el alcance antes indicado, el mbito de aplicacin
de este nuevo RD obligar a que todos los edificios existentes, cuando se
vendan o se arrienden, dispongan de un certificado de eficiencia energtica.

Por tanto, constituye una urgencia normativa la transposicin plena
y completa al ordenamiento jurdico interno espaol de las
mencionadas Directivas comunitarias y la aprobacin de las
disposiciones legales necesarias para su plena efectividad y desarrollo.


3. Los actuales instrumentos normativos recogen medidas de apoyo a la
rehabilitacin, que por su carcter general, requieren concrecin y
desarrollo normativo

La configuracin normativa de la rehabilitacin en el ordenamiento jurdico
espaol ha adquirido una dimensin significativa en los ltimos tiempos, que se
evidencia al pasar de una concepcin subjetiva vinculada al derecho de
propiedad a encuadrarse la rehabilitacin dentro de las polticas pblicas para
un medio urbano sostenible.

La vigente Ley del Suelo aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008 de
20 de Junio, alude justamente a la rehabilitacin de los edificios desde la ptica
del propietario. El artculo 9 dispone que el derecho de propiedad de los
terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones comprende los deberes
de: conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso
y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato
legalmente exigibles; as como realizar los trabajos de mejora y rehabilitacin
hasta donde alcance el deber legal de conservacin.

El precepto legal tuvo la virtualidad de configurar la rehabilitacin como un
deber inherente al derecho de propiedad sobre las construcciones y
edificaciones, introduciendo el trmino de trabajos de mejora y rehabilitacin,
ampliando el estricto concepto de conservacin, de tal manera que el
propietario del edificio est obligado no solo a conservarlo y mantenerlo, si no
tambin a mejorarlo y rehabilitarlo.

El precepto legal citado aade que el deber legal de conservacin constituye
el lmite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando
la Administracin las ordene por motivos tursticos o culturales, corriendo a

cargo de los fondos de sta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de
inters general

Es pues la rehabilitacin un deber legal, lo que hace necesario articular las
medidas para asegurar la efectividad del mismo.

La Ley de Economa Sostenible encuadra las actuaciones en materia de
rehabilitacin y vivienda dentro del Captulo IV que se incluye en el Ttulo III
dentro de la sostenibilidad medioambiental, posibilitando que la Administracin
General del Estado favorezca, en el mbito de sus competencias y en
colaboracin con las Administraciones competentes en materia de ordenacin
del territorio y urbanismo, las acciones de rehabilitacin y renovacin de la
ciudad que se contemplan; siendo relevante que estas actuaciones tengan la
consideracin actuaciones de transformacin urbanstica de conformidad con lo
previsto en el artculo 14.1 de la Ley del Suelo de 20 de Junio de 2008.

Ha de destacarse las previsiones del artculo 111, que prevn que la
Administracin competente pueda ordenar obras de mejora por razones
tursticas y culturales en el supuesto de que la construccin o el edificio quede
afectado por un programa, plan o cualquier otro instrumento legal de
rehabilitacin de viviendas aprobado o vengan impuestas por normas legales
por razones de seguridad, adecuacin de instalaciones y servicios mnimos,
reduccin de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las
necesarias para reducir los consumos de agua y energa. El mismo precepto
legal alude al proyecto tcnico para la conformidad o autorizacin
administrativa de tales obras de mejora o rehabilitacin, dejando claro as que
estas obras se enmarcan en el mbito de una actuacin arquitectnica y que por
tanto requieren el correspondiente proyecto arquitectnico.

El Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de Julio contiene tambin medidas de
impulso de la rehabilitacin en el Captulo IV del mismo.

Se distinguen las actuaciones de rehabilitacin encuadrndolas en tres
grupos esenciales: a) de conservacin, refirindose a las reparaciones y obras
precisas para mantener un inmueble en las condiciones de habitabilidad,
seguridad salubridad, accesibilidad y ornato; b) las de mejora, que son las
que se contienen en el artculo 111 de la citada Ley de Economa sostenible
aludindose tambin a aquellas cuyo fin sea el cumplimiento de los requisitos
bsicos establecidos en la LOE y en el CTE; y c) de regeneracin urbana,
entendiendo por tales las referidas en el artculo 110 de la Ley de Economa
sostenible, anteriormente comentadas.

Asimismo, este Real Decreto Ley 8/2011 ha establecido la obligatoriedad de
la Inspeccin Tcnica de los Edificios (ITES) con una antigedad superior a 50
aos, sin perjuicio de lo que dispongan al respecto la Comunidades Autnomas;
inspecciones tcnicas que tienen como finalidad asegurar el cumplimiento del
deber legal de conservacin por parte de los propietarios recogido en el artculo
9 de la Ley del Suelo de 20 de Junio de 2008, antes analizada. En este punto el
Decreto Ley generaliza, en el mbito estatal, lo que ya estaba reconocido en la
inmensa mayora de las normativas autonmicas urbansticas y en muchas
Ordenanzas de mbito local sobre la obligatoriedad de las inspeccione tcnicas
de la edificacin.

Como luego se precisar, las actuaciones de rehabilitacin a que se refiere el
presente documento se enmarcan en el mbito de actuaciones de rehabilitacin
de mejora.


Si se quiere impulsar realmente una poltica de rehabilitacin, se hace
preciso la aprobacin, con la mxima urgencia posible y deseable de un nuevo
texto normativo que regule la rehabilitacin urbana en su conjunto y
que concrete actuaciones prcticas y efectivas, precisndose en este
documento algunas de las medidas que con tal carcter inmediato podran
articularse en orden a lograr una activacin del sector de la vivienda y por tanto
un impulso significativo de la actividad econmica, que se demanda con
urgencia en estos momentos lo que reportar sin duda la creacin de puestos
de trabajo y la reanimacin del sector edificatorio en Espaa.


4. Las medidas de rehabilitacin han de contemplar su carcter
arquitectnico, y tener un alcance general para lograr su plena
efectividad.

En primer trmino, ha de precisarse el alcance de lo que se habla cuando se
est mencionando genricamente el trmino rehabilitacin, es decir, acotar su
contenido adecuadamente para enmarcar y dar sentido a las propuestas que se
contienen en este documento.

Para ello, ha de partirse de la idea bsica de que conceptual y
normativamente la rehabilitacin es y ha de ser esencialmente
arquitectnica, como se desprende del artculo 2 de la LOE, que incluye
precisamente la rehabilitacin dentro del concepto de edificacin, vinculndolo a
la configuracin arquitectnica de los edificios, de tal manera que cualquier
actuacin rehabilitadora tiene, por su propia naturaleza, una dimensin
arquitectnica y edificatoria la nica capaz de contemplar medidas activas y
pasivas, y la nica capaz de no repetir procesos costossimos de gestin,
incluyendo una visin global de la misma.

El Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE) aprobado por RD 314/2006 de 17
de Marzo, deja claro que en su mbito de aplicacin se comprenden tanto las
obras de nueva construccin como las obras de ampliacin, modificacin,
reforma o rehabilitacin que se realicen en edificios existentes. Seala lo
que se entiende por obras de rehabilitacin a estos efectos (artculo 2.4), que
tendrn por objeto actuaciones tendentes a lograr algunos de los siguientes
resultados:

a) La adecuacin estructural, considerando como tal las obras que
proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que
quede garantizada su estabilidad y resistencia mecnica.

b) La adecuacin funcional, entendiendo como tal la realizacin de las obras
que proporcione al edifico mejores condiciones respecto de los requisitos
bsicos a los que se refiere este CTE. Se consideran, en todo caso, obras para la
adecuacin funcional de los edificios, las actuaciones que teggan por finalidad la
supresin de barreras y la promocin de la accesibilidad, de conformidad con la
normativa vigente;

c) La remodelacin de un edificio con viviendas que tenga por objeto
modificar la superficie destinada a vivienda o modificar el nmero de stas, o la
remodelacin de un edificio sin viviendas que tenga por finalidad crearlas.

Por razones de viabilidad y eficacia de la gestin y de oportunidad
econmica no deben pues limitarse las actuaciones rehabilitadoras a las de
ahorro energtico, sino comprender otros aspectos y requisitos bsicos de la
edificacin como la seguridad, la salubridad y la accesibilidad.


As la rehabilitacin cumple una funcin de garanta del cumplimiento de los
fines bsicos que se contemplan en la LOE de la seguridad de las personas,
bienestar de la sociedad y proteccin del medioambiente, desde el momento en
que estos principios, han de estar asegurados desde la fase inicial del proyecto
edificatorio y durante toda la vida til del edificio, es decir, en su mantenimiento
y conservacin.

Tiene por tanto la rehabilitacin un carcter integral, ya que afecta a
aspectos esenciales de las condiciones tcnicas edificatorias, lo que requiere la
intervencin del profesional cualificado y la realizacin del proyecto tcnico
necesario, contemplndose en la propia LOE y en el CTE, como se ha analizado,
las obras de rehabilitacin como obras de carcter arquitectnico.

En segundo lugar, adems de arquitectnica, la rehabilitacin ha de ser
general, dicho en trminos elocuentes, masiva.

Como ya se expres, el sector de la vivienda ha tenido una dependencia, en
trminos de exclusividad prcticamente, de la nueva construccin, en especial
de viviendas y edificios para usos residenciales, quedando en aspectos
marginales las actuaciones de rehabilitacin, tanto en el orden normativo como
de iniciativa poltica como de la actuacin de los agentes que intervienen en el
sector.

Por ello, se hace, hoy ms urgente que nunca, el intervenir normativamente
sobre el conjunto de la edificacin existente, y en especial del parque de
viviendas que tiene Espaa, de tal forma que se redimensione la rehabilitacin
en el sentido de su generalizacin masiva y completa para todo ese conjunto de
los edificios existentes.

La rehabilitacin debe dejar de ser en nuestro pas, una actividad marginal,
como ha sido hasta ahora y convertirse, como sucede en la mayora de los
pases de la Unin Europea, en un sector econmico propio y autnomo para el
mantenimiento y mejora del parque de viviendas, lo que va a requerir iniciativas
polticas de financiacin y de divulgacin social, para lograr que exista, un
mercado regulado de la rehabilitacin arquitectnica, precisamente por ser una
actuacin estratgica de relanzamiento econmico y sin duda una fuente
significativa de generacin de empleo.

Por tanto, rehabilitacin generalizada y no marginal o sectorial, sino para el
conjunto del parque de viviendas y edificios existentes, y a travs de la
instrumentacin de normativas generales, por su carcter bsico, de mbito
estatal, implementadas con las que en sus mbitos competenciales propios se
lleven a cabo desde otras Administraciones Pblicas, involucrando a todos los
sectores financieros y empresariales necesarios y con planes de accin globales
para el conjunto nacional.

La plena efectividad de las medidas de rehabilitacin y por imperativo de lo
que dispone el propio artculo 9 de la Ley del Suelo hacen necesario que se
articulen con carcter obligatorio, cuando concurran los supuestos
determinantes para ello, teniendo en cuenta adems que los instrumentos
normativos vigentes, que antes se han comentado ya prevn potestades de la
Administracin al respecto.





5. Una propuesta concreta: el Sello Bsico del Edificio.

Aun cuando se han dado pasos importantes en el mbito normativo de
impulso a la rehabilitacin, para cumplir adecuadamente los objetivos que se
contienen en las citadas Directivas Comunitarias y concretar, con la urgencia
que la situacin especial del sector demanda, actuaciones precisas, se hace
ineludible avanzar de forma decidida, partiendo de los principios hasta ahora
enunciados.

En este aspecto, desde el CSCAE se propone la implantacin del sello
bsico del edificio, como instrumento que propicie la visibilidad y el
reconocimiento pblico del atributo de calidad que el edificio adquiere a travs
de la rehabilitacin arquitectnica.

El sello bsico del edificio vendra a ser el documento distintivo por el que
resulta visible ante la sociedad, que un edificio cumple con las condiciones
legalmente exigibles respecto a la estabilidad, seguridad de utilizacin,
salubridad, accesibilidad y ahorro de energa.

Los efectos de este sello bsico del edifico seran significativos:

La certeza de que el inmueble cumple con las condiciones adecuadas
de mantenimiento y conservacin, contribuyendo as decisivamente a la
seguridad jurdica del trfico inmobiliario. Cualquier adquirente tendr as la
seguridad de que adquiere un edificio en adecuadas condiciones.

La repercusin en el valor de mercado del edificio y a efectos de su
tasacin inmobiliaria, lo que habr de tener reflejo legal.

Contribuir a que el proyecto arquitectnico haga un anlisis y
diagnstico del potencial de transformacin del edificio, para lograr
mejoras prestacionales, urbansticas, etc.

La articulacin de esta medida del sello bsico del edificio, a travs del
instrumento normativo correspondiente, que habra de ser, en razn a las
circunstancias de urgente concurrentes, un Decreto Ley, requerir para lograr
los objetivos de eficacia y generalidad, que tenga un carcter obligatorio, por
que obligatorio legalmente es mantener, conservar y rehabilitar los edificios; y
por que una medida de esta naturaleza por su propio contenido y alcance no
puede configurarse con un carcter potestativo o discrecional por parte de los
propietarios de los inmuebles.

En este aspecto, habrn de establecerse las medidas de transitoriedad y
gradualidad necesarias, de tal manera que se pueden establecer criterios
objetivos para la progresiva implantacin del sello bsico del edificio, teniendo
en consideracin, entre otros, los usos (tursticos, docentes, hoteleros,
terciarios, residenciales); la antigedad de los edificios y su inclusin en mbitos
de distintos instrumentos de planeamiento urbanstico municipal.

En conclusin, el sello bsico del edificio sera el instrumento ms adecuado,
proporcionado e idneo, para garantizar satisfactoriamente que el edificio rene
las condiciones esenciales que tiene que cumplir en orden a su adecuada
conservacin y mantenimiento; pone en valor el importante patrimonio
arquitectnico y edificatorio que posee Espaa y que requiere sin duda, en la
inmensa mayora de los casos, importantes actuaciones de rehabilitacin y
mejora.



6. Las medidas necesarias de apoyo econmico y financiacin para
instrumentar el sello bsico del edificio.

Para que la rehabilitacin de los edificios pueda ser una realidad es necesario
habilitar, al mismo tiempo que se crea el Sello del Edificio, instrumentos que
fomenten las actuaciones conducentes a la consecucin del mismo. La propia
normativa comunitaria en su nueva Directiva 2010/31/UE sobre eficiencia
energtica de los edificios dedica especficamente el largo artculo 10 a esta
necesidad. En efecto, se exige de los Estados miembros que pongan en marcha
instrumentos financieros y de toda ndole para fomentar la eficiencia energtica
de los edificios y la transicin hacia lo que se denominan edificios de consumo
de energa casi nulo.

La adquisicin del Sello del Edificio exige inversiones econmicas que no
pueden realizar fcilmente los ciudadanos ms afectados por las necesarias
rehabilitaciones. Se trata en gran parte de ciudadanos que no tendrn
capacidad de endeudamiento. Por ello, al tratarse de actuaciones que van en
beneficio de todos, al suponer un importante ahorro energtico, se deben poner
en marcha programas pblicos que permitan subvencionar en lo posible y
obtener, en otro caso, una financiacin blanda por parte de la Banca. Un
sistema a explorar puede ser el de los intereses subsidiados. Otra faceta a
analizar es las deducciones o bonificaciones en impuestos como pueden ser el
IBI o el IRPF, para los casos en que obtenga mediante las medidas
rehabilitadoras el correspondiente Sello del Edificio.

Es decir, deben instrumentarse medidas de financiacin pblica (podra
hablarse de un fondo pblico para la rehabilitacin); actuaciones de cooperacin
entre el sector pblico y el sector privado; crditos con tipos de inters
asequibles a travs del ICO o entidades financieras y tambin, como se ha
sealado, medidas de desgravacin fiscal.

En este sentido, el reciente Real Decreto Ley 30/2011 de 30 de Diciembre,
de Medidas Urgentes para la Correccin del Dficit Pblico, prev la deduccin
en el IRPF de un porcentaje por inversin en vivienda habitual, que contempla
tambin rehabilitacin de la vivienda, que constituya o vaya a constituir la
residencia habitual del contribuyente, de tal forma que podra tambin
contemplarse dicha desgravacin en los supuestos de actuaciones efectuadas
para obtener el sello bsico del edificio.

Otras ideas a considerar en esta misma lnea seran frmulas de financiacin
a travs de hipotecas inversas; la autofinanciacin proveniente del ahorro
energtico y deben mencionarse las denominadas ESCOs (Energy
Services Companies) o ESES ( Empresas de Servicios Energticos),
organizaciones que proporcionan servicios energticos en las instalaciones de un
usuario determinado, estando el pago de los servicios basado en la obtencin de
ahorro de energa, que se conseguirn a travs del desarrollo de mejoras de la
eficiencia energtica del edificio o mediante al utilizacin de fuentes de energa
renovable.

Pero sin duda, para que la idea alcance sus objetivos es necesario involucrar
al sector empresarial energtico y pensar que el ahorro en energa que se
produce con la rehabilitacin debe servir para financiar en una buena parte la
rehabilitacin del obsoleto parque de viviendas que requiere de estas medidas.
En ese sentido las empresas elctricas y energticas son agentes decisivos con
capacidad para cooperar e impulsar este cambio y para financiarlo. As como
para su aseguramiento. Pero esta cooperacin debera estar prevista y

establecida. Hay que aprovechar el ahorro energtico que se produzca para
encontrar en el mismo una fuente privada de financiacin de las inversiones en
obras rehabilitadoras que no slo se queden en la simple sustitucin de algunas
instalaciones de la edificacin sino que permitan alcanzar un nivel de
habitabilidad y conservacin acorde con lo que la Constitucin califica como
vivienda digna a la altura de la poca en que vivimos.


7. Las medidas de rehabilitacin que se proponen revisten un evidente
inters pblico y aseguran un impulso del sector edificatorio, con la
consiguiente creacin de empleo, en el marco de un desarrollo
sostenible.

Los efectos de una articulacin normativa eficaz e integral de la
rehabilitacin urbana, resultan trascendentes y significativos:

Supondrn una mejora significativa sobre la calida de vida de los
ciudadanos, al asegurar que el medio en el que habitan, los edificios en los
que residen y el entorno urbano responden a las exigencias legalmente
establecidas logrando el bienestar de la sociedad y la proteccin del medio
ambiente. El inters pblico por tanto de las actuaciones es manifiesto.

Asegurarn el cumplimiento en Espaa de las Directivas Comunitarias sobre
eficiencia energtica y conservacin edificatoria, que obligan a los Estados
Miembros de la Unin Europea a satisfacer y lograr los objetivos que se
prevn en la Directiva 2010/31/EU, logrando una reduccin del consumo
anual de energa primaria del 20% para ao 2020.

Darn un impulso decisivo a una actividad del mercado de servicios de
mantenimiento y conservacin del parque de viviendas y edificios existentes
(algunos estudios hablan de un mercado de 150.000 millones de euros hasta
2030), con la consiguiente creacin de puestos de trabajo y fomento de la
inversin econmica, con capacidad de arrastre en otros sectores por la
interrelacin del sector edificatorio con una multiplicidad de mbitos
econmicos.

Incrementarn significativamente el valor econmico del importante parque
de viviendas y edificios que tiene Espaa y reforzarn, en muchas
dimensiones, la seguridad jurdica inmobiliaria.

Fomentarn la inversin en calidad y eficiencia energtica de viviendas. El
Plan de Rehabilitacin de Vivienda 2009-2012 prevea que invertir en
rehabilitacin puede generar un estmulo econmico global equivalente a 26
veces esa inversin. Adems, por cada 2 invertidos en eficiencia
energtica, se invertir otro euro adicional en otras mejoras.


8. La necesidad de un Decreto Ley que articule dichas medidas como
norma bsica estatal.

Las actuaciones que se proponen y todas las dems iniciativas derivadas de
las mismas en esta materia de rehabilitacin arquitectnica, han de articularse
de forma urgente. Son actuaciones que demandan urgencia, teniendo en cuenta
que han de surtir efecto en un contexto econmico ciertamente difcil y en
particular con un sector y mercado de la vivienda en Espaa que atraviesa por
una grave crisis, una profunda crisis y que se encuentra en una encrucijada
singular y excepcional.


De ah que el instrumento normativo que se precisa sea el de un Decreto Ley
por concurrir los supuestos sealados de extraordinaria y urgente necesidad,
previstos en el artculo 86.1 de la CE.

El Real Decreto Ley ha de tener el carcter de norma bsica estatal, con
pleno respeto a las competencias de las Comunidades Autnomas, teniendo en
cuenta que el Estado tiene ttulo competencial para la promulgacin del mismo,
en virtud de lo establecido en el artculo 149.1.1, 13 y 23 de la CE, que
atribuyen al Estado competencia exclusiva en materia de regulacin de las
condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el
cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales; bases y planes
de la coordinacin general de la actividad econmica y legislacin bsica sobre
proteccin del medioambiente, respectivamente.










PROPUESTAS DEL CONSEJO SUPERIOR DE LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS DE
ESPAA ANTE LA SITUACIN DEL SECTOR DE LA EDIFICACIN (RESUMEN)
LA NECESIDAD URGENTE DE REGULAR, MEDIANTE UN DECRETO LEY, LA
REHABILITACIN ARQUITECTNICA EN ESPAA, GENERALIZNDOLA
PARA REACTIVAR EL SECTOR DE LA EDIFICACIN


1. La Edificacin en Espaa, adems de otros desequilibrios, ha tenido uno
esencial: frente al enorme desarrollo de la obra nueva, la otra dimensin
necesaria del sector, la conservacin, el mantenimiento y la rehabilitacin de la
edificacin existente, presenta una actividad muy secundaria y un sector
econmico, que ahora ms que nunca, requiere de un impulso necesario.

2. Este desequilibrio, tiene la consecuencia de que Espaa, se encuentre an por
detrs en las polticas, que se desarrollan en la Unin Europea, en orden a
fomentar la conservacin, mejora y rehabilitacin de los edificios, con las
consecuencias de una prctica general de desinversin y descuido en nuestro
parque de viviendas, del que ms del 60% tiene una antigedad superior a los
treinta aos.

3. Por ello, impulsar y regular la rehabilitacin tiene una dimensin relevante
de orden social y econmico, basndose en los principios de ahorro e impulso
econmico, esenciales en el momento actual y con efectos tan visibles como:

Aumento del empleo por el esfuerzo inversor en la componente de mano
de obra.
Ahorro significativo de energa por sus efectos en el incremento de la
eficiencia energtica de los edificios.
Sustancial mejora de la calidad de vida de una parte muy amplia de
la poblacin, que ocupa los inmuebles de menor nivel de actuacin y ms
bajo estndar de calidad.
Reanimacin del sector de la edificacin y contribucin significativa al
crecimiento econmico.

4. En este aspecto, y constatando la grave atona del sector de la obra nueva,
Espaa tiene una oportunidad histrica a partir de este ao de 2012 en dar un
salto, exigido por las Directivas de Eficiencia Energtica en Edificios de 2002
(2002/91/CE) refundida en 2010 como Directiva 2010/31/EU- an no
transpuestas de forma plena y efectiva, en lograr y generalizar la eficiencia
energtica; y a la vez ir ms all. No limitndose slo al ahorro energtico, sino
comprender los requisitos bsicos que la Ley de Ordenacin de la Edificacin y
Cdigo Tcnico de la Edificacin contienen: la seguridad, la salubridad y la
accesibilidad.

5. Ello implica regular normativamente la rehabilitacin integral, es decir, la
arquitectnica, que por su propia naturaleza y exigencias normativas requiere
la intervencin de personal cualificado y de proyecto tcnico necesario. La
rehabilitacin no puede ser parcial o limitada, por ejemplo a aspectos de
instalaciones, o partes del edificio, sino que ha de contemplar la globalidad y la
dimensin general del mismo. Slo as, a travs de una intervencin
arquitectnica e integral, se podrn garantizar los fines bsicos que establece la
Ley de Ordenacin de la Edificacin de seguridad de las personas, bienestar de
la sociedad y proteccin del medioambiente.


6. Partiendo de que en nuestro ordenamiento jurdico, tanto la conservacin
como la mejora y rehabilitacin de los edificios es un deber legal del
propietario, conforme dispone el artculo 9 de la Ley del Suelo de 20 de Junio
de 2008, no basta con la regulacin de las inspecciones tcnicas de los edificios
(ITES) o con las medidas normativas que hasta la fecha se han promulgado,
an cuando han supuesto avances.

7. Se hace hoy urgente buscar instrumentos y medidas, giles, claras y eficaces,
para propiciar el cumplimiento de ese deber legal de rehabilitacin y as hacer
general y efectiva la rehabilitacin en Espaa, que es y ha de ser esencialmente
arquitectnica. Dada la urgencia de las medidas y el grave contexto econmico
actual, sera preciso la promulgacin de un Decreto-Ley, como norma
bsica estatal, que regule los aspectos esenciales de la rehabilitacin, al
amparo de los ttulos competenciales que asisten al Estado en esta materia, con
pleno respeto a las competencias propias de Comunidades Autnomas y
Entidades Locales.

8. Para ello, se propone una medida concreta: el sello bsico del edificio. Es
decir, la implantacin de un instrumento que sea el documento distintivo y
garante ante la sociedad de que un edificio cumple con las condiciones
legalmente exigibles respecto a su seguridad de utilizacin, salubridad,
accesibilidad y ahorro de energa. Sera el resultado de las actuaciones de
conservacin, mejora y rehabilitacin y una vez obtenido, tendra las siguientes
consecuencias:

La certeza de que el inmueble cumple con las condiciones adecuadas de
mantenimiento y conservacin, contribuyendo as decisivamente a la
seguridad jurdica del trfico inmobiliario. Cualquier adquirente tendr as la
seguridad de que adquiere un edificio en adecuadas condiciones.
La repercusin en el valor de mercado del edificio y a efectos de su tasacin
inmobiliaria, lo que habr de tener reflejo legal.
Contribuir a que el proyecto arquitectnico haga un anlisis y diagnstico
del potencial de transformacin del edificio, para lograr mejoras
prestacionales, urbansticas, etc.

9. Para lograr la efectividad de todo ello, se hace preciso asegurar la
financiacin. De una parte, a travs de medidas directas de financiacin
pblica (subvenciones, fondos pblicos de rehabilitacin, etc.) y abriendo lneas
de crdito con tipos de inters asequibles a travs del ICO o entidades
financieras. Y medidas de desgravacin fiscal (el RD Ley 30/2011 ya contempla
la deduccin en IRPF por inversin en vivienda habitual, que se podra extender
a actuaciones de rehabilitacin como el sello bsico del edificio), y en otras
figuras impositivas, como el IBI. Otras frmulas podran ser las hipotecas
inversas y la autofinanciacin proveniente del ahorro energtico derivado de las
funciones que prestan las empresas de servicios energticos.

10. Las medidas que se proponen y el impulso a la rehabilitacin necesita de la
cooperacin entre todos los agentes y sectores implicados, profesionales,
empresas elctricas y energticas, promotores y desde luego la actuacin
decisiva de los poderes pblicos, cada uno en el marco de las competencias que
les son propias.





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