03manual Avaluo Urbano Dci Colombia

MANUAL
DE AVALOS URBANOS

CODIGO MA7/7.5.1./01
EDICIN 01
FECHA SEP 20/2011
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DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD

EDICION
QUE CAMBIA
DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA
00
Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA
DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio,
junto con la edicin que cambia y la fecha.
Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se
implementa como este lo indica.
Septiembre
20/2011

REVISADO POR APROBADO POR
Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente
Fecha: Septiembre 20/2011 Fecha: Septiembre 20/2011

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalos
urbanos desarrollados por DCI COLOMBIA.
2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI
COLOMBIA.
3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicacin del
presente manual.
4. DEFINICIONES:
AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor.
ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un tipo
especfico de propiedad.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad
INMUEBLE: Predio o extensin de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras
existentes.
METODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes
semejantes y comparables con el objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la tcnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del
mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y
ubicacin, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la
vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.
METODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada. Al valor as
obtenido se le debe restar la utilidad.
METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para
el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde
con al reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible
en el terreno objeto de avalo
PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
VALUADOR: persona que se espera desempee servicios de valuacin de manera competente,
en forma independiente, imparcial y objetiva
VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor
actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto
afectado por un estmulo inapropiado
VALOR: la relacin monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas
propiedades.
5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA:
Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos.
6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente
7. REGISTROS:
Informe de Avalo Urbano
8. ANEXOS: N.A.
9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.

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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVA se
describen a continuacin:

PORTADA / PRESENTACION

Debe contener la siguiente informacin:

Ejemplo:

No. Folio
Expedicin
Vencimiento
Solicitud
Solicitante
Valuador DCI Colombia E.U.
Arq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz
Objeto del avalo Conocer su valor comercial
(Ver informacin completa en la siguiente pgina)
Inmueble que se vala
Ubicacin
No cuenta catastral
No. de Matrcula Inmb.
Rgimen de propiedad
Estratificacin
Documentos
suministrados

Propietarios
Cliente
Informe y visita tcnica
Fecha de la visita

Notas:
El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU Valledupar para un mejor control de
los mismos informes.
Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del
avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico.
Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.

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Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante
y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.
- Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a
cualquier visita tcnica para no correr riesgos
Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es
requerido el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc.
Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la
siguiente pgina) la cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la
pagina siguiente de este documento.
Ubicacin. Es de gran importancia conocer la direccin descrita en los documentos legales
suministrados por el solicitante y/o propietario as como la nomenclatura actual urbana
anotada en la placa del inmueble en el sitio.
Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el
solicitante es necesario referenciarlos en este punto.
Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conocindose que no siempre el
propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero.
- Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el
propietario actualmente.
Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es
posible anotar quien atendi esa visita.

OBJ ETO DEL AVALO
Ejemplo:

El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en
que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de
mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del
sector que ejerce influencia.
El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del
inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un
vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas
generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia.
Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra
consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo
econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con
inmuebles del mercado inmobiliario.
Notas:

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Objeto del Avalo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que
estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construccin o si es un inmueble usado.

OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE
REMODELACIN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIN QUE
NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO
CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):

El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual
en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y
comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares,
as como el anlisis del sector que ejerce influencia.

inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y
caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o
urgencia.

consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de
tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de
comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble
esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto):

El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en
cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, as como las zonas comunales que
componen el proyecto y sus trmites y obligaciones de licencias, PH, y servicios pblicos
totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y
comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares,
as como el anlisis del sector que ejerce influencia.

inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y
caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o
urgencia.

consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de

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tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de
comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

CARACTER STI CAS URBANAS

Ejemplo:

Clasificacin de la zona Residencial en Habitacin 3.
ndice de saturacin en la zona 90% Poblacin Normal
Tipo de
Construccin
Vivienda de Inters social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en
estudio. Encontramos adems no muy lejos un rea de recreacin activa en donde se
ubican canchas de basketball y micro-ftbol, ftbol y la cancha del Estadio Menor de
Bisbol.
Servicios
Municipales
El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable
alcantarillado energa elctrica, telfonos privados, gas domiciliario adems de un
buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rgido,
andenes y bordillos en concreto armado.
Contaminacin ambiental Media producida por trfico vehicular.
Uso de suelo permitido AAR-Ha3 Densidad Media
Vas principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11.
Tendencia de plusvala en la zona Media a corto plazo

Notas:
La clasificacin de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la
Reglamentacin Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.)
ndice de saturacin. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector
expresado en porcentaje.
Tipo de construccin. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio
tenindose en cuenta nivel socioeconmico, altura de las edificaciones y calidad de las
mismas.
Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general;
tales como: Energa elctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vas, Alumbrado
pblico, Telefona privada y pblica, entre otros. No trata del inmueble en estudio.
Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el
predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial).
Vas principales de acceso. Antese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al
sector donde se localiza el inmueble.

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TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

Tipo de Lote Medianero Topografa Sensiblemente plana
Configuracin Regular - rectangular Ubicacin Al Sur con calle en medio.
Caractersticas Panormicas Ninguna en particular

Colindancias segn Folio de Matrcula Inmobiliaria #190-26471
Al Norte En 7.50 Mts Con Vivienda 10 de la misma manzana 70.
Al Sur En 7.50 Mts Con Vivienda 3 de la manzana 65, en medio calle 12B.
Al Este En 15.00 Mts Con Vivienda 11 de la misma manzana 70.
Al Oeste En 15.00 Mts Con Vivienda 13 de la misma manzana 70.

Area total segn Mismo documento 112.50 m
2

Notas:
Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc.
Topografa. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de
inclinacin.
Configuracin. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geomtrica
Ubicacin. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientacin.
Caractersticas panormicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques,
edificaciones u otros).
Colindancias. Si existen diferencias entre el rea jurdica y/o catastral, se avala sobre el
rea jurdica, haciendo las aclaraciones del caso.

USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE
Ejemplo:

En este punto se describen: El uso, la altura y la distribucin espacial del inmueble en estudio. Adems
inclyase de manera general su estado fsico de construccin. Sera estupendo anotar la composicin de
la zonificacin interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona.

CARACTERSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

No. de pisos 1 Vida til Remanente 30 AOS
Calidad de
construccin
BUENA
Calidad del
Proyecto
FUNCIONAL
Estado de
Conservacin
BUENA

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Unidades Rentables 1
Edad
Aproximada
20 AOS
Aspecto
Estructural
BUENO
Peligro sobre la estabilidad NINGUNA
Perspectivas de Demanda
MEDIA

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

Acueducto SI Alcantarillado SI
Gas
domiciliario
NO
Vas
pavimentadas
SI
Aseo
SI
Telfono
privado
NO
Acometidas
elctricas
SI Alumbrado pblico SI
Contadores
SI (1)
Administracin
-0-
Ascensor
comn
NO
Citfono
NO
Escaleras
SI (2)
Valor de Administracin

Otros servicios

Observaciones

Nota:
Es importante conocer la cantidad de lneas telefnicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de
energa y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; as como tambin
conocer el valor que se paga actualmente de administracin si es que lo hay.

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION
Ejemplo:

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)
TIPO I Construccin nueva.
TIPO II Construccin vieja.
Notas:
Dentro de cada tipo es necesario especificar de manera general, todos los elementos
constructivos, subdivisin interior y localizacin dentro del inmueble.

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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
Ejemplo:

Elemento
Caractersticas
Estado
B R M
ESTRUCTURAS
Se supone cimentacin ciclpea de 30x30. Muros sencillos. X
MUROS
Interiores: Paete allanado a regla + vinilo.
Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista.
X
CIELO RASO No presenta.
CUBIERTA Lmina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. X
ENCHAPES Seccin en baldosa cermica nicamente sobre cocina. X
PISOS
Interiores: Cemento afinado.
Exteriores: Cemento.
X
MADERA
Puertas: Las existentes en triplex.
Ventanas: Una existente en este material.
Otros: No presenta.
X
METALICAS
Puertas: Las exteriores existentes en perfilera de hierro cal
20.
Ventanas: Ninguna en este material.
Otros: Ninguno.
X
SANITARIA Se supone en cemento oculta. X
MUEBLES
SANITARIOS
Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para
cumplir con la finalidad del espacio.
X
ELECTRICA Oculta, se supone en tubera conduit X
COCINA Mesn en concreto + enchape cermica, sin mobiliarios. X
FACHADA Aplanado de mezcla + pintura. X
INSTALACIONES
ESPECIALES O
ELEMENTOS
ACCESORIOS
No presenta.
Notas:
Es necesario indicar en las caractersticas cada tipo apreciado, as como tambin el estado
segn las calificaciones anotadas.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Se anota el siguiente prrafo:

El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente
para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados
de una investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas
fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble.

ANLISIS DE LA ECONOMIA URBANA

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Se anotan aspectos generales de la ciudad o poblacin donde se ubica el predio
centrndonos en el sector inmobiliario dentro de la economa y como se ve afectado, como
se muestra en el siguiente ejemplo:

Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios pblicos y una importante
plusvala en trminos de inversin inmobiliaria.

En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis econmica
por la que pasa la regin y con una oferta no acorde con la situacin real del mercado. La ltima dada por
corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llmese
terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulacin irracional de acuerdo a las expectativas
de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguracin del componente lgico y
macro del mercado inmobiliario.

El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio est consolidado por la escasez de terreno
para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que oblig al desdoblamiento de la parte occidental de
la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido tambin a la implantacin del
nuevo plan vial de la ciudad y a la especulacin del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el
corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en
combinacin con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno super las expectativas
del inicio de desarrollo de este sector.

DIAGNOSTICO DEL BARRIO
Se anotan aspectos generales del sector o barrio donde se ubica el predio centrndonos en el
sector inmobiliario dentro de la economa y como se ve afectado, como se muestra en el
siguiente ejemplo:

El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvala de los
productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo
comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar
cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los ltimos
cinco aos no se han ofertado en forma significativa, limitndose a construcciones unifamiliares. Por lo
anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este
estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena
existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura.

REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR

Es importante conocer la reglamentacin del sector segn planeacin municipal mediante el
POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de la localidad y observar si el predio en estudio
cumple con los requisitos impuestos por los organismos encargados. Es necesario verificar
y aclarar si el inmueble cuenta con alguna afectacin vial, ronda de ro, ambiental o
cualquier otra.

LICENCIA DE CONSTRUCCIN

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ESTE TEMA ES UNO DE LOS MAS IMPORTANTES QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA
CUANDO EFECTUEMOS AVALOS QUE NO ESTN SUJETOS A PROPIEDAD
HORIZONTAL.

SIN EXCEPCIN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON
LICENCIA DE CONSTRUCCIN Y AVALUAR LAS REAS QUE SE ENCUENTRAN
LEGALIZADAS, SI EL INMUEBLE NO TIENE LICENCIA DE CONSTRUCCIN DEBEMOS
OBLIGATORIAMENTE AVERIGUAR LA NORMA Y PLASMARLA EN EL AVALO Y
VERIFICAR QUE EL INMUEBLE ESTE CONSTRUIDO ACORDE A LO EXIGIDO EN LA
NORMA, EN LO REFERENTE A AISLAMIENTOS LATERALES, ANTEJARDINES,
AISLAMIENTOS POSTERIORES, REQUERIMIENTOS DE PARQUEADEROS, ETC. Y
AVALUAR SOLO EL REA QUE SEA SUSCEPTIBLE DE SER LEGALIZADA, Y SE DEBE
INFORMAR DENTRO DEL TEXTO DEL AVALO.

CUANDO ENCONTRAMOS REAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS
PLASMAR LA SIGUIENTE NOTA .

Ejemplo:

NOTA 1: Dentro del rea construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardn cubierto que tiene un rea
aproximada de 21.0 M2, ni el rea del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2.

NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las
sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se
construyo la zona de antejardn y el rea del patio, infringiendo las normas vigentes por lo
tanto es susceptible de la imposicin de multas pecuniarias al momento que la autoridad
competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se
restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodologa
valuatoria no se liquida ni se avala este exceso de rea ilegal.

SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON
REAS POR FUERA DEL REGLAMENTO, COMO TERRAZAS O AISLAMIENTOS
CONSTRUIDOS, SOLAMENTE SE AVALAN LAS REAS DEL REGLAMENTO HACIENDO
LAS RESPECTIVAS ACLARACIONES QUE NO SE AVALAN LAS REAS ILEGALES Y SE
DEBE PLASMA EN EL AVALU LA SIGUIENTE NOTA.

NOTA: Segn la resolucin numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y
crdito pblico e Instituto Geogrfico Agustn Codazzi en su artculo 17 dice: avalos de bienes
sometidos al rgimen de propiedad horizontal. El avalo se practicara nicamente para las reas
privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes
de copropiedad, por lo anterior el rea de ampliacin que consta de ---------------------- con un rea de
---------------no se tiene en cuenta dentro del avalo.

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LOCALIZACION

Notas:
Es de gran importancia contar con un plano de localizacin dentro del informe ya que de esta
manera es muy fcil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de
Valledupar, tngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el
inmueble es estudio)

METODOLOGA DE VALUACION

La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes anlisis:

I. Anlisis del valor neto de reposicin
II. Anlisis de valor de capitalizacin
III. Anlisis del valor de mercado

Notas:
El valuador tendr en cuenta los anlisis necesarios de acuerdo al inmueble.

MUNICIPIO DE VALLEDUPAR
PREDIO EN ESTUDIO CENTRO CIAL
VALLECENTRO
C. MEDICO JARDINES
DE SANTANA
C. MEDICO WENCESLAO R.
H. ROSARIO PUMAREJO

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ANLISIS DEL VALOR NETO DE REPOSICIN
Notas:
Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin del
mercado de terrenos en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en
estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario.

Valor Neto de Reposicin Terreno
Lote tipo predominante: Precio unitario : N$/ m
Fraccin de Precio Precio Precio Indiviso Precio del
t erreno: Area m2 Unit m2. Net o m2 parcial N$ (en su caso) t erreno N$
1 nica 300,00 45.000 13.500.000 1,000000 13.500.000,00
2
Superficie total terreno 300,00 Precio del terreno: 13.500.000
Valor Neto de Reposicin Construcciones
Porci n Ti po de Area m2 Precio unit. Demerito Precio unit. Preci o Observaciones
const ruccin de reposicin % net o de parcial
nuevo $/ m reposicin $ $
Mixt o Global 104,00 100.000 85,00% 85.000 8.840.000,00
0 -
0 -
Superficie total terreno 104,00 10.400.000 Total 8.840.000 $
Valor Neto de Reposicin Obras Complementarias
Porci n Ti po de Area Precio unit. Demerito Precio unit. Preci o Observaciones
const ruccin m2 de reposicin % net o de parcial
nuevo $/ m reposicin $ $
0,00 -
0,00 -
0,00 -
Superficie total terreno 0 0 Total - $
Resumen VRN VNR %
Terreno 13.500.000 $ 13.500.000 $ 60,43%
Construccin 10.400.000 $ 8.840.000 $ 39,57%
Instalaciones y zonas comunes - $ - $ 0,00%
TOTAL 23.900.000 22.340.000 100,00%

ANLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION

Notas:
Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre
las rentas en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en estudio donde
se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario mensual.

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CONCEPTO
Superficie
construida m2
Superficie
Rentable m2
Renta Unitaria
$/m2
Importe
Mixto 104,00 104,00 2.000,00 208.000,00
- -
Renta mensual 208.000,00
Renta anual 2.496.000,00

ANLISIS DEL VALOR DE MERCADO

Notas:
Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre
el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en
estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario.

CONCEPTO
Superficie
construida m2
Superficie
Vendible m2
Precio Unitario
$/m2
Importe
Mixto 104,00 104,00 230.000,00 23.920.000,00
23.920.000,00 Total

CONSIDERACIONES FINALES

Notas en la hoja del valor comercial:

ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO,
FORMA PARTE DE UN PROYECTO Y LO ESTA CONSTRUYENDO UNA CONSTRUCTORA
NO UNA PERSONA PARTICULAR, EL AVALO SE DEBE EFECTUAR COMO
TERMINADO DE ACUERDO A LOS ACABADOS OBSERVADOS EN EL APTO. MODELO,
TENIENDO EN CUENTA QUE EL INMUEBLE ESPECFICAMENTE QUE SE VA A
HIPOTECAR AL BBVA TENGA COMO MNIMO UN AVANCE DE OBRA DEL 70%
(OBRA BLANCA APROX.), SI NO CUMPLE CON ESTE AVANCE EL AVALO NO SE
PUEDE EFECTUAR Y SE LE INFORMA AL BBVA POR ESCRITO.

CUANDO EL AVALO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON
EL AVANCE MNIMO REQUERIDO DEBEN IR LAS SIGUIENTES NOTAS EN LA HOJA
DE VALOR.

NOTA:
- El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalo totalmente terminado.
- El avance actual del inmueble objeto de avalo es de un ----%.
- El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox.
- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalo, es totalmente terminado.

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- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble incluye las zonas comunales totalmente
terminadas.

SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA
PERSONA NATURAL Y NO FORMA PARTE DE UN PROYECTO EL AVALO SE DEBE
EFECTUAR EN EL ESTADO ACTUAL DEL AVANCE DE OBRA Y SE DEBE EXPLICAR EN
LA HOJA DEL VALOR QUE EL AVALO ASIGNADO AL INMUEBLE CORRESPONDE A
SU ESTADO ACTUAL. IGUALMENTE CUANDO EL PROPIETARIO ESTA REMODELANDO
EL INMUEBLE, EL VALOR SE ASIGNA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA, NO
CON LA REMODELACIN COMPLETA YA QUE PUEDE OCURRIR QUE EL
PROPIETARIO DEJE LA REMODELACIN A MEDIAS POR ALGN MOTIVO.

GALPONES COMO NEGOCIO

Es importante tener en cuenta que en la estimacin de valor comercial no se contempla el valor
del negocio ni la influencia que ste tenga sobre las construcciones. Esto quiere decir que las
edificaciones que fueron construidas y estn destinadas nicamente para la explotacin del
negocio de cra de pollos, hacen parte del establecimiento de comercio. En la eventualidad de
terminar la actividad del negocio, dichas construcciones carecen de inters y de valor para la
mayora de potenciales clientes de compra del inmueble, luego stas no entran en el mercado
abierto de la oferta y demanda como cualquier otra construccin.
Aunque su valor de reposicin es mayor, su vida til comercial es incierta.
Depende de la permanencia del negocio al que estn vinculadas.
Esto es muy importante en este predio, ya que los galpones representan ms del ---% del valor
total del mismo.

ZONAS COMUNES CESIN TIPO A

No se si esta, mi situacin se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que
ofrecen las cesiones tipo A como propias, por ello se hacen los siguientes comentarios.

La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesin Tipo A, la cual es un rea
de uso pblico cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcalda puede hacer efectiva
la restitucin de espacio pblico con base a lo establecido en el POT y el nuevo cdigo de Polica,
situacin que inicio como programa bandera la anterior administracin y que ha continuado la
actual.

METODOLOGA:

En el presente avalu se empleo la metodologa de comparacin de mercado donde se analizo la
oferta de inmuebles similares en el sector y en zonas de la ciudad de alguna manera comparables.

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En las ofertas encontradas en el sector de inmuebles comparables, se detect que en su valor de
pedido estn incluyendo el beneficio de tener zonas verdes como reas comunales privadas del
conjunto, pero es importante aclarar que estas corresponden a la Cesin Tipo A de los conjuntos
las cuales son reas de uso pblico cedidas en forma gratuita al Distrito.

PROGNOSIS INMOBILIARIA

Ejemplo:

Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda estn en equilibrio, la labor del
avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad,
como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda Amrica Latina, en tanto se
requiere de una informacin de coyuntura econmica ms oportuna y ms gil.

El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del grfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho
grfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio
en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalo, lo cual significa que es posible que en el corto
plazo se presenten an disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera
podr evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien.

Reconocimiento de la Crisis
CURVA DE PRGNOSIS INMOBILIARIA
Fuente. III Simposio Internacional de Avalos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa f de Bogot. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico).
- Recuperacin de las instituciones financieras
- Recuperacin del mercado de segundas
- Los bancos prestan de nuevo al sector Inmobiliario.
-
-
-
- speculacin en el mercado Inmobiliario
- Activos sobreapalancados
- Deterioro de las condiciones de
la economa
-
-
-
Incremento en bancarrotas y concordatos
-
Activos en la cartera morosa de crditos.
-
Las Instituciones financieras reciben
daciones en pago por debajo del valor
- Los entes gubernamentales entran en la
solucin se emiten Decretos, se dictan
Normas, Resoluciones, etc
- Los activos se ajustan al valor comercial.
- Inyeccin de capital fresco
- Estabilizacin de la economa
- Recuperacin del sector inmobiliario.
- Refinanciacin de los prestamistas.
- El volumen de transacciones se incrementa.
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El grado de comercializacin depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble
y de su grado de dificultad.

Situacin del inmueble

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GRADO DE COMERCIALIZACION
Se consideran tres (3) grados de comercializacin de los que se le determinar uno (1) al inmueble en
estudio. El grado que se asigne ser la calificacin para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y
la ciudad. Esta calificacin se har tenindose en cuenta los distintos aspectos posibles
(econmicos, de localizacin, de uso, de localizacin, de construccin, etc.), que ayuden o
determinen algn tipo de negociacin para el inmueble. A continuacin sealamos los grados:
TIPO A: Fcil comercializacin. De cero (0) a seis (9) meses.
TIPO B: Regular comercializacin. De seis (9) meses a un (18) ao.
TIPO C: Difcil comercializacin. De un (18) ao en adelante.

La estructura del mercado en la zona es difcil (TIPO C) debido a la recesin.

CONCLUSIONES

Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuacin:
El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de
Valledupar de propiedad de la seora MARITZA CONCEPCIN RODRGUEZ RODRIGUEZ es el
siguiente:

CONCEPTO AREA PARCIAL Importe
Terreno 600,00 300.000,00 180.000.000,00
Construcciones 820,00 380.487,80 312.000.000,00
492.000.000,00 Total

Nota: Tngase en cuenta como cuadro final un anlisis donde se muestre independientemente el
terreno de la construccin.

Se determina como valor de mercado la cantidad de: $492000.000.00 en NR
(CUATROCIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS M/CTE)

VIGENCIA DEL AVALO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998
422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Publico y de Desarrollo
Econmico, el presente avalo comercial tiene una vigencia de un (1) ao, contado
desde la fecha de expedicin, siempre y cuando las condiciones fsicas y normativas
del inmueble evaluado no sufran cambios significativo as como tampoco se presenten
variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable
ATENTAMENTE,

ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ
REGISTRO R.N.A. 1237
MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

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ANEXO FOTOGRAFICO

Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mnimo:

1 Aspecto de la via sector.
1 Fachada. (si es medianero) 2 si es esquinero.
1 Sala.
1 Cocina.
1 Bao.
1 Alcoba.
1 Patio.

A CONTINUACIN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER
EN CUENTA EN LOS AVALOS CON DESTINO AL BBVA
* METODOLOGA PARA FIJACIN DE VALORES

EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS
VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORA
DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO
CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE.
EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE
INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN
DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA,
VALORES DE REPOSICIN Y DEPRECIACIN, CIFRAS DE MTODOS RESIDUALES,
ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGA UTILIZADA.

- Se debe tener en cuenta cuando un inmueble tenga licencia de construccin o
cuando un lote tenga licencia de urbanismo y sus fechas de vencimiento.

- Todos los avalos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser
enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con
todos los documentos suministrados para su elaboracin, incluyendo estudio de
mercado.

- Los tiempos de entrega de los avalos debe ser para los urbanos 3 das hbiles
despus de la visita y para los rurales 5 das hbiles despus de la visita.

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- Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciar ningn
trmite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros.

- Los corresponsales no podrn cobrar directamente los honorarios de los avalos ni
a la sucursal ni a los clientes.

- Se debe describir claramente la ubicacin del inmueble en especial cuando se trata
de inmueble rurales, mencionando la distancia desde algn lugar conocido ya que
hemos tenido avalos en zonas rurales y que de acuerdo a la localizacin que se
describe es imposible ubicarlo, si bien ustedes conocen perfectamente su zona
cuando llegan los avalos a AVC Ltda que no conocemos la zona nos es muy difcil
ubicarnos en el inmueble objeto de avalo.

Es de gran importancia contar con un plano de localizacin dentro del informe
ya que de esta manera es muy fcil ubicarse dentro de la ciudad.

- reas: En los inmuebles sometidos a rgimen de propiedad horizontal el valor del
avalo se debe liquidar sobre el REA PRIVADA del inmueble, teniendo en cuenta
la parte proporcional del terreno segn el coeficiente de copropiedad, pero sin
dejarlo plasmado dentro del avalo.

Si existen diferencias entre el rea jurdica, la fsica y/o la catastral, se avala
sobre EL REA JURDICA, haciendo las aclaraciones del caso.

Para el caso de los avalos de inmuebles rurales, se debe verificar el rea catastral
del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias
sustanciales, estando lo fsico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurdico y
dentro del informe se debe escribir el rea registrada en catastro.

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