1.

Da inexecuo do contrato de promessa de compra e venda de imveis

Todos j ouviram essa frase: os contratos fazem lei entre as partes. Essa
a norma bsica de todos os contratos. Todavia, a mitigao do dogma da
intangibilidade do contedo contratual (pacta sunt servanda), visa equilibrar as
relaes contratuais, no interferindo na autonomia privada, mas buscando o bem
estar social atravs dos princpios da funo social do contrato e da boa-f, entre
outros j consagrados pelo ordenamento jurdico brasileiro, que so utilizados
principalmente no desfazimento dos contratos e nas relaes de consumo.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imveis no diferente,
a obrigao criada entre as partes recproca, estando o promitente vendedor
obrigado a vender o imvel ao compromissrio comprador e repassar a outorga da
escritura, ao final do pagamento, nos exatos termos e prazo estabelecidos. Enquanto
o promissrio comprador est obrigado a pagar o preo estabelecido na forma e
condies acordadas.
Ocorre que, nesses contratos cuja modalidade incorporao imobiliria
h sempre a promessa ou compromisso futuro que no garante a propriedade. Muitas
vezes, o imvel que est em negociao ainda no existe nem fsica, nem
formalmente, sendo comum o pagamento parcelado.
Nessas transaes onde o bem imvel est na planta ou em construo, o
contrato pode ser ou um instrumento particular ou escritura pblica de promessa de
compra e venda de imvel.
Com base nessa contratao inicial, os direitos e obrigaes das partes
estaro vinculados, assim como a venda propriamente dita. Por isso, esse contrato de
promessa precisa ser bem analisado, especialmente quando se trata das clusulas de
resoluo.
Para compreender os efeitos da inexecuo do contrato de promessa de
compra e venda de imveis, questiona-se quais as formas de desfazimento desse
contrato e os efeitos jurdicos incidentes. A resposta desse questionamento promove
maior segurana na celebrao dos negcios jurdicos, assiste na discusso das
clusulas, amplia o conhecimento dos direitos e deveres dos contratantes, e provoca
o interesse de terceiros, exemplo do cnjuge que pode suportar os efeitos da
inexecuo do contrato.
1.1. nexecuo pelo promissrio comprador
A inexecuo da promessa de compra e venda registrada pode ocorrer de
descumprimento da prestao do promissrio comprador ou do promitente vendedor.
Primeiramente, estudaremos a inexecuo em razo do no pagamento pelo
promissrio comprador do valor devido. O art. 475 CC trata sobre a clusula
resolutiva e afirma que a resoluo expressa se d de pleno direito e a tcita depende
de interpelao judicial. Dessa forma, se o promissrio comprador deixar de pagar o
preo e se houver clusula resolutiva expressa no contrato, este se resolve
independente de qualquer notificao ou resoluo. Se no tiver clusula resolutiva
expressa, a condio resolutiva ser contida de forma tcita, isso ocorre diante de um
contrato bilateral ou sinalagmtico e produzir efeitos apenas aps a interpelao
judicial. Essa clusula resolutiva tcita a alegao ou exceo de contrato no
cumprido, submetida para o caso em que uma das partes no cumpra a sua
obrigao, tornando o negcio extinto (arts. 474 e 476 CC). (BRASL, Lei n. 10.406,
2002)
O Decreto-Lei 745/1969 determina quanto aos imveis no loteados, em
que a clusula expressa, deve ocorrer por meio de processamento judicial, ou de
ofcio especial do registro de ttulos e documentos. Primeiramente, mediante
interpelao, notifica-se o devedor de que lhe concedido o prazo de 15 dias para a
purgao da mora, no havendo resposta, o promitente vendedor ingressar com a
ao competente de resciso com fundamento na inadimplncia e no art. 475 do
Cdigo Civil de 2002. e art. 1 do Decreto- Lei 745/1969. Averiguar-se, nesse caso, a
presena de efeito ex tunc, que retroagem ao momento do inadimplemento.
Compartilhando desse entendimento, transcreve-se, da jurisprudncia do Superior
Tribunal de Justia:
O supremo Tribunal de Justia, no REsp. 261.533-MG, da 4
turma, j. em 7.08.2001, DJ de 19.11.2001, tem firmado a
obrigatoriedade da interpelao: 'Verificada a mora ex re do
promissrio comprador, impe-se ao promitente vendedor a sua
prvia a interpelao para constituir em mora o devedor.
Smula 76 do STJ: A falta de registro de compromisso de
compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao
para constituir em mora o devedor.
Flvio Tartuce explica que: Em suma, sendo tcita a clusula resolutiva, a
natureza da sentena constitutiva e, portanto a resoluo se d com a sua prolao
( efeito ex nunc). Segundo Agostinho Alvim, a diferena entre clausula resolutiva
expressa e a tcita que, na primeira, h uma impossibilidade de purgao mora pelo
devedor, no caso, o promissrio comprador; e, na segunda, essa possibilidade existe
ate a contestao da lide. (TARTUCE, 2012)
Em relao aos loteamento rural, de acordo com o art. 14 do Decreto-Lei
58/1937 vencida e no paga a prestao, considera-se o contrato rescindido 30 dias
depois de constitudo em mora o devedor. (BRASL, Decreto-Lei 58, 1937)
Nesse sentido, refere-se a mora ex persona nos termos do pargrafo
1, art.14 desse decreto, para este efeito ser o promissrio comprador intimado a
requerimento do compromitente vendedor, pelo oficial do registo a satisfazer as
prestaes vencidas e as que se vencerem at a data do pagamento, juros
convencionados e custas da intimao. (BRASL, Decreto-Lei 58, 1937)
Ainda no art.14 do Decreto, em seu 2 Julgada procedente a ao a
sentena, uma vez transitada em julgado, adjudicar o imvel ao compromissrio
comprador, valendo como ttulo para a transcrio. Todavia, com a certido de no
haver sido feito o pagamento em cartrio, os promitentes requerero ao oficial do
registro o cancelamento da averbao (art.14, 3). (BRASL, Decreto-Lei 58/1937)
Muitos doutrinadores entendem esse processo de cancelamento fere o
princpio ampla defesa, pois no d oportunidade de defesa ao compromissrio, uma
vez que a mora do devedor exige sua culpa para que se configure. (AZEVEDO
JNOR, 1998)
Ressalta-se que no art.12, 1 do Decreto-Lei 58/1937, prev a
possibilidade de inexecuo pelo promissrio comprador, a restituio dos valores
pagos. (BRASL, Decreto-Lei 58,1937)
J em relao a lei de parcelamento dos solos urbanos (Lei 6.766/1979), a
mora igualmente ex persona, vejamos o art. 32, Vencida e no paga a prestao, o
contrato ser considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constitudo em mora o
devedor. Decide tambm que, purgada a mora, convalescer o contrato (Art. 12, 2).
Por sua vez, o art.32 da Lei, com a certido de no haver sido feito o pagamento em
cartrio, o vendedor requerer ao Oficial do Registro o cancelamento da averbao,
com ressalva para as crticas, uma vez que a mora do devedor exige sua culpa para
que se configure.
Quanto as benfeitorias nos casos de resciso por inadimplemento do
promissrio comprador quanto ao preo, classifica o art. 34 da Lei 6.766/1979, as
benfeitorias necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero ser
indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio contratual em contrrio.
De acordo com o art. 35. que, correndo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um tero do
preo ajustado, o oficial do registro de imveis mencionar este fato no ato do
cancelamento e a quantia paga. Somente ser efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituio do valor pago pelo vendedor ao titular do
registro cancelado, ou mediante depsito em dinheiro sua disposio junto ao
Registro de mveis.
Finalizando o tema por parte do inadimplemento por parte do promissrio
comprador, o Superior Tribunal de justia ratifica que se o loteamento for clandestino,
infringir normas urbansticas, for irregular por falta de registro (no foi feito ou no
poder s-lo), o promitente vendedor no poder constituir o promissrio comprador
inadimplente em mora, nem exigir resoluo do contrato, aplicando-se a excepio non
adimplenti contract prevista no art. 476 do CC. (STJ, REsp 35.649/SP, rel. Min. Nilson
Naves, 3
a
. Turma, j.22.11.1994, DJ 19.12.1994, p 35.308)
1.2. nexecuo pelo promitente vendedor
O direito do promissrio comprador escritura de compra e venda ou ao
instrumento particular (se o valor do imvel for de trinta salrios mnimos), para que a
propriedade do imvel lhe seja transferida, surge aps quitado o preo. Contudo,
pode ocorrer a recusa do promitente vendedor para outorgar a escritura definitiva.
Situao em que caber ao promissrio prejudicado cobrar os prejuzos sofridos,
desde que os prove. (TARTUCE, 2012)
Nesse caso, a cobrana das perdas e danos em razo do
inadimplemento do compromisso de compra e venda de imveis. Um exemplo, se o
compromissrio perde um financiamento para construo do imvel por ausncia do
registro do loteamento, ou perde uma venda do lote a terceiro, que desfaz o negcio
por falto do registro, poder o promissrio cobrar indenizao pelo negcio perdido.
Destaca Flvio Tartuce, a tutela genrica de cobrana das perdas e danos
no resolve a questo, porque, perante o Cartrio de Registro de mveis, o
compromissrio comprador no assume a titularidade do bem adquirido e
integralmente pago. (TARTUCE, 2012)
Ser mais contundente para o promissrio se valer das tutelas especficas
contidas no Cdigo de Processo Civil para o cumprimento da obrigao de fazer.
Dispe o art. 461, CPC, na ao que tenha por objeto o cumprimento de obrigao de
fazer ou no fazer, o juiz conceder a tutela especfica da obrigao ou, se
procedente o pedido, determinar providncias que assegurem o resultado prtico
equivalente ao do adimplemento. Poder, inclusive, o promissrio pedir ao juiz que
determine por sentena a outorga da escritura, sob um prazo determinado sob pena
de multa diria (astreintes) (art. 461, 4, CPC). (BRASL, Lei 5.869/173)
No caso do promitente vendedor no cumprir sua obrigao, a sentena
valer como ttulo hbil a transferir a propriedade e ser registrado no cartrio de
registro de mveis. (TARTUCE, 2012)
Existe tambm a possibilidade prevista no art.1.418 do CC, o promitente
comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros,
a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicao do imvel. A sentena defere a adjudicao compulsria do
imvel, logo ser averbada em cartrio de registro de imveis e transferir-se- o
domnio, sendo adimplida a obrigao assumida pelo promitente de maneira forada.
(TARTUCE, 2012)
Quanto ao rito processual, o art. 466-B do CPC dispe que o rito ser o
ordinrio, salvo se a adjudicao for compulsria, em que o procedimento sumario.
O art. 16 do Decreto Lei 58/1937 dispe que que a respeito do rito especial.
Sobre a questo da necessidade ou no do registro do compromisso junto ao
Registro mobilirio, citamos a Smula 239 do Superior tribunal de Justia e a Smula
413 do Supremo Tribunal Federal, respectivamente:
STJ Smula n 239, d!udicao "ompulsria # $e%istro do
"ompromisso de "ompra e &enda.
O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartrio de
imveis.
ST' Smula n( )13 O compromisso de compra e venda de
imveis, ainda que no loteados, d direito execuo
compulsria, quando reunidos os requisitos legais.
Os requisitos legais para propositura da ao de adjudicao, no se exige
o registro preliminar para o ajuizamento da ao de adjudicao compulsria, sendo
esse registro indispensvel para sua validade perante terceiros. Este o entendimento
do STJ, conforme se depreende:
ADJUDCAO COMPULSRA. REGSTRO DA PROMESSA -
PREQUESTONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 -
Est assentada a jurisprudncia da Corte no sentido no ser
exigido o registro da promessa para o ingresso da ao de
adjudicao compulsria. 2 - Permanecendo o Acrdo recorrido
no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64,
faltou o devido prequestionamento para a questo do
litisconsrcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 SP,
Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU
8.3.2000).
Entre outros requisitos temos: a) ausncia de faculdade de
arrependimento; b) recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura; c)
quitao integral do dbito por parte do compromissrio comprador; e d) regularidade
do contrato de promessa de compra e venda, inclusive no que tange outorga do
cnjuge do promitente vendedor. (BARROS,2005)
No tocante natureza da ao de adjudicao, entende-se que pessoal,
porque o objetivo da demanda a execuo in natura do contrato, a sentena por si
s, no transfere a propriedade, necessrio o registro no cartrio.
Em referncia ao prazo para adjudicao ou execuo especfica,
imprescritvel, ou seja, no decai e no se d a prescrio do exerccio da prestao,
segundo a corrente mais aceita pelo STJ: No prescreve o direito de a promissria
compradora obter a escritura definitiva do imvel, direito que s se extingue frente ao
de outrem amparado por usucapio. (REsp. n 369.206-MG, da 4 Turma em
11.03.2003, DJU de 30.06.2003).
2. Da extino do contrato de promessa de compra e venda
Normalmente a doutrina lista como motivos de extino da promessa de
compra e venda de imveis: a) execuo voluntria, b) distrato c) descumprimento
das partes d) perda do objeto e e) evico. (TARTUCE, 2012)
a) Execuo Voluntria: a forma normal de extino de qualquer contrato. Nos
contratos de promessa de compra e venda de imveis ela se d atravs da execuo
voluntria do contrato pelas partes, ou seja, pela escritura definitiva ou pelo
instrumento particular (o preo do imvel for igual ou inferior a 30 vezes o valor do
salrio mnimo).
b) Distrato: a dissoluo convencional do contrato, ou seja, as partes podem prever
a extino do contrato.
c) Descumprimento das partes: pode ocorrer por descumprimento do promissrio
comprador ou promitente vendedor, como foi explicado no item 3.5.
d) Perda do objeto: ocorre nas hipteses em que o imvel compromissado
desapropriado.
e) Evico: a perda da propriedade, posse ou uso atribuindo-a a terceiro, pode
ocorrer por sentena judicial como deciso administrativa. No contrato de promessa,
surge de vcio redibitrio substancial que atinge a essncia da coisa.
Contudo, observa-se que so diversos os motivos que podem levar ao
desfazimento do contrato, frisa-se que, para a extino do direito real, no so
apenas as situaes citadas acima, necessrio fazer o cancelamento junto ao
Registro de mveis.
Vale destacar que, a extino do contrato a que se refere, est
propositadamente protegendo o comprador contra possveis aes de m-f por parte
do vendedor, situaes de irregularidades do bem imvel, entre outros, todas
previsveis no direito brasileiro. No entanto, em nada impedindo que por alguma
dessas razes aqui destacadas, as partes possa a qualquer momento se convir de
que devam romper o contrato, at mesmo de forma consensual, desde que observado
o direto de terceiros.
2.1. "onse*u+ncias da inexecuo do contrato de promessa de compra e
venda de imvel no "di%o de De,esa do "onsumidor
A proteo do consumidor foi introduzida como principio fundamental a
partir da Constituio Federal de 1988, inciso XXX do art. 5, o Estado promover,
na forma da lei, a defesa do consumidor. Adiante, o inciso V do art. 170 tambm
ratifica como princpio da ordem econmica a proteo do consumidor, e o art.48 do
Ato das Disposies Transitrias preceitua que, o Congresso Nacional, elaborar, o
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Os contratos regidos pelo Cdigo Civil que possuem carter consumerista,
sempre que oportuno e conveniente tero aplicao da Lei 8.078/190 (CDC). Essa
concluso, foi consolidada no direito brasileiro atravs da professora Cludia Lima
Marques tomando por base seus estudos na Alemanha, a qual importou para o Brasil
a Teoria do Dilogo entre Fontes, tal como idealizada pelo jurista germano Erik
Jayme. Essa teoria tem sido bastante aplicada em situaes que se sujeitam,
concomitantemente, a disposies contidas tanto no Cdigo Civil, quanto no Cdigo
de Defesa do Consumidor. (MARQUES, 2006)
O contrato de promessa de compra e venda de imvel, em que as partes
esto inseridas nas definies do art. 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor,
tem o carter consumerista, que por sua vez so normas de ordem pblica e de
interesse social e no pode ser derrogadas pela vontade das partes, vejamos:
Dispe o art. 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor:
Art. 2 Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire
ou utiliza produto ou servio como destinatrio final.
[...]Art. 3 Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produo,
montagem, criao, construo, transformao, importao,
exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou
prestao de servios.
1 Produto qualquer bem, mvel ou imvel, material ou
imaterial. (BRASL, Lei 8.078, 190)
Adiante, analisaremos os efeitos da inexecuo do contrato de promessa
de compra e venda de imveis j exposto no item 3.5, que esto relacionados com as
clusulas abusivas prevista no CDC.
3. "l-usulas a.usivas nos contrato de promessa compra e venda de imvel
As clusula abusivas encontram-se muito presentes nos contratos de
consumo atuais, o que causa um considervel desequilbrio entre as partes
contratantes. Por isso se torna essencial identificar o que o CDC considera como
clusula abusiva e quais as consequncias da mesma.
Clusula abusiva aquela desfavorvel parte mais vulnervel na relao
contratual. No contrato de promessa de compra e venda de imveis considera
desfavorvel o promissrio comprador, e na relao de consumo o consumidor.
Todavia, vale destacar que, quando se tata de clusula abusiva, independe
se o contrato de promessa de adeso ou de comum acordo, basta a relao
jurdica de consumo para que o negcio receba proteo contra as clusulas
abusivas.
O Cdigo de Defesa do Consumidor trata na seo Das Clusulas
Abusivas, e expressamente no art. 51 dispe que:
Art.51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais ao fornecimento de produtos e servios que: -
impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e
servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas
relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa
jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes
justificveis; - subtraiam ao consumidor a opo de reembolso
da quantia j paga, nos casos previstos neste cdigo; -
transfiram responsabilidades a terceiros; V - estabeleam
obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatveis com a boa-f ou a equidade; V - (Vetado); V -
estabeleam inverso do nus da prova em prejuzo do
consumidor; V - determinem a utilizao compulsria de
arbitragem; V - imponham representante para concluir ou
realizar outro negcio jurdico pelo consumidor; X - deixem ao
fornecedor a opo de concluir ou no o contrato, embora
obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou
indiretamente, variao do preo de maneira unilateral; X -
autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente,
sem que igual direito seja conferido ao consumidor; X -
obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrana de sua
obrigao, sem que igual direito lhe seja conferido contra o
fornecedor; X - autorizem o fornecedor a modificar
unilateralmente o contedo ou a qualidade do contrato, aps sua
celebrao; XV - infrinjam ou possibilitem a violao de normas
ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de
proteo ao consumidor; XV - possibilitem a renncia do direito
de indenizao por benfeitorias necessrias.[...] (BRASL, Lei
8.078, 190)
Em vista dessa observncia, podemos analisar quais as clusulas abusivas
mais comum aplicadas no contrato de promessa de compra e venda.
So consideradas clusulas abusivas:
. A clusula que impossibilita, exonera ou atenua a
responsabilidade do promitente vendedor por vcios de qualquer
natureza no imvel ou implique renncia ou disposio de direitos
(indenizao por perdas e danos, propriedade, escritura
definitiva);
O intuito legis ntido e repousa no impedimento de que o consumidor
renuncie previamente aos direitos decorrentes do contrato. Probe-se, a rigor a
clusula de irresponsabilidade, ou seja aquela que imuniza o fornecedor quanto ao
eventual descumprimento das suas obrigaes. (OLVERA, 2009)
. Subtraia ao promissrio comprador a opo de reembolso da
quantia j paga e a renncia de direito de indenizao por
benfeitorias necessrias;
A clusula contratual que prev a perda total da quantia paga pelo devedor
inadimplente inserida no contrato de promessa interpreta-se como sendo uma
clusula penal moratria, com a finalidade de garantir alternativamente o cumprimento
da obrigao principal. Na hiptese de ser convencionado valor excessivo da
penalidade, o juiz pode considera-la anulvel e proceder reduo, limitando a perda
parcial da quantia paga pelo devedor.
Quanto as benfeitorias necessrias ou teis nos casos de resciso por
inadimplemento do promissrio comprador quanto ao preo, defeito no imvel
devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio contratual em
contrrio.
J em relao as arras confirmatrias e a comisso da corretagem, o
Ministro Ruy Rosado de Aguiar, relator do Recurso Especial 257.582/PR, STJ,
entendeu que compromissrio comprador deve receber a restituio do que pagou na
execuo do contrato com fundamento no art.51., CDC.
Nesse mesmo entendimento, foi decidido em grau de apelao pela Juiza
Jurema Brasil Martins:
Tendo as partes livremente rescindido o contrato particular de
promessa de compra e venda de imvel, reconhecendo o
promitente vendedor a existncia de crditos do promissrio
comprador, correspondente a parte dos valores pagos, no pode
aquela restringir sua utilizao para compra de outro imvel de
que proprietrio, por estar subtraindo ao consumidor a opo
de reembolso de parte de quantidade j quitada, contraindo o
disposto no art.51, do CDC. (TAMG, Ap. Civel 203973-4/00,
rel. Juza Jurema Brasil Martins, j.14.11.95).
. clusula que estabelea obrigaes consideradas inquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade;
Toda clusula que infringir o princpio da boa-f considerada, por lei,
como abusiva. O juiz tem poder para empreender do modo concreto o equilbrio e a
equidade das relaes contratuais, o que muito comum nos contratos de promessa
de compra e venda de imvel que se utilizam do dinheiro do Sistema Financeiro
Habitacional (SFH) para emprest-lo ao consumidor, e, mesmo assim, probe a
venda, promessa de venda, cesso e promessa de cesso do dbito ou dos direitos
sobre o imvel para terceiros sem a anuncia do agente SFH, atando o consumidor.
(NETO apud OLVERA, 2009)
. Clusula que permita ao fornecedor, direta ou
indiretamente, variao do preo de maneira unilateral ou
autorizem modificar unilateralmente o contedo do contrato,
aps sua celebrao;
Esta clusula no trata apenas de variao unilateral direta do preo, mas
de qualquer fator, como de contedo, que estando ao arbtrio de uma nica parte,
tenha o poder de alterar indiretamente. (OLVERA, 2009)
Sendo uma das causas mais comum a extino do contrato de promessa
de compra e venda de imveis o descumprimento do compromissrio comprador em
relao a mora das prestaes ajustadas tornam-se insuportveis, no conseguindo
cumprir com o ajustado, e fatalmente poder interromper o compromisso.
V. Clusula que autorize o fornecedor a cancelar o contrato
unilateralmente, sem que igual seja conferido ao consumidor;
A resciso unilateral mesmo quando prevista de forma expressa no
contrato de promessa de compra e venda de imvel deve ser apreciada pelo juiz.
V. Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrana
de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja conferido contra
o fornecedor.
A previso de pagamento, pelo consumidor, de honorrios advocatcio em
caso de cobrana extrajudicial, sem igual direito seja conferido contra o fornecedor
nula.
Finalizando, as clusulas que infrinjam ou violem normas ambientais e as
clusulas que estejam em desacordo com o sistema de proteo ao consumidor, por
exemplo, as clusulas que no observam o principio da boa-f, lealdade,
transparncia entre outras que podem ser encontradas nos contratos de promessa de
compra e venda de imveis, so consideradas abusivas..
Conclui-se que, quando se decide se uma clusula contratual deve ser
considerada abusiva, o seu contedo certamente ser de grande importncia. Quanto
mais ela se afasta do direito dispositivo em detrimento do consumidor, mais sujeita
est a ser considerada abusiva. Entretanto, como a deciso sempre tomada no
caso concreto, outras consideraes podem tambm ser relevantes. (THOMAS
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JURSPRUDNCAS
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19.12.1994.
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4. TJT/MG, Ap. Cvel 203973-4/00, rel. Juza Jurema Brasil Martins, j.14.11.95.