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DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA - Alcance / CONDICIONES DE LA VIVIENDA - Vivienda

adecuada: Concepto / SEGURIDAD EN EL GOCE DE LA VIVIENDA - Aseui!ilidad" se#u$idad


%u$&dica de la tenencia ' #astos sopo$ta!les

De la Providencia transcrita (C-936 de 2003) se observan importantes aspectos sobre el alcance
del derecho a la vivienda digna, qe deben tenerse en centa en el presente debate, cales son las
!condiciones de la vivienda" # la !segridad del goce de la vivienda"$ %l primer elemento hace
re&erencia a la de&inici'n de la vivienda adecada, !(como n lgar qe o&re)ca segridad a la
persona &rente a las inclemencias ambientales # n pnto a partir del cal peda pro#ectar s vida
privada # en sociedad", lo qe signi&ica, qe *sta necesariamente, sea higi*nica, posea calidad en
s in&raestrctra, tenga el espacio s&iciente para qe na &amilia peda ocparla, sin desmedro
en ss aspectos de sald e integridad &+sica, adem,s, se encentre garanti)ada de go)ar de los
servicios p-blicos domiciliarios, tales como aga, l), gas, # de servicios p-blicos
asistenciales, contndentes para la vida en sociedad de na persona # s &amilia$ %n otras
palabras, como lo anota la Corte Constitcional, re-na los !(elementos qe asegren s
habitabilidad("$ .especto al segndo elemento, la !segridad en el goce de la vivienda" debe
anali)arse ba/o los aspectos de la aseqibilidad, segridad /r+dica de la tenencia # los gastos
soportables$ 0a aseqibilidad consiste en !(la e1istencia de na o&erta s&iciente de vivienda,
as+ como el acceso a los recrsos reqeridos para satis&acer algna modalidad de tenencia de la
vivienda$ 2al acceso ha de tener en consideraci'n especial a los grpos m,s des&avorecidos #
marginados de la sociedad, as+ como la especial protecci'n obligatoria para las personas
despla)adas # v+ctimas de &en'menos natrales", tal como lo precisa la Corte Constitcional$ 0a
segridad /r+dica de la tenencia, adopta distintas &ormas como son el arriendo, el s&rcto, la
propiedad individal,colectiva, el leasing # dem,s tipos de tenencia, las cales deben tener la
s&iciente protecci'n /r+dica, tal como lo prev* el Comit* de Derechos %con'micos, 3ociales #
Cltrales en el literal a) del par,gra&o 4 de la 5bservaci'n 6eneral 7$ 8inalmente, los gastos
soportables personales relacionados con la vivienda deben ser de n determinado nivel qe no
impida el cbrimiento de otras necesidades reqeridas para na vida digna$ %n otras palabras, el
%stado debe garanti)ar la e1istencia de sistemas para costear la vivienda en ss distintas
modalidades, acorde con el nivel de ingresos de la poblaci'n, con&orme lo pregona la
Corte Constitcional, ba/o la re&le1i'n del Comit* de Derechos %con'micos, 3ociales # Cltrales
en el aparte qe denomina !gastos soportables" del literal c) del par,gra&o 4 de la 5bservaci'n
6eneral 79$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: C5?32@2>C@5? P50@2@CA B A.2@C>05 C; D 0%E <9C D% 2003 B A.2@C>05
; D 5F3%.GAC@5? 6%?%.A0 7 0@2%.A0 A PA.A6.A85 4 D%0 C5H@2% D% D%.%CI53
%C5?5H@C53, 35C@A0%3 E C>02>.A0%3 D% 0A3 ?AC@5?%3 >?@DA3 D 5F3%.GAC@5?
6%?%.A0 7 0@2%.A0 C PA.A6.A85 4 D%0 C5H@2% D% D%.%CI53 %C5?5H@C53,
35C@A0%3 E C>02>.A0%3 D% 0A3 ?AC@5?%3 >?@DA3 D 5F3%.GAC@5? 6%?%.A0 ?o$ >$?$
Doc$ %D;99;D23 D%0 C5H@2% D% D%.%CI53 %C5?5H@C53, 35C@A0%3 E C>02>.A0%3 D%
0A3 ?AC@5?%3 >?@DA3

NO*A DE RELA*ORIA: 3obre la de&inici'n de vivienda digna # el alcance del derecho a la vivienda
digna se cita la sentencia de la Corte Constitcional C-936 del ;C de octbre de 2003$

LEASING HA+I*ACIONAL - (odalidades / LEASING O,ERA*IVO - Aplicaci-n /
O,ERACIONES DE LEASING HA+I*ACIONAL - Aduisici-n de vivienda / DERECHO A LA
VIVIENDA DIGNA - No vulne$aci-n / LEASING HA+I*ACIONAL - Aduisici-n de vivienda:
)a.ilia$ ' no /a.ilia$

Con &ndamento en la de&inici'n de !vivienda digna", la 3ala considera, contrario a lo qe a&irma la
actora, qe el principio de legalidad no &e vlnerado, toda ve) qe si bien el art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, no distinge entre las operaciones de leasing habitacional destinadas a la
adqisici'n de vivienda, el alcance qe le da la norma en cita, permite reglamentar di&erentes
operaciones de leasing habitacional, qe para e&ectos contables # tribtarios, deben
ser consideradas como !leasing operativo"$ 0o e1pesto se deriva de la e1istencia en nestro
ordenamiento /r+dico de la protecci'n de distintas modalidades de tenencia de la vivienda, con la
cal el %stado garanti)a no solo la adqisici'n de la vivienda, sino el arriendo # otras modalidades
de inmebles destinados a vivienda, !(2ales modalidades resltan especialmente importantes a la
hora de considerar los costos de la vivienda # las di&icltades de acceso derivadas del mismo$ As+
mismo, reslta decisivo para controlar m*todos de &inanciaci'n qe cond)can a impedir a la
poblaci'n, especialmente la m,s pobre # vlnerable, el goce de s derecho"$ ?o obstante lo
anterior, es importante resaltar qe no es discordante ni vlnerable al derecho a la !vivienda digna",
el establecer condiciones mercantiles ordinarias para el acceso a inmebles destinados a la
vivienda no &amiliar, ba/o las mismas modalidades de tenencia de la vivienda &amiliar establecidas
en el mercado, para aqellas personas qe tengan algna capacidad econ'mica, tal como lo
sostiene la Corte Constitcional, en los sigientes t*rminos: !%llo no impide, claro est,, qe, como
es propio en calqier sociedad democr,tica, qe el legislador e1tienda bene&icios a grpos con
s&icientes recrsos propios$ 2ampoco implica qe tales grpos se vean s/etos a la imposibilidad
de acceder a mecanismos qe asegren el acceso a la vivienda, ante vicisitdes propias de los
ciclos econ'micos$ 3implemente, sbra#a la Corte qe, no est, prohibido s/etar
a condiciones comerciales el acceso a la vivienda no &amiliar, as+ como, # en ciertas condiciones, a
la vivienda &amiliar de personas con capacidad s&iciente para &inanciar tranqilamente distintas
&ormas de tenencia"$ As+ las cosas, este cargo no tiene vocaci'n de prosperar en la medida en qe
el art+clo ;9 de la 0e# <9C de 2003, al contemplar el leasing habitacional o me/or a-n, el operativo,
qe establece bene&icios contables # tribtarios para aqellas personas qe tomen inmebles en
arrendamiento con opci'n de compra, en s inciso &inal otorga &acltades al 6obierno ?acional
para reglamentar las di&erentes operaciones de tal leasing, c#o alcance /risprdencial
detalladamente transcrito, da lgar a aplicarlo a la vivienda &amiliar # a la vivienda no &amiliar,
tal como lo establece el Decreto .eglamentario acsado$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: 0%E <9C D% 2003 B A.2@C>05 ;

NO*A DE RELA*ORIA: 3obre la de&inici'n de vivienda digna # el alcance del derecho a la vivienda
digna se cita la sentencia de la Corte Constitcional C-936 del ;C de octbre de 2003$

LEASING HA+I*ACIONAL - Go!ie$no Nacional: )acultad pa$a $e#la.enta$ las di/e$entes
ope$aciones / GO+IERNO NACIONAL - ,otestad $e#la.enta$ia

%l art+clo ; de la 0e# <9C de 2003 &aclt' al 6obierno ?acional para reglamentar las di&erentes
operaciones de tal leasing, lo cal se reali)' a trav*s del Decreto ;<4< de 2007 demandado, el
cal a s ve) se &ndament' en losnmerales ;; # 2C del art+clo ;49 de la Constitci'n Pol+tica, el
literal n), nmeral ; del art+clo <9 del %statto 5rg,nico del 3istema 8inanciero modi&icado por el
art+clo ;9 de la 0e# <9C de 2003 # el literal &), nmeral ; del art+clo 74 del citado %statto$ De
manera, qe no pede hablarse de !srpaci'n de &nciones por el e/ectivo", cando es la misma
0e# antes re&erida la qe le otorg' dicha &acltad, la cal, el 6obierno ?acional desarroll' con
&ndamento en las normas constitcionales reseJadas en el ac,pite anterior, en c#o nmeral ;;
del art+clo ;49 de la Carta Pol+tica, le otorga la potestad reglamentaria, entre otros actos,
mediante la e1pedici'n de decretos,como scedi' en el sb /dice #, en el nmeral 2C del citado
art+clo, qe le da competencias para e/ercer la intervenci'n en las actividades &inanciera, brs,til,
asegradora # calqier otra relacionada con el mane/o, aprovechamiento e inversi'n de recrsos
provenientes de ahorro de terceras personas$ Por consigiente, este cargo tampoco tiene visos de
prosperar$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: C5?32@2>C@5? P50@2@CA B A.2@C>05 ;49$;; D C5?32@2>C@5? P50@2@CA
B A.2@C>05 ;49$2C D D%C.%25 663 D% ;993 B A.2@C>05 <$; D D%C.%25 663 D% ;993 B
A.2@C>05 74$; D 0%E <9C D% 2003 B A.2@C>05 ;

LEASING HA+I*ACIONAL - Aplica!le a vivienda /a.ilia$ ' no /a.ilia$ / LEASING
HA+I*ACIONAL - Go!ie$no Nacional: Co.petencia pa$a $e#la.enta$ / GO+IERNO
NACIONAL - ,otestad $e#la.enta$ia

%l hecho de contemplar el leasing habitacional operativo en el Decreto .eglamentario acsado,
tanto para la vivienda &amiliar # la no &amiliar, en ning-n momento debe considerarse qe el
%/ectivo vlnere la competencia del Congreso de la .ep-blica, pes como reiteradamente se ha
e1plicado, es la 0e# <9C de 2003, art+clo ;9, la qe lo &aclta en desarrollo de la potestad
reglamentaria del art+clo ;49 de la Constitci'n Pol+tica$ Como tampocopede estimarse qe las
normas demandadas de tal Decreto, ha#an desbordado el re&erido art+clo, toda ve), qe como se
ha dicho, tales normas lo qe hacen es aplicar la sentencia de la Corte Constitcional C-936D03 de
;C de octbre de 2003, relacionada con la de&inici'n de la !vivienda digna" # las modalidades de
leasing habitacional para vivienda &amiliar # vivienda no &amiliar, aspectos qe a /icio de la 3ala,
no tienen qe ser estiplados en na 0e#, sino mediante decreto reglamentario, tal como el
6obierno nacional lo e&ect'$ Por lo tanto, este cargo tampoco ha de prosperar$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: C5?32@2>C@5? P50@2@CA B A.2@C>05 ;49 D 0%E <9C D% 2003 B
A.2@C>05 ;

NO*A DE RELA*ORIA: 3obre la de&inici'n de vivienda digna # el alcance del derecho a la vivienda
digna se cita la sentencia de la Corte Constitcional C-936 del ;C de octbre de 2003$

VIVIENDA DIGNA - Co.p$ende los conceptos de vivienda /a.ilia$ ' no /a.ilia$ / VIVIENDA
)A(ILIAR - Concepto / VIVIENDA NO )A(ILIAR - Concepto

A pesar de qe la Constitci'n ?acional, como tampoco la 0e# <9C de 2003, ni la 0e# C76 de ;999
se ocpan de distingir entre vivienda &amiliar # no &amiliar, el alcance qe le da la
Corte Constitcional al signi&icado de !vivienda digna" qe trata la Carta Pol+tica, comprende
tales conceptos, pes el marco qe o&recen las normas constitcionales # legales ennciadas es
m# amplio$ 3in embargo, la concepci'n /r+dica entre ambos tipos de vivienda, a /icio de la 3ala,
es di&erente, pes mientras la vivienda &amiliar se encentra sometida a limitaciones contractales
# condiciones especiales con el prop'sito de ser destinada a la &amilia, ba/o na &iloso&+a
eminentemente social, es decir, qe s alcance adem,s, de la ni'n de n hombre # na
m/er comprenda a la !&amilia nipersonal" # diversas &ormas de ni'n grpal, la vivienda no
&amiliar opera ba/o condiciones comerciales, tal como scede en algnos casos con la vivienda
&amiliar de personas con capacidad econ'mica para &inanciar calqier tipo de tenencia$
Por consigiente, esta 3ala no encentra reparo algno en qe el Decreto .eglamentario en
estdio, distinga entre vivienda &amiliar # vivienda no &amiliar, normas, qe se reitera na ve) m,s,
no a&ectan lo dispesto en la norma constitcional ennciada ni lo previsto en el art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, pes a la l) de la interpretaci'n /r+dica emanada de la tantas veces citada
sentencia de la Corte Constitcional, la vivienda digna qe trata el mencionado art+clo
C; comprende tanto la vivienda &amiliar como la no &amiliar, qe recoge el decreto acsado$ Por lo
tanto, este cargo, no tiene visos de prosperar$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: C5?32@2>C@5? P50@2@CA B A.2@C>05 C; D 0%E <9C D% 2003 B A.2@C>05
; D 0%E C76 D% ;999

NO*A DE RELA*ORIA: 3obre la de&inici'n de vivienda digna # el alcance del derecho a la vivienda
digna se cita la sentencia de la Corte Constitcional C-936 del ;C de octbre de 2003$

LEASING HA+I*ACIONAL U O,ERACIONAL - (odalidades0 Re#la.entaci-n po$ el Go!ie$no
Nacional: Dec$eto 1232 de 4556 / VIVIENDA DIGNA - Co.p$ende los conceptos de vivienda
/a.ilia$ ' no /a.ilia$ / LEASING HA+I*ACIONAL - Co.p$ende la vivienda /a.ilia$ ' no
/a.ilia$

%n la 0e# C76 de ;999 mediante la cal se dictan normas en materia de vivienda, se seJalan los
ob/etivos # criterios generales a los qe debe s/etarse el 6obierno ?acional para reglar n
sistema especiali)ado para s &inanciaci'n, se crean instrmentos de ahorro destinado a dicha
&inanciaci'n, se dictan medidas relacionadas con los impestos # otros costos vinclados a
la constrcci'n # negociaci'n de vivienda # se e1piden otras disposicionesK en ss art+clos ;L, 2 #
;< de la 0e# C76 de ;999, respectivamente, se contemplan el ,mbito de aplicaci'n de la le#, los
ob/etivos # criterios de la misma # las condiciones de los cr*ditos de vivienda individal,
porconsigiente, no pede a&irmarse qe tales condiciones # ob/etivos de la re&erida 0e# &eron
vlnerados por la e1pedici'n del Decreto .eglamentario acsado, #a qe *ste no solo se a/sta a
dichas normas, sino qe reglamenta el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, en lo tocante a las
modalidades de leasing habitacional operacional, qe como #a se di/o, establece
bene&icios contables # tribtarios a las personas de todos los estratos econ'micos qecontraten el
arriendo con opci'n de compra de inmebles destinados a la vivienda &amiliar # a la no &amiliar$
Anado a ello, se reitera, qe a pesar de qe no solo la Constitci'n Pol+tica, sino la 0e#es <9C de
2003 # C76 de ;999, no se ocpan de distingir la vivienda &amiliar # la no &amiliar, sin embargo,
tales aspectos se encentra dentro del concepto de !vivienda digna" qe trata el art+clo C; de la
Constitci'n Pol+tica, como se anota en la tantas veces mencionada 3entencia C-936 de ;C de
octbre de 2003, qe declar' e1eqible el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003$ Por consigiente, no
son de recibo los argmentos e1pestos por la parte demandante$ %n este orden de ideas,la
3ala considera, qe la reglamentaci'n demandada se a/sta a los par,metros qe seJala la
Constitci'n, a las condiciones establecidas en la 0e# C76 de ;999 # al alcance del art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, el cal permite al 6obierno ?acional reglamentarlo$ De manera, qe los cargos
&ormlados por el actor no peden prosperar, debido a qe desde el pnto de vista /risprdencial
el leasing habitacional pede comprender la vivienda &amiliar # la vivienda no &amiliar, tal como se
e1plic' en &orma, por dem,s amplia, en los p,rra&os precedentes$

NOR(A DE(ANDADA: D%C.%25 ;<4< D% 2007 (=>?@5 3) (?5 A?>0AD5)

)UEN*E )OR(AL: C5?32@2>C@5? P50@2@CA B A.2@C>05 C; D 0%E <9C D% 2003 B A.2@C>05
; D 0%E C76 D% ;999 B A.2@C>05 ; D 0%E C76 D% ;999 B A.2@C>05 2 D 0%E C76 D% ;999 B
A.2@C>05 ;<

NO*A DE RELA*ORIA: 3obre la de&inici'n de vivienda digna # el alcance del derecho a la vivienda
digna se cita la sentencia de la Corte Constitcional C-936 del ;C de octbre de 2003$


CONSE7O DE ES*ADO
SALA DE LO CON*ENCIOSO AD(INIS*RA*IVO
SECCION ,RI(ERA


+o#ot8" D0C0" diecioc9o :13; de .a'o de dos .il once :4511;
Conse%e$o ponente: (ARCO AN*ONIO VELILLA (ORENO
Radicaci-n n<.e$o: 11551-5=-46-555-4556-554>=-51
Acto$: HU(+ER*O DE 7ESUS LONGAS LONDO?O
De.andado: GO+IERNO NACIONAL
Re/e$encia: ACCION DE NULIDAD

%l seJor HU(+ER*O DE 7ES@S LONGAS LONDO?O" en e/ercicio de la acci'n p-blica de
nlidad consagrada en el art+clo 47 del C$C$A$, present' demanda ante esta Corporaci'n,
tendiente a obtener la declaratoria de nlidad contra apartes del Decreto ;<4< de 3 de /nio de
2007, e1pedido por el 6obierno ?acional, por medio de la cal se reglamentan las 5peraciones de
0easing Iabitacional prevista en el art+clo ; de la 0e# <9C de 2003$


I-0)UNDA(EN*OS DE HECHO A DE DERECHO

I010- %n apo#o de ss pretensiones la parte actora ad/o, en esencia, los sigientes hechos:

3ostiene qe el Decreto .eglamentario ;<4< de 2007, reglamenta las operaciones del leasing
habitacional previstas en el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, estableciendo dos modalidades no
contempladas en la 0e# qe reglamenta$

I040- Precis', en s+ntesis, los cargos de violaci'n, as+:

Me se vlneraron los art+clos 6L, C;, ;;3, ;2;, inciso ;L # nmeral ;9 literal d) del art+clo ;C0 #
;49 nmeral ;; de la Constitci'n Pol+ticaK ;L de la 0e# <9C de 2003, # ;L, 2L # ;< de la 0e# C76 de
;999$

%1plica qe la norma demandada viola el principio de legalidad consagrado en los art+clos 6L, ;2;
# ;C0 inciso ;L de la Constitci'n Pol+tica, #a qe el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, no distingi'
las operaciones de leasing habitacional destinadas a la adqisici'n de vivienda, mientras qe el
Decreto .eglamentario, de las normas demandadas se re&iere ilegalmente a dos operaciones de
leasing habitacional destinadas a la adqisici'n de vivienda: la vivienda &amiliar # la vivienda no
&amiliar$

Adce qe in&ringi' el principi' de la di&erenciaci'n &ncional de las ramas del poder p-blico,
consagrado en el art+clo ;;3 de la Constitci'n Pol+tica, toda ve) qe el e/ectivo se intrometi' en
el legislativo al reglamentar el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, es decir, hbo srpaci'n de
&nciones por el e/ectivo$

%1presa qe se vlner' la cl,sla general de competencia del Congreso de la .ep-blica,
contemplada en el art+clo ;C0 inciso ;L de la Constitci'n Pol+tica, #a qe es el -nico qe tiene la
&acltad para hacer las le#es$

Arg#e qe la norma acsada viola el art+clo ;49 nmeral ;; de la Constitci'n Pol+tica, pesto
qe el l+mite de la potestad reglamentaria es la 0e#$

Hani&iesta qe se viola el principio al derecho de vivienda digna consagrado en el art+clo ;C0
nmeral ;9 literal d) de la Constitci'n pol+tica, #a qe s'lo corresponde al Congreso # no al
Presidente de la .ep-blica, el establecer las modalidades de leasing habitacional destinado a
vivienda$

3eJala qe se viola el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, #a qe *sta estableci' qe la reali)aci'n
de operaciones de leasing habitacional debe tener como ob/eto bienes inmebles destinados a
vivienda, # no distingi' las modalidades qe tratan las normas demandadas$

Me por lo tanto, el Presidente de la .ep-blica se e1cedi' al e1pedir las normas acsadas, lo cal
constit#e n vicio de nlidad de las mismas$

%n canto a la violaci'n de los art+clos ;L, 2L # ;< de la 0e# C76 de ;999, se &ndamenta en la
3entencia C-936 de ;C de octbre de 2003, para sostener qe en la e1eqibilidad del art+clo ;L
de la 0e# <9C de 2003, e&ectada porla Corte Constitcional no se hi)o ningna distinci'n sino qe
estableci' la obligatoriedad de someter el reglamento al art+clo C; de la Constitci'n Pol+tica # a
los ob/etivos # criterios de la citada 0e# C76, 0e# marco de &inanciaci'n de vivienda$

II-0 *RA(I*E DE LA ACCIBN

A la demanda se le imprimi' el tr,mite del procedimiento ordinario, en desarrollo del cal se
srtieron las etapas de admisi'n, &i/aci'n en lista, probatoria # alegaciones$

II01-0 CON*ES*ACIONES DE LA DE(ANDA

II01010- %l (iniste$io de A.!iente" Vivienda ' Desa$$ollo *e$$ito$ial, por medio de apoderado,
contest' la demanda, adciendo, en s+ntesis lo sigiente:

Aclara qe tal como lo consider' !la sala,la Ley 546 de 1999 y el artculo 1 de la Ley 795 de
2003 se refieren a la figura de leasing a!itacional en general" y la ace#ci$n %a!itacional as co&o
la de %'i'ienda tienen la connotaci$n de 'i'ienda fa&iliar, esto es, sin$ni&o de casa, residencia,
estancia o asiento donde residen de &anera regular y #er&anente algunos indi'iduos for&ando
una co&unidad", concl#endo qe !esta sola circunstancia no la conduce a considerar (ue en
la 'oluntad del legislador est) #roscrita la #osi!ilidad de leasing a!itacional #ara 'i'ienda no
fa&iliar"$

Agrega qe no hbo e1ceso de potestad reglamentaria con la e1pedici'n de la norma acsada, por
canto no se invadi' la 'rbita del legislador$

II01040- %l (iniste$io de Hacienda ' C$Cdito p<!lico, por medio de apoderado, contest' la
demanda, adciendo, en s+ntesis lo sigiente:

Me respecto al cargo por e1ceso en la &acltad reglamentaria en la e1pedici'n del Decreto ;<4<
de 2007, no est, llamado a prosperar, toda ve) qe la determinaci'n e&ectada por el 6obierno
?acional del leasing habitacional, le/os de con&igrar n e1ceso en tal &acltad, es na clara
mani&estaci'n del e/ercicio de dicha &acltad$

*or otra #arte, teniendo en cuenta (ue +en el ,stado -ocial de .ereco la direcci$n de la
econo&a se encuentra a cargo del &is&o ,stado, )ste tiene #otestades #ara inter'enir en el
&ercado, dadas #or la #ro#ia /arta *oltica, #er&iti)ndole al 0o!ierno 1acional, la i&#osici$n de
ciertos l&ites a la li!ertad econ$&ica e iniciati'a de los #articulares, con el fin de lograr las
condiciones &ateriales (ue garanticen la eficacia real de los derecos de las #ersonas, tal y co&o
ocurre en el caso (ue nos ocu#a, con la deter&inaci$n consistente en (ue el contrato de Leasing
2a!itacional, #uede ser cele!rado so!re in&ue!les destinados o no a 'i'ienda fa&iliar3 (&olios ;77
# ;7C)$

3ostiene qe la importancia qe la atori)aci'n a las entidades &inancieras para reali)ar
operaciones de leasing habitacional otorgada en el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, &e declarada
e1eqible por la Corte Constitcional, en sentencia C-936 de ;C de octbre de 2003 por demanda
instarada por el aq+ demandante$

Agrega qe en la misma sentencia se dispso +(ue se considera a4ustado a la /onstituci$n y
res#etuoso del dereco a la 'i'ienda digna la #osi!ilidad de (ue e5istan regulaciones diferenciales,
cuando se trate de #ersonas (ue cuentan con la ca#acidad #ara satisfacer su dereco #or las 'as
co&erciales ordinarias y de 'i'iendas no destinadas a la 'i'ienda fa&iliar3 (&olio ;7<)$

Me anado a lo anterior, se desprende de la citada sentencia, la distinci'n entre vivienda &amiliar #
no &amiliar, qe adem,s de ser a/stada a la Constitci'n Pol+tica +constituye un desarrollo de la
doctrina constitucional desarrollada #or la #ro#ia /orte y de la doctrina so!re dereco a la 'i'ienda
ela!orada #or el /o&it) de .erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales de las 1aciones
6nidas3 (&olio ;7<)$

II01040- La Asociaci-n +anca$ia ' de Entidades )inancie$as de Colo.!ia DASO+ANCARIA-, en
calidad de tercera interviniente en el proceso, por medio de apoderado, ad/o, en s+ntesis lo
sigiente:

A&irma qe el art+clo C; de la Constitci'n Pol+tica no establece en &orma e1presa na distinci'n
entre la vivienda &amiliar # no &amiliarK ordena qe el %stado estable)ca las condiciones para hacer
e&ectivo tal derecho$

Me la posibilidad de establecer reqisitos, velve imperativo hacer la distinci'n antes indicada, #a
qe ello contrib#e a permitir el acceso a la vivienda a diversas gamas de la poblaci'n, seg-n las
necesidades # capacidades de los di&erentes grpos$ !,sto se refle4a en la inter#retaci$n (ue la
/orte /onstitucional a eco de esta nor&a en la sentencia /7936 de 2003, teniendo co&o
#ar8&etros los tratados internacionales so!re derecos u&anos ratificados #or /olo&!ia, en aras
de esta!lecer el alcance de este dereco" (&olio ;3;)$

Arg#e qe no se violaron los art+clos ;L, 2L # ;< de la 0e# C76 de ;999 ni el art+clo C; de la
Constitci'n, pes como lo seJal' la Corte Constitcional en s providencia, el hecho de qe
e1istan diversas modalidades de &inanciaci'n de vivienda tiene s &ndamento con las m#
variadas necesidades de la poblaci'n$

Concl#endo, qe el Decreto ;<4< de 2007 al establecer la modalidad de leasing habitacional
destinadas a la vivienda &amiliar se somete a las reglas de la 0e# C76 de ;999, # al permitir qe tal
leasing se destine a la vivienda no &amiliar, lo qe hace es cmplir con el postlado Constitcional
de vivienda digna$

III-0 ALEGA*O DEL (INIS*ERIO ,@+LICO

%l seJor Agente del Hinisterio P-blico, en s alegato de conclsi'n, ad/o en s+ntesis, lo sigiente:

Me el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, ni la 3entencia C-936 de 2003, pro&erida por la
Corte Constitcional, reali)an la distinci'n qe hace la norma acsada, anqe la misma Corte,
previ' la e1istencia de modalidades del 0easing Iabitacional, +#ero so&etidas a las nor&as
&arco del ,9:9-9;9 y de la Ley 546 de 1999" (&olio ;93)$

Por otra parte, adce qe la modalidad de leasing habitacional consignada en el art+clo 3L del
Decreto ;<4< de 2007, tiene n r*gimen legal di&erente del destinado a vivienda &amiliar, c#a
reglaci'n sige los par,metros de la citada sentencia ennciada, tal como lo evidencian los
art+clos 7L, CL, 6L # <L del Decreto acsado$

3ostiene qe si bien !el 0o!ierno 1acional a #odido esta!lecer &odalidades de leasing
a!itacional, lo cual es conte&#lado #or la /orte /onstitucional en la sentencia &encionada, es
ta&!i)n cierto (ue, las <sic= todas las &odalidades de leasing a!itacional a de so&eterse a los
o!4eti'os y criterios se>alados el <sic= artculo 51 de la /onstituci$n y en los artculos 1 y 2 de la
Ley &arco 546 de 1999 y de&8s reglas de esta ley (ue sean a#lica!les al leasing a!itacional y
enca&inadas a facilitar el acceso a la 'i'ienda, ra?$n #or la (ue el inciso segundo del artculo 3
del .ecreto 17@7 de 2004, de!e desa#arecer del ordena&iento 4urdico, #ues en la e5#edici$n del
regla&ento, el 0o!ierno 1acional e5cedi$ su #otestad regla&entaria y #or ello 'iol$ las nor&as
so!re las cuales a de!ido fundarse el acto acusado" (&olio ;97)$

Concl#e, mani&estando qe debe declararse la nlidad del inciso segndo del art+clo 3L del
Decreto ;<4< de 2003, por no estar con&orme al ordenamiento /r+dico$

IV-0 CONSIDERACIONES DE LA SALA:

0as cestiones sstantivas ob/eto de controversia radican en anali)ar si con los apartes del
Decreto ;<4< de 3 de /nio de 2007, e1pedido por el 6obierno ?acional, mediante el cal se
reglamentan las 5peraciones de 0easing Iabitacional operacional previstas en el art+clo ; de la
0e# <9C de 2003, qe indica el demandante, se viol' el ordenamiento /r+dico sperior$

0a norma demandada, Decreto ;<4< de 3 de /nio de 2007, seJala:

!DECRETO 1787 DE 2004

(Junio 03)

.erogado #or el art9 1292919194, .ecreto 1acional 2555 de 2010

Por medio del cual se reglamenan las o!eraciones de leasing "a#iacional !re$isas en el
ar%culo 1& de la 'e( 795 de 2003)

E' PRE*+DE,TE DE '- REP./'+C- DE CO'O0/+-1

en e2ercicio de sus 3aculades consiucionales ( legales1 en es!ecial las 4ue le oorgan los
numerales 11 ( 25 del ar%culo 186 de la Consiuci7n Pol%ica1 el lieral n)1 numeral 1 del
ar%culo 7& del Esauo Org8nicodel *isema 9inanciero modi3icado !or el ar%culo 1& de la
'e( 765 de 2 003 ( el lieral 3)1 numeral 1 del ar%culo 48 del Esauo Org8nico del *isema
9inanciero1

DECRET-:

C-P+T;'O +

-uori<aci7n !ara reali<ar o!eraciones de leasing "a#iacional ( modalidades

-r%culo 1&9 Autori?aci$n9 .e acuerdo con el artculo 1B de la Ley 795 de 2003, #or el cual se
adiciona el literal n= al nu&eral 1 del artculo 7B del ,statuto :rg8nico del -iste&a ;inanciero, los
esta!leci&ientos !ancarios se encuentran facultados #ara reali?ar o#eraciones de leasing
a!itacional destinadas a la ad(uisici$n de 'i'ienda, en la &odalidad de leasing a!itacional
destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar y en la &odalidad de leasing a!itacional destinado
a la ad(uisici$n de 'i'ienda no fa&iliar9 .e igual for&a, de confor&idad con el r)gi&en general,
estas o#eraciones de leasing ta&!i)n #odr8n ser reali?adas #or las co&#a>as de
financia&iento co&ercial9

Par8gra3o) /ada 'e? (ue en el #resente decreto se aga referencia a Centidades autori?adasC se
entender8 (ue se refiere a los esta!leci&ientos !ancarios y a las co&#a>as de
financia&iento co&ercial, entidades autori?adas #ara la reali?aci$n de o#eraciones de leasing
a!itacional en los t)r&inos del #resente decreto9

-r%culo 2&9 Dodificado #or el art9 4, .ecreto 1acional 3760 de 200@9 El nue$o e=o es el
siguiene: Dodalidad de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar9 -e
entiende #or o#eraci$n de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar,
el contrato de leasing financiero &ediante el cual una entidad autori?ada entrega a un locatario la
tenencia de un in&ue!le #ara destinarlo e5clusi'a&ente al uso a!itacional y goce de su nEcleo
fa&iliar, a ca&!io del #ago de un canon #eri$dico" durante un #la?o con'enido, a cuyo 'enci&iento
el !ien se restituye a su #ro#ietario o se transfiere al locatario, si este Elti&o decide e4ercer una
o#ci$n de ad(uisici$n #actada a su fa'or y #aga su 'alor9

,n los t)r&inos del artculo 4B de la Ley 546 de 1999 las o#eraciones y contratos de leasing
a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar son un &ecanis&o del siste&a
es#eciali?ado de financiaci$n de 'i'ienda de largo #la?o en desarrollo de lo cual, les ser8n
a#lica!les las reglas #re'istas en los artculos 11, 12, 13, y 17 nu&erales 2, 3, 6, 7, @, 9, 10 y
#ar8grafo de la Ley 546 de 1999, los literales != y c= del artculo 1B del .ecreto 145 de 2000 y lo
#re'isto en el #resente decreto9

Fe5to anteriorG

Dodalidad de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar9 -e entiende #or
o#eraci$n de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar, el contrato de
leasing financiero &ediante el cual una entidad autori?ada entrega a un locatario la tenencia de un
in&ue!le #ara destinarlo e5clusi'a&ente al uso a!itacional y goce de su nEcleo fa&iliar, a ca&!io
del #ago de un canon #eri$dico" durante un #la?o con'enido, a cuyo 'enci&iento el !ien se
restituye a su #ro#ietario o se transfiere al locatario, si este Elti&o decide e4ercer una o#ci$n de
ad(uisici$n #actada a su fa'or y #aga su 'alor9

A las o#eraciones y contratos de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda
fa&iliar les ser8n a#lica!les las reglas #re'istas en los nu&erales 2, 3, 6, 7, @, 9, 10 y en el
#ar8grafo del artculo 17 de la Ley 546 de 1999, los literales != y c= del artculo 1B del .ecreto 145
de 2000 y lo #re'isto en el /a#tulo 3 del #resente decreto9

-r%culo 3&9 Dodalidad de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda no fa&iliar9
-e entiende #or o#eraci$n de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda no
fa&iliar, el contrato de leasing financiero &ediante el cual una #arte deno&inada entidad
autori?ada entrega a un locatario la tenencia de una 'i'ienda, a ca&!io del #ago de un canon
#eri$dico, durante un #la?o con'enido, a cuyo 'enci&iento el !ien se restituye a su #ro#ietario o se
transfiere al locatario, si este Elti&o decide e4ercer una o#ci$n de ad(uisici$n #actada a su fa'or y
#aga su 'alor9

Las o#eraciones y contratos de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda no
fa&iliar se regir8n #or las esti#ulaciones (ue #acten las #artes en el contrato y #or lo #re'isto en el
/a#tulo 3 del #resente decreto9

C-P+T;'O ++

Reglas del leasing "a#iacional desinado a la ad4uisici7n de $i$ienda 3amiliar

-r%culo 4&9 Heglas del leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar9 Las
o#eraciones de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar se su4etar8n a
las siguientes reglasG

a= ,l locatario de!er8 a!itar el in&ue!le entregado en leasing destinado a la ad(uisici$n de
'i'ienda fa&iliar"

!= Los contratos de leasing a!itacional de!en conte&#lar una o#ci$n de ad(uisici$n a fa'or del
locatario"

c= Los l&ites al costo financiero atender8n los &is&os #rinci#ios a#lica!les a los cr)ditos
indi'iduales de 'i'ienda (ue se esta!lecen en la Ley 546 de 1999"

d= ,l 'alor de e4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n no #odr8 ser su#erior al 30I del 'alor co&ercial
del !ien, en #esos o en unidades de 'alor real 6JH, al &o&ento de la cele!raci$n del contrato de
leasing a!itacional9 ,ste l&ite no o#erar8 cuando se trate de o#eraciones de leasing a!itacional
cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de nor&ali?aci$n de cr)ditos de 'i'ienda"

e= ,l locatario #odr8 ceder el contrato de leasing a!itacional, &ediante autori?aci$n e5#resa y
escrita de la entidad autori?ada, (uien #re'io a su otorga&iento, de!er8 a!er estudiado al futuro
locatario #ara deter&inar su ca#acidad #ara el cu&#li&iento de las o!ligaciones del contrato"

f= La entidad autori?ada #odr8 ceder el contrato de leasing a!itacional a otra entidad autori?ada
#ara la reali?aci$n de este ti#o de o#eraci$n, sin necesidad de ace#taci$n del locatario9 ,n este
caso, la entidad autori?ada infor&ar8 #or escrito al locatario el no&!re de la entidad a la cual se a
cedido el contrato y la feca a #artir de la cual la cesi$n se i?o efecti'a"

g= ,l locatario #odr8 ceder a un tercero su dereco a e4ercer la o#ci$n de ad(uisici$n, la cual solo
#roducir8 efectos asta tanto sea ace#tada #or la entidad autori?ada"

= La entidad autori?ada #odr8 e5igir al locatario las garantas (ue a su 4uicio considere necesarias
#ara garanti?ar el cu&#li&iento de las o!ligaciones deri'adas del contrato9 .icas garantas
tendr8n los &is&os efectos de una cl8usula #enal"

i= Los contratos de leasing a!itacional #odr8n #actarse en &oneda legal o en unidades de 'alor
real 6JH"

4= Los contratos de leasing a!itacional de!er8n cele!rarse #or escrito"

K= Al inicio del contrato, la entidad autori?ada de!er8 entregar al locatario el !ien in&ue!le li!re de
gra'8&enes y a #a? y sal'o #or conce#to de i&#uestos, ser'icios #E!licos y ad&inistraci$n9

-r%culo 5&9 -iste&as de #ago del leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de
'i'ienda fa&iliar9 Los siste&as de #ago de!er8n su4etarse a las condiciones (ue esta!le?ca la
-u#erintendencia Lancaria dentro del &arco de sus facultades legales9

-r%culo >&9 Dodificado #or el art9 5, .ecreto 1acional 3760 de 200@9 El nue$o e=o es el
siguiene: /8nones e5traordinarios9 Al inicio o en cual(uier &o&ento durante la e4ecuci$n
del contrato de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar, se #odr8n
reali?ar #agos e5traordinarios9 Los c8nones e5traordinarios se refle4ar8n en el contrato de leasing
a!itacional de la siguiente for&a, a elecci$n del locatarioG

a= 6n &enor 'alor de los c8nones"

!= 6na reducci$n del #la?o del contrato"

c= 6n &enor 'alor de la o#ci$n de ad(uisici$n9

Par8gra3o) Los a!onos (ue se realicen a los contratos de leasing a!itacional destinados a la
ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar, con el #roducto de los retiros #arciales del au5ilio de cesantas de
los tra!a4adores indi'idual&enteconsiderados o sus c$nyuges o co&#a>eros #er&anentes en los
t)r&inos de la legislaci$n 'igente, #odr8n considerarse co&o c8nones e5traordinarios en los
t)r&inos del #resente artculo9

Fe5to anteriorG

/8nones e5traordinarios9 Los c8nones e5traordinarios se refle4ar8n en el contrato de leasing
a!itacional de la siguiente for&a, a elecci$n del locatarioG

a= 6n &enor 'alor de los c8nones"

!= 6na reducci$n del #la?o del contrato"

c= 6n &enor 'alor de la o#ci$n de ad(uisici$n9

Par8gra3o) Al inicio o en cual(uier &o&ento durante la e4ecuci$n del contrato de leasing
a!itacional destinado a la ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar, se #odr8n reali?ar #agos
e5traordinarios de acuerdo con lo esta!lecido en el #resente artculo9

-r%culo 7&9 Fer&inaci$n del contrato de leasing a!itacional destinado a la ad(uisici$n de
'i'ienda fa&iliar9 ,n el e'ento de ter&inaci$n de un contrato de leasing a!itacional destinado a la
ad(uisici$n de 'i'ienda fa&iliar, se #roceder8 de la siguiente &aneraG

19 *ara los casos en (ue el locatario decida no e4ercer la o#ci$n #actada a su fa'or se seguir8 el
siguiente #rocedi&iento #ara efectos de la de'oluci$n del canon inicial y de los saldos a&orti?ados
al #recio de la o#ci$n de ad(uisici$n del in&ue!leG

a= ,l 'alor del in&ue!le se calcular8 de acuerdo con su #recio de 'enta o #or el #recio #actado en
un nue'o contrato de leasing9 -i el #recio se #act$ en 6JH, se to&ar8 el 'alor de la 6JH a la
feca en (ue se suscri!a la #ro&esa de co&#ra'enta o el nue'o contrato de leasing9 *ara efectos
de lo dis#uesto en el #resente literal, el locatario #odr8 #resentar a la entidad autori?ada #ersonas
interesadas en ad(uirir el !ien o en cele!rar un nue'ocontrato de leasing"

!= .el 'alor del in&ue!le calculado confor&e lo se>alado en el literal anterior, se deducir8n los
siguientes ru!rosG

i= Los costos y gastos en (ue aya incurrido la entidad #or conce#to de la ena4enaci$n o
nue'a colocaci$n del in&ue!le, y

ii= ,l 'alor de e4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n #actada en el contrato9

29 -i con anterioridad al 'enci&iento del #la?o #re'isto en el contrato #ara e4ercer la o#ci$n
#actada a fa'or del locatario, se #resenta el incu&#li&iento #or #arte de este, se seguir8 el
siguiente #rocedi&iento #ara efectos de la de'oluci$n del canon inicial y de los saldos a&orti?ados
al #recio de la o#ci$n de ad(uisici$n del in&ue!leG

a= ,l 'alor del in&ue!le se calcular8 de confor&idad con lo se>alado en el literal a= del nu&eral 1
del #resente artculo"

!= .el 'alor del in&ue!le calculado confor&e lo se>alado en el literal anterior, se deducir8n los
siguientes ru!rosG

i= Los costos y gastos en (ue aya incurrido la entidad #or conce#to del incu&#li&iento
del contrato"

ii= ,l costo financiero generado y no #agado #or el locatario"

iii= Las garantas de cu&#li&iento de las o!ligaciones del locatario, #actadas a fa'or de la entidad
autori?ada"

i'= ,l co&#onente de ca#ital de los c8nones #actados no a&orti?ado, y

'= ,l 'alor de e4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n #actada en el contrato"

c= /o&o una #rotecci$n es#ecial #ara los locatarios, la entidad autori?ada #odr8 darle a#licaci$n
unilateral a esta regla solo des#u)s de los no'enta <90= das contados a #artir de la cesaci$n del
#ago corriente de los c8nones #actados9 -i el locatario decide antici#ar este #la?o se dar8
a#licaci$n al &is&o #rocedi&iento9

39 *ara el caso en (ue las #artes decidan dar #or ter&inado el contrato de leasing a!itacional #or
&utuo acuerdo, se seguir8 el siguiente #rocedi&iento #ara efectos de la de'oluci$n del canon
inicial y de los saldos a&orti?ados al #recio de la o#ci$n de ad(uisici$n del in&ue!leG

a= ,l 'alor del in&ue!le se calcular8 de confor&idad con lo se>alado en el literal a= del nu&eral 1
del #resente artculo"

!= .el 'alor del in&ue!le calculado confor&e lo se>alado en el literal anterior, se deducir8n los
siguientes ru!rosG

i= Los costos y gastos en (ue aya incurrido la entidad #or conce#to de l a ter&inaci$n antici#ada
del contrato"

ii= ,l co&#onente de ca#ital de los c8nones #actados no a&orti?ado, y

iii= ,l 'alor de e4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n #actada en el contrato9

Par8gra3o9 ,l 'alor resultante de la li(uidaci$n del contrato, si es el caso, ser8 de'uelto al locatario
#or la entidad autori?ada dentro de los treinta <30= das siguientes al #erfecciona&iento
del contrato de co&#ra'enta del in&ue!le o del nue'o contrato de leasing9

C-P+T;'O +++


Dis!osiciones comunes a las dos modalidades de leasing "a#iacional

-r%culo 8&9 Dodificado #or el art9 6, .ecreto 1acional 3760 de 200@9 El nue$o e=o es el
siguiene: *ro#iedad del in&ue!le9 ,l !ien in&ue!le entregado en leasing a!itacional de!er8 ser
de #ro#iedad de la entidad autori?ada durante el t)r&ino del contrato, dereco de do&inio (ue se
trasferir8 cuando el locatario e4er?a la o#ci$n de ad(uisici$n, #ague su 'alor y se cu&#lan las
nor&as a#lica!les so!re tradici$n de la #ro#iedad9 Lo anterior, sin #er4uicio de (ue 'arias entidades
autori?adas entreguen en leasing con4unta&ente in&ue!les de #ro#iedad co&En &ediante la
&odalidad de leasing a!itacional sindicado9

,n todo caso las entidades autori?adas #odr8n transferir a sociedades titulari?adoras o a
sociedades fiduciarias los !ienes in&ue!les o!4eto de contratos de leasing a!itacional, cuando
dica transferencia tenga #or o!4eto el desarrollo de #rocesos de titulari?aci$n de flu4os deri'ados
de dicos contratos a #artir de uni'ersalidades o #atri&onios aut$no&os, res#ecti'a&ente9

Fe5to anteriorG

*ro#iedad del in&ue!le9 ,l !ien in&ue!le entregado en leasing a!itacional de!er8 ser de
#ro#iedad de la entidad autori?ada durante el t)r&ino del contrato, dereco de do&inio (ue se
trasladar8 cuando el locatario e4er?a la o#ci$n de ad(uisici$n, #ague su 'alor y se cu&#lan las
nor&as a#lica!les so!re tradici$n de la #ro#iedad9 Lo anterior, sin #er4uicio de (ue 'arias entidades
autori?adas entreguen en leasing con4unta&ente in&ue!les de #ro#iedadco&En &ediante la
&odalidad de leasing a!itacional sindicado9

-r%culo 6&9 ,4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n antici#ada&ente9 Las #artes #odr8n acordar el
e4ercicio de la o#ci$n de ad(uisici$n antici#ada&ente, en cuyo caso, de!er8n esti#ular en
el contrato las condiciones a (ue estara su4eto dico e4ercicio9

-r%culo 109 -eguros9 ,l contrato de leasing a!itacional tendr8 co&o &ni&o los siguientes
segurosG

a= -eguro contra incendio y terre&oto cuya co!ertura a&#are el !ien in&ue!le"

!= :#cional&ente, el locatario #odr8 to&ar un seguro de 'ida en los t)r&inos (ue se acuerde con
las entidades autori?adas9 *or ser o#tati'o, la entidad autori?ada de!er8 infor&ar suficiente&ente
al locatario, al &o&ento de la cele!raci$n del contrato de leasing a!itacional, el alcance de
la co!ertura y las consecuencias en el e'ento de no to&ar el a&#aro9

,l locatario #odr8 to&ar los seguros a (ue aya lugar directa&ente con las co&#a>as de su
elecci$n9 1o o!stante, #odr8 #actar dentro del contrato de leasing a!itacional (ue las
&encionadas #$li?as #uedan ser to&adas #or la entidad autori?ada #or cuenta del locatario9

-r%culo 119 -ol'encia y l&ites de concentraci$n de riesgo9 *ara efectos de acti'os #onderados
#or riesgo y l&ites de concentraci$n de riesgo, el leasing a!itacional tendr8 el &is&o trata&iento
se>alado #ara las o#eraciones de leasing in&o!iliario (ue actual&ente reali?an las co&#a>as de
financia&iento co&ercial9

-r%culo 129 .e!er de infor&aci$n #ara la #rotecci$n de los usuarios9 Las entidades autori?adas
de!er8n su&inistrar anual&ente, durante el #ri&er &es de cada a>o calendario, infor&aci$n
suficiente y de f8cil co&#rensi$n #ara los locatarios res#ecto de las condiciones de sus
o#eraciones de leasing a!itacional, en los t)r&inos (ue deter&ine la -u#erintendencia
Lancaria de acuerdo con sus facultades legales9

,n todo caso, la infor&aci$n (ue se su&inistre de!e incluir co&o &ni&o lo siguienteG

a= 6na #royecci$n de los c8nones a #agar en el a>o (ue co&ien?a9 .ica #royecci$n se
aco&#a>ar8 de los su#uestos (ue se tu'ieron en cuenta #ara efectuarla y en ella se indicar8 de
&anera e5#resa, (ue los ca&!ios en tales su#uestos, i&#licar8n necesaria&ente &odificaciones
en los &ontos #royectados"

!= La discri&inaci$n de los &ontos i&#utados al #recio del !ien, el costo financiero y los seguros
#agados #or el locatario en el a>o in&ediata&ente anterior9

-r%culo 139 ,scritura #E!lica en los contratos de leasing a!itacional y transferencia del do&inio
del !ien9 Los contratos de leasing a!itacional no re(uieren ele'arse a escritura #E!lica9 -olo ser8
necesaria la escritura #E!lica cuando se efectEe la transferencia del do&inio del in&ue!le a ttulo
de leasing a!itacional, una 'e? se e4er?a la o#ci$n de ad(uisici$n y se #ague su 'alor9

-r%culo 149 Dodificado #or el art9 7, .ecreto 1acional 3760 de 200@9 El nue$o e=o es el
siguiene: Fitulari?aci$n de contratos de leasing a!itacional9 Las entidades autori?adas #ara
reali?ar contratos de leasing a!itacional, las sociedades titulari?adoras y las sociedades
fiduciarias en su calidad de ad&inistradoras de #atri&onios aut$no&os, #odr8n o!rar co&o
originadoras o e&isoras, segEn sea el caso, de ttulos re#resentati'os de flu4os deri'ados
de contratos de leasing a!itacional, los cuales #ara todos los efectos tendr8n la condici$n de
ttulos i#otecarios9 Las condiciones, caractersticas y re(uisitos #ara la e&isi$n de este ti#o de
ttulos se su4etar8n a lo esta!lecido en el artculo 12 de la Ley 546 de 1999, en el artculo 6@ de la
Ley 964 de 2005, en la Hesoluci$n 775 de 2001 de la -u#erintendencia de Jalores y en las de&8s
nor&as a#lica!les a la e&isi$n y colocaci$n de ttulos i#otecarios #ara la financiaci$n de 'i'ienda
deri'ados de #rocesos de titulari?aci$n de acti'os i#otecarios9

Fe5to anteriorG

Fitulari?aci$n de contratos de leasing a!itacional9 Las entidades autori?adas #ara
reali?ar contratos de leasing, las sociedades titulari?adoras y las sociedades fiduciarias en su
calidad de ad&inistradoras de #atri&onios aut$no&os, #odr8n o!rar co&o originadoras o
e&isoras, segEn sea el caso, de ttulos re#resentati'os de flu4os deri'ados de contratos de leasing
a!itacional9 La -u#erintendencia de Jalores, en e4ercicio de sus funciones legales, se>alar8 los
re(uisitos y condiciones #ara la e&isi$n y colocaci$n de los diferentes ttulos (ue se e&itan en
desarrollo de lo a(u #re'isto, los cuales de!er8n #ro&o'er su o&ogeneidad y li(uide?9

-r%culo 159 Li(uidaci$n del esta!leci&iento de cr)dito contratante de o#eraciones de leasing
a!itacional9 .e confor&idad con el literal = del artculo 299 del ,statuto :rg8nico del -iste&a
;inanciero, no for&an #arte de la &asa de la li(uidaci$n los !ienes dados en leasing a!itacional,
los cuales se transferir8n al locatario cuando e4er?a la o#ci$n y #ague el 'alor res#ecti'o9 -i est8
#endiente el #la?o de e4ecuci$n del contrato y el locatario no accede a #agar el 'alor
#resente corres#ondiente, el contrato y el !ien ser8n cedidos a otra entidad legal&ente facultada
#ara desarrollar o#eraciones de leasing a!itacional9

-r%culo 1>9 .efiniciones9 *ara los efectos del #resente decreto, las definiciones (ue se relacionan
a continuaci$n tendr8n el sentido (ue a(u se e5#resa

a= Precio de la o!ci7n de ad4uisici7n9 ,s el #recio #actado en el contrato de leasing a!itacional
(ue #aga el titular de la o#ci$n o locatario #ara tener el dereco de ad(uirir un in&ue!le en un
#la?o deter&inado"

!= ?alor de e2ercicio de la o!ci7n de ad4uisici7n9 ,s el #recio #actado en el contrato de leasing
a!itacional #or el cual el in&ue!le #uede ser ad(uirido #or el titular de la o#ci$n o locatario9

-r%culo 179 Jigencia y derogatorias9 ,l #resente decreto rige desde la feca de su #u!licaci$n y
deroga el .ecreto 777 de 2003, sal'o los artculos 10 y 11 (ue continEan 'igentes"$

Al respecto, es necesario anali)ar el alcance del art+clo C; de la Constitci'n Pol+tica, con el &in de
precisar el concepto de !vivienda digna"$ Para ello, la 3ala tendr, en centa las
sigientes consideraciones generales:

0a Corte Constitcional, mediante sentencia de ;C de octbre de 2003, concept' acerca de lo qe
se entiende por vivienda digna, en los sigientes t*rminos:

!Derec"o a la $i$ienda digna ( de#er esaal de esa#lecer sisemas adecuados de
3inanciaci7n a largo !la<o)

249 ,l artculo 51 de la /onstituci$n regula lo relati'o al dereco a la 'i'ienda digna9 La dis#osici$n
esta!lece dos ele&entos di'ersos9 ,n su inciso #ri&ero se>ala la e5istencia del dereco y, en el
segundo, #recisa algunos de!eres estatales directa&ente ligados con dico dereco9 A fin de
anali?ar la dis#osici$n de&andada, la /orte considerar8 #ri&era&ente el alcance del dereco a la
'i'ienda digna y, a #artir de tales #ar8&etros, iniciar8 el estudio de los cargos en su contra9

259 /o&o se indic$ antes, el artculo 51 de la /onstituci$n esta!lece la e5istencia del dereco a la
'i'ienda digna y fi4a de!eres ,statales en relaci$n con el &is&o9 .e la dis#osici$n no se
des#renden ele&entos (ue #er&itan fi4ar clara&ente su contenido &aterial9 Los de!eres estatales
estatuidos en la dis#osici$n resultan insuficientes #ara una co&#leta caracteri?aci$n del dereco9

,l artculo 93 de la /onstituci$n dicta (ue los derecos constitucionales de!en inter#retarse
de confor&idad con los tratados so!re derecos u&anos ratificados #or /olo&!ia9 ,l *acto
Mnternacional de .erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales esta!lece en el #ar8grafo 1 del
artculo 11 (ue +los ,stados *artes999 reconocen el dereco de toda #ersona a un ni'el de 'ida
adecuado #ara si y su fa&ilia, incluso ali&entaci$n, 'estido y 'i'ienda adecuados99939 *or tratarse
de un tratado de derecos u&anos ratificado #or /olo&!ia, resulta #ertinente to&ar nota de la
inter#retaci$n (ue de dica dis#osici$n a ado#tado su int)r#rete autori?adoG el /o&it) de
.erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales de las 1aciones 6nidas9

269 ,l /o&it) de .erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales de las 1aciones 6nidas, en la
:!ser'aci$n 0eneral 1B6919 .oc9 ,N1991N239 e5#uso sus consideraciones en torno al dereco a
una 'i'ienda adecuada9 ,s de anotar (ue tales consideraciones se ado#taron luego de reali?arse
di'ersas conferencias so!re la &ateria y (ue la Asa&!lea 0eneral de las 1aciones 6nidas
a#ro!ara la ,strategia Dundial de Ji'ienda asta el a>o 200 Hesoluci$n 42N191 de 11 de dicie&!re
de 19@7 <AN43N@NAdd91=99 *ara efectos del control constitucional y la funci$n de la /orte de guardar
la integridad y su#re&aca de la /onstituci$n, resulta central definir el alcance del dereco a la
'i'ienda digna9 La &encionada o!ser'aci$n esta!lece ele&entos (ue asisten a la inter#retaci$n de
la dis#osici$n constitucional9 ,l #ar8grafo @ de la o!ser'aci$n contiene algunos as#ectos centrales
del dereco a la 'i'ienda adecuada (ue sir'en de #auta de inter#retaci$n de la
dis#osici$n constitucional9 Fales ele&entos se refieren a dos grandes gru#os de
asuntosG condiciones de la 'i'ienda y seguridad del goce de la 'i'ienda9

2691 ,l #ri&er ele&ento Ocondiciones de la 'i'ienda7 se refiere a (ue la 'i'ienda no #uede, desde
un #unto de 'ista &aterial, e(ui#ararse a la e5istencia de un si&#le teco (ue i&#ida la llu'ia y el
fro o calor e5cesi'os9 La 'i'ienda de!e entenderse co&o un lugar (ue ofre?ca seguridad a la
#ersona frente a las incle&encias a&!ientales y un #unto a #artir del cual #ueda #royectar su 'ida
#ri'ada y en sociedad9 Lo anterior i&#lica (ue la 'i'ienda, #ara entenderse adecuada, de!e reunir
ele&entos (ue aseguren su a!ita!ilidad, es decir, (ue la 'i'ienda cu&#la con los re(uisitos
&ni&os de igiene, calidad y es#acio, re(ueridos #ara (ue una #ersona y su fa&ilia #uedan
ocu#arla sin #eligro #ara su integridad fsica y su salud9

-o!re la a!ita!ilidad, en la :!ser'aci$n 0eneral 4B se leeG

+<*ar8grafo @= d= 2a!ita!ilidad9 6na 'i'ienda adecuada de!e ser a!ita!le, en sentido de #oder
ofrecer es#acio adecuado a sus ocu#antes y de #rotegerlos del fro, la u&edad, el calor, la llu'ia,
el 'iento u otras a&ena?as #ara la salud, de riesgos estructurales y de 'ectores de enfer&edad9
.e!e garanti?ar ta&!i)n la seguridad fsica de los ocu#antes9 ,l /o&it) e5orta a los ,stados
*artes a (ue a#li(uen a&#lia&ente los *rinci#ios de 2igiene de la Ji'ienda #re#arados #or la
:D-, (ue consideran la 'i'ienda co&o el factor a&!iental (ue con &8s frecuencia est8
relacionado con las condiciones (ue fa'orecen las enfer&edades en los an8lisis e#ide&iol$gicos"
dico de otro &odo, (ue una 'i'ienda y unas condiciones de 'ida inadecuadas y deficientes se
asocian in'aria!le&ente a tasas de &ortalidad y &or!ilidad &8s ele'adas39

,n directa relaci$n con lo anterior, la 'i'ienda de!e garanti?ar el acceso a una serie de !ienes (ue
aseguren su !ienestar, co&o los ser'icios #E!licos, su seguridad, co&o acceso a ser'icios de
e&ergencia, y su nutrici$n, lo (ue i&#lica (ue los #lanes de 'i'ienda corres#ondan a de!idos
#lanes de desarrollo ur!ano9 Fales #lanes de desarrollo de!en asegurar (ue la 'i'ienda se
encuentre en un lugar donde e5ista acceso a ele&entos centrales #ara la 'ida digna de la #ersona
y su 'ida en sociedad co&o acceso a tra!a4o, salud, educaci$n y un a&!iente sano9 ;inal&ente,
de!e to&arse en cuenta factores culturales, de &anera (ue la 'i'ienda res#onda, sin sacrificar el
acceso a los ser'icios tecnol$gicos, a los #atrones culturales de dise>o, construcci$n, etc9, de
'i'iendas9

,n los literales !, f y g del #8rrafo @ de su :!ser'aci$n 0eneral 4 el /o&it) de .erecos
,con$&icos, -ociales y /ulturales anali?a los ele&entos antes &encionadosG

+!= .is#oni!ilidad de ser'icios, &ateriales, facilidades e infraestructura9 6na 'i'ienda adecuada
de!e contener ciertos ser'icios indis#ensa!les #ara la salud, la seguridad, la co&odidad y la
nutrici$n9 Fodos los !eneficiarios del dereco a una 'i'ienda adecuada de!eran tener acceso
#er&anente a recursos naturales y co&unes, a agua #ota!le, a energa #ara la cocina, la
calefacci$n y el alu&!rado, a instalaciones sanitarias y de aseo, de al&acena&iento de ali&entos,
de eli&inaci$n de desecos, de drena4e y a ser'icios de e&ergencia39

+f= Lugar9 La 'i'ienda adecuada de!e encontrarse en un lugar (ue #er&ita el acceso a las
o#ciones de e&#leo, los ser'icios de atenci$n de la salud, centros de atenci$n #ara ni>os,
escuelas y otros ser'icios sociales9 ,sto es #articular&ente cierto en ciudades grandes y ?onas
rurales donde los costos te&#orales y financieros #ara llegar a los lugares de tra!a4o y 'ol'er de
ellos #uede i&#oner e5igencias e5cesi'as en los #resu#uestos de las fa&ilias #o!res9 .e &anera
se&e4ante, la 'i'ienda no de!e construirse en lugares conta&inados ni en la #ro5i&idad in&ediata
de fuentes de conta&inaci$n (ue a&ena?an el dereco a la salud de los a!itantes39

+g= Adecuaci$n cultural9 La &anera en (ue se construye la 'i'ienda, los &ateriales de construcci$n
utili?ados y las #olticas en (ue se a#oyan de!en #er&itir adecuada&ente la e5#resi$n de la
identidad cultural y la di'ersidad de la 'i'ienda9 Las acti'idades 'inculadas al desarrollo o la
&oderni?aci$n en la esfera de la 'i'ienda de!en 'elar #or (ue no se sacrifi(uen las di&ensiones
culturales de la 'i'ienda y #or (ue se aseguren, entre otros, los ser'icios tecnol$gicos &odernos93

La /orte entiende, a #artir de lo anterior, (ue el dereco a la 'i'ienda digna i&#lica, entonces, una
relaci$n estreca entre las condiciones de 'ida digna de la #ersona y la garanta de la reali?aci$n
de derecos sociales ycolecti'os y el asegura&iento de la #restaci$n eficiente y #lanificada de los
ser'icios #E!licos do&iciliarios y ser'icios #E!licos asistenciales, re(ueridos #ara la 'ida en
sociedad de una #ersona9 La /orte a su!rayado la i&#ortancia de algunos de estos ser'icios
al considerar las dificultades deri'adas de la ineficiente #restaci$n del ser'icio de energa el)ctrica
en ?onas ur!ana -entencia F7@@1 de 20029

2692 ,l segundo gru#o de ele&entos se integran !a4o el conce#to de seguridad en el goce de la
'i'ienda9 ,ste #unto es el (ue interesa directa&ente en el #resente #roceso9 -egEn se des#rende
de la :!ser'aci$n 0eneral 4 enco&ento, tres factores an de considerarse !a4o el conce#to de
seguridad en el goce de la 'i'iendaG ase(ui!ilidad, seguridad 4urdica de la tenencia y +gastos
so#orta!les39

La ase(ui!ilidad consiste en la e5istencia de una oferta suficiente de 'i'ienda, as co&o el acceso
a los recursos re(ueridos #ara satisfacer alguna &odalidad de tenencia de la 'i'ienda9 Fal acceso
a de tener en consideraci$n es#ecial a los gru#os &8s desfa'orecidos y &arginados de la
sociedad, as co&o la es#ecial #rotecci$n o!ligatoria #ara las #ersonas des#la?adas y 'cti&as de
fen$&enos naturales9 -o!re este #unto, 'er sentencia F795@ de 20019 -o!re este #unto, en el
literal e= del #ar8grafo de la :!ser'aci$n 0eneral 4B, antes &encionada se leeG

+e= Ase(ui!ilidad9 La 'i'ienda adecuada de!e ser ase(ui!le a los (ue tengan dereco9
.e!e concederse a los gru#os en situaci$n de des'enta4a un acceso #leno y sosteni!le a los
recursos adecuados #ara conseguir una 'i'ienda9 .e!era garanti?arse cierto grado
de consideraci$n #rioritaria en la esfera de la 'i'ienda a los gru#os desfa'orecidos co&o las
#ersonas de edad, los ni>os, los inca#acitados fsicos, los enfer&os ter&inales, los indi'iduos JM2
#ositi'os, las #ersonas con #ro!le&as &)dicos #ersistentes, los enfer&os &entales, las 'cti&as
de desastres naturales, las #ersonas (ue 'i'en en ?onas en (ue suelen #roducirse desastres, y
otros gru#os de #ersonas9 Fanto las dis#osiciones co&o la #oltica en &ateria de 'i'ienda de!en
tener #lena&ente en cuenta las necesidades es#eciales de esos gru#os9 ,n &ucos ,stados
*artes, el &ayor acceso a la tierra #or sectores des#ro'istos de tierra o e&#o!recidos de la
sociedad, de!era ser el centro del o!4eti'o de la #oltica9 Los ,stados de!en asu&ir o!ligaciones
a#recia!les destinadas a a#oyar el dereco de todos a un lugar seguro #ara 'i'ir en #a? y
dignidad, incluido el acceso a la tierra co&o dereco39

Lo anterior no resulta suficiente si el gasto asociado a la 'i'ienda les i&#ide el acceso y
#er&anencia en la 'i'ienda o el cu!ri&iento de tales gastos i&#licara la negaci$n de otros !ienes
necesarios #ara una 'ida digna9 ,n este orden de ideas, se de&anda de #arte de los ,stados
#olticas (ue aseguren siste&as adecuados #ara costear la 'i'ienda, tanto #ara financiar su
ad(uisici$n co&o #ara garanti?ar un creci&iento ra?ona!le y acorde con el ni'el de ingresos, de
los al(uileres, entre otras &edidas9 ,n #unto a lo (ue el /o&it) de .erecos ,con$&icos,
-ociales y /ulturales deno&ina +gastos so#orta!les3, el literal c= del #ar8grafo @ de la :!ser'aci$n
0eneral 4B esta!leceG

+c= 0astos so#orta!les9 Los gastos #ersonales o del ogar (ue entra>a la 'i'ienda de!eran ser de
un ni'el (ue no i&#idiera ni co&#ro&etiera el logro y la satisfacci$n de otras necesidades !8sicas9
Los ,stados *artes de!eran ado#tar &edidas #ara garanti?ar (ue el #orcenta4e de los gastos de
'i'ienda sean, en general, con&ensurados con los ni'eles de ingreso9 Los ,stados *artes
de!eran crear su!sidios de 'i'ienda #ara los (ue no #uedencostearse una 'i'ienda, as co&o
for&as y ni'eles de financiaci$n (ue corres#ondan adecuada&ente a las necesidades de 'i'ienda9
.e confor&idad con el #rinci#io de la #osi!ilidad de costear la 'i'ienda, se de!era #roteger #or
&edios adecuados a los in(uilinos contra ni'eles o au&entos des#ro#orcionados de los al(uileres9
,n las sociedades en (ue los &ateriales naturales constituyen las #rinci#ales fuentes de &aterial
de construcci$n de 'i'ienda, los ,stados *artes de!eran ado#tar &edidas #ara garanti?ar la
dis#oni!ilidad de esos &ateriales93

;inal&ente, la seguridad de la tenencia a#unta a (ue las distintas for&as de tenencia de la
'i'ienda O#ro#iedad indi'idual, #ro#iedad colecti'a, arriendo, leasing, usufructo, etc97 est)n
#rotegidas 4urdica&ente, #rinci#al&entecontra desaucio, ostiga&iento, etc9 Lo anterior e(ui'ale
a la +seguridad 4urdica de la tenencia3, co&o lo a anali?ado el /o&it) de .erecos ,con$&icos,
-ociales y /ulturales en el literal a= del #ar8grafo @ de la :!ser'aci$n 0eneral 4G

+a= -eguridad 4urdica de la tenencia9 La tenencia ado#ta una 'ariedad de for&as, co&o el al(uiler
<#E!lico y #ri'ado=, la 'i'ienda en coo#erati'a, el arriendo, la ocu#aci$n #or el #ro#ietario, la
'i'ienda de e&ergencia y los asenta&ientos infor&ales, incluida la ocu#aci$n de tierra o
#ro#iedad9 -ea cual fuere el ti#o de tenencia, todas las #ersonas de!en go?ar de cierto grado de
seguridad de tenencia (ue les garantice una #rotecci$n legal contra el desaucio, el ostiga&iento
u otras a&ena?as9 *or consiguiente, los ,stados *artes de!en ado#tar in&ediata&ente &edidas
destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las #ersonas y los ogares (ue en la actualidad
care?can de esa #rotecci$n consultando 'erdadera&ente a las #ersonas y gru#os afectados93

1o so!ra su!rayar (ue el *rogra&a de las 1aciones 6nidas so!re Asenta&ientos 2u&anos +617
2ALMFAF3, a dise>ado y #ro&o'ido una ca&#a>a es#ecfica so!re la seguridad 4urdica de la
tenencia de 'i'ienda9

279 *ara el caso colo&!iano, de las consideraciones del /o&it) de .erecos ,con$&icos,
-ociales y /ulturales, es claro (ue el artculo 51 de la /onstituci$n e5#resa&ente regula algunos
de los ele&entos del dereco a la 'i'ienda adecuada, resultando el es#ectro de #rotecci$n
nacional &8s a&#lio, a!ida consideraci$n de su 'inculaci$n con la dignidad u&ana y la
de&anda de #rotecci$n es#ecfica a deter&inadas for&as de asociaci$n #ara el logro del acceso a
la 'i'ienda9

*or otra #arte, tales consideraciones o!ligan a ace#tar (ue el acceso a la 'i'ienda digna no se
refiere e5clusi'a&ente a la financiaci$n de la #ro#iedad so!re la 'i'ienda, #ues e5#resa&ente se
#rotegen todas las for&as de tenencia de la 'i'ienda9 .e lo anterior surge (ue corres#onde al
,stado dise>ar 'arias estrategias financieras y de situaci$n de recursos #ara atender distintas
&odalidades de tenencia de la 'i'ienda y no li&itarse a asegurar la #ro#iedad so!re los in&ue!les9
As, si el ,stado garanti?a a sus a!itantes el arriendo de in&ue!les destinados a 'i'ienda Ocon
todas las condiciones antes anotadas 7, a!r8 cu&#lido con las o!ligaciones deri'adas del *acto9
Fales &odalidades resultan es#ecial&ente i&#ortantes a la ora de considerar los costos de la
'i'ienda y las dificultades de acceso deri'adas del &is&o9 As &is&o, resulta decisi'o
#ara controlar &)todos de financiaci$n (uecondu?can a i&#edir a la #o!laci$n, es#ecial&ente la
&8s #o!re y 'ulnera!le, el goce de su dereco9

2@9 La #osi!ilidad de (ue e5istan di'ersos &ecanis&os #ara financiar el acceso a la 'i'ienda, a
de tener en cuenta, #or lo e5#uesto, las necesidades reales de la #o!laci$n, as co&o la
dis#oni!ilidad de recursos nacionales O#E!licos y #ri'ados7, #ara financiar las distintas for&as9 Lo
anterior su#one (ue no necesaria&ente de!en ado#tarse siste&as de financiaci$n del acceso a la
'i'ienda Enicos, #udiendo e5istir &ecanis&os diferenciales (ue tenga en cuenta factores
tales co&o los recursos fa&iliares, los recursos estatales, etc9 ,llo no entra>a 'iolaci$n alguna al
dereco a la igualdad, #ues, en #unto a la financiaci$n del acceso a la 'i'ienda, an de tenerse en
cuenta lacondiciones reales de las fa&ilias, no resultando e(uitati'o, #or e4e&#lo, e5tender
&ecanis&os de su!sidio a (uienes tienen recursos fa&iliares #ara satisfacer sus necesidades y,
de esta &anera, reducir las o#ortunidades #ara (ue la #o!laci$n &8s #o!re y 'ulnera!le 'ea
#ostergado indefinida&ente el acceso a una 'i'ienda9

299 .e lo e5#uesto se des#rende (ue no resulta inco&#ati!le y 'iolatorio del dereco a la 'i'ienda
digna (ue se su4eten a condiciones &ercantiles ordinarias el acceso a deter&inadas 'i'iendas,
#articular&ente a(uellas no destinadas a la 'i'ienda fa&iliar9 Puienes est8n en ca#acidad de
asegurar, #or 'as &ercantiles ordinarias, la satisfacci$n de su dereco a la 'i'ienda, sea &ediante
su ad(uisici$n, el arrenda&iento u otras for&as co&unes en el tr8fico co&ercial, no #ueden
e5igir, co&o dereco constitucional, (ue sean in&uni?ados de &anera a!soluta frente
las contingencias #ro#ias del &ercado9

,llo no i&#ide, claro est8, (ue, co&o es #ro#io en cual(uier sociedad de&ocr8tica, (ue el
legislador e5tienda !eneficios a gru#os con suficientes recursos #ro#ios9 Fa&#oco i&#lica (ue
tales gru#os se 'ean su4etos a la i&#osi!ilidad de acceder a &ecanis&os (ue aseguren el acceso
a la 'i'ienda, ante 'icisitudes #ro#ias de los ciclos econ$&icos9 -i&#le&ente, su!raya la
/orte (ue, no est8 #roi!ido su4etar a condiciones co&erciales el acceso a la 'i'ienda no fa&iliar,
as co&o, y en ciertas condiciones, a la 'i'ienda fa&iliar de #ersonas con ca#acidad suficiente
#ara financiar tran(uila&ente distintas for&as de tenencia9

309 ,n resu&en, la /orte concluye (ue el dereco a la 'i'ienda digna no i&#lica Enica&ente el
dereco a la #ro#iedad so!re la 'i'ienda, resultando ad&isi!les distintas for&as seguras de
tenencia9 La e5istencia de siste&as adecuados de financiaci$n a largo #la?o no su#one (ue <i=
necesaria&ente todo siste&a de financiaci$n est) #or fuera de las condiciones &ercantiles
ordinarias" <ii= (ue todos los siste&as de financiaci$n tengan los &is&os #ar8&etros financieros"
<iii= (ue de!a e5istir un Enico r)gi&en de financiaci$n de 'i'ienda a largo #la?o" <i'= (ue
necesaria&ente todo siste&a de financiaci$n a largo #la?o de!a ser igualitario" #or el contrario, es
#ertinente y #osi!le (ue se distinga entre (uienes tienen ca#acidad ad(uisiti'a y (uienes, #or
sus condiciones financieras, est)n e5cluidos de la #osi!ilidad de #agar #recios ordinarios9

319 2a!i)ndose anali?ado su contenido general, resta #or considerar las #ersonas #rotegidas9 La
'i'ienda digna no es un !ien 4urdico de car8cter e5clusi'a&ente indi'idual9 Antes !ien,
frecuente&ente tiene un destino gru#al <nocolecti'o=G la fa&ilia9

La fa&ilia co&o o!4eto constitucional&ente #rotegido </9*9 art9 42= re(uiere un es#acio
deter&inado en el cual se desarrolla y se reali?an los #rocesos #ro#ios de este fen$&eno social9
.ico es#acio corres#onde a la 'i'ienda y las condiciones antes indicadas, (ue cualifican su
dignidad y !enefician a cada uno de sus integrantes, as co&o a la fa&ilia9 -in la &encionada
#rotecci$n a los indi'iduos integrantes de la fa&ilia, )sta se 'e des#rotegida y se enfrenta a su
disoluci$n9

Lo anterior indica (ue, #or otro lado, no se #ueda considerar a la fa&ilia e5clusi'a&ente co&o
uni$n de un o&!re y una &u4er, sino en un sentido social, de suerte (ue a!ar(ue a la +fa&ilia
uni#ersonal3 y di'ersas for&as de uni$n gru#al (ue con'i'an 4unto9 La /orte ya a a'an?ado so!re
este #unto en la sentencia F7163 de 20039 Lo anterior, en la &edida en (ue la 'i'ienda
digna co&#renda la idea de a!itaci$n9 -e #rotege el lugar destinado #ara a!itar, sin considerar
c$&o se integre el nEcleo fa&iliar9 As, es o!4eto de la dis#osici$n constitucional la 'i'ienda fa&ilia9
,n sentencia /7560 de 2002 la /orte consider$ una de las &odalidades de la 'i'ienda fa&iliar y su
#rotecci$n9

.e confor&idad con lo anterior, no e5iste o!ligaci$n constitucional alguna de (ue la financiaci$n de
'i'iendas (ue no est)n destinadas a la 'i'ienda <a!itaci$n= fa&iliar del tenedor <tenedor,
#oseedor o #ro#ietario=, ado#te &odalidades es#eciales9 -u#oner una o!ligaci$n constitucional en
sentido contrario, i&#licara e5tender la satisfacci$n de derecos constitucionales acia 8&!itos
&era&ente lucrati'os y &ercantiles9 Fal no es el #ro#$sito de la nor&a constitucional9

329 Lo anterior o!liga a una consideraci$n adicional9 ,l acceso a la 'i'ienda se logra, sal'o (ue el
,stado lo otorgue directa&ente, !a4o &odalidades contractuales #ri'adas, donde en algunos casos
i&#era la autono&a de la 'oluntad9 Al distinguirse entre la 'i'ienda fa&iliar <a(uella destinada a la
a!itaci$n del tenedor= y a(uella (ue entra en el &ercado in&o!iliario, se ace e'idente (ue en el
#ri&er 8&!ito o#era una li&itaci$n a la autono&acontractual9

,n una de&ocracia constitucional los derecos constitucionales o#eran, no s$lo co&o l&ites a la
actuaci$n estatal, sino ta&!i)n co&o definidores del es#ectro de li!ertad de los #articulares9 ,stos
tienen (ue adecuar susco&#orta&ientos, y coadyu'ar, a la reali?aci$n de los
fines constitucionales9 ,sto, claro est8, dentro de un es(ue&a en el (ue el !alance entre los
derecos constitucionales no condu?ca al sacrificio de la autono&a #ri'ada9

-i el legislador considera necesario, o las circunstancias f8cticas lo tornan de&anda!le, la
e5istencia de un siste&a es#ecial de financiaci$n de la tenencia de 'i'ienda fa&iliar, la acti'idad
#ri'ada se encontrar8 su4eta, en lo (ue a la autono&a res#ecta, a los #ar8&etros constitucionales
y estatales de actuaci$n9

A #artir de las anteriores consideraciones, la /orte a!ordar8 el segundo cargo9

Cargo segundo: $iolaci7n del ar%culo 51 de la Consiuci7n)

339 ,l de&andante y el *rocurador 0eneral de la 1aci$n coinciden en acusar la 'iolaci$n del
artculo 51 de la /onstituci$n, #or cuanto la dis#osici$n de&andada no esta!lece criterio alguno
(ue asegure (ue el r)gi&en de financiaci$n de 'i'ienda ado#tado, asegure el cu&#li&iento de los
#ar8&etros (ue la /orte /onstitucional fi4$ al estudiar las nor&as relati'as a los siste&as 6*A/ y
6JH y (ue esti&an de!en ser e5tensi!les al leasing a!itacional9 ,n todo caso, #unto en el cual
insiste el *rocurador, el legislador a de!ido fi4ar criterios claros #ara garanti?ar (ue el leasing
a!itacional no se con'ierta en un instru&ento de #au#eri?aci$n y (ue aga nugatorio el dereco a
la #ro#iedad so!re la 'i'ienda9 ;inal&ente, esti&an (ue, si se ad&iten los criterios contenidos en
la dis#osici$n, )stos resultan insuficientes #ara garanti?ar el acceso a la #ro#iedad so!re la
'i'ienda y, &uco &enos, #ara calificar de siste&a adecuado de financiaci$n de 'i'ienda9

Los inter'inientes consideran (ue la dis#osici$n si contiene suficientes ele&entos (ue garanti?an la
reali?aci$n del dereco a la 'i'ienda digna9 Ade&8s, consideran (ue les son e5tensi!les las
dis#osiciones relati'as a los cr)ditos de 'i'ienda regulados &ediante Ley 546 de 1999 <a lo cual se
o#one el *rocurador, #ues considera (ue se trata de nor&as es#eciales #ara el cr)dito y, #or lo
&is&o, no e5tensi!les al leasing a!itacional=9 Ade&8s, las fallas (ue el de&andante le endilga al
&odelo del leasing a!itacional no se des#renden de su contenido nor&ati'o, y a!r8 (ue es#erar
a la regulaci$n gu!erna&ental so!re la &ateria9

.e los #lantea&ientos e5#uestos #or los distintos #artici#antes en el de!ate constitucional surgen
distintas #reguntas a resol'er dentro del &arco del #ro!le&a 4urdico #lanteado9 ,n #ri&er lugar la
/orte de!er8 'ol'er so!re el artculo 51 de la /onstituci$n, a fin de inter#retar el alcance del
&andatoG +,l ,stado fi4ar8999 siste&as adecuados de financiaci$n a largo #la?o39 /on !ase en
las conclusiones a (ue llegue so!re el anterior #unto, de!er8 a!ordar lo relati'o a la ausencia,
segEn el de&andante y el *rocurador 0eneral de la 1aci$n, de reglas (ue e5cluyan el leasing
a!itacional de las reglas del &ercado y (ue, ade&8s, en o#ini$n de estas #ersonas, de!era
ado#tarse &ediante nor&as generales (ue fi4aran los criterios y o!4eti'os a los cuales a de
su4etarse el go!ierno #ara regular la &ateria9

349 ,l artculo 51 de la /onstituci$n esta!lece (ue el ,stado tiene el de!er de fi4ar +siste&as
adecuados de financiaci$n a largo #la?o39 La #regunta central en relaci$n con dica dis#osici$n esG
Qcu8l es el &andato constitucionalR La dis#osici$n constitucional no esta!lece ele&entos (ue
#er&itan inferir <i= (u) es un siste&a de financiaci$n adecuado y <ii= el o!4eti'o de la financiaci$n9
*odra #ensarse (ue, en tanto (ue se refiere a financiaci$n a largo #la?o, est8 dirigido a la
ad(uisici$n de 'i'ienda9 -in e&!argo, ello no es necesaria&ente as9

3491 /onfor&e se anali?$ en los funda&entos 23 a 29 de esta sentencia, el dereco a la 'i'ienda
adecuada de (ue trata el *acto Mnternacional de .erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales, y
(ue se corres#onde en !uena &edida al dereco constitucional a la 'i'ienda digna, co&#orta
di'ersos ele&entos9 ,n #unto a su financia&iento, e5iste una directa relaci$n entre las &aneras de
tenencia de la 'i'ienda y los instru&entos (ue se considera id$neos y adecuados #ara garanti?ar
dica tenencia9

,l #rogra&a de la 1aciones 6nidas so!re asenta&ientos u&anos O6172ALMFAF7, a reco#ilado
la #r8ctica de tenencia &undial, indicando (ue e5isten figuras (ue su#onen #ro#iedad so!re el
in&ue!le, el arrenda&iento, la #ro#iedad so!re algunos de los ele&entos de la #ro#iedad <dereco
de uso o usufructo=, arrenda&iento con o#ci$n de co&#ra, etc9, (ue est8n su4etos a di'ersos
t)r&inos y, #or lo &is&o, a distintas &odalidades de financiaci$n9

Feniendo en cuenta lo anterior, una #ri&era a#ro5i&aci$n a la dis#osici$n constitucional #er&itira
inferir (ue el constituyente de&anda del ,stado colo&!iano (ue e5ista, segEn la &odalidad de
tenencia, un siste&a de financia&iento a largo #la?o (ue resulte adecuado #ara dica for&a de
tenencia9 *or e4e&#lo #ara la ad(uisici$n de la #ro#iedad o uno de los ele&entos, as co&o #ara
financiar un arrenda&iento con o#ci$n de co&#ra9

A #artir de lo anterior, la adecuaci$n del siste&a de financiaci$n a largo #la?o estara dirigida a
fi4ar condiciones financieras del siste&a, de suerte (ue se asegurara, en la &edida de lo #osi!le,
(ue las #ersonas #udieran cu!rir dico costo, sin (ue i&#licara un sacrificio #ara la atenci$n de
sus necesidades !8sicas9

3492 *ara la /orte /onstitucional no e5iste ra?$n alguna (ue #er&ita inferir (ue el constituyente a
#referido alguna de las siguientes inter#retacionesG <i= siste&a adecuado de financiaci$n e(ui'ale a
la e5istencia de un siste&a de financiaci$n adecuado a la &odalidad de tenencia de la 'i'ienda y
<ii= financiaci$n adecuada significa la e5istencia de una &odalidad financiera (ue #er&ita cu!rir
el costo de la 'i'ienda, sin sacrificar las necesidades !8sicas9 *or el contrario, la reali?aci$n del
dereco a la 'i'ienda digna sugiere (ue an de tenerse #resentes a&!os ele&entos9 -in
e&!argo, la /orte reconoce (ue, en #unto a la definici$n de la +adecuada financiaci$n3, el
legislador go?a de un a&#lio &argen de configuraci$n, frente al cual el control
de constitucionalidad se restringe a situaciones de error &anifiesto, en los cuales no se garanti?a
la efecti'idad del dereco </9*9 art9 2=9

,n tal e'ento de error &anifiesto, el 4ue? constitucional #uede, a #artir de ele&entos o!4eti'os, (ue
se deri'an del su#uesto de eco de la dis#osici$n constitucional, y nor&ati'os #recisos, (ue
incluyen el cu&#li&iento de las o!ligaciones internacionales, #onderar so!re la 'aloraci$n (ue
ace la autoridad, a fin de deter&inar la e5istencia de ar!itrariedad o a!soluta falta de inter)s en
cu&#lir el #ro#$sito constitucional9 La /orte a a!ordado esta lnea de an8lisis en &aterias en las
cuales de la /onstituci$n se deri'an a&#lios #oderes de a#reciaci$n #or #arte del ,stado, co&o es
el caso del control constitucional so!re el decreto &ediante el cual se declara el estado
decon&oci$n interior9 Jer sentencia /7@02 de 20029

Lo anterior no resuel'e #lena&ente los #ro!le&as er&en)uticos deri'ados de la
dis#osici$n constitucional, #ues no e5isten #ar8&etros (ue #er&itan resol'er otras dudas
relacionadas con este #unto9

359 La dis#osici$n constitucional (ue se est8 anali?ando tiene un claro o!4eti'o co&o es el de
garanti?ar el acceso a la tenencia de 'i'ienda9 La for&a de tenencia de#ender8 de factores
culturales i&#erantes en cada lugar del #as, e5istiendo ?onas, aEn dentro de las ciudades, donde
i&#ere la #ro#iedad so!re distintas &odalidades de uso <arriendo, derecos de uso, etc9= y a la
in'ersa9 Ade&8s de este factor, est8 la relaci$n del costo de cada &odalidad de tenencia <(ue
incluye los costos de financiaci$n !a4o #ar8&etros de &ercado= con el ni'el de ingresos de la
#o!laci$n y, en #articular, de las #ersonas (ue acuden a cada &odalidad de tenencia9 -i dica
relaci$n arro4a un saldo #ositi'o, es decir, (ue a!ida consideraci$n del costo de la &odalidad de la
tenencia y el ni'el de ingresos de la #ersona, )ste resulte suficiente #ara atender las necesidades
!8sicas de la #ersona y su fa&ilia y le #er&ita condiciones de 'ida digna, no #areciera e5istir
i&#erati'o constitucional alguno (ue o!ligue a e5cluir la o#erancia #lena de las reglas de &ercado
en la financiaci$n de la 'i'ienda9 *or el contrario, si dica relaci$n resulta negati'a, !ien #uede el
legislador e5cluir de tal l$gica la financiaci$n e, inclusi'e, #re'er el su!sidio de la &odalidad de
tenencia, co&o lo sugiere el /o&it) de .erecos ,con$&icos, -ociales y /ulturales de las
1aciones 6nidas9

La e'aluaci$n de cual es el saldo de la &encionada relaci$n corres#onde al legislador9 Al
4ue? constitucional le est8 'edado, en #rinci#io, in&iscuirse en la 'aloraci$n de la situaci$n (ue
aga el legislador, sal'o (ue resulte claro y #atente (ue las condiciones nor&ati'as i&#iden la
reali?aci$n del dereco a la 'i'ienda digna9

369 ,n un sentido a!stracto, el legislador #uede acer una e'aluaci$n de las condiciones
estructurales (ue inciden en el acceso a alguna &odalidad de tenencia de la 'i'ienda9 As, !ien
#uede ado#tar es(ue&as su!sidiados, inter&edios o desregulados9 ,n otras #ala!rasG financiar la
tenencia, esta!lecer las condiciones de financiaci$n de la tenencia o su4etarlo a la
din8&ica co&ercial9 Fodo ello, se re#ite, sie&#re y cuando se asegure la efecti'idad del dereco9

379 ,n el #unto concreto relati'o al leasing a!itacional a!r8 de tenerse en cuenta la estructura
de esta figura 4urdica9 ,l legislador no aco&#a>o la autori?aci$n de reali?ar esta acti'idad de una
#recisi$n so!re la for&a en (ue se esta!leca esta &odalidad contractual9 -i&#le&ente, se
des#rende de la dis#osici$n, (ue se ase&e4a al leasing financiero9

Al res#onder el #ri&er cargo de inconstitucionalidad se lleg$ a la conclusi$n de (ue la autori?aci$n
#ara los esta!leci&ientos !ancarios, ado#tada &ediante una ley ordinaria, no i&#lica!a la
ausencia de nor&as &arco (ue afectaran las condiciones de o#eraci$n de esta acti'idad9

,n la dis#osici$n de&andada se encuentran, ade&8s de ele&entos de naturale?a #ro#ia de una
ley ordinaria Ola autori?aci$n &is&a 7, otros (ue son de clara estir#e de ley &arco9 -e trata de la
o!ligaci$n i&#uesta #or el legislador al go!ierno de dictar nor&as de #rotecci$n de los usuarios o
locatarios9 ,ste &andato, aun(ue est) contenido en una ley ordinaria, afecta el contenido
nor&ati'o de los artculos 1 y 2 de la Ley 546 de 1999 Oactual&ente &arco en &ateria de
financiaci$n de 'i'ienda a largo #la?o 7, los cuales a!r8n de inter#retarse de confor&idad con
este &andato9

3@9 ,n este #roceso se a cuestionado la co&#ati!ilidad de las nor&as de la Ley 546 de 1999 con
el leasing a!itacional9 La /orte esti&a (ue dica inco&#ati!ilidad se deri'a de una a#reciaci$n
e(ui'ocada so!re la naturale?a de las dis#osiciones contenidas en los artculos antes
&encionados9

-i las #autas contenidas en tales dis#osiciones se entienden co&o regla9 -o!re las nor&as (ue
tienen estructura de reglas, 'er sentencia /712@7 de 20019, resulta induda!le su inco&#ati!ilidad,
#ues esta!lece condiciones o!ligatorias frente a un contrato de &utuo con garanta i#otecaria,
#actado en 69J9H9

,l artculo 150 nu&eral 19 de la /onstituci$n ordena al /ongreso dictar nor&as
generales contenti'as de o!4eti'os y criterios9 ,n esta &edida, la co&#etencia del legislador se
li&ita a dictar nor&as (ue tengan tal configuraci$n Oo!4eti'os y criterios 79 Fales o!4eti'os y
criterios, en Elti&as, i&#lican la consagraci$n de #rinci#ios a los cuales a de so&eterse el
0o!ierno 1acional #ara desarrollar la &ateria de la ley &arco9 La t)cnica de los #rinci#ios re#ugna
al uso de configuraciones #recisas, co&o una autori?aci$n #ara reali?ar una acti'idad financiera
deter&inada, en la &edida en (ue #ierde su car8cter de #rinci#io y, #or otro lado, eli&ina toda
#osi!ilidad de desarrollo gu!erna&ental9

399 Feniendo en cuenta lo e5#uesto y el eco de (ue el dereco constitucional a la 'i'ienda digna
afecta la autono&a contractual, resulta claro #ara la /orte /onstitucional (ue, !ien sea en el
8&!ito de la regulaci$n (ue dicte el 0o!ierno o en el #lano de los acuerdos de 'oluntades, de!e
garanti?arse el o!4eti'o de acer efica? el acceso a la 'i'ienda fa&iliar9

La regulaci$n (ue el 0o!ierno de!e dictar en la &ateria, de!e estar so&etida a lo esta!lecido en
los artculos 1 y 2 de la Ley 546 de 1999 y en la sentencia /7955 de 20009 As, la regulaci$n
relati'a a las o#eraciones de leasing a!itacional, de!er8 esta!lecer ele&entos (ue, #or e4e&#lo,
garanticen alguna relaci$n entre el #recio #actado, su incre&ento y las 'ariaciones de la econo&a9
1o #uede, en el #lano constitucional, su4etarse a la ar!itrariedad de la #arte #oderosa de la
relaci$n9 *or e4e&#lo, en &ateria de cr)ditos de 'i'ienda a largo #la?o, el legislador a utili?ado el
ndice de #recios al consu&idor co&o criterio, el cual resulta ra?ona!le a!ida consideraci$n de su
car8cter o!4eti'o9

.e igual &anera, la figura del leasing a!itacional no #odr8 con'ertirse en un &edio
#ara concentrar el cr)dito o #ara li&itar, directa o indirecta&ente, el dereco de las #ersonas y las
fa&ilias a o#tar, !a4o condiciones de #lena y suficiente infor&aci$n, entre )sta u otra &odalidad de
financiaci$n de la tenencia de la 'i'ienda9 Lo anterior, sin #er4uicio de la o!ligaci$n contenida en el
nu&eral 6 del artculo 2 de la Ley 546 de 19999

,n relaci$n con el artculo 2, de!er8, tanto la regulaci$n gu!erna&ental co&o los acuerdos
#ri'ados, +#roteger el #atri&onio de las fa&ilias39 *or e4e&#lo, no es 'ia!le (ue el incu&#li&iento
del #ago del canon, a#are4e la #)rdida a!soluta del #recio #agado <(ue integra el #atri&onio
fa&iliar=9 ,llo, desde luego, no i&#ide acer e5#lcitas condiciones ra?ona!les de garanta de
cu&#li&iento de las o!ligaciones, #ues la #rotecci$n al #atri&onio fa&iliar no i&#lica (ue el ,stado
se li!re del de!er de #ro&o'er y 'elar #or el cu&#li&iento generali?ado de las
o!ligaciones contractuales y e5tracontractuales en la sociedad9

;rente a tal #rotecci$n, la tarea de las autoridades co&#etentes se relaciona directa&ente con la
o!ligaci$n de 'elar #ara (ue no se #resenten situaciones de a!uso de la #osici$n do&inante (ue
ostentan los inter&ediarios financieros9 ,n este orden de ideas, no #ueden fi4arse condiciones
e5cesi'a&ente onerosas o lesi'as y (ue no tengan en cuenta i&#ondera!les u otras situaciones
i&#re'isi!les9

.e otro lado, y en relaci$n con la dis#osici$n de&andada, la regulaci$n de!er8 contener
dis#osiciones so!re la #rotecci$n a los locatarios9 Fales &edidas de!er8n incluir directrices (ue
aseguren la tenencia 4urdica del !ien o!4eto del contrato, as co&o restricciones a la oferta de
!ienes (ue no aseguren, en los t)r&inos indicados en esta sentencia, condiciones dignas de la
'i'ienda, en #articular lo relati'o a la oferta de !ienes y ser'icios esenciales9

*or Elti&o, y sin (ue la /orte agote las consecuencias del so&eti&iento del leasing a!itacional a
las nor&as &arco del ,9:9-9;9 y de la Ley 546 de 1999, la /or#oraci$n o!ser'a (ue las distintas
&odalidades de oferta del leasing a!itacional de!en asegurar (ue los contratos se #acten
en condiciones (ue, de la &ayor &anera #osi!le, +consulten la ca#acidad de #ago3 del locatario y
de su fa&ilia, de suerte (ue el cu&#li&iento de las cuotas o el e4ercicio de la o#ci$n de co&#ra no
lle'e, dentro de situaciones nor&ales, al sacrificio de la satisfacci$n de sus necesidades !8sicas9
,n directa relaci$n con lo anterior, el go!ierno O&ediante regulaci$n7 y los esta!leci&ientos
!ancarios Oa tra')s de los contratos 7, tienen el de!er de dise>ar ofertas (ue #rocuren la +eficiente
financiaci$n3 de esta &odalidad de tenencia9

,stas o!ligaciones se dirigen #rinci#al&ente a una oferta co&#leta y co&#rensi!le de infor&aci$n9
As, el locatario de!e ser adecuada&ente infor&ado de los riesgos en (ue incurre y de la relaci$n
ra?ona!le (ue de!e e5istir entre su ca#acidad de #ago actual y es#erada y el &onto de las cuotas
a (ue se o!liga a cancelar #eri$dica&ente9

La /orte ad'ierte (ue las anteriores conclusiones se deri'an del dise>o nor&ati'o e5istente9 As,
ca!e tener #resente (ue el car8cter finalstico (ue su!yace al &andato constitucional del artculo
51, i&#lica (ue la e5istencia de un siste&a de financiaci$n de 'i'ienda a largo #la?o (ue to&e
en consideraci$n las circunstancias #articulares y los saldos negati'os de la relaci$n antes
indicada, #uede resultar suficiente #ara satisfacer el dereco a la 'i'ienda digna de la #o!laci$n,
de &anera (ue resultara legti&o (ue otros siste&as de financia&iento #udieran so&eterse a las
leyes del &ercado9 ,l &andato i&#lica garanti?ar el acceso a la 'i'ienda digna y, si e5iste un
siste&a Osu4eto a condiciones es#eciales7 (ue real&ente lo #er&ite, no e5istira ra?$n alguna #ara
i&#edir la e5istencia de otros siste&as (ue est)n al &argen de dico &odelo9 1egar la #osi!ilidad
i&#lica 'iolaci$n del dereco a la li!ertad de elecci$n9

Conclusiones !ara el cargo 2&

409 .e confor&idad con lo e5#uesto, no #ros#eran los cargos, #ues e5iste un siste&a nor&ati'o
dirigido a garanti?ar la financiaci$n de 'i'ienda a largo #la?o, (ue le es a#lica!le al leasing
a!itacional9 Fal siste&a s$lo co&#rende la 'i'ienda fa&iliar <en los t)r&inos e5#uestos=, estando
so&etida la ad(uisici$n de 'i'ienda con otros fines, al r)gi&en ordinario9 ,ste siste&a, final&ente,
#uede ser &odificado #or el legislador, a #artir de las ecuacionesconsideradas en esta sentencia9
-in e&!argo, dica constitucionalidad a!r8 de ser condicionada, #ues clara&ente la e5e(ui!ilidad
est8 directa&ente ligada a la e5istencia <actual&ente, #udiendo e5istir otros= del siste&a 6JH y,
ade&8s, a la li!ertad de elecci$n entre uno y otro siste&a de financiaci$n9

419 La reali?aci$n del dereco a la 'i'ienda digna significa, en #unto a la e5istencia de un siste&a
adecuado de financiaci$n a largo #la?o, <i= la e5istencia de uno o 'arios siste&as, confor&e las
necesidades de los asociados y <ii= (ue no se i&#ongan restricciones #ara (ue (uienes re(uieran
de la &odalidad de financia&iento su4eta a condiciones es#eciales, #uedan acudir a )ste9 La
e5istencia de restricciones no se li&ita a nor&as legales, sino (ue incluye #r8cticas &ercantiles
(ue condicionen la financiaci$n de la tenencia de la 'i'ienda de tales #ersonas, a la selecci$n del
siste&a &8s oneroso, en lugar del siste&a su4eto a condiciones es#eciales9

*or lo tanto, el ,stado, #or conducto del 0o!ierno 1acional, de!er8 ado#tar las &edidas
necesarias y 'igilar (ue las #r8cticas co&erciales de los ,sta!leci&ientos Lancarios no condu?can
a i&#edir (ue (uienes re(uieran del siste&a de cr)ditos !a4o la &odalidad de 6JH u otro (ue
resulte adecuado 7 a!ida consideraci$n de la relaci$n entre el costo de la 'i'ienda <y su
financiaci$n= y los re(ueri&ientos #ara la satisfacci$n de las necesidades !8sicas y a(uellas
re(ueridas #ara una 'ida digna de la #ersona y sus fa&ilias7 se 'ean o!ligados o coaccionados a
acudir a &odalidades de financiaci$n su4etas a &ercado o a condiciones e5cesi'a&ente onerosas9
/on lo anterior, se su4eta la li!ertad de negociaci$n a restricciones dirigidas a e'itar (ue se
#resenten situaciones de a!uso de la #osici$n do&inante, la cual, #or &andato constitucional </9*9
art9 333= de!e ser e'itada #or el ,stado9 Fodo lo anterior, sin e&!argo, de!e desarrollarse
nor&ati'a&ente, a tra')s de los instru&entos 4urdicos dis#uestos en la /onstituci$n #ara ello9 As,
tales &edidas de!en #re'erse Oen los t)r&inos #ro#ios de cada t)cnica legislati'a7 en nor&as
&arco y en leyes ordinarias y, a #artir de tales nor&as, el 0o!ierno 1acional #odr8 desarrollar
tales regulaciones, co&o lo ordenan los artculos 333 y 335 de la /onstituci$n9

Lo anterior o!liga a una ad'ertencia adicional9 La /orte no #uede #asar #or alto (ue la interdicci$n
de for&as de ar!itrariedad #ri'ada (ue, #ara el #resente caso, se &anifiestan !a4o la for&a del
a!uso de la #osici$n do&inante, no i&#lica #roi!ici$n alguna a (ue la financiaci$n de 'i'ienda,
sea a largo o a corto #la?o, sea su #ro#iedad o alguna otra for&a de tenencia, etc9, #ueda ser
fuente de ganancia #atri&onial9 -e #ro!e (ue tal lucro resulte del a!uso de la #osici$n
do&inante" (ue sea resultado de i&#oner condiciones e5cesi'a&ente onerosas a las for&as de
financiaci$n de las distintas for&as de tenencia de 'i'ienda9

'e( comercial ( ar%culos 511 150 numeral 16 lieral d) ( 335 de la Consiuci7n)

119 ,l dereco a la 'i'ienda digna, co&o se #recisar8 &8s adelante, incluye ele&entos
(ue co&#ortan la seguridad del goce del dereco a la 'i'ienda digna9 .e tales ele&entos surgen
de!eres es#ecficos #ara el ,stado9 -in #er4uicio de la necesidad de dis#osiciones so!re
#lanea&iento ur!ano y utili?aci$n del suelo y so!re la oferta de !ienes y ser'icios <ser'icios
#E!licos, sanidad, u!icaci$n de os#itales y escuelas, etc=, el ,stado tiene la #otestad dictar una
legislaci$n (ue <i= garantice seguridad en la tenencia de 'i'ienda y <ii= (ue esta!le?ca siste&as de
acceso a la 'i'ienda9

,l &andato de cu!rir estos as#ectos no se reduce a una sola ley en &ateria de 'i'ienda, sino
(ue conduce a un sinnE&ero de reglas 4urdicas (ue ata>en a la #rotecci$n del dereco a la
'i'ienda digna9 Fales reglas #asan #or 8&!itos ci'iles y co&erciales generales, reglas de
financiaci$n dirigidos al sector #E!lico y al #ri'ado, etc9 La /orte no entrar8 a definir tales 8&!itos,
sino (ue se li&itar8 a considerar el 8&!ito es#ecfico financiero9 -in e&!argo, la referencia a otros
8&!itos nor&ati'os se torna indis#ensa!le, a fin de co&#render de!ida&ente la interrelaci$n entre
las distintas &odalidades de regulaci$n, el dereco a la 'i'ienda digna y las reglas constitucionales
en &ateria de leyes relacionadas con el siste&a financiero9

129 2a!ida consideraci$n de (ue el dereco a la 'i'ienda digna no co&#orta e5clusi'a&ente el
dereco a la #ro#iedad so!re la 'i'ienda #ro#ia, resulta claro (ue di'ersos siste&as nor&ati'os se
relacionan de alguna &anera con el goce de este dereco9 Las &odalidades contractuales de
arrenda&iento y de co&#ra y 'enta de in&ue!les con destino a la 'i'ienda Osea ur!ana o rural7 ,
as co&o los instru&entos 4urdicos #ara financiar su ad(uisici$n o goce, est8n su4etas a
dis#osiciones dirigidas, #rinci#al&ente <y oy #or oy= al sector #ri'ado9 -on agentes #ri'ados
(uienes ofrecen !ienes #ara arrendar o a la 'enta9 Agentes (ue #ueden ser co&erciantes o su4etos
a la ley co&ercial o, !ien, #articulares su4etos a la ley ci'il9

As, los inter&ediarios financieros y, en general (uienes est8n dedicados a la ca#taci$n
y colocaci$n de aorro en el &ercado financiero, #ese a la fuerte inter'enci$n estatal en dica
acti'idad, est8n su4etos a las nor&asco&erciales (ue regulan las distintas
&odalidades contractuales (ue a#lican9 As, #or e4e&#lo, cr)ditos i#otecarios dirigidos a sufragar
la ad(uisici$n de 'i'ienda, son, desde el #unto de 'ista co&ercial, contratos de &utuo con garanta
real, alta&ente inter'enidos9 Lo &is&o #uede #redicarse de los cr)ditos de consu&o (ue ofrecen
las entidades !ancarias o los contratos en &ateria fiduciaria (ue reali?an las entidades
autori?adas9 -ie&#re, sal'ocontadas e5ce#ciones, se trata de o#eraciones &ercantiles alta&ente
inter'enidas #or el ,stado9

.e igual &anera, las o#eraciones de co&#ra y 'enta de in&ue!les o de arrenda&iento ur!ano,
(ue son reali?adas tanto #or co&erciantes o #or #articulares9 La su4eci$n de estos a los estatutos
ci'iles o co&erciales, no i&#ide una fuerte inter'enci$n estatal en dicas &aterias, co&o se
des#rende de las leyes so!re arrenda&iento ur!ano, las reglas locales so!re construcci$n de
'i'iendas, oferta de los &is&os, las acti'idades de las e&#resas in&o!iliarias, etc93
@1A
9

De la Providencia transcrita se observan importantes aspectos sobre el alcance del derecho a la
vivienda digna, qe deben tenerse en centa en el presente debate, cales son las !condiciones de
la vivienda" # la !segridad del goce de la vivienda"$

%l primer elemento hace re&erencia a la de&inici'n de la vivienda adecada, !co&o un lugar (ue
ofre?ca seguridad a la #ersona frente a las incle&encias a&!ientales y un #unto a #artir del cual
#ueda #royectar su 'ida #ri'ada y en sociedad", lo qe signi&ica, qe *sta necesariamente, sea
higi*nica, posea calidad en s in&raestrctra, tenga el espacio s&iciente para qe na &amilia
peda ocparla, sin desmedro en ss aspectos de sald e integridad &+sica, adem,s, se encentre
garanti)ada de go)ar de los servicios p-blicos domiciliarios, tales como aga, l), gas, # de
servicios p-blicos asistenciales, contndentes para la vida en sociedad de na persona # s
&amilia$ %n otras palabras, como lo anota la Corte Constitcional, re-na los !ele&entos (ue
aseguren su a!ita!ilidad"$

.especto al segndo elemento, la !seguridad en el goce de la 'i'ienda" debe anali)arse ba/o los
aspectos de la aseqibilidad, segridad /r+dica de la tenencia # los gastos soportables$

0a aseqibilidad consiste en !la e5istencia de una oferta suficiente de 'i'ienda, as co&o el
acceso a los recursos re(ueridos #ara satisfacer alguna &odalidad de tenencia de la 'i'ienda9 Fal
acceso a de tener en consideraci$n es#ecial a los gru#os &8s desfa'orecidos y &arginados de la
sociedad, as co&o la es#ecial #rotecci$n o!ligatoria #ara las #ersonas des#la?adas y 'cti&as de
fen$&enos naturales", tal como lo precisa la Corte Constitcional$

0a segridad /r+dica de la tenencia, adopta distintas &ormas como son el arriendo, el s&rcto, la
propiedad individal, colectiva, el leasing # dem,s tipos de tenencia, las cales deben tener la
s&iciente protecci'n /r+dica, talcomo lo prev* el Comit* de Derechos %con'micos, 3ociales #
Cltrales en el literal a) del par,gra&o 4 de la 5bservaci'n 6eneral 7
N2O
$

8inalmente, los gastos soportables personales relacionados con la vivienda deben ser de n
determinado nivel qe no impida el cbrimiento de otras necesidades reqeridas para na vida
digna$ %n otras palabras, el %stado debe garanti)ar la e1istencia de sistemas para costear la
vivienda en ss distintas modalidades, acorde con el nivel de ingresos de la poblaci'n, con&orme lo
pregona la Corte Constitcional, ba/o la re&le1i'n del Comit* de Derechos %con'micos, 3ociales #
Cltrales en el aparte qe denomina !gastos soportables" del literal c) del par,gra&o 4 de la
5bservaci'n 6eneral 79
N3O
$

Por otra parte, cabe destacar de la sentencia en an,lisis, qe la &amilia reqiere de na vivienda,
l'gicamente en ss distintas modalidades (propiedad, arrendamiento, s&rcto, leasing, etc$) para
poder desarrollarse # tener na vida digna dentro de la sociedad$

Para la Corte Constitcional, el concepto de &amilia va m,s all, de la ni'n de n hombre # na
m/er, incl#endo a la &amilia nipersonal # a las diversas &ormas de ni'n grpal, # qe en la
vivienda &amiliar distinta a aqella qe entra en el mercado inmobiliario, opera na limitaci'n a la
atonom+a contractal$ As+ lo e1pso en la sentencia C-936D03 de ;C de octbre de 2003:

+#or otro lado, no se #ueda considerar a la fa&ilia e5clusi'a&ente co&o uni$n de un o&!re y
una &u4er, sino en un sentido social, de suerte (ue a!ar(ue a la +fa&ilia uni#ersonal3 y di'ersas
for&as de uni$n gru#al (uecon'i'an 4unto9 La /orte ya a a'an?ado so!re este #unto en la
sentencia F7163 de 20039 Lo anterior, en la &edida en (ue la 'i'ienda digna co&#renda la idea de
a!itaci$n9 -e #rotege el lugar destinado #ara a!itar, sinconsiderar c$&o se integre el nEcleo
fa&iliar9 As, es o!4eto de la dis#osici$n constitucional la 'i'ienda fa&ilia9 ,n sentencia /7560 de
2002 la /orte consider$ una de las &odalidades de la 'i'ienda fa&iliar y su #rotecci$n$

<= ,l acceso a la 'i'ienda se logra, sal'o (ue el ,stado lo otorgue directa&ente, !a4o
&odalidades contractuales #ri'adas, donde en algunos casos i&#era la autono&a de la 'oluntad9
Al distinguirse entre la 'i'ienda fa&iliar <a(uella destinada a la a!itaci$n del tenedor= y a(uella
(ue entra en el &ercado in&o!iliario, se ace e'idente (ue en el #ri&er 8&!ito o#era una
li&itaci$n a la autono&a contractual9

,n una de&ocracia constitucional los derecos constitucionales o#eran, no s$lo co&o l&ites a la
actuaci$n estatal, sino ta&!i)n co&o definidores del es#ectro de li!ertad de los #articulares9 ,stos
tienen (ue adecuar susco&#orta&ientos, y coadyu'ar, a la reali?aci$n de los
fines constitucionales9 ,sto, claro est8, dentro de un es(ue&a en el (ue el !alance entre los
derecos constitucionales no condu?ca al sacrificio de la autono&a #ri'ada9

-i el legislador considera necesario, o las circunstancias f8cticas lo tornan de&anda!le, la
e5istencia de un siste&a es#ecial de financiaci$n de la tenencia de 'i'ienda fa&iliar, la acti'idad
#ri'ada se encontrar8 su4eta, en lo (ue a la autono&a res#ecta, a los #ar8&etros constitucionales
y estatales de actuaci$n"9

Al respecto, la 3ala proh+/a la de&inici'n de !vivienda digna" qe trae la 3entencia C-936D03
de ;C de octbre de 2003, pro&erida por la Corte Constitcional, la cal se basa en
las consideraciones qe e1pso el Comit* de Derechos %con'micos, 3ociales # Cltrales de las
?aciones >nidas, en la 5bservaci'n 6eneral ?9 >$?$ Doc$ %D;99;D23, c#a de&inici'n es la esencia
para dilcidar los cargos propestos por el actor$

0a 3ala advierte, qe se circnscribir, e1clsivamente a los cargos &ormlados por el accionante
en el libelo de la demanda$

CARGO ,RI(ERO: Adce el demandante qe los apartes sbra#ados de la norma acsada violan
el principio de legalidad consagrado en los art+clos 6L, ;2; # ;C0 inciso ;L de la
Constitci'n Pol+tica, #a qe el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, no distingi' las operaciones de
leasing habitacional destinadas a la adqisici'n de vivienda, mientras qe el Decreto
.eglamentario, de las normas demandadas se re&iere ilegalmente a dos operaciones de leasing
habitacional destinadas a la adqisici'n de vivienda: la vivienda &amiliar # la vivienda no &amiliar$

Con &ndamento en la de&inici'n de !vivienda di#na", la 3ala considera, contrario a lo qe a&irma
la actora, qe el principio de legalidad no &e vlnerado, toda ve) qe si bien el art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, no distinge entre las operaciones de leasing habitacional destinadas a la
adqisici'n de vivienda, el alcance qe le da la norma en cita, permite reglamentar di&erentes
operaciones de leasing habitacional, qe para e&ectos contables # tribtarios, deben
ser consideradas como !leasing o#erati'o"$

0o e1pesto se deriva de la e1istencia en nestro ordenamiento /r+dico de la protecci'n de
distintas modalidades de tenencia de la vivienda, con la cal el %stado garanti)a no solo la
adqisici'n de la vivienda, sino el arriendo # otras modalidades de inmebles destinados a
vivienda, +Fales &odalidades resultan es#ecial&ente i&#ortantes a la ora de considerar
los costos de la 'i'ienda y las dificultades de acceso deri'adas del &is&o9 As &is&o, resulta
decisi'o #ara controlar &)todos de financiaci$n (ue condu?can a i&#edir a la #o!laci$n,
es#ecial&ente la &8s #o!re y 'ulnera!le, el goce de su dereco3
@4A
9

?o obstante lo anterior, es importante resaltar qe no es discordante ni vlnerable al derecho a la
!vivienda digna", el establecer condiciones mercantiles ordinarias para el acceso a inmebles
destinados a la vivienda no &amiliar, ba/o las mismas modalidades de tenencia de la vivienda
&amiliar establecidas en el mercado, para aqellas personas qe tengan algna capacidad
econ'mica, tal como lo sostiene la Corte Constitcional, en los sigientes t*rminos:

+,llo no i&#ide, claro est8, (ue, co&o es #ro#io en cual(uier sociedad de&ocr8tica, (ue el
legislador e5tienda !eneficios a gru#os con suficientes recursos #ro#ios9 Fa&#oco i&#lica (ue
tales gru#os se 'ean su4etos a la i&#osi!ilidad de acceder a &ecanis&os (ue aseguren el acceso
a la 'i'ienda, ante 'icisitudes #ro#ias de los ciclos econ$&icos9 -i&#le&ente, su!raya la
/orte (ue, no est8 #roi!ido su4etar a condiciones co&erciales el acceso a la 'i'ienda no fa&iliar,
as co&o, y en ciertas condiciones, a la 'i'ienda fa&iliar de #ersonas con ca#acidad suficiente
#ara financiar tran(uila&ente distintas for&as de tenencia39

As+ las cosas, este cargo no tiene vocaci'n de prosperar en la medida en qe el art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, al contemplar el leasing habitacional o me/or a-n, el operativo, qe establece
bene&icios contables # tribtarios para aqellas personas qe tomen inmebles en
arrendamiento con opci'n de compra, en s inciso &inal otorga &acltades al 6obierno ?acional
para reglamentar las di&erentes operaciones de tal leasing, c#o alcance /risprdencial
detalladamente transcrito, da lgar a aplicarlo a la vivienda &amiliar # a la vivienda no &amiliar,
tal como lo establece el Decreto .eglamentario acsado$

CARGO SEGUNDO: Adce qe se in&ringi' el principio de la di&erenciaci'n &ncional de las ramas
del poder p-blico, consagrado en el art+clo ;;3 de la Constitci'n Pol+tica, toda ve) qe el
e/ectivo se entrometi' en el legislativo al reglamentar el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, es
decir, hbo srpaci'n de &nciones por el e/ectivo$

2al como se e1plic' respecto al cargo anterior, el art+clo ; 9 de la 0e# <9C de 2003 &aclt' al
6obierno ?acional para reglamentar las di&erentes operaciones de tal leasing, lo cal se reali)' a
trav*s del Decreto ;<4< de 2007 demandado, el cal a s ve) se &ndament' en los nmerales ;;
# 2C del art+clo ;49 de la Constitci'n Pol+tica, el literal n), nmeral ; del art+clo <9 del %statto
5rg,nico del 3istema 8inanciero modi&icado por el art+clo ;9 dela 0e# <9C de 2003 # el literal &),
nmeral ; del art+clo 74 del citado %statto$

De manera, qe no pede hablarse de !usur#aci$n de funciones #or el e4ecuti'o", cando es la
misma 0e# antes re&erida la qe le otorg' dicha &acltad, la cal, el 6obierno ?acional
desarroll' con &ndamento en las normasconstitcionales reseJadas en el ac,pite anterior, en c#o
nmeral ;; del art+clo ;49 de la Carta Pol+tica, le otorga la potestad reglamentaria, entre otros
actos, mediante la e1pedici'n de decretos, como scedi' en el sb /dice #, en el nmeral 2C del
citado art+clo, qe le da competencias para e/ercer la intervenci'n en las actividades &inanciera,
brs,til, asegradora # calqier otra relacionada con el mane/o, aprovechamiento e inversi'n de
recrsos provenientes de ahorro de terceras personas$ Por consigiente, este cargo tampoco tiene
visos de prosperar$

CARGO *ERCERO: %1presa qe se vlner' la cl,sla general de competencia del Congreso
de la .ep-blica, contemplada en el art+clo ;C0 inciso ;L de la Constitci'n Pol+tica, #a qe es el
-nico qe tiene la &acltad para hacer las le#es$ Adem,s, arg#e qe la norma acsada viola el
art+clo ;49 nmeral ;; de la Constitci'n Pol+tica, pesto qe el l+mite de la potestad
reglamentaria es la 0e#, # las normas demandadas desbordan el art+clo ;9 de la 0e#<9C de 2003$

%n canto a estos dos aspectos, es pertinente anotar qe el hecho de contemplar el leasing
habitacional operativo en el Decreto .eglamentario acsado, tanto para la vivienda &amiliar # la
no &amiliar, en ning-n momento debeconsiderarse qe el %/ectivo vlnere la competencia del
Congreso de la .ep-blica, pes como reiteradamente se ha e1plicado, es la 0e# <9C de 2003,
art+clo ;9, la qe lo &aclta en desarrollo de la potestad reglamentaria del art+clo ;49 de la
Constitci'n Pol+tica$ Como tampoco pede estimarse qe las normas demandadas de tal Decreto,
ha#an desbordado el re&erido art+clo, toda ve), qe como se ha dicho, tales normas lo qe hacen
es aplicar la sentencia de la Corte Constitcional C-936D03 de ;C de octbre de 2003,
relacionada con la de&inici'n de la !vivienda digna" # las modalidades de leasing habitacional para
vivienda &amiliar # vivienda no &amiliar, aspectos qe a /icio de la 3ala, no tienen qe ser
estiplados en na 0e#, sino mediante decreto reglamentario, tal como el 6obierno nacional lo
e&ect'$ Por lo tanto, este cargo tampoco ha de prosperar$

CARGO CUAR*O: Hani&iesta qe se viola el principio al derecho de vivienda digna consagrado en
el art+clo C;
NCO
de la Constitci'n pol+tica, #a qe *ste no distinge entre vivienda &amiliar # vivienda
no &amiliar$

%n e&ecto, a pesar de qe la Constitci'n ?acional, como tampoco la 0e# <9C de 2003, ni la
0e# C76 de ;999 se ocpan de distingir entre vivienda &amiliar # no &amiliar, el alcance qe le da la
Corte Constitcional al signi&icado de !vivienda digna" qe trata la Carta Pol+tica, comprende
tales conceptos, pes el marco qe o&recen las normas constitcionales # legales ennciadas es
m# amplio$ 3in embargo, la concepci'n /r+dica entre ambos tipos de vivienda, a /icio de la 3ala,
es di&erente, pes mientras la vivienda &amiliar se encentra sometida a limitaciones contractales
# condiciones especiales con el prop'sito de ser destinada a la &amilia, ba/o na &iloso&+a
eminentemente social, es decir, qe s alcance adem,s, de la ni'n de n hombre # na
m/er comprenda a la +fa&ilia uni#ersonal3 # diversas &ormas de ni'n grpal, la vivienda no
&amiliar opera ba/o condiciones comerciales, talcomo scede en algnos casos con la vivienda
&amiliar de personas con capacidad econ'mica para &inanciar calqier tipo de tenencia$

Por consigiente, esta 3ala no encentra reparo algno en qe el Decreto .eglamentario en
estdio, distinga entre vivienda &amiliar # vivienda no &amiliar, normas, qe se reitera na ve) m,s,
no a&ectan lo dispesto en la normaconstitcional ennciada ni lo previsto en el art+clo ;9 de la
0e# <9C de 2003, pes a la l) de la interpretaci'n /r+dica emanada de la tantas veces citada
sentencia de la Corte Constitcional, la vivienda digna qe trata el mencionado art+clo
C; comprende tanto la vivienda &amiliar como la no &amiliar, qe recoge el decreto acsado$ Por lo
tanto, este cargo, no tiene visos de prosperar$

CARGO EUIN*O: 3ostiene qe la violaci'n de los art+clos ;L, 2L # ;< de la 0e# C7 de ;999, se
&ndamenta en la 3entencia C-936 de ;C de octbre de 2003, para sostener qe en la
e1eqibilidad del art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, e&ectada por la Corte Constitcional no se
hi)o ningna distinci'n sino qe estableci' la obligatoriedad de someter el reglamento al art+clo C;
de la Constitci'n Pol+tica # a los ob/etivos # criterios de la citada 0e# C76, 0e# marco de
&inanciaci'n de vivienda$

Al respecto, en la 0e# C76 de ;999 mediante la cal se dictan normas en materia de vivienda, se
seJalan los ob/etivos # criterios generales a los qe debe s/etarse el 6obierno ?acional para
reglar n sistema especiali)ado para s &inanciaci'n, se crean instrmentos de ahorro destinado a
dicha &inanciaci'n, se dictan medidas relacionadas con los impestos # otros costos vinclados a
la constrcci'n # negociaci'n de vivienda # se e1piden otras disposicionesK en ss art+clos ;L, 2 #
;< de la 0e# C76 de ;999, respectivamente, se contemplan el ,mbito de aplicaci'n de la le#, los
ob/etivos # criterios de la misma # las condiciones de los cr*ditos de vivienda individal,
porconsigiente, no pede a&irmarse qe tales condiciones # ob/etivos de la re&erida 0e# &eron
vlnerados por la e1pedici'n del Decreto .eglamentario acsado, #a qe *ste no solo se a/sta a
dichas normas, sino qe reglamenta el art+clo ;L de la 0e# <9C de 2003, en lo tocante a las
modalidades de leasing habitacional operacional, qe como #a se di/o, establece
bene&icios contables # tribtarios a las personas de todos los estratos econ'micos qecontraten el
arriendo con opci'n de compra de inmebles destinados a la vivienda &amiliar # a la no &amiliar$

Anado a ello, se reitera, qe a pesar de qe no solo la Constitci'n Pol+tica, sino la 0e#es <9C de
2003 # C76 de ;999, no se ocpan de distingir la vivienda &amiliar # la no &amiliar, sin embargo,
tales aspectos se encentra dentro del concepto de !vivienda digna" qe trata el art+clo C; de la
Constitci'n Pol+tica, como se anota en la tantas veces mencionada 3entencia C-936 de ;C de
octbre de 2003, qe declar' e1eqible el art+clo ;L de la 0e#<9C de 2003$ Por consigiente, no
son de recibo los argmentos e1pestos por la parte demandante$

%n este orden de ideas, la 3ala considera, qe la reglamentaci'n demandada se a/sta a los
par,metros qe seJala la Constitci'n, a las condiciones establecidas en la 0e# C76 de ;999 # al
alcance del art+clo ;9 de la 0e# <9C de 2003
N6O
, el cal permite al 6obierno ?acional reglamentarlo$
De manera, qe los cargos &ormlados por el actor no peden prosperar, debido a qe desde el
pnto de vista /risprdencial el leasing habitacional pedecomprender la vivienda &amiliar # la
vivienda no &amiliar, tal como se e1plic' en &orma, por dem,s amplia, en los p,rra&os precedentes$

%n consecencia, deber,n denegarse las pretensiones de la demanda, como en e&ecto se
dispondr, en la parte resoltiva de esta providencia$

En .C$ito de lo eFpuesto" el Conse%o de Estado" Sala de lo Contencioso Ad.inist$ativo"
Secci-n ,$i.e$a" ad.inist$ando %usticia en no.!$e de la Rep<!lica ' po$ auto$idad de la
Le'"


)ALLA:

DENIGGANSE las pretensiones de la demanda$

NO*I)HEUESE" CO(UNHEUESE A C@(,LASE0

3e de/a constancia de qe la anterior sentencia &e le+da, disctida # aprobada por la 3ala en la
sesi'n del d+a ;4 de ma#o de 20;;$




(ARCO AN*ONIO VELILLA (ORENO
,$esidente


(ARHA ELIIA+E*H GARCHA GONIJLEI

RA)AEL E0 OS*AU DE LA)ON* ,IANE*A

(ARIA CLAUDIA RO7AS LASSO
[1]
Sentencia C-936/03 de 15 de octubre de 2003, proferida por la
Corte Constitucional. a!istrado "onente# $r. EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT.
%ctor# &u'berto (on!as (ondo)o.
[2]
a) Seguridad jurdica de la tenencia. La tenencia adopta una variedad de
formas, como el alquiler (pblico y privado), la vivienda en cooperativa, el arriendo, la
ocupacin por el propietario, la vivienda de emergencia y los asentamientos
informales, incluida la ocupacin de tierra o propiedad. Sea cual fuere el tipo de
tenencia, todas las personas deben go!ar de cierto grado de seguridad de tenencia
que les garantice una proteccin legal contra el desa"ucio, el "ostigamiento u otras
amena!as. #orconsiguiente, los $stados #artes deben adoptar inmediatamente
medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los "ogares
que en la actualidad care!can de esa proteccin consultando verdaderamente a las
personas y grupos afectados.% Sentencia C-936/03 de 15 de octubre de 2003.
[3]
*Los $stados #artes deberan adoptar medidas para garanti!ar que el porcentaje de
los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso. Los
$stados #artes deberan crear subsidios de vivienda para los que no puedencostearse
una vivienda, as como formas y niveles de &nanciacin que correspondan
adecuadamente a las necesidades de vivienda. 'e conformidad con el principio de la
posibilidad de costear la vivienda, se debera proteger por medios adecuados a los
inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de los alquileres. $n las
sociedades en que los materiales naturales constituyen las principales fuentes de
material de construccin de vivienda, los $stados #artes deberan adoptar medidas
para garanti!ar la disponibilidad de esos materiales.+. ,b-de'.
[.]
Sentencia C-936/03 de 15 de octubre de 2003.
[5]
*/odos los colo'bianos tienen derec0o a 1i1ienda di!na. 2l 2stado 34ar5
las condiciones necesarias para 0acer efecti1o este derec0o 6 pro'o1er5 planes de
1i1ienda de inter7s social, siste'as adecuados de 3nanciaci8n a lar!o pla9o 6 for'as
asociati1as de e4ecuci8n de estos pro!ra'as de 1i1ienda+.
[6]
%:/;C<(= 1o. %dici8nase el nu'eral 1 del art-culo >o. del 2statuto =r!5nico del
Siste'a ?inanciero con el si!uiente literal#
n@ :eali9ar operaciones de leasin! 0abitacional las cuales deben tener por ob4eto
bienes in'uebles destinados a 1i1ienda. 2stas operaciones se considerar5n leasin!
operati1o para efectos contables 6 tributarios.
"ara el desarrollo de esta operaci8n los 2stableci'ientos Aancarios deber5n dar
prioridad a los deudores de cr7ditos de 1i1ienda Bue 0a6an entre!ado en daci8n de
pa!o el respecti1o bien in'ueble. (o anterior sie'pre 6 cuando tales personas
naturales, cu'plan los reBuisitos le!ales '-ni'os relacionados con el respecti1o
an5lisis del ries!o crediticio.
2n el re!la'ento Bue eCpida el Dobierno Eacional en desarrollo del presente art-culo,
adoptar5 'edidas Bue !aranticen la protecci8n de los usuarios o locatarios.

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