Aula 01 - Civil 5 - Direitos Reais na coisa alheia de fruio e de garantia

Introduo: para quem j est comigo h quatro semestres, vou comear

repetindo palavras j conhecidas, mas em respeito aos novatos, bem como para
que tais conceitos se fixem na memria dos mais antigos, vale a pena repetir:
O Direito Patrimonial dispe sobre as regras relativas formao do
patrimnio das pessoas, onde os particulares agem com grande liberdade, tm
poder para fazer o que quiserem, e compreende praticamente todo o Direito Civil,
exceto o Direito de Famlia.
Como algum forma seu patrimnio? Resposta: ao longo da vida, se
relacionando com outraspessoas, atravs dos contratos, e se relacionando com
as coisas, adquirindo propriedade.
Assim, o nosso objetivo nesta vida formar um patrimnio. Praticamente
tudo que ns fazemos movido por um interesse econmico-patrimonial, a fim de
ganhar dinheiro. por isso que a gente estuda, trabalha, etc. A gente no faz nada
de graa. Perdoem-me os espiritualistas, mas eu acho que neste mundo
competitivo todos nossos atos so movidos por um interesse patrimonial, inclusive
nas doaes, tanto que quando a gente d um dinheirinho pro porteiro/zelador, por
exemplo, a gente espera em troca que ele lave nosso carro, nos ajude com a feira,
etc.
Concordam? Reflitam! Eu no sou o dono da verdade, e acho que a maior funo de
um professor fazer os alunos refletirem, reflitam, pensem ento!
Voltando ao Dir. Patrimonial, das relaes das pessoas com outras pessoas cuida o
Dir das Obrigaes (ou Dir Pessoal), e a maior fonte de obrigao o contrato.
J das relaes das pessoas com as coisas cuida o Dir Real (ou Dir das Coisas), e o
mais importante Direito Real a propriedade.
Celebrando contratos e adquirindo propriedade, as pessoas vo formando
um patrimnio ao longo da vida, mas mesmo quando as pessoas ficam ricas, elas
no param de trabalhar porque, aps a morte, esperam deixar muito dinheiro para
seus filhos. Da transmisso do patrimnio do morto para seus herdeiros cuida o Dir.
das Sucesses, assunto de Civil 7, no final do curso. Percebam como o direito de
propriedade e o direito de herana so fundamentais para o desenvolvimento de
um pas, pois so estes direitos que nos motivam a trabalhar, produzir e gerar
riquezas por toda nossa vida.
Como se v, o Dir. Patrimonial envolve o Dir das Obrigaes (Civil 2 e 3), o Dir das
Coisas (Civil 4 e 5), e o Dir das Sucesses (Civil 7). S o Dir de Famlia est no Dir
Civil mas no est no Dir Patrimonial. Realmente o Dir de Famlia diferente, exige
mais sensibilidade do jurista, veremos suas caractersticas no prximo semestre
(Civil 6).
Em suma: o Dir. Patrimonial a rea do Dir Civil onde as pessoas se relacionam
com as outras com grande liberdade, atravs dos contratos, e onde as pessoas se
relacionam com as coisas, adquirindo propriedade, a fim de formar um patrimnio
que ser transferido a seus herdeiros aps sua morte.
O Dir. Patrimonial tambm conhecido como Autonomia Privada, pois a liberdade
dos particulares grande. Cada um de ns escolhe com liberdade o que deseja
adquirir/vender/trocar e com quem deseja contratar. O Estado, o Poder Pblico,
pouco interfere na vida particular das pessoas.
Espero assim t-los situado, t-los localizado dentro do curso de Dir Civil, esta que
a matria mais extensa do curso de Direito, e na minha opinio a matria mais
importante, pois o Dir Civil o nosso direito, o direito das pessoas, dos cidados,
de Joo, Jos e de Maria, desde antes do nosso nascimento at depois de nossa
morte.
Pois bem, neste semestre, Civil 5, vamos concluir o Dir das Coisas ( = Dir Real),
cujas normas tratam das relaes das pessoas com as coisas.
O Dir das Coisas divide-se em:
a) direito real ilimitado: o chamado jus in re propria, ou direito na coisa prpria,
que a propriedade, o mais amplo, complexo e importante direito real, j estudado
no semestre passado.
b) direitos reais limitados: so os chamados jura in re aliena, ou direitos nas
coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. So vrios os dir.
reais limitados que ns vamos estudar este semestre, e que se subdividem em: 1)
direitos reais de gozo ou fruio, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais
de garantia.
O art. 1225 nos ajuda a conhecer os direitos reais em dez incisos. Acrescentem
mais dois incisos neste artigo, a fim de conhecermos todos os direitos reais
limitados:
- o inciso 7A, antes de penhor, que chamaremos de Direito Real de Preferncia do
Inquilino, previsto no art. 33 da lei 8.245/91;
- o inciso 10A, depois de anticrese, que chamaremos de Alienao Fiduciria em
Garantia, prevista no Decreto Lei 911/69, e nos arts. 1361 a 1368 do CC. No
existe direito real sem previso em lei, ao contrrio dos contratos que podem ser
criados pelas partes, que podem ser atpicos (art 425).
Os dez incisos do art. 1225, menos a propriedade, que j conhecemos, e mais os
dois direitos reais que mandei acrescentar, somam onze assuntos para estudarmos
este semestre. Os incisos 2 a 6 tratam dos direitos reais de gozo ou fruio, os
incisos 7 e 7A so obrigaes reais ( = contratos com efeitos reais) e os incisos 8 a
10A tratam dos dir. reais de garantia.

Aula 02 - Civil 5 - Direitos Reais na coisa alheia de fruio e de garantia
(continuao)


Vimos na aula passada que nosso assunto este semestre sero os dez incisos do
art. 1225, menos a propriedade, que j conhecemos, e mais os dois direitos reais
que mandei acrescentar. Sero assim onze assuntos para estudarmos este
semestre, que correspondem aos direitos reais limitados (o nico direito real
ilimitado a propriedade). Estes onze assuntos esto divididos em trs grupos: os
direitos reais de gozo ou fruio, as obrigaes reais ( ou contratos com efeitos
reais) e os dir. reais de garantia.
Antes de comearmos a ver superfcie (art. 1225, II), vamos tratar
das caractersticas dos direitos reais limitados. So estas caractersticas que tornam
os direitos reais mais fortes, mais seguros, mais importantes dos que os direitos
pessoais (ex: uma hipoteca superior a uma fiana; uma superfcie superior a
uma locao, uma servido predial superior a uma obrigao de fazer, etc).
Algumas destas caractersticas so conhecidas do semestre passado, pois so
caractersticas tambm da propriedade, mas outras caractersticas so novas,
vejamos:
1 Sequela: vem do verbo seguir. Em linguagem popular sequela
consequncia, resultado, ento quem sofre um acidente fica com sequelas pelo
corpo. J em linguagem jurdica, sequela a faculdade do titular do direito real de
exercer o seu poder sobre a coisa, no importa com quem esteja a coisa. Orlando
Gomes compara a sequela lepra e afirma que o direito real adere coisa como a
lepra ao corpo do doente. Como a coisa objeto de direito real individualizada,
determinada, torna-se possvel a perseguio (lembram do 475? S d pra fazer
execuo in natura pq a coisa determinada). A sequela vem expressa no art.
1228, in fine: o titular do direito real tem o poder de reaver a coisa das mos de
qualquer pessoa que injustamente a possua ou detenha. No s o proprietrio, mas
qualquer titular de direito real tem sequela sobre a coisa. (ex: A pede um
emprstimo ao Banco e d um terreno em hipoteca; se A no pagar a dvida, o
Banco vai executar o terreno, mesmo que o terreno tenha sido vendido por A para
um terceiro; o direito do Banco adere coisa, no importa com quem esteja a
coisa; a relao com a coisa, real (res = coisa) e no pessoal; outro exemplo:
eu tenho uma servido predial de vista, de modo que no terreno da frente do meu
edifcio s se pode construir casa, eis que um novo proprietrio resolve construir
um edifcio, no vai poder pois a minha relao com o terreno, e no com o dono
desse terreno, seja A, B ou C). Isso sequela! Mas para a sequela valer contra
todos (efeito erga omnes) necessrio a publicidade, que uma caracterstica que
veremos no final da aula.
2 Preferncia: esta caracterstica no se aplica a todos os direitos reais, mas
apenas aos direitos reais de garantia - DRG. Os DRG so acessrios a uma dvida.
Lembram da fiana? aquele contrato acessrio que no existe sem um contrato
principal (ex: locao, mtuo) garantido pela fiana. Pois bem, os DRG servem para
garantir as dvidas s que com mais segurana do que a fiana ou o aval, pois j
sabemos que os Dir Reais so mais poderosos do que os Dir Obrigacionais (=
Pessoais). E o que preferncia? o privilgio de obter o pagamento de uma
dvida com o valor do bem dado em garantia aplicado exclusivamente satisfao
dessa dvida. Ver 957 e 961 (obs: o crdito com hipoteca tem preferncia sobre um
crdito com fiana; j estudamos os privilgios creditrios em Civil 2, revisem este
assunto). Ento, se um Banco empresta dinheiro a Jos e pede uma hipoteca ou
penhor, tais bens hipotecados ou empenhados sero as garantias do Banco, e tais
bens sero vendidos para satisfazer o Banco caso Jos no pague a dvida no
vencimento. Voltaremos a este assunto aps o 1 GQ.
3 Tipicidade: esta caracterstica se aplica a todos os direitos reais. No h direito
real sem previso em lei, por isso se diz que os DR so tpicos, numerus clausus (=
fechado). J os contratos so numerus apertus, podem ser criados pelas partes
(425). Os DR so aqueles do 1225 com os dois acrscimos que eu fiz, ambos
previstos em lei, um no prprio CC (a alienao fiduciria em garantia) e outro na
lei de locao. Por que essa diferena entre os DR e os Dir Obrigacionais? Porque os
DR so mais poderosos, tm efeito erga omnes (contra todos), por isso s a lei
pode cri-los. Se Joo me deve dinheiro, eu no posso cobrar a dvida de Jos ou
Maria, apenas de Joo pois o direito obrigacional relativo. J a minha propriedade
sobre esta caneta eu exero contra todos vocs, vocs todos tem que respeitar o
meu direito real de propriedade sobre meus bens, um direito absoluto (erga
omnes).
4 Elasticidade: a qualidade dos DR que permite sua aquisio restitutiva.
Exemplificando, vocs lembram que a propriedade a soma de trs faculdades:
uso, fruio e disposio. Ento no usufruto, o usufruturio adquire o uso e a
fruio da coisa, enquanto a disposio permanece com o proprietrio (1394). Ao
trmino do usufruto, o proprietrio readquire as trs faculdades. Com o usufruto o
direito do proprietrio diminuiu, mas depois tornou a crescer ao trmino do
contrato. A mesma coisa na superfcie, que mais do que usufruto, ento o
superficirio adquire o uso, a fruio e uma parte da disposio. S a metade da
disposio que permanece com o proprietrio at o trmino da superfcie. Os DR
so assim elsticos, eles se comprimem e se expandem, feito uma sanfona.
Veremos em breve usufruto e superfcie.
5 Publicidade: importante caracterstica, junto com a sequela. Todo DR exige
publicidade, a fim de que todos tenham conhecimento. Se a coisa mvel, a
publicidade se d pelo uso. Mas se a coisa imvel, a publicidade se d pelo
registro no cartrio de imveis. J falamos de registro no semestre passado, eu sei
que vocs esto lembrados. Revisem registro de imveis. Ento propriedade
imobiliria, superfcie, usufruto, servido predial, hipoteca, etc. s valem contra
terceiros se estiverem devidamente registrados no cartrio do imvel (1227). Sem
o registro no h publicidade e assim no se pode exercer a sequela. Para os
mveis no h registro porque os bens mveis so muito variados e menos
valiosos, mas para os imveis o Estado criou um registro organizado a cargo dos
Cartrios de Imveis, que so cartrios particulares mas fiscalizados pelo Tribunal
de Justia. Os DR em geral so imobilirios. Dos doze que vocs conhecem, poucos
se aplicam aos mveis: propriedade, penhor, alienao fiduciria e raramente
usufruto. Os outros oito so direitos imobilirios.
Prxima aula: superfcie.

Aula 03 - Civil 5 - Superfcie


Prevista no art. 1225, II e entre os arts. 1369 e 1377 do CC.
A Superfcie o primeiro dos Direitos Reais Limitados que ns vamos
estudar.
Vocs sabem que a propriedade o nico dir. real ilimitado, e mesmo assim,
modernamente, a propriedade no mais to ilimitada tendo em vista a funo
social da propriedade, o abuso de direito, os direitos de vizinhana, etc.
Bem, a propriedade a soma de trs faculdade: uso, gozo e disposio
(1228). Nos direitos reais limitados de gozo ou fruio ns temos, em geral, a
transferncia pelo proprietrio a um terceiro de uma ou mais destas faculdades.
Por exemplo no direito real de uso se transfere o uso, no usufruto se transfere o
uso e a fruio, etc.
A superfcie o mais amplo direito real limitado pois, atravs dela, o
proprietrio transfere a um terceiro o uso, a fruio e quase a disposio do bem.
Trata-se de um direito novo no nosso ordenamento que veio substituir a
arcaica enfiteuse. A enfiteuse, prevista no velho CC, interessava famlia Real (aos
herdeiros de D. Pedro II) e Igreja, tendo sido abolida pelo novo CC, que proibiu
novas enfiteuses (art 2038). No confundam a enfiteuse, instituto ultrapassado de
Direito Civil, com o aforamento, instituto moderno de Dir. Pblico, que vocs vo
estudar em Dir. Administrativo. Muitos de ns, moradores de Recife, que vivemos
perto da praia ou do rio ou do mangue, pagamos um foro Marinha. Este
aforamento pblico subsiste, a enfiteuse privada que foi substituda pela
superfcie. As velhas enfiteuses permanecem at se extinguirem, novas enfiteuses
que esto proibidas.
Pois bem, a superfcie um modo inteligente de explorao da propriedade
imvel urbana ou rural, para fins de, respectivamente, construo (nas cidades) ou
plantao (no campo). (1369).
A expectativa a de que a superfcie venha a diminuir a crise habitacional e
agrria do pas, estimulando os proprietrios a cederem a terceiros o direito de
morar e de plantar nos seus terrenos por prazo longo.
Assim por exemplo, o herdeiro de uma fazenda que no tenha experincia
para administr-la, cede a algum atravs de um contrato solene, via escritura
pblica, registrado no cartrio de imveis, o direito de produzir nas suas terras,
mediante o pagamento de um aluguel. Isto sempre pode ser feito por locao
(arrendamento), mas por superfcie (direito real) mais seguro.
Entre as vantagens para o proprietrio se destacam a possibilidade de uso do
subsolo, desde que no atrapalhe as atividades na superfcie; assim nas reas
urbanas ser possvel o proprietrio ceder a superfcie para algum construir um
edifcio, enquanto no subsolo o proprietrio poder explorar teatros e cinemas (ver
p do 1369).
Outras duas vantagens para o proprietrio: v seu terreno conservado pelo
superficirio, que o vigiar da invaso de terceiros; e ainda ao trmino do prazo da
superfcie, o proprietrio, ou seu herdeiro, poder ficar com as construes e
benfeitorias, de regra sem indenizar o superficirio (1375).
As vantagens para o superficirio so evidentes, afinal h muitas pessoas
precisando de um lugar para morar nas cidades e de terras para produzir no
campo; e a superfcie, como de regra os direitos reais, perduram por dcadas,
transmitindo-se aos herdeiros, sem possibilidade de desistncia do proprietrio,
afinal a relao jurdica que se estabelece entre o superficirio e a coisa, diferente
da locao ou arrendamento, que um contrato entre pessoas.
Espera-se que a superfcie possa at aliviar o Poder Judicirio pois, sem
dvida, uma das causas da sobrecarga da Justia o inchao das metrpoles,
levando ao aumento das lides civis e penais; quando as pessoas moram
amontoadas as pessoas brigam mais; se a superfcie ajudar a manter o homem no
campo, estar se contribuindo tambm para a diminuio da convulso social, que
sempre desgua no Judicirio.
S o tempo ir dizer se a superfcie ser usada pela sociedade e produzir os
efeitos desejados, mas pelo menos a previso legal agora existe.
Veremos mais superfcie nas prximas aulas.

Aula 04 - Civil 5 - Superfcie (continuao)


Histria: a superfcie era conhecida do Direito Romano. Nosso pas tambm
conheceu no sc. XIX, at que o Cdigo Civil velho a aboliu em 1917, e o novo
Cdigo de 2002 a ressuscitou. Na Europa vrios pases admitem o direito real de
superfcie. Espera-se que o instituto venha diminuir a crise habitacional e agrria do
Brasil neste sc. XXI, racionalizando o uso do solo urbano e contendo o homem no
campo. A crise no campo (falta de estradas, ferrovias, gua, sementes, armazns,
etc) traz as pessoas para as cidades, incha as metrpoles e provoca lides que
sempre desguam no Poder Judicirio, sobrecarregando a Justia. Quanto mais
amontoadas as pessoas vivem, mais tendem a brigar, por isso o xodo rural um
problema judicial. O art. 5, XXIII, da CF, determina que a propriedade atender
sua funo social, e a superfcie mais um modo de estimular o uso da
propriedade, para que a terra rural e urbana no fiquem abandonadas. A S a
separao do solo das benfeitorias (plantaes e construes) em cima.
Conceito de Orlando Gomes: superfcie o direito real de ter uma
construo ou plantao em soloalheio (grifei). Lembrem-se que ns estamos
estudando os dir. reais nas coisas alheias (jura in re aliena), porque o direito na
coisa prpria (jus in re propria) a propriedade, j os direitos limitados deste
semestre so nas coisas alheias, nas coisas dos outros. Eu no posso ter direito de
superfcie (ou servido, usufruto, hipoteca, etc) no meu terreno, apenas no terreno
dos outros, pois no meu terreno, se meu, o que eu tenho propriedade.
Voltando ao conceito, a S o mais amplo direito real limitado de gozo ou
fruio. O superficirio adquire o uso, a fruio e quase a disposio da coisa.
Adquire o uso pois pode ocupar (tem a posse da coisa), adquire a fruio (ou gozo)
porque pode explorar a coisa economicamente. E quase adquire adisposio porque
pode, por exemplo, vender a superfcie a terceiros, mas no pode dar destinao
diversa ao terreno (art. 1374, ex: o proprietrio cede a superfcie da fazenda para
agricultura, ento o superficirio pode escolher se vai plantar cana ou soja ou
milho, mas no pode decidir criar gado, pois pecuria e agricultura so coisas bem
diferentes; escolher o que vai plantar estaria dentro do jus fruendi do superficirio,
mas substituir agricultura por pecuria estaria mais prximo do jus abutendi pleno
que s o proprietrio tem).
A S est prevista no CC que traz um conceito legal do instituto no art.
1369. O conceito do cdigo refere-se a construo em reas urbanas, para fins de
habitao, e a plantao em reas rurais, incentivando a produo no campo. A
lei 10.257/01 tambm dispe sobre a S; esta lei o Estatuto da Cidade, que vocs
vo estudar em Dir. Administrativo.
Espcies da S: de edificao (construo, habitao, urbana) e de
plantao (rural).
Tempo da S: o CC exige superfcie por tempo determinado, quanto tempo? Bem,
vocs sabem que de regra os direitos reais so permanentes (duradouros),
enquanto os direitos obrigacionais so temporrios (efmeros). Assim, um
arrendamento (locao) de uma fazenda pode at durar alguns anos, mas uma S
de uma fazenda pode durar por dcadas, cerca de trinta ou quarenta anos. Eu
entendo que mais do que isso, mais do que uma gerao, exagero, afinal o art
1231 prescreve que a propriedade deve ser plena e exclusiva.
Na Blgica o prazo mximo da S so cinquenta anos e na ustria oitenta. O art 21
do referido Estatuto da Cidade permite que a S seja por tempo indeterminado, mas
eu discordo, afinal no da essncia dos direitos reais limitados durarem para
sempre. O que dura para sempre e deve ser plena a propriedade (1231). Se
algum deseja adquirir a S de um terreno por oitenta ou cem anos, mais razovel
logo comprar o terreno porque depois desse tempo todo nenhum dos contratantes
com certeza estar mais vivo.
Limite: a S abrange parte do subsolo e o espao areo do terreno razoveis, teis
ao exerccio, nos mesmos termos do nosso conhecido 1229. Mas no admite obra
no subsolo, salvo se for expresso. Assim numa cidade, a S de um terreno no
implica a S do subsolo, afinal ali o proprietrio pode fazer uma garagem ou um
teatro, enquanto o superficirio explora em cima um edifcio (p do 1369).
Construes e benfeitorias: com a S, as plantaes e construes pertencem ao
superficirio e o solo ao proprietrio, mas ao trmino da S tais acrscimos
(benfeitorias) passam, via de regra, ao proprietrio, sem qualquer indenizao ao
superficirio (1375). O legislador sabiamente afastou a aplicao do 1219 e do
1255 para estimular a S. Lembram que eu j dizia isso a vocs, como o 1219 gera
injustias por admitir indenizao por benfeitorias teis sem autorizao do
proprietrio? Vejam aulas do semestre passado. Na S este risco de injustia est
afastado.
Constituio da S: como se forma, como nasce, como se constitui a S? Por trs
modos:
a) contrato: o proprietrio e o superficirio interessados celebram contrato de S,
contrato solene via escritura pblica, no Cartrio de Notas (1369 e 215, 1), no
podendo ser contrato por instrumento particular (redigido pelo advogado no
escritrio), muito menos verbal. Tal escritura pblica ser depois registrada no
Cartrio de Imveis, que diferente do Cartrio de Notas, j falamos disso no
semestre passado.
b) testamento: Jos morre e deixa sua fazenda em superfcie para Joo com a
propriedade para Maria, fixando o prazo e o valor do aluguel pago pelo superficirio
Joo para Maria. Este aluguel chama-se cann e facultativo (1370). Joo e
Maria aceitam se quiserem, pois herana como doao: bom mas no
obrigatrio. Qualquer dvida no testamento, o Juiz decide, veremos isso em Civil 7.
A sentena de partilha, no processo de inventrio que apreciou o testamento do
falecido Jos, ser registrada no Cartrio de Imveis, pois no existe contrato, j
que a S originou-se de um testamento.
c) usucapio: difcil na prtica, pois se algum tem a posse da construo ou da
plantao, tem tambm a posse do solo, ento com o tempo viria a adquirir a
propriedade e no apenas a S do solo. Vai depender do animus do possuidor, se
animus de dono ou animus de superficirio (ex: uma S celebrada por instrumento
particular nula, pois a lei exige instrumento pblico, mas passam dez anos e o
superficirio permanece na coisa, vai terminar adquirindo a S pela usucapio, e
pedir ao Juiz que assim declare por sentena 1242).
Prxima aula: encerraremos superfcie.
Aula 05 - Civil 5 - Transmisso de Superfcie


a S se transmite a terceiros, ou por ato entre vivos, ou por mortis causa (1372).
Se a transferncia se d entre vivos cabe exercer o direito de preferncia para
tornar plena a propriedade e extinguir a superfcie. Esse direito de preferncia o
nosso conhecido de Civil 3, vejam art. 513. Ento se A da a B seu terreno em
superfcie, e A resolve vender a propriedade a C, A deve antes oferec-la a B, para
que B (que s tem a superfcie) consolide a propriedade do terreno nas suas mos;
se B que resolve vender a superfcie a C (B pode vender a superfcie a terceiros,
isso faz parte do jus abutendi do superficirio), deve antes oferecer ao proprietrio
A, para voltar tudo para as mos de A e extinguir o instituto (ver 1373, depois o
1231 que ressalta que a propriedade deve sempre ser plena e exclusiva; podemos
concluir pelo 1231 que a propriedade um direito to complexo e absoluto, que a
lei facilita sua manuteno nas mos de uma s pessoa, admitindo-se dir. reais na
coisa alheia apenas como exceo). Na transferncia da superfcie a terceiros, por
qualquer ttulo, inter vivos ou mortis causa, gratuita ou onerosamente, no se pode
pagar ao proprietrio nenhuma taxa (pu do 1372; essa taxa existe no aforamento
de Marinha e se chama laudmio). O proprietrio pode exercer a preferncia, mas
no pode cobrar um percentual sobre a venda feita pelo superficirio a um terceiro.
Contedo da S: quais os principais direitos e deveres das partes no dir. real
de superfcie? Vejamos:
- direitos do superficirio: 1) posse, uso e fruio do solo alheio, para
construir ou plantar, na cidade ou no campo; 2 ) o dir de superfcie pode ser
alienado (vendido, doado, 1372) ou gravado (ex: fazer uma hipoteca), desde que
pelo prazo mximo da superfcie celebrada com o proprietrio; 3) exercer a
preferncia se o proprietrio quiser vender o imvel a terceiros (1373).
- deveres do superficirio: 1) utilizar o solo conforme contrato (1374; aqui
est o jus abutendi do proprietrio, ento numa S para agricultura no se poderia
usar a fazenda para pecuria ou criar camaro); 2) pagar o cnon (aluguel) ao
proprietrio se a S foi onerosa (1370); 3) devolver a coisa ao trmino do prazo;
4) conservar o imvel, a construo, a plantao, inclusive proteger da invaso de
terceiros; 5) pagar os tributos sobre o imvel (1371); 6) dar preferncia ao dono
do solo caso queira transferir a superfcie a um terceiro.
- direitos do proprietrio: 1) usar o restante do solo, inclusive o subsolo,
desde que no atrapalhe as atividades na superfcie (ex: garagem, teatro, boate,
p do 1369 e 1229); 2) receber o cnon se a S foi onerosa; 3) via de regra, direito
s benfeitorias ao trmino da superfcie, ficando com as melhorias sem indenizar o
superficirio (1375); 4) conservar a posse indireta e valer-se das aes
possessrias para defender a coisa, na inrcia do superficirio (1199).
- deveres do proprietrio: 1) no perturbar ou impedir a construo ou
plantao no seu terreno; 2) dar preferncia ao superficirio caso queira vender o
imvel a terceiros.
Afirmo que as maiores vantagens para o proprietrio fazer uma superfcie
so os trs itens sublinhados acima; espero que com a divulgao da S, o instituto
venha a ter aplicao prtica.
Diferenas para outros institutos:
S x arrendamento (locao): 1) este direito obrigacional, entre pessoas,
enquanto a S dir. real, muito mais seguro, solene e duradouro, com sequela e
efeito erga omnes (ex: A arrenda sua fazenda a B por cinco anos, porm aps dois
anos A morre e seu filho C quer a fazenda de volta, vai ento indenizar B e
recuperar a terra; na superfcie este risco no existiria, pois a relao no entre
pessoas, mas entre pessoa e coisa; o herdeiro do proprietrio tem que respeitar a
superfcie pois o dir. real erga omnes = absoluto); 2) existe direito de preferncia
na S, de modo que o superficirio pode se tornar dono da terra (1373), o que no
existe no arrendamento; 3) a S pode ser gratuita (1370) e o arrendamento sempre
oneroso.
S x enfiteuse: 1) o aluguel da enfiteuse (foro) mdico e invarivel (678,
velho CC), j o cnon da S tem um valor expressivo, devidamente corrigido ao
longo dos anos; 2) a enfiteuse perptua (679), j a S por prazo determinado,
longo mas determinado, no para sempre; 3) na enfiteuse paga-se uma taxa na
transferncia (686), o que no existe na superfcie (pu do 1372).
S x usufruto: 1) usufruto intuitu personae, intransfervel inter vivos ou
mortis causa, no podendo ser vendido ou deixado como herana; 2) o usufruto
pode recair sobre mveis, a S apenas imobiliria; 3) o usufruto no mximo
vitalcio, enquanto a S pode ir alm da vida do superficirio.
S x propriedade: 1) o superficirio no pode dar destino ao solo diverso do
acertado (1374) pois seu jus abutendi no pleno; 2) se o superficirio morre sem
herdeiros a S se extingue e no passa para o Municpio, como ocorre com a
propriedade (1844).
Extino do dir. real de superfcie: 1) decurso do prazo determinado do
1369; 2) abandono ou renncia do superficirio; 3) resoluo do contrato por
descumprimento dos deveres das partes; 4) por um distrato; 5) pela confuso,
quando por ex, o superficirio filho do proprietrio e herda o imvel; 6) por
desapropriao do imvel (1376); 7) pela destruio da coisa (ex: o mar alaga a
fazenda dada em superfcie).
Fim de superfcie. timo tema para a monografia do final de curso.
Desenvolvam estas trs aulas e divirtam-se!
Aula 06 - Civil 5 - Usufruto


Numa ordem decrescente do direito real limitado de fruio mais amplo
(superfcie) para o mais restrito (habitao), usufruto est em segundo lugar, pois
menos do que superfcie e mais do que uso.
Obs: observem que na ordem do 1225 eu pulei as servides prediais, pois
nas servides no se destaca qualquer das faculdades do domnio; nas servides
no se destaca o uso, a fruio ou a disposio; bem, veremos servides em breve.
Ento propriedade uso + fruio + disposio; superfcie uso + fruio
e parte da disposio; j usufruto uso + fruio; uso apenas uso e habitao
um mini-uso.
Partes do usufruto: usufruturio e nu-proprietrio. Assim, numa coisa dada
em usufruto ousufruturio vai adquirir as faculdades de usar e fruir da coisa,
enquanto o proprietrio permanece com a disposio; como o proprietrio fica
despido da posse direta, administrao, uso e fruio da coisa, ele chamado
de nu-proprietrio, afinal a posse e o uso de uma coisa so mais visveis do que a
disposio; a posse que o nu-proprietrio conserva a posse indireta (lembram do
1197? Lembram da Teoria de Ihering do 1196? Para quem no lembra, acessem as
aulas de Civil 4 que esto na internet).
Conceito: usufruto o direito real limitado de gozo ou fruio conferido
durante certo tempo a uma pessoa, que a autoriza a ocupar a coisa alheia e a
retirar seus frutos e utilidades (1394). dir. real de gozo ou fruio, no dir. real
de garantia, nem contrato com efeito real. O usufruto mais amplo do que o uso
e a habitao, e mais restrito do que a superfcie.
Tempo: usufruto duradouro, o mais comum o usufruto vitalcio,
enquanto viver o usufruturio, pois o usufruto no se transfere, no pode ser
vendido ou doado, nem inter vivos e nem mortis causa; o que pode ser cedido o
exerccio do usufruto, mas no o direito real em si (ex: A d a B uma fazenda em
usufruto, mas B no sabe administrar, ento aluga/arrenda est fazenda a C
1393, 1399; esta cesso do exerccio do 1393 se d atravs de direito pessoal
(locao, comodato), mas no atravs de direito real; o direito real de usufruto em
si no se transfere).
O usufruto pode ser hipotecado (dado em garantia a um credor) ? No,
pois quem no pode alienar no pode hipotecar (1420). A superfcie pode ser
hipotecada, pois j vimos que o superficirio pode alienar a superfcie da coisa, o
superficirio tem uma parcela do jus abutendi sobre a coisa, o usufruturio no tem
parcela da disposio, s mesmo utendi e fruendi.
Usufruto direito misto, pois incide sobre imveis (ex: uma fazenda) e
sobre mveis (ex: uma vaca/rebanho, da qual o usufruturio pode explorar o leite e
as crias). 1390, 1397. O usufruto sobre imveis, j sabemos, exige registro
(1391), salvo no caso do 1689, I, quando automtico: este usufruto do direito de
famlia se justifica para compensar as despesas que os pais tm com o sustento dos
filhos, mas muito raro, afinal poucos menores tm bens (Sandy e Junior?). O
usufruto sobre mveis se perfaz pela tradio (= entrega da coisa).
Fundamento: a funo moderna do usufruto servir como meio de
subsistncia no mbito familiar. Na prtica hoje em dia ns s vamos encontrar
usufrutos gratuitos e vitalcios no seio da famlia, com carter alimentar ou para
resolver problemas de partilha. muito raro um usufruto oneroso, melhor fazer
uma superfcie que tem mais vantagens. Ou se quiser uma coisa mais simples,
melhor e mais barato fazer uma locao ou comodato. Nosso CC cheio de
detalhes sobre usufruto que ns no vamos estudar por absoluta desnecessidade
prtica.
Exemplos de usufruto na atualidade: 1) com carter alimentar: um pai tem um
filho desempregado/complicado, ento d a ele em usufruto gratuito e vitalcio uma
casa pra ele viver, e o filho poder morar l e alugar um quarto nos fundos a um
terceiro, vender as frutas do quintal, etc.; 2) para resolver problema de partilha:
um casal tem filhos e apenas um imvel onde moram; o casal resolve se divorciar,
com quem fica a casa? Sugesto: o marido sai de casa e o casal transfere a
propriedade da casa para os filhos com usufruto gratuito e vitalcio para a me;
este um acordo muito comum que se faz em divrcio; se os filhos crescerem e
um dia quiserem vender a casa, vo vender com a me dentro porque usufruto
direito real, a me no pode ser obrigada a sair de jeito nenhum; chama-se isto de
doao dos pais aos filhos em condomnio, com reserva de usufruto vitalcio e
gratuito para a me.
Extino: o art 1410 traz os casos de extino do usufruto, vamos
coment-los: I extingue-se pela renncia e morte, afinal o usufruto intuitu
personae e no mximo vitalcio; s a morte do usufruturio que extingue o
instituto, a morte do nu-proprietrio no extingue, e seus herdeiros vo ter que
respeitar o usufruto; II alguma dvida?; III se a pessoa jurdica usufruturia,
o prazo mximo so trinta anos; IV ex: o filho atinge a maioridade e o pai perde
o usufruto do 1689; V se a coisa tinha seguro e foi destruda, o usufruto passa
para a indenizao, sub-roga-se na indenizao, muda o objeto, de coisa para
pecnia, e o usufruturio vai aplicar o dinheiro para ficar com os juros (= frutos
civis = rendimentos, 1398), mas no com o principal (1407 e ); VI
consolidao = confuso (ex: o pai d a um filho o usufruto de um apartamento,
ento o pai morre e o filho herda o apartamento, consolidando nas suas mos a
propriedade plena, afinal direito real limitado na coisa prpria impossvel); VII o
usufruturio tem o dever de conservar a coisa, sob pena de resoluo do usufruto;
VIII se o usufruturio no usar a coisa, prescreve seu poder sobre a coisa no
prazo de dez anos do 205.
Fim de usufruto: prxima aula veremos uso e habitao.

Aula 07 - Civil 5 - Usufruto (continuao)


USO letra morta. mais restrito do que superfcie e usufruto e mais
amplo do que habitao. Historicamente era usado sobre escravos, mas
modernamente no tem aplicao, e deveria ter sido suprimido pelo novo CC.
O usurio s tem o atributo do uso, do jus utendi, da ocupao da coisa
para o fim a que se destina. O usurio no pode fruir e nem dispor, mas tolera-se
uma pequena fruio para consumo prprio, sem explorao econmica, sem
comrcio (1412). Esta pequena fruio na verdade um uso prtico e varia de
caso a caso (ver do 1412). O 2 taxativo/exaustivo, no exemplificativo,
de modo que o rol das pessoas ali referidas no pode ser ampliado.
Conceito de uso: o direito real limitado sobre a coisa alheia que confere a
seu titular a faculdade de, temporariamente, retirar a utilidade da coisa gravada.
Em todo o resto, o uso se assemelha ao usufruto (1413) no que tange ao
prazo, aplicao sobre mveis e imveis, intransfervel, pode ser gratuito ou
oneroso, etc .
J sabemos que o exerccio do usufruto pode ser transferido (1393). E o
exerccio do uso? Com certeza no se pode transferir onerosamente (locao),
porque a haveria explorao econmica. Mas pode-se admitir a transferncia
gratuita, via emprstimo. Mesmo assim alguns autores discordam, pois o 1412
prescreve que o usurio usar, no se admitindo assim que um terceiro use,
mesmo gratuitamente. O que vocs acham? Reflitam!
Fica at difcil dar exemplo de uso, pois no se v na vida moderna tal
instituto.

HABITAO o mais restrito dos direitos reais de gozo ou fruio. um
mini-uso, enquanto o uso seria um mini-usufruto. Embora mais restrito do que o
uso, a habitao no letra totalmente morta, pois existe uma aplicao prtica
para o instituto no art. 1831. O imvel deve existir na herana, no sendo
obrigao dos herdeiros compr-lo, salvo se determinado em testamento pelo
falecido. Veremos mais este assunto em Civil 7.
A habitao assim mais til modernamente do que o uso, pois serve para
proteger vitaliciamente algum, provendo-o de uma casa.
Conceito: habitao o direito real de uso gratuito de casa de morada,
urbana ou rural. O titular vai residir com sua famlia em imvel que no seu.
Ento habitao apenas para morar, sempre gratuita, intransmissvel,
personalssima e no se aplica a mveis (1414). Percebam que pela redao do
1414, a habitao um mini-uso e expressamente no pode ser cedida a terceiros,
nem o exerccio, muito menos o direito real em si.
Prxima aula: servido predial, assunto importante!
Aula 08 - Civil 5 - Servido Predial


Servido vem de servitus, que significa escravido, submisso. E prdio
em direito no significa edifcio, mas sim imvel, edificado ou no. De modo que
em linguagem jurdica uma fazenda, uma casa, um terreno, etc. so exemplos de
prdios. Servido predial seria assim a submisso de um imvel, tratando-se de
assunto importante neste semestre, juntamente com superfcie.
A SP um direito muito antigo, to antigo quanto a propriedade, sendo
conhecida dos romanos. Na SP no se destaca qualquer das faculdades do domnio
(uso, fruio ou disposio), pois se trata de um limite ao domnio, semelhante aos
nossos conhecidos direitos de vizinhana. S que os DV so impostos pela lei para
manter o bom convvio social (vide aulas do semestre passado) enquanto as SP so
voluntrias, nascem da vontade das partes.
Na SP teremos um prdio com uma vantagem, um benefcio, sobre outro
prdio, que sofrer uma restrio, um nus, de modo que os donos destes prdios
vo poder explorar esta vantagem ou ser obrigados a suportar a restrio.
O prdio com a vantagem chama-se prdio dominante e o prdio com a
restrio chama-se prdio serviente, e seus donos que vo se beneficiar ou
prejudicar, afinal no existe relao jurdica sem sujeito. Existe sempre este
binmio vantagem x restrio. Um imvel vai servir a outro, beneficiando seus
proprietrios.
Exemplos de SP: ilimitados, numerus apertus, a depender da necessidade
e da criatividade das pessoas; as principais seriam servido de vista, de ventilao,
de passagem (ou de trnsito), de passar aqueduto, de retirar gua, de retirar areia,
de retirar pedra, de pastagem, de passar esgoto, etc.
Ento se A mora num apartamento perto da praia e quer garantir seu
direito de vista ou ventilao sobre o mar, deve reunir o condomnio, procurar o
proprietrio do terreno da frente B e perguntar quanto ele quer para jamais
construir ali um edifcio. Pago o preo a B, A registra a servido de vista no cartrio
de imveis e curte a brisa para sempre (1378). Sem o registro em cartrio a SP
no vale contra terceiros, e equivale a uma obrigao de no-fazer (= direito
pessoal, relativo, vinculado a duas pessoas, que no se exerce contra todos).
bvio que o edifcio de A vai ter que pagar por essa servido, mas vo valorizar os
apartamento. J B vai receber uma quantia, mas vai restringir o uso do seu terreno
da frente. Tratando-se de direito real, os futuros proprietrios dos imveis
envolvidos vo para sempre se beneficiar ou se prejudicar, at que um novo acerto,
um novo contrato, cancele a servido, permitindo construes livres no terreno da
frente (1387).
Conceito: SP o direito real limitado, imobilirio, impessoal, acessrio,
indivisvel, permanente, impresumvel, que impe a um imvel um nus (= uma
restrio) em proveito de outro prdio, contguo (= vizinho) ou no, de donos
diferentes.
Caractersticas e comentrios ao conceito:
- direito real limitado, pois o nico direito real ilimitado a propriedade.
- imobilirio pois no incide sobre mveis, exigindo escritura pblica e registro no
Cartrio de Imveis.
- impessoal pois se d em favor do proprietrio do prdio dominante, presente e
futuro, prejudicando qualquer proprietrio do prdio serviente. assim direito
absoluto ( = erga omnes = que se exerce contra todos).
- acessrio pois um direito vinculado ao de propriedade, no podendo ser
separado, de modo que quem adquire o prdio dominante adquire a vantagem, e
quem adquire o prdio serviente tem que suportar a restrio. A servido no se
vende separadamente = inseparabilidade.
- indivisvel pois no se perde e nem se adquire por partes. Indivisvel o direito
servido, mas as vantagens do seu uso podem ser divididas (ex: servido de
retirar gua dividida por vrios condminos moradores do prdio dominante) 1386.
- permanente pois dura anos, dcadas, sculos, at ser cancelada, transmitindo-
se inter vivos ou mortis causa aos novos proprietrios dos terrenos.
- impresumvel pois no se presume, na dvida no existe servido, na dvida o
que existe propriedade plena (1231). Ento se seu vizinho est acostumado h
anos a atravessar o seu terreno como um atalho isso no se transforma em
servido de passagem, pois mera tolerncia/cortesia de sua parte que no gera
posse, tratando-se de simples deteno do vizinho (1208, 1 parte). Veremos na
prxima aula como pode ocorrer excepcionalmente servido por usucapio.
- proveitosa pois a servido pressupe vantagem/utilidade para o prdio
dominante, ento por exemplo deve ser extinta uma servido de retirar pedra se a
pedreira se acabar (1378, 1388, II). Esta caracterstica inclusive o fundamento da
SP. O que justifica a SP? O fato de tornar mais til, mais agradvel, mais valiosa,
mais vantajosa a condio do prdio dominante.
- os prdios devem ser prximos, devem ser vizinhos, mas no necessariamente
contguos/limtrofes.
- finalmente, os donos tm que ser diferentes, pois direito real na coisa alheia,
restringe a propriedade de outrm, no sendo possvel servido predial na coisa
prpria (1378, 1389, I).
Formas de servido: a depender da necessidade das partes e da
caracterstica dos prdios, a servido pode consistir em 1) tolerar alguma coisa, a
servido in patiendo, tem que ter pacincia para suportar o vizinho passando,
retirando areia, gua, etc. 2) a outra forma a servido de abster-se de fazer
alguma coisa, chamada in non faciendo, como por exemplo a servido de no
construir mais alto para manter a vista/ventilao do prdio dominante (1383).
Observem que nunca cabe ao proprietrio do prdio serviente fazer alguma coisa,
sempre suportar ou se abster em benefcio do prdio dominante (1380 a 1382).
Constituio: a SP se forma, via de regra, por contrato mediante escritura
pblica devidamente registrada no Cartrio de Imveis. Tambm se admite por
doao ou testamento (ex: A doa um terreno a B com servido de passagem para o
vizinho C). Admite-se tambm excepcionalmente SP pela usucapio, mas veremos
isso na prxima aula.


Aula 09 - Civil 5 - Servido Predial (continuao)
Classificao: as SP podem ser contnuas ou descontnuas, aparentes ou no-
aparentes, vejamos:
- contnuas: so as servides que dispensam ato humano de exerccio, ou seja,
subsistem continuamente, independente de alguma conduta humana ftica, visvel (ex:
servido de aqueduto, de passar esgoto, de ventilao/vista, so servides que se
exercem continuamente).
- descontnua: aquela que precisa ser exercida pelo proprietrio do prdio
dominante atravs da prtica de determinado ato (ex: servido de retirar gua, areia,
pedra, servido de trnsito, de pastagem, etc).
- aparente: se revela por alguma obra ou sinal externo (ex: o aqueduto, a
tubulao do esgoto)
- no-aparente: escapa viso de terceiros, nada a identifica (ex: servido de
ventilao, de no construir mais alto).
Saibam que esta classificao se combina entre si, de modo que as servides
contnuas podem ser aparentes (aqueduto) e no-aparentes (ventilao), como tambm
pode haver servides descontnuas e aparentes (servido de trnsito por uma ponte) e
descontnuas e no-aparentes (servido de passagem a p sem qualquer marca no
caminho).
Todavia, de regra s as servides contnuas e aparentes autorizam aquisio pela
usucapio (1379). Ento o simples atravessar o terreno do vizinho para encurtar
caminho no servido, mera tolerncia, vimos isso na aula passada. Mas se A
constri um aqueduto no terreno de B, com o tempo A vai adquirir a servido pela
usucapio, afinal aqueduto uma servido contnua e aparente.
A jurisprudncia tambm admite que uma servido de trnsito (descontnua) se adquira
pela usucapio caso o titular tenha realizado obras, como construir uma ponte ou
pavimentar o caminho (aparente). Vide smula 415 do Supremo: servido de trnsito
no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas,
considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria. Qual o prazo? Dez ou
quinze anos, a depender da boa-f da pessoa, nos mesmos termos dos nossos conhecidos
usucapio ordinrio e extraordinrio. O p do 1379 exige vinte anos, mas eu entendo
que bastam os quinze anos do 1238, e este p do 1379 apenas repetiu o cdigo velho
(p do 698) sem atentar para a reduo do prazo da usucapio extraordinria feita l em
aquisio da propriedade.
Para admitir usucapio imprescindvel que a servido seja aparente, pois as no-
aparentes no ensejam posse, e sem posse no h usucapio.
Extenso: qual o limite das SP? A servido se interpreta restritamente, de modo que na
dvida vai beneficiar o prdio serviente (1385). Ento numa servido de passagem a p,
no se pode transitar de carro ( 1 e 2 do 1385). Se o prdio dominante precisar de
mais coisas do prdio serviente (ex: o aumento da boiada faz exigir mais capim na
servido de pastagem) dever indenizar pelo excesso ( 3 do 1385).
Extino: as SP so permanentes, possvel at duram sculos (perptuas?), mas a
extino pode se dar por vrios motivos previstos no CC:
a) desapropriao: se o Poder Pblico desapropriar o prdio serviente, a servido se
extingue e o proprietrio do prdio dominante recebe parte da indenizao para
compensar a perda da vantagem. Se a desapropriao do prdio dominante, a servido
tambm se extingue e a indenizao deve levar em conta a valorizao do prdio
dominante.
b) renncia: o proprietrio do prdio dominante gratuitamente renuncia servido de
modo expresso, lavrando-se em Cartrio de Imveis o cancelamento (1388, I). Sabemos
que o proprietrio pode renunciar propriedade, quanto mais servido.
c) resgate: a renncia onerosa, ou seja, se na renncia o proprietrio do prdio
dominante age por liberalidade, no resgate ele age por dinheiro, pois o proprietrio do
prdio serviente paga para recuperar a propriedade plena (1388, III); isso no pode ser
imposto pelo prdio serviente, pois vai exigir acordo, da mesma forma que foi feito na
constituio da servido.
d) inutilidade: cessando a utilidade da servido, cancela-se a restrio (1.388, II) ex:
servido de tirar pedra mas a pedreira se acabou; ex: servido de passagem mas agora
tem um caminho mais curto, melhor e pblico.
e) confuso: (1389, I) o proprietrio do prdio dominante compra o prdio serviente, ou
vice-versa.
f) pela extino das obras (1389, II): ex: uma servido de tirar pedra enquanto durar a
construo de uma barragem no prdio dominante, assim concluda a barragem, cessa a
servido.
g) pelo no-uso: o usucapio liberatrio que se aplica s servides descontnuas caso
no utilizadas por dez anos (1389, III). Se deixa de usar por tanto tempo porque deve
ter perdido a utilidade, justificando-se sem dvida a extino. Numa servido de vista
(no-aparente) caso o dono do prdio serviente construa um edifcio e o dono do prdio
dominante no reclame por dez anos do incio da construo, tambm se extinguir a
servido.
h) pela destruio de qualquer dos prdios: o objeto do direito real uma coisa, se esta
coisa perece (ex: avano do mar), extingue-se o direito ou a obrigao do dono da coisa.


Aula 10 - Civil 5 - Servido Predial (continuao)
Nosso assunto este semestre so os direitos reais limitados, ou jura in re aliena, ou
direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. So onze os
dir. reais limitados que ns vamos estudar este semestre, e que se subdividem em: 1)
direitos reais de gozo ou fruio, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais de
garantia.
J vimos os cinco direitos reais de gozo ou fruio: superfcie, usufruto, uso, habitao e
servido. Veremos hoje os dois contratos com efeitos reais, ou contratos com
obrigaes reais.
A regra um contrato produzir apenas efeitos/obrigaes pessoais, e se resolver em
perdas e danos quando descumprido (389, CC). O novo CC admite que os contratos em
geral possam ter efeito real luz do art 475, ao prescrever que a parte lesada pode
exigir-lhe o cumprimento. Bom, j falamos bastante disso em Civil 3, inclusive existe
um comentrio a esse artigo 475 no nosso site, confiram!
Ento, se de um modo geral, todo contrato pode eventualmente ter efeito real, existem
dois contratos que, pela sua importncia, tem realmente efeito real, previsto
expressamente em lei, que so a compra e venda de imvel a prazo, e a compra pelo
inquilino de imvel locado, vejamos:
1 direito do promitente comprador, ou promessa de compra e venda com eficcia real,
ou direito real de aquisio, so vrios os nomes para o mesmo instituto: ns sabemos
que a propriedade imvel s se adquire pelo registro, ento quando algum compra uma
casa, s ser dono quando fizer o registro da escritura no Cartrio de Imveis, mesmo
que j tenha pago o preo, ou mesmo que j tenha as chaves e a posse da casa (1227,
1245, 1). Imagine que algum compre uma casa/apartamento a prazo, para pagar em
cinco, dez, vinte anos, pois bem, aps todo esse prazo, o comprador j morando no
imvel, j acostumado com a vizinhana, com os filhos estudando por perto, tendo
realizado benfeitorias, etc, ento aps o pagamento integral do preo, o vendedor se
recusa a fazer a escritura definitiva, optando por devolver o dinheiro ao comprador e
recuperar o imvel. Esta situao tem amparo na lei no art. 389 do CC novo e,
principalmente no art. 1.088 do CC velho. Mas sem dvida algo injusto, por isso o
legislador, atravs do Decreto Lei 58, de 1937, atribuiu efeito real ao contrato de
compra e venda a prazo de imvel, de modo que pago integralmente o preo, o
vendedor fica obrigado a fazer a escritura definitiva, e se no o fizer, o Juiz far no
lugar do vendedor. Repetindo o problema: sempre que algum compra um imvel a
prazo, faz uma escritura/contrato com o vendedor que se chama promessa ou
compromisso de compra e venda, de modo que, pago integralmente o preo, o
vendedor celebra com o comprador a escritura definitiva que ser levada a registro no
Cartrio de Imveis. Se tal promessa de compra e venda tiver uma clusula
de irretratabilidade ( = as partes no podem se arrepender) e se tal contrato
for registrado no Cartrio de Imveis, uma vez pago todo o preo, o vendedor no pode
se arrepender e ter que fazer a escritura definitiva, sob pena de adjudicao pelo Juiz.
O referido DL 58/37 foi recepcionado pelo novo CC em dois artigos: 1.417 e 1.418.
Observem que o 1.417 permite que a promessa seja feita por instrumento particular,
dispensando a escritura pblica, que s ser exigida para o registro definitivo.
Entre 1917 (vigncia do CC velho) e 1937 (vigncia do DL 58) houve muita injustia
nesta questo, pois naquela poca o pas comeava a desenvolver as cidades e muitos
loteamentos foram feitos. As pessoas vinham do interior, adquiriam lotes nas cidades e
passavam anos pagando, mas ao trmino do pagamento o vendedor preferia devolver o
dinheiro e vender o lote a outro, pois com o crescimento das cidades tais loteamentos de
incio em lugares distantes, com o passar dos anos ficavam mais dentro das cidades e se
valorizavam, sendo mais vantajoso para o vendedor devolver o dinheiro e revender a um
terceiro.
Aps o DL 58/37 e agora com o novo CC, o comprador, registrando o contrato do
compromisso e pagando integralmente o preo, se torna dono do bem que lhe foi
prometido irretratavelmente venda, independente de novo contrato definitivo de
compra e venda, que se o vendedor se recusar a fazer, ser feito pelo Juiz atravs da
adjudicao (1417 e 1418).
Conceito: pelo direito do promitente comprador, o vendedor de imvel fica obrigado a
fazer a escritura definitiva aps receber todo o preo, se no contrato de promessa de
compra e venda constar a clusula de irretratabilidade e esse contrato for registrado no
Cartrio de Imveis.
No esqueam: o comprador tem que 1) incluir a clusula de irretratabilidade, 2)
registrar o contrato do compromisso e 3) pagar o preo todo para ter direito real
aquisio do imvel.
O comprador fica assim com a posse e quase a propriedade, s pagar as prestaes
todas ao longo dos anos que ter direito escritura definitiva e ao registro. Se o
comprador no pagar as prestaes, o vendedor vai tomar o imvel. O comprador fica
responsvel pelos impostos sobre o imvel, e tambm pode hipotecar seu direito real de
aquisio. Se durante o pagamento das prestaes o vendedor morre ou aliena o imvel
a um terceiro, no tem problema, pois o direito do comprador se ope erga omnes, o
comprador poder se valer da sequela e exercer seu poder sobre o bem, mesmo que o
vendedor o tenha alienado. Se o comprador que morre ou transfere seu direito a
terceiros tambm no tem problemas, o sucessor poder exercer o direito do antecessor.

Quem quiser saber mais sobre loteamentos, consulte a lei 6.766/79.
2 direito real de preferncia do locatrio/inquilino: conceito: o dir. real de
preferncia do inquilino na compra do imvel locado, se o proprietrio quiser alien-lo.
Este direito real visa facilitar a permanncia do inquilino no lugar onde j mora ou
trabalha. Ento se A aluga uma casa/apartamento a B, e A resolver vender o imvel a C
durante o contrato, B ter direito de preferncia caso o contrato de locao esteja
averbado no Registro do Imvel (vide arts. 27 a 34 da lei 8.245/91, especialmente o art.
33). O registro confere ao inquilino sequela sobre o imvel, a ser exercida erga omnes.
O proprietrio deve dar cincia expressa ao inquilino atravs de carta com AR e o
inquilino tem trinta dias para dizer se quer ou no exercer a preferncia e comprar o
imvel. Se o proprietrio no der cincia ao inquilino, este ter seis meses para pedir
para si a adjudicao do imvel, depositando em Juzo o preo do imvel. Nesta
hiptese, C vai buscar com A seu dinheiro de volta. Se o inquilino no quiser exercer a
preferncia, vai ter que desocupar o imvel em at noventa dias, salvo se o contrato de
locao for por prazo determinado, contiver clusula de vigncia em caso de alienao,
e tal contrato estiver igualmente averbado no Registro de Imveis (576, CC, e art. 8 da
lei 8.245/91).
Bom, no vou mais me prolongar nestes assuntos afinal compra e venda e locao so
contratos j estudados desde Civil 3.
Fim do assunto para o 1 GQ. Aguardo dvidas e sugestes de vocs para as aulas at a
prova. Se nada for requerido, a gente se v na prova. Estudem e boa sorte! Usem meu e-
mail apenas para dvidas:rafamene@speedmais.com.br

Aula 11 - Civil 5 - Direitos Reais de garantia


Vamos comear hoje a terceira e ltima parte do estudo dos direitos reais
limitados. Apenas relembrando a aula 1, os chamados jura in re aliena, ou
direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros, se
dividem em: 1) direitos reais de gozo ou fruio, 2) contratos com efeitos reais e 3)
direitos reais de garantia.
Os trs direitos reais de garantia clssicos, conhecidos dos romanos, so
a hipoteca, o penhor e a anticrese. A alienao fiduciria um direito real de
garantia recente e muito utilizado hoje em dia. Estes quatro DRGs sero nossos
companheiros neste final de semestre.
O que uma garantia? uma segurana muito importante para o credor,
pois aumentam as chances do credor receber aquilo que emprestou.
Vocs lembram daquela frase, daquele raciocnio que eu gosto, e que
reflete a essncia do direito patrimonial privado: quando uma dvida no paga no
vencimento, o direito do credor mune-se de uma pretenso, e a dvida se
transforma em responsabilidade patrimonial.
Ento se o devedor no pagar o credor, o credor vai se munir/vai se armar
de uma pretenso, pretenso a que? A atacar, a executar, atravs do Juiz, o
patrimnio do devedor para tomar seus bens e ser ressarcido. E se o devedor no
tiver bens? Ao credor s resta lamentar, o chamado, em tom de brincadeira, jus
sperniandi.
Assim, para correr menos riscos, prudente o credor exigir uma garantia
do devedor para aumentar as chances do credor receber o pagamento em caso de
insolvncia do devedor.
Esta garantia pode ser pessoal ou real. As garantias pessoais so o aval e a
fiana. Aval vocs vo estudar em Dir Comercial/Empresarial e fiana ns j vimos
em Civil 3.
Quando a garantia pessoal, uma outra pessoa garante o pagamento, mas
o credor pode ter o azar do avalista/fiador tambm no possuir bens. J quando a
garantia real uma coisa (ex: um imvel, uma jia, um carro) garante o
pagamento caso o devedor no cumpra sua obrigao. Esta coisa oferecida pelo
prprio devedor e, via de regra, ser vendida para satisfazer o credor, devolvendo-
se o resto do preo ao devedor. O direito do credor vai se concentrar neste bem do
devedor (1419), mas caso no seja suficiente, outros eventuais bens do devedor
sero executados (1430, 391, 942). A garantia real assim mais segura para o
credor do que a garantia pessoal, esta por sua vez j melhor do que garantia
nenhuma. Eu digo que a garantia real mais segura pois um imvel, por exemplo,
no pode desaparecer. J uma jia, como no penhor, fica com o credor, e se a
dvida no for paga o credor vende a jia que est consigo para se ressarcir.
Conceito: direito real de garantia aquele que confere a seu titular o
privilgio de obter o pagamento de uma dvida com o valor do bem dado em
garantia aplicado exclusivamente na satisfao dessa dvida.

Caractersticas dos DRG:
- direito absoluto: como todo direito real, porque se exerce erga omnes =
contra todos, desde que tenha publicidade com o devido registro no cartrio de
imveis (1227).
- direito solene: o contrato tem vrias formalidades do 1424; chama-se
de especializao tal solenidade para identificar/especializar com preciso a dvida e
a coisa dada em garantia.
- direito acessrio pois o principal a dvida que o DRG garante; a
nulidade do DRG no anula a obrigao principal, o contrrio sim (art. 184).
- tpico porque exige previso legal.
- tem sequela, assim o credor pode perseguir o bem para execut-lo, no
importa com quem o bem esteja (ex: se A pega um emprstimo e d uma fazenda
em hipoteca a um banco, e depois A vende a fazenda a B, o banco poder executar
a fazenda de B caso A no pague a dvida, 1475).
- tem preferncia: esta uma caracterstica exclusiva dos DRGs, que no
encontramos nos direitos reais de gozo ou fruio. A preferncia o privilgio de
ter o valor do bem dado em garantia aplicado prioritariamente satisfao do
crdito (1422). O direito real fica ligado dvida. Quando estudamos os privilgios
creditrios, vimos que os crditos reais tem prioridade no pagamento (961), mas
no se esqueam de que os crditos alimentcios, trabalhistas e tributrios tem
preferncia sobre os crditos civis (p do 1422). Revisem concurso de
credores (Civil 2) pois assunto importante e interessante para a monografia de
final de curso, inclusive com as modificaes recentes que a nova lei de falncias
trouxe, e que vocs vo estudar em Direito Comercial.
- vedado o pacto comissrio: o credor com garantia real no pode ficar
com o bem, deve vend-lo caso a dvida no seja paga, devolvendo-se eventual
sobra ao devedor; o pacto comissrio proibido por norma imperativa para impedir
que o credor simplesmente alegue que a coisa dada em garantia vale menos do que
o dbito, por isso o credor deve vend-la (1428); porm admite-se que aps o
vencimento haja dao em pagamento por iniciativa do devedor e aceite do credor
(p do 1428 e 356).
Aula 12 - Civil 5 - Teoria Geral dos Direitos Reais de Garantia (continuao)


Distino entre os DRGs e os Direitos Reais de Gozo ou Fruio
- os direitos reais de gozo ou fruio so autnomos, tm vida prpria, tm
existncia independente, enquanto os DRGs so acessrios, s existem para
garantir uma obrigao principal. Extinguindo-se a dvida pelo pagamento, os DRGs
extinguem-se sem sequer produzir seus efeitos.
- os DRGs tm tenso: trata-se do poder do credor de afrontar o devedor,
ameaando executar/vender a coisa dada em garantia caso a dvida no seja paga.
Lembrem-se que o credor no pode ficar com a coisa pois o pacto comissrio
expressamente vedado (1428). O devedor fica sob tenso de ser
executado/processado e ter seu bem penhorado/vendido para satisfazer o credor. O
credor tem assim jus vendendi, direito de vender a coisa dada em garantia caso o
devedor no pague a dvida. Enquanto o DRG tem tenso e jus vendendi, o dir real
de gozo ou fruio destaca uma das faculdades do domnio sobre a coisa alheia: o
jus utendi, o jus fruendi ou o jus abutendi.
- no direito real de fruio a posse da coisa sempre se transfere ao titular
do direito real sobre a coisa alheia, ento a posse sempre se transfere ao
superficirio, usufruturio, etc. J nos DRGs a posse em geral no se transfere ao
titular do direito, como no caso do credor hipotecrio, do credor anticrtico, do
credor fiducirio e em algumas espcies de penhor (p do 1431). Salvo no penhor
comum (1431), o titular do direito real de garantia sobre a coisa alheia s assume
a posse da coisa aps o vencimento, para fins de execuo e venda.
- o credor/titular do DRG tem direito ao valor da coisa para exercer o jus
vendendi; j o titular do direito real de fruio tem direito substncia da coisa, ou
seja, coisa em si para exercer o jus utendi ou fruendi ou abutendi; lembro apenas
que, excepcionalmente, na anticrese o credor no vai exercer o jus vendendi, mas
sim o jus fruendi como compensao da dvida (1423 e 1506).
Objeto dos DRGs: no penhor apenas mveis; na anticrese apenas imveis;
na hipoteca tambm apenas imveis, com exceo para navios e avies, face a seu
valor e tamanho (p do 1473); na alienao fiduciria tratada pelo CC apenas
mveis (1361), mas existe uma lei 9.514/97 que dispe sobre a alienao fiduciria
sobre imveis.
Princpios dos DRGs:
- s aquele que pode alienar que pode dar em garantia (1420, 1 parte);
por isso que j dissemos que o superficirio pode hipotecar, mas o usufruturio
no; o incapaz no pode dar em garantia; o cnjuge s pode dar em garantia com
a autorizao do outro cnjuge, pois embora tenha capacidade, lhe falta
legitimidade (1647, I); o condmino pode dar em garantia sua frao ideal ( 2 do
1420).
- s as coisas que esto no comrcio que podem ser objeto de garantia
real (1420, in fine), assim no podem ser dados em garantia os bens pblicos e os
bens gravados com clusula de inalienabilidade (veremos isso em Civil 7, art 1911).
- princpio da indivisibilidade: a garantia no se adquire e nem se perde por
partes, ou seja, o pagamento de parte da dvida no implica em exonerao de
parte da garantia, salvo acordo entre as partes (ex: A pede cem a um banco e
oferece duas casas em garantia hipotecria, de modo que o pagamento de
cinquenta no implica em liberao da hipoteca sobre uma das casas, salvo
expresso acordo entre as partes, 1421).
- princpio da garantia pessoal/patrimonial: se a coisa dada em garantia
no for suficiente para satisfazer o credor, outros eventuais bens do devedor sero
executados (1430, 391). Ressalto apenas que o credor tem preferncia apenas
sobre a coisa dada em garantia (1422, 958), pois em executando outros bens do
devedor, seu crdito ser quirografrio, sem privilgio algum (957). No deixem
de revisar concurso de credores.
Antecipao de vencimento da obrigao: h situaes na lei em que se
permite a execuo antes do vencimento da dvida, quando, por exemplo, o
devedor entra em dificuldades financeiras (1425, II), ou a coisa dada em garantia
se deteriora ou desapropriada (1425, I, IV e V). O 1425 semelhante ao 333.
Sem dvida a preservao do bem a preservao da garantia. Cabe ao credor o
nus de provar a circunstncia que levou diminuio da garantia.
Prxima aula: penhor.
Aula 13 - Civil 5 - Penhor


A palavra penhor vem do latim pignus, por isso se diz credor pignoratcio
o credor que tem uma coisa empenhada como garantia. No confundam penhor
com penhora; penhor direito real de garantia; penhora ato do oficial de justia
no processo de execuo, assunto que vocs vo estudar em processo civil; a coisa
objeto de penhora se diz penhorada, e a coisa objeto de penhor se diz empenhada.
Conceito de penhor: direito real de garantia sobre coisa mvel alheia cuja
posse, no penhor comum, transferida ao credor, que fica com o direito de
promover a sua venda judicial e preferir no pagamento a outros credores, caso a
dvida no seja paga no vencimento (1431). A hipoteca, que veremos na prxima
semana, incide sobre imveis e a posse da coisa hipotecada fica com o devedor.
Observem que o penhor s incide sobre mveis (ex: jias, mquinas,
animais, veculos) e que a posse da coisa, no penhor comum (ex: jias), se
transfere ao credor antes logo do vencimento. J no penhor especial (ex:
mquinas, animais, veculos), a coisa mvel permanece com o devedor, como na
hipoteca, e s passa para o credor vender se a dvida no for paga (p do 1431).
No penhor comum, paga a dvida, o credor devolve o bem ao devedor. O penhor
especial (como a hipoteca e a alienao fiduciria) tem esta vantagem, de no
desapossar o devedor de seu bem dado em garantia. O devedor obtm o
emprstimo e ainda conserva a garantia consigo.
O penhor, como toda garantia, tem importncia social pois estimula o
credor a emprestar, e quanto mais dinheiro na economia mais os consumidores se
equipam, mais as lojas vendem, mais as fbricas produzem, mais os empresrios
lucram, mais empregos so gerados e mais impostos so arrecadados. Enfim, todos
ganham e o crdito deve ser protegido para estimular o desenvolvimento social e
econmico de qualquer pas. No tenham pena de devedor, tenham respeito pela
importncia do crdito. Proteger o devedor desestimular o credor a emprestar, e
sem dinheiro a economia no funciona.
Em nosso pas a Caixa Econmica Federal que tem o monoplio do
penhor comum, e quem mais procura o prego ( = nome popular do penhor) so
as mulheres para empenhar alianas, pulseiras e colares. A Caixa avalia a jia e
empresta 80% do valor da jia, cobrando juros mensais at o efetivo pagamento
da dvida. (Fonte: Revista Veja de 02.03.05). Os juros do penhor so menores do
que os do cheque especial ou do carto de crdito. Vale a pena!
A coisa empenhada pode ser oferecida pelo devedor ou por um terceiro,
assim nada impede que um amigo empreste uma jia para algum empenhar e
obter um emprstimo. Mas este amigo no co-devedor, de modo que o 1430 no
incide sobre ele.
Espcies de penhor:
1 Penhor comum ou convencional: o penhor de jias feito na CEF
conforme j dito acima; celebra-se por contrato com as formalidades do 1424, e
registro no Cartrio de Ttulos e Documentos (1432). No exige escritura pblica,
de modo que tal contrato pode ser feito por instrumento particular, ou seja, no
escritrio do advogado. No penhor comum a publicidade do penhor se d pela
transferncia da posse ao credor, pois a coisa empenhada fica com o credor.
Direitos do credor pignoratcio: adquire a posse da coisa empenhada, e
pode ret-la e execut-la para vend-la judicialmente at ser ressarcido do valor
emprestado (art. 1433)
Deveres do credor pignoratcio: guardar a coisa como depositrio,
conservando-a e devolvendo-a ao proprietrio aps o pagamento da dvida; deve
tambm o credor entregar ao devedor o que sobrar do preo da coisa, na hiptese
de sua venda judicial para pagamento da dvida. (Art. 1435).
Direitos e obrigaes do devedor pignoratcio: se opem aos direitos e
deveres do credor. O devedor conserva a propriedade e posse indireta da coisa
empenhada at pagar a dvida.
2 Penhor legal: no depende de contrato, como o penhor convencional,
mas sim imposto pela lei nas hipteses do art. 1467. Ento o dono do hotel pode
vender judicialmente a bagagem do hspede para se ressarcir de eventuais dirias
no pagas; por isso inclusive que o preo das dirias fica exposto publicamente,
muitas vezes acima do preo efetivo cobrado, afinal o hoteleiro est lidando com
estranhos (vide 1468); idem o locador pode se apossar dos mveis do inquilino
para se ressarcir de eventuais aluguis no pagos (1469).
O penhor legal justo mas polmico, e deve ser feito sem violncia, com
ordem do Juiz, salvo situaes de emergncia, autorizando a lei excepcionalmente
o penhor com as prprias mos, mas repito sem violncia (1470 este artigo
autoriza a justia com as prprias mos, mas se justifica pela tica e interesse
econmico de proteger o credor). Nesta hiptese de penhor extrajudicial, o credor
dever imediatamente comunic-lo ao Juiz, pois antes da homologao judicial o
credor s ter deteno dos bens empenhados (1471).
Demais espcies de penhor: prxima aula.
Aula 14 - Civil 5 - Espcies de penhor (continuao)


1 Convencional
2 Legal
3 Penhor Rural: subdivide-se em agrcola e pecurio; o penhor agrcola incide
sobre culturas e plantaes (1442) e o penhor pecurio sobre animais domsticos
(1444). Ambos exigem contrato solene (1424), seja particular ou pblico,
registrado no Cartrio de Imveis do lugar da fazenda (1438). A posse da coisa
empenhada permanece com o devedor, o que uma grande vantagem para o
devedor, como na hipoteca, e ao contrrio do penhor convencional. O devedor fica
assim utilizando os bens empenhados e usa o dinheiro para melhorar sua produo,
trazendo progresso para o campo. por isso que no se pode depois ter pena do
devedor: ele usou o dinheiro do credor para gerar emprego e renda, e se por m-f
ou incompetncia no obteve o resultado esperado, precisa pagar a dvida e ter
seus bens executados. Muitas vezes o devedor alega a crise, ou a seca, para
justificar sua inadimplncia, mas tais fatores sempre existiram e nunca impediram
empresrios mais capazes de se desenvolver. Proteger o devedor, como j disse,
prejudicar os bons pagadores e frustrar o credor, que na prxima vez deixar de
emprestar, ou vai cobrar juros mais altos, ou exigir mais garantias, e sem crdito
no existe progresso, perdemos todos.
4 Penhor Industrial: o das mquinas e demais objetos do 1.447. Interessa ao
Direito Comercial. Existem muitas normas, decretos e portarias regulamentando o
penhor especial, que s vale a penas vocs conhecerem caso queiram se
especializar neste assunto.
5 Penhor Mercantil: o das mercadorias depositadas em armazns, conforme
p.. do 1.447. Exige registro no Cartrio de Imveis do lugar do armazm (1.448).
6 Penhor de direitos e de ttulos de crdito: incide sobre o direito autoral ou sobre
um cheque ou uma nota promissria (1451). Ento o proprietrio intelectual de
obra autoral pode empenh-la, afina o direito do autor, embora incorpreo,
tambm integra o patrimnio das pessoas. E tudo que alienvel empenhvel. J
vimos Direito do Autor no semestre passado, outro timo tema para a monografia
de final de curso. O penhor de direitos exige registro no Cartrio de Ttulos e
Documentos (1452). J o penhor de ttulo de crdito se perfaz pela tradio do
ttulo ao credor (1458).
7 Penhor de veculos: novidade do CC e mais um instrumento para aumentar
a venda de veculos, juntamente com o leasing, a venda com reserva de domnio e
a alienao fiduciria (1461). Aplica-se tambm a caminhes, lanchas, etc. J
navios e avies sujeitam-se a hipoteca, que veremos na prxima aula. Na prtica a
alienao fiduciria mais utilizada por ser melhor para o credor, como veremos
em breve. O penhor de veculos exige anotao no documento do veculo (1462). O
art. 1463 traz uma determinao que deveria ser extensiva ao leasing e alienao
fiduciria, afinal j sabemos que o contrato de seguro importante por dividir por
muitos o prejuzo imposto a algum pelo destino. A falta de seguro representa um
grande problema para o devedor caso o veculo venha a sofrer um roubo ou
acidente, pois o devedor fica sem o bem e ainda tem que pagar a dvida.
Extino do penhor: vejamos o art. 1436 e mais outras duas hipteses:
I o penhor direito acessrio, assim a extino da dvida, ou sua
anulao, implica na extino da garantia; se a dvida prescrever se torna
obrigao natural, at pode ser espontaneamente paga (lembram?), mas a garantia
se extingue.
II perecendo a coisa: a garantia consiste numa coisa que, se perecer,
extinguir a prpria garantia (ex: jia empenhada que roubada na Caixa; o banco
perde a garantia e vai ter que indenizar o devedor aps o pagamento da dvida; se
a coisa tinha seguro o credor vai se sub-rogar na indenizao: vide 1 do 1425).
III se o credor pode perdoar a dvida, pode tambm dispensar a
garantia; a renncia da garantia no implica em renncia do crdito, o credor est
simplesmente demonstrando que confia no devedor ( 1 do 1436). A renncia da
garantia unilateral, independe de aceitao do devedor, enquanto a remisso do
crdito exige aceitao, afinal pagar um direito e o devedor sempre pode
consignar o pagamento.
IV o penhor direito real na coisa alheia; no se admite penhor na coisa
prpria; se o credor comprar/herdar/ganhar a coisa empenhada extingue-se a
garantia, mas a dvida permanece.
V isso ocorre no processo de execuo, se o devedor no pagar a dvida;
VI pela resoluo da propriedade: vimos propriedade resolvel no
semestre passado, ento se o devedor d uma coisa em garantia e depois vem a
perder a propriedade sobre essa coisa, a garantia se extingue (ex: A herda uma
jia e d essa jia em garantia, s que depois se descobre que o testamento era
falso, ento A vai perder a jia, vai ter sua propriedade resolvida/extinta).
VII pelo decurso do prazo pois algumas espcies de penhor tm prazo
mximo (1439, 1466).
Extinto o penhor, deve ser cancelado o registro no mesmo cartrio onde foi
feito, para fins de publicidade (1437).

Aula 15 - Civil 5 - Hipoteca


Na tica do devedor, o mais perfeito direito real de garantia porque no
possui o inconveniente do penhor comum, quando a posse da coisa se transfere ao
credor; na hipoteca a coisa dada em garantia permanece com o devedor; a
hipoteca tambm melhor do que a anticrese que est em desuso; e melhor do
que a alienao fiduciria que admite at a priso civil do devedor. Veremos
anticrese e alienao fiduciria em breve.
Efeito da hipoteca: vincula um bem imvel ao cumprimento e extino de
uma dvida.
Conceito: direito real de garantia sobre coisa imvel que se conserva em
poder do devedor, tendo o credor o direito de, aps o vencimento, penhorar o bem
hipotecado e promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores,
observada a ordem de registro no Cartrio de Imveis.
Destaca-se no conceito:
- imveis: hipoteca direito imobilirio, mas admite-se sobre navios e
avies em face de seu valor e tamanho, o que os torna facilmente individualizveis
(1473; risquem as expresses dos incisos II e III que se referem extinta
enfiteuse, substituindo-as pelo direito de superfcie, que j sabemos pode ser
hipotecado).
- se conserva com o devedor: grande vantagem da hipoteca sobre o
penhor comum; o devedor recebe o emprstimo e pode investir na sua
fazenda/fbrica dada em garantia, para melhorar a produo. O devedor pode at
vender o imvel a terceiros, afinal o credor exerce sequela sobre o bem, no
importa quem seja seu dono. (1475 e p; 303 aceitao tcita do credor
hipotecrio, afinal a garantia a coisa e no a pessoa do devedor).
- penhorar: ato do Oficial de Justia, a mando do Juiz, no processo de
execuo, que vocs vo estudar em processo civil. Ento se o devedor no pagar a
dvida, o credor vai executar o bem hipotecado, e durante a execuo se faz a
penhora; ento a coisa hipotecada e empenhada ( = penhor) sempre sero
penhoradas no processo de execuo para pagar o credor em caso de
inadimplemento.
- promover a venda: o credor exerce o jus vendendi aps o vencimento;
no pode o credor ficar logo com a coisa, pois vedado o pacto comissrio, j
explicamos isso no 1428.
- preferindo: trata-se do direito de preferncia, tambm j explicado; a garantia
real prefere s demais garantias civis na hiptese de insolvncia do devedor.
Revisem concurso de credores em Civil 2 (arts. 955 a 965), bom tema para a
monografia de final de curso.
- ordem de registro: a hipoteca admite sub-hipoteca, ou seja, um imvel pode ser
hipotecado mais de uma vez ao mesmo credor ou a outrm mediante novo
contrato, se o valor do bem for superior s dvidas que garante (ex: uma fazenda
que vale cem pode suportar duas ou trs hipotecas garantindo emprstimos de
trinta, 1476). O mesmo bem pode ser objeto de vrias hipotecas, mas em caso de
inadimplemento ser satisfeita inicialmente a hipoteca registrada em primeiro lugar
(1493). O credor no pode deixar de registrar no Cartrio de Imveis. Cabe ao
novo credor aceitar ou no um imvel j com hipoteca anterior. A ordem to
importante que at a hora do registro necessria para fins de preferncia (1494).
Caractersticas:
- direito acessrio: porque garante uma dvida principal; no existe garantia sem
uma obrigao principal.
- direito indivisvel: j explicamos no art. 1421, confiram numa das aulas atrs.
- direito imobilirio: incide sobre imveis como j vimos no 1473, admitindo-se
sobre o direito real de superfcie (o superficirio pode hipotecar a superfcie e o
proprietrio a propriedade nua) e tambm sobreconstrues iniciadas de
edifcios/navios/avies (se a coisa est no projeto ainda no pode ser hipotecada
por se tratar de coisa futura); admite-se sobre navios e avies, embora coisas
mveis, porque so bens muito valiosos e facilmente
individualizveis/identificveis; a hipoteca dos navios regida pela lei 7652/88 e
dos avies pela lei 7565/86 (vide p do 1473).
Princpios:
- da especializao: o contrato de hipoteca deve conter a identificao precisa do
bem gravado (1424) no se admitindo hipoteca genrica (sobre qualquer bem do
devedor), e nem hipoteca futura (sobre bens a serem adquiridos pelo devedor).
- da publicidade: art. 1492 com o registro a hipoteca passa a valer contra todos,
o que chamamos de efeito absoluto ou erga omnes; ento quem comprar um
imvel hipotecado no pode depois impugnar a execuo do bem pelo credor,
alegando desconhecer o gravame, afinal o registro pblico; hipoteca sem registro
s vale entre as partes contratantes, como uma obrigao, e no como um direito
real; a hipoteca das ferrovias deve ser feita apenas no Cartrio de Imveis do
municpio da estao inicial da linha, caso contrrio seria muito oneroso sair
registrando em todas os municpios por onde a linha passe; 1502 veremos mais
hipoteca das vias frreas na prxima aula.
Sujeitos da hipoteca: o credor hipotecrio e o devedor hipotecante que oferece a
coisa hipotecada.
Forma da hipoteca: contrato com as formalidades do 1424, alm da outorga uxria
(autorizao do cnjuge, 1647, I) e mediante escritura pblica (215, 1227).
Prazo da hipoteca: a hipoteca exige um prazo (1424, II), prorrogvel por at trinta
anos; findo este prazo devero ser celebrados novo contrato e nova especializao,
mas se mantendo a preferncia do registro anterior (1485 e 1498).

Aula 16 - Civil 5 - Hipoteca (continuao)


Espcies:
1 Hipoteca convencional: a mais comum pois deriva do acordo de
vontades, se originando do contrato com as formalidades j nossa conhecidas
(1424). mais comum nos emprstimos (obrigaes de dar) quando o devedor
oferece uma coisa como garantia. Mas a hipoteca admite-se tambm para garantir
obrigaes de fazer e de no-fazer. possvel tambm que terceiro assuma a
garantia de outrem, oferecendo o terceiro bem seu em hipoteca de dvida alheia.
2 Hipoteca legal: no deriva de contrato mas da lei. um favor da lei
para proteger aquelas pessoas do art. 1489. A lei exige garantia de certas pessoas
para prevenir eventuais prejuzos. Visa ao ressarcimento de eventuais prejuzos
causados, em geral, por quem administra bens alheios (ex: o Estado tem hipoteca
legal sobre os bens dos seus tesoureiros e fiscais, inc I esta norma deveria ser
mais aplicada pelos governantes; outro ex: a vtima tem hipoteca sobre os bens do
criminoso para satisfazer os danos materiais e morais decorrentes do crime, inc.
III). Para valer perante as partes no exige contrato, automtico, mas para valer
perante terceiros necessrio sentena do Juiz para especializao
(individualizao do bem) e o registro no Cartrio de Imveis (1497 e CPC arts.
1205 a 1210).
3 Hipoteca das vias frreas: compreende o solo, os trilhos, os terrenos
marginais, as estaes e os equipamentos, ou seja, todos os acessrios (1474,
parte inicial). O registro deve ser feito no municpio da estao inicial da linha
(1502). As estradas de ferro tm grande importncia econmica, por isso que
podem ser hipotecadas independentemente das terras que atravessem. Pena que
em nosso pas, principalmente no Nordeste, as ferrovias so to poucas, o que leva
ao desuso desta espcie de hipoteca.
4 Hipoteca dos recursos naturais (1473, V, c/c 1230): por disposio
legal e pela sua importncia estratgica, as jazidas minerais pertencem Unio que
tem preferncia na sua explorao; mas se o Governo Federal der autorizao para
um particular explorar, poder haver hipoteca do produto da lavra; as pedreiras
podem ser hipotecadas mais facilmente pois independem de concesso do Estado
para explorao. Mais sobre este assunto em Direito Constitucional e Administrativo
(vide depois art. 176 da CF).

EXTINO da hipoteca: vamos acompanhar inciso a inciso do art. 1499:
I a hipoteca acessria, ento extinta a obrigao principal, extingue-se a
garantia.
II extinta a coisa (ex: navio hipotecado afundou) extingue-se a garantia, salvo se
a coisa tinha seguro ou algum foi responsvel pelo perecimento ( 1
o
do 1425
ocorre a sub-rogao na indenizao, mas de qualquer modo a hipoteca se
extingue pois no pode incidir sobre pecnia).
III resolvendo-se o domnio extinguem-se os direitos reais concedidos na sua
pendncia (revisem resoluo da propriedade; ex: algum compra uma casa com
clusula de retrovenda (505) e efetua uma hipoteca, porm depois vem a perder a
casa porque o vendedor exerceu a opo de recobr-la, vai se extinguir assim a
hipoteca, 1359, e o credor poder cobrar a dvida antecipadamente).
IV o credor pode renunciar ao crdito, quanto mais garantia; a renncia
garantia deve ser expressa e um sinal de que o credor confia no devedor, ento o
credor hipotecrio transforma-se em mero credor quirografrio.
V a remio com ; a remisso com dois s da dvida significa extino da
obrigao (inc. I) e a remisso da garantia significa renncia (inc. IV). Remio
com o resgate do bem, liberando o bem do nus pagando a dvida que o bem
garante; visa mais extinguir o gravame do que a dvida. Vocs vero isso em
processo civil e tambm no 1481. Ainda no 1478: o credor da 2
a
hipoteca pode
remir a 1
a
hipoteca, pagando a dvida ao 1 credor e sub-rogando-se no seu crdito
contra o devedor comum, a fim de que o imvel no seja alienado. Tanto no 1478
como no 1481 existe remio, s que a do 1481 que efetivamente libera o
imvel, pois o 1478 apenas extingue a 1 hipoteca.
VI arrematao e adjudicao do imvel so atos finais da ao de execuo para
satisfazer o credor, assunto que vocs vo estudar em processo civil.
VII por sentena que anule a hipoteca caso, por exemplo, o contrato no atenda
ao 1424 ou o devedor hipotecante no tenha legitimidade por faltar outorga uxria.
VIII pela prescrio da dvida: a dvida no cobrada em dez anos (205)
transforma-se em obrigao natural, mas a garantia se extingue.
XIX pela confuso/consolidao: se o credor comprar/herdar/ganhar o bem
hipotecado a garantia se extingue, afinal no pode haver hipoteca em bem prprio;
lembrem-se que estamos estudando os direitos reais na coisa alheia (jura in re
aliena), ento no pode haver garantia na coisa prpria, salvo a alienao
fiduciria, que veremos na prxima aula, e tem natureza jurdica controvertida.
X pela perempo: o decurso do prazo mximo da hipoteca de trinta anos,
salvo fazendo-se nova especializao (1485 e 1498). A hipoteca legal no tem
prazo, persiste enquanto persistir a situao que a originou.
Extinta a hipoteca por qualquer destes motivos, dever ser cancelado o registro no
Cartrio de Imveis (1500).

ANTICRESE direito real de garantia clssico, junto com o penhor e a hipoteca.
Mas a anticrese est em desuso porque no permite o jus vendendi mas sim o jus
fruendi. Ou seja, se o devedor no pagar a dvida o credor no vai vender o bem
gravado, mas sim vai administr-lo por at quinze anos para retirar os frutos,
prestando contas e apresentando balanos, o que convenhamos complicado
(1423, 1506, 1507). Na anticrese o credor vai se pagar pelas prprias mos, ou
seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O devedor recebe o
emprstimo e o credor recebe a coisa para usufruir.
Desvantagens da anticrese: 1 - o credor tem que trabalhar/gerenciar/administrar a
coisa sob pena de perdas e danos para o devedor (1508); 2 - no pode haver sub-
anticrese como pode haver sub-hipoteca; 3 - a coisa entregue ao credor,
enquanto na hipoteca, na alienao fiduciria e no penhor especial a coisa
permanece com o devedor; 4 o credor anticrtico no se sub-roga na indenizao
em caso de destruio ou desapropriao do bem; a dvida no vai se extinguir,
mas o credor torna-se quirografrio ( 2
o
do 1509)

Prxima e ltima aula: alienao fiduciria em garantia!


Aula 17 - Civil 5 - Alienao Fiduciria em Garantia


Este o 11
o
e ltimo assunto deste semestre, conforme art. 1225 do CC,
com os dois acrscimos que eu fiz.
A alienao fiduciria um direito real de garantia, mas no to
antigo/clssico como a hipoteca, o penhor e a anticrese. Por outro lado, a AFG um
direito moderno e muito utilizado pelo mercado na atualidade, apesar das suas
controvrsias jurdicas.
A AFG muito usada na aquisio de automveis e mquinas, semelhante
ao leasing e venda com reserva de domnio. S que a AFG tem mais vantagens
para o credor, por isso a preferida do mercado, atravs de contratos de adeso.
Conceito: AFG um contrato pelo qual o devedor fiduciante transfere ao
credor fiducirio a propriedade resolvel de um bem mvel para garantir o
pagamento da dvida contrada, com a condio de, ao ser liquidada a dvida, o
devedor recuperar a propriedade plena do bem transferido (1361).
Exemplo: Jos precisa comprar um carro mas no tem dinheiro. Procura
ento um banco que empresta o dinheiro, Jos assim vai na loja, compra o carro e
transfere a posse indireta e a propriedade resolvel do carro para o banco,
enquanto Jos fica com a posse direta ( 2
o
do 1361). O dono do carro o banco,
mas a propriedade resolvel, ou seja, a propriedade do banco ser
resolvida/extinta quando Jos pagar todas as prestaes. A propriedade s se
transfere ao credor para fins de garantia. Com o implemento da condio, qual
seja, o pagamento da dvida, o domnio do credor se resolve. Durante os
meses/anos de pagamento Jos pode usar o carro pois tem sua posse direta. Mas
se Jos no pagar as prestaes, o banco vai tomar o carro, afinal o carro de
propriedade do credor.
Fico jurdica: esta aquisio que o consumidor faz e transfere para o credor
mera fico jurdica, no ocorre na prtica. Na verdade, nas lojas de automveis j
existem financeiras (ex: Banco Fiat, Banco GM), de modo que esta operao
muito simples, basta a pessoa ter crdito, ou seja, ter nome limpo na praa e um
bom contracheque para adquirir a prazo, mediante AFG.
Natureza jurdica: controvertida. Trata-se de direito real de garantia, s
que a garantia na coisa prpria, e no na coisa alheia/do devedor, como os
demais direitos reais de garantia. O banco, conforme o j lido 1361, torna-se
proprietrio resolvel da coisa. Apesar de estarmos estudando os jura in re aliena
(direitos na coisa alheia), a AFG um direito real na coisa prpria.
Mas esta no a nica controvrsia, pois a AFG desenvolveu-se no pas no final da
dcada de 60, quando estvamos no auge do regime militar. Foi publicado em 1969
o Decreto Lei 911, hoje incorporado pelo novo CC, cuja redao agradou os bancos
e foi alvo de crticas pela doutrina, por favorecer demais o credor. Mas o que eu
digo a vocs, proteger o devedor desestimular o credor a emprestar, e sem
crdito a economia no funciona.
Caractersticas:
- negcio jurdico autnomo/principal, no acessrio, a AFG existe por si
s.
- a posse do devedor na condio de depositrio, sujeito assim priso por
at um ano caso descumpra seus deveres (1363).
- o credor proprietrio, mas independentemente de tradio, pois a coisa
entregue ao devedor. (exceo ao 1267).
- o contrato de AFG formal/solene via instrumento particular (1362 e
1
o
do 1361); no exige escritura pblica mas tambm no pode ser verbal.
- o devedor no pode alienar a coisa a terceiros, pois mero possuidor, j o
banco pode vender sua propriedade resolvel, sem alterar as condies para o
consumidor. Se o devedor alienar ser preso como depositrio infiel. A lei precisa
ser dura para no dar margem a fraudes.
Objeto: a AFG do CC se aplica a mveis identificveis e durveis (ex: carros,
mquinas, lanchas, etc...). A AFG para imveis regulada pela lei 9.514/97 e est
ainda se desenvolvendo.
Obrigao do credor fiducirio/banco: transferir a propriedade da coisa ao
consumidor aps o pagamento integral do preo; se o banco no transferir, o
consumidor pode exercer a seqela para, atravs do Juiz, adquirir a propriedade do
bem que tem apenas posse.
Direito do credor fiducirio/banco: 1) vender a coisa caso as prestaes no sejam
pagas (1364 observem que a lei autoriza at a venda extrajudicial, o que muito
gil para o banco que no fica com o carro parado, se deteriorando, em ptios pela
cidade), sendo vedado o pacto comissrio (1365, 1428), mas admitindo-se
posterior dao em pagamento mediante acordo (p do 1365 e p do 1428). 2) Se
mesmo vendida a coisa no satisfizer o crdito (ex: o carro est muito estragado),
outros bens do devedor sero executados, por isso o devedor deve acompanhar a
venda para obter um melhor preo (1366). 3) O banco pode tambm alienar o bem
a terceiros, mesmo que as prestaes do devedor estejam em dia, embora v
alienar apenas a propriedade resolvel e a posse indireta. 4) Caso o devedor entre
em insolvncia ( = falncia), no h risco para o credor pois o bem no estar
sujeito ao concurso dos outros credores do devedor, j que o bem de propriedade
do credor fiducirio.
Obrigao do devedor fiduciante/consumidor: pagar as prestaes e conservar a
coisa, usando-a para o seu devido fim, como depositrio que .
Direito do consumidor: adquirir a propriedade da coisa aps pagar todas as
prestaes, podendo reivindicar a coisa de quem a detenha, exercendo sequela.
Concluso: a AFG juridicamente controvertida, perigosa para o consumidor, mas
de grande importncia econmica e muito gil em termos processuais. Trata-se
sem dvida da mais eficiente forma de garantia de proteo ao crdito existente no
direito brasileiro.