Aula 001-Aval. Prop. Rurais

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INDCE INDCE INDCE INDCE
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 1
2. INTRODUO ...................................................................................................................... 2
3. CONCEITOS BSICOS .......................................................................................................... 4
4. CONSIDERAES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12
5. MTODOS DE AVALIAO ................................................................................................ 26
5.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27
5.2 MTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28
5.3 MTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30
6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS ...................................................................................... 31
7. AVALIAO DE TERRA NUA .............................................................................................. 33
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34
7.2 SITUAO ......................................................................................................................... 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO ..................................................................................... 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47
7.3.2 FATORES DE SITUAO ................................................................................................... 53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAO ............................................................................................................. 54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58
7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 59
7.6 HOMOGENEIZAO .......................................................................................................... 60
7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA) .............................................................................................. 62
7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68
7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA ................................................................................... 69
7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO ........................................................................................ 70
7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71
7.7.4 CRITRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO ............................................................. 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO ........................................................ 75
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS ......................................................................................... 78
9. AVALIAO DE CULTURAS ................................................................................................ 79
9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS ......................................................................... 80
9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80
9.3 AVALIAO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84
10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS ........................................................ 87

11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93
12. AVALIAO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95
13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96
14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL .................................................................................... 98
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100

INDCE INDCE INDCE INDCE DE DE DE DE EQUAES EQUAES EQUAES EQUAES
EQUAO 1: MTODO DA RENDA ..................................................................................................... 29
EQUAO 2: RENDA LQUIDA ........................................................................................................... 29
EQUAO 3: ORDEM DE IMPORTNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE ........................................................ 50
EQUAO 4: NOTA AGRONMICA (NA) ............................................................................................ 63
EQUAO 5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO I .......................................... 64
EQUAO 6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO II OU III ................................ 64
EQUAO 7: VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66
EQUAO 8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTN
INDEXADO
) ................................................................. 67
EQUAO 9: MDIA ARITMTICA ...................................................................................................... 69
EQUAO 10: DESVIO-PADRO ........................................................................................................ 69
EQUAO 11: LIMITES NO CRITRIO DA MDIA .................................................................................... 69
EQUAO 12: LIMITES NO CRITRIO DO DESVIO-PADRO ....................................................................... 70
EQUAO 13: D/S CRITRIO DE CHAUVENET ....................................................................................... 71
EQUAO 14: R DO CRITRIO DE ARLEY.............................................................................................. 72
EQUAO 15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA ......................................................... 75
EQUAO 16: INTERVALO DE CONFIANA (IC) .................................................................................... 75
EQUAO 17: CAMPO DE ARBTRIO (CA) ........................................................................................... 77
EQUAO 18: CULTURAS DOMSTICAS .............................................................................................. 80
EQUAO 19: VALOR ECONMICO (VE) ............................................................................................ 81
EQUAO 20: RECEITA LQUIDA (RL) ................................................................................................. 82
EQUAO 21: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82
EQUAO 22: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS NICOS .................................... 82
EQUAO 23: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83
EQUAO 24: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS
NICOS ..................................................................................................................... 83
EQUAO 25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799 .......................................................................... 83
EQUAO 26: VALOR DAS PASTAGENS ............................................................................................... 85
EQUAO 27: VALOR DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS ................................................................ 88
EQUAO 28: FATOR DE DEPRECIAO .............................................................................................. 89
EQUAO 29: DEPRECIAO MQUINAS E IMPLEMENTOS ..................................................................... 94
EQUAO 30: VOLUME DE MADEIRA ................................................................................................. 96

EQUAO 31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA ..................................................................... 98
EQUAO 32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO................................... 99

INDCE INDCE INDCE INDCE FIGURAS FIGURAS FIGURAS FIGURAS
FIGURA 1 - COMPOSIO DE UM IMVEL RURAL .................................................................................. 32
FIGURA 2 - CRITRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAO DE IMVEL RURAL ................................................. 33
FIGURA 3: SISTEMA DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO .............................................. 34
FIGURA 4 - RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO
DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA
(1984) ......................................................................................................................... 45
FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ............................................. 46
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAO ENTRE IMVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67

INDCE INDCE INDCE INDCE DE DE DE DE TABELAS TABELAS TABELAS TABELAS
TABELA 1 CLASSIFICAO DOS LAUDOS DE AVALIAO QUANTO FUNDAMENTAO................................ 19
TABELA 2 PONTUAO PARA FINS DE CLASSIFICAO DAS AVALIAES QUANTO AO GRAU DE
FUNDAMENTAO ......................................................................................................... 20
TABELA 3 GRAU DE PRECISO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAO DO MTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ................................................................... 22
TABELA 4 FATORES PARA CLASSIFICAO DOS SOLOS .......................................................................... 44
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO ........................................................................................................................... 48
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO ........................................................................................................................... 49
TABELA 7 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS
AUTORES. .................................................................................................................... 49
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISES. ............................... 51
TABELA 9 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E
LIMITAES DO SOLO. .................................................................................................... 52
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO. ............... 53
TABELA 11 SITUAO DO IMVEL EM RELAO LOCALIZAO E ACESSO .............................................. 54
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA ...................................................... 56
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56

TABELA 15 FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO E SITUAO ...................................................................................... 57
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, SEGUNDO FRANA (1983). ............. 57
TABELA 17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO ..................................................... 68
TABELA 18 D/S CRTICO DO CRITRIO DE CHAUVENET ......................................................................... 71
TABELA 19 NVEL DE ................................................................................................................. 73
TABELA 20 - CRITRIO DE ARLEY - R CRTICO .................................................................................... 73
TABELA 21 VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIO DE STUDENT ....................................................... 76
TABELA 22 COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA PASTAGENS .............................................................. 86
TABELA 23 COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA CONSTRUES RURAIS ................................................ 89
TABELA 24 RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO ............................................ 89
TABELA 25 - - FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE ........................ 90
TABELA 26 COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL ........................................................... 92
TABELA 27 COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL ........................................................... 93
ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
OBJETIVOS
1
1. OBJETIVOS
A avaliao de propriedades rurais matria altamente especializada, que exige
conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecurias, quer no
campo da engenharia de avaliaes. Desta forma se faz necessrio, que o avaliador tenha
conhecimento das tcnicas das cincias agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e
da matemtica, alm dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rural, para a
execuo da avaliao de um imvel rural.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de engenharia
agronmica, agrnomos e florestais, os conceitos tericos bsicos, utilizados na execuo da
Engenharia de Avaliaes aplicada a Imveis Rurais. Tambm tem o intuito de facilitar e
difundir os conhecimentos j publicados por diversos profissionais, trabalhos estes que se
encontram avulsos por todo o pas, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais
segurana na determinao de justos valores, os mais prximos da perfeio.
INTRODUO
2
2. INTRODUO
O campo de avaliaes de imveis rurais vasto e necessita de profissionais
habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados so os Engenheiros
Agrnomos, Agrnomos e Florestais, mas vemos tambm muitos Engenheiros Civis,
Agrimensores e Corretores trabalhando na rea, mesmo que sem a devida habilitao.
A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do valor de um bem ou de
seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma
data e um lugar determinado. (Glossrio de Terminologia do IBAPE-SP).
No entanto, importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliao,
que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas,
sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura so
os fatores principais e que justificam os resultados.
Leis econmicas so relativas, diferente das matemticas, que so
absolutas. Para que se verifiquem, necessrio, antes de qualquer coisa,
um mercado livre, isto , sem constrangimentos de qualquer espcie e
aberto a todos. (FIKER)
Para uma melhor compreenso dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que
quanto menor for oferta de um imvel, ou quanto maior for sua procura, maior ser seu
valor de mercado, pois esse ser um imvel raro. Em contrapartida, para que o valor de
mercado do imvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta est em alta ou a procura pequena.
Para que um imvel seja considerado como rural, no basta que se situe em rea rural
ou no urbana, inclusive ele pode estar localizado em rea urbana, mas sim que seja
explorado com finalidades rurais, como: produo de gros e frutos, criao de animais,
produo de madeira, etc., ou seja, so reas onde a melhor alternativa de explorao
econmica qualquer uma das atividades agropecurias existentes.
No mbito da avaliao de bens imveis, faz-se necessrio entender tambm, que
alm do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer
melhoramento concedido pelo homem, que no pode ser retirado ou removido, sem sofrer
algum tipo de dano ou fratura. Alm disto, tambm podem ser objeto de avaliao num
imvel rural: as mquinas e equipamentos, os veculos, os semoventes, as florestas nativas e
os produtos diversos.
INTRODUO
3
Assim sendo, a avaliao de um imvel rural envolve muito componentes de uma
propriedade, onde cada um pode demandar conhecimentos especficos e procedimentos
matemticos distintos, gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliao.
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos, citando um
exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu valor final formado por at oito
atributos, como: rea; localizao; culturas; recursos naturais; construes; terras; rebanhos
e oferta.
A metodologia indicada para a avaliao de imveis rurais recomenda decompor a
avaliao das propriedades rurais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e
terra nua.
Na avaliao das benfeitorias, comum separar os componentes reprodutivos
(culturas comerciais ou domsticas) e no reprodutivos (edificaes, obras e melhorias da
terra, entre outros). Tambm no deve ser esquecido de computar a utilidade e
obsolescncia do item avaliado no momento da valorao deste bem, que ser representado
na equao matemtica pelo coeficiente de depreciao, no caso das edificaes
depreciao fsica e funcional.
Entretanto, alm destas caractersticas intrnsecas das propriedades rurais citadas, o
valor das mesmas tambm influenciado por fatores externos, principalmente relacionados
aos acontecimentos do mercado agropecurio em que est inserida a unidade de produo
avaliada.
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influncias externas
essencial que o avaliador rural compreenda a dependncia do valor das terras rurais na
economia agrcola. Trata-se de uma verdade de mercado que o valor das terras tende a
incrementar em tempos de preos de commodites elevados e decrescer quando estas
commodites baixam de preo, assunto comprovado inclusive em diversos estudos.
Nos ltimos 50 anos surgiram s primeiras normas de avaliaes de imveis, sempre
organizadas por entidades pblicas e/ou institutos voltados para a engenharia de avaliaes.
Todos foram trabalhos de grande importncia, que ganharam relevncia a partir da dcada
de 60, poca do grande surto de desapropriaes, que se estendeu at a dcada de 70.
Atualmente a norma brasileira de avaliaes de imveis vigente a NBR 14.653, que
visa consolidar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de
avaliaes de bens. Esta norma dividida em diversas partes, Parte 1 Procedimentos
Gerais e Parte 3 Imveis Rurais consideradas como bsicas para o trabalho na rea.
CONCEITOS BSICOS
4
3. CONCEITOS BSICOS
Entende-se por avaliao o conjunto de operaes com as quais se podem somar juzo
sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de bens imveis, sobre o justo valor de uma
propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatrio tem por objetivo fixar o valor de troca das
coisas vendveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. o poder de aquisio que
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porm mais cmodo medi-lo em termos
monetrios. Neste caso obtendo o preo do produto, isto , o valor da troca, expresso em
somas monetrias.
A ideia de valor est intimamente ligada ideia de utilidade, ou seja, s tem valor
aquilo que til. Na teoria econmica, conceitua-se utilidade como a capacidade que
possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja
considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies:
existncia de alguma relao entre as qualidades dessa coisa e a
necessidade ou desejo;
conhecimento desta relao;
possibilidade dela (relao) ser utilizada.
A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parmetros vetustos so determinantes para
estabelecer o valor das coisas.
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por trs conceitos:
utilidade;
raridade;
trabalho em consegui-lo.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatrio nos
seguintes termos:
De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer
que: Avaliar medir o valor. O valor uma grandeza e, como tal, suscetvel
de ser medida. Por sua vez, Medir comparar. Da infere-se que avaliao
a determinao do valor de uma coisa obtida por comparao com outras
semelhantes.
CONCEITOS BSICOS
5
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definies, dentre elas a definio de avaliao de bens, que :
3.5 - Avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de
avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua
utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.
A dificuldade de se obter uma definio nica e precisa para o que venha a ser valor,
foi responsvel pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se
entende por valor:
Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem nico,
num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliao;
Escola Pluralista: defende o princpio de que conceituao de valor pode
mudar, de acordo com a finalidade de sua determinao.
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao
valor um carter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variaes, em funo dos
mais insignificantes detalhes. Assim que surge o valor de mercado: venal; contbil;
intrnseco, artstico; estimativo etc.
Dado a inexistncia de consenso filosfico entre valor e preo, dado que o objetivo
final do processo avaliatrio a obteno de uma soma capaz de traduzir, em termos
monetrios, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto,
trs conceitos igualmente importantes: Preo de Mercado; Valor de Mercado e Valor
Potencial.
Preo de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode
ser obtido no mercado ativo, sob as condies imediatas e existentes numa
determinada data. O preo pago pela propriedade desconsidera os
motivos, presses e o conhecimento.
Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro, que uma
propriedade alcanaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as
condies necessrias a uma venda justa, na qual o comprador e o
vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos
indispensveis, assumindo que o preo no seria afetado por estmulos
indevidos.
Valor Potencial: representado pela capacidade que o imvel possui de
produzir renda mxima.
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e valor de mercado, que, num
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preo expressa a
quantia pela qual ele pode ser vendido.
CONCEITOS BSICOS
6
O valor potencial utilizado em avaliao, para mostrar se, em face do valor potencial,
um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao do capital.
Embora a lei refira-se a preo de mercado, o termo tcnico mais adequado valor de
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001:
3.44 Valor de mercado: quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data referncia,
dentro das condies de mercado vigentes.
Esse valor no necessariamente o preo pelo qual este bem ser transacionado ou
ofertado, pois o valor de mercado um processo matemtico e/ou estatstico de
modelagem de dados, que so obtidos atravs de coleta de informaes sobre os preos
pelos quais imveis com caractersticas semelhantes foram negociados ou esto sendo
ofertados. Portanto, preo e valor so conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se
refere ao valor mais provvel de um bem, o preo reflete a quantia monetria pela qual o
bem est sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).
Seguindo o disposto na legislao, considera-se justa a indenizao que reflita o preo
atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses naturais,
matas e florestas e as benfeitorias indenizveis observadas os seguintes aspectos:
Lei n 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das benfeitorias.
2o Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e
qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado
superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel.
Segundo Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser
conceituada como qualquer poro da superfcie terrestre sobre o qual podem ser exercidos
os direitos de propriedade que dizem respeito no somente rea da superfcie, mas
tambm a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como
plantaes e pedreiras, por exemplo.
O conceito econmico de terra, segundo BARLOWE (1972) muito amplo abrangendo
o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a
possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite controle. Subdivide-se a terra
como: espao, natureza, fator de produo, bem de consumo, situao, propriedade e
capital, cujas definies so:
CONCEITOS BSICOS
7
Terra como espao: espao cbico (jazidas minerais) e espao acima da
superfcie (construes e exploraes agrcolas);
Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas condies
climticas, topogrficas e edficas;
Terra como fator de produo: fonte natural de alimentos, fibras, materiais
de construo, minerais e outras matrias primas utilizadas na sociedade
moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-
consumo";
Terra como situao: modernamente, grande importncia atribuda ao
conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao: ao
mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos socioeconmicos.
Em Percia e Avaliao de Engenharia aplicada a Imvel Rural a situao do
imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso, na
estimativa do valor das terras;
Terra como propriedade: tem conotao com os direitos e
responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a posse e uso
da terra.
Os imveis de destinao rural so aqueles cuja melhor alternativa econmica de
explorao realizada pela atividade agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro
industrial, mas no significa que obrigatoriamente esto situados na zona rural.
O Estatuto da Terra (Lei n 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4 o
seguinte:
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua
localizao que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou
agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, ou quer seja,
pela iniciativa privada;
II - "Propriedade Familiar", o imvel rural que, direta e pessoalmente
explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes absorva toda a fora de trabalho,
garantindo-lhes a subsistncia e o progresso social e econmico, com rea
mxima fixada para cada regio e tipo de explorao, e eventualmente
trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifndio", o imvel rural de rea e possibilidades inferiores s da
propriedade familiar;
V - "Latifndio", o imvel rural que:
CONCEITOS BSICOS
8
a) exceda dimenso mxima fixada na forma do artigo 46, 1, alnea "b",
desta Lei, tendo-se em vista as condies ecolgicas, sistemas agrcolas
regionais e o fim a que se destine;
b) no excedendo o limite referido na alnea anterior, e tendo rea igual ou
superior dimenso do mdulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relao s possibilidades fsicas, econmicas e sociais do
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a incluso no conceito de empresa rural.
Obedecendo ao disposto na fundamentao legal, a avaliao de imveis rurais
consiste na determinao tcnica do preo de mercado do imvel como um todo, estando a
includas as terras, seus recursos naturais e benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separao do valor da terra nua das benfeitorias,
quando da avaliao, normalmente, os seguintes componentes so separados:
TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso, localizao e
outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do
conceito de terra nua;
RECURSOS NATURAIS (desde que no tenham sido considerados junto com
a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo
abaixo da superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usado na
propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e
cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'gua;
BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) - abrangem todas
as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar
rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos,
pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares
etc.);
BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) - abrangem
todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam
rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes.
o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais
e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de
conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros
trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio
solo);
SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares
e os produtores (ou de rendimento);
MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veculos, tratores,
mquinas de benefcio, conjunto moto-bomba, arados, grades,
CONCEITOS BSICOS
9
ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital de explorao
fixo, inanimado);
PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no
comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos
fitossanitrios, combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na
propriedade e ainda no vendidos como colheitas pendentes ou
armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de explorao
circulante).
A determinao do valor da riqueza mineral no ser includa no valor de propriedade
rural neste trabalho, por ser matria estranha aos profissionais das cincias agrrias, e sim
especfica do Engenheiro de Minas, Gelogo entre outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor das propriedades
dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar de explorao, quer seja de
pesquisa ou lavra.
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras benfeitorias existentes na
propriedade para fazer a avaliao deste imvel rural, assim importante definir o que
terra nua, mas o que vemos no h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode
ver a seguir.
O INCRA, na sua antiga Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1,
apresentava o seguinte conceito de terra nua:
"Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil.
Entende-se, portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado a
terra sem a interveno do proprietrio, ou seja, so os elementos naturais existentes na
terra, como as reas de vegetao nativa, rios, etc.
O antigo Cdigo Civil apresentava a seguinte definio:
Artigo 43 - So bens imveis;
Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias
naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o
subsolo.
Artigo 64 - No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos
coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor.
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel e o segundo,
de forma no muito clara, define benfeitoria.
CONCEITOS BSICOS
10
Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
houve mudanas nos artigos e definies sobre o que so bens imveis e benfeitorias, que
se encontram transcritos abaixo:
Artigo 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser volupturias, teis ou necessrias.
1o So volupturias as de mero deleite ou recreio, que no aumentam o uso
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradvel, ou sejam, de elevado
valor.
2o So teis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3o So necessrias as que tm por fim conservar o bem ou evitar que se
deteriore.
Artigo 97. No se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acrscimos
sobrevindos ao bem sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor.
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra
nua.
A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis desapropriados sero
indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro,
mas em nenhum momento se refere definio de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo
as benfeitorias teis necessrias todo o restante terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro
o conceito de terra nua, mas a medida provisria 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 12 - Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual de mercado
do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses naturais, matas e
florestas e as benfeitorias indenizveis observadas os seguintes aspectos:
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das benfeitorias.
CONCEITOS BSICOS
11
1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade do imvel,
proceder-se- deduo do valor das benfeitorias indenizveis a serem
pagas em dinheiro, obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA.
2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e
qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado
superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel.
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de clculo de valor da terra nua
a seguinte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
Artigo 10.1.2 - admissvel na avaliao a determinao do valor da terra
nua a partir de dados de mercado de imveis com benfeitorias, deduzindo-
se o valor destas.
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer tcnico a definio de
terra nua, para dirimir quaisquer dvidas.

CONSIDERAES DA NBR 14.653
12
4. CONSIDERAES DA NBR 14.653
Para a determinao do valor de um imvel rural, deve ser definido um procedimento,
onde so seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de Percias e Avaliaes de
Engenharia para Imveis Rurais so normatizados pela Associao Brasileira de Normas
Tcnicas (ABNT), e esto especificados na NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais
(2001) e Parte 3 - Avaliao de Bens: Imveis Rurais (2004).
A seguir destacar-se-o os principais aspectos da norma vigente, assim como tecer
alguns comentrios sobre a sua aplicao prtica.
1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 detalha as diretrizes e padres
especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais,
especialmente quanto a:
- instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
- classificao de sua natureza;
- descrio das atividades bsicas;
- definio da metodologia bsica;
- identificao do valor de mercado ou outra referncia de valor;
- especificao das avaliaes;
- requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 exigvel em todas as
manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s atividades de Engenharia de
Avaliaes de Imveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3/2004 no tem a inteno de esgotar a
matria e, sempre que for julgado conveniente, dever ser complementada
ou atualizada para atender aos seus objetivos.
Atentem para o fato de que a norma uma unanimidade, sendo inclusive muito aceita
nos tribunais, mas no imutvel, conforme especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve
ser atualizada com o passar dos anos.
Relacionado ao captulo anterior norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra
nua:
3.12 Terra nua: terra sem produo vegetal ou vegetao natural.
13
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao ou o que vir a
substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais, conforme apresentado a seguir:
5.2 Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao, ou o que
vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais.
A seguir, alguns conceitos bsicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se
enquadram nas atividades bsicas de avaliao de imveis rurais.
7. Atividades Bsicas
7.1. Generalidades: recomendvel que o Engenheiro de Avaliaes
esclarea, por ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o
mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que
pretende atingir, entre outros:
# finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento, alienao, dao
em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao,
adjudicao
1
e outros;
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento;
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de
reedio, preo de liquidao forada; indicadores de viabilidade e outros;
# prazo limite previsto para a apresentao do laudo;
# condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas:
# conhecimento e requisio de documentao;
# vistoria;
# coleta de dados;
# diagnstico do mercado;
# escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao;
# tratamento dos dados de mercado;
# clculo do valor do imvel.

1
Adjudicao: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados praa, ou leilo, so transmitidos ao
credor exeqente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crdito, por preo igual ao
da avaliao, quando no houve licitantes, ou pelo valor do maior lano, quando arrematado por terceiros.
14
de fundamental importncia a ateno a todas as etapas citadas para que o trabalho
seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o justo valor do imvel
avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de
Avaliaes contratado para o servio.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3, define-se vistoria
como:
A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliao conhecer, da melhor
maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que
pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do previsto na ABNT
NBR 14.653-1/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na
formao do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da
avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2.
No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de levantar outras
informaes vitais para a caracterizao do imvel e da sua regio de influncia, fatores
estes que podem ser relevantes para a apurao do valor da propriedade avalianda.
durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa caracterizao da regio
e do prprio imvel avaliando, que vai embasar a anlise do mercado agropecurio da regio
e qual a sua influncia sobre o preo das terras. Outra utilidade destas informaes destina-
se ao planejamento da pesquisa de elementos amostrais.
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um planejamento da pesquisa,
que permita um adequado levantamento de dados de campo, conforme as orientaes dos
seguintes itens da norma vigente:
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa na pesquisa, o que se pretende a
composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis
com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando,
usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias
e conceitos existentes advindas de experincias adquiridas pelo avaliador
sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so
relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas s supostas
relaes entre si e com a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas
a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem
de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa
ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de
dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).
15
7.4.2 Identificao das variveis do modelo As variveis do modelo so
identificadas como:
# varivel dependente: para a especificao correta da varivel dependente,
necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s
formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda
de referncia, formas de pagamento). tambm necessrio observar a
homogeneidade nas unidades de medida;
# varivel independente: as variveis independentes referem-se s
caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de uso das terras, entre
outros), de situao (acesso, localizao, distncia a centro de referncia,
entre outros) e econmicas (ofertas ou transaes, poca, condio do
negcio vista ou a prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando est
inserido.
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatrio.
Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliaes investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferencialmente a respeito de negociaes
realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com
suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. As fontes
devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de
identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No
caso de avaliaes judiciais obrigatria a identificao das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado.
Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham
esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados
de transaes.
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas caractersticas descritas pelo
Engenheiro de Avaliaes at o grau de detalhamento que permita compar-
los com o bem avaliando, de acordo com as exigncias dos graus de preciso e
de fundamentao.
7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos dados de
mercado.
7.4.3.8 Somente sero aceitos os seguintes dados de mercado:
16
# transaes;
# ofertas;
# opinies de Engenheiros de Avaliaes ligados ao setor imobilirio rural;
# opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural;
# informaes de rgos oficiais.
Agora possvel compreender melhor a importncia da vistoria da propriedade
avalianda e do planejamento de pesquisa, pois so eles que vo estabelecer as diretrizes
para um adequado e eficiente trabalho de levantamento de dados, conforme exposto nas
orientaes da norma.
Todas as propriedades que compem a amostragem devem, preferencialmente, ser
vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliaes, para que o mesmo possa checar as informaes
coletadas, possibilitando a correta caracterizao das mesmas. Deve-se dar preferncia por
trabalhar com transaes (ou negcios realizados) e ofertas, evitando-se ao mximo a
utilizao de opinies ou informaes de rgos oficiais.
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento com o intuito
de checar sua viabilidade de utilizao na determinao de valor da propriedade avalianda,
conforme descrito a seguir:
7.7 Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes
obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de
frequncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis
variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis
dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.
Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as
crenas a priori do Engenheiro de Avaliaes, bem como permitir a
formulao de novas hipteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de
um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a
adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da
mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e
em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes
disponveis:
17
# tratamento por fatores homogeneizao por fatores e critrios,
fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise
estatstica dos resultados homogeneizados;
# tratamento cientfico tratamento de evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao
simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas
informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o
exame final dos resultados.
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados
periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados
periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so
aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado
especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo.
7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser
observado o anexo B.
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do
imvel.
Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos importantes que
esto relatados no Anexo B, transcritos na sequncia.
B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao mtodo comparativo direto de
dados de mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes
fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme
7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com
determinada abrangncia espacial e temporal.
B.1.2 recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando;
b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no
contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio
atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles,
18
devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta
fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser
admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no
mercado.
Esta nova norma, NBR 14.653 Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com
dados semelhantes ao avaliando, segundo critrio estabelecido pela prpria norma, mas
variando segundo o grau de fundamentao do trabalho.
Abaixo uma das referncias da norma quanto aos dados semelhantes:
B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado
com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre
0,50 e 1,50.
Voltando a anlise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a
metodologia de avaliao.
8 Metodologia aplicvel
8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar a inferncia
estatstica com modelos de regresso linear, consultar os requisitos mnimos
estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores,
consultar o anexo B.
8.2 Mtodo da capitalizao da renda
8.2.2 No caso de avaliaes de produes vegetais, devem ser observados
os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a
partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da
produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida, deve-se considerar a receita
bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor do seu
arrendamento.
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de preciso e de
fundamentao, em substituio aos tipos de laudos: expedito, norma e rigoroso da norma
antiga. Agora feita uma classificao do trabalho do avaliador, segundo o nvel de preciso
do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:
19
9 Especificaes das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o
empenho do Engenheiro de Avaliaes, como com o mercado e as
informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a
determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa
garantia de alcance de graus elevados de preciso. Quanto ao grau de
preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da
amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.
9.2 Quanto fundamentao
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos
graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em funo
das informaes apresentadas.
Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao

Grau
I II III
Limite mnimo 12 36 71
Limite mximo 35 70 100
Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3
Notem que a classificao dos trabalhos nos respectivos graus de fundamentao fica
cada vez mais rigorosa, que seja pela pontuao que tem que ser alcanada ou pelas
restries impostas alm da pontuao.
9.2.2 Esta pontuao obtida segundo os critrios especificados na norma.
Quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo,
utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado,
conjugado ou no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliaes deve enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela 2 da norma (Pontuao para fins de classificao
das avaliaes quanto ao grau de fundamentao). A soma dos pontos
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de
fundamentao conforme a tabela 1, observadas as restries de 9.2.3.
20
Tabela 2 Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao
Item Especificaes das avaliaes de imveis rurais
Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos
Condio Pts. Condio Pts. Condio Pts.
1
Nmero de dados de mercado efetivamente
utilizados
3 +1 e no
mnimo 5

18 > 5 9

- 0
2
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma
explorao, conforme 5.1.2
Todos 15 Maioria 7
Minoria ou
ausncia
0

3
Visita dos dados de mercado por Engenheiro de
Avaliaes
Todos 10 Maioria 6
Minoria ou
ausncia
0

4
Critrios adotados para avaliar construes e
instalaes
Custo de reedio
por planilha
especfica
5
Custo de
reedio por
caderno de
preos
3

Como
varivel,
conforme
anexo A
3
5 Critrio adotado para avaliar produes vegetais Conforme 10.3 5

Por caderno de
preos
3
Como
varivel,
conforme
anexo A
3
6 Apresentao do Laudo, conforme seo 11 Completo 16

Simplificado 1 - 0
7
Utilizao do mtodo comparativo direto de dados
de mercado
Tratamento
cientfico,
conforme 7.7.3 e
anexo A
15
Tratamento por
fatores,
conforme em
7.7.2 e anexo B
12

Outros
tratamentos
2
8 Identificao dos dados amostrais
Fotogrfica 2 - 0 - 0
Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
2
Roteiro de
acesso ou croqui
de localizao
1 - 0
9
Documentao do avaliando que permita sua
identificao e localizao
Fotogrfica 4

Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
4

- 0 - 0
10
Documentao do imvel avaliando apresentada
pelo contratante refere-se a
Certido dominial
atualizada
2 - 0

- 0
Levantamento
topogrfico
planimtrico de
acordo com
normas
2

Levantamento
topogrfico
planimtrico
2 - 0
SOMATRIO PONTUAO

9.2.3 Observaes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a
9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o
grau I.
9.2.3.2 k = nmero de variveis independentes:
# varivel dependente: preo ou preo unitrio;
# variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao
etc.
21
9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:
# explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;
# vistoria do imvel avaliando;
# identificao das fontes;
# no mnimo trs dados de mercado, efetivamente utilizados.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o
profissional pode admitir uma situao paradigma, conforme em 7.3.2
da ABNT NBR 14.653-1:2001.
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
# a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;
# no mnimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
# a apresentao de informaes relativas a todos os dados
amostrais e variveis utilizados na modelagem;
# que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o
intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
# a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de
avaliaes;
# a apresentao do laudo completo;
# a utilizao efetiva de no mnimo 3x(k+1) dados de mercado;
# que o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas)
mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste
bicaudal) seja de 10%;
# que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes
estatsticos realizados seja de 1%.
9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem
assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados), como, por
exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-
1) variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas.
Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao
mximo II.
9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em
5.12), o modelo adotado pode incluir variveis dicotmicas que
evidenciem as diferenas dos respectivos mercados.
22
9.2.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou
instalaes ou quando estas no forem objeto da avaliao, deve ser
atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar
o enquadramento na tabela 1.
9.2.3.10 Para a determinao da pontuao, os valores na horizontal
no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical.
9.3 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais sero especificadas
quanto preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir:
Tabela 3 Grau de preciso da estimativa de valor no caos de utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado
Descrio
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
torno do valor central da estimativa
<=30% 30% - 50% > 50%
Nota: Observar subseo 9.1
A seguir destacaremos os procedimentos especficos para a avaliao dos diversos
componentes existentes nas propriedades rurais.
10 Procedimentos especficos
10.1 Terras Nuas
10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser empregado,
preferencialmente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso de utilizao de fatores de
homogeneizao, recomenda-se que a determinao destes tenha origem
nos estudos fundamentados estatisticamente e envolva variveis como,
por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
de situao e recursos hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na
mesma regio geoeconmica onde est localizado o imvel avaliando e
tratados conforme anexo B.
Importante destacar um ponto do Anexo B, referente ao saneamento amostral:
B.1.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos
consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra.
23
Importante ressaltar que os procedimentos apresentados so fundamentais
avaliao do bem, mas sua correta aplicao no garantia de sucesso, pois no existe
tratamento matemtico capaz de corrigir as distores derivadas de uma vistoria mal feita
ou deficiente, ou seja, o trabalho de campo bem feito certeza de sucesso.
Voltando aos procedimentos especficos para a avaliao dos diversos componentes
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, devem ser feitas por oramentos qualitativos e
quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
# aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e do estado
de conservao;
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a
obsolescncia e a funcionalidade do item.
10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais
deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a
identificao do valor econmico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao,
recomendam-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da
renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de
um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de
suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores
mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.
Um dos pontos criticados na nova norma refere-se a excluso da avaliao de culturas
domsticas, atualmente a nfase dada apenas as culturas comerciais, portanto neste
material reiteramos a necessidade de se avaliar as culturas domsticas, conforme
metodologia da NBR 8.799 / 1985.
Voltando aos procedimentos especficos para a avaliao dos diversos componentes
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:
24
10.4 Florestas Nativas Para a identificao do valor da terra em conjunto com a
sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto
de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas A avaliao pode ser feita pelo
mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de
reedio, quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das
fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Quando estas obras e trabalhos
de melhoria das terras no tiverem sido contemplados em outros itens da
avaliao, a identificao do valor deve ser feita pelo custo de reedio.
recomendada a citao das fontes consultadas e apresentao dos clculos
efetuados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2004, na apresentao dos laudos de
avaliao devem constar obrigatoriamente o seguinte:
11 Apresentao de Laudos de Avaliao Os laudos de avaliao devem ser
apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2.
11.1 O laudo completo deve incluir:
# identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seu representante legal que
tenha solicitado o trabalho;
# objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade
(exemplo: garantia, dao em pagamento, venda e compra) da avaliao;
# pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1/2001, ressalvas e
fatores limitantes;
# roteiro do acesso ao imvel;
# planta esquemtica de localizao;
# descrio da regio, conforme 7.3.1;
# identificao e caracterizao do bem avaliado, conforme 7.3.2;
# data da vistoria;
# descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes, instalaes
(7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4);
25
# descrio detalhada das mquinas e equipamentos (7.3.2.6); # obras e
trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5);
# classificao conforme seo 5;
# indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
# pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4;
# descrio detalhada das terras, do imvel da amostra conforme 5.2.1;
# memria de clculo do trabalho utilizado;
# diagnstico de mercado;
# data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de
referncia;
# especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso;
# local e data do laudo;
# qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(ais)
responsvel(ais) pela avaliao.
11.2 O laudo simplificado deve incluir:
# identificao da pessoa fsica ou jurdica e / ou seu representante legal
que tenha solicitado o trabalho;
# objetivo da avaliao;
# roteiro de acesso ao imvel avaliando;
# identificao e caracterizao do bem avaliando (terras, produes
vegetais, etc.);
# indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
# especificao da avaliao;
# data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de
referncia;
# qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(ais)
responsvel(eis) pela avaliao;
# local e data do laudo.
Outras consideraes sobre a norma sero apresentadas no decorrer do trabalho,
quando necessrio para esclarecer os procedimentos recomendados para a avaliao de um
determinado item.
MTODOS DE AVALIAO
26
5. MTODOS DE AVALIAO
Uma constante preocupao da Engenharia de Avaliaes que a determinao do
valor de mercado de um bem seja feita de forma tcnica e seguindo uma determinada
metodologia, apresentando um resultado de qualidade e bem fundamentado, com o menor
grau possvel interferncia da subjetividade do avaliador no resultado final.
O objetivo principal a valorao de bens, que se faz atravs de balizamento pelo
valor de mercado que se estima, normalmente, atravs de observaes dos preos
praticados no referido mercado.
A escolha da metodologia de avaliao a ser empregada pode ser baseada no
atendimento das seguintes condies:
natureza do bem a avaliar;
finalidade da avaliao;
disponibilidade, quantidade e qualidade de informaes;
deve ser justificada;
suportar o convencimento do valor.
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a determinao do
valor de mercado de um imvel, quais so as metodologias disponveis para esta
identificao?
O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o prprio
nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao direta com outros imveis
ofertados ou transacionados no mercado, efetuando claro, as correes devidas s
diferenas entre eles. Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o
tratamento cientfico.
O Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se baseia na
capitalizao de um rendimento obtido na explorao do imvel rural, a uma taxa de
mercado, para determinar o valor total da propriedade.
O Mtodo Involutivo aquele que identifica o valor do bem avaliando por meio de um
projeto hipottico, ou seja, o avaliador tem que elaborar um projeto de explorao da
propriedade, buscando o aproveitamento eficiente de todos os recursos disponveis no
imvel, mas dentro da realidade de mercado local. Utilizado para imveis atpicos ou quando
no h elementos semelhantes para comparao.
O Mtodo Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus
componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias, para a identificao do valor de
MTODOS DE AVALIAO
27
mercado, deve ser considerado o fator de comercializao, que serve para adequar o valor
encontrado ao valor de mercado.
Todos os mtodos so eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente
do mtodo escolhido haver sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que s
pode ser obtido a partir de uma boa base de informaes.
Alm destes, existem os seguintes mtodos para identificar o custo de um bem:
Mtodo Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do bem por meio
de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra;
Mtodo da Quantificao de Custo: identifica o custo do bem ou de suas
partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das
quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.
5.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
O mtodo comparativo tambm conhecido como mtodo direto ou sinttico, pois se
baseia na comparao direta do imvel avaliando com outros imveis ofertados ou
negociados no mercado, procedendo s correes das diferenas entre eles, visto que no
existem imveis iguais.
Essas correes buscam transpor as condies encontradas nos imveis pesquisados
para as do imvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneizao dos elementos que
exercem influncia no valor das terras, quais sejam:
caractersticas fsicas;
localizao e acesso;
benfeitorias;
culturas;
entre outros, especficos para cada propriedade ou regio.
Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercado imobilirio da
regio, imveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados, por
meio de uma vistoria criteriosa, tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto
mais precisas s descries dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na
transposio dos mesmos (homogeneizao).
Uma considerao relevante que deve ser feita, a dificuldade de se conseguir
elementos amostrais no meio rural, as amostras so muito mais escassas do que na zona
urbana, dada as caractersticas das propriedades rurais e do mercado de imveis rurais de
uma regio.
MTODOS DE AVALIAO
28
Deve-se lembrar de que este mtodo considerado eficiente, apenas onde houver
abundncia de informaes, tanto do prprio imvel avaliando como do mercado, imveis
comparativos. Caso contrrio, o mtodo falho, e isso possvel de se acontecer em
determinadas regies do pas, ou em certas pocas, quando os dados no estejam
atualizados e a movimentao do mercado de compra e venda de imveis esteja estagnada.
A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao, pois conhecido que
as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas; quantidade e tamanho de
benfeitorias no reprodutivas; produes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua;
cobertura vegetal natural (matas) etc.
Alm disso, deve estar claro que sua aplicao para a avaliao de imveis rurais
muito trabalhosa, pois o mais comum neste mtodo, para a avaliao de imveis rurais, a
sua utilizao via tratamento por fatores, que so os responsveis pela transposio das
informaes do mercado para a propriedade avalianda.
Na opo de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para
cada varivel independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas,
dado a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos
ou elaborados.
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada
para tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliao de grau de
fundamentao III, o que torna a aplicao do mtodo extremamente oneroso e difcil.
Na prtica ocorre que o mtodo comparativo de dados de mercado ser o mtodo
mais utilizado para a avaliao de terra nua, como veremos a seguir.
5.2 MTODO DA RENDA
Tambm denominado de indireto, o mtodo da renda consiste em determinar o valor
da propriedade avalianda por meio da capitalizao da renda lquida na sua explorao.
Em matemtica financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital,
pode-se determin-lo quando submetido a uma determinada taxa de juros. Por analogia, o
mesmo princpio se aplica aos imveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda
lquida, efetiva ou potencial, pode-se determinar o seu valor.
Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segurana nas propriedades rurais
bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deve-se ter muita cautela
na escolha da taxa de capitalizao da renda lquida a ser aplicada.
Para seu sucesso o mtodo depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (03 a
05) da propriedade e da criteriosa escolha da taxa de juros, pois ambas as variveis sero
utilizadas para auferir o valor da propriedade.

MTODOS DE AVALIAO
29
Os problemas do mtodo so:
reduzido nmero de imveis rurais com balanos confiveis e bem
estruturados;
dvidas quanto a taxa de juros que ser aplicada.
Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade rural est
relacionado com a renda que ela capaz de produzir, capitalizada a uma determinada taxa
de juros, cuja equao matemtica pode ser representada da seguinte forma:
=
100
Equao 1: Mtodo da Renda
onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda lquida/ha;
i = taxa de juros.
Importante frisar que no clculo da renda lquida (Rl) devem-se considerar as receitas
totais e os custos totais da propriedade, enfatizando que os custos totais devem incluir os
custos diretos (custeio) e indiretos, como: depreciao, juros e amortizaes.
=
Equao 2: Renda lquida
onde;
Rl = renda lquida;
2

Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.
A grande dificuldade do mtodo consiste na determinao da taxa de capitalizao que
ser utilizada no trabalho, j que no existem estudos tcnicos, embasados estatisticamente,
que informe qual a taxa de renda para imveis rurais.
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, sugere-se o
seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, ele pode determinar a renda lquida possvel da referida propriedade.
Com estes dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imvel com suas
caractersticas espelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado de diversas verificaes
na mesma regio, pode ento ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliao
ser feita utilizando-se tambm do mtodo da renda.

2
O valor da renda lquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida padro em Engenharia
de Avaliaes para o valor da terra de imveis rurais.
MTODOS DE AVALIAO
30
5.3 MTODO EVOLUTIVO
Como acima exposto, o mtodo EVOLUTIVO se fundamenta na avaliao de um bem
pela soma de custos de suas parcelas componentes, como por exemplo: o valor da
propriedade avalianda o resultado da soma da avaliao do terreno e da benfeitoria, cada
qual avaliado segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugao de
mtodos.
Seguindo o exposto, para cada informao do conjunto amostral deve-se fazer a
decomposio do seu valor total do imvel (VTI) em valor em terra nua e em benfeitorias,
aps a decomposio do valor nos diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a
metodologia recomendada ou mais vivel para apurar o valor do componente. Ao trmino
deste procedimento que se encontra o valor da terra nua de cada elemento amostral, que
ser utilizado na avaliao da terra nua da propriedade avalianda.
O valor total (ou final) da propriedade avalianda o resultado do somatrio do
resultado da avaliao de cada um dos seus componentes, apurado cada um segundo
diferente metodologias, caracterstica chave do mtodo evolutivo.
AVALIAO DE IMVEIS RURAIS
31
6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS
Conforme exposto, o mtodo comparativo direto de dados de mercado seria invivel,
pois o elevado nmero de variveis independentes exigiria um elevado nmero de amostras
para sua anlise, sendo este elevado nmero de amostras o fator limitante, conhecidas as
limitaes do mercado de terras em cada regio.
O inconveniente do mtodo da renda recai sobre a ausncia de balanos confiveis,
dada baixa ou mesmo ausncia de escriturao nas propriedades rurais, somado a
incerteza quanto taxa de juros a ser empregada.
Desta forma, analisando as metodologias de avaliao de bens disponveis, possvel
afirmar que a avaliao de um imvel rural dever ser feita pelo mtodo evolutivo.
O mtodo evolutivo determina o valor de um bem, por meio do somatrio do valor
individual de cada parcela da propriedade, determinado segundo sua prpria metodologia
de avaliao.
O desmembramento destes elementos gera uma sensvel reduo dos fatores de
homogeneizao utilizados para a terra nua, facilitando e viabilizando os trabalhos do
avaliador de imveis rurais.
Corriqueiramente ouvimos dizer que no existem imveis iguais, cada um tem suas
prprias caractersticas, para imveis rurais isto ainda mais verdadeiro, dado o grande
nmero de variveis independentes que podem ser atribudas a ele.
Os imveis rurais, diferentemente de outros imveis, possuem muitas vezes uma
complexa estrutura produtiva, que engloba diversos elementos diferentes interagindo para a
expresso mxima de sua capacidade produtiva. Estes elementos podem ser naturais, como:
terra; recursos hdricos; recursos florestais; etc., ou no, como: culturas; construes e
edificaes, obras e melhorias do terreno, etc.
Por isso importante fazer a separao destes elementos em grupos, como pode ser
facilmente visualizado na figura 1.
Figura 1 - Composio de um imvel rural
Dada complexidade dos imveis rurais, alm de visto alguns conceitos e legislaes
sobre a avaliao de imveis rurais, o avaliador
mesmo em terra nua e benfeitorias.
Segundo recomendaes da norma, a terra nua deve ser a
comparativo direto de dados de mercado
recomendado em virtude de suas caractersticas, mas que variam entre o mtodo da renda e
de custos.
Ao trmino da avaliao de cada um dos elementos existentes
ser feito o somatrio destas parcelas para a apurao do valor total do imvel rural.
ENGENHARIA DE AVALIAES
AVALIAO
Composio de um imvel rural
omplexidade dos imveis rurais, alm de visto alguns conceitos e legislaes
sobre a avaliao de imveis rurais, o avaliador deve proceder, no mnimo, a separao
benfeitorias.
Segundo recomendaes da norma, a terra nua deve ser a
comparativo direto de dados de mercado, enquanto as benfeitorias pelo mtodo
Ao trmino da avaliao de cada um dos elementos existentes
IMVE RURAL
Terra Nua Culturas
Construes
Mquinas e
Implementos
Semoventes
Produtos
diversos
Recursos
Naturais
Outros
VALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
AVALIAO DE IMVEIS RURAIS
32

omplexidade dos imveis rurais, alm de visto alguns conceitos e legislaes
deve proceder, no mnimo, a separao do
Segundo recomendaes da norma, a terra nua deve ser avaliada pelo mtodo
, enquanto as benfeitorias pelo mtodo
na propriedade, deve
7. AVALIAO DE
O mtodo comparativo direto de dados de mercado
pela ABNT, na norma brasileira
Rurais) para a avaliao da t
Normalmente o valor da terra
alguns fatores (denominados variveis independentes), como por exemplo:
Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel rural
Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior nfase ser dada a classe
de capacidade de uso e a situao, pois so os fatores mais usuais e utilizados pelos diversos
avaliadores de imveis rurais. Isto no significa que os outros fatores no so importantes,
so apenas pouco usuais, mas no menos importantes dadas
do trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de
sequncia, com as informaes pertinentes, os dados para a apurao do valor da
distribudo nos exerccios 2
tpicos do assunto.
Classe de
Capacidade
de Uso
TERRA NUA
O mtodo comparativo direto de dados de mercado a metodologia recomendada
pela ABNT, na norma brasileira NBR 14.653-3:2004 (Avaliao de Bens
para a avaliao da terra nua.
Normalmente o valor da terra nua (que a varivel dependente
Critrios empregados para avaliao de imvel rural
dores de imveis rurais. Isto no significa que os outros fatores no so importantes,
so apenas pouco usuais, mas no menos importantes dadas s condies e caractersticas
do trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de clculo do valor da terra nua (VTN
sequncia, com as informaes pertinentes, os dados para a apurao do valor da
2 a , apresentados oportunamente conforme so apresentados os
Imvel
Rural
TERRA NUA
Situao
Recursos
Naturais
Dimenso
Benfeitorias
AVALIAO DE TERRA NUA
33
metodologia recomendada
(Avaliao de Bens Parte 3: Imveis
(que a varivel dependente) flutua em funo de

dores de imveis rurais. Isto no significa que os outros fatores no so importantes,
condies e caractersticas
VTN) apresentado na
sequncia, com as informaes pertinentes, os dados para a apurao do valor da terra nua,
apresentados oportunamente conforme so apresentados os
Outros
Outros
34
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
Segundo BERTOLINI (1994), no mbito da cincia do solo, as inmeras classificaes
existentes podem ser reunidas em duas categorias distintas: classificao pedolgica (ou
taxonmica) e classificao tcnica.
A classificao tcnica aquela executada em favor de uma determinada caracterstica
especfica de interesse do pesquisador (ou avaliador), com algum carter especfico ou
prtico, como por exemplo, em classes de capacidade de uso.
No exame das propriedades rurais o avaliador ter que observar certas caractersticas
fsicas que so importantes para a fixao do valor, dentre eles esto os solos das
propriedades.
As diferentes denominaes regionais dos solos, no permitem a qualquer profissional
determinar com preciso sobre qual tipo de solo est-se referindo. Visando evitar que tais
denominaes resultem em dvidas e procurando trabalhar com informaes tcnicas, se
faz necessrio utilizar um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de solos num
mesmo parmetro, possibilitando comparao entre diferentes propriedades, inclusive de
diferentes regies.
Para tanto foi escolhido o sistema de classificao em classes de capacidade de uso,
que foi desenvolvido para a conservao do solo, pelo Servio de Conservao de Solo dos
Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos de solos sem considerar
a localizao ou as caractersticas econmicas da terra, visando obter classes homogneas
de terras, com mxima capacidade de uso sem risco de degradao do solo.
Nos trabalhos de avaliao de imveis rurais, o critrio est baseado no Manual para
Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade
de Uso, III Aproximao.
Neste critrio, as terras esto divididas em trs grupos principais e, estes grupos
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em at quatro subclasses cada
(exceo classe I).

Figura 3: Sistema de classificao em classes de capacidade de uso
Grupo A
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Grupo B
Classe V
Classe VI
Classe
VII
Grupo C
Classe
VIII
35
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As
classes baseadas no grau de limitao de uso e as subclasses na natureza da limitao de
uso. Existem ainda as unidades de capacidade de uso que no fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificao seria recomendvel
que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvel avaliando ou ento que
tenha conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais
solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em determinado
nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos objetivos que se tem em vista e das
condies socioeconmicas da rea de trabalho. A seguir transcrevemos estas
pressuposies:
A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de prticas de conservao do solo, deve ser feita pela interpretao do
levantamento do meio fsico, efetuado com o uso de mtodos computacionais e/ou
fotogrametria, para as interpretaes prvias e trabalhos de campo. Ela baseada em
combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
So consideradas como restries permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a
profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da eroso, a permeabilidade, a
capacidade de reteno de gua, o tipo de argilo-minerais. J os arbustos, rvores ou tocos
possveis de serem removidos ou deficincias de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so
consideradas como caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias,
ainda que possam ser importantes para o planejamento, no servem de base classificao.
Ao se proceder a classificao, tem-se que levar em conta o nvel de manejo referente
ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela experimentao e pesquisa
agronmica, e que refletem determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares
apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas e/ou risco de
depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes
tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo,
generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo
no podem ser feitas ao nvel de classe, sem levar em conta todas as caractersticas e
propriedades dos solos (para isso, geralmente necessrio determinar a unidade de
capacidade de uso).
A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o uso
econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio, mas sim um sistema
destinado a promover a conservao dos solos.
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de
aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por
isso, em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade
36
de uso do solo permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao
proprietrio maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.
Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em funo
das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura e
caractersticas de direito de propriedade no so critrios para a classificao da capacidade
de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterizao das classes e subclasses de capacidade de
uso deve-se conhecer:
as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos);
as prticas de controle de eroso e as prticas complementares de
melhoramentos (classes);
as limitaes do solo (subclasses).
Os grupos, do sistema de classificao em classes de capacidade de uso, se referem s
possveis utilizaes que se podem aplicadas aos solos de cada grupo, e, foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais,
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre, comporta as
classes I, II, III e IV.
GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas
para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida silvestre, porm
cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo,
comporta as classes V, VI e VII.
GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens
ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna
silvestre, recreao ou armazenamento de gua, comporta apenas a classe
VIII.
As classes de capacidade de uso relacionam a aptido dos grupos com as respectivas
prticas de controle eroso, necessrias para a preservao do solo. As classes foram
divididas em oito, designadas por numeral romano, podendo ser assim resumidas:
CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de
conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso
limitada, com srios problemas de conservao.
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento,
sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas
em casos muito especiais.
37
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou
reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do
solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou
reflorestamento, com problemas complexos de conservao.
CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento,
podendo servir apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre,
como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua.
E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas
pelas seguintes letras:
e = pela eroso presente e / ou risco de eroso;
s = relativas ao solo;
a (ou w) = por excesso de gua;
c = climticas.
A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a
subclasse representada pelo numeral romano da classe seguido da letra que designa a
limitao (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III e subclasse e, devido a problema
de eroso).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramtrico e o
sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico, classifica as terras com
base nica na limitao mais severa que possui e o segundo, sinttico, de acordo com o
somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo.
Com base no critrio paramtrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA (1966) sugeriram
uma rgua para classificao de terras. A principal vantagem deste critrio que, uma vez
estabelecida tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas
habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter
resultados consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentao conforme a Classificao do Manual para Levantamento
Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983),
um resumo das caracterizaes das diferentes classes e subclasses de capacidade de uso:
CLASSE I - so solos que tem poucas restries quanto sua utilizao, podem
ser cultivados com intensidade, utilizados para pastagens, vegetao campestre,
florestas ou mesmo como reserva para animais silvestres, com mnimos riscos de
depauperamento, sem exigir prticas ou medidas especiais de conservao do
solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil mecanizao, com boa
reteno de umidade no perfil e fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou
com declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundao e sem grandes
38
restries climticas. No h afloramentos de rocha, nem o lenol de gua
permanentemente elevado ou qualquer outra condio que possa prejudicar o
uso de mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem
mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a eroso, como o algodo, milho
ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso
acelerada. As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo,
inclusive a rotao de culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser
usadas mesmo nas terras da classe I. Esta classe no admite subclasses.
CLASSE II os solos desta classe possuem algumas limitaes que reduzem a
escolha das culturas ou exigem prticas moderadas de conservao, ou seja,
apresentam limitaes moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos
moderados de depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas
desde que lhes sejam aplicadas prticas simples de conservao do solo, de fcil
execuo, para produo segura e permanente de colheitas entre mdias e
elevadas, de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode ser
suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de manuteno dos
drenos. Podem enquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenham
excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer
cuidados especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de cobertura,
cultura em faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de
glebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para a classe I, como
rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as
seguintes subclasses:
Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado,
oferecendo ligeiro a moderado risco de eroso (classe de declive entre
2% e 6%);
Subclasse IIs: terras produtivas, com relevo plano ou suavemente
ondulado, com ligeira limitao pela capacidade de reteno de gua,
ou baixa saturao de bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de
reteno de adubos (baixa capacidade de troca catinica - CTC);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras
restries de drenagem ou excesso de gua, sem riscos de inundao,
mas, uma vez instalado o sistema de drenos, de fcil manuteno e, a
probabilidade da salinizao, pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente
onduladas, com ligeiras limitaes climticas (seca prolongada at trs
meses).

39
CLASSE III os solos desta classe possuem severas limitaes que reduzem a
escolha dos vegetais ou exigem prticas especiais de conservao, ou ambas,
com severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas
anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a fim
de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo mdia a
elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variaes
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais
fatores limitantes so: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez
de gua no solo (regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade.
Frequentemente, essas limitaes restringem muito a escolha das espcies a
serem cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do
solo. A classe III admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive
entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflvio
rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo
apresentar eroso laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
frequentes, tambm em terrenos com declives da classe entre 2% e 6%
e solos muito erodveis, como aqueles com mudana textural abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas
com fertilidade muito baixa (carter lico) ou limitadas ainda por:
profundidade efetiva mdia, ou drenagem interna moderada a pobre;
ou risco acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo
devido presena de pedras ou argilas expansivas (carter vrtico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas
por excesso de gua, mas sem riscos frequentes de inundaes: a
drenagem possvel, mas, sua manuteno complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com
moderadas limitaes climticas, como a escassez de gua em regies
semiridas.
CLASSE IV os solos desta somente so utilizados para lavouras com limitaes
muito severas quanto a escolha das culturas, pois os solos necessitam de
manuseio muito cuidadoso. Estes solos tm riscos ou limitaes permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de
12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel, mas no so
adequados, para cultivos intensivos e contnuos. Usualmente, devem ser
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos
cultivos ocasionais (na proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis
anos de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com cuidados muito
especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive
ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem
40
muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as tornem
imprprias para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regies, onde a
escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a no serem seguras as
culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV, so
previstas as seguintes subclasses:
Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso para
cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de
declive entre 10 e 15%), com deflvio muito rpido, podendo
apresentar eroso em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos
rasos frequentes ou em sulcos profundos ocasionais; tambm o caso
de terrenos com declives da classe entre 5% e 10%, mas com solos
muito suscetveis eroso, tais como os Podzlicos com mudana
textural abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou
apresentando pedregosidade (30% - 50%), com problemas de moto
mecanizao, ou ainda com pequena capacidade de reteno de gua
aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos
de moto mecanizao e ainda com outra limitao adicional, tal como
risco de inundao ocasional, que impede cultivo contnuo;
Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas,
ocasionando perodos prolongados de seca, no sendo possveis
colheitas em anos muito secos, ou ento com risco ocasional de geada.
CLASSE V em geral os solos das classes V a VIII no se prestam a agricultura. Em
face de outros fatores, alm dos riscos de eroso, os solos desta classe esto
sujeitos a limitaes que comprometem sua utilizao. So solos planas, ou com
declives muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurana, serem
apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas
permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais. Embora se apresentando
praticamente planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao
com culturas anuais comuns, em razo de impedimentos permanentes, tais
como muito baixa capacidade de armazenamento de gua, encharcamento (sem
possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica, frequente risco de
inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, possvel
o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes
advindas principalmente do risco de inundao. O solo, entretanto, tem poucas
limitaes de qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem
necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como
de arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero
41
sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem
prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo, so previstas
para a classe V as seguintes subclasses:
Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio
praticamente nulo, podendo apresentar como limitaes os seguintes
fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de gua, drenagem
interna muito rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade
intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva;
Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio
praticamente nulo, severamente limitado por excesso de gua, sem
possibilidade de drenagem artificial e / ou risco de inundao frequente,
mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas
pocas do ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com
longos perodos de seca e / ou risco frequente de geada, neve ou ventos
frios.
CLASSE VI solos dessa classe possuem limitaes severas que restringem seu
emprego, so terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas
para produo de certos cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e
algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que
adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes
protetoras deve ser feito com restries moderadas, com prticas especiais de
conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetao, so
medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do
solo. Normalmente as limitaes que apresentam, so em razo da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presena de pedras
impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio
adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade.
Nas regies semiridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a principal razo
para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes
subclasses:
Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com
culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo:
seringueira, cacau ou banana), so medianamente suscetveis eroso,
com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre
10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito erodveis), propiciando
deflvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanizao,
pelas condies topogrficas, com risco de eroso que pode chegar a
42
muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito frequentes ou
sulcos profundos frequentes;
Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com
pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na superfcie. Outra
condio que pode caracteriz-las a pequena produtividade dos solos,
como no caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos;
Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas
possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas moto
mecanizao, agravados por certa suscetibilidade eroso ou
recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a
ocasionar seca edafolgica muito prolongada que impea o cultivo
mesmo das plantas perenes mais adaptadas.
CLASSE VII os solos dessa classe possuem severas limitaes que restringem
seu uso, alm de serem imprprias para culturas anuais, apresentam severas
limitaes, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo,
pastagens e florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem
severas restries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so muito
ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com
deficincia de gua muito grande. Os cuidados necessrios a elas so
semelhantes aos aplicveis classe VI, com as diferena de poder ser necessrio
maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais
intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem
cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como
para produo de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses
so as seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que
no florestas, com risco de eroso muito severo, apresentando
declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade)
propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a moto mecanizao;
presena de eroso em sulcos muito profundos, muito frequentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com
associaes rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com
agravante de serem constitudas por solos de baixa capacidade de
reteno de gua;
Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a
exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a
irrigao seria imprescindvel, mas impraticvel.
43
CLASSE VIII nessa classe esto includos todos os solos que no pode ser
utilizados para qualquer tipo de produo vegetal de valor comercial. Prestam-se
apenas para proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e
turismo ou armazenamento de gua em audes. Consistem, em geral, em reas
extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou
encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos
terrenos de mangues e de pntanos e terras muito ridas, que no se prestam
para pastoreio. So possveis as seguintes subclasses:
Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente
acentuados e deflvios muito rpidos, a expor os solos a alto risco de
eroso inclusive a elica, como o caso das dunas costeiras; presena
de processos erosivos muito severos, inclusive voorocas;
Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e / ou com
tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e
colheita de essncias florestais;
Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente encharcadas, como
banhados ou pntanos, sem possibilidade de drenagem ou
apresentando problemas srios de fertilidade, se drenados, como no
caso dos solos Tiomrficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas, como as
das reas ridas, que no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.
Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no possibilitam o
desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas como tipos de terreno. Entre elas,
enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo
homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com caractersticas dos solos que limitam
a sua explorao, a anlise desta planilha no levantamento de campo, serve como
ferramenta, facilitadora, classificao da classe da capacidade de uso dos solos da
propriedade avalianda. Seu uso extremamente simples, e, a determinao da referida
classe ocorre quando se encontra para a rea avaliada o fator mais restritivo.
44
Tabela 4 Fatores para classificao dos solos

I II III IV V VI VII VIII
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
c. Mdia - 30 % a 50 % X
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
a. Muito rpido X
b. Rpido X
c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
a. Ausente X
b. Ocasional X
c. Freqente X
d. Muito freqente X
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
a. No aparente X
b. Ligeira X
c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
c. Muito freqentes X
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
12. Voorocas X
a. Muito longa X
b. Longa X
c. Mdia X
d. Curta X
e. Muito curta X
11. Sulcos profundos
13. Seca edafolgica
1. Fertilidade natural ou produtividade
aparente (V%)
2. Profundidade efetiva
3. Drenagem interna
4. Deflvio superficial
5. Pedregosidade
6. Riscos de Inundao
7. Classe de declividade
8. Grau de eroso laminar
9. Sulcos rasos
10. Sulcos mdios
Fator limitante Caracterstica
Classe de Capacidade de Uso
45
Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar apenas em classificar as
terras em classes de capacidade de uso, no detalhando ao nvel de subclasse, pois este
um procedimento ainda pouco usual em avaliaes de imveis rurais.
Agora fcil perceber que o valor da terra nua deve estar diretamente relacionado
com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio. Isto
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto
maior a gama de uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida,
quanto menor a liberdade, provavelmente, menor o seu valor.
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde esta claro que a classe de
capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem limitaes, enquanto que a classe de
capacidade de uso VIII no permite nenhum uso comercial e ainda possui severas limitaes
ao uso do solo.
Sentido das
aptides e das
limitaes
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I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

Figura 4 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra sem risco de
eroso acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984)
Deve-se dispensar uma ateno especial com relao s propriedades com
infraestrutura adequada e acima da mdia, pois os melhoramentos aplicados aos solos
podem eliminar alguns fatores restritivos como: eroso; fertilidade; e etc., permitindo
classific-lo em uma classe menos restritiva e possivelmente de maior valor comercial.
Este o nico meio de incluir a aplicao de tecnologia no valor da terra, pois os
demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como timas pastagens, culturas de
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SUB-UTILIZAO DA
SOBRE-UTILIZAO DA
Aumento da intensidade de uso do solo
46
alta produtividade sero avaliadas especificamente quando da determinao do valor
daquelas, onde devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por
hectare deste imvel com relao a outras propriedades.
Existem atualmente diversas ferramentas tecnolgicas, de produtos digitais ou
hardwares e softwares, que auxiliam o avaliador nos trabalhos de classificao dos solos em
classes de capacidade de uso, principalmente devido aos avanos do geoprocessamento e
dos sistemas de informaes geogrficas (SIGs).

Figura 5: Exemplo de classificao em classes de capacidade de uso
7.2 SITUAO
Situao, ou localizao o prximo item analisado que exerce influncia significativa
no valor da terra nua, sendo sua avaliao discutida a seguir.
LIMA (2005) ensina que o critrio de julgamento da localizao de um imvel rural
refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de
grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que no possua,
entretanto, um frigorfico, em cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao
e possuindo as mesmas caractersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro
urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de absorver a sua produo.
47
Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de
explorao.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrnomo Octvio Teixeira
Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenas, assim se manifesta sobre o problema:
... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos
habilitou, durante o contnuo exerccio, aquilatar as implicaes
econmicas entre a situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos
levantamentos de vrios milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo,
elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento
agropecurio, com garantia hipotecria da propriedade (Banco do Brasil)
quer para desapropriaes por utilidade pblica (aproveitamento
hidreltricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo:
ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com
base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma
escala refletindo a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu
valor.
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia recomendada para a
avaliao de terra nua o mtodo comparativo direto de dados de mercado, e, como visto
anteriormente este critrio baseia-se na utilizao de fatores de homogeneizao para a
apurao do valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneizao servem para transformar a propriedade amostral ou
avalianda em um elemento comparvel, principalmente com outros elementos da mesma
regio geoeconmica.
Neste trabalho vamos discutir somente os fatores de homogeneizao para as classes
de capacidade de uso e para a situao dos imveis rurais, avaliados ou amostrais.
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
Diversos profissionais atuantes na rea de conservao dos solos realizaram trabalhos
procurando estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em ordem
decrescente s limitaes de exploraes rurais, capazes de refletir, com aprecivel margem
de segurana a renda possvel (ou mxima) da terra em cada uma das classes de capacidade
de uso dos solos.
48
A ideia destes trabalhos era de demonstrar que a explorao comercial de uma
determinada cultura nas diferentes classes de capacidade era afetada pelas restries ou
limitaes inerente a prpria classe, que contribuiriam por reduzir o valor lquido das
colheitas conforme as condies do trabalho.
Esta ideia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrnomo MENDES SOBRINHO
(1966), que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo
produo de arroz foi expresso em porcentagem.
Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Classe de
Cap. de Uso
Critrio
Escala de
Valores (%)
I
terras para culturas, sem problemas de conservao e fertilidade,
exige adubao de manuteno.
100
II
terras de culturas, com pequenos problemas de conservao e
fertilidade exigem prticas simples (nivelamento).
95
III
terras de culturas, com srios problemas de conservao e fertilidade
exigem prticas complexas (terraceamento).
75
IV
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
problemas de conservao.
55
V
terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida
de pecuria leiteira.
50
VI
terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao,
fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira.
40
VII
terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige
prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao
silvcola.
30
VIII
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao,
renda lquida de eventual explorao pisccola.
20
Fonte: Mendes Sobrinho
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada
classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas e no devem ser seguidas como
nicas. Para cada regio podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais
prprios.

49
Tabela 6 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Classe de Cap.
de Uso
Critrio
Escala de
Valores (%)
I
Renda lquida da agricultura sem despesas de prticas especiais de
melhoramento e / ou proteo do solo
100
II
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas
conservacionistas simples.
95
III
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas
conservacionistas intensivas.
75
IV
Renda lquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
quatro anos (pecuria leiteira do tipo mdio).
55
V
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio), sem
despesas com prticas especiais.
50
VI
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio) sujeita
a despesas com prticas conservacionistas em pastagens.
40
VII Renda lquida de explorao florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII Renda lquida de uma eventual explorao pisccola 20
Fonte: Vegni Neri (1976)
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em
extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para uma regio. Outros autores
tambm procederam aos mesmos clculos, em outras regies, chegando a valores diversos,
reunidos pelo Engenheiro Agrnomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Lus de
Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 7 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade segundo vrios autores.
Classe de
Capacidade de
Uso dos Solos
Valores relativos em porcentagem
Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Mdias
I
100 100 100 100 100
II
80 67 95 80 80
III
64 44 75 60 61
IV
51 30 55 52 47
V
41 20 50 44 39
VI
33 13 40 28 29
VII
26 9 30 14 20
VIII
21 6 20 7 13
Fonte: Frana
50
Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo o professor
FRANA (1983), a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das limitaes, ou
seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razo seriam as condies regionais
prprias de cada estudo.
Segundo FRANA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem
duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a
dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle diminui na seguinte ordem:
> > >
Equao 3: Ordem de importncia dos fatores de subclasse
onde:
e = eroso ou risco de eroso;
w a = excesso de gua (ou deficincia de oxignio);
s = limitaes inerentes ao solo e;
c = limitaes devidas ao clima.
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o clima o menor. O
esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais caractersticas a
serem observadas nas classes, subclasses e unidades:

51
Tabela 8 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivises.
Classe de Capacidade de Uso das Terras
Classes Subclasses Unidades
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitir-se uma
variao entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as
subclasses, variao essa que da ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir,
na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso,
utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores
relativos correspondem realidade, caso contrrio, faz-se necessrio a adoo justificada de
novos valores relativos.
1) declive acentuado
2) declive longo
3) mudana textural abrupta
4) eroso laminar
5) eroso em sulcos
6) eroso em voorocas
7) eroso elica
8) depsitos de eroso
9) permeabilidade baixa
10) horizonte A arenoso
e
1) pouca profundidade efetiva
2) textura arenosa em todo perfil
3) pedregosidade
4) argilas expansivas
5) baixa saturao em bases
6) toxicidade de alumnio
7) baixa capacidade de troca
8) cidos sulfatos / sulfetos
9) alta saturao com sdio
10) excesso de sais solveis
11 excesso de carbonatos
s
1) lenol fretico elevado
2) risco de inundao
3) subsidncia em solos orgnicos
4) deficincia de oxignio no solo
a
1) seca prolongada
2) geada
3) ventos frios
4) granizo
5) neve
c
52
Tabela 9 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaes do
Solo.
Classe de Capacidade de
Uso
Valores Relativos a Classe
Cap. de Uso
Subclasse de Cap. de
Uso
Valores Relativos a
Subclasse Cap. Uso
I 100 100
II 80
IIs 88
IIe 80
IIe,s 74
III 61
IIIs 68
IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IV 47
Ivs 50
Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VI 29
VIe 32
VIe,s 26
VII 20
VIIe 23
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: Frana
Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi detectada
nenhuma variao no valor em funo das severas limitaes de uso j impostas a classe.
Desta forma tm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de
capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por LIMA (2005), qual ser a curva de solos adequada para o
trabalho que voc, leitor, est fazendo? preciso esclarecer que todas estas curvas j
apresentadas esto corretas para as regies e pocas onde foram elaboradas, mas o
problema com a adoo de qualquer uma destas sem os cuidados necessrios.
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui razo das crticas utilizao do
critrio classes de capacidade de uso: em vez de se testar qual a curva de valores que
representa a regio em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma curva para
diferentes localidades, gerando distores. O correto a verificao da representatividade
daquela curva frente ao mercado em anlise, com as necessrias precaues.
53
7.3.2 FATORES DE SITUAO
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso, diversos autores
estudaram o efeito da situao no rendimento lquido das culturas, este estudo forma a base
atualmente para determinao dos fatores de situao.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hlio de Caires, sintetiza a soluo
proposta pelo Engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 10 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao.
Situao
Circulao
Escala
de
valor
(%)
Tipo de Acesso
Importncia das
distncias
Praticabilidade durante
o ano
tima Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito boa
Primeira classe no
pavimentada
Relativa Permanente 95
Boa No pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorvel
Estradas e servides de
passagem
Vias e distncias se
equivalendo
Sem condies
satisfatrias
80
M Fecho nas servides
Distncias e classes
se equivalendo
Problemas srios na
estao chuvosa
75
Pssima
Fechos e interceptadas
por crregos sem ponte

Problemas srios
mesmo nas secas
70
Fonte: Caires
LIMA (2005) explica que se deve lembrar que est tabela tambm foi elaborada, a
exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma
determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas
regies, mas no significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado
imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterizao da situao do imvel rural,
desenvolvida pelos tcnicos do INCRA e, em vigncia desde 2007. Nesta tabela os tcnicos
do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questo do acesso fluvial, muito
importante em regies mais remotas do pas, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de
estrada.

54
Tabela 11 Situao do imvel em relao localizao e acesso
Situao
Caractersticas
Valor
Relativo
(%)
Tipo de acesso
Importncia
das distncias
Praticabilidade
durante o ano
Terrestre
Fluvial
(navegabilidade)
tima Asfaltada 0 1 h
No
significativa
Permanente 100
Muito boa
1 classe no
asfaltada
1 3 h Relativa Permanente 95
Boa
No
pavimentada
3 6 h Significativa Permanente 90
Regular
Estradas e
servides de
passagem
6 12 h Significativa
Sem condies
satisfatrias
80
Desfavorvel
Fecho nas
servides
Parte do ano Significativa
Problemas
srios na
estao chuvosa
75
M
Fechos e
interceptada
por crrego sem
ponte
Restrita Significativa
Problemas
srios mesmo
na seca
70
Fonte: INCRA (2007), Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser observado com
maior cuidado o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distncia e a praticabilidade
destes acessos.
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE
DE USO E SITUAO
Concentrando-se no mtodo comparativo direto de dados de mercado, proposto pelo
Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores
determinantes do valor da terra em uma propriedade rural so:
capacidade de uso dos diversos solos;
situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio.
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de
solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em
porcentagem.
55
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localizao do imvel com valores
relativos tambm expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrnomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES
SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado s Classes de Capacidade de Uso
com a situao da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e
situao.
Com isto, depois de determinado o valor da relao de uma CLASSE versus
determinada SITUAO de solo, por uma simples multiplicao, pode-se determinar os
ndice agronmico (IA), que expressam o valor de uma determinada combinao de classe
da capacidade de uso e situao.
Tabela 12 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas segundo a classe de
capacidade de uso e situao segundo KOZMA
Situao
Classe
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
tima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorvel - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
m - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
pssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Kozma
Do mesmo modo procedeu FRANA (1983), quando relacionou as diferentes classes de
solo com as diversas situaes possveis.

56
capacidade de uso e situao segundo FRANA
Situao
Classe
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorvel - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
m - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
pssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: Frana
Tambm se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria, na instruo normativa n. 08 / 93 (Sistemtica de
Desapropriao por Interesse Social), cujos valores so:
capacidade de uso e situao segundo o INCRA
Situao
Classe
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
tima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa
95%
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorvel
- 60%
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
m - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN n 8 de 1993
Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliao de Imveis Rurais uma
nova tabela com fatores de ponderao, conforme tabela a seguir.
57
Tabela 15 Fatores de ponderao na obteno do valor das terras considerando a classe de
capacidade de uso e situao
SITUAO
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorvel 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
M 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2006) Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de FRANA (1983) e citado por LIMA
(2005).
Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso,
enquanto FRANA (1983) sugeriu que as diferenas entre as diversas tabelas podem ser
resultantes, em parte, da no utilizao das subclasses.
Assim, ele sugeriu a incluso, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso,
resultando ento a tabela a seguir.
Tabela 16 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas considerando a classe e
subclasse de capacidade de uso e situao, segundo FRANA (1983).
SITUAO
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
tima 100% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito boa
95%
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
Boa 90% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfavorvel
80%
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
M 75% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
Pssima 70% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
Fonte: Frana
Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliaes torna-se mais
rpido e fcil, uma vez que determinada ou conhecida a classe de capacidade de uso dos
solos e a sua situao, quanto ao tipo de acesso, determina-se o coeficiente ou o valor
58
unitrio bsico para uma determinada condio, este valor denominamos a partir de agora
como ndice agronmico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como j demonstrado, tm valores
diferentes, dependendo da regio e da poca em que foram realizadas, ou seja, no se
recomenda a adoo de nenhuma das tabelas listadas neste trabalho sem que antes seja
feita uma verificao prvia com dados de mercado, plenamente justificada, de que a
mesma retrata o funcionamento do mercado de terras agrcolas da regio.
Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso no implica
necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as regies deste Pas, sendo
perfeitamente possvel criar-se uma equao das classes apenas com aquelas mapeadas no
local analisado.
Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao, pode-se juntar um
terceiro, que seria a dimenso das propriedades, pois se sabe que imveis rurais tm
variaes significativas no valor, devido ao tamanho. Dependendo da regio existiro outros
fatores, como potencial de irrigao, pluviosidade, porcentagem de rea com cobertura
florstica natural (mata nativa) etc., cuja homogeneizao poder ser feita utilizando-se da
mesma sequencia sugerida a seguir.
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL
A avaliao consiste, simplificadamente, na transposio de uma srie de ofertas e/ou
transaes de imveis para o local do imvel avaliando, utilizando-se para isto da
homogeneizao dos elementos pelos fatores que exercem influncia no valor das terras.
Para a realizao de um trabalho de avaliao de imvel rural necessrio que sejam
cumpridas as seguintes etapas:
1 etapa - Organizao e sistematizao das informaes gerais da regio
de influncia sobre o imvel;
2 etapa - Vistoria do imvel, com descrio, dimensionamento e
qualificao das benfeitorias teis, necessrias e volupturias
3
;
3 etapa - Coleta de dados e diagnsticos do mercado;
4 etapa - Escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao;
5 etapa - Tratamento estatstico dos dados de mercado;
6 etapa - Clculo do valor do imvel;
7 etapa - Concluso do trabalho e apresentao dos resultados em laudo
circunstanciado.

3
Benfeitoria volupturia aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
59
Para formar a amostra recomenda-se a busca de transaes (negcios realizados) e
imveis ofertados na regio, ou quando for o caso, nmero de amostras insuficientes,
buscam-se as opinies de fontes idneas e ligadas ao setor imobilirio rural regional, para
compor um conjunto de elementos de qualidade e nmero suficiente para obteno de um
resultado confivel, que mais se aproxime do valor provvel de mercado, para o imvel rural
objeto da avaliao.
Quando necessria utilizao de opinies no conjunto amostral deve-se limitar o
nmero de amostras ao mximo de 50% do total de elementos vlidos, segundo o Manual
de Levantamento Fundirio do INCRA (2007) Mdulo III. As opinies devero ser coletadas
com base na descrio de um imvel paradigma ou padro da regio, utilizando-se da
linguagem regional, para que os emitentes dessas opinies refiram-se a um imvel cujo valor
possa servir como base para a avaliao.
Todos os elementos pesquisados devero ser consignados em Fichas de Pesquisa, que
contemplem o mximo possvel de atributos. O tcnico responsvel poder acrescentar
outras informaes que considerar relevantes.
Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia do imvel
avaliando. No havendo na regio nmero de elementos suficientes para compor a amostra,
pode ser ampliada a rea de pesquisa, com justificativa plausvel.
LIMA (2005) define como regio de caractersticas geoeconmicas semelhantes aquela
de mesma atividade econmica, mesma malha viria, sob influncia do mesmo centro
consumidor.
7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
O interesse do Engenheiro de Avaliaes buscar encontrar o verdadeiro valor de um
bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto no pode ser feito sem o conhecimento
detalhado deste bem e do contexto onde ele est inserido.
Cabe ao avaliador solicitar ao interessado, toda a documentao sobre a propriedade
em estudo, que entender necessria para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como:
ttulo de domnio, plantas, histricos de produo etc.
Alm destas, o profissional podem utilizar-se tambm de cartas de solos,
levantamentos aerofotogramtricos, imagens de satlite, cartas planialtimtricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode comear com a vistoria ao imvel
analisado, onde deve ser identificados, independente do mtodo a ser adotado ou da
combinao de mtodos, os seguintes dados bsicos da propriedade, durante os trabalhos
de vistoria:

60
dados cadastrais da propriedade e proprietrio;
caractersticas fsicas, como:
vegetao;
relevo;
tipos de solos;
classes de capacidade de uso dos solos;
recursos hdricos;
recursos naturais;
situao (caractersticas da vizinhana);
benfeitorias;
tipo e volume da produo (receita e despesa).
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e
coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho ditado: Uma fotografia vale mais que mil
palavras. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentao fotogrfica.
O levantamento de dados, tanto do imvel avaliando como das amostras, imveis
ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo critrio, pois nada adiantaria ao
avaliador procederem a uma minuciosa vistoria no imvel avaliando se no proceder da
mesma maneira na sua amostragem de dados.
7.6 HOMOGENEIZAO
Esta etapa consiste na preparao dos dados coletados do imvel paradigma, ou
avaliando, e das amostras levantadas na mesma regio geoeconmica para a realizao da
homogeneizao dos dados.
Em um processo avaliatrio, na maioria das vezes, acaba-se comparando objetos com
caractersticas desiguais. Ou seja, todo o imvel, quer seja urbano ou rural, , por natureza,
nico, sendo que a nica relao possvel entre eles refere-se capacidade de gerar bem-
estar ou bens e servios teis a seu proprietrio.
No caso especfico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a
homogeneizao de dados amostrais se obtm aplicando coeficientes corretivos para
determinadas caractersticas (ou atributos) dos imveis rurais. Estes coeficientes, cuja
determinao ou escolha, advm da prtica do avaliador, formam a base de toda a boa
avaliao.

61
Embora na definio destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos deles
encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita contestao, por
avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes so:
coeficientes de caractersticas fsicas (capacidade e uso do solo);
coeficientes do tipo e volume de produo (capacidade de gerar renda
lquida);
coeficientes de localizao e/ou situao (proximidade com centros
fornecedores de insumos e consumidores da produo);
coeficientes de forma de pagamento (reduo do preo vista etc.).
O mtodo comparativo tem como fonte de dados os imveis que foram negociados ou
esto em oferta no mercado imobilirio.
Ao mesmo tempo, este mtodo trabalha com valores de terra nua (VTN), que no
esto disponveis, uma vez que as propriedades so negociadas com as respectivas
benfeitorias.
Somente para reafirmar o j exposto, a principal diferena entre as diversas
propriedades rurais so as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construes e
instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), alm de rebanhos, mquinas e
equipamentos. Para viabilizar este trabalho de avaliao, a recomendao a separao do
valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construes e instalaes (ou
benfeitorias no reprodutivas), dos rebanhos, das mquinas e equipamentos em cada uma
das amostras. Como resultado desta separao, valor do imvel valor das culturas valor
das construes valor dos rebanhos valor das mquinas, determinamos o valor de TERRA
agora dita NUA, isto , sem qualquer benfeitoria realizada pelo proprietrio, ocupante ou
explorador.
E no que isto ajuda? Esta separao nos permite trabalhar com as propriedades
como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compar-las utilizando-se de suas
caractersticas mais significativas tanto do ponto de vista agronmico, quanto do produtor
rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de
acesso, parmetros para os quais existem sistemas de classificao que nos permitem
compar-los.
A homogeneizao a etapa onde o valor da terra nua de cada amostra gera um valor
para a propriedade avalianda, pela correlao entre suas notas agronmicas, para tanto
necessrio os seguintes procedimentos:
caracterizao detalhada da propriedade avalianda, conforme as Fig. 1 e 2
desta monografia;
escolha da tabela com o fator de homogeneizao a ser utilizado adequado
regio;
clculo da nota agronmica do imvel avaliando e das amostras;
determinao das amostras semelhantes, seus limites de variao;
62
determinao do fator de oferta ou elasticidade;
clculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
homogeneizao dos elementos amostrados, cada elemento amostrado
conferir ao imvel avaliando um VTN;
elaborao do conjunto, definido, como amostra homogeneizada, que
dever ser saneada.
Definidos estes critrios, digamos bsicos, iremos agora analisar as informaes que
nos so fornecidas pelos profissionais que trabalham ou encontram-se envolvidos na
comercializao de imveis, como Corretores de Imveis, Cartorrios e etc.
Assim na sequencia da apostila iremos expor a metodologia de clculo da nota
agronmica (NA), a determinao do Fator de Elasticidade (fe), a equao do valor de terra
nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a
posterior homogeneizao dos dados amostrais.
7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA)
A nota agronmica (NA) um indicador do potencial de uso da propriedade, seja ela a
avalianda ou uma amostra, pois relaciona as reas de cada classe de capacidade de uso dos
solos da propriedade com um determinado ndice agronmico (IA).
O ndice agronmico (IA) o fator resultante da combinao da classe de capacidade
de uso e da situao, podendo ser encontrado em qualquer uma das diversas tabelas de
homogeneizao existentes.
de fundamental importncia executar uma criteriosa escolha da tabela de fator de
ponderao a ser utilizada, pois o resultado final, valor da terra nua (VTN), diretamente
afetado por esta deciso.
Antes de calcular a nota agronmica (NA) de qualquer propriedade deve-se
primeiramente efetuar uma visita ao imvel para estabelecer quais so as classes de
capacidade de uso da propriedade, alm de determinar qual a rea de cada uma destas
classes.
Cabe ressaltar que segundo a metodologia citada na norma, deve-se trabalhar com o
sistema de classificao das terras pela metodologia de classes de capacidade de uso, ou
seja, no se deve trabalhar com a classificao regional dos solos, como: solos de cultura,
solos de primeira, solos de cerrado, solos mecanizveis, solos de pastagens etc., conforme j
explicado em captulos anteriores.
Assim, cada uma das glebas de terra do imvel rural vai ter uma determinada classe de
capacidade de uso e rea, portanto valendo-se da frmula da mdia ponderada pode-se
determinar qual a nota agronmica (NA) da propriedade.

63
De posse destas informaes, procede-se ento o clculo da nota agronmica da
propriedade, por meio da seguinte equao:
=

Equao 4: Nota Agronmica (NA)
onde;
NA = nota agronmica do imvel;
A1 = rea da gleba 1;
IA1 = ndice agronmico da gleba 1;
A2 = rea da gleba 2;
IA 2 = ndice agronmico da gleba 2;
An-1 = rea da gleba n-1;
IA n-1 = ndice agronmico da gleba n-1;
An = rea da gleba n;
IA n = ndice agronmico da gleba n;
At = rea total do imvel analisado.
Este clculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para todas as
propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.
7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
Segundo LIMA (2005), as normas de avaliao recomendam a utilizao de amostras
de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes?
A princpio, seriam propriedades com as mesmas atividades econmicas,
exemplificando: na avaliao de um imvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devem-
se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referncia seria comparar as notas
agronmicas (NA) do imvel avaliando com a das amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1 deve-se
trabalhar na fase da homogeneizao somente com os dados compreendidos no seguinte
intervalo:
B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, consideram-se como dado de
mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e
1,50.
.
=
0,50
.
=
1,50
64
Equao 5: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao I
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de fundamentao a
norma vigente preconiza o seguinte:
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo
admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja
compreendido entre 0,80 e 1,20.
.
=
0,80
.
=
1,20
Equao 6: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao II ou III
onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda.
Assim, procede-se o clculo do limite inferior (Lim
inf.
) e do superior (Lim
sup.
) de variao
dos dados amostrais em torno da nota agronmica (NA). Aps a determinao dos limites do
conjunto amostral semelhante, devem-se excluir os elementos que no se encontram dentro
do intervalo, restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneizao.
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tm valor
numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que
esto venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe),
isto , aquela margem de negociao entre o preo pedido e o efetivamente transacionado.
Segundo LIMA (2005), na rea de avaliao de imveis urbanos, onde dispomos de
uma base de dados maior, em perodos normais, entendam-se perodos em que a oferta e a
procura so equivalentes, esta margem de 10% sobre o valor total do imvel, j na rea
rural, frequentemente nos deparamos com margens diferentes, mas como a sua apurao
demorada, e tempo no uma coisa que se tem em trabalhos de avaliao, o usual utilizar
o fe = 0,10.
65
A verificao desta margem deve ser feita, pela comparao de diversas ofertas com
negociaes efetivamente realizadas na regio em estudo, para que se possa adotar o
coeficiente correto para a regio, no momento da avaliao.
Alm disto, como se trata de um fator de homogeneizao, tambm esta sujeito s
mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo se enquadrar nos respectivos
limites, dentro do grau de fundamentao adotado para o trabalho.
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)
As informaes coletadas no mercado imobilirio regional definem as propriedades de
forma geral: com rea total, reas plantadas, culturas existentes, benfeitorias no
reprodutivas, rea imprprias para agricultura, reas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, imprescindvel uma pesquisa a mais completa e detalhada
possvel, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrio das produes de culturas,
taxas de lotao de pastagens, estado de conservao de construes etc.
Como a fonte de pesquisa no nos fornece diretamente o valor da terra nua,
principalmente, porque este item no comercializado isoladamente, o avaliador quem
deve definir este valor.
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tm valor
numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de que, para aquelas amostras
que esto venda (so ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR
ELASTICIDADE (fe).
Deve-se lembrar de que o valor do imvel ofertado consiste na composio de terra
nua e benfeitorias. Uma observao pertinente neste ponto que o fator de elasticidade (fe)
deve ser aplicado como um fator de desconto no valor do imvel ofertado, assim sendo ele
incide sobre qual valor? O valor total do imvel ofertado ou sobre o valor do imvel ofertado
menos as suas benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o proprietrio
estabelece um preo para todo o imvel, conhecidamente no meio rural como porteira
fechada, ou seja, composto de terra nua e de benfeitorias.
Sabendo que o preo ofertado engloba uma margem de negociao pr-estabelecida
pelo comerciante, aqui denominada como fator de elasticidade (fe), fica claro que esta
margem incide sobre o todo, ou seja, terra nua e benfeitorias, pois como foi dito que o
proprietrio de uma terra no tem conhecimento, ou no o aplica, o conceito de terra nua
quando oferta um imvel no mercado.
Assim, o fator de elasticidade deve ser aplicado exclusivamente sobre o valor total do
imvel (VTI), pois no caso de ser aplicado sobre o valor total do imvel menos suas
benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da terra nua da propriedade, pois se
deixaria de descontar a margem de negociao imposta pelo proprietrio sobre o valor das
66
benfeitorias, o que incorreto, visto que, na negociao do tipo porteira fechada, a terra
nua e as benfeitorias perfazem um valor nico.
Desta forma chegamos neste momento na definio do valor da terra nua (VTN) da
propriedade, quer seja ela uma oferta ou negcio realizado, conforme visto na seguinte
equao:
=
1

Equao 7: Valor da terra nua (VTN)
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de rea;
VTI = valor total do imvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = rea do imvel.
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare (R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equao acima, s existe
quando o imvel for oferta, nos casos de negcio realizado este no existe, ou podemos
considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que compe o
conjunto amostral semelhante.
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTN
INDEXADO
)
Aps a realizao destas etapas, clculo da nota agronmica, verificao dos dados
semelhantes e clculo do valor da terra nua, todas as etapas de preparao dos dados, o
avaliador encontra-se apto a proceder homogeneizao do conjunto amostral.
O resultado final destas etapas deve ser uma tabela ou figura contendo no mnimo as
seguintes informaes: identificao do elemento, nota agronmica e valor da terra nua,
tambm pode incluir a nota agronmica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura
6.
Figura 6: Estrutura de relao entre imvel paradigma e elementos amostrais
Estas informaes so as necessrias para proceder homogeneizao do conjunto
amostral, que consiste na transposio de um provvel valor determinado pela amostra n ao
imvel paradigma ou avalia
terra nua indexado (VTNindexado
Como fazer esta transposio de valores?
simples, porque temos a disposio s seguintes informaes: a
amostra, assim como, a NA
relao entre estas NAs e assim inferir um possvel valor para a propriedade avalianda.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da
propriedade amostral com a determinao do valor da ter
onde a nota agronmica dos elementos que possibilita a comparao.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de
valor de terra nua indexado (
tratamento estatstico do conjunto amostral. A equao que se utiliza para isto est descrita
a seguir:
Equao

Amostra
03
NA e VTN
ura de relao entre imvel paradigma e elementos amostrais
imvel paradigma ou avaliando, resultando numa nova informao, denominada valor da
indexado).
Como fazer esta transposio de valores?
simples, porque temos a disposio s seguintes informaes: a
NA da propriedade paradigma, ento podemos estabelecer uma
e assim inferir um possvel valor para a propriedade avalianda.
se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da
propriedade amostral com a determinao do valor da terra nua da propriedade avalianda,
se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de
valor de terra nua indexado (VTNindexado), que ser a base para o saneam

Equao 8: Valor da terra nua indexado (VTNindexado)

PARADIGMA
NA
VTN=?
Amostra
02
NA e VTN
Amostra
01
NA e VTN
Amostra
05
NA e VTN
Amostra
04
NA e VTN
Amostra
03
NA e VTN
67

ura de relao entre imvel paradigma e elementos amostrais
ndo, resultando numa nova informao, denominada valor da
simples, porque temos a disposio s seguintes informaes: a NA e o VTN da
adigma, ento podemos estabelecer uma
e assim inferir um possvel valor para a propriedade avalianda.
se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da
ra nua da propriedade avalianda,
se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de
), que ser a base para o saneamento, ou

Amostra
NA e VTN
68
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronmica do imvel pesquisado.
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL
O saneamento amostral, etapa tambm designada como eliminao de dados
suspeitos, representa a operao, dentro dos clculos estatsticos, onde se procuram
elementos integrantes da amostragem que possuam desvios acentuados em relao
mdia, procedimento atravs do qual se torna mais homogneo e confivel os dados
saneados.
Os dados homogeneizados, pelo critrio da nota agronmica (NA) que sero
saneados pelos diferentes critrios disponveis, para tanto temos que considerar
fundamentais os seguintes dados: identificao do elemento e o seu VTN
indexado
, organizados
como na seguinte tabela:
Tabela 17: Modelo de um quadro resumo para o saneamento
Elemento VTN
indexado

Amostra 01 1.257,00
Amostra 02 1.165,00
Amostra n 1.031,00
Mdia 1.151,00
Desvio-padro 113,65
O saneamento destes dados poder ser feito segundo quatro critrios, sendo que a
adoo de um ou outro critrio depender dos objetivos e da metodologia utilizada na
coleta de dados. So critrios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:
critrio da Mdia aritmtica;
critrio do Desvio-padro;
critrio de Chauvenet;
critrio de Arley.
Importante enfatizar que os critrios de saneamento sempre devem ser aplicados
sobre os dados homogeneizados, nunca se deve aplicar um mtodo de saneamento sobre
um conjunto de dados j saneado por qualquer outro critrio.
69
7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA
Este critrio consiste na definio de um limite inferior e outro superior para a
variao dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que no se encontram
contidos neste intervalo estabelecido, que so dados considerados discrepantes.
Descrio das etapas de clculo:
clculo da mdia aritmtica do conjunto amostral;
=

Equao 9: Mdia aritmtica
clculo do desvio padro do conjunto amostral;
S =

1

Equao 10: Desvio-padro
onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = nmero de elementos do conjunto amostral;
x = mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.
clculo dos limites inferior e superior;
A definio dos limites leva em conta a mdia aritmtica da amostra multiplicada
por um coeficiente de variao de 30% (trinta por cento) para menos e para
mais.
.
.
= 0,70
.
.
= 1,30
Equao 11: Limites no critrio da mdia
onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;

70
saneamento dos dados amostrais;
Aps a determinao dos limites, utiliza-se como critrio de saneamento a
eliminao de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo, ou
seja, trinta por cento acima ou abaixo da mdia so excludos durante o processo
de saneamento.
clculo da nova mdia aritmtica e do novo desvio padro.
Quando existir elementos amostrais eliminados, deve-se proceder ao clculo da
nova mdia aritmtica e do novo desvio-padro.
Ao final do procedimento, obtm-se um novo conjunto amostral, denominado de
saneado, com uma mdia aritmtica, denominada mdia saneada (x
) e um desvio-padro,
tambm denominado de desvio-padro saneado (ss).
Este procedimento aplicado uma nica vez, ou seja, possui somente uma operao
de saneamento, no podendo ser repetido.
7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO
Este critrio diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a determinao dos
limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela subtrao ou adio do desvio-
padro do valor da mdia aritmtica do conjunto amostral, conforme as equaes a seguir:
.
=
.
= +
Equao 12: Limites no critrio do desvio-padro
onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
s = desvio-padro.
Toda a memria de clculo restante do critrio igual ao do critrio da mdia, ou seja,
aps verificao dos elementos que esto abaixo e/ou acima dos limites, obtm-se um novo
conjunto amostral saneado, onde se calcula a mdia aritmtica saneada (x
) e o desvio-
padro saneado (ss), caso existir dados eliminados.
Assim como para o critrio da mdia, este critrio tambm aplicado uma nica vez,
sempre sobre os dados homogeneizados. Nunca se aplica qualquer critrio de saneamento
sobre dados j saneados, sempre sobre os dados homogeneizados.
71
7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET
Neste critrio, os limites so substitudos pelo clculo do valor do d/s amostragem,
onde d representa a diferena entre o valor do VTNindexado de um elemento da amostra (xi) e
a mdia (x), expresso em valores absolutos (mdulo), divididos pelo desvio-padro (s), para
em seguida compar-lo com um d/scrtico tabelado.
/ =
|

Equao 13: d/s critrio de Chauvenet
onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
x = mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio-padro do conjunto amostral.
Neste mtodo existe um pequeno macete que pode ser aplicado, trata-se do clculo
de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do elemento utilizado para calcular o
d/sinferior corresponde ao elemento que apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto
para o d/ssuperior utilizamos o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Aps a determinao dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o valor do
d/scrtico, que tabelado e varia em funo do nmero de elementos do conjunto amostral
(n), conforme tabela a seguir.
Tabela 18 d/s crtico do critrio de Chauvenet
n (nmero de
elementos)
d/s (valor crtico) n (nmero de
elementos)
d/s (valor crtico)
5 1,65 18 2,20
6 1,73 20 2,24
7 1,80 22 2,28
8 1,86 24 2,31
9 1,92 26 2,35
10 1,96 30 2,39
12 2,03 40 2,50
14 2,10 50 2,58
16 2,16
O saneamento neste mtodo ocorre atravs da comparao com os valores calculados
de d/s, quer sejam apenas inferior e superior ou todos, com o valor do d/scrtico, sero
72
eliminados todos os dados cujo resultado seja superior ao valor tabelado, se for menor ou
igual ao valor tabelado no h necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto
amostral.
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de saneamento caso tenha
ocorrido eliminao de qualquer dado do conjunto amostral, pois o critrio estabelece que
sejam feitos tantos procedimentos de saneamento quantos forem necessrios at no
houver mais dados eliminados.
Ao trmino de cada etapa do processo de saneamento deve-se calcular a nova mdia
aritmtica (x
) e o novo desvio-padro (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou

ltima verificao, estes dados passam a ser denominados de saneados.
Este mtodo apresenta algumas diferenas em relao os outros dois mtodos
apresentados, primeiramente quanto forma de determinao dos seus valores limites,
inferior e superior, que no formam um intervalo, depois quanto forma de determinao
dos dados expurgados, agora feito por meio da comparao dos valores calculados com um
valor tabelado, e finalmente, que este mtodo deve ser reaplicado sempre que houver
dados eliminados, at que estes cessem e no seja mais necessria a operao de
saneamento.
7.7.4 CRITRIO DE ARLEY
O critrio de Arley possui a mesma metodologia do critrio de Chauvenet, sendo o
termo d/s substitudo por r. Assim como no critrio anterior o valor de comparao rcrtico
tabelado, e para se encontr-lo deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla
entrada, em funo de V (grau de liberdade) e (nvel).
O clculo do r idntico ao clculo do d/s, inclusive quanto validade da dica
fornecida para o critrio de Chauvenet.
=
|

Equao 14: r do critrio de Arley
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
s = desvio padro do conjunto amostral.
73
Para encontrar o rcrtico
na tabela,

deve ser determinado o V e o do conjunto
amostral, sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para o critrio de Arley o grau de
liberdade (V) calculado da seguinte forma: V=n-2.
Com o dado nmero de elementos (n) encontramos na tabela 19 o valor de , depois
na tabela seguinte, 20, com o e o V s localizar o valor do rcrtico.
Tabela 19 Nvel de
Nvel
n At 5 De 6 a 10 De 11 a 50 Mais de 50

10% 5% 1% 0,1%
Tabela 20 - Critrio de Arley - r crtico
V

10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166
74
Assim como para o critrio de Chauvenet, o teste especfico para cada elemento,
sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam
inferiores ao rcrtico tabelado, no h necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou
apenas o que for maior, preservando o de valor inferior.
Caso ocorra a eliminao de algum elemento, deve-se proceder a um novo
saneamento do conjunto amostral restante, pois este critrio estabelece que sejam feitos
tantos procedimentos de saneamento at que no seja eliminada mais nenhuma amostra
aps o procedimento de saneamento.
Igualmente ao critrio anterior, no trmino do processo de saneamento deve-se
calcular a nova mdia saneada (x
) e o novo desvio-padro saneado (s

s
) do conjunto
amostral final.
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO
Aps a concluso do saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critrios
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
O avaliador tem que definir qual ser o valor da terra nua da propriedade avaliando
com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes dados qual ser o VTN/ha
da propriedade avalianda?
Aps o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados que
representam valores que cada amostra contribuiu para a determinao do valor da
propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova mdia e desvio padro do conjunto
amostral restante. Esta novo valor da mdia (x
) e do desvio-padro (s
s
) denominamos de
saneados.
Importante ressaltar que foram apresentados no tpico anterior 04 (quatro) critrios
possveis de saneamento para o conjunto de dados homogeneizados, mas destes critrios
qual adotar na execuo dos trabalhos de avaliao, ou ento qual o melhor critrio de
saneamento?
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critrios de saneamento, o avaliador tem
que calcular o valor da nova mdia saneada e do novo desvio-padro saneado, resultado
obtido somente com os dados resultantes do saneamento amostral.
Para que serve esta mdia e desvio-padro saneado?
O valor da mdia saneada (x
) ser considerado como o valor da terra nua por hectare

(VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela o valor que pode substituir todos os valores
da varivel, isto , o valor que a varivel teria se em vez de varivel ela fosse constante.
O desvio-padro uma medida de variabilidade do conjunto amostral, portanto
demonstra como est a variao dos dados em torno da mdia, o que significa que quanto
maior o desvio-padro, maior a heterogeneidade do conjunto amostral.
75
Em avaliaes de bens, pelo mtodo comparativo de dados de mercado, o avaliador
sempre busca elementos para o conjunto amostral o mais semelhantes possvel ao
paradigma, desta forma quer se buscar o conjunto amostral mais homogneo, que
justamente aquele conjunto resultante do critrio que apresentar o menor valor de desvio-
padro saneado.
Para avaliar o valor da terra nua da propriedade paradigma, deve-se multiplicar a sua
rea (ha) pelo valor da mdia saneada (x
), conforme equao a seguir:
=
Equao 15: Valor da terra nua da propriedade avalianda
onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
At = rea total da propriedade avalianda.
7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO
O alicerce do trabalho de avaliao a pesquisa consistente, que permita um
tratamento estatstico do conjunto amostral que oferea aos avaliadores a segurana de que
o valor por ele adotado esteja dentro do intervalo de confiana, ou do campo de arbtrio.
O intervalo de confiana (IC) representa o intervalo de variao dos dados amostrais
em torno da mdia, obtido por meio da subtrao ou adio do erro padro da mdia,
multiplicado por um coeficiente de probabilidade, que pode ser resumido na seguinte
equao:
. . :

Equao 16: Intervalo de confiana (IC)
onde;
I. C. = intervalo de confiana para a mdia populacional ou verdadeira;
x
= mdia saneada;
t = percentil da distribuio de Student, com grau de liberdade (V = n-1) e 80% de
confiana;
ss = desvio padro saneado;
ns = nmero de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiana de 80% de certeza esse
intervalo calculado contm a mdia populacional ou verdadeira.
76
O valor de t, ou percentil da distribuio de Student, pode ser encontrada na tabela a
seguir, sendo estabelecido pela norma que devemos trabalho com o nvel de confiana de
80%.
Tabela 21 Valores do percentil da Distribuio de Student
Nvel de confiana 80%
Grau de liberdade
Percentis
t
0,90

1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
1,282
A nova norma, ABNT NBR 14.653-3:2004, introduziu uma alterao no conceito de
intervalo de confiana e de campo de arbtrio, pois nos trabalhos baseados na antiga norma,
ABNT NBR 8.799:1985, o avaliador considerava o intervalo de confiana como o campo de
arbtrio. Atualmente existe uma diferenciao para os dois conceitos como pode ser visto a
seguir na definio do campo de arbtrio:
77
B.4 o campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o
valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente
utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso
no seja adotado o valor calculado, o Engenheiro de Avaliaes deve
justificar sua escolha.
=
.
10%
Equao 17: Campo de arbtrio (CA)
onde;
CA = campo de arbtrio;
x
= mdia saneada;
Desta forma, o intervalo de confiana passa a ser utilizado para estabelecer o grau de
preciso do trabalho e o campo de arbtrio para inferir um provvel valor da propriedade
avalianda, que pode variar dentro de certas condies, na faixa calculada para o campo de
arbtrio, mas na realidade, essa deciso do avaliador no deve ser aleatria, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispe ao realizar o trabalho da avaliao.
AVALIAO DE BENFEITORIAS
78
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo): abrangem
todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar
rendimentos advindos da venda de seus produtos, como:
reflorestamentos;
pastos cultivados ou melhorados;
culturas anuais;
culturas perenes e semiperenes;
canaviais;
cafezais;
pomares e etc.
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar): abrangem
todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam
rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes.
o caso das:
edificaes em geral;
casas;
galpes;
estbulos;
pocilgas;
currais e outras instalaes;
assim como os chamados melhoramentos fundirios, como:
trabalhos de conservao do solo;
sistemas de irrigao e drenagem;
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado,
efetuados no prprio solo.
Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser citadas e
dimensionadas no momento da vistoria do imvel rural, sendo aquelas localizadas em reas
de preservao permanente e/ou de reserva legal identificadas em separado.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinao do valor de mercado de
cada um destes tipos de benfeitorias.
AVALIAO DE CULTURAS
79
9. AVALIAO DE CULTURAS
As culturas, permanentes ou no, existentes em uma propriedade rural, podem ter
finalidade comercial ou no, constituindo-se simplesmente em plantaes domsticas, que
no integram a explorao econmica do imvel, em funo desta finalidade, ser feita a
escolha dos critrios de avaliao.
Assim, verifica-se a existncia de duas frentes de trabalho, uma primeira e, mais
importante, voltada para a determinao do valor econmico das culturas comerciais, e
outra estudando a determinao dos valores de indenizaes para as culturas domsticas.
A norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no que se
refere avaliao de culturas estabelece o seguinte:
10.3 Produes Vegetais na avaliao em separado das produes vegetais
deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a
identificao do valor econmico.
Quanto a definio do mtodo de avaliao, na mesma NBR, consta o seguinte:
8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os
seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da
data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os
impostos e o custo de erradicao, se houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu
arrendamento.
Voltando as produes vegetais:
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao,
recomendam-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda,
o custo de formao, includos os custos diretos e indiretos.
AVALIAO DE CULTURAS
80
As benfeitorias reprodutivas localizadas em reas de preservao permanente e/ou
rea de reserva legal sero identificadas, descritas no laudo, porm no avaliadas. As
benfeitorias no reprodutivas localizadas em reas de preservao permanente e reserva
legal que se encontre em desconformidade com a legislao ambiental no sero avaliadas.
J as que atendam os requisitos legais sero avaliadas e computadas no valor da
indenizao.
9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS
Para avaliao de CULTURAS DOMSTICAS (ou no comerciais) deve-se utilizar o
critrio do custo de reposio, isto , avaliao da cultura pelo custo de formao da mesma.
O custo de formao compreende todos os custos necessrios para a implantao da
cultura, como: custo da muda e as despesas necessrias ao plantio e manuteno, at a
idade em que se inicia nova produo, caso o pomar ou a rvore j estivesse em produo,
caso contrrio, at a idade em que a avaliao esta sendo feita.
A equao que demonstra isto a seguinte:
=
Equao 18: Culturas domsticas
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formao.
Atualmente dada uma importncia secundria a avaliao das culturas domsticas,
mas em determinadas situaes, como as avaliaes de pequenas propriedades rurais, elas
se constituem num importante item, pois se no geram renda diretamente, pelo menos, elas
so responsveis por uma boa parcela da economia de subsistncia da famlia que explora o
referido imvel, portanto este item, mesmo que no constando da nova norma, tem que ser
avaliado e indenizado ao pequeno produtor.
9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS
As produes vegetais, assim entendidas, so todas as culturas, inclusive as pastagens
e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural que tm finalidade comercial,
ser em funo desta finalidade que ser feita a escolha dos seus critrios de avaliao.
AVALIAO DE CULTURAS
81
Para fins de avaliao das culturas comerciais devem-se conhecer os seguintes
aspectos da cultura e das suas prticas agrcolas:
espcie botnica;
rea de plantio em ha. e/ou covas;
estgio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
estado fitossanitrio e tratos culturais;
espaamento entre plantas;
culturas intercaladas;
plantio em terraos, contornos, cordes, banquetas individuais e outros.
O critrio para avaliao de CULTURAS COMERCIAIS o valor econmico (VE) da
cultura. Todos os dados necessrios para o clculo do valor econmico (VE), que deve ser
obtido segundo a produtividade da prpria propriedade, ou adequado de estudos
publicados por Institutos de Pesquisa, como o Instituo de Economia Agrcola (IEA) da
Secretaria de Agricultura de So Paulo (fonte de exemplo), ou equivalente em outros
Estados.
Importante salientar, que estes estudos baseiam-se numa produtividade pr-
determinada, que deve e tem que ser equipara produo do imvel em estudo. Em outras
palavras, sugere-se cuidado quando da adoo de tabelas com valores mdios de produo,
uma vez que cada imvel tem uma produtividade nica, que est diretamente relacionada
ao nvel tecnolgico empregado em seu sistema de produo.
Uma anlise mais aprofundada do assunto e, considerando o princpio bsico
estabelecida na norma, que visa determinar o valor otimizado do bem avaliado, pode-se
determinar uma metodologia bsica para a avaliao de culturas comerciais.
Admitindo-se como princpio bsico, calcular o valor econmico do bem, resta uma
nica frmula de clculo, que considera o valor integral da produo futura da cultura, ou
seja, baseia-se a metodologia no conceito de LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao
seu proprietrio todos os rendimentos lquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a
perda do bem.
Na avaliao de culturas comerciais, adotam-se o mtodo do valor econmico (VE),
que calcula o valor presente dos rendimentos lquidos esperados, deduzido todas as
despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco, inerente a atividade
agropecuria.
A expresso algbrica que melhor traduz o determinado na norma :
=
Equao 19: Valor econmico (VE)

AVALIAO DE CULTURAS
82
onde;
VE = valor econmico da cultura;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos todos
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de
erradicao, se houver.
=
Equao 20: Receita lquida (Rl)
onde;
Rl = renda lquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a varivel taxa de risco o valor de 10% (dez por cento),
entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser compatvel com a cultura e os
seus riscos de produo, de acordo com a regio em anlise. Uma fonte alternativa para
determinao da taxa de risco seria o Seguro Agrcola, o grande inconveniente desta opo
que no Brasil o seguro agrcola ainda uma coisa incipiente.
Detalhando a expresso anterior, quanto ao clculo do fator de valor presente obtm-
se a seguinte equao:
=
1 +
1
1 +

Equao 21: Fator de atualizao (Fa), para srie de pagamentos constantes (ou uniformes)
=
1
1 +

Equao 22: Fator de atualizao (Fa), para srie de pagamentos nicos
onde;
Fa = fator de atualizao (para valor presente);
i = taxa de juros;
n = nmero de perodos.
Outra grande dificuldade de deste mtodo, consiste, na determinao do valor da taxa
de juros, empregada no clculo do fator de valor presente. Embora a constituio federal
estabelea um teto de 12% a.a. para a taxa de juros bancrios entendimento que sua
adoo (mesmo que justificada) seja motivo de controvrsias, pois, a nica alternativa de
AVALIAO DE CULTURAS
83
rendimento garantida pelo governo federal a Caderneta de Poupana, com rendimento
anual de 6% a.a.
Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a escolha da taxa de
juros que ser adotada nos clculos executados no laudo de avaliao.
Reorganizando a equao do valor econmico (VE), surgem estas 02 (duas) equaes
para a determinao do valor de uma determinada cultura comercial:
=
1 +
1
1 +

Equao 23: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos constantes
(ou uniformes)
=
1
1 +

Equao 24: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos nicos
Assim, verifica-se a existncia de um mtodo bsico para avaliao de culturas
comerciais, que prev o clculo do valor econmico do bem, com base no rendimento
lquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo, que esta
gerando renda para a propriedade avalianda.
Existem momentos, em que no se conhece o estgio de desenvolvimento da
plantao no ciclo de desenvolvimento da cultura, e, estando mesma em produo, o valor
da benfeitoria devem ser calculado pelo custo de formao de uma cultura semelhante mais
os rendimento lquidos presentes, que o possuidor daquela cultura deixar de auferir
enquanto espera a sua nova plantao entrar em fase produtiva.
Este conceito era o adotado na norma antiga, ABNT NBR 8.799:1985, que determinava
que o valor de uma cultura comercial fosse o resultado do somatrio do valor atual do seu
custo de formao, acrescido do valor presente das expectativas de receitas lquidas
deixadas de auferir, durante o perodo de formao da cultura, correspondentes ao nmero
de anos menos um necessrio para que a planta atinja a idade produtiva, multiplicado por
um coeficiente de risco. A expresso algbrica que melhor expressa este conceito a
seguinte:
= +
Equao 25: Valor cultura, norma NBR 8.799
onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formao;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
AVALIAO DE CULTURAS
84
Em se tratando de culturas no recomendadas para o local (ou regio), deve-se
considerar apenas e to somente, o valor atual do custo de formao desta cultura.
Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que possvel, pelo mtodo
do valor econmico, quando no houver condies de se aplicar esta metodologia, deve-se
justificar a escolha de metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente
adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam equiparados
produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de
formao de R$1.000,00/ha considerando uma expectativa de produo de 100
toneladas/ha, a utilizao deste custo em uma propriedade com produo de 50
toneladas/ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com produo de 150
toneladas/ha a subvalorizaria.
9.3 AVALIAO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um tipo de cultura
perene, onde temos a fase de plantio, o perodo de formao e o ciclo de utilizao,
entretanto devido a questes culturais a avaliao de pastagens segue uma metodologia
diferente da avaliao das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no
que se refere avaliao de pastagens estabelece o seguinte:
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um
fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de suporte da
pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores
mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo
perodo restante da vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.
A diferena est no produto final: carne, leite, animais para cria, animais melhorados
(reprodutores), matria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a recomendao
para a avaliao a seguinte, deve-se determinar qual o custo para formao de uma
pastagem semelhante e depreci-la conforme seu estado vegetativo, a expresso que
demonstra isto fornecida abaixo:

AVALIAO DE CULTURAS
85
=
Equao 26: Valor das pastagens
onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado
de uma planilha adaptada tecnologia utilizada no imvel em estudo;
d = depreciao.
Podem ser previstas, por exemplo, as operaes de preparo do solo, plantio, insumos e
tratos culturais, j os custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catao, etc.) somente sero admitidos em regies de fronteira agrcola,
onde tais operaes foram recentemente realizadas e ainda no ocorreu amortizao
desse capital investido. Essa condio confirmada quando no se verifica mais no mercado
a ocorrncia de negcios com valorao de terras brutas (cobertura vegetal primria).
O tcnico deve prestar ateno para as planilhas de custos, que devem representar a
realidade da regio avalianda e as condies encontradas na propriedade avalianda.
H uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o mtodo da
determinao do valor econmico (VE), pela simples falta de informaes detalhadas e
precisas sobre a explorao de animais a pasto. Assim vrios autores, depois de estudos
diversos, concluram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem,
durante um tempo correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para o
pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recm-implantada. E para
aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa recomendao acompanha o trabalho
de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005): a esse valor ser aplicado um coeficiente de depreciao
em funo do estado vegetativo e fitossanitrio.
Os itens a serem considerados na depreciao de pastagens so:
incidncia de ervas daninhas invasoras;
falhas na formao ou claros na pastagem;
processos erosivos;
presena de cupinzeiros ou sauveiros;
baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio;
ausncia de diviso de pastagem, o que implica baixo nvel de manejo;
aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a altura mdia da
espcie.

AVALIAO DE CULTURAS
86
A depreciao ser realizada considerando:
TIMO - no ocorrncia dos itens acima
BOM ocorrncia de um dos itens acima;
REGULAR ocorrncia de dois dos itens acima;
PRECRIO - ocorrncia de trs dos itens acima
MAU ocorrncia de quatro dos itens acima;
PSSIMO ocorrncia de cinco ou mais dos itens acima.
Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de depreciao:
Tabela 22 Coeficientes de depreciao para pastagens
Classificao timo Bom Regular Precrio Mau Pssimo
Depreciao 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
Fonte: LIMA (2005)
AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS
87
10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS
Sob essa designao genrica incluem-se aquelas benfeitorias que esto vinculadas ao
solo e no podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construes e
instalaes como:
casas;
galpes para mquinas e veculos;
depsitos;
secadores;
pocilgas;
avirios;
armazns;
estbulos;
silos;
abrigos;
cercas;
estradas internas;
represas;
barragens;
poos;
sistemas de irrigao e drenagem;
trabalhos de conservao dos solos;
etc.
Recomenda-se utilizar o Mtodo da Quantificao de Custo que consiste na
identificao do custo de reedio de um bem semelhante ao avaliado, ou seja, o custo
necessrio para a reproduo de um bem semelhante, descontado a depreciao, tendo em
vista o estado de conservao e funcionalidade do bem avaliado.
Poder ser utilizado, alternativamente, o Critrio Residual que consiste na comparao
de valores de imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem
essas benfeitorias, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critrio deve
ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convico do
avaliador.

88
A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalaes rurais devem ser
avaliadas da seguinte forma:
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, devem ser feitos por oramentos qualitativos e
quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao.
10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem ser
utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos,
especficos para mercados rurais. recomendvel que esses materiais sejam
anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
# aspectos fsicos: determinados em funo da idade aparente, da vida til
e do estado de conservao;
# aspectos funcionais: considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a
obsolescncia e a funcionalidade do imvel.
Do texto da Norma pode-se concluir que, a frmula bsica para determinao do valor
das benfeitorias no reprodutivas pode ser expressa como:
=

Equao 27: Valor das benfeitorias no reprodutivas
onde,
VC = valor da benfeitoria no reprodutiva;
Custounitrio = custo unitrio de reposio (R$/m2);
A = rea total da construo (m2);
dff = coeficiente de depreciao fsica e funcional.
O custo unitrio deve ser determinado, preferencialmente, por oramentos, ou ento
por tabelas previamente testadas e aprovadas para a regio analisada.
O coeficiente de depreciao deve considerar o estado fsico e funcional do item
analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalaes rsticas, o
coeficiente de depreciao fsica no deve seguir o critrio linear, em funo da idade
aparente e da vida til presumvel do bem, e sim, recomenda, unicamente o emprego do
critrio baseado no estado de conservao do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados esto expressos na tabela a seguir:
89
Tabela 23 Coeficientes de depreciao para construes rurais
Estado de conservao Exemplos de caractersticas Fator de depreciao (%)
timo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precrio Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Pssima Sem condies de reforma 0,00
Fonte: Magossi (1983)
Outra metodologia de determinao do coeficiente de depreciao fsica a tabela
linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de So Paulo, que considera a vida til
provvel e aparente do imvel, portanto, no seria a mais recomendada para a zona rural,
abaixo demonstraremos sua forma de clculo:
= 1

Equao 28: Fator de depreciao
onde,
Kd = coeficiente de depreciao;
R = razo de depreciao;
n = idade.
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pr-determinados da razo de
depreciao fsica em funo do tipo da construo.
Tabela 24 Razo de depreciao em funo do tipo de construo
Tipo de construo Razo de depreciao
Barracos 4,00%
Residncias proletria, rstica/mdio comercial 1,50%
Residncia mdio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritrios 2,50%
Armazns e indstrias 1,50%
Construes de madeira 4,00%

90
Tabela 25 - - Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade
n
R
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086
Fonte: Estudo de Edificaes Valores de venda (1987)
A depreciao funcional aquela derivada da inadequao, superao e/ou
anulao da edificao dentro do contexto da atividade econmica do imvel e da regio,
ou devida ao seu sub-aproveitamento.
muito importante destacar isto: a anlise da funcionalidade deve ser feita dentro do
contexto do imvel avaliando e, tambm, dentro do contexto da regio, adotando-se
sempre o BOM SENSO, nunca o avaliador deve utilizar-se do seu contexto particular/pessoal,
por meio de suas crenas e convices.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de construes
destinadas produo de caf, s que a atividade hoje se resume explorao de cana de
acar, tanto no imvel em estudo como em toda a regio, sendo o plantio de caf invivel
devido a problemas de mo de obra e condies de clima, neste caso as benfeitorias citadas
no apresentam mais nenhuma funcionalidade.
91
A anlise da funcionalidade das construes deve abranger alguns itens, como: podem
ser utilizadas para outra atividade dentro do imvel? Em caso positivo, quanto em termos de
capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para
aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e lgico, a outras
que forem condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da
construo.
Outra questo seria tambm o dimensionamento e capacidade operacional com
relao ao tamanho do imvel e respectiva produo. Por exemplo, silos com capacidade
muito superior a capacidade de produo no imvel, e sem condies de armazenar
produes de terceiros. Neste caso, a depreciao funcional seria em funo da
porcentagem utilizada atualmente.
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem nos seguintes
critrios:
Adequada: edificao est perfeitamente adequada sua utilizao;
encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando
o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Inadequada: edificao est parcialmente adequada sua utilizao;
aproximadamente 75% de sua capacidade aproveitada e/ou funcional
e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano
agrcola;
Superada: edificao est superada, considerando as recomendaes
tcnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a
regio num perodo de um ano agrcola;
Residual: edificao no tem utilidade nenhuma, servindo apenas como
fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,
considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola.
Juntando a depreciao fsica proposta por MAGOSSI (1983) com a depreciao por
funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os seguintes coeficientes de depreciao
fsica e funcional, conforme apresentado na tabela abaixo:

92
Tabela 26 Coeficientes de depreciao fsica e funcional
Depreciao
fsica
Depreciao Funcional
100% utilizada ou
tima
75% utilizada ou
mdia
50% utilizada ou
regular
20% utilizada ou
valor residual
timo 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precrio 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau 20% 0,20 0,15 0,10 0,04
AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS
93
11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS
A avaliao de mquinas e implementos agrcolas deve ser feita pelo mtodo
comparativo direto, com a citao das fontes, conforme a norma vigente da ABNT NBR
14.653-3:2004, que especifica o seguinte:
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas a avaliao pode ser feita pelo
comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio,
quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de
consulta e apresentao dos clculos efetuados.
No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critrio
sugerido por FILLINGER (1985) que consiste, resumidamente em:
fixar o preo do equipamento novo, segundo pesquisa de mercado;
determinar a vida til provvel do bem, com base em tabelas publicadas
(vide livro Engenharia de Avaliaes, pginas 130 / 132);
calcular a razo de depreciao anual
por ltimo, calcular a taxa de depreciao pela idade do equipamento.

Tabela 27 Coeficientes de depreciao fsica e funcional
Bem
Perodo de depreciao (anos)
Limite inferior Mdia Limite Superior
Veculos utilitrios 3 4 5
Maquinrio e equipamentos agrcolas em geral,
incluindo silos para gros, cercas e obras
8 10 12
Edificaes rurais 20 25 30
Fonte: PINI
Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo, tm suas vidas teis, estimadas em no
mximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciao anual de:

AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS
94
=
100

Equao 29: Depreciao mquinas e implementos
onde:
D = percentual anual de depreciao;
A = nmero de anos previsveis de vida til.
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade maior que este no
tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciao anual do
equipamento.
AVALIAO DE SEMOVENTES
95
12. AVALIAO DE SEMOVENTES
A avaliao de animais de lide ou de criaes (gado, cavalos, sunos, aves, etc.)
tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com a citao das fontes
consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados engorda sero
avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados reproduo e bezerros pelo valor
unitrio, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raa a avaliao tambm deve ser feita por comparao,
tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados de leiles (forma de
pagamento, genealogia etc.).
AVALIAO DE MATAS NATURAIS
96
13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS
A aplicao das recomendaes a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das
matas naturais j no tiver sido includo no valor da terra nua, pois naturalmente
considerada como acesso natural da terra.
A avaliao de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pr-
requisito de ser passvel de explorao exibindo-se de autorizao do rgo fiscalizador, com
a apresentao do alvar.
Uma vez atendido este preceito, a avaliao feita segundo o inventrio florestal da
rea para determinao do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendao da
norma da ABNT NBR 14.653-3:2004:
10.4 Florestas nativas para a identificao do valor da terra em conjunto com
a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
O mtodo residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de madeira
explorvel, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada desta, em um nico
corte. Lembrar o custo relativo referente ao mercado consumidor e especial ateno ao
tempo, uma vez que o prprio mercado consumidor tem uma capacidade de absoro da
matria prima segundo a lei de oferta e procura.
A determinao do volume de madeira existente na propriedade pode ser feita pela
seguinte equao:

Equao 30: Volume de madeira
onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/rvore;
DAP = dimetro altura do peito mdio;
AVALIAO DE MATAS NATURAIS
97
H = altura comercial mdia do povoamento;
Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaamento e a espcie cultivada;
Fe = fator de empilhamento para a espcie em estudo.
Todos estes clculos e explicaes somente tm validade caso exista alvar de
explorao da madeira, entretanto se no houver alvar, a mesma deixa, lgico, de ter
valor comercial em uma transao de compra e venda de propriedades rurais, como volume
de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como:
valorizao real que a mata exerce no entorno devido preservao de
nascentes e diminuio dos riscos de depauperao do solo entre outros;
se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n 4.771,
de 15 de setembro de 1965 com a nova redao dada pela Lei Federal n
7.803 de 18 de julho de 1989 que impe a Reserva Florestal Legal (RFL),
caso contrrio, se est atendendo Lei Federal n 8.171 de 17 de janeiro
de 1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural, quando for o caso, a
recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos
da rea total para complementar a referida RFL;
gastos para manuteno da rea ocupada pela mata natural;
seqestro de carbono
Lembrar de que as recomendaes acima no esgotam o assunto, extremamente
complexo, e que merece uma, anlise individual e criteriosa de especialista no assunto.

VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL
98
14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL
Finalmente chegamos ao trmino do trabalho de avaliao de um imvel, mas para
chegar at aqui tivemos que cumprir diversos procedimentos, como decompor o valor dos
imveis em terra nua e benfeitorias, e apurar qual o valor isolado de cada um destes
elementos.
Como j foi dito, estamos trabalhando com o mtodo evolutivo, que determina que o
valor de um bem corresponda ao somatrio de todos os seus elementos.
Assim, depois de apurar o valor em separado de cada elemento, deve-se,
simplesmente, somar o valor apurado para cada elemento para estabelecer o valor total da
propriedade avalianda.
= +
Equao 31: Valor final da propriedade avalianda
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
Vb = somatrio do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade
avalianda.
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do trabalho, sobre
o valor do passivo da propriedade. Mas o que o passivo de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo uma conta de resultado negativo, pois nela
esto s pendncias que incidem sobre a propriedade, quer sejam de cunho: legal, fiscal,
tributrio, ambiental, etc., mas que no esto sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo ambiental do
imvel rural, verificando quais pontos da legislao ambiental que no esto sendo
cumpridos na propriedade. Este descumprimento gera uma obrigao de fazer para
solucion-lo, onde necessrio dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para
sua realizao.
Quando nos deparamos com um imvel que possui estas pendncias, deve-se apurar
qual o valor necessrio para arcar com os custos de regularizao desta propriedade, este
valor corresponde ao passivo, no caso citado de cunho ambiental.
VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL
99
Alm desta conta com o meio ambiente, tambm podem existir outros passivos que
devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do georreferenciamento, a regularizao
de ttulos e documentos, entre outros.
Estes passivos no podem ser apuradas e simplesmente desconsideradas, portanto
eles devem fazer parte da equao de clculo do valor final da propriedade avalianda, que
reorganizada pode ser expressa da seguinte forma:
= +

Equao 32: Valor final da propriedade avalianda, descontado o passivo
onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
Vb = valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade avalianda.
Desta forma, fica concludo o trabalho de avaliao de um imvel rural, com a
completa apurao do seu valor.
BIBLIOGRAFIA
100
15. BIBLIOGRAFIA
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) e o novo desvio-padro (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou

) e o novo desvio-padro saneado (s

) ser considerado como o valor da terra nua por hectare

), conforme equao a seguir:

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