CONTRATO DE LOCACION

13/05/2009 DERECHO Comentarios (134)

De que hablamos cuando nos referimos al contrato de locacin? Generalmente solemos asociar
los trminos locacin, contrato de locacin, locador, locatario con el de alquiler.
Si bien esto es correcto, el alquiler es tan solo una de las figuras del contrato de locacin, y
abarca mas aspectos de nuestra vida social de los que imaginamos. Cuales son los alcances del
contrato?, y las responsabilidades de las partes? es lo mismo arrendamiento que alquiler?
Aqu un breve resumen de los conceptos, la normativa vigente y algunas apreciaciones.

LOCACION:
(Art. 1493 codigo civil)
Habr locacin cuando dos partes se obliguen recprocamente, una entregando el uso o goce de
una cosa, prestando un servicio o realizando una obra, y la otra a pagar el precio.
Los sujetos que comprende son:
- Locatario, arrendatario, inquilino: quien paga el precio
- Locador, arrendador: quien recibe el pago
- Precio = Alquiler = Arrendamiento
De la propia definicin se desprenden las especies:
- Locacin de cosas (bienes muebles e inmuebles)
- Locacin de servicios (por ejemplo, contratar un servicio de seguridad)
- Locacin de obra (por ejemplo, contratar a una empresa para que construya un edificio)
IMPORTANCIA
Sin dudas que el contrato de locacin es uno de los contratos de mayor empleo en la actualidad
dada la tendencia de la economa, los mercados, el comercio y la fuerte insercin de los servicios
en la vida cotidiana. Justamente, por su naturaleza y por el amplio abanico de situaciones que se
pueden reglamentar a travs del mismo es que adquiere una significativa importancia econmica,
dado que posibilita la circulacin de riqueza y bienes. De esta forma, quien disponga de bienes o
capacidad de trabajo en exceso encuentra en este tipo de contratos la alternativa legal para
regular y reglamentar el intercambio de bienes/servicios/ejecucin de obras, y as obtener
beneficios que le permitan satisfacer sus necesidades.
Si consideramos que los contratos de locacin se usan con gran difusin en el alquiler de bienes
inmuebles, para la prestacin de todo tipo de servicios temporarios, trabajo personal, ejecucin
de tareas y obras, entonces resulta innegable su importancia en el contexto actual.
METODOLOGIA DEL C.C.
Al respecto, el codigo civil destina el LIBRO 2, SECCION 3, TITULO 6 a reglamentar todo lo
referido al contrato de locacion, las obligaciones de cada una de las partes, de la capacidad de las
mismas, y demas aspectos.
Si bien trata los distintos aspectos del contrato de locacion, destina en este titulo, gran parte de su
contenido a lo que es la locacion de los bienes inmuebles, las obligaciones de cada una de las
partes y las diferentes situaciones vinculadas con las responsabilidades, alcances y limitaciones de
las conductas de cada uno, esto atento la difundida aplicacin de este tipo de contratos para la
locacion de inmuebles.
Otras leyes sobre locacin:
- Ley 23091 = Sobre locacion urbana
- Ley 13246 = Sobre locacion rural
- Ley 20744/74 = Ley de contrato de trabajo
Ademas existen numerosas intervenciones por parte de leyes que modifican los textos de los
articulos del codigo, principalmente, por necesidades de adaptar los mismos tendencias mas
actuales y con el objetivo de que el mismo no quede obsoleto por falta de adaptacin a la
actualidad.
LOCACION DE COSAS EN GENERAL
(Art. 1493)
Habra locacion cuando dos partes se obliguen recprocamente, una concediendo el uso o goce de
una cosa, prestando un servicio o ejecutando una obra y la otra a pagar el precio correspondiente.
- Caracteres: se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es
CONSENSUAL (surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes,
servicios o ejecucin de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es
ONEROSO (requiere un intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico
de la renta, arrendamiento o alquiler)
- Elementos:
o Capacidad (art. 1510): Quienes tengan la administracin de sus bienes pueden arrendar y tomar
las cosas ajenas en arrendamiento. Salvo por las limitaciones impuestas por la ley.
Tambien pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo disposiciones en contrario,
por otra parte, quienes estan privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes tampoco podran ser
locatarios ni siquiera con autorizacin judicial.
Ademas:
Los administradores de herencia no pueden arrendar los bienes bajo su administracion
Los menores emancipados pueden ser tanto locadores como locatarios (Ley 17604), antes de
esta ley no podian.
Los condminos requieren autorizacin de los otros socios del condominio para participar de un
contrato de locacion sobre los bienes en condominio (sucede lo mismo cuando varias personas
poseen un bien en copropiedad indivisa)
o Objeto: el Art. 1499 establece que pueden ser objeto de locacion las cosas muebles no fungibles
y las raices (inmuebles), ademas de las cosas indeterminadas
- Por otro lado, establece que las cosas que no estan en el comercio y aquellas que no puede ser
enajenadas pueden ser arrendadas, siempre y cuando no estuvieran fuera del comercio por ser
nocivos o peligrosos.
- El uso que se le debe dar a una cosas debe ser honesto y conforme a las buenas costumbres, de
lo contrario el contrato de locacion no ser valido.
- Cuando el uso estuviere expresado en el contrato, el locatario no debe emplearlo en otro distinto
al establecido. Si no estuviera expresado en el contrato, debe utilizarlo de acuerdo a la naturaleza
de la cosa y para lo que la misma fue prevista
o Forma: la ley no exige condiciones especiales, pudiendo entonces realizarse contratos de
locacion tanto escritos (instrumento publico o privado), hasta verbalmente. Si bien esto es valido
para pequeas locaciones o locaciones de poco valor, existen disposiciones especiales, por
ejemplo, respecto a los arrendamientos rurales, exigiendo que tales actos deben formalizarse por
escrito (ley 13246). Justamente, por ser que emana de la autonomia de la voluntad de las partes,
el contrato se puede rescindir en cualquier momento por decisin de ambos.
o Prueba: el hecho de no contar con una forma exigida y de que el mismo sea un contrato
consensual, hace posible que el contrato de locacion se probado con cualquiera de los medios
previstos (prueba por escrito, verbal, por testigos, declaraciones, presunciones, etc). Recordando
la disposicin de que aquellos contratos que superen un monto de $ 10.000,00 deben probarse
por escrito.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES
DEL LOCADOR (ART. 1514)
- Esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al
tiempo de contrato, en buen estado de conservacin, salvo si se ha convenido la entrega en el
estado en que se encuentre
- Luego de entregada la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener en el goce
pacifico al locatario por el tiempo de la locacion, realizando todos los actos necesario para esto y
absteniendose de impedir el goce, comodidad o normal uso de la cosa
- Esta obligado a mantener la cosa en buen estado haciendo las reparaciones que exigiere el
deterioro de la misma por caso fortuito o fuerza mayor, o bien, el deterioro que sufre la cosa por
su propia naturaleza, al igual que el deterioro sufrido por el uso o goce estipulado, ademas de
todos aquellos deterioros que son culpa del locador.
- El locador no podra cambiar la forma de la cosa. De hacer mejoras o innovaciones, el locatario
puede oponerse a ellas, exigir la destruccin, o restituirla y exigir indemnizacion
- Si el locador no realiza los actos de conservacin, reparacion y mantenimiento, o bien se retarda
en hacerlos, el locatario esta autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de
las reparaciones, y en el caso de ser urgentes, puede hacerlas a cargo del locador.
- Por otra parte, si el locador en sus tareas de mantenimiento interrumpe el uso o goce, el
locatario puede exigir una reduccion del precio e incluso la resolucion del contrato.
- Ademas el locador no podra cambiar la forma de la cosa, y se deber hacer cargo de los vicios o
desperfectos graves. Debe hacerse cargo por los daos o vicios de 3 a la relacion.
- Esta obligado a pagar las cargas y contribuciones que graven la cosa arrendada.
- Si durante el contrato la cosa fuera destruida por caso fortuito el contrato queda disuelto, si
fuera destruccin parcial, el locatario puede solicitar una disminucin del precio
DEL LOCATARIO (ART. 1554)
- El locatario esta obligado a usar la cosa segn lo establecido, si no estuviese establecido el uso,
debera usarla acorde a la naturaleza de la cosa y para lo que fue prevista. En caso de usar la cosa
arrendada en otro uso distinto al establecido o para el cual sirve, el locador tiene derecho de exigir
el cese de tales conductas, exigir perdidas e intereses y hasta rescindir el contrato
- El locatario esta obligado a pagar el precio en los plazos establecidos, si no estuviesen
establecidos, en los plazos acorde al uso y costumbre del lugar.
- Debe conservar la cosa en buen estado, y restituirla al finalizar el contrato en igual estado que
cuando la recibio
- Debe responder por daos o deterioros por su culpa, al respecto, el locador puede exigir al
locatario las reparaciones y mantenimientos necesarios
- Realizar las reparaciones menores o por daos pequeos
- Ante mejoras sin autorizacin que alteren la forma de la cosa arrendada o prohibidas, que
perjudiquen o pongan en riesgo la estructura o integridad de la cosa, el locador podra exigir la
demolicin de tales mejores, demandar perdidas e intereses y rescindir el contrato
- En general, el locatario responde por:
o Reparaciones a las que se obligo y no efectu
o Usos distintos a los estipulados
o Abandonando la cosa arrendada
o Deteriorandose por su culpa o las personas que conviven o usan la cosa
o Realizando mejoras sin autorizacin
o Caso fortuito y fuerza mayor imputable a ste
o Reparaciones por deteriores menores
No es culpa del locatario:
- Caso fortuito o fuerza mayor no imputable
- Perdida o deterioro por la naturaleza o calidad misma de la cosa
- Desperfectos, daos o destruccin, probando que no le son imputables
DE LAS MEJORAS
(Art. 1533, 1534)
El locatario puede hacerlas siempre y cuando no altere la forma de la cosa y mientras no ponga en
peligro su estructura y siempre que sean para su comodidad y utilidad. Puede realizar deivisiones
internas, mudar las existentes, realizar aberturas en tales divisiones o hacer obras analogas.
Seguridad juridica para el locador
- Art. 1558: el locador para seguridad del pago puede retener los frutos existentes de la cosa
arrendada y los objetos con los que la misma se encuentre amueblada o provista. Se juzgara que
estos accesorios son del locador hasta tanto no se demuestre lo contrario
- Art. 1578: Puede accionar contra el locatario judicialmente (por ejemplo embargando los bienes
en locacion) para el cobro del arrendamiento adeudado.
- Tras dos periodos consecutivos impagos, el locador puede rescindir el contrato e iniciar las
acciones pertinentes para procurarse el cobro
CONCLUSION DE LA LOCACION
Las causas que ponen fin al contrato son:
- En principio, cualquier conducta contraria o inaccin que deriva de las obligaciones de cada una
de las partes (vistas mas arriba)
- Conclusin del contrato en el plazo establecido
- Conclusin por voluntad de las partes
- Perdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor
- Imposibilidad de usar la cosa segn lo pactado
- Vicios redhibitorios
Cuando concluye el contrato de locacion, el locatario debe restituir la cosa al locador, cesa el pago
del arrendamiento, concluyen los subarriendos, se pueden exigir daos e intereses si el contrato
concluyo por alguna situacin no normal por culpa de alguna de las partes
Tiempos (Otras leyes)
- Locacion rural: 5 aos
- Locacion con destino a vivienda: 2 aos minimo
- Locacion urbana distinta a vivienda: 3 aos minimo
Segn el cc. (art. 1505) 10 aos maximo
CESION Y SUBLOCACION (ART. 1583)
EL LOCATARIO PUEDE SUBARRENDAR EN TODO O EN PARTE O CEDER LA COSA ARRENDADA SI NO
FUESE PROHIBIDO POR EL CONTRATO O POR LA LEY
CESION (ART. 1590)
Si no esta prohibido por el contrato o por la ley, el locatario podra ceder a un tercero (quien sera
el cesionario) los derechos y obligaciones que emanan del contrato de locacion, de esta manera,
quien cedio el contrato de locacion es el cedente, desaparece de la relacion juridica, el tercero que
recibe la cosa en cesion pasa a ser el nuevo inquilino o locatario
SUBLOCACION (ART. 1590)
Existe cuando el locatario subarrienda parte de la cosa a un tercero, en virtud de este acto, el
locatario original pasa a ser el locador del sublocador, quien goza de los derechos y obligaciones
de un contrato de locacion convencional. El locador original es totalmente ajeno a esta nueva
relacion juridica
LOCACION DE INMUEBLES
Se refiere a la locacion y sublocacion de inmuebles destinados o no a la vivienda, con muebles o
accesorios o sin ellos.
Se excluyen de este concepto:
- Relacion de hospedaje temporaria
- Hoteleria
- Locacion por temporada de vacaciones
- Ocupar un lugar en hospitales o asistencias
Regimen legal:
A todo lo visto anteriormente en el c.c., sobre las obligaciones y derechos de cada parte, daos,
mejoras, etc etc, se suma la ley 23091 de locaciones urbanas estableciendo:
- Este tipo de contratos deben hacerse por escrito y en moneda de curso legal
- Para vivienda, el plazo minimo de locacion es de 2 aos, mientras que para otros usos distintos a
vivienda (desempeo comercial o profesional) el mnimo es de 3 aos. Los contratos celebrados
por plazos menores a estos, seran considerados como por el plazo minimo
- Para ajustar los alquileres se usaran solamente indices oficiales
- Antes del desalojo por falta de pago el locador debera intimar el pago
ARRENDAMIENTOS RURALES
Habra arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un
predio ubicado fuera de la planta urbana, con destino a la explotacion agropecuaria y la otra, a
pagar un precio en dinero
- Estos contratos tendran un plazo minimo de 3 aos, y el arrendatario no podra ceder o
subarrendar, salvo expresa conformidad del arrendador.
- La explotacion irracional del suelo est prohibida, aun cuando la misma estuviera contemplada
en el contrato de arrendamiento. En caso de violarse esta obligaciones, el arrendador podra
solicitar judicialmente el cese de las acciones perjudiciales, rescindir el contrato y reclamar
perdidas e intereses.
- El arrendador no podra embargar los bienes del arrendatario destinados a la explotacion del
predio (herramientas, enseres, maquinas, semillas, asi como ropas y elementos necesarios para su
vida) durante el plazo de un ao.
OBLIGACIONES
DEL ARRENDATARIO:
- dedicar el suelo a la explotacion establecida en el contrato. Mantener el predio libre de plagas y
malezas.
- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento si el predio fuera entregado en estas
condiciones
- Conservar el edificio y demas mejoras del predio, restituyendolas en las mismas condiciones en
que lo ha recibido.
DEL ARRENDADOR
- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento y lucha contra plagas si el predio fuera
entregado en estas condiciones
- Proporcionar vivienda y agua potable a un maestro si el predio estuviera a mas de 10 kilometros
de una escuela y los arrendatarios o sus dependientes superen las 25 personas.
El abandono injustificado del predio por parte del arrendatario y la falta de pago dan derecho al
arrendador a exigir el desalojo y los pagos por los medios judiciales.
Ademas, el arrendador debe proveer al predio en el termino de 2 aos, de una casa habitacin y
alambrado perimetral
Caracteres del contrato
se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es CONSENSUAL
(surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes, servicios o ejecucin
de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es ONEROSO (requiere un
intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico de la renta,
arrendamiento o alquiler)
ESTE TIPO DE CONTRATOS, SEGN LA LEY 13246 DEBEN REDACTARSE POR ESCRITO Y SUS FIRMAS
CERTIFICADAS POR ESCRIBANO O AUTORIDAD PUBLICA COMPETENTE
APARCERIAS
Habra aparcerias cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural
(con o sin plantaciones, sembrados, animales, herramientas, etc) para la explotacion agropecuaria,
con el objeto de repartirse sus frutos
Las aparcerias pueden ser: AGRICOLAS, PECUARIAS
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
DEL APARCERO:
- Realizar personalmente la explotacion (no puede ceder ni sublocar)
- Dar a las cosas el tratamiento (uso) establecido en el contrato
- Conservar en buen estado edificios, herramientas, elementos de trabajo, etc.
- Informar al aparcero dador la fecha estimada en que se percibiran los frutos, al igual que
informarlo de toda novedad que se produzca en la explotacion
DEL APARCERO DADOR
- Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparceria
- Responder por vicios graves de las mismas
- Llevar anotaciones formales respecto de la aparceria: percepcin de frutos, etc.
ADEMAS:
- El aparcero no responder de las perdidas de animales que no le son imputables
- Por la muerte de animales por causas naturales, el aparcero dador deber dar nuevos animales
en reemplazo
- Las perdidas de los frutos/animales por caso fortuito o fuerza mayor seran soportadas por ambos
en igual medida
- Las partes pueden acordar libremente el % de distribucin, pero no podran disponer de los frutos
hasta tanto no se haya efectuado la misma.
ORDEN SEGN EL CUAL SE RIGE EL CONTRATO DE APARCERIA:
1. PRESENTE LEY (13246)
2. CONVENCIONES DE LAS PARTES
3. CODIGO CIVIL
4. USOS Y COSTUMBRE
ASPECTOS MAS IMPORTANTES DE LAS LEYES ESPECIALES
Ley 23091 Locaciones Urbanas
Captulo I Disposiciones generales Instrumentacin.
Artculo 1. Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas,
debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido
principio en ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su
actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza. En todos los
supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concretarse.
Ser nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en
moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial.
Plazos.
Artculo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mnimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos aos. Dicho plazo
mnimo ser de tres aos para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos
menores sern considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as
como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines
de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se
presumir que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares
destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen
parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por
separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos; D) Las locaciones de
puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los
municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.
Ajustes.
Artculo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente los ndices
oficiales que publiquen los institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias. No
obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadera del ramo de
explotacin desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Fianzas o depsitos en garanta.
Artculo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern serlo
en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos ndices
utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin.
Intimacin de pago.
Artculo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador
deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que
nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin,
consignando el lugar de pago.
Captulo II De las locaciones destinadas a vivienda
Perodos de pago. Artculo 6. El precio de arrendamiento deber ser fijado en pagos que
correspondan a perodos mensuales.
Pagos anticipados.
Artculo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr requerirse del
locatario: A) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes; B) Depsitos de
garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada ao de locacin contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violacin de
estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso,
debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern
soportadas por el locador.
Resolucin anticipada.
Artculo 8. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin
locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador
con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El
locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa,
deber abonar al locador en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita
transcurrido dicho lapso.
Continuadores del locatario.
Artculo 9. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento
podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual,
por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
Captulo III - - REMOVIDO, NO ES NECESARIO YA QUE HABLA DE LA PROMOCION ESTATAL PARA
LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA Y NO HACE A LA EXPLICACION DEL TEMA - - - -
Ley 13246 Aparceras Rurales
TTULO I DE LOS ARRENDAMIENTOS
ARTCULO 2.- Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y
goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la
explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y
goce un precio en dinero.
ARTCULO 4.- Los contratos a que se refiere el artculo 2 tendrn un plazo mnimo de tres (3) aos.
Tambin se considerar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo entre las mismas
partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno
inferior al indicado.
No se considerar contrato sucesivo la prrroga que se hubiera pactado originariamente, como
optativa por las partes.
ARTCULO 7.- El arrendatario no podr ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad
expresa del arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, ser permitida la continuacin del
contrato por sus descendientes, ascendientes, cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que
hayan participado directamente en la explotacin, o su rescisin a eleccin de stos. La decisin
deber notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) das contados a
partir del fallecimiento.
ARTCULO 8.- Queda prohibida toda explotacin irracional del suelo que origine su erosin o
agotamiento, no obstante cualquier clusula en contrario que contengan los contratos
respectivos. En caso de violarse esta prohibicin por parte del arrendatario, el arrendador podr
rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de la actividad prohibida, pudiendo reclamar
en ambos casos los daos y perjuicios ocasionados. Si la erosin o agotamiento sobrevinieren por
caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las partes podr declarar rescindido el contrato.
ARTCULO 15.- Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del
arrendador: los muebles, ropas y tiles domsticos del arrendatario; las maquinarias, enseres,
elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotacin
del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un (1)
ao, incluidos semovientes y el producido de la explotacin, dentro de los lmites que
reglamentariamente se fijen.
Los beneficios que acuerda este artculo no afectarn el crdito del vendedor de los bienes
declarados inembargables e inejecutables y no comprendern a los arrendatarios que sean
sociedades de capital.
ARTCULO 17.- Son insanablemente nulas y carecern de todo valor y efecto las clusulas que
obliguen:
a) Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y dems
productos de la explotacin, a/o con persona o empresa determinada;
b) Contratar la ejecucin de labores rurales incluidas la cosecha y el transporte, o la adquisicin o
utilizacin de maquinarias, semillas y dems elementos necesarios para la explotacin del predio,
o de bienes de subsistencia, a/o con persona o empresa determinada;
c) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercializacin de los
productos o realizar la explotacin en forma que no se ajuste a una adecuada tcnica cultural.
Sern asimismo insanablemente nulas y carecern de todo valor y efecto cualesquiera clusulas
que importen la prrroga de jurisdiccin o la constitucin de un domicilio especial distinto del real
del arrendatario.
ARTCULO 18.- Son obligaciones del arrendatario y arrendador adems de las establecidas en el
Cdigo Civil:
Del arrendatario:
a. Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a las leyes y
reglamentos agrcolas y ganaderos.
b. Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas condiciones y contribuir con el
cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si stas
existieran al ser arrendado el campo.
c. Conservar los edificios y dems mejoras del predio, los que deber entregar al retirarse en las
mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la accin del
tiempo.
Del arrendador:
d. Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las
malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
e. Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinticinco (25) y no existan escuelas pblicas a
menor distancia de diez (10) kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad
escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mnimo un aula para cada
treinta (30) alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalacin para el suministro de agua
potable.
ARTCULO 19.- El abandono injustificado de la explotacin por parte del arrendatario y la falta
de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato,
son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble.
El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los incisos a), b) y c) del artculo 18,
facultar al arrendador para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo reclamar los
daos y perjuicios ocasionados.
El incumplimiento de la obligacin especificada en el inciso d) del artculo 18 facultar al
arrendatario a compensar el crdito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados,
sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato.
ARTCULO 20.- Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si ste ltimo fuera mayor, el
arrendatario deber restituir el predio sin derecho a ningn plazo suplementario para el desalojo y
entrega libre de ocupantes.
TTULO II DE LAS APARCERAS
ARTCULO 21.- Habr aparcera cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o
un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para
la explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse
los frutos.
Los contratos de medieras se regirn por las normas relativas a las aparceras, con excepcin de
los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern asimismo
aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aqullos.
ARTCULO 22.- Son aplicables a los contratos de aparcera en los que se conceda el uso y goce de
un predio rural los preceptos de los artculos 4, 8, 15, 17 y 18,
ARTCULO 23.- Son obligaciones del aparcero y del dador:
Del aparcero:
a. Realizar personalmente la explotacin, sindole prohibido ceder su inters en la misma,
arrendar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato;
b. Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que
determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotacin con sujecin a las leyes y
reglamentos agrcolas y ganaderos;
c. Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deber restituir al hacer
entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la accin del tiempo;
d. Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzar la percepcin de los frutos y
separacin de los productos a dividir, salvo estipulacin o usos en contrario;
e. Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpacin o novedad daosa a su
derecho, as como cualquier accin relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.
Del aparcero dador:
a. Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparceras y responder por los vicios o defectos
graves de las mismas;
b. Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la reglamentacin determina. La
omisin o alteracin de las mismas constituir una presuncin en su contra.
ARTCULO 24.- La prdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor ser soportada por las
partes en la misma proporcin convenida para el reparto de aqullos.
ARTCULO 25.- Cualquiera de las partes podr pedir la rescisin del contrato y el desalojo y/o
entrega de las cosas dadas en aparcera si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo. En los
casos de abandono injustificado de la explotacin por el aparcero o si el cumplimiento se refiriese
a la entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, ste tendr derecho a exigir en
juicio sumario el desalojo del predio y/o la restitucin de las cosas objeto del contrato.
ARTCULO 26.- Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si ste ltimo fuera mayor, regir
para las aparceras en las que se conceda el uso y goce de un predio rural, lo dispuesto en el
artculo 20.
ARTCULO 27.- El contrato de aparcera concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad fsica
del aparcero. El contrato no terminar, salvo opcin contraria del aparcero, por muerte del dador
o por enajenacin del predio.
ARTCULO 28.- Toda accin emergente del contrato de aparcera prescribir a los cinco aos.
CAPTULO I DE LAS APARCERAS AGRCOLAS
ARTCULO 30.- Las partes podrn convenir libremente el porcentaje en la distribucin de los
frutos. Ninguna de las partes podr disponer de los frutos sin haber realizado antes la distribucin
de los mismos, salvo autorizacin expresa de la otra.
ARTCULO 32.- Prohbese convenir como retribucin el pago de una cantidad fija de frutos o su
equivalente en dinero.
ARTCULO 33.- El aparcero tendr derecho para destinar sin cargo una parte del predio para
asiento de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentacin
segn las necesidades de las distintas zonas agroecolgicas del pas.
CAPTULO II DE LAS APARCERAS PECUARIAS
ARTCULO 34.- Cuando la cosa dada en aparcera fuese solamente animales, los frutos y productos
o utilidades se repartirn por mitades entre las partes, salvo estipulacin o uso contrario.
ARTCULO 35.- El dador de animales que sean objeto del contrato estar obligado a mantener al
aparcero en la posesin de los mismos y en caso de eviccin a substituirlos por otros.
El aparcero no responder de la prdida de animales producida por causas que no le sean
imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.
ARTCULO 36.- Salvo estipulacin en contrario, ninguna de las partes podr disponer, sin
consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcera o de los frutos y productos de los
mismos.
ARTCULO 37.- Los contratos de aparcera pecuaria en los que no se conceda, adems de los
animales, el uso y goce del predio necesario para la explotacin, regirn por el plazo que las partes
convengan o en su defecto por el que determinen los usos y costumbres locales.
ARTCULO 38.- Salvo estipulacin o uso contrario, los gastos de cuidado y cra de los animales
corrern por cuenta del aparcero.
TTULO III DISPOSICIONES COMUNES A LOS TTULOS I Y II
ARTCULO 39.- Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley:
a) Los contratos en los que se convenga, por su carcter accidental, la realizacin de hasta dos (2)
cosechas, como mximo, ya sea a razn de una (1) por ao, o dentro de un mismo ao agrcola,
cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podr
exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del ltimo cultivo.
b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio con destino
exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de un (1) ao.
En caso de prrroga o renovacin entre las mismas partes y sobre la misma superficie, mediante la
cual se totalicen plazos mayores que los establecidos en el presente artculo, o cuando no haya
transcurrido, por lo menos, el trmino de un (1) ao entre el nuevo contrato y el vencimiento del
anterior, se considerar incluido el contrato en las disposiciones de esta ley.
La calificacin y homologacin del contrato ser efectuada a pedido de parte por la autoridad
judicial competente, debiendo expedirse simultneamente el correspondiente testimonio. Al
vencimiento del contrato, la presentacin de dicho testimonio ante la autoridad judicial
competente ser ttulo suficiente para que se ordene la inmediata desocupacin del inmueble por
el procedimiento de ejecucin de sentencia vigente en la jurisdiccin respectiva. Adems de
ordenar la desocupacin, dicha autoridad a pedido de parte impondr al contratista que no haya
desocupado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%) diario del precio del
arrendamiento a favor del propietario, por cada da de demora en la restitucin del inmueble
hasta su recepcin libre de ocupantes por parte del propietario. En caso de que el contrato se
presente para su calificacin hasta quince (15) das antes de la entrega del predio al contratista y
la autoridad judicial que intervenga no efectuare en ese lapso la calificacin y homologa
ARTCULO 40.- Los contratos a que se refiere la presente ley debern redactarse por escrito. Si se
hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las
disposiciones generales, se lo considerar encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado
por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podr emplazar a la otra a que le
otorgue contrato escrito. El contrato podr ser inscripto por cualquiera de las partes en los
registros inmobiliarios a cuyo efecto bastar que el instrumento tenga sus firmas certificadas
por escribano, juez de paz u otro oficial pblico competente.
ARTCULO 41.- En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarn en el orden siguiente:
a. Las disposiciones de la presente ley.
b. Los convenios de las partes.
c. Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas a la locacin.
d. Los usos y costumbres locales.
ARTCULO 42.- Prohbese convenir como retribucin, adems de un porcentaje en la distribucin
de los frutos o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en dinero o especie y de
acuerdo con la cotizacin o la cantidad de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotacin
del predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el arrendatario,
aparcero o sus familiares.
ARTCULO 44.- Se regir por las normas fijadas para la aparcera todo contrato en el cual la
retribucin consista, adems del porcentaje en la distribucin de los frutos, en determinada suma
de dinero.
Los convenios que importen conjuntamente un contrato de arrendamiento y otro de aparcera, se
regirn por las normas respectivas de esta ley.
ARTCULO 45.- Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de
mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigacin, avenamiento
que retarden la productividad de su explotacin por un lapso superior a dos (2) aos, podrn
celebrarse hasta por el plazo mximo de veinte (20) aos.

Mas informacin:
LIBRO SEGUNDO - DE LOS DERECHOS PERSONALES EN LAS RELACIONES CIVIL
SECCION TERCERA - De las obligaciones que nacen de los contratos
TITULO VI - De la locacin
ARTCULO 1493. Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar
por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este Cdigo locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo
recibe locador o arrendador. El precio se llama tambin arrendamiento o alquiler.
ARTCULO 1494. El contrato de locacin queda concluido por el mutuo consentimiento de las
partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y dems requisitos esenciales de la
compraventa, es aplicable al contrato de locacin.
ARTCULO 1495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las
servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se
comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvin, si el
locatorio no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.
ARTCULO 1496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locacin, pasan a los
herederos del locador y del locatario.
ARTCULO 1497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio
uso, o el de su familia.
ARTCULO 1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin
subsiste durante el tiempo convenido.
CAPITULO I - De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locacin
ARTCULO 1499. Las cosas muebles no fungibles, y las races sin excepcin pueden ser objeto de
la locacin.
ARTCULO 1500. Pueden ser objeto del contrato de locacin aun las cosas indeterminadas.
ARTCULO 1501. Las cosas que estn fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que
no pueden enajenarse sin previa licencia o autorizacin, pueden ser dadas en arrendamiento,
salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien pblico, u ofensivas a la moral y
buenas costumbres.
ARTCULO 1502. Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o bienes
de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pblica, sern juzgados por las disposiciones
del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Slo en subsidio lo sern por las
disposiciones de este Cdigo.
ARTCULO 1503. El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto,
y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningn valor.
ARTCULO 1504. Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato,
el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que
deba hacerse de la cosa, ser el que por su naturaleza est destinada a prestar, o el que la
costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa
para otro uso.
Ser nula y sin ningn valor toda clusula por la que se pretenda excluir de la habitacin de la
casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria
potestad o guarda del locatario o sublocatario.
CAPITULO II - Del tiempo en la locacin
ARTCULO 1505. El contrato de locacin no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez aos.
El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos.
ARTCULO 1506. Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada ao, y
no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputar hecho por el trmino de un ao.
Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino despus de
algunos aos, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el
arrendatario pueda percibir los frutos.
ARTCULO 1507. En la locacin de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitacin,
comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos
aos, se entender que el locatario tiene opcin para considerarlo realizado por los trminos que
a continuacin se establecen, a pesar de cualquier declaracin o convenio que lo limite, sin que
durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos trminos sern: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria,
dos aos; para los destinados a habitacin, un ao y medio.
Tratndose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero
cuyo precio se hubiere fijado por aos, meses, semanas o das, el arrendamiento se juzgar hecho
por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artculo a favor del
locatario, cesar por las siguientes causas: 1 Falta de pago de dos perodos consecutivos de
alquiler. 2 Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso
distinto del que por su naturaleza est destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al
locador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3 Subarriendo de la cosa
arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4 ejecucin de obras destinadas a
aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos
un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin directa.
Si producido el desalojo la reedificacin o mejora no se efectuase, el propietario deber al
inquilino desalojado una indemnizacin equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de
ocupacin de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendr diez das
para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podr ampliarse hasta cuarenta
das.
Estos trminos sern contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez
competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo
dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrn un plazo de noventa
das para el desalojo, contados del mismo modo.
ARTCULO 1508. Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgar hecho por el
tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.
ARTCULO 1509. En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por
haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artculo 1507, fuese demandado por
desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendr noventa
das para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente
para conocer de la demanda.
CAPITULO III - De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento
ARTCULO 1510. Los que tengan la administracin de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y
tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen
puesto a su derecho.
ARTCULO 1511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo tambin las
limitaciones puestas por la ley a su derecho.
ARTCULO 1512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte
que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes.
ARTCULO 1513. Los que estn privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser
locatarios de ellos, ni con autorizacin judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de
bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueo de la cosa.
CAPITULO IV - De las obligaciones del locador
ARTCULO 1514. El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios
que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparacin para ser propia al uso
para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se
halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en
posesin de la cosa sin exigir reparaciones en ella.
ARTCULO 1515. Despus que el locador entregue la cosa, est obligado a conservarla en buen
estado y a mantener al locatario en el goce pacfico de ella por todo el tiempo de la locacin,
haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear
embarazos al goce del locatario.
ARTCULO 1516. La obligacin de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las
reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se
causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que
proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador,
sus agentes o dependientes.
ARTCULO 1517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos
de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.
ARTCULO 1518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos
que le incumbe hacer, el locatario est autorizado a retener la parte del precio correspondiente al
costo de las reparaciones o trabajos, y si stos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del
locador.
ARTCULO 1519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas
interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incmodas al
locatario, podr ste exigir, segn las circunstancias, o la cesacin del arrendamiento, o una baja
proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesacin del
pago del precio, o en la baja de l, podr el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el
contrato.
ARTCULO 1520. El locatario tendr los mismos derechos del artculo anterior, cuando el locador
fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer stas de
nuevo, inutilizando por algn tiempo parte de la cosa arrendada.
ARTCULO 1521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso
fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere slo en parte, puede el locatario pedir la
disminucin del precio, o la rescisin del contrato, segn fuese la importancia de la parte
destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistir, pero el locador est
obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.
ARTCULO 1522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o
gozar de la cosa, o sta no puede servir para el objeto de la convencin, puede pedir la rescisin
del contrato, o la cesacin del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarn como antes.
ARTCULO 1523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios
que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de
ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.
ARTCULO 1524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no
sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede ste oponerse a
que las haga, o demandar la demolicin de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnizacin de
prdidas e intereses.
ARTCULO 1525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que
impidieran el uso de ella, aunque l no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso
de la locacin, y el locatario puede pedir la disminucin del precio, o la rescisin del contrato,
salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
ARTCULO 1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al
locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones
de terceros, en los lmites de sus derechos.
ARTCULO 1527. El locador est obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario,
cuando ste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de
propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.
ARTCULO 1528. El locador no est obligado a garantir al locatario de las vas de hecho de
terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene
accin sino contra los autores de los hechos, y aunque stos fuesen insolventes, no tendr accin
contra el locador.
ARTCULO 1529. Si las vas de hecho de terceros tomasen el carcter de fuerza mayor, como
devastaciones de la guerra, bandos armados, etctera, entonces regir lo dispuesto en el artculo
1517.
ARTCULO 1530. El locatario est obligado a poner en conocimiento del locador, en el ms breve
tiempo posible, toda usurpacin, o novedad daosa a su derecho, como toda accin que se dirija
sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daos y perjuicios, y
de ser privado de toda garanta por parte del locador.
ARTCULO 1531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede
el locatario reclamar una disminucin del precio, o la rescisin del contrato, si la parte de que se
le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daos y
perjuicios que le sobreviniesen.
ARTCULO 1532. El derecho del locatario para pedir prdidas e intereses, en el caso del artculo
anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la eviccin.
ARTCULO 1533. No habiendo prohibicin en el contrato, el locatario, sin necesidad de
autorizacin especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su
forma o que no haya sido citado para la restitucin de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para
su utilidad o comodidad. Despus de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario
que haga mejoras.
ARTCULO 1534. En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rsticos, no podr
el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algn inconveniente,
como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo,
quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras
anlogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se oblig a restituirla o
en que la recibi, si as lo exigiese el locador.
ARTCULO 1535. Si la locacin fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaa,
entindese que ha sido hecha con autorizacin al locatario de poder edificar en ellos, siendo de
cuenta del locador las mejoras necesarias o tiles.
ARTCULO 1536. Si la locacin ha sido de terrenos incultos, entindese tambin que ha sido hecha
con autorizacin al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera
mejoras rsticas.
ARTCULO 1537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue
expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado
posteriormente.
ARTCULO 1538. Habiendo en el contrato prohibicin general de hacer mejoras, o prohibicin de
hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en
el segundo, no podr hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere autorizado
posteriormente.
ARTCULO 1539. Slo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1 Si en el contrato o posteriormente, lo autoriz para hacerlas y se oblig a pagarlas,
obligndose o no el locatario a hacerlas;
2 Si lo autoriz para hacerlas, y despus de hechas se oblig a pagarlas;
3 Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4 Si fuesen necesarias o tiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se
hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorizacin para hacerlas;
5 Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locacin;
6 Si la locacin fuese por tiempo indeterminado, si lo autoriz para hacerlas y exigi la
restitucin de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.
ARTCULO 1540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el
locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a ms de esto no constase expresamente que se
oblig a pagarlos, salvo los casos del artculo anterior, nmeros 4, 5 y 6.
Esta disposicin comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada,
si no constase expresamente que se oblig a asegurarla por cuenta del locador.
ARTCULO 1541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario
para hacer mejoras, sin otra declaracin, entindese que tal autorizacin se refiere nicamente a
las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorizacin especial.
ARTCULO 1542. Autorizndose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin
autorizacin expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizndose mejoras que el
locador se obliga a pagar, debe designarse el mximum que el locatario puede gastar, y los
alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.
No observndose las disposiciones anteriores, la autorizacin se reputar no escrita, si fue
estipulada en el contrato, y ser nula si fue estipulada por separado.
ARTCULO 1543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligacin de pagarlas el locador, y
con obligacin de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.
ARTCULO 1544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarn hechas por el
locatario en caso de urgencia, cuando, sin dao de la cosa arrendada, no podan ser demoradas, y
le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas.
Tambin se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de
impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.
ARTCULO 1545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del
artculo 1539, nmeros 5 y 6, debern ser pagadas por el locador, no obstante que en el
contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de
no poder el locatario exigir por ellas indemnizacin alguna.
ARTCULO 1546. En los casos del artculo 1539, nmeros 1, 2 y 3, si la locacin hubiese de
continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensar hasta la concurrente cantidad con los
alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o
rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago
inmediato.
ARTCULO 1547. En los mismos casos del artculo 1539, nmeros 1, 2 y 3, si la locacin no
hubiese de continuar, y tambin en los casos del mismo artculo, nmeros 4, 5 y 6, compete al
locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras
y gastos.
ARTCULO 1548. En los casos del artculo 1539, nmeros 1, 2 y 3, las mejoras, existan o no,
sern pagadas por lo que hubieren costado, y no probndose el costo, sern pagadas por
arbitramiento judicial.
El pago en los casos del artculo 1539, nmero 1, no exceder el mximum designado en el
contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado ms, o el costo de las mejoras se arbitre en
mayor suma.
ARTCULO 1549. En los casos del artculo 1539, nmeros 4, 5 y 6, sern pagadas solamente las
mejoras que existiesen por el precio de su avaluacin, sea cual fuere el valor de su costo.
ARTCULO 1550. Resolvindose la locacin sin culpa del locador, no incumbe a ste pagar:
1 Las mejoras del artculo 1539, nmero 4, si estipul que las mejoras haban de ceder a
beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2 Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber
para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locacin;
3 Las mejoras voluntarias que no se oblig a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.
ARTCULO 1551. Resolvindose la locacin por culpa del locador, incumbe a ste pagar todas las
mejoras y gastos, con excepcin nicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener
derecho para hacerlas.
ARTCULO 1552. Resolvindose la locacin por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar
sino las mejoras y gastos a cuyo pago se oblig, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.
ARTCULO 1553. El locador est obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la
cosa arrendada.
CAPITULO V - De las obligaciones del locatario
ARTCULO 1554. El locatario est obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa
arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven
cosas semejantes.
ARTCULO 1555. El locatario no se limitar al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada
para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al
locador.
ARTCULO 1556. El locatario est obligado tambin a pagar el precio al locador o a quien
pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convencin, segn los usos del lugar, a
conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese
acabada la locacin.
ARTCULO 1557. En los arrendamientos de predios rsticos no podr exigir el locatario remisin
total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan
o deterioren las cosechas.
ARTCULO 1558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o
provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgar que le pertenecen los que existen en el predio
arrendado, si no se probare lo contrario.
ARTCULO 1559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que est destinada
por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este
puede demandar las prdidas e intereses, y segn las circunstancias la supresin de las causas del
perjuicio, o la rescisin del arrendamiento.
ARTCULO 1560. Ser un goce abusivo en los predios rsticos, arrancar rboles, hacer cortes de
montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o
mejora del predio, o a fin de proveerse de lea o carbn para el gasto de su casa.
ARTCULO 1561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo dao o deterioro
que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con l, de
sus domsticos, trabajadores, huspedes o subarrendatarios.
ARTCULO 1562. El locatario no conservar la cosa arrendada en buen estado:
1 Deteriorndose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artculo anterior, o
abandonndola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos
de una necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del
lugar en que ella se encuentra;
2 Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin
autorizacin, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3 Dejando de hacer las mejoras a que se oblig.
ARTCULO 1563. Deteriorndose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas
designadas en el artculo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o
disolver el contrato.
ARTCULO 1564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus
veces, el locador tendr derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las
correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto
el contrato.
ARTCULO 1565. Haciendo el locatario sin autorizacin del locador, mejoras que alteren la forma
de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podr impedirlas; y si ya
estuvieren acabadas, podr demandar su demolicin, o exigir al fin de la locacin, que el locatario
restituya la cosa en el estado en que la recibi.
ARTCULO 1566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su
destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artculo anterior o demandar la
resolucin del contrato.
ARTCULO 1567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido
cantidad alguna del locador u otra ventaja, ste podr demandar que las haga en un plazo
designado, con conminacin de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para
hacerlas, conminndolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler
disminuido.
ARTCULO 1568. No habr culpa por parte del locatorio si la prdida total o parcial de la cosa
arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o
fuerza mayor.
ARTCULO 1569. Tampoco habr culpa por parte del locatario por la prdida o deterioro de la
cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a
extinguirse progresivamente por la extraccin de sus productos.
ARTCULO 1570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motiv la prdida o
deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de
prueba, la prdida o deterioro le es imputable.
ARTCULO 1571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la
prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios,
subarrendatarios, comodatarios o huspedes, corresponde al locador.
ARTCULO 1572. Lo dispuesto en los artculos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la
cosa arrendada. El incendio ser reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere
perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artculo
anterior.
ARTCULO 1573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que
regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
ARTCULO 1574. Aunque en el contrato est expresado el tiempo en que el locatario deba hacer
los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, l puede
oponer a terceros que estn obligados a respetar la locacin, los recibos de alquileres o rentas
que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.
ARTCULO 1575. Presmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el
locatario la clusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:
1 Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el
arrendador poda contratar;
2 Si el locatario, no obstante la prohibicin del contrato de no poder subarrendar, hubiese
subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3 En relacin a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados despus de publicada su
falencia;
4 En relacin a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del
inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;
5 En relacin a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos despus de estar
embargadas las rentas o alquileres;
6 Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos
anticipados;
7 En relacin a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y
a los cesionarios de la locacin o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador,
probndose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razn de saber la enajenacin o la
cesin.
ARTCULO 1576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida
del locatario, no tendrn derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de
alquileres o rentas. Slo pueden exigir la restitucin de esos pagos en el caso de rescindirse el
contrato.
ARTCULO 1577. Si la locacin fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al
locatario, podr ste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que an
no haba disfrutado.
ARTCULO 1578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locacin
est afianzada, accin ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo
mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Cdigo al
crdito del locador.
ARTCULO 1579. No pagando el locatario dos perodos consecutivos de alquileres o renta, el
locador podr demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin de prdidas e intereses.
ARTCULO 1580. El locatario no ser condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que
compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidacin.
ARTCULO 1581. La accin ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por
cualquier otra deuda derivada de la locacin, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o
representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin
dependencia de autorizacin del locador.
ARTCULO 1582. Las fianzas o cauciones de la locacin o sublocacin, obligan a los que las
prestaron, no slo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las dems obligaciones del
contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.
CAPITULO VI - De la cesin del arrendamiento y de la sublocacin
ARTCULO 1583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la
cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus
herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artculo 1507, ser
nula toda convencin que importe elevar en ms de un 20% el precio del subarriendo o de los
subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se har
constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.
ARTCULO 1584. La cesin consistir nicamente en la transmisin de los derechos y obligaciones
del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesin de derechos.
ARTCULO 1585. El subarriendo constituye una nueva locacin, y ser regido por las leyes sobre el
contrato de locacin.
ARTCULO 1586. El cedente no goza por el precio de la cesin de los derechos y privilegios del
arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.
ARTCULO 1587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado.
Est obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesin.
ARTCULO 1588. El cesionario o subarrendatario, no podr negarse a recibir la cosa arrendada,
alegando la prohibicin de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa
prohibicin. En tal caso la cesin o sublocacin, producen sus efectos, si el locador no se opusiese
o hasta que l se oponga.
ARTCULO 1589. El cesionario tiene una accin directa contra el arrendador para obligarlo al
cumplimiento de todas las obligaciones que l haba contrado con el locatario; y est
directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de
locacin.
ARTCULO 1590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios
del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario
puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.
ARTCULO 1591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de
las obligaciones que ste hubiese contrado con el locatario.
ARTCULO 1592. El arrendador originario recprocamente, tiene accin directa contra el
subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocacin.
ARTCULO 1593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el
predio por el subarrendatario; pero slo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones
que incumben a ste.
ARTCULO 1594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el
subarrendatario, por los alquileres vencidos.
ARTCULO 1595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados
que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una clusula de la sublocacin, o
fuesen conformes al uso de los lugares.
ARTCULO 1596. El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por clusula
alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de ste.
ARTCULO 1597. La prohibicin de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y
recprocamente la prohibicin de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.
ARTCULO 1598. La clusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar
sin consentimiento del locador, no impedir al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o
sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crdito.
ARTCULO 1599. Los efectos de la cesin de la locacin por parte del locatario, y en relacin al
locador, son:
1 Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte
correspondiente a la cesin; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al
locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u
ofrecerse l mismo a cumplirlas;
2 Pasarn tambin al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o
solamente la parte correspondiente a la cesin, sin que el cedente quede exonerado de sus
obligaciones de locatario.
ARTCULO 1600. El locatario, en relacin al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere
los derechos de locador; y los efectos del subarriendo sern juzgados slo por lo que el locatario
y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y
locatario.
ARTCULO 1601. En relacin al locador, los efectos del subarriendo son:
1 Continuarn del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del
locatario para con el locador, sin que ste quede constituido en obligacin alguna directa con el
subarrendatario;
2 Queda constituido el subarrendatario en la obligacin directa de pagar los alquileres o rentas,
que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero slo hasta la cantidad que
estuviere debiendo al locatario;
3 No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas
que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de clusula de su
contrato;
4 Queda tambin el subarrendatario constituido en la obligacin directa de indemnizar el dao
que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.
ARTCULO 1602. Si el locatario no obstante la prohibicin impuesta en el contrato de no poder
subarrendar, sustituyese a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso
o goce con indemnizacin del dao causado, o demandar la rescisin del contrato, con
indemnizacin de prdidas e intereses.
ARTCULO 1603. El subarriendo, y la cesin de la locacin por parte del locatario se juzgarn
siempre hechos bajo la clusula implcita de que el cesionario y subarrendatario usarn y gozarn
de la cosa conforme al destino para que ella se entreg por el contrato entre locador y locatario,
aunque ste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.
CAPITULO VII - De la conclusin de la locacin
ARTCULO 1604. La locacin concluye:
1 Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;
2 (1604-2) Si fuese contratada por tiempo indeterminado despus del plazo fijado por el
artculo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija;
3 Por la prdida de la cosa arrendada;
4 Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;
5 Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen
despus, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario saba de ellos, o
tena razn de saber;
6 Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7 Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el
contrato.
ARTCULO 1605. Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por
motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.
ARTCULO 1606. Cesando la locacin aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se
resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo an no hubiese concluido, salvo
el derecho del subarrendatario por la indemnizacin que le correspondiese contra el locatario.
ARTCULO 1607. No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locacin hubiese cesado por
confusin, es decir, la reunin en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de
propietario o usufructuario.
ARTCULO 1608. Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrn contra el locatario que
les subarrend, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.
ARTCULO 1609. Acabado el tiempo de la locacin, hecha a trmino fijo, por el vencimiento del
plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podr desde luego demandarlo por
la restitucin con las prdidas e intereses de la demora.
ARTCULO 1610. Si la locacin no fuese a trmino fijo, el locador no podr exigir al locatario la
restitucin de la cosa arrendada, sino despus de los plazos siguientes:
1 Si la cosa fuese mueble, despus de tres das de haberle intimado la cesacin de la locacin;
2 Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio
rstico, despus de tres meses contados del mismo modo;
3 Si fuese predio rstico en que existiese un establecimiento agrcola, despus de un ao
contado del mismo modo;
4 Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrcola, despus de
seis meses contados del mismo modo.
ARTCULO 1611. Siendo la locacin de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locacin,
o teniendo el locatario derecho para resolverla, si l restituyere la cosa arrendada y el locador no
quisiere recibirla, podr ponerla en depsito judicial, y desde ese da cesar su responsabilidad
por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depsito.
ARTCULO 1612. El locatario pondr tambin en depsito judicial la cosa mueble alquilada, si llega
a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueo, o que su dueo la
perdiera, con intervencin previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.
ARTCULO 1613. Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos
podr sin consentimiento de los otros, demandar la restitucin de la cosa antes de concluirse el
tiempo de la locacin, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.
ARTCULO 1614. Siendo arrendada la misma cosa a dos o ms locatarios solidarios, ninguno de
ellos podr sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locacin.
ARTCULO 1615. Concluido el contrato de locacin, el locatario debe devolver la cosa arrendada
como la recibi, si se hubiere hecho descripcin de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se
hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.
ARTCULO 1616. Si el locatario recibi la cosa sin descripcin de su estado, se presume que la
recibi en buen estado, salvo la prueba en contrario.
ARTCULO 1617. Si la locacin hubiese sido de un predio rstico con animales de trabajo o de cra,
y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecern al locatario todas las cras,
con obligacin de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.
ARTCULO 1618. El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el
locador, ni por indemnizacin de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago
de ellas a su liquidacin.
ARTCULO 1619. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar
las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.
ARTCULO 1620. Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas sern
reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podr
separarlas si de la separacin resulta algn dao a la cosa arrendada; o si no le resultare dao a la
cosa, no le resultare provecho a l; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si
estuviesen separadas.
ARTCULO 1621. Fuera de estos casos el locatario tendr derecho para separar las mejoras, con
tal que separndolas restituya la cosa en el estado a que se oblig, o en el estado en que la
recibi.
ARTCULO 1622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa
arrendada, no se juzgar que hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin
concluida, y bajo sus mismos trminos, hasta que el locador pida la devolucin de la cosa; y podr
pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y
goce de la cosa.
CAPITULO VIII - De la locacin de servicios
ARTCULO 1623. La locacin de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de
ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se
obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos
de este contrato sern juzgados por las disposiciones de este Cdigo sobre las Obligaciones de
hacer.
ARTCULO 1624. El servicio de las personas de uno y otro sexo que se conchavaren para servicio
domstico, ser juzgado por las ordenanzas municipales o policiales de cada pueblo. Sern
tambin juzgadas por las disposiciones especiales, las relaciones entre los artesanos y aprendices,
y las entre los maestros y discpulos. El servicio de los empresarios o agentes de transportes,
tanto por tierra como por agua, tanto de personas como de cosas, por las leyes del Cdigo de
Comercio y por las de este Cdigo, respecto a la responsabilidad de las cosas que se les entrega.
ARTCULO 1625. El que hubiese criado a alguna persona, no puede ser obligado a pagarle sueldos
por servicios prestados, hasta la edad de quince aos cumplidos. Tampoco sern obligados a
pagar sueldos los tutores que conservaron en su compaa a los menores de quince aos, por no
poder darles acomodo.
ARTCULO 1626. Si la locacin tuviese por objeto prestaciones de servicios imposibles, ilcitos o
inmorales, aquel a quien tales servicios fuesen prestados, no tendr derecho para demandar a la
otra parte por la prestacin de esos servicios, ni para exigir la restitucin del precio que hubiese
pagado.
ARTCULO 1627. El que hiciere algn trabajo, o prestare algn servicio a otro, puede demandar el
precio, aunque ningn precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su
profesin o modo de vivir. En tal caso, entindese que ajustaron el precio de costumbre para ser
determinado por rbitros.
Las partes podrn ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser
cercenada por leyes locales. Cuando el precio por los servicios prestados deba ser establecido
judicialmente sobre la base de la aplicacin de normas locales, su determinacin deber
adecuarse a la labor cumplida por el prestador del servicio, los jueces debern reducir
equitativamente ese precio, por debajo del valor que resultare de la aplicacin estricta de los
mnimos arancelarios locales, si esta ltima condujere a una evidente e injustificada
desproporcin entre la retribucin resultante y la importancia de la labor cumplida.
ARTCULO 1628. Si el servicio o trabajo no fuese relativo a la profesin o modo de vivir del que lo
prest, slo tendr lugar la disposicin del artculo anterior, si por las circunstancias no se
presumiese la intencin de beneficiar a aquel a quien el servicio se haca. Esta intencin se
presume cuando el servicio no fue solicitado, o cuando el que lo prest habitaba en la casa de la
otra parte.
ARTCULO 1629. Puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el
que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal.
ARTCULO 1630. El que se ha obligado a poner su trabajo o industria, no puede reclamar ningn
estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que
haya habido morosidad para recibirla, o que la destruccin haya provenido de la mala calidad de
los materiales, con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueo. Si el
material no era a propsito para el empleo a que le destinaban, el obrero es responsable del
dao, si no advirti de ello al propietario, si la obra result mala, o se destruy por esa causa.
ARTCULO 1631. El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe
en la obra.
ARTCULO 1632. A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o
instrucciones, el empresario debe hacer la obra segn la costumbre del lugar, o ser decidida la
diferencia entre el locador y locatario, en consideracin al precio estipulado.
ARTCULO 1633. Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador
bajo ningn pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por
una suma determinada, salvo lo dispuesto en el artculo 1198.
ARTCULO 1633 bis. El empresario no podr variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito
del dueo, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron
preverse al tiempo en que se concert, deber comunicarlo inmediatamente al propietario,
expresando la modificacin que importe sobre el precio fijado.
A falta de acuerdo, resolver el juez sumariamente.
ARTCULO 1634. Cuando se convinieron en que la obra haba de hacerse a satisfaccin del
propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobacin a juicio de peritos.
ARTCULO 1635. A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, entindese
que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, segn la calidad de la
obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez.
ARTCULO 1636. El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos
estipulados en el contrato.
ARTCULO 1637. La locacin se acaba por la conclusin de la obra, o por resolucin del contrato.
ARTCULO 1638. El dueo de la obra, puede desistir de la ejecucin de ella por su sola voluntad,
aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que
pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrn reducir equitativamente la utilidad a
reconocer si la aplicacin estricta de la norma condujera a una notoria injusticia.
ARTCULO 1639. Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designacin del nmero de
piezas, o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que
sean las partes designadas, pagndose la parte concluida.
ARTCULO 1640. El contrato se resuelve tambin por fallecimiento del empresario; pero no por
fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de aqul, en proporcin del precio
convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si stos
fuesen tiles a la obra.
ARTCULO 1641. Los herederos podrn continuar la construccin de la obra, cuando sta no
exigiese en el empresario cualidades especiales.
ARTCULO 1642. Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando
sobreviene a ste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es
pagado por lo que ha hecho.
ARTCULO 1643. Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o
por su falencia.
ARTCULO 1644. Puede tambin ser resuelto porque el locatario o dueo de la obra no dio en
tiempo los materiales prometidos, o porque no pag las prestaciones convenidas.
ARTCULO 1645. Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio
determinado, no tienen accin contra el dueo de ella, sino hasta la cantidad que ste adeuda al
empresario.
ARTCULO 1646. Tratndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duracin,
recibidos por el que los encarg, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si sta
procede de vicio de construccin o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o
no el constructor provedo stos o hecho la obra en terreno del locatorio.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deber producirse la ruina dentro de los diez aos de
recibida la obra y el plazo de prescripcin de la accin ser de un ao a contar del tiempo en que
se produjo aqulla.
La responsabilidad que este artculo impone se extender indistintamente al director de la obra y
al proyectista segn las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren
competer.
No ser admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial.
ARTCULO 1647. Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las
disposiciones municipales o policiales, de todo dao que causen a los vecinos.
ARTCULO 1647 bis. Recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes, y no
podr luego oponrsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no
regir cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos
eran ocultos. En este caso, tendr el dueo sesenta das para denunciarlos a partir de su
descubrimiento.
La informacin brindada en la seccin Aspectos Legales cuenta con el asesoramiento del Dr.
Gonzalo Felices, Asesor Letrado de la CIA y de su Estudio:

Estudio Felices, Cermesoni, Fiorani y Asociados
Talcahuano 758 Piso 3 Oficina A
Ciudad Autnoma de Buenos Aires

Telfono: (11) 4375-5343 (lnea rotativa)
e-mail: nicolas.cermesoni@fibertel.com.ar

Respuesta 2:
ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace.

Leer ms: http://www.monografias.com/trabajos91/contrato-inquilinato-alquiler/contrato-
inquilinato-alquiler.shtml#elcontrata#ixzz36fWa41Im
Cmo sigue el contrato cuando muere el inquilino?

En las clusulas de los contratos de alquiler suele hacerse referencia a la muerte del garante,
pero no a la del inquilino. Cuando esto ocurre, se tienen que ir los familiares? Y si vive solo y
deja deudas, quin las paga? Qu rol ocupa el garante con los herederos?

El inquilino tuvo la mala suerte de morirse antes de finalizar el contrato. En la cabeza del
propietario estuvo siempre presente la idea de que, tal vez, el inquilino dejara de pagarle el
alquiler, entregara la vivienda hecha una ruina o directamente no tuviera ninguna gana de
devolverla. Pero no crey que si algo malo le iba a suceder a ese contrato era que se le fuera a
morir justo el inquilino.

Por eso, tales previsiones no suelen aparecer en los contratos de alquiler, aunque s las
referidos a la muerte del garante. Por empezar, el artculo 1.496 del Cdigo Civil cubre en parte
este vaco al sealar que los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino se
transfieren a sus herederos.

Entonces, si el inquilino viva con su familia, sus ocupantes tienen derecho a continuar en la
propiedad hasta el vencimiento del contrato. Como tambin persisten para ellos las
obligaciones: en caso de dejar de pagar el alquiler, quedarse en la vivienda una vez vencido el
plazo o incumplir el reglamento en cualquiera de sus formas, el propietario puede iniciarles
juicio como si se tratase del mismo inquilino.

Si, en cambio no existe un incumplimiento del contrato por parte de los herederos, ?el
propietario no los puede obligar a dejar la vivienda en forma anticipada, porque esto generara
incertidumbre en sus ocupantes y constituira un abuso por parte del propietario?, seal el
abogado civilista Esteban Otero.

El inquilino fallecido dej deudas, quin las paga?
Los herederos y el garante, en forma solidaria. Si el acreedor pretende cobrarles a los primeros,
deber presentarse en la sucesin para que le salden la deuda. Si el inquilino muerto dej ms
pasivos que activos, el acreedor podr exigir slo los bienes de la sucesin, pero no podr tocar
el patrimonio personal de los herederos, salvo que stos hubieran renunciado al beneficio de
inventario.

Quinf est en condiciones de habitar el inmueble alquilado?
Las personas que figuren en el contrato: por ejemplo, el titular del alquiler en compaa
del grupo familiar que ocupaba el inmueble. ?El contrato seguir su curso normal hasta el final
del contrato, y el garante deber responder por los inquilinos vivos, salvo que stos dispongan
resolver el contrato anterior y hacer uno nuevo o renovarlo sin su consentimiento?, sostuvo el
abogado civilista Gastn Sotelo.

Y si los parientes herederos son unos chantas?
Igual deber respetarse el contrato hasta el final. Es cierto que cuando alguien alquila un
inmueble, tiene en cuenta las garantas morales y econmicas de la persona a la que se le va a
alquilar; sin embargo, no es razn esta para dejar en la calle a los familiares del difunto, salvo
que dejen de pagar el alquiler o se les termine el contrato.

Y si el inquilino viva solo y un pariente quiere ocupar la propiedad?
Como al morir el titular del alquiler tambin se extingue el contrato, porque ya no tiene razn
de ser, el familiar con intenciones de ocupar el inmueble, deber contar para ello con la
aprobacin del propietario, ya sea para habitarlo hasta la finalizacin del contrato o firmando
uno nuevo. Si el propietario no acepta ninguna de las propuestas, el contrato se termina.

Os informo del ltimo captulo de nuestra situacin por si a alguien le puede ser til, pues
aunque en la LAU art. 16 3 dice: 3. El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses
desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su
parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Todo esto, en la prctica, no vale de nada sin pasar por un
juzgado. Yo lo intent. Acud a un notario, acredit la propiedad, el fallecimiento de la inquilina
hace 2 aos y el impago del alquiler desde hace 6 meses. Tambin manifest que ningn posible
heredero se ha puesto en contacto conmigo para hacer valer sus derechos. Acud con el notario
hasta la puerta del inmueble (a todas luces abandonado) as como con un cerrajero. Una vez en la
puerta el notario dijo que lo que pretendamos hacer no era legal y que el no iba a participar. Que
debamos poner una demanda en el juzgado, ya que si ellos haban pagado el alquiler estando la
madre muerta, nosotros al aceptarlo habamos renovado el contrato (No vale de nada el que no
supieramos que estaba fallecida, se supone que tendramos que habernos informado!!!). Y all nos
dej con el cerrajero, al que finalmente pagamos pero no nos atrevimos a abrir la puerta. Ahora
nos toca pagar abogados para que nos permitan entrar en nuestra casa.
(0)

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Respondido por:
I.Cristina

Casero particular
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4 respuestas
hace 44 meses
Segn veo en la respuesta de Manuel Jos (Gracias) en el art. 16.3 de la LAU el contrato est
extinguido. y ahora, realizo una notificacin al juzgado indicando las circunstancias y mi decisin
de retomar la plena propiedad antes de abrir la puerta? y cuando lo haga, Cunto tiempo hay
que conservar los bienes del inquilino?
(0)

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Respondido por:
I.Cristina

Casero particular
5 preguntas
4 respuestas
hace 45 meses
yo probara lo del cerrajero, reconozco que hay algo de riesgo, pero ver si alguien vive en una
casa es fcil, ventanas, puertas, etc delatan el movimiento y ya los vecinos le han dicho que la
mujer muri y si muri quin le va a demandar? aunque un hijo viviese all no dejaria de ser un
okupa no?
(0)

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Respondido por:
Mari Lolis


Inquilino
4 preguntas
4.141 respuestas
hace 45 meses

Los casos de igualdad se resolvern en favor de quien tuviera una minusvala igual o superior al 65
por 100; en defecto de esta situacin, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en ltima
instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano
ms joven.
3. El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el
arrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral
de defuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y
ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para
subrogarse. Si la extincin se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los
que renuncien a su opcin notificndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarn solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su
condicin de beneficiarios de la subrogacin, podr el arrendador considerarles deudores
solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensin de
subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a cinco aos, las partes podrn pactar que
no haya derecho de subrogacin en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando ste tenga
lugar transcurridos los cinco primeros aos de duracin del arrendamiento, o que el
arrendamiento se extinga a los cinco aos cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad.
saludos,
(1)

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Respondido por:
manuel jos

Casero particular
35 preguntas
2.596 respuestas
hace 45 meses
Art. 16 LAU.-
"Artculo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrn subrogarse en el contrato:
a) El cnyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con l.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
anloga relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual,
durante, al menos, los dos aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a
su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante los dos aos
precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante los dos
aos precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvala
igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de parentesco hasta el tercer
grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con ste durante los dos aos anteriores al
fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedar extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unnime sobre quin de
ellos ser el beneficiario de la subrogacin, regir el orden de prelacin establecido en el apartado
anterior, salvo en que los padres septuagenarios sern preferidos a los descendientes. Entre los
descendientes y entre los ascendientes, tendr preferencia el ms prximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vnculo sobre el medio hermano. (contina)
(2)

Reporta


Read more:http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/renta-antigua/que-inquilina-
muerto_28231.html#ixzz36faT9cxi

MAS INFORMACION: Al fallecimiento del inquilino de una vivienda, Quin puede continuar el
contrato en lugar de ste?
Cuando muere el inquilino el alquiler finaliza, salvo que exista alguna de las personas siguientes:
- El cnyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con l.
- La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relacin de
afectividad a la del cnyuge durante al menos los dos aos anteriores al fallecimiento. Si han
tenido hijos basta la mera convivencia.
- Los descendientes del inquilino que estn bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido
habitualmente con l durante los dos aos anteriores.
- Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con l, durante
los dos aos anteriores a su fallecimiento.
- Tambin todas las personas que, aunque no estn en las situaciones anteriores, tengan una
relacin de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvala igual
o superior al 65%, y hayan convivido con l durante los dos aos anteriores al fallecimiento.
Puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duracin inicial sea mayor que cinco aos,
que no haya derecho de subrogacin a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco
primeros aos de duracin del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco aos
cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad



MAS INFORMACION:
3).- La subrogacin por muerte del arrendatario.


Qu es la subrogacin y quin puede subrogarse?
Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ste no se
extingue necesariamente, sino que tendrn derecho a continuar como arrendatarios y subrogarse
en el contrato las siguientes personas:
1.- El cnyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del arrendatario conviviese con l.
2.- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente comopareja de
hecho al menos durante los dos aos anteriores al fallecimiento del arrendatario. Si han tenido
hijos en comn, basta la simple convivencia sin necesidad de ningn plazo.
3.- Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que
hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos aos anteriores al
fallecimiento.
4.- Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con l habitualmente al
menos durante los dos aos anteriores al fallecimiento.
5.- Los Minusvlidos que tengan una minusvala de al menos el 65%, siempre que sean parientes
del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su to) y hayan convivido
habitualmente con l durante los dos aos anteriores al fallecimiento.
Qu ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?
En tal caso, debern acordar por unanimidad quin de ellos contina como arrendatario.
A falta de acuerdo unnime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en
que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que
tengan 70 ms aos tendrn preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y
ascendientes siempre tendr preferencia el ms prximo en grado de parentesco.
Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, sern preferidos los minusvlidos, los que
tengan ms cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de ms edad y el
hermano ms joven.
Qu hay que hacer para subrogarse?
El que tenga derecho a continuar como arrendatario deber notificar por escritoal arrendador
dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el
fallecimiento y quin es la persona que se subrogar en el arrendamiento, indicando la relacin de
parentesco con el arrendatario. A la notificacin deber acompaar un certificado de defuncin
del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley
para la subrogacin.
Se puede excluir el derecho a la subrogacin?
Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a tres aos, arrendador y
arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogacin si el arrendatario fallece una vez
transcurridos los tres primeros aos del contrato, o bien que el arrendamiento concluir una vez
transcurridos tres aos si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los tres primeros aos del
contrato.