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EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa pas a ser el ms importante de los


contratos de cambio, constituyndose en el punto de
apoyo sobre el cual se mueve el mundo econmico.
W A Y A R
INTRODUCCIN
La vinculacin entre economa y derecho ha sido frecuentemente rechazada por
muchos juristas quienes buscan constituir una ciencia que ten!a por "nico objeto al derecho
e i!nore todo lo que no responda estrictamente a su definicin.
#lvidan quienes as piensan que el derecho busca ordenar la vida humana y$ en tal
sentido$ como acertadamente lo e%presa &ez'(icazo el derecho patrimonial puede ser
considerado como aquella parte del &erecho )ivil$ que comprende las normas y las
instituciones a trav*s de las cuales se realizan y ordenan las actividades econmicas del
hombre +el subrayado es nuestro,.
-l derecho contractual$ que forma parte del derecho civil patrimonial$ re!ula las
actividades econmicas del hombre$ cuyo momento esencial es el intercambio de bienes y
servicios$ as #rlando .mes se/ala que el contrato fue y contin"a siendo$ uma 0 para
jurisdicizar opera12es econ2micas. -n efecto$ en los primeros estadios histricos el hombre
se esfuerza por producir bienes para satisfacer sus propias necesidades
+autoabastecimiento,.
A medida que pro!resan las culturas y se diversifican los bienes que producen los
distintos !rupos humanos$ sur!e la necesidad de obtener bienes que al!unos otros !rupos
tienen y otros carecen. 3e comienza as a establecer relaciones de intercambio con otros
!rupos. &e esta manera aparece el trueque no solamente de una cosa por otra +el viejo do ut
des de los romanos,$ sino tambi*n de cosas por servicios$ o incluso intercambio de servicios
+es decir el resto de los contratos que los romanos llamaron innominados4 do ut facias$ facio
ut facias$ y facio ut des,.
3in embar!o$ estos intercambios son e%tremadamente complejos. As$ por ejemplo$ si
(rimus produce camotes y necesita arroz$ tendr5 que buscar a qui*n est* dispuesto a
cambiar arroz por camote$ o$ en todo caso tendr5 que realizar una compleja secuencia de
permutas$ en el transcurso de la cual tendra que intercambiar bienes respecto de los cuales
no tiene un inter*s inmediato.
Asimismo$ cuando el intercambio no se realizaba de manera simult5nea +ej. entre!ar
arroz y esperar la cosecha de papas,$ entonces era difcil que *ste se produjera dado que
siempre e%ista el temor de la parte que cumple en primer lu!ar que la otra no lo hiciera.
-sto si!nifica que para realizar un intercambio en el mercado es necesario saber
qui*n es$ con qui*n hay que tratar +en nuestro ejemplo$ saber qui*n desea camotes,6 informar
que uno desea entablar ne!ociaciones y los t*rminos de las mismas +ej. informar que uno
desea arroz,6 llevar a cabo conversaciones que conduzcan a un acuerdo6 redactar el contrato6
supervisar el cumplimiento de los t*rminos del contrato$ etc. )omo se/ala )oase A menudo$
estas operaciones son muy costosas y$ en cualquier caso$ lo suficientemente costosas para
impedir muchas transacciones....
La or!anizacin actual de la produccin se basa en el principio de especializacin y$
para que funcione el sistema es necesario una economa de cambio. -l dinero$ facilita el
intercambio y$ por ende$ la especializacin$ dado que constituye un medio de pa!o de
aceptacin !eneral.
-l dinero es un instrumento que permite reducir los costos de transaccin. -n una
7
sociedad donde e%iste el dinero$ un a!ricultor$ por ejemplo$ vendera su produccin de maz a
cambio de dinero$ con el cual podr5 adquirir alimentos$ vestidos$ maquinaria$ etc. -n una
sociedad sin dinero$ ese mismo a!ricultor tendra que realizar una compleja secuencia de
permutas. )omo se/ala 8o9les4 :l coste di tali ne!oziazioni con altri compratori e venditori
sara !eneralmente pi; elevato rispetto a quello di una contrattazione in moneta. <5s
adelante$ el mismo autor a!re!a =elle economie di mercato$ i beni e i servizi sono
!eneralmente +anche se non necessariamente, scambiati con denaro$ il quale rappresenta
!enerico potere di acquisto. :l denaro > uno strumento che consente a!li operatori comerciali
di minimizzare il numero delle operazioni contrattuali attraverso le quali devono procedere nel
passare da un?iniziale dotazione di beni o servizi a qualche soluzione finale preferita.
#tro problema que se presenta en una economa de trueque es el determinar$ al
realizar una transaccin$ cu5ntas unidades de cierto bien son necesarias para ser
intercambiadas por determinada cantidad de unidades de otro bien6 es decir$ por ejemplo$
@cu5ntas A!. de camotes se deben entre!ar a cambio de BC D!. de arrozE
-sto hace necesario la e%istencia de un bien que sirva de unidad de cuenta$ as ...el
bien ele!ido se convierte en un com"n denominador o medida com"n de valor$ en t*rminos
del cual estimamos los valores de los otros bienes$ de tal manera que sus valores se vuelven
capaces de la m5s f5cil comparacin. -l dinero permite e%presar todos los precios en una
misma unidad.
-l derecho contractual tiene como funcin primordial proporcionar un conjunto de
mecanismos +y de medios que permitan la aplicacin de esos mecanismos, que den
se!uridad a las partes$ !arantizando el cumplimiento de lo acordado$ como se/ala 3antos
(astor -l conjunto de re!las y de mecanismos de intervencin del sistema jurdico en la vida
contractual intenta desempe/ar esa funcin !eneral de forma m5s concreta realizando las
dos tareas si!uientes4 reduciendo los costes de transaccin y ase!urando el cumplimiento en
determinadas circunstancias.
-sto e%plica la importancia adquirida por el contrato de compraventa dentro de una
economa con dinero$ en este sentido afirma Wayar La compraventa pas a ser el m5s
importante de los contratos de cambio$ constituy*ndose en el punto de apoyo sobre el cual se
mueve el mundo econmico.
La compraventa sur!e as como el tema materia de estudio de la presente
mono!rafa$ tema que pese a su complejidad pretende ser abordado y desarrollado en forma
clara y did5ctica$ a fin de lle!ar a asimilar los aspectos m5s relevantes$ sino es posible todo$
de *ste trascendente contrato.
F
CAPITULO I
DEFINICIN, DIFERENCIAS, CARACTERES, SUJETOS Y CAPACIDAD, OBJETO,
TRANSFERENCIA Y VENTA FORZADA
1. DEFINICIN
<AG AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J
B
define el contrato de compraventa como la fi!ura
en la que el vendedor se obli!a a transferir la propiedad de un bien al comprador y *ste a
pa!ar su precio en dinero.
-l )di!o )ivil de BKLM nos ofrece la si!uiente definicin en su artculo BN7K O(or la
compraventa el vendedor se obli!a a transferir la propiedad de un bien al comprador y *ste a
pa!ar su precio en dineroP.
2. CARACTERES JURDICOS
<AG AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J
2
nos se/ala los si!uientes caracteres jurdicos del
contrato de compraventa4
B, -s autnoma o principal$ pues no depende de otros contratos y$ antes bien$
!eneralmente est5 acompa/ada por una !aranta real o personal$ cuando e%iste saldo
pendiente de pa!o +compraventa a plazos$ artculo BBBL$ inciso lo.$ del )di!o )ivil,.
7, -s un contrato obli!acional y no traslativo de dominio$ puesto que el vendedor se
obli!a a que la propiedad del bien sea transferida al comprador. La traslacin de
dominio constituye$ por tanto$ un efecto o consecuencia del perfeccionamiento del
contrato.
F, Las prestaciones son recprocas$ ya que ambas partes asumen obli!aciones de dar +la
entre!a del bien$ en propiedad y$ como contraprestacin$ el pa!o del precio en dinero,.
M, -s a ttulo oneroso$ pues e%iste enriquecimiento y empobrecimiento correlativos. -l
vendedor$ en efecto$ se enriquece al recibir el precio en dinero y se empobrece al
desprenderse de un bien que antes inte!raba su patrimonio. (or su parte el
comprador se empobrece cuando pa!a el precio$ pero se enriquece al incrementar su
patrimonio con el bien adquirido.
N, -s conmutativa$ pues las partes han previsto con anticipacin los beneficios
potenciales del contrato y$ salvo situaciones especiales y que se e%aminan en su
momento no est5n sujetas a factores de car5cter aleatorio y las obli!aciones
recprocas se consideran equivalentes.
Q, -s consensual$ desde que para celebrarse slo se requiere el consentimiento de las
partes y tiene libertad de forma$ pues los contratantes pueden adoptar aquella que
consideren m5s conveniente. &esde lue!o$ cuando el objeto de la prestacin es un
inmueble$ se utiliza la escritura p"blica$ pues mediante ella se inscribe el contrato en
el Re!istro de la (ropiedad :nmueble y se completa$ con ello$ su titulacin.
3. SUJETOS Y CAPACIDAD
Los sujetos de la compraventa son el vendedor y el comprador. =o e%iste restriccin
B
3)HR-:8-R (-I-J$ <a% Arias.' O-%*!esis del )di!o )ivil (eruano de BKLMP. Jomo ::. (rimera
-dicin. 3an Rernimo -diciones. Lima'(er". BKLL. (5!. BM.
7
3)HR-:8-R (-I-J$ <a%.' O-%*!esis del )di!o )ivil S )ontratos =ominadosP. .aceta Rurdica
-ditores. Lima'(er". (5!. 7KK.
M
al!una para que asuman una u otra posicin las personas naturales o jurdicas.
Hay ciertos casos en que se presenta la incapacidad de !oce$ esto es el impedimento
para celebrar el contrato y as sucede con todas aquellas personas que se encuentran
imposibilitadas de contratar por mandato de lo dispuesto en el artculo BFQQ del )di!o )ivil$
en razn de las funciones que desempe/an. Jampoco pueden los padres comprar los bienes
de sus hijos +contrato consi!o mismo$ artculo BQQ del )di!o )ivil,$ salvo que medie
autorizacin judicial y por causas justificadas de necesidad o utilidad +artculo MMT del )di!o
)ivil, y haya quedado e%cluida la posibilidad de un conflicto de intereses. <5s ri!urosa es a"n
la posicin de los tutores y curadores$ pues e%iste prohibicin e%presa para que compren los
bienes de los menores y pupilos$ se!"n mandato del artculo NFL$ inciso lo.$ y la re!la
remisoria del articulo NQL del )di!o )ivil. (or lo dem5s$ debemos poner *nfasis que una
persona puede hacer todo aquello que la ley no se lo prohba e%presamente$ de modo tal que
en la compraventa como en la contratacin en !eneral$ la capacidad de !oce es la re!la y la
incapacidad$ la e%cepcin. Ri!e$ a este respecto$ el artculo :U del Jtulo (reliminar del
)di!o )ivil peruano.
Ya e%presamos que los padres no pueden comprar los bienes de sus hijos sin
autorizacin judicial y previa justificacin de su necesidad o utilidad y que los tutores y
curadores est5n prohibidos de hacerlo. &ebemos completar esta materia se/alando que para
que los padres$ tutores y curadores puedan vender los bienes de sus hijos$ pupilos o de las
personas sujetas a c"ratela$ respectivamente$ es indispensable que obten!an la autorizacin
del juez y que e%istan razones de necesidad o utilidad que lo justifiquen$ todo ello en defensa
de los intereses de esos incapaces +artculos MMT$ NFB$ NFN y NQL del )di!o )ivil,.
)onsideramos adecuado recordar que no hay$ en cambio$ impedimento para que los
cnyu!es celebren una compraventa$ pues ha desaparecido la prohibicin que e%ista en el
artculo BFFK del )di!o )ivil de BKFQ y la "nica condicin es que esos contratantes ten!an
patrimonios separados$ pues en caso de que haya sociedad conyu!al funciona la re!la
ne!ativa establecida por el artculo FB7 del )di!o )ivil. &esde lue!o tambi*n ser5 posible la
celebracin del contrato cuando se trata de bienes propios de los cnyu!es.
-n lo que se refiere a la capacidad de disposicin$ es indispensable que comprador y
vendedor ten!an la capacidad absoluta a que se contrae el artculo M7 del )di!o )ivil$
concordado con el artculo BMC$ inciso lo.$ del mismo cuerpo de leyes y con la conocida
e%cepcin de las adquisiciones que pueden efectuar los incapaces no privados de
discernimiento$ en lo relacionado con las necesidades ordinarias de su vida diaria +artculo
BFNL del )di!o )ivil,.
@Vu* suerte corren los contratos de compraventa celebrados en circunstancias de
impedimento por incapacidad de !oce o ejercicioE -n nuestra opinin$ si se trata de la
incapacidad de !oce esos contratos ser5n nulos$ ya que est5n en jue!o intereses que son de
orden p"blico. -s aplicable$ de consi!uiente$ el artculo U del Jtulo (reliminar$ se!"n el cual
es nulo el acto jurdico contrario a las leyes que interesan al orden p"blico o a las buenas
costumbres.
)uando lo que est5 de por medio es la incapacidad de ejercicio$ habr5 que establecer
si quien ha intervenido directamente 'esto es$ al mar!en de su representante le!al' es
absoluta o relativamente incapaz. -n la primera hiptesis el contrato ser5 nulo$ en tanto que
en la se!unda es anulable$ todo ello a tenor de lo dispuesto en los artculos 7BK$ inciso 7o.$ y
77B$ inciso lo. del )di!o )ivil$ respectivamente.
N
4. EL OBJETO DE LA PRESTACIN
-l objeto de la prestacin por lo !eneral est5 representado por cosas o bienes
corporales6 empero nada impide que los bines incorporales o derechos formen parte de ella y
se puedan vender$ en consecuencia$ derechos personales$ intelectuales y universales.
-n cuanto a la posibilidad de ne!ociacin$ la re!la !eneral es que todo bien pueda
venderse y los que no pueden serlo constituyen la e%cepcin. UAL-=):A R-3JR-(#
F
manifiesta a este respecto que a la venta es aplicable la norma que re!la los requisitos del
objeto de cualquier ne!ocio jurdico4 no slo las cosas que e%isten pueden ser objeto de una
declaracin de voluntad$ sino las que se esperan que e%istan$ pero es menester que las unas
y las otras sean comerciales y que est*n determinadas$ a lo menos$ en cuanto a su !*nero.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije re!las o conten!a datos que
sirvan para determinar. 3i el objeto es un hecho$ es necesario que sea fsica y moralmente
posible. -s fsicamente imposible$ el que es contrario a la naturaleza$ y moralmente imposible
el prohibido por las leyes o contrario a las buenas costumbres o al orden p"blico. )oli!ase$
por tanto$ que al momento de la perfeccin de la venta$ la cosa debe tener e%istencia actual
o$ al menos eventual$ ser determinada o$ por lo menos determinable y ser comercial.
3e entiende que el bien que es objeto de la prestacin es comerciable$ cuando est5
en el tr5fico econmico jurdico. &ice el mismo Ualencia Restrepo que para que la cosa
pueda ser objeto de ese tr5fico$ debe ser un bien econmico +cosa "til y escasa o que
implique trabajo humano, y$ un bien jurdico +cosa "til y apropiable,. Wna cosa con tales
caracteres es susceptible de avaluarse en dinero y de ne!ociarse por acto entre vivos. -l
mismo autor se/ala que con su pasmoso sentido pr5ctico$ los romanos no definan los
conceptos jurdicos sino m5s bien los describan. He aqu como describieron la enajenacin4
lo que es mo se hace tuyo. (recisamente la enajenacin es la finalidad perse!uida por la
compraventa. &e consi!uiente$ son comerciales y pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales o de las cuales se ejerzan los derechos patrimoniales o
enajenables4 los derechos personales$ los derechos intelectuales y los derechos universales
+op. cit.$ (5!. 7CC,.
. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
)on relacin a su eficacia para transferir derechos reales +siendo el de propiedad$ el
derecho real por e%celencia, es admitido en doctrina que los contratos pueden clasificarse en
traslativos y obli!acionales.
Jrat5ndose de los primeros$ la sola celebracin del contrato si!nifica la transferencia
del derecho real sobre el cual recae su objeto6 en cambio$ trat5ndose de los contratos
obli!acionales$ su sola celebracin no entra/a transferencia de derecho real al!uno sino
!eneracin de la obli!acin de transferirlo.
F
UAL-=):A R-3JR-(#$ Hern5n.' OJeora .eneral de la )ompraventaP. (5!. BTM
Q
As$ puede afirmarse que el contrato traslativo posee efectos reales
M
$ mientras que el
contrato obli!acional slo !enera efectos personales
N
.
Ahora bien$ en materia del contrato de compraventa$ no obstante que su tipificacin
contenida en el artculo BN7K del cdi!o civil establece que el vendedor se obli!a a transferir
la propiedad de un bien al comprador y *ste a pa!ar su precio$ sobre la base de las normas
del propio cdi!o civil que re!ulan lo concerniente a la transferencia de la propiedad mueble e
inmueble y$ de manera especfica en lo referente a esta "ltima +artculo KMK del cdi!o civil,$
e%isten posiciones encontradas en nuestra doctrina nacional sobre la real eficacia de la
compraventa$ considerando para ello el r*!imen normativo que finalmente habra sido
adoptado por el le!islador trat5ndose de la transferencia inmobiliaria.
As$ tenemos distin!uidos profesores que sostienen$ de un lado$ que se trata de un
contrato traslativo y$ de otro lado$ tenemos i!ualmente otros reconocidos profesores que
ar!umentan que el contrato de compraventa es obli!acional.
-l tema adquiere$ adem5s de su relevancia acad*mica$ sin!ular importancia pr5ctica
por el hecho que$ siendo la propiedad el derecho real m5s importante y de mayor
trascendencia econmica en el proceso de intercambio de bienes y servicios$ resulta
fundamental determinar en qu* momento el vendedor deja de ser efectivamente propietario y$
por ende$ en qu* momento el comprador adquiere dicho derecho$ ya que ello permitir5 a las
partes revie9uar y cuantificar sus ries!os y costos6 an5lisis que nos permitir5 precisar lo
referente al cumplimiento de sus correspondientes obli!aciones contractuales y los efectos de
la transferencia respecto de terceros. As planteadas las cosas$ @-l comprador adquiere la
propiedad de un determinado inmueble por la sola celebracin del contrato$ cmo efecto de la
celebracin del contrato$ por formalizarlo documentalmente o por cumplir con uno de los
medios de publicidad frente a tercerosE$ @Vu* se!uridades tendra que tomar un comprador
razonablemente dili!ente con ocasin de celebrar una compraventa inmobiliaria$ cu5ndo
debera pa!ar el precioE.
Lo concerniente al tema del presente artculo es ciertamente apasionante e invita a
m"ltiples pre!untas6 por ello$ pese a que ya e%isten diversos y acuciosos trabajos sobre la
materia$ hemos considerado pertinente ree%aminar esta "ltima a la luz de los m"ltiples
debates sostenidos con ocasin del dictado del curso de )ontratos Jpicos.
-l presente artculo tiene por objeto analizar brevemente cada una de las posiciones
antes se/aladas as como tratar sobre cu5les seran los efectos$ en lo que concierne a la
celebracin y ejecucin de la compraventa$ de una inminente modificacin le!islativa sobre la
clasificacin de los bienes y el r*!imen aplicable para su transferencia$ nos referimos en
particular a la sustitucin de la clasificacin de bienes muebles e inmuebles por la de bienes
re!istrados y no re!istrados$ siendo que la transferencia de los primeros se realizar5
M
=tese que el concepto de contrato con efectos reales es radicalmente distinto al de contrato real$ por
cuanto la clasificacin de contratos traslativos y obli!acionales se sustenta en la eficacia del contrato6
en cambio$ la cate!orizacin de contratos reales se incluye en una clasificacin sustentada en la
formacin del contrato$ siendo que aquellos +en los cuales el consentimiento se evidencia mediante la
entre!a del objeto sobre el cual recaen, se contraponen a los contratos formales +el consentimiento se
evidencia mediante determinada forma documental, y consensuales +el consentimiento es suficiente
para dar por celebrado el contrato$ no requiri*ndose de observancia de forma al!una bajo sancin de
nulidad,. =uestro cdi!o civil en su artculo BFN7 slo considera a los contratos consensuales y
formales.
N
)onforme a lo cual$ el deudor ser5 el obli!ado a cumplir la obli!acin de transferir el derecho real a
favor del correspondiente acreedor.
T
mediante inscripcin re!istral y la de los se!undos mediante tradicin o transferencia
posesoria.
.1. LA COMPRAVENTA TRASLATIVA.
La tesis conforme a la cual la compraventa es un contrato traslativo es
sostenida principalmente por .W:LL-R<# L#H<A==
Q
y por HW.# X#R=#
T
$
siendo que el primero manifiesta que trat5ndose de toda compraventa +recai!a
sobre muebles o inmuebles, sus efectos son reales +la sola celebracin del
contrato entra/a$ m5s que una obli!acin de transferir$ la transferencia misma
de propiedad$ de manera que la normatividad peruana estara adscrita al
O3istema de la Wnidad del )ontratoP en su vertiente del denominado O(rincipio
)ontractual (uroP$ al i!ual que el cdi!o civil franc*s
L
,$ mientras que el
se!undo limita dicha conclusin a la compraventa sobre inmuebles +con lo cual
implcitamente asume que la naturaleza jurdica de la compraventa es dual$ ya
que si el contrato recae sobre inmuebles$ aqu*lla ser5 traslativa$ mientras que
si recae sobre muebles$ ser5 obli!acional,.
(ara efectos del presente artculo nos circunscribiremos a la posicin
desarrollada por X#R=#$ ya que consideramos que el artculo BN7K del cdi!o
civil
K
es plenamente compatible con lo establecido en el artculo KMT del mismo
cuerpo normativo
BC
$ de manera que$ en materia mobiliaria$ la sola celebracin
del contrato de compraventa es insuficiente para transferir propiedad$
requiri*ndose necesariamente de la tradicin del respectivo bien. -n efecto$
siendo que la compraventa crea 'conforme al Libro de Xuentes de las
#bli!aciones' la obli!acin de transferir propiedad +as se e%plica la e%istencia
de un acreedor y de un deudor en dicha obli!acin,$ se entiende que dicha
transferencia se produce 'conforme al Libro de &erechos Reales' mediante la
entre!a del respectivo bien mueble por parte del vendedor al comprador$
obli!acin de entre!a que adquiere sin!ular importancia por cuanto cumple
una doble funcin4 satisface la obli!acin del vendedor de entre!ar el bien para
que el comprador est* en la posibilidad de disfrutar de los atributos de la
propiedad al estar en posesin del bien$ y satisface la obli!acin de transferir
propiedad$ por cuanto esa misma entre!a hace propietario al acreedor.
Ahora bien$ dado que el artculo KMK del cdi!o civil establece que OLa sola
obli!acin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de *l$ salvo disposicin le!al diferente o pacto en contrarioP$ X#R=# asume
que$ m5s all5 de la declaracin formal del artculo BN7K del mismo cuerpo
normativo en el sentido que la compraventa sera obli!acional +O(or la
Q
L#H<A== LW)A &- J-=A$ .uillermo. O=otas pol*micas sobre la re!ulacin de la reserva de
propiedadP$ en Jemas de &erecho )ivil$ Jalleres .r5ficos de la Wniversidad de Lima$ Lima'(er". BKKB$
(5!s. 77T'7FL.
T
X#R=#$ Hu!o. O-l contrato con efectos realesP$ en :us et Ueritas +revista editada por estudiantes de
la Xacultad de &erecho de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er",$ =ro. T$ p5!s. TT'LT$ Lima$ BKKF.
L
3obre los alcances del O3istema de la Wnidad del )ontratoP y del O3istema de la 3eparacin del
)ontratoP puede consultarse a &- LA (W-=J-$ <anuel. O-studios sobre el contrato de compraventaP$
.aceta Rurdica -ditores$ Lima$ BKK$ p5!s. BM a 7C y a J#RR-3$ <i!uel. O-studios sobre el contrato de
compraventaP$ -ditora Rurdica .rijley$ Lima$ BKKF$ p5!s. N7 a KN.
K
O(or la compraventa el vendedor se obli!a a transferir la propiedad de un bien al comprador y *ste a
pa!ar su precio en dineroP.
BC
OLa transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efect"a con la tradicin a su
acreedor$ salvo disposicin le!al diferenteP.
L
compraventa el vendedor se obli!a a transferir la propiedad de un bien al
comprador y *ste a pa!ar su precio en dineroP,$ se tratara en realidad de un
contrato traslativo$ ya que su sola celebracin hara al comprador de un bien
inmueble cierto +acreedor de la obli!acin de transferencia, propietario del
mismo$ de manera que al celebrarse el contrato dicho acreedor se constituira
simult5neamente como propietario.
-n ese sentido @Vu* efecto obli!acional podra sostenerse que e%iste cuando
la obli!acin ya fue ejecutada al celebrarse el contrato mismoE. )on relacin a
este tema$ Xorno desarrolla h5bilmente un ar!umento muy interesante y que
invita al convencimiento4 3i asumi*ramos que la compraventa inmobiliaria
fuese efectivamente obli!acional$ tendramos que la sola celebracin del
contrato !enerara obli!aciones. &e otro lado$ siendo que el contenido de las
obli!aciones son las prestaciones$ esto es$ conductas +sean positivas o
ne!ativas, de car!o del deudor$ *ste cumplira su obli!acin mediante la
realizacin de la actividad o conducta a la cual se ha obli!ado y con ello
satisfacera el inter*s del acreedor.
-n ese sentido @)u5l es la actividad que debe realizar el deudor de la
obli!acin de transferir propiedad inmueble determinada en un contrato de
compraventaE$ @)u5l es esa conducta que debera darse en la etapa de
ejecucin contractual antes que en la de su celebracin o formacinE. La
respuesta es simple4 en realidad no hay conducta o actividad al!una$ la
obli!acin asumida por el vendedor +deudor de la obli!acin de transferir,
carece de aut*ntico contenido$ est5 vaca$ puesto que fue ejecutada con
ocasin de celebrarse el contrato. -n ese orden de ideas$ @(uede entonces
sostenerse que estamos realmente ante una obli!acin de contenido
consistenteE$ @)u5l es la prestacin que el deudor debe ejecutar$ una vez
celebrado el contrato$ para cumplir con la obli!acin que ha asumido de
transferir la propiedadE$ @(uede decirse m5s bien que se trata de la asuncin
de una obli!acin estrictamente nominal o fi!urativa$ desprovista de todo
contenido f5ctico o material para el deudorE. O3i la obli!acin consiste en
transmitir el derecho de propiedad y ese efecto 'se!"n el artculo KMK del
)di!o' se lo!ra mediante la sola celebracin 'de enajenar'$ esa obli!acin es
absolutamente in"til pues no puede darse siquiera la secuencia de obli!acin'
cumplimiento ya que el pa!o de tal obli!acin se produce$ con independencia
de toda actividad del OdeudorP$ por el hecho de su misma e%istencia6 ella se
pa!a por s misma$ es su propio cumplimientoP
BB
.
3obre la base de la ar!umentacin precedente$ X#R=# concluye que$ no
obstante las e%presiones empleadas en la redaccin del cdi!o civil +asumimos
que se refiere a sus artculos BFNB y BN7K$ que consa!raran un r*!imen
obli!acional en materia contractual y$ de manera particular$ trat5ndose de la
compraventa,$ la transferencia de la propiedad inmueble determinada derivada
de un contrato de compraventa se produce como efecto directo e inmediato de
la celebracin misma de dicho contrato$ puesto que la asuncin de la
respectiva obli!acin es$ paradjicamente$ su propio cumplimiento$ de manera
que el deudor +enti*ndase$ el vendedor, no tiene obli!acin al!una que
ejecutar lue!o de celebrado el contrato$ pues al celebrarlo ya se ejecut su
obli!acin. )onclusin que$ adem5s$ se complementa con la reserva del autor
sobre si la obli!acin asumida por la celebracin del contrato es realmente una
obli!acin$ por carecer de contenido f5ctico$ ya que el deudor de aqu*lla no
BB
X#R=#$ Hu!o. #p. )it.$ p5!. LQ.
K
ejecuta prestacin al!una. La pretendida prestacin es ejecutada +si as puede
se/alarse, Oministerio le!isP.
3in perjuicio de lo anterior y para ser consistentes con los ar!umentos
e%puestos$ puede tambi*n concluirse que la posicin anteriormente
desarrollada no slo permitira e%plicar lo concerniente a la naturaleza jurdica
de la compraventa en materia inmobiliaria$ sino que resultara siendo aplicable
a todo contrato en el cual se !enere la obli!acin de transferir la propiedad de
un inmueble determinado$ de manera que se asumira que dichos contratos
son traslativos antes que obli!acionales. -n otras palabras$ se!"n la tesis de
Xorno$ lo tantas veces e%presado en clase a los estudiantes de &erecho con
ocasin del dictado del curso de )ontratos Jpicos y lo sostenido por un sector
mayoritario de la doctrina nacional y e%tranjera 'en el sentido que el contrato de
compraventa es uno de naturaleza obli!acional' sera simplemente falso
cuando su contenido material recae sobre un bien inmueble determinado$
porque en realidad se tratara de un contrato traslativo. .rave conclusin.
(or "ltimo$ merece destacarse para fines del presente trabajo que X#R=#
cuida de salvar e%presamente que su posicin represente una defensa del
sistema espiritualista de transmisin de la propiedad +r*!imen del O(rincipio
)ontractual (uroP$ conforme al cual el consenso es traslativo, frente a otro que
contemple mecanismos de adecuada publicidad$ de manera que el hecho que
el Oslo consensoP sea suficiente para transferir la propiedad inmobiliaria en
materia de compraventa$ no implica necesariamente que represente un
adecuado mecanismo de publicidad para confi!urar al derecho real. 3obre este
tema$ de suma relevancia$ volveremos lue!o a tratar con mayor detalle.
.2. LA COMPRAVENTA OBLI!ACIONAL.
-sta tesis est5 esencialmente sostenida por el maestro <anuel de la (uente
B7
$
de cuya ar!umentacin se concluye$ en primer lu!ar$ que trat5ndose de la
naturaleza jurdica del contrato de compraventa$ nuestro cdi!o civil no ha
optado de manera al!una por un r*!imen hbrido dentro del O3istema de la
Wnidad del )ontratoP$ esto es$ por su vertiente del O(rincipio )ontractual (uroP
en materia de transferencia de inmuebles determinados$ y por su vertiente de
la OYu%taposicin de los (rincipios de la Wnidad del )ontrato y de la JradicinP
+Jeora del Jtulo y <odo, en materia mobiliaria$ lo cual invitara a su!erir una
primera lectura de las normas$ sino que ha optado por la Jeora del Jtulo y
<odo tanto en materia inmobiliaria como mobiliaria. Y para ello desarrolla$ con
la ri!urosidad acad*mica que amerita el caso$ lo concerniente a los
antecedentes que dieron ori!en a la actual redaccin del cdi!o civil con
relacin a la materia a la cual se contrae el presente artculo.
&e la (uente manifiesta que el proyecto de cdi!o civil elaborado por la
denominada )omisin Reformadora
BF
clasific +se!"n la ponencia de Ror!e
Avenda/o, a los bienes en re!istrados y en no re!istrados$ siendo estos
"ltimos re!istrables o no. Los bienes re!istrados seran aquellos incorporados
B7
&- LA (W-=J-$ <anuel. O-l contrato con efectos realesP$ en :us et Ueritas +revista editada por
estudiantes de la Xacultad de &erecho de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er",$ =ro. K$ p5!s. K'
BQ$ Lima$ BKKM.
BF
La )omisin Reformadora corresponde a la denominada O)omisin encar!ada del estudio y revisin
del )di!o )ivil de BKFQP$ creada por &ecreto 3upremo =ro. CKN del B de marzo de BKQN.
BC
a al!"n re!istro e%istente en el pas$ siendo los re!istrables aquellos que$ por
ser identificables$ podan ser objeto de re!istro
BM
. O(artiendo de esta
clasificacin$ el mismo (royecto estableci que la adquisicin convencional de
los bienes re!istrados quedaba perfeccionada con su inscripcin en el re!istro
respectivo$ mientras que la adquisicin convencional de los bienes no
re!istrados quedaba perfeccionada con la tradicinP
BN
. 3obre dicha base$
concluye &e la (uente que resultaba evidente que el le!islador se haba
inclinado resueltamente por la Jeora del Jtulo y <odo$ teora proveniente del
&erecho Romano y conforme a la cual$ la celebracin del contrato es
insuficiente para transmitir propiedad +o$ derechos reales en !eneral,$ por lo
que en ejecucin de dicho contrato y tom5ndolo como causa$ se requiere de un
acto debido o modo para dicha transmisin.
-n ese sentido se distin!ue$ dentro de una conceptualizacin obli!acionista de
los contratos$ que la compraventa es ttulo o acto jurdico que sustenta la
adquisicin +slo entra/a la !eneracin de una obli!acin de transferir,$
mientras que para efectos de la ejecucin de dicho ttulo$ esto es$ para cumplir
con la se/alada obli!acin se requiere necesariamente de un modo +hecho
que permita hacer efectiva la adquisicin comprometida,. As$ Oel ttulo confiere
un derecho a la cosa$ pero la propiedad slo se trasmite cuando el modo se ha
cumplidoP
BQ
.
&icha clasificacin de bienes re!istrados y no re!istrados dejaba sin efecto a la
tradicional clasificacin de los bienes en muebles e inmuebles$ sobre la base
de dos consideraciones esenciales4 primero$ que si bien esta "ltima
clasificacin se haba sustentado ori!inalmente en un criterio de movilidad o
inamovilidad de los bienes$ ello ya haba sido superado ampliamente$ de tal
manera que desde el momento en que se consideraba inmuebles a bienes que
eran muebles por naturaleza +susceptibles de traslado fsico,$ estaba
evidenciado que la clasificacin en cuestin no reflejaba la realidad6 y$
se!undo$ porque si bien se trataba de una clasificacin arbitraria +en realidad$
toda clasificacin siempre tiene al!"n componente arbitrario,$ era una que no
!uardaba correspondencia con una sociedad de mercado como la actual.
-n efecto$ la clasificacin entre muebles e inmuebles se sustenta
esencialmente en un sistema de propiedad feudal en el cual las relaciones de
poder y de intercambio econmico estaban fundamentadas en la propiedad de
la tierra +predios, y en su inmovilidad para fines de las transacciones
econmicas6 dicho sistema$ si bien pudo operar en su momento$ fue
pro!resivamente superado hasta ser desbordado en un esquema de sociedad
de mercado$ en el cual se desarrolla el comercio y la libre circulacin de los
bienes y en el cual los muebles adquieren un si!nificativo valor que muchas
veces supera al de los propios bienes inmuebles
BT
.
BM
Artculos KFL$ KFK y KMC del (royecto de )di!o )ivil elaborado por la )omisin Reformadora.
(ublicacin del &iario #ficial -l (eruano$ Lima$ noviembre de BKL7 B7 &- LA (W-=J-$ <anuel. #p.
)it.$ p5!.
BN
=tese que la transferencia de propiedad no estara adscrita a un r*!imen espiritualista o de simple
consentimiento para que el acreedor adquiera la propiedad$ sino que se requerira necesariamente de
un mecanismo de publicidad Oer!a omnesP.
BQ
3ALUAJ$ Raymundo$ citado por 8:.:#$ RacA$ en OLa compra venta y la trasmisin de propiedadP en
(ara Leer el )di!o )ivil :$ Xondo -ditorial de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$ Lima$ BKLN$
p5!. BKK.
BB
Ahora bien$ en una sociedad de mercado y para efectos de satisfacer
adecuadamente las necesidades de los individuos$ se trata de facilitar al
m5%imo las transacciones de bienes y servicios$ esto es$ la contratacin$ para
lo cual se requiere eliminar o reducir los respectivos obst5culos$ siendo en los
contratos de cambio +!*nero al cual se adscribe la compraventa, uno de
sin!ular importancia lo concerniente a la identificacin del titular de los bienes.
)on relacin a dicha identificacin$ el sistema le!al brinda dos mecanismos6 la
posesin y el re!istro$ de los cuales este "ltimo es el m5s ventajoso porque4
a, (ermite la constitucin de diversas titularidades concurrentes sobre un
mismo bien +por ejemplo$ coe%iste el propietario y el acreedor
hipotecario,$
b, =o e%i!e desposesin y
c, (orque la posesin no siempre demuestra propiedad
BL
.
&ado que el re!istro disminuira sensiblemente los obst5culos para un eficiente
tr5fico de bienes y servicios$ se concluye que aqu*l debera constituirse en el
mecanismo de publicidad de los derechos reales sobre los bienes de mayor
si!nificado econmico6 sin embar!o$ hay bienes que$ por su propia naturaleza
no pueden inscribirse +es el caso$ por ejemplo$ de los bienes fun!ibles,$ por lo
que trat5ndose de ellos el mecanismo de publicidad ser5 la posesin en
defecto de re!istro.
3obre dicha base$ a nivel de la )omisin Reformadora$ se estructur una
alternativa le!islativa en la que se consider que$ m5s all5 del criterio de su
movilidad o inamovilidad$ y atendiendo a su valor o si!nificado econmico$ los
bienes deban clasificarse en re!istrados y en no re!istrados. 3in embar!o$
como se consider que el sistema re!istral no estaba en condiciones para ser
soporte de la clasificacin propuesta por la )omisin Reformadora y
procurando respetar una tradicin jurdica malentendida
BK
$ la denominada
)omisin Revisora
7C
dej sin efecto la se/alada clasificacin$ por lo que se
retorn al criterio arbitrario y obsoleto de clasificar los bienes en muebles e
inmuebles$ estableciendo adem5s +lo cual fue lo m5s !rave, que$ trat5ndose de
los bienes muebles su propiedad se transfera por la tradicin +entre!a de
posesin, mientras que$ trat5ndose de los bienes inmuebles$ su propiedad se
transfera por la sola obli!acin de hacerlo$ esto es$ por el consenso$ criterio
que finalmente se incorpor en el cdi!o civil vi!ente.
Afirma &- LA (W-=J- que$ pese a que se modific el criterio para clasificar
los bienes$ ello no si!nific que se hubiera abandonado$ aunque sea
parcialmente$ la Jeora del Jtulo y <odo. -n efecto$ O&ebe tenerse presente
que el artculo KMK del )di!o civil peruano$ cuyo efecto cobra pleno sentido en
BT
)A=JWAR:A3$ Xernando. O8ienes muebles e inmuebles vs. 8ienes re!istrables y no re!istrablesP$
en Revista del <a!ister en &erecho )ivil$ Xondo -ditorial de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$
volumen :$ BKKT$ p5!s. B7M a B7Q.
BL
)A=JWAR:A3$ Xernando$ #p. )it.$ p5!s. BFB y BF7.
BK
La tradicin jurdica no puede ser sinnimo de inmovilidad y constituirse en un obst5culo para el
pro!reso$ por cuanto las realidades son cambiantes y el &erecho debe adecuarse a dichos cambios.
Resulta aplicable una frase atribuida al (apa Ruan GG:::4 OLa tradicin de hoy fue la innovacin del
ayer6 la innovacin de hoy ser5 la tradicin del ma/anaP.
7C
La )omisin Revisora fue creada de conformidad con la Ley =ro. 7FMCF y su objeto no era otro que
revisar el proyecto elaborado por la llamada )omisin Reformadora. -l te%to finalmente aprobado por
la )omisin Revisora es el que corresponde al cdi!o civil de BKLM.
B7
el sistema de la unidad del contrato$ en el cual la celebracin el contrato de
transferencia produce$ de por s$ la transmisin de la propiedad$ como ocurre
en el caso del artculo BBFL del )di!o civil franc*s y del artculo BFTQ del
)di!o civil italiano$ resulta postizo en el r*!imen peruano.
-n efecto$ tal como se ha visto$ consta de los antecedentes de la elaboracin
del )di!o civil de BKLM$ cuyo primer (royecto clasificaba los bienes en
re!istrados y no re!istrados$ que el le!islador opt claramente desde el
principio por el r*!imen de la teora del ttulo y el modo$ en el cual la tradicin
era el modo de adquisicin de los bienes no re!istrados y la inscripcin el
modo de adquisicin de los bienes re!istrados$ requiri*ndose en ambos casos
de la e%istencia de un contrato de transferencia que sirviera de ttulo. -l cambio
efectuado en el se!undo (royecto respecto a la clasificacin de los bienes en
muebles +en sustitucin de los bienes no re!istrados, e inmuebles +en
sustitucin de los bienes re!istrados, no estuvo orientado a modificar el
r*!imen de transmisin convencional... sino evitar los peli!ros que
representaba la ineficiencia de nuestros Re!istros ("blicos.
3in embar!o$ como este cambio de clasificacin dejaba en el aire el
tratamiento de la adquisicin de la propiedad de los bienes inmuebles$ se
recurri a la re!la contenida en el artculo BBT7 del )di!o civil de BKFQ$ se!"n
la cual la sola obli!acin de dar una cosa inmueble determinada hace al
acreedor propietario de ella$ olvidando que ella estaba ubicada en el Libro del
&erecho de #bli!aciones y no en el Libro de &erechos RealesP
7B
.
(or lo tanto$ considera &e la (uente$ que nuestro cdi!o civil consa!ra en
materia inmobiliaria al consenso como modo$ al i!ual que en materia mobiliaria
es la tradicin6 no se trata$ en consecuencia$ que se haya optado por otor!arle
una naturaleza traslativa a la compraventa sobre bien inmueble determinado
sino que *sta subsiste como contrato obli!acional y que representa el ttulo
que sustenta la ejecucin del modo que permitir5 la ejecucin de la obli!acin
de transferir la respectiva propiedad inmueble.
8ajo la premisa que la Jeora del Jtulo y <odo es aplicable en materia
inmobiliaria$ cabe pre!untarnos si el consenso es un modo suficiente para
transferir la propiedad de un bien inmueble determinado$ puesto que de no ser
as$ nuestro r*!imen le!al sera inconsistente y cualquier e%plicacin que se
pretenda dar para justificar que se trata de un modo slo sera para salvar las
contradicciones derivadas del inadecuado contenido del artculo KMK del cdi!o
civil$ las mismas que han sido denunciadas ampliamente
77
.
.3. EL SOLO CONSENSO "ES REALMENTE UN MODO PARA TRANSFERIR
PROPIEDAD#
7B
&- LA (W-=J-$ <anuel. #p. )it.$ p5!s. BF y BM
77
-s el caso del artculo de HWA(AYA$ Ramn. O-l =efasto Artculo KMK del )di!o )ivilP$ en
Advocatus ' nueva *poca +revista de los alumnos de la Xacultad de &erecho y )iencias (olticas de la
Wniversidad de Lima,$ A/o :$ primera entre!a BKKL$ Lima$ BKKL$ p5!s. BKB'7CQ. Respecto de dicho
artculo$ compartimos plenamente las crticas de su autor sobre la irracionalidad econmica de los
alcances del artculo KMK del cdi!o civil$ aunque manifestamos nuestra discrepancia con lo referente a
la naturaleza jurdica que se asi!na a la compraventa.
BF
3i bien resulta aceptable sostener que pese a que se descart la clasificacin
de bienes re!istrados y no re!istrados no ocurri lo mismo con la adopcin de
la Jeora del Jtulo y <odo$ tenemos nuestra reserva si *sta en la pr5ctica
realmente se mantuvo +como se/ala &e la (uente,$ tanto en materia mobiliaria
como inmobiliaria$ o si se adopt inconscientemente el O(rincipio )ontractual
(uroP +r*!imen espiritualista, en materia de transferencia de la propiedad
inmueble +manteni*ndose la Jeora del Jtulo y <odo en materia mobiliaria,
como sostiene X#R=#.
-s m5s$ sobre la base de lo sostenido por &e la (uente en el sentido que el
consenso +artculo KMK del cdi!o civil, sera el modo establecido para efectos
de la transferencia de propiedad de un inmueble determinado$ @-s el consenso
realmente un modoE. )reemos que no$ pero ello no si!nifica que admitamos
que la compraventa posea naturaleza traslativa y$ por consi!uiente$ resulte
ocioso tratar sobre el modo aplicable$ sino que simplemente el OmodoP
carecera de una adecuada re!ulacin le!al$ de manera que ante la deficiencia
operativa del artculo KMK del cdi!o civil$ el contenido del OmodoP e%i!ido por
los artculos BFNB y BN7K del mismo cuerpo normativo debera ser buscado a
trav*s de la aplicacin de otras normas le!ales sobre la base de una
interpretacin constructiva que permita que el sistema re!ulado en el cdi!o
civil$ con todas las deficiencias que pueda presentar y de las que somos
conscientes$ ten!a sentido.
B, 3i partimos de la premisa que los derechos reales son oponibles Oer!a
omnesP porque tienen un componente de publicidad que permite que
puedan oponerse a cualquier tercero$ tenemos que concluir que dicho
componente debe ser de una naturaleza que efectivamente permita que
los terceros adquieran conocimiento de la constitucin del
correspondiente derecho real para ser e%cluidos de aqu*l. )onforme
se/al5ramos anteriormente$ los mecanismos de publicidad son dos4 la
posesin y el re!istro$ no hay m5s$ y a trav*s de cualquiera de ellos$ un
tercero$ ajeno a la relacin de la cual se ori!ina el respectivo derecho
real$ puede tomar conocimiento de este "ltimo y$ en particular$ de la
transferencia de propiedad4 sobre la base que se presume que el
poseedor es propietario$ o porque de la informacin re!istral puede
tomar r5pido y se!uro conocimiento de quien es el titular del
correspondiente bien +en aplicacin de los principios re!istrales de
le!itimidad y publicidad,.
7, Ahora bien$ si admitimos que el consenso es un modo y$ por ende$
permite transferir propiedad @&e qu* clase de propiedad estamos
hablandoE. Ya que el consentimiento se asocia a la e%istencia de un
contrato$ resulta elemental destacar que todo contrato slo surte
efectos entre las partes y$ por ende$ no compromete a terceros. &esde
ese punto de vista$ y como una crtica que tambi*n resulta aplicable a la
tesis que considera al contrato de compraventa como traslativo$
admitiendo que la propiedad hubiera sido transferida por la celebracin
misma del contrato @-llo resulta siendo oponible a tercerosE. 3e ha
pretendido dar una respuesta al problema ar!ument5ndose que el Oslo
consensoP transfiere Opropiedad relativaP$ esto es$ plena y e%i!ible entre
las partes$ m5s no Opropiedad absolutaP +oponible frente a terceros,
porque para esto "ltimo se requiere complementariamente de un
mecanismo de publicidad$ que sera precisamente la posesin o el
re!istro$ de manera que reci*n con la observancia de dicha publicidad
la propiedad adquirira una dimensin absoluta.
BM
=o estamos de acuerdo con dicha posicin. La propiedad es por su
naturaleza misma un derecho Oer!a omnesP$ oponible a cualquier
tercero$ por lo que si carece de dicha caracterstica tenemos que
concluir simplemente que no es un derecho real sino uno de naturaleza
estrictamente personal$ lo cual es un contrasentido. -s por ello que no
compartimos la tesis conforme a la cual el Oslo consensoP es un modo
para transferir propiedad$ por la simple razn que el pretendido modo
no cumple con su finalidad de confi!urarse en un medio para que
cualquier tercero tome conocimiento de la transferencia y$ por ende$
para que el derecho transferido sea oponible Oer!a omnesP.
3i!uiendo dicho orden de ideas @=o podra considerarse que la Opropiedad
relativaP no es sino una e%quisitez jurdica para justificar la e%istencia formal de
la Jeora del Jtulo y <odo en materia inmobiliaria$ en un esquema de
compraventa obli!acionalE$ @=o ser5 que$ m5s all5 de las formas y
probablemente sin que lo quisiera el propio le!islador$ la compraventa de
inmueble determinado posee naturaleza traslativa$ como se/ala X#R=#E.
)reemos que el cuestionamiento al consenso o simple acuerdo de voluntades
como un OmodoP efectivo no entra/a asumir que la compraventa deje ser
obli!acional y adquiera naturaleza traslativa$ porque la misma objecin
planteada anteriormente sobre la eficacia del OconsensoP se aplica a la tesis
desarrollada por X#R=#$ puesto que al admitirse en *sta que la sola
celebracin del contrato transfiere por s misma la propiedad del respectivo
inmueble determinado$ ello no entra/a que dicha propiedad sea una Oer!a
omnesP$ ya que carecer5 de oponibilidad desde el momento en que se deriva
de un contrato que slo obli!a y compromete a las partes
7F
. (robablemente por
ello es que X#R=# manifiesta que su posicin sobre la naturaleza traslativa de
la compraventa no representa una defensa del r*!imen espiritualista +Oslo
consensoP, de transmisin de la propiedad frente a otro que s contemple
mecanismos de adecuada publicidad.
-n buena cuenta$ sea en el esquema de una compraventa obli!acional o de
una compraventa traslativa$ en cualquier caso no resulta posible admitir que el
Oslo consensoP !enere transferencia de propiedad al!una$ porque al no ser
oponible la propiedad no permitir5 e%cluir a terceros.
@)u5l es$ entonces$ el OmodoP en materia de compraventa inmobiliaria para
que el comprador adquiera la propiedad del respectivo bienE. 3obre la base
que la Opropiedad relativaP no es tal$ consideramos que en ri!or el cdi!o civil
no re!ul el modo al cual hace referencia implcita su artculo BN7K$ por lo que
tendremos que aplicar los modos e%istentes +atendiendo a las circunstancias
de cada caso,4 inscripcin re!istral o tradicin para efectos de suplir la
deficiencia normativa.
.4. OPONIBILIDAD DE LA PROPIEDAD INMUEBLE AD$UIRIDA MEDIANTE LA
CELEBRACIN DE UNA COMPRAVENTA OBLI!ACIONAL.
Retomando el an5lisis conforme al cual se concluye +por los antecedentes
histricos, que la compraventa sobre inmueble cierto es una de naturaleza
obli!acional +por cuanto ello se desprende inequvocamente de los artculos
BFNB y BN7K del cdi!o civil, y admitiendo +tema sobre el cual hemos
7F
Lo cual est5 reco!ido en el artculo BFQF del cdi!o civil.
BN
manifestado nuestra reserva y de la cual trataremos m5s adelante, que el
consenso sea el modo aplicable para ejecutar la respectiva obli!acin de
transferencia$ @)mo convertir la propiedad OrelativaP en una OabsolutaPE.
&e la (uente$ !uardando consistencia con su tesis que el Oslo consensoP
transfiere Opropiedad relativaP +por lo que queda$ implcitamente$ pendiente la
transferencia de Opropiedad absolutaP, se/ala que la respectiva transferencia
se perfeccionar5 mediante la entre!a del correspondiente bien$ en aplicacin
de lo establecido en el artculo BNMK del cdi!o civil +O-s obli!acin esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bienP,$ por cuanto la
posesin es el medio por el cual el propietario podr5 !ozar de una propiedad
plena$ con todos los atributos inherentes a este derecho$ tradicin que se
aplicar5 tanto para bienes muebles como inmuebles
7M
.
-sta posicin coincide$ para efectos pr5cticos$ con la de <i!uel Jorres$ quien
sostiene que en materia inmobiliaria y dentro de un esquema terico de la
Jeora del Jtulo y <odo$ el OmodoP re!ulado en el artculo KMK del cdi!o civil
no es realmente un modo +aunque por distintas razones a las que hemos
e%presado anteriormente,$ y que en aplicacin anal!ica de lo le!almente
dispuesto para materia mobiliaria$ dicho modo debera ser la OtradicinP lo cual
permitir5 que el propietario dispon!a de una propiedad plena
7N
.
&e otro lado$ sostiene Xreddy -scobar que el artculo BNMK del cdi!o civil no
se aplica a toda compraventa sino slo a aquellas que recai!an sobre bienes
inscritos +muebles o inmuebles,$ de manera que en dicha circunstancia el
vendedor queda sustantivamente obli!ado a OperfeccionarP la obli!acin de
transferir propiedad derivada de la celebracin de la compraventa$ de forma tal
que la correspondiente transferencia deje de ser una OrelativaP +en aplicacin
del OmodoP le!al sancionado en el artculo KMK del cdi!o civil, y se constituya
como una OabsolutaP ya que contar5 con la inscripcin re!istral como
mecanismo de oponibilidad.
O-n nuestro concepto$ la palabra OperfeccionarP debe ser entendida como
OmejorarP$ lo cual si!nifica que$ en todos aquellos casos en que la OpropiedadP
que se transmite tiene que acceder a los Re!istros ("blicos para poder ser
oponible Oer!a omnesP$ el comprador +OpropietarioP ya, puede e%i!irle a su
vendedor el perfeccionamiento o mejoramiento de la transferencia Sen el
sentido de hacer oponible Oer!a omnesP la transferencia y por ende el derecho'
lo que si!nifica que este vendedor est5 obli!ado a realizar todos los actos
necesarios para lo!rar tal oponibilidad Oer!a omnesP de la transferencia y del
derecho de OpropiedadP.
-n este sentido$ en virtud del artculo BNMKY el vendedor est5 obli!ado$ por
ejemplo$ a otor!ar -scritura ("blicaP
7Q
.
7M
&- LA (W-=J-$ <anuel. O-%posicin de <otivos y )omentarios. )ompraventaP$ en O)di!o )ivilP
+)ompilacin a car!o de Revoredo$ &elia,$ #Aura -ditores 3.A.$ BKLN$ p5!. 7BQ$ y O-studios sobre el
contrato de compraventaP$ .aceta Rurdica -ditores$ Lima$ BKKK$ p5!. B7Q.
7N
J#RR-3$ <i!uel. O-studios sobre el )ontrato de )ompraventaP$ parte :$ -ditora Rurdica .R:RL-Y$
Lima$ BKKF$ p5!s. BMF a BNB.
7Q
-3)#8AR$ Xreddy. O-n el )di!o )ivil peruano$ @es el contrato de compraventa el que transfiere la
propiedad muebleEP$ en :us et Ueritas +revista editada por estudiantes de la Xacultad de &erecho de la
(ontificia Wniversidad )atlica del (er",$ =ro. N$ p5!. TK$ Lima$ BKK7.
BQ
(odra sostenerse que este mecanismo de publicidad es uno m5s eficiente que
el consenso$ pero en nuestra opinin no se trata que sea o no m5s eficiente$
sino que reci*n la transferencia contara con un medio de publicidad$ por eso
consideramos que -scobar hace referencia a un derecho de OpropiedadP antes
que a uno de propiedad$ con lo cual cuestiona que la Opropiedad relativaP
transferida por la sola celebracin del contrato de compraventa sea realmente
propiedad en el sentido jurdico del t*rmino$ conforme ha sido nuestra crtica
precedente.
(or lo e%puesto y bajo un com"n denominador conforme al cual se considera
que el le!islador se adhiri a la Jeora del Jtulo y <odo +compraventa
obli!acional, @)mo entender estas dos lecturas aparentemente dismiles
sobre los alcances del artculo BNMK del cdi!o civilE.
Xrente a lo se/alado por &e la (uente podramos afirmar que$ en atencin a
que la obli!acin de entre!a del bien ya est5 re!ulada en el artculo BNN7 del
cdi!o civil +entre!a que no tiene otra finalidad que cumplir con la prestacin
de dar a car!o del vendedor para que el comprador est* en capacidad f5ctica
de disfrutar los atributos de la propiedad adquirida,$ no nos resulta aceptable
ar!umentar que el artculo BNMK del cdi!o civil se refiera a la tradicin como
modo para perfeccionar la transferencia de propiedad derivada de la
compraventa$ ya que carecera de sentido que en dos artculos tan pr%imos
del cdi!o civil el le!islador haya pretendido re!ular lo mismo. -n ese orden de
ideas @(or qu* &e la (uente afirma que la transferencia del derecho real se
perfecciona mediante la tradicinE$ @Vu* pas con el tema de la inscripcin
re!istral de la compraventaE$ @=o es la inscripcin re!istral un OmodoP m5s
eficiente de oponibilidad que la tradicin por presentar mayores ventajas
comparativasE$ @)mo e%plicar que trat5ndose de bienes inmuebles que
consten inscritos en los Re!istros ("blicos se ar!umente que su transferencia
se perfecciona con la tradicin$ dejando de lado a la inscripcinE.
)onsideramos que no hay contradiccin entre las posiciones asumidas por &e
la (uente y por -scobar$ de manera que no es v5lido ar!umentar que uno de
ellos sostiene que la propiedad transferida adquirir5 car5cter OabsolutoP
mediante la entre!a del bien +conforme a la lectura del artculo BNMK del cdi!o
civil que realiza &e la (uente, y$ de otro lado$ que ello ser5 mediante la
inscripcin re!istral +conforme a otra lectura del mismo artculo BNMK que
realiza -scobar,$ por cuanto nos atrevemos a asumir que &e la (uente ha
considerado en su an5lisis el problema de la denominada prescripcin Ocontra
tabulasP +esto es$ el mantenimiento de la propiedad ya adquirida con relacin a
un tercero poseedor, mientras que -scobar ha circunscrito su atencin a una
inocultable realidad nacional4 que e%isten bienes que est5n re!istrados y otros
no$ de manera que el mecanismo de oponibilidad debera reflejar dicha
realidad. As$ en caso que el respectivo bien est* re!istrado$ es obvio que
actu5ndose con la debida dili!encia el adquirente debera inscribir su derecho
para e%cluir a terceros +O(rimero en el re!istro$ primero en el derechoP,6 en
cambio$ si el bien no estuviera re!istrado$ es obvio que la inscripcin no ser5
posible$ de tal manera que slo proceder5 aplicar el otro modo de oponibilidad4
la posesin.
Ahora bien$ somos de opinin que la posicin de &e la (uente debe releerse
en el conte%to de la normatividad actual y circunscribirla a su real 5mbito de
aplicacin. -st5 fuera de discusin que la inscripcin re!istral constituye un
BT
modo con ventajas comparativas superiores a la tradicin y que aqu*lla es el
mecanismo de oponibilidad OnaturalP trat5ndose de bienes re!istrados$ en
particular de los inmuebles re!istrados para efectos del presente artculo
7T
6
empero$ debemos tambi*n admitir que nuestro cdi!o civil no lo considera as$
y ello es precisamente la razn que nos lleva a asumir que &e la (uente
sosten!a que$ finalmente$ la propiedad OrelativaP adquiere la condicin de
OabsolutaP cuando se transfiere posesin$ est* re!istrado o no el respectivo
inmueble$ ya que puede darse el caso que 'trat5ndose de inmuebles
re!istrados' la inscripcin del derecho del comprador en el Re!istro ("blico
sea insuficiente para contar con una propiedad oponible Oer!a omnesP en el
tiempo si es que no se ejercen actos posesorios y$ por ende$ si es que no se ha
producido la tradicin del bien.
)omo se/ala ALXR-&# 8WLLAR&$ O-n una transferencia de propiedad puede
ser que la tradicin sea un hecho mucho m5s importante que la inscripcin. 3i
al!uien tiene la posesin actual del inmueble y puede sumar treinta a/os
+enti*ndase diez a/os$ conforme a la norma vi!ente, para atr5s$ podr5 siempre
ar!umentar que ha adquirido por prescripcinP
7L
. -n efecto$ la prescripcin
puede producirse Osecundum tabulasP o Ocontra tabulasP. -n el primer caso$ el
propietario deriva su ttulo de una cadena ininterrumpida de transferencias de
propiedad en las que cada transferente era poseedor$ de manera que de
presentarse un defecto en la titulacin$ ello no !enera contin!encia en cuanto
al mantenimiento del derecho de propiedad$ ya que por la suma posesoria
+artculo LKL del cdi!o civil, subsiste el derecho de propiedad sobre la base
que se invoque la usucapin. -n cambio$ en el se!undo caso$ la situacin es
radicalmente distinta$ ocurre que la cadena de transferencias inscrita en el
re!istro no !uarda correspondencia con quienes han ejercido la posesin del
respectivo bien$ por lo que quien ejerce dicha posesin lo hace por el m*rito de
una OlneaP +por suma posesoria, distinta a la que fi!ura en el re!istro$ de
manera que$ cumplidos los requisitos de ley$ puede demandar a quien
aparezca en el re!istro con derecho inscrito para que se le declare propietario
y$ de manera correlativa$ se cancele el asiento del derecho de propiedad del
titular de la partida re!istral.
(uede advertirse Ssi!uiendo nuevamente a 8WLLAR&' que OLas
consecuencias de la aplicacin de la prescripcin Ocontra tabulasP son
dram5ticas para el sistema descrito en las secciones anteriores. Hace perder
todo el m*rito que tiene el sistema re!istral y pone el mundo de cabeza$ pues$
paradjicamente$ un si!no de co!noscibilidad m5s perfecto termina
desplazado por uno menos cierto$ y$ por tanto$ introduce una mayor dosis de
incertidumbre en el sistema. ... Lo que el se!undo p5rrafo del artculo KN7 nos
dice es que$ al adquirir un inmueble$ debemos preocuparnos m5s por quien
7T
(ara definir una posicin sobre la materia$ debemos distin!uir si el correspondiente bien se
encuentra inscrito o no en los Re!istros ("blicos. 3i el inmueble est5 inscrito$ en aplicacin de lo
dispuesto en los artculos 7CB7 y 7C77 del cdi!o civil$ por m5s que la inscripcin no sea constitutiva
de derechos$ se requerir5 inscribir el ttulo contractual correspondiente para fines de oponibilidad$ por
lo que de haber habido simplemente una tradicin del inmueble$ ello sera le!almente insuficiente para
adquirir una propiedad firme frente a terceros bajo el amparo de la informacin re!istral +siempre y
cuando el titular del derecho inscrito haya tenido Obuena feP,. 3in embar!o$ si el inmueble no est5
inscrito$ la oponibilidad slo se obtiene mediante la posesin misma.
7L
8WLLAR&$ Alfredo. OWn mundo sin propiedad. An5lisis del sistema de transferencia de la propiedad
inmuebleP$ en &erecho$ revista de la Xacultad de &erecho de la (ontificia Wniversidad )atlica del
(er"$ Xondo -ditorial de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$ Lima$ BKKB$ p5!. BNN.
BL
est* poseyendo que por quien aparece con derecho inscrito en los Re!istros
("blicos e$ incluso$ debemos dar m5s importancia a la tradicin que a la
inscripcin de nuestra transferencia. ...
-l efecto le!al es que el re!istro no concede una facultad de e%clusin absoluta
pues$ a fin de cuentas$ no permite e%cluir al poseedor actual$ que puede sumar
plazos posesorios para completar el perodo requerido para adquirir por
prescripcin. (or el contrario$ se sobredimensiona el rol de la posesin como
si!no determinante de se!uridad en toda operacin de transferenciaP
7K
.
-n consecuencia$ estamos ante un !rave problema$ por cuanto el sistema de
oponibilidad que debera actuar eficientemente$ proporcionando se!uridad
jurdica de mejor manera que la posesin$ resulta siendo ineficiente$ por cuanto
no es complementado con la tradicin$ la cual adquiere sin!ular importancia
inclusive para bienes inmuebles.
Ahora bien$ conforme hemos adelantado nuestra posicin$ consideramos que
en ri!or el cdi!o civil carece de una re!ulacin sobre el OmodoP en materia
inmobiliaria porque el Oslo consensoP no transfiere nada ya que la Opropiedad
relativaP no es propiedad por carecer del elemento de oponibilidad Oer!a
omnesP que permita e%cluir a terceros.
-n dicho sentido$ consideramos que si pretendemos analizar el r*!imen de
transferencia de propiedad derivado de una compraventa$ necesariamente
tenemos que hacer referencia a los dos medios de oponibilidad de los
derechos reales4 el re!istro y la posesin.
As$ analizando caso por caso$ podremos sostener en !eneral que la
transferencia de propiedad$ trat5ndose de inmuebles re!istrados$ se produce
en principio con la inscripcin re!istral de la misma$ y trat5ndose de inmuebles
no re!istrados$ por la tradicin o transferencia posesoria del vendedor al
comprador6 empero$ en aquellos casos de inmuebles inscritos en que no
resulte posible proceder a la inscripcin$ se entender5 la transferencia
producida por la entre!a del bien +lo cual permitir5 al comprador ejercer los
atributos del derecho de propiedad$ e%cluyendo a terceros,$ aplic5ndose
adem5s la conocida re!la contenida en el artculo BBFN del cdi!o civil +la
misma que presupone que a"n no ha habido entre!a$ trat5ndose de pluralidad
de acreedores,.
.. MODIFICACIN LE!ISLATIVA Y COMPRAVENTA OBLI!ACIONAL.
Lue!o de varios a/os y m"ltiples debates en doctrina$ resulta inminente una
modificacin del cdi!o civil en lo concerniente a la clasificacin de los bienes$
en el sentido que los bienes ser5n clasificados tambi*n como re!istrados y no
re!istrados$ conforme fuera considerado en el proyecto de cdi!o civil
elaborado por la O)omisin ReformadoraP. @Vu* relevancia tiene ello para
efectos del objeto del presente artculoE. -n nuestra opinin$ tiene una e%trema
importancia$ puesto que la modificacin le!islativa en cuestin tambi*n estar5
acompa/ada de una modificacin sobre la forma de transferir la propiedad4
inscripcin re!istral para los bienes re!istrados$ tradicin para los no
re!istrados.
7K
8WLLAR&$ Alfredo. #p. )it.$ p5!s. BNN y BNQ.
BK
Wn primer tema a tratar sobre los alcances de dicha modificacin es sobre si
ello se relaciona a una de las posiciones doctrinarias por las que se pretende
e%plicar 'conforme a nuestra le!islacin vi!ente' que la compraventa
inmobiliaria es un contrato de naturaleza traslativa o uno de naturaleza
obli!acional.
-n nuestra opinin$ la modificacin le!islativa no se relaciona de manera
especial a nin!una de las dos posiciones. Jrat5ndose de la compraventa
traslativa$ situacin a la cual pareciera Ode hechoP asociarse el cdi!o civil
vi!ente por lo establecido en sus artculos KMK y BN7K$ queda claro que la
naturaleza traslativa se vincula a un Or*!imen espiritualistaP de transmisin de
propiedad que$ por s mismo$ no puede transferir derecho real al!uno por
cuanto el consenso slo surte efectos entre las partes contratantes m5s no
respecto de terceros.
Jrat5ndose de la compraventa obli!acional$ calificacin sobre su naturaleza a
la cual nos adscribimos$ el OmodoP previsto por el artculo KMK del cdi!o civil
no es efectivamente tal 'por m5s que se trate de sostener lo contrario$ posicin
con la cual discrepamos'$ por cuanto aqu*l es incapaz de transferir derecho
real al!uno4 al i!ual que en la tesis de la compraventa traslativa$ el Oslo
consensoP carece de elementos de oponibilidad Oer!a omnesP$ de tal manera
que el contenido del OmodoP sera el de cualquiera de los mecanismos de
publicidad$ con preeminencia de la tradicin.
Wn se!undo tema es que$ como consecuencia de la modificacin le!islativa$
quedara superada la tesis conforme a la cual la compraventa inmobiliaria es
traslativa$ porque desde el momento en que se re!ulan los OmodosP para la
transferencia se est5 reconociendo que la compraventa era obli!acional y$ por
lo tanto$ no est5 adscrita al Or*!imen espiritualistaP. -llo implica que no tiene
por qu* e%istir inmediatez entre la celebracin del contrato de compraventa y la
transferencia de propiedad inmueble.
-n cuanto a la manera que se producir5 la transferencia de propiedad$
consideramos que la modificacin le!islativa no ha hecho sino considerar los
ar!umentos sobre la idoneidad del OmodoP en atencin a la clasificacin
asi!nada al bien.
-n consecuencia$ resulta l!ico que trat5ndose de bienes re!istrados$ frente a
terceros$ el derecho del propietario estar5 determinado por la inscripcin del
ttulo del cual deriva dicho derecho$ siempre bajo las re!las de la buena fe$
siendo constitutiva la correspondiente inscripcin6 no obstante ello$ no resulta
menos l!ico que si el propietario desea disfrutar efectivamente de los
atributos de la propiedad +usar y disfrutar$ entre ellos, requerir5 que el bien le
sea entre!ado +con lo cual$ quedar5 desplazado o e%cluido de hecho cualquier
tercero$ descart5ndose que pueda invocar un mejor derecho,. -n cambio$
trat5ndose de los bienes no re!istrados$ dado la imposibilidad de inscripcin$
se estar5 a la presuncin que el poseedor es propietario y$ en consecuencia$ la
tradicin que aqu*l realice ser5 constitutiva de derechos$ siempre que se act"e
con buena fe.
La cuestin radica en que$ por m5s que se dispon!a que la inscripcin re!istral
es constitutiva del derecho de propiedad trat5ndose de bienes re!istrados$ se
7C
mantienen las observaciones de 8ullard$ en el sentido que$ e%cepcionalmente$
podr5 producirse una prescripcin Ocontra tabulasP. (ara fines del presente
artculo$ ello si!nificar5 que$ en el nuevo marco normativo derivado de una
modificacin del cdi!o civil conforme al lineamiento referido precedentemente$
trat5ndose de la compraventa de un bien re!istrado$ el comprador no adquirir5
propiedad al!una con ocasin de celebrarse el contrato$ sino que la har5
cuando inscriba dicho contrato en la partida correspondiente$ a"n cuando no
hubiere recibido la posesin del bien6 sin embar!o$ dicha inscripcin podr5 ser
insuficiente para mantener el derecho ya adquirido si es que no se requiere al
vendedor que proceda a la entre!a del bien para ejercer de manera efectiva
los atributos de la propiedad$ porque podra darse el caso e%cepcional que el
bien estuviese en posesin de un tercero y que$ cumplidos los requisitos de la
prescripcin adquisitiva$ *ste demandase la declaracin de su derecho de
propiedad$ ante lo cual se tendr5 por cancelado el asiento constitutivo.
-n otras palabras$ aunque trat5ndose de bienes re!istrados se prefiera
formalmente a la inscripcin sobre la posesin como medios para publicitar la
transferencia de propiedad$ siendo que la inscripcin es constitutiva$ no es
menos cierto que la posesin mantiene una sin!ular importancia$ por cuanto se
convierte en el medio para preservar la propiedad adquirida$ actuando como
una suerte de OmodoP complementario. -n dicho orden de ideas$ trat5ndose de
la prescripcin Ocontra tabulasP$ e%cepcionalmente$ la posesin calificada del
tercero puede llevarlo a adquirir propiedad como correlato que el propietario del
bien +con derecho constitutivo inscrito, no la haya ejercido.
%. COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL
Hasta la puesta en vi!encia del )di!o )ivil de BKLM coe%istan le!islativamente la
compraventa civil y mercantil. Xue dentro del inevitable y deseado proceso de unificacin
contractual de estas 5reas que se tom la decisin de suprimir esa dualidad y as lo establece
el artculo 7BB7 del )di!o )ivil.
La medida ha constituido un acierto$ pues en la pr5ctica se presentaban problemas de
delimitacin. -n efecto$ no e%ista una compraventa absolutamente mercantil$ a diferencia de
lo que sucede con ciertos actos o contratos que son comerciales con abstraccin de los
sujetos$ del propsito o fin perse!uido y del objeto sobre el cual recaen$ como acontece con
el contrato de sociedad mercantil$ los ttulos de cr*dito y el fideicomiso$ para slo citar
al!unos. R-IIZ=:)# se pre!unta con a!udeza4 ...(ero @cmo distin!uir la compraventa
civil de la mercantilE @)u5ndo es comercial y cu5ndo civilE @)u5ndo deben aplicarse las
disposiciones del )di!o )ivil y cu5ndo las del )di!o de )omercioE Wn abo!ado compra o
vende a su vecino$ abo!ado tambi*n$ o m*dico o empleado$ un automvil$ un cuadro$ un
animal$ etc.6 o ese abo!ado o vecino compra esas mismas cosas en una casa de ne!ocio
que las vende habitualmente4 @es civil o comercial esa compraventaE @qu* disposiciones
aplicar en caso de sobrevenir diferendos entre el comprador y el vendedorE +Luis <ara
Rezznico$ -studio de los )ontratos en nuestro &erecho )ivil$ (5!s. M y N, 3i bien el maestro
ar!entino se/ala en su mencionada obra la pauta para declarar cuando se est5 frente a un
contrato de compraventa civil o mercantil$ admite tambi*n la que tiene naturaleza mi%ta$ esto
es$ cuando el contrato es comercial para el vendedor y civil para el comprador y concluye
manifestando que ni los autores ni la le!islacin comparada tienen una solucin uniforme$
todo lo cual no hace sino confirmar la bondad del sistema reco!ido en el )di!o )ivil peruano
de BKLM$ pues elimina los casos crepusculares o situados en la zona !ris de la
hermen*utica.
7B
-n el comentario del articulado nos detendremos en aquellas disposiciones del nuevo
)di!o que tienen contenido mercantil$ pues han sido desplazadas a este cuerpo de leyes
como inevitable medida impuesta por la unificacin. Jenemos aqu que hacer una crtica por
omisin4 no se ha repetido el artculo FFK del )di!o de )omercio$ se!"n el cual no se
rescindir5n las ventas mercantiles por causa de lesin6 pero indemnizar5 da/os y perjuicios el
contratante que hubiera procedido con malicia o fraude en el contrato o en su cumplimiento$
sin perjuicio de la accin criminal. Al haberse procedido de este modo$ nada impide que los
comerciantes accionen por lesin$ lo que puede ser perjudicial para el tr5fico mercantil$ que
requiere se!uridad y simplicidad en sus operaciones. &esde lue!o y habida cuenta de la
fusin entre la compraventa civil y mercantil$ la norma tendra que haber estado referida a las
ventas en locales abiertos al p"blico.
&. DIFERENCIAS CON OTROS CONTRATOS.
&.1. CON EL CONTRATO DE PERMUTA.
La introduccin posibilito e%presar que la compraventa tiene como antecedente
remoto a la permuta o trueque$ y se ha dicho que esta "ltima no es otra cosa
sino una venta recproca. -sa es$ por lo dem5s$ la razn por la que la permuta
se ri!e por las disposiciones concernientes a la compraventa y as lo establece
el artculo BQCF del )di!o )ivil$ siendo entendido que no le ser5n aplicables
aquellas relativas al precio$ pues la ausencia de este es$ casualmente$ la nota
diferencial entre uno y otro contrato.
&.2. CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Janto en la compraventa como en el arrendamiento se entre!a un bien y se
pa!a un precio en dinero$ al e%tremo de que (#JH:-R se/alaba que el
contrato de locacin no es sino la venta del uso y !oce de la cosa locada
-mpero$ sus diferencias son ostensibles y as$ mientras en la compraventa se
persi!ue un acto de disposicin$ la locacin constituye uno de administracin$
por el cual no se desplaza la propiedad y slo se entre!a el bien para su uso y
!oce$ en forma temporal.
&.3. CON EL CONTRATO DE OBRA.' Xrecuentemente se dan en la pr5ctica
situaciones en las que resulta difcil establecer si se est5 en presencia de una
compraventa o de un contrato de obra$ que es$ a su vez$ un matiz o especie de
la prestacin de servicios. -sto sucede !eneralmente en aquellos contratos en
que se encar!a la fabricacin de un bien +obli!acin de hacer, para su entre!a
al comitente o due/o +obli!acin de dar,.
-n el )di!o )ivil de BKFQ e%ista una frmula en virtud de la cual cuando el
empresario pona materiales e industrias haba una venta +artculo BNNF,$ lo
cual no ha sido repetido en la ley actual$ y adicionalmente en el artculo BTTF
del )di!o )ivil de BKLM se ha dispuesto que los materiales necesarios para la
ejecucin de la obra deben ser proporcionados por el comitente$ es decir$ por el
due/o$ salvo costumbre o pacto distinto. )onsi!uientemente$ si en el contrato
se ha convenido que los materiales sean proporcionados por el contratista ello
no lo transforma en compraventa y si!ue siendo contrato de obra.
77
(or nuestra parte la distincin entre *stas fi!uras contractuales radica en la
prevalencia de la prestacin. 3i lo fundamental es la obli!acin de prestacin
de dar y lo secundario$ la de hacer$ habr5 compraventa. -n caso contrario$ el
contrato ser5 de obra.
&.4. CON LA DACIN EN PA!O'
Aunque la analo!a es notoria$ desde que por este acto jurdico un deudor
entre!a a su acreedor un bien en pa!o y cancelacin de una deuda de dinero o
de otra cosa distinta$ ambas fi!uras se diferencian.
&ice (#JH:-R$ citado por R-IIZ=:)#
FC
$ que la cosa dada en pa!o hace las
veces$ ocupa el lu!ar +qui ont lieu, de la cosa vendida y la suma en pa!o de la
cual es dada hace las veces del precio6 el solvens$ es decir el deudor que
pa!a$ es el vendedor6 el accipiens$ esto es$ el acreedor que recibe la cosa$ es
el comprador. -n una y otra se entre!a una cosa para transferir su propiedad y
esa entre!a est5 compensada por el precio o por la deuda$ es decir$ el valor
pecuniario del cr*dito que se e%tin!ue mediante la dacin. (or ello la ley
romana asimilaba completamente ambas fi!uras jurdicas$ diciendo que dar en
pa!o es vender4 dar* in solutum est vender*. A este respecto$ el artculo B7QQ
del )di!o )ivil establece que si no se determina la cantidad por la cual el
acreedor recibe el bien en pa!o$ sus relaciones con el deudor se sujetan a las
re!las de la compraventa.
&.. CON EL CONTRATO DE SUMINISTRO
Aun cuando es cierto que en el suministro tambi*n se transfieren bienes a
cambio de un precio en dinero$ su diferencia con la compraventa est5
precisada por la autonoma de las prestaciones$ la que no se da en el primero
de estos contratos$ ni siquiera cuando el precio est5 fraccionado en el tiempo.
A lo dicho se a!re!a que el suministro confiere i!ualmente el uso y !oce de los
bienes$ tal como lo plantea el artculo BQCM del )di!o )ivil de BKLM.
&.%. CON EL CONTRATO DE DEPSITO.
-n principio no cabe confundir la compraventa con el depsito$ habida cuenta
de qu* la primera est5 destinada a la transmisin de dominio$ lo que no sucede
con el se!undo.
FC
R-IIZ=:)#$ Luis <ara.' O-studios de los contratos en nuestro derecho civilP. (5!. MF
7F
CAPITULO II
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CDI!O CIVIL PERUANO DE 1()4
AN*LISIS DE LOS ARTCULOS 12( AL 1%+1
SUB CAPITULO I
DISPOSICIONES !ENERALES
1. DEFINICIN
ARTCULO 12( CDI!O CIVIL., POR LA COMPRAVENTA EL VENDEDOR SE
OBLI!A A TRANSFERIR LA PROPIEDAD DE UN BIEN AL COMPRADOR Y -STE A
PA!AR SU PRECIO EN DINERO.
-l presenta artculo se ocupa de la definicin del contrato de compraventa$ el cual
permite distin!uir los si!uientes elementos4
B, La e%istencia de una obli!acin de dar que asume el vendedor y que se traduce al ser
ejecutada$ en la transferencia de la propiedad de un bien.
7, La contraprestacin$ representada por el pa!o del precio en dinero que debe hacer el
comprador. )omo en el caso anterior se trata de una obli!acin de prestacin de dar.
&e la definicin se desprende que el contrato no se confunde con la traslacin de
dominio y nada impide que esta "ltima se produzca en un momento distinto$ como acontece
con la tradicin o entre!a posterior de los bienes muebles o con la compraventa de inmuebles
con pacto de reserva de propiedad +artculo BNLF del )di!o )ivil,.
(or cierto$ no hay bice para que la celebracin del contrato y la traslacin de dominio
sean coet5neas. -llo sucede en la compraventa inmobiliaria$ en razn de que conforme al
artculo KMK del )di!o )ivil$ la sola obli!acin de enajenar un inmueble hace al acreedor
propietario. Jal circunstancia$ sin embar!o$ no e%cluye la naturaleza puramente obli!acional
de la compraventa y no determina que sea un contrato traslativo de la propiedad$ pues el
efecto en cuestin no es consecuencia sino de la re!la contenida en el artculo KMK citado. Y
si se trata de una venta mobiliaria$ puede darse que al momento en que se consuma el
contrato con la oferta y la aceptacin$ se ha!a tambi*n la entre!a y se transfiera la propiedad$
esta vez por mandato de lo dispuesto en el artculo KMT del mismo )di!o.
3i bien lo usual es que la obli!acin de transferencia ten!a como destinatario al
comprador$ no e%iste impedimento para que las partes conven!an en que la traslacin sea
hecha en beneficio de un tercero$ en cuya hiptesis estaremos ante el contrato en favor de
tercero +artculos BMNT a BMQK del )di!o )ivil, o$ en su caso$ ante un supuesto del contrato
por persona a nombrar +artculos BMTF a BMTQ del mismo )di!o,.
-l precio$ que es el otro elemento esencial de la compraventa$ se sujeta a tres
condiciones fundamentales$ a saber4 B, Vue sea real6 7,Vue sea cierto6 y F, Vue sea en
dinero.
-l precio es real cuando ha sido convenido con seriedad$ esto es$ con la intencin de
que podr5 ser e%i!ido. -n efecto$ si como es e%acto constituye un elemento esencial de la
compraventa$ no puede ser simulado o ficticio$ ni tampoco irrisorio$ sino verdadero o efectivo.
7M
=o debe confundirse$ empero$ el precio irrisorio con el vil. -l primero es slo una apariencia$
como sucede si se vende una propiedad amplia y de materiales finos$ en la suma de un
nuevo sol. -l precio vil$ en cambio$ es aquel muy por debajo del verdadero valor de lo que se
vende y cuando se presenta puede dar lu!ar a la rescisin del contrato por lesin.
-l precio cierto$ a su vez$ puede ser determinado o determinable. -s determinado
cuando ha sido se/alado en el contrato. Y es determinable$ cuando se han sentado las bases
para fijarlo$ como sucede cuando las partes lo dejan librado al criterio de un tercero$ o si se
estipula que se relaciona con otra cosa cierta +el mismo precio del departamento vecino, o si
est5 vinculado con el valor corriente en plaza. Al e%aminar los artculos BNMM$ BNMN y BNMQ
nos detenemos con mayor amplitud sobre estos matices.
La tercera condicin es que el precio sea en dinero. Ya en las :nstituas se lea4
(retium in numerata pecunia consistere debet.

=o es indispensable que el pa!o sea hecho por el comprador y la ley permite que lo
verifique cualquiera +artculo B777 del )di!o )ivil,. Jampoco es obli!atorio que sea recibido
por el vendedor$ pues no e%iste impedimento para que se estipule de manera distinta.
-l pa!o del precio puede ser pactado en moneda nacional o e%tranjera. 3i la
compraventa ha sido celebrada en moneda nacional$ su entre!a est5 in obli!atione y$ de
consi!uiente$ no puede e%i!irse por el acreedor +vendedor, la entre!a en moneda distinta.
:!ualmente no est5 el acreedor en moneda nacional en aptitud de solicitar que el
deudor +comprador, le pa!ue en cantidad diferente al monto nominal ori!inalmente pactado.
Ambas re!las est5n contempladas en el artculo B7FM del )di!o )ivil. La se!unda obedece
a la aplicacin de la teora nominalista$ se!"n la cual el deudor se libera entre!ando la misma
cantidad de unidades a que se obli!. -mpero y con criterio realista y fle%ible$ el artculo B7FN
permite que las partes conven!an que el monto de la deuda en moneda nacional est*
referido a ndices de reajuste autom5tico que fije el 8anco )entral de Reserva del (er"$ a
otras monedas o mercancas$ con el propsito de mantener ese monto a valor constante.
-sta frmula es$ a diferencia de la anterior$ de car5cter valorista y la liberacin slo se
produce con la entre!a de un n"mero de unidades tal que se conserve intacto el poder
adquisitivo del precio pactado ori!inalmente. Lo e%puesto tiene si!nificativa repercusin
cuando la compraventa es a plazos y el pa!o del precio se encuentra$ de consi!uiente$
fraccionado en el tiempo.
-n caso de que las partes hayan celebrado la compraventa en moneda e%tranjera y
en la eventualidad de que ello no est* prohibido por leyes especiales$ el deudor +comprador,
tiene la facultad conferida por el artculo B7LT del )di!o )ivil$ de efectuar esa cancelacin
en moneda nacional$ al tipo de cambio de venta del da y lu!ar del vencimiento de la
obli!acin. -st5 alternativa 'que es de orden p"blico y$ por lo tanto irrenunciable' no ofrece
dificultades cuando e%iste un solo mercado de cambios$ pero !enera problemas en aquellas
circunstancias en que hay pluralidad cambiara y habr5 que estar a lo que establezcan las
disposiciones que la imponen$ que por lo dem5s son fluctuantes.
La posibilidad de que el precio haya sido se/alado parte en dinero y el saldo en otro
bien est5 desarrollada en el comentario que se hace al artculo BNFB del )di!o )ivil.
-l artculo BN7K bajo comentario$ establece que por la compraventa el vendedor se
obli!a a transferir la propiedad de un bien.... -n cuanto a *ste punto ya lo hemos
desarrollado en el primer captulo al tratar lo referido a la trasferencia de la propiedad a trav*s
de la compraventa$ por lo que resulta redundante volver a efectuar aquel an5lisis.
7N
2. !ASTOS DE ENTRE!A Y TRANSPORTE
ARTCULO 13+., LOS !ASTOS DE ENTRE!A SON DE CAR!O DEL VENDEDOR
Y LOS !ASTOS DE TRANSPORTE A UN LU!AR DIFERENTE DEL DE CUMPLIMIENTO
SON DE CAR!O DEL COMPRADOR, SALVO PACTO DISTINTO.
Lo primero que debemos se/alar es el car5cter supletorio de este dispositivo$ ya que
conforme a su parte final el contrato prevalece en todo cuanto haya sido convenido$ tanto en
lo que se refiere a la entre!a$ como al transporte a lu!ar diferente al que en ella se realiza. 3e
ha considerado que es l!ico que los !astos de entre!a corran por quien debe hacerla y que
los que surjan de una situacin distinta 'cual es la de llevar el bien a otro lu!ar' sean
asumidos por quien lo !enera$ esto es$ el comprador. -n este "ltimo caso son$ en efecto$
!astos e%traordinarios y ajenos a la obli!acin normal del vendedor. 3i A le ha vendido a 8
una refri!eradora y se ha comprometido a entre!arla en Lima y 8 le pide su traslado a
)hiclayo$ el costo de este transporte no estaba previsto en el contrato y 8 ser5 quien lo
satisfa!a$ pues es *l y no el vendedor quien lo est5 motivando.
=o debe confundirse los !astos de entre!a +y de recepcin, con los que ori!ina la
celebracin del contrato$ que involucran los tributos$ pues ellos se dividen por i!ual entre las
partes$ salvo disposicin le!al o pacto distinto +artculo BFQM del )di!o )ivil,.
3. PRECIO FIJADO EN DINERO Y EN OTRO BIEN
ARTCULO 131., SI EL PRECIO DE UNA TRANSFERENCIA SE FIJA PARTE EN
DINERO Y PARTE EN OTRO BIEN, SE CALIFICAR* EL CONTRATO DE ACUERDO CON
LA INTENCIN MANIFIESTA DE LOS CONTRATANTES, INDEPENDIENTEMENTE DE LA
DENOMINACIN $UE SE LE D-.
SI NO CONSTA LA INTENCIN DE LAS PARTES, EL CONTRATO ES DE
PERMUTA CUANDO EL VALOR DEL BIEN ES I!UAL O E.CEDE AL DEL DINERO/ Y DE
COMPRAVENTA, SI ES MENOR.
-n la !ama de las operaciones que se llevan a cabo no es infrecuente que se
adquiera un bien pa!ando parte en dinero y la restante en otro u otros bienes. -sto sucede
cuando una persona adquiere un automvil nuevo y entre!a el suyo usado$ transfiri*ndolo al
vendedor$ adem5s de pa!arle una suma de dinero. -l ejemplo descarta$ de consi!uiente$ la
llamada entre!a en consi!nacin$ pues en esta "ltima la recepcin se efect"a sin
desplazamiento de dominio.
&urante la vi!encia del )di!o )ivil de BKFQ e%istan dudas en cuanto a la naturaleza
jurdica de un contrato que tuviese estas caractersticas y para al!unos se estaba ante una
compraventa o permuta$ se!"n el mayor o menor valor del dinero o del bien +Jeora de la
(revalencia de Ualores, en tanto que otros pensaban que deba buscarse cu5l era la com"n
intencin de las partes$ y no faltaban quienes sostenan que se estaba en presencia de una
relacin atpica.
7Q
-l artculo BNFB ha salvado el vaco e%istente y contiene una re!la que es coincidente
con el principio de la com"n intencin de las partes +artculo BFQ7 del )di!o )ivil,$ con lo
cual nos hace notar que lo que interesa es el contenido de la relacin obli!acional y no la
etiqueta que pueda pon*rsele a su continente.
&e acuerdo con el artculo BNFB bajo comentario$ slo cuando la com"n intencin no
consta es que se aplica la Jeora de la (revalencia de Ualores. 3e!"n ella$ habr5 permuta
cuando el valor del bien sea i!ual o inferior al dinero y compraventa$ en caso contrario.
-l artculo BNFB tiene su antecedente en el artculo BMMQ del )di!o )ivil espa/ol que
establece lo si!uiente4 3i el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra
cosa$ se calificar5 el contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. =o constando
*sta$ se tendr5 por permuta$ si el valor de la cosa dada en parte del precio e%cede al del
dinero o su equivalente$ y por venta en el caso contrario.
)omo es de verse$ el artculo BNFB difiere de su antecedente$ pues contempla una
hiptesis omitida por *ste4 que el valor del bien sea i!ual al del dinero. Adem5s$ el artculo
BNFB no se refiere al precio de la venta$ sino al precio de una transferencia.
7T
SUB CAPITULO II
EL BIEN MATERIA DE LA VENTA
1. BIENES E.ISTENTES O $UE PUEDEN E.ISTIR Y DETERMINADOS O
DETERMINARLES, $UE EST-N EN EL COMERCIO DE LOS 0OMBRES
ARTCULO 132., PUEDEN VENDERSE LOS BIENES E.ISTENTES O $UE
PUEDAN E.ISTIR, SIEMPRE $UE SEAN DETERMINADOS O SUSCEPTIBLES DE
DETERMINACIN Y CUYA ENAJENACIN NO EST- PRO0IBIDA POR LA LEY.
-l artculo BNF7 est5$ de consi!uiente$ relacionado con el objeto de la obli!acin de
prestacin de dar y hace varios distin!os en su te%to.
Lo primero que debemos destacar es que la compraventa no se limita a las cosas o
bienes materiales$ sino que se e%tiende a los derechos y por ello se habla !en*ricamente de
bienes. -l maestro italiano <-33:=-# pone al!unos ejemplos de la transferencia de
derechos y cita los de autor$ inventor$ el derecho sobre si!nos distintivos$ el derecho real de
!oce +ya constituido, sobre cosa ajena4 enfiteusis y usufructo &ebe hacerse notar$ sin
embar!o$ que la opinin de <-33:=-# acerca de la transferencia de derechos reales de
!oce se sustenta en la redaccin del artculo BMTC del )di!o )ivil italiano$ se!"n el cual la
venta es el contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la
transferencia de otro derecho contra la compensacin de un precio$ lo que no es aplicable a
nuestro )di!o.
-n se!undo t*rmino$ slo pueden venderse los bienes que e%isten o que pueden
e%istir. =o cabe$ pues$ la compraventa de bienes de e%istencia imposible$ pues faltara uno de
los elementos fundamentales y condicionantes del acto jurdico. Ya en el n"mero L$ ttulo lo.$
libro BL$ del &i!esto se deca4 nec emiti$ nec venditio sine re$ quae veneat$ potest intelle!ip$
esto es$ que no se puede decir que hay compra ni venta sin que haya cosa que se venda. La
cosa vendida es$ pues$ un elemento esencial del contrato de compraventa$ de modo que si
falta$ la obli!acin es pura y simplemente ine%istente.
Resumiendo lo e%puesto con un ejemplo$ no habr5 compraventa de un dinosaurio
vivo$ por tratarse de una especie e%tin!uida.
Wn tercer requisito es que el bien sea determinado o$ cuando menos$ susceptible de
determinacin.
(ara que la compraventa e%ista$ los bienes sobre los que recae el consentimiento
deben estar identificados o ser identificables y$ por contraposicin$ no pueden ser de una
va!uedad tal que las partes no est*n en condiciones de proyectar su voluntad sobre un
elemento desconocido y no conocible. Los contratantes$ en suma$ tienen que estar en la
situacin de saber con e%actitud sobre qu* bien es que va a estar referido su consentimiento
y puedan de esta manera evaluar los beneficios que les va a representar la celebracin del
contrato.
3e/ala el artculo BNF7$ si!uiendo la frmula cl5sica de la le!islacin comparada$ que
no es indispensable que el bien vendido est* determinado en el contrato +como sera$ por
7L
ejemplo$ un automvil marca Xord$ a/o BKLQ$ de cuatro puertas$ color azul$ n"mero de motor
y chasis y dem5s caractersticas que lo distin!an de cualquier otro vehculo, y nada impide
que las partes dejen para otro momento esa determinacin. (ero es valor entendido que para
que el contrato sea v5lido ser5 indispensable que su determinacin sea$ posible sin que se
requiera un nuevo acuerdo$ pues en esta hiptesis la obli!acin de prestacin de dar
carecera de objeto. -n consecuencia$ cuando la determinacin es posterior al contrato$ debe
hacerse de conformidad con las indicaciones estipuladas.
(or otra parte es necesario tener presente que conforme al artculo BBM7 del )di!o
)ivil$ los bienes inciertos deben indicarse$ cuando menos$ por su especie o calidad. &ice
#3J-RL:=.
FB
a este respecto$ que todas las le!islaciones al tratar de las obli!aciones de
dar bienes inciertos$ prev*n i!ual solucin. =o puede crearse v5lidamente una relacin
obli!acional sin indicar el bien incierto$ por lo menos en su especie y cantidad. La obli!acin
!en*rica es un caso especial de obli!acin con prestacin indeterminada$ pero determinable.
-lla se puede referir tanto a bienes muebles como a bienes inmuebles$ tanto a cosas
fun!ibles como a cosas no fun!ibles. -s preciso aclarar$ respecto de las cosas fun!ibles$ que
los bienes que entre s ten!an esta naturaleza y constituyan una obli!acin de dar$ no
confi!uran la denominada obli!acin de dar un bien incierto. Aqu no habra ni
indeterminacin ni eleccin. -l deudor se liberara entre!ando$ simplemente$ cualquiera de
las prestaciones fun!ibles pactadas$ ya que ella sera id*ntica a las dem5s.
)abe a!re!ar a lo dicho en el p5rrafo anterior$ que de acuerdo con el artculo BBMF del
)di!o )ivil$ en las obli!aciones de dar bienes determinados slo por su especie y cantidad$
la eleccin corresponde al deudor$ salvo que lo contrario resulte de la ley$ del ttulo de la
obli!acin o de las circunstancias del caso. Y a!re!a en su se!undo p5rrafo que si la eleccin
corresponde al deudor$ debe esco!er bienes de calidad no inferior a la media. 3i le toca al
acreedor$ entonces esos bienes ser5n de calidad no superior a la media. (or "ltimo y si debe
hacerla un tercero$ tendr5 que esco!er bienes de calidad media.
Wna vez efectuada la individualizacin del bien que es materia de la compraventa$ se
aplican las re!las establecidas sobre obli!aciones de dar bienes ciertos +artculo BBMT del
)di!o )ivil,.
-l hecho de la determinacin es$ por lo dem5s$ fundamental para la aplicacin de la
teora de los ries!os y a este respecto es pertinente manifestar que antes de la
individualizacin no puede e%imirse el deudor de la entre!a invocando la p*rdida sin su culpa$
salvo cuando la eleccin deba efectuarse entre determinados bienes de la misma especie y
todos ellos se pierden sin culpa del deudor +artculo BBMQ del )di!o )ivil,.
Xinalmente$ el artculo BNF7 mar!ina de la compraventa a los bienes cuya enajenacin
est5 prohibida por la ley. 3e!"n se/ala &- LA (W-=J- Y LAUALL- $ .. .se trata$ en realidad$
de un requisito ne!ativo$ o sea que no debe e%istir imposibilidad de tr5fico jurdico del bien
por una prohibicin le!al$ de tal manera que para que un bien pueda venderse no es
necesario que la ley lo permita$ sino que basta que la ley no lo prohba.
)omo sabemos$ la libre disposicin de los bienes constituye uno de los atributos del
dominio y es un medio para la circulacin de la riqueza$ siendo todo ello de la esencia misma
del comercio. (or esto es usual manifestar que para que sea v5lida la compraventa el objeto
de la prestacin debe encontrarse en el comercio de los hombres. &entro de este conte%to$
son bienes no comerciales aquellos que no pueden ser enajenados$ porque la ley lo dispone.
Resulta$ entonces$ que es la ley la que confiere a los bienes la calidad de no comerciales$
FB
#3J-RL:=. (AR#&:$ Xelipe.' O)di!o )ivil$ -%posicin de <otivos y )omentarios$
)ompilacin hecha por la doctora &elia Revoredo de &e8aAey$ Jomo U$ (5!. FBK
7K
cualquiera que haya sido la razn que haya motivado la prohibicin. -n el propsito de
ahondar m5s sobre este particular$ vale la pena aclarar que muchas pueden ser las causas
que la ori!inan y se a!rupan de la si!uiente manera4 B, (or sancionar un hecho impuesto por
la naturaleza misma de las cosas$ como sucede con el aire o el mar. 7, (or su destino. As
acontece con los bienes de uso p"blico o con los objetos arqueol!icos. F, (or razones
vinculadas con la moral$ el orden p"blico y las buenas costumbres.
La prohibicin a que se refiere el artculo bajo comentario no tiene por qu* haber sido
!enerada en una ley$ en el sentido especfico de la palabra y bastar5 un decreto supremo$
resolucin suprema$ etc.$ esto es$ una norma dictada en ejercicio de la facultad !en*rica de
le!islar.
2. PERECIMIENTO PARCIAL DEL BIEN, ANTERIOR A LA VENTA
ARTCULO 133., SI CUANDO SE 0IZO LA VENTA 0ABA PERECIDO UNA PARTE
DEL BIEN, EL COMPRADOR TIENE DEREC0O A RETRACTARSE DEL CONTRATO O A
UNA REBAJA POR EL MENOSCABO, EN PROPORCIN AL PRECIO $UE SE FIJ POR
EL TODO.
-l artculo BNFF se limita a establecer la situacin que concierne al perecimiento
parcial del bien con anterioridad a la celebracin del contrato$ ya que si esa p*rdida es total
jam5s hubo compraventa$ por falta de objeto. -n cambio$ si la p*rdida no es completa$ el
objeto e%iste$ pero disminuido en cuanto a las e%pectativas del comprador. -ste$ que es el
"nico interesado en el bien que ha comprado el inter*s del vendedor radica en el precio' es
quien en definitiva deber5 decidir$ a su criterio$ si persiste en llevar a cabo el contrato o si$ por
el contrario$ se desiste de *l$ esto es$ lo deja sin efecto. As lo ha establecido este numeral y
se trata de una re!la conveniente y justa. )onveniente$ porque ofrece la posibilidad de que se
manten!a la relacin obli!acional +principio de la preservacin contractual,6 y justa$ porque si
el comprador eli!e esa va$ tiene correlativamente el derecho a la rebaja del precio.
3e ha dicho que en la eventualidad prevista en el p5rrafo anterior el contrato e%iste$
pero no se ha formado en definitiva y queda a voluntad del comprador realizarlo o no. =o se
puede hablar de que estamos frente a una condicin resolutoria$ pues la que realmente se da
es una alternativa4 el comprador persiste en su propsito de contratar$ en cuya hiptesis tiene
el derecho a la reduccin proporcional del precio$ o se desiste y abandona el contrato y tiene
derecho a que se le devuelva el precio que hubiese entre!ado.
)uando el comprador esco!e la reduccin proporcional del precio y le da en esta
forma vida al contrato$ se aplica el sistema de la ventilacin. -ste consiste en repartir el
precio convenido entre lo que se ha destruido y lo que se ha conservado. 3e pone un
ejemplo$ para e%plicarlo mejor. 3upon!amos que A$ como vendedor celebra con 8 un
contrato de compraventa de cien vacas finas en cien mil nuevos soles$ siendo as que en ese
momento haba perecido la mitad$ debido a la cada de un huayco. 3i 8$ el comprador$
decide llevar a cabo la operacin de compra$ le entre!ar5 a A cincuenta mil nuevos soles y
el contrato habr5 quedado definitivamente formado.
-l dispositivo bajo comentario nada dice sobre si la p*rdida parcial es o no
considerable y esta es una peli!rosa omisin. -n efecto y a diferencia de otros cdi!os$ se ha
se!uido la frmula de los cdi!os civiles de Xrancia y -spa/a y se mantiene la duda acerca si
la p*rdida deber5 tener una importancia considerable o si bastar5 que e%ista$ por peque/a
FC
que sea$ para que el comprador pueda apartarse del contrato. Admitiendo que el punto es
susceptible de ser debatido$ pensamos que a m*rito del principio de preservacin que est5
impre!nado en el nuevo )di!o$ la p*rdida insi!nificante no debe ser tomada en cuenta$ ya
que de haber sido conocida no habra ejercido influencia notoria en el precio convenido.
&esde lue!o$ siempre es cuestionable qu* es lo que debe entenderse por una p*rdida
parcial considerable y *sta ser5 una cuestin de hecho$ pero bajo la premisa de que supone
al!o que ten!a importancia y haya podido influenciar al comprador en su decisin de celebrar
el contrato. 3er5 el juez$ en definitiva$ quien a m*rito de la probanza actuada resolver5 si la
p*rdida es o no si!nificativa y ello dar5 o no lu!ar a que el comprador se desista del contrato
o pida la rebaja del precio o$ por el contrario$ que lo pa!ue nte!ramente.
3. VENTA DE BIEN FUTURO' CONDICIN SUSPENSIVA
ARTICULO 134., EN LA VENTA DE UN BIEN $UE AMBAS PARTES SABEN $UE
ES FUTURO, EL CONTRATO EST* SUJETO A LA CONDICIN SUSPENSIVA DE $UE
BO!UE A TENER E.ISTENCIA.
&entro del jue!o de las relaciones contractuales nada impide que la compraventa
pueda estar relacionada con un bien que no e%iste [[in rerum natura pero que se espera
tener en el futuro. -sto es lo que en la doctrina se conoce como venta de cosa esperada o
emptio rei sperata. 3e trata de un contrato perfecto$ pero sujeto a una condicin suspensiva
por mandato de la ley +conditio juris, de modo tal que si el bien comprometido no lle!a a
e%istir la condicin no se cumple y la venta queda sin efecto o lo que es m5s$ se considera
como si nunca se hubiese formalizado$ por falta de objeto. &esde lue!o este tipo de
operacin difiere totalmente de la venta de esperanza incierta o emptio o venditio spei$ ya
que esta "ltima no est5 sujeta a condicin sino es un acto puro y sujeto a la suerte
+aleatoriedad, y su trato le!islativo es otro$ se!"n aparece de los comentarios al artculo BNFQ
del )di!o )ivil.
Hemos manifestado en el p5rrafo anterior que la venta de bien futuro o cosa esperada
est5 sujeta a una condicin por disposicin de la ley$ esto es$ una conditio juris$ con los
efectos de una condicin suspensiva. Asi lo dispone en t*rminos inequvocos el artculo BNFM
de nuestro )di!o$ el cual ha esco!ido una opcin doctrinaria muy difundida$ pero no
e%cluyente.
(ara que ten!a aplicacin el artculo BNFM es indispensable que las partes conozcan
que el bien a"n no e%iste y que el contrato es de efecto diferido o con eficacia suspendida. &e
no ser as$ o sea$ si una de las partes est5 en la falsa creencia de que el objeto de la
prestacin e%iste$ faltar5 la coincidencia en el acuerdo de voluntades y no habr5
compraventa.
La venta de un bien futuro o de cosa esperada es frecuente en el tr5fico contractual.
)omo ejemplos est5n la que se hace sobre planos$ respecto de una construccin a"n no
empezada6 la de mercadera que a"n no ha sido fabricada6 la de un potrillo o potranca que se
encuentra en vientre6 la cosecha a"n no recolectada6 los minerales que est5n por e%traerse6
los peces que a"n no han sido pescados y$ en !eneral$ todas aquellas ventas en las que el
objeto de la prestacin ten!a un car5cter no actual$ esto es$ ine%istente.
&esde el momento en que la compraventa de bienes futuros se halla subordinada a
que estos "ltimos e%istan$ salta a la vista su car5cter conmutativo y no aleatorio$ a diferencia
FB
de lo que sucede con la venta de esperanza incierta +artculo BNFQ del )di!o )ivil,.
Aun cuando hemos se/alado que como re!la !eneral es posible la compraventa de
bienes futuros$ debemos tambi*n recordar aquellos casos de prohibicin que contemplan los
artculos BMCN y BMCQ del )di!o )ivil$ sobre el derecho de suceder y la totalidad o parte de
los bienes que una persona pueda adquirir en el futuro y que tienen su fundamento en
consideraciones de car5cter *tico y adem5s$ en el primer caso$ est5n destinadas a prote!er
las e%pectativas hereditarias y evitar una posterior desi!ual divisin entre los herederos.
)uando de la manifestacin de voluntad de los contratantes ni de las circunstancias
se pueda establecer con certeza si se est5 ante un contrato de bien esperado +artculo BNFM,
o de esperanza incierta +artculo BNFQ, debe entenderse que se ha celebrado el primero y no
la se!unda$ habida cuenta de que la compraventa es$ en principio$ conmutativa y no aleatoria.
4. BIEN FUTURO' RIES!O DE SU CUANTA Y CALIDAD
ARTCULO 13., SI EL COMPRADOR ASUME EL RIES!O DE LA CUANTA Y
CALIDAD DEL BIEN FUTURO, EL CONTRATO $UEDA SUJETO A LA CONDICIN
SUSPENSIVA DE $UE LLE!UE A TENER E.ISTENCIA.
EMPERO, SI EL BIEN LLE!A A E.ISTIR, EL CONTRATO PRODUCIR* DESDE
ESE MOMENTO TODOS SUS EFECTOS, CUAL$UIERA $UE SEA SU CUANTA Y
CALIDAD, Y EL COMPRADOR DEBE PA!AR NTE!RAMENTE EL PRECIO.
-n la compraventa sobre bienes futuros puede acontecer que se haya pactado que el
comprador asuma el ries!o de la cuanta y calidad.
Lo que le da caractersticas propias a la asuncin del ries!o de la cuanta y calidad por
el comprador$ es el hecho de que e%istiendo el bien y cumpli*ndose$ de consi!uiente$ la
condicin suspensiva$ dicho comprador estar5 obli!ado a pa!ar la totalidad del precio$ pese a
que la cuanta y la calidad no sean las que fueron convenidas en el contrato. 3e presenta en
otras palabras$ una situacin peculiar4 el contrato como tal$ es condicional y conmutativo y si
la cosa futura no lle!a a e%istir$ queda sin efecto6 pero en la hiptesis de que e%ista$ todo lo
referente a su cuanta y calidad tiene car5cter aleatorio para el comprador$ por haber asumido
el ries!o. 3e trata$ en el fondo$ de un matiz peculiar de la venta de esperanza incierta o
vendito o emptio spei.
Wn ejemplo servir5 de mayor ilustracin. A le compra a 8 la produccin de vino del
mes venidero$ cuantificada en dos mil litros$ de primera calidad. -n el contrato se acuerda$
empero$ que el ries!o por la cantidad y calidad es asumido por el comprador A. 3i por
al!una circunstancia 8 no lle!a a producir esos dos mil litros o la calidad no es de primera o
se producen ambos hechos$ A no slo estar5 obli!ado a recibir menos litros y de una
calidad inferior$ en su caso$ sino que tendr5 que pa!ar el precio pactado$ sin que haya lu!ar a
rebaja al!una.
&esde lue!o tenemos que asumir que la menor cantidad o calidad del bien futuro no
se ha ori!inado por dolo o culpa del vendedor$ este es deudor de la obli!acin de prestacin
de dar. 3i por el contrario$ hubiera dolo o culpa de este "ltimo$ el comprador podr invocar a
su favor lo dispuesto en los artculos BFBQ y BF7B del )di!o )ivil y obtener la
correspondiente indemnizacin por da/os y perjuicios.
F7
Jal como se e%presara en p5rrafos anteriores$ si la cosa futura que se contrata no
lle!a a e%istir no se habr5 satisfecho la condicin suspensiva y al faltar el objeto$ no habr5
compraventa. Vueda entendido que esta ine%istencia tendr5 que ser total y que se aplicar5
en cambio el artculo bajo comentario si la cosa futura lle!a a presentarse$ por peque/a que
sea. 3u cuanta ha sido$ en efecto$ el ries!o asumido por el comprador.
. LA VENTA DE ESPERANZA INCIERTA
ARTCULO 13%., EN LOS CASOS DE LOS ARTCULOS 134 Y 13, SI EL
COMPRADOR ASUME EL RIES!O DE LA E.ISTENCIA DEL BIEN, EL VENDEDOR TIENE
DEREC0O A LA TOTALIDAD DEL PRECIO AUN$UE NO LLE!UE A E.ISTIR.
)uando en la venta se conviene que el comprador asuma el ries!o de la e%istencia del
bien nos encontramos en presencia de la emptio o venditio spei o venta de esperanza
incierta. -n ella$ a diferencia de la emptio rei sperata o venta de cosa esperada$ el acto es
puro y simple y no est5 sujeto a la conditio juris de que el bien no lle!ue a e%istir. 3e trata$
en consecuencia$ de un hecho jurdico marcado por la nota tipificante de la aleatoriedad. -n
lneas anteriores se ha citado el ejemplo cl5sico de la redada del pescador$ que es el m5s
utilizado en la doctrina para se/alar los alcances y las consecuencias de la venta de la
esperanza incierta.
Wn problema susceptible de presentarse es la solucin que debe d5rsele a un contrato
defectuosamente redactado y de cuyos t*rminos no resulta cu5l ha sido la intencin de las
partes$ si celebrar una venta de cosa esperada +artculo BNFM, o una venta de esperanza
incierta +artculo BNFQ, &octrinariamente impera el criterio de que en la duda se entiende que
el contrato ha sido condicional$ esto es$ venta de cosa esperada +artculo BNFM, por cuanto la
compraventa es$ en principio$ conmutativa y no aleatoria.

Wn aspecto a ser considerado es la naturaleza de la venta de esperanza incierta. Hay
autores$ como XRA=)-3)# &-.=:
F7
$ se!"n los cuales esta fi!ura no es propiamente una
venta de bien futuro$ sino de una cosa presente4 el alea$ y sostiene que se trata de ...un
contrato atpico$ innominado$ que tiene afinidad con el arrendamiento de servicios$ pero que
se distin!ue de *l$ consistente en la obli!acin asumida por el llamado vendedor de se!uir
una determinada actividad$ por cuenta del llamado comprador$ diri!ida a conse!uir un
determinado resultado4 el captus piscium$ la venatio$ etc.$ etc.
-l maestro <AG AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J
FF
no comparte la citada tesis del maestro
italiano$ pues considera que la venta de la esperanza incierta es una subespecie de la
compraventa de bien futuro y que su particularidad est5 dada por el hecho de que la
obli!acin que asume el comprador es pura y simple y no est5 sujeta a condicin. (or otra
parte$ no vemos como el alea pueda ser objeto de la obli!acin del vendedor y no es ella lo
que persi!ue el comprador al celebrar el contrato. A lo dicho a!re!amos que desde un
panorama estrictamente le!islativo la venta de la esperanza incierta est5 tipificada por
nuestro )di!o )ivil y si acept5ramos la tesis de que se trata de un pacto atpico no slo nos
apartaramos del te%to vi!ente 'lo que de por s es suficiente para rechazarla' sino que ello
podra !enerar elementos disociadores para la se!uridad jurdica.
F7
&-.=:$ Xrancesco.' OLa )ompraventaP. (5!. B7F
FF
AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J$ <a%.' O-%*!esis del )di!o )ivil S )ontratos =ominadosP. .aceta
Rurdica -ditores. Lima'(er". (5!. 7KK.
FF
#tro tema que no puede pasar desapercibido es el car5cter mismo de la venta de la
esperanza incierta. -n ella el factor aleatorio est5 directamente relacionado con la e%istencia
o ine%istencia del bien. -s por lo tanto irrelevante su cantidad o calidad y por ello acierta el
se!undo p5rrafo del artculo cuando dispone que si el bien lle!a a e%istir$ el contrato producir5
todos sus efectos y el comprador tendr5 que pa!ar nte!ramente el precio$ cualquiera que
sea su cantidad o calidad.
%. COMPROMISO DE VENTA DE BIEN AJENO
ARTICULO 13&., EL CONTRATO POR EL CUAL UNA DE LAS PARTES SE
COMPROMETE A OBTENER $UE LA OTRA AD$UIERA LA PROPIEDAD DE UN BIEN
$UE AMBAS SABEN $UE ES AJENO, SE RI!E POR LOS ARTCULOS 14&+,14&1 Y
14&2.
La llamada venta de cosa ajena ha sido motivo de a/eja pol*mica y de distinto trato
le!islativo$ pues mientras en al!unas le!islaciones era nula +)di!o )ivil peruano de BLN7,
en otras poda ser anulable +)di!o )ivil peruano de BKFQ, y susceptible$ por consi!uiente$
de confirmacin. -l nuevo )di!o$ si!uiendo la tnica del )di!o )ivil italiano de BKM7 ha
superado esta situacin y hace una conveniente remisin a las re!las de la promesa de la
obli!acin o del hecho de un tercero4 si el vendedor vende el bien no como propio sino como
ajeno$ asume entonces la obli!acin de procurarle la propiedad al comprador.
&esde lue!o partimos de la premisa de que el )di!o se est5 refiriendo aqu a la
venta de un bien ajeno individualmente determinado$ como podra ser un automvil Joyota$
a/o BKLQ$ de placa =o. A&7TKN$ o el inmueble ubicado en la avenida Xrancsico 8olo!nesi
77B$ )hiclayo y que ha prescindido de la venta !en*rica pues en *sta carece de importancia
que el vendedor sea due/o al tiempo en que se celebra el contrato y bastar5 que le entre!ue
al comprador un bien de la calidad pactada y que en su momento lo ha!a propietario del
mismo.
-%iste un elemento condicionante para que opere la frmula prevista por el artculo
BNFT y es$ como lo se/ala su te%to$ que ambas partes 'esto es$ vendedor y comprador' sepan
que el bien es ajeno$ pues de otro modo desconoceran que lo \nico que e%iste es el
compromiso asumido por el vendedor$ de obtener que el due/o lo transfiera al comprador.
@Vu* sucede$ de consi!uiente$ si el comprador no est5 al tanto de esta realidad y celebra el
contrato de compraventaE La respuesta est5 dada por lo dispuesto en el artculo BNFK.
-l sistema se!uido por el artculo BNFT es impecable$ habida cuenta de que conforme
al nuevo )di!o la compraventa se limita a crear la obli!acin de transmitir el dominio y la
transmisin de la propiedad no va necesariamente implcita en ella. :nclusive y con razn &-
LA (W-=J- Y LAUALL-
FM
manifiesta que este contrato ...no es t*cnicamente una
compraventa$ pues como nadie puede crear una obli!acin a car!o de un tercero sin
asentimiento de *ste$ la obli!acin del vendedor no puede ir m5s all5 que comprometer su
actividad para obtener el asentimiento del verdadero due/o del bien para transferir la
propiedad de *ste al comprador. -n estas condiciones$ como la compraventa crea la
obli!acin de transferir la propiedad del bien$ el llamado comprador de cosa ajena no est5$ en
realidad$ vendiendo esta cosa$ desde que$ con conocimiento del llamado comprador$ no se
FM
&- LA (W-=J- Y LAUALL-$ <anuel.' O)di!o )ivil$ tomo U:$ -%posicin de <otivos y
)omentarios$ )ompilacin hecha por &elia Revoredo de &e8aAey$ )ompraventa$ (5!. 7CK
FM
est5 obli!ando a transferir su propiedad$ sino "nicamente est5 prometiendo que el verdadero
due/o lo har5$ esto es$ que *ste y no el vendedor ser5 quien se obli!ue a transferir al
comprador la propiedad del bien.
La consecuencia del nuevo r*!imen impuesto por el )di!o para el compromiso de
venta de bien ajeno est5 dada por el tratamiento impuesto para la promesa de la obli!acin o
del hecho de un tercero. 3i el tercero$ esto es$ el due/o del bien vendido$ lo transfiere al
comprador$ el vendedor queda liberado de la obli!acin que se impuso. 3i$ por el contrario$
ese tercero no accede a efectuar la transferencia$ el vendedor responder5 frente al
comprado6 por la indemnizacin que le es impuesta en su calidad de promitente +prometiente,
+artculos BMTC$ BMTB y BMT7 del )di!o )ivil,.
Xinalmente y si bien como re!la !eneral el propietario no puede ser desprendido de su
dominio sin que medie su voluntad$ e%isten casos en que lo pierde y ello sucede4 B, si desde
la entre!a del bien hecha por el vendedor al comprador transcurre el plazo para que este
"ltimo adquiera la propiedad por prescripcin adquisitiva +artculos KNC y KNB del )di!o
)ivil,6 y 7, si trat5ndose de bienes muebles son recibidos por el comprador de buena fe y a
ttulo de propietario$ aunque el enajenante carezca de facultad para hacerlo +artculo KML del
mismo )di!o,.
&. AD$UISICIN POSTERIOR DEL BIEN $UE EL VENDEDOR 0A PROMETIDO
VENDER
ARTCULO 13). EN EL CASO DEL ARTCULO 13&, SI LA PARTE $UE SE 0A
COMPROMETIDO AD$UIERE DESPU-S LA PROPIEDAD DEL BIEN, $UEDA OBLI!ADA
EN VIRTUD DE ESE MISMO CONTRATO A TRANSFERIR DIC0O BIEN AL ACREEDOR,
UN $UE VAL!A PACTO EN CONTRARIO.
(uede suceder que una persona haya prometido vender una cosa ajena y que$ lue!o
de perfeccionado este convenio$ la adquiera por cualquier ttulo. -n esta hiptesis y por
razones de economa contractual y de justicia$ se produce un fenmeno de transmutacin
autom5tica y desaparece el compromiso$ para convertirse en una compraventa pura y simple$
en virtud de la cual el promitente +prometiente conforme al &iccionario de la Real Academia
de la Len!ua -spa/ola, asume directamente la obli!acin de transmitir el bien a su acreedor$
esto es$ al comprador.
3upon!amos que A se ha comprometido con 8 para que )$ en su calidad de
propietario de un departamento$ se lo transfiera. Wna vez perfeccionado este contrato$ )
fallece y A se convierte en heredero universal y "nico suyo$ de modo que el departamento
se incorpora a su dominio. 3i no variase la secuencia de la primitiva promesa de la obli!acin
hecha por tercero$ se producira una duplicidad que no tendra razn de ser. -n efecto y en
virtud de la transmisin universal y "nica$ A se ha convertido en due/o de lo que en un
primer momento no le perteneca y la promesa ha perdido sentido$ pues como consecuencia
de un hecho posterior A est5 en condiciones de efectuar la venta directamente y as
suceder5.
La evidente simplificacin que es consecuencia de esta re!la y su conveniencia para
el adecuado tr5fico contractual determinaron que$ con buen criterio se estableciera que no
valdr5 el pacto en contrario. -stamos$ de consi!uiente$ frente a una norma de naturaleza
imperativa.
FN
). RESCISIN DE LA VENTA DE UN BIEN AJENO
ARTCULO 13(., LA VENTA DE UN BIEN AJENO ES RESCINDIBLE A SOLICITUD
DEL COMPRADOR, SALVO $UE 0UBIESE SABIDO $UE NO PERTENECA AL
VENDEDOR O CUANDO ESTE AD$UIERA EL BIEN, ANTES DE LA CITACIN CON LA
DEMANDA.
Al e%aminar el artculo BNFT se/alamos que tena un elemento condicionante$ cual era
que ambas partes supiesen que estaban celebrando un contrato de compraventa de bien
ajeno. (ero si el comprador lo i!norase y no supiese$ en consecuencia$ que su derecho
quedaba sujeto en definitiva al asentimiento del verdadero due/o o tercero$ la situacin se
presenta distinta$ y distinta es tambi*n la solucin. -ste comprador$ en efecto$ no tendr5 por
qu* aceptar que su derecho al dominio est* mediatizado y por lo tanto le asiste la facultad de
plantear la rescisin de la compraventa$ con todos sus consecuentes efectos +artculo BNMB,
&esde lue!o y as lo precisa el numeral bajo comentario$ no habr5 lu!ar a rescisin si
el comprador saba que se trataba de un bien ajeno y esta hiptesis ya fue tratada al
e%aminar el artculo BNFT. Jampoco tendr5 ese derecho si el vendedor adquiere el bien antes
de haber sido citado con la demanda de rescisin$ pues la situacin del comprador habra
quedado subsanada y estaramos dentro de un marco similar al establecido por el artculo
BNFL.
@Vu* sucede si el comprador se entera que el bien no es de propiedad del vendedor
pero no plantea la rescisin del contrato$ porque renuncia posteriormente a ella o deja vencer
el plazo para accionarE. Al respecto el maestro &- LA (W-=J- Y LAUALL- se/ala con
acierto que ...el contrato tendr5 los efectos indicados en el artculo BNFT$ pues se da el caso
de mantenerse el contrato con conocimiento por parte del comprador de que el bien no
pertenece al vendedor.
(or "ltimo$ cabe manifestar que la accin que confiere el artculo BNFT es rescisoria y
no resolutoria y ello se debe a que el bien materia de la venta era ajeno al momento en que
se celebr el contrato$ o sea que la causal e%ista en aquel instante +artculo BFTC del )di!o
)ivil,.
(. VENTA DE BIEN PARCIALMENTE AJENO
ARTCULO 14+., EN EL CASO DEL ARTCULO 13(, SI EL BIEN ES
PARCIALMENTE AJENO, EL COMPRADOR PUEDE OPTAR ENTRE SOLICITAR LA
RESCISIN DEL CONTRATO O LA REDUCCIN DEL PRECIO.
-l le!islador consider tambi*n la hiptesis de la venta de un bien parcialmente ajeno
y el )di!o confiere al comprador que i!noraba esta situacin 'de all la referencia al artculo
BNFK' la alternativa de plantear la rescisin del contrato o la reduccin del precio$ utilizando
una frmula similar a las acciones estimatoria y quanti minoris de la obli!acin de
saneamiento por eviccin. 3e ha prote!ido as el inter*s del comprador y el objetivo que
perse!ua y que en la mayora de los casos no se lo!rara con la adquisicin de slo una
parte y no la totalidad del bien.
FQ
3i el comprador opta por la rescisin del contrato$ tendr5 el derecho a que se le
devuelva el precio entre!ado al vendedor y los dem5s efectos que se/ala el artculo BNMB. -n
caso de que escoja la otra posibilidad$ adquirir5 la parte que es propiedad del vendedor y
correlativamente le corresponder5 la reduccin del precio en forma proporcional al que fue
pa!ado por el bien$ considerado inte!ralmente.
(ondremos un ejemplo de reduccin del precio. 3i se pact por la venta de un
inmueble la suma de cien mil nuevos soles y lo que el comprador puede conservar como
propietario equivale a la cuarta parte del valor de la propiedad$ la reduccin ser5 equivalente
a tres cuartas partes y$ de consi!uiente$ el vendedor deber5 devolverle setenta y cinco mil
nuevos soles.
@)u5l ser5 la solucin si se vende un bien que ambas partes saben es parcialmente
ajenoE &escartada la aplicacin del artculo BMNC$ pues como se e%presara est5 circunscrito
al caso del comprador que i!nora que el bien es ajeno$ consideramos aplicable por analo!a$
el artculo BNFT.
Jambi*n estimamos aplicable la analo!a si el vendedor de un bien parcialmente ajeno
subsana esta situacin antes de que se haya planteado la accin rescisoria o la reduccin del
precio$ de acuerdo con lo que contempla el artculo BNFL.
1+. EFECTOS DE LA RESCISIN
ARTCULO 141., EN LOS CASOS DE RESCISIN A $UE SE REFIEREN LOS
ARTCULOS 13( Y 14+, EL VENDEDOR DEBE RESTITUIR AL COMPRADOR EL
PRECIO RECIBIDO, Y PA!AR LA INDEMNIZACIN DE DA1OS Y PERJUICIOS
SUFRIDOS. DEBE REEMBOLSAR I!UALMENTE LOS !ASTOS, INTERESES Y
TRIBUTOS DEL CONTRATO EFECTIVAMENTE PA!ADOS POR EL COMPRADOR Y
TODAS LAS MEJORAS INTRODUCIDAS POR -STE.
-l artculo BNMB contiene un conjunto de efectos que son consecuencia de la rescisin
del contrato planteado por el comprador cuando se le vende un bien total o parcialmente
ajeno$ en la i!norancia de que se encuentra en esta condicin.
-n primer t*rmino$ y al mar!en de si haya e%istido o no dolo o culpa del vendedor$
*ste tiene que restituir el precio recibido$ pues su retencin determinara un enriquecimiento
sin justificacin. -n realidad$ se trata aqu de una aplicacin del principio b5sico de los
contratos con prestaciones recprocas$ se!"n el cual la falta de la prestacin esteriliza la
contraprestacin.
La devolucin del precio recibido es independiente del estado en que se encuentre el
bien al momento de concretarse la rescisin y de su eventual disminucin de valor. :nclusive
se sostiene en doctrina que la destruccin del bien por parte del comprador tampoco modifica
la obli!acin de restituir el nte!ro del precio. &esde lue!o lo e%puesto funciona en las
relaciones e%istentes entre vendedor y comprador$ pero estar5 siempre e%pedito el derecho
del propietario para hacer responsable a este "ltimo por los deterioros o la p*rdida del bien$ si
ha e%istido dolo o culpa en su !eneracin.
Wn se!undo efecto es el pa!o de la indemnizacin de los da/os y perjuicios sufridos
FT
por el comprador. -sta responsabilidad no es$ por lo dem5s$ objetiva$ de forma que el
vendedor no responder5 por los da/os y perjuicios que resulten de causa no imputable
+artculo BFBT del )di!o )ivil, salvo que lo contrario haya sido previsto e%presamente por el
ttulo de la obli!acin.
(or "ltimo e independientemente del dolo o culpa del vendedor$ *ste deber5
reembolsar al comprador los !astos que ha efectuado$ los intereses que ha pa!ado$ los
impuestos que sufra! como derivacin del contrato y el importe de las mejoras que hubiese
introducido en el bien ajeno$ sea ellas necesarias$ "tiles y de recreo.
&ebe entenderse por !astos no slo los que son propios a la conservacin del bien
ajeno$ sino inclusive aquellos que el comprador hubiese realizado para instalarse en la
propiedad o para ponerla en condiciones de uso$ etc.
-n lo que se refiere a las mejoras$ el artculo BNMB no ha distin!uido las necesarias y
"tiles de las de recreo$ como sucede en el numeral BMTK del )di!o )ivil italiano$ que es el
que le ha servido de inspiracin. (ensamos que ha habido acierto en la !eneralizacin hecha
en la ley peruana$ pues como apunta &- LA (W-=J- Y LAUALL- ...la buena o mala fe del
vendedor no debe modificar el derecho del comprador de obtener el reembolso de todas las
mejoras$ cualquiera que sea su clase$ introducidas en la cosa que *l crey que estaba
le!timamente adquiriendo.
Xinalmente$ es valor entendido que el importe de las mejoras ser5 en definitiva
cancelado por el propietario del bien$ en aplicacin de los principios !enerales reco!idos en
los artculos KBQ a KBK del )di!o )ivil.
11. AD$UISICIN DE MUEBLES EN TIENDAS O LOCALES ABIERTOS AL PUBLICO
ARTCULO 142., LOS BIENES MUEBLES AD$UIRIDOS EN TIENDAS O
LOCALES ABIERTOS AL P2BLICO NO SON REIVINDICABLES SI SON AMPARADOS
CON FACTURAS O PLIZAS DEL VENDEDOR. $UEDA A SALVO EL DEREC0O DEL
PERJUDICADO PARA EJERCITAR LAS ACCIONES CIVILES O PENALES $UE
CORRESPONDAN CONTRA $UIEN LOS VENDI INDEBIDAMENTE.
-ste precepto tiene como antecedente el artculo LN del )di!o de )omercio y su
incorporacin era indispensable$ en virtud de la fusin de la compraventa mercantil con la
civil. 3e trata de una norma especfica$ que va m5s all5 del principio de la tradicin de buena
fe a que se refiere el artculo KML del )di!o )ivil y su propsito consiste en proporcionar
se!uridad en las transacciones de bienes muebles.
3on condiciones de aplicacin de la norma4 B, que las ventas se realicen en tiendas o
locales abiertos al p"blico6 y 7, que est*n amparadas por facturas o plizas.
=o e%iste dificultad al!una en lo que se refiere a tiendas$ pues se trata de
establecimientos comerciales que cuentan con licencias y$ en !eneral$ con los requisitos que
e%i!e la le!islacin administrativa y municipal. -l problema se complica cuando el precepto se
refiere a los locales abiertos al p"blico$ que sin duda incluyen ferias y similares y que a
nuestro entender se e%tienden a las zonas habilitadas para el comercio$ como sucede$ para
citar un ejemplo$ en la calle (olvos Azules$ Lima$ en la medida de que se cumpla la se!unda
condicin$ esto es$ que los vendedores entre!uen facturas a los compradores. -s en cambio
FL
discutible la situacin de los vendedores ambulantes diseminados en las calles de las
poblaciones$ aun cuando emitan recibos o facturas$ pues efect"an sus operaciones en la va
p"blica o en carretas y no propiamente en locales abiertos al consumidor.
)on el requisito de la factura o pliza queda mar!inado de este precepto el importante
sector de lo que se conoce como economa informal o sumer!ida$ esto es$ la de aquellos
vendedores que no cumplen con las re!ulaciones le!ales y que$ concretamente$ no e%tienden
tales recibos o facturas. La e%clusin tiene un fundamento claro4 no dar aliento al
contrabando y otras actividades que est*n fuera de la ley.

La "ltima parte del numeral est5 destinada a salva!uardar el derecho de quienes no
pueden reivindicar sus bienes por impedrselo el mismo precepto$ pero que conservan
intactas sus posibilidades de actuar contra los que vendieron indebidamente$ sea en la va
civil$ por reparacin de da/os y perjuicios o enriquecimiento indebido$ sea en la va penal$ por
delitos contra el patrimonio.
FK
SUB CAPITULO III
EL PRECIO
1. NULIDAD DE LA COMPRAVENTA CUYO PRECIO ES FIJADO
UNILATERALMENTE
ARTCULO 143., LA COMPRAVENTA ES NULA CUANDO LA DETERMINACIN
DEL PRECIO SE DEJA AL ARBITRIO DE UNA DE LAS PARTES.
-l precio constituye la contraprestacin que corresponde al comprador y que$ con la
obli!acin de transferir el dominio$ constituyen los elementos esenciales de la compraventa.
La determinacin del precio$ se!"n lo precept"a el artculo bajo comentario$ no puede
quedar al arbitrio de uno de los contratantes. La re!la viene desde el derecho romano$ pues
.ayo sostuvo que no haba venta cuando el vendedor manifestaba al que quera comprar$ te
vendo en lo que quieras$ en lo que estimes justo.
La norma bajo an5lisis es de car5cter elemental. La compraventa$ como todo contrato$
se perfecciona cuando e%iste acuerdo de las partes$ y en este caso$ dicho acuerdo se da
sobre el bien y el precio$ todo lo cual se produce a partir del consentimiento e%presado por
ambos contratantes en relacin a ambos elementos. 3i uno solo de los contratantes se/ala el
precio no e%iste en realidad el concierto de voluntades. Adicionalmente y si se permitiera lo
contrario$ uno de los contratantes quedara librado al capricho de la contraparte$ que estara
en libertad de fijar el precio que mejor conven!a a sus intereses. )on el mismo criterio$
tampoco e%istir5 venta cuando se estipule que se vende por el precio que se ofrezca al
vendedor$ pues tambi*n y en cierto modo se le est5 haciendo depender de la voluntad de uno
de los contratantes lo que hiere i!ualmente la naturaleza misma del contrato$ y los principios
*ticos que lo inspiran.
Ya en las disposiciones !enerales hemos e%presado ideas sobre el precio y el hecho
de que debe ser pa!ado en dinero. )onviene a!re!ar aqu que no slo se entiende por tal el
numerario$ sino tambi*n los cheques y cualquier otro si!no que lo represente$ incluyendo$
se!"n lo se/ala &e!ni$ las letras de cambio$ la anotacin en cuenta corriente$ etc. -mpero$
trat5ndose de cheques$ letras de cambio$ vales o pa!ar*s a la orden y otros documentos de
cambio$ habr5 pa!o slo cuando hubieren sido realizados o cuando por culpa del acreedor se
hubieran perjudicado +artculo B7FF del )di!o )ivil,.
-l precio convenido por los contratantes$ que es la frmula usual o corriente$ puede
pa!arse al contado o a plazos$ se!"n lo estipulado en el contrato.
2. DETERMINACIN DEL PRECIO POR UN TERCERO
ARTCULO 144., ES V*LIDA LA COMPRAVENTA CUANDO SE CONFA LA
DETERMINACIN DEL PRECIO A UN TERCERO DESI!NADO EN EL CONTRATO O A
DESI!NARSE POSTERIORMENTE, SIENDO DE APLICACIN LAS RE!LAS
ESTABLECIDAS EN LOS ARTCULOS 14+& Y 14+).

MC
Ya al comentar el artculo BN7K tratamos el tema relativo a la certidumbre del precio
e%plicando que puede estar determinado o ser determinable.
-l artculo BNMM se inspira en el principio de la determinabilidad y permite que el precio
sea fijado por un tercero$ sea en el contrato o posteriormente$ quedando condicionada la
compraventa a la aceptacin e%presa o t5cita de este tercero y a su fijacin. (uede suceder$
en efecto$ que el tercero no quiera o no pueda determinar el precio.
&e la remisin que hace este artculo a los numerales BMCT y BMCL del )di!o )ivil$
resulta que la determinacin del precio por tercero puede revestir dos matices4 B, las partes
no dejan librada la determinacin al mero arbitrio del tercero +artculo BMCT,$ de modo que
*ste deber5 efectuarla haciendo una apreciacin equitativa. -sto es lo que se conoce como
arbitrium boni viri$ que es por lo dem5s la forma que con mayor frecuencia se utiliza y
cualquiera de las partes puede impu!nar el precio se/alado por el tercero. Adem5s y de
acuerdo con lo e%presado al comentar el artculo BMCT del )di!o )ivil$ si el tercero no quiere
o no puede efectuar la determinacin y las partes no nombran un reemplazante$ la
desi!nacin la har5 el juez$ de acuerdo con el criterio de preservacin contractual6 7, 3i por el
contrario las partes quisieron remitirse al mero arbitrio del tercero +artculo BMCL,$ es decir$
poniendo ilimitada fe en su capacidad y correccin$ lo que ese tercero determine ser5
obli!atorio para ella$ salvo que quien se crea perjudicado pruebe su mala fe. -sto es lo que
se conoce como arbitio merae voluntaris o arbitrium merum y$ a diferencia del anterior y por
e%presa disposicin del )di!o$ si el tercero no quiere o no puede hacer la determinacin$ el
contrato es nulo. Aqu no se aplica la preservacin contractual$ pues el mero arbitrio supone
una relacin estrictamente personal y propia de las partes +absoluta confianza en el arbitrio
del tercero,.
3. PRECIO EN BOLSA Y MERCADO
ARTCULO 14., ES TAMBI-N V*LIDA LA COMPRAVENTA SI SE CONVIENE
$UE EL PRECIO SEA EL $UE TUVIERE EL BIEN EN BOLSA O MERCADO, EN
DETERMINADO DA Y LU!AR.
-n este precepto e%iste otra manifestacin del principio de la determinabilidad del
precio$ esta vez referido a las cotizaciones de los valores inscritos en bolsa o a los que
ten!an en un determinado mercado +nacional o internacional$ de bienes de consumo$ etc., en
el lu!ar y da que se/ale el contrato.
La determinacin del precio de los valores re!istrados en bolsa se produce
autom5ticamente$ pues responde a operaciones que se realizan diariamente y que se van
anotando en forma p"blica. )onviene$ empero$ si se emplea esta frmula$ que se indique en
el contrato si las partes se est5n sujetando al precio de compra o de venta$ pues son distintos
y en caso de que nada se di!a opinamos que$ por equidad$ habr5 que sacar el promedio de
ambos.
-n cuanto a los bienes cuyo precio se sujeta al valor de mercado$ estimamos que su
campo de accin es amplio$ pero en la medida de que e%ista$ como sucede no slo en
operaciones de tipo dom*stico +el <ercado )entral$ La (arada$ el <ercado de 3urquillo$ etc.,
sino de altas cifras y de alcance internacional$ como acontece con los !ranos$ la lana y los
metales$ para poner al!unos ejemplos.
@)mo se resolvera el problema si e%isten varios precios de los mismos bienes en el
MB
mercadoE -n silencio del )di!o 'pues a nuestro entender no es aplicable el artculo BBMF$
relativo a la eleccin en las obli!aciones de dar bienes determinados slo por su especie y
calidad' habra que obtener el precio promedio.
3i bien en la primera hiptesis del artculo BNMN su radio de esfera se reduce a los
valores cotizados en bolsa$ no creemos que e%ista impedimento para que se e%tienda no slo
a toda clase de muebles$ sino tambi*n a los inmuebles$ cuando se trata del valor de mercado$
pues la ley no ha hecho distin!os$ ni estos emanan de la naturaleza de las cosas.
Xinalmente y si en el lu!ar y da se/alados en el contrato no hay cotizacin ni se
valorizan los bienes en el mercado$ faltar5 el precio y$ por lo tanto$ no habr5 compraventa.

4. REAJUSTE AUTOM*TICO DE PRECIO
ARTCULO 14%., ES LCITO $UE LAS PARTES FIJEN EL PRECIO CON
SUJECIN A LO DISPUESTO EN EL PRIMER P*RRAFO DEL ARTCULO 123.
La remisin que hace este dispositivo permite mantener el valor constante del precio
al referirlo a ndices de reajuste autom5tico$ fijados por el 8anco )entral de Reserva del (er"$
a otras monedas o mercaderas como el oro y dem5s metales preciosos$ etc.
3e!"n e%presiones del maestro &- LA (W-=J- Y LAUALL-$ ponente del presente
artculo$ el precepto responde a la difundida pr5ctica de someter el precio de un bien al que
ten!a se!"n determinado ndice de precios La frmula tiene el beneficio de su actualidad$
pues se trata de precios autom5ticamente reajustables o diferidos a otras mercaderas como
el oro y dem5s metales preciosos$ etc.$ que son fluctuantes y est5 dentro de la lnea de
mantener valores constantes.
. PRECIO DEL DA O CORRIENTE
ARTCULO 14&., EN LA COMPRAVENTA DE BIENES $UE EL VENDEDOR
VENDE 0ABITUALMENTE, SI LAS PARTES NO 0AN DETERMINADO EL PRECIO NI 0AN
CONVENIDO EL MODO DE DETERMINARLO, RI!E EL PRECIO NORMALMENTE
ESTABLECIDO POR EL VENDEDOR. SI SE TRATA DE BIENES $UE TIENEN PRECIO DE
BOLSA O DE MERCADO, SE PRESUME, A FALTA DE INDICACIN E.PRESA SOBRE EL
PRECIO, $UE RI!E EL DEL LU!AR EN $UE DEBE REALIZARSE LA ENTRE!A.
-n este artculo$ destinado a facilitar los ne!ocios$ se parte de una premisa4 los
contratantes no han determinado el precio ni han convenido el modo de hacerlo$ pero el bien
o bienes son aquellos que el vendedor vende habitualmente. -sta habitualidad hace que el
precio sea el del da o el corriente en plaza. Wn ejemplo sera el de mercaderas no sujetas a
re!ulacin ni control de precios$ que se venden a diario$ como sucede con la piedra caliza$ la
arena y similares.
-n su se!undo p5rrafo$ el numeral BNMT contiene una presuncin juris tantum
e%clusivamente referida a los bienes que tienen precio de bolsa o de mercado$ se!"n la cual
el precio ser5 el que rija en el lu!ar en que debe producirse la entre!a. -sta es$ pues$ en
M7
"ltima instancia$ la que perfecciona el contrato$ pues sirve para determinar el precio.
3i e%istiesen varios precios sobre la misma mercanca$ ser5 aplicable la frmula de
equidad se/alada al hacer el comentario del artculo BNMN.
%. COMPRAVENTA A PRECIO NETO
ARTCULO 14)., EN LA COMPRAVENTA EN $UE EL PRECIO SE FIJA POR
PESO, A FALTA DE CONVENIO, SE ENTIENDE $UE SE REFIERE AL PESO NETO.
-l precio neto es aquel que tiene un bien$ tal como sustancialmente es y con descarte
de su envoltura o cualquier otro elemento ajeno a su naturaleza. (recio bruto si!nifica$ de
consi!uiente$ la fi!ura opuesta$ esto es$ cuando se suman al bien elementos e%tra/os al
mismo +envase$ etc.,.
-n el propsito de facilitar la solucin de casos pr5cticos este numeral dispone que a
falta de convenio que di!a lo contrario$ en la compraventa fijada por peso se considera que
las partes han querido referirse al neto y no al bruto$ pues el primero es el que en definitiva
interesa al comprador. La norma contiene$ de consi!uiente$ una presuncin juris tantum$ que
puede ser destruida mediante prueba en contrario.

MF
SUB CAPITULO IV
OBLI!ACIONES DEL VENDEDOR
1. PERFECCIONAMIENTO DE LA TRANSFERENCIA
ARTCULO 14(., ES OBLI!ACIN ESENCIAL DEL VENDEDOR PERFECCIONAR
LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DEL BIEN.
-l contrato de compraventa no se identifica necesariamente con la traslacin de
dominio y lo que b5sicamente confiere es un derecho de cr*dito a favor del comprador para
los efectos de esa transferencia. -sto si!nifica$ en otras palabras$ que celebrado el contrato
nacen obli!aciones y entre ellas la de perfeccionar la traslacin de la propiedad$ como
correlato del aludido derecho del comprador. -ste perfeccionamiento supone$
consecuentemente$ la realizacin de aquellos actos que le permitan ejercitar a plenitud los
derechos que emanan de la compraventa$ incluyendo no slo los atributos inherentes a la
propiedad$ sino el adecuado empleo del cr*dito$ entre otros.
A nuestro modo de ver$ el artculo BNMK se refiere de un modo inte!ral a la adecuacin
de la transferencia de la propiedad del bien que es materia del contrato de compraventa y
cubre no slo las que son esenciales sino tambi*n las que derivan de ella y tienen$ por lo
tanto$ car5cter accesorio. Wna de esas obli!aciones esenciales es la entre!a$ cuyo desarrollo
especfico se da en los artculos que si!uen al que es materia de este comentario. (or lo
dem5s$ conviene se/alar que no estamos hablando de las "nicas obli!aciones del vendedor$
sino de las que emanan de la ley por su car5cter natural y que caben otras obli!aciones
ori!inadas en las estipulaciones aceptadas por las partes$ en ejercicio de la autonoma de la
voluntad. (or otro lado$ todas estas obli!aciones$ salvo la elemental del artculo BNMK$ tienen
car5cter supletorio$ esto es$ pueden modificarse por pacto distinto no siendo$ de consi!uiente$
co!entes.
La obli!acin de hacer adquirir la propiedad de la cosa$ que corresponde al vendedor
y que constituye un derecho del comprador$ aun cuando no se produzca simult5neamente
con la celebracin del contrato$ no constituye el resultado de ...un nuevo ne!ocio$ autnomo
respecto de la venta +como es propio$ por ejemplo$ del ordenamiento !erm5nico,6 el efecto
traslativo est5 siempre comprendido en la venta$ aun cuando en determinados contratos$ sea
solamente virtual y resulte desplazable hacia adelante en el tiempo.
)omo derivacin del principio reco!ido por el artculo BNMK$ en todos aquellos casos
en que el vendedor no est5 en posesin del bien que se obli!a a transferir$ se encontrar5
forzado a realizar todo lo necesario para recuperar esa posesin y transmitirla al comprador
o$ como se/ala Luzzatto$ para ...hacerla conse!uir$ sin m5s$ directamente al comprador y
esto a e%pensas del vendedor.
-n suma y a tenor del precepto bajo an5lisis$ lo fundamental es que el comprador
pueda disfrutar de los atributos inherentes a la propiedad a plenitud$ como consecuencia de
la obli!acin de transferencia que es inherente al contrato de compraventa.
2. ESTADO DEL BIEN AL MOMENTO DE SU ENTRE!A
MM
ARTCULO 1+., EL BIEN DEBE SER ENTRE!ADO EN EL ESTADO EN $UE SE
ENCUENTRE EN EL MOMENTO DE CELEBRARSE EL CONTRATO, INCLUYENDO SUS
ACCESORIOS.
3e!"n se e%presara$ una de las obli!aciones esenciales que toca al vendedor es
hacer entre!a del bien$ debiendo encontrarse este en las mismas condiciones en que se
hallaba al momento de perfeccionarse el contrato 'cuando es un bien cierto' pues esa fue la
voluntad com"n de las partes y tendra que e%istir pacto distinto para que esta re!la no
funcionase. As$ en el supuesto de que una persona celebra un contrato de compraventa de
un automvil con llantas nuevas y al momento de la entre!a le pone llantas usadas$ est5
infrin!iendo el artculo BNNC.
)on el mismo criterio e%plicado en el p5rrafo anterior$ el bien deber5 contar$ al
momento de la entre!a$ con todos los accesorios que estaban considerados cuando se
formaliz la compraventa. Lo dicho es consecuencia del principio de que lo accesorio si!ue la
suerte de lo principal4 accesorium se!uitur principale.
(ara establecer cu5les son los bienes accesorios debe tenerse en cuenta lo dispuesto
por el artculo LLL del )di!o )ivil. R-IIZ=:)# dice a este respecto que ...la apreciacin y
determinacin de lo que debe entenderse por accesorio de la cosa vendida es una cuestin
de hecho que debe resolverse se!"n las circunstancias particulares de cada contrato. Y
si!ue ...cabe decir que trat5ndose de un ba"l debe entre!arse al comprador la llave
correspondiente$ sin necesidad de convenio especial al respecto$ si el comprador poda
contar con que e%ista ese accesorio. Y la jurisprudencia francesa ha declarado$ por ejemplo$
que la venta de una patente de invencin e%i!e la entre!a de las frmulas y secretos de
utilizacin de la patente6 la venta de un molino para molienda +no para la e%traccin de a!ua,
importa la venta de la corriente de a!ua que lo pone en movimiento6 la venta de un terreno
enclavado$ es decir$ encerrado dentro del 5rea de otro$ implica la obli!acin de transferir al
comprador la autorizacin para el paso necesaria a su e%plotacin6 la venta de un animal de
pedi!ree importa la de los documentos que justifican la pureza de su raza6 la venta de un
fondo de comercio importa la de sus marcas y ense/as$ etcP.
@Vu* sucede si entre el momento de la celebracin del contrato y la entre!a
transcurre un lapsoE -n esta hiptesis$ el vendedor se encuentra en la obli!acin de
custodiar el bien vendido$ en aplicacin de lo dispuesto en el artculo BBFM del )di!o )ivil.
=ada se ha dicho sobre la forma en que debe realizarse esta custodia y s debe e%i!rsele el
cuidado de la cosa como propia o el de una persona dili!ente. -n nuestra opinin$ esta "ltima
re!la es la aplicable$ en virtud del derecho de cr*dito que tiene el comprador$ as como el
hecho de que la compraventa es a ttulo oneroso y este "ltimo debe$ como contrapartida$
efectuar el pa!o del precio.
-n lo que concierne a los !astos de conservacin$ *stos corren a car!o del propietario
+artculo BBMB del )di!o )ivil, y esta calidad ser5 clarificada se!"n se trate de una
compraventa de bienes muebles o inmuebles +artculos KMT y KMK del )di!o )ivil,.
Las re!las precedentes admiten$ por lo dem5s$ el pacto distinto. 3i bien es e%acto que
no e%iste norma e%presa en este ttulo para los frutos y productos que se obten!an desde el
momento en que se celebra el contrato de compraventa hasta la entre!a del bien$ es v5lida la
aplicabilidad de los principios relativos a la transferencia de dominio de los bienes muebles e
inmuebles$ respectivamente. 3i se trata de muebles$ la transferencia se produce por su
tradicin y hasta entonces los frutos y productos son del vendedor$ quien los hace suyos
como titular del dominio. -n cambio y si son inmuebles$ como la traslacin de la propiedad se
MN
da desde que las partes convienen en cosa y precio$ los frutos corresponden al comprador a
partir del instante en que se celebr el contrato$ en aplicacin$ a su vez$ de lo previsto por el
artculo KMK del )di!o )ivil.
3. ENTRE!A DE DOCUMENTOS Y TTULOS
ARTCULO 11., EL VENDEDOR DEBE ENTRE!AR LOS DOCUMENTOS Y
TTULOS RELATIVOS A LA PROPIEDAD O AL USO DEL BIEN VENDIDO, SALVO PACTO
DISTINTO.
-l vendedor est5 en el deber de facilitarle al comprador el pleno ejercicio de sus
derechos y por ello el articulo bajo an5lisis le impone entre!arle la documentacin que sirva
para acreditar su ttulo de propiedad y facilitarle el acceso al cr*dito. (or ejemplo$ si lo que se
vende es una casa$ el vendedor tendr5 que poner a disposicin del comprador la titulacin
que corresponde a su derecho y aquella respecto al uso del bien$ como seran entre otros$ el
arrendamiento y el usufructo que lo afecten.
4. ENTRE!A INMEDIATA
ARTCULO 12., EL BIEN DEBE SER ENTRE!ADO INMEDIATAMENTE
DESPU-S DE CELEBRADO EL CONTRATO, SALVO LA DEMORA RESULTANTE DE SU
NATURALEZA O DE PACTO DISTINTO.
Xrente a la alternativa que e%iste en la le!islacin comparada$ se!"n la cual el bien
debe ser entre!ado cuando lo solicite el comprador$ el )di!o )ivil ha se!uido el otro camino
y establece que a falta de pacto o salvo que la demora sea inherente a la naturaleza del bien$
*ste debe ser puesto de inmediato a manos del comprador$ una vez celebrada la
compraventa.
Lo que se ha buscado con esta re!la es que el vendedor pueda aprovechar las
ventajas inherentes al ejercicio de los atributos de la propiedad. La entre!a tiene que
efectuarse$ por lo dem5s$ respecto del mismo bien que fue materia de la ne!ociacin que dio
como resultado la compraventa y el vendedor no puede imponerle al comprador otro distinto.
A este respecto$ el artculo BBF7 establece que el acreedor de bien cierto no puede ser
obli!ado a recibir otro$ aunque este sea de mayor valor.
&- LA (W-=J- Y LAUALL- ha puesto de manifiesto que ...no se consider prudente
consi!nar una norma en el mismo sentido que la contenida en el artculo BMCB del )di!o
)ivil de BKFQ$ se!"n la cual si por culpa del vendedor no se realiza la entre!a de la cosa en el
tiempo convenido o le!al$ el comprador$ a su eleccin$ tiene el derecho de pedir o la rescisin
del contrato o la entre!a de la cosa. Y a!re!a que ...la razn de ello radica en que en el
artculo BM7L del )di!o se establece una disposicin similar pero con car5cter !eneral para
todos los contratos de prestaciones recprocas.
@)mo se realiza la entre!aE. -l )di!o )ivil no ha le!islado de un modo !eneral
sobre los modos de entre!a$ lo que consideramos inadecuado por su imprecisin.
-n doctrina$ estas formas son diversas entre s. -n efecto$ puede trasmitirse la
posesin del bien mismo$ como sucede en la hiptesis de la entre!a fsica de cosas muebles6
MQ
o bien puede entre!arse al comprador los medios para conse!uir la posesin y estos medios$
por su parte$ pueden ser materiales$ como sucede con la entre!a de las llaves de un edificio o
de ttulos representativos.
@-n qu* casos no debe entre!ar el vendedorE. -l vendedor tiene el derecho a
conservar el bien si el comprador no cumple a su vez con las estipulaciones del contrato. -llo
sucede$ para poner un ejemplo$ cuando se ha convenido que la entre!a se realice
simult5neamente con el pa!o del precio$ lo que se conoce en doctrina como el concepto de
interdependencia y simultaneidad entre los dos actos de ejecucin +mano a mano,.
La simultaneidad no si!nifica ineludiblemente que una y otra parte ten!an que
satisfacer su prestacin en el mismo momento$ porque siempre habr5 la que inicie la
ejecucin del contrato. AL-33A=&R:
FN
ha tocado este interesante problema de orden pr5ctico
manifestando que como la primera de las obli!aciones por cumplirse es la de entre!ar el bien
vendido$ es al vendedor a quien compete iniciar esa ejecucin. &ice as4 -l vendedor es
quien en estricto derecho debe comenzar por dar cumplimiento al contrato entre!ando la
cosa. Wna vez efectuada esta entre!a$ el comprador debe pa!ar el precio. =o se crea que al
decir esto queremos indicar que ambas obli!aciones no son correlativas ni simult5neas. &e
nin!una manera$ pues una y otra deben cumplirse en un mismo acto y con simultaneidad. Y
si!ue con esta frase4 ...Lo que queremos decir es que en ese acto "nico$ en el momento que
ambas deben cumplirse simult5neamente$ la entre!a debe preceder al pa!o del precio. =o es
este el que prima sobre aquella$ sino a la inversa.
. LU!AR DE LA ENTRE!A
ARTCULO 13., A FALTA DE ESTIPULACIN, EL BIEN DEBE SER ENTRE!ADO
EN EL LU!AR EN $UE SE ENCUENTRA EN EL MOMENTO DE CELEBRARSE EL
CONTRATO. SI EL BIEN FUERA INCIERTO, LA ENTRE!A SE 0AR* EN EL DOMICILIO
DEL VENDEDOR, UNA VEZ $UE SE REALICE SU DETERMINACIN.

-ste artculo es tambi*n supletorio$ de modo que slo funciona en defecto de
estipulacin distinta.
)uando se trata de un bien cierto$ esto es$ ya individualizado$ la entre!a debe
efectuarse en el lu!ar en que se encuentra el bien al momento de la celebracin del contrato$
salvo pacto distinto. 3i por el contrario el bien es incierto$ resulta entonces inubicable y de
consi!uiente funciona la re!la se!"n la cual su entre!a tendr5 que producirse en el domicilio
del deudor$ o sea$ en esta hiptesis$ del vendedor. R-IIZ=:)# e%plica este tema cuando
dice que hay que distin!uir dos situaciones4
B, Vue se haya convenido lu!ar de entre!a de la cosa4 en tal caso debe cumplirse tal
convencin y efectuar la entre!a en el lu!ar se/alado.
7, Vue no e%ista lu!ar desi!nado 'y se trate de un cuerpo cierto y determinado'$ debe
a!re!arse conforme a la re!la !eneral del artculo TMT del )di!o )ivil ar!entino +p.
ejemplo$ tal automvil$ tal caballo$ etc.,4 en tal hiptesis la cosa vendida debe ser
entre!ada al comprador en el lu!ar en que esa cosa se encontraba al celebrarse el
contrato. -l mismo autor$ al referirse a los bienes inciertos$ slo determinados por su
especie y cantidad$ cita las opiniones de 3ALUAJ y LAXA:LL-. 3e!"n el primero$ ri!e
la re!la !eneral sobre pa!o o cumplimiento de las obli!aciones y en tal caso las cosas
deben entre!arse ...en el lu!ar del domicilio del vendedor al tiempo del cumplimiento
FN
AL-33A=&R: R#&R].W-I$ Arturo.' #b. )it. Jomo ::. (5!. FKK
MT
de la obli!acin. LAXA:LL- e%presa que ...si fueran inciertas o fun!ibles$ no ri!e el
principio del artculo BMBC +del )di!o )ivil ar!entino, pues debe procederse a la
individualizacin y el lu!ar de entre!a es en tal caso aquel en que las cosas son
contadas$ pesadas o medidas para ser entre!adas al comprador +op. cit.$ (5!s. BKT y
BKL, 3e!"n e%presamos en lneas anteriores$ el )di!o )ivil peruano se ha inclinado
por la frmula del domicilio del vendedor$ pues es el deudor de la obli!acin de
entre!a$ siempre que la determinacin ya se haya producido. La re!la$ por lo dem5s$
es con!ruente con lo que establece el artculo B7FL del )di!o )ivil$ se!"n el cual$ el
pa!o debe hacerse en el domicilio del deudor.
%. DEMORA EN LA ENTRE!A DEL BIEN
ARTCULO 14., EL VENDEDOR LA DEMORA DE SU ENTRE!A. SI NO 0AY
CULPA, RESPONDE POR LOS FRUTOS SLO EN CASO DE RESPONDE ANTE EL
COMPRADOR POR LOS ERUTOS DEL BIEN, EN CASO DE SER CULPABLE DE
0ABERLOS PERCIBIDO.
Ya al comentar el artculo BNNC manifestamos que los frutos correspondan al due/o$
esto es$ que su beneficio no se desplazaba sino desde el momento en que se verificaba la
traslacin de la propiedad. (ero puede suceder que el vendedor demore la entre!a y en esta
hiptesis ya no funcionar5 la re!la anterior$ sino el numeral BNNM$ que se pone en dos
situaciones$ a saber4
B, 3i el vendedor es culpable de la demora$ deber5 entre!ar o en su defecto pa!ar al
comprador los frutos del bien6 y
7, 3i no hay culpa del moroso$ el vendedor slo responder5 por los frutos desde el
momento en que los percibi.
(uede advertirse$ de consi!uiente$ que la ley trata de manera distinta al deudor$ se!"n
haya tenido o no culpa al demorar la entre!a del bien. La re!la que contempla el artculo
BNNM es justa. -n efecto$ el comprador no tiene por qu* perjudicarse por la demora en la
entre!a por parte del vendedor y *ste$ a su vez$ responde de un modo distinto$ se!"n haya
sido culpable o no de dicha demora. )uando no e%iste culpa$ la responsabilidad de ese
vendedor se circunscribe a los frutos percibidos$ para evitar de esta manera un
enriquecimiento indebido de su parte. -n efecto$ si el vendedor hubiese efectuado la entre!a
en su oportunidad$ los frutos habran correspondido al comprador.
&. CONOCIMIENTO DEL MOTIVO DE LA DEMORA
ARTICULO 1., SI AL TIEMPO DE CELEBRARSE EL CONTRATO EL
COMPRADOR CONOCA EL OBST*CULO $UE DEMORA LA ENTRE!A, NO SE APLICA
EL ARTCULO 14 NI ES RESPONSABLE EL VENDEDOR DE LA INDEMNIZACIN POR
LOS DA1OS Y PERJUICIOS.
-sta norma constituye una e%cepcin al principio !eneral sobre la obli!acin de
entre!a y es justificada$ si se tiene en cuenta que el comprador es consciente de los motivos
que determinan la demora. -n razn de lo e%puesto$ dicho comprador slo tiene derecho a
e%i!ir la entre!a una vez que ha sido salvada la dificultad u obst5culo que la dilat.
ML
3upon!amos que A le ha vendido a 8 una casa$ pero con la indicacin de que est5
ocupada por )$ en calidad de arrendatario. -l vendedor se ha comprometido frente al
comprador a entre!arle el bien en un plazo de tres meses contado a partir de la celebracin
del contrato$ pero con la advertencia de que la accin de desahucio del arrendatario a"n no
se encuentra concluida y la entre!a$ en definitiva$ depende del hecho de tercero. =o sera
justo$ de consi!uiente$ que a pesar de que el comprador conoca esta situacin$ ten!a
empero derecho a e%i!ir los frutos +renta de la casa, ni la reparacin de los da/os y
perjuicios.
-l artculo BNNN no es co!ente o imperativo y$ por lo tanto$ permite pacto distinto.
). RESOLUCIN POR FALTA DE ENTRE!A
ARTCULO 1%., CUANDO SE RESUELVE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE
ENTRE!A, EL VENDEDOR DEBE REEMBOLSAR AL COMPRADOR LOS TRIBUTOS Y
!ASTOS DEL CONTRATO $UE 0UBIERA PA!ADO E INDEMNIZARLE LOS DA1OS Y
PERJUICIOS.
)uando la demora de la entre!a no es temporal sino definitiva y se resuelve la
compraventa$ sus efectos son los previstos por el numeral BNNQ y el vendedor deber5
reembolsar al comprador$ de consi!uiente$ tanto los tributos y !astos del contrato que
hubiese efectuado como la reparacin de los da/os y perjuicios sufridos. -stamos aqu en
presencia de un caso especfico de incumplimiento$ que como re!la !eneral est5 tratado por
el artculo BM7L$ pero que no contempla el reembolso de los !astos e impuestos.
-n lo que se refiere a los da/os y perjuicios$ es evidente que el comprador tendr5
derecho a ellos cuando el vendedor resulte imputable$ salvo que haya asumido la
responsabilidad inclusive si la demora se produjese por falta de culpa$ caso fortuito o fuerza
mayor. (or cierto que la indemnizacin no se limita al da/o emer!ente$ sino que se e%tiende
al lucro cesante$ como sucede cuando e%iste una diferencia de precio que hubiese podido
obtener el comprador de haber cumplido con una promesa de venta del bien que adquiri.
(. DEMORA DE LA ENTRE!A EN LA COMPRAVENTA A PLAZOS
ARTCULO 1&., DEMORADA LA ENTRE!A DEL BIEN POR EL VENDEDOR EN
UN CONTRATO CUYO PRECIO DEBE PA!ARSE A PLAZOS, -STOS SE PRORRO!AN
POR EL TIEMPO DE LA DEMORA.
-sta es una norma de equidad en virtud de la cual paralelamente a la demora en la
entre!a$ se prorro!an los plazos de un contrato de compraventa no celebrado al contado. 3e
altera$ pues$ el crono!rama del contrato de compraventa a plazos$ corri*ndose el pa!o de las
armadas en razn directa del tiempo de la demora$ sin que interese que haya habido o no
culpa por parte del vendedor. &ice &- LA (W-=J- Y LAUALL- que ...de otra manera el
comprador estara perdiendo el beneficio del plazo.
)omo de la naturaleza del numeral comentado no se desprende su car5cter
imperativo$ nada impide que las partes hayan estipulado que$ a pesar de la demora en la
entre!a$ los plazos no se prorro!uen correlativamente.
MK
SUB CAPITULO V
OBLI!ACIONES DEL COMPRADOR
1. PA!O DEL PRECIO' TIEMPO, FORMA Y LU!AR
ARTCULO 1)., EL COMPRADOR EST* OBLI!ADO A PA!AR EL PRECIO EN
EL MOMENTO, DE LA MANERA Y EN EL LU!AR PACTADO.
A falta de convenio y salvo usos diversos$ debe ser pa!ado al contado en el momento
y lu!ar de la entre!a del bien. 3i el pa!o no puede hacerse en el lu!ar de la entre!a del bien$
se har5 en el domicilio del comprador.
La principal obli!acin del comprador es el pa!o del precio4 es$ en efecto$ la
contraprestacin correlativa a la entre!a en propiedad que debe hacerle el vendedor.
-l artculo BNNL se refiere al tiempo$ forma y lu!ar de pa!o del precio y se coloca$ en
orden prioritario$ en las situaciones si!uientes4
B, -n consonancia con el principio de la autonoma de la voluntad$ el pa!o debe
efectuarse en el tiempo$ forma y lu!ar que se/ale el contrato.
7, A falta de convenio$ se aplicar5n los usos diversos$ se!"n la plaza que corresponda.
He aqu una evidencia de que los usos surten eficacia en la medida en que la ley as
lo dispon!a.
F, &e no e%istir estipulacin ni usos$ el precio debe ser pa!ado al contado en el momento
y lu!ar de la entre!a del bien y si no pudiera hacerse as$ se efectuar5 en el domicilio
del comprador.
&e lo e%puesto se advierte que de no e%istir acuerdo ni tampoco usos sobre la fecha y
lu!ar en que debe efectuarse el pa!o$ estaremos en presencia de una venta al contado que
se realizar5 en el momento y sitio de la entre!a.
(uede suceder que el pa!o no pueda efectuarse en el lu!ar de la entre!a del bien.
-sto sucede trat5ndose de bienes muebles$ ya que los inmuebles por re!la !eneral est5n
situados en un lu!ar fijo$ salvo que se trate de naves y aeronaves. -l )di!o )ivil se ha
apartado de su fuente$ que ha sido el artculo BMKL del )di!o )ivil italiano$ a fin de !uardar
con!ruencia con el numeral B7FL$ en virtud del cual el pa!o debe hacerse en el domicilio del
deudor$ vale decir$ del comprador$ pues es quien adeuda el precio.
@-s v5lida la cl5usula conforme a la cual el pa!o debe efectuarse cuando quiera el
compradorE. La pre!unta ha sido motivo de ardua discusin en cuanto a la validez o no de
dicha cl5usula. Hay juristas como HW) que sostienen que en tal caso el precio resulta
inmediatamente e%i!ible al comprador$ en aplicacin de la re!la !eneral de las obli!aciones
se!"n la cual la e%i!ibilidad es fijada a voluntad del deudor. #tros como (LA=:#L Y R:(-RJ
y 8AW&RY LA)A=J:=-R:- defienden la posicin contraria y manifiestan que ira en
desmedro de la e%presa voluntad de las partes$ que han privado al vendedor del derecho de
que se le pa!ue al contado. =osotros pensamos que el vendedor no puede ser obli!ado a
esperar indefinidamente el plazo para quedar sometido de esta manera a la voluntad
omnmoda del comprador y que$ consi!uientemente$ tendr5 e%pedito su derecho a solicitar la
fijacin judicial de plazo para el pa!o$ de conformidad con lo dispuesto por el artculo BL7 del
)di!o )ivil.
NC
#rdinariamente el comprador efect"a el pa!o al vendedor. -mpero$ nada obsta para
que lo ha!a a un tercero$ si ha sido desi!nado por el juez$ por la ley o por el propio acreedor$
como sucede con quien es representante de este$ con el a!re!ado de que e%tin!ue la
obli!acin el pa!o hecho a persona que est5 en posesin del derecho de cobrar +caso de un
heredero aparente del vendedor fallecido, o es el portador de un recibo$ todo ello se!"n lo
preceptuado en los artculos B77M$B77N y B77Q del )di!o )ivil.
(or otro lado y conforme al artculo B777 del )di!o$ el pa!o puede ser hecho por
cualquier persona$ ten!a o no inter*s en el cumplimiento de la obli!acin$ sea con el
asentimiento del deudor o sin *l$ salvo que el pacto o su naturaleza lo impidan.

(or "ltimo y como se e%plicara m5s adelante$ es usual que se realice el pa!o
mediante cambial$ la cual o constituye una promesa de pa!o$ como sucede con los vales o
pa!ar*s a la orden y las letras de cambio o una orden de pa!o$ como ocurre con los cheques.
2. PA!O DEL SALDO DEL PRECIO
ARTICULO 1(., CUANDO SE 0A PA!ADO PARTE DEL PRECIO Y EN EL
CONTRATO NO SE ESTIPUL PLAZO PARA LA CANCELACIN DEL SALDO, EL
VENDEDOR PUEDE EJERCITAR EL DEREC0O CONTEMPLADO EN EL ARTCULO 142(.
RESUELTO EL CONTRATO, EL VENDEDOR DEBE DEVOLVER LA PARTE DEL PRECIO
PA!ADO, DEDUCIDOS LOS TRIBUTOS Y !ASTOS DEL CONTRATO.
-l artculo BNNK parte de una premisa4 se trata de compraventas efectuadas a plazos$
pues de otro modo no tendra sentido hablar de un pa!o parcial del precio y que no se haya
estipulado plazo para la cancelacin del saldo. -n este evento$ el vendedor$ ejercitando su
derecho de acreedor$ puede requerir al comprador mediante carta enviada por va notarial
para que satisfa!a su prestacin$ en un plazo no menor de BN das$ bajo apercibimiento de
que el contrato quede resuelto$ todo ello de conformidad con la remisin que se hace al
artculo BM7K del )di!o )ivil. Resulta entonces que el comprador$ en calidad de deudor$
tendr5 un plazo de !racia fijado por el vendedor de acuerdo con las circunstancias y dentro
del mnimo antes indicado$ para que proceda a realizar el pa!o del saldo pendiente y de no
hacerlo el contrato quedar5 resuelto de pleno derecho$ esto es$ sin que deba recurrirse al
(oder Rudicial$ con la economa de tiempo y costos que esto si!nifica. )abe a!re!ar que el
plazo que conceda el vendedor deber5 ser razonable$ atendiendo a factores como son el
monto adeudado$ la capacidad de amortizacin del comprador y dem5s situaciones de hecho$
para evitar una presin que podra resultar abusiva.
-l artculo que comentamos se/ala cu5les son los efectos de la resolucin4 por un
lado la devolucin de la parte del precio pa!ado$ pero deduciendo los tributos y los !astos del
contrato que pueda haber efectuado dicho vendedor$ pues no sera justo que tuviese que
absorberlos. )abe recordar$ adem5s$ que conforme a la parte final del artculo BM7K el deudor
de la obli!acin$ esto es el comprador$ est5 sujeto al pa!o de la indemnizacin de los da/os y
perjuicios que acredite el vendedor.
-s i!ualmente interesante establecer cu5les son los efectos de la resolucin respecto
de terceros. &e conformidad con el se!undo p5rrafo del artculo BFT7 del )di!o )ivil$ en
nin!"n caso se perjudican los derechos de terceros adquiridos de buena fe.
NB
&esde lue!o$ si la inejecucin de la obli!acin del comprador de pa!ar el saldo del
precio le ha irro!ado perjuicios al vendedor$ *ste tendr5 e%pedito el derecho para e%i!ir su
resarcimiento y$ por tratarse del pa!o de una suma de dinero$ estos perjuicios consistir5n en
el abono de los intereses moratorios$ que ser5n los convencionales o$ a falta de ellos$ los
le!ales.
&ebemos mencionar tambi*n que por tratarse de un contrato de compraventa a
plazos$ los derechos del vendedor se encuentran respaldados por la hipoteca le!al a que se
refiere el inciso B del artculo BBBL del )di!o )ivil$ que se constituye de pleno derecho y se
inscribe de oficio.
Vueda por "ltimo establecer si es "nicamente el vendedor quien tiene el derecho de
solicitar la resolucin prevista por el artculo BNNK del )di!o )ivil. -n nuestro concepto$ si
bien es a *l a quien fundamentalmente corresponde ese derecho$ pues es inherente al cr*dito
que nace del contrato$ es valor entendido e indiscutible que pasa al tercero que lo subro!ue.
-s aplicable$ por lo tanto$ la disposicin contenida en el inciso M del artculo B7BK del )di!o
)ivil.
3. REMISIN
ARTCULO 1%+., SE OBSERVAR* LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 1( SI EL
CONTRATO SE RESUELVE POR NO 0ABERSE OTOR!ADO, EN LE PLAZO
CONVENIDO, LA !ARANTA DEBIDA POR EL SALDO DEL PRECIO.
Wsualmente en los contratos de compraventa que se celebran a plazo se !arantiza el
saldo impa!o. 3i no se otor!ara la !aranta ofrecida$ ello equivale a la falta de pa!o del precio
y$ de consi!uiente$ el comprador$ en su calidad de deudor$ pierde el plazo y el contrato se
transforma en una compraventa al contado.
&esde el momento en que$ se!"n qued e%presado$ la falta de la !aranta se equipara
al incumplimiento en el pa!o$ pensamos que por razones de t*cnica jurdica el artculo BNQC
debi fi!urar como un p5rrafo final del artculo BNNK$ pues tiene el mismo fundamento.
4. INCUMPLIMIENTO DEL PA!O POR ARMADAS
ARTCULO 1%1., CUANDO EL PRECIO DEBE PA!ARSE POR ARMADAS EN
DIVERSOS PLAZOS, SI EL COMPRADOR DEJA DE PA!AR TRES DE ELLAS,
SUCESIVAS O NO, EL VENDEDOR PUEDE PEDIR LA RESOLUCIN DEL CONTRATO O
E.I!IR AL DEUDOR EL INMEDIATO PA!O DEL SALDO, D*NDOSE POR VENCIDAS
LAS CUOTAS $UE ESTUVIEREN PENDIENTES.
-n la compraventa a cr*dito o a plazos se ha optado por una frmula que permite al
vendedor$ si el comprador deja de pa!ar tres o m5s armadas$ la facultad de e%i!ir el pa!o del
saldo pendiente o solicitar la resolucin del contrato.
-n la le!islacin comparada e%isten otras soluciones. Al!unos cdi!os$ 'entre los que
estaba el peruano de BKFQ$ artculo BM7M'tomaron partido por la resolucin del contrato.
N7
#tros$ como el ar!entino$ asumieron la posicin contraria y le ne!aron al vendedor la
resolucin$ para autorizarle "nicamente a cobrar los intereses de la demora +artculo BMF7 del
)di!o )ivil ar!entino,.
-l artculo BNQB no es radical o absoluto como los preceptos anteriores$ sino fle%ible o
permeable y le confiere al vendedor el derecho a esco!er la solucin que mejor le conven!a
+e%i!ir el saldo o plantear la resolucin,6 salvo que se haya pa!ado m5s del NC^ del precio$
en cuyo caso queda circunscrito a solicitar el abono de lo adeudado.
-n la hiptesis de que el vendedor e%ija el pa!o del saldo pendiente$ el deudor
+comprador, pierde el derecho que tena al plazo y el pa!o del precio se vuelve al contado y
es demandado en la va ejecutiva u ordinaria$ se!"n la calidad del recaudo. 3i$ por el
contrario$ dicho vendedor prefiere ir a la resolucin$ recupera entonces el bien que vendi y
se producen todos los efectos correlativos$ incluyendo la reparacin de los da/os y perjuicios$
de haber e%istido.
@(uede pactarse la aplicabilidad del artculo BNQB a menos o m5s de tres armadas$
sucesivas o no$ o esta cifra es imperativaE
-n nuestra opinin$ no e%iste inconveniente para que las partes modifiquen mediante
convenio la cantidad de armadas$ tanto hacia arriba como hacia abajo$ as como para que se
trate "nicamente de armadas sucesivas$ pues ello est5 dentro de la autonoma de la voluntad
y el resultado ser5 siempre el mismo4 lle!ado el n"mero de armadas acordado$ el vendedor
tendr5 el derecho de dar por vencido el plazo y solicitar el pa!o del saldo pendiente o$ en su
defecto$ hacer uso de la facultad de resolucin. (or lo dem5s$ lo e%puesto es con!ruente con
el te%to del artculo BF7F del )di!o )ivil$ que se refiere al derecho del acreedor de e%i!ir al
deudor el inmediato pa!o del saldo +pa!o en cuotas peridicas,$ salvo pacto en contrario.
A lo dicho podemos a/adir que el numeral BNQB es aplicable a la compraventa a
plazos de inmuebles y muebles$ pues no hace ni tendra por qu* hacer distin!os y que la
se!unda de las hiptesis que plantea importa un caso de p*rdida por parte del deudor del
derecho a utilizar el plazo.
(ara terminar$ conceptuamos que el numeral BNQB debi sujetar la falta de pa!o a dos
armadas en vez de tres$ pues en la pr5ctica puede suceder que el precio se haya fraccionado
de ese modo 'NC_`o al momento de celebrar el contrato$ 7C ^ a los seis meses y el restante
FC ^ un a/o despu*s$ por ejemplo' y en este caso no podr5 invocarse la resolucin.
. E.I!IBILIDAD DEL SALDO SI SE 0A PA!ADO MAS DEL CINCUENTA POR
CIENTO DEL PRECIO
ARTCULO 1%2., EN EL CASO DEL ARTCULO 1%1, EL VENDEDOR PIERDE EL
DEREC0O A OPTAR POR LA RESOLUCIN DEL CONTRATO SI SE 0A PA!ADO M*S
DEL CINCUENTA POR CIENTO DEL PRECIO. ES NULO TODO PACTO EN CONTRARIO.

-n defensa de los intereses del comprador$ quien ha efectuado un pa!o cuya
importancia lo revela el porcentaje se/alado en este numeral$ se ha considerado conveniente
suprimir el derecho a la resolucin del contrato y limitarle al vendedor$ en su calidad de
acreedor$ a solicitar la cancelacin del saldo e%istente. &esde lue!o$ es valor entendido que el
comprador habr5 perdido el plazo para el abono de las armadas pendientes y la operacin
ser5 tratada como si el precio hubiese sido pactado al contado.
NF
A diferencia del artculo anterior$ este precepto es imperativo y por ello en su parte
final dispone que es nulo todo pacto en contrario. La re!la ha sido introducida con el loable
propsito de evitar que el vendedor$ actuando como la parte fuerte de la relacin obli!acional$
impon!a de otro modo una renuncia que sera lesiva e injusta para el comprador. 3e ha
salvado$ por :b tanto$ la inconveniente frmula del artculo BM7N del )di!o )ivil dero!ado de
BKFQ$ que permita ese pacto y converta el precepto en letra muerta en innumerables
casos.
A nuestro modo de ver el artculo BNQ7 no tena por qu* estar relacionado con el
precedente +BNQB, y debi ser autnomo. -n efecto$ puede suceder que se haya convenido el
pa!o del precio en la si!uiente forma4 NB ^ al celebrarse el contrato y el saldo en dos
armadas +la primera por el MC ^ y la se!unda por el K ^. -n este evento y tal como est5
redactado el dispositivo$ no tendra aplicacin. &icho en otros t*rminos$ habra sido suficiente
decir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolucin del contrato si se ha pa!ado
m5s del NC_`o del precio y que todo pacto en contrario es nulo.
%. EFECTOS DE LA RESOLUCIN POR FALTA DE PA!O
ARTCULO 1%3., LA RESOLUCIN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO
DEL COMPRADOR DA LU!AR A $UE EL VENDEDOR DEVUELVA LO RECIBIDO,
TENIENDO DEREC0O A UNA COMPENSACIN E$UITATIVA, POR EL USO DEL BIEN Y
A LA INDEMNIZACIN DE LOS DA1OS Y PERJUICIOS, SALVO PACTO EN CONTRARIO.
Alternativamente$ puede convenirse que el vendedor ha!a suyas$ a ttulo de
indemnizacin$ al!unas de las armadas que haya recibido$ aplic5ndose en este caso las
disposiciones pertinentes sobre las obli!aciones con cl5usula penal.
-l primer p5rrafo establece los efectos propios de la resolucin$ que son los
si!uientes4
B, -l vendedor deber5 devolver la parte de precio recibida del comprado$ pues de otro
modo se estara enriqueciendo indebidamente.
7, )omo por su parte el comprador ha hecho uso del bien$ tendr5 que pa!arle al
vendedor una compensacin equitativa por dicho uso$ que ser5 fijada por el juez en
atencin a las circunstancias$ salvo pacto en contrario.
F, -s valor entendido que el vendedor recuperar5 el bien vendido.
M, -l comprador deber5 indemnizar al vendedor los da/os y perjuicios que pueda haber
sufrido como derivacin de su incumplimiento$ en su doble acepcin de da/o
emer!ente y lucro cesante.
&ebe hacerse notar que la e%presin salvo pacto en contrario no puede entenderse
aplicable cuando el incumplimiento se deba a dolo o culpa ine%cusable$ habida cuenta de lo
que dispone el artculo BF7L del )di!o )ivil.
)on el objeto de facilitar la reparacin$ puede convenirse que el vendedor ha!a suyas
al!unas de las armadas recibidas en parte de pa!o$ en cuyo caso ser5n aplicables las
normas sobre obli!aciones con cl5usula penal. La alternativa a que se refiere el se!undo
p5rrafo de este artculo se circunscribe a la indemnizacin de los da/os y perjuicios y no
altera$ de consi!uiente$ los dem5s efectos contenidos en el primer p5rrafo del referido
precepto.
NM
)omo en el caso del artculo BNQB$ los efectos de la resolucin por falta de pa!o
cubren la compraventa de bienes muebles e inmuebles.
&. RESOLUCIN AUTOM*TICA EN BIENES MUEBLES NO ENTRE!ADOS
ARTCULO 1%4., EN LA COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES NO
ENTRE!ADOS AL COMPRADOR, SI ESTE NO PA!A EL PRECIO, EN TODO O EN
PARTE, NI OTOR!A LA !ARANTA $UE SE 0UBIERE OBLI!ADO, EL VENDEDOR
PUEDE DISPONER DEL BIEN. EN TAL CASO, EL CONTRATO $UEDA RESUELTO DE
PLENO DEREC0O.
-n este numeral que funciona autom5ticamente$ se requiere el en!arce de una doble
condicin4 B, que no se haya pa!ado el precio y$ 7, que el bien mueble no haya sido
entre!ado. 3atisfechos estos requisitos y con el objeto de facilitar la circulacin de los bienes
muebles$ se ha repetido la frmula que e%ista en el artculo BMB7 del )di!o )ivil dero!ado.
&esde lue!o la resolucin autom5tica o de puro derecho es facultativa$ de modo que
corresponde al vendedor ejercitarla o no.

-n este precepto se ha juntado la falta de pa!o de precio con la no constitucin de la
!aranta$ lo cual responde a una adecuada t*cnica jurdica que debi tambi*n ser utilizada en
el artculo BNQC$ como tuvimos oportunidad de se/alarlo.
L-Z= 8ARA=&:ARa=$ al comentar el artculo BMB7 del )di!o )ivil de BKFQ +que es
la fuente del numeral BNQM,$ manifiesta que es la consecuencia derivante del incumplimiento
del comprador al no pa!ar el precio cuando se trata de cosas muebles no entre!adas al
comprador. Y contin"a diciendo4 ...se trata de un caso en que el comprador no haya pa!ado
nada del precio +pues si pa! parte funciona otro artculo4 el BMBM, -l vendedor tiene
conforme al citado artculo BMB7$ la facultad de considerar rescindido +resuelto en el )di!o
vi!ente, el contrato$ disponiendo de la cosa. )laro est5 que$ si as lo prefiere$ puede e%i!ir
siempre el cumplimiento del contrato$ haciendo oferta real de la cosa y demandando el pa!o
del precio. (eto si opta por la solucin que le permite el artculo BMB7$ la rescisin +resolucin$
en el )di!o actual, se produce autom5ticamente sin necesidad de decisin judicial. Hay aqu
como una especie de pacto comisorio e%preso$ por lo cual cabe que el comprador proceda a
apartarse del contrato sin necesidad de recurrir a nin!una formalidad$ como dice el artculo
7BM del )di!o )ivil suizo. La cosa no debe haber sido entre!ada. 3i ya ha sido entre!ada al
comprador$ interviene otro artculo4 el BMBF. Y debe tratarse de cosa mueble$ se!"n e%presa
el artculo BMB7. -n efecto$ la idea del precepto es que pueda disponer de la cosa el due/o +el
vendedor,$ trasmiti*ndola a un tercero$ traditio brevi manu$ y esto slo puede ocurrir en cosas
muebles y que a"n est*n bajo la posesin del tradente.
). OBLI!ACIN DE RECIBIR EL BIEN
ARTCULO 1%., EL COMPRADOR EST* OBLI!ADO A RECIBIR EL BIEN EN EL
PLAZO FIJADO EN EL CONTRATO, O EN EL $UE SE1ALEN TOS USOS. A FALTA DE
PLAZOS CONVENIDOS O DE USOS DIVERSOS, EL COMPRADOR DEBE RECIBIR EL
NN
BIEN EN EL MOMENTO DE LA CELEBRACIN DEL CONTRATO.
-ste precepto no es otra cosa que el corolario de la obli!acin de entre!a que
corresponde al vendedor. 3u razn de ser est5 en la necesidad que tiene dicho vendedor de
descar!ar su responsabilidad como deudor y de dispo ner en ciertos casos de depsitos o
almacenes que est5n abarrotados con el mantenimiento de aquellos bienes que debi recibir
el comprador. La resistencia de dicho comprador$ que no tuviese justificacin$ lo colocara en
la situacin de un moroso$ al cual le seran aplicables las disposiciones contenidas en los
artculos BFFL a BFMC del )di!o )ivil.
&- LA (W-=J- Y LAUALL-
FQ
$ al comentar este dispositivo$ manifiesta que ...siendo
la compraventa un contrato de cambio$ resulta evidente que el comprador est5 obli!ado a
hacer todo lo necesario para que este cambio se produzca$ ya que no se concibe que una
persona est5 obli!ada a entre!ar un bien a otra y que *sta no est* obli!ada a recibirlo. (or
ello$ se ha considerado prudente le!islar que constituye obli!acin del comprador recibir el
bien materia de la compraventa para disipar toda duda al respecto a que si no lo hace incurre
en mora$ con todas las consecuencias que ello acarrea por razn de la mora del acreedor$ tal
como est5 contemplada en los artculos BFFL$ BFFK y BFMC del )di!o.
RW..-R# LWIIAJJ# se pronuncia de modo cate!rico respecto de esta obli!acin
del comprador y dice que ...la conciencia social reputa faltar a un compromiso$ a una
obli!acin$ a aquel acreedor que reh"sa a recibir la prestacin que con su consentimiento le
haya sido prometida6 pensamos que la conciencia social reputa incumplidor$ por ejemplo$ a
aquel comerciante que despu*s de haber comprado$ pon!amos por caso$ cien barriles de
vino a otro comerciante que ya no los quiera$ sin plausibles razones$ dejando al vendedor en
!ran embarazo$ puesto que este "ltimo confiaba en vaciar sus almacenes para colocar en
ellos otras mercaderas$ que deba recibir el da mismo $ o en los pr%imos das. Aquel
comprador$ se!"n la conciencia social$ es un incumplidor$ no slo porque con toda
probabilidad$ no querr5 despu*s pa!ar el precio$ sino por el hecho de no haber querido recibir
los barriles$ como resultado del compromiso contractual.
La recepcin del bien por parte del acreedor se realiza$ si!uiendo las re!las de la
entre!a$ en el plazo se/alado en el contrato$ en su defecto el que impon!a los usos o$ de
faltar ese plazo o usos diversos$ dicha recepcin debe hacerse al momento en que se celebra
el contrato$ habida cuenta de que en situaciones similares ese es el instante en que el
comprador pa!a el precio.
-n cuanto al lu!ar de la entre!a$ es aplicable la disposicin contenida en el artculo
BNNF del )di!o )ivil.
)omo en casos anteriores$ la obli!acin de recibir el bien se refiere tanto a muebles
como a inmuebles. -n el primer caso el comprador retira el bien de manos del vendedor o del
tercero que lo posea. -n la se!unda hiptesis$ toma posesin del mismo$ se!"n la variedad
de situaciones indicadas cuando se coment el artculo BNN7.
&esde lue!o est5 fuera de toda duda que el comprador$ en su calidad de acreedor$
puede rechazar la recepcin del bien por razones justificadas$ en cuyo caso no e%istir5 mora
de su parte. -llo sucedera$ para poner un ejemplo$ si al reco!er el bien vendido encontrase
que tiene defectos visibles o se halla incompleto.
FQ
&- LA (W-=J- Y LAUALL-$ <anuel.' #b. )it. (5!. 77M
NQ
(. COMPRAVENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES
ARTCULO 1%%., LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA A PLAZOS DE BIENES
MUEBLES INSCRITOS EN EL RE!ISTRO CORRESPONDIENTE SE RI!EN POR LA LEY
DE LA MATERIA.
La ley a que se refiere este dispositivo es actualmente la que lleva =o. QNQN$ del B7 de
marzo de BK7K$ re!lamentada por &ecreto 3upremo del 7T de junio del mismo a/o6 y el slo
hecho de su anti!bedad y de la notoria transformacin y desarrollo de la actividad mercantil
producidos desde entonces es suficiente razn para se/alar su obsolescencia.
NT
SUB CAPITULO VI
TRANSFERENCIA DEL RIES!O
1. RIES!O DEL CONTRATO POR LA PERDIDA DE BIENES CIERTOS
ARTCULO 1%&., EL RIES!O DE P-RDIDA DE BIENES CIERTOS, NO
IMPUTABLE A LOS CONTRATANTES, PASA AL COMPRADOR EN EL MOMENTO DE SU
ENTRE!A.
-l numeral BNQT contempla el desplazamiento del ries!o bajo el supuesto de los
si!uientes elementos de hecho4
B, Vue se trate de bienes ciertos$ esto es$ debidamente identificados.
7, Vue se produzca la perdida total o parcial de estos bienes.
F, Vue dicha p*rdida resulte no imputable$ esto es$ que se presente sin culpa +y
obviamente sin dolo, de nin!una de las partes.
M, Vue el vendedor haya efectuado la entre!a del bien o bienes al comprador$ tanto
fsica como espiritualmente +artculos KCB v KC7 del )di!o )ivil,.
-%iste en la redaccin de este precepto una deficiencia que puede prestarse a
confusiones. -n efecto$ no debi hablar del ries!o de p*rdida de bienes ciertos$ sino del
ries!o del contrato por la p*rdida de bienes ciertos$ habida cuenta de que el principio que
debe aplicarse es el periculum est debi'toris v no el res perit debitoris. As lo ha precisado &-
LA (W-=J- Y LAUALL-
FT
$ cuando dice4 este artculo se justifica precisamente por haberse
adoptado el principio periculum est debitoris tanto respecto a las obli!aciones de dar bienes
ciertos como a los contratos de prestaciones recprocas de los cuales el contrato de
compraventa es una variedad. Aplicando este principio a la compraventa de bienes ciertos$
sean muebles o inmuebles$ el ries!o del contrato por perdida del bien pasa del vendedor al
comprador en el momento de la entre!a del bien$ pues slo en ese momento el vendedor
deja de ser deudor por haber cumplido totalmente su obli!acin de transferir la propiedad del
bien. =o debe olvidarse que la obli!acin de transferir la propiedad de un bien es siempre
una obli!acin de dar$ por la cual la prestacin en la que la obli!acin consiste no se reduce a
transferir la propiedad sino que$ aun trat5ndose de bienes inmuebles cuya propiedad se
transfiere con la sola obli!acin de enajenarlos$ la prestacin slo queda plenamente
cumplida y el vendedor deja de ser deudor cuando se entre!a al comprador el bien +que ya
era suyo,$ por cuanto la obli!acin de dar contiene la de entre!ar. (or ello$ el ries!o que
sur!e por la p*rdida de bienes ciertos slo pasa al comprador +acreedor de la prestacin, en
el momento de su entre!a.
&istinta es la situacin cuando no haya habido entre!a del bien. -n esta hiptesis$ si
la p*rdida total o parcial se produce sin culpa de las partes$ como la compraventa es un
contrato con prestaciones recprocas$ quedar5 resuelta entonces de pleno derecho y el
deudor liberado perder5 la posibilidad de solicitar la contraprestacin y deber5 restituir lo que
ha recibido del acreedor$ todo ello en aplicacin de lo dispuesto en el artculo BMFB del )di!o
)ivil$ que consa!ra$ sin lu!ar a dudas$ la re!la del periculum debitori. -n efecto$ y faltando
dicha entre!a$ el ries!o del contrato lo sufre el deudor de la entre!a$ que no es otro que el
vendedor y si bien es cierto que con razn se libera de la obli!acin de entre!ar el bien
vendido$ pierde$ en cambio$ todo derecho a la contraprestracin.
FT
&- LA (W-=J- Y LAUALL-$ <anuel.' OLa teora del ries!o en el )di!o )ivil de BKLMP. -n
(ara leer el )di!o )ivil$ Jomo :$ (5!. KC
NL
:lustremos lo e%presado con dos ejemplos4
A le vende a 8 un equipo de perforacin minera y que lo recibe y despu*s de este
acto el bien se pierde total o parcialmente sin responsabilidad de nin!uno de los
contratantes. -sto podra suceder si se produjese un robo o un incendio en el camin
en el cual est5 siendo trasladado el equipo$ despu*s de su entre!a. Ya no se trata
aqu de la imposibilidad de cumplir la prestacin$ pues *sta ha sido satisfecha y si la
p*rdida se produce quien la absorbe no es otro que el comprador$ pero por aplicacin
de la re!la res perit domino. 3i dicho comprador slo hizo un pa!o parcial$
evidentemente el vendedor 8 tendr5 derecho a que se le pa!ue el saldo pendiente$
pues *l ya satisfizo$ y a plenitud$ su prestacin y tiene e%pedito el derecho para
reclamar la contraprestacin pendiente.
A le compra a 8 un cuadro perfectamente individualizado y antes de que se
produzca la entre!a ocurre un siniestro y la obra se destruye. &esde el momento en
que no ha habido entre!a$ no se ha desplazado el ries!o del contrato por la p*rdida
del bien cierto y$ dentro de esta situacin$ esa p*rdida$ producida sin culpa de las
partes$ libera al vendedor 8 de la obli!acin de cumplir con su prestacin sin que el
comprador A pueda reclamarle el resarcimiento de los da/os y per juicios6 pero
paralelamente el vendedor 8 carecer5 de derecho para e%i!irle al comprador A la
compensacin pactada$ y si ya hubiese recibido una entre!a a cuenta$ tendr5 que
reembolsarla. -n el primero de los ejemplos ha funcionado la re!la res perit domino
que contiene el artculo BNQT. -n el se!undo$ en cambio$ la norma aplicable es el
artculo BMFB del )di!o )ivil.
3i bien en los ejemplos que hemos puesto el objeto de la prestacin de dar es un bien
mueble$ la situacin es id*ntica trat5ndose de inmuebles$ pues la obli!acin con prestacin
de dar comprende la de entre!ar el bien.
(ara concluir$ queremos hacer dos observaciones adicionales. -n primer t*rmino$ si
no se ha producido la traslacin de dominio pues e%iste un pacto con reserva de propiedad
pero ha habido entre!a$ el ries!o de la p*rdida total o parcial ser5 siempre del comprador$ en
aplicacin de lo dispuesto en el artculo BNLF$ primer p5rrafo. Y en se!undo lu!ar y tal como
sucede frecuentemente en el 5rea de la contratacin$ el artculo BNQT tiene car5cter supletorio
y no imperativo y admite$ en consecuencia$ el pacto distinto.
2. TRASLADO DEL RIES!O DE PERDIDA
ARTCULO 1%)., EN EL CASO DEL ARTICULO 1%& EL RIES!O DE P-RDIDA
PASA AL COMPRADOR ANTES DE LA ENTRE!A DE LOS BIENES SI,
ENCONTR*NDOSE A SU DISPOSICIN, NO LOS RECIBE EN EL MOMENTO SE1ALADO
EN EL CONTRATO PARA LA ENTRE!A.
Al comentar el artculo BNQT e%presamos que uno de sus presupuestos era que se
produjese la entre!a y que$ como consecuencia de este hecho$ el vendedor quedaba liberado
de su responsabilidad y el ries!o lo absorba el comprador$ en su calidad de due/o y por
aplicacin del principio res perit domino.
(uede suceder$ empero$ que la entre!a no se produzca debido a la reluctancia del
NK
comprador$ el cual$ pese a que los bienes est5n a su disposicin$ no los recibe en el momento
oportuno y entretanto se produce su p*rdida total o parcial. -stamos aqu en presencia de
una situacin distinta$ pues el comprador ha incurrido en mora y por ese hecho asume el
ries!o de p*rdida$ con descar!o del vendedor. 3upon!amos que A le ha vendido a 8
varios barriles de vino y que en el contrato se ha pactado que la entre!a deba ser hecha el 7
de enero de BKLT. 3i a dicha fecha tales barriles se encuentran a disposicin del comprador
+en las bode!as del vendedor o en el lu!ar convenido por las partes, y dicho comprador$ sin
razn valedera no los reco!e y se pierden total o parcialmente$ la p*rdida ser5 absorbida por
*l$ pues es responsable de su morosidad. -ste desplazamiento del ries!o$ que pasa del
deudor de la entre!a +o sea del vendedor, al acreedor de la misma$ esto es al comprador$ no
se producir5 si este "ltimo no recibe los barriles de vino por no ser de la calidad o el a/o
convenidos y$ en !eneral$ por cualquier otro motivo fundado$ todo lo cual constituir5 en
definitiva una cuestin de hecho.
-l artculo BNQL slo se refiere al momento se/alado en el contrato para la realizacin
de la entre!a. =ada impide$ sin embar!o$ la aplicacin de este precepto$ si no se ha
determinado este momento por voluntad de las partes$ pues en tal hiptesis funcionar5 la
re!la que contempla el artculo BNQN.
&esde que en las circunstancias planteadas por el artculo BNQL$ el vendedor queda
liberado de su obli!acin de entre!a por la mora injustificada del comprador$ *ste estar5
obli!ado a pa!arle el precio convenido$ en aplicacin del principio reco!ido en los artculos
BFMC y BMF7$ se!undo p5rrafo$ del )di!o )ivil.
-videntemente el artculo BNQL constituye una e%cepcin al principio !eneral se!"n el
cual el ries!o del contrato lo sufre el vendedor en tanto no haya cumplido con efectuar su
prestacin$ que no es otra que la de entre!ar al comprador el bien que ha sido materia de la
compraventa continuando$ en consecuencia$ como deudor de la prestacin y entre!a de los
bienes. )on todo acierto se/ala &- LA (W-=J- Y LAUALL- que ...para evitar este peli!ro$
el presente artculo dispone que el ries!o de la p*rdida de bienes ciertos pasa al comprador$
o sea que recae sobre *l el perjuicio de no verse liberado de pa!ar el precio si ocurre la
p*rdida de los bienes$ cuando no concurre a recibir los bienes el da se/alado en el contrato$
encontr5ndose a su disposicin. -l vendedor$ por consi!uiente$ quedar5 no slo liberado de
entre!ar los bienes que se hayan perdido sino que$ adem5s$ el derecho de recibir
nte!ramente el precio. (or lo dem5s$ esta disposicin !uarda armona con la contenida en el
artculo BNQN$ se!"n el cual el comprador est5 obli!ado a recibir el bien en el plazo
estipulado.
-l artculo BNQL utiliza la e%presin encontr5ndose +los bienes, a su disposicin.
:ndica &- LA (W-=J- Y LAUALL- que e%iste una discrepancia'doctrinaria respecto al
si!nificado jurdico de la puesta del bien a disposicin del comprador. Wnos$ entre los que
sobresale .ARR:.W-3$ sostienen que desde el punto de vista de la obli!acin del vendedor
e%iste equivalencia entre entre!a +artculo BNQT del )di!o )ivil peruano de BKLM, y puesta a
disposicin +artculo BNQL del mismo )di!o,. #tros$ a cuya cabeza se encuentra Alonso$
piensan que tal equivalencia no debe e%istir pues con ello se estara dejando de. prote!er los
intereses del comprador$ anticipando el ries!o a su car!o. -l artculo BNQL del )di!o )ivil de
BKLM se inclina por la posicin de .ARR:.W-3
-l maestro <AG AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J
FL
no comparte la opinin del jurista &-
LA (W-=J- Y LAUALL-$ por cuanto considera que el artculo BNQL distin!ue claramente la
entre!a de la puesta del bien a disposicin del comprador. -sta "ltima tiene importancia slo
FL
AR:A3 3)HR-:8-R (-I-J$ <a%.' O-%*!esis del )di!o )ivil S )ontratos =ominadosP. .aceta
Rurdica -ditores. Lima'(er". (5!. 7KK.
QC
para efectos de la traslacin del ries!o de p*rdida$ antes de haberse producido la entre!a del
bien.
3. RIES!O EN LA COMPRAVENTA POR PESO, NUMERO O MEDIDA
ARTCULO 1%(., EN EL CASO DE COMPRAVENTA DE BIENES POR PESO,
N2MERO O MEDIDA, SE APLICAR* EL ARTCULO 1%) SI, ENCONTR*NDOSE LOS
BIENES A SU DISPOSICIN, EL COMPRADOR NO CONCURRE EN EL MOMENTO
SE1ALADO EN EL CONTRATO O DETERMINADO POR EL VENDEDOR PARA
PESARLOS, CONTARLOS O MEDIRLOS, SIEMPRE $UE SE ENCUENTREN A SU
DISPOSICIN.
3e entiende por compraventa celebrada por peso$ n"mero o medida aquella en la que
es imprescindible que se pese$ cuente o mida el bien$ para lle!ar a una determinacin y al
precio que le corresponda pa!ar al comprador. 3i A le vende a 8 mil toneladas de
concentrados de mineral de cobre con leyes mnimas$ que se encuentran en una cancha al
pie de la planta concentradora$ a razn de cincuenta centavos moneda de los -stados Wnidos
de Am*rica$ por tonelada$ habr5 que determinar cu5les son esas mil toneladas$ incluyendo
sus leyes$ y pesarlas y medirlas$ antes de proceder a su entre!a. 3lo de esa manera
quedar5 establecido el bien objeto de la prestacin de dar$ y su precio total. =o e%istir5 venta
con estas caractersticas si los bienes se transfieren$ en cambio$ en masa o por un solo
precio.
Resulta de lo dicho que si bien en esta clase de ventas el contrato obli!a a las partes
desde el momento de su celebracin$ esto es$ !enera compromisos$ su ejecucin slo se
presenta una vez realizada la pesada$ conteo o medida y entretanto el ries!o de p*rdida
correr5 por cuenta del vendedor$ pues es el deudor de la obli!acin de entre!a +periculum est
debitoris,.

-l artculo BNQK se pone en el caso de que en este tipo de ventas los bienes se
encuentren a disposicin del comprador$ pero *ste no concurre a efectuar el proceso de la
determinacin y$ en tal virtud$ el ries!o se desplaza y el vendedor queda liberado. A esto se
debe la remisin que hace el artculo BNQL +supra$ p5!ina LQ,.
&- LA (W-=J- Y LAUALL- se/ala que aun cuando el artculo bajo comentario se
inspira en el tercer p5rrafo del artculo BFLN del )di!o )ivil de BKFQ$ no se han incorporado
los dos primeros p5rrafos de dicho dispositivo$ en razn de ...que el primer p5rrafo resulta
superfluo$ no slo porque es obvio que en la venta de cosas por peso$ n"mero o medida es
perfecta desde que las partes convienen en la cosa y en el precio$ como ocurre en todo
contrato de compraventa$ sino tambi*n porque la re!la contenida en el artculo BNQL del
)di!o hace innecesaria la disposicin sobre la transferencia del ries!o al comprador. Y
contin"a e%plicando4 ...en cuanto al se!undo p5rrafo del artculo BFLN del )di!o )ivil de
BKFQ$ no se percibe la razn por la cual debe darse por cumplida la obli!acin del vendedor
antes de la entre!a de los bienes que se vendan en conjunto
(ara concluir$ debe indicarse que la frase final del artculo BNQK siempre que se
encuentren a disposicin es innecesaria$ pues se limita a repetir un concepto ya incluido$ al
e%presarse encontr5ndose los bienes a su disposicin. &e consi!uiente$ hubiera sido
deseable su e%clusin.
QB
4. E.PEDICIN DEL BIEN A LU!AR DISTINTO DE LA ENTRE!A
ARTCULO 1&+., SI A PEDIDO DEL COMPRADOR, EL VENDEDOR E.PIDE EL
BIEN A LU!AR DISTINTO A A$UEL EN $UE DEBA SER ENTRE!ADO, EL RIES!O DE
P-RDIDA PASA AL COMPRADOR A PARTIR DEL MOMENTO DE SU E.PEDICIN.
3i!uiendo la re!la !eneral contenida en el artculo BNQT$ el ries!o de p*rdida total o
parcial +deterioro, pasa del vendedor al comprador una vez efectuada la entre!a$ pues el
primero queda liberado de su obli!acin. -mpero y como e%cepcin a ello$ si la entre!a
queda poster!ada a pedido del comprador para que el bien sea enviado a un lu!ar diferente$
se ha considerado y es le!timo que se produzca la traslacin del ries!o y que *ste sea
asumido por el comprador$ habida cuenta de que es quien est5 promoviendo esta situacin.
-n efecto y de no haber mediado ese pedido$ el vendedor habra quedado liberado de su
deber de entre!a y se reputa entonces$ para los fines del ries!o$ como si realmente se
hubiese producido$ asimil5ndose de este modo al principio res perit domino.
(or cierto que lo preceptuado en este dispositivo admite pacto distinto 'lo mismo que
los numerales precedentes' pues no se trata de una norma de car5cter imperativo.
Q7
SUB CAPITULO VII
VENTA A SATISFACCIN DEL COMPRADOR A PRUEBA Y SOBRE MUESTRA
1. COMPRAVENTA A SATISFACCIN DEL COMPRADOR
ARTICULO 1&1., LA COMPRAVENTA DE BIENES A SATISFACCIN DEL
COMPRADOR SE PERFECCIONA SLO EN EL MOMENTO EN $UE -STE DECLARA SU
CONFORMIDAD. EL COMPRADOR DEBE 0ACER SU DECLARACIN DENTRO DEL
PLAZO ESTIPULADO EN EL CONTRATO O POR LOS USOS O, EN SU DEFECTO,
DENTRO DE UN PLAZO PRUDENCIAL FIJADO POR EL VENDEDOR.
-n este numeral se ha desarrollado con mayor amplitud el concepto de las ventas a
prueba a que se refera el artculo BFLM del )di!o )ivil de BKFQ. -n efecto$ se pone *nfasis
en la llamada venta ad de!ustatione$ ad !ustum o$ como tambi*n se le conoce$ al paladeo$
situacin que se presenta a menudo con los artculos alimenticios como el vino$ la cocoa$ el
aceite$ los postres y otros similares.
-%isten hasta dos teoras relativas a la naturaleza jurdica de la compraventa a
satisfaccin del comprador.
La primera se sustenta en que la venta se realiza bajo la condicin suspensiva de que
sea del a!rado personal del comprador. -sta condicin$ que es implcita$ se diferencia
de aquella tambi*n suspensiva que supone la compraventa a prueba o ensayo
+artculo BNT7, cuyo ori!en est5 en una estipulacin del contrato. -l )di!o )ivil
ar!entino es$ entre otros$ uno de los que ha reco!ido esta teora en su artculo BFFQ.
La se!unda tesis$ conocida en doctrina como Jeora de la )omunicacin$ se basa en
el hecho de que la compraventa slo se perfecciona a partir del instante en que el
comprador declara su conformidad al vendedor. -ntre tanto$ no e%iste contrato. -ste
es el r*!imen vi!ente en :talia y en el (er" y descansa en la nocin de que mientras
no se produzca la declaracin de satisfaccin slo hay una oferta. Lo dicho e%plica$
por lo dem5s$ el se!undo p5rrafo del artculo BNTB de nuestro )di!o$ cuando se/ala
que el comprador debe efectuar su declaracin dentro del plazo estipulado en el
contrato o por los usos o$ a falta de ello$ en un plazo prudencial que ser5 fijado por el
vendedor. )omo se ve$ el plazo es un factor fundamental para que se realice la
declaracin del comprador y sin ella simple y llanamente no e%iste contrato. &eben
objetarse$ por lo tanto$ las e%presiones comprador$ vendedor y contrato que
utiliza el se!undo p5rrafo de este artculo$ pues debi referirse al destinatario de la
oferta$ oferente y oferta$ respectivamente.
3e discute doctrinariamente si esta modalidad de la compraventa est5 sujeta al arbitrio
del comprador y depende$ en suma$ de una apreciacin subjetiva y personal. =uestro )di!o
)ivil parece terminante en cuanto a los alcances de la discusin e%istente4 la declaracin de
satisfaccin es$ por su naturaleza misma$ subjetiva y hasta$ si se quiere$ caprichosa$ lo que la
distin!ue cate!ricamente de la compraventa a prueba.
-n realidad$ la venta a satisfaccin del comprador supone necesariamente un e%amen
del bien que ha sido materia de la oferta$ antes de que se haya comunicado o ne!ado el
a!rado del comprador. -ste e%amen puede ser realizado en el domicilio del vendedor o en el
del comprador$ de acuerdo con los t*rminos del contrato.
QF
@3era v5lido el pacto por el cual en la compraventa a satisfaccin del comprador se
estipule que no e%istir5 compraventa cuando el vendedor demuestre que el bien responde a
los !ustos !enerales o estandarizados$ cuando se ha convenido que el contrato no dependa
del capricho del compradorE A nuestro modo de ver esta frmula distorsiona la compraventa
a satisfaccin del comprador$ que es subjetiva por naturaleza y estaramos en presencia de
una modalidad distinta y de car5cter objetivo.
2. COMPRAVENTA A PRUEBA
ARTCULO 1&2., LA COMPRAVENTA A PRUEBA SE CONSIDERA 0EC0A BAJO
LA CONDICIN SUSPENSIVA DE $UE EL BIEN TEN!A LAS CUALIDADES PACTADAS
O SEA IDNEO PARA LA FINALIDAD A $UE EST* DESTINADO.
LA PRUEBA DEBE REALIZARSE EN EL PLAZO Y SE!2N LAS CONDICIONES
ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO O POR LOS USOS.
SI NO SE REALIZA LA PRUEBA O EL RESULTADO DE -STA NO ES
COMUNICADO AL VENDEDOR DENTRO DEL PLAZO INDICADO, LA CONDICIN SE
TENDR* POR CUMPLIDA.
La compraventa a prueba o ensayo es aquella sujeta al control o verificacin de las
cualidades pactadas o de la idoneidad e%i!ida para satisfacer la finalidad prevista en el
contrato. 3u empleo es usual en la actividad comercial y principalmente en la venta de
equipos$ vehculos$ y similares. -n ella$ a diferencia de la compraventa a satisfaccin del
comprador$ el contrato se perfecciona desde que las partes se ponen de acuerdo$ pero est5
sujeto a la condicin suspensiva que se/ala$ en nuestro caso$ el artculo BNT7 del )di!o
)ivil. Hay$ pues$ en nuestro derecho$ un alejamiento del anti!uo concepto sostenido por
(#JH:-R$ se!"n el cual esa venta estaba bajo condicin resolutoria y la tradicin converta al
comprador en propietario del bien vendido$ de donde resultaba que los ries!os corran de su
cuenta.
-l )di!o )ivil vi!ente se ha mantenido dentro de la lnea que introdujo el )di!o
=apolen y que se traslad a todos los que le si!uieron$ incluyendo el )di!o )ivil peruano
de BKFQ. )omo consecuencia natural de la naturaleza jurdica de esta venta$ su e%istencia v
todos sus efectos quedan suspendidos hasta el momento del ensayo y los ries!os anteriores
a *ste son de car!o del vendedor. )oincidimos en parte con R-IIZ=:)# cuando manifiesta
que por ello$ si el comprador reh"sa la cosa despu*s del ensayo o prueba o si el ensayo
resulta imposible por perderse la cosa$ la condicin falla o falta$ no se cumple$ y el comprador
no ha sido jam5s propietario de la cosa vendida. Y discrepamos con este autor cuando
a!re!a que si la condicin se cumple$ si despu*s del ensayo el comprador acepta y !uarda
la cosa$ su derecho de propiedad se remonta hasta el da del contrato$ pues conforme al
considera entonces que la condicin qued i!ualmente cumplida.
-n realidad debe estarse a la que ha sido l6i intencin com"n de las partes y hace bien
AL-33A=&R: cuando se/ala que es necesario buscar$ se!"n las circunstancias$ una
naturaleza y destinacin de la cosa vendida$ si el comprador se ha reservado el ensayo en
vista de su conveniencia personal$ o si la ha reservado para apreciar si la cosa vendida tena
las calidades necesarias para el uso a que estaba destinado. -n el primer caso es libre de
rehusar la cosa si no le conviene6 en el se!undo no puede rehusarla a menos que el ensayo
le demuestre que no tiene las calidades necesarias para el uso en vista del cual la ha
QM
comprado. -n este "ltimo caso puede ordenarse un peritaje para apreciar las calidades de la
cosa$ en tanto que en el anterior no se puede controlar por un peritaje la conveniencia
personal del comprador. Y a/ade$ as$ por ejemplo$ si se vende un caballo para salir de
paseo y el comprador quiere ensayarlo a fin de ver si es de su a!rado$ es evidente que se
atiende a su !usto personal y no podr5 admitirse el peritaje. (ero si lo que se compra es una
m5quina trilladora y se resuelve el ensayo a fin de ver si tiene ciertas cualidades necesarias
para el objeto a que se le destina$ el comprador no puede rechazarla si el ensayo es
favorable$ bajo el prete%to de que no le conviene. &eterminar esa intencin es una cuestin
de hecho6 y ella se deducir5 de la estipulacin de las partes$ de la naturaleza de la cosa que
se vende y de las circunstancias que rodearon la celebracin del contrato.
-l se!undo p5rrafo del artculo BNT7$ bajo comentario$ demuestra que el comprador
est5 sujeto a la obli!acin de realizar la prueba y que si *sta no se lleva a cabo o su resultado
no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado$ la condicin se tiene por cumplida.
-sta re!la$ que es propia del principio de preservacin$ ha sido introducida en beneficio de la
se!uridad contractual y a fin de evitar actitudes abusivas por parte del comprador. -n efecto$
si la prueba ha sido asumida por las partes como un elemento destinado a la perfeccin del
contrato$ resulta indispensable que ella se realice y que su resultado sea comunicado al
vendedor en su debida oportunidad. &e no producirse as$ la condicin habr5 quedado
superada y estaremos en presencia de una venta pura y simple.
(or otro lado$ la realizacin de la prueba puede consistir en un acto "nico o en una
serie$ as como realizarse de inmediato o por un cierto tiempo. 3i bien ordinariamente la lleva
a cabo el comprador$ nada impide que las partes la sujeten a la determinacin de un tercero.

Aun cuando como re!la !eneral la venta a prueba est5 sometida a una condicin
suspensiva$ no e%iste inconveniente para que las partes conven!an que la condicin sea
resolutoria. -n este evento$ habr5 desde el primer momento un contrato de compraventa
perfecto$ aplic5ndose las normas inherentes a los ries!os$ pero sujeto a que no siendo el
ensayo satisfactorio$ la relacin obli!acional quede resuelta.
-l ensayo puede practicarse en el domicilio del vendedor o del comprador$ se!"n lo
estipulado en el contrato. -n defecto de convenio re!ir5 la re!la !eneral sobre el domicilio del
deudor$ que es en este caso el comprador$ pues a *l le corresponde la obli!acin de efectuar
el ensayo$ sea directamente$ sea a trav*s de la tercera persona convenida por las partes.
Xinalmente$ el problema sobre si con el fallecimiento del comprador la obli!acin y el
derecho de ensayar pasan a sus herederos est5 hoy resuelto en sentido afirmativo$ lue!o de
haber sido discutido entre los tratadistas franceses. -n efecto$ si el ensayo puede ser hecho
por un tercero y si se trata de un derecho y de una obli!acin incorporada al patrimonio del
comprador$ no e%iste duda de que se transmite a sus herederos$ en aplicacin del principio
reco!ido por el artculo B7BL de nuestro )di!o )ivil.
3. COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA
ARTCULO 1&3., SI LA COMPRAVENTA SE 0ACE SOBRE MUESTRA, EL
COMPRADOR TIENE DEREC0O A LA RESOLUCIN DEL CONTRATO SI LA CALIDAD
DEL BIEN NO ES CONFORME A LA MUESTRA O A LA CONOCIDA EN EL COMERCIO.
La compraventa sobre muestra es aquella que se realiza teniendo a la vista
muestrarios$ cat5lo!os$ fi!urines y otros elementos afines que sirven como modelo.
QN
-sta clase de operaciones se realiza constantemente en el 5rea comercial y$ a
diferencia de la venta a satisfaccin del comprador y de la venta a prueba es totalmente
objetiva$ pues basta que e%ista plena conformidad entre la muestra y el bien que se compra$
para que el contrato surta sus efectos desde el momento mismo de su celebracin y se aplica
retroactivamente. -sto tiene$ se!"n qued dicho en el comentario de otros artculos$ enorme
influencia respecto de los ries!os sobre p*rdida o deterioro del bien.
La naturaleza jurdica de esta modalidad de la compraventa no es$ pues$ condicional.
Apunta el maestro L-Z= 8ARA=&:ARa= en conceptos que compartimos$ que4 ...el contrato
ya est5 definitivamente concertado6 ya se ha preindicado la cosa y el precio6 no hay nin!una
eventualidad de la cual dependa la ejecucin del contrato. 3lo es el caso de esa ejecucin$
que ha de hacerse de modo tal que la cosa sea entre!ada de conformidad con la muestra
convenida. -n efecto$ como dice 3taudin!er$ la compra en el caso referido e%i!e el acuerdo
de las partes contratantes4 que el vendedor debe entre!ar un objeto correspondiente a la
muestra o modelo$ entendi*ndose pues que el objeto a la muestra corresponda +op. cit.$
p5!inas FK y MC,.
-n aplicacin de lo e%puesto en el p5rrafo anterior y como lo se/alan (LA=:#L Y
R:(-RJ$ el comprador est5 obli!ado a aceptar toda mercanca que sea conforme a la
muestra. -n nin!"n caso puede$ pues$ pretender que los usos le otor!uen la facultad de
ne!arse$ despu*s de !ustada o probada una mercanca a recibirla$ porque$ a pesar de ser
totalmente conforme a la muestra no le resulte satisfactoria.
-l )di!o nada dice sobre qui*n apreciar5 la conformidad de la mercanca en caso de
discrepancia entre las partes. -n nuestra opinin$ a falta de acuerdo$ ser5n los jueces
quienes lo determinar5n$ !eneralmente asistidos por peritos.
-n la venta sobre muestra el comprador puede desechar la mercadera "nicamente
cuando no !uarde conformidad con la muestra. 3i e%iste tal conformidad est5 en la obli!acin
de aceptarla aun cuando no sea de su a!rado.

-n efecto y por la naturaleza misma de la compraventa sobre muestra o modelo$ las
partes no se sujetan a que el bien vendido sea de buena o de mala calidad$ sino que sea o no
conforme con la muestra o modelo. 3i lo es no habr5 derecho a reclamo al!uno$ salvo la
obli!acin de saneamiento. Y si hay discrepancia$ aunque la cosa de mejor calidad$ el
comprador tendr5 el derecho de ne!arse a recibirla.
La venta hecha sobre cat5lo!os$ fi!urines o modelos es muy empleada$ sobre todo
cuando se encar!ue mercaderas al e%tranjero respecto de bienes tales como ropa$ zapatos y
otros artculos de consumo.
La venta sobre muestra supone la referencia a un ejemplar determinado +per
relatione, y se!"n &-.=: difiere de la venta a !usto y a prueba porque es .perfecta y no est5
subordinada a condicin. +&ice el autor$ en efecto$ que la eficacia de este contrato no
depende de un acontecimiento futuro e incierto$ sino slo de la comprobacin de un dato
objetivo$ cual es que la cosa que el vendedor entre!ue al comprador sea id*ntica a la
muestra$ es decir$ a una peque/a cantidad de mercanca$ retirada como t*rmino de
comparacin con aqu*lla que ha sido objeto de la compraventa y a la que debe precisamente
corresponder con un determinado !rado de apro%imacin$ porque de otro modo el comprador
tiene derecho a rechazarla$ pidiendo la resolucin del contrato y esto aun cuando la
mercanca entre!ada ten!a las cualidades necesarias para hacerla idnea al uso al que era
destinada. Ya se ha e%presado nuestra coincidencia con estos conceptos.
QQ
La comprobacin que se hace de la cosa comprada sobre muestra se realiza en el
acto mismo de la entre!a. -l vendedor no puede poner obst5culos a esta comprobacin y en
caso de suceder as responder5 por la inejecucin del contrato.
(uede suceder que entre la muestra y la mercadera e%isten diferencias de poca
consideracin. -n estos casos y teniendo siempre en cuenta la com"n intencin de las
partes$ la doctrina se muestra proclive a reconocer que la disconformidad es slo aparente y
no real.
-l artculo BNTF se refiere en su parte final a la venta determinando calidad conocida
en el comercio. 3obre esta cuestin e%presa &- LA (W-=J- Y LAUALL- que si bien est5
sujeta a la misma re!la que la venta sobre muestras$ e%iste una diferencia de !rado$ pues la
venta sobre muestra determina una conformidad concreta y e%acta del bien con la muestra$
mientras la venta determinando calidad conocida en el comercio implica una conformidad
apro%imada$ menos estricta$ que est5 referida a una mercadera tipo standard.
QT
SUB CAPITULO VIII
COMPRAVENTA SOBRE MEDIDA
1. COMPRAVENTA POR E.TENSIN O CABIDA
ARTCULO 1&4., EN LA COMPRAVENTA DE UN BIEN CON LA INDICACIN DE
SU E.TENSIN O CABIDA Y POR UN PRECIO EN RAZN DE UN TANTO POR CADA
UNIDAD DE E.TENSIN O CABIDA, EL VENDEDOR EST* OBLI!ADO A ENTRE!AR AL
COMPRADOR LA CANTIDAD INDICADA EN EL CONTRATO. SI ELLO NO FUESE
POSIBLE, EL COMPRADOR EST* OBLI!ADO A PA!AR LO $UE SE 0ALLE DE M*S, Y
EL VENDEDOR A DEVOLVER EL PRECIO CORRESPONDIENTE A LO $UE SE 0ALLE
DE MENOS.
-ste artculo consa!ra la compraventa ad mensuram$ o sea aquella en la que el precio
total se fija en atencin a la e%tensin o cabida y una y otra son el motivo determinante del
contrato. &esde lue!o es indispensable se/alar que las partes han hecho de la e%tensin o
cabida su elemento determinante y no basta que se le mencione. 3e requiere$ en otras
palabras$ que esa mencin resulte indispensable para la determinacin del precio$ de modo
que si la e%tensin o cabida no se indica o si se hace de modo simplemente ilustrativo$ la
venta ser5 de cuerpo cierto o en bloque y estar5 re!ulada por las disposiciones contenidas en
el artculo BNTT ya analizado.
Wna condicin fundamental para que se d* esta clase de compraventa es que el
precio total sea conocido con e%actitud y$ adem5s$ que las partes no renuncien con
posterioridad a plantear las acciones que podran corresponderles por las diferencias que
e%istan entre la cabida o e%tensin real y la declarada por los contratantes.
)uando se vende un bien con la indicacin de su e%tensin o cabida puede
presentarse hasta dos situaciones4 o el bien tiene la misma e%tensin o cabida se/alada en el
contrato o una u otra son mayores o menores que la declarada. -n el primer caso$ es
evidente que el vendedor ha satisfecho su obli!acin fielmente y el comprador no puede
ejercitar contra *l accin al!una. -n el se!undo$ esto es$ cuando no ha entre!ado el bien de
conformidad con lo convenido$ puesto que entre! m5s o menos de aquello a lo que estaba
obli!ado$ funcionan entonces las re!las contempladas en el artculo BNTM$ para lo!rar el
cumplimiento e%acto del contrato o un aumento o rebaja en el precio.
)omo se dijo anteriormente$ la cabida o e%tensin real es la que efectivamente tiene
el bien$ o sea la que entre!a el vendedor$ en tanto que la cabida o e%tensin declarada es la
que indica el contrato.
Aun cuando no lo di!a el precepto$ hemos partido del supuesto de que est*
descartada la posibilidad de que el vendedor entre!ue la cantidad se/alada en el contrato. -n
efecto$ lo que le interesa al comprador es que el vendedor cumpla con su compromiso$ de
modo que slo en el caso de que esto no sea posible funciona sustitutoriamente la frmula
del mayor precio o devolucin proporcional +artculo BNTM, o la opcin de la rescisin +artculo
BNTN,.
&el tenor del artculo bajo comentario se advierte que slo es el comprador quien
QL
puede ele!ir la rescisin del contrato. 3e ha ne!ado esta facultad al vendedor$ porque el
interesado en recibir la e%tensin o cabida real es el comprador y el e%ceso o la diferencia
pueden afectarlo sustancialmente$ ya que le obli!aran a pa!ar una cantidad no prevista y
que es e%cesiva$ de haber una mayor e%tensin en el bien vendido$ o se vera frente a la
dificultad de tener que recibir una e%tensin o cabida inferior a su necesidad o conveniencia.
La facultad de rescindir el contrato es con!ruente con la naturaleza de las cosas$ pues
el e%ceso o falta de la e%tensin o cabida e%istan al momento de su celebracin. -n
consecuencia$ son aplicables los artculos BFTC y BFT7 del )di!o )ivil$ operando la rescisin
retroactivamente$ salvo disposicin o pacto en contrario.
3e!"n &- LA (W-=J- Y LAUALL-$ no se puede variar convencionalmente la
proporcin indicada en el artculo BNTN +mayor de un d*cimo, debido a que el derecho de
opcin que contempla ha sido establecido en favor del comprador. (or nuestra parte nos
adherimos a la afirmacin del citado maestro peruano$ pues si se pudiese pactar en sentido
distinto se estara desnaturalizando el precepto.
2. PLAZO PARA EL PA!O DEL E.CESO O LA DEVOLUCIN
ARTCULO 1&%., CUANDO EN EL CASO DEL ARTCULO 1&4 EL COMPRADOR
NO PUEDA PA!AR INMEDIATAMENTE EL PRECIO DEL E.CESO $UE RESULT, EL
VENDEDOR EST* OBLI!ADO A CONCEDERLE UN PLAZO NO MENOR DE TREINTA
DAS PARA EL PA!O. SI NO LO 0ACE, EL PLAZO SER* DETERMINADO POR EL JUEZ,
EN LA VA INCIDENTAL CON ARRE!LO A LAS CIRCUNSTANCIAS.
I!UAL RE!LA SE APLICA, EN SU CASO, PARA $UE EL VENDEDOR DEVUELVA
LA DIFERENCIA RESULTANTE.

La frmula contemplada en este dispositivo constituye una medida de equidad y de
valor pr5ctico$ pues puede acontecer que el comprador no ten!a los recursos para efectuar el
inmediato pa!o del e%ceso o que$ en su caso$ el vendedor haya dispuesto de la suma que se
le entre! y est* impedido de devolver sin p*rdida de tiempo la diferencia resultante.
3e ha considerado que el plazo para pa!ar el e%ceso o efectuar el reinte!ro ser5 no
menor de treinta das y que si no se se/ala ser5 entonces determinado por el juez$ si!uiendo
el tr5mite de los incidentes y con arre!lo a las circunstancias. )reemos que hubiese sido
preferible que a falta de se/alamiento ri!iese el de treinta das indicado en el primer p5rrafo
de este artculo. -n la pr5ctica este sistema podr5 en efecto ser m5s e%peditivo que la
determinacin judicial$ por mucho que en teora los incidentes deben quedar resueltos en
breve plazo. )onvenimos sin embar!o$ en que en determinadas circunstancias el plazo de
treinta das para el pa!o o la devolucin puede resultar insuficiente.
3. COMPRAVENTA EN BLO$UE
ARTCULO 1&&., SI EL BIEN SE VENDE FIJANDO PRECIO POR EL TODO Y NO
CON ARRE!LO A SU E.TENSIN O CABIDA, AUN CUANDO -STA SE INDI$UE EN EL
CONTRATO, EL COMPRADOR DEBE PA!AR LA TOTALIDAD DEL PRECIO A PESAR DE
QK
$UE SE COMPRUEBE $UE LA E.TENSIN O CABIDA REAL ES DIFERENTE.
SIN EMBAR!O, SI SE INDIC EN EL CONTRATO LA E.TENSIN O CABIDA, Y
LA REAL DIFIERE DE LA SE1ALADA EN M*S DE UNA D-CIMA PARTE, EL PRECIO
SUFRIR* LA REDUCCIN O EL AUMENTO PROPORCIONAL.
-l artculo BNTT contempla el caso de que se venda un bien sin que las partes le
atribuyan importancia al!una a la e%tensin o cabida. 3e trata de la venta llamada per
aversionem$ en conjunto$ por el todo$ en bloque$ en !lobo o ad corpus$ en la que se fija el
precio en funcin del bien y tal como se encuentra.
-n principio y de acuerdo con la re!la enunciada$ en todos aquellos casos en que se
vende un bien como cuerpo cierto$ no e%iste el derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir la rebaja o aumento del precio$ cualquiera que fuese la e%tensin o
cabida del bien. (or lo dem5s y ordinariamente cuando se hace esta clase de contratos$ se
indica que se trata de una venta ad corpus y *sta es una cl5usula de estilo$ empleada
usualmente en nuestro tr5fico contractual$ habida cuenta de las deficiencias catastrales e%is
tentes y del hecho de que en numerosas circunstancias se dan diferencias entre la e%tensin
o cabida real y la que fi!ura eventualmente en el contrato.
-n la compraventa ad corpus$ el precio no depende$ pues$ de la e%tensin o cabida y
en los casos en que *sta se indica slo se trata de datos ilustrativos$ lo que$ como se/ala
R:)):$ constituye una demostrationi causa. &e esto se desprende$ en principio y sujeto a la
e%cepcin que se e%plica posteriormente$ que la mayor o menor cabida no influyen en la
venta ni ori!inan el derecho a aumentar o rebajar el precio.
-l artculo BNTT presenta en su se!undo p5rrafo una innovacin sustancial$ que no
e%ista en el )di!o )ivil dero!ado$ cual es que si la diferencia real e%cede en m5s de una
d*cima parte a la se/alada en el contrato$ el precio sufrir5 la reduccin o el aumento
proporcional$ por razones de equidad. Aun cuando este reajuste o restitucin es en esencia
contrario a la naturaleza de la compraventa por el todo$ en bloque o ad corpus$ se ha
introducido con el propsito de evitar situaciones injustas y que perjudiquen seriamente el
inter*s de uno de los contratantes.
)omo en el caso se/alado al comentar el artculo BNTN$ convenimos con &- LA
(W-=J- Y LAUALL- en que la proporcin del d*cimo no podr5 ser variada
convencionalmente. (ara los efectos del pa!o de un mayor precio o la devolucin parcial del
que se recibi$ ri!e lo dispuesto en el artculo BNTQ.
-l se!undo p5rrafo del artculo BNTT permite$ se!"n se dijo anteriormente$ la
reduccin o aumento proporcional cuando e%ista una diferencia entre la realidad y lo que
se/ala el contrato$ mayor de la d*cima parte. -mpero$ no dice que el comprador tendr5 la
facultad u opcin de rescindir el contrato.
4. COMPRAVENTA DE BIENES 0OMO!-NEOS POR UN SOLO Y MISMO PRECIO
ARTCULO 1&)., SI EN LA COMPRAVENTA DE VARIOS BIENES 0OMO!-NEOS
POR UN SOLO Y MISMO PRECIO, PERO CON INDICACIN DE SUS RESPECTIVAS
E.TENSIONES O CABIDAS, SE ENCUENTRA $UE LA E.TENSIN O CABIDA ES
SUPERIOR EN AL!UNO O AL!UNOS E INFERIOR EN OTRO U OTROS, SE 0AR* LA
TC
COMPENSACIN ENTRE LAS FALTAS Y LOS E.CESOS, 0ASTA EL LMITE DE SU
CONCURRENCIA.
SI EL PRECIO FUE PACTADO POR UNIDAD DE E.TENSIN O MEDIDA, EL
DEREC0O AL SUPLEMENTO O A LA DISMINUCIN DEL PRECIO $UE RESULTA
DESPU-S DE EFECTUADA LA COMPENSACIN, SE RE!ULA POR LOS ARTCULOS
1&4 A 1&%.
La compraventa de bienes homo!*neos es aquella en que se transfiere un conjunto
de bienes que pertenecen al mismo !*nero$ como sera el de varios terrenos dedicados a la
construccin urbana.
-l artculo BNTL se ha puesto hasta en dos hiptesis$ a saber4
B, Vue la venta se haya hecho por un solo y mismo precio$ pero con indicacin de sus
respectivas e%tensiones o cabidas. -n este caso y por razones de justicia se hace una
compensacin entre las mayores y menores e%tensiones o cabidas de cada uno de
tales bienes$ pero slo hasta el lmite de su concurrencia$ de modo que es probable
que reste un saldo sobre el cual no habr5 lu!ar a reclamo.
7, Vue sobre esta misma clase de bienes la venta se haya pactado fijando el precio por
unidad de e%tensin o cabida. La solucin es aqu distinta y no funciona la
compensacin del primer p5rrafo$ sino la remisin a los artculos BMTM a BMTQ$ esto es$
el cumplimiento de lo pactado o$ de no ser ello posible$ el pa!o de una cantidad
proporcional a lo que e%ista de m5s$ o la restitucin del precio$ tambi*n proporcional$
por lo que se halle de menos6 teniendo el comprador la opcin de rescindir el contrato
si el e%ceso o la falta es mayor de un d*cimo de la indicada en el contrato$ a lo que se
a!re!a la facilidad de pa!o por el e%ceso o la restitucin del precio en lo que e%ista de
menos.
. PLAZO DE CADUCIDAD
ARTCULO 1&(., EL DEREC0O DEL VENDEDOR AL AUMENTO DEL
PRECIO Y EL DEL COMPRADOR A SU DISMINUCIN, AS COMO EL DEREC0O
DE ESTE 2LTIMO DE PEDIR LA RESCISIN DEL CONTRATO, CADUCAN A LOS
SEIS MESES DE LA RECEPCIN DEL BIEN POR EL COMPRADOR.
Janto el derecho como la accin del vendedor y del comprador al aumento del precio
o a su disminucin$ en su caso$ as como la facultad de dicho comprador a optar por la
rescisin del contrato$ caducan en el plazo de seis meses contados a partir de la recepcin
del bien$ pues desde ese instante podr5 haber evidencia de una u otra discrepancia entre la
realidad y lo convenido por las partes. La brevedad del plazo se e%plica por razones de
se!uridad en el tr5fico contractual.
3e ha discutido en doctrina si la entre!a es la le!al o la material y ha prevalecido el
criterio 'que nosotros compartimos' que la "nica entre!a que permite al comprador
comprobar la e%tensin o cabida del bien es la material$ desde que slo a partir de ese
instante est5 en condiciones de hacer esa verificacin y establecer si e%isten o no diferencias
entre la realidad y lo convenido en el contrato.
TB
SUB CAPITULO I.
COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS
1. ENTRE!A DEL TITULO REPRESENTATIVO
ARTCULO 1)+., EN LA COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS, LA ENTRE!A
DEL BIEN $UEDA SUSTITUIDA POR LA DE SU TTULO REPRESENTATIVO Y POR LOS
OTROS DOCUMENTOS E.I!IDOS POR EL CONTRATO O, EN SU DEFECTO, POR LOS
USOS.
La compraventa sobre documentos es una operacin usual dentro del tr5fico
mercantil$ en cuya virtud y sobre la base del principio de representatividad$ la entre!a del
ttulo +9arrant$ conocimiento de embarque$ carta porte$ etc., equivale a la de la mercadera$
siendo as que *sta puede encontrarse en viaje o hallarse depositada en un almac*n. Las
consecuencias de esta entre!a son de suma importancia4 el vendedor queda liberado de la
obli!acin de poner las mercaderas a disposicin del comprador y *ste puede reco!erlas a la
presentacin del ttulo$ en tanto que$ correlativamente$ el vendedor !oza del derecho a e%i!ir
el pa!o del precio.
&ebe tenerse en cuenta que la entre!a del ttulo representativo se har5 respetando
aquello que <-33:=-# califica como la ley de circulacin +que difiere$ se!"n se trate de
ttulos valores al portador$ nominativos o a la orden,$ de modo que cuando esta ley no es
satisfecha$ ...el ttulo representativo no sera transferido v5lidamente y el comprador no
adquirira tampoco el derecho a la entre!a de la mercadera por parte del porteador. 3e!"n
que la mercadera viaje por va acu5tica$ por va a*rea o va terrestre$ el ttulo +documento
representativo, dar5 al comprador el modo de obtener$ del respectivo porteador$ la entre!a de
la mercadera
(or otra parte y como lo se/ala &- LA (W-=J- Y LAUALL-
FK
citando a <-33:=-#$
...el ttulo representativo no atribuye al poseedor del mismo la propiedad del bien$ sino slo
su disponibilidad. (uede suceder que por cl5usula del contrato o se!"n los usos$ sea
necesario acompa/ar al ttulo representativo otros documentos$ que el mismo <-33:=-#
denomina atestativos$ como podran ser un contrato de se!uro$ un certificado de ori!en$ un
certificado de an5lisis u otros an5lo!os.
2. PA!O DEL PRECIO
ARTCULO 1)1., EL PA!O DEL PRECIO DEBE EFECTUARSE EN EL MOMENTO
Y EN EL LU!AR DE ENTRE!A DE LOS DOCUMENTOS INDICADOS EN EL ARTCULO
1)+, SALVO PACTO O USOS DISTINTOS.
Resulta con!ruente que el pa!o del precio se ha!a en el momento y lu!ar de entre!a
de los documentos. -sto constituye una fundada e%cepcin a la re!la del artculo BNNL$ se!"n
la cual y a falta de pacto o usos$ ese pa!o se realiza en el momento y lu!ar de la entre!a del
bien. <-33:=-# apunta que ...el primer apartado del artculo BN7L constituye dero!acin a
FK
&- LA (W-=J- Y LAUALL-$ <anuel.' #b. )it. (c!. 7FF.
T7
los apartados primero y se!undo del artculo BMKL +se refiere a los dispositivos del )di!o
)ivil italiano, en el sentido de que pa!o y entre!a no son$ como de ordinario$ simult5neos e
interdependientes6 por consi!uiente$ la obli!acin del precio vence aun antes de que el
comprador haya entrado en posesin de la mercadera6 y esto$ porque *l tiene la posesin del
correspondiente documento que le ase!ura$ de manera e%clusiva$ la entre!a.
&esde lue!o y como lo se/ala la parte final del artculo BNLB$ se trata de una norma
supletoria y nada impide que prevalezca una estipulacin o usos distintos.
TF
SUB CAPITULO .
PACTOS $UE PUEDEN INTE!RAR A COMPRAVENTA
PARTE I
COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
1. PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD
ARTCULO 1)3., EN LA COMPRAVENTA PUEDE PACTARSE $UE EL
VENDEDOR SE RESERVA LA PROPIEDAD DEL BIEN 0ASTA $UE SE 0AYA PA!ADO
TODO EL PRECIO O UNA PARTE DETERMINADA DE -L, AUN$UE EL BIEN 0AYA SIDO
ENTRE!ADO AL COMPRADOR, $UIEN ASUME EL RIES!O DE SU P-RDIDA O
DETERIORO DESDE EL MOMENTO DE LA ENTRE!A. EL COMPRADOR AD$UIERE
AUTOM*TICAMENTE EL DEREC0O A LA PROPIEDAD DEL BIEN CON EL PA!O DEL
IMPORTE DEL PRECIO CONVENIDO.
-l pacto de reserva de propiedad$ cuyo remoto ori!en parece encontrarse en el
pactum reservati domini del derecho romano$ adquiri en el curso del si!lo veinte e%cepcional
importancia$ habida cuenta de que facilita las compras a quienes carecen de recursos
suficientes para hacerlas al contado y alienta el volumen de la comercializacin de bienes al
e%tender el mercado de consumo.
-n esencia$ este pacto determina que la transferencia de la propiedad quede diferida
hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio o la parte determinada en el contrato
+do/ee pretium solvatur,$ de modo que$ entre tanto$ el vendedor conserva el dominio y con
ello ase!ura su derecho. -l comprador$ por su parte$ recibe el bien y lo disfruta$ pero no lo
incorpora a su patrimonio en tanto no se haya producido la cancelacin convenida. -s pues$
de consi!uiente$ lo que llama &e!ni un precarista$ y no puede v5lidamente disponer del bien
y de hacerlo responde de apropiacin indebida. Jampoco puede adquirirlo por prescripcin
-mpero y una vez satisfecho el precio$ la transferencia se realiza autom5ticamente$ sin que
sea necesario efectuar una nueva declaracin de voluntad.
-n realidad$ la transferencia diferida no viene a ser sino la natural contrapartida del
pa!o del precio$ tambi*n diferido o fraccionado en cuotas. Uemos$ en consecuencia$ que el
beneficio del plazo o duracin funciona para ambas partes$ aunque de distinta manera. -l
vendedor$ en efecto$ conserva la propiedad del bien$ hasta que se haya pa!ado el precio. -l
comprador$ correlativamente$ tiene la ventaja de desplazar ese pa!o en el tiempo$ de acuerdo
con sus posibilidades econmicas. &esde lue!o$ para que e%ista la reserva de la propiedad
tendr5 que ser e%presamente convenida y no es$ pues$ de car5cter forzoso. =ada impide$ en
efecto$ la celebracin de una compraventa a plazos$ pero sin reserva de dominio +artculo
BNQB,
R-IIZ=:)# ha e%plicado las ventajas e inconvenientes del pacto de reserva de
dominio. Las primeras$ que son inne!ables y a las que ya nos referimos$ consisten para dicho
tratadista en que le confiere al comprador un instrumento de cr*dito$ ...que le permite adquirir
las cosas que necesita$ no disponiendo de los fondos necesarios para pa!ar desde lue!o su
precio$ mientras que para el vendedor representa ...un instrumento de se!uridad o !aranta
contra el ries!o de insolvencia del comprador a quien le entre!a la cosa vendida sin haber
percibido su precio. -n cuanto a los supuestos inconvenientes$ el mismo tratadista se/ala
TM
que hay quienes sostienen que el'pacto induce a error y a en!a/o a los acreedores del
comprador6 que puede ser utilizado usurariamente por el vendedor$ quien invocando la falta
de pa!o de una sola cuota poda solicitar la restitucin del bien vendido y la conservacin de
todo lo pa!ado por el comprador6 que el referido pacto crea un privile!io no sancionado por la
ley en favor de un solo acreedor 'el vendedor' y en desmedro de los dem5s acreedores6 y$
finalmente$ que social y moralmente es una !ran tentadora$ pues crea necesidades m5s o
menos ficticias.
-l mismo R-IIZ=:)# se encar! de destruir estos supuestos inconvenientes. -n lo
concerniente al posible en!a/o a los acreedores$ e%pone que puede ser atenuado o
suprimido y los terceros de buena fe prote!idos mediante previsiones le!ales o a trav*s de
inscripciones del pacto en re!istros inmobiliarios y mobiliarios. -n relacin con la usura$ si
bien admite que el pacto se ha prestado a ella$ esto no justifica desconocer su validez y esos
abusos pueden ser eficazmente reprimidos. =o se da$ tampoco$ un privile!io para el
vendedor con desmedro de los restantes acreedores$ y citando a Ramella dice que no es
distinta la situacin de las cosas que se detentan a ttulo de locacin$ depsito$ comodato$
etc. -n lo que se refiere al aspecto moral$ resulta m5s injusto reconocer un derecho de
propiedad en favor de quien ha cumplido una mnima parte de su obli!acin primordial de
pa!ar el precio$ que reconocer a, vendedor el derecho de e%i!ir la devolucin de la cosa si no
se le pa!a totalmente$ imput5ndose a alquiler la suma que ya tiene percibida dLuis <ara
Rezznico$ op. cit.$ (5!. FNF,
3e discute cu5l es la naturaleza jurdica del pacto de reserva de propiedad. Hay
quienes como -==-))-RW3 Y L-H<A==$ X-RRARA$ A3)#L:$ .A3-A$ 3)H-..:$
L#8#3 Y 3ARAU:A$ citados por R-IIZ=:)# 'quien comparte sus opiniones' manifiestan
que la transferencia de la propiedad est5 subordinada al cumplimiento de una condicin
suspensiva4 el pa!o total del precio convenido. -sta es$ por lo dem5s$ la opinin
preponderante en la doctrina. (ara otros$ no es una compraventa$ sino una promesa de
venta$ lo que a nuestro entender no es e%acto. Y no faltan quienes$ como &e!ni$ afirman que
se trata de una venta pura y simple$ en la que solamente el traspaso de propiedad es diferido
ipso jure$ sin necesidad de ulterior consentimiento$ a un t*rmino determinado o a la
realizacin de un acontecimiento determinado.
)uando en una compraventa con pacto de reserva de la propiedad el comprador
recibe la posesin del bien para su uso y disfrute$ tanto el ries!o de la p*rdida total o parcial
como el del deterioro se desplazan a este "ltimo. As lo dispone la parte final del primer
p5rrafo del artculo bajo comentario y la re!la 'que constituye una e%cepcin al principio
!eneral de que los ries!os son del due/o' es justa$ en la medida de que dicho comprador
est5 en posesin$ uso y disfrute del bien materia de la compraventa. &ice a este propsito
<-33:=-#$ que ...en dero!acin a los principios$ el comprador asume los ries!os de la
cosa desde el momento de la entre!a$ o sea a"n antes de lle!ar a ser propietario de ella +lo
que est5 justificado por la circunstancia de que *l$ comprador$ tiene ya el !oce de la cosa,. 3e
trata de los ries!os de perecimiento$ deterioro y similares. Y a!re!a4 Adem5s$ obs*rvese
que la entre!a$ que de ordinario tiene la sola funcin de dar lu!ar a la ejecucin del contrato
por parte del vendedor$ en el caso presente tiene la funcin ulterior de se/alar el momento del
traspaso de los ries!os del vendedor +propietario, al comprador +todava no propietario,.
-l pacto de reserva de propiedad se e%tiende$ en nuestro )di!o$ a los bienes
muebles e inmuebles. -s frecuente verlo aplicado en la compraventa a plazos de
maquinarias$ vehculos$ equipos de distinta naturaleza y artculos de uso dom*stico$ no
pudiendo quedar esos contratos inscritos en el Re!istro Xiscal de Uentas a (lazos$ pero s en
el Re!istro de 8ienes <uebles a que se refieren los artculos 7CCL$ inciso T$ y 7CMF$ 7CMM y
7CMN del )di!o )ivil. Jambi*n es usual su empleo en la compraventa a plazos de inmuebles.
TN
-n cambio$ se descarta el pacto cuando los bienes son consumibles$ dado su inmediato
a!otamiento por parte del comprador$ as como de aquellas cosas que no si*ndolo
naturalmente$ se!"n manifiesta L-Z= 8ARA=&:ARa=$ en el caso concreto est5n
destinadas a ser consumidas o a dejar de e%istir como cosas en s distnuevo solvas$ por
resultar incorporadas en otra cosa$ muebles o inmuebles$ porque ello hara perder
autom5ticamente la propiedad al vendedor6 mal podra e%plicarse aqu el pacto$ si el consumo
o la incorporacin slo deben producirse despu*s del pa!o inte!ral del precio.
-l se!undo p5rrafo del artculo BNLF sanciona la transferencia autom5tica del bien a
favor del comprador$ en cuanto se haya cancelado el precio cuyo pa!o a plazos la difiri. La
referida transmisin no opera retroactivamente sino slo a partir de esa cancelacin$ ya que
hasta entonces el vendedor se!ua siendo propietario del bien vendido.
Wn aspecto que merece considerarse es el que concierne a la situacin que se
producir5 si el comprador deja de pa!ar tres o m5s cuotas$ sucesivas o no y el vendedor no
lo!ra$ en ejecucin de sentencia$ su cancelacin$ siendo as que ya se habra abonado m5s
del NC_`o del precio. )omo se recordar5$ en este "ltimo evento el vendedor pierde el derecho
de optar por la resolucin del contrato y todo pacto en contrario es nulo.
@(uede el vendedor$ en esta situacin$ solicitar el remate del bien en la etapa de la
ejecucin del falloE A nuestro entender la respuesta es ne!ativa$ habida cuenta de que el bien
es de su propiedad$ debido a la e%istencia del pacto.

@Vu* har5 entonces el vendedor$ frente a una situacin de esta naturalezaE @(odr5
sostener que se trata de una situacin distinta a la planteada por el artculo BNQ7 e invocar la
tesis de que el contrato ha quedado resueltoE @# no le quedar5 m5s remedio que admitir la
!eneralidad del principio reco!ido por el citado artculo BNQ7 y procurar5 cobrar su cr*dito
diri!i*ndose contra otros bienes que sean de propiedad del compradorE
Reconocemos que estamos frente a un problema de difcil solucin. &esde lue!o
parecera e%acto que el artculo BNQ7 es !en*rico y comprende toda clase de ventas$
incluyendo aquellas en las cuales se ha convenido la reserva de propiedad. (or otra parte
puede suceder que el comprador no ten!a bienes y que el cr*dito del vendedor no pueda ser
satisfecho$ lo que consa!rara una injusticia. La situacin del bien vendido quedara en
suspenso$ pues mientras por un lado su dominio no se traslad del vendedor al comprador$
por el otro no cabra la resolucin por haberse pa!ado m5s del NC_`o del precio$ todo lo cual
es$ por decir lo menos$ absurdo.
Hubiera sido de desear que el )di!o diese una respuesta precisa y con!ruente al
problema planteado. -ntretanto no sea resuelto$ pensamos que debido a la !eneralidad de la
re!la del artculo BNQ7 no podr5 inicialmente plantearse una accin de resolucin6 pero
creemos tambi*n que si fracasara la accin de ejecucin y no tuviera el comprador bienes
con los cuales responder frente a ella$ podr5 entonces el vendedor solicitar que judicialmente
se le declare apto para disponer del bien$ invocando para ello un elemental principio de
justicia.
@-s v5lido que en una compraventa con pacto de reserva de propiedad se estipule
que las cuotas que haya pa!ado el comprador queden en beneficio del vendedor$ si no se
produce la cancelacin total del precioE. -ntendemos que esta estipulacin es posible$ pues
no atenta contra norma imperativa$ ni es en principio contraria a la moral y a las buenas
costumbres6 pero a!re!ando que habr5 que e%aminar los casos para precisar si no se est5
con ello ocultando una operacin usuraria.
TQ
2. OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
ARTICULO 1)4., LA RESERVA DE LA PROPIEDAD ES OPONIBLE A LOS
ACREEDORES DEL COMPRADOR SLO SI CONSTA POR ESCRITO $UE TEN!A
FEC0A CIERTA ANTERIOR AL EMBAR!O.
SI SE TRATA DE BIENES INSCRITOS, LA RESERVA DE LA PROPIEDAD ES
OPONIBLE A TERCEROS SIEMPRE $UE EL PACTO 0AYA SIDO PREVIAMENTE
RE!ISTRADO.
Janto para defender al vendedor como a los acreedores de un comprador$ se ha
establecido en este precepto las re!las relativas a la oponibilidad del pacto frente a terceros.
-n primer t*rmino y trat5ndose de bienes no inscritos la reserva de propiedad es
oponible a los acreedores del comprador$ siempre que conste por escrito de fecha cierta que
sea anterior a la medida de embar!o trabada por ellos. &esde lue!o habr5 que estar a lo que
se considera por escrito de fecha cierta$ en el entendido criterio de que e%ista certidumbre
respecto de ella$ como sucedera$ por ejemplo$ si hubiese sido reconocida judicialmente o si
el =otario diese fe de que est5n suscribiendo el escrito en su presencia$ en da$ mes y a/o
determinados.
3i bien el pacto de reserva de dominio respecto a los bienes no inscritos puede
hacerse valer contra cualquier acreedor$ tambi*n es e%acto que en caso de conflicto
prevalecer5 frente a este pacto la norma contenida en el artculo KML del )di!o )ivil$ se!"n
la cual quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble$
adquiere el dominio$ aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo.
-l mismo artculo BNLM se refiere en su se!undo p5rrafo a la situacin de los bienes
inscritos y establece que la reserva de la propiedad es oponible a terceros$ incluyendo como
es obvio a los acreedores$ siempre que el pacto haya quedado previamente anotado$ sea en
el Re!istro de la (ropiedad <ueble o en el de la (ropiedad :nmueble$ se!"n el caso.
Wn aspecto controvertido es el que concierne a la validez de la venta con reserva de
propiedad$ frente a la declaracin de quiebra.
-n la doctrina y jurisprudencia francesas predomina el criterio de que la reserva de
propiedad no puede tener eficacia respecto de los acreedores del quebrado. 3e ha dicho$
para sustentar esta posicin$ que la quiebra est5 inspirada en el principio !eneral de la
i!ualdad de trato para todos los acreedores y que el pacto de reserva estara destinado a
defraudar a los terceros de buena fe$ quienes i!norando esa cl5usula podran haberle
otor!ado al comprador fuertes cr*ditos$ que de otro modo no se los hubieran dado. 3e
e%presa tambi*n$ en abono de esta tesis$ que de admitirse la eficacia del pacto de!enerara
en una cl5usula de estilo$ anulando el derecho que la ley confiere a la masa de los
acreedores.
=osotros compartimos$ por el contrario$ la opinin de los tratadistas italianos$ cuando
afirman que el pacto de reserva de propiedad es aplicable en los casos de declaracin de
quiebra. -n efecto 'sostienen'$ la re!la que e%iste para los acreedores sin!ulares del
comprador debe tambi*n valer W relacin con la masa de tales acreedores$ o sea en caso de
quiebra del comprador.
TT
3. EL ARRENDAMIENTO 3 VENTA
ARTCULO 1)., LAS DISPOSICIONES DE LOS ARTCULOS 1)3 Y 1)4 SON
APLICABLES A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN LOS $UE SE CONVEN!A
$UE, AL FINAL DE LOS MISMOS, LA PROPIEDAD DEL BIEN SEA AD$UIRIDA POR EL
ARRENDATARIO POR EFECTO DEL PA!O DE LA MERCED CONDUCTIVA PACTADA.
-l arrendamiento'venta es una modalidad muy difundida en la actividad econmica y
particularmente en la adquisicin de muebles tales como maquinarias$ equipos$
refri!eradoras$ aparatos de televisin$ estereofnicos$ computadoras$ vehculos$ etc.$ que se
entre!an mediando el pa!o de una o m5s motas iniciales$ con la indicacin de que el
arrendatario se convertir5 en propietario una vez que haya terminado de cancelar sus cuotas.
)omo sucede con el pacto de reserva de propiedad$ la naturaleza jurdica del
arrendamiento'venta ha sido y es discutida en doctrina. (ara al!unos juristas se trata de una
venta bajo condicin suspensiva$ mientras no faltan quienes sostienen que es una locacin
con promesa de venta. Abundan$ por "ltimo$ los que afirman que es una venta con reserva de
propiedad$ es decir$ una aplicacin del pacto reservati dominii.
-ntre nosotros el artculo BNLN del )di!o )ivil elimina toda duda respecto a la
naturaleza del arrendamiento'venta$ pues lo remite a las disposiciones de los artculos BNLF y
BNLM$ sobre compraventa con reserva de propiedad. -sta es$ en consecuencia$ su naturaleza
jurdica$ en coincidencia con otras le!islaciones$ como la alemana y la italiana.
-==-))-RW3 ha se/alado que estas operaciones son una especie del !*nero de las
ventas con pactum reservati dominii$ es decir que son ventas con reserva de propiedad$ con
suspensin de la transferencia de dominio hasta el completo pa!o de las cuotas del precio.
=o debe confundirse esta fi!ura con el arrendamiento financiero o leasin!$
contemplado por el artculo BQTT del )di!o )ivil y por el &ecreto Le!islativo =o. 7KK$ pues
su naturaleza y alcances son diferentes y est5n e%plicados en otra parte de esta obra.
TL
PARTE II
PACTO DE RETROVENTA
ARTCULO 1(2., EL DEREC0O DE RETRACTO ES EL $UE LA LEY OTOR!A A
DETERMINADAS PERSONAS PARA SUBRO!ARSE EN EL LU!AR DEL COMPRADOR Y
EN TODAS LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
EL RETRAYENTE DEBE REEMBOLSAR AL AD$UIRIENTE EL PRECIO, LOS
TRIBUTOS Y !ASTOS PA!ADOS POR -STE Y, EN SU CASO, LOS INTERESES
PACTADOS.
ES IMPROCEDENTE EL RETRACTO EN LAS VENTAS 0EC0AS POR REMATE
P2BLICO.
ARTCULO 1(3., EL DEREC0O DE RETRACTO TAMBI-N PROCEDE EN LA
DACIN EN PA!O.
ARTCULO 1(4., EL DEREC0O DE RETRACTO PROCEDE RESPECTO DE
BIENES MUEBLES INSCRITOS Y DE INMUEBLES.
ARTCULO 1(., ES IRRENUNCIABLE E INTRANSMISIBLE POR ACTO ENTRE
VIVOS EL DEREC0O DE RETRACTO.
ARTCULO 1(%., EL DEREC0O DE RETRACTO DEBE EJERCERSE DENTRO
DEL PLAZO DE TREINTA DAS CONTADOS A PARTIR DE LA COMUNICACIN DE
FEC0A CIERTA A LA PERSONA $UE !OZA DE ESTE DEREC0O.
CUANDO SU DOMICILIO NO SEA CONOCIDO NI CONOCIBLE, PUEDE 0ACERSE
LA COMUNICACIN MEDIANTE PUBLICACIONES EN EL DIARIO ENCAR!ADO DE LOS
AVISOS JUDICIALES Y EN OTRO DE MAYOR CIRCULACIN DE LA LOCALIDAD, POR
TRES VECES CON INTERVALO DE CINCO DAS ENTRE CADA AVISO. EN ESTE CASO,
EL PLAZO SE CUENTA DESDE EL DA SI!UIENTE AL DE LA 2LTIMA PUBLICACIN.456
ARTCULO 1(&., SI EL RETRAYENTE CONOCE LA TRANSFERENCIA POR
CUAL$UIER MEDIO DISTINTO DEL INDICADO EN EL ARTCULO 1(%, EL PLAZO SE
CUENTA A PARTIR DE LA FEC0A DE TAL CONOCIMIENTO. PARA ESTE CASO, LA
PRESUNCIN CONTENIDA EN EL ARTCULO 2+12 SLO ES OPONIBLE DESPU-S DE
UN A1O DE LA INSCRIPCIN DE LA TRANSFERENCIA.456
TK
ARTCULO 1()., CUANDO EL PRECIO DEL BIEN FUE PACTADO A PLAZOS ES
OBLI!ATORIO EL OTOR!AMIENTO DE UNA !ARANTA PARA EL PA!O DEL PRECIO
PENDIENTE, AUN$UE EN EL CONTRATO $UE DA LU!AR AL RETRACTO NO SE
0UBIERA CONVENIDO.
ARTCULO 1((., TIENEN DEREC0O DE RETRACTO'
16 456
26 EL COPROPIETARIO, EN LA VENTA A TERCERO DE LAS PORCIONES
INDIVISAS.
36 EL LITI!ANTE, EN CASO DE VENTA POR EL CONTRARIO DEL BIEN $UE SE
EST- DISCUTIENDO JUDICIALMENTE.
46 EL PROPIETARIO, EN LA VENTA DEL USUFRUCTO Y A LA INVERSA.
6 EL PROPIETARIO DEL SUELO Y EL SUPERFICIARIO, EN LA VENTA DE SUS
RESPECTIVOS DEREC0OS.
%6 LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS MATERIALMENTE EN
PARTES, $UE NO PUEDAN EJERCITAR SUS DEREC0OS DE PROPIETARIOS SIN
SOMETER LAS DEM*S PARTES DEL BIEN A SERVIDUMBRES O A SERVICIOS
$UE DISMINUYAN SU VALOR.
&6 EL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE, CUANDO SE TRATE DE LA
VENTA DE UNA FINCA R2STICA CUYA CABIDA NO E.CEDA DE LA UNIDAD
A!RCOLA O !ANADERA MNIMA RESPECTIVA, O CUANDO A$U-LLA Y -STA
REUNIDAS NO E.CEDAN DE DIC0A UNIDAD.
ARTCULO 1%++., SI 0AY DIVERSIDAD EN LOS TTULOS DE DOS O M*S $UE
TEN!AN DEREC0O DE RETRACTO, EL ORDEN DE PREFERENCIA SER* EL INDICADO
EN EL ARTCULO 1((.
ARTCULO 1%+1., CUANDO SE 0AYAN EFECTUADO DOS O M*S
ENAJENACIONES ANTES DE $UE E.PIRE EL PLAZO PARA EJERCITAR EL
RETRACTO, ESTE DEREC0O SE REFIERE A LA PRIMERA ENAJENACIN SLO POR
EL PRECIO, TRIBUTOS, !ASTOS E INTERESES DE LA MISMA. $UEDAN SIN EFECTO
LAS OTRAS ENAJENACIONES.
1. LA NATURALEZA JURDICA DE DEREC0O DE RETRACTO.
La mayora de autores coinciden en se/alar que la naturaleza jurdica del retracto est5
LC
constituida por el derecho de sustitucin que ejerce el retrayente en la persona del comprador
y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. As lo e%presa tambi*n la
definicin que$ sobre el particular$ establece el artculo BNK7Y del )di!o )ivil.
(#JH:-R$ primero y R:AIA$ despu*s$ en su libro Jratado de los Retractos afirmaba
que el retrayente se incrustaba en el contrato de compraventa desplazando definitivamente
al comprador operando un desplazamiento personal de uno de los contratantes$ el
comprador$ por mandato de la ley$ pero acatando$ todas las obli!aciones y todos los derechos
que$ de dicho contrato$ nacan.
-ra una especie de cambio de posicin contractual forzada$ establecida por imperio
de la ley$ pues dicha posicin no debi corresponderle al comprador$ sino al retrayente$ en
virtud del cumplimiento previo de las e%i!encias establecidas por la norma correspondiente.
-nfocado el tema de la naturaleza jurdica$ como derecho de sustitucin$ resulta
importante$ ahora$ definir la cate!ora de la consecuencia jurdica del retracto.
2. "EN EL RETRACTO OPERA UNA NULIDAD, UNA RESOLUCIN O,
EFECTIVAMENTE UNA SUBRO!ACIN #.
-n la evolucin histrica del retracto$ se concibi primero$ que en ella operaba un
nulidad$ pues el sujeto o a!ente capaz$ realmente faltaba en el ne!ocio jurdico$ habiendo
actuado otro$ que no corresponda$ y por tanto$ sin poder$ de la persona que la ley haba ya
dispuesto en su lu!ar. -sta teora$ fue l!icamente rebatida$ fundament5ndose en el hecho
de que no e%ista nin!una nulidad en el acto jurdico$ pues la contratacin haba sido
efectuada por dos sujetos capaces jurdicamente +si as se hubiera hecho, sobre un bien
fsica y jurdicamente posible y con la forma se/alada por la ley$ es decir$ un acto jurdico
completo y perfecto$ al que no haba causal de nulidad que lo afectara. -n su lu!ar$
rebatiendo l!ica y jurdicamente la tesis de la nulidad$ se dijo que operaba entonces una
resolucin de contrato. =o era tal afirmacin un buen sustituto de la primera$ pues la
resolucin importaba la conclusin de un contrato por causas sobrevinientes a su
celebracin$ esto importaba una contratacin v5lida$ pero que se vea truncada en el camino
de su ejecucin$ por una causa propia de las partes.
Xinalmente se dijo que en el ejercicio del retracto operaba una reventa del bien$ pues
el comprador revenda obli!adamente al retrayente el bien que haba recibido del
propietario'vendedor.
)onsideramos que no era tal$ porque la reventa es fi!ura jurdica propia del &erecho
)omercial$ cuyo uso est5 dispuesto al tr5fico comercial4 reventa es la se!unda y posteriores
enajenaciones que se hace respecto de un bien$ con 5nimo de lucro.
-l avance de las concepciones jurdicas$ hicieron que este tema no quedara en
reza!o$ y por ello se dijo que lo que realmente operaba en el ejercicio del derecho de retracto$
era una subro!acin$ una sustitucin$ de la persona del retrayente por el comprador. As
pues$ se dejaba en claro que el contrato de compraventa era inatacable$ pues no adoleca de
causal de nulidad al!una$ operando slo una sustitucin de personas dentro del referido
contrato. As (#JH:-R e%plicaba4 que en lu!ar que el contrato haya sido celebrado con A
debi ser celebrado con 8$ bajo sus mismas estipulaciones. -l contrato es inamovible$
permanece intacto$ slo se sustituyen los sujetos intervinientes$ y m5s concretamente$ la
calidad y posicin del comprador. =tese que en este tema se insiste en demasa a cerca de
la sustitucin que opera en el derecho de retracto.
LB
3. LA VALIDEZ DE LA OFERTA A TENOR DE LO ESTABLECIDO POR EL
ARTCULO227 DEL D.L. N7 21(3).
La oferta es v5lida cuando el que la propone se encuentra en capacidad de hacerlo y
en facultad plena de disposicin absoluta del bien que est5 ofertando. 3i el bien$ materia de la
oferta tiene un propietario "nico$ entonces le corresponde a *ste efectuar la disposicin del
mismo$ o hacerlo mediante apoderado con facultades especficas$ y por consi!uiente lo har5
v5lidamente. 3i el bien$ en cambio$ se halla bajo un r*!imen de copropiedad$ corresponde$
entonces$ a cada copropietario e%presar su voluntad de disposicin de la cuota que le
pertenece. -n estos casos el hecho estriba en el conocimiento real$ oportuno y e%acto de que
la propiedad que se pretende enajenar est5 siendo libremente dispuesta por todos aquellos
que tienen le!timo derecho sobre la misma. 3e trata pues$ de una venta$ en donde debe
estar presente$ necesariamente$ la voluntad y el consentimiento como elementos
estructurales del acto jurdico.
-l )di!o )ivil$ reforzando la idea anterior$ establece$ refiri*ndose al r*!imen de
copropiedad$ en su artculo KTBY$ que las decisiones sobre el bien com"n se adoptar5n por4
B. Wnanimidad$ para disponer$ !ravar o arrendar el bien$ darlo en comodato o introducir
modificaciones en *l6 y slo por$ 7. <ayora Absoluta$ cuando se traten de actos de
administracin ordinaria sobre el mismo.
-sta l!ica jurdica se pone de manifiesto en toda su amplitud con la definicin t*cnica
que$ sobre la propiedad$ establece el )di!o )ivil en su artculo K7FY$ como el poder jurdico
que permite$ adem5s de usar$ disfrutar y reivindicar un bien$ disponer de *l$ ejerciendo todas
estas facultades y prerro!ativas +atributos de la propiedad$ manifiestan al!unos autores, en
armona con el inter*s social$ o como lo e%presa ahora el artculo TCY de la )onstitucin en
armona con el bien com"n y dentro de los lmites de la ley.
La oferta ser5$ entonces$ v5lida$ cuando quien la formula est5 en capacidad de
hacerlo$ por las razones y requisitos antes e%puestos6 y si el bien materia de la oferta tiene a
m5s de un sujeto con derechos sobre la misma$ ser5 v5lida$ si todos ellos la formulan de
manera indubitable y en forma e%presa.
-l artculo 77Y del &ecreto Ley =Y 7BKFL Ley del :nquilinato deca escuetamente$ que
... antes de transferir un inmueble alquilado$ el propietario$ mediante carta notarial deber5
ofrecerlo en venta al inquilino$ especificando el precio y la forma de pa!o.... &el tenor de este
p5rrafo se coli!en las ideas anteriores en el sentido de que era el + o los , propietarios del
bien$ los "nicos sujetos capaces de ofrecer en venta el bien de su propiedad. (or
consi!uiente la oferta slo sera v5lida si era diri!ida por el propietario o por todos los
propietarios.
4. LA ACEPTACIN PURA Y SIMPLE' OTRA CONDICIN DE PRIMER ORDEN.
Hemos visto que la oferta$ para que sea v5lida debe estar correctamente formulada
+indicando el precio y la forma de pa!o$ como requisitos mnimos,$ y el documento que la
contiene debe remitirse por conducto notarial6 pero frente a esta obli!acin del vendedor o de
los vendedores$ el posible comprador debe responder la opcin de compra que se le brinda
dentro del plazo le!al +QC das,$ o simplemente si no tuviera inter*s en el ne!ocio$ dejar
transcurrir el plazo$ que es de caducidad. (ero si el inquilino +hasta ese momento, contesta la
opcin en forma afirmativa$ debe hacerlo conforme a lo que la doctrina ha dado por llamar$ la
aceptacin pura y simple. -s pura y simple por que no contiene contraofertas +si el vendedor
L7
ofrece el bien con pa!o al contado$ no puede responder la carta$ diciendo4 acepto$ pero
quisiera pa!ar en partes. 3i se responde as$ la carta no produce nin!"n efecto le!al'
obli!acional,6 ni contiene tampoco$ disconformidad en los aspectos comunicados +si el
vendedor ofrece el bien con pa!o al contado$ no puede responderse la carta diciendo4
compro$ pero rebaje el precio a G cantidad. 3i$ se contesta tambi*n as$ la carta no produce
nin!"n efecto le!al obli!acional para la otra parte,$ por consi!uiente$ transcurrido el plazo$ se
entiende declinado en la opcin.
. LOS FACTORES PROCESALES PARA EJERCITAR V*LIDAMENTE EL DEREC0O
DE RETRACTO.
-l )di!o de (rocedimientos )iviles dero!ado estableca un Ruicio -special de
Retracto re!ulado desde sus artculos KTTY a KLTY$ donde se se/alaban los requisitos b5sicos
para la interposicin de la demanda y su admisibilidad perfecta. )reemos que uno de los
requisitos esenciales estaba constituido por la consi!nacin que efectuaba el pretendido
retrayente del monto del precio pa!ado por el comprador$ m5s los !astos propios ori!inados
por la transferencia. As lo ordenaba el inc. B, y el inc. Q, del artculo KTTY del aludido )di!o
Adjetivo. Y sostenemos que el cumplimiento de este requisito era esencial$ pues completaba
el circuito del acto jurdico iniciado por vendedor y comprador$ al salva!uardar el derecho del
se!undo frente a una posible demanda fundada. As$ el retrayente era le!timo comprador
pues$ no slo venca en juicio a quien no debi serlo$ sino que lo desplazaba sin perjuicio
patrimonial al!uno. La ley en sentido abstracto de Rusticia se colocaba en estos supuestos.
3in embar!o$ slo por desconocimiento del precio$ el retrayente ofreca consi!narlo$
efectuando una especie de promesa casi juratoria de hacerlo en cuanto tuviera la primera
oportunidad de conocerlo. A menudo sola suceder este tipo de circunstancias$ cuando se
efectuaba la venta$ pero *sta no era inscrita$ y por tanto no se haca p"blica y evidente.
)omo sabemos$ dentro del contrato de compraventa e%isten elementos insustituibles$
estructurales de su formacin$ nos atreveramos a decir. Asi como en el arrendamiento$ un
elemento estructural es el plazo y la renta+F,6 as$ en la compraventa$ es el bien y el precio en
dinero. 3i no hubiera precio$ entonces no hablaramos de compraventa$ sino tal vez de
donacin$ o de otra fi!ura jurdica que nace a ttulo !ratuito o de liberalidad. -s por ello que$
en el caso del ejercicio del derecho de retracto$ la ley impuso$ la consi!nacin del precio m5s
los !astos propios ori!inados por la transferencia$ para as contener especficamente el tema
de la compraventa y no desamparar al comprador demandado$ en caso de perder el pleito.
LF
CONCLUSIONES
:. Vue el contrato de compraventa es aquella forma contractual en virtud de la cual el
vendedor se obli!a a transferir la propiedad de un bien al comprador y *ste a pa!ar su
precio en dinero$ encontrando recepcin en el )di!o )ivil de BKLM en su artculo
BN7K cuyo te%to$ un tanto confuso$ prescribe que (or la compraventa el vendedor se
obli!a a transferir la propiedad de un bien al comprador y *ste a pa!ar su precio en
dinero.
::. Vue el contrato de compraventa presenta los si!uientes caracteres jurdicos4 es
autnoma o principal6 es un contrato obli!acional y no traslativo de dominio6 es de
prestaciones recprocas6 es a ttulo oneroso6 es conmutativo y es consensual.
:::. Vue el contrato de compraventa tiene como objeto de la prestacin bienes corporales
o incorporales.
:U. Vue el contrato de compraventa presente una serie de diferencias con otras formas
contractuales$ tales como4
)on el contrato de permuta.' 3i bien en la permuta se aplican las disposiciones
de la compraventa$ se!"n el artculo BQCF del )di!o )ivil$ no le ser5n
aplicables aquellas relativas al precio$ pues la ausencia de este es$
casualmente$ la nota diferencial entre uno y otro contrato.
)on el contrato de arrendamiento. 3i bien en ambos contratos se entre!a un
bien y se pa!a un precio$ se diferencian por que mientras en la compraventa se
persi!ue un acto de disposicin$ la locacin constituye uno de administracin$
por el cual no se desplaza la propiedad y slo se entre!a el bien para su uso y
!oce$ en forma temporal.
)on el contrato de obra.' La distincin est5 en la prevalencia de la prestacin.
3i lo fundamental es la obli!acin de prestacin de dar y lo secundario$ la de
hacer$ habr5 compraventa.
)on la dacin en pa!o4 Aunque la analo!a es notoria$ debemos se/alar que
mientras la dacin en pa!o conduce a la e%tincin de una obli!acin$ mientras
que la compraventa nos lleva a su creacin.
)on el contrato de permuta.' 3i bien en la permuta se aplican las disposiciones
de la compraventa$ se!"n el artculo BQCF del )di!o )ivil$ no le ser5n
aplicables aquellas relativas al precio$ pues la ausencia de este es$
casualmente$ la nota diferencial entre uno y otro contrato.
)on el contrato de arrendamiento. 3i bien en ambos contratos se entre!a un
bien y se pa!a un precio$ se diferencian por que mientras en la compraventa se
persi!ue un acto de disposicin$ la locacin constituye uno de administracin$
LM
por el cual no se desplaza la propiedad y slo se entre!a el bien para su uso y
!oce$ en forma temporal.
)on el contrato de obra.' La distincin est5 en la prevalencia de la prestacin.
3i lo fundamental es la obli!acin de prestacin de dar y lo secundario$ la de
hacer$ habr5 compraventa.
)on la dacin en pa!o4 Aunque la analo!a es notoria$ debemos se/alar que
mientras la dacin en pa!o conduce a la e%tincin de una obli!acin$ mientras
que la compraventa nos lleva a su creacin.
U. Vue la definicin que efect"a el )di!o )ivil de BKLM del contrato de compraventa en
su artculo BN7K permite distin!uir4 a,La e%istencia de una obli!acin de dar que
asume el vendedor y que se traduce al ser ejecutada$ en la transferencia de la
propiedad de un bien6 b,La contraprestacin$ representada por el pa!o del precio en
dinero que debe hacer el comprador. )omo en el caso anterior se trata de una
obli!acin de prestacin de dar.
U:. Vue el contrato de compraventa ori!ina obli!aciones a car!o del vendedor4 a,
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien +obli!acin esencial,6 b, entre!ar
el bien en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato$
incluyendo sus accesorios6 c, entre!ar los documentos y ttulos relativos a la
propiedad o al uso del bien vendido$ salvo pacto distinto.
U::. Vue el contrato de compraventa ori!ina obli!aciones a car!o del comprador$ las
mismas que se centran en el cumplimiento de la prestacin o pa!o del precio
convenido por las partes.
U:::. Vue el contrato de compraventa puede estar contenido de una serie de pactos$ siendo
el mas usual el pacto de reserva de propiedad$ el cual determina que la transferencia
de la propiedad quede diferida hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio
o la parte determinada en el contrato$ de modo que$ entre tanto$ el vendedor conserva
el dominio y con ello ase!ura su derecho. -l comprador$ por su parte$ recibe el bien y
lo disfruta$ pero no lo incorpora a su patrimonio en tanto no se haya producido la
cancelacin convenida.
LN
BIBLIO!RAFA
8:.:#$ RacA$ en La compra venta y la trasmisin de propiedad en (ara Leer
el )di!o )ivil :$ Xondo -ditorial de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$
Lima$ BKLN.
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&erecho de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$ Xondo -ditorial de la
(ontificia Wniversidad )atlica del (er"$ Lima$ BKKB.
)A=JWAR:A3$ Xernando. 8ienes muebles e inmuebles vs. 8ienes
re!istrables y no re!istrables$ en Revista del <a!ister en &erecho )ivil$ Xondo
-ditorial de la (ontificia Wniversidad )atlica del (er"$ volumen :$ BKKT..
&- LA (W-=J-$ <anuel. -l contrato con efectos reales$ en :us et Ueritas
+revista editada por estudiantes de la Xacultad de &erecho de la (ontificia
Wniversidad )atlica del (er",$ =_. CK$ Lima'(er". BKKM.
&- LA (W-=J-$ <anuel. -studios sobre el contrato de compraventa$ .aceta
Rurdica -ditores$ Lima$ BKKK
&- LA (W-=J-$ <anuel. -%posicin de <otivos y )omentarios.
)ompraventa$ en )di!o )ivil +)ompilacin a car!o de Revoredo$ &elia,$
#Aura -ditores 3.A.$ BKLN$ p5!. 7BQ$ y -studios sobre el contrato de
compraventa$ .aceta Rurdica -ditores$ Lima$ BKKK.
-3)#8AR$ Xreddy. -n el )di!o )ivil peruano$ @es el contrato de
compraventa el que transfiere la propiedad muebleE$ en :us et Ueritas +revista
editada por estudiantes de la Xacultad de &erecho de la (ontificia Wniversidad
)atlica del (er",$ =_ CN. Lima$ BKK7.
X#R=#$ Hu!o. -l contrato con efectos reales$ en :us et Ueritas +revista
editada por estudiantes de la Xacultad de &erecho de la (ontificia Wniversidad
)atlica del (er",$ =ro. T$ Lima$ BKKF.
L#H<A== LW)A &- J-=A$ .uillermo. =otas pol*micas sobre la re!ulacin
de la reserva de propiedad$ en Jemas de &erecho )ivil$ Jalleres .r5ficos de la
Wniversidad de Lima$ Lima'(er". BKKB.
#3J-RL:=. (AR#&:$ Xelipe.' )di!o )ivil$ -%posicin de <otivos y
)omentarios$ )ompilacin hecha por la doctora &elia Revoredo de &e8aAey$
Jomo U.
R-IIZ=:)#$ Luis <ara.' -studios de los contratos en nuestro derecho civil.
3)HR-:8-R (-I-J$ <a% Arias.' -%*!esis del )di!o )ivil (eruano de BKLM.
Jomo ::. (rimera -dicin. 3an Rernimo -diciones. Lima'(er". BKLL. (5!. BM.
3)HR-:8-R (-I-J$ <a%.' -%*!esis del )di!o )ivil ' )ontratos
=ominados. .aceta Rurdica -ditores. Lima'(er". (5!. 7KK.
J#RR-3$ <i!uel. -studios sobre el contrato de compraventa$ -ditora
Rurdica .rijley$ Lima$ BKKF.
UAL-=):A R-3JR-(#$ Hern5n.' Jeora .eneral de la )ompraventa. (5!.
BTM
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EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
CAPITULO I
DEFINICIN, DIFERENCIAS, CARACTERES, SUJETOS Y CAPACIDAD, OBJETO,
TRANSFERENCIA Y VENTA FORZADA
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CAPITULO II
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CDI!O CIVIL PERUANO DE 1()4
AN*LISIS DE LOS ARTCULOS 12( AL 1%+1
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