In Noordwest-Nederland ligt circa 23% van de landelijke
kantorenvoorraad. Groot-Amsterdam (inclusief Hoofddorp en
Schiphol) is in landelijk perspectief de grootste kantoormarkt. Het gebied huisvest verschillende internationale gebruikers en kent veel vraagdynamiek. De kantoormarkten in Alkmaar en Haarlem huisvesten vooral regionale gebruikers. Sinds 2010 is er in de regio ongeveer 430.000 m kantoorruimte aan de voorraad onttrokken in 69 objecten. Vooral Amsterdam heeft zich een kansrijke markt getoond, getuige de 40 onttrokken kantoorobjecten. In 2013 bereikte de totaalopname met circa 270.000 m het laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 weinig grootschalige transacties ( > 10.000 m) zijn geregistreerd. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van toplocaties zoals de Zuidas en Schiphol, op nagenoeg alle locaties onder druk. Het kantorenaanbod in de regio ligt structureel boven het landelijk gemiddelde. Vooral de grote kantoormarkten Amsterdam (18%), Haarlemmermeer (22%) en Amstelveen (28%) beschikken over relatief veel kantoorruimte zonder gebruiker. In de rest van de regio is het aanbod aanmerkelijk lager. Tussen deelgebieden kunnen er grote verschillen zijn. Het centrum van Amsterdam kent bijvoorbeeld 12,5% leegstand, tegenover 33% in Beukenhorst-West in Hoofddorp. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m) Vraag Opname kantoorruimte in Noordwest-Nederland in m (*1.000) Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Noordwest-Nederland in m (*1.000) 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Noord-Holland Overig Nederland 11.509 38.116 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Noord-Holland Nederland 100.000 0 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Noord-Holland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod inm Opname inm Bandbreedte in /m 2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Noord- Holland Alkmaar 95.000 377.700 378.500 52.300 51.700 22.700 7.700 90-135 85-125 Amstelveen 84.800 647.900 648.800 171.000 181.400 11.100 7.900 100-165 90-140 Amsterdam 809.200 6.076.700 6.052.800 1.034.500 1.106.800 249.700 193.200 80-325 80-325 Diemen 25.900 231.600 231.600 38.800 32.500 3.600 6.100 70-115 70-110 Haarlem 154.800 536.800 543.300 67.400 78.400 15.100 9.500 75-160 75-160 Haarlemmermeer 144.200 1.409.800 1.441.500 315.300 320.800 49.200 21.100 75-300 75-300 Heerhugowaard 53.200 102.200 102.300 6.000 8.900 2.800 1.000 80-125 80-120 Hilversum 86.500 625.300 624.100 110.200 115.500 17.700 5.600 90-155 90-155 Hoorn 71.700 110.600 118.400 14.900 17.500 3.000 700 75-120 75-120 Huizen 41.300 83.800 83.800 11.900 11.900 1.200 - 80-125 80-120 Purmerend 79.500 104.300 103.900 11.800 14.600 900 700 75-120 75-115 Velsen 67.200 121.300 121.300 10.600 9.700 5.300 - 75-120 75-115 Zaanstad 150.600 254.400 250.800 38.400 38.800 5.300 4.100 80-120 80-115 Overig 873.600 793.500 807.500 115.100 124.200 17.500 11.600 - - Totaal Noord-Holland 2.737.500 11.475.900 11.508.600 1.998.200 2.112.700 405.100 269.200 - - Totaal Noordwest-Nederland 2.737.500 11.475.900 11.508.600 1.998.200 2.112.700 405.100 269.200 - - Het scherpste netto-aanvangsrendement voor kantoren ligt op de Zuidas in Amsterdam. Hier zijn in 2013 verschillende kantoren van eigenaar gewisseld. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag ink teruggevallen in de regio. Vanwege het dynamische karakter van de regio is er niettemin blijvende interesse in beleggingsmogelijk- heden. De meeste beleggersvraag gaat daarbij uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Voor de andere kantoorsteden in Noordwest-Nederland begint de top bij 7,5%. 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten) Factsheet kantoren Noordwest-Nederland FGH BANK JULI 2014 2012 2013 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50- 8,25 8,25 10,00 7,75- 8,75 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00 Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00 Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00 Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00 Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, R.Bak Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Noordwest-Nederland huisvest circa 11% van de landelijke voorraad bedrijventerreinen. De regio beschikt over zeer gevarieerde bedrijfslocaties. Naast reguliere bedrijventerreinen, zijn er (zee) haventerreinen bij de IJmond en Amsterdam/Zaandam en is er het logistiek cluster bij Schiphol met luchthaven gebonden activiteiten. Creatieve en innovatieve bedrijfsclusters komen met name voor in Amsterdam. De behoefte van gebruikers in de regio is daarmee divers. In 2013 viel de opname (157.000 m) in Noordwest-Nederland sterk terug tot circa de helft van het langjarige gemiddelde. De verklaring hiervoor is het ontbreken van grootschalige transacties in de regio Amsterdam-Schiphol. De jaarlijkse vraagdynamiek in de regio wordt echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. In de regio is een gevarieerde behoefte aan bedrijfsruimte, van broedplaatsen tot hoogwaardige logistiek. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk. Het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland ligt op bijna 1,3 miljoen m. Ongeveer de helft hiervan ligt in de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer. De laatste jaren is sprake van een afvlakking van het aanbod na een piek in 2008. Dat neemt niet weg dat een groeiend deel van het aanbod structureel is en nauwelijks aansluit bij wensen van gebruikers. Datzelfde geldt voor logistiek vastgoed, waarvan ongeveer 316.500 m wordt aangeboden in de regio. De vraag gaat vooral uit naar modern logistiek vastgoed, waarbij een sterke voorkeur is voor nieuwbouw. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT Noordwest-Nederland Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Noordwest-Nederland (in netto ha) Vraag Opname bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Noord-Holland Overig Nederland 8.475 69.222 Noord-Holland 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 1.800.000 2.000.000 Noord-Holland 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m 2013 Totaal Beschikbaar 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Noord- Holland Alkmaar 95.000 343 89 39.600 60.000 19.800 6.600 35-60 30-55 Amsterdam 809.200 2.310 443 398.200 414.000 97.900 39.800 40-70 40-70 Haarlem 154.800 144 20 35.900 34.500 13.500 31.400 35-70 30-65 Haarlemmermeer 144.200 870 301 207.500 229.000 60.700 22.500 35-85 30-80 Heerhugowaard 53.200 246 73 14.300 9.500 9.100 2.600 30-55 25-50 Hilversum 86.500 100 9 21.700 15.500 11.600 2.900 35-60 30-55 Hoorn 71.700 210 30 17.300 28.000 6.200 7.200 30-55 25-50 Velsen 67.200 963 45 20.000 13.200 2.400 700 30-55 25-50 Zaanstad 150.600 580 132 131.300 131.000 16.000 16.600 35-55 30-50 Overig 1.105.100 2.710 649 312.700 356.800 59.900 26.500 - - Totaal Noord-Holland 2.737.500 8.475 1.790 1.198.500 1.291.500 297.100 156.800 - - Totaal Noordwest- Nederland 2.737.500 8.475 1.790 1.198.500 1.291.500 297.100 156.800 - - 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland FGH BANK JULI 2014 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten) 2012 2013 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8,00 - 9,00 8,50 - 10,00 8,50 - 9,75 9,00 - 11,00 Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50 Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00 Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00 Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00 Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspeciek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Omdat dit segment in delen van de regio sterk vertegenwoordigd is, is er betrekkelijk veel vraag van beleggers. Mede hierdoor worden relatief lage aanvangsrendementen behaald. Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, IBIS-werklocaties, NVMBusiness Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. In totaal telt de regio Noordwest-Nederland ruim 4,6 miljoen m 2 winkelruimte, dat is ongeveer 15% van de landelijke winkelvoorraad. In absolute zin is Noord-Holland daarmee na Zuid-Holland en Noord-Brabant de provincie met de grootste winkelvoorraad. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Noord-Holland (1.698 m 2 per 1.000 inwoners) echter relatief laag. Alleen Zuid-Holland en Utrecht kennen een lagere winkeldichtheid. In totaal is de winkelvoorraad in Noordwest- Nederland vorig jaar met 66.400 m 2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen. De vraag naar winkelruimte in de regio Noordwest is vorig jaar toegenomen. In totaal is circa 69.000 m 2 opgenomen. Daarmee lijkt de vraag zich weer te herstellen ten opzichte van 2012 toen de vraag het laagste niveau van de afgelopen tien jaar bereikte. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 72.000 m 2 per jaar verhuurd, de opname laat van jaar tot jaar echter sterke uctuaties zien. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen. De winkelleegstand in Noordwest-Nederland is relatief laag. In Noord-Holland ligt de leegstand met 4,6% ruim onder het landelijk gemiddelde (6,9%). Noord-Holland is daarmee de provincie met het laagste leegstandsniveau. Daar staat echter tegenover dat de leegstand over de afgelopen tien jaar een stijgende trend laat zien. Opvallende uitschieters, met een leegstand van circa 8%, zijn de gemeenten Beverwijk, Den Helder en Hilversum. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT Noordwest-Nederland Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m 2 ) Vraag Opname winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m 2 ) Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen) 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Noord-Holland Overig Nederland 4.649 26.601 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Noord-Holland Nederland 10.000 20.000 0 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Noord-Holland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Leegstand inm Opname inm Bandbreedte in /m 2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Noord- Holland Alkmaar 95.000 279.500 286.100 35.900 53.500 5.300 5.200 325-700 250-700 Amstelveen 84.800 124.100 122.700 4.100 6.200 1.200 1.000 500-850 500-900 Amsterdam 809.200 1.119.800 1.136.500 79.100 91.600 25.400 39.500 1.800-2.500 1.800-2.500 Beverwijk 40.100 148.500 154.600 18.400 32.700 2.000 - 225-400 200-375 Bussum 32.600 65.500 67.300 7.800 9.600 1.700 2.500 300-550 275-525 Den Helder 56.600 129.700 127.600 14.500 10.500 500 200 175-300 170-290 Haarlem 154.800 250.400 261.100 17.300 22.600 5.000 4.500 400-950 400-950 Haarlemmermeer 144.200 303.300 311.100 15.800 17.500 3.900 800 320-550 320-550 Heerhugowaard 53.200 138.200 140.500 8.100 16.300 4.700 3.000 350-450 325-450 Hilversum 86.500 137.100 140.700 15.100 15.100 3.400 3.400 325-750 325-725 Hoorn 71.700 159.600 163.200 13.600 17.100 1.800 200 275-550 275-525 Purmerend 79.500 121.200 122.600 5.200 8.400 400 200 225-525 200-500 Schagen 46.000 90.100 92.700 5.000 5.500 400 100 150-230 150-225 Velsen 67.200 71.000 80.300 7.000 11.000 400 3.300 175-350 170-340 Zaanstad 150.600 318.800 323.900 38.400 33.100 5.400 1.600 250-425 250-425 Overig 765.500 1.125.300 1.117.600 65.900 71.600 8.400 3.400 - - Totaal Noord-Holland 2.737.500 4.582.100 4.648.500 351.200 422.300 69.900 68.900 - - Totaal Noordwest- Nederland 2.737.500 4.582.100 4.648.500 351.200 422.300 69.900 68.900 - - De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Noordwest-)Nederland. In Amsterdam liggen de netto-aanvangsrendementen op circa 4,5%, maar voor andere winkelsteden hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert. 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORDWEST-NEDERLAND Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten) Factsheet winkels Noordwest-Nederland FGH BANK JULI 2014 2012 2013 A1 locaties A1 locaties Noord-Nederland 4,50 7,00 4,75 7,50 Oost-Nederland 5,00 6,75 5,25 7,25 Noordwest-Nederland 4,25 6,00 4,50 6,75 Midden-Nederland 4,5 6,00 4,50 6,50 Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 4,75 6,50 Zuid-Nederland 4,75 6,50 4,75 7,00 Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, Locatus Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.