Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo

Alunos:

Antonio Carlos da Rocha
Guilherme Castelo Branco Cavalcanti
Hylton Olivieri
Roberto Ferreira Mendes



Trabalho:


E Es st tu ud do o d de e V Vi ia ab bi il li id da ad de e
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R RE ES SI ID DE EN NC CI IA AL L G GU UA A R RA AS SA A



Professores:

Dr. Douglas Barreto
Dr. Eduardo Ioshimoto
Msc. Sandra Haruna Hashizume



So Paulo (SP), maio de 2009.
2

Sumrio

1. Local do empreendimento............................................................................. 4
1.1. Escolha do terreno............................................................................................... 4
1.2. Infra-estrutura e facilidades do local ................................................................. 5
1.3. Fotos do local ....................................................................................................... 6
1.4. Dados do zoneamento urbano local ................................................................. 7
2. Pesquisa de mercado em So Paulo e na regio do empreendimento..... 9
2.1. Pesquisa realizadas ............................................................................................ 9
2.1.1. Pesquisa Secovi So Paulo.................................................................... 9
2.1.2. Pesquisa CRECI So Paulo ................................................................. 10
2.1.3. Pesquisas locais - Imveis....................................................................... 12
2.1.4. Pesquisas locais - Terrenos..................................................................... 12
3. O empreendimento ...................................................................................... 13
3.1. Caractersticas ................................................................................................... 13
3.2. Custos.................................................................................................................. 15
3.3. Planejamento fsico ........................................................................................... 17
3.4. Curvas S.............................................................................................................. 18
4. Viabilidade financeira do empreendimento............................................... 19
4.1. Planejamento do empreendimento................................................................. 19
4.2. Avaliao dos demais custos envolvidos....................................................... 20
4.3. Cenrios e plano de vendas para simulaes.............................................. 21
4.4. Resultados obtidos nas simulaes ............................................................... 22
4.4.1. Cenrio Otimista ........................................................................................ 22
4.4.2. Cenrio Realista......................................................................................... 23
4.4.3. Cenrio Pessimista.................................................................................... 25
4.5. Variaes nos resultados ................................................................................. 26
5. Concluses................................................................................................... 29
Referncias.......................................................................................................... 30
Anexos ................................................................................................................. 31

3

Objetivo
O objetivo principal do presente trabalho levantar os dados, avaliar e
apresentar os resultados quanto viabilidade de implantao do empreendimento
Residencial gua Rasa, localizado na zona leste da cidade de So Paulo / SP.
Nos captulos 1 e 2 sero apresentadas as caractersticas da regio onde o
empreendimento ser construdo e as demandas de oferta e procura por imveis.
O captulo 3 aborda as principais caractersticas do empreendimento, como
implantao, custos de construo, prazos estipulados, curvas de desempenho
fsico e financeiro, etc.
O captulo 4 apresenta os estudos de viabilidade realizados pelo grupo,
suas simulaes e anlises.
As concluses visam por validar as informaes anteriormente
apresentadas e levantam aspectos tcnicos e econmicos importantes quanto
viabilidade de realizao do empreendimento.
4


1. Local do empreendimento
1.1. Escolha do terreno
O terreno escolhido pelo grupo est localizado na zona leste da cidade de
So Paulo/SP, no bairro da gua Rasa. Possui frente para as Ruas Maria
Adelaide e Bom Jesus, com opo de escolha para a portaria do condomnio.
A figura abaixo mostra a localizao do empreendimento.
Figura 1: Localizao do terreno

Fonte: Guia de ruas eletrnico Apontador www.apontador.com.br
As Medidas do terreno so 48,00m de frente e 100,00m de fundos,
conforme demonstrado na figura 2 abaixo.
5

Figura 2: Medidas do terreno

Fonte: Google Earth
1.2. Infra-estrutura e facilidades do local
A regio oferece vrias opes de acesso virio, vasto comrcio e rede
bancria, opes de lazer e demais facilidades, conforme descrito abaixo e
ilustrado na figura 3.
Facilidade de acesso ao local por grandes corredores locais: Avenida
Sapopemba, Avenida Abel Ferreira e Avenida Regente Feij;
Facilidade de acesso aos principais corredores para o centro de So Paulo:
Salim Farah Maluf, Radial Leste, Marginal Tiet e Avenida dos Estados;
Opes para o lazer prximas ao local: Shopping Anlia Franco, CERET,
Academias de Ginstica e Clubes;
Comrcio e rede bancria a uma quadra do local: Avenida Sapopemba;
Proximidade aos centros de comrcio da Vila Formosa e Tatuap;
Ampla rede de educao: primria a superior, com destaque para a
Universidade Cruzeiro do Sul, a cerca de 500 metros do local.
6

Figura 3: Infra-estrutura do local

Fonte: Guia de ruas eletrnico Apontador www.apontador.com.br
1.3. Fotos do local
As fotos 4 a 7 abaixo ilustram as caractersticas da regio, bem como sua
vizinhana e arredores.
Figura 4: Rua Bom Jesus Figura 5: Rua Maria Adelaide

Fotos 4 e 5: Antonio Carlos da Rocha Mar.09


7

Figura 6: Terreno Figura 7: Clube vizinho ao terreno

Fotos 6 e 7: Antonio Carlos da Rocha Mar.09
1.4. Dados do zoneamento urbano local
De acordo com o zoneamento municipal, obtido no site da Prefeitura da
cidade de So Paulo, a regio do empreendimento possui como caractersticas os
dados abaixo:
Zona: ZM 3a
Coeficiente de aproveitamento mximo do terreno (CA): 2,50
Taxa de ocupao mxima do terreno (TO): 0,50
As figuras 8 e 9 abaixo apresentam as caractersticas do empreendimento
referentes ao zoneamento municipal.
Para o empreendimento estudado, o coeficiente de aproveitamento mximo
calculado atravs da rea (4.800 m2) multiplicada pelo coeficiente 2,5. O valor
do coeficiente obtido igual a 12.000 m2.
A taxa de ocupao obtida atravs da somatria das reas de projeo no
solo do empreendimento, exceto reas descobertas, vias de acesso e vagas de
garagem.

8

Figura 8: Zoneamento

Fonte: Planta do Zoneamento Municpio de So Paulo GEOMAPAS - 2006

Figura 9: Parcelamento, uso e ocupao do solo

Fonte: Zoneamento Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo Municpio de So Paulo
PMSP
9

2. Pesquisa de mercado em So Paulo e na regio do empreendimento
2.1. Pesquisa realizadas
Com o objetivo de levantar dados que ajudassem a fundamentar a escolha
do local, realizamos pesquisas junto a entidades como Secovi e CRECI e
imobilirias que atuam na regio do empreendimento.
2.1.1. Pesquisa Secovi So Paulo
O Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo disponibiliza
em seu site (www.secovi.com.br) pesquisas freqentes com relao situao do
mercado imobilirio na cidade de So Paulo.
Dados referentes ao ms de maro de 2009, conforme expostos na figura
10, apontam grande demanda do mercado por unidades com dois dormitrios,
sendo:
Figura 10: Pesquisa Secovi










Fonte: Secovi-SP

10

3 lugar em oferta de unidades: apenas 18% do total
Representam cerca de 47% do total das unidades vendidas
Preo mdio de R$ 216.400 por unidade vendida
Melhor prazo mdio de venda (PMV): 4 meses
2.1.2. Pesquisa CRECI So Paulo
O CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imveis disponibiliza em
seu site (www.crecisp.gov.br) pesquisa recente com dados do mercado imobilirio
de So Paulo. A figura 11 mostra que a gua Rasa, bairro onde o
empreendimento est localizado, est correlacionado Zona D.
Figura 11: Zonas e bairros abrangidos pela pesquisa

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital Janeiro 2009 Site: www.crecisp.gov.br Acesso
em: 25.Mar.09. Disponvel em: <http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009/
pesquisa_capital_janeiro_2009.pdf >

A figura 12 mostra as unidades vendidas, distribudas por zonas da cidade.
11

Figura 12: Dados sobre vendas

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital Janeiro 2009 Site: www.crecisp.gov.br Acesso
em: 25.Mar.09. Disponvel em:http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009/pesquisa
_capital_janeiro_2009.pdf >.

A figura 13 mostra a alta demanda, na zona D, por imveis com dois
dormitrios.
Figura 13: Demanda por imveis, preferncia por dois dormitrios

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital Janeiro 2009 Site: www.crecisp.gov.br Acesso
em: 25.Mar.09. Disponvel em: <http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009
/pesquisa_capital_janeiro_2009.pdf >

12

2.1.3. Pesquisas locais - Imveis
Verificamos em Imobilirias localizadas na regio do empreendimento que
grande a procura por unidades com dois dormitrios, devido a:
Jovens casais em incio de vida que geralmente ficam fora o dia inteiro;
Famlias da regio que desejam um imvel novo para permanecer no bairro;
Casais de idosos que moram atualmente em casas e desejam um local no
muito grande, com preo acessvel e que lhes permita uma maior sensao de
segurana;
Devido crise, a procura na regio teve uma queda, porm pouco acentuada;
Possibilidades de sucesso do empreendimento muito grande.
Os valores de venda dos imveis na regio, com caractersticas
semelhantes, variam de R$ 2.500,00 a R$ 2.700,00 por m2.
2.1.4. Pesquisas locais - Terrenos
Os valores dos terrenos levantados pela pesquisa esto entre R$ 1.200,00
e R$ 1.667,00 por m2, conforme exemplo da figura 14.
Figura 14: Terreno venda

Fonte: Site ImovelWeb http://imoveis.imovelweb.com.br
13

3. O empreendimento
3.1. Caractersticas
O empreendimento denominado Residencial gua Rasa possui duas torres,
de igual tamanho, compostas por pavimento trreo mais quinze pavimentos tipo,
com seis apartamentos por andar. O nmero total de apartamentos no
empreendimento de 184, sendo 183 comercializveis e um disponvel para
moradia do futuro zelador.
Cada apartamento possui 59,24 m2 de rea privativa e composto por dois
dormitrios, hall, cozinha, rea de servio, sala com dois ambientes e banheiro.
H um total de 184 vagas de garagem, sendo uma por apartamento. Todas as
vagas so descobertas.
A figura 15 mostra a distribuio dos itens de lazer e anexos do
empreendimento.

Figura 15: Caractersticas do empreendimento

2 Torres
T + 15 pavtos
6 aptos/andar

Lazer
Churrasqueira


Piscinas
Lixeira


Guarita

Depsito
Vagas
Descobertas
Vagas
Descobertas

Torre A

Torre B
Fitness 1, Salo
de festas e
Vestirios
Fitness 2 e
Salo de jogos
14


A figura 16 ilustra o living do apartamento padro e as figuras 17 a 19 mostram a fachada
e alguns itens de lazer do empreendimento.
Figura 16: Living







Figura 17: Fachada frontal Figuras 18 e 19: Lazer












15

O empreendimento possui rea privativa total de 10.840,92 m2, conforme
demonstrado na tabela 1.
O coeficiente de aproveitamento do terreno 2,47, dentro dos padres
exigidos pela Prefeitura local (mximo 2,50).
A taxa de ocupao do empreendimento 0,19, dentro dos padres
exigidos pela Prefeitura local (mximo 0,50).

Tabela 1: Caractersticas do empreendimento
RESUMO DE REAS
TER rea do terreno 4.800,00 m2
TT REA DE TORRES 11.689,47 m2
TA Torre 6 un/16 andar 5.844,74 m2
TB Torre 6 un/16 andar 5.844,74 m2
AE REA EXTERNA COBERTA 174,57 m2
Guarita + Gerador 95,57 m2
Reservatrio Superior 9,00 m2
Lazer 70,00 m2
Projeo das Torres 736,00 m2
AE rea ext descoberta (intertravado) 2.963,00 m2
AE rea ext descoberta em terra 926,43 m2
AC Area de cobertura (telhado e laje) 736,00 m2
AT REA TOTAL CONSTRUDA 11.864,04 m2
AP REA TOTAL PRIVATIVA 10.840,92 m2
OUTRAS INFORMAES
NT n de torres 2 un
Fases da Obra 1
PR Prazo de execuo 22 ms
CARACTERSTICAS
Torres T + 15tipo
REAS DAS UNIDADES
Torres A e B - rea unidade - 2 dorm 59,24 m2
NMERO DE UNIDADES
Torre A 92 un
Torre B 92 un
UN TOTAL UNIDADES 184 un
UN TOTAL UNIDADES COMERCIALIZAR 183 un


3.2. Custos
Conforme exposto na tabela 2, o custo total para a construo do
empreendimento ser R$ 15.492.736,30, j inclusos taxa de administrao da
construtora e verba para assistncia tcnica ps-entrega.
16

Tabela 2: Custos de construo


Os custos de construo unitrios so:
rea privativa: R$ 1.429,00 / m2
rea total: R$ 1.306,00 / m2

A tabela 3 apresenta os custos de construo de forma mais detalhada e
analtica.

17

Tabela 3: Custos de construo - analtico
EMPREENDIMENTO: BASE: INCC DATA:
RESIDENCIAL GUA RASA mar/09 2/mar/09
VALOR VALOR
ITEM DESCRIO TOTAL % REA UNITRIO
OBRA RESIDENCIAL GUA RASA 13.894.830,76 ##### AT 11.864,04 1.171,17
CEOG ATIVIDADES COMUNS 4.001.872,55 28,80% AT 11.864,04 337,31
CEOGPR-01 PROJETOS 369.313,74 2,66% AT 11.864,04 31,13
CEOGSP-02 EQUIPE/RECURSOS HUMANOS 1.139.401,09 8,20% PR 22,00 51.790,96
CEOGEQ-03 EQUIPAMENTOS 253.261,63 1,82% PR 22,00 11.511,89
CEOGMC-04 DESPESAS MENSAIS DE CANTEIRO 168.339,14 1,21% PR 22,00 7.651,78
CEOGMC-05 SEGURANA DO TRABALHO 214.446,92 1,54% AT 11.864,04 18,08
CEOGMC-06 SERVIOS PRELIMINARES E CANTEIRO 134.695,53 0,97% AT 11.864,04 11,35
CEOGAC-07 REA EXTERNA 1.655.214,51 11,91% AE 4.064,00 407,29
CEOGAC-09 MELHORIAS DO TERRENO 67.200,00 0,48% TER 4.800,00 14,00
CEOT01 TORRE A 4.946.479,11 35,60% TA 5.844,74 846,31
CEOT01-10 FUNDAO 392.567,72 8,48% TA 5.844,74 67,17
CEOT01-11 ESTRUTURA 1.104.510,31 23,85% TA 5.844,74 188,98
CEOT01-12 ALVENARIA 515.480,52 11,13% TA 5.844,74 88,20
CEOT01-13 COBERTURA 2.699,02 0,06% TA 5.844,74 0,46
CEOT01-14 IMPERMEABILIZAO 92.229,12 1,99% TA 5.844,74 15,78
CEOT01-15 INSTALAES 754.831,01 16,30% TA 5.844,74 129,15
CEOT01-16 BANCADAS / LOUAS / METAIS 89.685,59 1,94% TA 5.844,74 15,34
CEOT01-17 ELEVADORES 249.152,28 5,38% TA 5.844,74 42,63
CEOT01-18 ESQUADRIAS DE MADEIRA 185.183,30 4,00% TA 5.844,74 31,68
CEOT01-19 ESQUADRIAS METLICAS 283.373,79 6,12% TA 5.844,74 48,48
CEOT01-20 REVESTIMENTO INTERNO 626.521,96 13,53% TA 5.844,74 107,19
CEOT01-21 REVESTIMENTO EXTERNO 279.092,69 6,03% TA 5.844,74 47,75
CEOT01-22 PINTURA E LIMPEZA 357.144,28 7,71% TA 5.844,74 61,11
CEOT01-23 SERVIOS COMPLEMENTARES 4.803,78 0,10% TA 5.844,74 0,82
CEOT01-24 DOCUMENTAO DELIVERY 9.203,75 0,20% TA 5.844,74 1,57
CEOT01 TORRE B 4.946.479,11 35,60% TA 5.844,74 846,31
CEOT01-10 FUNDAO 392.567,72 8,48% TA 5.844,74 67,17
CEOT01-11 ESTRUTURA 1.104.510,31 23,85% TA 5.844,74 188,98
CEOT01-12 ALVENARIA 515.480,52 11,13% TA 5.844,74 88,20
CEOT01-13 COBERTURA 2.699,02 0,06% TA 5.844,74 0,46
CEOT01-14 IMPERMEABILIZAO 92.229,12 1,99% TA 5.844,74 15,78
CEOT01-15 INSTALAES 754.831,01 16,30% TA 5.844,74 129,15
CEOT01-16 BANCADAS / LOUAS / METAIS 89.685,59 1,94% TA 5.844,74 15,34
CEOT01-17 ELEVADORES 249.152,28 5,38% TA 5.844,74 42,63
CEOT01-18 ESQUADRIAS DE MADEIRA 185.183,30 4,00% TA 5.844,74 31,68
CEOT01-19 ESQUADRIAS METLICAS 283.373,79 6,12% TA 5.844,74 48,48
CEOT01-20 REVESTIMENTO INTERNO 626.521,96 13,53% TA 5.844,74 107,19
CEOT01-21 REVESTIMENTO EXTERNO 279.092,69 6,03% TA 5.844,74 47,75
CEOT01-22 PINTURA E LIMPEZA 357.144,28 7,71% TA 5.844,74 61,11
CEOT01-23 SERVIOS COMPLEMENTARES 4.803,78 0,10% TA 5.844,74 0,82
CEOT01-24 DOCUMENTAO DELIVERY 9.203,75 0,20% TA 5.844,74 1,57
PLANILHA RESUMO

3.3. Planejamento fsico
O empreendimento foi planejado para ser construdo em fase nica, com 22
meses de durao e mesma data de entrega para as duas torres, conforme o
grfico de Gantt da figura 20.
18

Figura 20: Cronograma fsico do empreendimento

Itens que merecem destaque e necessitam de ateno especial quando de
sua execuo, so os que compem o caminho crtico da obra, identificados em
vermelho na figura acima. Para esses itens, qualquer atraso em sua execuo
gera impacto negativo na data de entrega do empreendimento.
3.4. Curvas S
A figura 21 mostra o avano mensal planejado para os custos de
construo e para o desempenho fsico da obra.
Notamos na figura que antes mesmo do incio dos servios, j incorrem
gastos no empreendimento devido a itens como projetos, mobilizao para o
canteiro de obras, taxas, etc.
O andamento fsico da obra atinge um ritmo cadenciado a partir do nono
ms de execuo, data em que os revestimentos internos sero iniciados e a
estrutura estar em sua fase final de concluso.

19

Figura 21: Curvas S Desempenho fsico e financeiro
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
Meses
Financeiro | Mensal 0,9% 0,9% 0,9% 0,4% 1,6% 2,5% 2,8% 4,1% 2,6% 3,2% 3,7% 5,1% 6,0% 6,6% 6,5% 5,6% 5,8% 6,9% 7,0% 4,8% 5,8% 4,9% 4,5% 3,7% 2,7% 0,5%
Fsico | Mensal 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% 2,4% 3,8% 2,4% 3,1% 3,7% 5,4% 6,4% 7,1% 7,0% 5,9% 6,2% 7,5% 7,7% 5,0% 6,2% 5,2% 4,8% 3,8% 2,6% 0,5%
Financeiro | Acumulado 0,9% 1,8% 2,7% 3,0% 4,6% 7,1% 9,9% 14,0% 16,6% 19,8% 23,5% 28,7%34,6% 41,2% 47,7%53,3% 59,1% 66,0% 73,0%77,8%83,7% 88,6% 93,1% 96,8%99,5%100,0%
Fsico | Acumulado 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 3,1% 5,4% 9,3% 11,7% 14,8% 18,5% 23,9% 30,3%37,4% 44,4%50,3%56,6% 64,1% 71,7% 76,8%83,0%88,3% 93,1% 96,9% 99,5%100,0%
-3 -2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

4. Viabilidade financeira do empreendimento
4.1. Planejamento do empreendimento
O planejamento do empreendimento prev um fluxo total de 36 meses,
distribudos conforme a figura 22.

Figura 22: Ciclo do empreendimento


20

Os seis primeiros meses consistem na compra do terreno, anlise de
documentos, custos preliminares e pr-lanamento. Nos oito meses seguintes os
projetos so desenvolvidos de forma executiva, os custos so mais apurados e
ocorre o lanamento oficial para vendas com a respectiva construo do stand de
vendas. Os vinte e dois meses restantes consistem na execuo da obra e seu
gerenciamento.
4.2. Avaliao dos demais custos envolvidos
O VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento de R$
29.270.484,00. Cada um dos 183 apartamentos comercializveis possui rea
privativa de 59,24 m2, totalizando 10.840,92 m2 de rea privativa no
empreendimento.
O valor de venda dos apartamentos ser da ordem de R$ 160.000,00, o
que significa aproximadamente R$ 2.700,00 / m2.
Na tabela 4 abaixo relacionamos todos os custos envolvidos no
empreendimento, comparados ao VGV total e seu respectivo resultado.
Tabela 4: Custos e resultado do empreendimento
Custos envolvidos % do VGV Valor (R$)
Aquisio do terreno permuta 0,00
ITBI 0,50% 146.352,42
Custo da construo 52,93% 15.492.736,30
Impostos 6,73% 1.969.903,57
Stand de vendas e publicidade 4,50% 1.317.171,78
Corretagem 4,00% 1.170.819,36
Custos de incorporao 1,00% 292.704,84
Custos administrativos e financeiros 2,00% 585.409,68
Averbao 0,50% 146.352,42
21.121.450,37
29.270.484,00
27,84%
VGV
Resultado
Total custos

21

4.3. Cenrios e plano de vendas para simulaes
Para a definio dos cenrios e simulaes quanto ao desempenho e
viabilidade do empreendimento, utilizamos o software Viabil.
Conforme a tabela 5, adotamos as seguintes premissas de vendas das
unidades para cada um dos cenrios estudados:

Tabela 5: Simulao de unidades vendidas por cenrio
1 a 6 7 a 12 13 a 36
Otimista 55% 20% 25%
Realista 35% 20% 30%
Pessimista 20% 15% 25%
Meses
Cenrio


O plano de vendas das unidades foi estabelecido no seguinte formato:
5% de sinal em 3 parcelas iguais;
15% em 27 parcelas mensais;
10% atravs de parcela nica nas chaves;
70% atravs de repasse no financiamento.

Importante observar que, conforme previsto na legislao vigente, em geral,
com uma venda menor que 10% das unidades nos seis primeiros meses, pode-se
optar pelo cancelamento da incorporao, devolvendo-se o montante j pago
pelos compradores das unidades vendidas at o momento. Nos contratos de
aquisio das unidades consta a Clusula Suspensiva segundo o Art.121 do
Cdigo Civil combinado com o Art.34 da Lei 4591/64, com carncia de 180 dias
para cancelamento da Incorporao.
22

4.4. Resultados obtidos nas simulaes
Para dar maior qualidade s informaes decisrias de definio do
empreendimento, elaboramos trs cenrios de anlises que demonstram o
resultado em cada vertente estudada.
4.4.1. Cenrio Otimista
Para a anlise, estabelecemos como diretrizes e premissas:
Permuta total do terreno por cerca de 30 unidades (16% do total);
100% das unidades vendidas em 36 meses.
Conforme os resultados apresentados na figura abaixo, nesse cenrio a TIR
(Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 34,99% a.a. e a Margem
Lquida de 9,11%.

Figura 23: Cenrio otimista


23

Nesse cenrio, o fluxo de caixa permaneceria negativo por 36 meses e a
exposio mxima de caixa seria de R$ 4.117.350,00, conforme a figura abaixo.
Figura 24: Exposio de caixa no cenrio otimista
(40.000.000)
(35.000.000)
(30.000.000)
(25.000.000)
(20.000.000)
(15.000.000)
(10.000.000)
(5.000.000)
-
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
m
a
r
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0
9
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0
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1
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0
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1
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1
1
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1
1
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1
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1
1
m
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1
2
j
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n
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1
2
s
e
t
/
1
2
Meses
R
$
Receitas Despesas Saldo

4.4.2. Cenrio Realista
Para a anlise, estabelecemos como diretrizes e premissas:
Permuta total do terreno por cerca de 30 unidades (16% do total);
85% das unidades vendidas em 36 meses e os 15% restantes nos 12 meses
subseqentes.
Conforme os resultados apresentados na figura 25, nesse cenrio a TIR
(Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 29,31% a.a. e a Margem
Lquida de 8,19%.
Nesse cenrio, o fluxo de caixa permaneceria negativo por 38 meses e a
exposio mxima de caixa seria de R$ 4.579.252,00, conforme a figura 26.

24

Figura 25: Cenrio realista


Figura 26: Exposio de caixa no cenrio realista
(40.000.000)
(35.000.000)
(30.000.000)
(25.000.000)
(20.000.000)
(15.000.000)
(10.000.000)
(5.000.000)
-
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
m
a
r
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0
9
m
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0
9
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1
3
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1
3
j
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l
/
1
3
Meses
R
$
Receitas Despesas Saldo

25

4.4.3. Cenrio Pessimista
Para a anlise, estabelecemos como diretrizes e premissas:
Permuta total do terreno por cerca de 30 unidades (16% do total);
60% das unidades vendidas em 36 meses e os 40% restantes nos 18 meses
subseqentes.
Conforme os resultados apresentados na figura abaixo, nesse cenrio a TIR
(Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 21,05% a.a. e a Margem
Lquida de 5,93%.

Figura 27: Cenrio pessimista


Nesse cenrio, o fluxo de caixa permaneceria negativo por 46 meses e a
exposio mxima de caixa seria de R$ 5.182.143,00, conforme a figura abaixo.


26

Figura 28: Exposio de caixa no cenrio pessimista
(40.000.000)
(35.000.000)
(30.000.000)
(25.000.000)
(20.000.000)
(15.000.000)
(10.000.000)
(5.000.000)
-
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
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1
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1
3
Meses
R
$
Receitas Despesas Saldo

4.5. Variaes nos resultados
Realizamos algumas simulaes para verificar como o empreendimento se
comportaria se fixarmos um cenrio de vendas (otimista) e confirmarmos todas as
demais condies do estudo de viabilidade. O que ocorreria com o resultado (TIR)
se o custo da obra ultrapassasse o valor previsto em Oramento?
Com 12% de estouro no custo da obra, o empreendimento passaria a ser
menos atrativo que um investimento mdio do mercado financeiro, sendo que a
margem lquida seria prxima de zero.
Com 19% de estouro no custo da obra, passaria a haver prejuzo financeiro,
sendo que a margem lquida seria negativa.
A figura abaixo apresenta os resultados das simulaes realizadas.

27

Figura 29: Variao da TIR

Da mesma forma que no item anterior, se todas as condies financeiras do
estudo de viabilidade se confirmarem e, por fora do mercado e por um erro de
avaliao do valor do produto, tivermos que reduzir o preo de venda, o que
ocorreria com o resultado?
O preo de venda para que se tenha no mnimo o retorno de uma aplicao
financeira do mercado, situar-se-ia em torno de R$ 2.450,00 por m2 privativo.
Com preo de venda abaixo de R$ 2.400,00 ocorreria retorno financeiro
praticamente nulo e/ou prejuzo financeiro.
A figura abaixo apresenta os resultados das simulaes realizadas.


28

Figura 30: Variao do preo de venda do apartamento




29

5. Concluses
O empreendimento mostra-se vivel e, mesmo no cenrio pessimista,
apresenta relativo lucro ao empreendedor.
A execuo do empreendimento mostra-se vivel em 22 meses.
Tecnicamente, seria possvel a reduo do prazo para 20 meses, caso necessrio.
Como as vagas de garagem so descobertas, h a vantagem de
futuramente o condomnio criar mecanismos de verticalizao das vagas e por
conseqncia readequar a rea externa, seja criando mais vagas ou aumentando
os itens de lazer.
A velocidade de vendas fator de relevante importncia para um bom
resultado financeiro do negcio, comprovado pelos resultados que obtivemos
entre um cenrio otimista TIR = 34,99%/M Lq = 9,11% - e um cenrio
pessimista TIR = 21,05%/M Lq = 5,93%.
O fator preo de venda demonstrou-se muito mais importante e mais
decisivo no resultado financeiro do negcio, quando comparado eventual
variao do custo previsto para a obra, dentro de um mesmo cenrio de
simulao.
Outro fator que ficou comprovado nas simulaes que em
empreendimentos imobilirios torna-se praticamente imprescindvel para um bom
resultado financeiro que se busque e se negocie com o proprietrio do terreno, o
pagamento da rea com permuta fsica em unidades habitacionais e no em
moeda ou permuta financeira. Com o pagamento do terreno durante o
empreendimento, para qualquer cenrio, o investimento no atrativo.




30

Referncias

BARCAUI, A. et al. Gerenciamento do tempo em projetos. Rio de Janeiro:
Editora FGV, 2006.

BLUE DAYS Informtica. VIABIL - Guia Passo-a-Passo. So Paulo, 2008.

CRECI-SP. Pesquisa So Paulo Capital Janeiro de 2009. So Paulo, 2009.
Disponvel em: <http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009/pesquisa
_capital_janeiro_2009.pdf>.

Google Earth. 2009 D Mapas, 2009 Europa Technologies, 2009 Tele Atlas, Data
U.S.Navy, 2009.

Guia eletrnico de Ruas APONTADOR. Disponvel em:
<http;//www.apontador.com.br.>.

IOSHIMOTO, E. , HASHIZUME, S. H. Apresentaes Expositivas em Aula.
Mestrado em Habitao. Disciplina PGP-009 Anlise de Custo e de Viabilidade de
Construes. IPT Instituto de Pesquisas Tecnolgicas, So Paulo, 2009.

PESSOA, S. Gerenciamento de empreendimentos. Florianpolis: Editora
Insular, 2003.

Planta do Zoneamento Municpio de So Paulo. GEOMAPAS, 2006.

PMSP Prefeitura do Municpio de So Paulo. Zoneamento Parcelamento,
Uso e Ocupao do Solo. So Paulo, 2004.


31

Anexos