ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA DE UMA PROPOSTA DE

RETROFIT EM UM EDIFCIO COMERCIAL

F S Westphal; R Lamberts
Universidade Federal de Santa Catarina
Departamento de Engenharia Civil
Laboratrio de Eficincia Energtica em Edificaes
CEP 88040-900 Florianpolis/SC Brasil
Fax: + 55 (48) 331-9770
e-mail: fernando@labeee.ufsc.br, lamberts@ecv.ufsc.br



RESUMO Este trabalho apresenta a anlise de investimento em uma proposta de retrofit
para um edifcio comercial da cidade de Florianpolis, SC, que proporcionar uma reduo
de 60% na conta de energia eltrica e 40% no consumo. O estudo de viabilidade econmica
feito atravs do clculo da Taxa Interna de Retorno, Mtodo do Valor Presente, e Payback
Corrigido, seguindo-se a metodologia do Projeto 6 Cidades - PROCEL/ELETROBRS.

ABSTRACT This work presents the investment analysis of a retrofit proposal for a
commercial building in the city of Florianpolis, SC, that will provide a reduction of 60% in the
electric energy bill and 40% in the consumption. The study of economic viability is made
using the calculation of the Internal Rate of Return, Method of the Present Value, and
Corrected Payback, in accord of the methodology of the Projeto 6 Cidades -
PROCEL/ELETROBRS.


1 Introduo

O presente trabalho faz parte do Projeto 6 Cidades, coordenado pelo
PROCEL/ELETROBRS, que visa implementar propostas de demonstrao de melhoria na
eficincia energtica (retrofit) de edificaes em 6 capitais brasileiras. Uma delas
Florianpolis, onde o Projeto desenvolvido pela Universidade Federal de Santa Catarina
(UFSC) e um dos edifcios em estudo o Condomnio FIESC/SESI/SENAI. Com 10 900 m,
o prdio apresenta um consumo anual de 1,24 GWh, o que corresponde a 114 kWh/m.ano.
Desse consumo, estima-se que 50% corresponde ao sistema de condicionamento de ar,
41% ao sistema de iluminao e 9% aos demais equipamentos eltricos. Maiores detalhes
sobre o edifcio e uma proposta de retrofit para o mesmo so encontrados em WESTPHAL
(1998).

2 Objetivo

O objetivo deste trabalho determinar a viabilidade econmica de uma proposta de retrofit
justificando sua implantao em um edifcio comercial, no caso o Condomnio
FIESC/SESI/SENAI, situado em Florianpolis, Santa Catarina.

3 Metodologia

O estudo de retrofit segue a metodologia proposta no Projeto 6 Cidades. O consumo de
energia eltrica de cada proposta determinado por simulao computacional utilizando-se
o VisualDOE (desenvolvido por Eley Associates), que uma interface comercial do software
DOE2.1E (desenvolvido pelo Lawrence Berkeley Laboratory em conjunto com o
Departament of Energy - DOE). O custo da conta de energia eltrica determinado atravs
do software EnerCalc (desenvolvido pela UFSC). Foram simuladas 4 alternativas de retrofit
para o sistema de condicionamento artificial do prdio e 2 para o sistema de iluminao.
Outras opes, propondo alteraes no envoltrio, como aplicao de tinta branca no
telhado, por exemplo, tambm foram simuladas mas apresentaram benefcios insignificantes
e foram ignoradas. A proposta final de retrofit, analisada neste trabalho, envolve as
melhores alternativas para o sistema de iluminao e condicionamento de ar. A viabilidade
econmica da proposta definida atravs do clculo e anlise dos ndices: Taxa Interna de
Retorno (TIR); Valor Presente (VP); e Payback Corrigido.

Informaes a respeito de anlise de investimentos podem ser encontradas em COSTA
(1998) , CASAROTO FILHO(1992) e GHISI (1997).

3.1 Montagem dos fluxos de caixa

Para os 3 ndices calculados, utiliza-se a mesma entrada de dados. Monta-se um fluxo de
caixa, em planilha eletrnica, considerando os desembolsos mensais previstos para a
manuteno do prdio com os sistemas de iluminao e condicionamento de ar atuais; e
outro fluxo de caixa prevendo a manuteno do edifcio ps-retrofit.

So considerados custos de manuteno os gastos com reposio de equipamentos e a
conta de energia eltrica do prdio. O perodo de estudo adotado deve ser o mnimo mltiplo
comum da vida mdia dos equipamentos que compem os sistemas.

3.2 Taxa Mnima de Atratividade (TMA)

A Taxa Mnima de Atratividade, tambm chamada de custo de oportunidade ou taxa de
desconto, aquela paga pelo mercado financeiro em investimentos correntes (poupana,
fundos de investimento, etc.). Essa taxa utilizada para representar os fluxos de caixa em
valores presentes.

3.3 Valor Presente (VP)

O Valor Presente a soma de todas capitalizaes do fluxo de caixa, calculadas como valor
presente atravs de uma taxa de juros. Geralmente utiliza-se a TMA para se determinar o
VP. Quando est-se trabalhando com o fluxo de caixa dos investimentos em manuteno de
um sistema, a alternativa que apresentar maior VP a que provoca maiores gastos com
manuteno, logo a menos vivel.

3.4 Payback Corrigido

Geralmente, utiliza-se em anlises de investimentos de propostas de retrofit, o clculo do
payback simples, traduzido pelo cociente entre os custos com a implantao da medida e a
reduo obtida na conta de energia. Porm esse clculo no considera a taxa de desconto
na qual o investidor poderia ter aplicado seu capital a juros, nem a diferena entre os custos
com manuteno do sistema atual com o sistema proposto pelo retrofit. O clculo do perodo
de retorno que considera esses fatores chamado de Payback Corrigido.

3.5 Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR a taxa de juros para a qual o somatrio do Valor Presente do fluxo de caixa nulo,
no perodo de tempo adotado. Neste caso, ao comparar duas alternativas, considera-se
despesas (sada de capital no fluxo de caixa) os custos com manuteno do sistema a ser
avaliado e so considerados benefcios (entrada de capital no fluxo de caixa) os custos com
manuteno do sistema tomado como base na anlise (edifcio com sistema atual).

Quando a TIR de um investimento for superior TMA disposio do investidor, tal
investimento economicamente vivel, dentro do perodo de estudo. Da mesma forma, ao
comparar duas alternativas de investimento, a que oferecer Taxa Interna de Retorno mais
elevada possibilita o retorno do capital investido em menos tempo.
4 Resultados

4.1 Fluxos de caixa

Montou-se 2 fluxos de caixa, representando os gastos com manuteno do prdio na
situao atual e na situao ps-retrofit. Foram consideradas as reposies apenas dos
equipamentos do sistema de iluminao e que apresentavam maior participao no custo
total da obra. Os demais tiveram seus custos capitalizados apenas na implantao do
retrofit. A reposio e manuteno dos equipamentos do sistema de condicionamento de ar
no foram considerados pois os fabricantes no fornecem tais informaes. Os custos com
mo-de-obra de manuteno do sistema de iluminao no foram computados porque o
prdio mantm uma equipe responsvel por essa atividade, e que no ser dispensada
caso o retrofit ocorra. Quanto ao sistema de condicionamento de ar, a reduo nos custos
com mo-de-obra no pde ser numericamente determinada, mas sabe-se que com o
sistema de automao, os gastos com operao do ar condicionado devem baixar.

O perodo de anlise adotado para os clculos de 216 meses (18 anos), que o menor
mltiplo comum do perodo de reposio dos equipamentos de iluminao. Esse prazo
corresponde a vida mdia de um reator eletrnico funcionando 2 500 horas por ano. Para
anlise de sistemas de iluminao esse perodo de estudo elevado pois atingido este
prazo, provavelmente o sistema estar obsoleto e necessitando de outro retrofit. No entanto,
mantm-se esse valor para que a metodologia possa ser aplicada.

4.1.1 Situao atual

O sistema de iluminao atual do prdio composto por equipamentos (lmpadas,
luminrias e reatores) de baixa eficincia energtica (lmpadas fluorescentes de 40 W e
reatores eletromagnticos de partida rpida, instalados em luminrias embutidas no forro),
quando comparados com a atualidade do mercado. No h um projeto do sistema eltrico
existente (as built) sendo que ocorreram alteraes desde a poca da construo do prdio.
Algumas mudanas no seguem critrios tcnicos, pondo em risco a segurana do edifcio.
Para solucionar esses problemas, props-se a troca total do sistema de iluminao e
reforma geral do sistema eltrico.

Quanto ao sistema de condicionamento de ar, os equipamentos de climatizao (fan-coils)
no esto operando com todos os seus recursos, por falta de peas de reposio no
mercado. J o sistema primrio (resfriadores de lquido), encontra-se no final de vida til,
operando h 16 anos, e necessita de uma reforma completa para trabalhar com segurana
nos prximos meses. Dos 16 compressores que os equipamentos possuem, 2 esto inativos
h 3 anos, e recentemente, durante uma queda de energia, um deles explodiu. Atravs de
medies de consumo de energia e de temperatura da gua gelada que passa nos
resfriadores de lquido, constatou-se que os mesmos consomem entre 0,9 e 1,1 kWh por TR
(Tonelada de Refrigerao, equivalente a 12 000 Btu/h) retirada da gua em uma hora.
Esses valores esto 60% acima do apresentado pelas mquinas modernas: 0,5 a 0,7
kW/TR.

O fluxo de caixa do prdio na situao atual considera como investimento inicial 50% do
valor de mercado dos equipamentos de iluminao que sero retirados do prdio, e que
ainda podero servir em outras edificaes das instituies proprietrias. As luminrias no
sero reaproveitadas.

Os custos de operao mensais para o sistema esto descritos na Tab. 1. O perodo de
reposio dos equipamentos obtido pelo cociente entre a vida mdia estimada pelos
fabricantes e o perodo de funcionamento prdio (2 500 horas por ano). O gasto com
energia eltrica corresponde a mdia mensal para o ano de 1 997.

Tab. 1 Fluxo de caixa correspondente aos custos com manuteno do prdio antes do retrofit.
Equipamento Quantidade Custo total (R$) Vida mdia (h) Reposio (meses)
Reaproveitamento - 17 072 - -
Lmpadas de 40 W 3 200 9 938 7 500 36
Reatores 1 x 40 W 3 200 24 206 15 000 72
Energia eltrica - 14 089 - 1

4.1.2 Retrofit no sistema de Iluminao e reforma no sistema eltrico

O novo projeto luminotcnico emprega, nos escritrios, lmpadas de tecnologia T5 (28 W),
luminrias duplas com refletor de alumnio de alta pureza e aletas duplo-parablicas, e
reatores eletrnicos com alto fator de potncia. Nos corredores so adotadas luminrias
duplas com lmpadas fluorescentes compactas de 11 W. O custo total desta alternativa
(incluindo reforma no sistema eltrico) estimado em R$ 350 mil. O fluxo de caixa
considerando as reposies futuras dos equipamentos e os novos custos com a conta de
energia eltrica mostrado na Tab. 2. O retrofit no sistema de iluminao dever
proporcionar uma reduo de 47% na conta de energia eltrica do edifcio e de 40% no
consumo de energia, passando dos atuais 114 kWh/m.ano para 70 kWh/m.ano.

Tab. 2 Fluxo de caixa correspondente aos custos com manuteno do prdio aps o retrofit.
Equipamento Quant. Custo total (R$) Vida mdia (h) Reposio (meses)
Lmpadas de 28 W 2 250 40 244 15 000 72
Reatores 2 x 28 W 1 125 100 668 45 000 216
Lmpadas de 11 W 830 5 028 7 500 36
Reatores 1 x 11 W 830 3 012 15 000 72
Outros equipamentos - 201 048 - -
Energia eltrica - 7 529 - 1

4.1.3 Sistema de Condicionamento de Ar

O novo projeto de condicionamento de ar do edifcio conta com a incluso de um resfriador
de lquido do tipo centrfugo, alguns fan-coils em substituio a unidades climatizadoras de
expanso direta, uma central termo-acumuladora e um sistema de automao. Um dos dois
resfriadores de lquido atuais ser reformado e mantido como reserva. As bombas de gua
sero substitudas por outras de maior eficincia e a rede hidrulica ser refeita. O custo
total desta reforma est orado em R$ 635 mil. Porm, como a reforma nesse sistema
inevitvel, ou seja, o prdio teria que gastar com esse sistema mesmo sem aplicar o retrofit
proposto, adota-se no fluxo de caixa apenas a parcela dos custos com equipamentos
includos com o objetivo especfico de otimizar a eficincia energtica do prdio, quais
sejam:
a) Instalao de um sistema de termo-acumulao (R$ 42 mil);
b) Substituio das bombas de gua atuais por outras de freqncia varivel e maior
eficincia (R$ 12 200);
c) Substituio de climatizadores de expanso direta por fan-coils ligados rede hidrulica
da central (R$ 17 620).

Foram escolhidos, para compor o novo sistema de condicionamento de ar, equipamentos
com boa eficincia energtica. O fato da diferena de preo entre esses equipamentos com
similares de baixa eficincia ser pequena sugere que tais custos sejam desconsiderados.

De acordo com o exposto acima, a obra de retrofit no sistema de condicionamento de ar
representa um investimento de R$ 72 mil. Com estas alteraes, a conta mensal da energia
eltrica do prdio passaria a R$ 5 503, que corresponde a 39% do valor atual (R$ 14 089).

4.1.4 Sistema de automao

O sistema de automao a ser instalado dever interligar os sistemas eltricos e de ar
condicionado, possibilitando o controle de demanda e consumo de energia eltrica do
prdio. O custo desta alternativa est orado em R$ 310 mil e no ser includo no estudo
de viabilidade do retrofit proposto, pois os benefcios estimados pela instalao desse
sistema no podem ser diretamente enumerados por simulao energtica. Porm o
sistema de automao que ir garantir os seguintes itens:
a) controle da demanda de energia do prdio, de acordo com a contratada, evitando multa
por ultrapassagem;
b) desativao do sistema de iluminao aps o expediente do prdio;
c) indicao de falhas no sistema de condicionamento de ar, permitindo a manuteno no
momento adequado.

4.2 Taxa Mnima de Atratividade (TMA)

Adotou-se como Taxa Mnima de Atratividade o rendimento lquido oferecido pela caderneta
de poupana, 6,0% a.a. (0,5% a.m.), por ser a aplicao mais segura e estvel do mercado
financeiro. A inflao incidente sobre o rendimento oferecido pela poupana
desconsiderada, portanto a TIR calculada (ver item 4.5) representa tambm o rendimento
lquido propiciado pelo investimento, sem a influncia da inflao.

4.3 Valor Presente (VP)

O VP de cada fluxo de caixa, bem como a reduo obtida com o retrofit, encontra-se na Tab.
3. De acordo com a definio do Mtodo do Valor Presente, a proposta de retrofit
economicamente vivel, pois a diferena entre os custos de manuteno do prdio antes e
depois da reforma positiva.

O mtodo do Valor Presente mais apropriado quando se deseja comparar 2 ou mais
investimentos entre si. Quando est-se analisando apenas a viabilidade econmica de uma
alternativa isolada seria mais apropriado o clculo do Payback Corrigido (ver item seguinte).

Tab. 3 Valor Presente (VP) do fluxo de caixa de custos em manuteno do edifcio antes e ps-retrofit.
Sistema VPL (R$) Reduo (R$) Reduo (%)
Atual 1 969 728 - -
Retrofit em iluminao e ar condicionado 1 276 015 693 713 35

4.4 Payback Corrigido

O retorno do investimento (Payback Corrigido) no retrofit aqui tratado ocorre entre os meses
52 e 53 aps a implantao da obra, o que corresponde a aproximadamente 4,4 anos.

Uma dificuldade encontrada no estudo de viabilidade econmica de uma proposta de retrofit
determinar se o perodo de retorno aceitvel ou no. Qual seria o prazo esperado para
retorno de um investimento em retrofit, seja em iluminao ou climatizao artificial?
Poderia-se responder essa questo analisando a estimativa de vida de uma tecnologia
aplicada, ou seja, em quantos anos o proprietrio de um edifcio teria que investir no
aprimoramento tecnolgico para garantir um nvel de eficincia energtica aceitvel? Ou
ento, em quanto tempo esse investidor espera ter o retorno do capital investido? Para
corroborar na soluo deste impasse, seriam de grande utilidade informaes sobre a vida
mdia de sistemas de iluminao e ar condicionado de edifcios comerciais, informaes
estas no muito comuns na bibliografia nacional.

4.5 Taxa Interna de Retorno (TIR)

O clculo da TIR depende diretamente do perodo de estudo adotado. Se este for menor
que o payback corrigido, a TIR ser menor que a TMA, e vice-versa. O clculo da TIR
isolada, para uma proposta de retrofit apenas, deve ser feito de acordo com o perodo
disponvel para o investidor aplicar o seu capital e aguardar o retorno. Quando est-se
analisando vrias alternativas, o clculo da TIR pode expressar qual fluxo de caixa
apresenta maior viabilidade. No caso em estudo, a TIR calculada para o perodo de 216
meses de 2,09% a.m. (28,16% a.a.). Essa taxa superior TMA adotada (0,5% a.m.) e
portanto o investimento justificvel.

5 Concluses

A viabilidade econmica da alternativa de retrofit apresentada para o Condomnio
FIESC/SESI/SENAI, pelo Projeto 6 Cidades em Florianpolis, apresenta um perodo de
retorno de 52 a 53 meses, com TIR de 2,09% a.m., calculada em um perodo de 216 meses.

Os 3 ndices calculados (VP, TIR e Payback Corrigido) utilizam os mesmos dados de
entrada e so equivalentes, porm representam pontos de vista distintos que podem
despertar mais, ou menos, interesse no proprietrio do prdio, dependendo de sua filosofia
de investimento.

Em um estudo de viabilidade econmica de uma alternativa de retrofit, deve-se ter o cuidado
de considerar como investimento apenas os dispndios com reformas ou instalao de
equipamentos com a funo especfica de melhorar a eficincia energtica do sistema.
comum que prdios que necessitem de uma atualizao tecnolgica de seu sistema eltrico,
tambm requeiram reforma ou conserto de alguns equipamentos.

O Mtodo do Valor Presente til na comparao entre duas alternativas. Quando se est
analisando a viabilidade de uma alternativa isolada, o mtodo da Taxa Interna de Retorno
mostra-se mais coerente, pois compara a rentabilidade do retrofit com uma Taxa Mnima de
Atratividade disposio do investidor. Para tanto, ao fazer a anlise de uma proposta de
retrofit para determinada edificao o projetista deveria informar-se com o proprietrio do
prdio acerca de suas expectativas com o projeto, da disponibilidade de capital investido e,
principalmente, da Taxa Mnima de Atratividade da qual o investidor dispe. Dessa forma, o
clculo da TIR coerente.

A anlise do Payback Corrigido de um investimento em retrofit seria coerente, ou teria mais
fundamento, se o analista dispusesse de informaes estatsticas acerca de vida til e
custos com manuteno de sistemas eltricos. O estudo de viabilidade aqui apresentado
no considera que as tarifas de energia eltrica tendem a subir mais do que a inflao.
Neste caso, o acrscimo no lucro proporcionado pela reduo na conta de energia eltrica
seria maior do que o aumento de preos dos equipamentos de reposio, e o Payback
diminuiria.

6 Referncias bibliogrficas

Costa, G. J. C. (1998): Iluminao econmica: clculo e avaliao, EDIPUCRS, 1998. pp.
133-184

Casaroto Filho, N.; Kopittke, B. H. (1992): Anlise de investimentos: matemtica financeira,
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a
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Tribunais, So Paulo, pp. 99-100.

Ghisi, E (1997): Desenvolvimento de uma metodologia para retrofit em sistemas de
iluminao: estudo de caso na Universidade Federal de Santa Catarina. Dissertao de
Mestrado. Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil. Universidade Federal de
Santa Catarina. Florianpolis, agosto/97, 246 p.

Westphal, F. S.; Lamberts, R. (1998): Simulao energtica do edifcio sede da FIESC:
estudo de retrofit no sistema de iluminao, Anais do VII Encontro Nacional de
Tecnologia do Ambiente Construdo, volume I, Florianpolis/SC, pp. 429-437.