Procedimentos para Implantação de Empreendimentos Imobiliário

CURSO DE ENGENHARIA
PROCEDIMENTOS
EMPREE

Trabalho de Concluso de Curso
Rosiane Lopes dos Santos
Orientador:Zeferino Jorge Colao Ramos, MSc

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
PROCEDIMENTOS PARA IMPLANTAO DE
ENDIMENTOS IMOBILIRI

Engenharia Civil

dos Santos
ferino Jorge Colao Ramos, MSc

i

CIVIL
IMPLANTAO DE
NDIMENTOS IMOBILIRIOS
ii

Universidade de Pernambuco
Escola Politcnica de Pernambuco
Graduao em Engenharia Civil

ROSIANE LOPES DOS SANTOS

PROCEDIMENTOS PARA IMPLANTAO DE
EMPRENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Monografia apresentada como requisito parcial para obteno do diploma de
Bacharel em Engenharia de Civil pela Escola Politcnica de Pernambuco -
Universidade de Pernambuco.

Recife Dezembro de 2013.

iii

Escola Politcnica de Pernambuco
Engenharia Civil
Projeto de Final de Curso

MONOGRAFIA DE FINAL DE CURSO
Avaliao Final (para o presidente da banca)*

No dia 06de dezembrode 2013, s 08:00 horas, reuniu-se para deliberar a defesa do
projeto de final de curso da discente ROSIANE LOPES DOS SANTOS, orientada
pelo professor Zeferino Jorge Colao Ramos, sob ttuloProcedimentos para
implantao de Empreendimentos Imobilirios banca composta pelos professores:
1. Zeferino Jorge Colao Ramos, MSc
2. Yeda Vieira Pouvoas Tavares, Dra
Aps a apresentao da monografia, discusso entre os membros da Banca e
realizao das correes sugeridas pela banca o projeto de final de curso foi
considerado:

Aprovado Reprovado

Prof Zeferino Jorge Colao Ramos, MSc
Orientador

Profa Yeda Vieira Pouvoas Tavares, Dra
Examinadora

iv

Dedico este trabalho a minha famlia e amigos.

v

Agradecimentos
Primeiramente agradeo aos meus pais: Antonio e Rosimary e as minhas
irms, por fazerem parte da minha vida e por acreditarem em mim.
Agradeo as minhas amigas e amigos pela compreenso, companheirismo,
apoio, incentivo e motivao.
Agradeo aos meus amigos da POLI, pela parceria na aplicao dos
exerccios, pelo apoio e companheirismo.
Por fim, agradeo ao meu orientador, Zeferino Jorge Colao, pela amizade,
orientao, incentivos, crticas, sugestes e dedicao na realizao deste trabalho.

VI


Resumo
O mercado da construo civil est aquecido e cada vez mais as empresas
crescem e investem em tcnicas e novas prticas de gesto com o intuito de reduzir
custos e aumentar a produtividade atravs de novas filosofias de produo. No
entanto, ainda existe alguns despreparos principalmente da parte de profissionais
recm-formados em Engenharia Civil, desconhecendo a importncia de alguns
documentos e procedimentos na fase da implantao que so fundamentais para
otimizao do andamento da obra. A proposta deste trabalho ser de realizar um
estudo com o intuito de aprimorar o conhecimento nas etapas que antecedem a
execuo de um empreendimento e desenvolver um material que venha a contribuir
como um roteiro, mais especificamente, para os novos profissionais da rea da
construo civil. Propondo,tambm,um Plano de Execuo de Obra, que servir
para coordenaodas atividades de projetar e construir, para minimizar os
imprevistos e improvisaes que geram custos econmicos e desgastes relativos
aos retrabalhos na construo de uma obra.

Palavras-chave: Gesto,Otimizao,Coordenao.

VII


Abstract
The construction market is heated and increasingly businesses grow and
invest in new techniques and management practices in order to reduce costs and
increase productivity through new production philosophies. However , there is still
some lack of preparation especially from recently graduated in Civil Engineering
professional , knowing the importance of certain documents and procedures in the
implementation phase of optimization that are critical to the progress of the work .
The purpose of this study is to conduct a study in order to enhance the knowledge on
the steps leading up to the execution of a project and develop a material that would
contribute as a script , more specifically , for new professionals in the field of civil
construction. Also proposing a Plan of Implementation of Work, which will serve to
coordinate the design and build activities to minimize unforeseen and improvisations
that generate economic costs and distress for the rework in the construction of a
work.

Keywords:Management, Optimization, Coodination

VIII


Lista de Abreviaturas e Siglas
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS
AIA AVALIAO DE IMPACTO AMBIENTAL
ART ANOTAES DE RESPONSABILIDADE TCNICAS
CREA CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E ARQUITETURA
LI LICENA PRVIA
NSCI NORMAS DE SEGURANA CONTRA INCNDIO
PEO PLANO DE EXECUO DE OBRA.
RGI REGISTRO GERAL DE IMOVEIS

IX


LISTA DE FIGURAS E QUADROS

FIGURA 1 - EQUIPAMENTO PARA SPT............................................................................................................................. 18
FIGURA 2- SPT VERSUS PROPRIEDADES FSICAS DO SOLO .................................................................................................... 19
FIGURA 3 - EXEMPLO DE LEVANTAMENTO TOPOGRFICO ................................................................................................... 2
FIGURA ! - "IERARQUIA DOS PRO#ETOS EXECUTIVOS ......................................................................................................... 31
FIGURA $ - EXEMPLO DE UMA PLANIL"A DE OR%AMENTO .................................................................................................. 33
FIGURA & - CICLO DE VIDA DO PRO#ETO ........................................................................................................................... 3!
QUADRO ' - CRONOGRAMA DE LIN"AS .......................................................................................................................... 3'
QUADRO 8 - CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO .............................................................................................................. 39
FIGURA 9 - FLUXO DE MATERIAIS EM QUATRO TORRES EM UM (NICO CANTEIRO ..................................................................... !3
FIGURA 1 ) CONSIDERA%*O GEOM+TRICAS QUANTO AO POSICIONAMENTO DA GRUA ............................................................ !!

1


Sumrio
1 INTRODUO .........................................................................................................................................11
1.1 #USTIFICATIVA .......................................................................................................................................... 11
1.2 O,#ETIVOS ............................................................................................................................................... 12
1.2.1 Objetivo geral .................................................................................................................................. 12
1.2.2 Objetivos especficos ........................................................................................................................ 12
1.3 ESTRUTURA%*O DA PESQUISA ...................................................................................................................... 12
2 METODOLOGIA .......................................................................................................................................14
3 IMPLANTAO DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO ......................................................................16
3.1 ESTUDO PR+VIO DO TERRENO PARA IMPLANTA%*O DE UM EMPREENDIMENTO IMO,ILIRIO .................................... 1&
3.1.1 Referencial Terico .......................................................................................................................... 17
3.1.2 Investigao do !bsolo co" o #st!do de ondage" ..................................................................... 17
3.1.3 #st!do da Topografia do Terreno .................................................................................................... 1$
3.2 LEI DE USO E OCUPA%*O DO SOLO ............................................................................................................... 2
3.3 DOCUMENTA%-ES PARA A IMPLANTA%*O AT+ A ENTREGA DE UMA O,RA ............................................................. 23
3.3.1 %icena &'R( ................................................................................................................................... 23
3.3.2 &arta de )iabilidade T*cnica da &o"pan+ia de #nergia #l*trica .................................................... 2,
3.3.3 &arta de )iabilidade T*cnica da &o"pan+ia de anea"ento ......................................................... 2-
3.3., .prova/es de 'rojeto ..................................................................................................................... 20
3.3.- .lvar1 de &onstr!o ....................................................................................................................... 27
3.3.0 &ertido de .verbao .................................................................................................................... 2$
3.3.7 (abite2se .......................................................................................................................................... 2$
3.! ETAPAS DA FASE PR+-EXECU%*O DA O,RA ..................................................................................................... 29
3.,.1 'ri"eira etapa 3'r*2projeto45........................................................................................................... 36
3.,.2 eg!nda etapa 3'rojeto aprovado45................................................................................................. 36
3.,.3 Terceira etapa5 Ora"ento e 'laneja"ento dos ervios ............................................................... 31
3.,., 7!arta etapa5 8oc!"entos de 'rogra"as de 'reveno e de 9esto da 7!alidade ..................... ,6
3.,.- 7!inta #tapa5 #laborao do 'rojeto de &anteiro ........................................................................... ,2
3.$ PROPOSTA DE COORDENA%*O NA IMPLANTA%*O AT+ A FASE FINAL DA CONSTRU%*O DE UM EMPREENDIMENTO
IMO,ILIRIO .......................................................................................................................................................... !&
3.& COORDENA%*O DE ATIVIDADES .................................................................................................................... !8
3.' PERODO DE ATUA%*O DA PEO ................................................................................................................... !9
4 DISCUSSES............................................................................................................................................50
5 CONSIDERAES FINAIS .........................................................................................................................52
REFERNCIAS ..................................................................................................................................................53
ANEO A .........................................................................................................................................................55
ANEO B .........................................................................................................................................................56

11


1 Introduo
O mercado da construo civil est aquecido e cada vez mais as empresas
investem em tcnicas e novas prticas de gesto com o intuito de reduzir custos e
aumentar a produtividade atravs de novas filosofias de produo. Estudos
realizados no Brasil e no exterior comprovam esse fato, indicando que deficincias
no planejamento e no controle esto entre as principais causas da baixa
produtividade do setor, de suas elevadas perdas e da baixa qualidade dos seus
produtos (SOUZA, 2001).
A funo do planejamento prvio a de planejar os trabalhos da obra antes do
seu inicio, de tal forma que sejam escolhidos os mtodos construtivos e os meios de
produo mais adequados e estes sejam coordenados entre si, considerando-se
todo o quadro de condicionantes internos e externos empresa.
O referido trabalho aborda a importncia do conhecimento e planejamento das
etapas de implantao de uma obra, a necessidade do conhecimento desde os
documentos necessrios para iniciar a construo de algum empreendimento,
visualizando as etapas de atuao do departamento de projeto, visando uma maior
integrao entre as fases de projeto e execuo, at a orientao para a execuo
de um lay out de canteiro e suas etapas de execuo.
1.1 Justificativa
Vrias so as etapas e processos que antecedem a execuo de um
empreendimento e, para algumas delas, necessrioa participao do futuro
Gestor. No entanto, geralmente existe despreparo principalmente da parte
deprofissionais recm-formados em Engenharia, por desconhecer a importncia de
alguns documentos e procedimentos para otimizao do andamento da obra.
Diante deste enfoque,justifica-se a iniciativa de realizar este estudocom o
intuito de aprimorar o conhecimento e desenvolver um material que venha a
contribuir como um roteiro, mais especifico, para os novos profissionais da rea de
construo civil.
12


1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo geral
Mostrar importnciado processo de planejamento de uma obra efornecer
conhecimento das etapas, para que estes processos passem a oferecer um forte
impacto positivo no desempenho da produo.
1.2.2 Objetivos especficos
Os objetivos especficos para este trabalho so:
Mostrar quais so os estudos e anlises prvias necessrias antes
da compra do Terreno;
Mostrar que antes de planejar um empreendimento ser importante
ter conhecimento dos estudos da Lei de Uso e Ocupao do Solo,
para a elaborao de um pr-projeto e mostrar, tambm, as
documentaes necessrias para a implantao de uma obra;
Apresentar em etapas as fases que antecedem a execuo de uma
obra, abordando desde o estudo de um anteprojeto at a elaborao
de um projeto de canteiro, indicando quais os cuidados que devem
ser tomados para a elaborao desses projetos;
Sugerir uma proposta de coordenao das etapas de implantao,
que servir para orientar e aproximar os envolvidos na parte que
elabora o projeto com a equipe que executar a construo do
empreendimento, criando um Plano de Execuo de Obra.
1.3 Estruturao da pesquisa
No captulo 1 ser apresentando o cenrio atual das empresas de
construo civil, ratificando a necessidade da realizao do planejamento e controle
nos empreendimentos deste seguimento. Alm disso, justificada a escolha do
tema para a realizao deste trabalho e os resultados que sero alcanados ao final
da pesquisa.
13


Adiante, no captulo 2,ser apresentada a metodologia empregada para
realizar este trabalho e os passos necessrios para atingir os objetivos especficos
descritos.
O captulo 3 enfatiza referenciais tericos existentes a respeito do tema
escolhido, principalmente sobre os processos de estudo prvios do terreno, Lei de
ocupao do Solo, documentaes e etapas para a Implantao de
Empreendimento e as documentaes dos Programas de Preveno e Gesto da
Qualidade. Outro ponto apresentado nesse captulo uma proposta de coordenao
entre as atividades de projetar e construir, sugerindo um Plano de Execuo da
Obra, apresentando os objetivos propostos com esse tipo coordenao.
No captulo 4,seroapresentados as aplicaes e os resultados referentes
aos itens apresentados no captulo 3, discutindo as etapas apresentadas.
Posteriormente, no captulo 5, so apresentadas as consideraes finais
concluindo a pesquisa do presente estudo e conseguindo as expectativas a respeito
da temtica abordada.

1!


2 Metodologia
Na perspectiva de alcanar os objetivos especficos estabelecidos no
presente trabalho, foi seguida a metodologia exposta a seguir:
1ETAPA
Realizao da reviso bibliogrfica em sites, livros e publicaes relacionadas
ao tema, mais os conhecimentos adquiridos durante o curso de graduao deram
subsdios para a aplicao do sistema de planejamento e controle na execuo de
uma obra, de forma a contribuir com este trabalho, sob o ponto de vista acadmico e
profissional.
2ETAPA
O presente estudo surgiu aps algumas conversas com profissionais de
engenharia civil recm-formados, que mesmo trabalhando na construo civil,
especificamente em construo de obra, ainda apresentam a insegurana do no
conhecimento de alguns processos para a implantao do empreendimento. O
conhecimento que possuem geralmente restrito parte executiva, atravs de
informaes obtidas quando do auxilio aos gestores de projetos e tambm atravs
de fiscalizao de servios. Estes profissionais, em sua maioria, sabem que existem
etapas preliminares e documentaes importantes que influenciam na parte
executiva, mas desconhecem o grau de importncia de cada fase dos estudos
preliminares.
Desta forma, o foco deste trabalho foi desenvolver um material que servisse
como base para treinamentos aos estagirios nas empresasde construo civil e
tambm como fonte de consulta para novos profissionais de engenharia civil que
ingressarem no segmento da construo de obras.
Dividir a estrutura deste trabalho se dandodesde antes da compra de um
terreno, focando na necessidade de ser realizada uma anlise do subsolo e estudo
topogrfico do terreno, para que a partir desses dadosfosse possvel conceber o
estudo de viabilidade do anteprojeto.
Mostrar na fase de elaborao de um anteprojeto que existe cdigo e leis a
serem seguidos como o de uso e ocupao do solo e nveis mnimos de
Habitabilidade como conforto, segurana e durabilidade do empreendimento.
1$


Na fase de documentos para implantao, andamento e concluso de obra,
sero abordadas as documentaes essenciais para iniciar uma obra como Licena
do CPRH, cartas de viabilidade tcnicas das companhias de Energia e Saneamento,
aprovaes de projeto, alvar de construo at o documento final que o Habite-se
(documento que atesta a concluso do empreendimento de acordo com a
legislao).
Na fase pr-execuo da obra,apresentar em etapas os estudos e
documentaes que precisam estar liberados antes de comear a executar a obra.
Abordando fases como pr-projeto, estudo de viabilidade, Anteprojeto, Oramento e
Planejamento de Obra, Programas de Preveno de Acidente e de gesto da
qualidade at a elaborao do Projeto de Canteiro.
Na fase de Plano de Execuo de Obra propor a atividade de coordenao
entre as atividades de projetar e construir, para minimizar os imprevistos e
improvisaes que geram custos econmicos e desgastes relativos aos retrabalhos.
3ETAPA
Avaliar criticamente os resultados das aplicaes que foram sugeridas na
etapa de implantao do imvel.

1&


3 Implantao de um Empreendimento
Imobilirio
Este captulo do trabalho refere-se ao levantamento dos fundamentos tericos
a respeito da temtica abordada que possibilitam embasamento terico necessrio
para elaborao do presente estudo atravs das pesquisas bibliogrficas.
3.1 Estudo Prvio do Terreno para implantao
de um empreendimento Imobilirio
So estudos imprescindveis que iro influenciar no tipo e no custo de
empreendimento a ser construdo,tais como: os estudos de Sondagem Tcnica do
Soloe a Topografia do Terreno, pois uma obra por mais simples que seja,
conveniente ser projetada depois de um estudo, conhecendo mais adequadamente
do terrenoo local onde vai ser implantado o empreendimento.
Fazer o estudo prvio tanto de sondagem do subsolo quanto da Topografia do
terreno visando obter informaes e caractersticas do tipo do solo, as dimenses e
limites do terreno e complementando com o estudo Planialtimtrico,ser
possvelanalisar os possveis desnveis e obstculos do local. O conhecimento
adequado das condies do subsolo e do local ser essencial parar o
desenvolvimento dos projetos de estrutura e de fundao, onde possa desenvolver
solues e tcnicas seguras e principalmente sendo viavelmente econmica.
Obtendo os resultados das anlises dos estudos do terreno, ser elaborado
tambm para essa etapa um estudo de viabilidade para discutir qual o melhor tipo de
empreendimento a ser construdo no local.
Por tanto muitas empresas antes de comprar o terreno solicitam esses
estudos e levantamentos para saber se o empreendimento que visam construir no
local ser vivel ou no e a compra somente efetuada com os dados positivo da
analise.
1'


3.1.1 Referencial Terico
Neste item ser apresentado um contedo que tomar como base para o
conhecimento terico do assunto apresentado no item 3.2.
3.1.2 Investigao do Subsolo com o Estudo de Sondagem
A Engenharia tem como principal objetivo construir obras especiais visando
Contenes, Fundaes, Taludes, Muros de Arrimo e Barragens. Nesses tipos de
obras de suma importncia conhecer as caractersticas, propriedades e
comportamento dos materiais do subsolo, onde sero implementados esses tipos de
obra. Para conhecimentodo subsolo, os engenheiros civis e gelogos lanam mos
das investigaes geotcnicas e controle tecnolgico, instrumentos primordiais na
segurana e economia de qualquer tipo de obra. Atravs de mapas de sondagens
nos locais de interesse e ensaios laboratoriais e de campo, o engenheiro pode
analisar a situao de risco existente e propor alternativas de solues para o
problema em potencial.
Para qualquer edificao dever ser feita uma campanha de investigao
geotcnica preliminar constituda, no mnimo, por sondagens a percusso (com
SPT), visando a determinao da estratigrafia eclassificao dos solos, a posio do
nvel d'gua e a medida do ndice de resistncia penetraoNSPT,de acordo com
a NBR 6484 (ABNT,2001).Na classificao dos solos dever ser empregada a
NBR6502 (ABNT,1995).Em funo dos resultados obtidos na investigao
geotcnica preliminar, poder ser necessria uma investigao complementar,
atravs da realizao de sondagens adicionais, bem como de outros ensaios de
campo e de ensaios de laboratrio.
Por tanto os objetivos que se quer alcanar com esse tipo de estudo so:
Determinao da extenso, profundidade e espessura das camadas do
subsolo at uma determinada profundidade. Descrio do solo de cada
camada, compacidade ou consistncia, cor e outras caractersticas
perceptveis;
Determinao da profundidade do nvel do lenol fretico, lenis
artesanais ou suspensos;


Informaes sobre a profundidade da superfcie rochosa e sua
classificao, estado
Dados sobre propriedades mecnicas e hid
rochas -
permeabilidade.
Informaes ins
superdimensionamento no projeto e oramentos majorados.
Um dos mtodos utilizado para investigao do solo de
percusso (com SPT). Este mtodo consiste na perfurao do solo com um trado
onde ser avaliado o numero de golpes necessrio para penetrar o trado no solo e
tambm sero retiradas amostras do solo para ser possvel a anlise do tipo do solo.
Vantagens principais:
- Baixo custo;
- Facilidade de execuo em locais de difcil acesso
- Coleta de amostras a diversas profundidades mostrando a estratigrafia do
terreno;
- Possibilita a determinao do NA
- O solo imediatamente abaixo do furo conser
- O mais difundido no Brasil
Desvantagens:
- Empregado na maioria dos solos, mas lento na presena de pedregulho
formaes sobre a profundidade da superfcie rochosa e sua
classificao, estado, alterao e variaes;
Dados sobre propriedades mecnicas e hidrulicas dos solos ou
compressibilidade, resistncia ao cisalhamento e
permeabilidade.
insuficientes ou inadequadas pode ocorrer o
superdimensionamento no projeto e oramentos majorados.
Um dos mtodos utilizado para investigao do solo de
. Este mtodo consiste na perfurao do solo com um trado
avaliado o numero de golpes necessrio para penetrar o trado no solo e
Fi./01 1 - E2/i3145678 3101 SPT

F86759 A6:051 S5;;D<4i6=>i ?1993@
Vantagens principais:
Facilidade de execuo em locais de difcil acesso;
Coleta de amostras a diversas profundidades mostrando a estratigrafia do
Possibilita a determinao do NA;
O solo imediatamente abaixo do furo conserva-se inalterado
O mais difundido no Brasil ;
Empregado na maioria dos solos, mas lento na presena de pedregulho
18
formaes sobre a profundidade da superfcie rochosa e sua
rulicas dos solos ou
compressibilidade, resistncia ao cisalhamento e
pode ocorrer o
Um dos mtodos utilizado para investigao do solo de por sondagens a
. Este mtodo consiste na perfurao do solo com um trado
avaliado o numero de golpes necessrio para penetrar o trado no solo e
Coleta de amostras a diversas profundidades mostrando a estratigrafia do
se inalterado;
Empregado na maioria dos solos, mas lento na presena de pedregulho;
19


- Dificuldade na determinao de camadas muito finas de solo;
- Identificao precisa do solo dificultada pela quebra das partculas pelo
trepano e a mistura dos materiais pela lavagem;
- Segregao das partculas na cisterna.
Interpretao dos resultados:
Fi./01 2- SPT v50=/= P0830i5:1:5= AB=iC1= :8 =8;8

F86759 A6:051 S5;;D<4i6=>i ?1993@
Finalidades:
- Escolha do tipo de fundao;
- Estimativa das taxas admissveis do terreno e dos recalques das fundaes.
3.1.3 Estudo da Topografia do Terreno
Definio: a palavra Topografia deriva das palavras gregas topos (lugar) e
graphen (descrever), o que significa a descrio exata e minuciosa de um
lugar(DOMINGUES, 1979).
Importncia: ela a base de qualquer projeto e de qualquer obra realizada
por engenheiros ou arquitetos. Por exemplo, os trabalhos de obras virias, ncleos
habitacionais, edifcios, aeroportos, hidrografia, usinas hidreltricas,
telecomunicaes, sistemas de gua e esgoto, planejamento, urbanismo,
paisagismo, irrigao, drenagem, cultura, reflorestamento etc., desenvolvem em
funo do terreno sobre o qual se assentam (DOMINGUES, 1979). Por tanto,
fundamental o conhecimento pormenorizado deste terreno, tanto na etapa do
projeto, quanto da sua construo ou execuo e, a Topografia, fornece os mtodos
2


e os instrumentos que permitem este conhecimento do terreno e asseguram uma
correta implantao da obra ou servio.
A topografia atua em pequenas extenses, por isso consideram a Terra plana.
Utilizam instrumentos que medem ngulos e distncias e calculam posies
utilizando geometria e trigonometria plana. Com o recente desenvolvimento das
estaes topogrficas automticas (Estaes Totais) estas tcnicas ganharam
bastante produtividade na aquisio de dados sendo largamente utilizadas.

Fi./01 3 - ED543;8 :5 ;5v167145678 T838.0EAiC8

F86759 M10C8= A. Ti4F8 ?199@
Finalidade: determinar o contorno, dimenso e posio relativa de uma
poro limitada da superfcie terrestre, do fundo dos mares ou do interior de minas,
desconsiderando a curvatura resultante da esfericidade da Terra. Compete ainda
Topografia, a Locao, no Terreno, de projetos elaborados de Engenharia
(DOMINGUES, 1979).
3.2 Lei de Uso e Ocupao do Solo
Antes de apresentar os documentos necessrios para a construo de uma
edificao, fundamentalpossuir o conhecimento prvio do cdigo de obras, das
estruturas polticas, dos rgos pblicos da regio onde ser construda a
edificao, como terconhecimentodo estudo da Lei de Uso e Ocupao do Solo
(mais conhecida como LUOS). Depois sero apresentados os documentos e
estudos prvios necessrios para implantao de uma obra. Vale ressaltar que cada
obra existe sua especificidade de acordo com o municpio em que ser construdo.
21


Para que ocorra uma construo segura e bem sucedida fundamental conhecer as
etapas que antecedem a existncia de um imvel, regularizando de acordo com as
solicitaes de rgos pblicos.
3.2.1 Uso e Ocupao do Solo na Cidade do Recife:
Alguns tpicos fundamentais da Lei 16.292 Edificaes e Instalaes na
Cidade do Recife, tais como no Ttulo I Das Disposies Preliminares no Capitulo I
Dos Princpios e Objetivos:
Art. 1. As edificaes e instalaes no Municpio do Recife
obedecero s disposies destaLei, em consonncia com as
diretrizes estabelecidas no Plano Setorial de Edificaes e
Instalaes, e com as normas pertinentes da Lei de Uso e
Ocupao do Solo - LUOS.
Art. 2. Esta Lei se aplicar aos projetos, construes,
reformas, reconstrues, demolies e instalaes em todas as
zonas definidas na LUOS, salvo aquelas sujeitas legislao
especfica.
Art. 4. Esta Lei tem como fundamento a funo social da
propriedade urbana, atravs da qual, sero assegurados
populao nveis mnimos de habitabilidade e qualidade das
edificaes e instalaes, considerando os seguintes aspectos:
I - Conforto trmico e acstico;
II - Segurana;
III - Durabilidade;
IV - Acessibilidade, circulao e uso de pessoas idosas e
pessoas portadoras de deficincia fsica.

Ainda de acordo com a Lei 16.292 no Ttulo II Das condies Gerais
Relativas aos Lotes e Terrenos no Capitulo I Dos Lotes e Terrenos destinados a
Edificaes:
22


Art. 18. As edificaes sero construdas em lotes ou terrenos
que faam frente para Via(s) pblica(s) aprovada(s) pela
Prefeitura.

Art. 19. Os lotes e terrenos devem ser regularmente definidos
por escritura pblica registrada no Cartrio do Registro Geral
de Imveis - RGI, na qual constem todas as suas metragens e
reas, inclusive as servides, quando for o caso.

Art. 20. Quando as edificaes ocuparem mais de um lote ou
terreno, ser exigido o remembramento, na forma da legislao
pertinente.

Art. 21. Os terrenos devem obedecer, ainda, s condies
estabelecidas na Legislao de Parcelamento do Solo e nas
demais normas legais e regulamentares pertinentes
propriedade urbana.

No Capitulo II Dos Usos das Edificaes na Seo I Da Classificao
Art. 44. Para efeito desta Lei adotada a classificao das
edificaes, em funo das categorias de usos definidos na
LUOS:
I - Habitacional;
II - No-habitacional;
III - Misto.
1 -HABITACIONAL - o uso destinado moradia
Art. 47. As edificaes, quaisquer que sejam os usos a que se
destinam, devero atender, isoladamente:
I - A todas as disposies desta Lei, da Lei de Uso e Ocupao
do Solo e demais legislaes pertinentes;

23


Nessa fase importante iniciar a coordenao do futuro empreendimento,
analisando as primeiras decises, como orientado no item3.6.
3.3 Documentaes para a implantao at a
entrega de uma Obra
Sero explicadas quais as principais funes e como obter os documentos
que so essenciais antes do incio de uma construo e quais os principais estudos
a serem feitos antes de executar uma obra.
As principais documentaes necessrias para o incio, andamento e
concluso de uma obra so:
Licena do CPRH;
Carta de Viabilidade Tcnica da Companhia de Energia Eltrica;
Carta de Viabilidade Tcnica da Companhia de Saneamento;
Aprovaes de Projetos;
Alvar de Construo;
Certido de Averbao;
Habite-se
3.3.1 Licena CPRH
Antigamente era a companhia Pernambucana de Recursos Hdricos.Aps
algumas mudanas no rgo, hoje se chama de Agncia Estadual do Meio
Ambiente. No entanto, permaneceu sua antiga sigla CPRH.
Esse rgo promove a Avaliao de Impacto Ambiental (AIA) no qual envolve
um conjunto de mtodos e tcnicas de gesto ambiental reconhecidas, com a
finalidade de identificar, predizer e interpretar os efeitos e impactos sobre o meio
ambiente decorrente de aes propostas, tais como: Legislao do Solo, Polticas,
Planos, Programas, Projetos, Atividades, entre outros. A AIA constitui-se num
valioso instrumento do processo de deciso para empreendedores, especialmente
quando se refere seleo de alternativas de desenvolvimento da ao proposta,
permitindo, entre outros, a reduo dos danos e custos de medidas de controle
ambiental.
2!


Portanto, esse rgo controla o limite de rea a ser construda e o limite de
rea verde que precisa ter no futuro empreendimento.Segundo Paragrafo nico da
Lei 16.930 - O Poder Executivo Municipal promover reflorestamento ou dar
tratamento paisagstico, de preferncia com espcies nativas, nas reas de uso
coletivo, nos terrenos de propriedade do Municpio e em terrenos privados
disponibilizados pelos proprietrios, mantendo, para tal objetivo, viveiros de mudas
que supriro tambm as demandas da populao interessada.
Portanto, as Licenas devero ser emitidas pelo CPRH de acordo com a fase
em que se encontra o empreendimento: concepo, obra, operao ou ampliao.
As documentaes so as seguintes:
Licena Prvia (LP),ver Anexo A, a licena que deve ser solicitada na fase
de planejamento da implantao, alterao ou ampliao do empreendimento.
Aprova a viabilidade ambiental do empreendimento, no autorizando o incio das
obras. Que padro para todos os tipos de empreendimentos.
Licena de Instalao(LI), ver Anexo B, a licena que aprova os projetos.
a licena que autoriza o incio da obra/empreendimento. concedida depois de
atendidas as condies da Licena Prvia.
Licena de Operao (LO), a licena que autoriza o incio dofuncionamento
do empreendimento/obra. concedida depois de atendidas as condies da Licena
de Instalao.
3.3.2 Carta de Viabilidade Tcnica da Companhia de Energia
Eltrica
o estudo necessrio para a verificao da disponibilidade de carga para
atendimento a novos consumidores ou ao acrscimo de carga. Todo consumidor
que deseje contratar um mnimo de 200 kW de demanda ativa deve solicitar este
estudo(CELPE, 2013).
O estudo de viabilidade tcnica ser essencial para identificar a necessidade
ou no de obras de expanso ou de reforo no sistema eltrico da Companhia de
energia e os custos envolvidos a garantir a qualidade da energia fornecida.Para isso
dever ser apresentado o projeto eltrico para toda nova ligao ou ampliao de
2$


potncia de subestao onde a carga instalada declarada seja igual ou superior a
75kVA. Devem-se seguir as normas tcnicas daCompanhia de energiaNormas e
padres Tcnicos Alta Tenso (Normas e padres Tcnicos Alta Tenso.doc)
(CELPE, 2013).
Para anlise do projeto e futura ligao da subestao, o consumidor deve
apresentar junto Companhia de energia um projeto eltrico, em duas vias e a carta
de disponibilidade de energia fornecida pela unidade de planejamento da
distribuio quando necessrio.
A validade do projeto de trinta e seis meses contados da data de concluso
de sua anlise pela Companhia de energia, ressalvada as modificaes impostas
pela legislao em vigor.
3.3.3 Carta de Viabilidade Tcnica da Companhia de
Saneamento
o estudo necessrio para a verificao da disponibilidade de recursos
hdricos. Na elaborao do projeto devem ser considerados todos os sistemas e
subsistemas que interferem no empreendimento, tais como: redes de abastecimento
de gua, rede de coleta de esgotos sanitrios, etc. Outro fator importante a ser
levado em conta a legislao ambiental e os impactos ambientais que o
empreendimento poder provocar.
Por isso importante consultar o a companhia de saneamento da cidade e
solicitar a carta de viabilidade do futuro empreendimento. A companhia far anlise
do projeto e emitir parece de viabilidade.
Quanto s solicitaes de ligao de abastecimento de gua e/ ou
esgotamento sanitrio, podem se dividir em duas categorias, (COMPESA, 2013):
a) Definitiva: ligao predial permanente;
b) Provisria: ligao executada, em carter provisrio, destinada a utilizao
em construo e que pode ser transformada em ligao definitiva aps a
obra, condicionada a liberao do projeto hidrossanitrio.
2&


3.3.4 Aprovaes de Projeto
a) Aprovao do Projeto Arquitetnico: a analise final do projeto
arquitetnico e documentao complementar antes do incio da obra para
obteno do termo de aprovao de projeto e o alvar de execuo. No
entanto, para o projeto ser aprovado precisa respeitar as condies
exigveis segundo a NBR 13.532 (ABNT, 1995), para a elaborao de
projetos de arquitetura, sendo essa Norma aplicvel a todas as classes ou
categorias tipolgicas das edificaes. Para dar entrada junto ao rgo
pblico, seronecessriasalgumas documentaes. Para o ingresso no
processo sero exigidas as seguintes documentaes (PREFEITURA DA
CIDADE DO RECIFE, 2013a):
Projeto Arquitetnico:sero necessrias 04 cpias, heliogrficas ou
plotadas em papel opaco, assinadas pelo responsvel tcnico do
projeto; OBS: facultada a apresentao inicial de 02 jogos do projeto
para a fase de anlise. Para a aprovao do mesmo, sero exigidos 04
jogos completos e corrigidos;
Comprovante de propriedade do imvel: Escritura registrada no Cartrio
de Registro de Imveis RGI com at um ano de averbao ou, certido
atualizada da mesma;
N(s) da(s) Inscrio(es) Imobiliria(s) atualizada(s) do(s) imvel(is);
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica expedida pelo CREA
(Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia), do
responsvel tcnico pelo projeto arquitetnico.

Aps a aprovao do projeto dever ser providenciado pelo empreendedoro
Alvar de Construo da obra, ver item 3.4.5, e com o Alvar de construo
deferido, dever ser providenciado o Habite-se do imvel.
b) Aprovao do Projeto Preventivo Contra Incndio (Aprovao Corpo
de Bombeiro): ser exigida conformidade com a classificao de
ocupao das edificaes seus respectivos riscos e sua rea de acordo
com as Normas de Segurana Contra Incndio (NSCI). O projeto
preventivo dever conter na definio, dimensionamento e representao
2'


do sistema de preveno e combate a incndio, incluindo a localizao
precisa dos componentes, caractersticas tcnicas dos equipamentos do
sistema, demanda de gua, bem como as indicaes necessrias
execuo das instalaes (memoriais descritivos, desenhos e
especificaes).Compreender tambm a documentao necessria
apresentao e aprovao peloCorpo de Bombeiros Oficial.O projeto
preventivo contra incndio completo compreende:
Preventivo por extintores;
Preventivo hidrulico, se necessrio;
Instalaes de gs combustvel;
Sadas de emergncia;
Proteo contra descargas atmosfricas;
Iluminao de emergncia;
Sistema de alarme e deteco;
Sinalizao de abandono de local.

Devero ser observadas as seguintes condies gerais (PREFEITURA DA
CIDADE DO RECIFE, 2013c):
Adotar as disposies da norma do Corpo de Bombeiros Oficial do Estado;
Se na edificao houver reas isoladas sujeitas a risco de incndio,
deverser prevista a proteo por unidades extintoras adequadas,
independentes daproteo geral.
Quando forem previstas aberturas ou peas embutidas em
qualquerelemento de estrutura, o autor do projeto estrutural dever ser
consultado para verificao e avaliao.
3.3.5 Alvar de Construo
o documento expedido pela Secretria de Desenvolvimento e Planejamento
Urbano afavor de algum, onde contm ordem, autorizao ou permisso para o
inicio da execuo de uma determinada construo, reforma, restaurao,
demolio ou ampliao. O documento s liberado diante a apresentao da
aprovao do projeto arquitetnico.
28


As instalaes Pblicas ou particulares podero dar incio somente aps a
licena expedida pela Prefeitura, sendo observadas as disposies do Cdigo e da
Lei de Uso e Ocupao do Solo, mencionadas no item 3.3.
Para a obteno do Alvar de Construo, segundo o site da prefeitura do
Recife, ser necessrio as seguintes documentaes(PREFEITURA DA CIDADE
DO RECIFE, 2013d):
Comprovante de propriedade do imvel - Escritura registrada no Cartrio
de Registro de Imveis RGI, com at um ano de averbao, ou certido
atualizada da mesma; (As dimenses e rea do terreno devero ser as
mesmas do Projeto aprovado);
Trs jogos em cpias heliogrficas ou plotadas em papel opaco do projeto
arquitetnico, contendo os carimbos de aprovao da Prefeitura do Recife,
bem como, as aprovaes dos rgos descritos no campo
INTERFERNCIAS do formulrio, constante do projeto aprovado, quais
sejam:
o CPRH Companhia Pernambucana de Recursos Hdricos;
o Corpo de Bombeiros;
o Autorizao do COMAR Comando Militar da Aeronutica, (quando
for o caso);
o Outros.

ART do(s) responsvel(is) tcnico(s) pela elaborao e pela execuo do
projeto;
Projeto de Obra de Arte aprovado ou Termo de Compromisso (quando
necessrio);
Endereo oficial completo do(s) imvel(is) fornecido na Aprovao do
Projeto;
N(s) da(s) Inscrio(es) Imobiliria(s) atualizada(s) do(s) imvel(is);
N do Projeto Aprovado;
Quadro de reas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas,
quando necessrio;
29


Informaes para o Cadastro de Obras do INSS para Alvars de
Construo Inicial e de Reforma com Acrscimo de rea;
Projeto de gerenciamento de resduos da construo, aprovado na
EMLURB Empresa de Limpeza Urbana do Recife;
Aprovao do Plano de Revitalizao de rea Verde PRAV, quando
necessrio;
3.3.6 Certido de Averbao
a regularizao de um empreendimento da Construo Civil, responsveis
pelas obrigaes previdencirias, solicitado pelo proprietrio do imvel ou o dono da
obra. O responsvel peloempreendimento, pessoa jurdica, estar obrigado a efetuar
escriturao contbil relativa Obra e responsvel pelo pagamento de
contribuies em relao remunerao paga, devida ou creditada aos segurados
que lhe prestam servio na Obra, na mesma forma e prazos aplicados s empresas
em geral.
3.3.7 Habite-se
Trata-se de um documento que comprova que um empreendimento ou imvel
foi construdo seguindo as exigncias da legislao local, estabelecidas pela
Prefeitura para aprovao do projeto. Ocorrer ento uma vistoria final para verificar
se a obra est totalmente concluda,se esta de acordo com o projeto arquitetnico
aprovado, ou seja, se est em condies de habitabilidade ou de funcionamento.
O documento emitido pela prefeitura da cidade onde o empreendimento ou
imvel encontra-se localizado. Enquanto o incio da obra autorizado por uma
licena de construo, o habite-se atesta sua concluso de acordo com a licena
inicialmente dada(PREFEITURA DA CIDADE DO RECIFE, 2013b).
3.4 Etapas da fase pr-execuo da Obra
Antes de surgir um empreendimento, ocorrem vrios etapas de estudos at que
esteja liberado para a etapa de execuo. Para esse item foi elaborado um passo a
passo das principais etapas antes do inicio da execuo do empreendimento.
3


3.4.1 Primeira etapa (Pr-projeto):
A primeira fase deste processo corresponde ao estudo de viabilidade do
empreendimento, sendo que algumas etapas do planejamento que se iniciam nessa
fase, estendendo at a fase de anteprojeto que o estudo das Normas fixas para a
elaborao do projeto de arquitetura para a construo de edificaes.
Estudo de viabilidade: a comparao entre a estimativa de custos,
anlise do mercado e os rendimentos que se espera obter com a sua
comercializao, compreendendo desde a ideia inicial, at a elaborao
do anteprojeto. durante o estudo de viabilidade do empreendimento que
fatores como a localizao, capital e concepo do produto so
combinados, para que se obtenha uma incorporao bem sucedida. Do
ponto de vista sociale ambiental, a realizao de um empreendimento
deve gerar trabalho, promovendo assim, benefcios sociais alm de ser
ambientalmente sustentvel.
Anteprojeto: a determinao e representao previa (desenhos e textos)
da configurao arquitetnica da edificao, concebida mediante a
coordenao e a orientao geral dos projetos da edificao, das
instalaes prediais, dos componentes construtivos e dos materiais de
construo. As informaes do projeto devem registrar, quando couber,
para a caracterizao de cada produto ou objeto (edificao, elemento da
edificao, instalao predial, componente construtivo e material para
construo), os atributos funcionais, formas e tcnicos considerados,
contendo as exigncias prescritivas como: identificao, descrio,
suprimento, servios tcnicos, referncias (Gehbauer, 2002).
3.4.2 Segunda etapa (Projeto aprovado):
Projeto Aprovado ou Legal, onde fixa as condies exigveis para a
elaborao de projetos de arquitetura para a construo de edificaes segundo
NBR 13.532 (ABNT, 1995), obtido a partir do anteprojeto ou projeto
Arquitetnico aprovado junto ao rgo da prefeitura (no Recife o SECON),
conforme comentado no capitulo 3.4.4;

31


A partir do projeto Legal surgiro os projetos executivos, onde tomaro
como base o projeto Arquitetnico seguindo o seguinte grau de importncia:

Fi./01 ! - "i50102/i1 :8= 308G578= ED5C/7iv8=

Fonte: Autor (2013)

Nessa fase ocorrer a compatibilizao dos projetos executivos, onde
nada mais do que ajustar os demais projetos ao projeto de arquitetura
(referncia), visando as eventuais necessidades de correes apontadas pelos
projetistas complementares. importante a participao do futuro gestor do
Projeto para que ele possa entender, ou melhor, absorver as etapas de servios
da futura obra. Isso auxiliar ao gestor no estudo do planejamento de execuo
da obra. Por isso a importncia de um coordenador da PEO, pois atuar
bastante nessa fase gerenciando as reunies acompanhando as decises que
so tomadas nessa fase. Ver item 3.5.
3.4.3 Terceira etapa: Oramento e Planejamento dos
Servios
Oramento
Neste item sero descritos todos os tipos de custos que compem o
grupo dos custos diretos de uma construo, como os custos unitrios que
so os que compem o emprego da mo de obra e dos materiais
empregados.
32


As partes que compem os custos salariais so, alm do salrio
propriamente dito, s contribuies sociais relativas ao salrio, os acrscimos
salariais como refeio, transporte e outros, e as parcelas referentes ao
salrio do pessoal de superviso que, dependendo do mtodo usado no
clculo de custos, recai como acrscimo sobre os custos salariais (Gehbauer,
2002).
Com relao aos materiais empregados diretamente na construo,
podem ser divididos em dois grupos:
1 Grupo so os materiais que integram a construo como:
concreto, tijolo, argamassa, ao e elementos prontos como portas, janelas ou
peas pr-fabricadas de concreto.
2 Grupo so os que fazem parte aqueles materiais que, embora
necessrio para a execuo dos servios, no faz parte da edificao como,
por exemplo: escoras, formas, andaimes e outros de menor custo como
prego, arames, explosivos, etc.

33


Quadro5 - Exemplo de uma Planilha de Oramento

Obra :1 - PROJETO rea Equivalente: !."16#64 m2 Data Base: Julho/11
Total da
Planilha - !"#$!11%&"%#'
(usto )rea
equivalente: R* 1!#++&12

(,d! Tare-a .ome /nidade 0uantidade 1alor /nit)rio 1alor Par2ial 3 na Obra
1 PROJETO 1 R* !"#$!11%&"% R* !"#$!11%&"% 1##
1!4 PROJETO DE E5E(/67O
1!4!#1 E5E(/67O DE OBR8
1!4!#1!#1 DE9PE989 :.:(:8:9 R* 4#!"+"&+$ R* 4#!"+"&+$ #&424'#+4++
1.3.01.01.01 Ligaes provisrias VB 1 R$ 6.091,64 R$ 6.091,64 0,064748773
1.3.01.01.02 Barraces e depsios !2 68 R$ 182,41 R$ 12.403,"4 0,131838717
1.3.01.01.03 #$acas da o%ra !2 2" R$ "",79 R$ 1.394,7" 0,01482496"
1.3.01.01.04 &'%esa(o provisria )* 0,3333 R$ 19.69",91 R$ 6."64,6" 0,069776419
1.3.01.01.0" !'ro +ro,a$ co- progra-a(o vis'a$ VB 1 R$ 4.000,00 R$ 4.000,00 0,042"1648
1!4!#1!#2 PROJETO9 R* 21+!#1$&"# R* 21+!#1$&"# 2&2$+"+%"44
1.3.01.02.01 #ro.eo de i,sa$aes !2 8916,8 R$ 3,10 R$ 27.611,76 0,293488744
1.3.01.02.02 #ro.eo de ar/'ie'ra !2 8916,8 R$ 10,91 R$ 97.282,29 1,03402"12"
1.3.01.02.03 #ro.eo c0$c'$o esr''ra$ !2 8916,8 R$ 7,34 R$ 6".449,31 0,69"668"99
1.3.01.02.04 #ro.eo de +',da(o !2 8916,8 R$ 0,30 R$ 2.67",04 0,028433321
1.3.01.02.0" 1o,s'$oria de +',da(o VB 1 R$ 4.000,00 R$ 4.000,00 0,042"1648
1.3.01.02.06 1pias 2erogr0+icas e p$oage,s VB 1 R$ 1".000,00 R$ 1".000,00 0,1"9436802
1.3.01.02.07 #$a,e.a-e,o da o%ra VB 1 R$ 3.000,00 R$ 3.000,00 0,03188736
1!4!#1!#4 9ER1:6O9 PRE;:<:.8RE9 R* 12!%12&11 R* 12!%12&11 #&14"#++%2"
1.3.01.03.01 &ervios deopogra+ia !2 1630 R$ 4,67 R$ 7.612,10 0,08090992"
1.3.01.03.02 &o,dage,s ! "8 R$ 69,00 R$ 4.002,00 0,042"37739
1.3.01.03.03 Loca(o da o%ra ! 17",61 R$ ",68 R$ 998,01 0,01060796

Fonte: PINHO(2011)
3!


Obs.: importante saber o ms de aprovao do oramento para
acompanhar a correo do INCC.
Planejamento ou Cronograma das etapas de execuo de servio
Segundo Mattos (2010),o planejamento a chave do sucesso de qualquer
empreendimento, seja ele pblico ou privado. Por meio do planejamento o gestor
pode definir as propriedades, estabelecer a sequncia de execuo, comparar
alternativas de ataque, monitorar atrasos e desvios, entre outros benefcios. O
princpio da melhoria contnua prega que todo processo deve ter um controle
permanente que permita alcanar as metas necessrias.
O princpio da melhoria contnua bem representado pelo ciclo do PDCA,
como na figura 6, onde se entende o conjunto de aes ordenadas e interligadas
entre si, dispostas graficamente em um crculo em que cada quadrante corresponde
a uma fase do processo:
Figura 6 - Ciclo de vida do projeto

Fonte: Mattos(2010)

3$


Descreve-se o ciclo da seguinte forma:
P (Plan-Planejar): Estudar o projeto, definir a metodologia para execuo,
prever as atividades (processos) necessrias para o atendimento das necessidades
dos clientes, e que transformam dados de entrada em sada;
D (Do-Fazer): Informar, motivar e executar as atividades (processos)
planejadas;
C (Check-Checar): Medir, controlar os processos e seus resultados quanto ao
atendimento s exigncias feitas pelos clientes e analisar os resultados, bem como
comparar o previsto e o realizado;
A (Act-Agir): Levar adiante as aes que permitam uma melhoria permanente
do desempenho dos processos.
Essa representao grfica mostra que o trabalho de planejar e controlar so
uma constante ao longo do empreendimento. No se pode pensar em planejamento
inicial que no seja atualizado com o passar das semanas.
A Mecnica do PDCA informa didaticamente que o processo de planejamento
de melhoria contnua,principalmenteplaneja-se a obra com o mximo de dados de
que se dispe como, oramento, equipes e planos de ataque, atentando para o fato
de que o planejamento no da rea tcnica e sim um compromisso
geral(MATTOS, 2010).
Uma forma de visualizar e acompanhar as etapas de servios utilizandoo
CronogramaTempo x Caminho.Para o acompanhamento financeiro por perodo
utilizado o CronogramaFsico Financeiro.Para um acompanhamento de compras
utilizado o Cronograma de Suprimentos.So cronogramas detalhados que contm
todas as etapas e neles so consideradas tambm todas as atividades e servios,
fixando-se prazos para eles.
Cronograma Tempo x Caminho:
Uma ferramenta prtica para fazer esse tipo de acompanhamento. utilizando
o Grfico de Linhas, onde se pode visualizar bem cada etapa do servio, quais as
etapas e servios que se cruzam e o prazo para cada etapa.
3&


Fazer tambm uma prvia anlise pluviomtrica atentando com relao fase
de fundao e fachada.
Por tanto cada obra deve ter um planejamento de execuo mensal e
trimestral, possibilitando a antecipaodas contrataes de empresas e servio e
solicitaes de materiais, para o perodo estimado. Ver figura 7.
3'


Quadro7 - Cronograma de Linhas

Fonte: PINHO(2011)
38


Mas o planejamento das etapas de servio exige a necessidade da opinio da
experincia do futuro gestor da obra, para que dessa forma o planejamento possa
ter uma viso mais real de cada etapa a ser executada. A figura do coordenador da
PEO far essa ponte, programando e participando das reunies do planejamento da
futura obra. Ver item 3.5.
CronogramaFsico Financeiro:
um cronograma geral que indica os prazos das etapas de produo mais
importantes (ex.: execuo de pavimentos) e indica qual a previso de gasto para
aquele perodo. Ele abrange o tempo total da construo e serve como principal
instrumento de controle e gerenciamento de execuo e financeiro (GEHBAUER,
2002).
As ferramentas e programas fazem o controle do cronograma fsico financeiro,
podendo-se fazer as medies mensais de servios executados, o gasto por perodo
e ter como extrair as etapas dos prximos servios a serem executados. No
quadro8, mostra uma planilha em Excel, de acompanhamento fsico e financeiro de
uma obra.

39


Q/1:088 - C0868.0141 FB=iC8 Fi616C5i08
Cronograma Planejado por Servio
Projeto: A EXECUTAR PROJETO EM EXECUO OBRA
-
1 2 3 4 5 6 7
De 01/05/2011
At 31/05/2011
De 01/06/2011
At 30/06/2011
De 01/07/2011
At 31/07/2011
De 01/08/2011
At 31/08/2011
De 01/09/2011
At 30/09/2011
De 01/10/2011
At 31/10/2011
De 01/11/2011
At 30/11/2011
Cdigo Nome
1 PROJETO XXXXXXXXXXXX
1.3.01.01 DESPESAS INICIAIS
1.3.01.01.01 Ligaes provisrias 87,6986% 12,2279% 0,0735%
0,8770 0,1223 0,0007
5.342,2830 744,8796 4,4774
1.3.01.01.02 Barraces e depsitos 87,6986% 12,2279% 0,0735%
59,6350 8,3150 0,0500
10.877,7309 1.516,6925 9,1166
1.3.01.01.03 Placas da obra 87,6986% 12,2279% 0,0735%
21,9247 3,0570 0,0184
1.223,1762 170,5486 1,0251
1.3.01.01.04 Subestao provisria 87,6986% 12,2279% 0,0735%
0,2923 0,0408 0,0002
5.757,1033 802,7184 4,8250
1.3.01.01.05 Muro frontal com programao visual 87,6986% 12,2279% 0,0735%
0,8770 0,1223 0,0007
3.507,9440 489,1160 2,9400

Fonte:PINHO (2011)
!


Cronograma de Suprimentos:
O cronograma de suprimentos est ligado diretamente ao cronograma de
execuo de servios na obra.
Baseado no planejamento de cada obra, o setor de suprimento deve ser
abastecido com essas informaes, para antecipar as cotaes, compras,
fechamento de contrato, entre outros.
Portanto deve existir um prazo com folga entre a solicitao do material e a
compra efetiva do produto ou a contratao de alguma empresa.
recomendado fazer o levantamento de materiais e servios no perodo da
fase de fundao e tambm nesse perodo iniciar as cotaes de servios e
materiais, criando um arquivo com esse material cotado e as empresas que esto
concorrendo a essa cotao, pois com isso se ganha em tempo, para que no
perodo de execuo dos servios sejam feitos somente as correes de preos
necessrias para a compra do material ou contratao da empresa.
3.4.4 Quarta etapa: Documentos de Programas de
Preveno e de Gesto da Qualidade
Enquanto so elaboradas as etapas de Oramento e Planejamento, alguns
documentos do Sistema de Gesto da Qualidade e seus Programas Especficos so
documentos importantes que tambm precisam ser elaborados nessa etapa. Esses
documentos e sistemas foram difundidos como um mecanismo a ser seguido para
que se possa garantir que o produto final entregue ao consumidor tivesse qualidade.
Com a melhoria da gesto da produo espera-se um aumento de eficincia
do sistema de produo como um todo e, consequentemente, de capacidade
competitiva para a empresa (CARDOSO, 1998).
Nesta etapa a presena do Coordenador proativo da PEO e tcnico de
segurana so importantes para o acompanhamento do andamento das atividades
de gerao de elaborao das documentaes. Os documentos que so importantes
para o andamento da obra sero elaborados nessa fase, como:
NR-9 (PPRA - Programa de Preveno de Risco Ambiental) ou
(PCMAT - Programa de Condies e Meio Ambiente de Trabalho na
Indstria da Construo) Tem como objetivo principal a preservao
!1


da sade e da integridade dos trabalhadores, atravs da antecipao,
reconhecimento, avaliao e consequentemente controle dos riscos
ambientais (agentes fsicos, qumicos e biolgicos) inerentes ao ambiente
de trabalho. A elaborao e o cumprimento do PCMAT so obrigatrios
para os estabelecimentos com 20 ou mais trabalhadores, devendo ser
mantido no canteiro de obras a que se refere disposio dos rgos de
fiscalizao. As empresas que possuem menos de 20 trabalhadores ficam
obrigadas a elaborar o PPRA. Estes documentos devem contemplar os
aspectos da NR9 recomendaes e prticas de segurana e as
exigncias contidas em outras normas da Portaria. O PPRA ou PCMSO
dever ser elaborado e por um Engenheiro de Segurana no Trabalho.
NR-7 (PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade
Ocupacional) - Estabelece a obrigatoriedade de elaborao e
implementao de PCMSO por parte de todos os empregadores e
instituies que admitam trabalhadores como empregados, com o objetivo
de promoo e preservao da sade dos seus trabalhadores. O PCMSO
dever ter carter de preveno, rastreamento e diagnstico, feitos
atravs dos Atestados de Sade Ocupacionais (ASO), emitidos por
mdicos do trabalho, realizados na admisso do trabalhador,
periodicamente e no momento da demisso. O PCMSO dever ser
elaborado preferencialmente pelo Mdico do Trabalho da Empresa.
PGRCC (Plano de Gerenciamento e Controle de resduos da
Construo Civil) Tem como prioridade a minimizao das perdas
geradoras de resduos, evitar riscos de acidentes aos funcionrios e o
reaproveitamento de resduos na prpria obra. O Plano nortear sobre os
procedimentos para a documentao da destinao ambientalmente
correta dos resduos da construo e demolio gerados na obra,
diminuindo os impactos ambientais associados gerao, ao manejo e a
destinao, considerando as diretrizes e determinaes expressas em
leis, normas e regulamentos aplicveis. Atendendo resoluo CONAMA
307/2002 e suas modificaes, Poltica Nacional de Resduos Slidos (Lei
n 12.305/2010) e seu regulamento (Lei n 7404/2010), demais leis
estaduais e municipais especificas, normas tcnicas pertinentes e os
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requisitos necessrios para viabilizar a certificao ambiental do
empreendimento.
PQO (Plano de Qualidade da Obra) Tem como objetivo descrever as
atividades de planejamento dos processos necessrios para a realizao
do produto em conformidade aos requisitos do cliente, contendo os
seguintes itens:
o Organograma da Obra apresentar a estrutura organizacional da
obra;
o Lista de Procedimentos aplicveis obra uma lista de
procedimentos operacionais, procedimento executivo de servio,
fichas de verificao, entre outros;
o Matriz de Treinamento procedimentos a cada colaborador da
obra;
o Segurana do Trabalho - Apresentar o dimensionamento da
equipe de segurana e sade do trabalho de acordo com a NR 18;
o Consideraes do Impacto na meio ambiente - apresentar como
sero tratados e/ou destinados os resduos slidos e lquidos
produzidos pela obra.
Os documentos referidos acima so conhecidos como documentos vivos,
podendo sofrer alteraes conforme a evoluo da obra. So documentos
importantes no somente para constar em obra, como para serem seguidas as
instrues neles elaborados.
Cada um tem seu grau de importncia no andamento de uma obra em geral
como, para os rgos de fiscalizao da Prefeitura e do Ministrio onde cobram o
acompanhamento, treinamento e controle do PCMAT e PCMSO. Para a obteno de
Certificao e renovao de certificao de acordo com o Sistema da Qualidade e
PBPQH, importante o acompanhamento do PQO, fazendo o treinamento dos
processos e controle das suas fichas de verificao. E para a obteno do Habite-se
se faz necessrio o acompanhamento conforme planejado no PGRCC.
3.4.5 Quinta Etapa: Elaborao do Projeto de Canteiro
As instalaes de infraestrutura podem ser consideradas como os
pressupostos bsicos para um desenvolvimento racional da construo. O canteiro
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de obras uma estrutura dinmica, mutvel com o desenvolver da obra. Enquanto a
obra vai sendo executada, o mesmo assume caractersticas e formas especiais em
funo da diversidade dos servios materiais e equipamentos presentes,
caracterizando diferentes fases de configurao do canteiro (GEHBAUER, 2002).
Este planejamento serve para orientar na execuo dos trabalhos e nos fluxo
de materiais, e o seu objetivo principal consiste em minimizar os percursos dos
transportes mais volumosos e frequentes dentro do canteiro.

Figura 9 - Fluxo de materiais em quatro torres em um nico canteiro

Fonte: Cesar e Zanuto (2011)

Para a visualizao do fluxo de materiais em projetos de layout de canteiros
de obras, utiliza-se o diagrama de fluxo. Para auxiliar na elaborao do fluxograma
recomendvel a preparao de um esboo do processo e da sequncia de
fabricao dos produtos. Quando os materiais utilizados so similares, pode-se
adotar, por exemplo, para medir a intensidade ou magnitude do fluxo, o nmero de
viagens dos operrios entre os pontos do contato.
Outro fator interessante que se tenha ateno na data de entrada dos
equipamentos e tambm a sada dos equipamentos, principalmente se o
equipamento for locado. Planejando, portanto, a fase em que ele realmente
produtivo.
!!


Para otimizao do canteiro importante prever a localizao dos
equipamentos, como se fazer consideraes geomtricas para se detectar
aspossveis regies para se posicionar a torre da grua, devendo, portanto,
questionar-se quanto a posies onde estas dificuldades sejam atenuadas,
conforme figura10.
Figura 10 Considerao geomtricas quanto ao posicionamento da Grua

Fonte: Souza e Franco (1997)

Alm das consideraes geomtricas, em relao grua, os responsveis
pelo projeto das instalaes provisrias devem levar em considerao os seguintes
detalhes/questionamentos na hora de locar o equipamento (SOUSA E FRANCO,
1997):
Usando orifcio da laje (ex.: poo do elevador);
Distncia s construes vizinhas (giro da lana e contra lana);
Agilidade nos transportes de concreto, ao, tijolos, etc;
Posio mais adequada para fundaes da grua;
Facilidade de montagem e desmontagem da grua.
!$


De acordo com IIlingworth (1993), os canteiros de obra podem ser
enquadrados dentro de um dos trs seguintes tipos: restritos, amplos e longos e
estreitos, como pode ver no quadro 1.
Quadro 9 - Tipos de canteiro
Tipo Descrio
1. Restritos
A fundao ocupa o terreno completo ou
grande parte deste. (Construo em reas
centrais da cidade)
2. Amplos
A construo ocupa uma rea relativamente
pequena do terreno. H disponibilidade de
acesso para veculos e de espao para as
reas de armazenamento e acomodao de
pessoal. (Construo de plantas industriais,
conjuntos habitacionais horizontais e outras
grandes obras como barragens ou usinas
hidroeltricas)
3. Longos e estreitos
Possibilidade de acesso em poucos pontos
do canteiro (trabalho em estradas de ferro e
rodagem, redes de gs e petrleo, e alguns
casos de obras de edificaes em zonas
urbanas)
Fonte:Illingworth, 1993
A maioria das construes de edifcios na Regio Metropolitana do Recife pode
ser considerada com canteiro de acesso restrito, j que as construes geralmente
ocupam grande parte do terreno.
Os projetos do canteiro de obra so modificados principalmente aps trs fases:
fundaes, estrutura e acabamentos. A transio entre essas etapas exige ateno
para um melhor aproveitamento de espaos para estocagem de materiais e para
equipamentos de movimentao.
Enquanto as fases de fundao e de estrutura exigem a aplicao de vrios
materiais de volume e massa diferentes, tais como areia, brita, cimento, ao e
concreto, na fase de acabamento so requeridos materiais de fabricao especial,
tais como esquadrias, elevadores e granitos.
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Cada situao demanda reas de estocagem e equipamentos de transporte
diferentes. Contudo, planejar e produzir desenhos no basta. O layout deve ser um
documento vivo, que modifique efetivamente o canteiro em funo da fase.
3.5 Proposta de coordenao na implantao at a
fase final da construo de um empreendimento
imobilirio
Como visto nos itens anteriores, vrias so as etapas de servios que
ocorrem antes de comear a executar uma obra. Todas tm o seu grau de
importncia, e em algumas precisam da participao do engenheiro, futuro gestor do
empreendimento, e do Tcnico de segurana com participao ativa tambm da
superviso da empresa nessas etapas para as tomadas de deciso.
Por causa de uma grande dissociao entre a atividade de construir e projetar
vem se buscando implantar a prtica da qualidade nos canteiros de obras. Pois a
grande quantidade de informaes geradas ao longo da fase de projeto,na fase de
execuo, boa parte das informaes so perdidas devido ausncia de uma
efetiva coordenao de atividades.
Considerando o fato de que a concepo inicial e o projeto de um
empreendimento so realizados por determinados agentes, sob certa coordenao,
e sua execuo, por outros agentes, sob outra coordenao, fundamentadas por
diretrizes e mtodos diferentes, a proposta enfocando a coordenao entre as
atividades de projetar e construir continuam necessrias e so de grande interesse.
Um exemplo que geralmente aqueles que vo executar o
empreendimentoignoram, em geral algumas semanas mais tarde, as decises
tomadas por aqueles que os projetaram. Fato que deveria ser inadmissvel.
Partindo dessa linha de raciocnio, faz-se necessrio a PEO (plano de
execuo de obra), dedicando-se preparao da execuo de obras, tentando
minimizar os imprevistos, a improvisao, o custo econmico e os desgastes
relativos aos retrabalhos.
!'


Os franceses questionam, h muitos anos, quais so as aes que devem ser
empreendidas para se obterem melhores resultados econmicos e quanto
qualidade, sendo defendida a ideia de que melhor prevenir do que improvisar
(SOUZA, 2001).

Objetivos da PEO:
Uma maior integrao entre os agentes responsveis pelo projeto e execuo
da obra, criando condies para possveis trocas de experincias, acordo e
engajamento face s regras estabelecidas;
Um maior conhecimento do projeto por parte da equipe de execuo;
Ser um trabalho coletivo, envolvendo os agentes responsveis pelo projeto e
pela execuo, reduzindo os problemas de integrao entre essas fases;
Ser um trabalho que conduza antecipao das decises, evitando que
sejam tomadas no canteiro de obras, diante de uma necessidade de
cronograma, sem considerar aspectos como custo, racionalizao e
desempenho;
Ser um trabalho desenvolvido dentro de um tempo compatvel com o
atendimento de seus objetivos construir uma fase de interligao entre o
projeto e a obra, quando ser possvel estudar e planejar sua execuo.
sabido que, quando se dedica uma etapa para o estudo do projeto junto
queles que o executaro, as dificuldades de execuo so mais facilmente
identificadas e as solues tomadas so mais eficazes.
Na prtica a PEO marcar a transio entre a fase de projeto e o incio da
fase de execuo, criando uma fase de trabalho destinada ao estudo e reflexo do
modo de execuo.
Souza (2001), prope que a PEO seja uma etapa que tenha incio na fase de
projeto e se estenda ao longo da fase de execuo, quando da interveno dos
subempreiteiros responsveis pelo servio de acabamento. A PEO deve ser vista
como uma atividade contnua. O importante que cada agente disponha dos dados
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necessrios sua interveno antes do incio da execuo dos servios sob a sua
responsabilidade.
Com o desenvolvimento da PEO, podero minimizar-se os transtornos que
sero causados na vizinhana, quais as melhores decises a serem tomadas. Como
proceder caso ocorra algum problema provocado pela obra. Tomar como base as
dificuldades enfrentadas por outras obras (SOUZA,2001).
3.6 Coordenao de atividades
O trabalho de Coordenao considerado como uma tarefa de base para se
estruturar uma organizao, partindo do princpio da diviso de trabalho entre os
agentes, sendo constitudo por membros da construtora, responsvel pela
implementao ou manuteno do sistema de gesto da qualidade.
Ento, para as atividades de coordenao, existir um coordenador da PEO,
onde sua principal funo ser de organizar reunies de acordo com cada etapa da
implantao do empreendimento, envolvendo os seguintes agentes (SOUSA, 2001):
Representante do incorporador;
Projetista;
Futuro Gestor do Projeto;
Coordenador Proativo;
Tcnico de Segurana;
Existir, tambm, um Coordenador Proativo, onde deve possuir viso
sistmica, postura de liderana e incitao, capacidade de gerenciar projetos de
obra. Ele precisa dispor de algumas qualidades tcnicas e pessoais que o auxiliaro
no cumprimento de suas funes, como possuir uma boa capacidade de antecipar o
que lhe requer certa experincia (geralmente ser um supervisor). Por tanto, mesmo
para os profissionais recm-formados, as atividades da PEO auxiliar em quais
etapas devero atuar e com a orientao do Coordenador Proativo ir auxiliar em
!9


algumas todas de decises. Abrindo espao tambm para o planejamento do futuro
canteiro.
Portanto, a PEO significa organizar o local destinado a se construir o
empreendimento e coordenar de modo a fazer funcionar toda a estrutura de
produo contratada com o objetivo de realizar o empreendimento projetado (Souza,
2001).
3.7 Perodo de atuao da PEO
Dever dar incio em aproximadamente 02 meses antes de iniciar a obra, com
o objetivo de designar o engenheiro (futuro gestor da Obra) e as empresas
responsveis pela construo do empreendimento, a dar incio a um contato
detalhado com os projetos e procedimentos de execuo e controle da obra,
visualizando as etapas de atuao do departamento de projeto, visando uma maior
integrao entre as fases de projeto e execuo.
A meta permitir que a equipe passe a ter um perodo para organizar o futuro
canteiro, estabelecendo um planejamento coerente, realista e multidisciplinar.
No entanto, a PEO ir atuar em praticamente todas as fases do projeto, sendo
desde a concepo do empreendimento, com o detalhamento de projetos e
validao de documentao, at a fase de execuo com o acompanhando o
controle de execuo de servio indo at a entrega da obra.
Portanto importante estabelecer uma data de incio da obra para que
permita o desenvolvimento do trabalho, com a contribuio de todos os agentes.
O segredo de uma boa gesto o planejamento.(SOUSA, 2001)

$


4 Discusses
As falhas no Planejamento das imposies dos rgos pblicos, no
considerados previamente, ocasionaro a no concesso de aprovaes
necessrias, gerando assim atrasos ou impedimentos no desenvolvimento do
empreendimento que podem provocar o fracasso destes. Para isso a importncia do
conhecimento da Lei de Uso e Ocupao do Solo, respeitando as orientaes
imposta pela Lei do Municpio.
Antes de comear a instalar o canteiro para comear a construir
fundamental obter a Licena de Instalao de um empreendimento, respeitando as
especificaes que constam no projeto original, principalmente no que diz respeito
locao da rea construda, afastamentos, formas de uso e ocupao do terreno,
evitando qualquer transtorno junto Prefeitura.
Quanto ao abastecimento de gua, dever ser de origem da rede pblica
operada pela companhia de abastecimento de gua (em Pernambuco operado
pela COMPESA), e caso haja a necessidade de abastecimento de gua de outras
fontes, dever comprovar a regularidade ambiental.Por isso o motivo do envio da
carta de Viabilidade Tcnica para a concessionria. Lembrando tambm da
importncia das instalaes de esgotamento sanitrio que devero ser ligadas em
rede pblicas coletoras de esgoto tomando o cuidado para no ser instalado em via
coletora de gua pluvial, para no infringir o art. 31 do Cdigo de Meio Ambiente do
Recife, Lei n16.243/96, infringindo essa poder ocasionar em multas gravssimas e
da no liberao do Habite-se em tempo hbil.
Outro ponto importante adotar medidas cautelares contra os impactos
ambientais decorrentes da construo de um empreendimento, principalmente a
gerao de rudos, poeira, movimentao de veculos para retiradas de materiais,
diminuir os impactos gerados pela construo e tambm os transtornos causados na
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vizinhana. A documentao que auxiliar no controle desses impactos o PGRCC,
que o Programa de Gerenciamento dos Resduos da Construo Civil. muito
importante o engenheiro, o tcnico de segurana e toda a equipe tcnica terem
conhecimento das informaes que constam nesse documento e aplic-las na
obra.O no cumprimento dessas medidas poder ocasionar em multas e tambm da
no liberao do Habite-se.
Outrocaso que geralmente ocorre nas obras o no cumprimento do
cronograma fsico, alteraes no planejamento, atrasos na entrega do
empreendimento, entre outros, sendo fatos comuns encontrados na construo de
edifcios, e evidenciam uma srie de problemas de gesto, tais como: falta de
antecipao de decises tcnicas, causando modificaes de ltimo minuto; espera
por informaes vitais para o andamento dos trabalhos nos canteiros de obra,
conduzindo a tomada de decises, envolvendo detalhes construtivos ou compras de
material sem o devido planejamento, acarretando problemas futuros e aumento do
custo previsto.
Por isso a importncia de se fazer um bom planejamento, e uma boa tcnica
usar a mecnica do PDCA, onde informa didaticamente que para um bom
processo de melhoria contnua, faz-se necessrio, primeiramente, em planejar a
obra com o mximo de dados que se dispem, como oramento, equipe de planos
de ataque, atentando para prazos e esse compromisso no somente do
engenheiro gestor da obra e sim de toda a equipe tcnica.
Portanto, a proposta de coordenao ou Plano de Execuo de Obra ser de
fazer a integrao das equipes que responsvel com concepo inicial de um
empreendimento com a equipe que ir construir o empreendimento, cobrando a
participao de todos os envolvidos e fazendo com que o engenheiro fique mais
inteirado com todos os processos da implantao, participando mais ativamente das
tomadas de decises na fase de implantao, minimizando os transtornos na fase
de execuo com tomadas de deciso inadequadas que geralmente ocorrem por
causa do dinamismo de uma obra. Sendo uma participao ativa e positiva para
toda a gesto de um empreendimento imobilirio.

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5 Consideraes Finais
Com este trabalho foi possvel apresentar os estudos que so feitos antes da
compra de um terreno para a construo de um empreendimento. Foi possvel,
tambm, apresentar as leis que devero ser obedecidas para se planejar o imvel,
alertando que municpio tem sua Lei de Uso e Ocupao do Solo.
Com este trabalho foi possvel criar um roteiro para o acompanhamento das
atividades e responsabilidades de um gestor de obra mostrando em etapas os
servios que antecedem a execuo de uma obrae alertando para quais cuidados
que se devem tomar para algumas tomadas de decises. Mostrou-se, tambm, s
responsabilidades e conformidade segundo procedimentos operacionais e tambm
para orientar como programar um canteiro.
Portanto esse trabalho possibilitou ressaltar a importncia do planejamento e
do controle das atividades, visando a melhor interao entre as atividades de
planejamento e execuo, atravs do sistema de coordenao, para o
melhoramento na produtividade e na qualidade na execuo de uma obra.
$3


Referncias
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PREFEITURA DO RECIFE. Alvar de Construo, Recife, 2013. Disponvel em:
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$!


RECEITA FEDERAL. Certido de Averbao. Recife, 2013. Disponvel em:
<http://www.receita.fazenda.gov.br/previdencia/ConstrCivil.htm>. Acesso em: 03 nov.
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RECICLO. PGRCC Plano de Gerenciamento de Resduos. So Paulo, 2013.
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SOUZA, A. L. R. Preparao e Coordenao da execuo de obras (Tese de
doutorado). So Paulo: BT/PCC/304, 2001.
$$


Anexo A

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AnexoB

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