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Unidad 3.

Parte primera: dominio en general. Dominio imperfecto. Extensin del dominio.


I. Origen y evolucin historia de la propiedad.
La propiedad, en un principio colectiva, parece haberse transformado en individual con la Ley de
las XII Tablas, la cual atribuy las tierras a las distintas familias, perteneciendo el derecho de
propiedad al pater en forma absoluta y exclusiva. El titular tena el ius utendi, fruendi y abutendi.
Lo que da una caracterstica especial al rgimen de la propiedad inmueble se desarrolla en la
poca feudal que inicia cuando se firma el Tratado de Verdun por el cual los nietos del emperador
Carlomagno se dividen el imperio: aparecen los seores feudales compartiendo la soberana con
los reyes.
La tierra se "enfeuda", es decir, el dominio directo y el til se bifurcan. El primero corresponde al
seor feudal, el segundo a los vasallos. Pero frente a la tierra feudalo sea aquella cuyo dominio
apareca divididotenemos, aunque slo con carcter excepcional, la tierra libre, es decir, el
dominio semejante al del Derecho romano, individual, absoluto y exclusivo, que recibe el nombre
de tierra alodial o alodio. Los ltimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolucin
Francesa. El 4 de agosto de 1789 los seores feudales renuncian a sus privilegios, es decir, al
dominio directo, sin indemnizacin: all encuentran su fin y desaparece, en consecuencia la tierra
feudal. El dominio pas a ser un derecho individual, exclusivo y absoluto (si bien es cierto que
reconoce ciertas limitaciones en inters de los dems integrantes de la comunidad); tambin
perpetuo (no se extingue por el no uso). En el art. 17 de la "Declaracin de los Derechos del
Hombre y del Ciudadano" se establece que "la propiedad es un derecho inviolable y sagrado".
El liberalismo dio lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de la riqueza. El
industrialismo origin la masa de los proletarios cuya nica riqueza eran sus brazos y cuya
mercanca (trabajo) estaba sujeta a los avatares de la oferta y la demanda.
Se produce la reaccin y nacen las teoras anarquistas (que propenden la supresin de la
propiedad, considerndola "un robo") y las socialistas y marxistas, que tienden a la socializacin de
la propiedad. Se presentan as las dos opciones a que aludimos al principio: transformacin de la
propiedad individual en colectiva o mantenimiento de la propiedad individual, pero sometida a
mayores y ms profundas restricciones en aras del inters social.
La iglesia catlica ha considerado a la propiedad intelectual como una institucin de derecho
natural. Segn la tesis de Santo Tomas de Aquino, la propiedad llena un doble cometido, ya que
satisface un fin personal, cubriendo las necesidades del poseedor, y un fin social, con el
desplazamiento del sobrante a la comunidad y este desplazamiento debe hacerse por razones de
caridad.
El neoliberalismo propendi a una mayor intervencin estatal es las esferas reservadas hasta ese
momento a la actividad particular. El derecho de propiedad pas de der un derecho por el cual las
cosas estaban sometidas al arbitrio del propietario con mnimas restricciones, a sufrir estas cada
vez mas amplias, pues se comprendi, que ella tambin deba satisfacer el inters de la sociedad a
travs de restricciones y reglamentaciones provenientes no solo del derecho publico sino tambin
del privado. Se dice que la propiedad tiene que cumplir no solo una funcin individual, sino
tambin social.
Pero aparece la doctrina de Len Duguit quien tiende a una sustitucin de los derechos
individuales, por deberes para con la sociedad, que son funciones para con ella. Deduce que la
propiedad no es el derecho subjetivo del propietario, sino la funcin o deber social del tenedor de
la riqueza. La propiedad, para el poseedor de la riqueza, es la funcin o deber social de emplear la
cosa en la satisfaccin de necesidades comunes, de destinarla a un fin de inters colectivo.
En los pases comunistas se suprime la propiedad individual, remplazndola por la del Estado.
II. Propiedad y dominio. Jurisprudencia de la corte suprema casos: Horta c/Harguindeguy;
Mango c/ Traba y Bourdieu c/ municipalidad.
En el derecho romano clsico el concepto de dominio era mas amplio, expresando una idea de
seoro sobre lo suyo que tiene el dominus, sean cosas o derechos. La expresin propiedad
aparece para indicar la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular de derecho, para
distinguirlo de los dems seoros que carecan de estos atributos. As, el termino dominio era mas
amplio que el de propiedad; pero en el derecho moderno: propiedad es el termino genrico,
dominio, el especifico y tcnico.
Artculos de la Constitucin implicados.
Art 14 que garantiza a todos los habitantes el derecho de usar y disponer de su propiedad; El art
17 que consagra la inviolabilidad de la propiedad.
El 75 inc. 12, que autoriza al Congreso Nacional a dictar el Cdigo Civil, reglamentario,
precisamente del derecho de propiedad.
El 75 inc. 17, segn el cual corresponde al Congreso Nacional garantizar a los pueblos indgenas
argentinos la posesin y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan.
Cabe formularse la siguiente pregunta: la garanta constitucional de la propiedad ampara solo el
derecho de dominio, definido en el art 2506; o tiene un alcance mas amplio?. Para responderla,
debemos recurrir a la jurisprudencia de la Corte.
Caso Horta Jos c/ Harguindeguy Ernesto:
En este pleito se cuestion la validez del art. I de la ley 11.157 que prohiba cobrar durante los 2
aos siguientes a su promulgacin, por locaciones de casas, piezas y departamentos destinados a
habitacin, comercio o industria, un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el I de
enero de 1920 y en cuanto se la pretenda aplicar a una relacin regida por un contrato de
locacin vigente y de trmino definido, celebrado con anterioridad a la promulgacin de la
mencionada ley.
Dijo la corte: "En tesis general, el principio de la no retroactividad no es de la Constitucin sino de
la ley... no liga al Poder Legislativo, que puede derogarla en los casos en que el inters general lo
exija. Esta facultad de legislar para el pasado no es, sin embargo, ilimitada... ni el legislador ni el
juez pueden, en virtud de una ley nueva o de su interpretacin, arrebatar o alterar un derecho
patrimonial adquirido al amparo de la legislacin anterior. En ese caso, el principio de la no
retroactividad deja de ser una simple norma legal para confundirse con el principio constitucional
de la inviolabilidad de la propiedad... en cuanto pueda referirse a derechas patrimoniales
adquiridos en virtud de contrato... la inviolabilidad de la propiedad, asegurada en trminos
generales por el art. 17, protege suficientemente tales derechos contra los efectos de cualquier
legislacin ulterior a su adquisicin... el derecho que confiere el contrato de locacin al locador,
constituye una propiedad en el sentido de la Constitucin.
Caso "Mango, Leonardo c/Traba, Ernesto.
"Que respecto a la primera cuestin... planteada procede... observar que la sentencia de desalojo...
cuyo carcter de definitiva y de ejecutoria no ha sido cuestionada en el pleito, aparece pronunciada
con fecha 21 de octubre de 1924, es decir, en circunstancias en que ya haban fenecido los efectos
de la ley 11.231 y no se haba dictado an la ley 11.318 que prorrog el trmino de las locaciones...
Que... se ha aplicado una ley nueva a una situacin definitivamente establecida, dando ello por
resultado la anulacin por la sola virtualidad de dicha ley de una sentencia firme que impona al
locatario la obligacin de restituir el inmueble arrendado y que, correlativamente, reconoca el
derecho del recurrente a recuperar la posesin material del bien... Que el derecho reconocido al
recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes: es un derecho patrimonial y,
por lo tanto, una propiedad en el sentido constitucional. 'La palabra propiedad... ha dicho la
Suprema Corte de los Estados Unidos comprende todos los intereses apreciables que un hombre
pueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad...' En consecuencia, la decisin
recurrida que por aplicacin retroactiva de la ley a un caso ya juzgado suprime o altera el derecho
patrimonial adquirido en virtud de aquel juzgamiento, atribuye a dicha ley una inteligencia
incompatible con la inviolabilidad de la propiedad, asegurada por el art. 17 de la Constitucin."
Caso "Bourdieu, Pedro c/ Municipalidad de la Capital"
En el presente litigio se reclamaba por el actor la devolucin de un impuesto pagado bajo protesta,
en relacin con un sepulcro situado en el Cementerio del Oeste (que Bourdieu habra comprado a
quien la Municipalidad lo habra concedido a perpetuidad), alegndose violacin de la garanta
constitucional de la propiedad. La demandada argy que el derecho al sepulcro no era
"propiedad" ni "dominio", y que, en consecuencia, estaba regido por disposiciones del derecho
pblico y la imposicin para nada violaba la garanta del art. 17 de la Carta Magna.
Leemos en el fallo: "Que en cuanto al primer fundamento, debe observarse que las palabras
'libertad' y 'propiedad', comprensivas de toda la vida social y poltica, son trminos constitucionales
y deben ser tomados en su sentido ms amplio. El trmino 'propiedad' cuando se emplea en los
arts. 14 y 17 de la Constitucin o en otras disposiciones de este estatuto, comprende, como lo ha
dicho esta Corte, 'todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de s mismo,
fuera de su vida y de su libertad'. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley,
sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativos
(derechos subjetivos privados o pblicos), a condicin de que su titular disponga de una accin
contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce, as sea el Estado mismo, integra el
concepto constitucional de 'propiedad'." "Los derechos emergentes de una concesin de uso sobre
un bien del dominio pblico (derecho a una sepultura) ...se encuentran tan protegidos por las
garantas constitucionales consagradas en los arts. 14 y 17 de la Constitucin como pudiera estarlo
el titular de un derecho real de dominio."
III. Definicin legal. Art 2506 y nota.
Es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su
objeto debiendo el propietario obrar dentro de los limites que marca el ordenamiento jurdico.
Art 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona.
Aubry y Rau expresan: "La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa la idea
de poder jurdico, el ms completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse como el
derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la
voluntad y a la accin de una persona."
Si concebimos al derecho de la propiedad como genero el dominio sera el derecho de propiedad
sobre las cosas, que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede otorgar sobre
las mismas, concretadas en los tres ius del Derecho romano: utendi (derecho de uso), fruendi
(derecho de goce) y abutendi (derecho de disposicin).
En la nota al art. 2506 se cita a dos leyes de la Partida 3ra: la Ley 1 del Tt. 28, que determina que
el dominio es "el poder que un hombre tiene en su cosa de hacer de ella o en ella lo que quiera",
pero agrega: "Segn Dios y segn fuero"; y la ley 13 del tt. 32: "aunque el hombre tenga el poder
de hacer en lo suyo lo que quisiere, dbelo hacer de una manera que no haga dao ni perjuicio a
otro". Estas citas son importantes por encontrar limitaciones en el derecho de los dems y en la
existencia de ciertos intereses que estn por encima de los particulares, a los cuales estos deben
subordinarse.
En la misma nota al 2506, y siguiendo a Aubry y Rau, se critica a la definicin del Cdigo francs,
por limitarse, en su art. 544 a dar una simple enumeracin de los principales atributos de la
propiedad: "derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera ms absoluta".
De todas formas la definicin de Vlez no es muy feliz, desde que todos los derechos reales sobre
la sustancia implican la sujecin de una cosa a la voluntad y accin de una persona.
IV. Caracteres. Facultades materiales. El art 2513. El abuso de derecho. Facultades jurdicas.
Casos Ercolano c/ Lantari de Rensha.. y Avido c/ de la Pesa.
Los caracteres son 3:
Absoluto: no en el sentido de erga omnes, sino en el sentido de que el dominio es el
derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una
cosa; lo cual no impide la existencia de restricciones.
Exclusivo: dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa. El carcter
exclusivo puede tener excepciones, que se daran cuando un tercero pueda ejercer
verdaderos actos de dominio sobre la cosa, y el propietario est por ello obligado a
compartir el uso y/o goce de la cosa con otro. Esas afectaciones vendran al propietario
por el lado de las servidumbres (por ejemplo: la ley crea una servidumbre de paso). Dice
Vlez en la nota al art 2508: pero esas desmembraciones no hacen partcipe al que las
obtiene de la propiedad de la cosa, ni el propietario es privado por ellas de disponer de su
propiedad Lo que indicara que, a pesar de esas desmembraciones, el dominio sigue
siendo exclusivo.
Perpetuo: el derecho de dominio no se extingue por el no uso a diferencia de los otros
derechos reales. este carcter no se opone el hecho de que si otro comienza a poseer la
cosa que el propietario no usa y lo hace durante el trmino requerido para la usucapin, el
dominio se extinguir, pero ello no se deber al no uso, sino porque otro lo adquirir por
el juego de una institucin distinta: la prescripcin adquisitiva: eso es lo que dispone,
precisamente, el art. 2510.
El carcter esencial seria el exclusivo, ya que si no existe, hablaramos de condominio. Los otros
dos caracteres son naturales, por lo que pueden faltar.
V. Clasificacin del dominio.
A) Propiedad del Estado.
Al referirnos a la clasificacin de las cosas, estas, con relacin a las personas, pueden agruparse en
cosas del dominio del Estado (dominio pblico o privado) y cosas de los particulares.
Son cosas del dominio pblico del Estado aqullas que estn destinadas al uso directo y general de
los habitantes, o estn afectadas a un fin de utilidad o comodidad comn y pertenecen en
propiedad al ente pblico.
Para algunos autores los bienes del dominio pblico no son propiedad del Estado, sino que sobre
ellos el Estado ejerce un superior poder de polica. Slo estaran en el patrimonio del Estado los
bienes del dominio privado, enumerados en el art. 2342. Bielsa entiende que cuando las cosas del
dominio privado se destinan a un servicio pblico estn fuera del comercio, es decir, participan del
carcter de inenajenables propio de los bienes del dominio pblico.
Los bienes del dominio pblico estn enumerados en el art. 2340 Cd. Civ. y sus caracteres son:
inenajenabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad.
Art 2340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial,
independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que
tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas
subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las
aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de
tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias
ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos
navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para
utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.
No pueden constituirse sobre ellos, derechos reales a favor de terceros.
Estos bienes se transforman en enajenables, ingresando al dominio privado del Estado o de los
particulares slo despus de ser formalmente desafectados, por ley o por acto administrativo
realizado con autorizacin legal. Slo excepcionalmente existe desafectacin por obra de la
naturaleza. Son susceptibles de uso general por todos los habitantes, o de un uso especial, a travs
de la concesin o el permiso.
Los bienes del dominio privado son, por el contrario enajenables (previa autorizacin),
embargables y prescriptibles, en una palabra, estn en el comercio jurdico.
Cuestiones relacionadas con el dominio pblico. (Ver si lo dan).
Al dominio publico se lo separa en natural (integrado por aquellos bienes a los que la ley declara
del dominio publico tal como los presenta la naturaleza sin que sea necesario acto alguno de
creacin por parte del Estado) y artificial (lo constituyen aquellos bienes que la ley declara del
dominio publico pero que para su existencia dependen de una creacin del Estado; por ejemplo:
una plaza). Para que un bien integre la categora de publico, es menester que la ley nacional lo
declare as, de lo contrario no tendra esa condicin jurdica.
Afectacin y desafectacin: autoridad competente.
Afectar es consagrar un bien del dominio pblico al uso pblico. Desafectar es sustraer ese mismo
bien pblico de su destino al uso pblico. Mientras que en el dominio pblico natural la
determinacin de su condicin jurdica por la ley constituye al mismo tiempo su afectacin al uso
pblico; en el dominio pblico artificial es menester la determinacin de su condicin jurdica por
la ley nacional ms la creacin del bien por la Administracin, que lo destina al uso pblico. Es
decir, que su afectacin o consagracin al uso pblico se realiza por un acto distinto al de su
calificacin como bien del dominio pblico.
En cuanto a la autoridad competente: a) cuando se trata del dominio publico natural, la autoridad
competente para realizarla ser la misma a quien corresponda aquella determinacin: el congreso
nacional; lo mismo para su desafectacin. No hay que confundir esto con la desafectacin tacita
que se da cuando los bienes del dominio publico dejan de revestir esa calidad a consecuencia de
un hecho exterior de la naturaleza o una transformacin en su estado externo debido a obras
realizadas por autoridad competente; por ejemplo: cuando la autoridad provincial llena un rio; b)
cuando estamos frente a un bien de dominio publico artificial ella puede provenir de las
legislaturas nacional o provincial o del rgano deliberativo municipal o del rgano administrador.
dem para el caso de desafectacin.
B) Dominio Internacional y eminente.
De la nota al art 2507 sacamos que: el dominio internacional es el derecho que pertenece a una
nacin de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusin de las otras
naciones, de mandar en l como poder soberano, independiente de todo poder exterior; derecho
que crea, para los otros Estados, la obligacin correlativa de no poner obstculo al empleo que
haga la nacin propietaria de su territorio y de no arrogarse ningn derecho de mando sobre este
mismo territorio."
Respecto del dominio eminente en la misma nota se dice: "Muchos autores dividen la propiedad
en propiedad soberana del Estado y en propiedad del derecho civil, en otros trminos, en dominio
eminente y dominio civil. La nacin tiene derecho de reglamentar las condiciones y las cargas
pblicas de la propiedad privada. El ser colectivo que se llama Estado tiene, respecto a los bienes
que estn en el territorio, un poder, un derecho superior de legislacin, de jurisdiccin y de
contribucin que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana
territorial interior. A este derecho del Estado, que no es un verdadero derecho de propiedad o
dominio, corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones
necesarias al inters general y de contribuir a los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien
del Estado."
El eminente no configura en modo alguno un derecho de propiedad, sino que es una
manifestacin de la soberana del Estado.
C) Dominio perfecto e imperfecto. Dominio fiduciario. Dominio revocable.
Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia
otras personas. Los tres supuestos de dominio imperfecto se encuentran en los art 2661 y 2672 y
son: dominio fiduciario, revocable y desmembrado.
Dominio fiduciario: existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien del
constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al trmino de un cierto plazo o al cumplimiento
de determinada condicin (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado
fideicomisario.
Est legislado en el art. 2662 el que errneamente hable de "restituir la cosa a un tercero"
cuando en realidad se transmite el dominio.
Dominio revocable: es aqul que se tiene (sujeto a una condicin o plazo resolutorios, nunca
suspensivos, puesto que en tal caso, el dominio no habra nacido). La cosa vuelve a manos del
transmitente.
Dominio desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de
garanta, a favor de otro sobre su propia cosa.
El dominio fiduciario y el revocable minoran el carcter perpetuo del dominio, mientras que en el
desmembrado se encuentra afectado el carcter absoluto.
VI. Extensin del dominio.
A) Suelo: por debajo y por encima del mismo
Art. 2518:"La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre
el suelo en lneas perpendiculares..."
Art. 2519 establece la presuncin de que todas las construcciones, plantaciones y obras existentes
en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y
que a l le pertenecen. Se trata de una presuncin iuris tantum.
El art. 2521 que, por el contrario:
"La propiedad de obras establecidas en el espacio areo que se encuentran sobre el terreno no
causa la presuncin de la propiedad del terreno, ni la propiedad de obras bajo el suelo, como una
cantera, una bodega, etc., tampoco crea en favor del propietario de ellas una presuncin de la
propiedad del suelo."
B) Accesorios
Art. 2520: "La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se
encuentran en ella, natural o artificialmente unidos."
C) Frutos y productos:
Los frutos son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia, y productos, son una porcin
desprendida de la sustancia misma de la cosa. Los frutos naturales e industriales y las
producciones orgnicas de las cosas, no son accesorios, sino que forman parte de ella. En cambio,
"Ninguna distincin hay que hacer entre frutos y productos en cuanto al derecho del propietario",
los frutos civiles, si son accesorios de la cosa.
Parte segunda: modos de adquisicin.
I. Concepto general. El art 2524. Clasificacin.
Modos de adquisicin del dominio son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisicin
de este derecho real.
Al respecto dice el art. 2524:
"El dominio se adquiere: 1. Por la apropiacin; 2. Por la especificacin; 3. Por la accesin; 4. Por la
tradicin; 5. Por la percepcin de los frutos; 6. Por la sucesin en los derechos del propietario; 7.
Por la prescripcin."
Se dice que esta enumeracin es incompleta dado que no figuran los siguientes modos:
La ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no
robada ni perdida: art. 2412.
La expropiacin por causa de utilidad pblica. Sin embargo, el Cdigo menciona a la
expropiacin como causa de prdida del dominio: art. 2610. Ello es cierto, pero en la
expropiacin hay una correlativa adquisicin por parte del Estado, as como en la tradicin
hay adquisicin por un lado y prdida por el otro.
En cuanto a las clasificaciones generalmente se dan:
Originarios y derivados: segn que la adquisicin se realice sin atencin al derecho del
antecesor o que se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurdico,
supuesto en el que se dara un traspaso de dominio. En la adquisicin originaria el dominio
se adquiere sin limitaciones, salvo las que surjan de la ley; en la derivada, el derecho se
adquiere con las limitaciones que el antecesor tenia. Entre los originarios tenemos:
apropiacin, especificacin, accesin, percepcin de frutos. Derivados: tradicin, sucesin.
En punto a prescripcin, las opiniones no son coincidentes.
A ttulo universal y a ttulo particular: Segn que se adquiera todo o parte de un
patrimonio o cosas individuales. En la tradicin hay sucesin a titulo singular.
Gratuitos u oneroso: Segn que se adquiera sin contraprestacin por ejemplo por
apropiacin o mediante ella por ejemplo, tradicin originada en una compraventa.
Por actos entre vivos o por causa de muerte: Ejemplo de los primeros, la tradicin; de los
segundos la sucesin por causa de muerte.
II. Apropiacin. Concepto.
Existe apropiacin cuando se aprehende una cosa con nimo de hacerse dueo de la misma. Para
que esa aprehensin sirva para adquirir el dominio es necesario que:
El adquirente tenga capacidad para adquirir.
La cosa sea susceptible de apropiacin.
A) Cosas sin dueo y abandonadas.
Entran en esta categora susceptible de apropiacin: las cosas muebles sin dueo (por ejemplo:
animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus dueos que son aquellas de cuya
posesion, el dueo, se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de
ellas. Tenemos que este es un modo de adquisicin de cosas muebles.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin por que lo dispone el art 2526 y porque los
inmuebles nunca carecen de dueo, ya que si no pertenecen a particulares, son del dominio
privado del Estado.
El art. 2527 Cd. Civ. contiene una enumeracin de las cosas susceptibles de apropiacin: Son
susceptibles de apropiacin por la ocupacin, los animales de caza, los peces de los mares y ros y
de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas,
corales, etctera, y otras sustancias que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten seales
de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por
sus dueos para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravos o salvajes y los
domesticados que recuperen su antigua libertad.
B) Cosas perdidas.
Para que exista "cosa perdida" son necesarios dos requisitos: el objetivo o material, reflejado en el
hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero
que no es el lugar destinado a conservarla; y el subjetivo, consistente en la negligencia o descuido,
pero que excluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella. No son susceptibles de adquirirse
por apropiacin, puesto que tienen dueo. Le basta a quien sostenga que se trata de una cosa
perdida alegar tal circunstancia, sin que tenga que acreditar que la hall en la va pblica y fue
extraviada por su dueo. Es a ste al que le corresponde probar lo contrario.
Art. 2.530. En caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su dueo sino
que ha sido perdida, si es cosa de algn valor.

Art. 2.531. El que hallare una cosa perdida, no est obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga
mientras la tuviere en su poder, con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa
por sus cuidados.
Art. 2.532. Si el que halla la cosa conoce o hubiese podido conocer quien era el dueo, debe
inmediatamente darle noticia de ella; y si no lo hiciere, no tiene derecho a ninguna recompensa,
aunque hubiese sido ofrecida por el propietario, ni a ninguna compensacin por su trabajo, ni por
los costos que hubiese hecho.
Art. 2.533. El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos
hechos en ella, y a una recompensa por el hallazgo. El propietario de la cosa puede exonerarse de
todo reclamo cedindola al que la hall.
Art. 2.534. Si el que hallare la cosa no supiese quin era el dueo, debe entregarla al juez ms
inmediato, o a la polica del lugar los que debern poner avisos de treinta en treinta das.
Art. 2.535. Si en el trmino de seis meses desde el ltimo aviso, no se presentare persona que
justifique su dominio, se vender la especie en pblica subasta, y deducindose del producto los
gastos de la aprehensin, de la conservacin, y la recompensa debida al que la hubiese hallado, el
remanente corresponde a la Municipalidad del lugar en que se hall la cosa.
Art. 2.536. Si apareciese el dueo antes de subastada la especie, le ser restituida pagando los
gastos, y lo que a ttulo de recompensa adjudicare el juez al que hall la cosa. Si el dueo hubiese
ofrecido recompensa por el hallazgo, el que la hall puede elegir entre el premio del hallazgo que el
juez regulase, y la recompensa ofrecida.
Para que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de
que entre el propietario y el hallador no debe mediar relacin alguna de hecho o de derecho que
implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. As no
tendran derecho a recompensa los guardianes de una oficina o casa privada, conductores de
vehculos, etc. El derecho a la recompensa existe aun cuando se trate del hallazgo de documentos
no negociables.
C) Caza.
Segn el art. 2540 "es otra manera de apropiacin", relativa a animales bravos o salvajes (cosas
muebles sin dueo). La propiedad de los mismos se adquiere por apropiacin porque son cosas sin
dueo; y se pierde "cuando recuperan su antigua libertad".
Considera el Cdigo que la apropiacin se produce cuando el cazador toma al animal muerto o
vivo o ste hubiese cado en las trampas puestas por l y aunque otro lo aprehendiese en este
ltimo supuesto, debe entregarlo al cazador porque a l le pertenece (art. 2540).
Mientras el cazador fuere en persecucin de la presa por l herida tiene prelacin frente a
cualquiera que la tome materialmente.
Los animales salvajes no pertenecen al propietario del fundo donde se encuentran, pero se hace
una distincin:
No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados,
plantados o cultivados y segn los reglamentos de polica" (art. 2542).
En cambio, si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueo,
la ley atribuye la propiedad, como sancin para el cazador, al dueo del fundo (art. 2543).
Que pasa en el caso de que un animal herido en un lugar permitido, mientras es perseguido por el
cazador, se introdujere en terreno ajeno?. El cazador que va persiguiendo un animal herido por el
no puede introducirse en predios cercados por ejemplo, sin permiso del dueo, mas si este se lo
niega o no le entregare la pieza, podr reclamrselo judicialmente, mas con la indemnizacin de
los correspondientes daos y perjuicios.
D) Pesca.
Dice el art. 2547: "La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado
por el pescador o hubiere cado en sus redes."
Los arts. 2527 y 2343 hablan de la naturaleza de res nullius de "los peces de los mares interiores,
mares territoriales, ros y lagos navegables". Es libre la pesca en las aguas de uso pblico.
E) Tesoros.
Segn el art. 2551: "Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido y que est
oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los
objetos que se encuentren en los sepulcros o en los lugares pblicos destinados a la sepultura de
los muertos."
Se trata de una res nullius. El art. 2343 inc. 5o, parece exigir que se trate de objetos preciosos o de
valor para que puedan constituir un tesoro. De acuerdo con el art. 2319, el tesoro es una cosa
mueble. La ley no exige que el tesoro sea "de creacin antigua", pero en cuanto a los de reciente
origen, dispone el 2565 que se presume que "los objetos de reciente origen pertenecen al dueo
del lugar donde se encontraren, si l hubiese fallecido en la casa que haca parte del predio".
Si bien es cierto que el 2551 parece limitar el carcter de tesoro a los objetos ocultos en
inmuebles, el art. 2343 inc. 5 nos habla de objetos sepultados o escondidos sin determinar si estn
escondidos en un inmueble o en un mueble.
Pueden buscar tesoros: 1) el propietario, en fundo propio; 2) El copropietario, en el fundo sujeto a
copropiedad; 3) Los poseedores imperfectos (el usufructuario, el usuario, el habitador y el
acreedor

anticresista); 4) El tenedor, siempre que cuente con permiso del dueo o de su representante.
La mitad del tesoro pertenece al descubridor, por apropiacin. La otra mitad pertenece al dueo
del fundo. Descubridor del tesoro es el primero que lo hace visible, aunque no lo tome pero
siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente. Pero cuando una persona tiene
derecho a buscar tesoros entonces hace suya la mitad como descubridor, aunque no se trate de
tesoros encontrados casualmente, sino buscados de intento. La otra mitad, al propietario o
propietarios del terreno.
Una situacin especial es la contemplada por el art. 2554. Puesto que lo caracterstico de un
tesoro es ser res nullius, no estaramos frente a uno, ya que en este caso el tesoro tiene dueo.
Este supuesto se llama reivindicacin de tesoro (si el dueo del fundo niega la autorizacin para
la bsqueda, debe recurrirse a la justicia) lo cual encierra un contrasentido, pues quien reivindica
es el propietario, y el "tesoro", por hiptesis, es una cosa sin dueo.
III. Especificacin.
Art. 2567: "Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su
trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de apropirselo."
Las disposiciones que estamos estudiando, regirn solo en el caso que no resulte aplicable el art
2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de
tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no
hubiese sido robada o perdida.
Vlez tiene en cuenta dos pautas para decidir acerca de la propiedad de la nueva especie: que la
cosa pueda o no volver a su forma primitiva y la buena o mala fe del especificador.
Art. 2.568. Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era
ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la
indemnizacin correspondiente.
Art. 2.569. Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador
que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia
tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no
prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese
tomado por ella.
Art. 2.570. Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma
anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su
trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del
transformador.
IV. Accesin: artculo 2571 y nota.
Dice el art. 2571:
"Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa
por adherencia natural o artificial.
Vlez se ocupa en distinguir la propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa principal, de
aquellas cosas que el propietario adquiere por accesin, es decir, por un titulo distinto, a raz de
la incorporacin de una cosa a otra que nos pertenece. Solo cuando una cosa distinta se adhiere
a otra de nuestra propiedad, podemos decir que adquirimos algo nuevo a titulo de accesin. Por lo
contrario, en relacin a los accesorios, se es propietario de ellos porque la propiedad se extiende a
los accesorios y no por un nuevo titulo.
A) Aluvin. (art 2572 al 2582).
Junto con la avulsin son dos formas de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del agua
de los ros. Debe tratarse de terrenos confinantes con ros o arroyos.
Segn el art. 2576: "La reunin de la tierra no constituye aluvin por inmediata que se encuentre a
la ribera de un ro cuando est separada por una corriente de agua que haga parte del ro y que no
sea intermitente. "Tampoco constituye aluvin: 'Las arenas o fango que se encuentran
comprendidas en los lmites del lecho del ro, determinado por la lnea a que llegan las ms altas
aguas en su estado normal.
Las arenas o fango estn entre las riberas del ro"; es decir, forman parte del ro y son, en
consecuencia, del dominio pblico del Estado.
Para que se produzca el acrecimiento y, en consecuencia la accesin, es menester que la tierra no
se encuentre separada de la heredad por una corriente de agua no intermitente que haga parte
del ro El acrecentamiento debe haberse realizado por efecto espontneo de las aguas.
El cdigo habla de:
Aluvin por acarreo, art 2572: Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de
los ros, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto
de la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueos de las heredades ribereas. Siendo
en las costas de mar o de ros navegables, pertenecen al Estado.
Aluvin por abandono, que contempla dos supuestos: 1) aquel en el cual el rio se recuesta
sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco. El cauce deja de ser tal y ya no
formara parte del rio (art 2373); 2) aquel en el cual el rio no corre mas por un determinado
cauce, dejndolo totalmente abandonado (se aplica por analoga la disposicin del 2573).
El terreno de aluvin pertenece a los propietarios ribereos del rio o arroyo.
Si el terreno de aluvin se forma a lo largo de varias heredades "la divisin se hace entre los
propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporcin del ancho que cada una de las
heredades presente sobre el antiguo ro" (art. 2582). Pero si se trata de las costas del mar o de ros
navegables el terreno de aluvin no pertenece a los propietarios ribereos sino al Estado (art.
2572). Tampoco ser de propiedad privada en el caso de que lo que confine con el ro fuere un
camino pblico, ya que en ese caso, por ser el Estado el verdadero ribereo, el terreno accedido le
corresponde a l o a la municipalidad del lugar segn los casos (art. 2575).
B) Avulsin.
Se produce cuando, a raz de una fuerza sbita un rio o arroyo lleva una cosa susceptible de
adherencia natural, como tierra, arena, plantas y las une, a un campo inferior o fundo situado en
la rivera opuesta. Si se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural, maderas por ejemplo,
se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas.
El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas conserva su propiedad y puede
reivindicarlas siempre que pueda individualizarlas, salvo en dos supuestos:
Cuando las cosas se adhieran naturalmente al terreno ribereo al que fueron a parar (art
2584).
Al prescribir la accin reivindicatoria (6 meses).
El dueo del terreno al que fueron a parar las cosas, no puede pedir la remocin de las mismas si
su propietario no se ocupa de ellas, por que la reivindicacin es una facultad y no una obligacin.
Por esto algunos autores le otorgan al primero una accin contra el segundo para obligarlo a
declarar si reclamar o no esas cosas (accin interrogatoria), fundndose en la 1 parte del art
2516: El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposicin de la cosa,
y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes. Sin embargo esta, en
nuestro derecho no existe.
C) Edificacin y plantacin.
Por aplicacin de la regla superficie solo cedit (art. 2519) el dueo del terreno se hace en principio,
dueo de lo edificado o plantado en l, aunque fuera con materiales ajenos.
Diversos supuestos:
a) Siembra, edificacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos (art. 2587). El
dueo del terreno se hace propietario de lo edificado, sembrado, etc., y de las semillas, etc., en
todos los casos. Pero si ulteriormente estas ltimas se separasen, el dueo de las semillas, etc.,
podr reivindicarlas si le conviniere.
En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: si el edificador es de buena fe, est obligado
a pagar al propietario el valor de las semillas, etc. Si es de mala fe debe, adems, indemnizar todos
los daos y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar, a las consecuencias de la acusacin
criminal.
b) Siembra, edificacin o plantacin en terreno ajeno, con materiales propios. Si hay buena fe del
edificante, "el dueo del terreno tendr derecho para hacer suya la obra... previas la
indemnizaciones correspondientes al edificante... de buena fe sin que ste pueda destruir lo que
hubiese edificado..., no consintindolo el dueo del terreno" (art. 2588).
Si hay mala fe por parte del edificante, "el dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra
y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante... Pero si quisiere conservar
lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble" (art. 2589).
Si hay mala fe por parte del edificante y del dueo del terreno "se arreglarn los derechos de uno
y otro segn lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte
del dueo, siempre que el edificio, siembra... se hiciera a vista y ciencia del mismo y sin oposicin
alguna" (art. 2590).
Por su parte, el art. 2591 aclara que: "Si el dueo de la obra la hiciese con materiales ajenos, el
dueo de los materiales ninguna accin tendr contra el dueo del terreno, y slo podr exigir del
dueo del terreno la indemnizacin que ste hubiere de pagar al dueo de la obra."
Jurisprudencia ha resuelto que "Si la construccin asentada en un terreno propio penetra
parcialmente en terreno ajeno, esa situacin no se encuentra legislada en el Cdigo Civil, debiendo
solucionarse a travs de la adquisicin de la porcin de terreno invadido por el edificante,
adicionndosele a su precio la suma correspondiente a los diversos perjuicios que sufra el
propietario.
Un fallo expreso: El propietario que deja que su vecino construya avanzando sobre el propio
terreno, concierta tcitamente con l la venta de la parte que resulte ocupada, sobre todo cuando
no prueba que haya estado ausente o impedido de evitar que la edificacin se llevara a cabo.
Para ciertos autores habra que hacer una distincin:
1) Si el invasor es de mala fe, no merece proteccin. El invadido podra entonces, exigir la
demolicin, amn de los daos y perjuicios.
2) En todos los dems casos, es decir, si el edificante es de buena fe y el dueo del terreno
invadido de mala fe, o si ambos son de mala fe o ambos de buena fe, el invasor deber pagar al
invadido el valor del terreno, quedando propietario de ste y de lo edificado, limitndose el
derecho del invadido a percibir ese precio del terreno, sin que pueda exigir la demolicin, ni
pretender la propiedad de lo edificado sobre su terreno, por hacer parte de su edificio.
D) Animales domesticados.
Vlez habla de:
Animales salvajes son los que "viven naturalmente libres, sin dependencia del hombre"
Estos son los nicos susceptibles de apropiacin a travs de la caza porque son res nullius.
Animales domsticos, son "los que pertenecen a las especies de los que ordinariamente
viven bajo la dependencia del hombre". Estos se rigen por el principio del art 2412.
Animales domesticados son "los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia
del hombre. Mientras conservaren ese hbito, sern reputados animales domsticos;
perdindola, sern reputados salvajes"
"Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la
costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no
se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para
reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin" (art. 2592).
"Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la
identidad de ellos. En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida" (art. 2593).
El art. 2605, por su parte, establece que "la propiedad de los animales salvajes o domesticados se
pierde cuando recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de volver a la residencia de su
dueo
E) Adjuncin, mezcla y confusin.
Es una forma de adquisicin del dominio por accesin, que se produce cuando se unen dos cosas
muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un solo cuerpo, siempre
que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa pertenecera a
ambos en condominio.
En la adjuncin las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (ej.: una perla que se engarza con
platino para hacer un anillo).
En la mezcla y la confusin, hay fusin de ambas cosas y ordinariamente no podrn separarse; la
mezcla se refiere a slidos (ej.: dos medidas de trigo de distintos dueos); la confusin, a lquidos
(ej.: vinos de diferente calidad pertenecientes a dos personas distintas).
En la nota al 2594 Vlez explica que las normas de los artculos siguientes slo resultarn
aplicables cuando deje de jugar el mencionado principio del art. 2412, es decir, en caso de mala fe
o de cosas robadas o perdidas.
La adjuncin aparece legislada en los arts. 2594/96.
La mezcla y la confusin en los arts. 2597/98/99 y 2600. (LEERLOS).
V. Tradicin traslativa del dominio.
La tradicin es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Antes de la tradicin de la cos a
el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Tambin es un modo de adquirir la
posesin y aun la tenencia.
A) Derecho Romano.
Los modos de adquisicin de la propiedad en el derecho romano eran: la mancipatio, la in iure
cessio y la traditio. Por lo que no bastaba con trasladar la propiedad si no se cumpla con uno de
estos 3 modos.
La traditio que se cumpla con la entrega material de la cosatrasmita la propiedad cuando la
cosa era nec mancipi y la entrega se efectuaba en base a un negocio reconocido por el derecho
civil (era la iusta causa), como por ej., una donacin. Si la cosa era mancipi, la traditio slo
trasmita la propiedad "bonitaria, es decir que, a pesar de existir iusta causa el accipiens no se
converta en propietario, sino solamente en poseedor; pero con el transcurso del tiempo y a travs
de la usucapin, devena propietario.
En el Derecho justinianeo desaparecen la mancipatio y la in iure cessio, restando slo la tradicin
como modo de adquisicin derivado de la propiedad.
Entre nosotros la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad sino tambin constitutiva
del derecho real: no existe derecho real ni entre partes ni frente a terceros antes de la tradicin.
B) Requisitos.
Que el tradens sea propietario de la cosa: segn el art. 2603: "Los nicos derechos que
pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. Esto se
encuentra en armona con el principio de nemo plus iuris del art 3270. Sin embargo, a
veces, la tradicin hecha por un no propietario puede hacer adquirir la propiedad
accipiens y entonces tendramos una persona que adquiere un derecho mejor que el que
tena quien se lo trasmiti y que, por la tradicin se habran trasladado derechos que no
son "los propios del que la hace". Esto se desprende del art 1051 (leer).
Que tradens y accipiens tengan capacidad: El 2601 exige que el tradens tenga capacidad
de enajenar y el accipiens capacidad de adquirir. Al respecto existen dos posturas: la que
por aplicacin del art 2392 considera que, basta que se tenga discernimiento que dicha
norma exige; para otros ser menester que las partes tengan plena capacidad civil. La
jurisprudencia ha considerado que el art 2392 rige los supuestos de adquisicin unilateral
de la posesion y que cuando se trata de adquisicin derivada resulta exigible la plena
capacidad civil y no el simple discernimiento, que puede existir sin capacidad.
Que la tradicin se efectu por titulo suficiente para transmitir el dominio: Se entiende por
ttulo suficiente, el acto jurdico revestido de todas las condiciones de fondo y forma
exigidas por la ley y que sea apto o idneo para servir de fundamento o base a la
trasmisin del dominio. No sera ttulo suficiente por ej. un contrato de locacin o de
comodato, pues estos contratos slo pueden servir de antecedente de un derecho
personal y de una trasmisin de la tenencia, pero no del dominio ni de la posesin
C) Efectos. E) Momento de efectuarse. F) Inscripcin, efectos, terceros.

Antes de la tradicin de la cosa no se adquiere el derecho real. Es decir que sta cumple una doble
funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad, para hacer conocer la trasmisin a
los terceros. Actualmente, adems, y para poder oponer los derechos reales los terceros, o por lo
menos a ciertos terceros debe inscribirse el respectivo ttulo de trasmisin en el Registro de la
Propiedad Inmueble de la jurisdiccin donde est situado el bien.
Puede efectuarse la tradicin antes de la existencia del ttulo? Este problema se origina en el art.
2609 segn el cual, en materia de inmuebles, el dominio se pierde cuando otro lo adquiere por la
firma del instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin. Parecera que segn la letra
estricta del art. 2609 la tradicin, para trasmitir el dominio, debiera hacerse luego del
perfeccionamiento del ttulo.
Es claro que si antes de dicho perfeccionamiento se efecta la tradicin, se podr haber
transferido la posesin, pero recin se tendr por consumada la trasmisin del dominio al
cumplirse los requisitos exigidos para la perfeccin del ttulo
D) El articulo 1051.
Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una
persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y
pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Agregado de Szymasnki:
Art 2355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en
conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo
nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se
adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa.
Art 1185 bis: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de
buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco
por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la
escritura traslativa de dominio.
Art 1184 inc. 1: Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados
en subasta pblica: 1 Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos
reales sobre inmuebles de otro.
Art 1185: Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por
instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en
que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales,
mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que
las partes se han obligado a hacer escritura pblica
Para que haya tradicin traslativa y derecho real tengo que cumplir con la escritura. Que hago con
el poseedor de boleto de CV? En primer lugar no seria poseedor legtimo porque no cumple con el
art 2355; pero hay un agregado en el ltimo prrafo que si lo considera como tal. Una postura
amplia sostiene que es posesion legtima porque as lo dice el articulo; la posicin restringida
sostiene que es legitima la adquisicin de la posesion pero no la posesion en si misma. Si bien no
se lo equipara al poseedor legitimo, si se lo protege.
EL BOLETO NO TRANSMITE, GENERA O CONSTITUYE DERECHO REAL DE DOMINIO. (Si perfecciona
el contrato de CV). Para transmitirlo necesito la tradicin:
Modo
Titulo suficiente: estos dos me dan la tradicin traslativa del dominio.
La publicidad nos da oponibilidad a terceros.
El modo es la tradicin que implica un acto con consecuencias jurdicas. Depende del acto jurdico
que genere la tradicin puedo estar dndole: la tenencia, la posesion o el dominio (o cualquier
derecho real porque la tradicin se aplica a todos).
Requisitos de la tradicin:
Capacidad: del tradens (capacidad de derecho y para disponer/ enajenar) y del accipiens
(capacidad de adquirir (18) pero puedo suplirla a travs de representantes).
Legitimidad: que tenga el derecho que va a transmitir. regla del nemo plus iuris (3270).
Entrega/ tradicin.
Titulo suficiente: es la causa de la tradicin. Implica el cumplimiento de los requisitos del cdigo
para transmitir un derecho real. Tiene requisitos de fondo y de forma.
De fondo: capacidad y legitimidad (en el momento en que me esta entregando el titulo). Si me
falta alguno de estos puedo tener un JUSTO TITULO, que me puede servir para usucapir, pero no
titulo suficiente.
De forma: cumplimiento de las formas que establece el cdigo para la transmisin de un derecho
real, por ejemplo: la escritura.
El comprador con boleto de CV es o poseedor ilegitimo de buena fe (para ella solo seria el que
tiene un JUSTO TITULO) o ilegitimo de mala fe con simple mala fe (tiene el boleto y sabe que le
falta algo, no puede desconocer el derecho)
El boleto de CV no tiene publicidad salvo la posesoria (por entregar la cosa), pero no se inscribe.
G) En las servidumbres.
El art. 2977, "el uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de
ese derecho, tiene lugar de tradicin".
Es decir que, en materia de servidumbres, el primer ejercicio importa tradicin.
Hacen excepcin al principio de la tradicin, en el Cd. Civ., los derechos de hipoteca y censo
consignativo, dado que la cosa gravada permanece en poder del constituyente. Fuera del Cdigo
Civil, encontramos excepciones al principio de la tradicin en la prenda con registro, la hipoteca
naval, la hipoteca aeronutica, debentures con garanta fija o flotante, etctera.
Revelo:
Percepcin de frutos: la doctrina mayoritaria dice que esto nos seria una forma de adquirir si el
que percibe los frutos es dueo de la cosa. Pero si por ejemplo estamos ante un usufructo y
autorizo a otro a retirar los frutos, desde ese momento adquiere el dominio de ellos.
Sucesin en los derechos del propietario: todos los bienes del causante se transmiten al heredero.
Prescripcin: se trata de la adquisitiva. La usucapin larga (20 aos) se da poseyendo de forma
ininterrumpida y con nimo de dueo. La corta, son 10 aos pero con justo titulo.
Parte tercera: restricciones y lmites.
I. Concepto y caracteres. A) el art 2611 y su nota.
Dijimos que el derecho de dominio es absoluto, lo que significa que es el derecho que mayor
cantidad de facultades confiere a su titular, pero estas no son ilimitadas.
Cuando hablamos de restricciones y lmites nos encontramos frente a aquellas disposiciones que
vienen a poner coto a las facultades que el propietario tiene sobre su cosa. Dichas restricciones
encuentran fundadas en motivos de inters pblico, razones de vecindad, etc.
El art 2611: Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas
por el derecho administrativo.
Y dice la primera parte de su nota: "Las restricciones impuestas al dominio por slo el inters
pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven
en casi todos los Cdigos, son extraas al Derecho Civil."
Si bien es cierto que las restricciones tienen su fuente mas fecunda en el derecho administrativo,
esta no es fuente exclusiva. Lo demuestran numerosas enunciaciones del cdigo civil que imponen
restricciones a la propiedad privada.
B) Diferencia con las servidumbres.
En la propia nota al 2611 Cd. Civ. se encuentran algunas notas distintivas:
"Las restricciones y lmites que en este ttulo imponemos al dominio, son recprocamente
impuestos a los propietarios vecinos por su inters respectivo y no suponen una heredad
dominante ni una heredad sirviente". Por el contrario, las servidumbres suponen una
heredad sirviente, sobre la que est establecida la carga, y una heredad dominante, que se
beneficia con ella: no hay beneficio recproco.
Las restricciones configuran el estatuto normal del dominio. Las servidumbres son
excepcionales. Todo dominio est sujeto a restricciones, pero no todo dominio reconoce
servidumbres.
La nica fuente de las restricciones al dominio es la ley. Las servidumbres pueden
originarse en la ley o en la voluntad de las partes.
Mientras que las restricciones afectan el carcter absoluto del dominio, las servidumbres
lo hacen relativamente al carcter exclusivo.
Las restricciones pueden consistir en un no hacer; en un dejar de hacer; o en un hacer. Las
servidumbres jams pueden consistir en un hacer ya que tienen como contenido un no
hacer o un dejar de hacer.
II. Restricciones y limites en inters publico.
A) Reservadas al derecho administrativo.
Segn Bielsa algunos de los caracteres de estas restricciones son:
Se imponen a la propiedad con carcter general y se fundan en necesidades colectivas
directas.
Constituyen un necesario presupuesto del reconocimiento del derecho de propiedad por
el Estado, debido a la necesidad de conformar ese derecho al derecho de los dems.
Colocan al particular frente a la Administracin, en razn del inters pblico, y no frente a
los otros propietarios, en razn de recprocos intereses privados.
Imponen una obligacin de no hacer o dejar hacer.
Son ilimitadas en nmero y clase e inspiradas en diversos motivos (seguridad, higiene,
moralidad, esttica, etc.). Las restricciones pueden llegar hasta donde lo exija la necesidad
administrativa, siempre que ellas no impliquen un desmembramiento de la propiedad.
Son inmediatamente operativas y, en caso contencioso, la competencia corresponde a la
jurisdiccin administrativa.
Por s solas no justifican un derecho de indemnizacin, ya que son una carga genera
impuesta a todas las propiedades. Pero si la restriccin llega a desmembrar el derecho de
propiedad, a desintegrarlo, entonces se hace ineludible una reparacin integral del
patrimonio y debe ser autorizada por una ley en sentido formal, esto es, emanada del
Poder Legislativo.
Emanan de leyes en sentido sustancial, ya sea dictadas por el Poder Legislativo o por las
Municipalidades o entes comunales, en ejercicio del poder de polica.
Algunas de estas restricciones (son innumerables), son:
Reglamentos municipales referentes a alineacin, altura y otras condiciones que deben
reunir los edificios para que su construccin sea aprobada.
Normas relacionadas con establecimientos industriales incmodos, peligrosos o
insalubres, que reglamentan las zonas donde pueden instalarse y las condiciones a que
deben sujetar su funcionamiento.
Las disposiciones de la ley de ferrocarriles, que restringen la utilizacin de inmuebles
lindantes con las vas frreas.
Algunos autores consideran que cuando se habla de limitaciones al dominio son dos las
categoras: las restricciones administrativas, que afectara el carcter absoluto del dominio; y las
servidumbres administrativas, que afectaran el carcter exclusivo del dominio, al obligar al
propietario a compartir el uso y goce de la cosa con la administracin o con el publico.
B) A la libre disposicin jurdica.
De conformidad al art. 2515 el propietario puede ejecutar respecto de su cosa todos los actos
jurdicos de que ella es legalmente susceptible. Tendra entonces la facultad correlativa de no
realizarlos y an de obligarse a no realizarlos.
1. Clausulas de inalienabilidad: traban la libre disposicin de los bienes, sustrayndolos del
comercio jurdico. En relacin a estas clausulas hay que distinguir dos hiptesis:
a) Clusulas de no enajenar a determinada persona, las cuales se suelen imponer para protegerse
contra la competencia. Son vlidas: la enajenacin hecha contra tal prohibicin ser nula y el
adquirente, ser pasible de accin reivindicatoria.
b) Clusulas de no enajenar a persona alguna, las cuales la ley prohbe en trminos generales, pues
podran importar una vinculacin disfrazada de los bienes. Sin embargo, al respecto hay que
distinguir a su vez dos hiptesis:
- Cuando a estas clausulas las impone el transmitente en un acto a titulo oneroso: del art 1364
parecera desprenderse la nulidad de dicha clausula. Si embargo el art 2612 entiende que la venta
hecha contra la prohibicin de enajenar es valida, pero la clausula produce un efecto: hacer
responsable al incumplidor por los daos y perjuicios. Los autores en general sealan que la
clausula de no enajenar en la CV apareja las consecuencias del art 2612, a menos que haya sido
pactada como condicin resolutoria, pues entonces surgira un dominio revocable.
Para otros estos art actuaran en planos distintos: el art 1364 se referira a la clausula de no
enajenar impuesta en una CV, cuando el comprador no es todava propietario, por lo que esta
clausula debe tenerse por no escrita. En cambio el supuesto del art 2612 normara la hiptesis de
quien ya es propietario y se obliga a no enajenar. Estaran contemplados ac los supuestos de
inhibiciones voluntarias.
- dem, pero en un acto a titulo gratuito: juega el art 2613. La clusula que en las trasmisiones a
ttulo oneroso es prohibida, aqu se permite por un trmino mximo de 10 aos; pues ella puede
ser una herramienta para evitar que el que reciba a ttulo gratuito dilapide los bienes trasmitidos.
Si a pesar de la clusula de no enajenar vlida, la cosa se enajena, dicho acto ser nulo, dando
lugar a la accin real. Pero por otro lado aparece el art 2694 diciendo que: Cuando la copropiedad
en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede
poner la condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo (5
aos). Cmo, entonces, armonizar el 2694 que fija un tope de 5 aoscon el 2613 que lo
hace en 10 aos?.
Donaciones: si se hace a una sola persona podr imponrsele la inenajenabilidad por 10 aos. Pero
si se dona a 2 o mas personas el termino mximo de la clausula ser de 5 aos.
Para las trasmisiones por causa de muerte, el problema lo ha solucionado la ley 14.394, que en su
art. 51 dispone: "Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de 10 aos. Si se tratase de un bien determinado o de
un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que
constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayora de edad, an cuando ese tiempo exceda los 10 aos. Cualquier otro
trmino superior al mximo permitido, se entender reducido a ste..."
C) Camino de sirga.
Dice el art. 2639:
"Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua, estn
obligados a dejar una calle o camino pblico de 35 metros hasta la orilla del ro o del canal, sin
ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna
construccin, ni reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna."
Este espacio que los propietarios ribereos deben dejar, se conoce como camino de sirga.
Teniendo en cuenta los adelantos tcnicos de la navegacin, se ha propiciado la supresin del
camino de sirga. Algunos autores se manifiestan partidarios de su subsistencia, pero reduciendo su
zona y con la aclaracin de que slo se lo establece en beneficio exclusivo de la navegacin, la
flotacin y la pesca efectuada desde las embarcaciones.
La jurisprudencia se inclina por considerar que el camino de sirga pertenece a los propietarios
ribereos y que se trata de una restriccin al dominio. Esta restriccin surgira por la sola fuerza de
la ley, sin que sea necesario resolucin administrativa al respecto. Teniendo claro que esta
restriccin es en beneficio de la navegacin .En consecuencia, el camino de sirga no podra usarse
como va de trnsito entre una heredad y otras, ni por los que se dirijan al ro a sacar agua,
baarse.
Los 35 m deben empezar a contarse desde el lmite externo del ro, es decir, desde donde termina
el ro, o sea a partir de la lnea de costa o de ribera.
D) Restricciones del cdigo aeronutico. (ver si lo dan).
III. Restricciones en inters reciproco de los vecinos.
A) Justificacin
B) Obras, trabajos e instalaciones.
Las mismas no deben ser fuente de perjuicio para los vecinos, imponiendo el cdigo tambin la
obligacin al propietario de tolerar ciertas molestias por obras realizadas en los fundos vecinos.
Art 2616: Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada o los materiales
que de ellos se desprendan no puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena de satisfacer
los daos e intereses que por su negligencia les causare.
Art 2620: Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un ataque a
su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban
hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios.
Art 2627: Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios u otro servicio provisorio en
el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a cargo del que
construyese la obra la indemnizacin del dao que causare
Art 3077: El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus
obreros por la del vecino, puede obligar a ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier
perjuicio que se le cause."
Ruidos molestos: art 2618:
Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos
similares, por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediara autorizacin
administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el
juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la
propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente.
Se ha dicho que: "La produccin de ruidos intolerables durante el da y la noche constituye una
molestia con aptitud de provocar' en las vctimas un padecimiento espiritual, una verdadera
mortificacin del nimo y prdida de la tranquilidad, motivando zozobras perturbadoras del
sosiego espiritual y del derecho a la paz, que generan la obligacin de reparar ese menoscabo, a
ttulo de dao moral cuya existencia no necesita prueba directa pues queda demostrada por el
hecho mismo de la accin antijurdica
La accin destinada a hacer cesar las molestias no estara sujeta a ningn trmino de prescripcin.
En cuanto a la prescripcin de la accin tendiente a obtener el resarcimiento de los daos, un
criterio se inclina por aplicar la decenal, entendiendo que se trata del incumplimiento de una
obligacin preexistente de no hacer. Otros consideran que si se trata de una inmisin ilcita,
jugara la prescripcin bianual de las acciones derivadas de los ilcitos.
Respecto del punto de partida del cmputo de la prescripcin de la accin resarcitoria, como
regla, se ubica en el momento a partir del cual la responsabilidad existe y ha nacido la
consiguiente accin para hacerla valer, y en principio, ello sucede cuando se da el hecho que
origina responsabilidad. Excepcionalmente, si el dao se manifiesta con posterioridad o ha sido
conocido despus por el damnificado, la accin resarcitoria no nace hasta ese segundo momento.
La ignorancia debe ser excusable.
C) Inmisones inmateriales.
D) Paredes medianeras.
Art 2626: El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea
indispensable o para hacerla ms firme o para hacerla de carga, sin indemnizacin alguna al
propietario o condmino de pared debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
Art 2733: Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que
quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del
espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnizacin por los embarazos que le cause la
ejecucin de los trabajos.
Art 2730: La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que no
causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales
derechos para el vecino
Art 2731: Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared
medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de
hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes,
o hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir armarios o
nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Art 2732: Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar
al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella.
E) Arboles y arbustos.
Art 2628: El propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a distancia de tres
metros de la lnea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rstico o urbano, est o
no cercado o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a
distancia de un metro
Si estuvieren a menos metros, el vecino tendra derecho a pedir que los corten.
Art 2629: Si las ramas de algunos rboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines o
patios vecinos, el dueo de stos tendr derecho para pedir que se corten en todo lo que se
extendiesen en su propiedad, y si fuesen las races las que se extendiesen en el suelo vecino, el
dueo del suelo podr hacerlas cortar por s mismo, aunque los rboles, en uno y otro caso estn a
las distancias fijadas por la ley."
F) Goteraje y aguas servidas.
Art 2630: "Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados, despus de la promulgacin de
este Cdigo, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales
caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino
Si se quisiera imponer al fundo vecino que recibiera el Goteraje de los techos, debera constituirse
una servidumbre de Goteraje que es siempre convencional. La importancia de considerar
restriccin y no servidumbre a la presente, implica que si por cualquier causa la vieja construccin
desapareciese, la nueva tendra que encuadrarse en el art. 2630, cosa que no ocurrira de tratarse
de una servidumbre.
Art 2632: El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el
fundo vecino las aguas de pozos que l tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo
que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiesen sido llevadas, o
sacadas all para las necesidades de establecimientos industriales.
Art 2633: El propietario est obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias
para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o
sobre la va pblica
G) Aguas de los fundos superiores.
Artculos:
Art 2647: Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de
los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre.
Art 2633: El propietario est obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias
para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o
sobre la va pblica.
Art 2648: Lo dispuesto en el artculo anterior, no comprende las aguas subterrneas que salen al
exterior por algn trabajo del arte; ni las aguas pluviales cadas de los techos, o de los depsitos en
que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza
domstica o en trabajos de fbricas, salvo cuando fuesen mezcladas con el agua de lluvia.
Art 2634: El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de
su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caan en su heredad.
Art 2638: El propietario de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores,
no puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores.
Art 2653: Es prohibido al dueo del terreno superior, agravar la sujecin del terreno inferior,
dirigiendo las aguas a un solo punto, o haciendo de cualquier modo ms impetuosa la corriente
que pueda perjudicar el terreno inferior.
Art 2649: Estn igualmente obligados los terrenos inferiores a recibir las arenas y piedras que
arrastraren en su curso las aguas pluviales, sin que puedan reclamarlas los propietarios de los
terrenos superiores.
Art 2650: Los dueos de los terrenos inferiores estn obligados a recibir las aguas subterrneas
que por trabajo del hombre salieren al exterior, como fuentes, pozos artesianos, etctera, cuando
no sea posible por su abundancia contenerlas en el terreno superior, satisfacindoseles una justa
indemnizacin de los perjuicios que pueden causarles.
El propietario del fundo inferior no puede "hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre
el terreno superior, las aguas, arenas, o piedras, que naturalmente descienden a l y aunque la
obra haya sido vista y conocida por el dueo del terreno superior, puede ste pedir que se
destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le hara y si la obra no tuviese 20 aos de
existencia". "El que hiciere obras para impedir la entrada de aguas que su terreno no est obligado
a recibir, no responder por el dao que tales obras pudieren causar".
H) Luces y vistas.
Se denominan luces las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que
no permiten mirar sobre el fundo vecino; vistas son aquellas que permiten una visin total del
fundo vecino. El cdigo distingue dos situaciones: paredes medianeras (son aquellas que se
encuentran en condominio, impidindole a uno de los vecinos hacer abertura alguna sin
consentimiento del otro. Art 2654: Ningn medianero podr abrir ventanas o troneras en pared
medianera, sin consentimiento del otro condmino." Sin embargo podrn abrirse luces o vistas con
el consentimiento de ambos) y no medianeras; en estas ltimas hay q distinguir segn se trate de:
Luces: Las paredes no medianeras pueden estar construidas uno de sus extremos tocando la lnea
separativa de los fundos "pared contigua" o ms o menos alejadas de dicha lnea. Art. 2.655:
El dueo de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para
recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro
cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.
La jurisprudencia ha permitido la abertura de luces en estas paredes a menor altura que la
determinada por el art. 2655, cuando "por estar cerradas mediante vidrios opacos colocados en un
marco fijo, que no pueda abrirse, impiden toda vista sobre la finca vecina".
Si se trata de una pared prxima, por no estar contemplado en el cdigo, resultan aplicables los
mismos principios.
Las luces de que venimos hablando no constituyen una servidumbre "y el dueo de la finca o
propiedad contigua, puede adquirir la medianera de la pared y cerrar las ventanas de luces,
siempre que edifique apoyndose en la pared medianera.
Art 2740: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de
perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o
luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere
la medianera.
Art 2657: El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir
que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.
Vistas: pueden ser derechas o de frente y oblicuas o de costado.
Art. 2.658. No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de
ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la
lnea divisoria.
Art. 2.659. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si no hay
sesenta centmetros de distancia.
Art. 2.660. Las distancias que prescriben los artculos anteriores se cuentan desde el filo de la
pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de stas, donde las haya; y para
las oblicuas, desde la lnea de separacin de las dos propiedades.
Debe tenerse en cuenta que en la poca de Vlez no exilian las modalidades de pisos y
departamentos y no poda concebirse la construccin de edificios de tanta altura; de ah que al
establecerse las distancias mnimas de las vistas derechas u oblicuas se pens en el orden mas o
menos horizontal, poco elevado. Por ello si dichas dimensiones son menores que las establecidas
pero no irroga perjuicio a los vecinos, no deben aplicarse las normas restrictivas.
Parte cuarta: extincin del dominio.
I. Casos de extincin de carcter absoluto.
Absolutas seran aquellas que implican la extincin del dominio no slo para el propietario, sino
tambin para cualquiera, porque hacen a la cosa objeto del derecho en s misma.
Enumeracin:
a) Destruccin o consumo total de la cosa. Si la destruccin es parcial, el derecho contina sobre
los restos.
b) Cuando la cosa es puesta fuera de comercio. El mismo Cdigo da un ejemplo en la nota al art.
2604: "cuando un ro forma un nuevo lecho en un terreno de propiedad privada". Si la cosa cae
dentro de las previsiones del art. 2337 inc. 2o Cd. Civ., el dominio, naturalmente, se extingue.
c) Animales salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad. Se transforman en res
nullius susceptibles de apropiacin. En el caso de que pierdan la costumbre de volver a la
residencia de sus dueos, si recuperan su anterior libertad, la extincin es absoluta; pero si se
acogen en predios ajenos y contraen la costumbre de vivir en ellos, su propietario los adquiere por
accesin (arts. 2592/93) y nos encontraramos frente a una extincin relativa del dominio.
II. Casos de carcter relativo.
Relativas seran aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo
adquiere otra persona. Juegan los artculos:
Art 2606: El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de
transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
Art 2609: Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere el
dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles, despus de firmado el
instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin.
Art 2610: Se pierde tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su causa,
ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica; o por el efecto de los juicios
que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en
virtud de un ttulo vicioso.
Abandono.
Art 2607: Se pierde tambin desde que se abandone la cosa, aunque otro an no se la hubiese
apropiado. Mientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueo de ella,
de arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio.
El abandono se puede referir a muebles: en este caso el abandono los convierte en res nullius
susceptible de apropiacin; o a inmuebles: el abandono de este solo puede realizarse mediante
manifestacin de voluntad expresa vertida en escritura pblica que deber inscribirse en el
Registro de la Propiedad. Recin en ese momento se operaria la extincin del dominio por
abandono. El hecho de no usar y gozar de la cosa no acarrea prdida del derecho, como
prstinamente lo dice el art. 2510.
Respecto del abandono de parte indivisa, dice el 2608:
"El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte
que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa."
Parte sexta: cosas muebles.
I. Antecedentes histricos.
En el Derecho romano los muebles, al igual que los inmuebles, eran reivindicables por el
propietario, contra cualquiera que los tuviera en su poder, salvo que se hubiera cumplido la
prescripcin adquisitiva.
En el Derecho germnico, la propiedad de las cosas muebles se adquira por el simple hecho de la
posesin, salvo los casos de robo o prdida. Si el propietario se haba desprendido
voluntariamente de la cosa slo tena una accin personal contra aqul a quien haba confiado la
cosa y no contra terceros a quienes este ltimo la hubiera trasmitido. Si, en cambio, la haba
perdido o se la haban robado, tena una accin real, que le permita recuperarla de manos de
quien la tuviera.
El derecho francs en un principio adopto el sistema germnico. Pero el siglo XX con el
renacimiento de los estudios sobre el derecho romano, comienza a expandirse dicho derecho por
los pases de Europa. El trmino de la prescripcin de esta accin reipersecutoria variaba segn las
distintas regiones, entre los 3 y los 30 aos.
En el siglo XVII la accin reivindicatoria qued eliminada para los casos de abuso de confianza o
violacin de un depsito y slo subsisti en supuestos de robo o prdida. Surge as la mxima que
recibe su consagracin definitiva en el art. 2279 del Cd. Civ. francs:
"En materia de muebles, la posesin vale ttulo. Sin embargo aquel que ha perdido o a quien ha
sido robada una cosa, puede reivindicarla durante 3 aos, a contar desde el da de la prdida o del
robo, contra aquel en manos de quien la encuentre, salvo a ste su recurso contra aquel de quien
la tuvo.
II. El articulo 2412.
"La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiere sido
robada o perdida.
Nuestro cdigo se inspira del francs.
Los requisitos exigibles para esta presuncin son posesion (en el sentido del art 2351. Algunos
sostienen que la posesion se presume iuris tantum siempre que exista corpus) y buena fe (art
2356. Tambin se presume iuris tantum); y la cosa no debe ser ni robada ni perdida.
Art 2767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa
mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para
servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
O sea que "para repeler la accin reivindicatoria" del propietario, es necesario que el poseedor la
haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fue a ttulo gratuito la reivindicacin es procedente, a
pesar de la posesin de buena fe.
El poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a ttulo oneroso o
gratuito, pero en el ltimo caso no lo ser frente al propietario, por el juego del art. 2767. El ttulo
oneroso slo ser necesario cuando se intente paralizar la accin del propietario, o mejor dicho,
anterior propietario.
Confirma esta posicin, la segunda parte del art. 2778, que establece que procede la accin
reivindicatoria sea la cosa mueble o inmueble, contra el actual poseedor que la hubiese de un
enajenante de buena fe y siendo l mismo de buena fe, "si la hubo por ttulo gratuito y el
enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante..."
Art 597: "Con relacin a terceros, cuando la obligacin de dar cosas ciertas tuviere por fin
restituirlas a su dueo, si la cosa es mueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro por
transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor no tendr derecho contra los
poseedores de buena fe, sino solamente cuando la cosa le haya sido robada o se hubiese perdido.
En todos casos lo tendr contra los poseedores de mala fe."
Siempre que mediara una trasmisin a ttulo oneroso, aunque se haya adquirido de un no
propietario, el poseedor se convierte en propietario y el anterior dueo pierde el dominio.
III. Naturaleza jurdica de la adquisicin.
Teoras clsicas acerca de la naturaleza jurdica del principio del art 2412:
a) Segn algunos, se tratara de una prescripcin instantnea. Esta tesis pudo tener su origen en el
hecho de que en el Cd. Civ. francs, el art. 2279 est ubicado en el ttulo referente a la
prescripcin, bajo el epgrafe "Algunas prescripciones particulares" aunque actualmente se
considera que la expresin "prescripcin instantnea" son contradictorios, ya que uno de los
elementos de la prescripcin es, precisamente, el tiempo, que aqu no existira. Y ha sido
acerbamente criticada titulndosela una "ficcin" intil.
b) Para otros, surgira de la mxima una presuncin de propiedad. Pensamos que es iuris et de
iure: teniendo posesin y buena fe el poseedor se convierte en propietario con un ttulo
inatacable. El art 3271 establece que el principio del nemo plus iuris (art. 3270) no rige respecto de
las cosas muebles.
Aquellos que sostienen que la presuncin establecida por el art. 2412 admite prueba en contrario,
muchas veces incurren en el error de concluir en que esa prueba consistira en la demostracin de
que el demandado, o no es poseedor o carece de buena fe.
Pero no hay que perder de vista que en el art. 2412 existen dos presunciones iuris tantum: la de
posesin y la de buena fe, pero que no rendida la prueba en contrario respecto de ellas, estos dos
elementos engendran la presuncin iuris et de iure. La incorreccin est en no distinguir estas dos
presunciones, que pueden ser destruidas, de la presuncin de propiedad, que no puede serlo.
c) Por ltimo, para otros, se trata de una hiptesis de adquisicin legal, es decir, de una
adquisicin o atribucin de propiedad ministerio legis.
Segn esta opinin, que nosotros compartimos, es la propia ley la que, por razones de
conveniencia econmica, atribuye al poseedor de buena fe la propiedad de la cosa.
Art. 2.414. La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en
virtud de un contrato o de un acto lcito o ilcito, obligada a la restitucin de la cosa.
Art. 2.415. Tampoco puede ser invocada respecto a las cosas muebles del Estado general, o de los
Estados particulares, ni respecto a las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
IV. Requisitos.
V. Excepciones.
VI. Reivindicacin de cosas robadas o perdidas.
La ms importante excepcin a la presuncin de propiedad del 2412 la constituyen las cosas
robadas o perdidas.
Si se trata de tales cosas aunque las haya adquirido a titulo oneroso, su poseedor, aunque sea de
buena fe, no esta a cubierto de la reivindicacin.
Art 2766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa
ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa
que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
La calidad de cosa perdida se aplica no solo a las que se extraviaran por caso fortuito o fuerza
mayor, si no a los supuestos de perdida por negligencia imputable al poseedor
En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe
desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso. Sin embargo
hay dos supuestos en que el propietario esta obligado al desembolso a favor del tercero poseedor
de buena fe:
A) Si la cosa estaba en venta con otras equivalentes o semejantes y hubiera sido adquirida por el
poseedor en una "venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes" (art. 2768) o "a un
individuo que acostumbraba vender cosas semejantes", el reivindicante debe reembolsar el precio
que el poseedor hubiera pagado por la cosa y, de lo contrario, la reivindicacin ser rechazada. Si
la cosa no hubiera sido adquirida en las condiciones enunciadas nada puede reclamar al
propietario, aun siendo de buena fe. Y ms, el propietario puede, a su vez, repetir contra l lo que
hubiera tenido que pagar al tercer adquirente.
B) Art 2422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar
lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de
buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente
recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.
Es decir que, en la hiptesis de que la cosa la hubiera adquirid en venta pblica o en casa de venta
de objetos semejantes (art. 2768) el poseedor de buena fe puede reclamar el precio que por ella
hubiera pagado y slo en ese caso.
Pero si por la adquisicin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, el propietario
puede reencontrarse con la cosa que de otra manera le hubiera sido difcil recuperar, si bien no
debe desembolsar el precio, porque no concurren las circunstancias del 2768, s debe pagar una
indemnizacin proporcionada38 al poseedor, que sera una especie de "compensacin por el
servicio" que le ha prestado al propietario con su adquisicin.
VII. Rgimen de las cosas muebles registrables. VIII. Prescripcin adquisitiva de cosas muebles.
Segn la nota al art 3948 no tenemos prescripcin de cosas muebles, y en el propio art se
dispone que la prescripcin adquisitiva se refiere solo a inmuebles.
Esto, sobre todo en caso de trasmisiones de buena fe y a ttulo oneroso, creaba graves
inconvenientes al comercio jurdico dado que siendo la reivindicacin imprescriptible43 y no
existiendo usucapin de cosas muebles, si estas fueran robadas o perdidas quedaban
indefinidamente sujetas a la accin persecutoria del propietario.
Art 477 del cdigo de comercio: "El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin
La ley 17711 incorporo el art 4016 bis: "El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya
transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es
de 2 aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos, la
posesin debe ser de buena fe y continua".