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1
Avaliao Imobiliria
Mtodo do Rendimento
28-11-2013 ESAI / 2
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Chapter 13 - 2
3
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA
taxa de capitalizao
taxa de actualizao;
4
O Imobilirio como um
veculo de Investimento
O imobilirio compete com outros tipos
de investimentos para captar o capital
dos investidores
O objectivo principal dos investidores
fazer o aumentar o capital investido
O investidor tenta tambm minimizar o
risco
Chapter 13 - 3
5
Ao determinar onde investir o capital, um
investidor faz as seguintes perguntas:
Qual o custo do investimento?
Qual o retorno?
Quando terei o retorno?
Quais so os riscos?
Qual o retorno de um investimento imobilirio
comparado com outros investimentos com
riscos similares?
O Imobilirio como um
veculo de Investimento
6
O Imobilirio como
Investimento
Ao avaliar imobilirio considerado como
investimento devemos considerar dois tipos de
retorno:
1) retorno no investimento = Rendimento
Peridico
2) retorno do investimento = Apreciao do
Capital
Chapter 13 - 4
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Risco
Liquidez
Tamanho do
investimento
Uso como garantia
Alavancagem
Perodo deteno
Administrao
requerida
Potencial para
valorizao
Vantagens fiscais
A avaliao pelo mtodo do rendimento dever ter em ateno os
factores que influenciamo comportamento dos investidores:
O Imobilirio como
Investimento
8
Quanto mais seguro um investimento,
menos retorno (desconto) um investidor
espera.
Reciprocamente, quanto mais risco
apresenta um investimento, um mais alto o
retorno (desconto) esperado
O Imobilirio como
Investimento - Risco
Chapter 13 - 5
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Liquidez refere-se facilidade de converter o
investimento em dinheiro vivo.
Investimentos altamente lquidos convertem-se
em dinheiro mais facilmente, logo o investidor
espera um retorno (desconto) mais baixo que
pretenderia para um investimento que leva mais
tempo, ou mais difcil, a converter.
O Imobilirio como
Investimento - Liquidez
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Alguns investimentos tm o potencial para aumentar em valor
(apreciao de capital) durante o perodo de deteno, de forma
superior a outros.
Um investidor que espera a apreciao de capital com o passar
do tempo pode aceitar um retorno (desconto) mais baixo
durante o perodo de deteno
O investidor est disposto a esperar at o fim do perodo
de deteno para uma rentabilidade global superior
O Imobilirio como Investimento
Potencial para valorizao
Chapter 13 - 6
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Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Princpio da substituio
Um comprador no pagar mais por
uma propriedade do que lhe custaria
comprar um investimento alternativo
Investimento alternativo aquele que
oferece os mesmos retorno e risco que a
propriedade em anlise.
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Conceito de Risco
) (mdia X
Maior disperso,
maior risco
Menor disperso,
menor risco
Freqncia
Varivel (Retorno)
Chapter 13 - 7
13
Conceito de risco
RISCO
Forma quantificada de percepo da incerteza baseada
em probabilidades objectivas dos acontecimentos
futuros consoante os cenrios possveis
Risco definido em finanas como a probabilidade
de receber um retorno de um investimento muito
diferente do retorno esperado
Damodaran, (2001), Corporate Finance, Theory and Practice
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Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Qualquer investidor racional exigir maiores
rendibilidades para recompensar maiores
riscos e actualizar os montantes futuros a
receber e a despender com base numa taxa de
actualizao mais elevada
Chapter 13 - 8
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Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Como estimamos a Taxa de Remunerao?
Tx = Tsr + Pr
Tx. = Tx. Sem risco + Prmio de Risco
(Tx. sem Risco = Rendimento Certificados de Aforro, pex.)
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Retorno Esperado
Taxa de desconto pode tambm ser calculada atravs do modelo
CAPM, que representado pela equao:
E(Ri) = Rf + [E(Rm) Rf] x i
E(Ri) = retorno esperado do activo ou taxa de desconto;
Rf = taxa livre de risco;
E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado;
i = risco sistemtico do activo;
Chapter 13 - 9
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Recta Caracterstica
Relaciona, dentro do modelo CAPM, o comportamento de um ttulo
(ou carteira especfica de ttulos) com a carteira de mercado.
.
.
.
.
.
RM -Rf
Rj -Rf
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
. .
. .
Risco
Diversificvel
= Coeficiente alfa
= Coeficiente beta
(pendente)
( )
f M f j
R R R R + = Rf
TX
livre
risc
o
18
Coeficiente Beta: Risco
Sistemtico
( )
M
M j
R
R R
VAR
COV
,
=
j
|
|
\
|
Em que
Te Taxa efectiva anual
n = taxa nominal anual em decimal
p = nmero de perodos de capitalizao por ano
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Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
Vtor Reis
54
100 1
p
n
+ 1 = Te
p
|
|
\
|
|
|
\
|
[ ] ( ) 100 1 0.0375 + 1 = Te
4
15.9% = Te
Taxas de Juro
Chapter 13 - 28
Vtor Reis
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Taxa
Nominal
Anual
Capitalizao
Mensal
Capitalizao
Trimestral
Capitalizao
Semestral
5% 5,12% 5,09% 5,06%
6% 6,17% 6,14% 6,09%
7% 7,23% 7,19% 7,12%
8% 8,30% 8,24% 8,16%
9% 9,38% 9,31% 9,20%
10% 10,47% 10,38% 10,25%
11% 11,57% 11,46% 11,30%
12% 12,68% 12,55% 12,36%
13% 13,80% 13,65% 13,42%
14% 14,93% 14,75% 14,49%
15% 16,08% 15,87% 15,56%
16% 17,23% 16,99% 16,64%
17% 18,39% 18,11% 17,72%
18% 19,56% 19,25% 18,81%
19% 20,75% 20,40% 19,90%
20% 21,94% 21,55% 21,00%
Vencimentos
por ano
12 4 2
Taxas de Juro
Mtodo de avaliao DCF:
em que:
V Valor do Imvel antes da execuo do empreendimento
C Custos do Projecto Imobilirio
R Rendimentos Previstos
D Despesas Operacionais
Vf Valor de Sada
t e i - Taxas de Actualizao
p - Perodo
n - Vida Prevista do Rendimento
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=
+
+
|
|
\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
f
p
p p
p
p
i) (1
) (V
t) (1
) D (R
t) (1
C
V
Chapter 13 - 29
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57 Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow, em que:
so elencadas as diversas variveis
consideradas fundamentais
estimado o perodo de ocorrncia de sadas e
entradas de capitais
Mtodo de avaliao DCF:
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Mtodo de avaliao DCF:
Rendimentos Rendimentos
Fraco Renda Nominal Lquidos Lquidos
Taxa de Seguros Condomnio Actualizados
Esgoto
Ano 1 6.408,00 0,40% 0,75% 3,50% 6.408,95 6.017,80
Ano 2 6.536,16 0,40% 0,75% 3,50% 6.537,11 5.763,51
Ano 3 6.666,88 0,40% 0,75% 3,50% 6.667,84 5.519,96
Ano 4 6.800,22 0,40% 0,75% 3,50% 6.801,17 5.286,71
Ano 5 6.936,23 0,40% 0,75% 3,50% 6.937,18 5.063,31
Ano 6 7.074,95 0,40% 0,75% 3,50% 7.075,90 4.849,36
Ano 7 7.216,45 0,40% 0,75% 3,50% 7.217,40 4.644,44
Ano 8 7.360,78 0,40% 0,75% 3,50% 7.361,73 4.448,19
Ano 9 7.507,99 0,40% 0,75% 3,50% 7.508,95 4.260,23
Ano 10 7.658,15 0,40% 0,75% 3,50% 7.659,11 4.080,21
Ano 11 2.964,78 1.483,02
Ano 12 600.862,29 282.214,72
333.631,44
Despesas No Recuperveis
VALOR ACTUALIZADO
Chapter 13 - 30
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Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
(
(
+
+
=
=
n
n
i n
) i 1 ( i
1 ) i 1 (
PMT PV
a PMT PV
O Valor Actual das Rendas acumuladas durante os vrios perodos considerados
pode ser estimado a partir da frmula seguinte:
Em que:
PV Valor actual dos pagamentos Futuros
PMT Pagamentos Futuros
i - Taxa de remunerao dos capitais
n - Nmero de perodos considerados
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Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Um Cliente pediu-lhe a avaliao de um apartamento novo que possui, com
130 m2 Ab habitvel, 1 lugar de estacionamento e aquecimento central.
De acordo com a prospeco de imveis com caractersticas e localizao
semelhantes ao imvel em estudo verifica-se que este poderia ser
arrendado por 550 /ms. Determine, justificando :
O Valor de Mercado, considerado livre e disponvel e para uso continuado,
sabendo que a taxa de capitalizao pretendida na zona de 6%.
Estime os valores que considere possveis, considerando que o imvel se
encontra arrendado, com uma renda mensal de 300 , sabendo que o contrato
de arrendamento termina em Dezembro de 2015.
60
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 31
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Diferentes Custos suportados
Diferentes possibilidades de actualizao
Principais Diferenas
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
O risco de investimento de dois imveis similares
com contractos de arrendamento com durao
diferente ser tambm diferente
Diferentes prazos
Chapter 13 - 32
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Estimativa da Taxa de Remunerao
A determinao do custo de capital um dos pressupostos de
anlise de maior relevncia.
O clculo do custo do capital foi obtido com recurso frmula
CAPM utilizando uma taxa risk free de 1,7%, adicionado de
um prmio de risco de mercado de 6,5 % para privados com
fins lucrativos.
Diferentes prazos
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Estimativa da Taxa de Remunerao
Atendendo a que os certificados de tesouro ou as obrigaes de tesouro (OT)
portuguesas, normalmente utilizadas como referncia para as taxas risk free,
podem aproximar-se actualmente de taxas de remunerao cerca de 10%,
pode-se considerar que este valor conjuntural e incorpora o efeito
especulativo dos mercados de dvida pblica decorrentes da crise econmica e
financeira.
Razo pela qual foi ser mais sensato utilizar outros referenciais neste caso o
valor 1,7%, valor mdio das ltimas colocaes das OT alems
Diferentes prazos
Chapter 13 - 33
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Pressupostos Gerais Unid. Valor Observaes
Beta Property Management # 1,13 Fonte: Damodaran Europe
Rf (taxa sem risco) % 1,70%
Tx de rendibilidade de referncia:
Obrigaes Tesouro Alemanha
Prmio de risco para investidor
privado
% 6,50%
Custo Capital CAPM para
investidor privado
% 9,05% CAPM = Rf+ Beta x (PR)
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Taxa de Remunerao
Yeld Inicial ou cap rate y=R/V.
Remunerao Global r=y+c (c taxa de valorizao do imvel)
Chapter 13 - 34
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Anteriormente estimava-se o Valor Presumvel de Negociao com o
Inquilino
V Valor actual do imvel
Vf Valor financeiro
Vp Valor potencial
k Factor de ponderao
Exigia que as Rendas Actuais fossem constantes e perptuas
Diferentes prazos
k
Vf Vp
Vf V
+ =
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
No caso de imveis com contractos de termo certo, era estimado o nus
V Valor actual do imvel
Rp Renda potencial
Ra Renda actual
n n de anos de contrato
O que no correcto pois pressupe que o imvel pode realizar j o seu valor
potencial, quando este ser apenas realizado no futuro
Diferentes prazos
[ ] n Ra Rp Vp V = ) (
Chapter 13 - 35
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Para estimar correctamente:
V Valor actual do imvel
Ra Renda actual
t n de anos de contrato
r taxa de remunerao
Vt - Valor no fim do contrato
Ct Custo de obras no final do contrato
Diferentes prazos
[ ]
( )
) 1 (
) 1 (
1
) 1 (
r
Ct Vt
r
r
Ra
t
t
V
+
+
+
=
70
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes Custos Suportados
Rendimento Potencial
- % Desocupao
- % Incobrveis
Rendimento Bruto Efectivo
- Custos de Manuteno
- Custos de Funcionamento
- Servio de Dvida
Cash-Flow Operacional
- Amortizaes Fiscais
Rendimento Tributvel
Cash-Flow Operacional
- Impostos
Rendimento Lquido Disponvel
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Avaliao de Imveis de
Rendimento
Poder ter implicaes no prazo em que se vai
manter a renda actual ou a renda limitada
Poder ter implicaes nos custos de explorao,
principalmente nos impostos
Diferentes possibilidades de actualizao