Valuación de Terrenos y Edificios

VALUACION
ING. LUIS DAGNILLO

Profesor Titular

ARQ. EDGARDO ALBO
Profesor Asociado

ARQ. DIANA STEIMBERG
Profesora Adjunta

ARQ. SILVIA ALDONATE
Profesora Adjunta

CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

Ctedra de Economa de la Construccin II | FAU | UNT 1

VALUACIN DE TERRENOS Y EDIFICIOS

MARCO CONCEPTUAL - GENERALIDADES
Desde la aparicin del dinero desplazando al trueque, se hizo necesario ponerle precio a las cosas
vendibles.
En muchos casos, ponerle precio a algunas cosas es un procedimiento sencillo, fcil y claro. Por
ejemplo, con los productos manufacturados (vehculos, artculos del hogar, etc.), donde se lo determina
a travs de la sumatoria del valor de sus componentes, la mano de obra necesaria para su fabricacin,
los gastos generales y el beneficio del fabricante. Todos los datos necesarios se pueden establecer
claramente, se consiguen con facilidad y el procedimiento es muy objetivo, salvo quizs en su ltima
etapa, cuando debe decidirse la utilidad o beneficio a agregar, donde se maneja algn grado de
anlisis subjetivo.
El ponerle precio a las propiedades inmuebles, es bastante ms complejo ya que influyen en l
factores que no son claramente justipreciables, sino que por el contrario, encierran un alto grado de
subjetivismo. Por ello se dice que valuar no es una ciencia exacta.

Valuar es estimar o medir el valor de una cosa de inters econmico, en funcin de una unidad
monetaria, y para un mercado o momento econmico determinado.

Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor.

La valuacin entonces, tiene por objeto fijar el valor de cambio de las cosas vendibles. Entendiendo
por valor de cambio el que se mide por la cantidad de otros bienes que podramos obtener a cambio del
nuestro.
Este valor de cambio expresado en dinero, se denomina precio.

El precio de las propiedades siempre fue una materia donde es conflictivo y muy difcil lograr
coincidencias. Cada tasador tiene su tcnica, cada empresa cree conocer mejor que nadie el mercado
y cada propietario cree tener las mejores razones para justificar un determinado valor.
En la realidad, el 90% de la valuacin de inmuebles, se hacen teniendo en cuenta su valor venal
(precios determinados por la ley de oferta y demanda), con referencia muy vagas, sin estudios ni
mtodos, suponiendo que la experiencia en el trabajo inmobiliario d seguridad a la veracidad de los
valores obtenidos.

Chandas, sostiene que saber valuar, no significa tener una lista de valores actualizados en distintas
zonas de la ciudad, sino saber analizar y ponderar estos antecedentes, que finalmente nos llevaran al
valor final justificado.

Las tasaciones constituyen una ciencia aplicada a una tcnica, que se sirve de las ciencias
matemticas, pero sometidas al criterio y la experiencia como condicin fundamental y necesaria. No
es ciencia pura, ni es solamente experiencia, y los aspectos tcnicos deben ser manejados con
habilidad e ingenio.
Algo en lo que coinciden todos los autores, es en que la tasacin debe responder a reglas y normas :
conocer el bien a tasar
mantener la objetividad
conocer el medio y el momento.


EL VALOR EN LA TASACIN
El concepto de valor resulta difcil de definir, porque los hechos a los que se refiere son de pura
relacin, relacin entre dos cosas intercambiadas. Por lo tanto no es un concepto absoluto.
No es tampoco una cualidad de la cosa, no es una caracterstica intrnseca del objeto, sino que es
dependiente de los deseos del hombre (est relacionado con la dificultad para lograr el
intercambio).
Un objeto no puede tener valor, a menos que tenga utilidad, entendida sta como la capacidad de
provocar el deseo de poseerlo (deseabilidad). Si un objeto se puede obtener gratuitamente, carece
de valor.
La utilidad sola es insuficiente para proporcionar valor a un objeto, tambin debe haber escasez
del mismo. Anlogamente, la escasez sola tampoco otorga valor, deben existir ambas.
El deseo, estimulado por la utilidad del objeto, le otorgara valor si existe adems un mercado con
posibilidades de compra.

Rivarola, en su libro Teora y Practica de la Tasacin de Inmuebles, dice que cada inmueble admite
tantas valoraciones como motivos puedan presentarse para valuarlo. (No le asigna el mismo valor una
persona que quiere comprar, que la que quiere vender; o ambas partes en un litigio por herencia; etc.).

En realidad el valor de un bien ser el que se obtiene de su venta en condiciones normales, cuando el
vendedor esta deseoso de vender, y el comprador, deseoso de comprar. La dificultad es que hay que
establecerlo antes de su venta, pero con el ojo puesto en ella.
El valor es la relacin que existe entre una cosa deseada y un adquirente posible.
La medida de valor es la cantidad de dinero que el adquirente potencial probablemente pagara para
lograr la posesin de la cosa deseada. Por lo tanto el precio es la medida del valor, expresado en
dinero.
Sabemos que un objeto al que el tasador le asign un valor, puede tener diferentes precios: uno para la
venta rpida, otro para hacer un buen negocio; otro para no vender, con la intencin de valorizar una
zona u otra propiedad vecina.
No existen entonces dos valores para un mismo bien, lo que si hay es una estrategia de venta que
pone un precio de oferta superior, para negociar una rebaja.

Conclusin: una valuacin requiere de una metodologa de clculo. Requiere de mecanismos
que eliminen la anarqua existente y que todos los tasadores se movilicen de manera similar,
tanto en la bsqueda de datos como en la forma de anlisis, el grado de ponderacin, etc. para
que se arribe a valores similares.


METODOLOGAS DE CLCULO

Entre los mtodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos:

I- MTODOS SEPARATIVOS
VALUACIN DEL TERRENO: MTODO DE COMPARACIN O DE
REFERENTES DIRECTOS
VALUACIN DEL EDIFICIO: MTODO DIRECTO O DEL VALOR DE
REPOSICIN

I- MTODOS DE CONJUNTO
MTODO INDIRECTO O DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA
VALOR VENAL

I- OTROS MTODOS
EL RECICLAJE DE LOS EDIFICIOS
VALUACIN DE LOTEOS
EL VALOR MXIMO DEL TERRENO

Los mtodos separativos se denominan as, porque dividen al inmueble en sus partes componentes y
determinan el valor tanto del terreno como del edificio, en forma separada. Establece que un bien raz
est formado por dos partes esencialmente distintas: el lote y la edificacin. Las diferencias entre
ambas son muchas y evidentes, pero las que nos interesa a la hora de valuar, es que el edificio puede
fabricarse, mientras que el terreno no.
Que el edificio sea fabricado, significa que de alguna manera podemos establecer su costo. Partiendo
de sus componentes primarios- mano de obra, materiales - llegaremos a un monto ms o menos
exacto. En definitiva hacer un edificio es un procedimiento industrial de etapas definidas y lo que es
ms importante, de costos definidos.
En cambio, la tierra es un bien de naturaleza econmica muy particular, es inamovible, limitada en
cantidad, no tiene precio de costo (de produccin) y su duracin es indefinida. Por ello requiere ser
tratada con diferentes criterios.
Adems, tanto edificio como terreno tienen comportamientos, a lo largo del tiempo, muy diferentes.
Mientras que el primero comienza a perder valor desde el mismo momento de su puesta en
funcionamiento, el terreno no pierde valor nunca, muy por el contrario, generalmente aumenta su valor.
Todo lo que se relaciona con el edificio, es ms claro, menos indeterminado. El estudio de costos nos
suministrar un nmero - expresado en $/M2 - con el cual, y junto a la superficie del edificio,
encontraremos el valor del mismo.
Para el estudio de costos, la cosa termina all. Pero para la valuacin, la cosa recin comienza all.
El costo de un bien fsico, no es su valor. Este ltimo tiene sus propias leyes. El edificio solo vale en
funcin del terreno. Podremos mantener la idea de que valuar un edificio es ms sencillo, si estamos
seguros que existe una adecuada relacin entre lote y edificio. Admitiremos la existencia de esta
condicin para el clculo.
Por otro lado, en general el edificio tiene un precio varias veces mayor al precio del terreno, llegando en
algunos casos a tener una relacin de 1:10. Por ende, un error en la estimacin del valor del terreno,
puede equivaler a un error de un 10% en la estimacin total.


Los mtodos de conjunto, consideran que para llegar a la valuacin de un inmueble, hay que analizar
conjuntamente terreno y edificio, porque es en conjunto que ellos producen un beneficio o utilidad.
Estos mtodos se basan en la teora econmica que todo capital debe producir una renta. Las partes
que conforman el inmueble, de manera independiente, no generan utilidad: un terreno, por s solo, no
produce una renta (salvo excepcionalmente). Necesita del edificio para hacerlo


VALUACIN DE TERRENOS
Ya vimos que en forma genrica valuar un bien significa determinar su valor econmico, en un
contexto dado y en una fecha precisa.

La determinacin de un valor lo ms objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de
Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transaccin libre entre las partes, el
que se ubique en la interseccin de las curvas de oferta y demanda.

Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus caractersticas intrnsecas, sino que depende
en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar:

La tierra tiene valor a partir de su utilidad;

y de su relacin con necesidades no satisfechas:

La tierra tiene valor a partir de su escasez.

Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrnsecos, extrnsecos y de orden
general, que interactan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano.

MTODO DE COMPARACIN O REFERENTES DIRECTOS
Dentro de los mtodos separativos para la valuacin de terrenos, encontramos el MTODO DE
COMPARACIN O DE REFERENTES DIRECTOS. Este acta por comparacin directa de
antecedentes de valores de otros terrenos que se seleccionan como referentes. Es el mtodo
fundamental para la determinacin del Valor de Mercado.
Se trata de un proceso de obtencin de informacin primero, y de interpretacin y anlisis de esa
informacin.
Este mtodo no hace ms que conducir lgicamente un proceso de determinacin de valor a partir de
la ponderacin y anlisis de similitudes y diferencias de las caractersticas fundamentales y ms
representativas del bien a valuar. Estas caractersticas obran como trminos de comparacin, en
relacin a ciertos antecedentes tomados como testigos.

Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas.

El valor del mismo surge de un proceso de anlisis, correccin y homogenizacin de cualidades que
poseen inmuebles de caractersticas similares al del bien a valuar, sobre los cuales el tasador cuenta
con la informacin de los valores de venta obtenidos o de cotizacin solicitados, con los cuales va a
comparar el bien que tasar.

VALORES DE COTIZACIN Y VALORES DE VENTA
Trabajar con valores de concrecin de operaciones es mucho ms seguro que hacerlo con precios de
ofertas.
En general los mercados son poco transparentes y nos es difcil recabar informacin sobre valores
reales de venta. En estos casos, podemos utilizar precios de cotizacin/ofertas, infiriendo el diferencial
que existe entre oferta y precio, en la zona que estamos trabajando.
Este diferencial o regateo est ligado a la dinmica inmobiliaria de la zona. En mercados donde se
producen muchas operaciones de compras y ventas, el regateo posee menor aceptacin.
Es responsabilidad del tasador medir el porcentaje de regateo en la zona y para el tipo de inmueble que
quiere valuar.


Como dijimos anteriormente, en el proceso de valuacin la recopilacin de informacin ocupa un lugar
central. Informacin que tiene que ver tanto con cuestiones propias del terreno como con cuestiones
externas que inciden sobre l.
Debemos establecer las caractersticas que actuarn en nuestro mtodo como Trminos de
comparacin y procesar la informacin de manera adecuada.

Hay una serie de factores que siempre son parmetros de comparacin razonables, a ellos los
podemos agrupar en:

INTRNSECOS propios del terreno
Dimensiones lineales Frente y Fondo
Relacin Frente/Fondo
Superficie
Forma y configuracin
Topografa
Capacidad Portante
Orientacin
Ubicacin dentro de la manzana

Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarn y mejorarn el aprovechamiento racional
de un terreno, tanto en la economa de ejecucin de la construccin, como as tambin en la
funcionalidad del futuro edificio.

EXTRNSECOS o de emplazamiento.
Ubicacin
Carcter de la zona
Desarrollo edilicio
Condiciones fsicas e importancia de la calle
enfrentada
Servicios y accesibilidad

FACTORES DE ORDEN GENERAL
Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carcter ms general.

Legislacin vigente
Estabilidad poltica del pas
Poltica fiscal
Estabilidad monetaria / Estado econmico del pas
Desarrollo urbano
Incidencia de grandes obras publicas
Condiciones de la operacin de compraventa
Tendencias del Mercado inmobiliario

La mayora de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y adems, lejos de influenciar sobre
el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.


INTRINSECOS propios del terreno
1- Dimensiones Lineales
Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de
manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente.
FONDO
La parte ms valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el
terreno, alejndonos de la lnea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determin
estadsticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elabor lo que se conoce como la LEY
DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad.
$/m2
calzada
150 140/150
2/3
100 90/100
1/3
60
60
0
0 10 20 30 40 50 60 fondo (ml)
Curva de Valiente Noailles

Acorde tambin a esas estadsticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de
terreno en funcin de la profundidad, que indican que la disminucin del valor hacia el fondo no
representa una funcin lineal, sino que sigue las coordenadas de una parbola.
FRENTE
Valiente Noailles hizo tambin un estudio en funcin de los anchos de frente.
Si dijimos que la parte del frente es la ms valiosa, podramos deducir que si el frente aumentase
indefinidamente, aumentara de la misma manera el precio.
Pero no es as; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente;
fuera de esa zona, el valor decrece.

$/m2
110
100
90
80
70
0
0 5 10 15 20 25 30 frente (ml)


Los terrenos ms cotizados estn en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le
siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts.
prevalecen razones de orden arquitectnico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones
problemticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es ms costoso construir,
paga mayores impuestos.
2- Relacin Frente-Fondo
Proporcin del terreno. La relacin frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe
saber apreciar.
Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarn
diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del
frente y del fondo actan de manera diferente.
3- Superficie
Superficie posible de construccin para un mximo aprovechamiento. Es lo que se denomina
Coeficiente de Utilizacin, y esta muy ligado a los Cdigos de Edificacin en vigencia.
4- Forma y configuracin
Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a travs de
estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con
seguridad y mensurar con exactitud.
5- Topografa
Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relacin a la
vereda: cuando la diferencia es mnima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande
(15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mnimos), habr que efectuar trabajos de relleno
o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en
cuenta en la evaluacin del mismo.
6- Capacidad Portante
Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificacin a construir. Un terreno que
obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.
7- Orientacin
La orientacin es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor
asoleamiento de las fachadas, lo que ser apreciado en distinto grado, segn se trate de una zona
fra o caliente.
La orientacin es, a la vez, factor de decisin de partido en los proyectos y pude beneficiarlo
mucho.
8- Ubicacin dentro de la Manzana
Se trata de ver la ubicacin del terreno respecto de la esquina.

De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relacin
frente-fondo, superficie y forma) son los nicos que presentan facilidades para ser homogeneizados y
tabulados para usarlos en metodologas matemticas. Y son los factores de principal importancia en la
determinacin del valor de un terreno.
En la medida de su bondad, estos factores facilitarn y mejorarn el aprovechamiento racional de un
terreno, tanto en la economa de ejecucin de la construccin, como as tambin en la funcionalidad del
futuro edificio.
UNA INVERSIN EDILICIA DEBE COMPENSARSE CON UNA RENTA EQUIVALENTE. Todo factor
que no acte en ese sentido, debe ser valorado y disminuido del precio del terreno, por ejemplo:


fundaciones costosas, forma irregular que dificulte el aprovechamiento al mximo del lote, problemas
de niveles, reglamentaciones municipales, etc.

EXTRNSECOS o de emplazamiento.
1- Zonificacin
Carcter de la zona en que est ubicado: comercial, industrial, residencial, etc.
2- Desarrollo edilicio de la zona
Si la zona presenta un desarrollo progresivo, estancado o regresivo.
3- Condiciones fsicas e importancia de la calle enfrentada
Si se trata de una calle, una avenida o pasaje. Estado del pavimento, veredas, pendientes,
rboles, etc.
4- Carcter de la vecindad inmediata e influencia de los edificios linderos
Hay vecindades valorizantes y desvalorizantes. Los edificios linderos pueden afectar a la futura
construccin quitndole iluminacin, asoleamiento, pueden producir ruidos y olores, o
simplemente quitarle vida a la cuadra por su gran extensin (escuelas, conventos, depsitos, etc.)
5- Servicios pblicos y medios de transporte
El progreso de una zona est ligado a la facilidad de llegar a ella y recibe la influencia de los
medios de transporte con que cuenta.
As mismo las comodidades que pueda brindar a sus habitantes en materia de servicios pblicos:
energa, gas, cloacas, telfono, etc.
6- Oferta de terrenos en la zona
Si la zona es deseada, en la medida que escaseen los terrenos, su valor ser mayor. Clsica
situacin de mercado: oferta y demanda.

7- Ubicacin respecto a ncleos de la ciudad
Al hablar de ncleos, nos referimos a centros comerciales, o zonas en desarrollo. Vivir entre
comercios significa comodidad en un aspecto, pero significa tambin ruidos, transito continuo,
iluminacin excesiva, etc.

FACTORES DE ORDEN GENERAL
1- Legislacin vigente
Leyes de alquileres, exenciones impositivas para un determinado sector, calles o avenidas a abrir.
2- Estabilidad poltica del pas
En relacin al rgimen de propiedad de la tierra. Un cambio de sta naturaleza puede variar
substancialmente el valor de un terreno.
3- Poltica fiscal
Impuesto que gravan la propiedad. Alcuotas mayores para los terrenos baldos, para eliminar la
especulacin con las tierras y alentar la construccin.
4- Estabilidad monetaria / Estado econmico del pas
Frente a las devaluaciones o prdida del valor adquisitivo de la moneda, la gente resguarda su
dinero invirtindolo en inmuebles.
5- Desarrollo urbano
Posibilidad de crecimiento de sectores de la ciudad, alentadas por razones especiales.
6- Incidencia de grandes obras publicas


7- Condiciones de la operacin de compraventa
Forma de pago contado o en cuotas: Se puede elevar el precio de la tierra, si se facilita
la compra. Adems con mayor atractivo si al adquirente se lo hace poseedor de la
tierra con el primer pago.
Venta individual o en bloque.
Necesidades de quien compra o vende.

La idea que se sustenta en la metodologa que vamos a seguir para llegar al valor del terreno, es la de:
HOMOGENEIZAR LOS TERRENOS, para determinar en qu medida, frente a la diversidad de terrenos
heterogneos en sus dimensiones, uno es mejor o peor que otro, lo que significa decir ms o menos
valioso, estableciendo una forma sistemtica para poder hacerlo con todos los terrenos.

Para ello fue necesario determinar un lote tpico (valor 100%) que sirviera como base de comparacin,
y a partir de all ir se determinaron coeficientes porcentuales que establecen las diferencias entre ste
terreno y los dems.

Ello se realiz en base a la reunin de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento
de calculo, permitieron ir determinando dichos coeficientes, que se volcaron en tablas de FRENTE-
FONDO (hechas en nuestro pas por Valiente Noailles y mejoradas por Fitte y Cervini), cuyo uso se
vern en el ejercicio indicado ms adelante.

No es necesario explicar las frmulas usadas, ni cmo fueron hechos los estudios para la
determinacin de los coeficientes, pero s que quede entendido que bsicamente se hicieron en funcin
del anlisis de las dimensiones de los terrenos.

Con la aparicin de nuevas reglamentaciones municipales, entraron a jugar otros factores que tornaron
obsoletas las tablas Frente-Fondo. Es decir, los coeficientes de dichas tablas, no la metodologa.

Sucede que los Cdigos de Edificacin Urbanos recientes tienden a imponer fuertes restricciones al
uso de los terrenos, limitando las posibilidades de su aprovechamiento total.

LA UTILIDAD SE VE RESTRINGIDA

Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD.

Ambos conceptos son directamente aplicables a los terrenos, especialmente a los urbanos.

Si del concepto de Utilidad entendemos que un terreno vale por lo que podamos aprovecharlo, es decir,
por lo que podamos edificar en l, desde el momento que existen limitaciones a ello impuestas por los
Cdigos de Edificacin, es indudable que para valorarlos no es suficiente el anlisis de sus
dimensiones.

Esto nos obliga a tener en cuenta otros factores que atiendan a las imposiciones reglamentarias de los
cdigos, quedando el uso de las tablas de FRENTE/FONDO (Fitte y Cervini) para aquellos ncleos
urbanos donde no haya cdigos o reglamentaciones que limiten el uso del suelo.

El Municipio de San Miguel de Tucumn cuenta con un Cdigo de Planeamiento Urbano. Este cuerpo
normativo tiene como finalidad regular la urbanizacin dentro del ejido municipal, entendindose como
tal la ocupacin, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservacin de los mbitos


histricos-arquitectnicos y paisajsticos y todo otro aspecto que tenga relacin con el ordenamiento
urbanstico del territorio de la ciudad.
El Cdigo de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupacin del Suelo)
como la "Relacin porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la
proyeccin de la edificacin sobre el terreno y el F0T (Factor de Ocupacin Total), como El coeficiente
que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie mxima edificable.

Para la aplicacin de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en funcin de adjudicacin de
usos e indicadores de edificacin para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de
Ocupacin Total (FOT) de los terrenos para la mayora de los distritos. En aquellos en los que no tienen
asignado un FOT de Cdigo, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma.
No olvidemos que existen adems del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la
nica manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumn sea a
partir del anlisis sistemtico de la aplicacin de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y
crecientes.

Se trabaj entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las
cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilizacin CU) que corresponde a cada terreno,
para la tipologa constructiva elegida, en forma inmediata.

En las tablas tambin se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparacin,
expresados en %, que se determinaron en relacin a un lote de referencia cuyas dimensiones son de
10m x 40m para edificios entre medianeras que se adopta como valor unitario bsico. A este lote de
referencia lo llamaremos Lote Tpico.

Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares,
de formas especiales, debern adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente.
Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que ser
incorporado en la segunda etapa.


EJEMPLO DE APLICACIN
El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios y se usan los
coeficientes de las tablas para San Miguel de Tucumn.

Terreno a valuar : Direccin : Las Heras 500
Frente : 12 m.
Fondo : 36 m.
Superficie : 432 m
2

Forma : regular
Ubicacin : a 30 m. de la esquina
Orientacin : Norte
Distrito: R1

ETAPA I: BSQUEDA DE DATOS.

1. Antecedentes

Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes:
Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtencin de datos fidedignos de ventas. En la
mayora de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares.
Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae
toda negociacin en cada caso.
Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con ms de un antecedente para poder llegar a un
dato de valor ms certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad.

Terreno A :

Direccin : Jujuy 478
Frente : 16 m.
Fondo : 34 m.
Superficie : 544 m
2

Forma : regular
Ubicacin : centro de cuadra.
Orientacin : Este
Distrito: R1
Precio de Venta : $ 180.000
Valor del m
2
: $ 330,88
Terreno B :

Direccin : Lamadrid 494
Frente : 10 m.
Fondo : 36 m.
Superficie : 360 m
2

Forma : regular
Ubicacin : a 25 m de la esquina
Orientacin : Norte
Distrito: R1
Precio de Venta : $ 120.000
Valor del m
2
: $ 333,33


A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en trminos unitarios, es decir en pesos
por metro cuadrado.

2. Concepto de Coeficiente de Similitud
Cuando se trabaja con dos o ms antecedentes, se introduce en el clculo un coeficiente de similitud,
que se determina en forma estimativa a travs de un anlisis comparativo de la caracterstica de los
terrenos tomados como referencia en relacin al que queremos valuar.
Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos
valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en funcin de este parecido.
Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1.

Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud:
Lote A: 0.30
Lote B: 0.70

3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo
Se buscan los Coeficientes de Comparacin CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de
Tucumn, para la tipologa edilicia correspondiente

Lote A: 1.007
Lote B: 1.010
Lote a valua: 1.009

ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO.
1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m
2
del Lote Tpico (100%)
para la zona:

Valor m
2
lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m
2
lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B =
C.C. lote A C. C. lote B

Reemplazando estos valores :

$ 330,88 x 1 x 0.30 + $ 333,33 x 1 x 0.70 =
1.007 1.010

$ 98.57 + $ 231,03 = $ 329,60

Valor del m
2
del lote tpico = $ 329,60


2. En base al valor del m2 del lote tpico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos
valuar :

Valor m
2
lote tpico x C. C. terreno a valuar =
1

$ 329,60 x 1.009 = $ 332,60
1

3. Se calcula finalmente el Valor total del terreno :

Valor Terreno = Valor m
2
x Sup. Total
= $ 332,60 x 432 m
2
= $ 143.683,20

VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 143.683,20

Obtenido este valor, en funcin de las frmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se
debe proceder a hacer un anlisis ponderativo de los dems factores de la lista indicada anteriormente
(intrnsecos, extrnsecos y de orden general), determinando un valor numrico para cada uno de ellos.

Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores:

Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su
valor en 0.95.
Servicios pblicos y medios de transporte: muy buenos. Valor =1.

A todos estos factores se les asigna un valor mximo de 1, que va decreciendo en funcin del anlisis
realizado, recomendndose no utilizar valores muy bajos, porque inciden muy fuertemente en la
valuacin obtenida (fluctuar entre 0.95 y 1).

Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera :

$ 143.683,20 x 0.95 x 1 = $ 136.499,04

VALUACIN DEL TERRENO $ 136.500


VALUACIN DE EDIFICIOS

I- MTODO SEPARATIVO
MTODO DIRECTO O DEL VALOR DE REPOSICIN

La metodologa que vamos a desarrollar nosotros forma parte de los mtodos separativos, y se la
conoce como mtodo del valor de reposicin.

Como su nombre lo indica, se basa en encontrar cunto me costara hacer esa edificacin hoy, y a este
valor restarle la depreciacin o prdida de valor sufrida por el paso del tiempo y por el uso, obteniendo
as el VALOR PRESENTE del edificio.

VP = VNC - D

En funcin de esta idea, vamos a dividir el procedimiento en etapas:

1 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO
CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIN
CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO

2 ETAPA: DETERMINACION DE LA DEPRECIACION
CALCULO DE LA DEPRECIACIN

3 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR PRESENTE
CALCULO DEL VALOR PRESENTE
CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE
CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO



En definitiva lo que queremos es determinar su COSTO DE REPOSICIN (de donde le viene el
nombre al mtodo), que es el monto requerido para construir ese edificio hoy.

Este valor - que no es otra cosa que un PRESUPUESTO -lo podramos conseguir de diferentes modos:

a- Por Mtodo Tradicional (cmputos y presupuestos)
Calculando el presupuesto en forma tradicional y detallada, determinando los tems que lo conforman,
sus precios unitarios, etc. Permite hallar los valores ms exactos, pero resulta sumamente laborioso y
exige muchos conocimientos constructivos. Puede llegar a ser menos laborioso si cuento con los
planos de obra, y se complicar hasta hacerse imposible de realizar, si no cuento con la documentacin
mnima necesaria.

b- Por Analoga:
Se supone que dos obras semejantes en calidad, tipo, funcin y caractersticas tcnicas, deben tener
un costo por m
2
similar.
La unidad de edificacin tendr el mismo valor, en dos obras semejantes.


Obviamente que la analoga debe ser tomada con criterio riguroso. No es comparable una escuela
con un hospital. Si, dos escuelas, ms aun cuando tienen semejanzas en su estructura y en sus
terminaciones.
A este tipo de presupuesto le corresponde la familiar valoracin por metro cuadrado.

c- Por Sumatoria de Puntos:
Se basa en que en todo edificio, cualquiera sea su categora, existe un costo fijo de estructura,
fundaciones y obra gruesa, que es igual para todas las construcciones; y un costo variable que
depende de las terminaciones, instalaciones, detalles de terminacin, etc.

Costo = A + B . X

donde:
A = costo fijo de estructura y obra gruesa en $/m
2

B = coeficiente fijo en $/m
2

X = suma de puntos segn detalle constructivo.

Existe un listado de los diferentes puntos asignados a cada terminacin.

d- Por actualizacin del valor de origen:
Existen casos en que es difcil estimar el costo de reposicin de una construccin, ya sea por ser muy
laborioso, o por tratarse de trabajos donde no conocemos muy bien su proceso constructivo. En estas
circunstancias, se apela a averiguar el costo de origen y multiplicarlo por coeficientes de actualizacin
(INDEC, o ndice de la Cmara Argentina de la Construccin).
Esto trae aparejado un sinnmero de desventajas:
1- en general, el costo es un hecho histrico, casi siempre ignorado; salvo que se trate de una obra
reciente.
2- no refleja los cambios que puede haber sufrido el dinero debido a los vaivenes de la economa.
3- no es representativo de la situacin de plaza.

De los mtodos que acabamos de ver, nosotros usaremos el de la analoga.

Determinacin del valor del m
2
por analoga:
Consiste en averiguar el costo por m
2
de construcciones de similares caractersticas en cuanto a
tipologa y calidad, y adoptarlo como valor para el edificio que queremos valuar.
Entonces recurriremos a ciertas revistas y peridicos que publican mensualmente el costo/m
2
de
superficie cubierta para diferentes tipos de obras, o averiguaremos en inmobiliarias del medio el valor
de construcciones similares.
Se entiende que este valor expresado en $/m
2
, contiene el beneficio de la Empresa Constructora.

En este primer paso, habramos obtenido un valor basado en datos y antecedentes objetivos.
Datos que nos dan un valor cierto y despojado de subjetivismo.

Pero bien sabemos que existen una serie de factores subjetivos, que entrarn a jugar en una segunda
etapa, y que modifican el valor final de ese precio.
Sucede que puedo emplear iguales materiales e idnticas tipologas, pero llegar a resultados muy
diferentes, lo que se traduce en edificios de distintos valores de venta.

Aparecen aqu una serie de apreciaciones subjetivas, que afectan a ese valor ($/m
2
) bsico, y bien
consolidan o disminuyen ese valor inicial.


DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO
Anlisis de las caractersticas propias de la edificacin:

Se analizan en este punto 4 aspectos de la construccin:

C
1
- Coeficiente de Adecuacin Funcional
Valoriza el diseo del edificio, la eficiencia conseguida en cuanto al funcionamiento para el uso o
destino para el que fue diseado.
Adems, valoriza tambin la relacin de las medidas de locales. Superficies tiles, y de servicios,
etc.

C
2
- Coeficiente de Soluciones Constructivas
Analiza si las soluciones elegidas son las correctas, en cuanto a la resolucin tcnica, detalles
constructivos y calidad de la construccin.

C
3
- Coeficiente de Calidad u Uso de Materiales
Analiza la calidad de los materiales empleados, tanto en las terminaciones, como los que quedan
ocultos (instalaciones), teniendo en cuenta la durabilidad de los mismos por futuros gastos de
mantenimiento y reparaciones.
Adems evala que hayan sido correctamente usados; un material de buena calidad puede ser
mal usado de dos maneras: por mala tcnica de colocacin, o por ubicacin equivocada.

C
4
- Coeficiente de Diseo Arquitectnico
Es el ms subjetivo de todos los aspectos, ya que valora lo esttico, las formas, y que el diseo
perdure en el tiempo y la cultura.

A cada uno de estos coeficientes se le asigna en general un valor mximo de 1 que ir decreciendo
hasta 0.95, como valor ms bajo, decreciendo en funcin de nuestro anlisis de situacin. Existen
situaciones especiales donde este coeficiente incluso puede llegar a tener un valor superior a 1, o
inferior a 0.95.
Su anlisis es tanto ms exacto cuanto mayor es la experiencia del tasador. La gran influencia de estos
factores subjetivos, se plantea bastante clara cuando analizamos la obra de algn arquitecto, como
puede ser la del Arq. Togo Daz en Crdoba. El hace explcito el hecho de que partiendo de idnticos
costos por m
2
, pero haciendo hincapi en el diseo arquitectnico, se logra elevar el precio de los
edificios. Llega incluso a tener valor el nombre del diseador, y a manifestarse esto en el precio final.
Se podra, en un caso extremo, llegar a comparar las obras de arquitectura con las obras de arte.

Afectando con estos coeficientes el valor nuevo unitario ($/m
2
) obtenido en el paso anterior, habremos
obtenido el VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO, expresado en $/M
2
a usar en nuestro calculo.

As tenemos que:

V N C U ($/m
2
) = VN ($/m
2
) ( C1+ C2 + C3 + C4) / 4

y as:
V N C ($) = Sup. Construida (m
2
) x V N C U ($/ m
2
)


2 ETAPA: DETERMINACIN DE LA DEPRECIACIN

Ocurre que el edificio que queremos valuar, ya fue construido, tiene una cierta edad, un cierto tiempo
de su vida til transcurrido, y por lo tanto hay que tener en cuenta que su valor ha disminuido por el
simple paso del tiempo y por el uso.
Por lo tanto, para llegar a su valor presente, hay que tener en cuenta un fenmeno llamado
Depreciacin.

CALCULO DE LA DEPRECIACIN
La depreciacin, es la prdida de valor sufrida por los bienes materiales debido al paso del tiempo. Esta
prdida de valor comienza en el mismo momento en que un bien es puesto en funcionamiento, hasta
que termina su vida til.

La prdida de la aptitud para servir, se traduce en una disminucin de las rentas y utilidades futuras, y
como consecuencia en la disminucin del valor. Recordemos que la depreciacin es un valor negativo,
que no lo podemos recuperar con los gastos normales de mantenimiento. Lleva a la anulacin total de
la utilidad del bien, y consecuentemente a la necesidad de su reemplazo.

Dijimos que la depreciacin es la disminucin del valor o precio de una cosa. Se produce por el simple
paso del tiempo, incluidas todas las causas de envejecimiento en la calidad fsica y funcional de las
construcciones. La consecuencia de este envejecimiento es la prdida de la aptitud para el servicio,
disminucin de las rentas y utilidades futuras.

PERDIDA DE VALOR. FENMENO ECONMICO ORIGINADO EN RAZONES DE ORDEN FSICO -
FUNCIONAL Y FINANCIERO.

Un anlisis ms preciso nos puede sealar que las causas de la depreciacin son tres:

1- Causas de orden fsico: - destruccin repentina
- decrepitud por desgaste y deterioro fsico

2- Causas de orden funcional: - inadecuacin
- obsolescencia
- anulacin

3- Causas de orden financiero: - legislacin vigente
- estabilidad poltica y econmica del pas
- inadecuacin Econmica.

La destruccin repentina puede ser parcial o total, motivada por situaciones ajenas al edificio (sismos -
incendios). Lleva a la prdida del valor del edificio. Cuando la destruccin es total, el valor puede
quedar en cero y aun hacerse negativo ( si el costo de extraccin de escombros, supera su valor de
venta)

La decrepitud por deterioro fsico, es motivada directamente por la edad; y el desgaste, motivado por el
uso. Estos son mayores cuanto ms baja es la calidad de los materiales y tcnicas constructivas
usadas.


A las causales fsicas de la depreciacin, se las atempera con buenas conservaciones.
La inadecuacin, el ejemplo tpico es el error de proyecto. Se presenta en tres rdenes:

Mala disposicin y medidas de los ambientes
Cuando la unidad no alcanza en su capacidad para satisfacer las funciones que se
requieren
Tambin se presenta por la falta de correspondencia entre el edificio y el lugar
donde esta ubicado - edificio fino en barrio pobre-

La obsolescencia es otra causa de cada funcional, entendida como el atraso de los edificios ya
construidos, respecto de los futuros. Nuevos conceptos de planeamiento cambian y mejoran los
resultados. Es importantsimo a tener en cuenta ya que los conceptos de proyecto, distribucin de
ambientes, son elementos menos perdurables en el tiempo que los materiales o las tcnicas
constructivas.
La anulacin, cuando ya directamente no puede cumplir con ninguna funcin. (Ej. Algunas salas de
cine). Son casos de verdaderas excepciones.
En general, en nuestra poca, es la cada en desuso por motivos funcionales las causas principales de
la depreciacin.
Las causales financieras de depreciacin tienen que ver con polticas fiscales, o periodos de
inestabilidad econmica, periodos de economa recesivas, que influyen en la disminucin del valor de
un edificio.
La depreciacin es uno de los elementos ms difciles de ponderar, ya que no hay registros serios
sobre la duracin de las construcciones. La vida probable, son estimaciones apoyadas en razones de
orden fsico, y las razones de orden funcional -principales- estn ausentes.

Teoras de la Depreciacin
Existen diferentes teoras para el clculo de la depreciacin.
$
KUENTZLE
ROSS
1. TEORIA LINEAL
LINEAL
D = VND . x/n
VND 2. TEORIA de KUENTZLE
VN D = VND .( x/n)
VP 3. TEORIA de ROSS
D = VND .1/2[x/n + ( x/n)]
VR
tiempo
EDAD (X) EXPECTANCIA
VIDA PROBABLE (n)


donde:
VN = VALOR NUEVO
VND = VALOR NUEVO DEPRECIABLE (PORCION DE VALOR NUEVO SUCEPTIBLE DE DEPRECIARSE)
VR = VALOR RESIDUAL (VALOR MNIMO REMANENTE, QUE ES LO QUE CUESTAN LOS MATERIALES QUE
PODRAN REUTILIZARSE)
VP = VALOR PRESENTE
VIDA PROBABLE = PERIODO DE TIEMPO ENTRE LA PUESTA EN FUNCIONAMIENTO Y EL RETIRO DEL BIEN
EDAD = TIEMPO TRANSCURRIDO

1- Teora Lineal ( mtodo de la Lnea Recta)
Supone que la depreciacin o prdida del valor de un bien, es directamente proporcional al paso del
tiempo.
El mtodo es muy sencillo, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando su valor
residual, queda un monto, el valor nuevo depreciable, el que dividido por la edad probable del edificio,
da el crecimiento anual de la depreciacin.
As se puede calcular que la depreciacin:

D = VND . x/n

Donde:
VND = VN - VR
x = edad del edificio
n = vida probable

Actualmente, todos los autores estn de acuerdo con que la depreciacin no tiene una relacin lineal
respecto del paso del tiempo. La depreciacin, al comienzo es menor y va creciendo con la edad,
tendiendo a un mximo al final de la vida til del bien.

2- Teora de Kuentzle (Arq. Jorge Kuentzle)
Esta teora, basada en el postulado anterior, sostiene que la depreciacin de un bien es mnima y muy
lenta al principio, para tener una gran pendiente al final, o sea que se incrementa con el paso del
tiempo.
Est representada por una parbola de segundo grado, que acusa en gral. valores menores a los de la
lineal, con la que coincide en los extremos.
La frmula de esa parbola es la siguiente:

D = VND . ( x/ n)
2

Manifiesta valores suaves al principio, para agudizarse y hacerse ms pronunciada al final.

3- Teora de Ross
Ross sustenta una posicin intermedia a los valores dados por las dos anteriores.
Su curva manifiesta un desgaste ms regular a lo largo de la vida til, lo que parece ser lo ms
apropiado para el clculo.
Tiene la forma:

D = VND . [(x/n) + (x/n)
2
]


EL CRITERIO HEIDECKE
El criterio de Depreciacin por antigedad de Ross, es aceptado en forma bastante general por los
tasadores, y a criterio de Heidecke, la curva de Ross es la que mejor responde a la realidad.
El Ing. ERIC HEIDECKE introduce el concepto de estado de conservacin, y aconseja aplicar al valor
ya depreciado por la edad, los porcentajes que de acuerdo a su experiencia se deban deducir,
teniendo en cuenta el estado de conservacin.
Solo as se explica que dos edificios, de igual edad y caractersticas, se vendan a valores diferentes
segn el estado de conservacin de cada uno. No es lo mismo que el edificio tenga un servicio de
mantenimiento permanente a que tenga un estado total de abandono.
Heidecke establece para ello 5 estados posibles de conservacin, y le asigna a cada uno un porcentaje
de plus -depreciacin o porcentaje de deterioro de la obra, comenzando con la categora de nuevo,
con un porcentaje de deterioro igual a cero; hasta llegar a la categora de sin valor con un porcentaje
de deterioro igual a 100%. A partir de ellos crea estados intermedios.

As, combinando el criterio Heidecke con la teora de Ross, se elaboran las tablas ROSSHEIDECKE,
de las cuales se obtiene el valor porcentual de la depreciacin, teniendo en cuenta la edad en
porcentaje del edificio y su estado de conservacin.
Estas tablas de coeficientes para depreciacin de edificios de Ross-Heidecke, son utilizadas por
muchos tasadores sin una cabal comprensin de la veracidad de los resultados que con su uso se
obtienen.
El uso de la Tabla, nos sugiere las siguientes preguntas:
Cmo hemos determinado la duracin o vida probable de la edificacin? Esto se establece a
partir de una verdadera investigacin de mercado, donde intervienen una serie de variables como
deseabilidad, evolucin en las costumbres de vida, etc., que nosotros la obviamos, por lo tanto ya
partimos de un dato no tan certero.
Cmo hemos identificado el estado de conservacin con la real situacin? Heidecke, en su
trabajo, no explica muy bien que trabajos son los que se requieren hacer en cada uno de los
estados, por ende, nosotros al establecer el estado de conservacin para nuestro caso, no
llegamos a l por la tabla sino a travs de una investigacin que obvi la tabla.
Qu sentido tiene expresar los coeficientes con dos decimales, si luego en la misma Tabla
tenemos que aproximar un resultado de forma bastante grosera?
Qu sentido tiene arrancar desde el 0% en la duracin, con los mayores valores de
depreciacin en las curvas de Heidecke? Si un edificio de un ao merece segn Ross una
depreciacin del 0,5% como puede tener ms del 70% segn Heidecke para el estado 4,5 ? Si es
as, la depreciacin debe responder a fallas constructivas de origen, en cuyo caso deben
considerarse separadamente.

MTODO DEL GRADO DE DETERIORO
Las dudas que se presenta en la aplicacin de las tablas Ross-Heidecke y los groseros errores que su
aplicacin puede conducir hizo necesario generar otra alternativa: El grado de deterioro
El mtodo del grado de deterioro es un mtodo desarrollado por la ctedra de ECO FAU UNT, para
generar una alternativa a los sistemas tradicionales.

El mtodo consiste en la determinacin de los deterioros que el transcurso del tiempo, la utilizacin y la
conservacin del inmueble han producido en el edificio y su perfecta cuantificacin permite determinar
cual es la prdida de valor que ha sufrido el bien.


Uno de los problemas que plantea la aplicacin de los mtodos tradicionales de valuacin es que se
hace necesario establecer la expectancia, es decir cul es el tiempo de vida til que le resta a la
edificacin.
Esta determinacin es siempre arbitraria porque la vida til de los distintos rubros que conforman el
total del edificio es sumamente variable y consecuentemente aplicar una expectancia nica deforma el
resultado obtenido.
Por el contrario el nuevo mtodo propone un clculo independiente de la vida til que resta. Hace
innecesario adentrarse en un debate terico sobre el tema de la expectancia que resulta de pronostico
poco menos que imposible.
Lo que realmente interesa es conocer cunto habra que gastar para restaurar el inmueble hoy para
volverlo a su estado original y consecuentemente esa cantidad nos est indicando cunto ha perdido
de valor el inmueble. Eso es nuestra depreciacin.

Graficndolo

$
D
VN = VALOR NUEVO
VR= VALOR RESIDUAL
VND= VALOR NUEVO DEPRECIABLE
VND VP= VALOR PRESENTE
D= DEPRECIACION
VN
VP
tiempo
EDAD (X)
VR

Lo interesante del caso es que a partir de aqu surgen varias alternativas ya que la restauracin puede
ser para mejorar las caractersticas originales, y en ese caso se generara hasta una suposicin de una
plusvala, aunque esto est ms vinculado al tema de presupuestacin de una restauracin.
Ahora bien pasemos al mtodo para determinar los deterioros.

Las agresiones a las que est sometido cualquier edificio, tanto atmosfricas como humanas, originan
una serie de deterioros que derivan en patologas. Estas pueden ser causadas por una o varias
fuentes independientemente.


Las patologas ms frecuentes son las causadas por:
1. Agua de lluvia y humedad ambiental. Es el principal enemigo de las edificaciones. Ataca:
Por las fachadas, provocando:
a. Eflorescencias: emigracin al exterior de las sales contenidas en el interior del ladrillo
por causas de la humedad procedente del suelo o del agua de lluvia, que llevan a la
disgregacin del ladrillo.
b. Destruccin de los cerramientos exteriores.
Por las cubiertas, produciendo oxidaciones (si se trata de techos de chapa), perforaciones,
fisuras, deteriorando los elementos constructivos que la componen.
Por los cimientos, cuando no existe o falla la capa aisladora.

2. Agentes biolgicos
Las algas, lquenes, musgos o plantas superiores, producen un deterioro en la superficie de los
materiales con fracturas, disgregacin y formacin de sustancias destructivas.

3. Contaminacin atmosfrica
La lluvia cida, provoca deterioros en fachadas con desprendimientos superficiales y prdidas
de masa.

4. Agresiones humanas
Una de las ms fuertes, la falta de mantenimiento. Las vibraciones provoicadas por el transito
vehicular.

5. Acumulacin de tensiones
Asientos diferenciales, sufridos por efecto del envejecimiento de las cimentaciones, o
provocado por otras causas. Deterioran normalmente a los rubros vitales: cubiertas,
cimentaciones, estructuras.

6. Errores de Ejecucin y/o diseo
Provocan patologas de diversas caractersticas.

Para determinar el verdadero estado de conservacin del edificio y de all deducir el grado de deterioro
del mismo, ser necesario examinar sus elementos componentes, agrupndolos en dos ordenes:

1. Rubros vitales
2. Rubros complementarios

Son Rubros vitales (a los efectos que, en el momento de valuar se persiguen), las estructuras de
sostn y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales, que para su reparacin a fondo o
substitucin requieren de trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio, en grado mayor
o menor. Ej. Instalaciones embutidas de cualquier tipo.

Son Rubros complementarios, aquellos que pueden ser reparados o repuestos, sin tocar otros
elementos del edificio, o solo tocndolos en grado mnimo. Ej. revoques, pinturas herrajes, artefactos,
etc.

Es importante una inspeccin visual lo ms estricta y exigente posible, con un exhaustivo relevamiento
fotogrfico de los deterioros observados.


Estos deben quedar identificados en un plano confeccionado a tal efecto, que se complementar con
fichas de obra donde se detallan los deterioros observados.
En estas fichas dejaremos asentado si se trata de un Rubro vital o complementario lo que nos permitir
determinar con exactitud los Rubros a reparar.

(Cabe aclarar que muchas veces es necesario desagregar algunos de estos rubros en tems, para su
verdadera apreciacin.)

Evaluando de sta manera la situacin de cada rubro, podremos calcular el GRADO DE DETERIORO
total de la edificacin:


TABLA PARA LA DETERMINACIN DEL DETERIORO

N RUBROS / ITEMS
% RUBRO EN DETERIORO DETERIORO

COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO

1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00
2 PREPARACIN TERRENO Y EXCAVACIN 1.00 0.00
3 CIMIENTOS 3.00 0.00
4 MAMPOSTERAS 18.00 0.00
5 AISLACIONES 2.00 0.00
6 ESTRUCTURA DE HORMIGN ARMADO 22.00 0.00
7 CUBIERTA 3.00 0.00
8 REVOQUES GRUESOS 3.00 0.00
9 REVOQUES FINOS 2.00 0.00
10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 0.00
11 CONTRAPISOS 2.00 0.00
12 PISOS Y ZCALOS 8.00 0.00
13 REVESTIMIENTOS 5.00 0.00
14 CARPINTERAS 10.00 0.00
15 INSTALACIN SANITARIA 4.00 0.00
16 INSTALACIN ELCTRICA 3.00 0.00
17 INSTALACIN DE GAS 2.00 0.00
18 VIDRIOS 1.00 0.00
19 PINTURA 4.00 0.00
20 DETALLES DE TERMINACIN 3.00 0.00

TOTALES 100.00 0.00

Al porcentaje total de deterioro del edificio que resulta de tabla, se lo traduce en lo que se
llama coeficiente de deterioro y se lo aplica sobre el VNC obtenindose as la depreciacin:

D = VNC x Coef. de deterioro

3 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR PRESENTE
CALCULO DEL VALOR PRESENTE
Para terminar, ya estamos en condiciones de calcular el valor presente, restando al VNC la
Depreciacin.

VP = VNC - D

Sumando a este el valor obtenido del terreno, obtengo el valor del inmueble completo.

CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

VALOR INMUEBLE = V. TERRENO + VP (EDIFICIO)

CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO

VALOR INMOBILIARIO = V INMUEBLE + % GANANCIA INMOBILIARIA


EJEMPLO PRACTICO
VALUAR UNA VIVIENDA DE 300 M
2
DE SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL, CONSTRUIDA EN UN
TERRENO EN UBICADO EN LAS HERAS 500 DE NUESTRA CIUDAD CUYAS MEDIDAS SON DE 12
x 36- Y QUE FUE VALUADO PREVIAMENTE EN $145.925,93.-
LA VIVIENDA ES DE TIPO STANDARD, CONSTRUIDA CON SISTEMA TRADICIONAL.

CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA:

REGULAR DISEO
PERFECTA FUNCIONALIDAD
ALGUNOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
BUENA CALIDAD DE LOS MATERIALES
USADOS



Encontrando el costo/m
2
de superficie cubierta anlogo, en comparacin con viviendas de diseos
estructurales, calidad de terminacin y tipologas semejantes.

VN / m
2
= 1200 $/m2

CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO
Anlisis de las caractersticas propias de la edificacin

C1= COEF. DE ADECUACIN FUNCIONAL = 1
C2= COEF. DE SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS = 0.98
C3= COEF,. DE CALIDAD Y USO DE MATERIALES = 1
C4= COEF. DE DISEO ARQUITECTNICO = 0.97

VNCU ($/ m
2
) = VN/ m
2
x (C1 + C2 + C3 + C4) / 4
VNCU ($/ m
2
) = 1.200 $/m
2
(1 + 0.98 + 1 + 0.97) / 4
VNCU ($/ m
2
) = 1.200 $/m
2
x 0.9875
VNCU ($/ m
2
) = 1.185 $/m2


CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO

VNC = VNC / m
2
x SUP. CUB.
VNC = 1.185 $/m
2
x 300 m
2

VNC = $ 355.500

2 ETAPA: DETERMINACIN DE LA DEPRECIACIN
A travs del Mtodo del Grado de Deterioro.

D = VNC x COEF. TABLA DETERIORO

Para determinar el coeficiente de la Tabla GRADO DE DETERIORO necesito medir el deterioro
porcentual de cada rubro y por sumatoria de ellos determinar el % de deterioro total, teniendo en
cuenta los Rubros vitales y los Rubros Accesorios.
Recordar la importancia de una inspeccin visual lo ms estricta y exigente posible, con un exhaustivo
relevamiento fotogrfico de los deterioros observados, e identificarlos en un plano confeccionado a tal
efecto.
Se elaboraran en esta instancia las fichas de detalles de las patologas, donde asentaremos si se trata
de un Rubro vital o complementario lo que nos permitir determinar con exactitud los Rubros a reparar.
Nosotros conocemos cul es la incidencia porcentual del costo de cada rubro, dentro del costo total de
la obra. Analizando el % de deterioro de cada uno, establezco el deterioro total del edificio completo.
Con este porcentaje, determino el valor de la depreciacin.

TABLA PARA LA DETERMINACION DEL DETERIORO
N RUBROS / ITEMS
% RUBRO EN DETERIORO DETERIORO

COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO

1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00 0.00
2 PREPARACIN TERRENO Y EXCAVACIN 1.00 0.00 0.00
3 CIMIENTOS 3.00 3.00 0.09
4 MAMPOSTERAS 18.00 5.00 0.90
5 AISLACIONES 2.00 10.00 0.20
6 ESTRUCTURA DE HORMIGN ARMADO 21.00 2.00 0.42
7 CUBIERTA 3.00 10.00 0.30
8 REVOQUES GRUESOS 3.00 12.00 0.36
9 REVOQUES FINOS 2.00 8.00 0.16
10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 10.00 0.30
11 CONTRAPISOS 2.00 2.00 0.04
12 PISOS Y ZCALOS 8.00 3.00 0.24
13 REVESTIMIENTOS 5.00 5.00 0.25
14 CARPINTERAS 10.00 5.00 0.50
15 INSTALACIN SANITARIA 4.00 3.00 0.12
16 INSTALACIN ELCTRICA 3.00 3.00 0.09
17 INSTALACIN DE GAS 2.00 3.00 0.06
18 VIDRIOS 1.00 2.00 0.02
19 PINTURA 5.00 20.00 1.00
20 DETALLES DE TERMINACIN 3.00 10.00 0.30

TOTALES 100.00 5.35


D = $ 355.500 x 5.35 %
D = $ 19.019,25

Paso 4- Calculo del VALOR PRESENTE
VP = VNC - D
VP = $ 355.500 - 19.019,25
VP = $ 336.480,75

Paso 5- Calculo del VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

VALOR TOTAL = VP + VALOR TERRENO
VALOR TOTAL = $ 336.480,75 + $ 136.500
VALOR TOTAL = $ 472.980,75

Paso 6- Calculo del VALOR INMOBILIARIO
Surge de incrementar el precio total del inmueble, con los porcentajes de ganancias correspondientes
al negocio inmobiliario (entre el 30% y el 40%).

VALOR INMOB = VALOR TOTAL + (VALOR TOTAL * 0.3)
VALOR INMOB = $ 472.980,75 + 141.894
VALOR INMOB = $ 614.874,75


VALUACIN DE LOTEOS

La tierra en extensin -en la mayora de los casos tierra sub urbana- se adquiere con el objetivo de
desarrollar proyectos de urbanizacin que generalmente responden a dos tipologas urbanas:

a. Urbanizacin tradicional: El barrio
Subdivisin de la tierra organizando parcelas de caractersticas urbano residenciales mediante la
creacin de manzanas que contienen los lotes. Dichas manzanas son fracciones de tierra de
aproximadamente 100mts. X 100mts. rodeadas de calles que pertenecen al dominio pblico del estado
y libradas al uso pblico.

El principal instrumento del Estado para intervenir en la produccin de suelo urbano es la LEY
PROVINCIAL DE LOTEOS N 5380 de marzo de 1982.
Esta ley plantea; entre otros; los siguientes requisitos para nuevos loteos urbanos o ampliaciones:

- La adecuacin a planes directores o de desarrollo urbano vigentes en la jurisdiccin.

- Medidas mnimas de vas de circulacin vehicular y peatonal, superficie mnima de lotes igual a
250m
2
y dimensiones no menores a 10mts. de frente por 25mts. de fondo (salvo casos de planes
oficiales que admiten menores dimensiones)

- Suministro de energa elctrica domiciliaria y alumbrado pblico; suministro de agua potable y
servicios contra incendios; ejecucin de obras de desage pluvial en vas de circulacin; enripiado,
abovedado y enripiado de calles segn previsiones municipales, las que podrn exigir adems la
pavimentacin y/o tendido de cloacas.

- Aprobacin municipal, cesin gratuita al municipio de las superficies destinadas a calles, ochavas,
espacios verdes y/o equipamiento comunitario con superficies mnimas resultantes de la aplicacin de
una tabla contemplada en la ley; ms una serie de requisitos de presentacin de documentacin y de
trmites provinciales y municipales, hasta la aprobacin definitiva del loteo y las obras requeridas por
parte del Poder Ejecutivo.

Slo entonces el loteador puede realizar la publicidad y venta de los lotes. El permiso de construccin
para el comprador es otorgado una vez que el loteador ha cumplido con las obras de infraestructura y a
partir de ese momento podr dar poder a los nuevos propietarios.
Este tipo de urbanizacin tiene actualmente poca utilizacin, salvo para los barrios del Instituto
Provincial de la Vivienda.

b. Nuevas Urbanizaciones Cerradas: Countries y Barrios Cerrados
Subdivisin de la tierra de manera irregular no tradicional- organizando parcelas amplias que
permiten implantar viviendas de mayores dimensiones; conformndose as un conjunto parquizado con
instalaciones deportivas y/o recreativas comunes; que es separado fsicamente del tejido urbano
circundante mediante dispositivos de seguridad tales como: muros cerrados de gran altura a modo de
murallas con sus correspondientes puestos de vigilancia y custodia por parte de empresas privadas
que ejercen un control permanente de entradas y salidas de residentes, visitantes y eventuales
trabajadores.
Surgen como respuesta a nuevas necesidades sociales y culturales; la oportunidad de emprender el
xodo de reas urbanas con creciente inseguridad pblica, a lugares ms seguros que permitan vivir
en mayor contacto con la naturaleza, ms la posibilidad de contar con viviendas de mayores
comodidades emplazadas sobre terrenos ms amplios.


Particularmente en nuestro medio, se podran identificar dos tipos de urbanizaciones cerradas:
1. El Country Club
2. El Barrio Cerrado

El Country Club se emplaza en reas perifricas de la ciudad o en zonas ms bien semi rurales y/o
rurales; tiene una superficie superior a 10ha; con una superficie destinada a esparcimiento social y
deportivo equivalente al 30% 40%- independientemente de las vas de circulacin.
Como forma de organizacin inmobiliaria, el country aparece en nuestro pas en los aos 30. Surgen
como un agrupamiento de amigos o vecinos, que sin meta a largo plazo muy definida, adoptan
determinadas pautas de convivencia. El primero en nuestro pas es el Tortugas Country Club.
Hacia 1960 aparecen aquellos countries en cuyas concepciones iniciales ya prevean un proyecto
estructurado. Personas que se conocan con anterioridad- ante el impulso de un promotor o
desarrollista que intenta llevar adelante un negocio- adhieren a un proyecto que compartirn en comn.
Durante las dcadas del 70 y 80 se produce la aparicin y el desarrollo de alrededor de 140 country
club que, aunque con matices propios, responden a esta conformacin que puede considerarse como
clsica.
En esta poca, aparecen en Crdoba, Entre Ros, Mendoza, Neuqun, Salta y Tucumn.

Con respecto a los Barrios Cerrados se encuentran emplazados normalmente en zonas urbanas o
perifricas a sta, no cuentan con grandes espacios destinados a esparcimiento y su densidad
poblacional es superior a las del country. Se diferencian de ste porque no cuentan con espacios tan
amplios para actividades deportivas y recreativas; logrando una importante reduccin en los costos de
mantenimiento y funcionamiento a solventar por sus asociados.
Aparecen hacia 1993 cuando se consolida el actual perodo democrtico, acompaado de una cierta
estabilidad econmica y de la expansin del crdito inmobiliario a largo plazo. Adems, surgen como
alternativa cuando las viviendas de los countries comienzan a transformarse de transitorias en
permanentes; entonces los barrios cerrados recogen esta nueva demanda, organizndose
exclusivamente para vivienda permanente.

En cuanto al sistema legal que rige para la subdivisin de las urbanizaciones cerradas es el de la
Propiedad Horizontal (Ley Nacional N 13512: Rgimen Legal de Propiedad Horizontal). Es decir,
cada propietario es dueo exclusivo de su parcela y/o vivienda; y copropietario sobre todas las
instalaciones de uso comn.

Si bien estas nuevas urbanizaciones han surgido como un agrupamiento de amigos y/o vecinos, la
realidad es que se han convertido en un atractivo negocio inmobiliario.


El Mtodo de Valuacin de Loteos entonces, tiene como objetivo determinar el valor de venta de los
futuros lotes o parcelas una vez adquirida la tierra en extensin, para el desarrollo de cualquiera de las
dos tipologas urbanas descriptas; y comprende dos etapas:

I. ETAPA
DETERMINACIN DEL PRECIO FINAL DE LA TIERRA URBANIZADA

II. ETAPA
DETERMINACIN PRECIO DE VENTA DE FUTURO LOTE O PARCELA

I ETAPA

1. Precio de Compra de la Tierra en Extensin (P
c
)
El punto de partida para iniciar la valuacin es el precio al que se compra la tierra en
extensin que lgicamente tendr incidencia directa en el precio final de la misma.

P
c
= Superficie Total de la tierra (ha) x Precio Unidad de Superficie ($/ha)

1. a. Gastos de Escrituracin y Mensura
Una vez adquirida la fraccin de tierra a urbanizar, para poder disponer de ella, es
necesario escriturarla y realizar los planos correspondientes de Mensura y Divisin.
Se estiman como un porcentaje del precio de compra de la tierra.
Gastos de Escrituracin = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra
Gastos de Mensura = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra

Se establece as:

COSTO PARCIAL N1
Precio de compra de tierra + Gastos Escrituracin + Gastos Mensura


2. Costos de Urbanizacin
Comprenden todos los costos necesarios para llevar a cabo la urbanizacin
propiamente dicha de la tierra.

2. a. Costo de Proyecto
Es el costo de realizacin del proyecto de urbanizacin y se determina estipulando el
porcentaje de honorarios profesionales en relacin al costo estimado de
construccin.
Costo de Proyecto = Porcentaje (%) de Costo estimado de Construccin

2. b. Costo de Construccin
Es el costo que implica la materializacin constructiva del proyecto de urbanizacin.
Se determina de la misma manera que para un proyecto de arquitectura, analizando
los distintos rubros e tems que intervienen en la ejecucin de la infraestructura.
(apertura de calles, veredas, red de energa elctrica y alumbrado, red cloacal, red
de agua, parquizaciones, etc.)

Costo de construccin = (Q
i
x P
i
)

Se establece as:

COSTO PARCIAL N2
Costo de Proyecto + Costo de Construccin

La suma del Costo Parcial N1 ms el Costo Parcial N 2 permite obtener el
Costo Total; que implica la comprar la tierra, su escrituracin y su proceso de
urbanizacin propiamente dicho.

COSTO TOTAL
Costo Parcial N1 + Costo Parcial N 2

2. c. Gastos de Comercializacin
Son todos los gastos necesarios para encarar la etapa de difusin del proyecto de
urbanizacin y venta de los lotes que comprenden el mismo.

- Sellados
- Publicidad
- Comisiones de Venta
- Gastos administrativos

Estos gastos se calculan en relacin al precio de venta. A los fines de poder
determinarlos, se estima un porcentaje del costo total ya calculado pero
incrementado en un 30%.

Gastos de Comercializacin = Porcentaje (%) de Costo Total incrementado 30%
La suma del Costo Total ms los Gastos de Comercializacin, determinan el
Costo Directo.


COSTO DIRECTO
COSTO TOTAL + Gastos de Comercializacin

Restan analizar dos factores de caractersticas puramente econmicas:

3. Costo Financiero Costo de Oportunidad
Con la determinacin del Costo Directo, se obtiene el capital que se necesita invertir
para la ejecucin del proyecto de urbanizacin. Este capital gravitar con sus
intereses mientras dure el desarrollo del mismo, hasta el momento en que se opere
la venta de los lotes y comience la recuperacin del dinero invertido. Entonces, esa
inversin, multiplicada por el tiempo que durar la misma y por la tasa de inters
correspondiente, permite obtener el monto de intereses acumulados en ese perodo.

COSTO FINANCIERO = CD x r x t

CD = Costo Directo
r =tasa de inters real anual correspondiente al capital invertido. La tasa de inters a utilizar
depende de las circunstancias de la realidad econmica.
t = tiempo de duracin de la inversin

Para una determinacin exacta del Costo Financiero es necesario plantear un plan
de inversiones, ya que el dinero no se invierte en un solo acto.

4. Utilidad
Es el beneficio que obtendr el emprendedor por el capital a invertir durante todo el
tiempo que dura la operacin.

UTILIDAD = (CD + CF) x r x t

CD = Costo Directo
CF = Costo Financiero
r = tasa anual de inters que depende de los capitales invertidos y del riesgo de la operacin.
Tambin depende del segmento de la demanda hacia el que est dirigido el producto.
t = tiempo de duracin de la inversin

5. Precio Final de la Tierra

Estos dos ltimos factores tienen incidencia directa en la determinacin del Precio
Final de la Tierra:

PRECIO FINAL DE TIERRA = CD + CF + U

CD = Costo Directo
CF = Costo Financiero
U = Utilidad


II ETAPA
DETERMINACIN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS

Una vez obtenido el PRECIO FINAL DE LA TIERRA EN EXTENSIN estamos en
condiciones de calcular el precio de venta de los futuros lotes o parcelas.

1. Determinacin Superficie Neta de Loteo.

Sup. Neta de Loteo (ha) = Superficie Total Tierra Superficie Infraestructura

2. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Bsico)

Precio Bsico $/m
2
= Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m
2
)

Este valor refleja los costos de construccin y proyecto, y toda la inversin necesaria para ejecutarlo;
que sern pagados por el futuro comprador. El precio bsico servir de referencia para la valuacin
de cada uno de los lotes que integran el proyecto.

3. Determinacin dimensiones de lote ficticio

4. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Lote Tpico

5. Determinacin Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto.

6. Determinacin Precio Total de cualquier Lote de Proyecto


EJEMPLO DE APLICACIN

El ejemplo siguiente consiste en determinar el precio de venta de futuros lotes de
una urbanizacin tradicional, que se emplazar en una fraccin de tierra comprada
para tal fin.

EMPLAZAMIENTO: Diagonal Taf Viejo Tucumn
SUPERFICIE DE TIERRA EN EXTENSIN: 2.5ha (25.08m
2
)
PRECIO UNIDAD DE SUPERFICIE: $/ha 150.000
CANTIDAD DE LOTES: 56
Ancho Calles: 6mts
Ancho Veredas: 2mts

TIEMPO DE DESARROLLO DE LA INVERSIN: 2 aos
Realizacin del Proyecto: 6 meses
Realizacin de Obras: 1 ao
Comercializacin: 6 meses

PRESUPUESTO DE INFRAESTRUCTURA PARA URBANIZACIN
TEM U

CANTIDAD
(Q
i
)

PRECIO UNIT
(P
i
)
PARCIAL TOTAL
1. Pavimento m
2
2568 130 $/ m
2
$333.840
2. Veredas m
2
1632 40 $/ m
2
$65.280
3.Red energa elctrica ml 750 475 $/ml $356.250
4. Red de Agua ml 800 30 $/ml $24.000
5. Red cloacal ml 750 50 $/ml $37.500 $816.870

228mts
104 mts 104 mts
100 mts
1
56


I ETAPA

1. Precio de Compra de la Tierra en Extensin (P
c
)

P
c
= Sup. Total tierra (ha) x Precio Unidad Sup. ($/ha)
P
c
= 2,5 ha x $/ha 180.000
Precio de compra de tierra $ 450.000

1. a. Gastos de Escrituracin y Mensura
Gastos de Escrituracin = % Precio de Compra de tierra
Gastos de Escrituracin = 3% de $450.000;
Gastos de Escrituracin $13.500

Gastos de Mensura = % Precio de Compra de tierra
Gastos de Mensura = 0.5% de $450.000;
Gastos de Mensura $2250

COSTO PARCIAL N1 $465.750

2. Costos de Urbanizacin

2. a. Costo de Proyecto
Costo de Proyecto = % de Costo estimado de Construccin
Costo de Proyecto = 7% de $816.870
Costo de Proyecto $ 57. 181

2. b. Costo de Construccin
Costo de construccin = Q
i
x P
i

Costo de construccin $816.870

COSTO PARCIAL N2 $874.051

COSTO TOTAL = Costo Parcial N1 + Costo Parcial N2
COSTO TOTAL = $ 465.750 + 874.051

COSTO TOTAL 1.339.801

Obsrvese hasta ac, cmo se incrementa el valor inicial de compra de la tierra al considerar la
escrituracin de la misma -con su correspondiente plano de mensura- y el proceso de urbanizacin
propiamente dicho.


2. c. Gastos de Comercializacin
Gastos de Comercializacin = % de Costo Total incrementado 30%
Gastos de Comercializacin = 5 % de ( $1.339.801 + $401.940)
Gastos de Comercializacin = 5% de $1.741.741

Gastos de comercializacin $87.087

COSTO DIRECTO = COSTO TOTAL + Gastos Comercializacin
COSTO DIRECTO = $ 1.339.801 + $ 87.087

COSTO DIRECTO $ 1.426.888

3. Costo Financiero

COSTO FINANCIERO = $ 1.426.888 x 5% x 2 aos
COSTO FINANCIERO = $ 142.689

El COSTO FINANCIERO que se ha determinado considera que todo el capital se invertir en un solo
acto. Pero esto no es real, ya que la inversin se realizar en etapas sucesivas; por lo tanto es
conveniente calcular el costo financiero para cada etapa correspondiente, que responde a un plan de
inversin ; a saber:

1. COMPRA DE TIERRA
Es la primera inversin que se efectuar. El dinero invertido quedar paralizado por 2 aos hasta que
comience su recuperacin con la venta de lotes.
COSTO FINANCIERO 1 = Costo Parcial N1 x r x t
COSTO FINANCIERO 1 = $465.750 x 5% x 2 aos
COSTO FINANCIERO 1 = $ 46.575

2. URBANIZACIN: Proyecto y Construccin
Esta etapa se inicia a los 6 meses de comprada la tierra- hasta que se est en condiciones de
comenzar las obras - y dura 1 ao.
COSTO FINANCIERO 2 = Costo Parcial N 2 x r x t
COSTO FINANCIERO 2 = $ 874.051 x 5% x 1ao
COSTO FINANCIERO 2 = $ 43.702

Pero es conveniente parcializar tambin el costo financiero durante la etapa de urbanizacin
propiamente dicha, ya que en una primera parte de la obra se va invirtiendo el capital; mientras que en
una segunda parte la obra se va financiando con los intereses.

COSTO FINANCIERO 2a = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (primeros 6 meses)
COSTO FINANCIERO 2a = $ 437.025 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 2a = $ 10.925

COSTO FINANCIERO 2b = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (segundos 6 meses)
COSTO FINANCIERO 2b = $ 437.025 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 2b = $ 10.925

COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = CF 2a + CF 2b
COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 10.925 + $ 10.925
COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 21. 851


3. COMERCIALIZACIN ( 6 meses)
COSTO FINANCIERO 3 = Gastos de Comercializacin x r x t
COSTO FINANCIERO 3 = $ 87.087 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 3 = $ 2177

Si se calcula el COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO se observa que es menor al
calculado considerando que el capital se invierte de una sola vez.

COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = CF1 + CF2PARCIALIZADO + CF3
COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = $ 46.575 + $ 21. 851 + $ 2177

COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO $ 70.603

Si se determina la tasa de inters correspondiente a este valor de costo financiero, sucede que le
corresponde tambin una tasa menor.

Si para $ 142.689 (CF) corresponde ------------------------------- tasa 5 %
para $ 70.603 (CF PARCIAL) corresponde ------------------ X = 2.5%

Entonces, se puede re calcular el Costo Financiero inicial con una tasa de inters menor teniendo en
cuenta que la inversin total, se realiza por etapas:

COSTO FINANCIERO = $ 1.426. 689 x 2.5 % x 2 aos
COSTO FINANCIERO = $ 71. 335

4. Utilidad

UTILIDAD = (CD + CF parcializado) x r x t
UTILIDAD = ($ 1.426.689 + $ 70.603) x 50% x 2 aos
UTILIDAD = $1.497.292 x 50% x 2 aos

UTILIDAD $ 1.497.292

5. Precio Final de Tierra en Extensin

PRECIO FINAL TIERRA = CD + CF + U
PRECIO FINAL TIERRA = ($ 1.426.888 + $ 70.603 + $1.497.292)

PRECIO FINAL $2.994.783


II ETAPA
DETERMINACIN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS

1. Determinacin Superficie Neta de Loteo.

Sup. Neta de Loteo = Superficie Total Tierra Superficie Infraestructura
Sup. Neta de Loteo = 25.080 m
2
- 5800 m
2
(calles, veredas, espacio comn)
Sup. Neta de Loteo =19.280 m
2

2. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Bsico)

Precio Bsico $/m
2
= Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m
2
)
Precio Bsico $/m
2
= $2.994.783 / 19.280 m
2
Precio Bsico $/m
2
= 155,33 $/m
2

3. Determinacin dimensiones de lote ficticio

Si todos los lotes tuvieran las mismas dimensiones, se podra determinar su
superficie de la siguiente manera:

Superficie lote (m
2
) = Superficie neta de loteo (m
2
) / cantidad de lotes
Superficie lote (m
2
) = 19.280 m
2
/ 56
Superficie lote (m
2
) = 344 m
2

Pero es probable que los lotes no tengan todos las mismas dimensiones, entonces
se deber determinar las medidas de un lote ficticio , al que le corresponde un
valor por unidad de superficie ($/m
2
) de 155,33 (Precio bsico).

Si se tiene en cuenta que segn reglamentaciones urbanas, el lote mnimo debe
respetar la relacin:

Superficie Lote mnimo = a x 3a; despejando a = Sup.lote mnim./3
a = 344 m
2
/3
a= 10.70m; se adopta 10m de frente

y por consiguiente b = 34,40m de fondo

El precio por unidad de superficie de este lote ficticio es de 155,33 $/m
2;
y le
corresponde un Coeficiente de Comparacin (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1,01.
Con estos datos se podr establecer la comparacin con el lote tpico al que le
corresponde un Coeficiente de Comparacin (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1.00.


4. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Lote Tpico.

Precio $/m
2
de Lote Tpico = 1.00 x Precio m
2
lote ficticio ( Precio bsico)
C.C. lote ficticio

Precio $/m
2
de Lote Tpico = 1.00 x 155,33 $/m
2

1.1

Precio $/m
2
de Lote Tpico = 141,21 $/m
2

5. Determinacin Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto.

Para cualquier lote del proyecto de urbanizacin, su valor por unidad de superficie
ser:

Precio $/m
2
de Lote Incgnita = C.C Lote incg. x Precio m
2
lote tpico
C.C. lote tpico

Ejemplo: Para Lote N1 del Proyecto de Urbanizacin
Frente: 10mts
Fondo: 26mts
Superficie: 260 m
2

C.C. : 1,04

Precio $/m
2
de Lote N1 = 1,4 x 141, 21$/m
2

1, 00

Precio $/m
2
de Lote N1 = 197,69 $/m
2

6. Determinacin Precio Total de cualquier Lote de Proyecto

Precio Total Lote = Valor m
2
x Sup. Total
Precio Total Lote = 197,69 $/m
2
x 260 m
2

Precio Total Lote = $ 51.400,50

En este valor de venta del lote estn incluidos todos los costos analizados; desde la
compra de la tierra en extensin, su posterior urbanizacin y comercializacin, hasta
los costos de la inversin y la utilidad que pretende obtenerse por el desarrollo del
emprendimiento.


MTODO DEL VALOR MXIMO DEL TERRENO

Esta metodologa surge del proyecto de Investigacin El Valor de la Tierra y su Aprovechamiento
Potencial en la Ciudad de San Miguel de Tucumn y reas de Inters.

Esta Investigacin se bas en un estudio sistemtico de relevamiento de las operaciones inmobiliarias
efectivamente realizadas en esta plaza, con el objetivo de encontrar El Valor de la Tierra donde se
pretende la ejecucin de un Desarrollo Inmobiliario.

Apoyados en las Tablas de Aprovechamiento Potencial de los terrenos, de las cuales se desprende la
superficie total potencialmente edificable de cada lote, adecuado a las restricciones del Cdigo de
Planeamiento Urbano vigente, y el estudio pormenorizado de los Costos en relacin a las Calidades de
Construccin podemos inferir que la Gestin Profesional, no se limita a la ejecucin de la
Documentacin Grfica y Escrita Tradicional, la Direccin Tcnica y Administracin de obras, sino que
comprende otras disciplinas complementarias necesarias de comprender.

1 Superficie total a Edificar
2 Costo Unitario m2 segn calidad
3 Costo Total de la Edificacin
4 Honorarios y otros gastos
5 Costos de Infraestructura (si los hubiere)
6 Costos de Comercializacin
7 Utilidad o Beneficio
8 Costo Total del emprendimiento
9 Precio de Plaza

La aplicacin de los conceptos enumerados, implica el conocimiento acabado de cada uno de ellos.
Las consecuencias que puede generar minimizar el impacto que puede producir un dato errneo en el
mtodo, dara como consecuencia un resultado absolutamente inconsistente.
Por ello, vamos a detallar cada uno de ellos, y su sustento.

La Superficie a Edificar
Basados en el Cdigo de Planeamiento Urbano para San Miguel de Tucumn, realizamos tablas
ajustadas a sus restricciones, que nos permiten conocer la mxima superficie edificable, de la cual,
podemos extraer la superficie que deseamos construir.
Esto, es posible realizar con todos los Cdigos de Planeamiento Urbano, o bien, inferir la superficie
deseable a construir, y verificarla con las restricciones del Cdigo del rea donde se desee realizar la
obra.

Costo Unitario
El costo unitario debe calcularse por medio de un Anlisis de Precios Unitarios y un Presupuesto que
dividido por la superficie a edificar, sea capaz de arrojar un dato cierto del costo por m2, o bien por
Analoga en un todo de acuerdo a la Calidad propuesta. Para ello, se debe conocer acabadamente
todas y cada una de la Soluciones Constructivas de la propuesta.

Costo Total de la Edificacin
De la superficie, y el costo unitario de la propuesta podemos obtener el costo total de la edificacin.


Honorarios y Otros Gastos
Los Honorarios de los Arquitectos, estos se dividen en:
Honorarios de Croquis Preliminares
Honorarios de Anteproyecto
Honorarios de Proyecto
Honorarios de Direccin Tcnica
Honorarios de Administracin
Gastos de Sellados en Colegio de Arquitectos
Gastos de Sellados o Timbrados en los Organismos de Control
Gastos de Permisos de Construccin
Gastos de Agua de Construccin
Gastos de Programas de Higiene y Seguridad
Otros derivados de la actividad

Como puede observarse del detalle (no limitativo), La Gestin Profesional acarrea otras erogaciones
tradicionalmente no contempladas.

Costos de Infraestructura
Al referirnos a la infraestructura, contemplamos la posibilidad de realizar trabajos donde sta no existe,
y resulta indispensable para la materializacin de la obra. Un buen ejemplo de ello, son los Countries,
donde deben abrirse calles para el loteo, arbolado, veredas, o la realizacin de espacios comunes para
el mejor uso de la tierra y sus habitantes. Incluso la provisin de servicios si no los hubiere.

En los ltimos tiempos, las empresas distribuidoras de Energa Elctrica, Gas, Agua y Redes
Cloacales, obligan al Desarrollador Inmobiliario a realizar Obras de Infra Estructura, en lugares donde
sta ya existe. El concepto tiene lgica, si las redes se encuentran colapsadas, o al lmite de ello, son
obras necesarias de realizar. Pero, la inversin debiera provenir de esas empresas y no de los
particulares.

Acaso esas empresas no nos venden el servicio?

Tambin resulta cierto, que los montos de la inversin particular son potencialmente recuperables, ya
que lo devuelven en servicios.

Por otro lado, me pregunto. Un emprendimiento Inmobiliario destinado a la venta de unidades
terminadas Cundo podra recuperar el capital invertido? Qu tasa de inters pagan las
distribuidoras por el tiempo que inmovilizan el capital?

En definitiva, este costo prcticamente no se recupera, y aunque no estemos de acuerdo, el sistema
cuenta con la anuencia de las autoridades, tal como la Ley Provincial N 7938 del 04/09/2007.
Nuestro municipio no aprobara el inicio de una construccin sin una Factibilidad Aprobada. Y esa
Factibilidad se obtiene cuando el servicio es viable o financiando obras de terceros.

Costos de Comercializacin
Los Costos de Comercializacin son aquellos que surgen de la intencin de vender la obra. Esta venta
se podr realizar completa o parte de ella. Terminada o en curso. Es una decisin que el/los inversores
deciden como estrategia en funcin de diversas variables, como la velocidad del circulante, la
necesidad de financiamiento, el segmento al que est dirigida, la posibilidad del consumidor de obtener
crditos inmobiliarios o la intencin de re invertir.


Segn cada caso, se definir una estrategia de Marketing para colocar al producto en el mercado, a un
precio que el segmento al que est dirigido est dispuesto a pagar. De acuerdo a todo lo mencionado,
se definir qu medios de difusin resultan apropiados, con lo que ya obtendremos una parte del costo
de comercializacin.
Por otro lado, definida la estrategia, se podr tercerizar la comercializacin por medio de empresas
inmobiliarias, con lo cual, tendremos la otra parte de este costo.
Sea cual fuere la estrategia definida, se optar por una entre muchas variables, o combinaciones de
ellas, de lo que resultar el Costo de Comercializacin definitivo.

Utilidad o Beneficio
Toda la Gestin, y la inversin que implica un desarrollo inmobiliario deber ser capaz de generar
beneficios. Para este caso tomaremos una tasa (Costo de Oportunidad) que esta actividad nos puede
brindar.
Se podrn plantear diversos escenarios, con diversas tasas que satisfagan la expectativa de el/los
inversores y se tomar la ms conveniente para la el/los inversores, o la mxima que pueda asimilar el
mercado, en funcin de la Oferta y la Demanda existente.

El Precio de Plaza
Se obtiene del Mercado Inmobiliario. Para ello, es necesario buscar informacin de otros
emprendimientos de similares caractersticas y calidad que ya se encuentren en etapa de
comercializacin. Con esta informacin podremos saber si el precio obtenido resulta competitivo con
otros de la misma plaza. Puede suceder, que este precio de plaza, nos obligue a aumentar o resignar
utilidades para poder insertarnos en el Mercado Inmobiliario acorde a los valores que ste va pautando.

Conclusin
Realizando la simple sumatoria de los costos, ms las diversas opciones para la rentabilidad deseada,
podremos obtener Los Costos Totales de Gestin SIN INCLUIR EL TERRENO.
Conociendo los Precios de Plaza, podemos descontar los Costos Totales de Gestin, y de manera
sencilla obtener el Valor Mximo del Terreno, para la Obra Propuesta, La Calidad Propuesta y el
Beneficio que se pretende del Desarrollo Inmobiliario.
De esta manera, el MTODO DEL VALOR MXIMO DEL TERRENO, resulta un Anlisis de
Factibilidad de Inversin de manejo sencillo y aplicable en forma directa, ya que no slo nos indicar el
valor mximo del terreno, sino tambin un escenario de la rentabilidad que soporta el Valor de
Mercado.
Este Mtodo se encuentra totalmente desarrollado en soporte magntico, de manera que el planteo de
opciones y escenarios resulte de fcil y rpida aplicacin.
Como todo Anlisis de Factibilidad de Inversin necesita de varios escenarios, y esos escenarios no
son otra cosa que las diversas tasas (Beneficio) que puede pagar el proyecto en un tiempo
determinado.
De ninguna manera se debe pretender que los valores resultantes sean los esperados. Eventualmente,
nos indicar la inviabilidad de una propuesta, con lo cual, nos evitar la realizacin de un Proyecto de
Inversin que no resulte rentable, o no satisfaga las expectativas que sobre el negocio inmobiliario
habamos depositado.
Si bien, el objetivo fundamental de este anlisis es encontrar el Valor del Terreno, su desarrollo, nos
permite tomar decisiones de inversin, o realizar un aconsejamiento de inversin a los potenciales
inversores de un Desarrollo Inmobiliario, sobre una base cierta, convirtindose en una herramienta til
en nuestro Ejercicio Profesional.


BIBLIOGRAFIA

Mtodos de Valuacin para Terrenos Urbanos de San Miguel de Tucumn. - Ing. DAgnillo y otros.
Teora y Practica de la Tasacin de Inmuebles. - Mario E. Chandas, Dante Guerrero y
C.H.Rivarola..
Estimacin y Valoracin de Edificios. - Pedro de Andreis.
Tasacin de Inmuebles Urbanos. - J.V. Rivarola
Manual de Tasaciones : Propiedades Urbanas y Rurales. - Dante Guerrero
Cmputos y Presupuestos. Manual Para la Construccin de Edificios.- Mario Chandas.
Proyectos, Presupuestos y Direccin de Edificios. - Cesar A. Berra
Tasacin de Inmuebles Urbanos. - Mario Chandas.
Tasacin de inmuebles. El valor de mercado Germn Gmez Picasso y Jos Rozados
El Mercado Inmobiliario y la Preparacin de Proyectos.- Juan Carlos Franceschini
La Otra Ciudad. Tucumn frente al 2000.- Ral Di lullo / Beatriz Giobellina PROGRAMA
ARRAIGO- FAU-UNT

INSTITUTO DE ECONOMIA Y LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
CATEDRA DE ECONOMIA DE LA CONSTRUCCION
AV. KIRCHNER 1800 (4000) - S. M. DE TUCUMAN
TEL. (0381) 410-7538
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