Contrato Built to Suit como instrumento de construo ou reforma do

estabelecimento empresarial na Era Contempornea: definio, caractersticas,

natureza jurdica e a emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)

Built to Suit Tenancy as an instrument for the construction or renovation of the
business property in the Contemporary Era: definition, characteristics, legal nature
and the Real Estate Receivables Certificates issuance (RERC)


Resumo: Para sociedades empresrias que produzem e/ou vendem um determinado
produto ou prestam servios, a construo ou reforma do estabelecimento (da sociedade
empresaria) obrigatria para a adequao evoluo do empreendimento. Por outro
lado, um investimento alto, com o desembolso de valores sem, em muitos casos, haver
o pronto retorno financeiro necessrio para realizar a reestruturao do novo
estabelecimento. O objetivo geral deste ensaio o de analisar o contrato de construo
sob encomenda a usurio especfico, o que a cada dia mais se torna importante para as
sociedades empresrias na Era Contempornea. Os objetivos especficos so, aps
contextualizar historicamente o contrato em anlise, apresentar a definio, indicar as
caractersticas e as relevantes clusulas especiais do pacto, a saber: (i) clculo do valor
da contraprestao mensal, conhecida como valor do aluguel; e (ii) renncia reviso
do valor da remunerao mensal. Por fim, indicar a natureza jurdica que colabora com
as necessidades dos contratantes e tratar dos Certificados de Recebveis Imobilirios.
Justifica-se este trabalho, pois, faz-se mister estudar o contrato de construo sob
encomenda com destinatrio especfico, seus impactos na contabilidade da sociedade
empresria e imposio de responsabilidades. Metodologicamente, far-se-o as
seguintes abordagens: (i) terica empregando a reviso bibliogrfica e a obteno de
dados secundrios; (ii) exploratria com a anlise dos julgados proferidos nos Tribunais
Brasileiros; e (iii) de campo visando verificar os desdobramentos no mbito das
operaes financeiras, como a ampliao ou no da emisso dos Certificados de
Recebveis Imobilirios (CRI) aps a lei promulgada. O campo da amostra est
delimitado ao Municpio do Rio de Janeiro.

Abstract: For companies that produce and/or sell a product or provide services,
construction or renovation of the business property is required to the adaptation of the
enterprise evolution. On the other hand, it is a high investment with the values
disbursement, without, in many cases, the prompt financial return needed to perform the
restructuring of the "new" business property. Justified this work, therefore it is essential
to study the construction contract to custom specific recipient that has an impact on the
company's accounting and impose responsibilities that are not part of the chosen
economic activity order. The aim of this essay is to analyze the construction contract to
specific user custom that every day becomes more important for companies in the
Contemporary Era. The specific objectives are, after contextualize historically the
contract in question, to present the definition, the characteristics and the relevant
special provisions, namely: (i) calculation of the monthly consideration, known as "the
rent", and (ii) waiver of review of monthly remuneration. Finally, we suggest a legal
nature to collaborate with the needs of contractors. Methodologically there will be two
approaches: (i) employing the theoretical literature review and secondary data; (ii)
exploratory analysis of the judgments delivered in Brazilian Courts, and (ii) field
research to verify their consequences in the context of financial transactions such as an
expansion or not of the Real Estate Receivables Certificates (RERC) issuance after the
law passed. The field sample is bounded by the Rio de Janeiro municipality.
Palavras Chaves: Contrato de construo por encomenda a usurio especfico.
Contrato relacional. Certificados de Recebveis Imobilirios.
Key Words: Built to suit. Relational contract. Real Estate Receivables Certificates.
Sumrio: Introduo. 1. Breve histrico do contrato de construo por encomenda a
usurio especfico Locao Built to Suit Lei n 12.744, de 19 de dezembro de
2012. 2. Definio do contrato. 3. Caractersticas e clusulas especiais do instrumento
jurdico da Locao Built to Suit. 3.1 Clculo do valor da contraprestao mensal -
valor do aluguel 3.2 Renncia reviso do valor da remunerao mensal. 4 Natureza
jurdica. 4.1 Contrato de locao no residencial. 4.2 Contrato atpico. 4.3 Contrato
relacional. 5. Verificao da ampliao ou no da emisso dos Certificados de
Recebveis Imobilirios (CRI). Consideraes Finais. Referncias Bibliogrficas.

Introduo
O contrato Built to suit para ser efetivado necessita de um ambiente legal e
dogmtico seguro, com regras prprias e procedimentos pr-fixados como ora sugerido
visando: (i) atrair os investidores; (ii) tornar o empreendimento vivel; (iii) cumprir os
imperativos constitucionais e (iv) desenvolver economicamente o pas.
Para uma sociedade empresria produzir e/ou vender um determinado produto
ou prestar servios, a construo ou reforma do estabelecimento empresarial
obrigatria para a adequao evoluo do empreendimento. Por outro lado, um
investimento alto, com o desembolso de valores sem, em muitos casos, haver o pronto
retorno financeiro necessrio para realizar a reestruturao do novo estabelecimento,
que causa impactos na contabilidade da sociedade empresria e impe responsabilidades
que no fazem parte da atividade econmica fim escolhida.
Diante desta hipercomplexidade, justifica-se este trabalho dada a necessidade de
estudar a Locao Built to suit, tambm conhecida como contrato de construo sob
encomenda a destinatrio especfico.
O objetivo geral deste ensaio o de analisar o contrato de construo sob
encomenda a usurio especfico que a cada dia mais se torna importante para as
sociedades empresrias na Era Contempornea, para verificar se houve efetivo
desdobramento no mbito das operaes financeiras, como a ampliao ou no da
emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) aps a lei promulgada.
Os objetivos especficos so, aps contextualizar historicamente o contrato em
anlise, apresentar a definio, indicar as caractersticas e as relevantes clusulas
especiais que o determinam, a saber: (i) clculo do valor da contraprestao mensal,
conhecida como valor do aluguel; e (ii) renncia reviso do valor da remunerao
mensal.
Por fim, sugerir uma natureza jurdica para colaborar com as necessidades dos
contratantes e tratar da emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI).
A metodologia empregada ter trs abordagens: (i) terica - empregando a
reviso bibliogrfica e a obteno de dados secundrios obtidos no trabalho A
Economia dos Empreendimentos Built to Suit elaborado pelos engenheiros Flvio
Fernando de Figueiredo e J. Willian Grava em 2011, apresentado e aprovado no XIV
COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E
PERCIAS; (ii) exploratria - com a anlise dos julgados sobre o tema, relevantes
anlise, proferidos pelos Tribunais Brasileiros; e (iii) de campo visando verificar,
especialmente, seus desdobramentos no mbito das operaes financeiras, como a
ampliao ou no da emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) aps a
lei promulgada. O campo da amostra est delimitado ao Municpio do Rio de Janeiro.
Para atingir tais objetivos, primeiramente relatar-se- um breve histrico do
contrato de construo por encomenda a usurio especfico Locao Built to Suit Lei
n 12.744, de 19 de dezembro de 2012 e indicar-se- a definio do contrato.
Aps sero analisadas as caractersticas e as clusulas especiais do instrumento
jurdico da Locao Built to Suit, como o clculo do valor da contraprestao mensal -
valor do aluguel e a renncia reviso do valor da remunerao mensal.
A natureza jurdica ser estudada com a apresentao de trs correntes: (i)
contrato de locao no residencial; (ii) contrato atpico; e (iii) contrato relacional.
Por fim, ser explicado qual o funcionamento dos Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRI) neste contrato e apresentados os resultados acerca da verificao da
ampliao ou no da emisso obtidos por meio de pesquisa de campo.

1. Breve histrico do contrato de construo por encomenda a usurio especfico
Locao Built to suit Lei n 12.744, de 19 de dezembro de 2012
Historicamente, uma modalidade contratual utilizada pelas indstrias nos
Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior nmero de edificaes nesta
sistemtica. Esta espcie contratual surgiu nos Estados Unidos visando suprir este nicho
mercadolgico at ento inexistente. As grandes Companhias precisavam instalar-se em
um imvel que observasse as especificidades de sua atividade empresarial. Diante da
dificuldade em se encontrar um imvel, essas sociedades empresrias acabavam por
imobilizar seu capital na aquisio do terreno e construo da unidade, o que no fazia
parte do seu core business (atividade fim). Surgiram investidores no mercado
imobilirio para atender a esse tipo de demanda.
No Brasil, para as sociedades empresrias que produzem e/ou vendem um
determinado produto ou prestam servios, a construo ou reforma do estabelecimento
obrigatria para a adequao evoluo do empreendimento, com a construo de
galpes e centros de distribuio, e se estende tambm aos setores de escritrios,
hoteleiro e educacional.
Seguem os seguintes exemplos do contrato Built to suit no municpio do Rio de
Janeiro
1
: (i) as sedes da Petrobrs Petrleo Brasileiro S/A, da Rede Globo de
Televiso, das Indstrias Alpargatas; e (ii) o Centro de Distribuio da Rede C & C de
Materiais de Construo.
Em 2002, a WT SY Empreendimentos Imobilirios (WTorre) assinou contrato
com a Sony S/A Sony sob a modalidade Locao Built to suit. O contrato inicial
com a Sony foi assumido depois pela Miralta Assessoria em Gesto Empresarial
Miralta. Em 2007, a Miralta contestou o valor do aluguel na Justia, valendo-se
da Lei de Locaes (Lei n
o
8.245, de 18 de outubro de 1991) e sob alegao de que o
estaria acima do valor de mercado e exigindo que fosse realizada uma percia, a
sociedade empresria de gesto props sua reduo em mais de 40%. O pedido
permitido pela Lei n 8.425, de 18 de outubro de 1991 - Lei do Inquilinato, se o contrato
em questo fosse um mero contrato de locao. No Tribunal de Justia de So Paulo
(TJ-SP), o Desembargador Marcondes D'Angelo, relator do caso na 25 Cmara de
Direito Privado do TJ-SP, em segunda instncia, considerou improcedente a proposta de
reviso do valor em 2011, destacando que tal pacto tratava-se de uma situao no

1
Exemplos disponveis no site da Consultoria em Engenharia
http://www.precisao.eng.br/fmnresp/build(na).htm. Acesso em 05 de mai. de 2013.
prevista pela Lei do Inquilinato. Decises como esta
2
em que o juiz considerou o
acordo firmado entre as partes trouxeram alguma fora legal aos contratos firmados
no pas sob a modalidade de Built to suit.
Como naquela poca ainda no havia tipificao legal desse tipo de contrato, o
risco permanecia, mesmo aps a assinatura do contrato. Restava a insegurana jurdica
em relao aos empreendedores e investidores.
Ento, em 19 de dezembro de 2012, a Lei n 12.744, em seu artigo 3, consagrou
essa modalidade de contrato de construo denominado por encomenda a usurio
especfico - Locao Built to suit.
Acresceu-se o seguinte dispositivo legal acerca do tema na Lei n 8.425, de 18
de outubro de 1991 - Lei do Inquilinato:
Art. 54-A. Na locao no residencial de imvel urbano na qual o
locador procede prvia aquisio, construo ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imvel ento especificado
pelo pretendente locao, a fim de que seja a este locado por prazo
determinado, prevalecero as condies livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta
Lei.
1
o
Poder ser convencionada a renncia ao direito de reviso do
valor dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de
locao.
2
o
Em caso de denncia antecipada do vnculo locatcio pelo
usurio do imvel, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que no exceder, porm, a soma dos valores dos
aluguis a receber at o termo final da locao.

Ademais, as construes objeto destas operaes obedecem ao rigor tcnico ou
rigor das especificaes tcnicas do futuro usurio do imvel e o exguo prazo exigido
para sua concluso essencial para que o negcio seja produtivo para ambas as partes.

2. Definio do contrato
Por definio, trata-se de uma modalidade de operao imobiliria que pode ser
traduzida como construo por encomenda, sob medida ou realizada nos padres
indicados por um usurio especfico, consistindo em um contrato pelo qual um
investidor viabiliza um empreendimento imobilirio segundo os interesses de um futuro

2
Recurso de Apelao sem reviso n 990.09.254243-5 Tribunal de Justia de So Paulo - Apelante:
WT SY Empreendimentos Imobilirios S/A (WTorre) - Apelado: Miralta Assessoria Em Gesto
Sociedade Empresarial Ltda -So Paulo, 25 de setembro de 2011. 25 Cmara de Direito Privado - Relator
- Magistrado Marcondes DAngelo - Advs: Roberto Rached Jorge (OAB: 208520/SP) - Andria Nishioka
(OAB: 157847/SP)
usurio, que ir utiliz-lo por um perodo pr-estabelecido, garantindo o retorno do
investimento e a remunerao pelo uso do imvel.
Por outro lado, mesmo existindo algumas ofertas disponveis no mercado
imobilirio, muitas vezes, estas no se mostram adequadas s necessidades dos
empresrios dos seguimentos comerciais, industriais e de servios, que buscam,
primeiramente, uma customizao dos espaos, o que traz racionalizao dos custos de
operao. Reformar ou construir um investimento alto, com o desembolso de valores
sem, em muitos casos, haver o pronto retorno financeiro necessrio para realizar a
reestruturao do novo estabelecimento.
Operacionalmente, o futuro usurio, espera do investidor a aquisio do terreno,
definio do projeto que atende s suas necessidades, desenvolvimento e construo do
imvel e entrega do empreendimento pronto por valor pr-determinado, a ser pago em
parcelas mensais.
No que se refere formatao contratual deste instrumento jurdico, deve ser
entendida como uma nova modalidade locatcia, onde os contratantes estabelecem suas
obrigaes antes mesmo do incio da construo, cuja principal caracterstica talvez seja
o perodo longo e atpico estabelecido, normalmente compreendido entre 7 e 20 anos.
Esse novo instrumento jurdico deve refletir estas especialidades para
contemplar uma empreitada desta natureza e, portanto, necessita reunir sujeitos relativos
a diversos contratos.

3. Caractersticas as clusulas especiais do instrumento jurdico da Locao Built
to Suit
Alm das clusulas obrigatrias a todos os contratos de empreitada e locao,
necessrio que o contrato de locao seja no residencial e que as partes sejam as
seguintes: (i) empreendedor pessoa jurdica ou locador; (ii) construtor e/ou
incorporador; e (iii) usurio do imvel ou usurio do imvel. Para cada figura desta,
podem surgir redes de agentes aumentando a complexidade do contrato, ou mesmo que
o mesmo agente possa representar mais de uma das partes, sendo assim flexvel diante
do caso concreto.
Vide figura ilustrativa abaixo:




Fonte: Figura demonstrativa das relaes jurdicas da Locao Built to Suit. figura elaborada pela autora
deste estudo em 25/02/2013.

Ademais, a Locao Built to suit apresenta um conjunto de caractersticas
prprias, que so trs
3
que podem atender ao senso comum caracterizando o contrato,
como:

A PORTE
4
E CATEGORIZAO
5
DO EMPREENDIMENTO: Embora o porte dos
investimentos possa variar muito e, em alguns casos, alcanar valores elevados e em
outros no, a construo de imveis para uso de sociedades empresariais especficas
tambm inclui os empreendimentos de valor modesto em relao aos negcios maiores
ou mais estruturados. Cada empreendimento possui caractersticas nicas, mas a
categoria de investimentos representados pelo contrato Built to suit apresenta riscos de

3
Estas caractersticas foram desenvolvidas a partir do trabalho A Economia dos Empreendimentos Built
to Suit elaborado pelos engenheiros Flvio Fernando de Figueiredo e J. Willian Grava, apresentado e
aprovado no XIV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES
E PERCIAS.
4
Entenda-se porte como a quantidade de investimento e investidores do empreendimento objeto do
estudo.
5
O termo categorizao deve ser entendido como a natureza do investimento no empreendimento em
anlise.
Empreendedor/
Locador/ SPE
(detm o
controle do
negcio e
assume o risco
global do
empreendimento
)
Financiador/ Mercado
de Capitais (financia ou
capitaliza o
empreendimento
emitindo ttulos para o
mercado)
Construtor/
Incorporador
(constri o
empreendimento e
tem
responsabilidades
advindas do
contrato de
empreitada)
Usurio do imvel/
Locatrio
(especifica as
condies de sua
unidade ou
empreendimento e
paga a
contraprestao
mensalmente
devida aps a
entrega das chaves)
mesma natureza, independentemente do porte. Claro que, com dimenses financeiras
diferentes. Essa combinao de porte e categorizao do investimento permite o uso de
diversificao dos ttulos dentro da carteira de investimentos de um mesmo investidor.
Por exemplo, os projetos de menor porte, se por um lado podem sofrer com os
custos fixos da emisso e colocao dos ttulos no mercado, por outro lado apresentam
um risco mais fcil de ser assumido pelos investidores.

B PREVISIBILIDADE DO RETORNO DO INVESTIMENTO: Em qualquer projeto,
o empreendimento possui uma receita varivel que compromete uma parte significativa
para o retorno aos seus financiadores no mercado. Definir uma margem de segurana
para essa receita varivel
6
um diferencial importante do contrato Buit to suit. Pois, a
receita total ou parcialmente fixa representada pela clusula de pagamento do aluguel
no contrato de Locao, aps a construo ajustada para o usurio especfico, faz com
que o risco do empreendimento diminua. O investidor entende que o valor investido ou
adiantado para a Locao Buit to suit ser ressarcido diluidamente se as clusulas do
instrumento jurdico so cumpridas por ambas as partes e no h a interferncia do
Poder Judicirio na relao jurdica. Esta uma caracterstica entendida como uma
reduo do risco do investimento no projeto, que o torna um empreendimento atrativo
aos investidores.



C GARANTIA DE REAPROVEITAMENTO PARCIAL DO ATIVO
IMOBILIZADO: Em que pese a especificidade do ativo imobilirio que caracteriza o
contrato Buit to suit, a alternativa de alug-lo a um novo usurio do imvel ou vend-lo
ainda que dependa de novos investimentos, embora exija mais investimentos do
empreendedor, um fator de reduo de risco para o empreendimento. Este aspecto
pode variar significativamente de um empreendimento a outro, desencorajando a
generalizao, em especial devido grande especificidade do empreendimento
imobilirio. Contudo, possvel dizer ao menos que a possibilidade de

6
O termo deve ser compreendido em sua caracterstica econmica. Economicamente, quanto mais
previsvel a receita menor o risco do empreendimento e a capitalizao do valor principal investido. Logo,
ao obrigar a parte locatria a renunciar reviso do valor da contraprestao mensal (tambm
denominada aluguel), garantir-se- o pagamento do custo financeiro do empreendimento e ressarcir-se-
a receita que foi adiantada pelos investidores, o que um dos mais importantes desafios na elaborao
do projeto.
reaproveitamento do imvel um aspecto fundamental para a anlise de cada
empreendimento e que, para muitos casos, o reaproveitamento parcial do ativo
imobilizado uma possibilidade real.
Conclui-se que este contrato apresenta as caractersticas enumeradas acima,
alm das clusulas especiais indicadas abaixo:

3.1. Valor da contraprestao mensal apelidada como aluguel
O valor da remunerao mensal a encargo do usurio especfico conhecido como
usurio do imvel se refere tanto ao custo de aquisio do terreno como ao custo da
construo do imvel pelo empreendedor (conhecido como locador) quanto ao uso e
gozo do imvel, bem como visando remunerar o capital prprio e de terceiros, obtido no
mercado financeiro para a realizao do empreendimento imobilirio construdo com as
especificaes exigidas pelo primeiro usurio.
Suponha-se que o custo inicial de R$ 100.000,00 seja composto pelos seguintes
valores: R$ 40.000,00 corresponde s adequaes especficas aos interesses do primeiro
usurio/usurio do imvel, que pretende instalar-se no imvel pelo perodo de 10 anos.
Conclu-se, desta forma, que uma verso no adaptada do mesmo imvel poderia
ter sido construda ao custo de R$ 60.000,00 se no houvesse a exigncia de adequao
tcnica do primeiro usurio e esse imvel poderia ser utilizado por qualquer
usurio/usurio do imvel que no tivesse necessidades especficas.
Uma vez que o custo de R$ 40.000,00 foi incorrido para atender aos interesses
daquele ocupante especfico, o empreendedor sabe que qualquer outro usurio/usurio
do imvel no estar disposto a pagar pelas adaptaes construdas no imvel.
Em suma:

Fonte: Tabela apresentando os clculos resum
considerando-se o custo adicional de adaptao e a eventual necessidade de reintroduo da construo
no mercado de imveis no especializados
indicados no trabalho A Economia dos Empreendimentos B
Flvio Fernando de Figueiredo e J. Willian Grava,
CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS.
pela autora do estudo em 20/02/2013.

3.2. Renncia reviso do valor da remunerao mensal
De maneira ampla, a contribuio mais importante dos princpios dos contratos
relacionais dada teoria contratual a criao de um modelo contnuo que rene as
constantes renegociaes, bem como as novas promessas, que sero determinadas pela
catividade e interdependncia dos contratantes (CORDEIRO, 2010: 372). Quaisquer
revises ou novaes ocorridas no significaro fim do contrato, uma vez que a relao
contratual se sustentar na inexistncia de abusos da posio contratual dominante ou
Se o lnvesLlmenLo do
empreendlmenLo e de
8$100.000,00 (sendo 8$40.000,00
gasLos em especlflcaes) e a
conLrapresLao mensal fol
esLabeleclda no percenLual de 1
do valor gasLo na consLruo (8$
1.000,00)
Se o lnvesLlmenLo do
empreendlmenLo e de 8$100.00,00
(sendo 8$ 40.000,00 gasLos nas
especlflcaes) e a conLrpresLao
lmposLa ao usurlo do lmvel fol
esLabeleclda no percenLual de
1.173 do valor gasLo na
consLruo
(8$ 1.173,00)
Se lnvesLlmenLo do
empreendlmenLo e de 8$60.000,00,
pols no fol gasLo qualquer valor
com as especlflcaes e a
conLrapresLao lmposLa ao usurlo
do lmvel fol de 1 do valor gasLo
na consLruo
(8$ 600,00)
clculos resumidos da contraprestao mensal apelidada de
se o custo adicional de adaptao e a eventual necessidade de reintroduo da construo
no mercado de imveis no especializados criao de tabela desenvolvida pela autora a partir do
trabalho A Economia dos Empreendimentos Built to Suit elaborado pelos
Flvio Fernando de Figueiredo e J. Willian Grava, apresentado e aprovado no XIV COBREAP
CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS. figura elaborada
pela autora do estudo em 20/02/2013.
enncia reviso do valor da remunerao mensal.
De maneira ampla, a contribuio mais importante dos princpios dos contratos
relacionais dada teoria contratual a criao de um modelo contnuo que rene as
constantes renegociaes, bem como as novas promessas, que sero determinadas pela
e interdependncia dos contratantes (CORDEIRO, 2010: 372). Quaisquer
revises ou novaes ocorridas no significaro fim do contrato, uma vez que a relao
contratual se sustentar na inexistncia de abusos da posio contratual dominante ou
-LsLe e o aluguel que compensa a consLruo do lmvel,
supondo-se que a conLrapresLao possa ser manLlda
lndeflnldamenLe.
- 1ornar-se- lnvlvel, se o conLraLo esLabelldo para obrlgar o
pagamenLo da conLrapresLao mensal for apenas de 10 anos
e o empreendedor proprleLrlo preclse recorrer ao mercado
para buscar um ouLro locaLrlo qualquer, pols o lmvel possul
adapLaes especlflcas para o prlmelro usurlo.
-LsLe e o aluguel calculado para os prlmelros 10 anos, para
esse perlodo, o proprleLrlo possa recorrer ao mercado
lmvel por 8$ 600,00, valor que represenLa a demanda
lmoblllrlo para lmvels com as caracLerlscas desLe anallsado
- o valor do aluguel mensal acordado ser composLo por duas
- 8$ 600,00: aluguel de um lmvel generlco, cu[o cusLo de
fol de 60.000 e cu[a vlda uLll, supe-se, pode ser
lndeflnldamenLe, e
- 8$ 373,88: aluguel adlclonal necessrlo para amorLlzar,
dez anos ou 120 meses, o lnvesLlmenLo adlclonal
conslderando um reLorno ao empreendedor de 1 ao ms
empreendlmenLo e de 8$100.00,00
-LsLe e o aluguel correspondenLe a um lmvel semelhanLe,
sem o lnvesLlmenLo adlclonal de 8$ 40.000,00, que
o cusLo das adapLaes.
-nesLe caso, o lmvel ser lnvlvel para o usurlo
ou preclsar fazer ele prprlo as adapLaes, o
sempre ser flnancelra e LecnlcamenLe vlvel.
empreendlmenLo e de 8$60.000,00,
pols no fol gasLo qualquer valor
conLrapresLao lmposLa ao usurlo
do lmvel fol de 1 do valor gasLo

idos da contraprestao mensal apelidada de aluguel,
se o custo adicional de adaptao e a eventual necessidade de reintroduo da construo
criao de tabela desenvolvida pela autora a partir dos dados
elaborado pelos engenheiros
XIV COBREAP
figura elaborada
De maneira ampla, a contribuio mais importante dos princpios dos contratos
relacionais dada teoria contratual a criao de um modelo contnuo que rene as
constantes renegociaes, bem como as novas promessas, que sero determinadas pela
e interdependncia dos contratantes (CORDEIRO, 2010: 372). Quaisquer
revises ou novaes ocorridas no significaro fim do contrato, uma vez que a relao
contratual se sustentar na inexistncia de abusos da posio contratual dominante ou
LsLe e o aluguel que compensa a consLruo do lmvel,
se que a conLrapresLao possa ser manLlda
lnvlvel, se o conLraLo esLabelldo para obrlgar o
pagamenLo da conLrapresLao mensal for apenas de 10 anos
e o empreendedor proprleLrlo preclse recorrer ao mercado
para buscar um ouLro locaLrlo qualquer, pols o lmvel possul
para que, flndo
mercado e alugar o
no mercado
anallsado.
duas parLes:
de consLruo
prolongada
ao longo de
de 40.000,
ms.
semelhanLe,
represenLa
especlflco,
o que nem
prejuzos parte mais fraca, visto que o dever de lealdade e cooperao integrar a
relao contratual em toda a sua durao.
Para que no ocorram danos as partes nesses contratos, deve-se pactuar os
procedimentos e regras de atuao das partes durante todo o cumprimento, inclusive
quanto ao aumento de valores e no apenas em sua formalizao. Por exemplo: A
clusula de renncia reviso do valor da remunerao mensal paga pelo usurio do
imvel vlida e eficaz, na medida em que firmada paritariamente com o locador
enquanto na livre administrao de seus interesses patrimoniais disponveis, no se
confundindo com a renncia ao direito constitucional de ao (art. 5, inc. XXXV, da
Constituio Federal). E mais, no se confunda a renncia ao direito de revisar a
remunerao contratual - denominada impropriamente de aluguel -, com o princpio
da inafastabilidade do controle judicial de leso ou ameaa a direito, dirigido ao
Legislativo, Executivo e Judicirio, que impe a eles a obrigao de garantir aos
interessados o direito de verem suas pretenses relativas a ameaas de leses ou leses
apreciadas por este ltimo Poder (CORDEIRO, 2010: 380).
No impede a Constituio a renunciabilidade da ao em abstrato, pois as
pessoas sempre podem, na administrao de seus direitos disponveis, deixar de levar
seus litgios apreciao do Judicirio. Por exemplo: No instituto da transao lcito
aos interessados prevenirem ou terminarem litgios mediante concesses mtuas,
quando relativos a direitos patrimoniais de carter privado (arts. 840/841, do Cdigo
Civil).
Cuidando-se de contrato relacional, em que as partes entabularam trocas teis e
justas de acordo com suas vontades e em posio de igualdade subjetiva, ou seja, no
sendo a renncia predisposio de direito unilateral imposta por parte dominante em
contrato de adeso, a renncia ao direito de revisar a remunerao vlida e eficaz, por
fora e homenagem ao princpio da boa-f objetiva
7
e da funo social do contrato
8

(arts. 421 e 425, do Cdigo Civil). A clusula de renncia inserta no instrumento

7
Compe-se de regras gerais de conduta impostas pela sociedade como um todo, levando transparncia
entre as relaes, caracterizada como um dever de agir de acordo com determinados padres,
socialmente recomendados, de correo, lisura e honestidade (AZEVEDO, 2000:145)
8
Tem por objetivo instrumentalizar a justia com nossos prprios valores e experincias histricas,
rompendo o condicionamento histrico herdado das sociedades europias e harmonizando o instituto da
posse com nossa sociedade complexa e pluralista do sculo XXI, profundamente conflituosa e marcada
por grandes diferenas sociais (COSTA, 2005:48).

contratual por vontade livre das partes, enquanto na administrao de seus interesses
patrimoniais disponveis, vlida e eficaz (pacta sunt servanda).
Morten Hviid, ensina que: Essa tenso entre a necessidade de se fixar
responsabilidades desde o incio e a necessidade de reajust-las ao longo do tempo permeia a
relao contratual de longa durao

(HVIID, 2000:53).
As demais clusulas, como previso de reformas posteriores, sobre a empreitada,
financiamento, incorporao imobiliria, alm de caractersticas de uso do imvel aps
entrega das chaves, multas e outros nus, no so especificadoras desta natureza
jurdica, devendo constar, como em qualquer contrato, para benefcio do
estabelecimento da maior segurana jurdica e viabilizao do negcio entre as partes,
assim como podendo utilizar-se como base para outros negcios.

4. Natureza Jurdica.
Quanto natureza jurdica deste contrato, tm-se trs correntes, a saber:

4.1 Contrato de locao no residencial.
Corrente Tradicional utilizada antes da Lei n 12.744, de 2012 ser promulgada e
como voto vencido na atualidade. Faz meno ao centro de interesse ser a entrega do
imvel construdo pelo locador ou terceiro com as especificaes exigidas pelo usurio
do imvel. Por isso, caracteriza-se a Locao Built to suit como contrato de locao e
no de investimento, ajustando o valor certo de aluguel pelo uso, gozo e fruio da
coisa, na qualidade de retribuio pecuniria, apenas pelo exerccio da posse direta.
Esta corrente no analisa o contrato Built to suit em todos os seus aspectos, ao
reduzi-la a uma espcie de locao, o que acarreta prejuzos financeiros para as partes
quando aplicada em julgados nos Tribunais Brasileiros.

4.2 Contrato atpico.
Corrente utilizada por diversos julgados
9
nos Tribunais Brasileiros. O contrato
Built to suit compe-se de clausulas relativas a diversos contratos como os de: (i)
empreitada, (ii) financiamento, (iii) incorporao imobiliria e (iv) locao. Por isso, o
negcio jurdico firmado entre as partes no se submete exclusiva ou preferencialmente

9
Pesquisa realizada no TJRJ, no TJSP e no STJ. Foram encontrados 13 julgados similares no tratamento
do instituto jurdico. Consequentemente, pode-se citar a ttulo de exemplo o Acrdo proferido Tribunal
de Justia de So Paulo ao julgar o Recurso de Apelao com reviso n 992.08.037348-7, por ser um dos
primeiros julgados relativo a esta corrente da natureza jurdica do contrato em anlise.
ao regime jurdico das locaes de imveis urbanos para fins residenciais ou comerciais
(Lei n 8.245, de 1991). A avena contempla em seu bojo amplo feixe de direitos e
obrigaes s partes que extrapolam os limites da pura locao de imvel no
residencial, o que pe a legislao especial da locao em segundo plano quanto ao
negcio jurdico sob exame, que deve ser regido pela autonomia da vontade privada, em
ateno ao princpio da liberdade de contratar.
Esta corrente permite ao intrprete entender a Locao Built to suit como um
contrato diferente das espcies de locaes ou de qualquer outro contrato tipificado. No
entanto, ao estabelecer uma relao jurdica erigida por fora do princpio da autonomia
da vontade, no trazendo em contraponto o princpio do dirigismo contratual
10
, afastar
a aplicao do princpio fundamental da igualdade substancial (e no meramente
formal), trazendo prejuzos s partes do contrato Built to suit.

4.3 Contrato relacional.
A teoria dos contratos relacionais foi concebida pelo autor norte americano Ian
Macneil, jurista e professor da escola de Direito da Northwestern University of
Chicago, reconhecido internacionalmente como autoridade em matria de contratos e
arbitragem. O desenvolvimento da teoria dos contratos relacionais surge com os
trabalhos desse autor publicados em 1964 e 1980
11
, onde ele contrape as formas
tradicionais de contratar. Seus trabalhos no excluem a importncia da doutrina
tradicional, mas introduzem uma nova perspectiva nas relaes contratuais
(CAMPBELL, 2004: 9). Para Macneil, os contratos relacionais envolvem pessoas que
trabalhavam em conjunto numa relao de cooperao
12
. Esta cooperao, na
maioria dos casos, no est vinculada aos objetivos da outra parte, mas sim prpria
atividade negocial (CAMPBELL, 2004: 11).
No Brasil, a caracterizao dessa nova forma contratual se afirmou com a
verificao do advento do paradigma da especializao flexvel no campo da produo,

10
Vide: GOMES, Orlando. Contratos. 25 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002 e Algumas inovaes na
teoria geral do contrato. In: Revista do advogado, n. 8. So Paulo: AASP, jan-mar/1982. p. 5-9.
11
Relational Contract Theory: Challenges and Queries, 94 NW. U. L. REV. 1964 e The New Social
Contract. An Inquiry into Modern Contractual Relations. New Haven and London: Yale University,
1980.
12
Considera-se cooperao no contexto da economia e da sociologia como sendo uma relao baseada
na colaborao entre os indivduos ou organizaes, no sentido de alcanar objetivos comuns, utilizando
mtodos seja obtidos mediante consenso seja por estarem institucionalizados quela atividade da
sociedade empresria.
alterando a maneira pela qual o contrato concebido e cumprido, em especial, com o
advento do Cdigo do Consumidor, na dcada de 90 (MARQUES, 2005:33).
Essa modalidade de contrato foi construda a partir do estudo da experincia, da
mutabilidade dos fatos sociais. Como bem ensina Paulo Dourado de Gusmo: Em
ltima anlise no se identifica o direito com a lei e nem com a jurisprudncia, mas com
o fato social

(GUSMO, 2006:401)
Seguindo nesta linha de pensamento, o conceito de contrato no corresponde a
nenhuma estrutura imutvel, muito ao contrrio, descreve alguns conjuntos de prticas
que se mantm e se alteram conforme a experincia social. O contrato implica na prtica
jurdica que se liga indissoluvelmente sociedade na qual ele existe, visto que no se
concebe uma relao contratual sem regras sociais, valores, economia, etc., no
existindo um contrato fora do mercado e sem uma sociedade que lhe d sustentao
13
.
A definio adequada ao contrato relacional dentro da tradio romana
germnica a apresentada por Morten Hviid: Um contrato relacional at o ponto que
as partes so incapazes de reduzir termos importantes do acordo em obrigaes bem
definidas. Tais obrigaes definidas podem ser impraticveis devido inabilidade para
identificar condies futuras incertas

(HVIID, 2000:46-47). A especializao do
trabalho
14
e a especializao flexvel
15
so fatores que influem na origem do contrato,
pois conduz a formas de troca entre bens diferentes produzidos por pessoas distintas.
Como explica Ronaldo Porto Macedo Jr., busca-se um processo de auxlio entre
as sociedades empresrias que operam dentro de um modelo corporativo, marcando
relaes de cooperao, confiana e solidariedade entre elas e esta uma tendncia

13
Nesta linha de pensamento, pode-se afirmar que a sociedade a fonte primria do contrato. J entendia
a corrente do pensamento jurdico do movimento sociolgico que, com base nos fenmenos sociais, o
direito justificado e explicado.
14
Alguns produzem bens que outros no possuem, mas desejam ter, nascendo, assim, o interesse pela
troca. Ento, o contrato pode ser entendido como um processo de projeo de trocas dada a mudana na
forma de organizao da produo e circulao de riquezas que vem provocando mudanas importantes
para a dinmica da contratao.
15
A estratgia de especializao flexvel visa fundamentalmente obter vantagens de mercado, oferecendo
um produto com tecnologia nica, qualidade nica ou apoiada por servio nico. A oferta de um bem
nico permite a criao de um nicho, o que, por sua vez, permite a manuteno de alto grau de
lucratividade e estabilidade comercial. Isto, entretanto, requer a constante mudana do produto, a
combinao de inovao com formas flexveis de produo. So as caractersticas da produo na
estratgia da especializao flexvel: (i) o uso de maquinaria (multiuso) numa planta de trabalho de grupo
(group plant layout); (ii) as quantidades mdias de produtos especializados, diversificados por clientes;
(iii) o planejamento de longo prazo revisto; (iv) a associao em redes produtivas (cooperao econmica
e solidariedade de interesses estratgicos); (v) a reduo do trabalho envolvido (work-in-progress); (vi) a
reduo do lead time; (vii) a reduo do trabalho direto; (viii) a gerao de um produto final de alta
qualidade; e (ix) os custos elevados com automao, alto grau de avano tecnolgico e informao.
(MACEDO JR., 1998:195-196).
mundial (MACEDO JR., 1998: 200). Essas mudanas na economia mundial vm
trazendo a necessidade de um estudo detalhado das transformaes das relaes
contratuais, para que estas possam acompanhar a evoluo do mercado. E neste ponto
que a teoria dos contratos relacionais ganha importncia, justamente por se referir
quelas relaes jurdicas de longa durao, tpicas da sociedade atual moderna e
globalizada pela sua prpria complexidade. Exatamente neste contexto, o contrato Built
to suit por ter as caractersticas de contrato relacional, deve ser entendida como tal.
Neste contexto, ento, o contrato Built to suit um contrato de cooperao,
confiana e solidariedade que encerra diversas relaes jurdicas. O principal objetivo
do Built to suit o de que os envolvidos na operao possam permitir sociedade
empresria a obteno de um espao fsico organizado com a finalidade de reunir todos
os seus fatores de produo, por meio de um instrumento jurdico que representar o
fenmeno econmico no qual a sociedade empresria poder, sem precisar desviar
recursos de imediato para tal finalidade, realizar sua atividade com qualidade. Os
valores a serem pagos diluidamente pela sociedade empresria interessada iniciar-se-o
com a entrega das chaves da construo ao usurio especfico.
Da passar-se- ao enquadramento do contarato Built to suit como contrato
relacional para comprovar a natureza jurdica desse contrato
16
:

A RELAES PRIMRIAS E NO-PRIMRIAS E O NMERO DE
CONTRATANTES No contrato Built to suit constata-se a existncia de relaes
primrias e no primrias. Tm-se as seguintes relaes: (i) Empreendedor pessoa
jurdica, que futuramente figurar como Locador, tem a responsabilidade de assumir o
risco global do Projeto, pois o criou com o financiador que um agente do mercado de
capitais ou uma instituio financeira e financia ou capitaliza o empreendimento
emitindo ttulos para o mercado; (ii) Construtor e/ou Incorporador que constri o
empreendimento e tem responsabilidades advindas do contrato de empreitada com o
usurio do imvel e usurio do imvel que especifica as condies do empreendimento
e paga a contraprestao mensalmente devida aps a entrega das chaves e que se vincula
ao Empreendedor.
Quanto ao nmero de contratantes neste contrato, bastante comum o
surgimento de verdadeiras redes de agentes e participantes, o que aumenta

16
Estas caractersticas foram desenvolvidas a partir dos trabalhos relatives aos contraltos relacionais dos
seguintes autores: (i) Ian Macneil; (ii) Morten Hviid; e (iii) Ronaldo Porto Macedo Jr.
substancialmente a complexidade interna das relaes relacionais (MACEDO
JR,1998:157). Por exemplo, pode ainda haver variaes em casos especficos como: (i)
um mesmo sujeito da relao jurdica desempenha dois papis, acumulando funes; ou
(ii) a operao no transita pelo mercado de capitais e apresenta o pagamento da
contraprestao mensal diretamente a um financiador privado.

B MEDIDA E ESPECIFICIDADE DO CONTRATO O contrato Built to suit
encerra amplo feixe de direitos e deveres e clusulas especficas demonstrando diante
dos interesses dos relacionados que a medida de reciprocidade entre os objetos
transacionados pode envolver a troca de valores no monetizveis ou, ao menos, no to
facilmente conversveis em dinheiro

(MACEDO JR.,1998:159-160). Pode-se citar como
exemplo, os contratos de cooperao tecnolgica para a construo de um
estabelecimento realizados por sociedades empresrias. Afirma-se que, nos contratos
relacionais de longo prazo, predomina certa incomensurabilidade na equivalncia das
trocas projetadas. No contrato Built to suit no h como pressupor tratamento
equivalente e monetarizado entre os contratantes, por fora das caractersticas e
interesses especficos de cada uma das partes.

C COMEO, DURAO E TRMINO - O seu incio e trmino no so claramente
definidos, nem se do num momento nico, devendo-se levar em considerao longo
processo de negociao, tanto no incio, para a formao do consenso, quanto ao final,
para se evitar traumas maiores para os contratantes.
Por exemplo: Para o valor do aluguel compensar o empreendedor, o valor do
empreendimento acordado ser composto por duas partes: (i) valor corresponde ao
aluguel de um imvel genrico, com o custo de construo corrente e cuja vida til,
supe-se, pode ser prolongada indefinidamente; e (ii) valor correspondente ao aluguel
adicional necessrio para amortizar as despesas com a construo das especificaes, ao
longo de dez anos ou 120 meses, considerando o investimento adicional de X, a um
retorno de 1% ao ms.

D PLANEJAMENTO, VISO E EXPECTATIVAS DOS CONTRATANTES - A
Locao Built to suit depende inteiramente de cooperao futura entre os contratantes,
no apenas para o cumprimento do que foi firmado, mas tambm para o planejamento
extensivo de atividades substantivas da relao. Ocorre com as sociedades empresrias
que atuam integradas por redes e procuram manter vnculos que prevejam e estimulem a
cooperao futura, elementos cada vez mais essenciais e importantes para enfrentar as
novas formas de competio no mercado.

E DIVISO E COMPARTILHAMENTO DE NUS E BENEFCIOS
(COOPERAO
17
E SOLIDARIEDADE
18
) E FONTES DE APOIO (CONFIANA
OU FIDCIA) - Existe uma tendncia mundial para o incremento das formas de
cooperao econmica fundadas na confiana e solidariedade. Na Locao Built to suit,
o contrato de cooperao entre os contratantes cria vnculos mais estreitos do que a
mera relao contratual no relacional, medida que as intenes, expectativas
genricas e compromissos sobre o desenvolvimento futuro tm fora vinculante; tanto
os benefcios como os nus so partilhados pelos contratantes. O contrato tem que se
pautar pela confiana, pelo convvio reiterado entre os contratantes, pois mudanas
sociais, econmicas e legais podem ocorrer durante os vrios anos de relao contratual.
Por exemplo: Considerando-se que o retorno desejado pela construo do
estabelecimento no valor de R$ 100.000,00 de 1% ao ms, o valor presente do
aluguel no valor de R$ 1.000,00 totalizar apenas o valor de R$ 87.880, 00, se for
calculada uma perda de 12% sobre o valor investido por ter sido obtido no mercado
financeiro. O Empreendedor/Locador enfrenta um problema grave: se alugar o imvel
por R$ 1.000,00 assumir o risco de que, ao final de dez anos, o primeiro
usurio/usurio do imvel no renove o aluguel. Neste caso, o fluxo de caixa do
Empreendedor/Locador ser de R$ 1.000,00 nos primeiros 120 meses do pagamento da
contraprestao e nos meses seguintes no poder alugar pelo valor de R$1.000,00
porque o novo usurio/inquilino alm de no querer pagar pelas adaptaes do imvel
talvez queira tir-las do imvel o que far o aluguel diminuir para o valor da
construo sem as especificaes o que no clculo de 1% chegar ao valor de R$ 600,00
nos meses seguintes da existncia regular do empreendimento.


17
Considera-se cooperao como associar-se com outro para benefcio mtuo ou para diviso mtua dos
nus.
18
Considera-se solidariedade a unidade (de grupos ou classe) que produz ou est baseada em comunho
de interesses, objetivos e padres definidos, ou seja, o elemento moral pressuposto nas relaes de
cooperao, entendidas como diviso com outrem de uma tarefa.
F PODER
19
DAS PARTES - Os contratos relacionais necessariamente sofrem
mudanas no equilbrio de poder. A repercusso do temrio do poder nas relaes
contratuais e econmicas de tal ordem que vem recebendo tratamento jurdico atravs
de vrios mecanismos ou conceitos jurdicos, como o abuso do direito, excesso de poder
e desvio de finalidade, sobretudo no mbito da nova lei antitruste, sempre visando a
impedir que ocorra o abuso do poder econmico de alguma das partes no contato Built
to suit.
Em suma, para reconhecer o Built to suit como contrato relacional faz-se mister
interpret-la a partir da percepo de quais partes esto na relao e seus interesses
especficos, como: (i) a existncia de relaes primrias e no primrias; (ii) medida e
especificidade do contrato; (iii) comeo, durao e trmino do contrato de longo prazo;
(iv) planejamento, viso e expectativa dos contratantes; (v) cooperao, solidariedade e
confiana; alm do (vi) poder das partes.
Ao considerar-se o Built to suit como contrato relacional, o mercado ter regras
simples e seguras para a interpretao contratual de tal relao jurdica especializada.
As caractersticas que tornam o contrato Built to suit uma transao
especializada so: (i) porte e categorizao do investimento; (ii) previsibilidade do
retorno do investimento; e (iii) possibilidade de reaproveitamento do imvel.
O investidor entende que o valor investido ou adiantado para o contrato Buit to
suit ser ressarcido diluidamente se as clusulas do instrumento jurdico so cumpridas
por ambas as partes e no h a interferncia do Poder Judicirio na relao jurdica.

5. Verificao da ampliao ou no da emisso dos Certificados de Recebveis
Imobilirios -CRI.
Preferiu-se apurar, na pesquisa de campo, se houve ou no a ampliao da
emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios - CRI - que so ttulos de crdito
nominativos, escriturais e transferveis, lastreados em crditos imobilirios. Estes ttulos
esto previstos na Lei n 9.514, de 1997, que disciplina o Sistema de Financiamento
Imobilirio.
O Conselho Monetrio Nacional, pela resoluo CMN n 2517, 29 de junho de
1998, expressamente considerou os CRI como valores mobilirios, para fins de

19
Considera-se poder, a capacidade de impor sobre o desejo alheio a sua prpria vontade. Espcies de
poderes: (i) poder unilateral, como a capacidade de algum subjugar a outra sem o consentimento desta; e
(ii) poder bilateral como a possibilidade de troca existente pela qual duas partes podem aliviar a outra de
alguns constrangimentos impostos pelos seus respectivos poderes unilaterais.
observncia da Lei n 6.385, de 7 de dezembro de 1976 e, portanto, sujeitos
regulamentao e fiscalizao da Comisso de Valores Mobilirios. Nesse sentido, a
Instruo da CVM n 414, de 30 de dezembro de 2004, com as alteraes introduzidas
pelas Instrues CVM n 443, de 8 de dezembro de 2006, CVM n 446, de 19 de
dezembro de 2006 e CVM n 480, 7 de dezembro de 2009, que estabeleceu regras para
o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de crditos imobilirios,
assim como para as ofertas pblicas desse valor mobilirio.
Algumas caractersticas especficas do contrato Built to Suit permitem seu
enquadramento no mercado financeiro. Uma delas o fato de ser uma construo para
fins especficos de sociedades empresariais que seguem regras determinadas e
reconhecidas na legislao. Outra caracterstica o porte. No h limitao para a
dimenso financeira, o que atende a diferentes perfis de investidores. Projetos de menor
porte podem sofrer com os custos, mas representam uma possibilidade de risco mais
administrvel pelo investidor.
O risco inerente a qualquer negcio fica amortizado pela receita fixa da clusula
de pagamento do aluguel, que ressarcir o valor investido, caso as partes cumpram o
acordo. Alm do que, como j exposto anteriormente, este tipo de contrato tem
legislao prpria, e por isso evita interferncia do Judicirio.
Estas caractersticas enquadram o instituto no mercado financeiro, atraindo
investidores e apresentando confiabilidade jurdica. Desta forma, para que as sociedades
empresrias consigam securitizar e/ou transformar seus investimentos em Certificados
de Recebveis Imobilirios - CRI - necessrio que o banco e os investidores possam se
assegurar dessa segurana jurdica j exposta acima, de forma a diminuir as taxas a
serem pagas pela sociedade empresria, que conseguir ter seu emprstimo de forma
mais rpida, o que estimula a economia e o desenvolvimento do pas.
Singelamente, securitizar transformar direitos creditrios - como os
provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestao de
servios - em ttulos negociveis no mercado. O CRI, assim, uma espcie de
securitizao de direitos creditrios originados nos financiamentos imobilirios.
A securitizao, conforme estabelece a legislao competente, pode ser
estruturada em diferentes formatos. Por exemplo, o processo se inicia com um
financiamento imobilirio, em que determinado cliente assume a obrigao de uma
dvida. Essa dvida origina direitos creditrios instituio financiadora. Em seguida,
cria-se uma estrutura de securitizao, como uma companhia securitizadora (com isso,
os Fundos de Investimento em Direitos Creditrios tambm tm sido utilizados).
Essas sociedades, ento, adquirem os direitos creditrios com um desconto e os
vinculam emisso de uma srie de CRI, que so lanados no mercado para captao de
recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os
pagamentos a determinada Instituio Financeira, que os repassa securitizadora. Esses
recursos so, ento, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI. Todas as
condies, assim como as caractersticas da operao, so lavradas em um termo de
securitizao.
Conforme a Lei acima aludida, o CRI de emisso exclusiva de companhias
securitizadoras de recebveis imobilirios, definidas como instituies no financeiras,
constitudas sob a forma de sociedade por aes, que tm por finalidade a aquisio e
securitizao desses crditos e a emisso e colocao, no mercado financeiro, de CRI,
podendo emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis
com a sua atividade.
A pesquisa de campo para verificar se houve ampliao ou no da emisso dos
Certificados de Recebveis Imobilirios CRI - foi realizada com as Sociedades
Empresrias de Administrao de Imveis cadastradas no Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis e dos Condomnios Residenciais
e Comerciais em todo o Estado do Rio de Janeiro SECOVI-RJ -, situado na Av.
Almirante Barroso, 52/9 andar - Centro Rio de Janeiro - RJ - Cep: 20031-918. E, foi
realizada entre os meses de janeiro e junho de 2013, com o auxlio da aluna de
graduao Mariana Faveret da Silva Nunes.
Por fim, contabilizou-se que o volume de negcios cresceu por volta de 1.3% at
30 de junho, neste ano, em comparao com o ano de 2012. Acredita-se que tal aumento
se deu por fora da nova previso legal.

Consideraes Finais.
Este estudo demonstra que face ao surgimento de novas formas de relaes
produtivas impe-se a mudana na abordagem da Locao Built to suit, dado que o
novo paradigma de desenvolvimento implica na visualizao da cooperao,
colaborao, parceria, em busca da melhoria tecnolgica, de materiais, agregando ao
valor da eficincia esses outros.
Isso implica em que o mercado deve ser visto como um ambiente social de
produo, que requer uma ordenao estatal/privada apropriada, fornecendo elementos
para anlise do papel interventivo dos sujeitos nas relaes produtivas, visando a
equacionar questes como: poder, justia contratual substantiva, valores de cooperao
e solidariedade, logo o surgimento de uma nova racionalidade jurdica na interpretao
dos contratos necessrios ao desenvolvimento econmico do pas (MACEDO,1998: 67-
68).
A sociedade brasileira configura novas formas contratuais, em defesa dos
interesses sociais, identificando uma tendncia ao fortalecimento do dirigismo
contratual sobre a vontade das partes.
Isso implica na adoo de uma srie de princpios, que visam contrabalanar as
relaes de poder, tais como: princpio do acesso necessrio e, principalmente, a funo
social da propriedade e dos meios de acesso ao mercado.

Nesse contexto, temos o contrato Built to suit como um contrato capaz de
colaborar com a busca da sociedade empresria de novas formas para construir um
estabelecimento sem nus imediato. Esta modalidade est prevista na Lei n 12.744, de
2012, que acrescentou o artigo 54-A Lei do Inquilinato.
No contrato Built to suit, o investidor constri ou reforma um imvel no
residencial de acordo com as exigncias do usurio do imvel. So firmados contratos
de longo prazo, que variam geralmente entre 7 e 20 anos. Pela lei, o direito de reviso
do aluguel a cada trs anos pode ser renunciado em acordo entre locador e o usurio
do imvel. A multa em caso de devoluo do imvel tambm diferenciada. Enquanto
nas demais locaes o valor de trs aluguis, nesses casos a multa proporcional ao
perodo no cumprido do contrato. Uma das vantagens da modalidade a possibilidade
de controle do fluxo de caixa, j que o preo do aluguel ser fixo por vrios anos.
Alm disso, a sociedade empresria, por exemplo, no precisaria desembolsar
uma grande quantia para construir uma nova unidade. A companhia pode, com isso,
focar em suas atividades e receber a ampliao do seu estabelecimento e permitir que
outras sociedades empresrias invistam em imobilizados. Com o reconhecimento legal
do Built to suit, o usurio do imvel consegue com mais facilidade realizar a
securitizao dos valores a serem recebidos por meio do aluguel. E, isso j se
demonstra pelo acrscimo dos negcios realizados durante o primeiro semestre de 2013,
no municpio do Rio de Janeiro.

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