TRIBUNAL DE JUSTIA

PODER JUDICIRIO
So Paulo
Registro: 2013.0000043272
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0040365-
79.2011.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que so apelantes/apelados DIEGO
MARTIN MERENS (E OUTROS(AS)) e MYRIAM MARISA CIOCCA DE
MERENS, so apelados/apelantes KAIAPO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA (E OUTROS(AS)) e KAMAYURA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e Apelado AGRA
INCORPORADORA S A.
ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de
Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram parcial provimento ao
recurso dos autores, e, negaram provimento ao recurso das rs. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO
CARLOS SALETTI (Presidente) e MARCIA REGINA DALLA DA BARONE.
So Paulo, 29 de janeiro de 2013
JOO BATISTA VILHENA
RELATOR
Assinatura Eletrnica
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Apelao n 0040365-79.2011.8.26.0562 - Santos 2/8
APELANTES e APELADOS: DIEGO MARTIN MERENS e OUTRA; KAIAP
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA, KAMAYURA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA e AGRA INCORPORADORA
S/A
JUIZ: MARIELLA AMORIM NUNES RIVAU ALVAREZ
VOTO n 3.628
EMENTA
COMPRA E VENDA RESSARCIMENTO DE DANOS
MATERIAIS Ilegitimidade passiva da incorporadora
Extino do processo sem julgamento do mrito No
cabimento Responsabilidade solidria Aplicao do
disposto no inc. II, do art. 43, da L. n 4.591/64,
segundo o qual a incorporadora tambm responde pelos
prejuzos do retardo injustificado na concluso das obras
pertinentes ao empreendimento.
COMPRA E VENDA RESSARCIMENTO DE DANOS
MATERIAIS Clusula de prorrogao de prazo para
entrega da obra 180 dias Abusividade Inexistncia
Declarao de nulidade Descabimento Inocorrncia de
violao que ensejasse a aplicao do art. 51, inc. I, do CDC
Clusula tpica e razovel - Previso plausvel e de fcil
compreenso Situaes de caso fortuito e fora maior,
circunstncias estas a justificar atrasos que devem entrar no
cmputo do perodo de tolerncia avenado.
COMPRA E VENDA RESSARCIMENTO DE DANOS
MATERIAIS Indenizao Aplicao de percentual sobre
o valor atualizado do bem Cabimento Tem razo os
apelantes quando querem que a indenizao a eles devida,
aplicado o percentual j estipulado na sentena, incida sobre
o valor atualizado do bem, com o que se poder apurar o
valor que mensalmente ser devido at a data da entrega das
chaves, parcelas que, individualmente, tambm sero
igualmente atualizadas at o efetivo pagamento.
SUCUMBNCIA RECPROCA Pleito de afastamento
Cabimento Autores que decaram de parte mnima do
pedido Inteligncia do pargrafo nico, do art. 21, do
CPC.
RECURSO ADESIVO Indenizao Lucros cessantes
Art. 403, do CC Ausncia de prova Fundamento diverso
da sentena O motivo que levou concesso da
indenizao foi o fato de na data aprazada no terem sido
investidos os apelados na posse do bem adquirido, o que
lhes causou prejuzo direto derivado simplesmente da no
ocupao, prejuzo este inerente condio de no ser
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Apelao n 0040365-79.2011.8.26.0562 - Santos 3/8
admitido ingressar para habitar em imvel que j deveria, de
longa data, estar pronto e entregue Recurso provido em
parte.
Trata-se de recursos de apelao (fls. 308/324 e 327/338)
interpostos contra a sentena de fls. 289/297, que declarou o feito extinto em relao
corr Agra Incorporadora S/A, com fulcro no art. 267, inc. VI, do Cdigo de
Processo Civil; e julgou parcialmente procedente a ao de ressarcimento de danos
materiais, para condenar as corrs Kaiap Empreendimentos Imobilirios Ltda e
Kamayura Empreendimentos Imobilirios Ltda, a pagarem aos autores o valor
mensal correspondente a 0,5% do valor do imvel equivalente a R$ 1.704,77
apenas a partir de setembro de 2010 at a data da efetiva entrega das chaves do
imvel aos autores; e, diante da sucumbncia recproca determinou a diviso entre as
partes do valor das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, fixados
em 10% sobre o valor da condenao.
A MM. Juza a quo, fundamentando sua deciso, apontou que no
foi apresentado qualquer documento que vincule os autores corr Agra e que a
mesma atua como mera incorporadora e construtora da obra, no podendo ser
responsabilizada por descumprimento de clusulas constantes de um contrato do qual
no participou. Destacou que a pretenso dos autores quanto aplicao de clusula
penal (taxa de ocupao diria) deve ser desde logo afastada, porque o contrato no
estabelece qualquer clusula penal para o caso de inadimplncia da r. Ressaltou, no
entanto, que certo que a demora na entrega do bem causou prejuzo aos autores, e,
portanto, justo que sejam ressarcidos. Salientou que os valores do pedido
alternativo (0,5% sobre o valor do bem R$ 1.704,77) se mostram razoveis, pois
correspondem, aproximadamente, ao aluguel de um imvel similar ao adquirido
pelos autores. Por fim, salientou que o valor arbitrado s devido a partir de
setembro de 2010, termo final do perodo de carncia (180 dias) previsto em
contrato.
Os autores, em sua apelao, aduzem que a empresa Agra
Incorporadora alm de fazer parte do grupo econmico das demais corrs tambm
responsvel pela construo da obra, tanto que emitiu publicidade, comunicados e
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correspondncias em seu nome e na condio de vendedora e incorporadora de fato
do empreendimento (fls. 99/105), e, no obstante no tenha constado expressamente
do contrato de venda e compra, integra sim a relao jurdica de direito material
firmada com os autores, devendo ser aplicada a teoria da aparncia. Sustentam que a
clusula que concede s rs a prerrogativa de, a seu critrio, atrasar a entrega da obra
em 180 dias flagrantemente ilegal e abusiva, nos termos do art. 51, inciso I, do
Cdigo de Defesa do Consumidor, devendo, assim, ser declarada a nulidade da
clusula 9.1.2 do contrato. Ressaltam ainda que no h que se falar em sucumbncia
recproca, vez que a sentena acolheu por completo um dos pedidos subsidirios
formulados na exordial pelos autores, e, ainda que se viesse admitir que os autores
teriam sado parcialmente vencidos, os mesmos teriam decado em parte mnima do
pedido, apenas no que se refere nulidade da clusula de tolerncia de 180 dias,
devendo ser aplicado o art. 21, do Cdigo de Processo Civil. No que se refere ao
termo inicial da correo monetria sobre o valor a ser ressarcido aos autores,
acrescentam que se a indenizao deve corresponder a 0,5% do valor investido, por
ms de atraso, certo que o montante investido deve ser atualizado desde a data da
celebrao do contrato. Desse modo, requerem a reforma parcial da sentena para
reconhecer-se a legitimidade passiva da r Agra, condenando-a solidariamente com
as demais rs, bem como seja considerada a clusula de concesso de prazo
suplementar abusiva, e que, por fim, sejam fixados os honorrios de sucumbncia a
favor dos autores, determinando-se ainda que o valor da indenizao seja corrigido
desde a data da celebrao do contrato, at o efetivo pagamento.
Por sua vez, as rs afirmam que no pode o MM. Juiz a quo
conden-las ao pagamento de 0,5% sobre o valor do imvel, haja vista que no h
qualquer prova nos autos de que os autores efetivamente deixaram de lucrar,
conforme art. 403, do Cdigo Civil. Sustentam que no h como se atribuir s rs a
responsabilidade pela prtica de qualquer ato ilcito a ensejar a ocorrncia dos
prejuzos materiais, vez que no houve descumprimento contratual por parte das
mesmas, e ainda tendo em vista que no restou comprovado pelos autores suposto
prejuzo material, nos termos em que dispe o art. 333, inciso I, do Cdigo de
Processo Civil. Pugnam assim, pela reforma total da sentena e a inverso dos nus
da sucumbncia.
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Os recursos so tempestivos e os preparos constam a fls. 325/326
347/349
Contrarrazes a fls. 352/364 e 366/379.
O RELATRIO.
1. DA APELAO DOS AUTORES.
Assiste razo em parte aos apelantes.
De fato, no era cabvel a extino do processo sem julgamento de
mrito em relao incorporadora Agra, isto porquanto na qualidade de
incorporadora, aquela ltima, de acordo com o quanto expressamente dispe o inc. II,
do art. 43, da Lei n 4.591/64 responde pelos prejuzos do retardo injustificado na
concluso das obras pertinentes ao empreendimento aqui relacionado.
Ora, a incorporadora Agra indiscutivelmente est relacionada ao
empreendimento mencionado na inicial, tanto que por sua conta fez emitir diversos
documentos referentes s obras para levantamento do Edifcio Gaivota, no
Condomnio Residencial Porto da Ponta, como se pode constatar compulsando-se
aqueles que esto encartados a fls. 99/105 dos autos.
Nesse sentido, inclusive, esta 10 Cmara de Direito Privado se
manifestou recentemente:
OBRIGAO DE FAZER Falhas e anomalias
construtivas Necessidade de reparos Nexo de
causalidade verificado por percia
Responsabilidade solidria da incorporadora e da
construtora Aplicao do inc. II, do art. 43, da L. n
4.591/64, e art. 12 e 14, do CDC A incorporadora
responde porquanto contratante, e a construtora
porque causadora direta do dano, tendo o encargo de
garantir a solidez e segurana da obra. (Ap. n
0238275-50.2008. rel: Joo Batista Vilhena. J. 30.10.2012)
Por ser assim, tem tambm esta parte responsabilidade perante os
recorrentes e deve arcar com os nus da mesma, nos estritos termos da regra legal
acima indicada.
No que diz respeito declarao de nulidade da clusula 9.1.2 do
contrato havido entre as partes, no se vislumbra nesta ilegalidade o abuso que
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levasse a tal consequncia, sendo que tal disposio no enseja aplicao do art. 51,
inc. I, do Cdigo de Defesa do Consumidor (Nesse sentido, Ap. n 0197374-
35.2011.8.26.0100, 10 Cm. Dir. Privado, rel. Des. Joo Batista Vilhena).
A referida clusula razovel e tpica em contratos como o
celebrado pelas partes, consistindo em meio de, por razes adversas, ser sempre o
responsvel pela obra penalizado, por situaes que, embora por ele no provocadas,
acarretam demora ou procrastinao no prazo original de encerramento daquela.
certo que no contrato entabulado entre as partes a clusula
questionada vem em forma clara e induvidosa e trata da possibilidade de atraso de
180 dias para a entrega da obra, previso plausvel e de fcil compreenso,
trabalhando com situaes de caso fortuito e fora maior, como escassez de mo de
obra ou chuvas alm do previsvel, circunstncias estas a justificar atrasos que devem
entrar no cmputo do perodo de tolerncia avenado, como visto que no tem nada
de abusivo.
Tem razo tambm os apelantes quando querem que a indenizao
a eles devida, aplicado o percentual j estipulado na sentena, incida sobre o valor
atualizado do bem at setembro de 2010, com o que se poder apurar o valor que
mensalmente ser devido at a data da entrega das chaves, parcelas que,
individualmente, tambm sero igualmente atualizadas at o efetivo pagamento.
No que diz respeito sucumbncia, merece acolhimento a
ponderao feita pelos apelantes no sentido de que decaram minimamente de seu
pedido, to somente na parte da declarao de nulidade de clusula, no chegando a
autorizar este revs compreender-se que foram os recorrentes to vencidos quanto as
apeladas.
Na verdade, os apelantes tiveram atendidos seus pedidos em quase
sua totalidade e isto indica, na forma do quanto o autoriza o pargrafo nico, do art.
21, do Cdigo de Processo Civil, que respondem neste processo pelos nus
sucumbenciais, exclusivamente, as apeladas, estas sim efetivamente vencidas
substancialmente.
A propsito, a MM. Juza a quo determinou a correo de todos os
valores, na forma da Tabela Prtica editada por este Tribunal de Justia para
atualizao de dbitos judiciais, nada havendo quanto a esta determinao para ser
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alterado.
2. DA APELAO DAS RS.
No tem as recorrentes qualquer razo.
A indenizao estabelecida na sentena recorrida no tem como
fundamento fatos que tivessem demonstrado terem os recorridos deixado de lucrar
com a ocupao do imvel por eles adquirido, no estando envolvido, no caso, o teor
do art. 403, do Cdigo Civil, ao menos no que diz respeito a esta matria.
O motivo que levou concesso da indenizao foi o fato de, na
data aprazada, no terem sido investidos os apelados na posse do bem adquirido, o
que lhes causou prejuzo direto derivado simplesmente da no ocupao, prejuzo
este inerente condio de no serem admitidos a ingressar para habitar em imvel
que j deveria, de longa data, estar pronto e entregue.
Estes mesmos fatos por eles prprios deixam claro o
descumprimento contratual por parte das apelantes, estas que no conseguiram,
apesar do perodo de prorrogao contratual a elas concedido, de 180 dias, mesmo
assim entregar aos recorridos o imvel pelos mesmos adquirido, o que para a
hiptese debatida nos autos mais que suficiente para impor a elas a condenao
expressa na sentena, esta que, portanto, deve ficar mantida tal como proferida na
parte em que a apelao em anlise a atacou.
Nestes termos, DOU PROVIMENTO PARCIAL ao recurso dos
autores, e, no mesmo passo, NEGO PROVIMENTO ao recurso das rs.
Pelo quanto aqui decidido, JULGO PROCEDENTE o pedido
tambm contra Agra Incorporadora S/A, esta que responder, solidariamente com as
demais rs, pela condenao estabelecida na sentena, ou seja, responder por
indenizao que corresponder a soma de tantas prestaes quantas se vencerem
entre setembro de 2010 e a data da entrega efetiva das chaves aos autores,
prestaes estas que, individualmente, tero o valor equivalente a 0,5% do valor
contratual atualizado do imvel, nos moldes do quanto acima neste mesmo
julgamento j estipulado.
Em razo desta condenao ora imposta incorporadora Agra,
arcar esta, tambm solidariamente, com os nus sucumbenciais que agora se impe
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s demais rs, em virtude do que todas respondero por custas, despesas processuais
e verba honorria, esta que, em conformidade com o art. 20, 3, do Cdigo de
Processo Civil, arbitro em 20% sobre o valor da condenao.
JOO BATISTA VILHENA
Relator