PREFEITURA MUNICIPAL DE PELOTAS

GABINETE DO PREFEITO
LEI

5.660,

DE

30

DE DEZEMBRO DE

2009.

Institui o Condomnio Horizontal de Lotes

Municpio de Pelotas, e d outras providncias.
O PREFEITO

DE

PELOTAS, ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL.

CMARA MUNICIPAL APROVOU E EU SANCIONO

FAO SABER QUE A

E PROMULGO A PRESENTE

no

LEI.

Art. 1 Fica institudo o condomnio horizontal de lotes para fins residenciais, na zona
urbana da cidade de Pelotas, mediante prvia aprovao dos projetos pelos rgos
pblicos competentes, respeitando-se os ndices urbansticos e critrios previstos no
Cdigo de Obras e Plano Diretor do Municpio.
Pargrafo nico Podero ser previstos no interior dos condomnios locais comerciais
desde que no superem ao ndice mximo de 1,5% (um e meio por cento) do total da
rea do empreendimento.
Captulo I - Das Disposies Preliminares
Art. 2 Considera-se condomnio horizontal de lotes o empreendimento projetado nos
moldes definidos no Cdigo Civil, arts. 1.331 e seguintes, artigo 8 da Lei n 4.591 de 16
de dezembro de 1964, e no art. 3 do Decreto Lei 271/67, no qual cada lote ser
considerado como unidade autnoma, a ela atribuindo-se frao ideal do todo.
Art. 3 Para efeito de aplicao desta Lei, sero adotadas as seguintes definies:
Condomnio horizontal de lotes: modelo de parcelamento do solo formando rea
fechada por muros com acesso nico controlado, em que a cada unidade autnoma cabe,
como parte inseparvel, frao ideal de terreno correspondente s reas comuns
destinadas a vias de acesso e recreao.
Alinhamento predial: linha divisria entre o lote e o logradouro pblico.
Gleba: rea de terra com localizao e delimitao definidas, no resultante de processo
regular de parcelamento do solo para fins urbanos.
Lote: terreno servido de infra-estrutura, cujas dimenses atendam aos ndices
urbansticos definidos em Lei Municipal para a zona a que pertence.
Largura do lote: distncia entre as divisas laterais do lote ou entre a maior testada e o
lado oposto ou entre duas testadas opostas, medida ortogonalmente no ponto mdio da
profundidade do lote.

Profundidade do lote: distncia entre a testada e o fundo do lote, medida entre os

pontos mdios de testada e da divisa do fundo.
rea urbana: rea delimitada em Lei especfica como urbana no municpio.
Unificao: a unio de lotes, resultando em um nico lote com metragem ampliada.
Desmembramento: a diviso de lotes, resultando em dois ou mais lotes que atendam
os requisitos mnimos.
Captulo II Das Diretrizes
Art. 4 O condomnio horizontal de lotes dever satisfazer aos seguintes requisitos:
I Os lotes tero rea mnima de 240 m (duzentos e quarenta metros quadrados);
II As pistas de rolamento dos acessos devero ter no mnimo largura de 06 m (seis
metros);
III Os lotes devero ter testada mdia mnima de 10 m (dez metros);
IV Os lotes devero ter profundidade mnima de 24 m (vinte e quatro metros);
V Todos os lotes devero ter frente para os acessos;
VI Possuir estacionamento para visitantes, no mnimo uma vaga para cada 05 (cinco)
lotes;
VII Os muros internos das residncias podero ter altura mxima de 02 (dois) metros;
VIII O recuo frontal dever ser de, no mnimo, 04 (quatro) metros;
IX A Taxa de Ocupao (TO) e o Coeficiente de Permeabilidade (CP) aplicvel aos lotes
sero os estabelecidos no plano diretor;
X A altura mxima das residncias dever atender as exigncias do plano diretor;
XI rea total do empreendimento no poder ser menor que 100.000 m e maior que
350.000 m, podendo ser modulado para melhor permeabilidade urbana a critrio da
Administrao Municipal.
1 - A largura da pista de rolamento poder ser reduzida para 05 m (cinco metros) nos
casos onde os acessos sirvam para atender no mximo para 06 (seis) unidades.
2 - Em condomnios horizontais de lotes a unificao de lotes para a implantao de
conjuntos residenciais compostos de unidades autnomas, obedecer as metragens
mnimas estabelecidas para tal fim, no Plano Diretor.
3 - Em condomnios horizontais de lotes o desmembramento de lotes ser permitido,
unicamente, para unificao a lotes lindeiros.
Art. 5 Os condomnios horizontais de lotes por unidades autnomas podero ser
cercados com muros no alinhamento at a altura mxima de 03 (trs) metros na via
principal e 2,6 (dois vrgula seis) metros nas vias secundrias.

Pargrafo nico Na via principal, dever ser adotada medida de reduo do impacto
visual, causado pela construo do muro, utilizando, preferencialmente, unidades
arbreas caractersticas da regio.
Captulo III Da Viabilidade e Traado Bsico
Art. 6 Antes da elaborao do projeto de condomnio horizontal de lotes, o interessado
dever solicitar ao Municpio a expedio de Certido de Estudo de Viabilidade do
empreendimento (CEV), apresentando, para este fim, requerimento acompanhado dos
seguintes documentos:
I - comprovante de propriedade da gleba, acompanhado de autorizao do proprietrio
para execuo do empreendimento;
II - planta do imvel com a determinao exata de:
a) divisas do imvel, com seus rumos, ngulos internos e distncias, alm de estar
inserido no contexto urbano;
b) curvas de nvel com 1,00m (um metro) de eqidistncia;
c) rvores frondosas, bosques, florestas e reas de preservao;
d) nascentes, cursos dgua e locais sujeitos eroso;
e) locais alagadios ou sujeitos a inundaes;
f) benfeitorias existentes;
g) identificao dos equipamentos comunitrios e equipamentos urbanos, no local e
adjacncias, em um raio de 1.000 metros partindo dos vrtices do imvel, com as
respectivas distncias da rea a ser utilizada;
h) servides existentes, faixas de domnio de ferrovias e rodovias e faixas de segurana
de linhas de transmisso de energia eltrica no local e adjacncias, com as distncias da
rea a ser utilizada;
i) arruamentos adjacentes ou prximos, em todo o permetro, com a locao exata dos
eixos, larguras e rumos das vias de circulao e as respectivas distncias da rea a ser
utilizada;
j) clculo da rea total da gleba;
K) identificao do zoneamento existente no plano diretor.
III Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV).
1 - A Prefeitura Municipal expedir certido informando a viabilidade ou no de
implantao do condomnio horizontal de lotes.
2 - A certido de que trata este artigo dever ser expedida no prazo mximo de 60
(sessenta) dias e vigorar pelo prazo mximo de 360 (trezentos e sessenta) dias.
Captulo IV Da Aprovao
Art. 7 Aps a anlise prvia o interessado solicitar a aprovao final do condomnio
horizontal de lotes Prefeitura Municipal, anexando os seguintes documentos:
I - Projeto geomtrico apresentado atravs dos seguintes elementos:

a) 05 (cinco) vias em cpias heliogrficas ou impressas em papel sulfite;

b) 01(uma) cpia em meio digital, apresentado em mdia CD-R;
II - Memorial descritivo, contendo obrigatoriamente:
a) Denominao do condomnio horizontal de lotes;
b) Descrio sucinta do condomnio horizontal de lotes com suas caractersticas e fixao
das zonas a que pertence a gleba;
c) Indicao das reas comuns que passaro ao domnio dos condminos, com suas
respectivas reas mensuradas;
d) Condies urbansticas do condomnio horizontal de lotes e as limitaes que incidem
sobre os lotes e suas construes;
e) Limites e confrontaes, rea total do loteamento, rea total dos lotes, rea do
sistema virio, dos espaos livres de uso comum com suas respectivas percentagens;
f) Lotes caucionados como garantia de execuo dos servios de infra-estrutura;
g) A descrio sucinta do sistema de destinao final dos esgotos sanitrios.
h) Projeto de pavimentao dos passeios das vias de circulao e reas de uso comum;
III - Projetos complementares aprovados pelas concessionrias dos respectivos servios
pblicos, apresentados em 02 (duas) vias impressas e em arquivo digital (CD-R), a
saber:
a) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificaes de todos os
elementos do sistema de drenagem de guas pluviais e seus complementos, bem como
projeto de preveno ou combate eroso, quando necessrio;
b) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificaes de todos os
elementos do sistema de abastecimento de gua potvel e, quando necessrio, com o
projeto de captao, tratamento e preservao;
c) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificaes de todos os
elementos do sistema de coleta de guas servidas;
d) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificaes de todos os
elementos do sistema de distribuio de energia eltrica e de iluminao;
e) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificaes de todos os
elementos das obras de pavimentao dos acessos;
f) Projeto completo de arborizao de todo o empreendimento;
g) Projeto de viabilidade do destino do esgoto sanitrio e do pluvial.
IV Licena Prvia (LP) do empreendimento, emitida pelo rgo ambiental competente.
V Licena de Instalao (LI) do empreendimento, emitida pelo rgo ambiental
competente.
Pargrafo nico - Alm da documentao do projeto, o empreendedor dever juntar no
pedido de aprovao do condomnio horizontal de lotes:
I - certido de inteiro teor do terreno, com no mximo de 06 (seis) meses de expedio,
exarada pelo Registro de Imveis competente;
II - certides negativas de impostos municipais, estaduais e federais, relativos ao
imvel;

III - certido negativa de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez)
anos;
IV - certido negativa de aes penais relativas ao crime contra o patrimnio e contra a
Administrao Pblica, referente ao empreendedor ou empresa empreendedora e seus
scios;
V - documentao de identificao e caracterizao do proprietrio do condomnio
horizontal de lotes;
VI - cronograma fsico de execuo dos servios e obras de infra-estrutura exigidos;
VII - oramento dos servios e obras de infra-estrutura exigidos, apresentado em 02
(duas) vias;
VIII - discriminao dos bens ou instrumentos oferecidos em garantia da execuo dos
servios e obras de infra-estrutura;
IX - modelo do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes;
X - comprovantes de pagamento das taxas municipais.
Art. 8 Em nenhum caso o condomnio horizontal de lotes poder prejudicar o
escoamento normal das guas e ou as obras necessrias de infra-estrutura do municpio.
Captulo V Do Caucionamento
Art. 9 A Prefeitura Municipal, aps anlise e aprovao, expedir o Alvar de Aprovao
e Execuo dos servios e obras de infra-estrutura exigidas para o mesmo.
Pargrafo nico Para retirada do Alvar de Aprovao e Execuo, o empreendedor
dever anexar escritura pblica de cauo.
Art. 10 Para fins de garantia da execuo dos servios e obras de infra-estrutura
exigidas para o condomnio horizontal de lotes, antes de sua aprovao ser constituda
cauo real correspondente a 1,2 (um vrgula dois), vezes o custo desses servios e
obras.
1 - a critrio do Municpio, poder ser admitida cauo fidejussria sobre os servios e
obras de infra-estrutura de que trata este artigo, respeitadas as demais condies nele
estatudas.
2 - a cauo, quando real, ser instrumentada por escritura pblica, averbada no
registro imobilirio competente no ato do registro do condomnio horizontal de lotes, ou
ser previamente registrada antes da sua aprovao, quando os imveis caucionados
localizarem-se fora da rea do empreendimento, correndo os respectivos emolumentos,
em ambos os casos, s expensas do empreendedor.
3 - Conforme forem executadas as obras de infra-estrutura, o empreendedor poder
solicitar o descaucionamento mediante comprovao Prefeitura.

a) se a cauo for real, ser emitida Certido de Descaucionamento;

b) se cauo fidejussria, ser autorizada a transferncia bancria dos respectivos
valores referentes s obras executadas.
4 - Para cauo fidejussria o empreendedor dever depositar o valor correspondente
no banco e conta indicados pela Administrao Pblica Municipal.
5 - Juntamente com o instrumento de garantia dever acompanhar o registro do
condomnio o cronograma fsico de execuo dos servios e obras de infra-estrutura
urbana, para ele exigido.
Captulo VI Do Registro e Fiscalizao
Art. 11 Aps a expedio do Alvar de Aprovao e Execuo, o empreendedor ter o
prazo de 270 (duzentos e setenta) dias para registrar o condomnio na circunscrio
imobiliria competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de sua
aprovao.
Art. 12 Devero constar do contrato padro, aprovado pelo Municpio e arquivado no
Cartrio de Registro de Imveis competente, a denominao do empreendimento, o
zoneamento de uso e ocupao do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de
ocupao, recuos, alturas mximas de edificao, reas no edificveis, o cronograma
fsico dos servios e obras e a existncia de garantias reais ou fidejussrias, conforme
artigo 9 e pargrafos.
Art. 13 proibido vender lotes antes do registro do condomnio horizontal de lotes no
Cartrio de Registro de Imveis competente.
1 Verificado, pelo rgo fiscal competente, que o empreendedor realizou a ao
descrita no caput deste artigo, ser autuado no valor de 50 (cinqenta) URMs
(Unidades de Referncia Municipal) e, persistindo a irregularidade, o valor passar a ser
aplicado em dobro da ltima autuao.
2 A fiscalizao competente, atravs de processo administrativo, notificar o
empreendedor da irregularidade, garantindo o direito ampla defesa e ao contraditrio.
Captulo VII Do Certificado de Concluso
Art. 14 Aps a realizao das obras constantes no projeto aprovado na Prefeitura,
realizar-se- vistoria a fim de emitir o Certificado de Concluso das Obras (CCO).
1 - O Certificado de Concluso das Obras (CCO) o documento emitido pela Prefeitura
que confirma a realizao de todas as obras constantes no projeto aprovado e tem por
finalidade a declarao de habitabilidade do local do empreendimento e de seus
equipamentos urbanos.
2 - A falta do documento constante no caput do artigo, impedir a aprovao e o
licenciamento das habitaes internas do condomnio.
Captulo VIII Da Habilitao Tcnica do Profissional

Art. 15 Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados e

devidamente cadastrados na Prefeitura podero assinar, como responsveis tcnicos,
levantamentos topogrficos, projetos, memoriais descritivos, especificaes, oramentos,
planilhas de clculo, laudos, percias, avaliaes ou quaisquer outros documentos
tcnicos submetidos apreciao da Prefeitura Municipal.
1 - Sero considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos e com
situao regular junto ao CREA-RS, segundo suas atribuies profissionais.
2 - A responsabilidade civil pelos servios de levantamentos topogrficos, projetos,
especificaes, memoriais e clculos caber aos seus autores e responsveis tcnicos e,
pela execuo das obras, aos profissionais ou empresas que as construrem.
3 - A Prefeitura Municipal no assumir quaisquer responsabilidades por projetos a ela
apresentados, aprovados ou no pelas concessionrias competentes.
4 - Todos os procedimentos realizados por profissional tcnico, vinculados ao CREA,
devero ser acompanhados das respectivas Anotaes de Responsabilidade Tcnica
(ART).
Captulo IX Das Disposies Finais
Art. 16 Os condomnios horizontais de lotes institudos por esta Lei devero ter um
percentual mnimo de 25% (vinte cinco por cento) da rea total parcelada, para as vias
de circulao, reas no edificveis e reas destinadas a equipamentos urbanos no
edificveis.
Art. 17 Os condomnios horizontais de lotes institudos por esta Lei devero, como
medida compensatria, aplicar, fora dos limites intra-muros do empreendimento, em
local de interesse do Municpio, o valor referente ao percentual mnimo de 10% (dez por
cento) das reas de uso comum dos condminos.
1 - Compreende para clculo da porcentagem constante no caput do artigo, as vias
de circulao, as reas no edificveis e as reas destinadas a equipamentos urbanos.
2 - O valor obtido na converso do percentual referido no caput do artigo, poder
ser transformado em pecnio, depositado em conta do Fundo de Sustentabilidade do
Espao Municipal (FUSEM) ou em benfeitorias coletividade, conforme proposta
apresentada Administrao Municipal.
3 - Tratando-se de benfeitorias, poder o empreendedor, a critrio da Administrao
Pblica Municipal, executar as mesmas de forma parcelada, at o limite total de sua
obrigao.
4 - O cumprimento ao estabelecido no caput no impede a tramitao do estudo de
viabilidade tcnica do projeto, mas condio sine qua non para a aprovao do
empreendimento.
Art. 18 Os condomnios horizontais de lotes devero executar o arruamento da via
principal de acesso, que ter largura mnima de 16m (dezesseis metros), salvo os casos
em que o sistema virio no permita.

 1 - A rea referida no caput corresponde via frontal do empreendimento e aps

execuo das obras de infra-estrutura devero ser doadas ao municpio.
2 - as obras de infra-estrutura referidas no pargrafo anterior so:
a) pavimento em bloco intertravado e meio fio;
b) rede de iluminao pblica;
c) rede de gua, esgoto cloacal e pluvial, conforme especificaes do SANEP;
d) pavimentao de calada em material no derrapante.
3 - no caso de existncia de sistema virio que necessite de continuidade, utilizar-se o gabarito de rua existente no local.
Art. 19 O projeto de condomnio horizontal de lotes dever ser acompanhado de
memoriais e preenchimento dos quadros de reas.
Art. 20 Sero reas e edificaes de uso privativo e de manuteno privativa do
condmino as vias urbanas internas de comunicao, os muros, guaritas, servios e
obras de infra-estrutura, equipamentos condominiais e todas as reas e edificaes que,
por sua natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os condminos.
1 - O recolhimento dos resduos slidos urbanos dos condomnios de inteira
responsabilidade dos mesmos;
2 - A iluminao condominial de responsabilidade dos condminos.
Art. 21 Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas no
condomnio horizontal de lotes devero ser previamente submetidas aprovao pelo
setor competente do Municpio, aplicando-se a elas o regime urbanstico do
empreendimento e as normas vlidas para construes naquela regio, seguindo o que
determina o Plano Diretor, o Cdigo de Obras e legislao vigente.
Art. 22 Na instituio do condomnio horizontal de lotes obrigatria a instalao de
rede e equipamentos para o abastecimento de gua potvel, energia eltrica, iluminao
das vias comuns, rede de drenagem pluvial, esgotos sanitrios, segundo legislao
especfica, obras de pavimentao e tratamento paisagstico de reas de uso privativo
dos condminos, ficando sob exclusiva responsabilidade dos condminos a manuteno
das redes e equipamentos urbanos que estiverem no interior da rea condominial.
Art. 23 O Municpio, por seus setores competentes, fiscalizar a implantao de obras
individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, conceder o habite-se da obra.
Pargrafo nico - A no observncia do caput do presente artigo acarretar em
multa, no caso de obras individuais, aos proprietrios, no caso de obras coletivas, aos
condminos.
Art. 24 A aprovao dada pelo Municpio ao projeto de condomnio horizontal de lotes
ficar condicionada assinatura de termo de compromisso. Mediante termo de
compromisso o interessado se obrigar:

a) a executar, s suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado

pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo
mximo de 04 (quatro) anos;
b) a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais devero ser
de concreto, segundo localizao e padro definidos pelo Municpio;
c) permitir e facilitar a fiscalizao permanente da Prefeitura durante a execuo das
obras e servios;
d) durante a construo do condomnio a Prefeitura admitir a aprovao e execuo de
residncias, condicionando a sua Carta de Habitao ao cumprimento dos requisitos
constantes no caput do artigo.
Art. 25 Todos os procedimentos de aprovao e de viabilidade sero de competncia da
Secretaria Municipal de Urbanismo, atravs da Coordenadoria de Aprovao de
Edificaes e Parcelamento do Solo (CAEP).
Art. 26 As despesas decorrentes desta Lei correro por conta de dotaes oramentrias
prprias.
Art. 27 O Executivo poder regulamentar esta Lei por Decreto para sua fiel execuo.
Art. 28 Revogadas as disposies em contrrio, esta Lei entra em vigor na data de sua
publicao.

Gabinete do Prefeito de Pelotas, em 30 de dezembro de 2009.

Adolfo Antonio Fetter Junior

Prefeito Municipal

Registre-se. Publique-se.

Abel Dourado
Secretrio de Governo