Capitulo 15

Plan Sevill@
PLAN PARCI AL DE REDESARROLLO DE SEVI LLA

Z1_ RED_ 3
Documento Tcni co de Soporte
1
MUNICIPIO DE MEDELLN MUNICIPIO DE MEDELLN
Mural pintado sobre un costado de Carabobo al interior del rea de planeacin
15. SIMULACIN URBANSTICO FINANCIERA Y
REPARTO EQUITATIVO DE C & B
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
2
15.1 Acciones urbansticas
Las acciones del ordenamiento territorial (siendo el Plan Parcial uno de los
instrumentos que desarrolla las disposiciones contenidas en el Plan de Ordenamiento
Territorial) tienen incidencia directa sobre dos actuaciones urbansticas claramente
definidas: las de urbanizacin y edificacin (construccin o desarrollo inmobiliario).
Actuaciones urbansticas
15.1.1 Urbanizacin
En el proceso de urbanizacin, se configuran los espacios pblicos y privados al interior
de los predios que conforman las diferentes Unidades de Actuacin Urbanstica,
Unidades de Actuacin Urbanstica Unidades de Gestin que componen el plan;
adicionalmente se desarrollan las obras de infraestructura requeridas por los sistemas
pblicos: servicios domiciliarios, redes de movilidad (vial como peatonal), as como los
parques y plazoletas que tienen esta connotacin; esto, con los objetivos de adecuar y
dotar los espacios privados resultantes del ordenamiento delimitado por el
correspondiente Plan Parcial, con miras a su posterior redesarrollo constructivo o
inmobiliario.
Este proceso implicar por ende que sobre los suelos actuales, debern efectuarse las
inversiones necesarias a cargo de la Unidad Gestora del negocio, con el fin de
posibilitar el futuro redesarrollo de los suelos comprometidos.
15.1.2 Construccin
Se desarrollan las edificaciones propiamente dichas, de acuerdo a la normativa general
y especfica establecida por el Plan Parcial. Esta accin corresponde al desarrollo
inmobiliario de los predios resultantes del proceso urbanizador, instancia de la cual
resultan las diferentes unidades o inmuebles.
Para este proceso deben ser consideradas las siguientes variables:
Aprovechamientos establecidos por el Plan Parcial (definidos como usos,
edificabilidades e ndices de ocupacin). Apoyado en la normativa general y
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
3
especfica, slo las UAU que cumplan con las recomendaciones planteadas en la
norma determinada, podrn alcanzar los aprovechamientos totales por los cuales
est simulado urbanstica y financieramente el Plan Parcial.
Costos relacionados con el proceso constructivo: costos de construccin y de
urbanismo terciario (interno a los suelos privados), honorarios, impuestos, gastos
administrativos y de ventas, financieros y utilidad esperada para el proceso
inmobiliario.
Precios de venta de los productos propuestos.
El valor residual del suelo que soporta el proyecto inmobiliario determinado por las
hiptesis previstas, ser a su vez el insumo necesario para la determinacin del valor
de los beneficios econmicos del suelo resultante del proceso urbanizador del plan
parcial.
Actuaciones urbansticas
15.2 Simulacin financiera
La modelacin financiera realizada para el Plan Parcial Sevill@, pretende evaluar la
condicin financiera para las dos actuaciones urbansticas desarrolladas en este
proceso: la de reurbanizacin y edificacin (construccin o desarrollo inmobiliario),
dndole mayor importancia a una rpida gestin en la etapa de reurbanizacin, en la
cual se simularn ventas y se calcular la posible Plusvala.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
4
Cada una de estas actuaciones (reurbanizacin y Construccin) compromete acciones,
agentes y variables diferentes en el proceso de desarrollo del plan parcial, sin embargo
sus procesos de ejecucin pueden ser desarrollados en tiempos incluso paralelos para
las diferentes Unidades de Actuacin Urbansticas consideradas por el Plan.
15.3 Simulacin del proceso de construccin o desarrollo inmobiliario
Cronolgicamente se realiza en primera instancia la simulacin inmobiliaria, que evala
sus caractersticas financieras, en una segunda fase, se desarrolla la accin de la
construccin de las unidades inmobiliarias resultantes de las determinaciones
emanadas del Plan Parcial.
La accin urbanstica por la cual se sustenta la simulacin financiera, es la
reurbanizacin; slo el anlisis de la constructividad est hecho para llegar a un valor
de venta probable de la tierra acorde con el anlisis del mercado inmobiliario y
utilizando el mtodo valuatorio del anlisis residual, mediante el cual el alfa de la tierra
dentro de la simulacin, procurar no ser mayor al 21%.
Teniendo como base los diferentes productos inmobiliarios que podrn ser
desarrollados como consecuencia de los aprovechamientos constructivos definidos en
el Plan (en trminos de edificabilidad y usos) y teniendo en cuenta los precios de venta
estimados por el estudio de mercado realizado, se realiza la proyeccin de los costos
de su produccin: urbanismo interior, construccin de las unidades inmobiliarias,
gastos indirectos (honorarios, impuestos, gastos de administracin, ventas y
financieros), as como la utilidad esperada por el desarrollador inmobiliario.
Cabe anotar que cada UAU (segn su particularidad en cuanto a su ubicacin en las
zonas de vocacin que se refleja en aprovechamientos y usos) obtendr las utilidades
esperadas que sern distintas segn su particularidad, pero siempre estando en el
rango de la prctica inmobiliaria, la cual establece utilidades diferenciales para los
diferentes productos.
Esta forma de estructurar el ejercicio, permite definir el valor del suelo en funcin de
los productos inmobiliarios que pueden ser efectivamente desarrollados sobre ste
(ajustados a la norma general establecida por el plan parcial y simulados como si se
acogieran a la norma especfica propuesta, as como por las condiciones del mercado),
tal y como ocurre realmente en la actividad inmobiliaria. A su vez, el insumo obtenido
de esta operacin, es uno de los requeridos para complementar el sistema de reparto
de cargas y beneficios, en relacin con el elemento de los beneficios econmicos
permitidos por las disposiciones del Plan Parcial.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
5
15.3.1 Desarrollo del ejercicio
Variables consideradas
Estructura del rea de planificacin
Las diferentes manzanas privadas contenidas en el rea de planificacin, han sido
agrupadas en 22 unidades de actuacin urbanstica. En la tabla anexa se presenta las
reas privadas de cada una de estas unidades excluyendo las reas de Manejo Especial
reservadas para MediCancer (est localizada en la UAU 3), y la Clnica de la Mujer
(est localizada en la UAU 21) que actualmente se encuentra en la construccin de los
pliegos de Concurso Pblico:
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
rea Catastral AMES rea Neta
MZ 1 UAU 1 2.827 2.827
MZ 2 UAU 2 4.123 4.123
MZ 2 UAU 3 5.309 720 4.589
MZ 3 UAU 4 6.658 6.658
MZ 3 UAU 5 4.262 4.262
MZ 4 UAU 6 2.824 2.824
MZ 7 UAU 7 2.435 2.435
MZ 7 UAU 8 3.330 3.330
MZ 8 UAU 9 4.872 4.872
MZ 8 UAU 10 3.544 3.544
MZ 9 UAU 11 2.136 2.136
MZ 10 UAU 12 1.184 1.184
MZ 11 UAU 13 1.691 1.691
MZ 13 UAU 14 2.425 2.425
MZ 14 UAU 15 1.547 1.547
MZ 16 UAU 16 3.034 3.034
MZ 20 UAU 17 3.092 3.092
MZ 22 y 23 UAU 18 3.199 3.199
MZ 24 UAU 19 2.677 2.677
MZ 25 UAU 20 5.418 5.418
MZ 26 UAU 21 11.271 1870 9.401
MZ 29 UAU 22 3.095 3.095
80.953 2.590 78.363
reas privadas de las Unidades de Actuacin Urbanstica propuestas
Segn las disposiciones contenidas en el Decreto Nacional 2181 de 2006, el rea neta
reurbanizable (la cual no necesariamente es la variable utilizada para el caso en
cuestin, para la determinacin de la edificabilidad aplicable para efectos de la
simulacin financiera), es la que resulta de descontar del rea bruta (rea privada en
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
6
este caso), las reas destinadas para la localizacin de las infraestructuras primarias y
principales de los sistemas de servicios pblicos y de movilidad, as como las
destinadas para la conservacin y proteccin de los recursos naturales y paisajsticos.
Para el caso objeto de este plan parcial y dado que no estn localizados ninguno de los
sistemas sealados por el mencionado decreto al interior de las reas privadas; el rea
neta urbanizable equivale tambin al rea privada.
Por su parte, el Acuerdo 46 de 2006 (POT vigente), establece en su artculo 253 que
por efectos de determinar el rea neta (variable a emplear para efectos de cuantificar
la edificabilidad determinada por el Plan Parcial), no se descontar del rea bruta
privada los terrenos objeto de cesin pblica, contribuciones del proceso urbanstico, ni
los retiros viales -antejardines-, ni de quebradas. En consecuencia ratifica que para
efectos del plan parcial, se entender por rea neta, el rea privada de los predios
comprometidos en el proceso de planificacin.
Edificabilidad
El POT vigente establece que para el polgono en cuestin, se puedan obtener unos
aprovechamientos urbansticos cuantificados en un ndice de construccin sobre rea
neta que puede oscilar entre 2.0 y 4.0, pero siempre conservando una densidad de
viviendas igual o inferior a las 390 Viv/Ha; as mismo determina que para utilizar los
mximos aprovechamientos definidos, deber mediar la formulacin y aprobacin del
correspondiente Plan Parcial que abarque la totalidad del polgono.
La presente propuesta acoge el ndice mximo permitido: 4.0 sobre rea neta. Dicha
edificabilidad corresponde a 316.661 m
2 105
.
Tipologas de usos y parmetro de precios por usos
Para efectos de la simulacin financiera y posterior ejercicio de reparto de cargas y
beneficios; se han tenido en cuenta las siguientes tipologas de usos:
Valor de Construccin m
2
Residencial
$
850.000
Gran
Formato
Mediano
Formato
Pequeo
Formato
2
Comercial Promedio
$
800.000
$
750.000
$
800.000
$
800.000
2
Servicios Oficinas
$
850.000
Valor construccin m
2
Parqueaderos
$
500.000
2
Circulaciones
$
500.000

105
La multiplicacin aritmtica arroja un resultado distinto a la multiplicacin del rea neta por el prorrateo del ndice de
construccin de cada UAU, la cual para la simulacin se acoger a la cifra arrojada por el prorrateo.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
7
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
rea
Construida
Residencial
rea
Construida
Comercial de
Gran Formato
rea Construida
Comercial de
Mediano
Formato
rea
Construida
Comercial de
Barrio
rea
Construida de
Servicios
Oficinas
MZ 1 UAU 1 8.086 - 622 622 3.110
MZ 2 UAU 2 10.884 - 1.814 1.814 3.628
MZ 3 UAU 3 12.116 - 2.019 2.019 4.039
MZ 4 UAU 4 13.182 1.465 1.465 1.465 11.717
MZ 7 UAU 5 10.314 1.500 938 563 5.438
MZ 7 UAU 6 6.778 565 565 3.389
MZ 8 UAU 7 5.844 - 487 487 2.922
MZ 8 UAU 8 10.490 466 699
MZ 9 UAU 9 15.590 - 974 974 1.949
MZ 10 UAU 10 13.042 - 425 709 -
MZ 11 UAU 11 7.102 187 187
MZ 13 UAU 12 2.842 - 237 474 1.184
MZ 14 UAU 13 - - 676 676 5.411
MZ 16 UAU 14 4.802 534 534 534 4.268
MZ 20 UAU 15 4.022 - 309 309 1.547
MZ 22 y 23
UAU 16 9.557 - 531 531 -
MZ 24 UAU 17 8.658 - 541 541 1.082
MZ 25 UAU 18 8.957 - 560 560 1.120
MZ 26 UAU 19 7.067 - 589 589 3.534
MZ 29 UAU 20 - 13.003 - - 3.251
MZ 30 UAU 21 21.923 2.068 2.068 2.068 13.237
MZ 31 UAU 22 12.937 - - 681 -
194.192 18.570 16.007 17.067 70.825
Cabe anotar que la proporcin de usos anteriormente establecida, corresponde al
resultado global consolidado obtenido para las diferentes Unidades de Actuacin
Urbanstica. Por su parte, para realizar los ejercicios de simulacin, se ha considerado
una proporcin de usos diferenciales para cada unidad de actuacin, esto teniendo en
cuenta las variables que podran jalonar su mercado inmobiliario y su ubicacin
respecto a las zonas cuyas vocaciones estn establecidas para el Plan Parcial.
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
% de rea
Construida
para
Vivienda
(segn
Vocacin)
% de rea
Construida
para Servicios
(segn
Vocacin)
% de rea
Construida para
Comercio Gran
Formato (segn
Vocacin)
% de rea
Construida
para Comercio
Mediano
Formato
(segn
Vocacin)
% de rea
Construida
para Comercio
Pequeo
Formato
(segn
Vocacin)
MZ 1 UAU 1 65% 25% 5,0% 5,0%
MZ 2 UAU 2 60% 20% 10,0% 10,0%
MZ 3 UAU 3 60% 20% 10,0% 10,0%
MZ 4 UAU 4 45% 40% 5% 5% 5%
MZ 7 UAU 5 55% 29% 8% 5% 3,0%
MZ 7 UAU 6 60% 30% 5% 5,0%
MZ 8 UAU 7 60% 30% 5% 5%
MZ 8 UAU 8 90% 4% 6%
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
8
MZ 9 UAU 9 80% 10% 5% 5%
MZ 10 UAU 10 92% 3% 5%
MZ 11 UAU 11 95% 2,5% 2,5%
MZ 13 UAU 12 60% 25% 5,0% 10,0%
MZ 14 UAU 13 0% 80% 10,0% 10,0%
MZ 16 UAU 14 45% 40% 5% 5% 5%
MZ 20 UAU 15 65% 25% 5% 5%
MZ 22 y 23
UAU 16 90% 5% 5%
MZ 24 UAU 17 80% 10% 5% 5%
MZ 25 UAU 18 80% 10% 5% 5%
MZ 26 UAU 19 60% 30% 5% 5%
MZ 29 UAU 20 0% 20% 80% 0% 0%
MZ 30 UAU 21 53% 32% 5% 5% 5%
MZ 31 UAU 22 95% 5%
Variables generales de las tipologas de usos consideradas en el ejercicio de simulacin financiera
Obligacin de espacio pblico efectivo de cesin
El Acuerdo 46 de 2006 ha establecido para el polgono en cuestin, una obligacin de
cesin de acuerdo a los siguientes parmetros:
Tipologa
Obligacin
EP
No. Habit. Obligacin
Vivienda 3,0 M2/Hab Viviendas

2.285

8.659 25.973
Otros usos
7,0/ 100 M2
vendibles
18% del rea
Neta
Aplica
el
mayor
que es
el 18%
del
rea
neta
14.105
Totales 40.081
Tabla 70: Parmetros para establecer la obligacin de espacio pblico de cesin
De esta obligacin, el 50% ser localizado al interior del rea de planificacin: 20.041
m
2
; el resto de la obligacin ser compensado econmicamente y los recursos
resultantes transferidos al fondo creado para tal fin por parte del Municipio de Medelln.
La formulacin del plan parcial Sevill@ propone que estos recursos sean destinados en
el mejoramiento del entorno prximo al polgono de Sevilla, mas especficamente en el
sector de San Pedro, haciendo as un efecto espejo de los beneficios generados con el
redesarrollo del rea de planeamiento.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
9
Espacio pblico efectivo a generar al interior de las UAU
Una de las cualidades del Plan Parcial Sevill@ es la autosuficiencia de las UAU en
cuanto al pago de sus obligaciones. Slo la UAU 16 tiene la cualidad de ser un rea
receptora de otras; esto, por sus caractersticas fsicas y por la cercana que tiene al
viaducto del metro, se aprovecha para que el retiro obligatorio sea considerado como
liberacin de espacio en primer piso. Es el caso de las UAU 12, 13, 14 y 15 la recepcin
de las obligaciones que puedan ser pagadas en ella, dada la consideracin de su
tamao, pero sera conveniente la autosuficiencia.
Cabe aclarar que las cesiones de espacio pblico estn calculadas por medio del
sistema de reparto de Unidades de Aprovechamiento (UAS) las cuales se explicarn
ms adelante.
El siguiente cuadro presenta la situacin propuesta en lo relacionado con reas de
cesin al espacio pblico:
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
rea Neta
Cesiones de
Espacio
Pblico
rea de til
Vendible
Espacio
Resultante
para Cesiones
M
2
pagados
dentro del
polgono
ESPACIO
PBLICO
M
2
extras
en
Espacio
Pblico
MZ 1 UAU 1 2.827 1.522 2.066 761 761 0
MZ 2 UAU 2 4.123 2.334 2.956 1.167 1.167 -0
MZ 3 UAU 3 4.589 2.598 3.290 1.299 1.299 0
MZ 4 UAU 4 6.658 3.911 4.702 1.956 1.956 -0
MZ 7 UAU 5 4.262 2.426 3.049 1.213 1.213 0
MZ 7 UAU 6 2.824 1.408 2.120 704 704 0
MZ 8 UAU 7 2.435 1.214 1.828 607 607 0
MZ 8 UAU 8 3.330 1.293 2.684 646 646 -0
MZ 9 UAU 9 4.872 2.251 3.747 1.125 1.125 -0
MZ 10 UAU 10 3.544 1.548 2.770 774 774 0
MZ 11 UAU 11 2.136 797 1.738 398 398 -0
MZ 13 UAU 12 1.184 600 1.050 134 300 -166
MZ 14 UAU 13 1.691 1.056 1.280 411 528 -117
MZ 16 UAU 14 2.425 1.425 1.713 712 712 -0
MZ 20 UAU 15 1.547 757 1.280 267 379 -112
MZ 22 y 23
UAU 16 3.034 1.178 2.050 984 589 395
MZ 24 UAU 17 3.092 1.250 2.467 625 625 0
MZ 25 UAU 18 3.199 1.293 2.553 646 646 -0
MZ 26 UAU 19 2.677 1.468 1.943 734 734 -0
MZ 29 UAU 20 5.418 2.932 3.952 1.466 1.466 0
MZ 30 UAU 21 9.401 5.371 6.715 2.686 2.686 0
MZ 31 UAU 22 3.095 1.452 2.369 726 726 0
78.363 40.081 58.322 20.041 20.041 0
Espacio pblico efectivo a ceder
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
10
Urbanismo interno
Se denomina urbanismo interno, el que ha de ser realizado al interior de los diferentes
desarrollos inmobiliarios. Debido a que esta zona por sus caractersticas actuales est
ya urbanizada, los costos inherentes a dicha actividad se circunscriben a concretar la
adecuacin de los terrenos, por ejemplo, los costos de las demoliciones que pudiera
ser necesario acometer; sin embargo existe la posibilidad de acudir a diferentes
mecanismos que permitan disminuir al mnimo, los costos de las mismas.
Para efectos de la simulacin, se ha estimado un costo unitario por este concepto, de
30.000 $/m
2
sobre suelo neto.
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
rea Neta
Costos de demolicin
y adecuacin del rea
neta UAU
MZ 1 UAU 1 2.827 $ 84.817.200
MZ 2 UAU 2 4.123 $ 123.684.300
MZ 3 UAU 3 4.589 $ 137.680.800
MZ 4 UAU 4 6.658 $ 199.725.000
MZ 7 UAU 5 4.262 $ 127.860.000
MZ 7 UAU 6 2.824 $ 84.720.000
MZ 8 UAU 7 2.435 $ 73.050.000
MZ 8 UAU 8 3.330 $ 99.900.000
MZ 9 UAU 9 4.872 $ 146.160.000
MZ 10 UAU 10 3.544 $ 106.320.000
MZ 11 UAU 11 2.136 $ 64.080.000
MZ 13 UAU 12 1.184 $ 35.520.000
MZ 14 UAU 13 1.691 $ 50.730.000
MZ 16 UAU 14 2.425 $ 72.750.000
MZ 20 UAU 15 1.547 $ 46.410.000
MZ 22 y 23
UAU 16 3.034 $ 91.020.000
MZ 24 UAU 17 3.092 $ 92.760.000
MZ 25 UAU 18 3.199 $ 95.970.000
MZ 26 UAU 19 2.677 $ 80.310.000
MZ 29 UAU 20 5.418 $ 162.540.000
MZ 30 UAU 21 9.401 $ 282.030.000
MZ 31 UAU 22 3.095 $ 92.850.000
78.363 $ 2.350.887.300
Proyeccin de costos del urbanismo interior
Celdas de Estacionamiento
La simulacin inmobiliaria ha contemplado la construccin de celdas de
estacionamiento, teniendo en cuenta la propuesta normativa que a continuacin se
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
11
presenta. Para plantear la misma, se ha considerado la estratgica situacin geogrfica
del sector, as como su proximidad a los dos sistemas de trasporte masivo con los que
cuenta la ciudad: Metro -con sus dos estaciones: Hospital y Universidad (en
funcionamiento) y Metropls (en construccin), el cual contar con dos estaciones en
las inmediaciones del rea del plan.
La Oferta Bsica es un indicador que permite calcular la oferta de celdas de
estacionamiento bajo parmetros de eficiencia, tanto desde las infraestructuras
pblicas como desde los desarrollos privados. La oferta total resultante se considera
adecuada y coherente con los principios, fundamentos y apuestas desarrolladas desde
la formulacin integral del plan. Este indicador se define bajo los siguientes
parmetros:
Celdas Privadas/Vivienda (1/5) (1/8) 0.125 Relacin
Celdas Visitantes/Viviendas (1/5) (1/8) 0.125 Relacin
Celdas Moto/ Vivienda (1/5) (1/8) 0.125 Relacin
Celdas Privadas/Comercio Gran Formato (1/50)
(1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Visitantes/Comercio Gran Formato (1/50)
(1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Moto/ Comercio Gran Formato (1/25)
(1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celda Visitante/Comercio mediano Formato
(1/50) (1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Motos / Comercio mediano Formato
(1/25) (1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Privadas/Oficinas (1/50) (1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Visitantes/Oficinas (1/50) (1/85m
2
) 85.00 Relacin
Celdas Motos/Oficinas (1/25) (1/85m
2
) 85.00 Relacin
Indicadores para el clculo de la Oferta Bsica de celdas de estacionamiento Plan Sevill@
Cabe aclarar que estos indicadores propuestos son costos asociados a la actividad
edificatoria y los que acometan esta asegurarn esta oferta mnima, por esta razn el
anlisis financiero de este tema es analizado en los residuales.
reas vendibles proyectadas
Segn la propuesta de usos establecida para cada UAU, se realiz la proyeccin de
reas vendibles totales, la cual incluye los parqueaderos privados ya mencionados. A
continuacin se expone un ejemplo del anlisis residual, en donde se consideran las
reas proyectadas vendibles y el consolidado de los resultados arrojados:
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
12
ANALISIS RESIDUAL DE ZEN 1
PROYECTO
N UNIDADES DENSIDAD
N PARQ. PRIVADOS I.O. NORMA
N PARQ. VISITANTES I.C.
REA PROMEDIO APTOS. 85,0 OBLIGACIONES
REA til 2.827 AREA BRUTA
M
2
o Unidades Vlr. Unit Vlr Total % ventas
INGRESOS
Apartamentos vendibles 8.086 1.900.000 15.363.222.160
Locales pequeo formato 622 3.500.000 2.176.974.800
Locales mediano formato 622 3.500.000 2.176.974.800
Bodega 0 2.000.000 0
consultorios 3.110 2.500.000 7.774.910.000
Parqueaderos privados 48 16.000.000 775.661.609
Parqueaderos Visitantes
Parqueaderos Motos
Cuartos tiles
TOTAL INGRESOS 28.267.743.369
EGRESOS
1 URBANISMO LOTE
Urbanismo secundario 0 0 0
Vas Obligadas y otros 0
TOTAL URBANISMO 0 0,00%
2 INDIRECTOS
2.1 HONORARIOS
Arquitectura ( Sobre ventas) 282.677.434 1,00%
Interventora ( Sobre ventas) 141.338.717 0,50%
Construccin (8% sobre const y urbanismo. Ver frmula) 950.544.032 950.544.032 3,36%
Honorarios Tcnicos (Estru, elect, hidrulicos, etc). 75.900.501 75.900.501 1,00%
Ventas ( Sobre ventas) 848.032.301 3,00%
Publicidad ( Sobre ventas) 565.354.867 2,00%
Gerencia y promocin ( Sobre ventas) 706.693.584 2,50%
Fiducia ( Sobre ventas) 14.133.872 0,05%
TOTAL HONORARIOS 3.584.675.308 12,68%
2.2 OTROS INDIRECTOS
Impuestos de construccin y seguros 1.413.387.168 5,00%
Cesiones urbansticas Medelln sobre ANL No Aplica rea til
Cesiones urbansticas Envigado (10% ABL)
Gastos legales 282.677.434 1,00%
Gastos de ventas 706.693.584 2,50%
TOTAL OTROS INDIRECTOS 2.402.758.186 8,50%
TOTAL INDIRECTOS 5.987.433.494 21,18%
3, FINANCIEROS
Costos Financieros 565.354.867 2,00%
TOTAL FINANCIEROS 565.354.867 2,00%
4, COSTOS CONSTRUCCIN
C. D. Apartamentos 8.086 850.000 6.873.020.440 24,31%
Costo circulaciones apartamentos 970 500.000 485.154.384 1,72%
locales de barrio 622 800.000 497.594.240 1,76%
Costo circulaciones locales de barrio 0 500.000 0 0,00%
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
13
locales mediano formato 622 800.000 497.594.240 1,76%
Costo circulaciones locales medianos 0 500.000 0 0,00%
Bodegas 0 800.000 0 0,00%
Costo circulaciones bodegas 0 500.000 0 0,00%
consultorios 3.110 850.000 2.643.469.400 9,35%
Costo circulaciones consultorios 466 500.000 233.247.300 0,83%
Parqueaderos 1.303 500.000 651.720.397 2,31%
Otros
TOTAL COSTOS 15.180 782.722 11.881.800.401 42,03%
TOTAL EGRESOS 18.434.588.763 65,21%
TOTAL INGRESOS 28.267.743.369 100,00%
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE) 18.434.588.763 65,21%
UTILIDAD 3.957.484.072 14,00%
m
2
Vlr. Unit Vlr Total % ventas
TOTAL LOTE (RESIDUAL) 2.827 2.078.236 5.875.670.535 20,79%
Ejemplo de residual
Monto de ventas proyectadas
Segn la propuesta de usos establecida para cada UAU y los precios de venta
considerados, se realiz la proyeccin de ventas totales, la cual incluye los
parqueaderos privados ya calculados:
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
Ventas del Proyecto
(operacin
inmobiliaria)
MZ 1 UAU 1 $ 28.267.743.369
MZ 2 UAU 2 $ 43.387.482.367
MZ 2 UAU 3 $ 48.297.344.791
MZ 3 UAU 4 $ 70.311.815.588
MZ 3 UAU 5 $ 42.992.448.659
MZ 4 UAU 6 $ 26.100.404.706
MZ 7 UAU 7 $ 22.505.129.412
MZ 7 UAU 8 $ 24.256.111.765
MZ 8 UAU 9 $ 42.048.225.882
MZ 8 UAU 10 $ 29.055.796.706
MZ 9 UAU 11 $ 14.969.590.588
MZ 10 UAU 12 $ 11.135.171.765
MZ 11 UAU 13 $ 19.281.378.824
MZ 13 UAU 14 $ 25.611.138.235
MZ 14 UAU 15 $ 14.061.320.000
MZ 16 UAU 16 $ 22.100.012.941
MZ 20 UAU 17 $ 23.350.056.471
MZ 22 y 23 UAU 18 $ 24.158.095.294
MZ 24 UAU 19 $ 27.215.956.706
MZ 25 UAU 20 $ 37.192.976.471
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
14
MZ 26 UAU 21 $ 96.756.198.000
MZ 29 UAU 22 $ 27.268.042.353
$ 720.322.440.892
Monto de ventas proyectadas
Utilidades estimadas de la operacin inmobiliaria
La simulacin inmobiliaria toma a las utilidades esperadas en la operacin como a las
arrojadas de los anlisis residuales, los cuales debern oscilar en el rango normal en el
cual la prctica inmobiliaria toma como prudentes y atractivos para la acometida de un
proyecto inmobiliario, este rango para el caso de la simulacin est entre el 11% y el
20%.
Gastos indirectos
Dentro de los gastos indirectos, se incluyen los derivados a los honorarios (los cuales
incluyen el respectivo IVA), impuestos, gastos de administracin, ventas y financieros.
INDIRECTOS
2,1 HONORARIOS
Arquitectura ( Sobre ventas) 1.00%
Interventora ( Sobre ventas) 0.50%
Construccin (8% sobre const y urbanismo. Ver
frmula) 3.56%
Honorarios Tcnicos (Estru, elect, hidrulicos, etc). 1.00%
Ventas ( Sobre ventas) 2.50%
Proyectos de Transicin (incluye proyectos de
transformacin productiva, mitigacin de impactos y
proteccin de moradores) 0.5 %
Publicidad ( Sobre ventas) 2.00%
Gerencia y promocin ( Sobre ventas) 2.50%
Fiducia ( Sobre ventas) 0.05%
TOTAL HONORARIOS 12.9%
2,2 OTROS INDIRECTOS
Impuestos de construccin y seguros 5.00%
Cesiones urbansticas Medelln sobre ANL 0.00%
Gastos legales 1.00%
Gastos de ventas 2.50%
TOTAL OTROS INDIRECTOS 8.50%
TOTAL INDIRECTOS 21.4%
Porcentaje de gastos indirectos calculados
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
15
Valor final o residual del suelo como resultado de la operacin inmobiliaria
propuesta
Como ya se ha comentado, el resultado u objetivo de esta simulacin es proyectar el
valor final o residual del suelo, el cual se obtiene a partir de la distribucin de
aprovechamientos (usos y edificabilidades) estimados para cada Unidad de Actuacin
Urbanstica.
La proyeccin del valor final del suelo -para efectos de la operacin urbanizadora
implcita en el Plan Parcial-, deber ser calculada considerando el valor unitario que
podr adquirir el suelo til al momento de ser vendido al operador de la actividad
inmobiliaria; es decir, teniendo como referencia el valor del suelo libre de la obligacin
urbanstica de cesin obligatoria de suelo.
Sin embargo, para efectos de los posteriores clculos de la plusvala o beneficios
generados por la operacin urbanizadora, es importante determinar el valor final del
suelo privado actual (es decir, sin descontar el rea de cesin).
El valor residual del suelo, es calculado entonces como el residuo o la diferencia de
restar al valor de las ventas proyectadas de los diferentes productos inmobiliarios, los
costos y gastos asociados a la operacin inmobiliaria: costos del urbanismo interno y
de construccin, los gastos indirectos y la utilidad estimada para la operacin
inmobiliaria.
A continuacin se proyecta este valor residual, y se presentan los clculos del valor
final del suelo, teniendo en cuenta tanto el suelo til que por la venta de ste que
estar asumiendo los costos y las cargas adjudicadas al proceso urbanizador (venta
reas tiles)
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
Alfa de la
Tierra segn
Residual
para reas
tiles
Costo de la tierra
para la venta
Vr. M
2
rea til
MZ 1 UAU 1 20,79% $ 5.875.670.535 $ 2.843.984
MZ 2 UAU 2 20,95% $ 9.088.989.289 $ 3.074.760
MZ 3 UAU 3 21,63% $ 10.446.872.472 $ 3.175.341
MZ 4 UAU 4 20,46% $ 14.385.878.456 $ 3.059.523
MZ 7 UAU 5 19,48% $ 8.374.369.503 $ 2.746.595
MZ 7 UAU 6 20,43% $ 5.331.682.099 $ 2.514.944
MZ 8 UAU 7 20,43% $ 4.597.254.218 $ 2.514.909
MZ 8 UAU 8 19,49% $ 4.727.586.799 $ 1.761.396
MZ 9 UAU 9 20,45% $ 8.597.555.351 $ 2.294.517
MZ 10 UAU 10 20,68% $ 6.007.698.741 $ 2.168.844
MZ 11 UAU 11 19,75% $ 2.956.414.874 $ 1.701.044
MZ 13 UAU 12 20,23% $ 2.252.315.539 $ 2.145.062
MZ 14 UAU 13 20,60% $ 3.971.172.252 $ 3.102.478
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
16
MZ 16 UAU 14 20,46% $ 5.240.068.382 $ 3.059.001
MZ 20 UAU 15 20,27% $ 2.850.616.860 $ 2.227.044
MZ 22 y 23 UAU 16 20,41% $ 4.511.335.358 $ 2.200.651
MZ 24 UAU 17 20,78% $ 4.851.053.805 $ 1.966.378
MZ 25 UAU 18 20,78% $ 5.018.926.625 $ 1.965.894
MZ 26 UAU 19 20,43% $ 5.559.562.421 $ 2.861.329
MZ 29 UAU 20 37,66% $ 14.006.071.800 $ 3.544.047
MZ 30 UAU 21 20,43% $ 19.770.631.427 $ 2.944.249
MZ 31 UAU 22 19,48% $ 5.313.168.840 $ 2.242.790
21,18% $ 153.734.895.644 $ 2.550.672
Clculo del valor residual del suelo (neto y til)
15.4 Simulacin del proceso urbanizador
Determina la viabilidad para acometer el proceso urbanizador del plan parcial, en
trminos de la plusvala o beneficios econmicos que se obtenga de dicho proceso.
15.4.1 Valor inicial de los inmuebles comprometidos
Para establecer dichos valores de referencia, la Lonja de Propiedad Raz realiz en el
mes de mayo de 2007, un estudio para establecer los valores de referencia tanto del
suelo como de las construcciones existentes en el polgono; para ello se utiliz la
metodologa de las zonas geofsicas homogneas. Este estudio se actualiz con el IPC y
adems se compar con una investigacin de mercado, la cual se considera que arroj
resultados con un componente de especulacin alto donde no se tiene en cuenta y se
fija un valor del suelo y de construcciones por encima del IPC y por debajo del estudio
de mercado.
Los resultados de la fijacin de valores iniciales del suelo y construccin para la
simulacin son:
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
17
UNIDADES DE ACTUACIN
URBANSTICA
Valor
construcciones
existentes
Costo total de los
predios
MZ 1 UAU 1 $ 1.363.028.000 $ 1.313.851.767 $ 2.676.879.767
MZ 2 UAU 2 $ 1.906.484.500 $ 1.992.839.347 $ 3.899.323.847
MZ 3 UAU 3 $ 2.657.984.000 $ 3.757.600.000 $ 6.415.584.000
MZ 4 UAU 4 $ 4.008.475.000 $ 2.901.254.092 $ 6.909.729.092
MZ 7 UAU 5 $ 2.658.500.000 $ 2.088.400.000 $ 4.746.900.000
MZ 7 UAU 6 $ 1.553.200.000 $ 1.388.000.000 $ 2.941.200.000
MZ 8 UAU 7 $ 1.286.150.000 $ 1.770.400.000 $ 3.056.550.000
MZ 8 UAU 8 $ 1.498.500.000 $ 1.707.683.117 $ 3.206.183.117
MZ 9 UAU 9 $ 2.192.400.000 $ 3.539.200.000 $ 5.731.600.000
MZ 10 UAU 10 $ 1.594.800.000 $ 2.245.200.000 $ 3.840.000.000
MZ 11 UAU 11 $ 1.007.700.000 $ 674.000.000 $ 1.681.700.000
MZ 13 UAU 12 $ 532.800.000 $ 949.200.000 $ 1.482.000.000
MZ 14 UAU 13 $ 930.050.000 $ 44.050.000 $ 974.100.000
MZ 16 UAU 14 $ 1.428.450.000 $ 1.513.600.000 $ 2.942.050.000
MZ 20 UAU 15 $ 696.150.000 $ 1.001.600.000 $ 1.697.750.000
MZ 22 y 23 UAU 16 $ 1.213.600.000 $ 1.677.120.000 $ 2.890.720.000
MZ 24 UAU 17 $ 1.236.800.000 $ 1.037.760.000 $ 2.274.560.000
MZ 25 UAU 18 $ 1.279.600.000 $ 1.480.000.000 $ 2.759.600.000
MZ 26 UAU 19 $ 1.070.800.000 $ 1.390.400.000 $ 2.461.200.000
MZ 29 UAU 20 $ 3.178.600.000 $ 2.702.000.000 $ 5.880.600.000
MZ 30 UAU 21 $ 6.199.050.000 $ 2.215.500.000 $ 8.414.550.000
MZ 31 UAU 22 $ 1.238.000.000 $ 1.478.720.000 $ 2.716.720.000
$ 40.731.121.500 $ 38.868.378.323 $ 79.599.499.823
Relacin de valores de suelo y construccin de los inmuebles contenidos en el rea del plan parcial
15.4.2 Determinacin de las cargas aplicables al sistema de reparto
Cargas aplicables al sistema de reparto
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
18
Obra pblica
En stas se incluye el costo en la obra pblica requerida para la construccin y/o
readecuacin de los sistemas pblicos (de servicios, de movilidad y de espacios
pblicos), as como para la adecuacin de los espacios pblicos de nueva dotacin
propuestos por el Plan Parcial.
Dentro del polgono de intervencin, se encuentran bsicamente tres ejes del sistema
vial estructurante de la ciudad, los cuales intervienen sobre la periferia del mismo;
stos son las carreras 52 - Carabobo y 51 - Bolvar as como la calle 62 - Barranquilla.
Dichos sistemas tienen completamente desarrollada la infraestructura pblica
correspondiente, por lo tanto, este Plan Parcial no contempla dentro de sus cargas la
cesin de fajas o ejecucin de obras para el sistema estructurante general (situacin
que corrobora que para efectos del clculo del rea neta urbanizable en los trminos
contenidos en el Decreto Nacional 2181 de 2006, el valor de esta variable sea igual al
del rea privada actual).
Por lo tanto las cargas inherentes al Plan Parcial, corresponden en su totalidad a cargas
locales, las cuales debido a su connotacin, han de ser objeto de reparto entre los
propietarios de las diferentes unidades de actuacin consideradas por el Plan.
Sistema de movilidad
La propuesta de este plan, no exige la generacin de vas adicionales a las actualmente
existentes. Sin embargo se propone el reacondicionamiento de la malla vial actual,
mediante el fresado de las mismas. El costo unitario de dichas obras se proyecta en
100.000 $/m
2
. El rea comprometida por dicha malla (en lo relacionado con las
calzadas actuales), se ha cuantificado en 34.981 m
2
.
rea calzadas actuales (m
2
) 34.981
Costo unitario reacondicionamiento ($/m
2
) 100.000
Costo total estimado (MM $) 3.498
Clculo carga reacondicionamiento vas sector
Redes de servicios pblicos
La evaluacin de los costos de las redes de servicios pblicos, se realiz por parte de la
empresa prestadora de dichos servicios pblicos a la luz del estado actual de las redes
y a los nuevos requerimientos que exigen las demandas proyectadas, debido al
desarrollo de este plan parcial. La valoracin de los costos derivados de las
reposiciones y adecuaciones que sea necesario acometer para el desarrollo del Plan
Parcial, ha sido estimado como un 75% de los costos derivados del
reacondicionamiento de la malla vial existente, es decir en 2.623 MM$.
Espacios pblicos efectivos al interior (parques y plazoletas) del rea de
planificacin
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
19
Como ya se ha comentado, el planteamiento del Plan Parcial establece la generacin
de 21.607 m
2
de espacio pblico efectivo adicionales al ya existente en el sector. Estas
reas estarn localizadas al interior de las actuales zonas privadas; sin embargo su
connotacin ser de usos pblicos, una vez se vayan ejecutando las diferentes etapas
constructivas.
Dentro de la propuesta del Plan Parcial, se incluye reacondicionar tambin el Parque La
Repblica, as como las diferentes zonas verdes y andenes pblicos localizados en el
polgono objeto de intervencin, pero al exterior de las reas actualmente de dominio
privado.
Parque La Repblica (m
2
) 8.213
Plazoleta Metro-Zona contigua a Cra. Bolvar (m
2
) 2.643
Zonas verdes y pisos duros actuales (andenes,
plazoletas) (m
2
)
27.752
Total de reas al exterior UAU (m
2
) 38.608
Tabla 85: reas del espacio pblico exterior objeto de intervencin
El Plan Parcial tambin ha considerado que el 30% del rea pblica -actual y futura,
es decir la comprendida tanto al interior como al exterior de las actuales zonas de uso
privado (excluyendo las actuales calzadas vehiculares)-, sea permeable, lo que
significa que pueda ser conformada en zonas verdes, las cuales alcancen ser objeto de
acondicionamiento mediante especies arbreas.
1. Espacio en Plazas,
plazoletas y Parques
dentro del polgono 50%

10.392 m2 $ 850.000 $ 8.832.791.203 $ 140.000 $ 727.406.334
2. Espacio en Zonas
Verdes dentro del
polgono 50%

10.392 m2 $ 850.000 $ 8.832.791.203 $ 50.000 $ 259.787.976
Categoras de espacios pblicos al interior del rea de intervencin y Costos de la adecuacin del espacio
pblico
Construccin Equipamiento
Como obligaciones a los diferentes procesos constructivos, el Acuerdo 46 de 2006
establece que para efecto del clculo de esta obligacin, la misma se realizar teniendo
en el nmero de viviendas construidas y el rea construida en otros usos, de acuerdo a
los siguientes parmetros:
Tipologa
de uso
Obligacin Parmetro de medida
Vivienda 1 m
2
/ Vvda
Otros Usos
1%
rea construida calculada para efectos del ndice de construccin
Parmetros para el clculo de la obligacin de construccin de equipamientos
Para cuantificar el rea derivada de esta obligacin, se realizaron los clculos teniendo
en cuenta las edificabilidades proyectadas segn el ejercicio de simulacin inmobiliaria
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
20
anteriormente presentado, an as en el momento del redesarrollo de Sevilla, estas
cargas sern de pago variable segn lo licenciado.
Para determinar el costo de construccin unitario por este concepto, se utiliz el costo
de construccin estimado para las viviendas (para el equipamiento generado en
funcin de stas) y el valor promedio ponderado de construccin de otros usos (para la
obligacin que genera su construccin). A continuacin se presentan los resultados de
dicha cuantificacin:
Obligaciones Urbansticas
Equipamiento 3.509
Equipamiento Colectivo en Vivienda 2.285
Otros Usos 1.225
UNIDADES DE
ACTUACIN
URBANSTICA
Construccin
equipamientos
MZ 1 UAU 1 133
MZ 2 UAU 2 204
MZ 3 UAU 3 227
MZ 4 UAU 4 342
MZ 7 UAU 5 212
MZ 7 UAU 6 123
MZ 8 UAU 7 106
MZ 8 UAU 8 113
MZ 9 UAU 9 197
MZ 10 UAU 10 136
MZ 11 UAU 11 70
MZ 13 UAU 12 53
MZ 14 UAU 13 92
MZ 16 UAU 14 125
MZ 20 UAU 15 66
MZ 22 y 23 UAU 16 103
MZ 24 UAU 17 109
MZ 25 UAU 18 113
MZ 26 UAU 19 129
MZ 29 UAU 20 257
MZ 30 UAU 21 470
MZ 31 UAU 22 127
3.509
Costo
Construccin
Equipamientos 3.499 $ 800.000 $ 2.807.441.007
Obligacin de construccin de equipamientos determinado para las diferentes UAU
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
21
El proyecto de Plan Parcial propone que la Administracin Municipal canalice los
recursos que por este concepto sean generados, en la construccin de un
equipamiento deportivo en el rea de influencia del barrio Sevilla.
Transferencia de obligaciones
Como ya se ha mostrado, al interior de las reas actualmente privadas, se est
proponiendo localizar 20.041 m
2
de este espacio pblico requerido segn la obligacin.
Esto equivale a localizar un 50% de esta obligacin al interior, con lo cual se est
proponiendo transferir un 50% de la misma, situacin que es posible de acuerdo a las
directrices establecidas por el Acuerdo 46 de 2006 -mediante el cual se permite la
transferencia de hasta el 50% de la obligacin de suelo para parques y equipamientos,
por fuera del polgono del Plan Parcial-.
Esta obligacin a transferir, ha sido tasada a un valor unitario de 450.000 $/m
2
, valor
suministrado por la oficina de la Subsecretara de Catastro Municipal (entidad
encargada de realizar la liquidacin para efectos de cuantificar la transferencia a
realizar).
La destinacin de los recursos que por concepto de compensaciones por obligaciones
de cesin (como son las del caso que se comenta), debern cumplir con los mismos
fines previstos para la cesin de reas verdes, recreacionales y equipamientos. Los
mismos debern ser entregados a un fondo que con esta destinacin maneje la
Secretara de Hacienda, el cual podr ser gestionado por la Empresa de Desarrollo
Urbano
106
.
Agrega el mencionado artculo, que para la inversin de dichos recursos, la
Administracin Municipal deber preparar un plan de inversiones anuales dentro del
cual se establezcan los espacios que sern adquiridos con este fin. El presente plan
propone que los recursos que por este concepto sean generados y canalizados
prioritariamente para la adquisicin de los predios localizados en el sector aledao al
Cementerio de San Pedro, al Oriente y al norte del mismo. (Ver Propuesta de
Intervencin Componente Artificiales del Sistema de Espacio Pblico).
Transferencia de la obligacin de Vivienda de Inters Social Prioritario - VIP
Como parte de las obligaciones establecidas por el Decreto 4259 de noviembre de
2007, la participacin obligatoria de suelos para la generacin de vivienda de inters
social 1 y 2
107
equivalente a un 10% del rea til
108
de desarrollar.
Como se sustentar posteriormente, el presente Plan Parcial propone transferir la
obligacin para la generacin de suelo destinado a este tipo de viviendas. Teniendo
como marco la reglamentacin nacional expedida por el Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial (Decreto 4259 del 2 de noviembre de 2007), se
propone la metodologa que se describe a continuacin, la cual se acompaa de los
resultados especficos para el caso del Plan Sevill@.

106
Artculo 331 del Acuerdo 46 de 2006
107
Denominacin dada por el actual Plan Nacional de Desarrollo - Ley 1151 de 2007
108
Artculo 2 del Decreto 4259 de 2007.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
22
Los efectos prcticos derivados de permitir realizar la transferencia hacia otro sector de
la ciudad (ubicado en su zona central), permite concretar en los suelos que deberan
ser calificados para la generacin de vivienda de inters prioritario, su utilizacin con
usos definitivamente ms lucrativos en trminos de la renta del suelo.
El cumplimiento de esta obligacin, se har de acuerdo a la alternativa tercera
expresada en el artculo 5 del Decreto 4259 de 2007: En proyectos que adelanten las
entidades pblicas que desarrollen programas y proyectos de VIS y/o VIP. Para esto
se concretan las siguientes condiciones:
a. Dichos proyectos sern para el desarrollo exclusivo de VIS (de acuerdo a lo
establecido en el Acuerdo 46 de 2006).
b. La zona en la cual se desarrollen dichos proyectos hacia los cuales es posible
trasladar esta obligacin, se circunscribe a la zona central del rea urbana del
municipio de Medelln.
La metodologa de clculo para la estimacin del rea a destinar se calcular aplicando
la frmula que posteriormente se presenta y el valor de compra de los derechos
fiduciarios se har sobre el valor comercial del predio o predios donde se desarrollar
el proyecto. Esta metodologa se basa en las siguientes premisas:
1. El porcentaje de suelo objeto de transferencia o compensacin, est fundamentado
con base en el rea til total
109
.
2. El rea objeto de conversin (para efectos del traslado o la compensacin), est
dada de acuerdo a la aplicacin de la relacin que arroje la comparacin de los
avalos catastrales del predio en que se debe cumplir originalmente la obligacin
(valor promedio del valor catastral del rea del polgono objeto de planificacin por
el presente Plan Parcial) y de aquel a donde se trasladar su cumplimiento. Para
este efecto, se aplicar la siguiente frmula:
A
2
=A
1
x (V
1
/V
2
)
Esquema 6: Frmula para clculo del rea a transferir VIP
A2: rea de VIS trasladada a otro proyecto.
A1: rea de VIS a destinar en el proyecto original (10% del rea til del suelo en el
Plan Sevill@).
V1: Valor catastral del metro cuadrado de suelo donde se ubica el proyecto original
(valor catastral del suelo en el Plan Sevill@).
V2: Valor catastral del metro cuadrado de suelo a donde se traslada la obligacin.
Se entiende por valor catastral del metro cuadrado de suelo, el resultante de dividir el
valor total del predio por su rea
110
.

109
rea resultante de restarle al rea neta urbanizable, el rea correspondiente a las zonas de cesin obligatoria para
vas locales, espacio pblico y equipamientos propios de la urbanizacin - Artculo 1 del Decreto 4259 de 2007.
110
Artculo 7 del Decreto 4259 de 2007.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
23
Aplicando estas condiciones al caso especfico del Plan y teniendo en cuenta los valores
reales para efectos de calcular el valor de la carga u obligacin a transferir, se tiene lo
siguiente:
A1: rea a destinar en el proyecto original = 10% rea til = 4.606 m2
V1: Valor catastral en el proyecto original (para efectos del clculo se considera el
valor comercial promedio determinado del estudio de referencia del suelo en el rea de
planificacin)= 450.000 $/m
2
Valor de la obligacin = A
1
x V
1
= $ 2.072.880.000
El valor anteriormente determinado no es incluido dentro del sistema de reparto de
cargas y beneficios, como carga asociada al proceso, ya que es asumido como un costo
de proyecto. El rea final a concretar, depender del valor del suelo de las reas
determinadas para el desarrollo de los proyectos que adelanten las entidades pblicas
que se dediquen a concretar dichos proyectos.
Formulacin Plan Parcial
Los gastos de diagnstico, diseo, divulgacin, formulacin, convocatorias e
investigaciones que fueron requeridas para la formulacin y gestin del proyecto de
Plan Parcial son contemplados como carga. Estos gastos, inherentes a la formulacin
del Plan Parcial, que ascienden a: $750000.000, son gastos objeto de reparto entre
las diferentes unidades que componen el plan. Aunque la inversin en los mismos
viene siendo realizada por una entidad que no es propietaria de predios en el rea de
planificacin, dichos costos podrn ser recuperados mediante su pago directo o
mediante la participacin directa como socio gestor de las diferentes UAU, en
proporcin directa a la distribucin que sea realizada luego del reparto entre las
diferentes UAU.
Valor final del suelo urbanizado
Los beneficios urbansticos entendidos como las potenciales rentas del suelo, son
generados en funcin de los derechos o beneficios urbansticos otorgados por la norma
urbanstica (usos y edificabilidad).
Este elemento es retomado como insumo, de los resultados arrojados por las
operaciones inmobiliarias propuestas en cada una de las unidades de actuacin
urbanstica desarrolladas en el plan parcial. Sus resultados aparecen detallados en el
apartado correspondiente a la simulacin inmobiliaria.
Beneficios econmicos netos generados por el Plan Parcial
El clculo de los beneficios econmicos generados en virtud del proceso urbanizador
del Plan Parcial para el propietario del suelo, se obtiene descontando del valor final del
suelo urbanizado (residual determinado del proceso inmobiliario), los costos necesarios
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
24
para su produccin: valor inicial de inmuebles (suelo y construccin) susceptibles del
desarrollo inmobiliario (valor de referencia inicial) y las cargas y obligaciones derivadas
del proceso urbanizador.
Frmula para calcular los beneficios econmicos
Sin embargo se menciona que estos valores no consideran posibles indemnizaciones
que puedan ser generadas debidas al proceso de gestin de los inmuebles
comprometidos en las Unidades de Actuacin Urbanstica, ni otros gastos de gestin
relacionados al proceso de gestin asociada, los cuales debern ser analizados
detalladamente al momento de viabilizar la ejecucin de las diferentes unidades de
actuacin urbanstica que componen el Plan Parcial.
15.5 Sistema de reparto de cargas y beneficios
Las decisiones en cuanto a los aprovechamientos (beneficios) y obligaciones (cargas)
determinadas por el ordenamiento territorial, generan inequidades en relacin con los
diferentes predios sobre los cuales es realizada la accin del ordenamiento.
Con el nimo de subsanar estas inequidades, el Artculo 38 de la Ley 388 de 1997,
determina que En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las
normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbansticas que los
desarrollen debern establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las
cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos
afectados. El asunto es entonces cuantificar los costos implicados en las cargas
(comprometidas por el proceso urbanizador) y los valores de los beneficios econmicos
(deducidos del el proceso constructivo o inmobiliario) determinados por el
ordenamiento propuesto por el Plan Parcial y establecer un mecanismo que permita
lograr la redistribucin equitativa de estas cargas y valores diferenciales aadidos por
el plan, de tal manera que se brinde un tratamiento equitativo a todos los propietarios
comprometidos en el rea delimitada.
Antes de proceder a describir las caractersticas del sistema de reparto adoptado para
el Plan Sevill@, se definen los fundamentos bsicos de este sistema:
Cargas: Se concretan en los costos e inversiones necesarias para poder materializar la
definicin de aprovechamientos (usos y edificabilidades) previstas en la normativa que
adopta el plan parcial. Es decir, involucran todos los costos necesarios para adelantar
el proceso urbanizador que se ejecute previo al desarrollo inmobiliario.
Especficamente se incluyen los costos en las infraestructuras pblicas de los sistemas
de movilidad y de servicios pblicos, la calificacin obligatoria del suelo para la
vivienda de inters social, las cargas sociales, los gastos de los estudios y dems
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
25
derivados de la formulacin del plan parcial. Tambin se incluye como cargas objeto de
reparto, otros costos asociados a la situacin actual de los inmuebles contenidos en el
rea de intervencin, tales como las edificaciones construidas legalmente que se
encuentran en dicha rea.
Beneficios: El POT establece como beneficios urbansticos los que se atribuyen a
cualquier inmueble localizado en suelos urbano o de expansin y los constituyen el
potencial aprovechamiento generado por las acciones urbansticas definidas en el
presente plan o por los instrumentos que lo desarrollen. Son beneficios, entonces,
entre otros, la clasificacin del suelo, la asignacin de tratamientos, usos del suelo y
aprovechamientos y otras normas estructurales y generales que ya se han definido en
el presente plan
111
; estos beneficios as entendidos, se materializan en beneficios
econmicos para los predios sobre los cuales pueden ser desarrollados estos
aprovechamientos (usos e intensidad de uso), como las potenciales rentas o valores
del suelo debidas a la utilizacin de estos aprovechamientos. En consecuencia, al
sistema de reparto ingresara}n como beneficios objeto de reparto, los valores de los
suelos resultantes del desarrollo de los aprovechamientos determinados por el Plan,
descontando de stos los aportes a dicho sistema, los cuales bsicamente estn
constituidos por los valores de los suelos previo a la intervencin del plan parcial, as
como las cargas inherentes al proceso urbanizador.
Entre los mecanismos establecidos por la legislacin vigente para lograr el objetivo del
reparto equitativo de cargas y beneficios, se encuentran las unidades de actuacin
urbanstica, la transferencia de los derechos de construccin y desarrollo y la
compensacin econmica.
Es importante mencionar que el reparto equitativo tiene bsicamente tres escalas de
reparto: el del nivel ciudad, -el cual debe estar estructurado a travs de las
determinaciones contenidas en el POT-, el de la escala del plan parcial -el cual se
concreta y define de acuerdo al ejercicio que a continuacin se plantea- y el de la
escala interior a la actuacin urbanstica.
Desde la dimensin del Plan Parcial, el ejercicio de reparto debe determinar las
disposiciones de cmo sern distribuidas las cargas (obligaciones que se generan) y
beneficios urbansticos (materializados en edificabilidades e intensidades de uso)
determinados por el Plan entre las diferentes unidades de actuacin urbanstica que lo
componen.
Posteriormente, y como paso previo a la ejecucin de las diferentes Unidades de
Actuacin Urbanstica que componen el plan, deber realizarse un ejercicio de reparto
de tal manera que sean distribuidas de manera equitativa las cargas y beneficios reales
que deben ser asumidos y desarrollados al interior de cada unidad (esto segn la
escala de distribucin considerada por el plan), entre los diferentes propietarios de
predios o inmuebles que hacen parte de la unidad; en este momento deber efectuarse
una valoracin en detalle para cada uno de los inmuebles considerados, teniendo en
cuenta sus caractersticas especficas en materia de ubicacin, construcciones, etc.

111
Artculo 322 del Acuerdo 46 de 2006
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
26
El sistema de reparto planteado, se fundamenta en la distribucin equitativa de la
edificabilidad entre las diferentes unidades: para cada unidad de actuacin urbanstica,
el plan adopta un ndice de construccin de 4.0 sobre rea neta -la cual como se
detall, incluye la totalidad del rea privada actual-. Los beneficios finales
(determinados por la edificabilidad y usos considerados) estn equitativamente
relacionados con los aportes al sistema de reparto con los cuales cada unidad participa.
15.5.1 Elementos del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios
Aportes al sistema de reparto
Los aportes al sistema de reparto estn conformados por los suelos privados que
participan en la configuracin de las diferentes unidades de actuacin que componen el
plan y las inversiones necesarias para asumir las diferentes cargas definidas en el plan.
Frmula para el clculo de los aportes al sistema de repartos
Aportes en suelo
La valoracin de los suelos debe considerar las condiciones imperantes antes de la
actuacin impuesta por el ordenamiento (es decir antes de la adopcin del Plan
Parcial); para ello sern utilizados los valores determinados por el estudio de la Lonja
de Propiedad Raz ya descrito incrementado en el IPC tal como lo considera la Ley.
La valoracin realizada incluye cuantificaciones diferenciales para cada una de las
unidades que conforman el Plan; sin embargo para efectos del reparto, estos aportes
se cuantifican teniendo en cuenta un valor unitario equivalente al valor promedio o
ponderado determinado por las valoraciones efectuadas del suelo; es decir al valor de
850.000 $/m
2
el cual incluye construcciones. Se considera que la diferencia de este
valor en relacin con los valores extremos, la cual no supera el 25%, as como la
completa factibilidad para el desarrollo constructivo de todos los predios involucrados,
conllevan a no realizar esta diferenciacin para efectos de estructurar el sistema de
reparto.
Se incluyen como aportes al sistema de reparto, los relacionados con las
construcciones existentes, solo en los casos en que se de la condicin asociativa
voluntaria de aportes al fondo autnomo o fideicomiso determinado por el gestor del
Plan, en caso contrario estas se consideran inherentes a los desarrollos que se han
venido realizando en cada una de las manzanas que componen el Plan y no deben
alterar las condiciones o variables a tener en cuenta para efectos de plantear el
sistema de reparto. Sin embargo ser esencial su cuantificacin, para efectos de definir
la viabilidad financiera para acometer los redesarrollos en las diferentes unidades de
actuacin.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
27
Inversiones necesarias para asumir las diferentes cargas definidas en el
Plan
Dentro de la inversin en cargas, se determinan dos grupos diferentes para efectos de
la distribucin final.
o Cargas internas (Fijas)
Son las cargas debidas a las inversiones necesarias para efectuar la adecuacin de las
zonas pblicas de cesin que se localizan al interior de cada una de las unidades de
actuacin consideradas. Como ya se ha mencionado, se asume que un 30% de las
reas de espacios pblicos (por fuera del sistema de movilidad -calzadas vehiculares-)
sern zonas permeables (blandas) y por ende el 60% de las reas sern zonas duras.
Esta misma relacin tambin se aplica al caso de las zonas pblicas de cesin al
interior de las diferentes unidades.
Estas cargas sern asumidas directamente por cada una de las unidades de actuacin
urbanstica y sern acondicionadas en la medida en la que se vayan desarrollando las
diferentes actuaciones.
Cabe anotar como se ha dicho anteriormente que el Pan Parcial, su simulacin y el
reparto equitativo de cargas propende por la independencia de cada UAU, esto sugiere
que ellas mismas paguen en s mismas las cargas.
o Cargas variables
Este grupo permitir concretar la estrategia para equilibrar el sistema equitativo de
cargas y beneficios. Est compuesto a su vez por los siguientes subgrupos:
a) Cargas dependientes de la edificabilidad a concretar:
El clculo de estas cargas est asociado directamente a la edificabilidad efectivamente
desarrollada por cada unidad. Corresponde a la obligacin de construccin de
equipamientos.
La compensacin por concepto de la obligacin de suelo de cesin no ser variable y se
deber licenciar sobre el mximo ambiente simulado esto para incentivar que la
operacin inmobiliaria llegue al nivel esperado y simulado.
b) Cargas aportadas al fondo para la concrecin de la adecuacin del espacio
pblico exterior a las unidades:
Como estrategia de gestin, y dada la independencia que se debe plantear en la
ejecucin de las diferentes UAU, se propone la creacin de un fondo interno o
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
28
Patrimonio Autnomo para la ejecucin de la obra pblica relacionada con la
adecuacin del espacio pblico exterior a las diferentes unidades de actuacin, el cual
permita centralizar los aportes realizados por parte de las diferentes unidades de
actuacin. Este fondo adicional a la canalizacin de recursos, permitir concretar de
manera eficiente la adecuacin de estos espacios pblicos.
Se propone que este fondo que tambin puede ser representado en un inversionista
que aporte estos recursos, sea gestionado a travs del operador urbano propuesto
para la ejecucin de este plan. Como se ha comentado, el operador se encargar de
canalizar los recursos y ejecutar los mismos de acuerdo a la evolucin del plan.
c) Otros costos:
Corresponde a la compensacin calculada por concepto de la obligacin en la
calificacin de suelo para VIP, la cual se ha calculado en $ 2.072.880.000.
.
Beneficios determinados por el plan
Se entiende por beneficios urbansticos, las potenciales rentas del suelo generadas
sobre ste por las normas municipales, las cuales determinan y otorgan los derechos
urbansticos (concretados a travs de la edificabilidad y usos posibles).
De manera prctica, estos beneficios se entienden como el valor del suelo til
urbanizable (libre de las cargas generales y locales impuestas por el ordenamiento
territorial), el cual es transferido por el propietario del mismo, para el desarrollo de los
diferentes proyectos inmobiliarios posibles sobre ste.
De acuerdo a lo anterior, puede concluirse la directa relacin entre las variables
edificabilidad y uso, con los beneficios urbansticos permitidos sobre los diferentes
predios; por esta razn, para realizar la cuantificacin de estos beneficios se parte de
las variables establecidas en trminos de la edificabilidad e intensidad de usos
proyectados para cada unidad, segn el ejercicio de simulacin financiera que
acompaa el presente documento. Es importante recordar que stos han sido
estimados teniendo en cuenta el anlisis inmobiliario realizado que considera la
distribucin probable de usos; sin embargo la distribucin final estar dada en funcin
de las demandas reales del mercado en el momento de su ejecucin.
Debido a la disparidad de usos, se ha propuesto una metodologa que permite realizar
la conversin de usos a uno equivalente. Para ello se utiliza el factor adimensional
UAs
112
. La metodologa propuesta por el Arquitecto Bocanegra consiste en estandarizar

112
GARCA BOCANEGRA, Juan Carlos- ...corresponde a un metro cuadrado de venta a edificar y comercializar en el uso
permitido y previsto por el respectivo instrumento de planeamiento o actuacin urbanstica ms frecuente o numeroso
a ser desarrollado, de manera tal que la equivalencia con los otros usos se determinar en proporcin al valor de
venta, de esta manera el beneficio urbanstico medido en UAS de cualquier actuacin urbanstica o instrumento de
planeamiento ser correspondiente a la totalidad de los metros cuadrados permitidos o habilitados por la edificabilidad,
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
29
los beneficios a travs de la relacin del valor unitario de ventas de cada uso en
relacin con el de un uso base (tomado de acuerdo al que mayor edificabilidad tenga
en el plan).
Frmula para la conversin de los usos
Aprovechamientos m2 valor m2
Valor Base de
UAs
Conversin
UAs
Vivienda 194.192 $ 1.900.000 1
Comercio Barrial 17.067 $ 3.500.000 1,84
Comercio mediano F 16.007 $ 3.500.000 1,84
Comercio Gran F 18.570 $ 3.500.000 1,84
Oficinas 35.412 $ 2.500.000 1,32
Consultorios 35.412 $ 3.000.000
$ 1.900.000
1,58
Determinacin de las unidades base UAU y factores de equivalencia
Teniendo como base las edificabilidades proyectadas para cada tipologa de uso, se
realiza la conversin a UAs con el objetivo de cuantificar la respectiva equivalencia
entre los mismos.
UNIDADES
DE
ACTUACIN
URBANSTI
CA
Vivien
da
Come
rcio
Barria
l
Come
rcio
media
no F
Come
rcio
Gran
F
Oficina
s
Consultori
os
TOTAL
UAS
% UAS
Reparto de
carga total por
% de Uas
MZ 1 UAU 1 8.086 1.146 1.146 - 2.046 2.455 14.879 3,8% $ 1.392.959.036
MZ 2 UAU 2 10.884 3.342 3.342 - 2.387 2.864 22.819 5,8% $ 2.136.303.727
MZ 3 UAU 3 12.116 3.720 3.720 - 2.657 3.188 25.401 6,5% $ 2.378.054.500
MZ 4 UAU 4 13.182 2.698 2.698 2.698 7.709 9.250 38.235 9,8% $ 3.579.601.096
MZ 7 UAU 5 10.314 1.036 1.727 2.764 3.578 4.293 23.712 6,1% $ 2.219.977.732
MZ 7 UAU 6 6.778 1.040 1.040 - 2.229 2.675 13.763 3,5% $ 1.288.530.726
MZ 8 UAU 7 5.844 897 897 - 1.922 2.307 11.867 3,0% $ 1.111.038.356
MZ 8 UAU 8 10.490 1.288 859 - - - 12.636 3,2% $ 1.183.037.737
MZ 9 UAU 9 15.590 1.795 1.795 - 1.282 1.539 22.001 5,6% $ 2.059.745.997
MZ 10 UAU
10 13.042 1.306 783 - - - 15.131 3,9% $ 1.416.578.856
MZ 11 UAU
11 7.102 344 344 - - - 7.791 2,0% $ 729.379.551
MZ 13 UAU
12 2.842 872 436 - 779 935 5.864 1,5% $ 548.984.934
MZ 14 UAU - 1.246 1.246 - 3.560 4.272 10.324 2,6% $ 966.541.925

utilizados en el uso ms frecuente, siendo necesaria su convertibilidad a realizar en otros usos a partir de utilizar la
ponderacin que resulte de la proporcionalidad del valor comercial establecido previamente.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
30
13
MZ 16 UAU
14 4.802 983 983 983 2.808 3.369 13.927 3,6% $ 1.303.872.724
MZ 20 UAU
15 4.022 570 570 - 1.018 1.221 7.401 1,9% $ 692.904.364
MZ 22 y 23
UAU 16 9.557 978 978 - - - 11.513 2,9% $ 1.077.878.827
MZ 24 UAU
17 8.658 997 997 - 712 854 12.217 3,1% $ 1.143.810.097
MZ 25 UAU
18 8.957 1.031 1.031 - 737 884 12.640 3,2% $ 1.183.392.141
MZ 26 UAU
19 7.067 1.085 1.085 - 2.325 2.790 14.352 3,7% $ 1.343.603.551
MZ 29 UAU
20 - - - 23.953 2.139 2.566 28.658 7,3% $ 2.683.021.559
MZ 30 UAU
21 21.923 3.810 3.810 3.810 8.708 10.450 52.511 13,4% $ 4.916.127.441
MZ 31 UAU
22 12.937 1.254 - - - - 14.191 3,6% $ 1.328.610.316
391.835 100,0%
$
36.683.955.193
Relacin de beneficios estimados por el plan [UAUs]
15.5.2 Construccin del sistema de reparto
Para realizar la equivalencia entre puntos de aportes y UAs, se hace uso de un factor
que vincula estas dos variables.
Para determinar la equivalencia entre los aportes (suelo y cargas) y los beneficios
obtenidos (UAU), se utiliza el factor , el cual permite vincular dichas variables
mediante la relacin:
Frmula y clculo de la equivalencia entre los aportes
El ejercicio de reparto final plantea el equilibrio en trminos de los aportes
determinados para cada una de las unidades de actuacin urbanstica (aportes de
suelo y cargas finalmente imputables a cada unidad -fijas y variables-) y los beneficios
proyectados. Para verificar y concretar dicho equilibrio, se realiza la conversin de
aportes realizados al sistema a UAs tericas (mediante la utilizacin del factor ) y se
comparan stas con las realmente proyectadas para cada UAU.
La estrategia que se utiliza para equilibrar el sistema es la de balancear la ecuacin a
travs de los aportes de cargas variables entre las diferentes unidades; ello se realiza
de manera reiterativa hasta alcanzar el equilibrio en el sistema.
El sistema de reparto final, permite asignar las cargas variables a cada una de las
Unidades de Actuacin Urbanstica, de manera que se logre el equilibrio de aportes
totales (suelo y cargas fijas y variables) en funcin de los beneficios. La estrategia
para el logro de este equilibrio, determinar la manera de concretar finalmente esta
proporcin de cargas entre las diferentes UAU.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
31
15.5.3 Estrategia para concretar el sistema equitativo de cargas y beneficios
Aportes a cargas fijas (internas)
Cada Unidad de Actuacin Urbanstica (de manera independiente a la edificabilidad que
finalmente adopte), deber efectuar la totalidad de la cesin de suelo planteada en su
interior; adicionalmente deber realizar a su costo, la adecuacin de dichas zonas.
Aportes a cargas variables
Para cada uno de los subgrupos considerados, se plantean estrategias diferentes:
Cargas dependientes de la edificabilidad a concretar
Las cargas correspondientes a la construccin de equipamientos y la compensacin del
espacio pblico que no sea cumplido al interior de cada UAU, podrn calcularse en
funcin de la edificabilidad que finalmente sea concretada en cada Zona.
Dicho clculo ser realizado de acuerdo con la edificabilidad y usos realmente
licenciados, de acuerdo a los parmetros establecidos por el POT vigente.
Para el caso de la compensacin del suelo de cesin, a la obligacin total calculada, se
le deber descontar el rea de cesin ubicada al interior de la respectiva Zona.
El pago correspondiente ser realizado directamente por cada unidad al respectivo
fondo creado para tal fin por parte de la Administracin Municipal.
Los valores liquidados estn establecidos en valores de 2007, para su actualizacin al
momento de su efectiva liquidacin, ser utilizado el ndice de precios al consumidor
IPC.
Pago de las cargas restantes
El pago de las dems obligaciones: compensacin transferencia suelo para VIS,
recursos para la adecuacin del espacio pblico exterior y gastos generados por la
formulacin del plan parcial, han sido asignados a cada unidad de actuacin producto
del sistema de reparto propuesto por el presente Plan Parcial.
Los valores liquidados estn establecidos en valores de 2007, para su actualizacin al
momento de su efectiva liquidacin, ser utilizado el ndice de precios al consumidor
IPC.
Variaciones al sistema de reparto
Los clculos efectuados para efectos de la estimacin del sistema de reparto, han sido
realizados teniendo en cuenta el modelo de distribucin de usos planteado para el
ejercicio de simulacin financiera. Dicha distribucin de usos no puede entenderse
como predeterminada para cada unidad; por el contrario, la realidad obedecer a lo
demandando por el mercado en el momento de su materializacin.
Plan Sevill@
Z1_ RED_ 3
32
Sin embargo, para corregir las diferencias que en el sistema de reparto equitativo se
presenten en razn de los aprovechamientos (edificabilidad y usos) realmente
licenciados, se propone ajustar las obligaciones destinadas al aporte al fondo que se
encargar de materializar las disposiciones en cuanto a la adecuacin del espacio
pblico exterior, de acuerdo a lo siguiente:
a) Se establece que por cada UAs de aprovechamiento, se asume una unidad de carga
ajustable (UCAj) de $31.411 a valores de 2007. Dicho valor se reajustar de
acuerdo al IPC vigente.
Esta UCAj fue calculada dividiendo el valor total de las cargas por concepto de la
compensacin por la obligacin de suelo para VIP, los gastos de formulacin del
Plan Parcial y los costos de la adecuacin del espacio pblico exterior a las
diferentes UAU, entre el total de UAs que sirvieron de base para el ejercicio de
simulacin que acompaa el plan parcial.
Esquema 11: Frmula y clculo de la unidad de carga ajustable (UCAj)
b) Cada unidad de actuacin podr desarrollar una edificabilidad equivalente a la
establecida para ellas. Adicionalmente podr desarrollar una proporcin de usos
diferentes a los que sirvieron de base para plantear la formulacin del ejercicio
presentado en este documento (esto teniendo en cuenta la matriz de usos
permitida por la norma del Plan Sevill@).
Para ajustar el sistema de reparto deber procederse a calcular las UAs
equivalentes que estn siendo realmente otorgadas. Para ello se multiplica la
edificabilidad desarrollada por el factor de equivalencia (UAs), segn el uso en
cuestin.
c) En caso de obtenerse un nmero mayor de UAs a las contempladas para efectos de
calcular el sistema de reparto que acompaa este documento, su excedente se
deber multiplicar por la unidad de carga ajustable UCAj, indexada de acuerdo al
IPC. El valor ajustado ser aportado por la unidad de actuacin en cuestin, al
fondo utilizado para la concrecin del espacio pblico exterior del Plan Sevill@.

Capitulo 15

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Capitulo 15

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Plan Sevill@

PLAN PARCI AL DE REDESARROLLO DE SEVI LLA

Vous aimerez peut-être aussi