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DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES)

LECTURA 3 - DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA - LA PROPIEDAD EN GENERAL PROPIEDAD
INTELECTUAL - PROPIEDAD Y DOMINIO
5 LA PROPIEDAD EN GENERAL - PROPIEDAD INTELECTUAL
5.1
Propiedad y Dominio: 5.1.1 La utilizacin de los trminos en el Cdigo Civil 5.1.2 La Utilizacin del trmino en la Constitucin 5.1.3 La
doctrina de la Corte Suprema 5.1.4 La definicin legal de Dominio.
5.2 Garantas de la propiedad. 5.2.1 Fuentes legales. 5.2.2 Proteccin frente a particulares y frente al Estado 5.2.3 Expropiacin.
5.3 Derechos intelectuales o Inmateriales: Naturaleza jurdica
5.4 Propiedad intelectual propiamente dicha. Ley 11.723.
5.5
Patentes de invencin. Ley 24.481. 5.5.1 El invento. Concepto 5.5.2 La invencin patentable 5.5.3 Duracin del derecho. 5.5.4 Contratos
relacionados con las patentes 5.5.5 El diseo de utilidad
5.6
Marcas de Fbrica y designaciones comerciales: 5.6.1 Conceptos. 5.6.2 Duracin del derecho 5.6.3 Contratos marcarios 5.6.4 El diseo
ornamental.
6 DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
6.1
El dominio en general 6.1.1 Concepto. 6.1.2 Crtica de la definicin del Cdigo 6.1.3 Caracteres 6.1.4 Restricciones y limites al dominio
6.1.5 Extincin.
6.2 Dominio imperfecto. 6.2.1 Dominio imperfecto. 6.2.2 Dominio desmembrado.
6.3
Dominio de las aguas. 6.3.1 Dominio pblico y privado (reforma al Artculo 2340). 6.3.2 Aguas subterrneas 6.3.3 Aguas pluviales. 6.3.4
Aguas de fuentes y vertientes. 6.3.5 Aguas corrientes de ros y arroyos.
6.4
Condominio sin indivisin forzosa 6.4.1 Concepto. 6.4.2 Diferencias con otras instituciones. 6.4.3 Tipos: Sin indivisin forzosa y con
indivisin forzosa 6.4.4 Facultades de los condminos 6.4.5 Obligaciones de los condminos 6.4.6 Administracin de la cosa comn. 6.4.7
La Particin.
6.5 Condominio de indivisin forzosa 6.5.1 Fuentes. 6.5.2 Por su destino Condominio de muros, cercos y fosos.
6.6
Medianera. 6.6.1 En el ejido de los pueblos 6.6.2 Medianera en la zona rural. 6.6.3 Presunciones y pruebas. 6.6.4 Derechos y
obligaciones de los condminos 6.6.5 Adquisicin de la medianera.
6.7 Confusin de lmites. 6.7.1 Caracteres. 6.7.2 Accin de deslinde. Su naturaleza.
6.8
La Propiedad Horizontal. 6.8.1 Concepto. 6.8.2 Naturaleza jurdica 6.8.3 La Ley N13.512. Sus antecedentes y caractersticas 6.8.4
Elementos: 6.8.5 Sujecin al rgimen. 6.8.6 Reglamento de copropiedad y administracin, 6.8.7 Derechos y deberes de los propietarios de
pisos y departamentos. 6.8.8 La prehorizontalidad (Ley 19724)

5. LA PROPIEDAD EN GENERAL PROPIEDAD INTELECTUAL - PROPIEDAD Y DOMINIO
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los particulares, refleja fielmente su lnea
poltica: liberalismo, socialismo, etc.
Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por el codificador a lo largo del articulado, an
cuando (segn la doctrina) la propiedad tiene mayor extensin que el dominio. As, hablamos de propiedad
industrial, propiedad de un crdito, etc., aludiendo a una relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un
bien.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.
El determinar con exactitud el alcance de los vocablos no responde slo a una cuestin doctrinaria, sino esencialmente
prctica y de implicancia constitucional, ya que el art. 17 de nuestra Carta Magna garantiza la "inviolabilidad de la propiedad
privada".
En el Derecho romano clsico el concepto de dominium era muy amplio; se usaba casi como sinnimo de ius, expresando una
idea de seoro sobre lo suyo que tiene el "dominus", sean cosas o derechos. La expresin "propiedad" aparece con la
influencia griega para indicar la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho, para distinguirlo de los
dems seoros que carecan de estos atributos (ej.: usufructo, crditos, etc.).
El trmino "dominio" era, pues, ms amplio que el trmino "propiedad" y se habla, ya en la Edad Media, de dominio directo
el del nudo propietario y de dominio til que comprenda los derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena, como el
usufructo, uso, habitacin, censos, etc.. As, por ejemplo, Pothier para referirse al dominio utiliza el trmino domaine de
propriet.
En el Derecho moderno, como veremos, la relacin se ha invertido: propiedad es el trmino genrico, dominio, el especfico y
tcnico.
Concepto de dominio - Es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el que constituye la plena in
re potestas, el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto.
Con ello no quiere expresarse, como a veces se piensa, que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que,
como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad
del titular y que conforma su contenido normal. Pero, a diferencia de los dems derechos reales, a los que les corresponde el
ejercicio de determinadas facultades sobre la cosa, el propietario tiene todas las posibles, pero siempre, naturalmente, debe
obrar dentro de los lmites que le marca el ordenamiento jurdico.
La nota al art. 2509 Cd. Civ. establece que el dominio es: "...la reunin de todos los derechos posibles sobre una cosa, un
derecho completo..." mas la nota al 2508 determina que ello es as: "...con la reserva que no existe... sino en los lmites y bajo
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las condiciones determinadas en la ley, por una consideracin esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de
todos y de cada uno, del inters general y colectivo, sobre el inters individual."
La definicin legal de dominio est plasmada en el Art. 2506 y reza: el dominio es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.
Reconoce su fuente en Aubry y Rau (como lo pone de manifiesto la propia nota al artculo, en su parte final) quienes
expresan: "La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa la idea de poder jurdico, el ms completo de
una persona sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una
manera absoluta y exclusiva a la voluntad y a la accin de una persona."
Si concebimos al derecho de propiedad como el gnero, identificable con todo derecho subjetivo incorporado al patrimonio,
el dominio sera el derecho de propiedad sobre las cosas, que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede
otorgar sobre las mismas, concretadas en los tres ius del Derecho romano: utendi (derecho de uso), fruendi (derecho de
goce) y abutendi (derecho de disposicin). En este sentido es mucho ms exacta la definicin del art. 4071 del Esbogo de
Freitas: "El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real, perpetuo o temporal, de una sola persona,
sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente su sustancia, o
sobre su sustancia con algunos derechos sobre su utilidad."
Si bien es cierto que Vlez no repite las palabras de Aubry y Rau sometimiento absoluto y exclusivo de la cosa a la voluntad
del titular los caracteres de absoluto y exclusivo que corresponden al dominio los legisl ms adelante, como no poda ser
de otra manera en la poca del pleno auge del Liberalismo y de la exaltacin del individualismo que se viva a la redaccin del
Cd. Civil.
Ello queda puesto de manifiesto tambin en la nota al art. 2513, donde Vlez recuerda: "...que los excesos en el ejercicio del
dominio son en verdad la consecuencia inevitable del derecho absoluto de propiedad, pero no constituyen por s mismos un
modo del ejercicio de este derecho que las leyes reconocen y aprueban...".
De todas formas la definicin de Vlez no es muy feliz, desde que, como lo hace notar Allende25 todos los derechos reales
sobre la sustancia implican la sujecin de una cosa a la voluntad y accin de una persona.
Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes, in re Ventura c. Banco Central
amparo, ha dicho que el trmino propiedad empleado en los artculos 14 y 17 de la Constitucin Nacional
ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en
general, todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s mismo y de su vida y libertad.
5.2 GARANTAS DE LA PROPIEDAD: FUENTES LEGALES PROTECCIN FRENTE A PARTICULARES Y FRENTE
AL ESTADO EXPROPIACIN
El artculo 14 de la CN menciona entre los derechos reconocidos a los habitantes de la Nacin, conforme a las
leyes que reglamentan su ejercicio, el de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el Art. 17
enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacin
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro mximo tribunal, efectuemos una
distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un Estado; las garantas son
limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.
Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin Nacional:
Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones posesorias y reales y en la faz
penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los que el cdigo penal dedica un captulo entero; todos estos
mecanismos se efectivizan a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona de derecho privado o como
persona de derecho pblico. En el primer caso, est sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc.
que los particulares. En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo caso, cuando
acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso
contrario, cobra vigencia la garanta constitucional contenida en la segunda parte del Art. 17 CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada () la
confiscacin de bienes queda borrada para siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede
hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie () todo autor o inventor es propietario exclusivo de su
obra, invento o descubrimiento, por el trmino que le acuerde la ley.
Expropiacin: la expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas administrativas, (ley
nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el
mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad pblica,
procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien. La calificacin debe
ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el
inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
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La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y perjuicios derivados de la desposesin,
pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular compele al Estado a iniciar el proceso
de expropiacin. El Art. 51 de la ley 21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como
de utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley que
califica a ciertos bienes como de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando el
Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o limitacin indebida, lesionando el derecho de propiedad.
5.3 DERECHOS INTELECTUALES O INMATERIALES - NATURALEZA J URDICA PROPIEDAD INTELECTUAL
PROPIAMENTE DICHA (LEY 11.723) PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481): EL INVENTO PATENTABLE,
DURACIN DEL DERECHO EL DISEO DE UTILIDAD MARCAS DE FBRICA (LEY 22.362) DESIGNACIONES
COMERCIALES: CONCEPTOS, DURACIN DEL DERECHO - DISEO ORNAMENTAL.
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos
ltimos tienen una faz patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los
derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin econmica, conceder
licencias, etc., mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el
creador y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
El derecho de autor es un conjunto de normas y principios que regulan los derechos morales y patrimoniales que la ley
concede a los autores, por el solo hecho de la creacin de una obra literaria, artstica o cientfica, est publicada o indita. El
derecho anglosajn usa la palabra copyright.
Dada la naturaleza inmaterial, intangible de los bienes de los que tratamos aqu, es difcil aplicarles el concepto de propiedad
tal como se aplica a bienes tangibles y materiales de naturaleza rival.
Algunos hasta cuestionan que la misma pueda tener un fin patrimonial, ya que se trata de bienes que pueden ser
compartidos sin que se consuman o se agoten. El uso de la expresin propiedad intelectual es un intento de asimilar las
ideas a los bienes tangibles, pero no se trata de una propiedad en sentido propio.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos de autor y los industriales
(marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental).
1. derechos patrimoniales: reales o personales
2. derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a la vida), o ajena (patria potestad)
3. derechos mixtos
3.1 derechos de autor (ley 11. 723) - INPI
3.2 derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones comerciales y diseo
ornamental INPI
LEY 11.723
Art. 1 - A los efectos de la presente ley, las obras cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda
naturaleza y extensin; las obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales; las cinematogrficas y
pantommicas; las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura; ()en fin: toda produccin cientfica, literaria, artstica o
didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin.
Art. 2 - El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su autor la facultad de disponer
de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de
autorizar su traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Art. 4 - Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual
resultante.
Art. 5 - La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o derechohabientes, durante
treinta aos ms. En los casos de colaboracin debidamente autenticada, este trmino comenzar a correr desde la muerte
del ltimo coautor.
Si no hubiere herederos o derechohabientes del autor la propiedad de la obra corresponder por quince aos, a quien la
edite autorizadamente. Si hubiere herederos o derechohabientes y el autor hubiese encargado a una tercera persona la
publicacin de la obra, la propiedad quedar en condominio entre los herederos y el editor.
Art. 8 - Nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus derechohabientes, una produccin cientfica,
literaria, artstica o musical quese haya anotado o copiado durante su lectura, ejecucin o exposicin pblicas o privadas
Art. 10. - Cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos, comentarios, crticas o notas referentes a las obras
intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o cientficas u ocho compases en las musicales y en todos los
casos slo las partes del texto indispensables a ese efecto.
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Quedan comprendidas en esta disposicin las obras docentes, de enseanza, colecciones, antologas y otras semejantes
Art. 37. - Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a
entregarla a un editor y ste a reproducirla, difundirla y venderla.
Art. 38. - El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edicin
Art. 39. - El editor slo tiene los derechos vinculados a la impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y slo podr
efectuar las correcciones de imprenta, si el autor se negare o no pudiere hacerlo.
5.4 PROPIEDAD INTELECTUAL PROPIAMENTE DICHA: Derechos de autor Ley 11.723:
El Art. 1 de la ley, define el objeto de proteccin como toda creacin como las obras cientficas, literarias y
artsticas, comprenden los escritos de toda naturaleza y extensin; las obras dramticas, composiciones
musicales, dramtico-musicales; las cinematogrficas y pantommicas; las obras de dibujos, pintura, escultura,
arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y
mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos fonogrficos, en fin: toda produccin cientfica, literaria,
artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin.
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su autor la facultad de
disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla,
de adaptarla o de autorizar su traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Correlativamente, nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus derechohabientes, una
produccin cientfica, literaria, artstica o musical, pero cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos,
comentarios, crticas o notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras literarias
o cientficas u ocho compases en las musicales.
El retrato fotogrfico de una persona no puede ser puesto en el comercio sin el consentimiento expreso de la
persona misma, y muerta sta, de su cnyuge e hijos o descendientes directos de stos. El derecho de publicar
las cartas pertenece al autor.
Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra
intelectual resultante.
La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o derechohabientes, durante
sesenta aos ms. Para las obras fotogrficas la duracin del derecho de propiedad es de 20 aos desde la
primera publicacin.
Contratos tipo:
EDICIN: Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se
obliga a entregarla a un editor y ste a reproducirla, difundirla y venderla. El titular conserva su derecho de
propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edicin. El editor slo tiene los derechos
vinculados a la impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y slo podr efectuar las correcciones de
imprenta. En el contrato deber constar el nmero de ediciones y el de ejemplares de cada una de ellas, as como
tambin la retribucin pecuniaria del autor o sus derechohabientes.
REPRESENTACIN: Hay contrato de representacin cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un
tercero o empresario y ste acepta, una obra teatral para su representacin pblica. Toda obra aceptada debe ser
representada dentro del ao correspondiente a su presentacin. No sindolo, el autor tiene derecho a exigir como
indemnizacin una suma igual a la regala de autor correspondiente a veinte representaciones de una obra
anloga. A los efectos de la ley, se considera como representacin o ejecucin pblica, la transmisin
radiotelefnica, exhibicin cinematogrfica, televisin o cualquier otro procedimiento de reproduccin mecnica de
toda obra literaria o artstica. El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o ceder total o parcialmente su
obra. Esta enajenacin es vlida slo durante el trmino establecido por la ley y confiere a su adquirente el
derecho a su aprovechamiento econmico sin poder alterar su ttulo, forma y contenido. Aunque el autor enajenare
la propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y ttulo, en las impresiones,
copias o reproducciones, como asimismo la mencin de su nombre o seudnimo como autor. La enajenacin o
cesin de una obra literaria, cientfica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendr validez (inscripcin constitutiva). La enajenacin o cesin de
una obra pictrica, escultrica, fotogrfica o de artes anlogas, salvo pacto en contrario, no lleva implcito el
derecho de reproduccin que permanece reservado al autor o sus derechohabientes. La enajenacin de planos,
croquis y trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecucin de la obra tenida en vista, no
pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras.
En el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las obras comprendidas en el Art.
1, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la
edicin fuera de lujo o no excediera de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar. En el Registro Nacional
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de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las obras comprendidas en el Art. 1, tres ejemplares
completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de lujo o
no excediera de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar.
El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser munido de un recibo
provisorio, la Direccin Nacional de Derechos de Autor har publicaciones por 10 das en el Boletn Oficial,
indicando las obras entradas, ttulo, autor, especie, y dems datos especiales que las individualicen. Pasando un
mes de la ltima publicacin y no habiendo reclamo alguno, la Direccin Nacional de Derechos de Autor otorgar
el ttulo de propiedad definitivo con un nmero de orden.
Ser reprimido con la pena establecida por el Art. 172 del Cdigo Penal, el que de cualquier manera y en cualquier
forma defraude los derechos de propiedad intelectual que reconoce la ley y sufrirn la pena que l establece,
adems del secuestro de la reproduccin.
5.5 DERECHOS INDUSTRIALES - PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481):
Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado otorga al inventor, a cambio de que ste brinde a
la sociedad el fruto de su investigacin. La solicitud de patente se publica a los 18 meses, dejando de ser secreta
para pasar al estado de pblico conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es la creencia de que las enseanzas
tcnicas derivadas de esa solicitud, pueden servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos
sucesivos, contribuyendo a un mayor avance en el estado de la tcnica.
El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin
de la solicitud, durante los cuales el titular puede justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese
lapso, la patente pasa a ser de dominio pblico, ello significa que cualquier persona puede hacer uso de la misma
sin tener que abonar regalas al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin de la patente, publicar informacin sobre su
invencin, a fin de enriquecer el cuerpo total de conocimiento tcnico del mundo. Este creciente volumen de
conocimiento pblico promueve una mayor creatividad e innovacin en otras personas. Las patentes de invencin
otorgadas son de pblico conocimiento y se extender copia de la documentacin a quien la solicite, previo pago
de los aranceles que se establezcan.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en expectativa, porque dicho derecho
recin se otorga cuando la patente se concede. Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que se
la ha concedido su patente y un posible infractor que tuviera el producto del solicitante en el mercado, deber ser
dirimido en el mbito judicial.
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la anualidad correspondiente se opera la
caducidad de pleno derecho, es decir caduca la patente.
Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la proteccin es nacional. Esto significa que el solicitante debe
presentar la solicitud de patente en cada pas donde le interese protegerla.
El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su invento, por el trmino que le acuerda la
ley, impidiendo que terceros sin su consentimiento realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o
importacin del producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad sobre un inmueble o un automvil, se puede
transferir siendo vendida, heredada o incluso regalada a travs de una cesin de derechos (a ttulo gratuito en
ste ltimo caso). Para que la cesin tenga efecto respecto de tercero deber ser inscripta en el INSTITUTO
NACIONAL DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL.
La ley de patentes en vigencia establece en su Art. 4 los tres requisitos bsicos que debe reunir una invencin
para ser patentable: novedad absoluta, actividad inventiva y aplicacin industrial:
Novedad absoluta: significa que el objeto de invencin a patentar no debe estar comprendido dentro del estado
de la tcnica conocido, entendiendo por estado de la tcnica al conjunto de conocimientos tcnicos que se han
hecho pblicos tanto en el pas como en el resto del mundo, antes de la fecha de presentacin de la solicitud en
cuestin. Este cuerpo de conocimiento existente se llama "estado de la tcnica". La invencin debe presentar un
paso inventivo que no podra ser deducido por una persona con un conocimiento medio del mbito tcnico. La
novedad de la patente debe ser mundial.
Actividad inventiva: Existe actividad inventiva cuando el proceso creativo o sus resultados no se deduzcan del
estado de la tcnica en forma evidente para una persona normalmente versada en la materia tcnica
correspondiente. Esto significa que si la invencin es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final al que se accede partiendo de lo
conocido es obvio para cualquier persona del oficio de nivel medio.
Aplicacin industrial: Habr aplicacin industrial cuando el objeto de la invencin conduzca a la obtencin de un
resultado o de un producto industrial, entendiendo como industria todo aquello susceptible de ser fabricado o
aplicado en serie o a escala industrial, en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es nica e
irrepetible.
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Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato para fabricar el objeto, un compuesto
qumico, un uso de un compuesto qumico, un microorganismo, etc.
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a derecho. En numerosos pases,
las teoras cientficas, los mtodos matemticos, las obtenciones vegetales o animales, los descubrimientos de
sustancias naturales, los mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en oposicin a productos
mdicos) por lo general, no son patentables.
No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:
a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos matemticos;
b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin esttica, as como las obras cientficas;
c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades intelectuales, para juegos o para actividades
econmico-comerciales, as como los programas de computacin;
d) Las formas de presentacin de informacin;
e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de diagnstico aplicables al cuerpo humano y los
relativos a animales;
f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de productos conocidos, su variacin de forma, de
dimensiones o de materiales, salvo que se trate de su combinacin o fusin de tal manera que no puedan
funcionar separadamente o que las cualidades o funciones caractersticas de las mismas sean modificadas para
obtener un resultado industrial no obvio para un tcnico en la materia;
g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la naturaleza. No se considerar materia patentable
a las plantas, los animales y los procedimientos esencialmente biolgicos para su reproduccin.
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio de lo normado en los
artculos 36 y 99 de la ley:
a) Cuando la materia de la patente sea un producto, el de impedir que terceros, sin su consentimiento, realicen
actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o importacin del producto objeto de la patente;
b) Cuando la materia de la patente sea un procedimiento, el titular de una patente de procedimiento tendr
derecho de impedir que terceros, sin su consentimiento, realicen el acto de utilizacin del procedimiento y los
actos de: uso, oferta para la venta, venta o importacin para estos fines del producto obtenido directamente por
medio de dicho procedimiento.
MODELOS DE UTILIDAD (regulados en la misma ley, 24.481):
Toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios,
dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en
la funcin a que estn destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de explotacin, que se justificar
por ttulos denominados certificados de modelos de utilidad.
El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos improrrogables, contados a partir
de la fecha de presentacin de la solicitud.
Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de invencin que no le sean incompatibles.
La patente es distinta del modelo de utilidad, pues en ste se otorga nicamente a una disposicin o forma nueva
obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que
se presten a un trabajo prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn destinados. En
todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos de patentabilidad: novedad y aplicacin
industrial, pero puede no tener actividad inventiva, ya que este requisito no es obligatorio. Esto significa que se
evaluar que el objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor utilidad por medio de alguna
modificacin en su estructura, no importando que dicha modificacin sea obvia para una persona del oficio de
nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin y los costos de las mismas. Mientras que las
patentes se conceden por 20 aos a partir de la fecha de presentacin, los modelos de utilidad de otorgan por 10
aos y todos los aranceles del trmite corresponden al 50 % de los de patentes.
Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn en los siguientes casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la patente pertenezca a ms de una persona, la renuncia
se deber hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de terceros;
c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al que estn sujetos, fijados los vencimientos
respectivos el titular tendr un PLAZO de gracia de CIENTO OCHENTA (180) das para abonar el arancel
actualizado, a cuyo vencimiento se operar la caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de
fuerza mayor;
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d) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin en un PLAZO de DOS (2) aos por causas
imputables al titular de la patente.
5.6 MARCAS - Ley 22.362
Marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un servicio de otro. La marca
juega un papel importantsimo en el terreno de la competencia. La calidad de los productos o servicios sern
conocidos por el pblico a travs de su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos,
el valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda poseer la empresa.
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro. El trmino de duracin de la
marca registrada ser de Diez (10) aos. Podr ser renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue
utilizada dentro de los Cinco (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un producto, en la
prestacin de un servicio, o como parte de la designacin de una actividad. La transferencia de la marca
registrada es vlida respecto de terceros, una vez inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o
venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en contrario.
La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir productos o servicios es registrable, salvo
que se encuentre incluido dentro de las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso
exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no autorizado por parte de terceros.
Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una o ms palabras con o sin contenido
conceptual; los dibujos; los emblemas; los monogramas; los grabados; los estampados; los sellos; las imgenes;
las bandas; las combinaciones de colores aplicadas en un lugar determinado de los productos o de los envases;
los envoltorios; los envases; las combinaciones de letras y de nmeros; las letras y nmeros por su dibujo
especial; las frases publicitarias; los relieves con capacidad distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
No se consideran marcas y no son registrables:
a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin necesaria o habitual del producto o servicio
habitual a distinguir, o que sean descriptivos de su naturaleza, funcin, cualidades u otras caractersticas.
b) los nombres; palabras, signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso general antes de su solicitud de
registro.
c) la forma que se d a los productos.
d) el color natural o intrnseco de los productos o un solo color aplicado sobre los mismos.
No pueden ser registrados:
a) una marca idntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los mismos productos o
servicios.
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos productos o servicios.
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominacin de origen el nombre de un pas, de una regin, de un lugar o rea geogrfica
determinados que sirve para designar un producto originario de ellos, y cuyas cualidades y caractersticas se
deben exclusivamente al medio geogrfico. Tambin se considera denominacin de origen la que se refiere a un
rea geogrfica determinada para los fines de ciertos productos.
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza, propiedades, mrito, calidad,
tcnicas de elaboracin, funcin, origen, precio u otras caractersticas de los productos o servicios a distinguir.
e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a las buenas costumbres.
f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o deban usar la Nacin, las provincias, las
municipalidades, las organizaciones religiosas y sanitarias.
g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones extranjeras y los organismos internacionales
reconocidos por el gobierno argentino.
h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su consentimiento o el de sus herederos hasta el cuarto
grado inclusive.
i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones sociales, descriptivas de una actividad, para
distinguir productos. Sin embargo, las siglas, palabras y dems signos con capacidad distintiva, que formen parte
de aqullas, podrn ser registrados para distinguir productos o servicios.
j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
El titular de la marca puede autorizar su uso por terceros, mediante contratos de licencia, tanto exclusiva como no
exclusiva, venderla en forma total o parcial por productos u obtener crditos ofrecindola en garanta con registro
de prenda.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de servicios descripta en la
Clasificacin de Niza para el registro de marcas.
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Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo, si deseo proteger con marca
productos como indumentaria y bolsos o carteras, debo presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25
y otra para bolsos y carteras en la clase 18.
El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de concesin del registro, renovable por
perodos iguales y sucesivos. Las marcas tienen validez territorial, razn por la cual debe solicitar el registro en
cada pas dentro del cual desee protegerla.
El derecho de propiedad de una marca se extingue:
a) por renuncia de su titular.
b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el registro.
c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro.
DESIGNACIONES - (reguladas en la ley marcaria a partir del Art. 27):
El nombre o signo con que se designa una actividad con o sin fines de lucro, constituye una propiedad y se
denomina designacin comercial.
La propiedad de la designacin se adquiere con su uso, (pero slo con relacin al ramo en el que se utiliza,
debiendo ser inconfundible con las preexistentes en ese mismo ramo). Toda persona con inters legtimo puede
oponerse al uso de una designacin, la accin respectiva prescribe al ao desde que el tercero comenz a
utilizarla en forma pblica y ostensible o desde que el accionante tuvo conocimiento de su uso.
El derecho a la designacin se extingue por el cese de la actividad designada.
MODELOS Y DISEOS INDUSTRIALES - DECRETO LEY N 6673 -9/8/63:
El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le confiere carcter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental incorporada, en el modelo de utilidad se
protege la optimizacin de la funcin para el cual est concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo.
El autor deber registrar el modelo o diseo de su creacin en el Registro de Modelos y Diseos Industriales que a
tal efecto ser llevado por la Secretara de Industria y Minera (Direccin Nacional de la Propiedad Industrial). Se
presume que quien primero haya registrado un modelo o diseo industrial es el autor del mismo, salvo prueba en
contrario.
No podrn gozar de los beneficios que otorgue el decreto:
a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido publicados o explotados pblicamente, en el pas o
en el extranjero, con anterioridad a la fecha del depsito;
b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una configuracin distinta y fisonoma propia y novedosa
con respecto a modelos o diseos industriales anteriores;
c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn impuestos por la funcin que debe desempear el
producto;
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o diseos ya conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres.
La proteccin concedida tendr una duracin de cinco aos, a partir de la fecha del depsito y podr ser
prolongada por dos perodos consecutivos de la misma duracin a solicitud de su titular. El titular de un registro de
modelo o diseo podr cederlo total o parcialmente bajo las condiciones que estime conveniente. El cesionario o
sucesor a ttulo particular o universal no podr invocar derechos emergentes del registro mientras no se anote la
transferencia en la Direccin Nacional de la Propiedad Industrial.
El titular de un registro de modelo o de diseo tiene una accin judicial contra todo aquel que, sin autorizacin,
explota industrial o comercialmente, con relacin a los mismos o diferentes productos, un diseo depositado o
imitaciones del mismo. La accin podr entablarse, ante los Tribunales Federales, por va civil para obtener el
resarcimiento de daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va penal si se persigue, adems, la aplicacin de
las penas que la ley establece.
6. DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
EL DOMINIO EN GENERAL. CONCEPTO CRTICA DE LA DEFINICIN DEL CDIGO CARACTERES
RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO EXTINCIN. - DOMINIO IMPERFECTO. DOMINIO DESMEMBRADO
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere todas las facultades
existentes sobre el objeto: ius utendi, ius fruendi y ius abutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma
regular.
El cdigo civil lo define como: Art. 2605: El dominios el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona.
La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa, ya que en todos los derechos reales la
cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.
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Es mucho ms completa la definicin del Esboo de Freytas: El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas)
es el derecho real, perpetuo o temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con
todos los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente sobre su sustancia, o sobre su sustancia con algunos
derechos sobre su utilidad.
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (2520, 2522) y, en el caso de los inmuebles, al
subsuelo y al espacio areo (2518), con los lmites que diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o la
expropiacin del subsuelo para extender vas de subterrneo.)
Superficie solo cedit es una locucin latina, que literalmente significa la superficie accede al suelo, es utilizada al
tratar los derechos reales cuando se relacionan con el derecho de accesin. Segn este principio, todas aquellas
superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por
accesin, al dueo del suelo. Se encuentra consagrado en el Art. 2518.
Caracteres del dominio:
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo. Art. 2.510: El dominio es
perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo,
aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los
ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para
que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una cosa. Este carcter se vio
atenuado por la reforma de la ley 17711 que reformul los Art. 2513 y 2514, cambiando las ideas de libertad e
individualismo reinantes en el siglo diecinueve por las de ejercicio regular de los derechos y proscripcin al
abuso del derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma cosa. Dice el Art. 2508: El
dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden
ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Clases de dominio:
El 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho
real y menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al cumplimiento de una
condicin resolutoria (perdiendo el carcter de perpetuo), o cuando la cosa est gravada a favor de terceros con
algn derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter de pleno). O sea que el dominio
imperfecto puede ser: revocable, fiduciario o desmembrado.
Dominio revocable: cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por distintas causas, como un pacto
de retroventa, una condicin resolutoria, la revocacin de una donacin o legado por ingratitud o incumplimiento
de los cargos, anulacin del acto de transmisin, rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por pago
indebido, etc. En suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera interina. En principio, la
revocacin tiene efectos retroactivos, estando las excepciones consignadas en la ley (Art. 2669).
Dominio desmembrado: es aqul que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido derechos
reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, superficie forestal o servidumbres. Si lo que se ha
constituido es un usufructo, transfirindose el uso y goce de la cosa, se dice que la propiedad ha quedado
desnuda o nuda (del latn nudus).
Dominio fiduciario: es definido en el Art. 2662 como el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido
por contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el
efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.; es regulado por la ley
24.241.
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos pudiendo recaer la misma condicin sobre ms de uno (excepto el
fiduciante, que no puede ser fiduciario):
- Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa.
- Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos al beneficiario.
- Beneficiario
- Fideicomisario.
El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre universalidades jurdicas ni alcuotas
de aqullas. Las facultades del fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni habitacin y (de
constituir hipoteca) sta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver emprendimientos de este tipo en los
mercados financiero e inmobiliario.
Otros casos de dominio imperfecto: bien de familia (ley 14.394), fundo donde el propietario debe tolerar se
explote una mina en el subsuelo, a raz de una concesin otorgada por el Estado (nico propietario de cierto tipo
de minas).
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RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO EXTINCIN
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser ejercido con lmites y de
acuerdo a las normas que lo regulan. La reforma de la ley 17.711 ha morigerado el tinte individualista que
imperaba en la poca del codificador.
Esto se refleja principalmente en la reforma de dos artculos: 2513 y 2514. El primero de ellos rezaba: Es
inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de disponer o servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del
propietario. l puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla y ahora expresa: Es inherente a la propiedad el derecho de
poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
El Art. 2514 rezaba: El ejercicio de estas facultades no puede serle restringido porque tuviera por resultado privar a un tercero
de alguna ventaja, comodidad o placer, o traerle algunos inconvenientes, con tal que no ataque su derecho de propiedad y
luego de la reforma: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a
terceros de ventajas o comodidades.
Disposiciones en todo concordantes con el Art. 1.071, tambin reformado: El ejercicio regular de un derecho
propio o el cumplimiento de una obligacin legal no puede constituir como ilcito ningn acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que contrare los fines que aqulla tuvo en mira al
reconocerlos o al que exceda los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (Este ltimo prrafo es
un agregado de la reforma y dio consagracin legislativa a la teora del abuso del derecho).
Se critica la poltica del codificador de dedicar todo un captulo a los lmites y restricciones al dominio y no hacerlo
con el resto de los derechos reales. La razn de esta diferencia, radica en la amplsima gama de facultades que
otorga el dominio, lo que hace ms fcil fijar las limitaciones que enumerar las facultades.
Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la siguiente manera:
1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora regladas por el Derecho Administrativo (a travs
de leyes, decretos, ordenanzas, reglamentos, etc.) y basadas en deberes o responsabilidades del individuo como
miembro de una comunidad. En principio, no dan origen a indemnizacin alguna a favor del propietario del bien.
Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de
los automotores, etc.
2. Restricciones impuestas en inters de los particulares: Pueden ser:
a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la riqueza es de orden pblico y, por ello, no
puede extraerse un bien del trfico indefinidamente. El Art. 2612 sienta el principio, proscribiendo estas clusulas
para las transmisiones de inmuebles a ttulo oneroso y el Art. 2613 da las excepciones sobre bienes muebles e
inmuebles.
Clusulas de inalienabilidad:
Art. 2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin
perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra l.
Art. 2.613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los
bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos.
La permisin de este artculo es menoscabada por dos disposiciones:
Art. 3.781: Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenacin no compromete ningn derecho de tercero, la
clusula de no enajenarse se tendr por no escrita.
Art. 3.598: El testador no puede imponer gravamen ni condicin alguna a las porciones legtimas declaradas en este ttulo.
Si lo hiciere, se tendrn por no escritas.
Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes quedan fuera del comercio y su
enajenacin es nula. La misma condicin impide su embargabilidad o la constitucin de derechos reales sobre
ella o cualquier otro acto de disposicin.
Clusulas de indivisin: A estas excepciones, pueden sumarse el pacto de indivisin de los condminos, (Art.
2693) permitido hasta cinco aos y la indivisin de un bien determinado o de un establecimiento, (ley 14.394)
hasta los diez aos o mayora de edad de los herederos, impuesta por el causante o por voluntad de los
herederos o el cnyuge suprstite. En todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas clusulas, a
solicitud de parte y mediando justa causa.
Camino de sirga: Los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables, deben dejar libre
de construccin una franja de terreno a los fines de realizar la sirga (remolque de la embarcacin mediante una
cuerda usando fuerza humana o animales). La disposicin es un anacronismo y un resabio de la poca en que
las embarcaciones no tenan motor. Art. 2.639: Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la
comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico de treinta y cinco metros hasta la orilla del ro, o
del canal, sin ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni
reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad: Regladas de manera exhaustiva y casustica en los
arts. 2615 al 2660. Se recomienda una lectura de estos artculos, pues pueden ser componentes de evaluacin.
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Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnizacin, imprescriptibilidad (liberatoria o
adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por voluntad del beneficiario. Procuran la prevencin de daos o
molestias, el aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y arbustos vecinos,
descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina para ciertos fines, etc.
Veremos el artculo al que ms importancia ha dado la doctrina, por ser una hiptesis que engloba el mayor
nmero de casos posibles:
Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias.
En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso
regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitar sumariamente.
La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que excedan la normal tolerancia, o sea que
tengan cierta entidad. La enumeracin de los factores productores de la molestia es meramente enunciativa y la
existencia de una autorizacin administrativa para funcionar no es bice para solicitar el cese de las molestias.
EXTINCIN DEL DOMINIO - El cdigo civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio:
- Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o cuando la cosa es puesta fuera del
comercio.
- La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o
pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo.
- Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una
cosa perteneciente a otra.
- Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la
parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
- Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su causa,
ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica.
- Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido
transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.
6.3 DOMINIO DE LAS AGUAS. DOMINIO PBLICO Y PRIVADO (REFORMA AL ART. 2340). AGUAS SUBTERRNEAS
PLUVIALES DE FUENTES Y VERTIENTES ROS Y ARROYOS.
Art. 2.339: Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la Nacin, o de los Estados particulares de que ella se
compone, segn la distribucin de los poderes hecha por la Constitucin Nacional; o son bienes privados del Estado general o
de los Estados particulares.
Art. 2.340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que d etermine la legislacin especial, independientemente del poder jurisdiccional
sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del
propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de tierra que las aguas baan o
desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no
pertenezcan a particulares;
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.
(Artculo sustituido por Art. 1 de la Ley N 17.71 1 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.341: Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del Estado o de los Estados, pero estarn
sujetas a las disposiciones de este cdigo y a las ordenanzas generales o locales.
Art. 2.342: Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosa s y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o
particulares sobre la superficie de la tierra;
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3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las disposiciones de este
cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el Estado o por los Estados, y todos los
bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus fragmentos y los objetos de su
cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.
Art. 2.343: Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca
martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior.
El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial, segn sea la materia regulada. Es
competente la Nacin, por ejemplo, en lo atinente a la navegacin o la propiedad del agua, y es de jurisdiccin
provincial el poder de polica sobre la pesca en ros provinciales, el riego, etc. Hay tambin poderes concurrentes
tales como la salubridad y defensa civil. Algunas provincias como Crdoba, Mendoza o Santiago del Estero, han
dictado sus cdigos de aguas.
El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde se halle. Las aguas que corren o
duermen en sus lechos, son inmuebles por su naturaleza (Art. 2314) y las que estn almacenadas o corren por
conductos accesorios a un inmueble, inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo con carcter de perpetuidad,
son inmuebles por accesin. Si el agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le sern aplicables las
normas de los arts. 2318 y 2319.
Las aguas pueden clasificarse en:
1 martimas: La afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada por el Estado, pero ste puede otorgar
permisos de exploracin, explotacin, etc.
a territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn ley 17.094), incluyendo lecho y subsuelo. La vieja
redaccin del Art. 2340 las estableca hasta una legua marina.
b interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.
2 terrestres: Los Inc. 3 y 5 del Art. 2340 enumeran los casos, sin embargo, el agregado que hizo la reforma al
Inc. 3, fija una hiptesis abierta, pues consigna que sern de dominio pblico toda otra agua que tenga o
adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas, lo que
constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas perteneceran al propietario del suelo.
Podemos subclasificar las aguas terrestres en:
a superficiales:
Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al dominio de los propietarios ribereos: est proscripto,
entre otras cosas: Art. 2641 (usar el agua estorbando la navegabilidad), Art. 2642 (mudar el curso de las aguas
sin autorizacin de autoridad administrativa cavado del lecho, dragados hacia su terreno que excedan la
normalidad), etc.
Los cursos de agua se clasifican en: a) arroyo: de menor caudal que el ro y ms o menos perenne; b) torrente:
generalmente permanece seco y ocasionalmente posee aguas con motivo de deshielos o precipitaciones; c) ro:
con caudal abundante y perenne. El rgimen jurdico de ros y arroyos es el mismo.
El ro se compone de: cauce o fondo, (lugar por donde el agua corre); ribera interna (se encuentra a ambos lados
del cauce, donde el terreno se eleva y es la porcin que queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera
externa o margen.
El rgimen jurdico de las aguas corrientes es el siguiente: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo,
pertenecen en propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro, pertenecen al dominio pblico
(arg. arts. 2340, 2350 y 2637).
- durmientes: el cdigo declara de dominio pblico los lagos navegables, habindose eliminado con la reforma la
exigencia de cierto tonelaje para considerarlos tales. El tema de los lagos no navegables ha dado lugar a
controversias. Por un lado, estn excluidos de entre los bienes enunciados como de dominio pblico, a contrario
sensu por el Art. 2340 Inc. 5; por el otro, el Art. 2349 concede el uso y goce a los propietarios ribereos, pero
no la propiedad. Es nuestra opinin, que deben considerarse residualmente comprendidos entre los bienes de
dominio pblico, por ser aguas que tienen aptitud de satisfacer usos de inters general.
- surgentes: segn el Art. 2.350, Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen,
en propiedad, uso y goce, al dueo de la heredad, mientras que si surgen en un fundo y corren hacia otro, son
de dominio pblico por ser aguas corrientes.
b subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el mismo motivo. Ya hemos dicho, que
son del dominio pblico.
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3 pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia, nieve, granizo, etc.), sea que se
mantengan en la superficie, en concavidades o almacenadas. Esta agua pertenecen al propietario del fundo donde
caen, quien puede disponer de ella libremente. El agua que cae en lugares pblicos es res nullius, susceptible de
apropiacin por los particulares (Art. 2636).

6.4 CONDOMINIO. CONCEPTO. DIFERENCIAS CON OTRAS INSTITUCIONES. TIPOS: CON INDIVISIN FORZOSA Y
SIN INDIVISIN FORZOSA. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADMINISTRACIN DE LA COSA
COMN LA PARTICIN.
Art. 2.673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una
cosa mueble o inmueble.
Los elementos del condominio son, por tanto:
Pluralidad de sujetos: los titulares deben ser dos o ms, y pueden serlo personas fsicas o jurdicas.
Unidad de objeto: el derecho de los copropietarios recae sobre una, (o varias) cosa mueble o inmueble. Aunque se trate de
varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto, siempre que el derecho de los
copropietarios recaiga sobre todas, correspondiendo a cada uno por su cuota parte, sin que pueda decirse que ninguna de
todas ellas en su totalidad pertenezca a un copropietario determinado.
Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas, indivisas o cuotas partes: el derecho de cada condominio lo es solo por su
parte indivisa (existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa)
Si bien en el cdigo estn legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen que se tratara
de la misma institucin, slo que el condominio sera un dominio con varios titulares. Tanto es as, que el Art. 2503
los enumera en el mismo inciso. Por lo tanto, en el condominio encontramos los mismos caracteres que en el
dominio: absoluto, exclusivo y perpetuo.
Diferencias con otras instituciones:
SOCIEDAD: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas materiales (como en el condominio)
pero tambin inmateriales, impone cierta actividad con un fin y dura un tiempo limitado. Slo puede nacer de un
contrato y la porcin indivisa de capital de cada socio no puede ser atacada por los acreedores (que s podrn
cobrarse de las utilidades), mientras que los acreedores del condmino s pueden embargar y ejecutar la parte
alcuota.
SERVIDUMBRE: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el condominio tiene como objeto el
disfrute sobre la cosa propia.
COMUNIDAD DE BIENES: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir condominio sobre un crdito,
pues el objeto de los derechos reales son las cosas materiales.
COMUNIDAD HEREDITARIA: la masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha sido considerada por muchos
un condominio, cuando permanece en este estado durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se
anota la declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo, tcnicamente no es condominio
pues ste debe nacer de la ley, o por un acto inter vivos o de ltima voluntad, no recayendo esta hiptesis en
ninguno de los tres casos. Por otra parte, en la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino tambin bienes
sobre los cuales es imposible un condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasin de expedirse, negando el
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carcter de condominio a los bienes indivisos de una herencia.
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1 CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-
1982-D-461.
PROPIEDAD HORIZONTAL: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia (la unidad funcional), y
compartindose slo las partes comunes del edificio sobre las que se ha dicho recae un condominio.
Segn el Art. 2675, el condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios o cediendo los
derechos sobre una parte alcuota de la cosa propia; por actos de ltima voluntad, legando una cosa a dos o ms
personas dentro de la porcin disponible, (pues de la porcin legtima no surge condominio, como vimos, pues
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos casos de la ley, como el caso de
las medianeras.
A estos casos enumerados por el artculo, puede agregarse la usucapin adquirida por la coposesin de varios
poseedores.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es la regla).
I - Condominio sin indivisin forzosa:
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede pedir la particin en cualquier
momento y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la
particin de la cosa comn.
Facultades de los condminos:
Respecto de la parte indivisa: las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y disposicin
que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin consentimiento de los otros condminos (Art.
2676). Puede enajenarla libremente, darla en usufructo (Art. 2843) pero no puede arrendar su cuota parte, por
disposicin expresa del Art. 1512. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida, pero quedar
sin efecto si el inmueble se adjudica a otro condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene
efecto declarativo.
El Art. 2677 permite a los acreedores embargar y ejecutar la cuota parte, an antes de la divisin. Est vedada la
constitucin de servidumbres sobre la cuota, por el principio de indivisibilidad de las mismas (Art. 3007), la
servidumbre no puede adquirirse por una porcin indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse contra
terceros o contra los mismos condminos, en caso de que stos turbasen el ejercicio de los derechos del
copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las acciones reales.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad de obrar tanto material como
jurdicamente. Rige el principio del ius prohibendi (Art. 2680), segn el cual ninguno de los condminos puede
ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente
determinada, actos materiales () que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La
oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer al respecto. El condmino debe usar y
gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sin causarle deterioros (Art. 2684). Si es uno solo de ellos quien ha
usado y gozado de la cosa, la jurisprudencia ha entendido que puede reclamrsele una compensacin desde la
fecha de intimacin fehaciente.
El Art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que impliquen el ejercicio del derecho de
propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la cosa entera
o de partes materiales concretas, constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una
parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque puede ser
alegada por el resto de los condminos pero no por el constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a
ser adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la particin.
Obligaciones de los condminos:
Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en
proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de
esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. No contribuyendo el condmino o los condminos,
pagarn los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se
verifique el pago.
Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A las deudas contradas por uno solo de los condminos
en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin
contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Si, en cambio, hubiesen sido contradas por
todos los condminos, puede pasar que:
- pacten solidaridad
- pacten responder de acuerdo a su cuota parte
- no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso responden por partes iguales pues los
terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de las partes alcuotas.
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En las cargas reales, como prenda o hipoteca: segn el Art. 2689, cada uno de los condminos responde por el
todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago,
sobre ste responder cada condmino en proporcin a su parte alcuota.
Administracin: Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos. Siendo imposible
por la calidad de la cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa o la posesin
comn, resolvern todos, si debe ser puesta en administracin, o arrendada. El qurum necesario para deliberar
sobre esta decisin, es la totalidad de los condminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta exigencia
cuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa causa). La mayora necesaria para tomar la decisin es la
absoluta (mitad ms uno), computndose los votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si una de las
partes reuniese ms del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se decide por azar,
rbitros o el juez en proceso sumario (2706). Al tomar esta decisin, la asamblea tambin debe decidir quin
administrar la cosa, que puede ser uno de los condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la
administracin ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
Si la Asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa en arrendamiento, deber ser preferido
el condmino que as lo solicite, siempre que ofrezca el mismo alquiler.
CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: En esta materia, ya se ha dicho, el principio es que los condminos pueden
pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn. Pero la ley admite ciertos casos de indivisibilidad. sta puede surgir
bien sea de la voluntad de los propios condminos o del testador, bien sea de la disposicin de la ley. Segn Mariani de Vidal,
la divisin forzosa no constituye una carga impuesta a la cosa indivisa, sino una restriccin a la facultad de pedir la divisin,
en caso contrario, habra servidumbre.
1. de origen legal: segn el Art. 2710, es de indivisin forzosa el condominio sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades pertenecientes a distintos propietarios, como un
pozo para sacar agua o un canal de desage, o paredes, muros, cercos o fosos que sirvan de separacin entre
dos heredades contiguas (arts. 2716 al 2745). Hay indivisin forzosa temporal en el caso del Art. 2715, cuando la
particin fuese nociva en un tiempo determinado y necesite ser demorada para mayor conveniencia de los
condminos.
2. de origen contractual: los condminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, pero
pueden suspenderla hasta cinco aos, renovando el convenio las veces que lo estimen conveniente. Si se trata de
coherederos, pueden prolongar la indivisin hasta diez aos y, en el caso de que se trate de un establecimiento
del que hubiese formado parte, tambin podr pedirlo el cnyuge suprstite (arts. 52 y 53 ley 14.394)
3. de origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite al testador imponer la indivisin de los bienes
hereditarios por hasta diez aos, modificando el Art. 2715 que lo permita slo por cinco aos. Si se trata de un
establecimiento comercial, la indivisin podr prolongarse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de
edad.
CONCLUSIN DEL CONDOMINIO: El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin.
La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material equivalente.
El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin
de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.
Tambin pueden pedir la particin los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derecho sobre la
sucesin (Art. 3452 del Cdigo Civil).
Segn el Art. 2.698, las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que
produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares, por tanto, veamos:
Art. 3.460: La accin de particin de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho contine la indivisin; pero es
susceptible de prescripcin, cuando la indivisin ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como nico
propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripcin tiene lugar a los veinte aos de
comenzada la posesin.
Art. 3.461: Cuando la posesin de que habla el artculo anterior, ha sido slo de una parte alcuota de la herencia, o de objetos
individuales, la accin de particin se prescribe por veinte aos respecto a esa parte o a esos objetos, y contina existiendo
respecto a las partes u objetos que no han sido as posedos.
Naturaleza jurdica de la accin de particin: es importante para fijar la jurisdiccin. La mayora de los cdigos de
procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una accin real, debiendo impetrarse donde se encuentran los
bienes.
EFECTO DE LA PARTICIN: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la
propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de la
indivisin, propietario exclusivo de lo que le correspondi en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera cesado
la indivisin absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo oneroso.
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Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el condominio nunca hubiese existido. Sin embargo, el
Art. 2697 determina que los efectos sern los mismos que el cdigo determina en relacin a las sucesiones y, en
este caso, los coherederos se deben garantas de eviccin.
Formas de llevar a cabo la particin:
El Art. 3462, aplicable segn lo expresado, dispone que si todos los herederos estn presentes y son capaces, la particin
deba hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente.
La particin en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente (salvo pacto unnime en contrario)
Art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la
venta de ellos.
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer compensaciones en dinero o especie.
Segn el Art. 3462, si todos los condminos son capaces y estn presentes, la particin se puede convenir
extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por escritura pblica (Art. 1184 Inc. 2).
6.5 CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA. FUENTES. POR SU DESTINO: DE MUROS, CERCOS Y FOSOS.
MEDIANERA: EL EJ IDO DE LOS PUEBLOS MEDIANERA EN ZONA RURAL PRESUNCIONES Y PRUEBAS
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADQUISICIN DE LA MEDIANERA.
Condominio con indivisin forzosa. Casos:
1. Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades: segn el Art. 2710, habr indivisin forzosa,
cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin. Estas
cosas pueden ser pozos, canaletas de desages, diques, pasillos, etc. Es una cuestin de hecho que competer
en todo caso al juez, determinar si las cosas son indispensablemente accesorias al inmueble o no. En relacin al
origen y afectacin de este condominio, rigen las normas comunes: contrato, testamento, ley, usucapin.
Los comuneros deben usar la cosa comn de acuerdo al destino por el cual se ha sujeto a la indivisin y en inters
de las heredades por las cuales se ha constituido. No est autorizado en este caso el abandono que regla el Art.
2685.
2. indivisiones establecidas en clusulas de inalienabilidad: estudiadas al resear las limitaciones al dominio.
3. indivisiones de la ley 14.394: la ley opera en el marco de una sucesin. Los artculos pertinentes son:
ARTCULO 51: Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un
plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que
todos los herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino
superior al mximo permitido, se entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial ha pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del
plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de
tercero.
ARTCULO 52: Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no
exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartcipes. Si hubiese
herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendr efecto hasta la homologacin judicial.
Estos convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido. Cualesquiera de los herederos podr pedir la divisin antes
del vencimiento del plazo siempre que mediaren causas justificadas.
ARTCULO 53: Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o
de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en
parte podr oponerse a la divisin del bien por un trmino mximo de diez aos.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin antes del trmino fijado, si
concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin constituida o adquirida con fondos de la sociedad
conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
ARTCULO 54: La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su inscripcin en el registro respectivo.
ARTCULO 55: Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrn ejecutar
el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin
correspondiente a su respectivo deudor.
6.7 CONFUSIN DE LMITES: (ARTS. 2746 AL 2755)
El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, reputase
condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se
demarquen.
El condominio se extiende a la zona dudosa y su origen es la ley. El efecto de este condominio, es otorgar a los
comuneros la facultad de solicitar la investigacin y demarcacin de los terrenos.
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Requisitos:
A existencia de dos fundos colindantes.
B deben ser fundos rsticos. La doctrina y jurisprudencia son contestes en afirmar que la palabra rstico alude
a la falta de edificacin y no a la ubicacin en la ciudad o el campo. En el caso de predios construidos, se
aplicaran las normas de la medianera y no de la confusin de lmites.
C debe existir confusin en los lmites. En este caso, los lmites no estn controvertidos por los colindantes, sino
que son ignorados por ellos, dudando de cul es la lnea material que debe dividir los inmuebles. Esta es la
diferencia crucial con la reivindicacin donde, adems, hay un actor y un demandado, no siendo el caso en la
accin de deslinde donde todos son a la vez demandantes y demandados y la carga de la prueba reposa sobre
ambos por igual. La finalidad en la reivindicacin es obtener la parte del terreno que se reputa ocupada por el
demandado, mientras que en este caso es delimitar los terrenos. Los gastos y costas del deslinde, deben ser
soportados tambin en igual proporcin.
Son legitimados activos de la accin de deslinde los titulares de dominio, condominio, usufructo, habitacin o
anticresis. Algunos extienden la legitimacin al acreedor hipotecario y a los titulares de servidumbres activas, por
cuanto poseen inters en el deslinde a los fines de determinar su derecho.
El deslinde puede llevarse a cabo judicial o extrajudicialmente.
Art. 2.753: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura
pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a
formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la
mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero.
En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin.
Entonces, luego de labrada la escritura de deslinde, deber solicitarse al juez la homologacin de este acuerdo.
Art. 2.754: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser la que prescriban las leyes de
procedimiento.
6.6 CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS - MEDIANERIA
Vamos a determinar previamente los distintos tipos de muro. Desde el punto de vista fsico, pueden ser:
-encaballado (reposa sobre la lnea que divide dos fundos, apoyando la mitad sobre cada uno)
-contiguo (se apoya sobre la lnea que divide los fundos, pero reposa enteramente en uno de ellos)
-prximo (est apoyado y reposa enteramente sobre uno de los fundos), este ltimo no tiene relevancia jurdica.
Desde el punto de vista jurdico, los muros pueden ser:
a. Pared privativa: la propiedad es exclusiva de un vecino. Si el otro vecino desea utilizar o apoyar estructuras
sobre la pared, deber adquirir la medianera. Si la usa sin hacerlo, su propietario podr exigir la adquisicin o bien
intentar acciones posesorias o reales.
b. Pared medianera o comn: el Art. 2717 establece que sta es la que se ha hecho construir a costa de ambos
vecinos y en el lmite separativo de las heredades.
c. Pared de cerco, de encerramiento forzoso o divisoria. Reza el Art. 2.516: El propietario tiene la facultad de excluir a
terceros del uso o goce, o disposicin de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes.
Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus
heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetndose a los reglamentos policiales..
El encerramiento del predio es una facultad de los propietarios de fundos situados en el campo, pero se convierte
en una obligacin si estn localizados en las ciudades, pues hay un inters pblico en el cerramiento debido a la
gran cantidad de poblacin.
Art. 2.726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres
metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas
en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
El artculo siguiente, le otorga la facultad al vecino interpelado, puede ceder el tramo de terreno donde la
medianera debe asentarse y desligarse de la obligacin, renunciando a la medianera.
El inters del legislador en el cerramiento, se trasluce en el beneficio concedido por el Art. 2725: El que en los
pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la
pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de
tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.
Entonces, pared de cerramiento forzoso es aquella edificada en los pueblos o sus arrabales, de piedra o ladrillo y
hasta la altura de 3 metros y un espesor de 18 pulgadas. Este muro puede ser, segn lo visto, edificado:
- por uno solo de los vecinos: apoyndolo en la lnea divisoria (muro encaballado). En este caso, se puede exigir
al vecino el reembolso de la mitad de los gastos y ste puede eximirse cediendo la porcin de terreno y
renunciando a la medianera. Pero, siendo el caso de que nazca la medianera, veamos las distintas teoras en
relacin a cundo se da este fenmeno: a) la primera tesis (Tobal), afirma que, por el principio de accesin, al
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estar construida mitad en cada fundo, la medianera nace cuando la pared se construye y la obligacin de
reembolso prescribe a los diez aos contados desde que se finaliz la construccin. b) para Spota, el muro
pertenece en forma exclusiva a quien lo levant a su costa y el vecino debe tolerar esta situacin, que configura
una restriccin al dominio. Sin embargo, admite que el propietario del fundo contiguo puede adquirir la
medianera.
- Por uno solo de los vecinos a su costa y en su terreno (pared contigua):
Puede reclamar la mitad de los gastos y el valor del terreno al vecino si ste se sirve de la pared (2728) o,
contrariamente, el vecino tiene facultades para adquirirla en caso de no ser interpelado (2736). Veamos en este
caso cmo se produce la Adquisicin de la medianera:
Art. 2.736: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir
la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura
de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera
medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo
una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est
obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.
Esta disposicin se refiere a los muros contiguos y privativos. La facultad que el artculo otorga es imprescriptible.
El condominio nace cuando, por va de acuerdo o por venta forzosa ordenada por el juez, se ha abonado la
porcin de terreno correspondiente y la mitad de los gastos del muro. La venta forzosa puede ser ordenada
cuando el vecino se ha servido de la pared.
Cuando se hace uso de la pared, se inicia el cmputo de la prescripcin liberatoria respecto de la obligacin de
reembolso, que es de diez aos (plazo genrico del Art. 4023).
- Requerimiento previo a la construccin del muro: Quien se propone construir el muro, puede interpelar al vecino
para que, previamente, contribuya a sufragar la mitad de los gastos o del terreno sobre el que se asentar. El
vecino puede liberarse cediendo su mitad del terreno y renunciando a la medianera (2726 y 2727). En este caso,
la medianera nace cuando el muro es efectivamente construido a comunidad de gastos.
Presunciones y prueba:
Art. 2.717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa
en el lmite separativo de las dos heredades.
Art. 2.718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el
trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
La jurisprudencia ha extendido la palabra edificio, en este caso, a todo tipo de construccin.
Art. 2.719: La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas,
etctera, aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados.
Segn la interpretacin mayoritaria, tampoco funciona la presuncin cuando el muro separa edificios (entendidos
como todo tipo de construcciones, segn vimos) de patios o jardines.
Las presunciones expuestas por los artculos trascriptos, son iuris tantum y susceptibles de ser destruidas por
prueba en contrario; esta prueba, segn el Art. 2.720, debe estar contenida en instrumentos pblicos o privados
que contengan actos comunes a las dos partes o a sus autores. Tambin puede ser destruida, segn el Art. 2721,
por signos materiales, pero:
Art. 2.721: En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los signos de no haberla, el ttulo es superior a los
signos.
Cabe concluir de lo expuesto, que la prueba testimonial no est permitida.
Derechos y obligaciones de los condminos: (arts. 2722 y ss.)
Art. 2.722: Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la proporcin de sus derechos, a los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Sin embargo, cada vecino puede libertarse de contribuir a los gastos de conservacin de la pared, renunciando a
la medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparacin o
reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. El abandono tiene el efecto de conferir al otro
la propiedad exclusiva de la pared o muro. El que hubiere hecho el abandono de la medianera por librarse de
contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianera
de ella en los trminos expuestos (Art. 2739).
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres
metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que
estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. Puede liberarse de esa obligacin, cediendo la mitad
del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.
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El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o
pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que
se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Rige el principio de igualdad entre los condminos:
Art. 2.740: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la
adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren
incompatibles con los derechos que confiere la medianera.
La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los
usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan
su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Cada uno de los condminos puede
arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del
derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera
poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir
armarios o nichos an pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Sin embargo, uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un
derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin
consentimiento del otro vecino.
En la campaa:
Lo normal en zonas rurales, es que la divisin entre los fundos se lleve a cabo mediante cercos, o cercas de
alambre o piedra, fosos, zanjas o mtodos similares y que resultan de menor costo que la mampostera.
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se
encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir
para las paredes, fosos o cercos divisorios. Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume
medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
Zanjas, cercos, rboles, etc.: Lo dispuesto en materia de medianera sobre paredes o muros medianeros, en
cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de
zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presumen tambin medianeros, y cada uno de los
condminos podr exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no
podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observar respecto de los rboles
comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
6.8 LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCEPTO NATURALEZA J URDICA LEY 13.512 (ANTECEDENTES Y
CARACTERSTICAS). ELEMENTOS DEL PH SUJ ECIN AL RGIMEN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE PISOS Y DEPARTAMENTOS LA
PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724).
Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos los artculos que conforman las leyes 13512
y 19724.
Es una institucin relativamente moderna. Las necesidades de concentracin de la poblacin en grandes centros urbanos,
dieron origen a este nuevo sistema de propiedad, que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho
comn sobre otros.
Algunos autores, como Borda, sostienen que en Egipto y en Grecia, ya se admita la idea de una propiedad sin indivisin.
Mucho se ha discutido acerca de si en el derecho romano existi un rgimen jurdico similar, concluyendo negativamente
En realidad la propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV y se encuentra ya regulada en las Costumbres de Bretaa.
De all pas al Cdigo Napolen, que fue el primer Cdigo moderno que acogi la institucin.

Rgimen del CC. Art 2617. Ley 13.512: nuestro cdigo civil prohiba la propiedad horizontal. En efecto, el art 2617 se
estableca que el propietario de edificios no puede dividir horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato ni por actos
de ltima voluntad. Es obvio que las necesidades econmico-sociales actuales hacen indispensable la regulacin de una
institucin como la propiedad horizontal. Fue por eso que 1948 se promulg la ley 13.512,que derog el art. 2617 y
estableci el rgimen de propiedad horizontal en nuestro pas.
Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del propietario de unidades, pisos o
departamentos, que confiere el uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso
conjunto sobre las partes comunes.
Sobre la naturaleza jurdica, hay dos teoras principales:
1. Es un dominio integrado a un condominio de indivisin forzosa y accesorio al dominio: esta postura tiene
fundamento en el articulado de la ley, en tanto se refiere a los propietarios de las unidades y los
copropietarios de las partes comunes. Equipara el rgimen de uso de las cosas comunes al de las restricciones
al dominio.
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2. Es un derecho real autnomo compuesto de un dominio y un condominio con unidad de destino: estima esta
postura, que la naturaleza especialsima del instituto, obliga a considerarlo en forma independiente pues, a ms
de los dos derechos reales que integra, tiene un haz de restricciones sobre las partes comunes, fundadas en la
interdependencia de las unidades con el conjunto del edificio o inmueble y en la bsqueda de un beneficio
comn, es por lo mismo que la minora debe respetar la voluntad de la mayora en las asambleas de
consorcistas; a ms de ello, existe un representante de todos los propietarios: el administrador.
Antecedentes de la Ley 13.512: Nuestro cdigo civil, fiel al principio de superficie solo cedit consignado en el Art.
2518, prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy derogado), y los pisos,
unidades o departamentos de un inmueble pertenecan todos al mismo propietario, que poda hacer explotacin
econmica de ellos libremente, pero que al transferir el dominio lo haca sobre el conjunto.
La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que
permiti la titularidad de un derecho real independiente sobre cada unidad.
Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a ms de una persona.
Elementos del PH: El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de
dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho comn sobre las partes indivisas,
calculado en un porcentual sobre el total de las partes comunes y que se establece al nico efecto de hacer
posible el primero y es inseparable de aqul.
Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
- independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se basta a s misma para la funcin que cumple.
- Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje comn, como pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.
Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden
- cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina)
- cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por ej. los cimientos).
El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse ms cosas comunes en el reglamento de
copropiedad y administracin. El reglamento, adems, debe determinar las partes del edificio que sern de
propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los PH, o de uso exclusivo de uno o
ms propietarios (caso de las terrazas reservadas).
Sujecin al rgimen: A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la adquisicin de
PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en
qu momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad, mediante escritura pblica,
naciendo as el estado de propiedad horizontal cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad y
Administracin son inscriptos. Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el
derecho de propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza del
propietario del inmueble, no existir condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, ni
consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este derecho real.
La escritura de sujecin, debe contener:
- La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al rgimen de PH de la ley
13512.
-Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual que cada una importa en relacin al
valor total del inmueble y descripcin de las partes comunes.
- Creacin del consorcio de propietarios.
- Reglamento de copropiedad y administracin.
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos:
El principio est contenido en el Art. 3: cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el derecho de los dems.
Son aplicables por analoga las normas del cdigo civil que regulan el condominio con indivisin forzosa (arts.
2710 al 2714). Normalmente, el reglamento proveer a las formas especficas de utilizacin de las cosas
comunes.
Veamos los principales artculos involucrados:
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Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le
pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento estando
prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las
del conjunto.
Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario,
las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en
buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes
por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta
Estas expensas, son una obligacin Propter rem, recayendo en cabeza del actual propietario del PH, inclusive en
relacin a las mensualidades devengadas antes de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas.
Pero, a diferencia de las obligaciones Propter rem genricas, no se concede el derecho al abandono, ningn
propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas y gastos comunes, es equivalente al
porcentual que su unidad tiene en relacin al valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare un
porcentaje distinto.
Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Reglamento de copropiedad y administracin: El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del
inmueble al rgimen de PH.
Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y an cuando generalmente es redactado en forma exclusiva
por el propietario del inmueble original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la
voluntad de las dems partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por
adhesin al rgimen ya existente.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento
slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr
facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en
su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las
mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en
que en la ley se exige una mayora especial.
Para un sector de la doctrina, el consorcio de propietarios es persona jurdica pues tiene un nombre, un domicilio,
un rgano de representacin (el administrador), un fin (proteger los intereses de los copropietarios), un patrimonio
(las expensas y el fondo de reserva) y un estatuto regulador (el reglamento de copropiedad y administracin).
Argumentan adems, que el Art. 15 autoriza al consorcio (a travs de su representante) a accionar contra uno de
los propietarios, pudiendo ser titular de derechos y obligaciones. Encuadran esta supuesta persona jurdica entre
las enunciadas en el Art. 33 del cdigo civil Inc. 2, segunda parte.
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Para otros, el consorcio es solamente una reunin de propietarios que conservan cada uno su personera; razonan
que, si el legislador hubiese querido dotarlo de personera, lo hubiese hecho expresamente. Para los partidarios
de esta postura, el administrador es un mero mandatario de los propietarios.
La jurisprudencia, se ha volcado mayoritariamente a otorgar personera al consorcio de propietarios.
LA PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724)
Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que
se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar,
en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio
de unidades por tal rgimen.
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de pre-horizontalidad.
En la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente el edificio ya construido al rgimen de
horizontalidad de la ley 13.512.
Sin embargo, la aplicacin de la normativa de pre-horizontalidad tiene como beneficio la publicidad de los boletos
de compraventa inscriptos, y su consecuente oponibilidad, veamos:
Artculo 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en
cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin otorgada
en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato
debidamente registrado.
Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al
cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya sido
anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el
propietario como por el cedente o el cesionario.
Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12.
Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho
acto importa para el propietario la prohibicin de disponer de la unidad.
Otro de los beneficios que brinda a los adquirentes de unidades, es la inoponibilidad de hipotecas constituidas
sobre el inmueble por el propietario, sin el consentimiento de los compradores de PH con boleto registrado.
Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de compraventa, estamos hablando de derechos
personales, el derecho real slo nace a partir de que el inmueble est construido, se ha celebrado escritura
traslativa y se ha hecho tradicin.
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LECTURA 4 - DERECHOS REALES SOBRE COSA AJ ENA Y DEFENSAS REALES
7 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
7.1
Servidumbres en general: 7.1.1 Concepto de servidumbre. 7.1.2 Servidumbres personales y reales. Concepto 7.1.3 Derechos reales
considerados como servidumbres personales.
7.2
Usufructo. 7.2.1 Concepto. 7.2.2 Usufructo perfecto o imperfecto. 7.2.3 Constitucin del usufructo. 7.2.4 Duracin. 7.2.5 Bienes
susceptibles de usufructo; 7.2.6 Bienes excluidos. 7.2.7 Contenido del derecho de usufructo 7.2.8 Acciones del usufructuado. 7.2.9
Extincin del usufructo. 7.2.10 Obligaciones del usufructuario. 7.2.11 Cargas usufructuarias. 7.2.12 Obligaciones y derechos del nudo
propietario.
7.3 Uso 7.3.1 Nocin. 7.3.2 Caracteres.
7.4 Habitacin 7.4.1 Nocin7.4.2 Caracteres
7.5 Derecho de habitacin legal del cnyuge superstite (Artculo 3573 bis).
7.6 Otras servidumbres personales. Anlisis de los arts. 3003 y 3004 del C.C.
7.7
Servidumbres prediales. 7.7.1 Nocin. 7.7.2 Caracteres. 7.7.3 Clasificacin de las servidumbres prediales. 7.7.4 Modos de constitucin
7.7.5 Derechos y deberes del propietario del fundo dominante. 7.7.6 Su regulacin en cuanto a la extensin, sitios, actos posesorios,
gastos y reparaciones. 7.7.7 Restricciones en cuanto al aprovechamiento 7.7.8 Obligaciones y derechos del propietario del fundo
sirviente 7.7.9 Extincin de las servidumbres:
7.8 Servidumbre de trnsito 7.8.1 Nocin 7.8.2 Fundos favorecidos 7.8.3 Extincin
7.9
Servidumbre de acueducto 7.9.1 Especies 7.9.2 Fundos no comprendidos 7.9.3 Indemnizacin 7.9.4 Efectos 7.9.5 Aguas a las que se
aplica 7.9.6 Fines para los que se constituye
7.10
Servidumbres para recibir aguas. 7.10.1 Servidumbre de Goteraje. 7.10.2 De recibir aguas que descienden 7.10.3 Servidumbre de
sacar agua.
8 DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTIA
8.1 Introduccin 8.1.1 Seguridades reales y personales 8.1.2 Los privilegios
8.2
Hipoteca. 8.2.1 Nocin. 8.2.2 Caracteres. 8.2. 8.2.73 Objeto. 8.2.4 Extensin de la garanta. 8.2.5 Constitucin de la hipoteca. 8.2.6
Capacidad y derecho para constituirla. Constitucin por el condmino, 8.2.8 Por el propietario imperfecto 8.2.9 Slo por el comprador
antes de la tradicin. 8.2.10 Constitucin por tercero. 8.2.11 Solemnidades requeridas. 8.2.12 Efectos de la hipoteca.: 8.2.13 Facultades
del propietario del inmueble gravado 8.2.14 Actos de prohibicin al propietario. 8.2.15 Medidas conservatorias 8.2.16 La hipoteca y los
terceros. 8.2.17 Extincin de la hipoteca 8.2.18 Cancelacin de la hipoteca:
8.3
Prenda. 8.3.1 Concepto. 8.3.2 Requisitos para constituir la prenda: 8.3.3 Objeto de la prenda 8.3.4 Prenda tcita. 8.3.5 Derecho de
retencin. 8.3.6 Reivindicacin. 8.3.7 Derecho de realizar el valor de la cosa. 8.3.8 Extincin de la prenda.
8.4
Anticresis 8.4.1 Nocin. 8.4.2 Forma y prueba. 8.4.3 Contenido del derecho de anticresis. 8.4.4 Constitucin tcita de la anticresis 8.4.5
Extincin.
8.5 Derecho real de superficie forestal. Ley 25509.
9 PROTECCION DE LOS DERECHOS REALES
9.1 Acciones reales. 9.1.1 Concepto. 9.1.2 Su diferencia con las acciones posesorias. 9.1.3 Ambito de aplicacin de cada accin real tpica
9.2
Accin reivindicatoria 9.2.1 Definicin legal 9.2.2 Legitimacin activa. 9.2.3 Legitimacin del adquirente sin tradicin. El Plenario Arcadini
Malecca. 9.2.4 Legitimacin pasiva. 9.2.5 Reivindicacin de inmuebles: 9.2.6 Reivindicacin de Muebles. 9.2.7 Efectos de la
reivindicacin
9.3 Accin confesoria 9.3.1 Concepto. 9.3.2 Casos de aplicacin. 9.3.3 Legitimacin activa y pasiva
9.4 Accin Negatoria 9.4.1 Concepto. 9.4.2 Legitimacin activa y pasiva.

7 SERVIDUMBRES EN GENERAL: CONCEPTO
El Art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en
virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario
ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que
deben adems ser ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que
debe prestar una utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede
consistir en el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lcita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o
en impedir que el propietario ejerza algunos derechos sobre ste (caso de la servidumbre de vista, donde le est
vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo
dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o
a un dejar hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) (argumento
nota al Art. 2971) tal que obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (a salvo
los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el
caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms adelante al estudiar la clasificacin de
servidumbres, que las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte
aos, si el titular es una persona jurdica.
CLASES DE SERVIDUMBRE
Las servidumbres pueden clasificarse en:
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a. ACTIVAS Y NO ACTIVAS: servidumbres activas son aquellas donde existe un fundo sirviente (que presta una
utilidad al poseedor de otro fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de las ventajas); se llaman as
porque poseen un polo activo (que hace valer sus derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas del
fundo activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polo pasivo (fundo sirviente); algunos autores
incluyen en esta clasificacin al usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonoma de stos est en discusin.
b. REALES Y PERSONALES: segn el Art. 2971, Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una
heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo de servidumbre, dos fundos:
dominante y sirviente. En cambio, servidumbres personales son (segn el Art. 2972) aquellas en las que quien
disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente, es una persona determinada (no en su calidad de poseedor de
un fundo dominante, como en el caso anterior) y por esto mismo, tiene como lmite temporal la vida del
beneficiario; sera el caso de un individuo determinado a quien se permite extraer lea del fundo sirviente, o llevar
a pastar su ganado.
c. NON FACIENDO o IN PATIENDO: esta clasificacin surge de la nota al Art. 2971, donde se explica que:
para que haya servidumbre es preciso, por lo tanto, que el ejercicio del derecho de propiedad haya sido restringido
por la desmembracin de ciertos elementos contenidos en la idea originaria de este derecho. Tal desmembracin
puede ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio de nuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos el
derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otro derecho constituido en la cosa. La restriccin
consiste en no hacer alguno cosa, non faciendo 2) el ejercicio de nuestro derecho de propiedad puede ser limitado
obligndonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendramos derecho a impedirle si no existiese otro derecho
en la cosa. La restriccin consiste en sufrir alguna cosa, patiendo. Entonces, servidumbres non faciendo son
aquellas en las que el propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del dominio o
posesin (como levantar construcciones de ms de dos plantas) y servidumbres in patiendo son aquellas en las
que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el paso por su fundo hasta la ruta). Pero nunca podrn
consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo, en virtud del texto del Art.
3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea
temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor
y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
DERECHOS REALES CONSIDERADOS COMO SERVIDUMBRES PERSONALES
Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbres personales; el equvoco proviene de las
sucesivas traducciones y glosas de que ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada que
hicieron los juristas medievales, en especial los autores del Corpus Iuris Civilis. Sin embargo, tanto en el Derecho
Romano como en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitacin estn legislados como derechos
reales autnomos y separadamente de la servidumbre, aunque sean similares a las servidumbres personales en
cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia de un fundo sirviente.
SERVIDUMBRES PREDIALES: CLASIFICACIN
Ya hemos dado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres, vamos a ver cmo se clasifican:
I. Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso
no depende de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser
continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos
cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual
del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.
II. Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta,
una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un
edificio a una altura determinada.
III. Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un dejar hacer (in patiendo) y negativas cuando
consisten en un no hacer (non faciendo).
IV. Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el
propietario de un fundo no se puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, la servidumbre de paso
cuando un fundo est encerrado. A su vez, tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Las
servidumbres personales son siempre convencionales.
MODOS DE CONSTITUCIN
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de los romanos, que establecieron un
nmero cerrado de servidumbres, el Art. 3.000 del cdigo civil reza:
Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre
los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor
se establece, es de ningn valor.
Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales.
La constitucin de las servidumbres puede ser:
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1. por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa sobre inmuebles (Art. 1184 inc. 1); ste
puede ser oneroso o gratuito; con posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin, que se reputa
efectuada con el primer uso (Art. 2977).
2. por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no es necesaria la tradicin, pues aqul
contina la persona del causante. Pueden darse distintas hiptesis en el testamento, como por ejemplo la
constitucin mediante legado de una servidumbre a favor de un beneficiario, en detrimento del heredero del fundo,
o del legado de un inmueble a favor de una persona y la constitucin de servidumbre a favor de uno de los
herederos, etc.
3. por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (arts. 2994/5) Cuando el propietario de dos
heredades haya l mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga
despus una desmembracin de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga
convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo. Se
fundamenta en la voluntad presunta del propietario. La hiptesis es la siguiente: mientras el padre de familia (que
es cualquier propietario de dos fundos) que efecta un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si
pertenecieran a propietarios distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esas heredades es
transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma. Un caso tpico es el del Art. 3073, si se vende o permuta
alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo posean "pro indiviso", y en consecuencia
esta parte viene a quedar separada del camino pblico, se entender concedida a favor de ella una servidumbre
de trnsito, sin indemnizacin alguna. El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre las
cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato
contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor
del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado. En este supuesto, exista una servidumbre de un fundo a favor
de otro y ambos vienen a ser de propiedad de la misma persona, por lo cual la servidumbre se extingue. Pero, si
un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.
4. por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la constitucin de la servidumbre al de otro fundo,
sta se considera legal; es el caso de los arts. 3068 y 3072.
5. por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y aparentes se pueden adquirir por
prescripcin (Art. 3017) y slo podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin, un ejemplo comn es
la servidumbre de acueducto cuando el entubado del agua fuese visible.
DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo
que le dio origen y, en su defecto, por las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las servidumbres, captulo
2 del libro tercero del Cdigo Civil. Veamos las disposiciones principales:
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la
facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y
adems, el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y
conservacin de la servidumbre.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni
exceder las necesidades del predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de
divisin, como sacar piedras, tierra, etctera, y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puede
ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble
dominante. En relacin a las servidumbres divisibles, el Art. 3033 indica que, si la servidumbre fuere divisible y
aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, o a una regin que haya llegado a ser de dos o ms
dominantes por separado, cada uno de ellos slo tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese
correspondido, y en caso de duda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad
proporcional a su parte en el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando
el fundo dominante pertenece a varios, habiendo entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los
poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuere
posible el mayor gravamen al predio sirviente.
Asimismo indica el cdigo que, si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en
comn o separados, cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el
cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. De este modo, si se trata del
derecho de paso, todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismo lugar.
Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles.
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin
ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la
naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr
derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen.
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Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare slo
a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte,
sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningn derecho.
En relacin a las defensas reales y posesorias, diremos que corresponde a los dueos de las heredades
dominantes, las acciones y excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y
excepciones posesorias. Todas estas pueden ser ejercidas por cualquiera de los co-dominantes y aprovechan a
los dems.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa,
abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado
a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a
favor de la libertad de la heredad.
Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre
constituida; sin embargo, si el lugar asignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo, o
le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y
ste no podr rehusarlo.
El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est
obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado.
El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo el predio a los mismos usos que formen el
objeto de la servidumbre; podr, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una
servidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que
necesita esta comunidad de uso. Tambin puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo
menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga
derecho.
Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere
sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres.
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos reales, tales son: resolucin del
derecho del que las haba constituido, rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto,
tambin por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condicin
resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se extingue por la renuncia expresa o tcita del
propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La
renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de los inmuebles. No tiene necesidad
de ser aceptada para producir su efecto entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del
inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras permanentes que estorben el
ejercicio de la servidumbre.
Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:
* Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad
dominante. Un cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, sera insuficiente para hacerla
concluir. La servidumbre se extingue tambin cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razn
de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya
provengan de un acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de un tercero. La servidumbre no
cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad
dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los lmites de su derecho.
La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, y puede usarse de ella, si no se hubiese
pasado el tiempo de la prescripcin.
* Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las
heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya
motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundo
sirviente.
* No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos, aunque sea causado por caso fortuito o
fuerza mayor. El tiempo de la prescripcin por el no uso contina corriendo para las servidumbres discontinuas,
desde el da en que se haya dejado de usar de ellas, y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto
contrario a su ejercicio. Esta es la usucapio libertartis del derecho romano. En tal sentido el Art. 3061 expresa: Si
la heredad en favor de la cual la servidumbre est establecida, pertenece a muchos, "pro indiviso", el goce del uno
impide la prescripcin respecto de todos.
SERVIDUMBRE DE TRNSITO: NOCIN FUNDOS FAVORECIDOS EXTINCIN
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La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre l, a pasar
por un inmueble ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y ser una
servidumbre legal cuando tiene lugar el supuesto regido por el Art. 3068: el propietario, usufructuario, o usuario de
una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene
derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y
resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no
slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente
para su explotacin.
Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a las necesidades de un motivo particular
del fundo dominante o de su titular, respectivamente. El Art. 2975 nos aclara que es siempre discontinua. Podr
ser aparente o no aparente segn el camino tenga signos de trnsito, como empedrados, cercos, etc.
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: ESPECIES FUNDOS NO COMPRENDIDOS INDEMNIZACIN
EFECTOS AGUAS A LAS QUE SE APLICA FINES PARA LOS QUE SE CONSTITUYE
Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por
heredades ajenas. Segn el Art. 3082, ser legal en los siguientes casos:
a) cuando la heredad dominante carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sembrados, plantaciones o
pastos;
b) en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes;
c) o en favor de un establecimiento industrial
En el resto de los casos, ser convencional, imponindose en ambas hiptesis el cargo de una justa
indemnizacin. Para su determinacin, hay que ceirse a las pautas dadas por el Art. 3085: el terreno ocupado,
con ms una franja de al menos un metro a cada lado del acueducto, con ms un 10% sobre el valor total del
terreno.
Debe tenerse en cuenta la excepcin del Art. 3084: Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen de
ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no estn sujetas a la servidumbre de
acueducto.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa real y que puede o no ser
aparente, segn las caeras sean visibles o no.
SERVIDUMBRES PARA RECIBIR AGUAS: DE GOTERAJE DE RECIBIR AGUAS QUE DESCIENDEN
En este tipo de servidumbres, el que recibe el agua es siempre el fundo sirviente. Se reputan reales siempre que
no hubiese convencin en contrario, es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su existencia.
Pueden ser:
a) de goteraje: segn el Art. 3094: cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los
techos vecinos, el dueo del predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a
las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni
hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales. Se presume referida a las aguas pluviales
provenientes de los techos, pero podr pactarse extendida a cualquier tipo de aguas, como las servidas o
residuales de algn tipo de industria u oficio.
b) de desage: El Art. 3097 nos dice: Los propietarios de los fundos inferiores estn sujetos a recibir no slo las
aguas naturales sino tambin las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen
sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la
indemnizacin debida a los predios inferiores, teniendo en consideracin los beneficios que pueda obtener de
esas aguas. Puede ser legal, imponindose a los fundos inferiores y provenir de aguas artificiales o naturales,
pero en este ltimo caso, siempre que hayan sido llevadas al fundo inferior artificialmente, porque si no resultara
aplicable el Art. 26471. Son excluidos de esta servidumbre, segn el Art. 3099 los edificios, patios, jardines, y las
huertas en extensin de hasta diez mil metros cuadrados.
c) de drenaje o avenamiento: regida por el Art. 3100: Todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas
que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin agrcola, o para
extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales
subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda
otra va pblica; tiene aplicacin en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua es conducida por
canales a travs de los fundos vecinos, hacia una corriente de agua.
SERVIDUMBRES DE SACAR AGUA
Reza el Art., 23104: La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un inmueble ajeno, se reputa
personal en caso de duda. Es siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar para sacar el
agua. Es siempre discontinua y nunca es legal, pudiendo ser aparente o no.
7.2 USUFRUCTO: CONCEPTO CLASES: PERFECTO E IMPERFECTO
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Segn el Art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que no se altere su substancia.
Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de usufructo (el perfecto), cuando en realidad existen dos
tipologas, tal como surge del artculo siguiente:
1 Art. 2.647. Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos
superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre.
Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El
usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque
puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran
intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera. Se
trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuya verdadera naturaleza jurdica est discutida, pues muchos lo
asimilan a un contrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad de cosas fungibles o
consumibles, con el cargo de devolver en un tiempo determinado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda
claro que lo que se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habr consumido y se devolvern otros
objetos de la misma especie.
Sostiene Vlez en la nota al Art. 2871: el propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del
cuasiusufructo. No tiene sino un derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya
eficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por naturaleza, un mutuo con fianza.
De la definicin, surgen los siguientes caracteres:
Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su sustancia; se trata de un principio salva rerum
substantia, que responde al usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo
el menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar el destino
para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los frutos, pero no los productos. Este principio
es slo aplicable al usufructo imperfecto.
BIENES SUSCEPTIBLES DE USUFRUCTO
Al respecto, reza el Art. 2838: El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados
por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo
cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por
instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern
su objeto futuro.
La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad, debe interpretarse
restrictivamente pues no es del todo correcta, derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas el
codificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte del artculo, es decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes
(o sea derechos), su objeto ser los instrumentos en los que el crdito est plasmado (cheque, pagar, mutuo,
etc.).
A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte
indivisa y puede constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o
cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad.
Lo cierto, es que el usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa determinada, mientras que el usufructo
imperfecto o cuasiusufructo puede recaer sobre:
1. objetos fungibles o consumibles;
2. crditos (Art. 2838);
3. un patrimonio (Art. 2827), es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores de edad
y que se encuentran bajo su patria potestad.
BIENES EXCLUIDOS
No puede ser objeto del usufructo:
El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una
ley especial que lo autorice. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de
sustitucin. No pueden ser objeto de usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las
servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, anticresis, la
prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.
CONSTITUCIN
El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas
o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una
cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.
Segn el Art. 2.812, el usufructo se constituye:
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1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuito tambin, aplicndose subsidiariamente y por
analoga, las reglas de la compraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicin de la cosa.
Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o
enajena solamente el usufructo, o cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Si las cosas
son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en escritura pblica.
2 Por actos de ltima voluntad: estos, por el contrario, se presumen gratuitos. Los distintos supuestos que pueden
darse son: el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o lega a
alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
3 En los casos que la ley designa, que son dos:
a. Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad. Tiene caracteres mixtos, de
derecho real e institucin del Derecho de Familia y est legislado en el libro I del cdigo civil (arts. 287 a 292, si
bien el articulado all es repetitivo y duplica las normas del usufructo genrico). El fundamento es sencillo: si los
padres tienen el deber de dar alimento y educacin para con los hijos, cuando stos no poseen ningn bien, es
justo que se beneficien cuando suceda lo contrario. Es un caso especial de usufructo sobre un patrimonio. Los
padres usufructarios estn dispensados de dar la fianza que se exige a los usufructuarios comunes, antes de
entrar en el usufructo. Sin embargo, debern prestarla en los casos normados en los arts. 2860 y 2861.
b. Usufructo del cnyuge bnubo: que estaba reglado en los arts. 115 y 116 de la ley de matrimonio civil 2393, hoy
derogada.
4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por la prescripcin breve (en diez aos, si media justo ttulo y
buena fe) o larga (de veinte aos). En general, alguien que ha posedo veinte aos buscar su declaracin como
propietario y no como mero usufructuario, cobrando sentido la prescripcin de usufructo slo en el caso en que se
tenga un justo ttulo, buena fe y posesin por diez aos.
En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el cdigo civil
especficamente, por lo que habr que estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es
oneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si es as que se constituy), teniendo en
cuenta adems si la cosa es mueble o inmueble.
DURACIN
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la vida de las personas fsicas (si
nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o veinte aos si es persona jurdica.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:
INVENTARIO: (arts. 2846 al 2850) Debe confeccionarse antes de entrar en posesin de las cosas y, de no haber
sido hecho, el propietario puede exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su enumeracin
y descripcin y en el caso de los inmuebles, deber dejarse sentado el estado en el que se encuentran,
entendindose su estado fsico y ubicacin.
El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objeto del derecho real, pues stos deben ser
ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace
conocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido el plazo. En el caso de las disposiciones
de ltima voluntad, el inventario busca evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos.
Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de los inmuebles
pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico
y dos testigos. En uno y otro caso, los gastos son a cargo del usufructuario y debe estar presente el nudo
propietario de los bienes.
La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero causa la presuncin
de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibi.
FIANZA: (Art. 2851 y ss.) tiene por fin asegurar un uso y goce regular por parte del usufructuario, conservando la
cosa conforme a su destino y restituyndola una vez acabado el plazo.
La fianza puede ser dispensada contractualmente, pero de no serlo, puede negarse la entrega de la cosa hasta
tanto sea prestada. Si la cosa ya ha sido entregada, la fianza puede ser exigida en cualquier tiempo.
Estn dispensados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos, el donante de bienes con
la reserva del usufructo, y todos los que, enajenando una cosa a ttulo oneroso, se hubiesen reservado el
usufructo.
Son obligaciones posteriores a la toma de posesin:
a. Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio salva rerum substantia. b. Mejoras: segn el
Art. 591, Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no
slo las indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para
cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que
las hizo. El usufructuario tiene obligacin de llevar a cabo las mejoras necesarias para la conservacin de los
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bienes que no excedan la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas
partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por
vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce y puede exonerarse de hacer las
reparaciones necesarias a la conservacin de la cosa devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad
de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. c. Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos
que graven el bien, sin bien el obligado ante el Fisco es el propietario; cuando el usufructuario omitiere abonar los
importes deber hacerlo el propietario del bien, pudiendo repetirse del usufructuario.
CONTENIDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO
Facultades materiales: El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de
los objetos sobre que se establece el usufructo, tal como lo hara el propietario mismo. Los frutos naturales
pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de
extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al
propietario. Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo que
dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido.
El usufructuario no tiene derecho a extraer productos, salvo que se trate de un inmueble que tenga por objeto la
explotacin de bosques, canteras o minas y se haya dado en usufructo con esos fines.
En el caso de que el usufructo recaiga sobre un crdito, el usufructuario estar investido de las potestades para
procurar su realizacin; igual sucede con el usufructo de patrimonio o parte alcuota: comprende las facultades
necesarias para el cobro de los crditos y el saneamiento del pasivo.
Facultades jurdicas: Hemos dicho que, segn el Art. 2.842, no pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo,
los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren
inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que
fuesen intransmisibles.
El usufructuario puede constituir una servidumbre a favor de otro fundo, pero sta durar lo que dure su derecho.
Si la constituye como polo activo, habr que estarse a los trminos pactados: mencionando que es a favor del
propietario, con el consentimiento de ste (servidumbre real perpetua), sin su consentimiento (servidumbre
personal), si efectuar menciones al respecto (valdr como servidumbre personal).
El usufructuario no tiene potestades para constituir prenda ni hipoteca, pero s anticresis mientras dure su
derecho.
De la combinacin de los arts. 1449 contrario sensu y 2870, surge la imposibilidad de transferir el derecho real de
usufructo y la posibilidad de ceder su ejercicio.
ACCIONES DEL USUFRUCTUARIO
Cuenta con la defensa extrajudicial, con las acciones posesorias policiales, as como las propiamente dichas (por
ser un poseedor legtimo) y tambin con las acciones reales.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo propietario; las sentencias en su contra no
lo perjudican.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que
est facultado el usufructuario. Tiene obligacin de responder por eviccin y vicios redhibitorios.
Conserva las facultades de disposicin. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con
hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que
pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos
necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los edificios destruidos por cualquier
accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin
de su goce.
EXTINCIN DEL USUFRUCTO
La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por escritura pblica e inscribirse en el
Registro de la Propiedad inmueble. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin.
Se trata de un asiento de cancelacin y se encuentra contemplado en el Art. 36 de la ley 17.801. Veamos las
causas de extincin:
1. El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales.
2. Por revocacin: que puede ser directa (efectuada por el constituyente al amparo de clusulas legales o
contractuales) o indirecta (incoada por los acreedores del constituyente, mediante la accin pauliana).
3. Por resolucin de los derechos del constituyente: esto sucede cuando el constituyente pierde el dominio en
forma retroactiva al da de su adquisicin, quedando sin efecto los actos de disposicin por l realizados, pues
segn el Art. 2.670, revocndose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario est autorizado a tomar
el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario
desposedo o el tercer poseedor.
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4. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por ms de veinte aos en las personas jurdicas, ni ms all
de la vida del usufructuario cuando es una persona fsica).
5. Prescripcin liberatoria: es una causal propia de este derecho real, reza el art. 2.924: El usufructo se pierde por
el no uso, durante el termino de diez aos.
6. Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado sobre cosa
propia.
7. Deterioro de la cosa: cuando ste es de tal entidad, que la cosa ya no permite se realicen los fines para los
cuales se constituy el usufructo, por ejemplo, una cava para almacenar fiambres, cuando la autoridad sanitaria ha
prohibido los frigorficos en la zona. Existe un supuesto especial en el Art. 2.936: Si el usufructuario hubiese hecho
asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo contina sobre la indemnizacin que se le hubiese
pagado.
7.3 USO Y HABITACIN: NOCIN CARACTERES OTRAS SERVIDUMBRES PERSONALES. ANLISIS DE LOS
ARTS. 3003 Y 3004 DEL CDIGO CIVIL.
Segn el Art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de
otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar
sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se
refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius utendi y del ius fruendi, en
el uso y la habitacin, estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades personales del usuario, o del
habitador y su familia, segn su condicin social. A los fines de esta institucin la familia comprende la mujer y los
hijos que existan al momento de la constitucin y tambin los que naciesen despus, el nmero de sirvientes
necesarios, y adems las personas que a la fecha de la constitucin del uso o de la habitacin vivan con el
usuario o habitador, y las personas a quienes stos deban alimentos.
Si bien la distincin antes referenciada puede desaparecer cuando el fundo sobre el cual un derecho de uso est
establecido, produce en un ao comn slo la cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del
usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia; en este caso, el Art. 2957 ordena que la posesin entera del
fundo o de la casa, debe entregrsele al usuario, como si fuera usufructuario y quedar sujeto a las reparaciones
de conservacin y al pago de las contribuciones, como tal. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si slo
ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
Pueden ser objeto del uso las mismas cosas que lo son del usufructo perfecto, mientras que el derecho de
habitacin debe recaer sobre una vivienda. En las hiptesis reguladas por los arts. 2958 y 2967 el objeto es,
adems, una prestacin; estos artculos constituyen una gravsima anomala para el rgimen de los derechos
reales.
Para la constitucin y extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del usufructo.
Del juego de los artculos 2959, 2964 y 2965, surge que el usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho
cuando lo adquiri a ttulo gratuito, ni tampoco cuando adquirindolo a ttulo oneroso, recayera sobre cosas
muebles; s puede ceder su ejercicio cuando lo adquiri a ttulo oneroso y recae sobre inmuebles. Tambin puede
alquilar el fundo sobre el cual tiene derecho de uso. En estos ltimos dos casos, los acreedores del usuario podrn
cobrarse del derecho de uso; en el resto de los supuestos no, por considerarse derechos inherentes a la persona,
al igual que la habitacin, puesto que el habitador en ningn caso puede ceder su ejercicio ni alquilar el inmueble.
7.5 DERECHO DE HABITACIN LEGAL DEL CNYUGE SUPRSTITE (ART. 3573 BIS)
Art. 3.573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber
hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite
mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin
hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita.
Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.
Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho real de habitacin, constituye una
excepcin al principio consignado en el Art. 2949 que establece que el uso y la habitacin se constituyen del
mismo modo que el usufructo. Tiene un propsito asistencial y humanitario, la proteccin del nico techo del viudo
o la viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia de los dems herederos o legatarios. Debe ser
solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobar si se cumplen los requisitos
exigidos por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide que el inmueble sea
inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos
propietarios hasta la muerte del cnyuge viudo.
Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste, inclusive la exigencia de inventario y
fianza que impone el Art. 2967; debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y
efectuar los actos necesarios para su conservacin, a su costa; puede defender su derecho a travs de las
acciones posesorias y reales.
Requisitos:
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1. nico inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay una solucin unnime en la doctrina y
jurisprudencia para el caso de que hubiese un solo inmueble habitable en el acervo hereditario, pero un conjunto
de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades de habitacin (joyas, ganados, automviles,
etc.); en algunos casos se ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho) y en otros se ha
morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo, ante la abundancia de otros bienes.
2. Valor mximo del inmueble. No debe sobrepasar el lmite indicado como vivienda susceptible de ser adherida al
rgimen de bien de familia; para su determinacin, habr que estarse a la normativa provincial.
3. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del matrimonio en vida del cnyuge fallecido.
4. No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin.
8 DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTA - SEGURIDADES REALES Y PERSONALES LOS
PRIVILEGIOS
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos agregar, que el principio genrico es la
par conditio creditorum, o igualdad de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para
cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos.
Sin embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de
preferencias. ste es, precisamente, el fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la
obligacin ante el incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales,
cuando se afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a
remate y cobrarse del valor de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el
anticresis.
8.2 HIPOTECA:
NOCIN - Veamos la definicin de hipoteca que brinda el codificador:
Art. 3.108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes
inmuebles, que continan en poder del deudor.
Se han efectuado las siguientes crticas al texto legal:
- No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligacin puede ser una
persona y quien preste su inmueble en garanta, otra.
Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), ya que el artculo 3109
consigna si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones
en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
- El trmino bienes no es correcto, siempre se dar en garanta una cosa, que adems ser una cosa inmueble.
- La definicin debera hacer alusin a los modos de dar seguridad a travs de la hipoteca, que son el ius
persequendi y el ius praeferendi.
CARACTERES
1. Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estar viciada de nulidad. Son caracteres esenciales:
a. Es un derecho real.
b. Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al cual brinda seguridad.
c. Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el acuerdo de voluntades (Art. 3115).
d. Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el nico
derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no constitutiva.
e. Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato
hipotecario y respecto de la obligacin a la que accede (arts. 3109, 3131, 3132). Segn el Art. 3131, el acto
constitutivo de la hipoteca debe contener: 1: el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas
designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3: la
situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y
la calle en que se encuentre; 4: la cantidad cierta de la deuda y la determinacin de la misma. Si el crdito es
condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si
tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la
hipoteca. A su vez, el o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente determinados, una
designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad
determinada, no es suficiente para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del
inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el Art. 3133 expresa que la constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte.
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Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo de la hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses si stos
estuviesen determinados en el ttulo (Art. 3152). Estos intereses sern debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca
garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren
determinados en la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de una cuenta corriente pueda girar en
descubierto; en estos casos, los jueces generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no
cumplirse con la especialidad, al no estar determinado el crdito. Esta falta de determinacin, provoca que el
rango no avance porque hay un recambio constante de prestaciones debidas y no se permite el avance en el
rango. Para considerarse cumplido, en general se pide que se consigne una cantidad mxima de dinero que
garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas con un vicio en el principio de especialidad, como hipotecas
abiertas.
2. Natural: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no esencial porque puede faltar y la hipoteca no
pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas
estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio
no podr solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la
deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la
hipoteca, el crdito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo
sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda. La
excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el artculo 3.112 que reza:
la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas
al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea
posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la
enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor.
OBJETO EXTENSIN DE LA GARANTA
La extensin est reglada en los arts. 3.110 y 3195. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los
accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras
naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un
terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a
los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos
son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste
es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de expropiacin, los derechos del hipotecante sobre el inmueble, se consideran transferidos a la
indemnizacin.
Segn el Art. 3.120, los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los derechos
hipotecarios no pueden hipotecarse.
Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152, se sigue que los costos y gastos de confeccin e
inscripcin de la escritura hipotecaria, as como los daos e intereses ocasionados por el incumplimiento, estn
garantizados pero carecen de privilegio (pues la interpretacin en materia de privilegios es restrictiva, y no
aparecen enumerados expresamente).
Las costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan de privilegio.
En relacin a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los
intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin o se dieran las bases para
su clculo (se refiere a intereses compensatorios). Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses
atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca
comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno.
Conclusin: intereses compensatorios pactados en el ttulo, gozan de privilegio. Los moratorios, no. Segn el Art.
3.936, la hipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas debidas de dos aos (hay que contar desde
el inicio del juicio, dos aos para atrs), y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago.
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por
documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para
darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a
que acceda. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser
aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.
La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los
registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto,
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como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pblica, se considera registrada (principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble
y goce de plena capacidad, pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por
quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. Recordemos que en
materia hipotecaria est prohibida la convalidacin del Art. 2504. Si el dominio est sujeto a condicin, rescisin o
resolucin, la hipoteca seguir la suerte del mismo.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin del deudor. Si el hipotecante asume
la deuda y se obliga personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir
contra todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la
realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el
inmueble y se denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el codificador instituy la forma de publicidad
inscriptoria, como caso de excepcin para este derecho real (Art. 3134). La inscripcin debe realizarse antes de
los cuarenta y cinco das desde la realizacin del acto (Art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte aos, por lo cual
habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad ante los terceros (Art. 3197).
Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero an no registrada la hipoteca, y corriendo el trmino legal
para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere primero
registrar la que en seguridad de su crdito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningn efecto
respecto a la primera hipoteca, si sta se registrare en el trmino de la ley (Art. 3136).
CAPACIDAD Y DERECHO PARA CONSTITUIRLA CONSTITUCIN POR EL CONDMINO, POR EL
PROPIETARIO IMPERFECTO, SLO POR EL COMPRADOR ANTES DE LA TRADICIN, POR TERCERO
SOLEMNIDADES REQUERIDAS
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesario capacidad plena, la que luego de la
reforma del ao 2009 se adquiere a los 18 aos de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido ni
inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El segundo requisito, es la titularidad del
derecho. Puede pasar que un condmino desee hipotecar su cuota parte o el total del inmueble. Si el condmino
hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro
condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo (Art. 2678). Si lo que el
condmino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al principio general que nos dice que
ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor
parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto;
por lo tanto, el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los
copropietarios sin el consentimiento de todos.
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida expresamente, esto ocasiona que la
hipoteca constituida por un tercero no pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser
adjudicado al condnimo hipotecante, la hipoteca valdr pues no es el instituto de la convalidacin el que se
aplicara, sino el principio de particin declarativa, reputndose que el copropietario ha sido propietario exclusivo
desde el da en que lleg a ser condmino.
Recordemos que dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real
hacia otras personas; o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, entre otros; pues bien, la constitucin de hipoteca seguir la suerte del dominio
imperfecto, resolvindose el contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello, deber estar inscripta
la condicin resolutoria o carga real en el registro de la propiedad, pues en caso contrario no ser oponible al
acreedor.
Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las mismas que las de cualquier derecho real
sobre inmueble (Art. 1184): escritura pblica e inscripcin posterior.
EFECTOS DE LA HIPOTECA FACULTADES DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE GRAVADO ACTOS DE
PROHIBICIN AL PROPIETARIO MEDIDAS CONSERVATORIAS
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin embargo el propietario no deber
realizar actos materiales o jurdicos que menoscaben el valor del inmueble (Art. 3157) y, correlativamente, todo
acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurarlo,
solicitando las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibicin de
innovar, entre otros), pues el deudor disminuye as la garanta de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo dispuesto por el Art. 3157 y las medidas cautelares no tuvieren
sentido por haber sido causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a
trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean
condicionales o eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o
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demandar un suplemento a la hipoteca (Art. 3159). En tal caso, podr el acreedor solicitar la caducidad de los
plazos por las cuotas de la obligacin an no vencidas (Art. 3161)
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad, no es obstculo a la constitucin de servidumbres
sobre un inmueble; pero una servidumbre as constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios
anteriores a su establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de
toda servidumbre.
En relacin a la locacin, en principio permitida, habr que estarse a las clusulas contractuales; es una clusula
de estilo, que se pacte la inoponibilidad del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrn un rango posterior: hipoteca de segundo grado, tercer
grado, etc. y que podrn cobrarse del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente. Recordemos lo
estudiado en la unidad de derecho registral, en tanto el Art. 19 de la Ley 17.801 permite que los acreedores
negocien un cambio de rango entre s, el que (estando inscripto) es oponible al propietario y los terceros
registrales (permuta de rango entre s, posposicin de rango, rango compartido). Asimismo, Al constituir la
hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente
otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar (Art. 3135 in fine), es lo que se llama
reserva de rango.
LA HIPOTECA Y LOS TERCEROS - EXTINCIN -
El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en
virtud del ius persequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podr
perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin, tal como podra haber hecho con el primer
propietario. Pierde esta facultad sobre las cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesin (por
ejemplo mquinas agrcolas), en virtud del Art. 2412 (si el adquirente es a ttulo oneroso y con buena fe).
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones: 1. TERCERO
ADQUIRENTE: Se denomina as al nuevo propietario, cuando asume la deuda hipotecaria como propia y se
convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es necesaria la
conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor original (primer propietario del inmueble) quede liberado,
el acreedor deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo deudor no es suficiente para
desobligarlo operando la novacin. 2. TERCERO POSEEDOR: Se denomina as al adquirente del inmueble
cuando no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una
persona ajena a la obligacin principal y que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a
responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se puede atacar el resto del patrimonio del tercero
poseedor, l responder slo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la exigibilidad de sus
crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderan contra
el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. Los
arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la
intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser
mantenidos. El tercero poseedor no puede ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al
pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das, y si ste no lo verificare, podr recurrir al
tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero
poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria abandonando el inmueble, (a diferencia del
tercer adquirente). El juez deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del bien, hasta
que ste sea liquidado.
CANCELACIN
La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados
para la extincin de las obligaciones. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del
acreedor, no extingue la hipoteca. La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del
acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa
juzgada le hubiese dado fuerza de pago.
La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su
derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que
as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda.
La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un
derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra
resuelto, como el caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no
sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el
registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el
juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el
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comprador consign el precio de la venta a la orden del juez. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor
hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.
8.3 PRENDA: CONCEPTO REQUISITOS DE CONSTITUCIN
Al respecto, reza el Art. 3204: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o
condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
El contrato es unilateral (la nica obligacin que nace luego de su perfeccin es la obligacin de restituir a cargo
del acreedor), oneroso, accesorio de otro contrato donde se plasma la obligacin principal y no exige formalidad
alguna respecto de las partes, pudiendo incluso ser oral y la prueba en juicio podr rendirse por cualquier medio.
Sin embargo, para la oponibilidad ante los terceros, el art. 3127 exige que el contrato conste en escritura pblica o
instrumento privado de fecha cierta y que contenga las siguientes clusulas:
a. importe del crdito garantizado.
b. designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad peso y medida si
fuera necesario.
A su vez, el cdigo indica respecto del contrato, que es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la
prenda, aun cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos
en este ttulo; esto es as, desde que el ius praeferendi implica un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no
sobre el bien en s. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa.
Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y gozar de capacidad plena. Al igual que la
hipoteca, quien constituye la prenda puede ser el propio deudor o un tercero que garantiza la obligacin de aqul.
El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda se lleva a cabo
mediante la tradicin (publicidad posesoria), a diferencia de la hipoteca, para la cual el codificador previ la
inscripcin por no haber tradicin. El acreedor prendario slo gozar de los derechos que devienen de la prenda,
mientras subsista la posesin. En tal sentido, se juzga que el acreedor contina en la posesin de la prenda,
cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a
devolvrsela.
Debe distinguirse el contrato de prenda civil, regulado en los arts. 3204 al 3238 del cdigo civil, del de prenda
comercial, que regulan los arts. 580 y siguientes del cdigo de comercio.
OBJETO PRENDA TCITA DERECHO DE RETENCIN REIVINDICACIN DERECHO DE REALIZAR EL
VALOR DE LA COSA
Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda, siempre que estn en el comerci o; la
garanta se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crdito, ste debe constar en un instrumento (debe estar cosificado), pues el
objeto de los derechos reales siempre es una cosa material. En el caso de que se transmita el crdito prendado,
ya sea un crdito tradicional o uno que conste en acciones industriales o comerciales que no sean negociables por
endoso, para que la prenda quede constituida, el contrato debe ser notificado al deudor del crdito dado en
prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque l sea superior a la deuda. En el caso de crditos
transmisibles por endoso, la notificacin no ser necesaria.
El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de quien se encuentre y
solicitar al juez su realizacin para el cobro de la deuda. Ante turbaciones o desposesin, cuenta con las defensas
posesorias y reales, como la accin negatoria y la reivindicatoria.
El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, as como los gastos
efectuados para la conservacin de la cosa y los intereses.
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios,
el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro. El acreedor responde por prdida o deterioros de la
cosa.
Prenda tcita: Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada
posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la
prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la
segunda (Art. 3218). El Art. 3219 deja sin efecto la disposicin del artculo 3218 si la nueva deuda, aunque debida
por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aquella por la que la prenda se haba constituido, perteneciese
al mismo acreedor por haberla recibido n de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin. Parte de la doctrina
ha entendido que la naturaleza jurdica de la prenda tcita es la de un derecho de retencin.
EXTINCIN
La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos reales, ms una forma propia de su
carcter de derecho accesorio o de garanta: la extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue
tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de
prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los
accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despus hubiese recibido.
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Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de gravmenes y (por ende) sin la
prenda. En este caso, el derecho del acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el
caso de venta privada, el bien se vender con la carga real.
8.4 ANTICRESIS: NOCIN FORMA Y PRUEBA CONTENIDO DEL DERECHO ANTICRESIS TCITA EXTINCIN
Art. 3.239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en
posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del
crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses.
El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede nacer de un contrato. El contrato por
el cual se constituye el derecho real de anticresis, debe celebrarse por escritura pblica (Art. 1184), pero esta
formalidad slo es exigida ad probationem y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de
la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad. Al igual que en la prenda, est prohibida la clusula que autorice
al acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues, como todo derecho real
de garanta, implica solamente la preferencia sobre el precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa
misma.
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de dominio o de usufructo quien lo haga.
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta
que la deuda no haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y puede explotar el inmueble por s mismo
o arrendarlo. Si hiciese mejoras necesarias, descontar lo gastado de los frutos que perciba y si stas no fueran
necesarias, debe ser resarcido en proporcin al mayor valor que la cosa hubiese adquirido.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra
los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.
Al ser un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones posesorias y, al ser titular de un derecho real,
de las acciones reales (negatoria o confesoria).
En relacin a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y conservacin del inmueble,
pudiendo ser condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo. Debe pagar las cargas y contribuciones, pudiendo
descontar estos importes de los frutos. No puede introducir cambios en el inmueble ni alterar su destino. Una vez
extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el inmueble.
Anticresis tcita: (Art. 3261) Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito, debe restituir el
inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva
deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.
La extincin del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la hipoteca, por los mismos medios que el
resto de los derechos reales con ms un modo especial: extincin de la obligacin a la que accede.
Este derecho real no ha tenido recepcin en la prctica, quizs por la similitud en sus fines (garantizar una
obligacin con un inmueble) con la hipoteca, derecho real sobre el cual hay una detallada regulacin en el cdigo
y un extensa costumbre jurdica de aplicacin.
8.5 DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)
La ley 25.509 de 2001, modific el Art. 2614 del cdigo civil que exclua la posibilidad de constituir derecho real de
superficie y agreg a la enumeracin del Art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real de superficie
forestal. Se trata de un derecho constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un
inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversiones
para Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un rgimen de promocin de las inversiones que se
efecten en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes. Podrn ser
beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que lleven a cabo la implantacin de bosques, su mantenimiento, el
manejo, el riego, la proteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades de investigacin y
desarrollo, as como las de industrializacin de la madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un
emprendimiento forestal o foresto-industrial integrado, quienes debern anotarse en un registro creado al efecto.
Para estas personas, el ordenamiento previ importantes beneficios fiscales.
El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el
uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o
silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con
derecho real de garanta.
De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puede llevar adelante:
1. realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura (cultivo de bosque).
2. adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.
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La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueble con derecho real de garanta. Ha dicho la
doctrina al respecto, que este no puede ser otro derecho real ms que la hipoteca.
Se lo considera un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el inmueble) y a su vez sobre cosa propia (los
rboles, arbustos, matas, etc., que constituyen el bosque).
Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pblica y tradicin de
posesin y debe inscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de duracin de cincuenta aos,
pero a su trmino nada obsta a celebrar un nuevo contrato.
Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado, as como embargado y ejecutado por los acreedores.
El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el
adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido. El propietario del inmueble afectado a
derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta
durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir
el cese de la turbacin.
El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual,
cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las calidades de
propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos; no se extingue por la destruccin total o parcial de lo
plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de
tres aos.
Siendo el superficiario titular de un derecho real y poseedor legtimo, le asisten todas las defensas posesorias y
reales.
En tanto, segn el Art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no
podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni
perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin. Es muy
criticada esta disposicin, pues alguna doctrina entiende que no debera haber bice para que el nudo propietario
hipotecase el inmueble.
El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales que el resto de los derechos reales con
ms una especial: no ejercicio por el plazo de tres aos.
9 PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES
9.1 ACCIONES REALES: CONCEPTO SU DIFERENCIA CON LAS ACCIONES POSESORIAS - MBITO DE
APLICACIN DE CADA ACCIN REAL TPICA
Segn protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan tambin reales o personales.
La accin real se dirige contra quien posea la cosa en contra de la voluntad del titular del derecho real protegido.
Son tres y se encuentran enumeradas en el Art. 2757: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
Se discute en doctrina la inclusin dentro de esta categora de las acciones de particin de la herencia, deslinde y
ejecucin hipotecaria.
Se critica la tcnica del codificador, pues trata las acciones reales luego de legislar sobre dominio y condominio y
antes de ocuparse del resto de los derechos reales, cuando stos tambin estn protegidos por estas acciones.
Son acciones declarativas, ya que declaran la existencia y extensin del derecho real, y tambin de condena. La
condena consiste en el pago de una indemnizacin, en su caso, y en la orden de restituir la cosa (en la
reivindicatoria), de reestablecer los derechos o servidumbres en la confesoria y de reestablecer la libertad en el
ejercicio del derecho real en la negatoria. En algunos casos, la indemnizacin ser la nica posibilidad. La
reivindicatoria y negatoria se aplican siempre en relacin a los mismos derechos reales, diferencindose en su
aplicacin de acuerdo a la gravedad en la lesin. Mientras que se ejercer la reivindicatoria cuando la privacin en
el ejercicio real derecho real es absoluta, cuando aqul slo sea turbado, se ejercer la negatoria.
mbito de aplicacin:
1. accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de derechos reales que se ejercen mediante
posesin (dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda, anticresis, PH y superficie forestal) para los
casos de desposesin de cosas muebles o inmuebles.
2. accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin reivindicatoria, sumndole el acreedor hipotecario
y en relacin a los inmuebles. Se ejercer cuando la posesin sea slo turbada, por ejemplo si alguien intentara
ejercer una servidumbre o el usufructo sobre la propiedad. El acreedor hipotecario la ejercer cuando el
propietario sea turbado, pues busca resguardar el objeto de su garanta.
3. accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales (incluido el acreedor hipotecario), a
quienes sea impedido el ejercicio de los derechos inherentes a la posesin, esto es, las servidumbres activas y
aquellos derivados de las relaciones de vecindad. Por ejemplo, el poseedor del fundo dominante con servidumbre
de paso sobre otro fundo, a quien se impide cruzar, o el dueo de un fundo que sea molestado por el dueo de un
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fundo vecino con ruidos o emanaciones que excedan la normal tolerancia (Art. 2618, a partir de la defensa incluida
por la reforma de 1968, que tramita por va sumaria).
La legitimacin activa de las acciones reales, se extiende a los herederos de los legitimados por reputarse
continuadores de la persona del titular (Art. 3417 y 3418). El legatario de cosa cierta est expresamente legitimado
por el Art. 3775. Los condminos pueden reivindicar su parte ideal contra otro condmino que les impida el
ejercicio de la posesin y pueden ejercer la accin contra los terceros, pero en este punto no hay acuerdo en la
doctrina sobre si est reivindicando su cuota parte o el todo (beneficiando al resto de los condminos), no hay
discusin en el caso de que sean todos los condminos quienes reivindiquen contra el tercero.
9.2 ACCIN REVINDICATORIA
La accin reivindicatoria est reglada por los artculos 2758 al 2794 del cdigo civil; es una accin por la cual el
titular del derecho real que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en
posesin de ella. Hemos visto ya la legitimacin activa, veamos ahora la legitimacin pasiva. Podr ser
demandado:
1. el poseedor que adquiri la posesin por despojo. Puede haberse configurado por violencia, clandestinidad,
abuso de confianza, hurto o estelionato. Puede demandarse a sus sucesores universales y a los particulares, pero
respecto de estos ltimos con los lmites que el ordenamiento seala para las adquisiciones onerosas de buena fe.
2. el poseedor a quien se le ha hecho entrega voluntaria de la cosa. Es el caso de que el ttulo de trasmisin de la
posesin (boleto de compraventa, por ejemplo), haya sido anulado o se haya configurado una causal de rescisin
o resolucin del contrato.
3. poseedor que niega serlo, hiptesis regulada en el Art. 2783: El demandado que niega ser el poseedor de la
cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante, desde que ste probare que se halla en poder de aqul.
4. tenedor que posee a nombre del reivindicante y busca intervertir el ttulo, convirtindose en poseedor. Por
supuesto que tambin podr intentarse la accin personal derivada del contrato de donde la tenencia naci
(comodato, locacin, etc.), pero a veces sucede que esta accin est prescripta y debe intentarse la reivindicacin.
5. tenedor que posee a nombre de un tercero. En este caso, el tenedor tiene obligacin de denunciar a nombre de
quin posee, a los fines de que sea parte en el juicio y la sentencia tenga efectos en su contra.
Puede ser objeto de reivindicacin cualquier cosa mueble o inmueble, que pueda ser poseda. La persona que
reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle
el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
Es necesario tener en cuenta algunos lmites de la accin reivindicatoria respecto de los muebles:
El Art. 2.767, correlativo del 2412, expresa: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de
buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado
para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida.
Como as tambin, respecto de los inmuebles:
Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona
que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea
el acto nulo o anulable.
Es importante a su vez, el antecedente del plenario Arcadini vs. Malenca, por el cual las Cmaras Nacionales
decidieron en pleno que el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa
de dominio, puede, an antes de la tradicin de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor
de la misma.
Y correlacionar, ya se trate de muebles o de inmuebles con la letra del Art. 2778: Sea la cosa mueble o inmueble,
la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del
reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un
enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante,
como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
Hemos abordado los efectos de la reivindicacin en el cuadro sinptico analizado en el mdulo 1, al ver los
derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir, al cual nos remitimos.
En relacin a la prescripcin, algunos autores han sostenido que la accin reivindicatoria sera imprescriptible, por
el carcter perpetuo del dominio, ya que el artculo 2510 del Cdigo Civil, declara que ste subsiste con
independencia del uso que se pueda hacer de l. Tal es la posicin de Salvat, quien, sin embargo, sostiene que
existira una extincin indirecta de la accin reivindicatoria, en caso de haberse cumplido la prescripcin
adquisitiva a favor de un tercero2. Vale la pena citar en este punto la nota al artculo 4015 que, al reglar sobre la
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usucapin, expresa: Troplong dice: Nada puede escapar el imperio de esta prescripcin: ella excluye todo
favor y todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos.
9.3 ACCIN CONFESORIA: CONCEPTO CASOS DE APLICACIN LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA
La accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las
servidumbres activas, su fin es que los derechos y las servidumbres se restablezcan. Compete la accin
confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin (o sea cuando se ataque el ejercicio de una servidumbre en sentido lato, o se
incumpla con las restricciones y lmites al dominio), a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres
personales activas (es decir cuando existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en cabeza de una
persona determinada que posee el fundo dominante)
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, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores
hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su
posesin.
Como ejemplos, podemos mencionar: si el dueo del fundo sirviente tapa el pozo de agua de manera tal que
impida ejercer la servidumbre de sacar agua o coloca un candado en la entrada de un fundo gravado con
servidumbre de paso. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el sueo nocturno de
los propietarios por el volumen de la msica.
3 Hay quienes entienden que tambin se extiende la legitimacin activa a los titulares de usufructo, uso o habitacin, por considerar que el
cdigo alude a titulares de servidumbres personales en sentido lato.
9.4 ACCIN NEGATORIA: CONCEPTO LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA
Dice el Art. 2.800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les
impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Hemos dicho que la legitimacin activa de la accin negatoria es igual a la de la reivindicatoria, slo que la primera
de ellas se aplica slo a casos de turbacin y adems, la accin negatoria se refiere slo a inmuebles. Segn el
Art. 2.496, slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien
ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del
poseedor; por ejemplo, si quien tiene servidumbre de paso, adems saca agua de un pozo.
Legitimado pasivo es todo aquel que efecte actos posesorios que impliquen el ejercicio de un derecho real,
arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida o simplemente reduciendo los lmites del ejercicio del derecho
real por parte del titular.
Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el
inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. La accin debe tener por objeto accesorio
privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio
anterior le hubiese causado, y an obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza. Probndose
que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente
impedido en la libre disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente
personal.
2 VENTURA, Gabriel, MOISSET DE ESPANES Luis Prescripcin de la accin reivindicatoria , Academia Nacional de Derecho se puede
consultar el artculo en la siguiente pgina web: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/artprescripcionaccionreivindicatoria