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Captulo 2.
De las disposiciones comunes a los tipos de ordenacin
Seccin 1.
Normas aplicables a todos los tipos de ordenacin de la edificacin.
Art. 223. Significado de los conceptos utilizados.
1. Esta seccin contiene la reglamentacin detallada de las constantes o parmetros que determi-
nan, con carcter general, las caractersticas de la edificacin.
2. Cuantas veces se emplean en estas Normas los conceptos que a continuacin se indican tendrn
el significado siguiente:
a) Parcela. Porcin de suelo urbano edificable.
b) Solar. Parcela que, por reunir las condiciones de superficie y urbanizacin establecidas en es-
tas Normas, es apta para su inmediata edificacin.
c) Planta baja. Piso bajo del edificio a nivel del suelo, dentro de los lmites que con referencia a la
rasante sealan estas Normas en relacin con los tipos de ordenacin de la edificacin.
d) Planta stano. La situada por debajo de la planta baja.
e) Planta piso. Toda planta de edificacin que est por encima de la planta baja.
f) Elementos tcnicos de las instalaciones. Partes integrantes de los servicios del edificio de
carcter comn, como los siguientes:
Filtros de aire: depsitos de reserva de agua, de refrigeracin o acumuladores; conductos de
ventilacin o humos; claraboyas; antenas de telecomunicacin, radio y televisin: maquinaria
de ascensor; espacios para recorrido extra de los ascensores e, incluso, para acceso de stos
al plano del terrado o cubierta; cuerpos de escalera de acceso al plano de terrado o cubierta,
elementos de soporte para el tendido y secado de ropa y otros.
g) Cuerpos salientes. Son los que sobresalen de la alineacin de fachada o lnea de fachada de la
alineacin interior, o del espacio libre a interior de la manzana, y tienen el carcter de habitables
u ocupables ya sean cerrados, semicerrados o abiertos.
h) Elementos salientes. Son parte integrante de la edificacin o elementos constructivos no habi-
tables ni ocupables, de carcter fijo, que sobresalen de la alineacin interior o de la alineacin
de edificacin.
i) Patio de luces. Espacio no edificado situado dentro del volumen de edificacin y destinado a
obtener iluminacin y ventilacin.
j) Patios de ventilacin. Con este nombre se designan espacios no edificados, de igual significa-
cin que los patios de luces, pero destinados a iluminar o ventilar escaleras y dependencias
distintas de las piezas principales de las viviendas.
k) Piezas principales de una vivienda: Las salas y dormitorios de acuerdo con la normativa sobre
condiciones mnimas de habitabilidad.
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Art. 224. Indice de intensidad neta de edificacin por parcela.
1. El ndice de intensidad neta de edificacin por parcela es el resultado de dividir la edificabilidad
mxima permitida en cada parcela por la superficie de sta. La edificabilidad mxima permitida es el
resultado de la distribucin comportada por la ordenacin de volmenes entre todas las parcelas de la
edificabilidad neta de cada unidad de zona.
2. En el cmputo de la edificabilidad se incluirn las superficies de todas las plantas, por encima de
la planta stano. Se computarn tambin en la edificabilidad los cuerpos salientes cerrados o
semicerrados, los patios de luces y los de ventilacin.
3. La edificabilidad total, computada segn el nmero anterior, no superar en las parcelas en pen-
diente la que resultare de la edificacin en terreno en plano horizontal.
Art. 225. Planta baja.
1. La planta baja se define para los distintos tipos de ordenacin de la edificacin segn las siguien-
tes normas:
a) En el tipo de ordenacin segn alineaciones de vial, la planta baja para cada parcela es aquella
cuyo pavimento se halla situado entre sesenta centmetros (0,60 m) por encima y sesenta cen-
tmetros (0,60 m) por debajo de la rasante del vial, en los puntos de mayor y menor cota, respec-
tivamente, que corresponden a la parcela.
En los casos en que como consecuencia de la pendiente exista ms de una planta que se sita
dentro de los lmites establecidos en el prrafo anterior, se entender por planta baja para cada
tramo de frente de parcela la de posicin inferior.
En los casos de parcelas con frente a dos viales opuestos, se referir la cota de planta baja a
cada frente, como si se tratase de distintas parcelas, cuya profundidad alcance el punto medio
de la manzana.
b) En el tipo de ordenacin de la edificacin aislada, tiene la consideracin de planta baja aquella
planta o parte de la misma situada encima de la planta stano real o posible.
c) En los dems tipos de ordenacin de la edificacin la planta baja vendr determinada en
el correspondiente Plan o Estudio de Detalle en relacin con la planta stano y con la
cota de referencia de planta baja tal como se define en el artculo 261 de estas Normas.
2. La altura libre mnima de la planta baja ser la siguiente:
TIPO DE ORDENACION OTRA REFERENCIA ALTURA
Edif. segn alineaciones vial. 3,70 m.
Edificacin aislada. - planta baja abierta 3,00 m.
- planta baja cerrada 2,50 m.
Otros tipos de ordenacin. 2,75 m.
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En el tipo de ordenacin segn alineaciones de vial, la altura mnima del techo de la planta baja
respecto de la cota de referencia de la altura reguladora ser de cuatro metros (4 m) para anchos de vial
de veinte metros (20 m) o ms, y de tres metros setenta centmetros (3,70 m) para anchos menores de
veinte metros (20 m).
3. No se permite el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas segn la modalidad de semistano
y entresuelo.
4. En el tipo de ordenacin segn alineaciones de vial, se permiten los altillos en planta baja cuando
formen parte del local ubicado en dicha planta y no tengan acceso independiente desde el exterior,
debindose cumplir las siguientes condiciones:
a) los altillos se separarn un mnimo de tres metros (3 m) de la fachada del edificio;
b) la altura libre mnima, debajo y encima ser de dos metros cincuenta centmetros (2,50 m); sin
embargo, si la parte superior se destina a depsito de materiales, la altura mnima se reduce en
dicha parte a dos metros diez centmetros (2,10 m);
c) el altillo no podr prolongarse y ocupar el espacio libre interior de manzana;
d) la construccin de los altillos no supondr distorsin en la composicin esttica de la fachada
del edificio. Las soluciones de retranqueo de la planta baja por efecto de la construccin de
altillos se regirn por lo establecido en estas Normas respecto de los retranqueos de la edifica-
cin. Los respectivos ayuntamientos podrn limitar o en su caso prohibir dicha solucin en los
determinados mbitos que constituyan un contexto histrico o traidicional;
e) los altillos no constituyen superficies de techo edificable independiente de la planta baja y no
son atribuibles al cmputo de la edificabilidad que pueda ser ordenada mediante Estudios de
Detalle.
5. En el tipo de ordenacin de edificacin aislada no se permiten las plantas altillo.
6. En los dems tipos de ordenacin, las plantas altillo se podrn admitir cuando as lo determine
expresamente el Plan Especial o Estudio de Detalle, y en estos casos su superficie se incluir en el
cmputo de la edificabilidad.
Art. 226. Planta stano.
1. Las plantas stanos en el tipo de ordenacin segn alineaciones del vial son las situadas debajo
de la planta baja, tengan o no aberturas, por causas de desniveles, en cualquiera de los frentes de la
edificacin.
2. En los otros tipos de ordenacin, la planta stano es toda planta enterrada o semienterrada,
siempre que su techo est a menos de un metro por encima del suelo exterior definitivo. La parte de
planta semienterrada, cuyo techo sobresalga ms de un metro por encima de este nivel, tendr, en toda
esa parte, la consideracin de planta baja.
En estos tipos de ordenacin las plantas stano, adems de la condicin anterior deben ajustarse a
las siguientes reglas segn la situacin en que se hallen:
a) la planta stano situada dentro de la proyeccin del cuerpo del edificio que por su situacin
define como planta baja la situada inmediatamente por encima de ella, deber tener su techo
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situado respecto de la cota natural del terreno con una variacin absoluta de ms-menos de un
metro.
b) Las plantas stano situadas fuera de la proyeccin del edificio ocupando el espacio libre de
edificacin dentro de los porcentajes de ocupacin mxima de parcela, que resultan de des-
montes, excavaciones o nivelaciones, debern tener su techo a menos de un metro del nivel del
suelo exterior definitivo, obtenido por manipulacin del terreno natural con las limitaciones indi-
cadas en el artculo 255 de estas Normas.
3. En los stanos no se permite el uso de la vivienda ni la ubicacin de habitaciones en el uso
residencial y sanitario. Los stanos, por debajo del primero, slo podrn destinarse a aparcamientos,
instalaciones tcnicas del edificio, cmaras acorazadas y similares. No obstante, podrn autorizarse
otros usos, distintos del de vivienda y del residencial, si se dota al local de medidas tcnicas seguras
que cubran los riesgos de incendio, explosin y otros y el desalojo, con seguridad, de las personas en
estos eventos.
4. La altura libre de las plantas stanos ser al menos de dos metros veinte centmetros (2,20 m).
5. La iluminacin y ventilacin de plantas stanos cuando se realicen con soluciones de patio in-
gls* cualesquiera que sean sus dimensiones supondr su consideracin de planta baja a los efectos de
aplicacin de la altura reguladora mxima y nmero de plantas y de contabilizacin en la superficie de
techo edificable.
Art. 227. Altura de las plantas piso.
La altura libre de las plantas piso no ser inferior a dos metros y medio (2,50 m). La altura total,
incluido forjado, se reglamenta en cada zona.
Art. 228. Elementos tcnicos de las instalaciones.
1. Los volmenes correspondientes a los elementos tcnicos de las instalaciones, definidos en
estas Normas, debern preverse en el proyecto de edificacin como composicin arquitectnica con-
junta con todo el edificio.
2. Las dimensiones de los volmenes correspondientes a estos elementos son funcin de las exi-
gencias tcnicas de cada edificio o sistemas de instalacin.
Art. 229. Cuerpos salientes.
1. Los cuerpos salientes habitables u ocupables, cerrados, semicerrados o abiertos, que sobresalen
de la lnea de fachada o de la alineacin del espacio libre interior de manzana, o de la alineacin de la
edificacin, cumplirn en todo caso, lo dispuesto en este artculo.
* Aqul ubicado bajo rasante de planta baja.
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2. Son cuerpos salientes cerrados los miradores, tribunas y otros similares con todos sus lados con
cerramientos indesmontables. Son cuerpos salientes semicerrados los cuerpos volados que tengan
cerrado totalmente alguno de sus contornos laterales mediante cerramientos indesmontables y opacos,
como son las galeras y similares que renan estas caractersticas. Son cuerpos volados abiertos las
terrazas, los balcones y otros semejantes.
3. a) La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se computar a efectos de ndice de
edificabilidad neto y de la superficie de techo edificable.
b) La misma regla se aplicar a los cuerpos salientes semicerrados. Sin embargo, a efectos del
clculo de la superficie de techo edificable, dejar de computarse la parte que est abierta para
todos sus lados, a partir de un plano paralelo a la lnea de fachada.
c) Los cuerpos salientes abiertos no se computarn a efectos del clculo de la superficie de
techo edificable. Se computarn a efectos de la ocupacin mxima en planta baja y en el tipo de
ordenacin de edificacin aislada, adems a los efectos de separaciones en los lindes de par-
cela.
4. En todos los tipos de ordenacin se prohben los cuerpos salientes en planta baja.
5. Se admiten con las excepciones o restricciones establecidas en las Normas aplicables a cada
zona, los cuerpos salientes, a partir de la primera planta.
6. Se entiende por plano lmite lateral de vuelo el plano normal a la fachada que limita el vuelo de
todo tipo de cuerpos salientes en planta piso. Este plano lmite de vuelo se sita a un metro de la
medianera.
Art. 230. Vuelo mximo de los cuerpos salientes.
El vuelo mximo de los cuerpos salientes, cerrados, semicerrados o abiertos, es el que se establece
en este artculo para los distintos tipos de ordenacin.
I. Tipo de ordenacin de edificacin segn alineaciones de vial:
1. En las zonas a las que corresponda este tipo de ordenacin, salvo las de casco antiguo que
tienen normativa especial por consideraciones especiales, regirn las siguientes prescripciones: El vue-
lo mximo, medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de sta, no podr exceder de
la dcima parte el ancho del vial. Si por aplicacin de esta regla resultare un vuelo superior a un metro y
medio (1,50 m), se aplicar esta medida como mximo vuelo. Si la edificacin da frente a vas o tramos
de vas de distinta anchura, para cada uno de los cuerpos salientes se aplicar la regla de anchura
correspondiente a la va o tramo de va a que recae con el lmite mximo de un metro y medio (1,50 m).
2. El vuelo mximo de los cuerpos salientes abiertos en el espacio libre interior de manzana no
podr exceder de un veinteavo del dimetro de la circunferencia inscribible en el espacio libre interior de
manzana, con un vuelo mximo, en todo caso, de un metro y medio (1,50 m).
En el espacio libre interior de manzana no se permiten cuerpos salientes cerrados o semicerrados
que rebasen la profundidad edificable.
3. Los cuerpos salientes abiertos podrn ocupar en su totalidad la longitud de fachada. Los cerra-
dos y los semicerrados no podrn ocupar ms de un tercio de dicha longitud. En uno y otro caso, los
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cuerpos vienen limitados en su distancia a la medianera mediante el plano lmite lateral del vuelo, que se
sita a un metro de la medianera.
Cuando el vuelo de los cuerpos cerrados o semicerrados no sea superior a cuarenta y cinco cent-
metros (45 cm) podrn ocupar ms de un tercio de la longitud de fachada, siempre que no rebase la
superficie que le corresponder en caso de mximo vuelo.
Il. Tipo de ordenacin de edificacin aislada:
1. En este tipo de ordenacin, el vuelo de los cuerpos salientes, cerrados o semicerrados, viene
limitado por la superficie de techo edificable de la parcela. En los porcentajes de ocupacin mxima y en
las separaciones a los lindes de parcela, se tendrn en cuenta los cerrados, los semicerrados y los
abiertos.
lll. Tipo de ordenacin volumtrica especfica:
1. Los cuerpos salientes, cerrados, semicerrados o abiertos, se limitarn a un vuelo mximo de un
dcimo de la distancia entre alineaciones de edificacin. Cuando por aplicacin de esta regla resultare
un vuelo superior a un metro ochenta centmetros (1,80 m) se reducir el vuelo a esta dimensin
mxima.
2. Se aplicar en este tipo de ordenacin lo establecido para el tipo de ordenacin de edificacin
segn alineaciones de vial en el apartado 3).
Art. 231. Elementos salientes.
1. Los elementos salientes, como son los zcalos, pilares, aleros, grgolas, marquesinas, parasoles
y otros similares fijos se limitarn en cuanto a su vuelo a lo dispuesto para los cuerpos salientes, con las
particularidades siguientes, aplicables en todos los tipos de ordenacin.
a) Se admiten los elementos salientes en planta baja, de edificacin que d frente a la calle de ms
de seis metros (6 m) de ancho, y siempre que no sobresalgan ms de un cincuentavo del ancho
del vial, de una dcima parte del ancho de la acera, y de cuarenta centmetros (0,40 m), cuando
afecten a menos de la quinta parte de la longitud de la fachada, o de quince centmetros (0,15 m)
si ocupan ms de este quinto de fachada.
b) Se admiten los elementos salientes que se siten de forma que ninguno de sus puntos se en-
cuentre a altura inferior a los dos metros y medio (2,50 m) por encima de la rasante de la acera
y su vuelo no sea superior en ningn punto al ancho de la acera menos sesenta centmetros
(0,60 m), con un tope mximo de un metro y medio (1,50 m) cuando sean opacos y de tres (3 m)
cuando sean translcidos.
c) Los aleros podrn volar del plano de fachada hasta un mximo de cuarenta y cinco centmetros
(0,45 m) para las calles de menos de veinte metros (20 m) y hasta un mximo de noventa cent-
metros (0,90 m) para las calles de 20 o ms metros.
2. Los elementos salientes no permanentes, como son los toldos, persianas, rtulos, anuncios y
similares, no se incluyen en el concepto de elementos reguladores en estas Normas. Regir respecto de
los mismos, lo establecido en las Ordenanzas Municipales.
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Art. 232. Ventilacin e iluminacin.
1. a) En los edificios de viviendas, los dormitorios y salas interiores no podrn autorizarse si no
reciben ventilacin e iluminacin a travs, al menos, de patios de luces. La ventilacin e
iluminacin de otras dependencias distintas de las destinadas a dormitorios o estancias, y
las de las escaleras y piezas auxiliares interiores, podrn hacerse mediante patios de ven-
tilacin.
b) La ventilacin e iluminacin mediante medios tcnicos, sin utilizacin de patios de luces o de
ventilacin, se admitir para dependencias y piezas auxiliares de las viviendas, no destinadas
a dormitorios y estancias, cuando se aseguren las condiciones higinicas y est autorizado por
las normas estatales y municipales sobre condiciones sanitarias e higinicas de las viviendas.
c) La ventilacin e iluminacin de los locales de trabajo y estancia destinados a uso comercial y
de oficinas podrn realizarse mediante elementos o medios tcnicos de probada eficacia, que
aseguren condiciones adecuadas de higiene.
d) El uso de los citados medios tcnicos debe ser regulado por ordenanzas municipales de cons-
truccin.
2. Lo dispuesto en este artculo sobre patios y lo establecido en los artculos siguientes sobre
patios de luces y de ventilacin es aplicable tambin a las obras de ampliacin, para adicin de
nuevas plantas.
Art. 233. Patios de luces.
1. Los patios de luces pueden ser interiores o mixtos. Son interiores los patios de luces que no se
abren a otros espacios libres o viales y son mixtos los abiertos a estos espacios.
2. La dimensin y superficie mnima obligatoria de los patios de luces interiores depende de su
altura. La dimensin del patio interior ser tal que permita inscribir en su interior un crculo de dimetro
igual a un sexto de su altura, con un mnimo de tres metros (3 m) que no produzca en ningn punto de su
planta estrangulaciones de menos de dos metros (2 m) y que sus superficies mnimas obedezcan a la
tabla siguiente:
Altura del patio Superficie mnima
(nm. plantas piso) (m
2
)
1 10
2 10
3 12
4 14
5 16
6 18
7 20
ms de 7 22
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3. Los patios de luces mixtos, que son aquellos abiertos en alguna o algunas de sus caras o espa-
cios libres o vial, debern respetar las distancias mnimas entre paredes fijadas por el dimetro del
crculo inscribible que dice el nmero anterior de este artculo. No sern aplicables, por el contrario, a
estos patios, las superficies mnimas fijadas en la tabla anterior.
Las paredes de los patios de luces mixtos se considerarn como fachadas a todos los efectos.
4. El patio de luces ser mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o ms
fincas contiguas. Ser indispensable a los efectos de estas Normas, que dicha mancomunidad de patio
se establezca por escritura pblica, inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los patios mancomunados se regirn, en cuanto a la forma y dimensiones, por lo dispuesto para los
patios interiores y los mixtos.
5. A los efectos de lo dispuesto en este artculo sobre patios de luces interiores, se tendrn en
cuenta, adems, las siguientes reglas:
a) Las luces mnimas entre muros del patio no podrn reducirse con salientes y otros elementos o
servicios, como son los lavaderos.
b) La altura del patio a efectos de determinacin de su superficie se medir en nmero de plantas
desde la ms baja que lo precise servida por el patio hasta la ms elevada.
c) El pavimento de patio estar, como mximo, un metro por encima del nivel de suelo de la
dependencia a iluminar o ventilar.
d) Los patios podrn cubrirse con claraboyas, siempre que se deje un espacio perifrico libre sin
cierre de ninguna clase, entre las paredes del patio y la claraboya, con una superficie de venti-
lacin mnima del 20 por 100 superior a la del patio.
Art. 234. Patios de ventilacin.
1. Los patios de ventilacin pueden ser interiores o mixtos, como los de luces.
2. La dimensin y superficie mnima obligatoria de los patios de ventilacin depende de su altura. La
dimensin del patio ser tal que permita inscribir en su interior un crculo de un dimetro igual a un
sptimo de altura del total del edificio, con un mnimo de dos metros (2 m) que no produzca en ningn
punto de su planta estrangulaciones de menos de dos metros (2 m) y con una superficie mnina segn la
tabla siguiente:
Altura del patio Superficie mnima
(nm. plantas piso) (m
2
)
1 5
2 5
3 7
4 9
5 11
7 15
ms de 7 17
106
3. Regirn respecto de los patios de ventilacin las siguientes reglas:
a) No se permite reducir las luces mnimas interiores con salientes,
b) La altura del patio, a efectos de determinacin de su superficie, se medir en nmero de plan-
tas, desde la ms baja que lo precise hasta la ms alta servida por el patio.
c) El pavimento del patio estar, como mximo, a un metro por encima del nivel del suelo de la
dependencia a ventilar o iluminar.
4. Los patios de ventilacin mixtos cumplirn condiciones anlogas a las establecidas para los
patios de luces mixtos.
5. Los patios de ventilacin podrn cubrirse con claraboyas, siempre que se deje un espacio perif-
rico libre, sin cierre de ninguna clase, entre la parte superior de las paredes del patio y la claraboya, con
una superficie de ventilacin mnima del 20 por 100 superior a la del patio.
Art. 235. Mnimo de superficie conjunta de patios en planta piso.
1. En las zonas de Casco antiguo: sustitucin de la edificacin antigua (12) y en densificacin urba-
na, intensiva (13a) y semiintensiva (13b), sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de superficie
establecidas para los patios de luces y de ventilacin, la suma de las correspondientes a las que en
plantas piso de un edificio se establezcan alcanzar un porcentaje en relacin con la superficie edificable
a la altura reguladora superior al doce (12).
2. Las porciones de parcela contiguas al espacio libre interior de manzana que puedan quedar sin
edificar computarn en el clculo del citado porcentaje.
Seccin 2.
Normas aplicables a la edificacin segn alineaciones de vial
Art. 236. Parmetros del tipo de ordenacin segn alineaciones de vial.
1. En la regulacin de las condiciones del tipo de ordenacin segn alineaciones de vial, se conside-
ran condiciones bsicas las siguientes:
a) El tipo de ordenacin, que corresponde al definido en estas Normas, en el que la edificacin se
produce segn las alineaciones de vial.
b) La edificabilidad mxima, que se regula bsicamente por la profundidad edificable y la altura
reguladora mxima.
c) La densidad mxima de viviendas, que se aplica en los casos de nueva edificacin como limita-
cin al nmero mximo de viviendas por parcela.
d) La limitacin de usos aplicable segn la reglamentacin zonal.
2. Los parmetros que determinan las caractersticas de edificacin en el tipo de ordenacin, segn
alineaciones de vial, son los siguientes: