Voces: FIDEICOMISO ~ FIDEICOMISO INMOBILIARIO ~ FIDEICOMISO DE INVERSION ~

ACTIVIDAD INMOBILIARIA ~ PRECIO ~ INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION ~ FINANCIAMIENTO

DE LA VIVIENDA ~ FINANCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCION ~ CONSTRUCCION ~ AUTONOMIA
DE LA VOLUNTAD ~ INVERSION ~ INVERSOR ~ FIDEICOMISARIO ~ FIDUCIANTE ~ FIDUCIARIO ~
COMPRADOR ~ PRECIO DE MERCADO ~ NEGOCIO JURIDICO ~ RIESGO DE MERCADO ~ RIESGO
EMPRESARIO ~ PROYECTO DE INVERSION
Ttulo: Fideicomisos de const!cci"n #$% costo#
Autor: Liso&$'s(i) Si%*io V+
Publicado en: LA LEY ,-.--.,/--) ,-.--.,/--) - 0 LA LEY,/--0F) -/11
Cita Online: AR.DOC.1234.,/--
Sumario: I. Los fideicomisos inmobiliarios. Introduccin.- II. Las razones del desarrollo del neocio
inmobiliario con fideicomisos.- III. Atracti!os del fideicomiso en este modelo de neocio.- IV. Los
"rotaonistas.- V. #ideicomiso de construccin al costo.- VI. La mec$nica o"erati!a.- VII. %u& sinifica
'al costo'.- VIII. (l desarrollador ) los in!ersores.- I*. Com"aracin entre '"recio al costo' ) '"recio
fi+o'.- *. As"ectos crticos ) riesos.- *I. Alunas recomendaciones "r$cticas "ara o"erar fideicomisos
inmobiliarios.- *II. Conclusin.
Abstract: #E% em&endimiento $% costo es !n ti&o de est!ct!$ci"n de ne5ocios 6!e im&%ic$ 6!e c$d$ !no de %os
intees$dos en $ccede $ !n inm!e7%e 8*i*iend$) %ote) %oc$% comeci$%) etc+8 $s!m$ %$ 9i5!$ de in*eso &o s!
&ocent$:e de &$tici&$ci"n+ In*eti en !n em&endimiento $% costo est; $soci$do $ %$s e<&ect$ti*$s es&ecto de
%$ e*o%!ci"n de %os &ecios 9in$%es de %os inm!e7%es = %os costos de const!cci"n+#
I. Los fideicomisos inmobiliarios. Introduccin
Fente $ %$ di9!si"n $%c$n>$d$ &o %os 9ideicomisos inmo7i%i$ios de const!cci"n $% costo &$ece intees$nte
e<$min$ con $%5!n$ &o9!ndid$d %$s c$$cte?stic$s de este mode%o de ne5ocios+ Como di:e en oto t$7$:o) e%
denomin$do #9ideicomiso inmo7i%i$io#@-A en s? no es !n$ es&ecie ti&i9ic$d$ de% 5Bneo cont$ct!$% 9ideicomiso
de %$ %e= ,C+CC- @Ad%$) LV0A) ,32A ni tiene !n$ e5!%$ci"n &o&i$) sino 6!e es !n$ m;s de %$s m!cD$s = *$i$d$s
$&%ic$ciones) 7$:o e% &$$5!$s de %$s nom$s de% T?t!%o IE de %$ cit$d$ %e=+ Es !n$ $&%ic$ci"n de% ne5ocio
9id!ci$io) est!ct!$do $d Doc &$$ em&endimientos inmo7i%i$ios) m$=omente destin$dos $ *i*iend$s en
&o&ied$d Doi>ont$%) con:!ntos D$7it$cion$%es) 7$ios ce$dos) c%!7es de c$m&os) %oc$%es comeci$%es) etc+)
c!=os #7ene9ici$ios# o $d6!ientes son 5ene$%mente in*esoes) $Doist$s no &o9esion$%es o cons!midoes
9in$%es) 6!e 7!sc$n $d6!ii !n$ &o&ied$d con ciet$s *ent$:$s e%$ti*$s es&ecto de% costo) %$ 9in$nci$ci"n = !n$
ciet$ se5!id$d+ @,A A es$s *ent$:$s nos e9eiemos m;s $de%$nte+
L$s com7in$ciones = &$tici&$ci"n en e% ne5ocio) &$tic!%$mente de %os in*esoes = des$o%%$does) son
mF%ti&%es+ A!n c!$ndo D$= $%5!n$ &;ctic$ 5ene$% = &$ecidos) no D$= !n es6!em$) &$t"n 9i:o o #mode%o
!ni9ome# $% 6!e se ciGen) sino 6!e de&ende de c"mo se con:!5$n %os ec!sos 6!e c$d$ &$te $&ot$ o in*iete
en e% ne5ocio = %$ 5$n$nci$ o *ent$:$ 6!e &etende o7tene+ S? tienen en comFn) %$ !ti%i>$ci"n de% cont$to de
9ideicomiso como *eD?c!%o :!?dico 6!e contiene e% ne5ocio = enc$!>$ $%5!n$s e%$ciones de %os &$tici&$ntes o
&ot$5onist$s+ Antici&$mos 6!e en9oc$emos %os 9ideicomisos 6!e no est;n en %$ o9et$ &F7%ic$ @%e= -4+H/-A
@Ad%$) IIVIII0B) -3,3A sino en e% mec$do inmo7i%i$io coiente @JA @$t+ 1) %e= ,C+CC-A+
II. Las razones del desarrollo del neocio inmobiliario con fideicomisos
Res&ecto de% &o6!B de% des$o%%o e<itoso) es&eci$%mente desde e% $Go ,//J) $ ies5o de !n$ e<&%ic$ci"n
ins!9iciente = sin desconoce %$s o&iniones citic$s @CA 6!e $d*ieten $cec$ de %$s 9$%%$s) entendemos 6!e
es&onde 7;sic$mente $ %$ con:!5$ci"n de dos 9$ctoesK !no &im$io) como es e% econ"micoL = oto
com&%ement$io o $!<i%i$) como es %$ ine<istenci$ de *?$s m;s &;ctic$s = e9icientes &$$ contene ne5ocios
$soci$ti*os) con 9in$%id$d inmo7i%i$i$) 6!e 5eneen !n$ e<&ect$ti*$ de se5!id$d = &oc$s com&%ic$ciones t$%
como %o s!scit" e% 9ideicomiso) con &enet$ci"n en e% conocimiento 8$% menos de% nom7e8 de $%5!nos
sectoes soci$%es de ni*e% medio = $%to+ E% 7oom de cecimiento de %$ ind!sti$ de %$ const!cci"n de *i*iend$s
&$$ esos sectoes) 6!e comen>" ti7i$mente $ &$ti de %$ cisis de% ,//, = ceci" sin inte!&ci"n) continF$
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$ct!$%mente no s"%o &$$ s$tis9$ce %$ dem$nd$ de% !s!$io 9in$%) sino como tendenci$ $ %$ in*esi"n en $cti*os
inmo7i%i$ios+ Es deci) !n$ ese*$ de *$%o en %o 6!e *!%5$mente se %%$m$ in*eti o co%oc$ %os $Doos en
#%$di%%os#+
En e$%id$d %$ ins!9icienci$ de medios inst!ment$%es comen>" m!cDo $ntes de %$ cisis temin$% de %$
con*eti7i%id$d+ Se emont$ $ dBc$d$s &$s$d$s con %os &o7%em$s 5ene$dos &o %os &ocesos in9%$cion$ios = %$
inest$7i%id$d econ"mic$) com7in$dos con e% 9$c$so de% ne5ocio inmo7i%i$io de !n mec$do c$m7i$nte) 6!e
5ene$7$ !n$ 7ecD$ ins$%*$7%e ente %$ *ed$de$ ent$7i%id$d de% ne5ocio = %$ e$%id$d 9in$ncie$ de %$s
em&es$s em&endedo$s de% !7o inmo7i%i$io+ Esto dei*$7$ 5ene$%mente en 6!ie7$s) 6!e $$st$7$n :!nto
con %$ em&es$ $ %os edi9icios sin temin$ @o s"%o est!ct!$s de Domi5"n $m$doA = &o ende $ %os
com&$does de %$s !nid$des) 6!e de est$ 9om$ *e?$n es9!m$se s!s $Doos :!nto con %$ es&e$n>$ de tene !n$
*i*iend$+
L$ i5ide> de %$s $%ten$ti*$s :!?dic$s de o5$ni>$ci"n societ$i$ t$dicion$%) no %o5$on e!ni = estim!%$
%$ &$tici&$ci"n de di9eentes in*esoes &$$ 9in$nci$ em&endimientos inmo7i%i$ios+ Ese 9$cto incenti*" %$
inst$%$ci"n de %$ 9i5!$ D$st$ %%e5$ $ %$ !ti%i>$ci"n intensi*$ en e% secto+ En est$ $&%ic$ci"n e% 9ideicomiso es
em&%e$do como !n$ es&!est$ din;mic$ de %os o&e$does = $5entes econ"micos &$$ e!ni) sin com&%e:id$des
7!oc;tic$s) de m$ne$ &$5m;tic$ = con e%$ti*$ se5!id$d) %$ *o%!nt$d de %os 6!e 6!ieen &$tici&$ en !n
ne5ocio con not$s $soci$ti*$s+ @1A En B&oc$s donde %$ 9in$nci$ci"n Di&otec$i$ $ %$5o &%$>o es esc$s$) %$
in9%$ci"n es $%t$ = %$s *?$s t$dicion$%es &$$ %$ $d6!isici"n de *i*iend$ temin$d$ #$ esten$# son de di9?ci%
$cceso &$$ %$ c%$se medi$) = &;ctic$mente ine<istente &$$ %os sectoes con em&%eos 7ien em!ne$dos 6!e
t$m&oco c!ent$n con s!7sidios est$t$%es) e% 9ideicomiso es !n$ $%ten$ti*$ 7!sc$d$+
III. Atracti!os del fideicomiso en este modelo de neocio
Se5Fn Petie$ C;ne&$ = P$nt$netti) @2A en !n t$7$:o de in*esti5$ci"n $cec$ de% em&%eo de% 9ideicomiso
inmo7i%i$io en %os F%timos $Gos) e% secto de em&endimientos de es$ n$t!$%e>$ !ti%i>$ e<tensi*$mente %$ 9i5!$
= $s? %o &omocion$ = &!7%icit$) c%$si9ic$ndo de m$ne$ $7it$i$ = s!i 5eneis $ estos 9ideicomisos) como si
D!7ie$ di9eentes c%$ses tBcnic$s) c!$ndo estict$mente no %$s D$=+ Se5Fn esos in*esti5$does) %$ &ime$
e<&%ic$ci"n de este im&edeci7%e B<ito se 9!nd$ment$ en e% m$co %e5$% = tBcnico de% 9ideicomiso 6!e &esent$
*ent$:$s di9eenci$%es = de $%to *$%o &$$ %os $5entes inmo7i%i$ios = s! &!7%ico) ente %$s 6!e &odemos
dest$c$K
-+ Se establece una relacin contractual asociati!a @4A 8s!i 5eneis8 sin est$7%ece !n$ *inc!%$ci"n
societ$i$ t?&ic$+ En estos &o=ectos %os in*esoes 8&o %$ n$t!$%e>$ de% 9ideicomiso8 &$tici&$n en 9om$
con:!nt$ de !n &o=ecto de ies5o sin est$ e%$cion$dos &o %os deecDos = o7%i5$ciones inDeentes $ %os ti&os
societ$ios contem&%$dos en %$ %e= de socied$des+
,+ (n este $mbito cam"ea la libre autonoma de la !oluntad contractual @$t+ --34 Cod+ Ci*i%A) &o %o
6!e %os 9om$tos = contenidos de&enden de %$ m$=o o meno ce$ti*id$d de %os &$tici&$ntes &$$ e5%$ s!s
deecDos = o7%i5$ciones) $:!st;ndo%os $% ne5ocio en &$tic!%$+ Po es$ $>"n si 7ien D$= $%5!n$s c$$cte?stic$s
5ene$%es 6!e se e&iten) c$d$ est!ct!$ci"n de% 9ideicomiso inmo7i%i$io de&ende de %$s cic!nst$nci$s de%
em&endimiento = s!s &ot$5onist$s+ E% %?mite est$; d$do &o %$s nom$s de oden &F7%ico = %$s dem;s de
c$;cte t!iti*o+
J+ (s tem"oral ) es"ecfico) &o %o 6!e %$ e%$ci"n 9in$%i>$ con %$ conc%!si"n de %$ o7$+
C+ ,isminu)e sinificati!amente el rieso del in!ersor en cuanto a cambios "otenciales ) rado de
cum"limiento de lo "ro)ectado- dado .ue en el contrato .uedan establecidas as"ectos como la
indi!idualizacin del inmueble- las condiciones de com"ra- las caractersticas del em"rendimiento a
desarrollar/ los "lazos de la obra/ los costos estimados- los derec0os ) obliaciones de las "artes
inter!inientes- el destino del "atrimonio fiduciario- la forma en .ue debe administrarse- la sustitucin de
los in!ersores morosos o del fiduciario- ) la inde"endencia del nue!o "atrimonio de los "atrimonios
"ro"ios de fiduciario ) fiduciantes @$t+ -C) %e= ,C+CC-A+
1+ Uno de %os 5$ndes $t$cti*os $dic$ en .ue frente a un su"uesto de crisis- )a fuere del
em"rendimiento en "articular o de la economa- la tierra ) lo .ue lleue a construirse "ermanecer$n en el
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"atrimonio fideicomitido sin el rieso de .ue el concurso o la .uiebra de los "rotaonistas arrastre los
bienes @$t+ -2) %e= ,C+CC-A+
IV. Los "rotaonistas
En este mode%o de ne5ocios conc!en 7;sic$mente %os &ot$5onist$s de% cont$to de 9ideicomiso @9id!ci$nte
0 9id!ci$io 0 7ene9ici$ioA $ %os 6!e) en $%5!nos c$sos) se s!m$n otos inte*inientes 6!e c!m&%en distint$s
9!nciones+ Los &$tici&$ntes m;s 9ec!entes sonK
i. ,esarrollador: en 5ene$% es 6!ien tiene %$ c$&$cid$d = conocimientos &$$ &%$ni9ic$ = diseG$ e%
&o=ecto de ies5o+ M$= dos mod$%id$des de des$o%%$doesK est; $6!e% 6!e es con*oc$do &o !n 5!&o de
in*esoes &$$ 6!e des$o%%e !n &o=ecto o e% 6!e $m$ e% &o=ecto = s$%e $ %$ 7Fs6!ed$ de in*esoes+ En
$%5!nos c$sos &!ede $&ot$ e% c$&it$% semi%%$ &$$ %$ &ime$ et$&$ de est!dio) en 5ene$% es cont$t$do &o %os
in*esoes 9!nd$does intees$dos en e% secto o &o $%5Fn &$tic!%$ en s! condici"n de &o&iet$io de !n
teeno+ S! o% es $tic!%$ = %ide$ todos %os $s&ectos de% ne5ocio+ En e% mec$do encont$mos !n $m&%io $n5o
de $!todenomin$dos des$o%%$does) con idoneid$d = e<&eienci$ m!= di*es$) 6!e &o %o 5ene$% temin$n
concent$ndo s! 5$n$nci$ en %$ tie$ &o %$ *?$ de $5e5$ *$%o con !n &o=ecto 6!e m$<imi>$ e% endimiento
de% %oteL = e% esto 8inc%!id$ %$ const!cci"n8 es t$n s"%o %$ &est$ci"n de !n se*icio+ En %os 9om$tos
t$dicion$%es) %$ em&es$ des$o%%ist$ $ct!$7$ como &o&iet$i$ = *endedo$ de% em&endimiento)
&em$neciendo D$st$ e% 9in$% con tod$s %$s es&ons$7i%id$des 9ente $ %os com&$does+ L$ !ti%id$d se &od!c?$
!n$ *e> temin$do e% &oceso de const!cci"n = ente5$d$ %$s !nid$des+ En %os 9ideicomisos e% des$o%%ist$ &o
%o 5ene$% s$%e con s! 5$n$nci$ $ntes de 6!e %$ edi9ic$ci"n comience) = %!e5o 8s$%*o Donos$s e<ce&ciones8
se des%i5$ de %$s es&ons$7i%id$des 9ente $ %os 9id!ci$ntes+ Po %o 5ene$% e% des$o%%$do desi5n$ $% 9id!ci$io o
7ien em&%e$ !n$ socied$d con ese o7:eto+ No es 9ec!ente e% em&%eo de 9id!ci$i$s &o9esion$%es+
ii+ #iduciantes 1 2eneficiariosK son %os in*esoes) 6!ienes se o7%i5$n $ $&ot$ %$ tot$%id$d de %os 9ondos
neces$ios &$$ com&$ e% inm!e7%e = &$$ D$ce 9ente $ todos %os costos 6!e dem$nde %$ o7$ de const!cci"n+
Inc%!so $s!men es$ c$%id$d) &o*eedoes de %$ const!cci"n 6!e c$n:e$n metos de s!&e9icie const!id$ en e%
em&endimiento $ c$m7io de m$tei$%es ! otos ins!mos de o7$+ C$d$ !no de %os 9id!ci$ntes07ene9ici$ios
$s!me e% com&omiso de $&otes en %$ &o&oci"n 6!e %e coes&onde con9ome %$ !nid$d o !nid$des 6!e e%i:$+
T$m7iBn &!ede 6!e e% teeno se$ $&ot$do &o !no o m;s 9id!ci$ntes07ene9ici$ios $ c$m7io de !n$
&$tici&$ci"n en %$s !ti%id$des o !n$ c$ntid$d de !nid$des 9!ncion$%es temin$d$s+ Us!$%mente e% cont$to
&emite 6!e estos &ot$5onist$s &!ed$n cede s!s deecDos $ 9$*o de teceos+
iii. #iduciarioK es 6!ien enc$7e>$ e% tot$% de% &$timonio 9ideicomitido &$$ concet$ e% em&endimiento
inmo7i%i$io con9ome %$s &$!t$s 9i:$d$s en e% cont$to = e% ne5ocio) 7$s$do en e% $nte&o=ecto = %$ memoi$
tBcnico0desci&ti*$+ E% 9id!ci$io &o&iet$io es e% es&ons$7%e = e% &ot$5onist$ &inci&$% de% &o=ecto+ No
o7st$nte e%%o) &!ede no tene $ s! c$5o %$s t$e$s e:ec!ti*$s+ Es 9ec!ente 6!e coe<ist$ con !n des$o%%ist$
inde&endiente 6!e se enc$5$ de% %ide$>5o de% ne5ocio+ Es este F%timo 6!ien im$5in$ e% &o=ecto) con*oc$ $ %os
in*esoes) com&$ %os ins!mos) *ende %$s !nid$des) etc+ &eo no es e% &o&iet$io) sino 6!e o&e$ &$$ %os
in*esoes 7$:o distint$s 9i5!$s :!?dic$s = denomin$ciones @*5+ o5$ni>$do) 5eenci$do o des$o%%$doA+ E%
9id!ci$io te"ic$mente es e% es&ons$7%e de %$ $dminist$ci"n de% em&endimiento &eo es &osi7%e 8como
di:imos8 6!e det;s de B% se enc!ente e% des$o%%ist$ 6!e es 6!ien %%e*$ %$ $dminist$ci"n &o9esion$% o es e%
e<&eto en e% 5eenci$miento de %$ const!cci"n+ Un$ *e> 9in$%i>$d$) e% 9id!ci$io t$nsmiti; $ %os 7ene9ici$ios
e% dominio de %$s !nid$des 6!e $ c$d$ !no %e coes&ond$+ Pese $ %$ im&ot$nci$ 6!e tom$ e% o% de%
des$o%%$do ! o&e$do en este ti&o de 9ideicomisos) de7e 6!ed$ c%$o 6!e e% 9id!ci$io es e% es&ons$7%e 9in$%
&o %$s in*esiones e9ect!$d$s @$t+ 2) %e= ,C+CC-A+iii. #iduciantes 3 Ad0erentes 1 2eneficiariosK si est!*ie$
contem&%$do) son %os 6!e in5es$n) !n$ *e> %$n>$do e% &o=ecto = d!$nte s! e:ec!ci"n) $dDiiendo $% cont$to
de 9ideicomiso &ee<istente+ P!eden in5es$ si se t$t$ de !n &o=ecto donde no est; ce$do e% tot$% de %$
in*esi"n neces$i$ &$$ 9in$%i>$ e% em&endimiento+ Si %o est!*ie$) entonces se inco&o$n $d6!iiendo %os
deecDos de !n 9id!ci$nte07ene9ici$io 6!e dese$ des*inc!%$se de% ne5ocio) &o %$ $>"n 6!e 9!e$+
i!. Com"radores: son %os 6!e com&$n !nid$des de% em&endimiento) e%$cion;ndose con e% 9id!ci$io = e%
9ideicomiso &o medio de !n$ com&$*ent$+ Es deci) $ t$*Bs de% sistem$ t$dicion$% de %$ o&e$ci"n
inmo7i%i$i$
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P!ede D$7e otos &$t?ci&es como %$s inmo7i%i$i$s 6!e di9!nden = comeci$%i>$n e% &od!cto) $ c$m7io de
comisiones+
En c!$nto $% &$timonio 9id!ci$io est; inte5$do &o e% tot$% de %os 7ienes 6!e se t$ns9ieen $% 9id!ci$io =
se 5ene$n d!$nte e% ne5ocio+ Re5!%$mente se 9om$ con e% teeno) est!ct!$ o const!cci"n = con ec!sos
%?6!idos+ En $%5!nos c$sos t$m7iBn se inco&o$ t$7$:o &o9esion$% $ t$*Bs de Dono$ios &!estos $ ies5o+ De
con9omid$d con e% $t+ -C de %$ %e= ,C+CC- se constit!=e este &$timonio de $9ect$ci"n como indi*id!$% =
se&$$do de %os &$timonios de %os &ot$5onist$s de% cont$to de 9ideicomiso = 8como s$7emos8 en ese
c$;cte) se enc!ent$ e<ento @$t+ -1) %e= ,C+CC-A de %$ $cci"n sin5!%$ o co%ecti*$ de %os $ceedoes de%
9id!ci$io) de %os 9id!ci$ntes = de %os 7ene9ici$ios @inc%!=endo e% 9ideicomis$ioA+
Los in*esti5$does nom7$dos $9im$n 6!e) t$nto en medios 5;9icos o %os c$te%es de o7$ 6!e &!7%icit$n
em&endimientos inmo7i%i$ios en des$o%%o) se o7se*$ e% DecDo 8como denomin$do comFn8 de 6!e se
o9ece $% 9ideicomiso como est!ct!$ %e5$% de% &o=ecto) &eo con e% $5e5$do de c$%i9ic$ti*os es&ecto de s!
condici"n de &$5o = $&otes+ As? encont$mos 6!e en m;s de !n 31 N de %$s *eces e% tBmino 9ideicomiso est;
&ecedido &o #$% costo#) #$ &ecio 9i:o#) #&ecio concet$do#+ Podemos $9im$ 6!e 8en 5ene$%8 e%
9in$nci$miento de %$ const!cci"n se e9ectF$ $ t$*Bs de dos c$te5o?$s o 9om!%$sK i+ 9ideicomiso $% costoL = ii+
9ideicomiso $ &ecio 9i:o+
V. #ideicomiso de construccin al costo
E% em&endimiento $% costo es !n ti&o de est!ct!$ci"n de ne5ocios 6!e im&%ic$ 6!e c$d$ !no de %os
intees$dos en $ccede $ !n inm!e7%e 8*i*iend$) %ote) %oc$% comeci$%) etc+8 $s!m$ %$ 9i5!$ de in*eso &o s!
&ocent$:e de &$tici&$ci"n+ In*eti en !n em&endimiento $% costo est; $soci$do $ %$s e<&ect$ti*$s es&ecto de
%$ e*o%!ci"n de %os &ecios 9in$%es de %os inm!e7%es = %os costos de const!cci"n+ En 5ene$% %$ o&e$toi$ $%
costo 5$n$ 9!e>$ c!$ndo e% sistem$ 9in$ncieo no &$tici&$ de m$ne$ $cti*$ en e% mec$do de 7ienes $?ces = %$
in9%$ci"n es $%t$ o ceciente %$ e<&ect$ti*$+ En %$ medid$ 6!e se es&een cecimientos en %os &ecios de %os
&od!ctos 9in$%es = costos est$7%es) $!ment$ %$ &o&ensi"n $ &$tici&$ en este ti&o de ne5ocio. (st$ claro .ue el
in!ersor asume ma)ores riesos.
Este mode%o de ne5ocio se oi5in$ en !n$ com7in$ci"n de %$ inst!ment$ci"n &o medio de% 9ideicomiso = e%
%%$m$do consocio $% costo+ S$%*o %$ !ti%i>$ci"n de% 9ideicomiso como sostBn :!?dico o *eD?c!%o) no est$mos
$nte !n$ no*ed$d en c!$nto $ ne5ocio en e% !7o inmo7i%i$io+ L$ &ime$ B&oc$ m;s $cti*$ de %$ const!cci"n
$% costo 9!e desde 9ines de %$ dBc$d$ de% sesent$ D$st$ &inci&ios de% setent$+ En ese &e?odo se des$o%%$on %os
consocios de const!cci"n $% costo 87$:o distintos 9om$tos :!?dicos8 6!e des$&$ecieon $ $?> de %os
&ocesos de Di&ein9%$ci"n+ Asimismo %$s distint$s et$&$s ecesi*$s &od!:eon !n$ et$cci"n de% mec$do de
*ent$ de &o&ied$des = %$ 7$:$ de %os &ecios en sim!%t;neo) con !n costo de const!cci"n 6!e $% 9in$% s!&e$7$
e% *$%o de mec$do de !n inm!e7%e temin$do+
Este ti&o de 9ideicomiso se constit!=e con e% 9in de const!i !n$ c$s$ o edi9icio esidenci$%) comeci$% o
9$7i% en condiciones &e*i$mente &$ct$d$s) con $&otes de %os in*esoes d$dos &o !n $ntici&o en e9ecti*o =
c!ot$s &%$ni9ic$d$s 6!e %e &emiten 8!n$ *e> 9in$%i>$d$ %$ o7$8 %$ $d:!dic$ci"n en &o&ied$d de !n$ o m;s
!nid$des en %$ c$%id$d de 7ene9ici$io+ No e<iste !n &ecio de *ent$) sino !n com&omiso de% &$t?ci&e de
$&ot$ %os 9ondos 6!e se$n neces$ios &$$ e% des$o%%o de% em&endimiento+ E%%os $s!men e% ies5o de%
&o=ecto &o6!e se $soci$n $ e%+ En t$% sentido %$ o7%i5$ci"n de% 9id!ci$io 8en %o 6!e se e9iee $%
c!m&%imiento de% enc$5o8 se c$$ctei>$ m;s como de medios 6!e de 9ines) en e%$ci"n $ %$ o7tenci"n de%
es!%t$do de% ne5ocio+
VI. La mec$nica o"erati!a
Como e<&%ic$ci"n 5ene$% se &!ede deci 6!e !n 9ideicomiso de const!cci"n $% costo es $6!e% 6!e tiene &o
9in$%id$d %$ e$%i>$ci"n de !n$ o7$ de es$ n$t!$%e>$ c!=o o7:eto 9in$% s!e%e seK $+ en$:en$ %$s !nid$des $
teceos) disti7!=endo %$s !ti%id$des ente %os 7ene9ici$iosL 7+ $d:!dic$ %$s !nid$des $ $6!e%%os 6!e e$%i>$on
%$s in*esiones &$$ %%e*$ $ c$7o e% em&endimiento @9id!ci$ntesAL = c+ !n$ com7in$ci"n de es$s dos
&osi7i%id$des+ Los 9id!ci$ntes se com&ometen $ $&ot$ %os ec!sos &$$ des$o%%$ e% &o=ecto en !n$ 9om$
&e*i$mente est$7%ecid$ 8&o %o 5ene$% !n &%$n de c!ot$s $:!st$7%es8 = $s!mi %os m$=oes costos 6!e se
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&od!>c$n+ Te"ic$mente ese &%$n de c!ot$s de7e?$ contem&%$ %os 9%!:os de 9ondos neces$ios &$$ c!m&%i con
e% &%$n de o7$+ Como contra"restacin "or ese a"orte recibir$n una o !arias unidades funcionales- "or lo
.ue tambi&n se con!ierten en beneficiarios+ Asimismo) en ot$s *$i$ntes) &od;n eci7i %$s !ti%id$des
&od!cid$s &o %$s *ent$s de% 9id!ci$io $ teceos 6!e $d6!iieon !nid$des de% em&endimiento+ En $%5!nos
c$sos se com&ometen t$m7iBn $ $&ot$ %$ &$te de $6!e%%os &$tici&$ntes 6!e no c!m&%en con s!s o7%i5$ciones
9ente $% &o=ecto = !n deecDo de &e9eenci$ &$$ $d6!ii %os deecDos de %os 7ene9ici$ios 6!e son d$dos de
7$:$ &o inc!m&%imiento+ Po %o 5ene$% e% 9id!ci$nte &!ede cede s! condici"n de 7ene9ici$io $ !n teceo &o
!n &ecio o 7ien conse*$ es$ &$tici&$ci"n = se $d:!dic$t$io de %$ coes&ondiente !nid$d o inm!e7%e+ Las
m$s de las !eces se re.uiere .ue el fiduciario ace"te la cesin- a fin de "re!enir la incor"oracin de
"artci"es de reem"lazo .ue no tenan sol!encia "ara continuar con los "aos de los a"ortes a de!enar.
Con e% 9ideicomiso constit!ido e% 9id!ci$io se%eccion$ %$ em&es$ const!cto$ = s!sci7e e% es&ecti*o
cont$to de %oc$ci"n de o7$ = dem;s s!:etos 6!e inte*end;n 8diect$ o indiect$mente8 en e%
em&endimientoK in5enieos) $6!itectos) &o=ectist$s) diecto de o7$) 5estoes) comeci$%i>$do$) etc+ L$
em&es$ const!cto$ 9$ct!$ o ceti9ic$ &ei"dic$mente %os $*$nces de o7$ de $c!edo $ !n &%$n o cono5$m$
&e*i$mente &$ct$do+ E% dineo neces$io &$$ &$5$ esos $*$nces &o*iene de %os $&otes de %os 9id!ci$ntes = de
%$s &e*ent$s e$%i>$d$s $ teceos+ Un$ *e> 9in$%i>$d$ %$ o7$) %$s !nid$des temin$d$s son $d:!dic$d$s $ %os
7ene9ici$ios @HA o $ %os com&$does si es 6!e %$ est!ct!$ cont$ct!$% &e*B 6!e e% 9id!ci$io *end$ !nid$des $
teceos+ P$$ se &ecisos) %o 6!e se %%$m$ #o7$ $% costo# es en *ed$d !n &es!&!esto o estim$ci"n de costo)
&o6!e s"%o c!$ndo se temine e% em&endimiento &!ede detemin$se e% costo e$% = 9in$%+ De $D? en m;s si se
%o cont$st$ con e% *$%o de mec$do de !n inm!e7%e simi%$) se &!ede detemin$ 8$ ni*e% de in*esi"n8 si se
&od!:o !n$ di9eenci$ en tBminos de ent$7i%id$d+
In*eti en !n em&endimiento $% costo est; $soci$do $ %$s e<&ect$ti*$s es&ecto de %$ e*o%!ci"n de %os
&ecios 9in$%es de %os inm!e7%es = %os costos de const!cci"n+ En %$ medid$ 6!e se es&ee cecimientos en %os
&ecios de %os &od!ctos 9in$%es = costos est$7%es) $!ment$ %$ &o&ensi"n $ &$tici&$ en este ti&o de ne5ocio+
Est; c%$o 6!e e% in*eso $s!me m$=oes ies5os+ Sin em7$5o e% 9ideicomiso de7e?$ o&e$ como !n
continente 6!e miti5$ %os ies5os+ T$m7iBn como &inci&io 86!e no siem&e se d$8 e% c$&it$% de in*esi"n
de7e?$ se $dminist$do &o9esion$%mente &$$ c!m&%i con e% o7:eti*o) &ote5iBndo%o de %o 6!e &!ed$ oc!i%e
$ %os dem;s in*esoes o $ %$s em&es$s const!cto$s cont$t$d$s+
Un$ *$i$nte menos 9ec!ente es e% 9ideicomiso #a costo fi+o# donde e% in*eso09id!ci$nte $&ot$ !n *$%o
&e9i:$do) c$%c!%$do so7e *$%oes de mec$do) &o e% deecDo $ 6!e %e escit!en !n$ !nid$d 9!ncion$%+ En este
c$so e% $ntici&o &$$ in5es$ 5ene$%mente es m$=o) d$do 6!e e% des$o%%$do de7e conside$ !n m$=o
m$5en &$$ D$ce 9ente $ %os 5$stos = com&$s de m$tei$% sin $ies5$se e<cesi*$mente $ tene &Bdid$s) 6!e
%!e5o D$7; 6!e $9ont$+ B$:o est$ mod$%id$d e% in*eso tiene m;s cete>$ so7e e% monto de %$ in*esi"n $
e$%i>$) 6!e tiende $ se s!&eio 6!e en e% c$so de %os mencion$dos 9ideicomisos $% costo) con %$ di9eenci$ de%
m$=o incenti*o 6!e tiene e% des$o%%$do &$$ e$%i>$ es9!e>os &o ed!ci costos = 5ene$ $Doos = $s?
o7tene %$ me:o ec!$ci"n costo.7ene9icio) =$ 6!e esto im&$ct$ en s! es!%t$do 9in$%+ Peo D$= dos 5$ndes
ies5os 6!e s!&one est$ mod$%id$d = 6!e sonK $+ %$ &osi7i%id$d 6!e $nte !n eo de c;%c!%o) m$%$ &%$ni9ic$ci"n o
s!7$s de &ecios no &e*ist$s) e% des$o%%$do con e% $*$% e<&%?cito o no de% 9id!ci$io tiend$ $ 7$:$ costos *?$
$:!ste de c$%id$d en e% m$tei$% com&ometido) o 7+ %$ tent$ci"n de %os des$o%%$does &o cont$t$ 9id!ci$ios
sin idoneid$d como !n$ m$ne$ de 7$:$ costos+
VII. %u& sinifica 'al costo'
Lo m;s not$7%e es 6!e en e% 9ideicomiso $% costo e% in*eso in5es$ sin s$7e ciet$mente c!;nto %e cost$;
%$ !nid$d+ E% &ecio es $7ieto = de7e?$ temin$ &$5$ndo %o 6!e e$%mente c!este+ P;ctic$mente n$die
5$$nti>$ $% in*eso e% *$%o 9in$%) sino 6!e mes t$s mes e% 9id!ci$io %e com!nic$ %os 5$stos inc!idos = %os
&$5os $ e$%i>$ con9ome e% $*$nce de %$s o7$s) $ t$*Bs de %i6!id$ciones+
L$ m$tei$%i>$ci"n de% $&ote de% in*eso se e$%i>$ $ %o %$5o de% &e?odo de const!cci"n) de $c!edo con e%
$*$nce de %$ o7$+ Los m$=oes costos 6!e tend; 6!e $7so7e se;n %os de% em&endimiento &$tic!%$ en e%
6!e e% in*eso &$tici&$ = no e% $!mento &omedio de costos de% mec$do e9%e:$do en !n ?ndice @*5+ ?ndice de
%$ C;m$$ A5entin$ de %$ Const!cci"nA+ Un em&endimiento en &$tic!%$ &!ede tene !n$ &o&oci"n de
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5$stos distint$ $ es$ e9eenci$+ Po eso c!$ndo se &$tici&$ de !n em&endimiento $% costo D$= 6!e tene en
c!ent$ %os 5$stos e$%es de% &o&io &o=ecto = %$s distint$s et$&$s de $*$nce de %$ const!cci"n+ P!ede se 6!e e%
?ndice de !n mes im&$cte 9!etemente en e% $!mento de% &ecio de $%5Fn ins!mo) sin em7$5o t$m7iBn es
&osi7%e 6!e en !n em&endimiento en &$tic!%$ =$ se D$%%$ $d6!iido o $5ot$do ese ins!mo) &o %o t$nto no
tend; im&$cto en e% costo e$% de% &o=ecto de 6!e se t$t$+ @3A
En !n conte<to in9%$cion$io %os ies5os son im&ot$ntes &o6!e no D$= !n$ em&es$ *endedo$ es&ons$7%e
= &ecios 9i:os) &eo %$ 5ente &e9iee ese sistem$ $ !n &ecio ce$do en d"%$es) $!n c!$ndo =$ oc!i" 6!e %$
in9%$ci"n de costos de %$ const!cci"n @ins!mos) 5emios) m$no de o7$) etc+A 9!e m$=o $ %$ de&eci$ci"n de%
&eso con e%$ci"n $% d"%$+ Es m;s) no es e<t$Go 6!e e% &ecio 9in$% de %$ const!cci"n temine siendo i5!$% o
s!&eio $% de %$ com&$ de !n$ !nid$d temin$d$) con !n$ di9eenci$K e% in*eso &$5" e% &ecio en c!ot$s+ Po
F%timo) e% mode%o de #const!cci"n $% costo# es !n$ o&e$toi$ con ies5o de &o7%em$s 9in$ncieos) &o %o
$tomi>$do de %$ in*esi"n = %$ 9$%t$ de conocimiento ente %os #$soci$dos# o &$t?ci&es+ Po es$ $>"n se e6!iee
de !n es&ec?9ico (no' Do' de% 9id!ci$io 6!e &e*en5$ = diseGe contin5enci$s es&ecto de %os &otenci$%es
&o7%em$s+ @-/A De $D? %$ con*enienci$ de !n 9id!ci$io 6!e cono>c$ e% !7o) &$tici&e $cti*$mente en %$
est!ct!$ci"n de% ne5ocio = cond!>c$ con !n$ 7!en$ $sistenci$ tBcnic$ e% em&endimiento+
VIII. (l desarrollador ) los in!ersores
P$$ T$7$(m$n @--A e% ne5ocio de% em&endedo o des$o%%$do) 6!e em&%e$ e% es6!em$ de 9ideicomiso #$%
costo#) consiste en $5!&$ in*esoes &$$ !n &o=ecto &$tic!%$) con comien>o = 9in) = en ese c$so %o 6!e
$&ot$ es %$ ide$) %$ est!ct!$ci"n) %$ o5$ni>$ci"n = e*ent!$%mente %$ c$&t$ci"n de in*esoes) $ c$m7io de
Dono$ios = comisiones+ En m!cDos c$sos t$m7iBn !n$ di9eenci$ im&ot$nte en e% *$%o de %$ tie$ 6!e se
inco&o$ $% &$timonio 9id!ci$io+ C!$ndo %$ o7$ comien>$) 6!ien se oc!&$ de% d?$ $ d?$ co7$ Dono$ios+ E%
$6!itecto D$ce e% &o=ecto = %$ diecci"n) !n cont$do %$ $dminist$ci"n) !n const!cto se oc!&$ de %$ o7$+ En
%$ const!cci"n de% inm!e7%e no D$= 5$n$nci$ de c$&it$% de% des$o%%$do ni de $ccionist$s de !n$ socied$d+ Si
$%5!n$ 5$n$nci$ im&ot$nte se &od!:o) Bst$ se %oc$%i>$ en %$ di9eenci$ en e% &ecio de %$ tie$ 6!e e%
des$o%%$do !7ico+ A &$ti de $%%?) %os in*esoes @%os 9id!ci$ntesA concent$n = $c$&$$n todo %o 6!e D$= &$$
5$n$ c!$ndo *enden s! !nid$d+ Est; o5$ni>$do como !n co%ecti*o de 9id!ci$ntes) c$d$ !no de %os c!$%es tiene
!n$ &$tici&$ci"n 5ene$%mente $tomi>$d$ en e%$ci"n $% tot$%) 6!e $&ot$n &$$ 6!e %$ o7$ se m$tei$%ice+ Si %$
o7$ s$%e m;s c$$ o m;s econ"mic$) si se *ende me:o o &eo) si e% ne5ocio es e<itoso o !n 9$c$so) es !n
&o7%em$ de %os 9id!ci$ntes+ Los des$o%%ist$s de 9ideicomisos $% costo en 7!en$ medid$ s$ci9ic$n %$
ent$7i%id$d &o !n meno ies5o+
Nom$%mente %$ &$te &o&ocion$% 6!e %os 9id!ci$ntes in*esoes &$5$n &o %$ tie$ 8c!$ndo e% teeno no
es s! $&ote8 se; s!&eio $% costo e$%) de modo 6!e e% des$o%%ist$) em&endedo ! o5$ni>$do no s"%o no
in*iete c$&it$% &o&io en e% &o=ecto) sino 6!e en $%5!nos c$sos 8como =$ di:imos8) $dem;s de %$ comisi"n o
de %os Dono$ios &o e% 5eenci$miento) %%e5$ $ tene %$ !ti%id$d &o %$ di9eenci$ 6!e se &od!ce ente e% &ecio
de %$ tie$ de 6!ienes %$ *enden = e% m$=o *$%o &o e% 6!e e% des$o%%$do %$ in5es$ $% &$timonio de%
9ideicomiso) =$ se$ como 9id!ci$nte) como intemedi$io o &o *?$ de %$ e*ent$ de% %ote o teeno) =$ se$ &o6!e
%o o7t!*o $ !n &ecio meno o &o6!e %e $dicion" %$ est!ct!$ $7st$ct$ de% ne5ocio como ide$ = !n &o=ecto
$t$cti*o 6!e %e $5e5$ *$%o+ Es m;s) es$ !ti%id$d &o %o 5ene$% %$ o7tienen $% comien>o) c!$ndo %os in*esoes
9id!ci$ntes con9om$n e% 9ideicomiso = em&ie>$n $ D$ce s!s $&otes &$$ so%*ent$ &imeo e% teeno = %!e5o %$
const!cci"n $ medid$ 6!e $*$n>$+
Ac%$emos 6!e e% &oceso de est!ct!$ci"n de !n #9ideicomiso $% costo# de ciet$ en*e5$d!$ no es !n
&oceso senci%%o ni ;&ido+ Re6!iee de in5enio) conocimientos comeci$%es = tBcnicos) tiem&o) es9!e>o e
in*esi"n de ec!sos+ O7se*$mos en %$ e$%id$d 6!e en m!cDos c$sos e% des$o%%ist$ $d6!iee e% %ote con
c$&it$% de ies5o = $ &$ti de $D? e%$7o$ !n &o=ecto con *ist$ $ %$s necesid$des de% mec$do) 5estion$ %$
$&o7$ci"n de% mismo $nte %$s $!toid$des com&etentes *enciendo %$s t$7$s 7!oc;tic$s) 5estion$ %$ c$&t$ci"n
de in*esoes @9id!ci$ntesA) = s"%o $ &$ti de ese momento $m$ e% *eD?c!%o @e% 9ideicomisoA = se%eccion$ $%
9id!ci$io+ L!e5o de7e; D$ce &es!&!est$ %$ o7$ $ em&es$s const!cto$s o $ distintos 5emios de %$
const!cci"n =) e*ent!$%mente) e%e5i $% menos $ !n cont$tist$ &inci&$%) o $ !n$ em&es$ 6!e $s!m$ %$
es&ons$7i%id$d de D$ce %$ edi9ic$ci"n #%%$*e en m$no# @o7$ temin$d$A ! oto sistem$ de %$ ind!sti$+ En ese
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momento) $ntes de em&e>$ %$ const!cci"n) e% ne5ocio 6!ed$; *it!$%mente ce$do = &otenci$%mente
9in$nci$do) %o c!$% se m$tei$%i>$; c!$ndo e% %ote se t$s9ie$ $% 9id!ci$io+ L!e5o e% 9id!ci$io $dminist$; e%
cont$to de o7$ = &$5$; c$d$ ceti9ic$do con %$s c!ot$s 6!e &$5$n %os in*esoes 9id!ci$ntes+ E%%os $9ont$;n
e% costo tot$%) 6!e inc%!i; e% costo ind!sti$% edi%icio = dem;s costos $soci$dos @&o e:em&%o) se*icios
&o9esion$%esA+ M$= otos 9om$tos en donde e% des$o%%ist$ tom$ !n$ o&ci"n de com&$ so7e !n$ 9$cci"n $&t$
= de inmedi$to %$ o9ece en 9om$ de %otes o !nid$des $ !n 5!&o de &otenci$%es intees$dos en in*eti $% costo+
S"%o si %o5$ inte5$ e% cien &o ciento de% c$&it$% neces$io &$$ e:ece %$ o&ci"n = %$ &otenci$%id$d de 9ondos
s!9icientes &$$ %$ const!cci"n) $d6!iee e% &edio) con e% dineo de %os 9id!ci$ntes in*esoes+ Es deci 6!e en
estos c$sos &one m!cDo in5enio = &ocos ec!sos %?6!idos+ Po F%timo 6!ed$ como !n$ c!esti"n no menos
im&ot$nte %$ es&ons$7i%id$d de% #des$o%%ist$# en %$s sit!$ciones de con9%icto+ So7e este tem$ nos emitimos
$% $n;%isis 6!e e9ect!$mos en oto t$7$:o &!7%ic$do+ @-,A
I*. Com"aracin entre '"recio al costo' ) '"recio fi+o'
L!e5o de $n$%i>$ !n$ seie de cont$tos de 9ideicomisos &esent$dos como $ &ecio 9i:o) = com&!%s$ %$
o&ini"n de &o9esion$%es 6!e $ctF$n en e% secto) se &!ede conc%!i 6!e %$ c$%i9ic$ci"n de &ecio 9i:o en m!cDos
c$sos temin$ siendo 9o>$d$mente #$% costo#+
En e% m$co de %$ &omoci"n de %os 9ideicomisos inmo7i%i$ios) &$te de% mens$:e &!ede ce$ %$ e<&ect$ti*$
$% in*eso es&ecto de !n &ecio $soci$do $ !n desc!ento ! o9et$+ N$d$ m;s %e:os de %$ e$%id$d) =$ 6!e e%
des$o%%$do es ecom&ens$do con !n &ocent$:e so7e e% *$%o 9in$% o costo tot$% de %$ o7$) o 7ien &o %$
so7e*$%!$ci"n inici$% de %$ tie$ 6!e se $&ot$ &$$ e% em&endimiento+ Po oto %$do $ m$=o costo o &ecio)
m$=oes son %$s comisiones 6!e &eci7e e% des$o%%$doL es deci 6!e no tend; incenti*os &$$ $Do$+
A!n6!e no coincido de% todo con %$ o&ini"n) &$$ Petie$ C;ne&$ = P$nt$netti e% conce&to de #&ecio 9i:o#
com&$te %$s mism$s *ent$:$s) &o7%em$s = eoes conce&t!$%es 6!e e% conce&to de #$% costo#) = s"%o D$n sido
inst$%$dos con 9ines comeci$%es+ En n!est$ o&ini"n no siem&e es $s?) &!es D$= !n$ 7!en$ c$ntid$d de
e<&eienci$s donde e% 9ideicomiso #$% costo# &od!:o $Doos si5ni9ic$ti*os com&$;ndo%o con s!&!estos de
#&ecio 9i:o#+
P$$ %os nom7$dos in*esti5$does se 5ene$n incenti*os &$$ t$7$:$ en e% $!mento de %os costos en e% c$so
#$% costo# e incenti*os &$$ *ende $ !n &ecio e%e*$do en e% c$so #$ &ecio 9i:o#+ Consec!entemente en $m7os
c$sos no se c!m&%i?$ con %$ &emis$ 7;sic$ de todo 9id!ci$io 6!e es se e% me:o $dminist$do &osi7%e de %os
7ienes 6!e %e D$n sido t$nsmitidos en con9i$n>$ &o %os 9id!ci$ntes) 6!e en %os c$sos inmo7i%i$ios &od?$n se
teenos) m$tei$%es) m$6!in$i$) (no'0Do') ins!mos o dineo) e!nidos con e% 9in de 6!e) en con:!nto = con
idoneid$d &o9esion$%) se t$ns9omen en $cti*os de m$=o *$%o) se$ en metos c!$d$dos &o&ocion$%es de !n
inm!e7%e o en ent$7i%id$d $t$cti*$ 6!e &emie e% es9!e>o = ies5o de %$ in*esi"n e%e5id$+
*. As"ectos crticos ) riesos
E% mode%o de ne5ocio inmo7i%i$io #$% costo# est!ct!$do &o medio de !n cont$to de 9ideicomiso si 7ien
tiene *ent$:$s $&eci$7%es en m!cDos sentidos) t$m7iBn &esent$ $s&ectos c?ticos 6!e %os in*esoes no
&o9esion$%es s!e%en desconoce+ No o7st$nte e%%o es im&ot$nte $d*eti 6!e no neces$i$mente en todos %os
s!&!estos se &esent$;n %os &o7%em$s o des*ent$:$s $ %os 6!e nos e9eiemos &!nt!$%mente+ Un$ e<cesi*$
5ene$%i>$ci"n &!ede cond!ci $ desc$%i9ic$ e% medio em&%e$do c!$ndo son $7!nd$ntes %os c$sos de
em&endimientos $ t$*Bs de 9ideicomisos 6!e 9!eon e<itosos+ Pod?$ decise 6!e m!cDo de&ende de 6!ien
o5$ni>$ e% ne5ocio) en c!$nto $ seied$d = e<&eienci$+ M$6!emos $Do$ $%5!n$s c!estiones &o7%em;tic$s+
-/+-+ En %$ &;ctic$ es c$$cte?stico de este ti&o de 9ideicomiso 6!e %os fduciantes-in!ersores inresen sin
saber con riurosidad t&cnica el costo final del "ro)ecto- ) en la ma)ora de los casos sin el res"aldo de
idneos .ue realicen auditoras como la de costos de construccin- es"ecialmente im"ortante en conte4tos
inflacionarios+ Los in*esoes de7en $9ont$ e% costo tot$% de %$ o7$) %o 6!e &!ede ind!ci $% des$o%%$do $ no
$dminist$ e9icientemente %os ec!sos &o 9$%t$ de moti*$ci"n econ"mic$+ A s! *e> en estos es6!em$s e%
9id!ci$io no &osee incenti*os &$$ me:o$ costos) =$ 6!e e% es9!e>o en tBminos de $Doo es 9!nci"n de !n$
me:o$ en e% es!%t$do = 7$:o estos diseGos !n$ eti7!ci"n 9i:$ no estim!%$ !n$ $dminist$ci"n m;s e9iciente 6!e
7!s6!e ed!ci %os costos+ D$do 6!e e% es!%t$do 6!ed$ 9!e$ de% es6!em$ em!ne$ti*o e% 9id!ci$io c$ece de
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incenti*o &$$ $Do$ &!esto 6!e &$$ e%%o de7e &%$ni9ic$ = $s!mi m$=oes costos de 5esti"n = conto%+ Est$
sit!$ci"n nos !7ic$ en !n escen$io donde %$ me:o$ en %os es!%t$dos concetos no es !n incenti*o diecto &$$
e% 9id!ci$io) %o 6!e en e% m$co de !n &o=ecto de ies5o 6!e se &omocion$ $% costo &!ede 5ene$
desincenti*o+ Se s!m$ $ e%%o e% inteBs de% 9id!ci$io &!esto m;s en es5!$d$ s! es&ons$7i%id$d 6!e
en &od!ci ed!cci"n de costos+ T$m7iBn s!e%e s!cede en estos ne5ocios %$ $&$ici"n de m$=oes costos !n$
*e> 9in$%i>$d$s %$s o7$sL &o s!&!estos no &e*istos &o eo ! omisi"n $% inicio o en et$&$s tem&$n$s de%
ne5ocio+ C$7e dest$c$ 6!e nos est$mos e9iiendo $ m$=oes costos 6!e &!eden se e*it$dos con !n$ $dec!$d$
5esti"n 8&o e:em&%o !n$ inte%i5ente &o%?tic$ de $co&io8) &ese $% ine*it$7%e im&$cto in9%$cion$io+
-/+,+ An$%i>$ndo !n$ m!est$ e&esent$ti*$ de cont$tos de 9ideicomisos inmo7i%i$ios Petie$ C;ne&$ =
P$nt$netti @-JA encont$on como !n$ const$nte !n$ seie de omisiones como %$ $!senci$ de c%;!s!%$s 6!e
$&!nten $ dismin!i o e%imin$ %os 5ene$does de &o7%em$s de $5enci$+ (n eneral no est$n su+etos a
auditoras de control de costos. Otra omisin es .ue no se "resenta un desarrollo de las "ro)ecciones
econmico-financieras del "ro)ecto ) las "remisas con las .ue fueron calculadas.
-/+J+ En 5ene$%) %os 9ideicomisos $% costo tienen !n$ im&%ement$ci"n &o7e+ Los cont$tos s!e%en se co&i$s
de mode%os 6!e cic!%$n en e% mec$do 6!e en %os DecDos no es&onden $ %$s cic!nst$nci$s de% ne5ocio conceto
= $% $7$nico de &$tic!%$id$des 6!e %o di9eenci$n de c!$%6!ie oto+ En %$ &;ctic$ m!cDos cont$tos de
9ideicomiso inmo7i%i$io se en9ent$n $ !n$ de9inici"n con9!s$ e im&ecis$ de% o7:eto) !n$ esc$s$ es&eci9ic$ci"n
de %$s 9$c!%t$des de% 9id!ci$io) $s? como %os deecDos de %os 7ene9ici$ios son $not$dos con 9om!%$ciones
5enBic$s o *$5$s+ Lo comFn es 6!e no se em&%een 9id!ci$ios &o9esion$%es &o e% $%to costo en tBminos de
em!ne$ci"n+ @-CA
-/+C+ Con frecuencia se detecta en los contratos la omisin de "rocedimientos ) mecanismos de
sustitucin o de remocin del fiduciario- "ese a las !enta+as .ue esto im"lica/ ni si.uiera se encuentra la
mencin al acuerdo un$nime o ma)oritario de los fiduciantes "or medio de sistemas asamblearios+ @-1A
Esto im&%ic$ 6!e siendo neces$i$ = decidid$ %$ s!stit!ci"n) so7e*iene ine*it$7%emente !n$ et$&$ de
incetid!m7e) &Bdid$ de tiem&o = ec!sos) 6!e en $%5!nos c$sos &!eden &o*oc$ %$ &$$%i>$ci"n de% &o=ecto
= s! dei*$ci"n $ con9%ictos :!dici$%es+
-/+1+ T$7$(m$n @-2A o7se*$ 6!e m!cDos 9ideicomisos $% costo s!e%en em&e>$ con 5$n ent!si$smo $%
con*oc$ in*esoes &$$ 6!e $cced$n $ metos c!$d$dos m;s 7$$tos) $Do;ndose %$ 5$n$nci$ de%
des$o%%ist$+ L$ $!senci$ de &o9esion$%id$d &$$ est!ct!$ e% ne5ocio &!ede &o*oc$ sit!$ciones con9%icti*$s+
A%5!nos 9id!ci$ntes in5es$n $% ne5ocio ce=endo 6!e com&$n !n de&$t$mento) sin se conscientes de 6!e se
t$t$ de !n em&endimiento $soci$ti*o+ Otos $!n conscientes i5!$% 5ene$n con9%ictos &o6!e %$ o7$ temin$
cost$ndo m;s) no se c!m&%en %os &%$>os = %$s c$%id$des no son %$s es&e$d$s+ Pero la situacin se ara!a
cuando los in!ersores comienzan a entender el neocio al cual se ad0irieron- tal como lo deca el contrato
firmado ) usualmente no ledo. Sin embaro los conflictos no "asan a ma)ores mientras el mercado
acom"a5e ) los "recios de las unidades suben- "or.ue de una u otra manera los "roblemas se solucionan
sin .ue el conflicto deba dirimirse en los tribunales. La realidad de un mercado inmobiliario en aue
acomoda muc0os "roblemas )- mientras no cambie- seuramente esos conflictos no "aralizar$n las obras.
Mient$s e% ne5ocio 5enee 7!en m$5en) no D$7; m$=oes &o7%em$s+ Peo %os &o=ectos inmo7i%i$ios t$d$n
no menos de dos o tes $Gos en e$%i>$se+ En e% ?ntein e% cic%o &!ede c$m7i$ = %$s condiciones
m$coecon"mic$s se m!= di9eentes+ Es en ese momento 6!e comien>$n %os con9%ictos+
-/+2+ Un &o7%em$ 6!e &esent$n %os fideicomisos al costo es la ba+a calidad edilicia de la construccin )
el deficiente cum"limiento de los "lazos de entrea- com"arado con los em"rendimientos de em"resas
!endedoras de "ro)ectos cu)o inter&s es mantener el "restiio comercial e40ibiendo antecedentes de
buenos "roductos+ Estos F%timos t$t$n de &ese*$ %$ m$c$ 6!e %os c$$ctei>$+ Po ese moti*o en %os
&imeos es im&ot$nte %$ em&es$ const!cto$ = %os 9ondos de e&$o o 5$$nt?$ 6!e de7e constit!i &$$ c!7i
%$s de9icienci$s de o7$+
-/+4+ Los m$=oes ies5os %os tienen %os em&endimientos im&o*is$dos+ A %$ $!senci$ de &o9esion$%id$d en
todo sentido se s!m$ %$ cont$t$ci"n de &e6!eGos cont$tist$s de %$ const!cci"n con e% $9;n de ed!ci %os
costos+ L$ e$%i>$ci"n de %$ o7$ &o em&es$s con esc$s$ est!ct!$ s!e%e %%e*$ $ eoes 6!e se &o=ect$n t$nto
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en %o tBcnico como en %os ec$!dos &o&ios de %$ $cti*id$d @$co&io de m$tei$%es) cont$t$ci"n de se5!os =
esticto c!m&%imiento de %$s nom$s de se5!id$d) $!ditoi$ tBcnic$) etc+A+
-/+H+ Ot$ 9$%%$ de 9ondo 6!e se $d*iete en $%5!nos s!&!estos es %$ de cont$tos de 9ideicomiso 6!e no
es&onden $ %$ e$%id$d de% ne5ocio 6!e se &etende e$%i>$+ Se &!ede cit$ e% e:em&%o de c$sos de 9ideicomiso
de const!cci"n = *ent$) en %os 6!e e% *ed$deo ne5ocio s!7=$cente indic$ 6!e %$ 9in$%id$d &imodi$% de%
9ideicomiso es 5$$nti>$ $ !n 9in$ncist$ %os ec!sos con %os 6!e $siste $ %$ const!cci"n de% edi9icio $% $m&$o
de %$ se&$$ci"n &$timoni$%) de:$ndo $% 9id!ci$io e%e5$do con e%$ci"n $ %$ o&e$toi$+ Todo &o=ecto de ies5o
necesit$ de es&eci9icid$d = e% cont$to de 9ideicomiso de7e; se consec!ente con es$ necesid$dL si !no
inmo7i%i$io tiene &o o7:eto Fnic$mente 5$$nti>$ %$ const!cci"n en !n teeno o se*i de 5$$nt?$ $%
9in$nci$miento de% em&endimiento) est$emos sim&%emente $nte !n 9ideicomiso de 5$$nt?$ desdi7!:$do+ @-4A
-/+3+ Un ies5o 6!e s!e%e est$ &esente es e% de des9in$nci$ci"n+ L$ 9$%t$ de 9ondos &!ede se consec!enci$
de 6!e se D$%%$ constit!ido e% 9ideicomiso con menos de% cien &o ciento de 9id!ci$ntes 6!e se e6!ieen &$$
com&%et$ %$ in*esi"n e<i5id$ &o %$ const!cci"n de% em&endimiento) o 7ien 6!e $!n teniendo e% tot$%
neces$io) se &od!>c$n 7$:$s de 9id!ci$ntes &o im&$5os+ Y$ se$ 6!e no se com&%ete %os $&ot$ntes o no se
s!stit!=$n %os 9id!ci$ntes inc!sos en inc!m&%imiento) %$ o7$ se &$$%i>$; &o 9$%t$ de 9ondos o 7ien e6!ei;
e% es9!e>o = %$ conti7!ci"n de !n m$=o $&ote 6!e de7e; se &o*isto &o e% esto de %os 9id!ci$ntes en
sit!$ci"n e5!%$ de c!m&%imiento+
-/+-/+ M$%$s &;ctic$s ti7!t$i$s de %os 6!e &$tici&$n) &o !n %$do) = e5!%$ci"n de9iciente de %$ $!toid$d
9isc$%) &o e% oto) c!=os e9ectos &!eden &od!cise m;s $%%; de %$ temin$ci"n de% em&endimiento+
*I. Alunas recomendaciones "r$cticas "ara o"erar fideicomisos inmobiliarios
Sin intent$ $5ot$ %$s ecomend$ciones 6!e se &!eden d$ &$$ enc$!>$ s"%id$mente !n 9ideicomiso
inmo7i%i$io es $conse:$7%eK @-HA
-+ ,efinir claramente el ob+eto del fideicomiso- seleccionar el me+or fiduciario de acordo al neocio
es"ecfico- ) "lanificar las res"onsabilidades ) lmites de los actores- fundamentalmente el del fiduciario-
con el fin de "roteer una de las "rinci"ales !enta+as- como es la administracin relada de !n &$timonio
se&$$do &o !n teceo id"neo 6!e se constit!=e en &o&iet$io de esos 7ienes) &o !n enc$5o 7$s$do en %$
con9i$n>$+
,+ Incor"orar el "lan de neocios de los "ro)ectos ) el master "lan de la obra a los contratos- de
manera .ue fiuren en detalle todas las caractersticas t&cnicas ) las "ro)ecciones econmico-financieras+
Este &!nto t$m7iBn de7ie$ se de9endido &o %os &o&ios 9id!ci$ios =$ 6!e mient$s m$=o se$ s! %i7et$d =
discecion$%id$d) m$=o se; s! es&ons$7i%id$d+ Los cont$tos de7e?$n contene !n det$%%$do &%$n de ne5ocios
con s!s coes&ondientes &o=ecciones econ"mico09in$ncie$s) = %$s &emis$s con %$s c!$%es 9!eon c$%c!%$d$s+
J+ Partir de un estudio .ue se6n las dimensiones- localizacin- "otenciales consumidores- costos) etc+)
est$7%e>c$ %$ 9$cti7i%id$d comeci$% de% &o=ecto+
C+ Fom!%$ !n 7!en &o=ecto de% em&endimiento) descito con9ome nom$s tBcnic$s) &%$nos) $ne<os)
c$%id$d de m$tei$%es) tiem&os de o7$) estim$ci"n de 9%!:os de in5esos $ t$*Bs de% tiem&o) in*esiones
e6!eid$s) 7ene9icios estim$dos = s! 9!nd$mento) 5$$nt?$s) etc+) de 9om$ t$% 6!e %os in*esoes cono>c$n %o
6!e es e<i5i7%e = e% &%e<o de s!s deecDos+
T$t$ de e<&es$ e% &o=ecto !7$n?stico $ e$%i>$) $!n6!e m;s no se$ $com&$G;ndo%o como $ne<o $%
cont$to 9id!ci$io) $ %os e9ectos de demost$ = doc!ment$ c"mo se concet$; e% ne5ocio inmo7i%i$io
&o&!esto) &emitiendo $ s! *e> s! &osi7%e = $>on$7%e modi9ic$ci"n en c!$nto $ &%$>o = c$$cte?stic$s de
e$%i>$ci"n+
1+ Re$%i>$ !n coecto $n;%isis 9in$ncieo es&ecto $ %$s in*esiones 6!e e6!iee %$ o7$) s! o7tenci"n)
&e*isiones &$$ e% c$so de etio o inc!m&%imiento de $%5Fn in*eso) $t$sos) etc+) con9ome $ nom$s tBcnic$s
so7e %$ m$tei$+
2+ O!e %$ comeci$%i>$ci"n ten5$ en c!ent$ %$ nom$ti*$ de &otecci"n $% cons!mido @-3A = %$s %e=es de
%$*$do de dineo con e%$ci"n $ %os $&otes dine$ios de %os &$t?ci&es+ Pe*e %$ din;mic$ de t$ns9eenci$ de
7ienes $ %os 7ene9ici$ios) 9id!ci$ntes = $d6!ientes de !nid$des) $s? como %$s &$!t$s de en$:en$ci"n de %$s
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!nid$des+
4+ Un $n;%isis de %$s im&%ic$nci$s im&ositi*$s con e%$ci"n $ %os &$tici&$ntes = $% 9ideicomiso mismo como
s!:eto 9isc$%+ @,/A So7e este &$tic!%$) no o%*id$ %$ es&ons$7i%id$d @$t+2E) Le= --+2HJA de% 9id!ci$io &o %os
ti7!tos 6!e se im&!t$n $% 9ideicomiso+
H+ L$ indi*id!$%i>$ci"n de c$d$ !no de %os &$tici&$ntes en %$ o7$K em&es$s de const!cci"n) &o*eedoes)
diectoes de o7$) $sesoes tBcnicos) cont$does) comeci$%i>$do) etc+) $ 9in de detemin$ 8%%e5$do e% c$so8
%$ $ti7!ci"n de es&ons$7i%id$des+
3+ O!e es$ c$%id$d de7e?$ conc!i con %$ de !n s!:eto 6!e conoce e% ne5ocio inmo7i%i$io) si 7ien %$
con9i$7i%id$dde 9id!ci$io es !n &es!&!esto 7;sico+ De7e %%e*$ !n$ &o%i:$ $dminist$ci"n con es&$%do
doc!ment$% de %os in5esos = e5esos) de t$% s!ete 6!e &!ed$ &od!ci endiciones de c!ent$s 6!e :!sti9i6!en !n
m$ne:o Donesto = e9iciente de %os ec!sos 6!e m$ne:$) $ t$*Bs de !n$ cont$7i%id$d det$%%$d$ = i5!os$
con9ome %$ nom$ti*$ e<i5i7%e @$ts+ 2 = 4) Le= ,C+CC-A +
-/+ S!:et$ $% 9id!ci$io $ $!dito?$s tBcnic$s) 9in$ncie$s) cont$7%es = :!?dic$s de% em&endimiento =
&od!ci memo$ndos de $*$nce de o7$ = e5!%$id$d de %os &%$>os = eo5$ciones+ Pod!ci %$ endici"n de
c!ent$s en 9!nci"n de %$ &eiodicid$d est$7%ecid$ en e% cont$to+ Pe*isiones so7e s!ministo de 9ondos $%
9id!ci$io &$$ %os 5$stos 6!e de7$ e$%i>$+ L$ cont$t$ci"n de se5!os es t$m7iBn !n$ c!esti"n 9!nd$ment$%+
--+ In5es$ %os $&otes dine$ios en c!ent$s de% 9ideicomiso &$$ &emiti %$ &osi7i%id$d de conto% =
:!sti9ic$ci"n como $simismo e*it$ %$ con9!si"n ente %os 9ondos de% 9ideicomiso = %os de% 9id!ci$io en e% &%$no
de s! &$timonio &eson$%+
-,+ T$t$ de identi9ic$ como 7ien 9id!ci$io %os 6!e se inco&o$n $% &$timonio de% 9ideicomiso @$ts+ -- =
-C)&ime &;$9o) Le= ,C+CC-A+ Esto *$ desde e% &o=ecto D$st$ m$tei$%es) m$6!in$i$s = dem;s ins!mos de
o7$+
-J+ Un$ coect$ e5ist$ci"n = c!m&%imiento de %$s c$5$s %$7o$%es de% &eson$% de o7$ c!$ndo es
cont$t$do diect$mente &o e% 9id!ci$io+ Conto%$ 6!e cont$tist$s = s!7cont$tist$s c!m&%$n $c$7$d$mente
con %$ %e5is%$ci"n %$7o$% = &e*ision$%+ Est$7%ece !n 7!en B5imen de se5!os cont$ ies5os de $c!edo $ %o
6!e enseG$ %$ me:o e<&eienci$ en o7$s ci*i%es @$t+ -C) Le= ,C+CC-A+
-C+ Detemin$ e% &%$>o de *i5enci$ de% cont$to) = &o ende de% dominio 9id!ci$io) de:$ndo de %$do s!
detemin$ci"n 5enBic$ @D$st$ conc%!i %$ const!cci"n = escit!$ %$s !nid$des es!%t$ntesA) %$ 6!e se; o7:eto de
%$ o7se*$ci"n e5ist$% coes&ondiente+ No es neces$i$ %$ 9i:$ci"n de% &%$>o m;<imo de J/ $Gos) &eo s? &e*e
&osi7%es et$sos im&e*istos = !n tBmino 6!e &emit$ %i6!id$ en 9om$ &o%i:$ = sin $&!os e% &$timonio
9id!ci$io @$ts+C) inc+ c+) ,C = ,1) Le= ,C+CC-A con %$ &osi7i%id$d de &"o5$s+
-1+ Pe*e !n B5imen de t;nsito oden$do = 7ien e5!%$do &$$ %$ et$&$ en 6!e %os 7ene9ici$ios se
con*ieten en $d:!dic$t$ios de% dominio de %$s !nid$des 9!ncion$%es = con*i*en con %$ est!ct!$ 9id!ci$i$
D$st$ 6!e Bst$ conc%!=e con es$ et$&$ e in5es$ $% &e?odo de e<tinci"n de% cont$to de 9ideicomiso+
-2+ Est$7%ece !n 7ien e%$7o$do sistem$ de s$nciones) &Bdid$s) escisiones) etc+) 9ente $% inc!m&%imiento
de %os 9id!ci$ntes 6!e se o7%i5$n $ e9ect!$ $&otes &$$ %$ const!cci"n de% em&endimiento+
-4+ Un$ e9iciente est!ct!$ci"n de% cont$to de 9ideicomiso con &e*isiones $dec!$d$s $% em&endimiento
de 6!e se t$te) &e*iendo %$s di*es$s contin5enci$s desde e% comien>o D$st$ %$ %i6!id$ci"n en %os distintos
escen$ios 6!e Bst$ se &!ede &od!ci) inc%!=endo %$ Di&"tesis de cisis &o ins!9icienci$ de ec!sos &$$
temin$ e% em&endimiento+ A!n6!e s! %ect!$ &!ed$ no c$!s$ 7!en$ im&esi"n en %os in*esoes) es m;s 6!e
con*eniente &e*e !n sistem$ de %i6!id$ci"n de% &$timonio 9id!ci$io en c$so de ins!9icienci$ &$$ $9ont$ %$s
o7%i5$ciones cont$?d$s en s! e:ec!ci"n+ @,-A E*it$ %os esteeoti&os o #mode%os# 6!e cic!%$n sin $d$&t$ci"n $%
ne5ocio conceto = s!s cic!nst$nci$s) teniendo en c!ent$ 6!e %$ doctin$ de% 9ideicomiso %o $simi%$ $ #!n t$:e $
medid$# :!st$mente &$$ e*it$ %$ im&o*is$ci"n+
*II. Conclusin
Es neces$io entende 6!e t$nto en e% c$so de 9ideicomisos de const!cci"n $% costo como 9i:o) %o 6!e e%
in*eso o7tiene con s! $&ote e in5eso $% &o=ecto es !n deecDo $ 6!e e% 9id!ci$io %e ente5!e %o &%$ni9ic$do =
&ometido de $c!edo $ %$s esti&!%$ciones de% cont$to+ E% &o7%em$ 6!e s!5e en $m7os c$sos es 6!e e% in*eso
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conside$) &o7$7%emente &o6!e en m;s de !n$ o&ot!nid$d n$die %o in9om$ coect$mente ni B% se D$
&eoc!&$do &o entende %$ 9i5!$) 6!e %o 6!e $d6!iee no es !n 7ien temin$do) t$% como se %e m!est$ en %os
*istosos &os&ectos comeci$%es) &o medio de !n$ &omes$ de *ent$) sino 6!e so%$mente es !n deecDo &eson$%
$ 6!e) &o s! c$%id$d de 7ene9ici$io) %e $d:!di6!en ese 7ien !n$ *e> 9in$%i>$do e% em&endimiento) en e%
conte<to de !n$ 9i5!$ con connot$ciones $soci$ti*$s donde se &!ede 5$n$ o &ede e%$ti*$mente) como %o es
e% 9ideicomiso en este mode%o de ne5ocio+
Po F%timo) coincido con C%!se%%$s = Om$ecDe$ @,,A c!$ndo $9im$n 6!e #%$ *es$ti%id$d de% cont$to de
9ideicomiso &emite !ti%i>$%o como !n$ De$mient$ Fti% &$$ &o=ectos inmo7i%i$ios de &e6!eG$) medi$n$ o
5$n en*e5$d!$) &eo c$7e $c%$$ 6!e 6!ed$ 9!e$ de %$s &osi7i%id$des de% m$co doc!ment$% 5$$nti>$ %$s
7ond$des de% ne5ocio) 6!e no &o doc!ment$se con !n 9ideicomiso tiene e% B<ito 5$$nti>$do#+ A5e5o $ %o
dicDo 6!e e% 9ideicomiso &e se no &od!ce mi%$5os+
Es&eci$% &$$ L$ Le=+ DeecDos ese*$dos @Le= --+4,JA+
@-A LISOPRAPSQI) Si%*io V+) #Fideicomisos inmo7i%i$ios+ O9et$ &F7%ic$ de 9ideicomisos #no
9in$ncieos# 0 B!enos Aies) LA LEY) ,//40D) 3--+
@,A DE MOR) M$ce%o) #Cont$to de 9ideicomiso+ A%ten$ti*$ &$$ em&endimientos !7$n?sticos =
&od!cti*os#) LA LEY) ,//J0A) -/24+
@JA LISOPRAPSQI) Si%*io V+) #P;ctic$ de% 9ideicomiso+ Po7%em$s = so%!ciones+ As&ectos ci*i%es)
comeci$%es = &en$%es#) A7e%edoPeot) B!enos Aies) ,//3) &+ -J = ss+
@CA MARTORELL) Enesto E+) #E% 9ideicomisoK Be*e est!dio c?tico de %$ !ti%i>$ci"n de est$ 9i5!$ en %$
A5entin$ de Do=#) LA LEY) ,//40B) H-4 0 O7%i5$ciones = Cont$tos Doctin$s Esenci$%es /-./-.,//3) 2C3L
#FideicomisoK L$ im&e$ti*$ necesid$d de e9om$ %$ Le= ,C+CC-#) LA LEY) ,//H0B) --12 0 O7%i5$ciones =
Cont$tos Doctin$s Esenci$%es /-./-.,//3) 234+
@1A LISOPRAPSQI) Si%*io V+) #L$ $s$m7%e$ de 7ene9ici$ios en e% 9ideicomiso inmo7i%i$io#) LA LEY)
-4./J.,/--L J!>5$do N$cion$% de Pime$ Inst$nci$ en %o Comeci$% NS ,/) Sec+ NS J3) #Ron!5!e SA+ = otos c+
Pis$no C$%$ s+ odin$io#) E<&+ /121H1) 9$%%o inBdito+
@2A PERTIERRA CTNEPA) F$ncisco = PANTANETTI) #E% 9ideicomiso en %$ $cti*id$d de %$ const!cci"n#)
Uni*esid$d de% CEMA) B!enos Aies) ,/--+
@4A ETCMEVERRY) R$F% An?7$%) #E% 9ideicomiso como cont$to $soci$ti*o#) en R+D+C+O) nS -33)
Se&tiem7e ,//,) &+ 1-4+ En cont$ F$*ie D!7ois @D+A) Ed!$do M+) en %$ o7$ co%ecti*$ #T$t$miento inte5$%
de% Fideicomiso# Diectoes B$ei$ De%9ino = M$ce%o C$meini) Ad Moc) B!enos Aies ,//4) &+ J,2L = en
#Fideicomiso = B5imen societ$io+ E% 9ideicomiso so7e $cciones de socied$d $n"nim$#+ L$ Le=) /H.--.,/-/+
@HA GUMER) M$io) #Fideicomisos $% costo#) Bienes R$?ces ediciones) B!enos Aies) ,/--) &+ --J+
@3A GUMER) M$io) #Fideicomisos $% costo#) Bienes R$?ces ediciones) B!enos Aies) ,/--) &+ 44+
@-/A RUIR DE GOPEGUI) Ge*$sio) #Fideicomisos $% costo#) Bienes R$?ces ediciones) B!enos Aies) ,/--)
&+ ,JC+
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Thomson La Ley
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@--A TABAQMAN) D$mi;n) #Fideicomisos $% costo#) Bienes R$?ces ediciones) B!enos Aies) ,/--+ &+ -1 =
ss+
@-,A LISOPRAPSQI) Si%*io 0 DEL SEL) J!$n M$?$) #Res&ons$7i%id$d de% #de*e%o&e# en e% 9ideicomiso
inmo7i%i$io#) B!enos Aies) L$ Le= -3.-,.,//4+
@-JA PERTIERRA CTNEPA) F$ncisco = PANTANETTI) #E% 9ideicomiso en %$ $cti*id$d de %$
const!cci"n#) Uni*esid$d de% CEMA) B!enos Aies) ,/--+
@-CA MARTORELL) Enesto 0 LISOPRAPSQI) Si%*io) #Cisis de 9ideicomisos em7%em;ticos+ N!e*os
$%c$nces de %$ es&ons$7i%id$d de% 9id!ci$io#) LA LEY) ,//30C) -,/2+
@-1A LISOPRAPSQI) Si%*io V+) #L$ $s$m7%e$ de 7ene9ici$ios en e% 9ideicomiso inmo7i%i$io+ E% c$;cte
$soci$ti*o de% 9ideicomiso#L LA LEY) -4./J.,/--+
@-2A TABAQMAN) D$mi;n) #Fideicomisos $% costo#) Bienes R$?ces ediciones) B!enos Aies) ,/--+ &+ 1J+
@-4A MALUMITN) Nico%;s) #E% 9ideicomiso en 5$$nt?$ = %$ es&ons$7i%id$d de% 9id!ci$io 9ente $%
cons!mido#) LA LEY) ,//10E) C2 '''+%$%e=on%ine+com+$) ,/./3.,//1) s! coment$io $% 9$%%oL #B$nco
Mi&otec$io c+ Ci!d$d de B!enos Aies#) CNFed+ Contencioso$dminist$ti*o) S$%$ II ,//1./2.-CL C;m$$ de
A&e%$ciones en %o Ci*i% = Comeci$% ComFn de T!c!m;n) S$%$ III) ,3./4.,//3) #Rod?5!e> V$6!eo) No7eto
Jo5e c+ B$nco Mi&otec$io S+A+#) LL NOA ,//3 @no*iem7eA) 3HJ) Cit$ On%ineK AR.JUR.JJH/H.,//3+ C;m$$
N$cion$% de A&e%$ciones en %o Comeci$%) S$%$ E) /J./C.,//H) #C?$+ de Se*+ Mi&otec$ios S+A+ @CASMA s+ conc+
&e*+#) LA LEY) ,//H0C) ,J- 8 IMP) ,//H0-- @J!nioA) -//1 0 LA LEY) ,//H0E) -12) con not$ de M$ce%o A+
C$meiniL C;m$$ N$cion$% de A&e%$ciones en %o Ci*i%) S$%$ G) FecD$K /3./H.,//2) #Oti>) P$7%o D+ c+ T+G+R+
Mi&otec$i$ S+A+#) LA LEY) ,//20F) ,-C 0 Cit$ On%ineK AR.JUR.1,CJ.,//2+
@-HA ORELLE) JosB M$?$) #Fin$nci$ci"n de em&endimientos inmo7i%i$ios $ t$*Bs de% 9ideicomiso#) L$
Le=) S!&+ Es&+ Em&endimientos Inmo7i%i$ios ,//2 @:!%ioA+
@-3A MOLINA SANDOVAL) C$%os A+) #L$ &otecci"n :!?dic$ de% $d6!iente de !nid$des 9!ncion$%es = e%
9ideicomiso inmo7i%i$io#L LA LEY) ,//40E) -,HH+
@,/A MANSEN) Leon$do M+) con %$ co%$7o$ci"n de FVD%icD) J!$n R+) #Fin$nci$miento = Fideicomiso+
T$t$miento ti7!t$io#) B!enos Aies) L$ Le=) ,/-/+
@,-A LISOPRAPSQI) Si%*io V+) #Li6!id$ci"n :!dici$% de% Fideicomiso en cisis+ Un &ecedente
em7%em;tico#L L$ Le=) -,./1.,/--+
@,,A CLUSELLAS) Ed!$do G+ = ORMAECMEA) C$o%in$) #Cont$tos con 5$$nt?$ 9id!ci$i$#) T7$co)
B!enos Aies) ,//J) &&+ -41.-44+
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