a) Los Rocasolano Rocasermeo son restauranteros, son propietarios de una cadena de

restaurantes de comida rpida llamados Sal y Pimienta. Quieren abrir un restaurante en la zona
16 y la finca que tienen vista mide 2000 metros cuadrados de terreno. Los Rocasolano
b) Pueden hacer un contrato en documento privado?
El artculo 1125, numeral 6, del Cdigo Civil ordena que los arrendamientos cuyo plazo se
extienda ms de tres aos o cuya se haya anticipado por ms de un ao, debern inscribirse en el
Registro General de la Propiedad. El artculo 1576 del Cdigo Civil, por su parte, exige que aquellos
contratos que deban inscribirse o anotarse en los registros deben constar en escritura pblica. Del
texto de los anteriores artculos podra inferirse que no es posible celebrar en documento privado
el arrendamiento puesto en consideracin, cuyo plazo sera de cinco aos, pues encajara en el
supuesto del primer artculo citado y, de conformidad con el segundo artculo citado, tendra que
constar en escritura pblica para poder ser inscrito en el Registro General de la Propiedad. No
obstante lo anterior, el artculo 1518 del cuerpo normativo en mencin expone que los contratos
se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la ley establece
determinada formalidad como requisito esencial para su validez. As, la aplicacin del principio de
consensualidad es norma general, salvo cuando la ley sujeta la validez o existencia de un contrato
a la observancia de determinada forma. El caso que nos ocupa no cabe dentro de dicha excepcin,
pues del texto legal en ningn momento se desprende que la validez o existencia del contrato de
arrendamiento con plazo mayor a tres aos dependa de que este conste en escritura pblica ni de
que este sea inscrito en el Registro; de ah que, en efecto, sea totalmente posible realizar el
contrato en mencin en documento privado, pues, aunque le har falta el elemento de publicidad,
lo cual impedira que el contrato desplegara sus efectos contra terceros carecera de oponibilidad
ante terceros- , el contrato, por el simple consentimiento de las partes, nace a la vida jurdica y
despliega sus efectos entre las partes, pudiendo estas, en virtud de lo dispuesto en el segundo
prrafo del citado artculo 1576 del Cdigo Civil, compelerse recprocamente al otorgamiento de
escritura pblica.

c) Pueden aprovechar contractualmente, legalmente, solo la mitad de la finca existente?
S, es posible, pues no hay ninguna prohibicin expresa en el texto de la ley ni perjudicara a
terceros, quedando as intacta la libre disposicin sobre la propiedad y el principio de autonoma
de la voluntad.
d) Como se hara en la prctica esa clusula haciendo constar que solo tomaran la mitad de la
finca?
Sera necesario incorporar a la escritura un plano, realizado por ingeniero o arquitecto, en el que
se especifique, segn las medidas y e informacin relativa a la geolocalizacin en auxilio de
azimuts- de la finca, cul sera exactamente la fraccin inmobiliaria objeto del arrendamiento.
e) Puede la extensin del plazo del contrato depender solamente de la voluntad de los
Rocasolano Rocasermeo?
S, es completamente posible. El Cdigo Civil, en su artculo 1888, establece que en los
arrendamientos cuya duracin se cuenta por aos forzosos y voluntarios, estos ltimos se
convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipacin, que
terminar el contrato cuando se acaben los aos forzosos. De este artculo se desprenden, al
menos, dos puntos relevantes de cara a la pregunta planteada. Por un lado, el artculo habla de
aos forzosos y de aos voluntarios, con lo que el mismo texto legal reconoce la posibilidad de un
plazo obligatorio y un plazo opcional; aqu entra en juego tambin el artculo 1905, segn el cual
no es permitido estipular que el arrendatario pague la totalidad de las rentas en caso de que
devuelva la cosa antes del vencimiento del plazo, salvo lo dispuesto en el citado artculo 1888 los
aos voluntarios, entonces, si as lo dispuso el arrendatario, se vuelven obligatorios para l, no en
el sentido del uso forzoso de la cosa, sino de que queda obligado al pago de las rentas por todo el
plazo que ahora se volvi forzoso u obligatorio-. Por el otro lado, el artculo 1888 habla de un
optante, y en mi exposicin anterior, habl de un plazo opcional; esos trminos nos remiten,
sin lugar a dudas, a otra institucin del Cdigo Civil: el contrato de promesa, especficamente a la
promesa unilateral, conocida tambin como contrato de opcin. Dice CONTRERAS(PG 31) que la
opcin es un contrato segn el cual una de las partes el promitente- se obliga a la celebracin de
un contrato definitivo, en tanto que la otra parte el optante- no tiene obligacin de celebrar tal
contrato, sino el derecho de escoger optar- entre celebrarlo o no, segn su exclusiva y absoluta
voluntad. Pero, qu tiene que ver este contrato con el plazo voluntario objeto de anlisis? La
extensin del plazo del arrendamiento sujeta a la simple y llana voluntad de los Rocasolano
Rocasermeo, como se mencion al inicio, es posible, y se hace mediante la insercin de una
clusula en el contrato de arrendamiento, la cual constituye una concesin exclusiva por parte del
arrendador al arrendatario de la facultad de decidir sobre si el plazo del contrato se prorroga o no,
sin otra condicin que el propio juicio del arrendatario y sin obligacin alguna del mismo; de esta
cuenta se hace evidente que dicha clusula, por su naturaleza, constituye un contrato de opcin, y
lo anterior se confirma resaltando el texto del artculo 1677, que expone que la opcin puede ser
contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos, debe
contener las condiciones en que ha de realizarse el contrato, actuando la clusula mencionada
como una opcin contenida en un pacto accesorio del contrato principal de arrendamiento.

f) Se puede poner en el contrato que el propietario no tiene derecho a objetar la prrroga?
Podra incluirse, aunque considero que no sera necesario para conseguir los efectos deseados,
dada la exposicin del inciso anterior.
g) Se puede poner en el contrato que los Rocasolano Rocasermeo s se pueden ir en cualquier
momento simplemente dando un aviso con 60 das de antelacin?
Considero que, una vez realizada la divisin entre aos forzosos y voluntarios antes mencionada,
sera posible incluir dicha clusula, eso s, pactando una penalizacin por las rentas restantes esto
hablando del primer plazo de 5 aos, pues, respecto de los 5 voluntarios aplica el artculo 1905
mencionado y respecto de dicho plazo s podra el arrendador exigir el pago de la totalidad de las
rentas en caso de devolucin de la cosa antes del vencimiento del plazo-.


2. Los seores Rocasolano Rocasermeo salen de su oficina, y media hora despus suena el
telfono de su despacho, su asistente le anuncia que ya estn esperndolo en la sala de
reuniones los seores de NEGORENT, S.A. Es para la reunin que agendaron con usted hace dos
das. Los seores de NEGORENT, S.A. tienen varios asuntos respecto de los cuales desean la
asesora de usted.
h) Primero le comentan que NEGORENT es una inmobiliaria propietaria de varios inmuebles.
Algunos los venden, otros los reparan y los dan en arrendamiento conservando la propiedad.
NEGORENT tiene una finca en propiedad, situada en la zona de playa en Escuintla, en Iztapa.
Este terreno es de media caballera, y desean darlo en arrendamiento a una entidad extranjera
(sin operaciones de ningn tipo en Guatemala hasta este momento), le preguntan si es posible y
si no hay restricciones de ningn tipo dado que el arrendatario no es guatemalteco? El destino
seria instalar oficinas de representacin de la entidad extranjera, que es una importadora de
azcar y otros granos con oficinas centrales en Delaware.
i) El terreno de Iztapa en realidad es copropiedad con el seor Pedro Pablo Buuelo Cajas, quien
vive en Espaa. Presenta esta situacin algn inconveniente? En ese caso, hay forma de superar
esa circunstancia?
Primero, respecto de si hay alguna restriccin para dar en arrendamiento la propiedad de la playa
de Iztapa, es necesario recalcar lo dispuesto por el artculo 122 constitucional: Reservas
territoriales del Estado. El Estado se reserva el dominio de una faja terrestre de tres kilmetros a
lo largo de los ocanos, contados a partir de la lnea superior de las mareas; de doscientos metros
alrededor de las orillas de los lagos; de cien metros a cada lado de las riberas de los ros
navegables; de cincuenta metros alrededor de las fuentes y manantiales donde nazcan las aguas
que surtan a las poblaciones. Se exceptan de las expresadas reservas: a) Los inmuebles situados
en zonas urbanas; y b) Los bienes sobre los que existen derechos inscritos en el Registro de la
Propiedad con anterioridad al primero de marzo de mil novecientos cincuenta y seis. Los
extranjeros necesitarn autorizacin del Ejecutivo, para adquirir en propiedad inmuebles
comprendidos dentro de las excepciones de los incisos anteriores (). El problema establece
claramente que NEGORENT es propietaria de la finca en cuestin, por lo que debe caber dentro
del supuesto b) de las excepciones a las reservas expresadas en el anterior artculo. Esto as,
NEGORENT no tiene, en principio, restricciones para disponer de su propiedad; sin embargo, el
artculo constitucional citado agrega que los extranjeros deben contar con la autorizacin del
Ejecutivo para adquirir en propiedad inmuebles comprendidos dentro de esas excepciones. El
problema nos plantea el caso de que es un extranjero el que quiere tomar en arrendamiento la
finca en mencin, pero es solo eso: un arrendamiento que, en primer lugar, constituye un derecho
personal, y, en segundo lugar, nada tiene que ver con una adquisicin en propiedad como la que
restringe el artculo citado, por lo que, en este sentido, no hay ningn inconveniente ni restriccin
para el negocio que NEGORENT quiere realizar con la entidad extranjera.
Luego, est el tema del copropietario que vive en Espaa. Esta situacin s que nos plantea un
inconveniente, pues, segn el artculo 1883 del Cdigo Civil, el copropietario de cosa indivisa no
puede darla en arrendamiento sin el consentimiento de sus condueos. As, para poder llevar a
cabo el negocio discutido en el prrafo anterior, sera necesario el consentimiento del seor
Buuelo, lo que me lleva a considerar las siguientes opciones:
Por medio de mandato, protocolizado y con los pases de ley correspondientes, obtener el
consentimiento del seor Buuelo a travs de su mandatario.
Utilizar la facultad de administracin otorgada al copropietario que tenga al menos las dos
terceras partes el valor total del bien comn (en el supuesto de que NEGORENT, en efecto,
tenga tal proporcin de la copropiedad), segn la cual sera posible dar en arrendamiento
la finca en mencin por no ms de tres aos pues uno de los criterios para la distincin
entre facultades de administracin y facultades de disposicin es el de publicidad, esto es,
si el negocio o acto exige o no un requisito de inscripcin para efectos de publicidad del
acto o negocio; si lo exige, se est ante un acto de disposicin y, si no lo exige, ante un
acto de administracin-.
Por medio de la institucin del gestor de negocios, quien, tomando como base el artculo
1606 del Cdigo Civil, es aquel que sin convenio se encarga voluntariamente de los
negocios de otro y est obligado a dirigirlos y manejarlos tilmente y en provecho del
dueo. El problema que planteara el uso de esta institucin es el mismo que deviene del
uso de la facultad explicada en el punto anterior, pues la gestin de negocios comprende
nicamente actos de administracin, no de disposicin.

j) NEGORENT tambin es propietaria de una finca de 2000 metros cuadrados de terreno en la
zona 16 de ciudad de Guatemala. Unos seores restauranteros desean tomar esta finca, o la
mitad al menos, en arrendamiento. NEGORENT desea que usted se haga cargo de este contrato
y le proponen darle los datos ms tarde el da de hoy para que usted contacte directamente a
los seores Rocasolano Rocasermeo, que son quienes desean tomar una parte en
arrendamiento.
Puede ayudarlos?
El artculo 12 del Cdigo de tica Profesional establece que, en las relaciones con sus clientes, el
abogado tiene el deber de informar a los mismos acerca de si tuviere algn inters en el asunto, si
tuviere relaciones con las otras partes o si se encontrare bajo influencias adversas a ellos, para
que, si los clientes insisten en su solicitud de servicios, lo hagan con pleno conocimiento de las
circunstancias. Esto as, podra ayudar a NEGORENT y a los Rocasolano Rocasermeo solamente si
estos, una vez informados de que ambos han solicitado mis servicios, estuvieren de acuerdo con la
situacin.


3. Ver el tema de tcita reconduccin.