Vous êtes sur la page 1sur 3

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES:

Se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir o propagar toda clase de hechos, actos o situaciones. Cuando dichos
actos, hechos o situaciones son de ndole jurdica, se la llama publicidad jurdica. Es muy importante la publicidad de derechos
reales, porque estos son absolutos, todas las personas deben respetarlos y para ello deben conocerlos a travs de medio idneo.
Por ejemplo, cuando una hipoteca esta debidamente inscripta en registro, nadie puede alegar que desconoca la existencia del
derecho.
- Derecho comparado:
Sistema Francs: Registracin no indispensable para que nazca o se transmita el derecho real, entre partes; pero si es
indispensable para que sea oponible a 3. Es el sistema aplicado en Argentina, la inscripcin es declarativa, no
constitutiva.
Sistema Alemn: Inscripcin es constitutiva entre partes y frente a 3. La nica diferencia entre 3 y partes son los
efectos de la inscripcin: frente a 3 no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto es impugnable.
Sistema Torrens (en Australia, E.E.U.U.): La inscripcin es constitutiva. El que quiere inscribir un inmueble tienen que
presentar dos cosas: Plano hecho por profesional con los detalles del inmueble y la documentacin de este. Se anuncia
por edictos la intencin de inscribir el inmueble, si nadie se opone, se hace. Este sistema cuenta tambin con un fondo de
garanta recaudado de un porcentaje de cada Registracin para soportar cualquier vicio o error del registro.
- Clasificacin de los sistemas de publicidad:
1. No registrales: Se usan otros medios, como un contrato o la tradicin.
2. Registrales: Aqu se usa la inscripcin. Hay dentro una subclasificacin:
a. Sistema registral de transcripcin o inscripcin: el 1 es el que exige que se inscriba todo lo relacionado con el
derecho real en cuestin (constitucin, transmisin, etc.) el 2 es el que solo exige un resumen de esto.
b. Sistema registral personal o real: en el 1 los ttulos se anotan cronolgicamente y luego se hace una lista por
orden alfabtico con el nombre de los titulares. En el 2 se tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos de
la cosa se llega a un informe sobre su estado jurdico. Este sistema es mas rpido, cada cosa tiene un folio real
donde se anota la vida jurdica del bien.
c. Sistema registral declarativo o constitutivo: en el 1 la inscripcin sirve como publicidad, para declarar a los 3
que entre las partes ya existe un derecho real; en el 2 la inscripcin es exigida para que se constituya el derecho,
tanto entre las partes como frente a 3.
d. Sistema registral que convalida o no convalida ttulos: En el 1 la inscripcin subsana cualquier vicio que el
titulo pudiera tener, mientras que el 2 no convalida el titulo ni subsana sus defectos.
Nuestro sistema es de inscripcin, no convalida, real y declarativo. En nuestro pas la tradicin es el modo suficiente
para constituir el derecho real, junto con el titulo suficiente, pero la inscripcin es necesaria para que ese derecho real sea
valido con respecto a 3 ajenos a el. Sin la inscripcin es solo valido entre las partes.
- Principios registrales: (Ley 17.801)
Principio de rogacin (art.6): Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el registro
no acta de oficio. Pueden pedirlas: a) el autorizante (escribano) del documento o su reemplazante legal (otro escribano
o secretario del juzgado); b) quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Principio de inscripcin (arts.2 y 3): Los documentos del art.2 deben inscribirse para su oponibilidad frente a 3, estos
son: a) los que constituyan, transmitan (hipoteca) o declaren (declaratoria de herederos) derechos reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares (ej: anotacin de litis); los establecidos por
otras leyes nacionales o provinciales.
o Requisitos que deben tener estos documentos (art.3): a) constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o
administrativa; b) tener formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quin este facultado; c) revestir el carcter de autnticos y hacer fe por si mismo o completarlo con otros en
cuanto al contenido que sea objeto de la Registracin, sirviendo inmediatamente de titulo al dominio, derecho
real o asiento practicable.
Principio de prioridad (arts.17, 18, 19 y 40): Primero en el tiempo, primero en el derecho. Si los actos se otorgaron
simultneamente, en ese caso, hay que ver cual tiene mejor rango.
o Reserva de prioridad indirecta: Cuando alguien pide un certificado sobre un inmueble este tiene una validez de
15, 25 o 30 das. Durante este lapso no se va a poder modificar la situacin del inmueble.
Principio de tracto sucesivo (arts.14 y 15): El orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena;
y cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior. Nos e registrara un documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. El que dispone tiene que ser el ultimo que
adquiri, salvo las excepciones detalladas en el art.16 conocidas como tracto abreviado. El art.16 dice que no ser
necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cnyuge.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultanea y se refieran a negocios jurdicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Principio de legalidad (art.8 y 9): Registro tiene facultad para aceptar o rechazar el titulo que se pretende inscribir, a
travs de un examen a los requisitos de forma. El art.9 di ce que el registro: a) rechazara los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) s el defecto fuere subsanable, devolver al solicitante, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribir o anotara provisionalmente. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el
recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional...
Entonces: Si la forma esta correcta, el documento se inscribe; si la forma no esta correcta: a) si el vicio es de nulidad
absoluta y manifiesta, ser rechazado el documento. b) si el defecto es subsanable, se devuelve para que dentro de los 30
das sea rectificado.
De todas formas puede ser anotado o inscripto provisoriamente por 180 das, pero dicha inscripcin caducara de pleno
derecho si se convierte en definitiva o si vence el plazo de vigencia.
Principio de publicidad (art.22, 23 y 25): Todo el que tenga inters podr acceder al registro para enterarse del estado
jurdico de bienes, documentos, etc. El registro es publico APRA todo aquel que tenga inters legitimo en averiguar el
estado jurdico de bienes, documentos, etc.
1. Los titulares.
2. Los organismos del estado.
3. El poder judicial nacional y provincial.
4. Abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores.
5. Martilleros, gestores reconocidos en el registro.
6. Personas debidamente autorizadas por los profesionales del inc.5.
Principio de presuncin registral: Lo anotado en cada folio rea se presume verdadero hasta demostrado lo contrario.
Principio de presuncin de integridad o completividad: Si bien el registro no se presume exacto, si se presume completo.
Esto significa que como la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, puede ocurrir que las partes no inscriban
todos los cambios.
- Recurso de rectificacin registral: Es el que tiene aquel que pide la inscripcin, si no esta de acuerdo con las observaciones
que le hizo el registro a su documento, para que sean revisadas.
- Efectos de la inscripcin: Nuestro sistema es declarativo y no constitutivo. La inscripcin no hace nacer el derecho, pero si lo
hace oponible a 3. Esta tambin sirve para impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior e
incompatible; si fueran compatibles, la inscripcin dar la prioridad al que primero inscriba, establece rango; a su vez, los asientos
registrales sirven como medios de prueba.
- Matriculacin: Es la forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo. Para ello se usa el sistema de folio
real. El asiento de matriculacin es el primer asiento con el que se inicia el folio real, en este se ubica y describe el inmueble
para cumplir el requisito de especialidad o individualizacin.
- Diferencia entre certificado e informe: El certificado sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los datos del
inmueble no van a cambiar. El informe, solo informa, pero no garantizan bloqueo.
- Responsabilidad del estado por informes errneos: Los certificados son instrumentos pblicos y tienen el mismo valor que el
asiento registral, es por eso que en caso de error o inexactitud del certificado ser responsable el funcionario que lo expidi, y a
travs de el, el estado. Ej: Quiero comprar una casa, libre de cualquier gravamen, luego surge que la casa estaba hipotecada y
proceden a ejecutrmela.
- Registros personales: Hay secciones, segn el art.30, donde si se tomara en cuenta a la persona (y no al inmueble): a) si la
persona esta inhibida para disponer libremente de todos sus bienes; b) toda otra Registracin personal que ordene la ley y que
incida sobre el estado de los inmuebles o disponibilidad de los mismos.
- Cancelacin y caducidad de inscripciones y anotaciones del registro: Generalmente, cancelacin es a pedido de parte, se
cancelaran:
con la presentacin de solicitud de caducidad;
por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona;
por confusin entre el titular del dominio y el derecho real que lo grava;
por sentencia judicial;
por disposicin legal.

- Catastro: (Ley 20.440) Es la Registracin, delimitacin y reunin de informacin ordenada relativa a los inmuebles que estn
en el pas. Es como una especie de censo de los inmuebles ubicados en cada lugar.
Finalidad: a) determinar la correcta ubicacin, limites, etc. de los inmuebles; b) su estado parcelario y desarrollo; c)
conocer la riqueza territorial y su distribucin; d) elaborar datos estadsticos y econmicos.
El art.3 habla del poder de polica inmobiliario catastral, que sirve entre otras cosas, para hacer registrar y conservar las
marcas de levantamiento territorial, hacer la cartografa catastral de la jurisdiccin y exigir declaraciones juradas a los
propietarios de inmuebles.



PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:
- Concepto: Es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la
posesin, durante el tiempo fijado por la ley.
- Fundamento: es un modo no solo de adquirir el dominio sino tambin otros derechos reales.
El fundamento es consolidar situaciones fcticas como medio de favorecer la seguridad jurdica, liquidando situaciones inestables,
dando certeza a los derechos poniendo en claro la composicin del patrimonio.
Importancia del aspecto social aqu , ya que se le da la posibilidad de adquirir al que realmente las hace producir en desmedro del
que no -Elementos: posesin y el tiempo .
Posesin: son corpus y animus. No debe ser viciosa la posesin. Tiene que ser continua y no interrumpida.
Tiempo: el sujeto puede aprovecharse de la posesin de sus antecesores por la accesin de posesiones.
-Sujetos : Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Si los bienes son del dominio publico no pueden poseerse, si son del
dominio privado del estado si.
-Objeto: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin. 3 aos con buena fe
de cosa mueble robada o perdida: prescribe. 2 aos con buena fe de cosa mueble robada o perdida registrable tambin prescribe.
-Renuncia de la prescripcin: (art.3965) se permite la remisin de la prescripcin ya ganada pero no el derecho de prescribir
para lo sucesivo. La renuncia a la prescripcin ya ganada es la renuncia a un derecho incorporado al patrimonio donde solo hay
inters privado comprometido. La renuncia puede ser expresa o tacita .
-Suspensin e interrupcin de la prescripcin:
suspensin paraliza momentneamente el curso de la prescripcin, no destruye los efectos de las posesiones anteriores y
posterior a dicha causal.
La interrupcin aniquila los efectos de la posesin anterior a la causa que la produjo, desaparecida esta, se computa una
nueva posesin.
Suspensin: inc de hecho, matrimonio, tutela y cratela y aceptacin de la herencia con beneficio de inventario.
Interrupcin: privacin de la posesin por el termino de 1 ao, demanda, reconocimiento y compromiso arbitral.
-Prescripcin breve: 10 aos. En comn con la larga en las calidades que debe unir la posesin (publica, pacifica, continua y no
interrumpida) y debe subsistir por cierto tiempo. Mas dos requisitos: justo titulo y buena fe. Justo titulo (revestido de las
formalidades exigidas por la ley)
-Prescripcin larga: 20 aos de posesin publica, pacifica, continua y no interrumpida.
Formas de hacer valer la prescripcin: excepcin o accin.
Como accin se aplica 20 y 25 de ley 14159: le establece las reglas de la anterior prescripcin treintaal cuando se hace
valer como accin.
Juicio contencioso, contra el propietario en el registro, si es parte la sentencia hace cosa juzgada en su contra y el valor del titulo
es absoluto.