UNIVERSIDAD DE OVIEDO

MODELIZACION ECONOMICA DE LA VIVIENDA

Dra. Montserrat Daz Fernndez
Universidad de Oviedo
UNA APROXIMACION TEORICA A LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
MODELIZACION ECONOMICA DE LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
La vivienda, un bien econmico
El mercado de la vivienda
LA INTERVENCIN PBLICA EN EL ANLISIS DE LA VIVIENDA
UNA APROXIMACION TEORICA A LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
MODELIZACION ECONOMICA DE LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
La vivienda, un bien econmico
El mercado de la vivienda
LA INTERVENCIN PBLICA EN EL ANLISIS DE LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA
Recinto estructuralmente separado e
independiente que, por la forma en que
fue construido est concebido para ser
habitado por personas, o constituye la
residencia habitual de alguien en el
momento censal
VIVIENDAS
residencia habitual de alguien en el
momento censal
Los recintos que, a pesar de estar
concebidos para habitacin humana
inicialmente, en el momento censal estn
dedicados a otros fines
NO VIVIENDAS
Vivienda
Familiar
Destinada a ser habitada Se consideran
Colectiva
Destinada a ser
Destinada a ser habitada
por una o varias
personas, no
necesariamente unidas
por parentesco
Se consideran
independientemente de
que estn ocupadas o
no en el momento
censal
Destinada a ser
habitada por un
colectivo. Puede ocupar
parcial o totalmente un
edificio (conventos,
cuarteles, hoteles ...)
PRINCIPAL
NO PRINCIPAL
SECUNDARIA
DESOCUPADA
OTRO TIPO
Residencia habitual
Conjunto de operaciones tendentes a
recopilar, resumir, valorar, analizar y
publicar los datos relativos a todos publicar los datos relativos a todos
los lugares destinados a habitacin
humana que han sido concebidos
como tales, y a enumerar aquellos
que no habiendo sido concebidos
para este fin tienen sin embargo ese
uso.
Respecto a las viviendas
clase, zona, instalaciones, superficie til en metros
cuadrados, periodo de construccin, nmero de cuadrados, periodo de construccin, nmero de
habitaciones, rgimen de tenencia y clase de propietario; y
por tipo, nmero de plantas, nmero de viviendas, clase de
propietario, estado y periodo de construccin del edificio
Informacin estadstica Informacin estadstica
NACIONAL AUTONMICA PROVINCIAL MUNICIPAL

PARQUE DE VIVIENDAS

Censo Nacional Principado de Asturias
1991 17.220.399 463.203
2001 20.958.000 523.917


DISTRIBUCIN TERRITORIAL DEL PARQUE DE VIVIENDAS
Ordenacin Decreciente

Comunidad Autnoma Porcentaje
1 Andaluca 16,86
2 Catalua 15,82
3 Comunidad Valenciana 12,16
4 Madrid (Comunidad de) 11,83
5 Castilla y Len 6,92
523.616 viviendas familiares
21,70 %
13,10 %
5 Castilla y Len 6,92
6 Galicia 6,25
7 Castilla-La Mancha 4,71
8 Pas Vasco 4,25
9 Canarias 4,06
10 Aragn 3,12
11 Murcia (Regin de) 2,83
12 Extremadura 2,74
13 Asturias (Principado de) 2,50
14 Balears (Illes) 2,40
15 Cantabria 1,36
16 Navarra (Comunidad Foral de) 1,24
17 Rioja (La) 0,74
18 Ceuta 0,11
19 Melilla 0,11



Fuente: Instituto Nacional de Estadstica (INE). Elaboracin propia.
523.616 viviendas familiares
301 viviendas colectivas
Dimensin reducida
UNA APROXIMACION TEORICA A LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
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Concepto de vivienda
La vivienda, un bien econmico
El mercado de la vivienda
LA INTERVENCIN PBLICA EN EL ANLISIS DE LA VIVIENDA
La vivienda, un bien econmico
CARACTERISTICAS
... con particularidades
intrnsecas, diferente a
otros bienes que se
1. Necesidad
2. Importancia
3. Durabilidad
un bien econmico caractersticas
otros bienes que se
comercializan en el
mercado ...
3. Durabilidad
4. Carcter fijo
5. Indivisibilidad
6. Complejidad
7. Estrechez del mercado
8. Asimetras en la informacin
9. Actuacin del Sector Pblico
10. Etc.
NECESIDAD
... satisface la condicin de alojamiento y resguardo ...
CONSTITUCIN ESPAOLA - Artculo 47 CONSTITUCIN ESPAOLA - Artculo 47
Todos los espaoles tienen derecho a disfrutar
de una vivienda digna y adecuada ...
Figura entre los derechos sociales y econmicos y no en los fundamentales
IMPORTANCIA
... DECISIN FINANCIERA y apartado de consumo
relevante en el ciclo de vida de la unidad familiar ...
El elevado precio de la vivienda en
relacin a la renta familiar hace del
recurso a la FINANCIACIN EXTERNA
una cuestin obligada
DURABILIDAD
... Las
unidades
construidas
anualmente
representan
... la reproduccin de la vivienda est
fuertemente acotada a diferencia de
otros bienes de consumo
... doble percepcin como BIEN DE
representan
un porcentaje
pequeo del
stock de
capital
residencial ...
... doble percepcin como BIEN DE
CONSUMO E INVERSIN
Permite materializar el ahorro familiar y obtener
rentabilidad en un horizonte temporal de medio o
largo plazo
CARCTER ESPACIALMENTE FIJO
... las caractersticas espaciales de una vivienda se
adquieren conjuntamente con las estructurales ...
Los bienes inmuebles no son trasladables Los bienes inmuebles no son trasladables
Los bienes inmuebles responden a
necesidades que surgen del mercado local
Externalidades inherentes a la localizacin
elegida para el consumo del bien
INDIVISIBILIDAD
... las unidades familiares no mezclan ... las unidades familiares no mezclan
de forma tpica fracciones de
unidades de vivienda ...
NATURALEZA COMPLEJA Y HETEROGENEA
COMPLEJIDAD
... unidades con el mismo
precio de mercado pueden
ser contempladas por
oferentes y demandantes
como diferentes ...
... coexistencia
simultnea excesos de
oferta y demanda de
vivienda ...
como diferentes ...
HETEROGENEIDAD
... la vivienda no es un bien nico, son bienes
distintos segn su localizacin, edad y
prestaciones ...
NATURALEZA COMPLEJA Y HETEROGENEA
... dicha caracterstica impide que se produzcan
movimientos uniformes a la baja en los precios en
caso de EXCESO DE OFERTA...
movimientos uniformes a la baja en los precios en
caso de EXCESO DE OFERTA...
el ajuste se produce a travs de disminuciones en el
nmero de transacciones (AJUSTE VIA CANTIDAD)
ESTRECHEZ DE MERCADO
... unidades de vivienda y economas ... unidades de vivienda y economas
domsticas se encuentran dispersas
por el espacio de las caractersticas ...
ASIMETRIAS EN LA INFORMACION
... desconocimiento
mutuo del total de
caractersticas de caractersticas de
la vivienda y
agentes implicados
en el proceso ...
ACTUACION DEL SECTOR PUBLICO
... preocupacin
pblica acerca
de la eficiencia
en las decisiones
...amplia panoplia de
instrumentos de actuacin
(imposicin, gasto, etc.) ...
en las decisiones
asignativas y
desigualdades en
la distribucin en
su consumo ...
(imposicin, gasto, etc.) ...
... visibilidad y rentabilidad
poltica en las actuaciones ...
UNA APROXIMACION TEORICA A LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
MODELIZACION ECONOMICA DE LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
La vivienda, un bien econmico
El mercado de la vivienda
LA INTERVENCIN PBLICA EN EL ANLISIS DE LA VIVIENDA
El mercado de la vivienda
... el consumo del bien vivienda exige su conceptualizacin ...
SERVICIOS DE VIVIENDAS STOCK DE VIVIENDAS SERVICIOS DE VIVIENDAS STOCK DE VIVIENDAS
Conceptos intercambiables para la
unidad familiar
Listado exhaustivo de caractersticas (la modelizacin del mercado exige una
descripcin relativamente simple)
Nmero de unidades de servicios de vivienda que proporciona, (alquiler
generado en un momento determinado)
Conceptualizacin del trmino vivienda
Descripcin en trminos de localizacin, superficie, calidad, etc.
CONSTRUCCIN (combinacin de suelo, capital y trabajo para producir
unidades de vivienda)
MANTENIMIENTO (aplicacin gradual de capital a una unidad existente con
superficie, localizacin dado para reducir la tasa de deterioro)
REHABILITACIN (proceso similar al mantenimiento si bien implica la
aplicacin sbita de capital para incrementar de forma discontinua su
calidad)
CONVERSIN (cambio del tamao de las unidades en un edificio con
localizacin y densidad estructural dadas)
DEMANDA
LARGO PLAZO
Variables
OFERTA
Materias primas
Financiacin
25
EL MERCADO DE LA VIVIENDA
Variables
sociodemogrficas
CORTO PLAZO
Variables econmicas
Variables financieras
Fiscalidad
y adems
ALOJAMIENTO
INVERSION
Financiacin
Polticas pblicas
Precio
S
V
Equilibrio del mercado
P
26
Cantidad
D
V
P
V
Q
d
Precio
S
V
Equilibrio del mercado
P
D
V
27
Cantidad
D
V
P
V
Q
d
Precio
S
V
Equilibrio del mercado
P
D
V
P
V
Exceso de demanda
28
Cantidad
D
V
P
V
Q
d
Q
d
Precio
S
V
Equilibrio del mercado
P
D
V
P
V
nuevo precio?
S
V
el equilibrio no es instantneo, distintos niveles
de inversin pueden coexistir con la misma
funcin de demanda
29
Cantidad
D
V
P
V
Q
d
Q
d
MODELIZACION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA
Poder de mercado de oferentes y demandantes
Equilibrio del mercado
Asimetras y externalidades significativas Asimetras y externalidades significativas
Mercado de capital, dirigido a la vivienda, imperfecto
Proporcin pequea de unidades de vivienda en el mercado
Etc.
MERCADO IMPERFECTO
lgico pensar
que oferta y
demanda tengan
un comportamiento
anmalo y que el
OFERTA
(heterogeneidad del suelo)
MONOPOLIO NATURAL, COMPETENCIA
MONOPOLISTA anmalo y que el
funcionamiento del
mercado no sea
regular
MONOPOLISTA
DEMANDA
(bien de consumo e inversin)
VALOR FUNDAMENTAL PRECIO EFECTIVO
el mercado es ineficiente porque
se detectan diferencias en la
localizacin de la oferta
es un mercado segmentado
cada vivienda dispone de
caractersticas propias
y ello implica que
el proceso de formacin del
precio sea diferente a otros activos
en ello se sustenta la dificultad
de modelizacin del precio de la
vivienda
un mercado es eficiente si existen
muchos compradores y vendedores
productos relativamente homogneos
completa informacin
SUBSEGMENTOS DEL MERCADO DE LA VIVIENDA
VIVIENDA NUEVA
VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
REHABILITACION REHABILITACION
LIBRES
PROTECCION OFICIAL
PROMOCION PRIVADA
PROMOCION PUBLICA
REGIMEN ESPECIAL
UNA APROXIMACION TEORICA A LA VIVIENDA
Concepto de vivienda
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La vivienda, un bien econmico
El mercado de la vivienda
LA INTERVENCIN PBLICA EN EL ANLISIS DE LA VIVIENDA
la intervencin pblica en el anlisis de la vivienda
1. La intervencin del Estado en la produccin de viviendas se manifiesta como una
exigencia para garantizar el acceso a un bien necesario
2. El conjunto de medidas a adoptar constituye la denominada POLITICA DE VIVIENDA
que puede adoptar manifestaciones diferentes
3. Razones de naturaleza diversa justifican la intervencin pblica en materia de
vivienda
1. ESTADO DE BIENESTAR
2. Actitud paternalista de la Administracin Pblica
3. Existencia de interrelaciones entre los distintos consumidores
4. Argumentos polticos
4. Satisfaccin de criterios de EFICIENCIA y EQUIDAD
... maximizacin de la funcin de bienestar social ...
eficiencia eficiencia
equidad
... maximizacin de la funcin de bienestar social ...
EFICIENCIA
la
competencia
perfecta
garantiza
DURABILIDAD
Perodos de ajuste largos
HETEROGENEIDAD
garantiza
una
asignacin
eficiente
HETEROGENEIDAD
Mercado segmentado
ASIMETRIAS EN LA INFORMACIN
Formacin del precio
EXTERNALIDADES
Bienestar, efecto multiplicador
... maximizacin de la funcin de bienestar social ...
HORIZONTAL
necesidad de proteger a los
colectivos ms desfavorecidos
VERTICAL
redistribucin de rentas
transferencia directa
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
la actuacin del Estado en
una economa mixta exige el
diseo de actuaciones que
permitan alcanzar cotas de
EFICIENCIA Y EQUIDAD
REGULACION
SUBSIDIACION DE ALQUILERES
EFICIENCIA Y EQUIDAD
FINANCIACION
PRODUCCION PUBLICA
GASTOS FISCALES
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
Regulacin
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
Subsidiacin de alquileres
En algunos mbitos constituyen medidas de carcter local
Justificado por dificultades de acceso a la vivienda en
propiedad y alquiler privado propiedad y alquiler privado
La lista de espera se nutre de nuevos demandantes y actuales
beneficiarios con situaciones familiares diferentes
Este tipo de medidas normalmente contribuye a la
inmovilidad poblacional
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
Financiacin
Financiacin de prstamos o concesin de garantas
Pretenden neutralizar las imperfecciones del mercado de Pretenden neutralizar las imperfecciones del mercado de
capitales en el acceso a la vivienda
Subsidiacin de precios cuando se constatan divergencias
entre la tasa de descuento privada y social (ej. barrios
marginales)
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
Produccin pblica
La asignacin de viviendas desde una perspectiva puramente
administrativa puede dar lugar a problemas
Cuando el precio de la vivienda es bajo,a menos que la
demanda sea inelstica, cualquier subsidio mayor que el
razonable por razones de eficiencia elevar la demanda
Las subvenciones directas a los que no alcancen un mnimo
de renta puede dar lugar a una distribucin en forma de U
TIPOS DE INTERVENCIN PBLICA
Gastos fiscales
Se exige una adquisicin previa de la vivienda
Regresividad en el sistema, son las rentas altas las que
pueden acceder a grandes hipotecas y deducir mayores pueden acceder a grandes hipotecas y deducir mayores
cantidades por inversin y deduccin de intereses
La poltica de vivienda en Espaa
... Se enmarca dentro de los objetivos generales de la poltica econmica
y, al mismo tiempo, contribuye a fortalecer otras polticas sociales ..
Poltica de
vivienda protegida
DIRECTAS
vivienda protegida
Poltica de
vivienda en
alquiler
Poltica urbanstica
DIRECTAS
Programas de gastos
INDIRECTAS
Va presupuestos de
gastos fiscales
El modelo reciente se ha caracterizado
1. existencia de una intensa demanda
2. mejora de las condiciones de financiacin 2. mejora de las condiciones de financiacin
3. mejora en el proceso de produccin de suelo
desde una perspectiva institucional la
eficiencia
1. constituye un concepto relativo
2. supera las restricciones tcnicas o de
disponibilidad de recursos disponibilidad de recursos
3. modifica su significado desde lo que es
fsicamente posible de realizar o construir hacia
el concepto de lo que es socialmente deseable
construir