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Le crdit pour les nuls

1
Article original : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=75766&tart=!
"et article n#a pa pour vocation $e $onner $e chiffre pr%ci et $%taill%. &l e'ite $%() ur le forum
o* il a %t% initialement publi%+ pluieur article $e haut vol r%$ig% par $e p%cialite $e la finance
- ou $u moin $e chiffre ,$%$icace ) lah33 - ) ce u(et.
.ar e'emple : /ien compren$re et n%gocier un cr%$it immobilier
ou encore "o0t $u cr%$it
1%la ce e'plication $eviennent rapi$ement $ifficile ) uivre ) mon go0t+ vu mon inculture
%conomi2ue. 3ai (e me oigne gr4ce au' article 2ue (e trouve eentiellement ici.
Aui (#ai entrepri un petit article $e vulgariation 2ui e veut aui imple 2ue poible+ et 2ui
(#ep5re permettra ) $#autre $an mon genre $e e entir moin per$u au milieu $e cet univer
impito6able 2u#et la (ungle bancaire. 7t $e faire taire certaine i$%e re8ue 2ui font le bonheur $e
financier :
L'ignorance c'est la force
George Orwell, 1984
9e remercie le forum www.bulle-immobiliere.org/forum et e intervenant pour la mae
$#information 2ue (#6 ai trouv%e. 7t (e m#e'cue $%() aupr5 $#eu' pour le appro'imation+ voire
le %normit%+ 2u#il m#ont $%() permi $e corriger.
/onne lecture.
cripu
: ;e titre initial %tait : < le m%canime $u cr%$it : l#emprunt pour le nul =. >rop r%barbatif+ il a %t% implifi% par < ;#emprunt pour le nul = pui
enfin < le cr%$it pour le nul = pour la imple raion 2ue l#apotrophe pae mal $an un nom $e $ocument p$f.
.age :
Le crdit pour les nuls
1 . Introduction
;e cr%$it et une techni2ue 2ui permet $#obtenir $5 maintenant un bien 2u#on ne paiera 2ue plu
tar$. &l et $evenu l#intrument privil%gi% $e notre oci%t% $e conommation.
7n effet+ comme le nombre $e bien $e bien propo% ) la convoitie $u conommateur et
coni$%rable+ et 2ue leur pri' $%pae bien ouvent le montant $e l#%pargne mo6enne $e m%nage+
le recour au cr%$it et $evenu une obligation pour 2ui veut vivre elon le norme $e notre oci%t% :
acheter $5 2ue a ituation financi5re le lui permet voiture+ frigo+ alon... logement ?
;e cr%$it repoe ur la promee $e l#emprunteur 2ue e revenu futur lui permettront $e
rembourer $emain ce 2u#il a achet% au(our$#hui. &l $eman$e une confiance $an l#avenir tant pour
l#emprunteur 2ue pour le pr@teur.
.ar e'emple le $%bit $e boion refuent $e faire cr%$it ) leur meilleur client+ on compren$
ai%ment pour2uoi...

.lu %rieuement+ en p%rio$e $e r%ceion+ le entreprie h%itent ) #en$etter $e peur 2ue leur
vente ne couvrent pa le urco0t engen$r% par leur invetiement.
2 . La gestion des risques par le prteur
;e pr@teur court le ri2ue $e ne pa @tre rembour% en totalit%. &l a $onc recour ) pluieur artifice
pour %viter $e per$re $e l#argent. "e montage ont pre2ue tou pour con%2uence $#alour$ir la
facture finale $e l#emprunteur...
1.1 Imposer un apport personnel
7n temp normal le ban2ue $eman$ent ) l#emprunteur un apport peronnel $e :!A $u montant $e
l#ac2uiition+ ce 2ui limite en con%2uence le nombre $#emprunteur pouvant e porter ac2u%reur
$#un bien. ;a baie $e tau'+ l#optimime ambiant et la concurrence effr%n%e entre ban2ue a
con$uit ) l#aban$on $e cette r5gle pru$entielle $an le ann%e B!!!+ autoriant certain emprunteur
) e financer ) :!!A par le cr%$it.
.ourtant l#apport a pluieur vertu :
C#il et $u eul fait $e l#emprunteur+ on voit 2u#il a un profil $#%pargnant avi% et 2u#il et
capable $e g%rer un bu$get. "e 2ui raure ur a volont% et a capacit% $e rembourer.
Ci le client a un apport $e B!A et e retrouve plu tar$ $an l#incapacit% $e pa6er e
menualit%+ il et poible $e ven$re le bien ) perte : $an ce ca l#emprunteur per$ on
apport+ mai le pri' $e vente couvre a $ette.
"ha2ue euro amen% en apport r%$uit le capital ) emprunter et influe - %norm%ment - ur le
montant $e menualit% : t6pi2uement cha2ue euro %pargn% repr%ente :+5 ) B D $e moin )
.age :
rembourer ) la ban2ue. Eoir plu loin le < co0t r%el $e l#emprunt =.
NB plus la capacit d'ac!at de l'ac"ureur est le#e, $oins il a de concurrence sur son
seg$ent %de$ande&, et plus le #endeur doit rduire sa $arge %offre& pour esprer trou#er un
ac"ureur le pri' au $( dcroit a#ec la surface ) *utre$ent dit ac!eter un studio re#ient
proportionnelle$ent +ien plus c!er "ue ,s'offrir, une $aison de -.. $(/
0e "u'on appelle encore conomie d'chelle/
1.2 Limiter le taux d'effort
.our pr@ter+ le ban2uier $oit #aurer 2ue l#emprunteur era capable $e rembourer. ;#uage
pru$entiel en France et $e limiter l#en$ettement ) 33A $e revenu. Aini avec un revenu $e 3!!! D
pour B+ un m%nage peut affecter :!!! D par moi au rembourement $u cr%$it.
;e agent commerciau' coneiller a6ant pour rGle $#obtenir le ma'imum $#argent $e leur client+
le encouragent g%n%ralement ) #en$etter (u2u#) cette limite+ voire au $el) en trichant un peu ,e' :
tau' variable...-. &l et bon pour l#emprunteur $e tenir compte $e beoin ) l#avenir : changer $e
v%hicule+ financer le %tu$e $e enfant... pour %viter $e e retrouver :! an plu tar$ avec un
bu$get trop err%.
"e ratio $e 33A n#et pa grav% $an le marbre : le ban2uier coni$5re avant tout le < rete ) vivre =.
Ci vou $ipoeH $e 5!!! D+ elle et libre $#accepter une menualit% $e B!!! D+ voire plu i vou
$ipoeH $#une oli$e garantie par ailleur ,e' : placement $an la m@me ban2ue-.
A contrario+ i vou ne $ipoeH 2ue $#un C3&"+ il et poible 2u#elle plafonne la menualit% )
B5! D. >out $%pen$ $e politi2ue $e < getion $u ri2ue =.
I/ : le ban2ue coni$5rent parfoi certain pr@t bonifi% ,pr@t emplo6eur+ .>J- comme un
apport peronnel. Ke leur point $e vue+ cet argent 2ue vou apporteH a le m@me effet 2ue votre
%pargne propre+ pui2ue vou n#aveH pa ) le leur rembourer.
Ci vou aveH un pr@t en cour $e courte $ur%e ,e' : pr@t ) la conommation ur :L moi-+ la ban2ue
peut $%ci$er $e n%gliger ce menualit% temporaire $an le calcul $e l#en$ettement. Muitte ) vou
laier manger vo %pinar$ an beurre la premi5re ann%e.
&l faut toutefoi par pru$ence conerver une marge uffiante pour rembourer %galement ce pr@t
acceoire. 7t $onc inclure le menualit% correpon$ante $an le calcul $u tau' $#en$ettement.
"e erait b@te 2ue ce < coup $e pouce = initial+ cen% faciliter l#op%ration+ entraNne un impa6% par la
uite...
1.3 Augmenter le taux d'intrt
;e ban2uier empruntent par e'emple ) :A ) la /an2ue "entrale 7urop%enne+ mai pr@tent ) OA.
;a concurrence entre eneigne le emp@che $#augmenter $%meur%ment cette marge+ m@me i
parfoi on e $eman$e #il n#6 a pa entente...
Avec une $iff%rence $e tau' %lev%e+ le bon pa6eur compenent largement le menualit% non-
ver%e par $e emprunteur malveillant ou en $ifficult%. "#et finalement une forme $#aurance
mutuelle forc%e+ o* l#aureur et le ban2uier lui-m@me. ;e e'c%$ent ont %galement le bienvenu
pour remercier le actionnaire...
.age B
Ci le client emprunte ur une longue p%rio$e+ la ban2ue propoera un pr@t ) tau' plu %lev%.
Actuellement on contate :A $#%cart $e tau' entre un pr@t ) :! an et un autre ) 3! an... K#une part
le ri2ue $#acci$ent $e la vie - et $onc $e $%faut $e pa6ement - augmente avec le temp+ $#autre part
le pr@teur $oit e couvrir contre l#rosion montaire : en raion $e l#inflation+ une menualit% $e
:!!! D ver%e en B!:B repr%ente plu $e PvaleurP ,le pro$uit 2u#elle permettrait $#acheter- 2ue
celle ver%e en B!B!+ 2ui elle m@me era Pup%rieureP ) celle $e B!3!...
1.4 Demander la souscription d'une caution
"e peut @tre une peronne ph6i2ue+ par e'emple le parent 2ui mettent leur maion en gage pour
garantir le paiement $e celle $e leur enfant. Aini+ i leur enfant per$ on toit+ le parent aui
per$ront aui le leur. "#et pour2uoi on parle $e caution solidaire.
.eu $e gen %tant aeH inconcient pour e porter caution+ la plupart $u temp cette caution et
apport%e par une peronne morale+ un organime ,e' : mutuelle- 2ui pour cela $eman$era le
verement $#une prime : oit en une foi ) la oucription $u pr@t+ oit ) pa6er par annuit%.
;#annuit% peut repr%enter une fraction $u capital emprunt% ou $u capital retant $0 ,CRD- ) cha2ue
%ch%ance. "ette $eu'i5me option et plu %conomi2ue pour l#emprunteur.
7n ca $#impa6%+ la caution peut @tre mie ) contribution. A elle $e e $%brouiller pour recouvrer
ce omme ) l#amiable aupr5 $e l#emprunteur+ #il re$evient olvable.
La caution prot1ge l'e$prunteur du crancier, $ais se su+stitue en fait 2 ce dernier/
1.5 Imposer la souscription d'une assurance
;#aurance $%c5-invali$it% ,ADI- %vitera par e'emple ) une veuve $e $evoir pa6er une $ette
auparavant rembour%e par on mari. ;#aurance perte $#emploi et g%n%ralement optionnelle et
limit%e $an le temp.
;e ban2uier peut vou propoer un pacQ < cr%$itRaurance = mai rien ne vou oblige ) l#accepter+
) moin 2ue vou ne tenieH ) tout pri' ) ma(orer a commiion.
Faite (ouer la concurrence+ vo6eH par e'emple ce 2ue propoe votre mutuelle emplo6eur...
;#aureur %value la probabilit% $e $%c5 ) partir $e a grille $#%valuation $u ri2ue : 4ge+ e'e+
$ur%e $e rembourement+ ant%c%$ent peronnel et familiau' ,tabagime+ cancer+ $iab5te...-.
&nutile $#alerter la 1A;K7+ la $icrimination et la r5gle : il et courant $e ne pa pa6er la m@me
choe 2u#un emprunteur imilaire pour $#obcure raion.
Ci vou @te (eune et en bonne ant%+ en g%n%ral un imple 2uetionnaire uffit. 7n ca $e $oute+
l#aurance peut e'iger $e bilan m%$icau' pa forc%ment rembour% par la %curit% ociale+
certain pouvant e r%v%ler franchement $%agr%able ,e' : colocopie-.
;a plupart $u temp l#aurance $eman$era une omme fi'e ) cha2ue %ch%ance+ 2ui #a(oute ) la
menualit%. Au fil $u rembourement le capital retant $0 et $e plu en plu faible+ tan$i 2ue la
prime rete fi'e : para$o'alement l#aurance revient au fil $e menualit%... $e plu en plu ch5re ?
"ertain aureur proc5$ent au contraire ) un calcul annuel $e la prime en fonction $u capital
.age 3
retant $0. "ette formule peut e r%v%ler int%reante par rapport ) un pourcentage fi'e+ m@me i
moin %lev%+ $u capital emprunt%. E%rifieH toutefoi 2u#il n#actualient pa %galement leur tau'
librement cha2ue ann%e+ ce 2ui pourrait amener $e urprie ?
7n ca $e co-emprunteur+ vou pouveH fi'er librement - ou pa - la 2uotit% $e couverture $u cr%$it
en ca $e $%c5 ou invali$it%. .ar e'emple 75A pour 3r R 5!A pour 3me. >out $%pen$ $e la
fraction $e menualit% 2ue vou pouveH aumer eul en ca $e $%faillance $u con(oint.
3on e'p%rience peronnelle : 3me %tant an activit% ) la oucription $u pr@t+ (#ai $0 oucrire < ) :!!A ur B t@te =
au motif 2ue i elle $%c%$ait (e $evrai faire face ) $e gro frai $e gar$e : enfant encore (eune et travail %loign% $u
$omicile. /ien 2ue ma menualit% ne $%pae pa le 33A $e mon uni2ue alaire...
Eou $evrieH $ipoer $#un $ocument r%capitulant le co0t global $e l#aurance ur la $ur%e $u
cr%$it+ ce 2ui facilitera la comparaion entre le $iff%rente propoition.
1. !"pot#$uer le %ien
"#et l#option bien ouvent impo%e par la ban2ue i l#emprunteur n#a pa $e caution. Avec
l#h6poth52ue+ la ban2ue $evient automati2uement propri%taire $u bien en ca $#impa6% - et
g%n%ralement le reven$ pour r%cup%rer le capital retant $0. .our un logement+ l#emprunteur $oit
faire enregitrer cette h6poth52ue ) e frai cheH le notaire. 7t en ca $e revente anticip%e il faut
lever l#h6poth52ue+ ce n#et pa non-plu gratuit...
Au' SCA+ en ca $e $%faut+ le client peut g%n%ralement opter pour le walk away : il ren$ le cl% )
la ban2ue et et 2uitte $e a $ette. Au ban2uier $e e $%brouiller avec l#h6poth52ue. Sn gran$
nombre $#emprunteur inolvable ont aban$onn% leur logement $epui la crie $e B!!L+ mettant $e
nombreue ban2ue en $ifficult%.
7n France par contre+ la ban2ue ne craint pa gran$ choe+ car avec l#h6poth52ue c#et l#emprunteur
eul 2ui upporte le ri2ue : la ban2ue c5$e au' ench5re le logement ) un marchan$ $e bien+ et i
la vente e fait ) perte+ elle e'igera $u client le man2ue ) gagner.
Le ris"ue pour un souscripteur d'!3pot!1"ue en difficult de paie$ent est, non4seule$ent de
perdre son toit, $ais de de#oir reprendre un crdit pour finir de pa3er/// un +ien "u'il n'a plus )
I/ : le ban2uier peut aui opter pour un Privilge de Prteur de Deniers. 9uri$i2uement $iff%rent $e l#h6poth52ue+
mai 2ui revient 2uaiment au m@me pour l#emprunteur...
1.& Imposer une indemnit de rem%oursement anticip 'I(A)
Ci l#emprunteur $%ire rembourer le capital avant le terme ,e' : revente $u bien+ rentr%e $#argent-+ la
ban2ue per$ra le int%r@t 2u#elle ep%rait encaier ur le ann%e retante. 7lle facture au client ce
man2ue ) gagner. ;a p%nalit% et plafonn%e ) un emetre $#int%r@t ur ce capital retant $0 ,limit%
) 3A en ca $e tau' %lev%-.
;a premi5re choe ) faire avant $e igner+ et $e faire upprimer cette claue par le coneiller.
Muan$ on ait 2ue la plupart $e pr@t ont ol$% avant la fin+ autant %viter ce genre $e $%agr%ment
,2ui et arriv% (a$i ) votre ignorant erviteur-.
.age O
1.* +mpc#er toute rengociation du prt
Ci le tau' baient+ le client peut parfoi ren%gocier le tau' pour faire baier e menualit%+ oit
$irectement avec la ban2ue+ oit cheH un concurrent via un rachat $u cr%$it.
A noter que le rachat de crdit par un autre n'est pas considr par le banquier comme un rachat
anticip. (Dconvenue arrive une connaissance pour un prt professionnel).
Ke nombreu' emprunteur $e ann%e B!!!+ non-li% par cette < claue $e verrouillage =+ ont pu
profiter ) plein $e la baie $e tau' pour rembourer par e'emple ur :! an au lieu $e :5+ )
menualit% %gale ?
A pr%ent le tau' %tant $%() < hitori2uement ba =+ cette aubaine a peu $e chance $e e
repro$uire. 7ncore 2ue... ;a /"7 pourrait tr5 bien baier e tau' ) !A comme au 9apon : le
ban2ue pourraient alor propoer $u BA et (utifier une ren%gociation ?
&l vaut mieu' l) encore upprimer cette claue+ ou v%rifier on abence avant $e oucrire. K#autant
2u#une ren%gociation $u cr%$it peut e r%v%ler n%ceaire en ca $e ouci+ par e'emple en allongeant
la $ur%e $e rembourement pour r%$uire la menualit%.
Comme on le voit, ces diffrents mcanismes de protection du prteur sont largement redondants,
ce ui garantit au !anues d"tre payes # et grassement # uoiu"il arrive $ Il faudrait vraiment
u"un nom!re trs lev d"emprunteurs fasse dfaut, par e%emple suite & une forte rcession, pour
les mettre en difficult'''
2 Les risques pour l'emprunteur
< Tn peut $ivorcer $e on con(oint+ pa $e on cr%ancier. = auteur inconnu
2.1 +mprunter n'est pas ,ouer
.our %viter le mauvaie urprie+ l#emprunteur $oit tout $#abor$ #aurer 2ue e revenu futur
lui permettront $e rembourer (u2u#) la fin $u pr@t.
&l et ri2u% par e'emple $e oucrire alor 2u#on et ur le point $#@tre licenci% ? &l e'ite bien $e
aurance < perte $#emploi = mai elle ont limit%e en $ur%e+ par e'emple B an ur la totalit% $u
cr%$it. Ci le chGmage #%ternie avec un cr%$it ur B5 an+ le rembourement $evient
probl%mati2ue...
;e cr%$it a un co0t : le int%r@t ver% ) la ban2ue ont pour effet $#augmenter le pri' final $u bien
achet%. .ar e'emple+ tel emprunteur $evra rembourer :+5 D pour cha2ue euro emprunt%.
Le cas le plus dlicat est celui o5 le pri' du produit +aisse plus #ite "ue le capital restant
d6 au pr7teur ce "ue les anglo4sa'ons appellent la negative equity/
(%: rembourer ur :! an un v%hicule 2ui $%cote rapi$ement+ pour le reven$re au bout $e B an+ et
au final une tr5 mauvaie affaire.
.our plu $e $%tail+ voir plu loin < le $%faut $e paiement =.
.age 5
2.2 +xemples de gagnants et de perdants de l'emprunt
2.2.1 Immo%ilier
Kan le ann%e :U5! ) :U7!+ la France a connu $e gran$e pou%e $#inflation+ en particulier apr5
le choc p%trolier $e :U73. .arall5lement le franc a %t% $%valu% ) pluieur reprie+ avec entre autre
en :U6! le paage au < nouveau franc = o* la valeur $e la monnaie a %t% $ivi%e par :!!. ;e
ban2ue tenant compte $e l#rosion montaire in$uite par l#inflation+ le tau' $#emprunt %taient
%lev%.
3ai le revenu %tant in$e'% ur l#inflation+ le pouvoir $#achat $e alari% retait 2uaiment
contant $urant cette p%rio$e. ;e emprunteur a6ant oucrit avec $e tau' fi'e $e :B ou :6A+ ont
vu leur menualit% paer en 2uel2ue ann%e $e 33A $e leur alaire )... :!A voire moin ? ;#achat
%tait largement gagnant ur la location+ la maion %tant finalement pa6%e en < monnaie $e inge =.
2.2.2 -ou.elles tec#nologies
Eer la fin $e ann%e :UL!+ $e entreprie viionnaire e ont lanc%e $an l#animation 3K+ ce 2ui
$eman$ait alor $#acheter $e < gro = or$inateur pa6% ) pri' $#or+ et financ% par $e emprunt )
tau' %lev%. Muel2ue ann%e plu tar$+ la plupart ont fait faillite+ lamin%e par $e concurrent plu
(eune+ propoant $e tarif ca% gr4ce ) $e $e or$inateur plu perfectionn%+ achet% bien
moin cher+ et pa6% ) tau' plu ba ?
2.2.3 Immo%ilier encore...
>ou(our $an le ann%e :UL!+ $e particulier ont oucrit $e emprunt ) tau' %lev% en comptant+
comme leur pr%$%ceeur $e ann%e :U7!+ r%$uire au fil $u temp leur menualit% gr4ce )
l#inflation. 1%la+ c#et le contraire 2ui #et pro$uit : choc %conomi2ue+ uppreion $e l#in$e'ation
$e alaire ur l#inflation en :UL3+ $#o* baie $e l#inflation par < %tranglement = $e m%nage + le
alaire ne garantiant plu le maintien $u pouvoir $#achat.
;a con%2uence in$irecte en a %t% une baie g%n%rali%e $e l#immobilier ur la $%cennie uivante
.age 6
,(u2u#) - O!A en France entre :UU! et :UUL-. Kurant cette p%rio$e+ $e peronne a6ant $0
reven$re ) perte uite ) un acci$ent $e la vie ,$ivorce+ chGmage $e longue $ur%e- ont travaill% $e
ann%e pour rembourer un bien... $ont il avaient %t% e'pul%.
2.2.4 +t actuellement /
"ette ituation $#en$ettement ) ri2ue e repro$uit ) l#%chelle $e pa6 $%velopp% $epui la crie
financi5re $e B!!L : au' SCA+ en &rlan$e+ en 7pagne... le pri' $e l#immobilier n#6 ont ce% $e
baier+ ouvent $ivi% par $eu' en eulement 3 an. ;a ma(orit% $e emprunteur ont en negative
euity avec peu $e perpective $e reprie $u march%. ;e rare vente e font ) perte+ le march% et
blo2u% : en &rlan$e le nombre $e tranaction a %t% $ivi% par :! en 2uel2ue ann%e. Ceule la
France emble %chapper ) cette ituation+ mai cela pourra-t-il $urer ?
;e ri2ue et $evenu ma'imal en cette p%rio$e troubl%e : emprunter ) l#heure actuelle #apparente
plu ) $e la p%culation 2ue $e la getion en bon p5re $e famille : le emprunteur $#au(our$#hui
peuvent $evenir le gran$ gagnant $e la crie+ comme le acheteur $e ann%e :U7!+ ou au
contraire $e gran$ uren$ett%. ;e oucripteur $#un cr%$it $oit $onc le faire en connaiance $e
caue+ car :

)e risue de se retrouver & dormir sous les ponts en ayant cru s"assurer un
toit # comme l"e%primentent & leurs dpens certains *aponais, et & prsent
amricains # est loin d"tre nul dans les temps & venir $
2.2.5 Interprtation
Cette petite rtrospective nous montre ue le recours & l"emprunt est gagnant dans un conte%te de
dynamisme conomiue, o+ c"est l'ensemble des prix ui monte continuellement' )"emprunteur fait
une !onne affaire car le crdit lui permet d"ac,eter par anticipation # alors u"il n"a pas pargn la
somme ncessaire, un produit dont le pri% va augmenter'
C"est ce u"on appelle
effet de levier :
- . / emprunt au*ourd",ui co0tera .,1 / & rem!ourser
mais me rapportera 2 / demain 3'
"#et le ca par e'emple i le lo6er augmentent plu vite 2ue le pri' $e l#immobilier : au fil $u temp une menualit%
fi'e $evient inf%rieure ) un lo6er. ;#effet $e levier (oue ) plein.

Au contraire+ i eul certain actif voient leur pri' #envoler alor 2ue le rete $u march% tagne+
c#et mauvai igne : l#argent 2ui $evrait e r%partir %2uitablement e concentre $e fa8on irraionn%e
ur une niche %conomi2ue. "e genre $e hernie financi5re %clate tGt ou tar$+ avec $e retomb%e
$%atreue... "f. le < bulle immobili5re = 9aponaie+ Am%ricaine+ &rlan$aie+ 7pagnole... 9e
vou laie chercher $#autre e'emple.
.etit in$ice : le pri' $e l#immobilier Fran8ai a augment% $e :O!A en :! an+ contre 3!A eulement pour l#inflation.
.age 7
4ais attention, si les pri% des actifs cessent de monter, c"est & dire u"ils !aissent # ou au mieu%
stagnent # la tendance s"inverse' )"effet de levier autrefois positif se transforme en
effet massue :
- . / emprunt co0te .,15 / & rem!ourser, mais ne me rapportera ue 5,61 / 3'''
;e ca $u logement et un peu particulier : il offre un ervice $ont il et $ifficile $e e paer ou
no latitu$e+ et on pri'+ bien 2u#a6ant fluctu% au cour $e $%cennie+ n#a (amai %t%
particuli5rement abor$able. ;e recour ) l#emprunt immobilier rete incontournable. /ien peu
peuvent e vanter $#avoir achet% leur maion cah par leur eul travail ,et $e fa8on honn@te -.
;e propo $e cet article n#et pa $e chercher ) $%courager le emprunteur ,(#en ai fait et (#en ferai
probablement encore partie-+ mai $e le ai$er ) acheter en connaiance $e caue. ;#i$%al %tant
$#avoir $#abor$ %pargn% par oi-m@me un apport uffiant+ et $e pren$re e pr%caution pour
#aurer 2ue le montant $e la menualit% ne poera pa $e probl5me inurmontable en ca $#acci$ent
$e la vie.
3 [COML!M"#$% L'in&lation' pourquoi (
78 9 Cette partie peut sem!ler :,ors su*et:, mais il faut !ien comprendre ue l"inflation a une influence sur le tau% des
emprunts' Cette section s"adresse surtout au% plus curieu%' ;i seul l"aspect :comment: et non le :pouruoi: de l"emprunt
vous intresse, vous pouve< vous rendre directement au point suivant, uitte & revenir plus tard sur cette section'
;e pri' e maintiennent rarement un niveau table : #il ne montent plu ,inflation-+ il baient
,$%flation-. ;a France a connu $e rare %pio$e $%flationnite+ le plu r%cent %tant urvenu en
B!!U.
Dans un monde bas sur la consommation l'inflation est une ncessit.
3.1 Le ris$ue dflationniste
;a $%flation contracte l#%conomie+ car elle poue le acheteur ) l#attentime : pour2uoi pa6er :!!
au(our$#hui+ un bien 2ui ne vau$ra plu 2ue L! $emain ? .our2uoi confier mon argent au ban2uier+
alor 2u#en laiant $e billet ou le matela+ (e pourrai en retirer plu l#an prochain ?
;or2u#un actif baie+ le invetieur ont ten$ance ) #en %loigner+ $e peur $#acheter un bien 2ui
va encore e $%pr%cier. ;e ven$eur ont contraint $e baier encore leur pri' pour ep%rer
ramener uffiamment $#acheteur ur le march% ,loi $e l#offre et $e la $eman$e-.
Tn parle alor $e spirale dflationniste : la baie entraNne la baie.
Ci elle #intalle $urablement+ la $%flation va faire $e ravage : le entreprie 2ui voient leur
revenu baier ont contrainte ) licencier+ l#augmentation $u nombre $e chGmeur r%$uit encore la
capacit% $#achat g%n%rale $e la population+ et le c6cle e r%p5te.
.age L
)es plus impacts par la dflation sont les endetts, ui doivent alors rem!ourser des mensualits
fi%es avec des revenus en !aisse'
;e eul PgagnantP en p%rio$e $e $%flation ont le %pargnant+ 2ui voient leur ba $e laine e
valorier en terme $e pouvoir $#achat+ tan$i 2ue le rete $e conommateur #appauvrit. A
l#e'tr@me le < gro %pargnant = raflent tou le actif ) ba pri' et $eviennent le nouveau'
eigneur $u pa6. >oute l#Vuvre $e Jola ,fin :U5 .- e itue $an une France en $%flation $urable :
on en voit le con%2uence ravageue pour la oci%t%.
!ul ne peut prdire o" une dflation s'arrtera car il n'e#iste aucun levier
permettant de la stopper coup s$r/
3.2 La lutte anti0dflation et ses limites
;a $%flation et l#ennemi (ur% $e %conomite et $e ban2ue centrale. .our la combattre+ le eul
mo6en ) leur $ipoition et $e r%$uire le tau' $e l#emprunt : une capacit% $#invetiement
up%rieure ram5ne $e acheteur ur le march%+ relance la conommation... et fait ) nouveau monter
le pri'.
"ette techni2ue a %t% emplo6%e $an le pa6 $%velopp% $epui le Qrach bourier $e B!!! :
rappeleH vou l#euphorie $e Pnouvelle technologieP+ le Ptart-upP+ le milliar$ plac% - ) cr%$it -
par $e PviionnaireP ur le concept innovant+ $u genre
http://www.$eveneHWricheWenW3WclicWanWtravailler.com + le action $ont le pri' $%cuplait en 2uel2ue
(our+ etc...
;#e'ploion $e cette bulle p%culative a P$%truitP une omme coloale+ 2ue tou le Pfon$
$#invetiementP n#avaient pa le mo6en $e rembourer. ;e invetieur %chau$% ne voulaient
plu invetir $an le entreprie+ m@me aine+ pour financer une croiance pourtant plu 2ue
(amai n%ceaire. ;e ri2ue $e $%flation %tait ma'imum.
;e ban2ue centrale am%ricaine ,F7K- et europ%enne ,/"7- ont alor $%ci$% $e r%$uire fortement
leur tau% directeurs pour emp@cher l#apparition $e cette pirale $%flationnite.
3ai cette techni2ue $e relance par Pl#emprunt facileP ne marche pa ) tou le coup : au 9apon+ 2ui
a connu l#%clatement $#une bulle p%culative ver :UU!+ le tau' n#ont ce% $e baier entre :UU! et
au(our$#hui+ (u2u#) frGler au(our$#hui le !A ,?-... an 2u#on puie 6 contater une v%ritable
relance $e l#%conomie.
Sn effet econ$aire $e cette baie $e tau' a %t% $#encourager la p%culation : au lieu $#irriguer
uniform%ment le tiu %conomi2ue+ comme le pr%voit la th%orie+ la ma(orit% $e cet Pargent gratuitP
propo% par le ban2ue centrale a %t% $%tourn% $e l#%conomie Pr%elleP ,cr%ation $#emploi+
am%lioration $e con$ition $e vie $e cito6en...- pour tourner en boucle $an le circuit
financier+ le p%culateur PachetantP $e l#argent ) tau' 2uai-nul pour le placer ) :!A ailleur.
;e point $#orgue a %t% atteint en B!!L avec la faillite $e la ban2ue $#affaire ;ehman /rother+
entraNnant une nouvelle crie bouri5re et bancaire. ;e mon$e h%b%t% $%couvrait 2ue la PricheeP
pro$uite ce $erni5re ann%e n#%tait en fait 2u#une gigante2ue bulle $e cr%$it... 2u#il faut ) pr%ent
rembourer.
.age U
3.3 La %ulle immo%ili1re
"heH le particulier aui+ oumi en permanence ) $e information contra$ictoire ,Ptout va bienP
/ Pc#et la crieP-+ le comportement et $evenu irrationnel :
le plu optimite ont cru ) un v%ritable reprie+ et voulu Pprofiter $e la f@teP en
#enrichiant ) leur tour+
le plu peimite ont cherch% le mo6en le plu appropri% pour e prot%ger $e len$emain
incertain ,ne pa e retrouver CKF la retraite venue ?-.
/ien 2ue ce motivation oient $iam%tralement oppo%e+ elle ont con$uit tou ce
PinvetieurP ver un m@me pro$uit+ 2ui au vu $e e Pperformance pa%eP propoe au'
an'ieu' la garantie $e conerver un patrimoine+ et au' optimite $e pouvoir reven$re
ult%rieurement avec une bonne plu-value. "erie ur le g4teau+ c#et le eul pro$uit
$#invetiement 2u#un particulier peut acheter ) cr%$it. &l #agit bien 0r $e... l#immobilier ?
;#afflu' $e $eman$e ur ce march%+ ren$u poible par $e tau'
hitori2uement ba+ a provo2u% une flamb%e $e pri' 2uaiment partout $an
le mon$e : entre B!!! et B!!6+ le pri' ont plu 2ue $oubl% en France+
2ua$rupl% en &rlan$e+ voire $%cupl% $an certain en$roit $e SCA... ur la
m@me p%rio$e ?
=volution des pri% suivant l"offre et la demande' ;ource wikipedi a
3.4 Le ris$ue inflationniste
Kan un c6cle inflationnite+ la haue entraNne %galement la haue+ mai il et plu facile $e la
limiter+ car on peut agir ur la capacit% financi5re $e acteur :
en limitant la capacit% $#emprunt $e invetieur
Il suffit d"augmenter les tau% d"intrt'
en r%$uiant le pouvoir $#achat $e m%nage
;es salaires fran>ais sont dconnects de l"inflation depuis .?@A'
Muan$ le pri' montent+ l#%pargnant 2ui cache on argent ou le matela per$ en pouvoir $#achat : il
et $onc incit% ) placer on argent $an le circuit financier ,boure+ livret+ aurance-vie...-+ le
revenu $e on %pargne lui ervant alor $e protection contre l#inflation.
;#argent+ 6 compri celui provenant $e l#%pargne+ et $onc r%in(ect% en permanence $an l#%conomie+
favoriant l#invetiement et $onc la croissance.
.age :!
Xevenon ur l#%volution $e l#inflation+ telle 2ue calcul%e annuellement par l#&IC77 $epui :U5! :
A premi5re vue+ il emble 2ue l#in$ice #accroie au(our$#hui $e fa8on up%rieure ) celle $e ann%e
:U6!+ ce 2ui laie uppoer une forte inflation ? 7n fait c#et tout le contraire ?
7n effet une progreion en pourcentage ne e fait pa $e fa8on arithm%ti2ue+ mai g%om%tri2ue
,fonction < puiance =-. .our #en convaincre+ cherchon le p%rio$e o* le pri' $e bien $e
conommation a $oubl% :
Ke : ) B entre :UOU et :U6B : :3 an
Ke B ) O entre :U6B et :U7O : :B an
Ke O ) L entre :U7O et :ULB : 6 an ,on voit l#impact $u choc p%trolier $e :U73 ? -
Ke L ) :6 entre :ULB et B!!B : B! an
Ke :6 ) 3B apr5 B!!B : 35 an Y
Y .ro(ection gag%e ur un maintien $e l#&." ) BA par an ,miion $e la /"7-.
Tn voit nettement $an ce $ur%e l#impact $e meure $e lutte contre l#inflation+ la premi5re et la
plu $ouloureue %tant la fin $e l#in$e'ation $e alaire ur l#&." en :UL3.
Kepui le paage ) l#euro+ la /"7 a pour uni2ue miion $e maintenir l#%volution $e l#&." ) BA par
an. Ci elle 6 parvient - et c#et le ca (u2u#ici - cela ignifie 2u#il fau$ra atten$re... 35 an ,B!37 ?-
pour voir le pri' $oubler par rapport ) B!!B ? Kifficile $an ce con$ition $#ep%rer faire comme
no aNn% et Pe faire pa6er a maion par l#inflationP...
;#&." ne meure 2ue le pri' ) la consommation+ et ne pren$ $onc pa en compte le $%pene
$#investissement+ $ont l#immobilier. "#et pour2uoi la /"7 comme la F7K ,ban2ue centrale
am%ricaine- n#ont pa augment% leur tau' $irecteur alor m@me 2u#elle vo6aient le pri' $e
l#immobilier #envoler : bureau'+ logement+ terrain... ont atteint au(our$#hui $e pri' an
commune meure avec le revenu $e acheteur...
3.5 2erspecti.es
;a ituation $e l#%conomie mon$iale et tr5 intable+ et le $ette en (eu coloale ,$ue ) $e tau'
.age ::
$#int%r@t maintenu trop ba+ trop longtemp-. Iul ne peut $ire i le mon$e $%velopp% va baculer )
nouveau $an l#inflation+ comme $an le ann%e :U7!+ ou au contraire #enfoncer $an la $%flation )
la mani5re $u :U5me i5cle.
Ci une forte inflation l#emporte+ le emprunteur $#au(our$#hui verront leur actif revalori%+ tan$i
2ue le %pargnant eront Princ%P. "e $ernier %tant le vrai poeeur $e l#%conomie ,ban2uier+
financier- feront tout ce 2ui et en leur pouvoir ,preion ur le politi2ue- pour ne pa voir cette
ituation e pro$uire.
Ci au contraire notre civiliation bacule $an la $%flation ,le plu probable $an l#imm%$iat-+
l#%conomie mon$iale $oit e pr%parer au ba mot ) :! an $e marame %conomi2ue.
&l e'ite $e alternative encore moin r%(ouiante : l#h6perinflation et la guerre/r%volution+ 2ui en
$%truiant brutalement le richee pro$uite $an le pa%+ obligent ) tout recontruire et relancent
la conommation... $u moin pour le urvivant.
.our le plu curieu'+ lire par e'emple la longue file inflation/$%flation+ ou encore le c6cle $e
Zon$ratieff.
7t i un mot particulier vou interpelle+ n#h%iteH pa ) utilier la fonction PrechercheP $u forum ,en
haut ) $roite ur le ite-.
) Le co*t rel de l'emprunt
.ar man2ue $e culture %conomi2ue+ tr5 peu $#emprunteur comprennent le m%canime $u cr%$it+
2ui engage pourtant pour $e longue+ tr5 longue ann%e. .ara$o'alement le client e reneignera )
fon$ ur le mo$5le $e voiture convoit% : performance+ confort+ conommation+ entretien... 3ai
moin ur la fa8on $ont il $evra le pa6er.
;#eentiel $e la mae $#argent circulant au(our$#hui $an l#%conomie a pour origine le cr%$it+ 2ui a
augment% $e fa8on e'ponentielle ce $erni5re ann%e. 7n effet $epui l#an B!!!+ le ban2ue
centrale ont prati2u% une politi2ue $e tau' $e plu en plu ba+ encourageant le emprunteur )
< invetir = $e omme $e plu en plu %lev%e.
4.1 Intrt annuel
;e ban2ue ou courtier mettent tou(our en avant le fameu' tau' $#int%r@t annuel pour attirer le
chalan$.
8n effet, trop d'emprunteurs s'imaginent na%vement que pour un tau# de &'
l'emprunteur remboursera &' du capital en plus sur la dure du crdit soit par
e#emple &(( ) pour *(((( ) emprunts. +'est fau# ,
.age :B
;#int%r@t et tou(our fi'% ur une bae annuelle.
3ai i la $ur%e $u pr@t et up%rieure ) : an+ les intrts sont composs.
Le $ontant des intr7ts ne dpend donc pas seule$ent du tau#,
$ais de la dure de remboursement/
Ainsi, emprunter sur A5 ans & BC co0te autant ue sur .5 ans & .2C $
;i vous ne me croye< pas, faites le calcul'''
7'emple $e calculette en ligne
/ref+
ne laisse- pas votre banquier vous mener en bas tau# ,
4.2 3ensualits et 4aux +ffectif 5lo%al '4+5) proportionnel
Sn effet inatten$u $e la menualit% et $e gonfler le co0t r%el $u cr%$it.
;e ban2uier $ivie le tau' annuel par :B pour $%finir le tau' menuel+ ce 2ui emble logi2ue au
premier abor$. 3ai il e gar$e bien $#appli2uer la m@me m%tho$e pour calculer l#int%r@t par
2uinHaine ur votre livret A. [trange+ non ?
.renon un e'emple : oit :!! D emprunt% au tau' annuel $e :BA.
Avec :!! D emprunt% ) :BA et rembour% par annuit% l#emprunteur $evra en fin $#ann%e : :!! '
:+:B = ::B D
7n pa6ant par menualit% le ban2uier appli2ue un tau' menuel $e :BA : :B = :A.
Au bout $#un an+ l#emprunteur $evra rembourer pour ce :!! D : :!! ' :+!: ,moi :-' :+!: ,moi B-
' \ ' :+!: ,moi :B- = :!! ' ,:+!:- ] :B = ::B+6L D
\ oit un tau' annuel effectif $e :B+6LA
.our compener ce genre $e $%rive+ la loi impoe au pr@teur $e pr%cier ) l#emprunteur le >au'
7ffectif ^lobal ,>7^- 2ui conite ) ramener le pr@t ) on %2uivalent Ptou frai compriP+ en
prenant en compte certain frai anne'e pr%viible ) la oucription ,e': frai $e $oier-.
;a partie $u >7^ tenant compte compte $e l#effet $e menualit% #appelle D(E proportionnel - et
n#int%ree en fait peronne.
&l faut reconnaNtre 2u#avec un tau' ba+ >au' annuel et >7^p e reemblent : OA annuel $onnent
un >7^p $e O+!7OA. 3ai ur :!!.!!! D+ 8a fait tout $e m@me 7O D en plu par an empoch% par la
ban2ue+ en toute $icr%tion. &l n#6 a pa $e petit profit.
.age :3
4.3 6omposition de la mensualit
Kan un pr@t ) menualit% fi'e - le plu courant - le omme pr%lev%e cha2ue moi par la ban2ue
au titre $e int%r@t et $u capital ne ceent $e changer+ bien 2ue leur omme rete contante.
Tn aurait pu imaginer plu implement 2ue ce partage rete fi'e+ par e'emple B/3 $e capital contre
:/3 $#int%r@t. ^lobalement+ c#et $#ailleur ce 2ui e pae pour le client 2ui va (u2u#au bout $e on
pr@t.
3ai avec cette m%tho$e la ban2ue per$rait $e l#argent+ en particulier en ca $e rembourement
anticip%. 7n effet i le premi5re ann%e le client $oit rembourer eentiellement $e int%r@t+ il ne
remboure 2uaiment plu 2ue $u capital en fin $e pr@t.
Aui le coneiller va vou remettre un uperbe tableau $#amortiement 2ui tient compte $u Capital
Restant D0 ,"XK- ) cha2ue %ch%ance. Eou @te cen% l#avoir lu avant $e igner+ et pour plu $e
%curit% on vou oblige m@me ) parapher cha2ue page $e vo initiale+ au ca o* vou aurieH oubli%
$e parcourir un feuillet.
&l faut $ire 2ue chacune $e ce feuille repr%ente $e longue ann%e $e votre vie+ et rappelle 2ue
vou vou @te engag% ) travailler $ur toute ce ann%e pour pa6er fi$5lement votre %cot ) la
ban2ue...
5 Comprendre un ta+leau d'amortissement
Coit un emprunt $e :!.!!! D ) :BA annuel ,:A menuel- avec une menualit% $e :.!!! D.
;e premier moi+ la ban2ue pr%l5ve :A $#int%r@t ur ce :!.!!! D+ oit :!! D. 7t conacre le
rete $e la menualit% ,U!! D- au rembourement $u capital. ;e "XK et ) pr%ent $e U:!! D.
;e $eu'i5me moi + la ban2ue pr%l5ve le :A $#int%r@t ur le "XK pr%c%$ent+ oit U: D. 7t conacre
le rete $e la menualit% ,U!U D- au rembourement $u capital. ;e "XK et ) pr%ent $e L:U: D.
;e troii5me moi + la ban2ue pr%l5ve le :A $#int%r@t ur le "XK pr%c%$ent+ oit L:+U: D. 7t
conacre le rete $e la menualit% ,U:L+!U D- au rembourement $u capital. ;e "XK et ) pr%ent $e
7B7B+U: D.
7t aini $e uite. 9u2u#) ce 2ue la $erni5re menualit% remboure le capital. Avec un tableur on a
vite fait $e contruire et $e remplir un tel tableau $#amortiement.
A vou $e (ouer : "li2ueH ur l#%ch%ancier en ligne
7n revanche il et plu $ifficile $e $%terminer la formule permettant $e faire l#op%ration invere+
c#et ) $ire $%$uire le capital empruntable ) partir $e la menualit% et $e la $ur%e. ;aion faire le
pro rompu au' math fi.
7K&> : pour en avoir plu.
.eronnellement (#ai copi% le lien avant $e fermer rapi$ement la page. Muan$ (e $iai 2ue (#%crivai Ppour le nulP+ (e m#inclu.
.age :O
, Le capital emprunta+le
A capital et menualit% fi'e+ la $ur%e $#emprunt varie e'ponentiellement avec le tau' $#int%r@t.
7'emple : (e $%ire emprunter 100.000 avec une menualit% $e 1.000
Ci le tau' et $e 0%+ le cr%$it $urera :!! moi ,L an O moi-
_ "#et un pr@t an int%r@t
Ci le tau' et $e 4%+ le cr%$it $urera :BB moi ,:! an B moi-
_ "e 2ui revient ) travailler : an et :! moi rien 2ue pour la ban2ue+ par rapport au pr@t
pr%c%$ent.
Ci le tau' et $e 8%+ le cr%$it $urera :66 moi ,:3 an :! moi-
Ci le tau' et $e 12%+ (rreur $
- ;e cr%$it $urera... %ternellement : cha2ue menualit% paie :!!! D $#int%r@t contre ! D $e
capital ? &l et impoible $e rembourer par menualit%.
Ci le tau' et $e 16%+ (rreur $
- ;#%ch%ance ne remboure pa tou le int%r@t 2ui ont alor capitali% : le "XK augmente
continuellement. ;#emprunteur peut $evoir plu ) a ban2ue 2u#il n#a emprunt%+ alor 2u#il
paie pourtant $e int%r@t ? Tn parle alor $e prt & amortissement ngatif.
"e $eu' $ernier ca e'itent ? Iou 6 revien$ron $an la ection conacr%e au' pr@t
Pe'oti2ueP...
;e ban2uier $ipoe $#un logiciel plu perfectionn% pour g%rer finement menualit%+ tau' et $ur%e en
vue $e vou pr@ter au ma'imum an ri2uer le $%faut.
- Le pi.ge des tau/ +as en marc0 0aussier
;e e'emple $onn% ci-$eu montrent 2u#) menualit% %gale+ le capital et $#autant plu vite
rembour% 2ue le tau' $#int%r@t et ba - c#et logi2ue.
;a tentation et alor gran$e $#emprunter $#avantage+ en augmentant la $ur%e $e rembourement
an toucher ) la menualit% :
:Devene< propritaire pour ''' / par mois: pendant 65 ans'
;#effet perver et 2ue l#augmentation $e $ur%e in$uit une forte augmentation $u volume $#int%r@t+
2ui rappelon-le ont compo%. ;e nombre $e menualit% augmente coni$%rablement avec le
capital emprunt%...
Ci on repren$ l#e'emple vu plu haut+ avec une menualit% $e :.!!! D et un tau' $e OA+ il faut :!
an et B moi pour rembourer :!!.!!! D.
Ci on veut emprunter le $ouble ,B!!.!!! D-+ la $ur%e $e rembourement pae ) B7 an et $emi.
Alor 2ue le capital a augment% $e :!!A+ la $ur%e #allonge $e... :7!A ?
.age :5
Avec $e tau' %lev% ce erait rapi$ement impoible+ pui2u#on e heurte tr5 vite ) un plafon$ $e
capital empruntable+ o* la menualit% n#arrive plu ) $%paer le montant $e int%r@t ,cf. le :BA $e
l#e'emple ci-$eu-.
;e graphe ci-$eou et tir% $e cette file $ont la lecture $evrait @tre impo%e ) tout can$i$at )
l#emprunt ,merci ) (oce -
)es !arres verticales reprsentent le :seuil de douleur: psyc,ologiue, pour leuel . / emprunt
demande 2 / de rem!oursement
;e tau' %lev% limitent $onc le montant empruntable+ mai aui influent ur la $ur%e $e
rembourement. "#et la raion pour la2uelle $an le ann%e :U7!/L! la $ur%e $e emprunt ne
$evait gu5re $%paer le :!/:B an+ avec $e tau' $e :!A. Kan le ann%e :UU!+ avec $e
emprunt ) 6A+ le ban2ue ne pr@taient pa ur plu $e :5 an.
Tr pen$ant 2ue l#emprunteur remboure on emprunt+ c#et autant $e pouvoir $#achat en moin pour
$#autre bien $e conommation.
7'emple :
7n B!!!+ un m%nage $#emprunteur ach5te une maion en province pour L!.!!! D+ avec un apport $e
:!A et un emprunt ) 6A ur :5 an. ;#en$ettement et $e 33A $e leur revenu.
O an plu tar$+ le couple $%ci$e $e profiter $e la baie $e tau' pour ren%gocier on pr@t ) OA. ;a
.age :6
$ur%e $e rembourement pae ) :! an ) menualit% %gale. 7n B!:! il $evient pleinement
propri%taire $e a maion et peut revenir ) plein $an le circuit $e la conommation : voiture+
vo6age+ maion+ achat immobilier locatif+ etc... ou encore revente avec une incro6able plu-value
e'on%r%e $#impGt...
7n B!:!+ un m%nage imilaire veut acheter la maion mito6enne $e la pr%c%$ente. 7lle et affich%e
au pri' $e B!!.!!! D. ;e m%nage #en$ette ) 33A $e e revenu ur B5 an+ an apport+ au tau' $e
OA. &l n#ont 2uaiment aucune chance $e pouvoir ren%gocier leur cr%$it+ et auront pa6% un bien
%2uivalent en amputant leur revenu $e 33A ur B5 an au lieu $e :! pour la $%cennie pr%c%$ente.
Autant $#argent 2ui ne pourra pa @tre r%in(ect% $an la conommation.
Cource : http://www.cge$$.$eveloppement-$urable.gouv.fr/&3^/p$f/$ette-immobiliere-B!3!-friggitWcle7OU6ca.p$f ,page 3-
Can urprie+ l#encour $e cr%$it immobilier ,le omme retant ) rembourer par le m%nage- a
$oubl% en :! an+ tan$i 2ue le revenu n#a progre% 2ue $e 3!A ur la m@me p%rio$e. ;ogi2ue : la
pectaculaire progreion $e pri' $e l#immobilier a %t% eentiellement financ%e ) cr%$it+ et $e
moin en moin par $e l#%pargne ,apport-.
+ette comparaison entre l'endettement des annes .((( et celui des annes .(*(
montre que la croissance ne pourra gu/re que ralentir ces prochaines annes quels que
soient les efforts de nos dirigeants.
;e effet $#une politi2ue la'ite $u cr%$it ne e voient pa imm%$iatement+ mai ont
$e con%2uence au bout $e :!+ :5+ B! an.
.age :7
1 Le rem+oursement anticip
*.1 (em%oursement suite 7 la .ente du %ien
&l et rare pour un emprunteur $e pa6er (u2u#) la $erni5re menualit% : $#apr5 le profeionnel+ la
$ur%e mo6enne $e $%tention $#un logement et $e 7 an.
&l et $onc utile $e rappeler 2u#il et in$ipenable $e faire upprimer ) la oucription+ la fameue
claue $#in$emnit% $e rembourement anticip% ,&XA-.
Ci le bien et h6poth%2u%+ il faut %galement pr%voir $e frai $e mainlev%e h6poth%caire+ 2ui eu' ne
ont pa n%gociable.
1.1.1 2uestion
Muelle ont le con%2uence $#une variation $e tau' et $e $ur%e comme celle contat%e ce :!
$erni5re ann%e ? ;e mieu' et $e traiter un e'emple...
.renon un capital emprunt% $e :!!.!!! D+ et comparon le B ca uivant :
"a :- Achat en B!!! : emprunt ) 6A ur :5 an ,an rachat $e cr%$it ult%rieur -
"a B- Achat en B!:! : 7mprunt ) OA ur B5 an
Muelle et le capital retant $0 au bout $e 7 an ? ,7':B = LO5 menualit%- ?
A vou $e (ouer : cli2ueH ici ?
1.1.2 3ponse &&' il &aut 4raiment que 5e &asse tout ici
"a :- 7n B!!7 : le capital retant $0 %tait $e : 6O+7A $u capital initial. Coit 35+3A $e capital
amorti+ pouvant ervir $#apport ) l#achat uivant.
"a B- 7n B!:7 : le capital retant $0 era $e : L:+OA $u capital initial. Coit :L+6A $e capital amorti.
1.1.3 Conclusion6s7
a- 3algr% $e con$ition $e pr@t plu PavantageueP+ l#emprunteur $e B!:! aura rembour% au bout
$e 7 an environ B foi moin $e capital 2ue on pr%$%ceeur $e B!!!.
Ci on coni$5re 2u#en prati2ue l#emprunteur $e B!:! a emprunt% le $ouble $e celui $e B!!!+ le
retant $0 et $onc... O foi plu %lev% ?
b- 7n ca $#achat an autre apport 2ue le frai $#ac2uiition+ il aurait fallu une chute $e pri' $e
O!A en 7 an pour mettre l#emprunteur $e B!!! en negative euity. .our le m@me acheteur en B!:!+
il uffit $#une baie $e B!A pour e retrouver Pla t@te ou l#eauP. ;e bilan #alour$it i l#emprunteur
n#avait aucun apport ,emprunt < ) ::!A =-.
c- ;e m%canime $#achat/revente rapi$e ,le fameu' Pparcour r%i$entielP ven$u par le A& - n#et
$onc int%reant 2ue #il 6 a une forte plu-value. Kan le ca contraire+ l#ac2u%reur a int%r@t ) gar$er
on bien (u2u#) la fin $u cr%$it+ la omme r%cup%r%e ) la revente %tant inuffiante pour contituer
.age :L
un apport correct en vue $e l#achat uivant.
C#il n#6 a pa $e perpective $e forte .E+ autant mettre patiemment $e cGt%
B
avant $#emprunter+ un
oli$e apport permettant $e bien choiir on ac2uiition $5 le $%part+ plutGt 2ue e rabattre ur un
m%$iocre Pidal premier achatP ` en vue $e Pse constituer un capitalP ` 2ui pourrait e r%v%ler
n%gatif...
*.2 Le rem%oursement anticip a.ec conser.ation du %ien
Ci lor $e la revente $u bien+ le rembourement total et g%n%ralement obligatoire ,voir le
con$ition remie avec le cr%$it-+ il rete poible $e ol$er volontairement+ ) tout moment+ tout ou
partie $u pr@t.
Ci vou aveH pri la pr%caution $e faire upprimer $u contrat l#in$emnit% pour rembourement
anticip% ,IRA-+ il ne faut pa h%iter ) effectuer un rembourement+ m@me partiel+ i vou $ipoeH
$e uffiamment $#%pargne.
Ci par contre vou $eveH pa6er une &XA ,un emetre $#int%r@t+ plafonn% ) 3A- il vaut mieu' 6
r%fl%chir ) $eu' foi : i le pr@t et pre2ue ol$% ,e' : plu 2u#une eule ann%e $e cr%$it-+ le int%r@t
ver% $an le menualit% retante peuvent e r%v%ler inf%rieur ) l#&XA.
7nfin+ contrairement ) une vente+ noter 2u#il n#6 a pa $e frai $e lev%e $e l#h6poth52ue+ pui2ue le
bien rete en garantie...
*.3 +mprunt et assurance
Sn $e argument oppo% par le ban2uier ) votre propoition $e rembourement era le uivant :
# conserver un prt est une fa>on d"assurer le versement d"une assurance dcs invalidit FADIG &
ses proc,es'
"e n#et pa fau' et m%rite $#@tre coni$%r%. .ar contre le capital aur% $iminue au fil $e
rembourement+ tan$i 2ue la plupart $u temp la menualit% $e l#aurance et fi'e.
Xien ne vou emp@che $e oucrire une AK& non-a$o%e au cr%$it une foi celui-ci rembour% :
elle garantit le verement $#un capital fi'e contre une menualit% fi'e+ et peut $onc e r%v%ler
$#autant plu avantageue 2ue vou aveH $%() rembour% $u capital. 7t vou @te libre $e changer
$#aureur ?
A noter 2ue m@me i vou ne $ipoeH pa $e la totalit% $u capital retant $0+ vou aveH la
poibilit% $#effectuer un rachat partiel. ;a prime $#aurance et recalcul%e ) partir $u capital retant
$0 apr5 ce rembourement+ ce 2ui peut faire chuter coni$%rablement la menualit%.
*.3.1 +xemple
Coit un emprunt initial $e :!!.!!!D avec une prime annuelle fi'e $e !+OA $u capital emprunt%. Con
co0t et $onc $e O!! D/an ,33+33 D/moi-.
Apr5 pluieur ann%e $e rembourement+ #il ne vou rete plu 2ue B!A $u capital ) rembourer+
B &l et tou(our poible $#%pargner cha2ue moi la $iff%rence entre lo6er et menualit% $e cr%$it pr%vue pour l#achat
$#un bien i$enti2ue. Sn effort $e $icipline 2ui permet %galement $e teter la < outenabilit% = $e l#emprunt ur le
long terme. Autant teter le confort $e la cor$e avant $e e la paer au cou.
.age :U
mai 2ue la prime annuelle et tou(our $e O!! D+ le tau' r%el $e l#aurance a 2uintupl% : O!!/B!.!!!
= BA ?
Ci vou remboureH la moiti% $u "XK ,ici :!.!!! D-+ vou aveH le choi' entre :
- gar$er la m@me menualit% et rembourer plu rapi$ement+
- conerver la $ur%e $u pr@t et r%$uire la menualit%.
;#option Pconeill%eP par votre ban2uier era la $eu'i5me+ car vou lui verereH $#avantage $#int%r@t
compo% ?
3ai 2uel 2ue oit votre choi'+ la prime $#aurance paera ) !+OA $u nouveau "XK+ oit
:!.!!!Y!.!!O = O! D/an. Tu 3+33D/an.
7n rembourant :!QD plutGt 2ue $e le laier plac% et continuer ) rembourer le pr@t comme avant+
vou %conomieH ici O!!-O!=36! D/an.
Ce qui revient dire que ce capital rembours mme s!il n!e"iste plus sous #orme d!par$ne
%liquide% &e"' livret( $n)re dans cet e"emple un %rendement virtuel% de *6% nets.
7n effet+ contrairement ) une %pargne+ une conomie n!est pas ta"able au' pr%l5vement ociau'+ )
l#impGt ur le revenu+ etc...
9#ep5re 2ue (e ne vai pa $onner $e i$%e au fic
*.4 3on %an$uier n'aime pas le (A2
Apr5 ce 2uel2ue calcul+ il et tentant $e rembourer une omme 6mboli2ue cha2ue ann%e+ entre
autre pour recalculer ) la baie le co0t $e l#aurance.
XaureH-vou+ la ban2ue 6 a pen% avant vou+ et #et pr%munie en fi'ant un ratio minimum au
rembourement anticip% partiel ,RAP-+ par e'emple :!A $u "XK ou :.5!! D minimum. "e 2ui rete
$ifficile ) %pargner 2uan$ on remboure $%() e menualit%.
*.5 89ui paie ses dettes s'enric#it8
+assons prsent un autre ar$ument souvent avanc par le banquier '
# ;i vous place< votre capital & un tau% suprieur ou gal & celui du crdit, un rem!oursement
anticip n"est pas avantageu%'
"#et fau' : voir l#e'emple ci-$eu. .our 2ue le maintien $u cr%$it oit valable+ il faut 2ue le tau'
$u placement oit nettement up%rieur ) celui $u cr%$it. Tu 2ue ce cr%$it vou fae b%n%ficier $#une
$%ficaliation : par e'emple un achat locatif+ o* le int%r@t paent en $%ficit foncier.
Ke plu+ en ca $e rembourement complet+ rien ne vou emp@che $e continuer ) placer cha2ue
moi l#%2uivalent $e la menualit% ur le upport $e votre choi'.
(% 9 votre %pargne et $e :! QD+ le "XK $e :! QD+ la menualit% $e :!!! D ,hor aurance -.
Sne foi l#emprunt ol$%+ vou $ipoereH au bout $#un an $e :B!!! D $#%pargne en capital R le
int%r@t R l#%conomie $e prime $#aurance.
.age B!
*. 6rdit : pargne ; un duo gagnant... pour la %an$ue
;e ban2uier aiment particuli5rement le client 2ui %pargnent tout en rembourant un pr@t :
le rem!oursement du prt est assur pui2ue la ban2ue peut aiir l#%pargne en ca $e $%faut
le int%r@t $u pr@t g%n%rant une rentr%e $#argent garantie.
l"pargne augmente les fonds propres de la !anue et $onc a capacit% ) Ppro$uireP $e
nouveau' cr%$it+ eu'-m@me cr%ateur $e revenu.
;e fon$ propre augmentent %galement la olvabilit% $e l#%tabliement $an un mon$e
%conomi2ue chahut% ,ri2ue $e faillite-.
Hn client endett reste :captif: de la !anue : pour rembourer le pr@t+ le client
$omicilient rarement leur alaire ou revenu cheH un concurrent...
...pourtant c#et tout ) fait poible+ mai cela uppoe tout $e m@me $e faire ) la ban2ue un
virement menuel $u montant $e la menualit%+ 2uel2ue (our avant le pr%l5vement $e celle-ci...
8 Les aides 9 l'acquisition : une +onne a&&aire (
<.1 L'aide isole
/%n%ficier $#un coup $e pouce pour l#ac2uiition $#un logement et tou(our le bienvenu : aini un
m%nage 2ui b%n%ficie $#une prime+ ou $#un pr@t ) tau' bonifi% ,voire nul- via on emplo6eur+ et
avantag% par rapport au rete $e acheteur : e menualit% eront plu faible+ ou au contraire il
pourra ) menualit% i$enti2ue PurclaerP on achat+ en prenant un bien mieu' itu%+ plu gran$+ $e
meilleure 2ualit%... ;#emprunteur aini $ot% e retrouve $an la m@me ituation 2u#un ac2u%reur
a6ant contitu% un fort apport peronnel+ face ) une ma(orit% $e PconcurrentP contraint
$#emprunter :!!A $u pri' $e leur ac2uiition.
9appel plus la capacit d'ac!at de l'ac"ureur est le#e, $oins il a de concurrence sur son
seg$ent %de$ande&, et plus le #endeur doit rduire sa $arge %offre& pour esprer trou#er un
ac"ureur le pri' au $( dcroit a#ec la surface ) *utre$ent dit ac!eter un studio re#ient
proportionnelle$ent +ien plus c!er "ue ,s'offrir, une $aison de -.. $(/
0e "u'on appelle encore conomie d'chelle/
Tn retrouve le m@me m%canime lor $#une augmentation $e alaire : i elle et ponctuelle+ le alari%
en b%n%ficie ) plein.
<.2 L'aide gnralise
3ai en revanche+ i c#et l#enemble $e alaire 2ui augmentent $#un coup+ cette haue ne profite
pa au' alari%+ elle g%n5re $e l#inflation car le bien $e conommation augmentent en proportion :
) la foi pour #a$apter ) cette nouvelle capacit% $#achat maive+ mai aui pour financer l#e'c%$ent
$e r%mun%ration $e emplo6%.
)e mme mcanisme ,aussier s"est produit avec l"immo!ilier $
;or2u#un .r@t ) >au' J%ro ou un avantage cellier et accor$% ) la ma(orit% $e ac2u%reur $#un
.age B:
egment $e logement+ l#avantage $u $ipoitif $iparaNt : le ven$eur ou le promoteur r%a(ute on
pri' $e vente ) la haue+ en tenant alor compte $e cette manne financi5re. ;#acheteur ne gagne pa
gran$ choe au final+ pui2ue ce 2u#il gagne ur le montant $e int%r@t et ) reverer ou forme
$#un capital ) rembourer up%rieur ) ce 2u#il aurait %t% an l#ai$e.
.>J ou cellier contituent tout bonnement un urco0t factur% par le promoteur ) la collectivit% via
no impGt. Sne ubvention au ecteur 2ui ne $it pa on nom...
;a continuit% an faille $#attribution $#ai$e ,beon+ borloo+ robien+ cellier+ .>J...- au ecteur $e la contruction ce $erni5re $%cennnie+ a
litt%ralement tranform% le promoteur en... fonctionnaire.
Plauette vantant les mrites du ;cellier F255?G 9 constitue<#vous un patrimoine sans effort grIce au% impJts de vos voisins & l"tat
et au% revenus du travail de & votre locataire'
(t si son salaire ne suffit pas, les c,arges sur le travail des autres salaris les CAK vous lui verseront l"AP)
"omme vu plu haut+ l#impact n%gatif $e ce meure ne e verra 2ue $an une $%cennie+ le
emprunteur $evant ac2uitter le menualit% uppl%mentaire affect%e au rembourement $e cet
Pargent gratuitP : ce era alor autant $e richee 2ui ne pourra pa @tre r%in(ect%e $an le circuit $e
la conommation.
<.3 +ffets sur l'conomie 7 long terme
;e ai$e ont pour effet p6chologi2ue $#inciter le ac2u%reur ) Pe lancerP - c#et $#ailleur pour
cela 2u#elle ont %t% imagin%e.
3ai en augmentant fortement le nombre $e ac2u%reur+ elle contribuent :
) l#entretien $e pri' artificiellement haut+
) un en$ettement e'ceif pour la $%cennie uivante ,trop $#emprunteur ) long terme $#un
coup-+ alor m@me 2ue l#%conomie aura un cruel beoin $e conommateur pour e re$reer.
Tn l#a vu en plu rapi$e avec la prime ) la cae imagin%e pour auver le ecteur automobile+ o*
:mes impJts ont permis & mon voisin de c,anger de voiture:
"ette meure a con$uit ) une p%rio$e $#achat maif $e voiture ,B!!L-B!:!-+ uivie en toute
.age BB
logi2ue... $#une contraction brutale $e vente en B!::.
;a $etruction par millier $e v%hicule a provo2u% la contraction $u chiffre $#affaire $e
centre $e contrGle techni2ue+ aini 2ue $e PpetitP garage p%ciali% plu $an l#entretien
2ue $an la vente.
"et afflu' $e voiture r%cente a aui boulever% le march% $e l#occaion+ tirant l) encore le
pri' ver le ba.
7nfin+ cette prime a habitu% le acheteur ) $e pri' plu ba 2u#avant crie+ amenant le
contructeur ) revoir leur tarif ) la baie ou conentir $e %rieue remie.
&l n#6 a plu 2u#) tranpoer le tableau ) l#immobilier : auf ) gagner ) nouveau $u temp au' frai $u
contribuable ,prime ) la cae pour logement $e plu $e :5 an ? -+ le promoteur $evraient
logi2uement baier $rati2uement leur tarif $#ici B an.
<.4 6omparaison =rance 0 >?A
Tutre atlanti2ue+ le politi2ue n#ont pa $%ci$% ce genre $e meure $e outien au ecteur : aucun
contribuable ne paie $e ta'e pour permettre ) on voiin $#ac2u%rir un logement.
;e am%ricain e'p%rimentent en con%2uence un %v5re retournement $u march%. 3ai il ont $e
meilleure chance 2u#en France $e r%tablir ) terme leur %conomie+ par une purge $ifficile mai
rapi$e $e leur $ette. Ke plu nou avon vu 2ue le cr%$it h6poth%caire fait porter le ri2ue au'
ban2ue SC et non au' emprunteur+ 2ui peuvent enuite Prebon$irP et g%n%rer $e la croiance le
ann%e uivante - apr5 certe un %(our peu enviable $an un fo6er $#urgence ou une caravane...
3ai revenon en France
<.5 Les effets cac#s du 24@:
"ontrairement ) on pr%$%ceeur le .>J+ ;e .>JR et $evenu acceible ) l#enemble $e
ac2u%reur an plafon$ $e reource.
3
;a ban2ue proc5$e ) un lissage du prt+ c#et ) $ire la fuion $u .>J avec le pr@t principal+ la
menualit% retant contante. ;e tableau $#amortiement e comple'ifie et $oit @tre %tu$i% avec
$#autant plu... d!intrt ?
;e ca le plu favorable pour l#emprunteur et celui o* le .>J $oit @tre rembour% en $ernier lieu :
la ban2ue et rembour%e la premi5re+ pui c#et le tour $e la collectivit%. ;#emprunteur ne
rembourant bien %vi$emment 2ue le capital $u .>J+ c#et ) l#%tat $e pa6er ) la ban2ue le int%r@t
ur cette omme+ 2ui rappelon-le+ et emprunt%e ur le march% via l#%miion $e $ette publi2ue.
Kette $ont le int%r@t eront l) encore factur% ult%rieurement au contribuable.
Cas favora!le 9 PDL rem!ours en dernier' )a mensualit couvre le ma%imum d"intrts Fsource ,ttp9MMwww'c!anue'comG
3 ;a $onne a chang% au :er (anvier B!:B+ avec un net reerrement $e con$ition $#attribution+crie oblige...
.age B3
Ci cette meure peut @tre coni$%r%e comme acceptable lor2u#il #agit $#ai$er une famille mo$ete )
e loger+ en revanche il erait carr%ment in(ute $e faire $e m@me avec un m%nage $ipoant $e
revenu confortable. .our ce $ernier+ le rembourement $u .>J $evra e faire en priorit%+ et ce
$#autant plu rapi$ement 2ue le reource $e emprunteur le permettront.
7n fonction $e la $ur%e $e $iff%r% $e pa6ement accor$%e par l#%tat+ la ban2ue a$apte le liage $e la
menualit% $e pr@t : une partie et affect%e au rembourement $u .>J+ le rete au pr@t principal. "e
2ui ignifie 2ue la part $e menualit% affect%e au .>J ne peut pa ervir ) rembourer le int%r@t $u
pr@t principal. ;a ban2ue engrange alor $e intrts intercalaires 2ui augmentent le co0t effectif $u
cr%$it pour l#emprunteur+ en augmentant le nombre $e menualit%. ;e .>J n#et $onc pa i gratuit
2u#il 6 paraNt ?
A noter 2u#en ca $e rembourement Ptrop rapi$eP $u .>J+ la part $e menualit% affect%e au
principal ne uffit plu ) couvrir le int%r@t+ 2ui vont alor e capitalier ,rappeleH vou l#e'emple
$e l#emprunt ) :6A vu plu haut- : autrement $it+ le premier temp+ le "apital Xetant K0 par
l#emprunteur peut augmenter
O
? &nutile $e $ire 2ue le ri2ue $e negative euity ,valeur v%nale $u
bien inf%rieure au "XK- augmente+ et 2u#en ca $e vente forc%e $an le premi5re ann%e+
l#emprunteur accroNt le ri2ue $#6 laier $e plume...
Cas dfavora!le 9 PDL rem!ours en premier' )a !anue encaisse pendant ce temps des intrts intercalaires'
/ref+ en ca $e oucription $#une ai$e ) l#acceion+ bien lire toute le ligne $u contrat et %tu$ier
$e pr@tpr5 l#%ch%ancier avant $e #engager pour $e longue ann%e.
1; Le d&aut de paiement
:ne +an"ue #ous pr7te un parapluie "uand il fait +eau et #ous le reprend "uand il
pleut / George Bernard ;!aw
c#et une option 2ue l#on a vraiment pa envie $#enviager lor2u#on e pr%pare ) emprunter pour $e
longue ann%e+ et pourtant... Mui peut e croire ) l#abri ?
il faut $iocier ceation et $%faut $e paiement : $an un ca l#emprunteur ne peut plu rembourer
$u tout ,uren$ettement-+ $an l#autre il peut encore... mai $evra le faire $an la $ouleur.
1A.1 L'assurance et ses limites
;#aurance impo%e par la ban2ue ne couvre g%n%ralement 2ue le K%c5 et l#&nvali$it% ,AK&-+ et
encore ce ne peut @tre 2ue partiel ,e': 5!A $u "XK-. .ar e'emple+ en ca $e co-emprunteur+ le
O Xemar2ue $#un lecteur : le rembourement $u .>J r%$uit tout $e m@me le "XK. Kion 2u#au pire il peut tagner.
.age BO
urvivant continuera ) pa6er a part en %tant e'empt% $e pa6er celle $u $%funt. .ar contre il aura )
faire face ) $e frai uppl%mentaire ,e': temp partiel pour #occuper eul $e enfant...-.
;#AK& peut invo2uer une e'cluion pour menonge ou omiion $e la part $u oucripteur ,e' :
fumeur non-$%clar%- pour refuer $e pa6er. Ie urtout pa tricher ) la oucription+ l#AK& a acc5
an r%erve ) tout votre $oier m%$ical.
Xappelon 2ue l#aurance perte $e revenu optionnelle 2uant ) elle+ ne couvre 2u#un nombre
retreint $e menualit%.
1A.2 6e $u'impli$ue une c#ance impa"e
;or2ue l#emprunteur n#et pa en meure $e pa6er a menualit%+ on pourrait pener 2ue ce n#et pa
i grave : i l#emprunteur et $e bonne foi+ pour2uoi la ban2ue n#atten$-elle pa un peu 2u#il
Previenne ) meilleure fortuneP en upen$ant le $%roulement $u cr%$it ?
;a ban2ue ne l#enten$ pa $e cette oreille+ car elle $oit pen$ant ce temp rembourer rubi ur
l#ongle on propre emprunt+ %mi aupr5 $e la ban2ue centrale pour fournir le capital initial )
l#emprunteur. 7t $oit pour cela puier $an e fon$ propre ,e' : le $%pGt $e e client-.
;e capital 2ui aurait $u @tre rembour% rete bien 0r $0+ mai plu g@nant+ la totalit% $e la
menualit% non-ver%e #a(oute au "apital Xetant K0. Tn $it 2ue la menualit% ,principal R int%r@t-
et capitalise.
"ha2ue menualit% non-pa6%e a $onc pour con%2uence $e faire gonfler le "XK+ et par voie $e
con%2uence ,cf. le tableau $#amortiement-+ la part $e int%r@t $an le future menualit%.
Iou avon vu 2u#) menualit% %gale+ la $ur%e $e rembourement augmente e'ponentiellement avec
le capital emprunt%.
.our un emprunt oucrit ) un tau' %lev% ou ur une longue $ur%e - on a vu 2ue cela revient au
m@me pour le int%r@t - il fau$ra ) l#emprunteur verer pluieur menualit% uppl%mentaire pour
PrattraperP une eule menualit% man2uante ?
, c-aque c-ance impa.e le banquier va donc tablir un nouvel c-ancier plus lon$ et o/
le nouveau C01 se trouve plus lev que le mois prcdent.
<l n'est pas i$possi+le "u'au +out de seule$ent "uel"ues i$pa3s, la +an"ue n'o+lige
l'e$prunteur en difficult 2 #endre, tant "u'il n'est pas en negative equity %i/e/ tant "ue la
#ente de son +ien cou#re encore le 09=&/;i le client s'o+stine 2 conser#er son +ien, ou
pire ne trou#e pas d'ac!eteur, la faillite personnelle n'est pas loin )
7'emple :
9#ai connu en :UU5 un fonctionnaire P$%pouill%P $e a maion malgr% un apport initial con%2uent
)a :recette: 9 une longue maladie indemnise & seulement 15C, suivie d"un reclassement plus loin,
pour raison de sant, & un salaire infrieur' Il ne pouvait plus financer ses mensualits' ;es .5 ans
de rem!oursements l"ont finalement t :& fonds perdus:, car la vente en urgence du !ien n"a
couvert ses dettes ue de *ustesse' Ce ui s"appelle *eter son argent par ;(; fentres'
.age B5
11 2uelques prts particuliers
/ien 2u#en France l#emprunt immobilier ) tau' fi'e et menualit% contante oit la r5gle+ il n#et pa
inutile $e connaNtre le autre formule propo%e par < l#in$utrie financi5re =.
"ertain pr@t Pe'oti2ueP %vo2uent comme un $ou' parfum $e "a6enne
la .orche $u m@me nom pour le pr@teur... et le c%l5bre bagne pour l#emprunteur.
- Celui ui emprunte est l"esclave de celui ui prte 3' Prover!es 2296
11.1 Le prt in fine
Con nom latin rime avec infini car c#et un pr@t $ont le capital retant $0 et contant tout au long $u
cr%$it.
;#emprunteur re8oit un capital et vere cha2ue moi une omme fi'e correpon$ant au' int%r@t
menuel $e ce capital. A l#iue $u pr@t+ il remboure en une foi l#int%gralit% $e ce capital.
"e montage uppoe 2ue l#emprunteur $ipoe $%() $e ce capital ) l#origine+ ou forme $#avoir
mon%taire ou ph6i2ue : %pargne bancaire ou bouri5re+ m%tau' pr%cieu'+ bien immobilier...
;e ri2ue pour la ban2ue %tant 2uai-nul+ et le profit ma'imum ,int%r@t contant et non $%greif-
elle peut propoer en retour un tau' plu faible. ;#emprunteur peut $an certain ca $%$uire le
int%r@t $e e revenu - une niche ficale $e plu.
;#emprunteur et cen% retirer $e ce capital emprunt%+ un ren$ement ou forme $e plu-value. 7lle
peut @tre bouri5re+ immobili5re... Au final cet emprunt lui permet $e $oubler on capital avec un
tau' $#effort tr5 faible.
Cauf i... on < capital = ne #et pa valori% uffiamment pour compener le int%r@t ver% ) la
ban2ue ,moin-value-. .ar e'emple en ca $e retournement $u march% immobilier+ bourier...
.our plu $e $%tail+ voir par e'emple ici.
11.2 Le crdit0relais
"#et une forme $e cr%$it in fine o* l#emprunteur e voit pr@ter une omme 2ui lui ert $#apport pour
l#achat $#un nouveau bien immobilier+ alor 2u# il n#a pa encore ven$u l#ancien.
.ar %curit% la ban2ue $eman$e ) un agent immobilier $#etimer le bien en gage+ et pr@te une
fraction $e ce montant+ par e'emple L!A $e l#etimation.
;#emprunteur $ipoe alor $#un $%lai pour ven$re ce bien ,ouvent $e : ) B an-+ 2ui lui permettra
enuite $e ol$er le cr%$it relai. 7n atten$ant il paie uni2uement le int%r@t ur cette omme+ an
amortir $e capital. ;a ban2ue a6ant le bien ) ven$re comme garantie+ propoe en principe un tau'
ba pour ce genre $#op%ration+ vu 2ue le ri2ue pour elle et 2uai-nul.
7n p%rio$e haui5re+ cette techni2ue et $oublement gagnante.
7'emple : a$metton 2ue l#immobilier e valorie en mo6enne $e :A par moi.
.age B6
7n (anvier+ le ven$eur igne avec un acheteur un compromi $e vente $e on appartement pour un
pri' $e :!! QD+ avec l#intention $#acheter une maion affich%e ) B!! QD. &l faut atten$re 3 moi pour
igner l#acte $%finitif. 7n avril+ lor2ue le notaire lui remet on ch52ue $e :!! QD+ le bien convoit%
et ) pr%ent propo% ) a3A $e plu+ oit... B!6 QD. Ke plu+ il n#a plu $e logement et $oit $onc
trouver une location pour le 3 prochain moi+ ne pouvant entrer $an la prochaine maion avant la
ignature $%finitive... Coit $eu' $%m%nagement coup ur coup.
C#il opte pour le pr@t relai+ le ven$eur peut igner $5 (anvier pour B!! QD+ et a le cl% $e a
nouvelle maion $5 avril+ an paer par la cae location et en $%m%nageant ) on r6thme+
pui2u#il po5$e le B logement ) la foi.
7t comme c#et un malin+ il ne met pa on bien en vente ) :!! QD mai ) :B! QD. Avec la haue $e
pri'+ cette omme era au bout $#un an ou $eu' rattrap%e par le < pri' $u march% = et la vente lui
apportera plu 2ue ne co0tent le int%r@t $u pr@t-relai ) 3+5A.
3ai i le march% e retourne+ et 2ue l#emprunteur ne trouve pa $#acheteur pour on premier bien
avant l#%ch%ance+ l#effet $e levier e tranforme en effet maue : en effet la ban2ue propoera au
client $e convertir on pr@t relai en pr@t clai2ue+ avec une menualit% bien up%rieure $etin%e )
rembourer $u capital et non-plu eulement le int%r@t. 3enualit% 2ui #a(oute ) celle $%() ver%e
pour le cr%$it compl%mentaire $etin% ) l#achat $u B5me bien ?
/ien ouvent l#emprunteur ne peut pa6er $e telle omme+ 2ui peuvent repr%enter la totalit%+ voire
plu+ $e e revenu menuel ? Au bout $e 2uel2ue impa6% ,voir plu haut le dfaut de paiement-+
la ban2ue peut forcer ce propri%taire ) ven$re ) pri' ca% e $eu' bien+ pour effacer a $ette et
retourner vivre en location... avec une %pargne ramen%e ) H%ro. Tu comment per$re a maion en
voulant en changer...
Eer B!!7-B!!L+ %po2ue o* le cr%$it-relai %taient monnaie courante+ et o* le tranaction
commen8aient ) e rar%fier+ nombreu' ur ce forum penaient 2ue ce pr@t-relai non-rembour%
eraient bientGt le $%tonateur $#un Qrach immobilier : $e nombreue vente contrainte par le
ban2ue auraient forc%ment fini par tirer le Ppri' $u march%P par le ba.
3ai force et $e contater 2ue ce emprunteur ont %t% particuli5rement cho6% par la (utice+ 2ui a
oblig% le ban2ue ) leur accor$er un $%lai $e paiement uppl%mentaire $#un an ou plu... ouvent
aorti $#un gel $e int%r@t+ pour %viter 2ue le "XK n#augmente cha2ue moi et ren$e le
rembourement probl%mati2ue.
Sne embellie en B!!U-B!:! a permi ) une partie $#entre eu' $e ven$re et $e pouvoir rembourer la
ban2ue. &l et fort probable 2ue $##autre n#aient pa eu cette chance+ mai curieuement leur
m%aventure et pa%e ou ilence et (e le imagine mal venant #en vanter $an le (ournau'. Nae
victis ?

Sn coneiller bancaire en patrimoine m#a toutefoi confi% en off 2ue pluieur $e e client avaient per$u $e groe omme en B!!7-B!!L ) caue $e
l#immobilier
;i la plupart des notaires interrogs ces dernires annes conseillaient volontiers le recours au
crdit#relais & leurs clients, ils sont au*ourd",ui une minorit 9 signe ue ces professionnels ne
croient plus & la poursuite de la ,ausse, mais craignent au contraire un retournement du marc,.
.age B7
11.3 Le crdit renou.ela%le
.our reter $an le $icour < vert = + le cr%$it < renouvelable = pourrait aui #appeler cr%$it
< $urable =+ vu 2u#il garantit ) l#emprunteur $e verer $urablement $e menualit%.
Appel% encore cr%$it revolving+ c#et une formule $e cr%$it ) la conommation+ ouvent propo%e
par $e %tabliement partenaire $#une oci%t% $e cr%$it ,e' : gran$e urface-.
Tn enten$ parfoi parler $e peronne uren$ett%e+ $evant B!.!!! D ) tel organime $e cr%$it... >out
8a ) caue $#un emprunt revolverrevolving oucrit 5 an plu tGt pour acheter un ,ome cinema ?
"omment et-ce poible ?
Ils n"ont en fait *amais emprunt une telle somme, mais les :impays: & tau% usuraire
Fspcialit des organismes de crdit :facile: G ont rapidement dmultipli le CRD, ui c,aue mois
grossit telle une !oule de neige'
;e revolving contitue une v%ritable arna2ue l%gale+ 2ui #apparente ) $e la petite $%lin2uance
bancaire+ et touche eentiellement le plu faible revenu. >out commence le (our o* un gentil
ven$eur vou propoe $e e faire une commiion facile $e mettre ) votre $ipoition une Pr%erve
$#argentP+ pui $e vou pr%lever cha2ue moi une petite omme convenue+ (u2u#) la recontitution
$e cette Pr%erveP magi2ue.
7n fait la Pr%erveP e r%v5le rapi$ement un trou an fon$,-+ par le biai $e l# amortissement
ngatif.
"ompte $e mille et un ennui :
Coit une Pr%erveP $e 5.!!! D+ Precontitu%eP ) raion $e 3! D par moi+ avec un tau' menuel
particuli5rement attractif $e :+5A. Ke broutille+ 2uoi
Ci vou utilieH en totalit% cette Pr%erveP pour pa6er vo vacance+ pour ce 5.!!! D emprunt% le
int%r@t le moi uivant #%l5vent ) : 5.!!! ' :+5A = 75 D.
;a oci%t% pr%l5ve le 3! D+ et a(oute le O5 D man2uant au capital retant $0: le "XK pae ) 5!O5
D.
...et c#et aini 2u#au bout $e O an $e rembourement fi$5le $e %ch%ance+ ,oit O an ' :B moi '
3! D = :OO! D ver%-+ le "XK et $evenu... L 7:5+36 D
;#emprunteur pen$ant ce temp+ $ort ur e $eu' oreille pui2u#il a tou(our pa6% e menualit%+
et #il pren$ la peine $e faire le calcul il penera avoir rembour% environ un tier $e la omme
emprunt%e ,:OO!/5!!!-+ enfin ) :+5A pr5.
3ai voil) 2u#un un (our+ l#organime $e cr%$it envoie une lettre recomman$%e+ o* il e'ige $u client
le rembourement imm%$iat $e a $ette+ 6 a(outant une in$emnit% ubtantielle ,e': 3!A - pour
Pnon-repect $u contratP+ 2ui fi'e ,en petite lettre gri%e au vero - un "XK ma'imum 2ue
le client #et engag% ) ne pa $%paer.
;e client e voit contraint $e oucrire auitGt un nouvel emprunt+ avec $e beaucoup plu forte
menualit%+ $etin%e ) rembourer effectivement l#argent. 3ai comme g%n%ralement le
emprunteur ont choii cette formule pour caue $e PpetitP revenu+ aucun ban2uier ne vou$ra leur
pr@ter une telle omme.
.age BL

"ha2ue moi 2ui uit+ le "XK augmente $e :+5A car la oci%t% ne pr%l5ve m@me plu le 3! D
habituel+ mai atten$ on capital bien m%rit%. ;e appel $e la oci%t% $e recouvrement
,probablement une filiale $u pr@teur- e font $e plu en plu fr%2uent+ initant+ voire carr%ment
in(urieu'.
.ri ) la gorge+ la tentation et alor gran$e pour l#emprunteur $e puier $an une nouvelle Pr%erveP
provi$entielle+ mie ) $ipoition par une oci%t% concurrente... ce 2ui lui vau$ra $e paer un beau
(our au B! h $e >F: $an la cat%gorie P$rame $e la vie or$inaireP tan$i 2ue la oci%t% en caue
e voit r%compen%e par la pree %co en raion $e a fulgurante e'panion. .arall5lement cette
oci%t% vampire multipliera le op%ration $e communication en faveur $#un mon$e plu Poli$aireP+
plu PreponableP+ plu PvertP+ toua... hitoire $e retrouver $u ang neuf.
.ar chance pour le emprunteur+ le tau' $irecteur n#ont ce% $e baier $epui :! an+ baiant
$#autant le tau% usuraire au $el) $u2uel la oci%t% et paible $e pouruite. "e 2ui a pour
con%2uence $e $onner une chance au' emprunteur $e v%ritablement Precontituer leur r%erveP
,menualit% up%rieure au' int%r@t-.
11.4 Le crdit 7 taux .aria%le
Eotre bu$get ne vou permet pa $#acheter le >B $e vo r@ve au :B5 an aceneur ? .a $e
pani2ue+ le courtier vou a trouv% une formule all%chante : le tau' variable ou rvisa!le.
;e pr@teur vou propoe un tau' initial inf%rieur au tau' fi'e+ mai ce tau' era actuali% )
intervalle r%gulier en fonction $#un in$ice fi'% ) l#avance : par e'emple l#euri!or ,tau'
< interbancaire =-+ le tau' $e change avec une monnaie autre 2ue l#Duro ,cf. Ke'ia et le Franc
Cuie-+ le cour $e l#aluminium...
"ette formule peut e r%v%ler int%reante lor2ue le tau' baient. "ertain oucripteur peuvent
e f%liciter $e l#avoir choiie au $%but $e ann%e B!!!+ %po2ue o* la /"7 n#a ce% $e baier on
tau' $irecteur. A pr%ent 2ue le tau' et $%() hitori2uement faible+ ce choi' et tr5 $icutable
pui2ue le perpective $e baie ont au plu ba...
7n r5gle g%n%rale+ i le tau' augmente+ la menualit% en fait autant pour aurer le rembourement
au terme pr%vu. Kan le ca $#un m%nage $%() en$ett% ) 33A cela peut ignifier 2ue la menualit%
pae ) O!+ 5!+ 6!A $u revenu initial ? "#et upportable uni2uement i le alaire et actuali% en
fonction $e l#inflation. ;e ban2ue propoaient volontier $u tau' variable $an le ann%e :U7!.
"ontrairement ) l#7pagne par e'emple+ en France le pr@t propo% ont enca$r% ou caps : par
e'emple le tau' ne peut ne peut varier $e R/-:A. ;e ban2uier $onne alor au can$i$at un e'emple
$#%ch%ancier $an cha2ue ca : favorable et $%favorable.
A noter 2ue i le courtier inite pour vou fourguer coneiller $u tau' variable+ ce peut @tre parce
2u#il parie ur une prochaine haue $e tau'. Kan le ca contraire il ne va pa e bouculer pour
faire per$re $e l#argent ) a boNte.
7'emple :
Hn organisme de prt pourtant rput pour son srieu%, a eu l"ide gniale de proposer & ses clients
.age BU
un crdit#cap#pas#cap 9 la mensualit tait plafonne, mais pas le tau%' Hne forte remonte
des tau% vers 255? a transform cette opration en crdit & amortissement ngatif, le CRD
augmentant c,aue mois, *usu"& dpasser allgrement le capital initial $
Certains emprunteurs ont port plainte pour tromperie et la *ustice leur a donn raison, imposant
au% prteurs de transformer ces prts en crdit & tau% fi%e $
)e ,ic est u"elle l"a fait en priode de tau% levs, !ien plus u"& la date de souscription initiale'
Au final ces emprunteurs auraient mieu% fait de c,oisir un tau% fi%e ds le dpart'''
11.5 Le prt 7 mensualits progressi.es
Tn l#a vu+ le ban2ue a6ant pr@t% ) tau' fi'e $urant le 3! glorieue ont parfoi Pper$u $e l#argentP+
l#inflation %tant up%rieure au tau' $#emprunt. 7lle ont $onc ripot% en $%veloppant une offre $e
pr@t ) mi-chemin entre tau' fi'e et variable : la menualit% augmente au fil $e temp+ mai $e fa8on
planifi%e+ elon un %ch%ancier fi'% au $%part. Sne formule 2ui e rapproche $#un pr@t un tau' fi'e et
permet $#acheter avec $e faible revenu+ en anticipant une ubtantielle augmentation ) venir...
7lle ciblait principalement le (eune m%nage en $%but $e carri5re+ pouvant tabler ur une
promotion rapi$e : auparavant cette client5le %tait e'clue $u march%+ et contrainte $e e contituer
patiemment un apport avant $e pouvoir acheter un logement.
"ette formule+ 2ui permettait $e $iminuer le montant $e premi5re menualit%+ par rapport ) un
capital comparable emprunt% ) tau' fi'e+ %tait (ug%e peu ri2u%e car le perpective $e carri5re
%taient bonne $urant cette p%rio$e. 3ai apr5 :U73 la $onne a chang%+ et une partie $e
emprunteur ont $u tirer la langue pour pa6er le $erni5re menualit%+ urtout arriv% $an le
ann%e :UL! ?
&nutile $#a(outer 2u#il et tr5 haar$eu'+ en p%rio$e $e faible inflation et $e chGmage $e mae+ $e e
ri2uer $an un tel montage.
12 2uelles le<ons en retirer (
7mprunter c#et parier ur l#avenir+ en particulier l#%volution $e l#inflation et $e tau' $#int%r@t
bancaire.
A moin $e $ipoer au $%part $#un %rieu' patrimoine et $#@tre pr@t ) encaier $e perte+ le plu
raionnable - urtout en p%rio$e %conomi2uement intable - rete $e e contituer un oli$e apport et
$#emprunter ) tau' fi'e+ eul mo6en $e connaNtre $5 le $%part le montant $e menualit% et le co0t
final $u cr%$it.
.our repren$re une phrae $e 3. 3illicourtoi+ ,berfi- :
0'achat immobilier reprsente au1ourd'hui une vie d'pargne
2
Autant bien #6 pr%parer...
5 Eoir la vi$%o : ;#immobilier cher+ atout ou boulet pour l#%conomie ?
.age 3!