RDC - Foncier Suretes

Loi Foncire Journal Officiel n Spcial 1
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dcembre 2004
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J OURNAL OFFI CI EL
de la
Rpublique Dmocratique du Congo

CABINET DU PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE

LOI N 73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT
REGIME GENERAL DES BIENS, REGIME FONCIER ET
IMMOBILIER ET REGIME DES SURETES TELLE QUE
MODIFIEE ET COMPLETEE PAR LA LOI N 80-008 DU
18 JUILLET 1980

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Anne Numro Spcial 1
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JOURNAL OFFICIEL
DE LA
REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO

Conditions dabonnement, dachat du numro et des insertions

Les demandes dabonnement ainsi que celles relatives lachat de
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du Prsident de la Rpublique, B.P. 4117, Kinshasa 2.

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doivent tre envoys au J ournal Officiel de la Rpublique Dmocratique du
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publication par ses soins, soit par les intresss sil sagit dacte ou documents
dont la publication est faite leur diligence.

Les abonnements sont annuels ; ils prennent cours au 1
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janvier et sont
renouvelables au plus tard le 1
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ils se rapportent.

Toute rclamation relative labonnement ou aux insertions doit tre
adresse au Service du J ournal Officiel, B.P. 4117, Kinshasa 2.

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SOMMAIRE
Loi n 73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime gnral des biens, rgime foncier et
immobilier et rgime des srets, telle que modifie et complte par la loi n 80-008
du 18 juillet 1980....5
Expos des Motifs ...5
Loi .11

APPENDICE
Loi n 80-008 du 18 juillet 1980 modifiant et compltant la loi n 73-021 du 20
juillet 1973 portant rgime gnral des biens, rgime foncier et immobilier et rgime
des srets.....95
Expos des Motifs .95
Loi .....97
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LOI N 73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT REGIME GENERAL DES
BIENS, REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ET REGIME DES
SURETES, TELLE QUE MODIFIEE ET COMPLETEE PAR LA LOI N
80-008 DU 18 JUILLET 1980
EXPOSE DES MOTIFS
La prsente loi rpond au souci du Premier Congrs Ordinaire du Mouvement
Populaire de la Rvolution de voir le Conseil Lgislatif National terminer rapidement
llaboration de la loi fixant les modalits du rgime foncier et minier . Elle a t
labore conformment aux articles 14, 14 bis et 46 de la Constitution et aux directives et
options fixes par le Bureau Politique du Parti.
La matire des biens et le rgime gnral des privilges et des hypothques
nentraient pas dans le cadre de la mission quavait t impartie au Conseil Lgislatif
National, lors du Premier Congrs Ordinaire du Parti. Nanmoins, limpact des options
arrtes par le Bureau Politique sur ces matires est tel quil a paru opportun de mettre
dores et dj les dispositions du livre II du Code civil en harmonie avec les options
dfinies par les instances suprieures du parti.
Le rgime gnral des biens na pas subi des retouches profondes quant ses
principes essentiels.
La nomenclature des droits rels qui figure lalina 2 de larticle 1
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du dcret du
31 juillet 1912 a t enrichie par linclusion dun droit rel nouveau et original dnomm
concession perptuelle et dont le rgime est fix par le titre 1er de la deuxime partie
(du rgime foncier) de la prsente loi.
Le droit de proprit dans son acception gnrale a t maintenu.
Il y a nanmoins lieu de considrer que son champ dapplication a t rduit. En
effet, en matire foncire, appropriation privative du sol a t abolie, car le sol est
devenu, suite loption du Bureau Politique, proprit inalinable de lEtat. En
consquence, le droit de proprit, tel quil est dfini dans les dispositions lgales qui
suivent ne peut plus porter que sur les immeubles par nature.
Les autres droits rels ne peuvent plus sanalyser comme des dmembrements de la
proprit mais comme des droits ayants leur existence propre sans rfrence au droit de
proprit dont ils taient de simples accessoires.
Cette option a exig la suppression de larticle 16 du dcret de 1912 qui posait en
prsomption lgale le rapport de principal accessoire entre le sol et les biens incorpors.
Cette prsomption, qui ntait plus que relative aprs le dcret du 28 mars 1949 qui
admettait la proprit des immeubles envisage sparment du sol, doit disparatre
dans les nouveaux textes.
Nanmoins, le principe dune accession relative reste maintenu dans larticle 21,
tant entendu que le terme immobilire ne concerne que les immeubles par
destination ou par incorporation lexclusion des immeubles par nature.

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Telles sont les modifications quimpliquent les options en la matire. Elles
postulent essentiellement, au-del des dispositions techniques qui ont t largement
puises dans les textes existants, une nouvelle manire dinterprter les dispositions
actuelles.
Les modifications les plus importantes introduites par les textes qui sont soumis
concernent le droit foncier.
Le rgime lgal des cessions et concessions des terres domaniales actuellement en
vigueur est peu de choses prs, celui que nous a lgu le lgislateur colonial. Aussi
convient-il, avant dexposer les grandes lignes du rgime foncier et immobilier destin
le remplacer, de retracer brivement les principes essentiels de la lgislation actuelle.
Le rgime juridique de loctroi des cessions et concessions sur les terres
domaniales ayant t tabli par larticle 15 de la loi du 18 octobre 1908 (charte coloniale),
modifi par la loi du 05 mars 1912 et remplac par larrt - loi du 19 mai 1942 (B.O.
1942 p. 278).
Il y tait fait une nette distinction entre la cession qui dsigne un acte
impliquant le transfert de la proprit et la concession qui dsigne un acte impliquant
seulement le transfert du droit de jouissance. Selon que lon se trouvait en prsence de
lun ou lautre mode dattribution de droits, les rgles applicables variaient tant en ce qui
concerne les rgles de comptence quen ce qui concerne les rgles de fond.
Le Roi, par arrt, pouvait cder ou concder, titre gratuit et des conditions
drogeant au droit commun, des terres pour une superficie nexcdant pas 10 hectares.
Il devait, en outre, approuver les cessions ou concessions titre gratuit, octroyes
par les gouverneurs pour une superficie nexcdant pas 10 hectares dans les
circonscriptions urbaines et 200 hectares pour les terres rurales.
Les Gouverneurs de Province et les reprsentants des comits (C.N.Ki, C.S.K.)
avaient la comptence ordinaire en matire de cession ou concession titre onreux. Leur
comptence tait limite 10 hectares de terres urbaines et 500 hectares de terres rurales.
Ils taient, par ailleurs, autoriss dlguer aux conservateurs des titres fonciers, le
pouvoir de vendre ou louer des terres dont la superficie nexcdant pas 2 hectares.
Dans le rgime gnral des cessions ou concessions, pour favoriser la colonisation
(dcret du 13 janvier 1947), la comptence tait dvolue au gouverneur gnral pour
autant que la superficie concder ou cder nexcdait pas 5 hectares si la destination
tait rsidentielle et 100 hectares pour une destination agricole ou dlevage.
Ce rgime tait limit aux terres rurales et lacte de cession ou de concession ne
pouvait intervenir quaprs une occupation provisoire et une mise en valeur au moins
partielle.
Le rgime du dcret aprs avis du Conseil Colonial constituait un quatrime degr
de comptence. Etaient soumises ce rgime :

a. toutes les conventions impliquant cession titre gratuit ou onreux de plus de
10 hectares de terres urbaines ;

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b. les cessions ou concessions gratuites dont la superficie dpassait 10 hectares
ou octroyes des conditions drogatives au droit commun des cessions ou
concessions gratuites ;
c. les cessions titre onreux des terres rurales de plus de 10 hectares mais
infrieures de plus de 10 hectares mais infrieures 500 hectares octroyes
des conditions exceptionnelles ;
d. toutes les conventions intressant des superficies suprieures 500 hectares ;
e. et enfin les conventions accordant des concessions du domaine public en vue
dusages exclusifs.

Le cinquime niveau de comptence en la matire tait constitu par lobligation
dun dcret subordonn au dpt pralable du projet de convention sur les bureaux des
chambres lgislatives pour octroyer des cessions de plus de 10.000 hectares ou des
concessions de superficies excdant 25.000 hectares et consenties pour une dure
suprieures 30 ans.

Enfin, le sixime niveau de comptence, la loi seule pouvait octroyer des cessions
impliquant une alination de souverainet (rectifications de frontires) ou autoriser les
dispositions spciales des cessions dexploitation de services publics (transports) qui
impliquaient une charge financire pour lEtat (garantie dintrt des capitaux engags ou
garanties de remboursement du capital).

Tous ces rgimes taient soumis au principe de la totalisation qui signifie quil faut
tenir compte non seulement de la superficie des terres domaniales cder ou concder
dans lacte intervenir mais quil faut ajouter dans chaque cas aux superficies
envisages, les terres domaniales qui avaient t cdes ou concdes antrieurement la
personne intresse.

Quant aux rgles de fond, elles avaient essentiellement comme but dobliger le
pouvoir concdant subordonner la validit des actes de cession ou de concession la
prsence dans ces actes de certaines clauses dintrt public, notamment les clauses de
rachat et la nomenclature des cas de dchance.

Parmi les types de concessions en vigueur dans le rgime colonial, il convient de
relever pour son intrt actuel, la concession bail emphytotique. Cette concession
impliquant ncessairement la mise en valeur par lemphytote, tait la concession type de
la colonisation et la sollicitude du pouvoir colonial sest manifeste son gard en
portant son profit deux drogations au droit commun en matire de concessions.

La premire drogation tait la possibilit dobtenir un bail emphytotique pour
une dure de trente ans sur des terres destines un usage agricole ou llevage, sans
passer par le Contrat doccupation provisoire de cinq ans, la seconde tant la facult
dacqurir les terres faisant lobjet du contrat aprs mise en valeur.

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De ces drogations, la premire est la plus intressante, car elle permettrait
lemphytote dobtenir immdiatement un droit rel susceptible dhypothque ; ce qui
facilitait, par voie de consquence, le dbut de la mise en valeur, rgle que nous
retrouvons dans les dispositions de rgime foncier et immobilier.
Ce rgime juridique que nous venons desquisser ne sappliquait pas aux terres
dites indignes . Car, paralllement au rgime foncier applicable aux terres domaniales
et intressant les non-indignes, toute une lgislation stait dveloppe, destine faire
respecter les droits doccupation des indignes et organiser un rgime de proprit
pour ces derniers. Etant donn la caducit de ces textes, il est peu intressant de sy
arrter.
Les premires tentatives de modifier les rgles ci-dessus rappeles, datent de 1966
avec lensemble des dispositions communment connues sous la dnomination de Loi
Bakajika . Lobjectif avou de ces textes tait de redonner lEtat la plnitude de ses
droits sur les terres domaniales en annulant notamment le pouvoir de cder ou de
concder les terres domaniales qui avait t attribu certains Comit comme la C.N.Ki.
et C.S.K.
Dans la mme optique de lutte contre les pouvoirs concdant concurrents et les
compagnies qui avaient bnfici de grandes concessions ou cessions et qui abusaient de
leurs droits en gelant les terres au mpris de lintrt gnral, sont intervenues la loi
constitutionnelle n 71/008 du 31 dcembre 1971 et la loi n 71/009 du 31 dcembre
1971.
Nanmoins, le bouleversement opr dans ce domaine par la conscration
constitutionnelle du principe de la proprit de lEtat sur le sol ne fut pas pleinement
oprationnel malgr les nombreuses modifications intervenues dans les mesures
dexcution.
Cest pourquoi, en excution du souhait pr rappel du 1er Congrs Ordinaire du
Mouvement Populaire de la Rvolution, savoir :
Le Premier Congrs Ordinaire, souhaite que le Conseil Lgislatif National
termine rapidement llaboration de la loi fixant les modalits de ce rgime foncier et
minier ., et compte tenu des options faites par le Bureau Politique au cours de sa runion
du 2 mai 1973, la prsente loi a t labore en sordonnant autour dune option
fondamentale qui est La proprit exclusive et inalinable de lEtat sur le sol et son
corollaire logique qui est que Toutes les terres ne sont susceptibles, au profit des
particuliers que de concessions .
Le rgime foncier et immobilier, constitue une rupture dfinitive et radicale avec le
rgime lgal des terres de lpoque coloniale. Rupture, mais pas refus de sinspirer de
certaines solutions spcifiques pratiques par le rgime colonial, notamment en matire
demphytose. Rupture aussi, mais en respectant, dans une mesure compatible avec
lintrt gnral, les droits acquis.
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Les ides-forces qui constituent la trame du prsent rgime foncier et immobilier
peuvent tre schmatises ainsi :
uniformisation du droit foncier en domanialisant toutes les terres et en ce compris
les terres nagure dites terres indignes ;
reconnaissance aux particuliers des droits de jouissance uniquement, mais des
droits essentiellement dynamiques et fonctionnels, en subordonnant leur validit la mise
en valeur, dune part, et, dautre part, en les assortissant de garanties telles quelles
permettent un accs facile au crdit ;
introduction dans les nouveaux textes de la possibilit pour lEtat de dlguer le
pouvoir de grer les terres domaniales, des organismes publics ou privs qui seront
crs par une loi particulire et cela en vue dacclrer lamnagement du territoire ;
clarifier enfin les textes en prvoyant des dispositions spares pour les droits
fonciers et les droits immobiliers et en rassemblant dans un seul texte toutes les
dispositions parses dans lancienne lgislation.
Dans la deuxime partie de la loi, il est fait une distinction entre les droits
immobiliers fonciers rgis par le rgime foncier et les autres droits immobiliers qui
sont ceux qui portent sur des immeubles autres que les immeubles par nature.
Les rgles poses dans le rgime immobilier sont sommaires et concernent
uniquement les droits immobiliers de lEtat. Ce fait sexplique par le souci dassurer la
gestion de ces droits la souplesse ncessaire quexige la mutation rapide de la valeur de
ces droits essentiellement conomiques. Aussi, a-t-on prvu quune ordonnance du
Prsident de la Rpublique pourra rgler les modalits de cette gestion conformment
larticle 46 de la Constitution qui dispose que la loi fixera uniquement les principes
fondamentaux de lalination du domaine priv et de la gestion du domaine de lEtat .
Quant aux droits immobiliers des particuliers, ils sont rgis par les rgles poses
dans le rgime gnral des biens et par les rgles sur la transmission de la proprit et les
modalits par lesquelles les biens peuvent tre grevs de privilges ou dhypothques.
Dans leur ensemble, ces rgles nont subi que des modifications de dtail qui
naltrent pas leur essence. Il est nanmoins important dinterprter ces rgles chaque fois
quelles se rapportent un bien immobilier par nature dans la nouvelle optique de la
proprit exclusive et de linalinabilit des immeubles par nature dans le chef de lEtat.
En matire de transmission de la proprit immobilire, les principes gnraux
consacrs sont les suivants :
- les principales rgles de lAct Torrens qui avaient t consacres par le dcret
du 6 fvrier 1920 ont t reprises. Elles ne diffrent des principes de lancien
dcret que sur le fait quau lieu de la proprit prive du sol, il faut parler du
droit de jouissance . Pour le reste lorganisation technique reste la mme ;
- par ailleurs, tant donn la disparition de la catgorie des terres indignes ,
la rserve faite par larticle 37 du dcret susdit est devenue caduque ;
- le maintien de lancien systme qui organise linattaquabilit du Certificat
denregistrement a t dict par la proccupation qui avait ncessit son
instauration : ne pas entraver la circulation des biens immobiliers pour ne pas
branler le crdit par linscurit quaurait prsent le danger dviction
intempestive ;
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- en ce qui concerne ltablissement du titre de proprit Certificat
denregistrement , compte tenu de la sparation ncessaire entre le droit de
jouissance et la proprit prive des immeubles, la loi a pos lobligation pour
le conservateur de mentionner sparment les donnes relatives au droit de
jouissance concd par lEtat et les immeubles qui sont une proprit spare.
Sagissant des charges grevant les biens et qui doivent figurer au Certificat, il
sera fait galement mention sparment de la nature des droits ou des biens qui
sont greves ;
- quant au surplus, les rgles sont les mmes que celles de lancien rgime,
lesquelles rgles rpondent aux mmes motivations.
Les proccupations de ne changer les rgles existantes que dans la mesure o la
modification tait postule par les options faites en matire foncire et immobilire par
les instances suprieures du Parti se retrouvent dans le rgime des privilges et des
hypothques.
Comme par le pass, les rgles actuelles sont domines par les principes
fondamentaux ci-aprs :
- spcialit de lhypothque quant au bien grev et quant la crance garantie ;
publicit des hypothques et ordre de prfrence dtermine par la date des
inscriptions ;
- les exceptions ces principes ont t maintenues.
Il sagit :
- du remboursement des frais de justice ;
- de lhypothque du sauveteur ;
- de lhypothque du trsor public.
Enfin, il fallait aussi se prononcer clairement sur le sort des hypothques ayant
grev les anciens titres des proprits foncires, ainsi que celui des biens ayant fait retour
ou devant faire retour lEtat pour cause dabandon ou de non mise en valeur.
La question est de savoir, en effet, si la reprise par lEtat dun bien grev
dhypothque doit se faire quitte et libre de toutes charges, ou au contraire, le crancier
hypothcaire conserve son droit de suite dans quelques mains que se trouve la chose
greve dhypothque.
Les articles 396 et 397 de la prsente loi ont tranch cette difficult dune faon
logique et pratique.
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LOI
Le Conseil Lgislatif a adopt,
Le Prsident de la Rpublique promulgue la Loi dont la teneur suit :
PREMIERE PARTIE :
DU REGIME GENERAL DES BIENS
TITRE 1
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:
DE LA DIVISION DES BIENS
Chapitre 1
er
:
DE LA DIVISION DES BIENS EN EUX-MEMES
ET PAR RAPPORT A LEUR OBJET
Article 1
er
:
Les biens ou droits patrimoniaux sont de trois sortes : les droits de crance ou
dobligation, les droits rels et les droits intellectuels.
Les seuls droits rels sont : la proprit, la concession perptuelle, les droits
demphytose, de superficie, dusufruit, dusage et dhabitation, les servitudes foncires,
le gage, le privilge et dhypothque.
Les droits dobligation sont rgis par le livre III du Code civil intitul : Des
contrats et obligations conventionnelles .
Les droits intellectuels sont rgis par une lgislation spciale.
Article 2 :
Tous les biens sont mobiliers ou immobiliers.
Article 3 :
Sont immobiliers tous les droits rels qui ont pour objet des immeubles, ainsi que les
droits de crance tendant acqurir ou recouvrer un droit rel sur un immeuble.
Article 4 :
Sont mobiliers tous les autres droits patrimoniaux et notamment les actions ou
intrts dans les socits, associations ou communauts qui jouissent de la personnalit
civile encore que des immeubles appartiennent ltre moral.
Article 5 :
Les choses sont immeubles soit par leur nature, soit par leur incorporation, soit par
leur destination.

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Article 6 :
Le sol et les mines sont immeubles par leur nature.
Article 7 :
Sont immeubles par incorporation :
1 les btiments et leurs accessoires ncessaires, tels que les tuyaux servant la
conduite des eaux, de la vapeur ou du gaz et des fils conducteurs de llectricit ;
2 toutes constructions inhrentes au sol ;
3 les arbres et plantes quelconques, tant quils ne sont pas dtachs du sol ;
4 les fruits et rcoltes, tant quils nont pas dexistence spare.
Article 8 :
Sont immeubles par destination, les objets mobiliers placs par leur propritaire dans
un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un droit rel immobilier qui est de
nature lui permettre duser ou de jouir de limmeuble, soit pour les ncessits de
lexploitation dudit immeuble, soit perptuelle demeure pour son utilit ou son
agrment.
Tels sont :
1. les animaux attachs la culture ou lexploitation agricole, les instruments et
ustensiles aratoires, les animaux, machines, ustensiles et autres objets
ncessaires lexploitation industrielle ou commerciale ;
2. les objets attachs par un travail de maonnerie quelconque ; ceux qui ne
peuvent tre dtachs sans tre fracturs ou dtriors, ou sans briser ou
dtriorer la partie de limmeuble laquelle ils sont attachs ; les glaces,
tableaux et autres ornements lorsque lintention du propritaire de les laisser
perptuelle demeure rsulte clairement de leurs dimensions et de leur
agencement dans limmeuble.
Limmobilisation par destination qui est luvre du titulaire dun droit rel
seffectue dans les limites de ce droit et prend fin lorsque celui-ci vient
lexpiration.
Chapitre 2 :
DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT
AVEC CEUX QUI LES POSSEDENT
Article 9 :
Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent sauf les
modifications tablies par la loi.
Les biens qui nappartiennent pas des particuliers ne sont administrs et ne
peuvent tre alins que dans les formes et suivant les rgles qui leur sont particulires.
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Article 10 :
Les biens de lEtat qui sont affects un usage ou un service public sont hors
commerce, tant quils ne sont pas rgulirement dsaffects.
Article 11 :
Tous les autres biens de lEtat restent dans le commerce, sauf les exceptions tablies
par la Loi.
Article 12 :
Toutes les choses sans matre appartiennent lEtat, sauf ce qui sera dit au sujet du
droit doccupation.
Article 13 :
Lattribution des paves terrestres, fluviales, lacustres et maritimes est rgle par une
lgislation spciale.
TITRE II :
DE LA PROPRIETE
Chapitre 1
er
:
DES ATTRIBUTS DE LA PROPRIETE
Article 14 :
La proprit est le droit de disposer dune chose dune manire absolue et exclusive,
sauf les restrictions qui rsultent de la loi et des droits rels appartenant autrui.
Les restrictions du droit de proprit raison des rapports de voisinage sont tablies
au titre des charges foncires.
Article 15 :
Le propritaire ne peut repousser latteinte son droit si elle est indispensable pour
carter un danger imminent incomparablement plus grand que le dommage qui doit en
rsulter pour lui-mme.
Sil a subi un prjudice, il peut se faire indemniser par la personne qui en a profit.
Article 16 :
Le lit de tout lac et celui de tout cours deau navigable, flottable ou non, font partie
du domaine public de lEtat.
Article 17 :
Celui qui a dans sa concession une source ne formant quun simple filet
dalimentation dun cours deau peut en user volont.

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Celui qui a dans sa concession une source formant la tte dun cours deau dont le lit
est distinct des terres avoisinantes ne peut en user que suivant les rgles tablies par les
articles 18 et 19 ci-dessous.
Article 18 :
Leau des cours deau et des lacs et les eaux souterraines appartiennent lEtat.
Sous rserve des dispositions lgales ou rglementaires qui en dterminent la jouissance,
et des concessions particulires qui peuvent toujours tre accordes par lautorit
publique, la facult den user est commune tous.
Article 19 :
Nul ne peut corrompre leau ni en changer le cours.
Article 20 :
Sous rserve de ce qui sera dit propos du rgime foncier et immobilier, la proprit
dune chose, soit mobilire, soit immobilire, donne droit sur tout ce quelle produit.
Article 21 :
La proprit dune chose, soit mobilire, soit immobilire, donne droit sur tout ce
qui sy unit et sy incorpore, soit naturellement, soit artificiellement, sauf ce qui sera dit
de la proprit immobilire distincte de celle du sol, ou de la concession foncire.
Article 22 :
Le concessionnaire qui a fait des constructions, ouvrages ou plantations avec des
matriaux ou des vgtaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur ; il peut
aussi tre condamn des dommages-intrts sil y a lieu ; mais lancien propritaire des
matriaux ou des vgtaux na pas le droit de les enlever.
Article 23 :
Lorsque des constructions, ouvrages ou plantations ont t faits par un possesseur de
bonne foi, avec des matriaux ou des vgtaux lui appartenant, lEtat ou le
concessionnaire du fonds ne peut en exiger la suppression ; il doit rembourser au
possesseur, soit la valeur des matriaux ou des vgtaux et le prix de la main-duvre,
soit la plus-value qui en est rsulte pour le fonds.
Si celui qui a fait les travaux est un possesseur de mauvaise foi ou un dtenteur
prcaire, lEtat ou le concessionnaire a le choix ou dexiger la suppression des
constructions, ouvrages et plantations, aux frais de lauteur, et des dommages-intrts,
sil y a lieu, ou de rembourser soit la dpense, soit la plus-value, comme il est dit ci-
dessus.
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Article 24 :
Lorsque lEtat ou le concessionnaire dun fonds, en y faisant une construction ou
autre ouvrage a empit de bonne foi sur le fonds du voisin, celui-ci ne peut exiger la
suppression de lempitement sil est tabli que le dommage quil prouve est
notablement infrieur celui que le constructeur subirait par suite de la dmolition.
En ce cas, le juge attribue lempitement au constructeur titre de droit rel
moyennant une indemnit payer au voisin.
Article 25 :
Sera toujours prsum de mauvaise foi, celui qui aura empit notamment :
1. sur un terrain urbain loti ;
2. sur une terre rurale dont les limites taient matrialises par des signaux,
poteaux, cltures ou autres moyens nettement perceptibles ;
3. en dpassant ses limites, alors que son terrain tait loti et cadastr ou dlimit
comme il est dit au 2 ci-dessus ;
4. qui a obtenu sa concession par quelque fraude la loi ou aux droits acquis des
tiers.
Toute personne intresse peut produire la preuve que lempitement est de
mauvaise foi.
Article 26 :
Latterrissement ou relais qui se forme la rive dun lac ou dun cours deau
navigable ou flottable appartient lEtat. Celui qui se forme la rive dun cours deau
non navigable ni flottable appartient aussi lEtat.
Article 27 :
Lle ou lot qui se forme dans le lit dun lac ou dun cours deau, navigable,
flottable ou non, appartient lEtat.
Lle ou lot qui se forme non par alluvion, desschement ou exhaussement du lit,
mais par un nouveau bras qui traverse et entoure le fonds dun concessionnaire riverain
fait partie de la concession.
Article 28 :
Lorsque des choses mobilires appartenant des propritaires diffrents sont runies
ou mlanges de telle sorte quil nest pas possible de les sparer sans dtrioration
notable ou quau prix de frais excessifs, les intresss deviennent copropritaires de
lensemble en proportion de la valeur quavaient ses parties au moment de la connexion
ou du mlange.
Toutefois, si, dans la connexion ou le mlange de deux choses, lune ne peut tre
considre que comme laccessoire de lautre, lensemble est acquis au propritaire de la
chose principale.

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Article 29 :
Lorsquune personne a travaill ou transform une ou plusieurs choses mobilires
appartenant autrui, la chose nouvelle est acquise louvrier, si lindustrie a t plus
prcieuse que la matire sinon au propritaire de celle-ci.
Si louvrier a t de mauvaise foi, le juge peut attribuer la chose nouvelle au
propritaire de la matire.
Article 30 :
Le droit commun concernant les indemnits pour enrichissement sans cause et les
dommages-intrts pour acte illicite reste applicable dans les cas prvus aux deux articles
prcdents.
Chapitre 2 :
DE LA COPROPRIETE
Article 31 :
Sans prjudice des conventions particulires qui rgleraient autrement lusage, la
jouissance et ladministration des biens indivis, la coproprit est rgle par les
dispositions ci-aprs.
Article 32 :
Si une chose appartient plusieurs personnes pour des parts indivises gales ou
ingales, chacun des copropritaires peut user de la chose intgralement, mais en se
conformant sa destination et pourvu quil ne mette pas obstacle lusage des autres.
Les fruits de la chose se partagent dans la mesure du droit de chacun.
Chacun peut faire les actes dadministration courante, tels que rparations
dentretien et travaux de culture.
Les charges sont supportes par chacun proportionnellement sa part.
Article 33 :
Aucun des copropritaires ne peut, sans le consentement des autres, changer la
destination de la chose commune, ni la grever de droits rels au-del de sa part indivise.
Article 34 :
Chacun des copropritaires peut toujours demander le partage de la chose commune,
nonobstant toute convention ou prohibition contraire.
Les copropritaires peuvent cependant convenir de rester dans lindivision pendant
un temps dtermin qui ne peut excder cinq ans ; si la convention est faite pour un terme
plus long ou pour une dure illimite, elle est rduite ce terme.
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Article 35 :
Larticle prcdent ne sapplique pas aux cltures mitoyennes, ni aux puits, citernes,
cours, passages et chemins dpendant de plusieurs fonds.
Article 36 :
Les biens immobiliers indivis qui sont affects, titre daccessoire et pour lusage
commun, plusieurs hritages distincts appartenant des propritaires diffrents ne sont
pas sujet partage. Ils ne peuvent tre alins, grevs de droits rels ou saisis quavec
lhritage dont ils sont laccessoire.
Les charges de cette coproprit, et, notamment, les frais dentretien, de rparation et
de rfection sont rpartis en proportion de la valeur des hritages principaux.
Il est loisible, dans le cas prvu aux alinas qui prcdent chacun des
copropritaires, de modifier ses frais la chose commune pourvu quil ne change pas la
destination et quil ne nuise pas aux droits de ses consorts.
Article 37 :
Lorsque les diverses parties dune maison appartiennent des propritaires distincts,
les choses affectes ces diverses parties, pour lusage commun, tels que fondations, gros
murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et tous autres, sont
rputes communes et sont rgies par le prsent chapitre, spcialement par larticle 36.
Article 38 :
Les rgles particulires la coproprit entre hritiers, entre poux et entre associs
sont tablies aux autres livres du code civil.
Chapitre 3 :
DE LA MITOYENNETE
Article 39 :
Sous les rserves ci-aprs tablies, la mitoyennet est rgle par les mmes
dispositions que la coproprit force.
Article 40 :
Les fruits et les charges de la clture mitoyenne se partagent dans la mesure du droit
de chacun.
Cependant, hors le cas prvu larticle 47, chacun des copropritaires peut se
dispenser de contribuer aux rparations ou reconstructions en cdant le droit de
mitoyennet, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un btiment qui lui appartient.
La cession nest ralise que par la mention qui en est faite sur les certificats
denregistrement.
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Article 41 :
Celui des voisins qui modifie la clture mitoyenne, soit pour la reconstruire ou
lexhausser, soit toute autre fin, doit la rparation de tous dommages causs par son
ouvrage qui excdent les inconvnients normaux du voisinage.
Tout voisin a la facult de faire rgler par expert, dfaut dentente, les moyens
ncessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise point ses droits et lindemnit due
raison des dgts ou du prjudice subis.
Article 42 :
Tout copropritaire peut faire btir contre un mur mitoyen et y faire placer des
poutres ou solives dans toute lpaisseur du mur cinquante millimtres prs, sans
prjudice au droit qua le voisin de faire rduire la poutre jusqu la moiti du mur, dans
le cas o il voudrait lui-mme asseoir des poutres dans le mme lieu, ou y adosser une
chemine.
Article 43 :
Tout copropritaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; si le mur nest pas en tat
de supporter lexhaussement, celui qui veut le faire exhausser doit le faire reconstruire en
entier ses frais et lexcdent dpaisseur doit se prendre de son ct.
Dans ces cas, la construction ou partie de construction nouvelle nest mitoyenne que
jusqu la hauteur de lancien mur commun et concurrence de son paisseur.
Article 44 :
Le voisin qui na pas contribu lexhaussement peut en acqurir la mitoyennet en
payant la moiti de la valeur de la construction nouvelle et de la portion du terrain pour
lexcdent dpaisseur.
Article 45 :
Tout copropritaire joignant un mur a la facult de le rendre mitoyen, en tout ou en
partie, en remboursant au matre du mur la moiti de la valeur de la partie quil veut
rendre mitoyenne, ainsi que la moiti de la valeur du terrain sur lequel elle est btie.
Cette facult est cependant refuse au propritaire qui a cd son droit de
mitoyennet conformment lalina 2 de larticle 40 ci-dessus.
Article 46 :
Dans les circonscriptions dclares urbaines par les lois, tout propritaire ou
concessionnaire est tenu de subir lempitement ncessaire lrection dun mur ou
dune clture tablis sur la limite sparative.
Article 47 :
Dans le lieu dtermin larticle qui prcde, tout concessionnaire peut contraindre
son voisin contribuer aux constructions et rparations des cltures qui sparent les
cours, jardins et passages attenant des btiments.
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Le concessionnaire qui la contribution est demande et qui, aprs mise en
demeure, nglige dy satisfaire peut tre contraint dacqurir la mitoyennet de la clture
qui serait leve par le voisin diligent.
La forme et la hauteur des cltures sont fixes par des rglements particuliers ou les
usages du lieu.
Article 48 :
Aucune renonciation ou convention contraire ne peut tre invoque lencontre des
droits et obligations prvus par les articles 42, 43, 44, 45 et 46.
TITRE III :
DES DIFFERENTES MANIERES DONT ON ACQUIERT
LA PROPRIETE EN GENERAL
Article 49 :
La proprit des biens sacquiert et se transmet par donation entre vifs, par
testament, par succession et par convention.
Article 50 :
La proprit sacquiert aussi par le travail de lesprit, le travail artisanal et le travail
industriel.
Article 51 :
Laccession, lincorporation, la prescription acquisitive, loccupation des choses
perdues, la dcouverte dune chose constituent dautres modalits dacqurir la proprit.
Article 52 :
Toutes ces modalits sont rglementes par des lgislations particulires.
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DEUXIEME PARTIE :
DU REGIME FONCIER ET IMMOBILIER
TITRE 1
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:
DU REGIME FONCIER
Chapitre 1er :
DISPOSITIONS PRELIMINAIRES
Article 53 :
Le sol est la proprit exclusive, inalinable et imprescriptible de lEtat.
Article 54 :
Le patrimoine foncier de lEtat comprend un domaine public et un domaine priv.
Article 55 :
Le domaine foncier public de lEtat est constitu de toutes les terres qui sont
affectes un usage ou un service public.
Ces terres sont inconcessibles tant quelles ne sont pas rgulirement dsaffectes.
Les terres qui font partie du domaine public de lEtat sont rgies par les dispositions
particulires aux biens affects un usage ou un service public.
Article 56 :
Toutes les autres terres constituent le domaine priv de lEtat.
Elles sont rgies par la prsente Loi et ses mesures dexcution.
Des lois particulires damnagement et dquipement du territoire,
dinvestissements concerts et de promotions immobilires peuvent, pour des parties des
terres quelles dterminent, organiser des procdures particulires de gestion.
Chapitre 2 :
DE LA GESTION DU DOMAINE FONCIER PRIVE DE LETAT
Section 1 :
DISPOSITIONS GENERALES
Article 57 :
Dans les conditions prvues au prsent titre, les terres du domaine priv de lEtat
peuvent faire lobjet dune concession perptuelle, dune concession ordinaire ou dune
servitude foncire.
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Article 58 :
Lorsque les concessions portent sur un fonds entirement ou partiellement inculte,
elles sont soumises la condition de mise en valeur. Celle-ci est dtermine suivant les
rgions, la nature et la vocation du fonds concd, les plans de dveloppement
conomique ainsi que les normes durbanisme et dhygine.
En cas de mise en valeur partielle, la concession peut tre rduite due proportion.
En cas de cession du droit de concession, les obligations du concessionnaire
originaire sont imposes au nouvel acqureur, sauf dispositions contractuelles contraires.
Article 59 :
Sauf dispositions lgales contraires et ce qui sera rgl en vertu de larticle 210 de la
prsente loi, toute concession foncire ou toute proprit prive des immeubles par
incorporation envisage sparment du fonds, nest lgalement tablie que par certificat
denregistrement du titre qui lui sert de base, et ce, conformment aux dispositions
relatives ltablissement et la transmission des concessions et des droits immobiliers.
Article 60 :
Les terres qui font partie du domaine priv de lEtat sont urbaines ou rurales.
Les terres urbaines sont celles qui sont comprises dans les limites des entits
administratives dclares urbaines par les lois ou les rglements en vigueur.
Toutes les autres terres sont rurales. Selon leur vocation, les terres sont destines
un usage rsidentiel, commercial, industriel, agricole ou dlevage.
Section 2 :
DES CONCESSIONS
Article 61 :
Aux termes de la prsente loi, la concession est le contrat par lequel lEtat reconnat
une collectivit, une personne physique ou une personne morale de droit priv ou
public, un droit de jouissance sur un fonds aux conditions et modalits prvues par la
prsente loi et ses mesures dexcution.
Les concessions sont consenties titre gratuit ou titre onreux. Sur un mme
fonds, il peut y avoir un ou plusieurs concessionnaires. Ils sont solidairement obligs
envers lEtat.
Article 62 :
Les concessions se font au taux en vigueur lors de la signature du contrat, sauf si
celui-ci est conclu en vertu dune option une redevance dtermine, accordes par une
convention antrieure.
Article 63 :
Pour les localits riges en circonscriptions urbaines, le Prsident de la Rpublique
ou son dlgu fait dresser un plan parcellaire des terrains concder.
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Article 64 :
Des copies des plans parcellaires ou des tarifs sont dposes et peuvent tre
consultes au Dpartement ayant lUrbanisme dans ses attributions, au dpartement des
Affaires Foncires, dans les conservations des titres immobiliers pour leur ressort ainsi
que chez le Commissaire sous-rgional territorialement comptent.
Article 65 :
Les terrains sont concds sous rserve des droits des tiers et sans garantie quant
leur qualit propre ou leur valeur industrielle, agricole, commerciale ou rsidentielle.
Article 66 :
La superficie et les limites des lots sur les plans parcellaires ne sont donnes qu
titre dindication ; le cas chant, le loyer et la redevance sont dus sur la superficie
constate par le mesurage officiel et pour autant que la diffrence de la mesure relle
celle exprime au contrat soit au moins de un vingtime en plus ou en moins.
Article 67 :
Sauf drogation accorde par lautorit comptente et motive par limportance de
linvestissement envisag, nul ne peut obtenir une concession portant sur un fonds
inculte, si les autres terres de mme destination quil dtient dans la mme ville ou dans
la mme zone nont pas fait lobjet dune mise en valeur suffisante, conformment aux
conditions et dlais imposs par les dispositions lgales et rglementaires.
Article 68 :
Sans prjudice des dispositions lgales et rglementaires sur le mesurage et le
bornage des terres, les limites de toute terre concde doivent tre indiques de faon
apparente, durable et non quivoque.
Lautorit comptente peut, tout moment, soit doffice, soit la demande de toute
personne intresse, procder cette dlimitation, aux frais du concessionnaire.
Article 69 :
En attendant laccomplissement des formalits de concession dun fonds appartenant
au domaine priv de lEtat, celui-ci peut autoriser le demandeur occuper ledit fonds par
le bornage, la dlimitation et, ventuellement, la clture et lentreposage. Cette
autorisation est donne titre prcaire, et ce, aux risques et prils du demandeur, sauf la
responsabilit des services publics en cas de ngligence fautive ou de dol.
Article 70 :
Sans prjudice des dispositions relatives la concession perptuelle, les concessions
ne sont consenties que pour un terme maximum de 25 ans, renouvelable dans les
conditions spcifiques chaque droit.
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Article 71 :
Une Ordonnance prsidentielle fixe :
1 les rgles rgissant la cration des circonscriptions urbaines, leur
dtermination et la mise sur le march de parcelles de terre dans ces
circonscriptions ;
2 les critres qui dterminent les diverses catgories des terres, les prix, loyers
et redevances y affrents et les conditions spcifiques applicables chacune
de ces catgories ;
3 les conditions gnrales de mise en valeur pour chaque catgorie de terre, si
besoin en est ;
4 les conditions relatives au maintien et au changement de la destination des
terres ;
5 les mesures de publicit obligatoires ;
6 les critres qui dterminent la priorit pour lobtention de concessions ;
7 les conditions relatives lintroduction des demandes ;
8 les frais auxquels donnent lieu lexamen des demandes, ltablissement des
contrats, les annotations, les constats de mise en valeur et la dlivrance des
copies de contrats et de plans ;
9 les taxes dextraction et de prlvements des matriaux qui ne sont pas
considrs comme des substances concessibles par la lgislation sur les mines
et les hydrocarbures ;
10 les formalits de rsiliation, de rsolution, de transferts et de renouvellement
des contrats ainsi que de renonciation.
Article 72 :
Sans prjudice de clauses contractuelles, il est interdit aux concessionnaires
ordinaires de changer la destination du fonds sans lautorisation pralable et crite de
lautorit comptente.
En cas dautorisation, il peut tre rclam un supplment de prix gal la diffrence
entre le loyer primitivement convenu et la valeur locative du terrain, calcule en raison de
sa nouvelle destination et suivant le tarif en vigueur au moment de la demande
dautorisation.
En cas de changement illicite de destination, lautorit comptente peut, soit
demander la rsiliation du contrat, sans prjudice de tous dommages et intrts, sil y a
lieu, soit exiger du contrevenant, aux frais de celui-ci, la remise en tat du terrain
conformment sa destination originaire, soit autoriser le changement de destination.
Dans le deuxime cas vis lalina 3, le contrevenant doit en outre lEtat, titre
de dommages et intrts forfaitaires, une somme gale au double de la diffrence entre la
redevance ou le loyer primitivement convenu et la valeur locative du terrain, calcule en
raison de la destination nouvelle illicitement donne celui-ci et suivant le tarif en
vigueur au moment de la constatation de linfraction.
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Dans le troisime cas vis lalina 3, le supplment de la redevance prvue
lalina 2 est cumul avec lindemnit calcule comme il est dit lalina 4.
Le concessionnaire originaire ne peut concder le terrain quen imposant au nouvel
acqureur la mme interdiction de changer la destination du bien et lengagement de
payer, en cas de changement illicite, les supplments de droits et les indemnits prvues
aux alinas 2, 4 et 5.
Article 73 :
Lautorit comptente pour accorder les concessions peut consentir lchange de
terrains.
Si lchange sopre la demande de lEtat et quil en rsulte une moins-value pour
le concessionnaire, lEtat lui doit la soulte.
Si lchange a lieu la demande du concessionnaire et quil en rsulte une moins-
value pour lEtat, le concessionnaire doit lui payer la soulte.
Il sera tenu compte, pour le calcul de la soulte, de la valeur actuelle et intrinsque
des deux fonds et des biens y incorpors.
Article 74 :
La conversion dune concession ordinaire en une concession perptuelle nest
possible quen faveur des zarois, personnes physiques, conformment aux dispositions
des articles 59 et 80 de la prsente loi.
Article 75 :
Le contrat de conversion rglera les droits et les obligations de chacune des parties,
sans prjudice des rgles particulires la concession perptuelle.
Article 76 :
LEtat peut refuser daccorder la conversion organise par larticle 74 lorsquelle est
de nature lui crer des charges financires ou lui faire perdre des recettes ou lorsquil
juge avoir besoin de jouir des terrains et des immeubles y incorpors. La dcision de
refus doit, peine de nullit, prciser son ou ses motifs. Elle est publie au J ournal
officiel.
Article 77 :
Si la conversion a t refuse et que le terrain et les immeubles y incorpors nont
pas t affects un usage ou un service public, le concessionnaire peut renouveler sa
demande lexpiration ou au renouvellement de la concession. Il peut aussi renouveler
sa demande la fin de chaque dcade qui suit la publication de la dcision du refus.
Les dcisions prises en ce cas doivent, si elles emportent le refus renouvel, tre
publies comme la premire.
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Article 78 :
Si la cause du refus cesse dexister, lautorit comptente devra consentir la
conversion en faveur du concessionnaire intress, dans la mesure o son droit nest pas
frapp par lune des causes dextinction prvue larticle 145 ci-dessous. Il est donn
avis, par la publication au J ournal officiel, de la dcision levant le refus.
Article 79 :
La personne qui lEtat oppose une fin de non-recevoir propos dune demande de
conversion a une action en annulation des actes pris en violation de lalina 2 de larticle
76 ci-dessus.
Cette action doit, peine de dchance, tre exerce dans les six mois de la
publication au J ournal officiel, de lacte dont lannulation est envisage.
La personne intresse peut, si elle prfre, demander des dommages intrts
contre tout autre concessionnaire bnficiaire de lacte annulable.
1. DE LA CONCESSION PERPETUELLE
Article 80 :
La concession perptuelle est le droit que lEtat reconnat une personne physique
de nationalit zaroise, de jouir indfiniment de son fonds aussi longtemps que sont
remplies les conditions de fonds et de forme prvues par la prsente loi.
Article 81 :
Les concessions perptuelles se font titre gratuit ou titre onreux. Sur un mme
fonds, il peut y avoir un ou plusieurs concessionnaires.
Article 82 :
Lorsquune concession perptuelle doit porter sur un fonds entirement inculte, elle
ne peut tre consentie que moyennant un contrat de location avec option de concession
perptuelle.
Dans le cas contraire, il faut et il suffit dun simple contrat de concession
perptuelle.
La concession perptuelle nest cessible et transmissible quentre les personnes
prvues larticle 80 ci-dessus.

A. DES DROITS ET DES OBLIGATIONS DES PARTIES AU CONTRAT
DE CONCESSION PERPETUELLE
Article 83 :
Sous rserve de ce qui sera dit au chapitre relatif aux droits acquis antrieurement
la publication de la prsente loi, les droits et les obligations de lEtat et ceux du
concessionnaire perptuel sont stipuls, selon les cas, par le contrat de location avec
option de concession perptuelle et ses avenants ou par le contrat de concession
perptuelle.
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Article 84 :
Lorsque la concession perptuelle est faite titre onreux le concessionnaire est tenu
de payer lEtat une redevance en argent ou en nature.
Article 85 :
LEtat est oblig, selon la nature et la destination donne au fonds, et sans quil soit
besoin daucune stipulation particulire, den faire jouir paisiblement le concessionnaire,
aussi longtemps que dure le droit de ce dernier.
Il est tenu, en outre, de garantir le concessionnaire perptuel contre les risques
dviction totale ou partielle et contre les charges qui viendraient diminuer cette
jouissance et qui ntaient pas connues lors de la conclusion du contrat.
Article 86 :
En cas dviction totale, le concessionnaire a le droit de demander contre lEtat la
restitution du prix de la concession, diminu de 1/20 par tranche de cinq annes de
jouissance rvolues depuis la conclusion du contrat.
Article 87 :
Lorsque lviction totale porte sur un fonds qui tait totalement inculte lors de la
conclusion du contrat de concession, le concessionnaire rclamera en outre une indemnit
fixe, dire dexperts, la valeur actuelle et intrinsque des btiments, des plantations et
ouvrages dont il aura enrichi le sol.
Article 88 :
le concessionnaire perptuel nest vinc quen partie et que lviction soit dune
telle consquence, relativement au tout, que le concessionnaire net pu sintresser la
concession sans la partie dont il a t vinc, il peut, faute de rglement amiable, faire
rsilier le contrat par le Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation du fonds.
Dans ce cas, les droits du concessionnaire vinc seront valus conformment aux
articles 86 et 87 ci-dessus.
Article 89 :
Sauf stipulations contraires des parties, les contestations ainsi que les dommages-
intrts auxquels peut donner lieu lapplication des articles 86, 87 et 88 ci-dessus, seront
rgls conformment au droit commun des obligations.
Article 90 :
La garantie pour cause dviction cesse lorsque le concessionnaire perptuel sest
laiss condamner par un jugement coul en force de chose juge, sans appeler lEtat si
celui-ci prouve quil existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande.
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Article 91 :
LEtat ne peut reprendre la jouissance des fonds concds perptuit que dans les
conditions et modalits prvus expressment par la prsente loi.
Article 92 :
Lorsque la concession est faite titre onreux, la principale obligation du
concessionnaire perptuel vis--vis de lEtat est de payer le prix de la concession selon
les modalits convenues.
Article 93 :
Lorsque le droit de concession perptuelle porte sur un fonds entirement inculte,
son titulaire est tenu, aussi longtemps que dure son droit, de mettre le fonds en valeur, de
lentretenir, de loccuper et de lexploiter conformment sa destination primitive.
Tout changement de destination requiert laccord de lautorit comptente qui a
consenti la concession, sans prjudice des lois ou rglements en vigueur sur lurbanisme,
lenvironnement et lhygine.
Article 94 :
Dans tous les cas, le titulaire du droit doption la concession perptuelle est tenu
doccuper effectivement le terrain lou dans les six mois et den commencer la mise en
valeur dans les dix-huit mois dater de la conclusion du contrat de location avec option
de concession perptuelle.
Une prolongation de dlai peut tre accorde par lautorit comptente au locataire si
celui-ci tablit avoir t retard par cas fortuit, par force majeure ou par la nature du
projet.
Au cas o le locataire noccupe pas le terrain et nen commence pas la mise en
valeur dans les dlais prvus lalina 1er du prsent article, la rsiliation du contrat
soprera de droit si, trois mois aprs mise en demeure, il ne sexcute pas ou ne fournit
pas des motifs suffisants justifiant le retard.
La mise en valeur se fera conformment aux normes en vigueur sur lurbanisme,
lenvironnement et lhygine.
Article 95 :
Lorsque le droit de concession perptuelle porte sur un fonds totalement ou
partiellement mis en valeur, il sera tenu compte, pour la fixation du prix de la concession,
de la valeur conomique actuelle et intrinsque des btiments, des plantations, des
ouvrages ainsi que des meubles meublant au moment de la conclusion du contrat.
Article 96 :
Le titulaire de la concession perptuelle a la pleine jouissance du fonds. Il est
propritaire de tout ce qui sy incorpore aussi longtemps que dure son droit de jouissance
sur le fonds.
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Article 97 :
Le concessionnaire perptuel a le droit de construire, de planter, de disposer des
constructions, bois, arbres et autres plantes et produits qui se trouvent sur le fonds lors de
son entre en jouissance, et de ceux quil aura construits, plants et produits lui-mme.
Il a, sil y a lieu, le droit de chasse et de pche.
Sans prjudice des dispositions de la lgislation minire, il peut extraire du fonds des
pierres, de largile et autres matires semblables.
Article 98 :
Lorsque plusieurs personnes sont titulaires du mme droit de concession perptuelle,
elles sont obliges solidairement envers lEtat.
Article 99 :
Le concessionnaire perptuel peut transmettre, louer, hypothquer son droit et le
grever de servitudes, sous rserve des dispositions des articles 59 et 80 ci-dessus.
Il peut convertir son droit en un droit de concession ordinaire dans les conditions
prvues larticle 59 ci-dessus.
Article 100 :
Le concessionnaire perptuel peut aliner son droit en tout ou en partie.
En cas de cession totale, le nouveau concessionnaire perptuel est subrog dans les
droits et obligations du concessionnaire originaire.
En cas de cession partielle, le concessionnaire originaire et le nouveau sont rputs
sobliger solidairement envers lEtat.

B. COMMENT LA CONCESSION PERPETUELLE PEUT PRENDRE FIN
Article 101 :
La concession perptuelle ne peut prendre fin que pour lune des causes ci-aprs :
1 lexpropriation pour cause dutilit publique ;
2 le rachat par lEtat, lorsque la concession est titre onreux ;
3 la renonciation expresse et crite du titulaire du droit ou de ses ayants droit ;
4 la rsiliation conventionnelle ou judiciaire ;
5 la reprise aux conditions contractuelles ;
6 la dshrence successorale ;
7 la prescription extinctive ;
8 la conversion en un titre de concession ordinaire.
Article 102 :
Lorsque lexpropriation porte sur une concession perptuelle titre onreux, il sera
tenu compte pour lvaluation de lindemnit compensatoire du prix auquel le
concessionnaire a acquis son droit, impenses en plus, sil chet.
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Article 103 :
Si lexpropriation porte sur une concession perptuelle titre gratuit, lindemnit
compensatoire ne peut porter que sur les impenses.
Article 104 :
Sans prjudice de ce qui est dit aux articles 102 et 103, les dispositions lgales et
rglementaires sur lexpropriation pour cause dutilit publique sont dapplication la
concession perptuelle.
Article 105 :
Le rachat, la renonciation expresse et crite, ainsi que la rsiliation se feront
conformment aux conditions de fond et de forme prvues par la prsente Loi et ses
mesures dexcution.
Article 106 :
LEtat ne peut se prvaloir des droits fonciers et immobiliers du de cujus que dans
les conditions prvues par la lgislation en vigueur en matire des successions au moment
o souvre la succession.
Article 107 :
Sauf exception tablie par une loi particulire, la prescription des droits fonciers et
immobiliers du concessionnaire perptuel fait acqurir ces droits lEtat dans les
conditions prvues par le Titre XII ( De la prescription ) du livre III du Code civil,
spcialement les dispositions de larticle 648.
Les droits en tat de dlaissement seront lobjet dune gestion daffaire, dans les
conditions prvues la deuxime partie de la prsente loi.
Article 108 :
La conversion dun droit de concession perptuelle en un titre de concession
ordinaire ne peut soprer quavec laccord de lautorit comptente qui a consenti la
concession perptuelle et conformment larticle 59 ci-dessus.
2 : DES CONCESSIONS ORDINAIRES
A. NOTIONS ET CONTENU
Article 109 :
Les concessions ordinaires sont : lemphytose, la superficie, lusufruit, lusage et la
location.
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DE LEMPHYTEOSE
Article 110 :
Lemphytose est le droit davoir la pleine jouissance dun terrain inculte
appartenant lEtat, la charge de mettre et dentretenir le fonds en valeur et de payer
lEtat une redevance en nature ou en argent.
Article 111 :
Lemphytose ne peut tre tablie pour un terme excdant 25 ans. Ce terme est
renouvelable.
Lors des renouvellements, la redevance sera revue et fixe aux taux en vigueur au
moment du renouvellement.
Article 112 :
Dans les limites fixes ci-aprs, lemphytote a droit tous les produits du fonds. Il
a seul les droits de chasse et de pche.
Il peut extraire du fonds, des pierres, de largile et autres matires semblables et en
abattre les arbres, pour les constructions et les amliorations quil y entreprend.
Il peut en exploiter les bois, la charge de les amnager en taillis, comme un bon
propritaire, ou de faire des plantations pour les remplacer utilement. Il peut en changer
la destination ou la nature, pour en augmenter la valeur.
Article 113 :
Lemphytote peut, en faveur de toute personne de son choix, et pour la dure de son
droit, constituer sur les biens quil incorpore au sol, une location, lusufruit, lusage et
lhabitation ou un droit de superficie.
Il peut, pour les services de ces biens, accorder des servitudes foncires. Il peut
aliner son droit et le grever dhypothque.
Il ne peut accorder la superficie que sil y est stipul lenrichissement ou le
remplacement des constructions, bois, arbres et autres plantes incorpors au sol, par
dautres dgales valeur et utilit.
Article 114 :
Il est tenu des rparations de toute espce, mme aux btiments quil a construits
sans y tre astreint.
Si un tiers commet quelque usurpation portant atteinte au droit de lEtat,
lemphytote est tenu de la dnoncer celui-ci.
Article 115 :
Il ne peut rclamer aucune remise de la redevance pour cause de perte partielle du
fonds, ni pour cause de strilit ou de prvision de toute rcolte la suite de cas fortuit.
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Article 116 :
Il ne peut se librer des charges de son droit par le dlaissement du fonds.
Toutefois, il peut contraindre le propritaire accepter le dlaissement lorsque la
destruction, par cas fortuit, de ses plantations ou autres travaux qui avaient mis le fonds
en valeur empche quil en retire encore des revenus suffisants pour acquitter la
redevance annuelle.
Article 117 :
En cas de transmission de lemphytose entre vifs ou par dcs, les charges dont elle
est greve incombent dune manire indivisible aux nouveaux titulaires.
En cas de transmission entre vifs, le cdant est garant de la solvabilit de son
cessionnaire.
Article 118 :
LEtat a le droit dorganiser telles visites que de conseil, pour veiller lentretien des
constructions et plantations.
Il peut demander la condamnation de lemphytote tous travaux ncessaires au
maintien du fonds en valeur.
Article 119 :
LEtat peut faire prononcer la dchance de lemphytote, avec dommages-intrts,
sil y a lieu :
1 pour dfaut de paiement de trois redevances annuelles conscutives, ou mme
pour tout dfaut de paiement, si lemphytote tombe en faillite ou en
dconfiture ;
2 pour ngligence grave dans lexcution de la charge de mettre et entretenir le
fonds en valeur ;
3 pour tout abus grave de jouissance.
Les cranciers de lemphytote peuvent intervenir dans linstance pour la
conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir le paiement des redevances arrires, la
rparation des abus commis et les garanties pour lavenir.
Le Tribunal peut accorder des dlais, suivant les circonstances.
Article 120 :
En cas de reprise du fonds ou dexpropriation pour cause dutilit publique, il sera
fait application du droit commun en matire dexpropriation pour cause dutilit
publique.
En cas de reprise ou dexpropriation pour cause dutilit publique, aucune indemnit
nest due pour le fonds, lorsque lemphytose a t consentie titre gratuit.
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Article 121 :
A lexpropriation de son droit, pour quelque cause que ce soit, lemphytote ne peut
enlever les plantations et autres amliorations quil a faites, ni rclamer cet gard
aucune indemnit.
Quant aux constructions quil a faites, il ne peut non plus les enlever, mais le
propritaire lui doit une indemnit fixe aux trois quarts de leur valeur actuelle et
intrinsque.
Cette indemnit est affecte par prfrence au paiement des cranciers hypothcaires
inscrits sur lemphytose.
Article 122 :
A lexception de lalina 1er de larticle 111 ci-dessus, les rgles ci-avant sur
lemphytose peuvent tre modifies par les clauses de lacte constitutif de lemphytose.
DE LA SUPERFICIE
Article 123 :
La superficie est le droit de jouir dun fonds appartenant lEtat et de disposer des
constructions, bois, arbres et autres plantes qui y sont incorpors.
Article 124 :
La superficie ne peut tre tablie pour un terme excdant vingt-cinq ans. Ce terme
est renouvelable.
Article 125 :
Elle ne peut tre tablie sur une partie seulement dun btiment.
Article 126 :
Le superficiaire a tous les droits de lusufruitier.
Il a droit de construire et de planter son gr.
Il a le droit de disposer mme des constructions, bois, arbres et autres plantes qui
existaient dans le fonds lors de son entre en jouissance.
Le superficiaire ne peut disposer des immeubles que dans lun des cas suivants :
1 sil en paie la valeur lEtat, outre la redevance pour la jouissance temporaire
du fonds ;
2 sil sengage remplacer les immeubles par dautres de valeur au moins gale
et de semblable utilit.
Les modalits dexcution des points 1 et 2 doivent tre fixes par le contrat
constitutif de superficie.
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Article 127 :
Si un tiers commet quelque usurpation portant atteinte au droit du propritaire, il est
tenu de la dnoncer celui-ci.
Article 128 :
Le superficiaire peut accorder des tiers lusage, lhabitation ou lusufruit des
immeubles incorpors au sol.
Sauf stipulations contraires du contrat constitutif de superficie, il peut librement
cder son droit.
Il reste garant de lexcution des obligations du nouveau concessionnaire envers
lEtat, moins que le contrat constitutif nen dispose autrement.
Article 129 :
Le superficiaire peut tre frapp de dchance et de dommages-intrts, sil y a lieu,
en vertu des rgles ordinaires du droit applicable daprs la nature du titre par lequel la
superficie a t tablie.
Article 130 :
Les dispositions des articles 112 et 113 sur lemphytose sont, mutatis mutandis,
applicables la superficie.
Article 131 :
En cas de reprise ou dexpropriation, aucune indemnit nest due pour le fonds
lorsque la superficie a t consentie titre gratuit.
Lindemnit consentie pour les impenses faites par le superficiaire en vertu du
contrat originaire ou des avenants ne peut excder la diffrence entre la valeur des
constructions et plantations dont il a dispos sans en payer le prix et la valeur des
constructions et plantations quil a faites.
DE LUSUFRUIT
Article 132 :
Lusufruit concd par lEtat une personne sur un fonds est le droit pour elle duser
et de jouir de ce fonds, comme lEtat lui-mme, mais la charge de le conserver dans son
tat.
Article 133 :
Lusufruitier a le droit de jouir des fruits naturels civils et industriels que peut
produire le fonds.
Les droits et les obligations de lusufruitier ainsi que les autres conditions et
modalits pour la constitution de lusufruit seront fixs par contrat.
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Article 134 :
Lusufruit concd par lEtat peut ltre titre gratuit, sil est limit aux besoins de
lusufruitier et de sa famille.
Article 135 :
Il ne peut stipul pour un terme excdant vingt-cinq ans. Ce terme est renouvelable.
Lusufruit ainsi constitu steint par la mort de lusufruitier avant lexpiration du
terme convenu.
Article 136 :
A lextinction de lusufruit, lusufruitier ou ses ayants-droit peuvent enlever ce que
lusufruitier a incorpor au sol. A dfaut, ces biens sont dlaisss et sont acquis lEtat
sans quil soit tenu lindemnit.
Article 137 :
Le Prsident de la Rpublique peut, pour des catgories damnagement et
dquipement quil dtermine, prvoir et organiser lindemnit qui pourra tre compense
par une prolongation de la jouissance nexcdant pas dix ans.
Seuls les biens incorpors au sol par lusufruitier et prsentant une utilit pour lEtat
pourront tre pris en considration pour lindemnisation.
Lindemnit ne peut excder la moiti de la valeur des biens, compense par
lexonration ou la rduction des redevances.
Article 138 :
En cas de prolongation de lusufruit, conformment aux dispositions de lalina 1er
de larticle 137 ci-avant, lEtat peut, lgard des biens, exercer tous les droits du
propritaire.
Article 139 :
Lusufruitier ne peut cder son droit. Il peut le donner en garantie.
Article 140 :
Lorsque lusufruit est titre onreux, lusufruitier doit payer lEtat une redevance
gale au moins au quart de ses recettes. Elle peut tre remplace par un paiement en
nature ou par des services.
DE LUSAGE
Article 141 :
Lusage dun fonds est le droit que lEtat reconnat une personne den jouir soi-
mme avec sa famille, soit en y habitant, soit en y crant des entrepts pour soi-mme.
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Il ne peut tre concd pour un terme excdant quinze ans. Ce terme est
renouvelable.
Article 142 :
Lusager peut mettre une partie de ses quipements et installations la disposition
des tiers, contre ou sans rmunration, mais uniquement dans la mesure requise pour
couvrir ses frais et ceux de sa famille.
Article 143 :
Lusage peut tre titre gratuit.
DE LA LOCATION
Article 144 :
Par la location, lEtat soblige faire jouir une personne dun terrain et moyennant
un certain prix que celle-ci soblige lui payer.
En principe, elle est prparatoire une autre concession.
Elle ne peut tre accorde pour un terme excdant 3 ans.
Elle est rgie par les dispositions de la prsente loi et ses mesures dexcution.
B. DE LA MANIERE DONT LES CONCESSIONS
ORDINAIRES SETEIGNENT
Article 145 :
La concession ordinaire ne peut steindre que par lune des causes ci-aprs :
1 lchance du terme ;
2 la reprise telle que rgle par les dispositions des articles 120 et 131 de la
prsente loi ;
3 la conversion rgle par les articles 74 79 ;
4 lune des causes numres aux points 1 6 de larticle 101 de la prsente
loi, sous rserve des modalits propres aux concessions ordinaires.
C. DISPOSITIONS SPECIALES AUX DROITS DEMPHYTEOSE
ET DE SUPERFICIE
Article 146 :
Si le terrain concd devient ncessaire une destination dintrt public, au cours
des cinq premires annes de la concession, lEtat peut le reprendre, aux conditions
prvues par les articles 120 et 131 de la prsente loi ; au-del de ces cinq annes, lEtat
doit procder conformment aux dispositions lgales en matire dexpropriation pour
cause dutilit publique.

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La ncessit de la reprise est constate par acte de lautorit comptente selon le
partage tabli par les rgles de comptence.
Dans les rgions soumises reconversion et qui sont dtermines par ordonnance
prsidentielle, les contrats de concession peuvent contenir une clause de reprise
prvoyant un dlai excdant cinq annes.
Article 147 :
Les dispositions de larticle 94 ci-avant sont applicables, mutatis mutandis,
lemphytose et la superficie.
D. DISPOSITIONS SPECIALES A LA LOCATION
Article 148 :
Le premier terme du loyer est calcul au prorata des mois entiers compris entre la
signature du contrat et le 31 dcembre suivant.
Il est payable au moment de la signature du contrat.
Les termes suivants sont payables par anticipation le 1er janvier de chaque anne.
A dfaut de paiement aux chances fixes, le locataire devra lintrt des
sommes dues, calcul sur le retard au mme taux que celui appliqu en matire dimpts
et ce, sans prjudice de tous autres droits.
Le loyer ou la redevance pourra consister, soit en une somme dargent forfaitaire,
ventuellement rvisible priode dtermine, soit en une remise de titres de
participation dans une socit ou en dautres valeurs mobilires, soit en une participation
dans les bnfices du concessionnaire, soit encore dans lexcution dun travail
dtermin.
La redevance peut comprendre une quote-part des frais de construction et dentretien
de la voirie.
Article 149 :
Il est interdit au preneur de sous-louer ou de cder le bail sans lautorisation crite de
lautorit comptente.
En cas de sous-location, le premier locataire reste responsable envers lEtat de
lexcution entire du contrat.
Article 150 :
A la demande du locataire, lautorit comptente peut rsilier un bail en cours par
une annotation au contrat sign par lui. Dans ce cas, le loyer de lexercice en cours reste
acquis au Trsor titre dindemnit.
Article 151 :
La location rgle par le prsent paragraphe ne donne pas lieu ltablissement dun
certificat denregistrement.
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Article 152 :
Les autres conditions du bail sont fixes par laccord des parties ou par les
dispositions des lois et rglements en vigueur.
3 DISPOSITIONS SPECIALES AUX TERRES RURALES
Article 153 :
Les parcelles de terres situes hors des circonscriptions urbaines, concdes pour un
usage commercial ne peuvent comporter quun seul tablissement de lespce.
Elles ne peuvent avoir une superficie suprieure 1 hectare.
Article 154 :
Les terres rurales dune superficie de plus de 10 hectares destines un usage
agricole ou llevage ne peuvent tre concdes si elles nont pas t occupes en vertu
dun titre doccupation provisoire pendant un terme de cinq annes.
Toutefois, lautorit comptente pourra concder les terres avant lexpiration de ce
terme, si les conditions de mise en valeur auxquelles sera subordonne lacquisition du
droit de concession se trouvent ralises au vu du contrat.
Article 155 :
Le droit doccupation provisoire est consenti par contrat aux conditions prvues aux
articles 156 et 159.
Article 156 :
Loccupant paiera, pendant les cinq annes doccupation provisoire, un loyer
progressif avec un maximum gal cinq pour cent du prix de la concession du terrain
partir de la quatrime anne.
A lexpiration des cinq annes prvues au contrat et suivant ce qui en a t
convenu, les terres occupes provisoirement et mises en valeur seront concdes
loccupant au tarif en vigueur lors de la signature du contrat doccupation provisoire.
Article 157 :
Les conditions de mise en valeur, auxquelles sera subordonne laccession la
concession perptuelle et lemphytose, pourront tre fixes par les contrats. Toutefois,
ne pourront jamais tre considres comme mises en valeur et occupes :
a. les terres qui ne sont pas couvertes sur un dixime au moins de leur surface
par des constructions ;
b. les terres qui ne sont pas couvertes sur cinq diximes au moins de leur surface
de cultures alimentaires, fourragres ou autres ;
c. les terres destines llevage et qui ne seront pas mises en valeur suivant les
conditions minima fixes dans la convention ;
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d. les terres sur lesquelles il naura pas t fait, sur cinq diximes au moins de
leur surface, des plantations ; de palmiers, raison dau moins 100 units par
hectare ; de cafiers, raison dau moins 900 units par hectare ; de
quinquina, raison dau moins 6.940 units par hectare ; de thiers, raison
dau moins 5.470 units par hectare ; daleurites raison dau moins 121
units par hectare ; darbres de boisement, raison dau moins 100 arbres par
hectare pour les enrichissements de fort, et dau moins 1.000 arbres par
hectare pour les boisements en terrains dcouverts. Pour les autres espces
darbres et arbustes, la densit minimum sera fixe de commun accord entre
le concessionnaire et le service comptent ;
e. les terres auxquelles nauront pas t appliques les mesures fixes par la
convention ou lgalement prescrites en vue de la conservation du sol.
Article 158 :
Ces conditions joueront simultanment ou sparment pour toute la surface. La
constatation de loccupation et de la mise en valeur des terres sera faite sur la demande et
aux frais de loccupant.
Loccupant qui, sans raison plausible, naura pas fait cette demande par lettre
recommande est passible dune amende de cinq zares par mois de retard.
Article 159 :
Lautorit comptente pourra poursuivre la rsiliation des contrats demphytose
portant sur les terres rurales aprs lexpiration du terme de dix annes suivant leur
conclusion si les conditions de mise en valeur prvues ne sont pas remplies, ceci en
drogation aux rgles gnrales sur lemphytose.
4 : DISPOSITIONS SPECIALES AUX CONCESSIONS A TITRE GRATUIT
A. EN FAVEUR DES ZAROIS, PERSONNES PHYSIQUES
Article 160 :
Le Prsident de la Rpublique fixe les conditions devant rgir les concessions titre
gratuit en faveur des zarois qui auront rendu des services minents la nation.
- Ces concessions ne peuvent excder :
- une superficie de 50 hectares pour des terrains destination agricole, ou
dlevage ;
- une superficie de 5 hectares pour des terrains destination industrielle ou
commerciale ;
- une superficie de 1 hectare pour des terrains caractre rsidentiel.
Article 161 :
Les terrains qui font lobjet dune demande de concession gratuite doivent tre
obligatoirement situs plus de dix kilomtres des limites des circonscriptions urbaines,
des chefs-lieux de sous - rgion, de zones et des centres commerciaux.
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Toutefois, des terrains usage rsidentiel, dune superficie maximum dun raison
dau moins hectare pourront, dans certains cas laisss lapprciation du Prsident de la
Rpublique, tre accords lintrieur des circonscriptions urbaines et des centres
commerciaux.
Article 162 :
Les concessions ne pourront tre accordes aux personnes vises par larticle 160
qu la condition pour elles den assurer personnellement la mise en valeur dans les
conditions et dlais prvus par les dispositions gnrales sur la concession des terres ou
par les dispositions rglementaires prises dans ce but.
Les btiments et construction levs sur les terrains concds titre rsidentiel
devront tre difis en matriaux durables.
B. EN FAVEUR DES ORGANISMES PUBLICS, DES ETABLISSEMENTS
PRIVES DUTILITE PUBLIQUE ET DES ASSOCIATIONS
Article 163 :
Le Prsident de la Rpublique fixe les conditions devant rgir les concessions titre
gratuit, en faveur des tablissements publics, des tablissements privs dutilit publique
et en faveur des associations sans but lucratif poursuivant une activit dintrt gnral et
constitues conformment la lgislation zaroise ou reconnues par celle-ci.
Ces concessions ne peuvent excder une superficie de dix hectares pour les terrains
urbains ou de deux cents hectares pour les terrains ruraux.
Article 164 :
Les superficies des terrains concds rpondront aux besoins des installations
prvues. Dans tous les cas, il ne sera concd de superficie gale ou suprieure cent
hectares quen faveur des centres principaux des associations ou tablissements.
Sous peine de dchance du contrat de concession titre gratuit, les bnficiaires
devront se conformer au prescrit de larticle 162, alina 1er.
La dcision de dchance est notifie au concessionnaire concern.
La dchance nest toutefois pas applicable aux tablissements publics.
Article 165 :
Les terrains ruraux faisant lobjet de concessions successives une mme
association ou un mme tablissement, seront situs dix kilomtres au moins de ceux
de mme nature, dont ils ont bnfici antrieurement.
Toutefois, cette rgle ne sera pas dapplication lorsquil sagit dextensions normales
de centres prexistants.

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Article 166 :
En vue de sauvegarder les droits immobiliers des populations rurales, toutes
transactions sur les terres rurales seront soumises la procdure denqutes pralables,
prvue par la prsente loi.
Article 167 :
Aprs les dix annes qui suivent la signature des conventions portant concession,
feront retour doffice lEtat les terrains qui nauront pas t mis en valeur dans les
conditions minima prvues par les dispositions gnrales sur la concession des terrains ou
par les clauses du contrat.
Article 168 :
Les terrains concds resteront affects aux uvres des organismes donataires ; ils
ne pourront tre concds, donns en location ou grevs dautres droits rels que
moyennant lautorisation pralable et crite de lautorit comptente.
Section 3 :
DES SERVITUDES FONCIERES
1. DISPOSITIONS GENERALES
Article 169 :
Une servitude foncire est une charge impose sur un fonds pour lusage et lutilit
dun autre fonds.
Article 170 :
La servitude ntablit aucune prminence dun fonds sur un autre.
Elle dcoule soit de la situation naturelle des lieux, soit des obligations imposes par
la loi ou des conventions entre lEtat et le concessionnaire du fonds ou entre
concessionnaires.
2. DES SERVITUDES QUI DECOULENT DE LA SITUATION DES LIEUX
Article 171 :
Les fonds infrieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus levs, recevoir les
eaux qui en dcoulent naturellement sans que la main de lhomme y ait contribu.
LEtat ou le concessionnaire infrieur ne peut point lever de digue qui empche cet
coulement.
LEtat ou le concessionnaire suprieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du
fonds infrieur.
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Article 172 :
Sous rserve des dispositions particulires sur le rgime des eaux, celui qui a une
source dans le fonds concd peut en user sa volont, sauf le droit dont lEtat ou le
concessionnaire du fonds infrieur pourrait se prvaloir conformment aux lois et
rglements particuliers en vigueur.
3 : DES SERVITUDES ETABLIES PAR LA LOI
Article 173 :
Les servitudes tablies par la loi ont pour objet lutilit publique ou lutilit
particulire.
Article 174 :
La loi assujettit les propritaires ou les concessionnaires diffrentes obligations
lun lgard de lautre indpendamment de toute convention.
Article 175 :
Les diffrentes servitudes qui peuvent tre tablies par la loi sont, notamment, les
murs mitoyens, la distance observer et les ouvrages requis pour certaines constructions,
les vues, lgout des toits, le droit de passage, etc.
Article 176 :
La mitoyennet est rgie par les dispositions des articles 39 48 de la prsente loi.
Les autres servitudes seront rglementes par un arrt conjoint des commissaires
dEtat ayant les terres et lurbanisme dans leurs attributions.
4 : DES SERVITUDES ETABLIES PAR LE FAIT DE LHOMME
Article 177 :
LEtat ou le concessionnaire peut tablir sur son fonds ou sa concession ou en faveur
de son fonds ou de sa concession telles servitudes, que bon lui semble, pourvu nanmoins
que les services tablis ne soient imposs ni la personne, ni en faveur de la personne,
mais seulement un fonds ou une concession et pour un fonds ou une concession et
pourvu que ces services naient dailleurs rien de contraire lordre public.
Lusage et ltendue des servitudes ainsi tablies se rglent par le titre qui les
constitue ; dfaut de titres, par les rgles suppltives ci-aprs.
Article 178 :
Les servitudes sont tablies ou pour lusage des btiments, ou pour celui du fonds.
Elles sont ou continues ou discontinues.
Les servitudes continues sont celles dont lusage est ou peut tre continuel sans avoir
besoin du fait actuel de lhomme : tels sont, les conduites deau, les gouts, les vues et
autres de cette espce.
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Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de lhomme pour
tre exerces : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
Article 179 :
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.
Les servitudes apparentes sont celles qui sannoncent par des ouvrages extrieurs,
tels quune porte, une fentre, un aqueduc.
Les servitudes non apparentes sont celles qui nont pas de signe extrieur de leur
existence, comme par exemple, la prohibition de btir sur un fonds ou de ne btir qu
une hauteur dtermine.
Article 180 :
Un arrt conjoint des Commissaires dEtat ayant les terres et lurbanisme dans leurs
attributions fixera, titre de rgles suppltives, les conditions et modalits de
ltablissement des servitudes dont question la prsente section, les droits de lEtat ou
du concessionnaire du fonds auquel la servitude est due, ainsi que les causes et modalits
de lextinction de ces servitudes.
Section 4 :
REGLES DE COMPETENCE
Article 181 :
Le Dpartement ayant les affaires foncires dans ses attributions applique la
politique de lEtat en matire daffectations et de distributions des terres.
Article 182 :
Les terres sont gres par les administrations publiques, soit par des organismes
publics crs cet effet, soit par des socits mixtes dquipement et de promotions
immobilires.
Article 183 :
Pour les terres gres par les administrations publiques, les concessions ne sont
valables que si elles sont accordes :
1 par contrat approuv par une loi, pour les blocs de terres rurales, gaux ou
suprieurs deux mille hectares et pour les blocs de terres urbaines gaux ou
suprieurs cent hectares ;
2 par contrat valid par ordonnance du Prsident de la Rpublique pour les
blocs de terres rurales suprieures mille hectares et infrieures deux mille
hectares et pour les blocs de terres urbaines suprieures cinquante hectares
et infrieures cent hectares ;

3 par contrat valid par arrt du Commissaire dEtat ayant les affaires
foncires dans ses attributions pour les blocs de terres rurales de plus de deux
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cents hectares nexcdant pas mille hectares et pour les blocs de terres
urbaines de plus de dix hectares mais nexcdant pas cinquante hectares ;
4 par contrat sign par le Commissaire de rgion pour les blocs de terres
rurales gaux ou infrieurs deux cents hectares et pour les blocs de terres
urbaines gaux ou infrieurs dix hectares.
Pour les terres rurales de moins de dix hectares et les terres urbaines de moins de
cinquante ares, le Commissaire de rgion peut dlguer ses pouvoirs au Conservateur des
titres immobiliers.
En ce qui concerne la ville de Kinshasa, les pouvoirs prvus au paragraphe 4 ci-
dessus sont exercs par le Commissaire dEtat ayant les affaires foncires dans ses
attributions pour les terrains dont la superficie excde 2 hectares ; il peut dlguer ses
pouvoirs au Chef de division des Terres dans les autres cas.
Pour dterminer les blocs prvus ci-avant, il est tenu compte de toutes les
concessions de mme nature et de mme destination dont le demandeur a bnfici dans
la mme rgion.
Article 184 :
Les actes pris en violation de larticle 183 ci-dessus sont susceptibles dun recours
administratif ou judiciaire selon le cas.
Le recours administratif sexerce :
1 auprs du Commissaire de rgion contre les actes de son dlgu ;
2 auprs du Commissaire dEtat contre les actes de son dlgu ou du
Commissaire de rgion;
3 auprs du Prsident de la Rpublique contre les actes du Commissaire dEtat.
Le recours judiciaire sexerce lorsque le recours administratif dont question
lalina prcdent na pas abouti.
Article 185 :
Une loi labore conformment aux dispositions de larticle 46, alina premier,
paragraphe 6 de la Constitution, dterminera le statut cadre et les rgles de
fonctionnement des tablissements publics chargs de la gestion domaniale.
Ces organismes ont pour fonction de concourir la promotion conomique des
rgions et spcialement la ralisation de programmes dquipement du territoire par des
investissements privs concerts.
Article 186 :
La ralisation dun programme dtermin dinvestissements industriels ou
immobiliers concerts, sur des zones rurales ou urbaines, peut tre confie des socits
mixtes, comportant concurrence de cinquante et un pour cent au moins, des
participations de lEtat et des zarois, personnes physiques.
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LEtat apporte en ce cas la concession contre remise de parts reprsentative du
dixime, au moins et du quart, au plus, du capital.
Il peut acqurir contre libration en espces, une participation suprieure au quart du
capital.
Article 187 :
La loi qui approuve le plan de dveloppement conomique raliser conformment
larticle 185 ci-dessus, organise la procdure dadjudication du bloc de terrains.
Elle peut aussi comporter approbation dun march de gr gr dj prpar et dont
le dossier est dpos en mme temps que le plan et le projet de loi.
Le groupe des actionnaires privs doit constituer, outre son apport au capital, un
cautionnement dont le montant est fix par la loi qui approuve le plan.
Ce cautionnement sera, en tout ou due concurrence, acquis au Trsor si la socit,
sa dissolution ou la fin du programme, reste devoir lEtat quelque titre que ce soit.
Article 188 :
La socit mixte doit, avant de mettre un terrain sur le march lavoir loti, cadastr,
quip deau et dlectricit, et desservi par des voies internes de circulation.
La loi qui approuve le programme fixe la manire dont ces obligations seront
remplies. Elle ne peut accorder un dlai suprieur respectivement deux et cinq ans
pour commencer et pour terminer lquipement du terrain en eau, lectricit et voies
internes de circulation.
Les terrains ainsi quips sont concds pour un terme nexcdant pas vingt-cinq ans
dater de la fin des travaux. Ce terme est renouvelable.
Article 189 :
Une mme socit mixte peut intervenir dans la ralisation de plusieurs programmes.
Section 5 :
DES REGLES DE PROCEDURE
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: DES DEMANDES
Article 190 :
Les demandes de concession de terres sont adresses lautorit comptente, sous
pli recommand, avec accus de rception.
Article 191 :
Les demandes manes de personnes physiques comportent les indications
suivantes :
1 Lidentit complte, la profession, la nationalit du requrant, sa rsidence ;
lorsque le requrant agit par mandataire, celui-ci doit fournir tous
renseignements permettant la vrification de ses pouvoirs ;
2 Sil sagit dun bail, la dure pour laquelle la location est sollicite ;

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3 La destination que le requrant entend donner au terrain, ainsi que le
programme tabli pour en raliser la mise en valeur ;
4 A- Sil sagit dun terrain loti, le numro sous lequel ce terrain figure au plan
parcellaire ;
B- Si le terrain nest pas loti, le requrant doit joindre sa demande :
a. un plan indiquant la configuration du terrain et les longueurs des
limites, ainsi que toutes autres dimensions ayant servi au calcul de la
superficie du terrain, les lments de reprage du terrain par rapport
des accidents du sol, des constructions ou des ouvrages dun
caractre permanent, etc., les cours deau, routes ou sentiers traversant,
le cas chant le terrain demand, si le terrain est situ dans une rgion
pour laquelle il existe une documentation arophotogrammtrique, ce
plan doit consister en une photographie arienne sur laquelle les
mmes indications sont reportes ;
b. un croquis donnant la situation du terrain par rapport des points
connus et figurant sur les cartes officielles.
Article 192 :
Toute demande de concession de terrains introduite par une personne morale ou par
les tablissements et associations viss par le paragraphe 4, B de la section 2 ci - avant,
doit comporter les indications suivantes :
1 dnomination de lentreprise, de la socit, de lassociation ou de
ltablissement requrant, avec indication de la date de lOrdonnance, sil en
est, qui lui accorde la personnalit civile ;
2 identit complte de son ou ses reprsentants lgaux ou statutaires, avec
indication de la date de lacte qui agre ce ou ces reprsentants, identit
complte des administrateurs de la socit, de lassociation ou de
ltablissement, qualifis pour introduire la requte et signer le contrat de
concession, avec indication de la publication de leur nomination ;
3 destination que le requrant entend donner au terrain ainsi que le programme
tabli pour en raliser la mise en valeur ;
4 A. sil sagit dun terrain loti, le numro sous lequel ce terrain figure au plan
parcellaire ;
B. Si le terrain nest pas loti :
a. Un plan indiquant la configuration du terrain et aussi les longueurs des
limites et toutes autres dimensions ayant servi au calcul de la superficie
du terrain, les lments de reprage du terrain par rapport des
accidents du sol, et des constructions ou des ouvrages dun caractre
permanent, etc., les cours deau, routes ou sentiers traversant, le cas
chant, le terrain demand ; si le terrain est situ dans une rgion pour
laquelle il existe une documentation arophotogrammtrique, ce plan
doit consister en une photographie arienne sur laquelle les mmes
indications sont reportes ;
b. Un croquis donnant la situation du terrain par rapport des points
connus et figurant sur les cartes officielles.
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2. DE LENQUETE PREALABLE A LA CONCESSION
Article 193 :
Toute concession de terres rurales est subordonne une enqute excute dans les
formes et suivant la procdure prvue par le prsent paragraphe.
Lenqute a pour but de constater la nature et ltendue des droits que des tiers
pourraient avoir sur les terres demandes en concession.
Lenqute nest ouverte qu la suite dun avis favorable du Commissaire de sous-
rgional territorialement comptent.
Elle est effectue par le Commissaire de zone ou par un fonctionnaire ou agent ce
commis.
Article 194 :
Lenqute comporte :
1 La vrification sur place de la dlimitation du terrain demand ;
2 Le recensement des personnes sy trouvant ou y exerant une quelconque
activit ;
3 La description des lieux et linventaire de ce qui sy trouve en fait de bois,
forts, cours deau, voies de circulation, etc..
4 Laudition des personnes qui formulent verbalement leurs rclamations ou
observations ;
5 Lenregistrement et ltude de toutes les informations crites.
Article 195 :
Lenqute est ouverte, par laffichage, dans la localit o le terrain est situ, de lavis
prvu par lalina 3 de larticle 193 ci-dessus.
Il sera annex lavis affich un exemplaire de la demande prcisant le terrain
concern.
Lenqute est clture par un procs-verbal indiquant tous les renseignements runis
et les conclusions de lagent qui en tait charg.
Il est annex ce procs-verbal tout document utile ltayer.
Article 196 :
Dans un dlai maximum dun mois, lauteur de lenqute envoie au Commissaire
sous rgional, sous pli recommand avec accus de rception, deux exemplaires de son
procs-verbal.
Une copie de la lettre de transmission du dossier est rserve au demandeur.
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Article 197 :
Si dans un dlai dun mois, le requrant ne reoit pas copie de la lettre de
transmission du dossier, il adresse une lettre de rappel lautorit charge de lenqute.
A dfaut pour celle-ci dy faire droit, le requrant peut faire recours auprs du
Commissaire sous- rgional.
Dans le mois de la rception du procs-verbal et, ventuellement du recours, le
Commissaire sous-rgional y ajoute ses avis et considrations et transmet le dossier entier
au Commissaire de rgion.
Il peut faire reprendre lenqute pour les motifs quil indique avant de transmettre le
dossier.
Article 198 :
Si le Commissaire de rgion nest pas satisfait du procs-verbal, il fait reprendre,
dans un dlai maximum dun mois, lenqute par le Commissaire sous-rgional, moins
quil nestime avoir des lments suffisants pour statuer. Dans ce cas, il corrige le
procs-verbal.
Lorsque le Commissaire de rgion estime que tout est en tat, il transmet dans le
mme dlai le dossier de laffaire au Procureur de la Rpublique prs le Tribunal de
grande instance.
Article 199 :
Le Procureur de la Rpublique examine alors, dans un dlai maximum dun mois, le
dossier du point de vue des droits des tiers et appose sur le procs-verbal soit son
approbation, soit ses observations.
Au cas o le Procureur de la Rpublique ne donne pas son avis dans le dlai imparti,
le Commissaire de rgion intress dcide doffice.
Article 200 :
Lorsque le Procureur de la Rpublique et le Commissaire de rgion tombent
daccord, ce dernier dcide de la suite donner la requte dans les limites de ses
comptences, et dans le cas contraire, transmet le dossier lautorit comptente dans le
mois qui suit au plus tard.
Article 201 :
Si le Procureur de la Rpublique fait des observations sur le dossier sous examen, et
si le Commissaire de rgion y fait droit, il corrige le procs-verbal en consquence ;
auquel cas, le procs-verbal est transmis au Procureur de la Rpublique qui constate
laccord.
Sil chet, le Commissaire de rgion fait reprendre lenqute sur les points litigieux.
Le nouveau procs-verbal est soumis la mme procdure que celle de la premire
enqute.
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Article 202 :
Lorsque le dsaccord persiste entre les deux autorits, le Procureur de la Rpublique
et le Commissaire de rgion se constituent alors en une commission spciale aux fins de
clturer la procdure de contrle et de rvision, ce, au mieux des intrts du requrant.
Article 203 :
Dans tous les cas, si dans un dlai de quatre mois, dater de lintroduction de la
requte, le demandeur na pas reu notification de la suite attendue, il est en droit
dintroduire un recours, selon ce qui est dit larticle 184 ci-dessus.
Et si dans un dlai de six mois compter de louverture de la procdure relative aux
demandes de terres rurales, le requrant ne reoit aucune suite, le commissaire sous-
rgional autorise alors loccupation provisoire des terres demandes.
Chapitre 3 :
DES SANCTIONS
Article 204 :
Est nul :
1 Tout contrat de concession conclu en violation des dispositions impratives
de la prsente loi ;
2 Tout contrat contraire aux impositions impratives dordre urbanistique.
Article 205 :
Sera passible dune peine de 6 mois 5 ans et dune amende de 50 300 zares ou
dune de ces peines seulement :
1 Lautorit qui aura conclu au nom de la personne publique, propritaire, un
contrat vis par larticle 204 ;
2 Le fonctionnaire qui aura dress un certificat denregistrement en vertu dun
tel contrat.
Sera passible dune peine de 2 5 ans et dune amende de 100 300 zares ou dune
de ces peines seulement, toute personne qui, par contrainte, menace ou toute autre
pression aura oblig un fonctionnaire de ladministration du domaine ou des titres
immobiliers agir en violation des dispositions de la prsente loi.
Article 206 :
Nul ne peut construire ou raliser nimporte quelle autre entreprise sur une terre
concde en vertu dun contrat frapp de nullit.
Toute infraction la disposition qui prcde sera punie dune servitude pnale de
deux mois un an et dune amende de 100 500 zares ou dune de ces peines seulement.
En outre, ladministration peut ordonner la dmolition des constructions ou toutes
autres ralisations effectues en vertu dun contrat frapp de nullit.
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Faute par le contrevenant de sexcuter, il pourra tre procd doffice cette
dmolition, le tout ses frais, soit par un entrepreneur que dsignera ladministration, soit
par ladministration elle-mme.
Le contrevenant ne pourra prtendre aucune indemnisation, quelque titre que ce
soit.
Article 207 :
Tout acte, dusage ou de jouissance dune terre quelconque qui ne trouve pas son
titre dans la loi ou un contrat, constitue une infraction punissable dune peine de deux
six mois de servitude pnale et dune amende de 50 500 zares ou dune de ces peines
seulement. Les co-auteurs et complices de cette infraction seront punis conformment au
prescrit des articles 21 et 22 du Code pnal.
TITRE II :
DU REGIME IMMOBILIER
Chapitre 1
er
:
DISPOSITIONS PRELIMINAIRES
Article 208 :
Les droits immobiliers dont question au prsent titre sont ceux qui portent sur :
1 Les immeubles par incorporation autres que :
- Les forts, les arbres et les plantes quelconques, tant quils ne sont pas
dtachs du sol ;
- Les fruits et rcoltes tant quils nont pas dexistence spare ;
2 Les immeubles par destination ;
3 Les droits de crance tendant acqurir ou recouvrer un droit rel sur les
immeubles numrs aux 1 et 2.
Article 209 :
Le patrimoine immobilier de lEtat comprend un domaine public et un domaine
priv.
Article 210 :
Le domaine immobilier public de lEtat est constitu de tous les immeubles qui sont
affects un usage ou un service publics.
Ces immeubles ne sont ni cessibles ni susceptibles de location, tant quils ne sont pas
rgulirement dsaffects.
Ils sont rgis par les dispositions particulires aux biens affects usage ou un
service public.
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Article 211 :
Tous les autres immeubles font partie du domaine priv de lEtat.
Ils sont rgis par la prsente loi et ses mesures dexcution.
Chapitre 2 :
DE LA GESTION DU DOMAINE IMMOBILIER PRIVE DE LETAT
Section 1 :
Article 212 :
Dans les conditions prvues au prsent titre, les immeubles du domaine priv de
lEtat peuvent faire lobjet soit dune cession soit dun contrat de bail.
Section 2 :
DES CESSIONS CONSENTIES PAR LETAT
Article 213 :
La cession est lacte par lequel lEtat transfre son droit de proprit sur les
immeubles viss larticle 211 ci-dessus un tiers quel quil soit.
Article 214 :
Le cessionnaire dun bien immobilier de lEtat exerce tous les droits lui reconnus par
les dispositions relatives la proprit.
Article 215 :
Le droit de proprit quacquiert un tiers sur un immeuble appartenant lEtat ne
prjuge pas du rgime du droit de jouissance sur le fonds, moins que lacte
dacquisition nen dispose autrement.
Dans ce cas, les dispositions de la section 2 du chapitre 2 de la II
me
partie de la
prsente Loi sont dapplication.
Il en est de mme lorsque le propritaire dun immeuble acquis de lEtat obtient, par
la suite, une concession sur le fonds sous-jacent.
Section 3 :
DES BAUX CONSENTIS PAR LETAT
Article 216 :
Le bail est lacte par lequel lEtat reconnat, aux conditions quil dtermine, un droit
de jouissance sur un immeuble lui appartenant, un tiers quel quil soit.

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Section 4 :
REGLES DE COMPETENCE
Article 217 :
La gestion des biens immobiliers de lEtat relve de la comptence soit des
administrations publiques, soit des organismes publics crs cet effet, soit des socits
mixtes immobilires.
Article 218 :
Une ordonnance du Prsident de la Rpublique fixera les conditions et modalits
auxquelles sera soumise cette gestion.
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TROISIEME PARTIE :
DE LETABLISSEMENT ET DE LA TRANSMISSION
DES CONCESSIONS ET DES DROITS IMMOBILIERS
TITRE I
er
:
DE LETABLISSEMENT DES DROITS
Article 219 :
Le droit de jouissance dun fonds nest lgalement tabli que par un certificat
denregistrement du titre concd par lEtat.
La proprit prive des immeubles par incorporation, qui est toujours envisage
sparment du sol, nest lgalement tablie que par linscription, sur le certificat
tablissant la concession du fonds, desdits immeubles. Elle peut tre tablie par un
certificat denregistrement distinct dont il est fait annotation sur le certificat tablissant la
concession.
Article 220 :
Les mutations, soit entre vifs, soit par dcs, de la proprit immobilire ne
soprent que par un nouveau certificat denregistrement.
A lexception des servitudes lgales et sous rserve des mesures prises en
application de larticle 180 de la prsente loi, nulle charge ne frappe la proprit
immobilire si elle nest inscrite au certificat denregistrement.
Doit galement tre inscrit au certificat, tout contrat de location fait pour une dure
de plus de neuf ans.
Article 221 :
Lenregistrement des mutations de proprits immobilires ou des tous autres droits
rels seffectue conformment aux dispositions du prsent titre.
Lenregistrement des locations de plus de neuf ans et des charges relles seffectue
conformment aux dispositions propres ces matires.
TITRE II :
DES CERTIFICATS DENREGISTREMENT
Article 222 :
Pour lapplication du rgime foncier, le territoire national est divis en
circonscriptions foncires dont le Prsident de la Rpublique dtermine le nombre et les
limites.
Les immeubles sont enregistrs au bureau de la circonscription dans laquelle ils sont
situs.
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Article 223 :
Chaque circonscription est administre par un fonctionnaire appel conservateur des
titres immobiliers. Plusieurs circonscriptions peuvent tre runies en tout ou en partie,
sous lautorit dun mme conservateur.
LEtat est responsable des erreurs du conservateur.
Cette responsabilit ne peut excder la valeur de la concession et des constructions et
plantations lpoque o lerreur a t commise, cette valeur augmente dun cinquime.
Article 224 :
Il y a pour chaque circonscription :
1 Un registre dit livre denregistrement, pour linscription des certificats
denregistrement au fur et mesure quils sont dresss par le conservateur.
Chaque folio du registre porte un numro dordre. Chaque certificat est
inscrit sur un folio distinct ;
2 Un registre souches, dit registre de certificats, pour la dlivrance des
certificats denregistrement.
Chaque folio du registre porte le mme numro dordre que le folio
correspondant du livre denregistrement ;
3 Un registre - rpertoire alphabtique des personnes auxquelles des certificats
denregistrement sont dlivrs.
Article 225 :
Le certificat denregistrement est dress en double ; il est dat, scell et sign du
conservateur. Lun des exemplaires est dress dans le livre denregistrement, lautre est
dlivr au titulaire du droit enregistr.
Le certificat denregistrement contient :
1 Lindication prcise du ou des titulaires des droits ;
2 La situation, la description, la superficie et le croquis de limmeuble ;
3 Les locations de plus de neuf ans et les charges relles autres que les
servitudes lgales, dont limmeuble est frapp selon les rgles de publicit
prescrites par la loi.
Lexemplaire dlivr au nouveau propritaire contient en outre, le numro du folio
du livre denregistrement sur lequel le certificat est inscrit.
Article 226 :
Toute annotation postrieure de location ou de charge relle, faite au certificat inscrit
au livre et au certificat dlivr au propritaire, doit tre spcialement date, scelle et
signe par le conservateur.
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Article 227 : (modifi et complt par larticle 1er de la loi n 80-008 du 18 juillet 1980
modifiant et compltant la loi n 73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime
gnral des biens, rgime foncier et immobilier et rgime des srets)
Le certificat denregistrement fait pleine foi de la concession, des charges relles et,
ventuellement, des droits de proprit qui y sont constats.
Ces droits sont inattaquables et les actions diriges contre eux ne peuvent tre quen
dommages - intrts.
Toutefois, les causes de rsolution ou de nullit du contrat ou de lacte, lerreur de
lordonnance dinvestiture donnent dans les deux annes depuis la mutation, ouverture
une action en rtrocession, avec dommages - intrts sil y a lieu.
Article 228 :
Le livre denregistrement et le rpertoire alphabtique sont publics. Moyennant le
paiement de la taxe fixe par les rglements, toute personne peut les consulter sous la
surveillance du conservateur.
Article 229 :
Outre les registres dtermins par larticle 224, le conservateur tient un registre -
journal de tous les certificats, annotations et actes quelconques de son ministre et de tous
les actes, requtes et documents qui lui sont remis.
Article 230 :
Le conservateur fait parvenir mensuellement au conservateur en chef une copie
certifie conforme de tous les certificats quil a inscrits son livre denregistrement, ainsi
que des annulations et des annotations quil y a faites.
Cette copie, en cas de perte ou de destruction du livre denregistrement, fait la mme
foi que loriginal.
TITRE III :
DES CONDITIONS ET DES FORMES DE MUTATIONS
Chapitre I
er
:
DES CONDITIONS PREALABLES AUX MUTATIONS
Article 231 :
Les mutations en vertu de contrats dalination ne peuvent tre opres que si ceux-
ci sont passs en forme authentique.
Le contrat dalination peut tre pass devant le conservateur, qui en dresse lacte
avant lenregistrement. Le conservateur ninstrumente quaprs stre fait assur de
lidentit et de la capacit des contractants.
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Lorsque le contrat dalination a t pass devant un autre officier public sur le
territoire national ou ltranger, lacte de ce contrat est remis au conservateur, en minute
ou en copie certifie conforme. Le conservateur sassure de la validit de lacte. Sil y
chet, il en exige la lgalisation.
Les mutations en vertu de jugements ne peuvent tre opres que sils sont passs en
force de chose juge.
Article 232 : (Abrog par larticle 2 de la loi n80-008 du 18 juillet 1980 modifiant et
compltant la loi n 73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime gnral des
biens, rgime foncier et immobilier et rgime des srets)
Article 233 :
Sous rserve du rgime des terres prvu par larticle 210 de la prsente loi, les
mutations par dcs ne peuvent tre opres quen vertu dune ordonnance du juge du
Tribunal de grande instance de la situation de limmeuble.
La requte de lhritier ou lgataire doit tre publie dans un ou plusieurs journaux
de lEtat dsigner par le juge.
Lordonnance dinvestiture nest rendue quaprs examen de tous actes ou
documents propres justifier le droit de limptrant, et telles mesures dinstruction quil
appartient la vigilance du magistrat de prescrire. Le Procureur de la Rpublique doit
donner son avis par crit.
Lordonnance dinvestiture doit tre rendue dans les quatre mois compter du jour
o ont paru les journaux dans lesquels la requte a t publie.
Article 234:
Les conditions pralables aux mutations en cas de saisie immobilire de faillite,
dexpropriation pour cause dutilit publique, sont fixes par les dispositions propres
ces matires.
Chapitre 2 :
DES FORMES DE MUTATIONS
Article 235 :
Sauf les cas o la mutation est ordonne par justice et ceux prvus par des lois
particulires, nulle mutation ne peut tre opre quaprs remise au conservateur du
certificat remplacer.
Dans tous les cas de mutation, lancien certificat inscrit au livre denregistrement est
frapp dun timbre dannulation et dune annotation indiquant, dans la forme tablie par
larticle 226, les motifs de lannulation ainsi que la date et le numro du nouveau
certificat.
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Article 236 :
Le conservateur opre la mutation en dressant son livre et en dlivrant au nouveau
concessionnaire ou au nouveau propritaire un certificat denregistrement conforme aux
prescriptions de larticle 225. Le cas chant, la mention des locations et des charges
qui frappent la concession ou limmeuble selon lancien certificat de lalinateur, il ajoute
celle de nouvelles charges relles stipules dans lacte dalination.
Article 237 :
Quand cest en vertu dun change, partage ou autre contrat emportant des
prestations immobilires rciproques que le conservateur opre des mutations, il dresse
son livre et dlivre aux parties autant de nouveaux certificats quil y a de nouveaux
concessionnaires ou de nouveaux propritaires.
En cas de mutation partielle, le conservateur remplace le certificat de lalinateur par
autant de nouveaux certificats quil y a des droits en prsence.
Si la concession ou limmeuble est enregistr au nom de plusieurs nouveaux
concessionnaires ou de plusieurs nouveaux propritaires indivisment, le conservateur ne
dresse et ne dlivre quun seul certificat. Les indivisaires doivent sentendre sur celui
dentre eux qui le certificat collectif est dlivr, la charge den aider ses consorts
toutes rquisitions. Sil y a difficult sur le choix, il est rgl par le conservateur.
Toutefois, lorsque des biens indivis sont affects, titre daccessoires et pour lusage
commun, soit des concessions distinctes soit des parties dimmeubles, appartenant
des propritaires diffrents, les certificats relatifs ces concessions ou parties
dimmeubles font tous mention de ces biens indivis.
Les certificats mentionnent, en outre, lemplacement des murs sparatifs et des
cltures sur chaque fonds en spcifiant sils sy trouvent titre de concession ou de co-
proprit ou de charge.
Le cas chant, le conservateur des titres immobiliers procdera linscription des
mentions prvues lalina prcdent au vu dun procs-verbal dress par un gomtre
du cadastre ou un gomtre agr, sign pour accord par les parties intresses.
Article 238 :
Le conservateur retient et inscrit son livre-journal tous les actes et pices qui lui
ont t remis aux fins de la mutation quil a opre.
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TITRE IV :
DES OPPOSITIONS AU DROIT DU PROPRIETAIRE
OU DU CONCESSIONNAIRE
Article 239: (modifi et complt par larticle 3 de la loi n80-008 du 18 juillet 1980
modifiant et compltant la loi n73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime
Par requte prsente au conservateur, le crancier hypothcaire du certificat
denregistrement, le crancier muni dun titre excutoire, le prcdent concessionnaire ou
propritaire ayant un droit rtrocession drivant dune cause de rsolution ou de nullit
du contrat par lequel il a cd la concession ou limmeuble, le curateur de la faillite, ainsi
que le dtenteur du droit devenir concessionnaire ou propritaire, peuvent former
opposition lexercice du droit de disposer du concessionnaire ou du propritaire inscrit
au livre denregistrement.
Le requrant doit justifier de la qualit qui lui donne le droit dagir en opposition.
Le conservateur fait annotation de lopposition dans la forme indique larticle
226, sur le certificat inscrit au livre denregistrement.
Article 240:
Lannotation paralyse le droit de disposition du concessionnaire ou du propritaire
pendant six mois ds linstant o elle est faite.
Elle peut tre renouvele pour une priode de mme dure, en vertu dune
ordonnance du juge du Tribunal de grande instance, pour motif grave.
Nulle mutation, en vertu de quelque cause que ce soit, ne peut avoir lieu avant
lexpiration du dlai lgal ou judiciaire moins quil ne soit donn mainleve de
lopposition par lopposant ou par un jugement pass en force de chose juge.
Article 241 :
En cas de mainleve, lannotation de lopposition est frappe dun timbre
dannulation et dune mention date, scelle et signe, indiquant le motif de lannulation.
Le conservateur retient lacte ou le jugement de mainleve et linscrit son livre-
journal.
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TITRE V :
DU REMPLACEMENT DES CERTIFICATS RECONNUS
INEXACTS OU INCOMPLETS ET DES CERTIFICATS
DETRUITS OU PERDUS
Article 242 :
Lorsque lindication de la superficie ou le croquis dun immeuble enregistr sont
reconnus inexacts ou incomplets par un procs-verbal des agents du cadastre et que la
rectification nest pas de nature porter atteinte aux droits enregistrs des voisins, le
concessionnaire ou le propritaire peut rclamer quun nouveau certificat soit dress en
remplacement de lancien.
Lancien certificat est annul au livre denregistrement dans la forme indique
larticle 235.
Le nouveau certificat nest diffrent de lancien que quant aux inexactitudes ou
omissions releves par les agents du cadastre.
Il est dress au livre denregistrement et dlivr au concessionnaire ou au
propritaire avec renvoi au folio du certificat antrieur et mention de la cause pour
laquelle il est dlivr.
Le conservateur retient lancien certificat et le procs-verbal des agents du cadastre,
et les inscrit son livre-journal.
Article 243 :
En cas de perte ou de destruction de son certificat denregistrement, le
concessionnaire ou le propritaire peut en rclamer un nouveau la charge de rendre
vraisemblable la perte ou la destruction quil allgue.
Sa requte doit tre faite par crit et contenir lengagement quil sera responsable des
consquences dommageables que la dlivrance du nouveau certificat pourra avoir vis--
vis des tiers.
Le conservateur apprcie les faits exposs. Si lidentit de limptrant avec la
personne dsigne comme concessionnaire ou propritaire au livre denregistrement ne
lui parat pas certaine, il exige une attestation didentit, mane dun magistrat ou
fonctionnaire de lEtat ce commis.
Le nouveau certificat est exactement conforme lancien, tel quil figure au livre
denregistrement. Il est dress au livre et dlivr au concessionnaire ou au propritaire,
avec renvoi au folio du certificat antrieur et mention de la cause pour laquelle il est
dlivr, ainsi que lengagement pris par le concessionnaire ou le propritaire.
Lancien certificat est annul au livre denregistrement dans la forme indique
larticle 235.
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TITRE VI :
DU RECOURS CONTRE LES DECISIONS DU CONSERVATEUR
Article 244 :
Les dcisions du conservateur peuvent tre attaques par un recours devant le
Tribunal de grande instance. Le recours est introduit par voie dassignation de ce
fonctionnaire, dans les formes de la procdure civile. Le jugement est toujours
susceptible dappel.
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QUATRIEME PARTIE :
DU REGIME DES SURETES
TITRE I
er
:
Article 245 :
Tous les biens du dbiteur, prsents et venir, sont le gage commun de ses
cranciers et le prix sen distribue entre eux par contribution, moins quil ny ait entre
les cranciers des causes lgales de prfrence.
Article 246 :
Toute indemnit quelconque due au propritaire raison de la perte ou de la
dtrioration dun immeuble hypothqu ou dun bien immobilier grev de privilge ou
de gage est subroge de plein droit ou bien grev.
Nanmoins, la validit du paiement fait de bonne foi au propritaire plus de deux
mois aprs la date du sinistre ou du fait dommageable ne peut tre conteste par les
cranciers privilgis ou gagistes ni par les titulaires dune hypothque lgale non
inscrite.
Vaut opposition, toute dclaration, en quelque forme quelle soit faite, par laquelle le
crancier intress fait connatre lexistence de son droit au dbiteur de lindemnit.
Si, aux termes de la police dassurance dun bien meuble ou immeuble, lindemnit
peut ou doit tre affecte la reconstitution de la chose assure, lassureur se libre en
tout cas par le paiement fait au propritaire ou son mandataire, mais il est tenu de
surveiller le remploi et est responsable de son utilit vis--vis des cranciers privilgis,
gagistes ou hypothcaires ; ceux-ci peuvent intervenir si leurs droits sont mis en pril.
Article 247 :
Les frais de justice faits par lun des cranciers en vue de la ralisation de biens
meubles ou immeubles lui sont rembourss par prfrence tout autre crancier colloqu
sur le produit de la vente.
Article 248 :
Lorsque le prix dun immeuble na pas t absorb par les crances hypothcaires
dont limmeuble tait grev ou lorsque le prix dun bien mobilier na pas t absorb par
la crance garantie par le gage, lexcdent est affect de prfrence au paiement des
cranciers privilgies ou gagistes sur la gnralit des meubles.
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TITRE II :
DES PRIVILEGES
Article 249 :
Sauf exception tablie par la loi, les crances privilgies sur la gnralit des
meubles sont celles ci-aprs exprimes, et sexercent dans lordre suivant :
1 les sommes dues au Trsor pour le paiement des impositions directes et
personnelles de lanne courante et de lanne antrieure, et pour le paiement
des frais de poursuite ;
2 les sommes dues au Trsor du chef de tous autres impts, contributions ou
droits quelconques, tablis ou tablir, durant les six mois qui suivent leur
exigibilit ;
3 les frais de justice faits dans lintrt commun des cranciers ;
4 les frais funraires en rapport avec la condition et la fortune du dfunt ;
5 les frais de maladie, pour les trois derniers mois de celle-ci ;
6 les sommes et la contre-valeur des avantages dues par lemployeur
lengag, pour lui-mme ou pour sa famille, en vertu du contrat demploi ou
de travail ou des dispositions lgales qui sont applicables ces contrats, pour
les six derniers mois de service, ainsi que les sommes et la contre-valeur des
avantages qui leur sont dues pour cessation du contrat. Le montant du
privilge ou gage ne peut excder 400 zares ;
7 les sommes dues pour paiement de la cotisation patronale et personnelle en
matire de pension des employs, pension des travailleurs, assurance de
maladie et dinvalidit ;
8 les sommes dues pour la crance de la victime dun accident du travail ou
dune maladie professionnelle contre son employeur ainsi que pour paiement
de cotisation et intrts moratoires en matire dallocations familiales ;
9 les sommes dues pour amendes et frais de justice en matire pnale,
conformment larticle 1er de lordonnance-loi n 71/089 du 20 septembre
1971.
Les cranciers privilgis ou gagistes qui sont dans le mme rang, sont pays par
concurrence.
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TITRE III :
DES HYPOTHEQUES
Chapitre I
er
:
Article 250 :
Lhypothque est un droit rel sur un bien immobilier dfini larticle 251 ci-aprs
et affect lacquittement dune obligation.
Chaque partie de limmeuble concern rpond de la totalit de la dette et chaque
partie de la crance est garantie par la totalit dudit immeuble.
Article 251 :
Sous rserve des lois particulires, sont seuls susceptibles dhypothque :
1 les immeubles par incorporation et par destination, sils sont dans le
commerce ;
2 les concessions perptuelles ;
3 lemphytose ;
4 la superficie ;
5 lusufruit ou laccessoire des mmes immeubles ;
6 les concessions minires ;
7 les concessions de chemin de fer.
Dans ces deux derniers cas, lautorisation du Commissaire dEtat comptent est
requise. Il en dtermine les conditions.
Article 252 :
La crance garantie par hypothque peut tre actuelle, conditionnelle ou mme
ventuelle dans le cas prvu par les articles 312 et suivants.
Section 1 :
DES HYPOTHEQUES LEGALES
Article 253 :
Les hypothques lgales sont celles exprimes ci-aprs et sexercent dans lordre
suivant :
1 Lhypothque pour le recouvrement des frais faits en vue de la conservation
dun immeuble qui se trouvait expos un danger imminent de destruction
totale ou partielle ;
2 Lhypothque garantissant les crances de lEtat ou des pouvoirs publics de
lEtat du Chef des impts qui lui sont dus.
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Article 254 :
Lhypothque prvue sous le 1 de larticle prcdent garantit le remboursement des
frais qui devaient apparatre comme utiles au moment o ils ont t faits.
Elle prime mme les hypothques inscrites antrieurement.
Elle ne peut tre oppose aux tiers acqureurs de limmeuble, ni aux cranciers
hypothcaires de bonne foi, dont les droits sont ns postrieurement la premire
intervention du sauveteur que si, antrieurement la naissance de leur droit, lhypothque
a t inscrite.
Linscription doit tre prise, sous peine de dchance, dans les quatre mois qui
suivent la premire intervention du sauveteur.
Article 255 :
LEtat peut faire inscrire lhypothque du Trsor sur les certificats de tous les
immeubles du contribuable inscrits au livre denregistrement.
L Etat est dchu de ce droit sil ne lexerce au plus tard le 31 dcembre de lanne
suivant celle au cours de laquelle limpt et devenu exigible.
Lhypothque du Trsor est, jusqu la mme date, opposable sans inscription aux
cranciers chirographaires du contribuable ; elle leur est opposable mme aprs cette
date, pourvu quantrieurement, lEtat ait fait inscrire son hypothque ou ait intent des
poursuites en recouvrement de limpt.
Pour la contribution relle de lanne courante, lhypothque du Trsor est
opposable tout acqureur de limmeuble et prime toute hypothque conventionnelle,
mme inscrite antrieurement sur le mme certificat.
Si cest un pouvoir public de lEtat que limpt est d, lhypothque lgale qui en
garantit le paiement est soumise aux mmes rgles.
Section 2 :
DES HYPOTHEQUES CONVENTIONNELLES
Article 256 :
En dehors des cas o la loi cre une hypothque lgale ou impose lobligation de
fournir des srets relles en garantie dune dette, lhypothque ne peut tre tablie que
par contrat exprs ou conformment larticle 264.
Article 257 :
Il ny a contrat dhypothque valable que :
1 si celui qui sengage la constituer est actuellement propritaire de
limmeuble ou titulaire du droit grever ou sil a un droit actuel le devenir,
et sil a capacit daliner ;
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2 si lengagement du constituant rsulte dun acte authentique :
a. de la crance pour la sret de laquelle lhypothque est consentie ;
b. de la somme pour laquelle lhypothque est consentie, conformment
aux dispositions de larticle 258 ;
c. de limmeuble ou du droit immobilier grever
d. du constituant, du crancier et du dbiteur.
Article 258 :
Lindication de la somme pour laquelle lhypothque est consentie doit tre faite en
monnaie zaroise.
Si le montant de la crance est variable, les parties doivent indiquer une somme fixe,
reprsentant le maximum de la garantie immobilire.
Lorsque la crance na pas pour objet une obligation de somme, les parties doivent
lvaluer en prvision de sa transformation en dommages-intrts.
Article 259 :
Lindication des parties et de limmeuble doit tre telle quil soit possible de les
identifier.
Article 260 :
La clause portant que la crance hypothcaire est ordre, et valable, mme si la
crance est de nature civile.
Toutefois, pour les crances de cette nature, la clause naura deffet quen faveur des
titres dun import en principal de vingt-cinq zares au moins.
Article 261 :
Est valable galement la clause portant que, dfaut dexcution des engagements
pris envers lui, le crancier hypothcaire aura le droit, sil est premier inscrit, de faire
vendre limmeuble, dans la forme des ventes volontaires.
Les formalits et conditions de la voie pare sont rgles par Ordonnance
prsidentielle, jusqu ce quil en soit autrement dispos.
Article 262 :
Est nulle, toute clause qui autoriserait le crancier sapproprier limmeuble dfaut
de paiement.
Article 263 :
Sauf stipulation contraire, tout contrat de vente, dchange de donation et tout
partage dimmeuble, est rput contenir laccord des parties pour constituer sur
limmeuble une hypothque en garantie des obligations qui ont t values dans le
contrat.
Ce contrat tacite dhypothque est soumis, quant sa validit, toutes les conditions
exiges pour les constitutions expresses.
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Chapitre 2:
DE LA CONSTITUTION DE LHYPOTHEQUE
Article 264 :
Sous rserve des dispositions des articles 254 et 255, nulle hypothque nexiste si
elle nest inscrite au livre denregistrement, sur le certificat de limmeuble ou du droit
immobilier quelle grve.
Article 265 :
Si lhypothque est restreinte une partie de limmeuble, elle ne peut tre inscrite
quaprs ltablissement dun certificat denregistrement dont lobjet est limit cette
partie.
Article 266 :
Lhypothque qui na pas t inscrite du vivant du constituant peut ltre pendant
quatre mois partir de la date de louverture de la succession.
Toutefois, le crancier est forclos de son droit de prendre inscription, ds le moment
o limmeuble a t alin par lhritier ou le lgataire au nom duquel la proprit avait
t lgalement transfre.
Article 267 :
Sous rserve des dispositions des articles 254, 255, 268 et 270, le rang des
hypothques se dtermine daprs lordre des inscriptions faites au certificat
denregistrement.
Il en est ainsi, mme de lhypothque constitue pour sret dune crance
ventuelle ou dun montant sujet variation et nonobstant toutes les fluctuations de la
crance.
Les cranciers inscrits le mme jour exercent, en concurrence, une hypothque de la
mme date, sans distinction entre linscription du matin et de celle du soir, quand bien
mme cette diffrence serait marque par le conservateur.
Article 268 :
Par exception larticle 275 et condition quelle ait t inscrite dans les trois jours
de la mutation de limmeuble, lhypothque prvue par larticle 271 prime les
hypothques dont lacqureur a grev limmeuble, mme si elles sont antrieures dans
lordre des inscriptions et est opposable aux tiers acqureurs.
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Chapitre 3 :
DES EFFETS DES HYPOTHEQUES SUR LES IMMEUBLES
Section 1 :
EFFETS GENERAUX
Article 269 :
Lhypothque stend aux immeubles par destination ainsi quaux amliorations
survenues limmeuble grev.
Article 270 :
Lhypothque stend galement aux immeubles contigus que le concessionnaire ou
le propritaire joindrait limmeuble grev pour constituer, avec celui-ci un immeuble
unique, inscrit comme tel dans les livres denregistrement.
Si les immeubles joindre sont eux-mmes grevs dhypothque, le propritaire
nest admis en constituer un immeuble unique que si tous les immeubles sont grevs au
profit dun seul crancier ou si les divers cranciers inscrits y consentent et ont rgl le
rang de leurs hypothques. Dans ce cas, elles stendent toutes limmeuble unique.
Laccord des cranciers doit tre constat par un acte authentique.
Article 271 :
Lhypothque stend aux fruits perus ou aux loyers et fermages chus depuis la
saisie ou, si la vente est opre, en vertu de la clause de voie pare, depuis lOrdonnance
du juge nommant le notaire charg dy procder.
Toutefois, les quittances anticipatives ou les cessions de loyers ou de fermages
choir aprs la saisie ou le commandement, sont opposables au crancier hypothcaire,
concurrence de trois annes de loyer ou de fermage au maximum.
Article 272 :
Le crancier hypothcaire dont la crance est inscrite comme produisant des intrts
ou des arrrages a droit dtre colloqu pour ces intrts et ces arrrages, au mme rang
que pour son capital, mais pour trois annes seulement, sans prjudice des inscriptions
particulires prendre, portant hypothque compter de leur date, pour les autres intrts
ou arrrages.
Article 273 :
Tout crancier ayant hypothque sur un immeuble peut saisir les accessoires devenus
immeubles par destination, lorsquils ont t dplacs sans son consentement, et il
conserve sur eux son hypothque pourvu quil en ait fait la revendication dans le dlai de
trente jours depuis leur dplacement. Il a le mme droit quant aux accessoires devenus
immeubles par incorporation, dans la mesure o son hypothque stend ces
immeubles.
Si dans ce dlai, aucune revendication na t introduite, tout crancier ayant
hypothque sur limmeuble peut faire valoir ses droits sur le prix non pay des choses
dplaces, sa crance devenant exigible concurrence dudit prix.
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En cas de concurrence entre plusieurs cranciers opposants, le prix leur est vers
suivant leur rang.
Vaut opposition au payement du prix entre les mains de lalinateur, toute
dclaration, en quelque forme quelle soit faite, par laquelle le crancier fait connatre
lacqureur ses prtentions sur le prix.
Article 274 :
Les baux contracts de bonne foi, aprs la naissance de lhypothque, sont respects.
Toutefois, sils sont faits pour un terme qui excde neuf ans, ils ne sont obligatoires,
mme sils ont t rendus publics par linscription, que pour le temps qui reste courir
pour la priode de neuf ans en cours.
Article 275 :
Si les immeubles grevs dune hypothque conventionnelle prissent ou prouvent
de telles dgradations quils deviennent insuffisants pour la sret du crancier, celui-ci a
le droit de demander au dbiteur un supplment dhypothque, dfaut duquel la crance
est immdiatement exigible.
Section 2 :
EFFETS SPECIAUX A LEGARD DU TIERS DETENTEUR
Article 276 :
Sous rserve des drogations tablies par la prsente loi ou par dautres lois
particulires, les cranciers ayant hypothque sur un immeuble le suivent, en quelques
mains quil passe, pour tre colloqus et pays, suivant lordre de leurs crances ou
inscriptions.
Article 277 :
Le tiers dtenteur jouit des termes et dlais accords au dbiteur, sauf la rserve
larticle prcdent.
Article 278 :
Faute par le tiers dtenteur de payer les intrts et capitaux exigibles garantis,
quelque somme quils puissent monter, tout crancier hypothcaire a droit de faire vendre
limmeuble grev, deux mois aprs le commandement fait au dbiteur et sommation faite
aux tiers dtenteurs de payer la dette exigible, sauf la rserve prvue larticle 276 ci-
dessus.
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Article 279 :
Les dtriorations qui procdent du fait ou de la ngligence du tiers dtenteur, au
prjudice des crances hypothcaires, donnent lieu, contre lui, une action en indemnit,
except ce qui est dit larticle 276.
Le tiers dtenteur ne peut rpter les impenses et amliorations que jusqu
concurrence de la plus-value.
Article 280 :
Les servitudes et droits rels que le tiers dtenteur avait sur limmeuble avant sa
possession, renaissent aprs ladjudication faite sur lui.
Article 281 :
Le tiers dtenteur qui a pay la dette hypothcaire ou subi lexpropriation de
limmeuble, a son recours, tel que de droit, contre le dbiteur principal.
Chapitre 4 :
DE LA TRANSMISSION DES CREANCES HYPOTHECAIRES
Article 282 :
La signification du transport faite au dbiteur et lacceptation du transport faite par le
dbiteur dans un acte authentique ne saisissent pas le cessionnaire dune crance
hypothcaire lgard des tiers.
Nulle transmission entre vifs, dation en gage et cession dantriorit dune crance
hypothcaire ne peut tre oppose aux tiers, dfaut dacte authentique ou de jugement
pass en force de chose juge et dfaut dinscription sur le certificat inscrit au livre
denregistrement.
Nanmoins, la transmission ou la dation en gage dune crance hypothcaire nest
opposable au dbiteur que du jour o il reoit signification dun certificat du conservateur
des titres immobiliers constatant le transfert ou la dation en gage.
Article 283 :
La saisie-arrt dune crance hypothcaire ne peut tre oppose aux tiers, si cette
saisie na fait lobjet dune inscription sur le certificat inscrit au livre denregistrement.
Article 284 :
Par drogation larticle 283, la cession et la dation en gage de crances
hypothcaires, revtues de la clause ordre, soprent par lendossement, dat (lieu et
jour) et sign personne dnomme.
Il est loisible tout cessionnaire de notifier la cession au conservateur des titres
immobiliers, avec lection de domicile. A compter de cette notification, aucune
procdure intressant limmeuble ne peut tre suivie sans que le cessionnaire dclar y
soit appel.
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Article 285 :
Les effets de la cession de crances de nature civile, transmissibles par
endossement, sont rgls par le droit civil.
Toutefois, le dbiteur dune semblable crance ne peut opposer au dernier
cessionnaire que les exceptions qui, daprs le droit commercial zarois, sont opposables
au porteur dune lettre de change ou dun billet ordre.
Article 286 :
Si, par suite de quelque remboursement partiel mentionn sur le titre, limport en
principal dune crance de nature civile, transmissible par endossement, descend en
dessous du minimum fix par larticle 260 alina 2, les dispositions de larticle 287 et de
larticle 288, alina 2, cessent dtre applicables.
En cas de cession ou de dation en gage ultrieure, le conservateur des titres
immobiliers neffectue linscription prvue lalina 2 de larticle 282, quaprs stre
fait reprsenter le titre et stre assur que le cdant ou le donneur en gage en a t saisi
par une succession ininterrompue dendossements.
Article 287 :
Les porteurs des effets crs ou ngocis en vertu dune ouverture de crdit,
bnficient de lhypothque jusqu concurrence du solde final du compte.
Le crditeur, nonobstant la ngociation des effets, conserve, vis--vis des tiers, le
droit de disposer de lhypothque.
Toutefois, le porteur de ces titres peut, par une opposition signifie au conservateur
et au crditeur, suspendre les effets des actes de mainleve ou autres qui porteraient
atteinte son droit.
Lopposition doit contenir lection de domicile dans un chef-lieu dune des zones de
la sous-rgion dans laquelle la conservation des titres immobiliers est tablie.
Lopposition naura deffet que pendant deux ans, si elle nest pas renouvele, il
pourra en tre donn mainleve par simple exploit.
Article 288 :
Toute personne contre laquelle existe une inscription hypothcaire prise pour sret
dune crance liquide et certaine peut, mme avant lchance de la dette, tre assigne
par tout cessionnaire de cette crance, devant le Tribunal de grande instance de son
domicile, leffet de dclarer si la dette existe et, au cas o elle serait teinte
partiellement, de dclarer la somme dont elle est encore redevable.
Le dbiteur fait sa dclaration dans les formes prvues larticle 114 du dcret du 7
mars 1960 du Code de procdure civile et y joint les pices justificatives de la libration
totale ou partielle, le tout sous peine dtre, sur une nouvelle assignation, dclar dbiteur
pur et simple.
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Article 289 :
En cas de dcs du crancier hypothcaire, est considr comme lui ayant succd
dans ses droits sur la crance, lhritier ou le lgataire au nom duquel le transfert de la
crance est opr par inscription porte sur le certificat inscrit au livre denregistrement.
Si, au jour de lchance, le transfert nest pas opr, le dbiteur peut se librer par le
dpt de ce quil doit, dans les caisses dEtat, sans formalit pralable.
Article 290 :
Dans le cas de larticle prcdent, le transfert de la crance ne peut tre opr quen
vertu dune ordonnance du juge du Tribunal de grande instance de la situation de
limmeuble.
Lordonnance nest rendue que sous les conditions, aprs les dlais et dans les
formes prvues par larticle 233 de la prsente loi.
Article 291 :
Lorsquil existe deux ou plusieurs hritiers ou lgataires, le juge ordonne que la
crance sera transfre au nom de tous indistinctement, moins que les parties ne soient
daccord sur le partage qui doit tre fait.
Cet accord doit tre formul en prsence du juge ou tre constat dans un acte
authentique.
Chapitre 5 :
DE LEXTINCTION DES HYPOTHEQUES
Article 292 :
Sous rserve des dispositions des articles 396 et 397 ci-aprs, les hypothques
steignent :
1 par lextinction de lobligation principale ;
2 par la renonciation du crancier son hypothque. La renonciation ne peut
tre faite que par celui qui a la capacit daliner les immeubles ;
3 par la perte totale de limmeuble grev, sauf lapplication de larticle 246 ci-
dessus ;
4 par les causes dtermines par larticle 293 ;
5 par la procdure de purge par larticle 294 ;
6 par la premption de linscription prvue par larticle 304.
Article 293 :
En cas de vente dun immeuble sur saisie, ou en vertu de la clause de voie pare,
comme aussi en cas dexpropriation pour cause dutilit publique ou de rachat simple, les
hypothques sont reportes sur le prix.
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Le prix et la valeur des charges sont consigns, dans le mois du transfert, en mains
du conservateur des titres immobiliers ; celui-ci notifie aux cranciers inscrits lexistence
et les conditions de dpt et leur transmet en mme temps la liste des crances
hypothcaires.
Si, dans les trois mois de cette notification, le conservateur na reu aucune
opposition de la part des cranciers, il raye doffice, du nouveau certificat, les inscriptions
en cause.
Article 294 :
En cas de vente volontaire, dchance ou de donation, le conservateur raye doffice
les inscriptions :
1 si, dans lanne du transfert, le nouveau propritaire consigne le prix ou la
valeur de limmeuble en mains du conservateur des titres immobiliers et
requiert celui-ci de notifier tous les cranciers inscrits, lexistence du dpt
et de joindre la notification copie de lacte qui a servi de base au transfert,
ainsi quun extrait du certificat inscrit au livre denregistrement ;
2 si, dans les quatre mois de cette notification, aucun des cranciers
hypothcaires na requis le conservateur des titres immobiliers de mettre
limmeuble aux enchres et adjudications publiques.
Article 295 :
Les notifications et oppositions prvues aux articles 293 et 294 sont faites par
exploit.
Article 296 :
Si, dans le cadre de larticle 294, un crancier requiert la mise de limmeuble aux
enchres et adjudications publiques, le conservateur des titres immobiliers arrte, dans le
mois, le cahier des charges et fait procder la vente dans les trois mois.
Sil nest pas offert un prix suprieur celui trouv insuffisant, limmeuble nest pas
adjug ; les frais des formalits sont charge de celui qui les a provoqus et il est procd
comme si, dans le dlai prvu au 2 de larticle 294, aucun crancier navait requis la
vente.
Chapitre 6 :
DES INSCRIPTIONS ET DE LEURS EFFETS
Section 1 :
DES INSCRIPTIONS
Article 297 :
Le conservateur des titres immobiliers procde linscription de lhypothque
prvue larticle 253, 1, sur la production dune dclaration du crancier affirmant, sous
serment, lexistence de sa crance.
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Il procde linscription de lhypothque prvue larticle 253, 2, sur la
production, par le fonctionnaire ce qualifi par la lgislation fiscale, dun extrait certifi
conforme, du rle des impts pour lesquels linscription est prise, ou dune attestation de
ce que limpt rclam est d.
Il procde linscription de lhypothque prvue par les articles 257 et 263, sur la
production de la minute ou dune expdition de la convention qui sert de base ces
inscriptions, moins que le conservateur ne soit lui-mme dpositaire de la minute, et en
tout cas, sur production dune copie certifie conforme de cette convention. Pour
linscription constitutive de lhypothque, le crancier indique, dune faon prcise, au
bas de la copie certifie conforme de la convention, les sommes pour lesquelles
linscription est demande.
Linscription constitutive de lhypothque est, de plus, subordonne la prsentation
de lexemplaire du certificat denregistrement dlivr au propritaire de limmeuble
grev.
Cette inscription est porte tant sur le certificat dlivr au propritaire que sur celui
inscrit au livre denregistrement.
Il procde linscription prvue aux articles 283, 289 et 291 sur la production de la
copie de lexploit de saisie ou dune expdition de lordonnance du magistrat.
Toute demande dinscription dhypothque est faite par crit ou acte par le
conservateur, sauf le cas prvu par larticle 276 o le conservateur procde doffice
linscription.
Article 298 :
Tout crancier hypothcaire est tenu de faire lection de domicile au chef-lieu dune
des zones de la sous-rgion dans laquelle la conservation des titres immobiliers est
tablie, dfaut de quoi toutes les significations et notifications relatives linscription
pourront tre faites au procureur de la Rpublique.
Il est loisible, celui au profit duquel une inscription existe ou son reprsentant, de
changer de domicile par lui lu, charge den indiquer un autre au chef-lieu dune des
zones de la sous-rgion dans laquelle la conservation des titres immobiliers est tablie.
Cette lection de domicile ou le changement de domicile peuvent tre faits, soit dans
lacte qui sert de base linscription du droit crancier, soit dans un acte authentique
spar, soit par une dclaration signe devant le conservateur des titres immobiliers.
Le conservateur des titres immobiliers fait annotation du domicile lu sur le
certificat inscrit au livre denregistrement.
Article 299 :
Les inscriptions prvues par les articles 254 et 255 mentionnent la cause et le
montant des sommes garanties ; celle prvue par larticle 254 mentionn, en outre, les
noms ventuellement les prnoms, profession et domicile rel du crancier.
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Article 300 :
Linscription des hypothques prvues par les articles 257 et 263 et les inscriptions
prvues par les articles 282, 283, 289 et 291 comprennent :
1 La date de lacte en vertu duquel linscription a lieu ;
2 la nature de lacte, la dsignation du magistrat, de lofficier public ou du
dpartement dont il mane ;
3 les noms et ventuellement les prnoms, profession et domicile des parties ;
4 sil sagit des hypothques prvues par les articles 257 et 263, la nature de la
convention et ses lments principaux, ainsi que, le cas chant, les clauses
prvues par les articles 260 et 261, les modalits de lobligation et la
stipulation dintrts.
Article 301 :
Aprs avoir opr linscription, le conservateur dlivre au requrant une attestation
constatant quelle a t faite.
Cette attestation mentionne la date laquelle linscription a t effectue ainsi que le
certificat sur lequel elle a t porte.
Lorsque linscription a lieu sur production dune convention, dune dcision de
justice ou dun exploit, lattestation est mise au pied de la minute ou de lexpdition de
lacte authentique prsent au conservateur.
La minute ou lexpdition est restitue au requrant, la copie certifie reste dpose
au bureau.
Toutefois, dans le cas dune inscription prise en vertu dun contrat tacite
dhypothque prsent par lacqureur, le conservateur adresse lalinateur lattestation
de ce que linscription a t faite.
Article 302 :
Les frais de linscription de lhypothque sont charge du dbiteur, sil ny a
stipulation contraire. Lavance en est faite par le requrant.
Section 2 :
DES EFFETS DE LINSCRIPTION
Article 303 :
Linscription dune hypothque ne prouve pas lexistence de la crance garantie et
nen couvre pas les vices.
Pareillement, linscription relative la transmission de la crance ne couvre pas les
vices de lacte en vertu duquel cette transmission a lieu.
Article 304 :
Linscription conserve lhypothque pendant quinze annes. Elle cesse de produire
ses effets si, avant expiration de ce dlai, le conservateur na, la rquisition du
crancier, mentionn sur le certificat inscrit au livre denregistrement que linscription est
renouvele.
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Cette mention vaut renouvellement.
Toute inscription renouvele aprs lexpiration du dlai de quinze ans ne vaut que
comme inscription premire.
Le renouvellement dune inscription premire ne peut tre effectu si, depuis la
premption de cette inscription, limmeuble a t inscrit au nom dun autre propritaire.
Article 305 :
Lomission, dans linscription, de lune ou de plusieurs de ces nonciations requises
par le prsent chapitre, nentranera la nullit de linscription que sil ne peut tre suppl
par les autres nonciations du certificat inscrit au livre denregistrement.
La nullit ne peut tre invoque que par des tiers auxquels lomission a port
prjudice.
Chapitre 7:
DE LA RADIATION ET DE LA REDUCTION DES INSCRIPTIONS
Article 306 :
Les inscriptions sont rayes totalement ou partiellement du consentement du
crancier ayant capacit cet effet, ou en vertu dun jugement pass en force de chose
juge ou dclar expressment excutoire nonobstant opposition ou appel.
La radiation est mentionne sur le Certificat inscrit au livre denregistrement.
Article 307 :
Ceux qui requirent la radiation ou la rduction doivent dposer au bureau du
Conservateur lexpdition de lacte authentique ou de lacte en brevet portant
consentement ; un extrait littral suffit, lorsquil y est dclar, par le notaire qui la
dlivr, que lacte ne contient ni conditions ni rserves.
Toutefois, lorsque la crance est ordre, le consentement peut tre donn par acte
sous seing priv par le dernier cessionnaire, aprs que le conservateur des titres
immobiliers sest assur que le signataire en a t saisi par une succession ininterrompue
dendossements.
Le titre ordre est joint lacte de mainleve pour rester dpos la conservation
des titres immobiliers. Le conservateur adresse au dbiteur de la crance un rcpiss du
dpt.
Article 308 :
Sauf volont expresse contraire, le consentement du crancier la radiation totale ou
partielle de linscription dune hypothque nemporte pas la renonciation au droit en
vertu duquel elle a t effectue.
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Article 309 :
La radiation en vertu dun jugement a lieu sur la production de lexpdition du
jugement sil est pass en force de chose juge.
Article 310 :
La radiation doit tre ordonne par les tribunaux lorsque linscription a t faite sans
tre donne ni sur la loi, ni sur un titre, lorsque le droit dhypothque est teint ou lorsque
la crance est nulle ou teinte.
Article 311 :
Les actions auxquelles les inscriptions donnent lieu contre les cranciers sont
intentes par exploit fait leur personne ou au dernier des domiciles lus sur le certificat
inscrit au livre denregistrement, et ce, nonobstant le dcs, soit des cranciers, soit de
ceux chez lesquels ils ont fait lection de domicile.
Chapitre 8:
DES OBLIGATIONS AU PORTEUR GARANTIES
PAR UNE HYPOTHEQUE
Article 312 :
Les socits civiles ou commerciales responsabilit limite, constitues sous
lempire de la loi zaroise, peuvent tablir une hypothque pour sret dun emprunt
ralis ou raliser sous forme dobligation au porteur.
A cette fin, la socit fait constater toutes les conditions de lemprunt dans les
formes nonces larticle 257. La dsignation du crancier est remplace par celle des
titres reprsentatifs de la crance garantie.
Linscription est faite dans la forme ordinaire au profit de la masse des obligataires
ou des futurs obligataires. Toutefois, les dispositions relatives llection de domicile ne
sont pas applicables.
Une notice dtaillant les conditions de lmission et un extrait du certificat
denregistrement du bien grev, dlivr aprs linscription de lhypothque, sont publis
dans les annexes du J ournal officiel.
Lhypothque prend rang la date de linscription, sans gard lpoque de
lmission des obligations.
Linscription doit tre renouvele la diligence et toute la responsabilit des
administrateurs, dix-huit mois avant lexpiration du dlai fix par larticle 304. A dfaut
de renouvellement par la socit, tout obligataire a le droit de renouveler linscription
mais est tenu dlire un domicile conformment larticle 298.
Les obligations hypothcaires portent lindication de lacte constitutif dhypothque
et mentionnent la date de linscription, le rang de lhypothque et la disposition de
lalina premier de larticle 313.
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Article 313 :
La socit dbitrice dobligations hypothcaires appele au remboursement total ou
partiel et dont le porteur ne sest pas prsent dans lanne qui suit la date fixe pour le
paiement, est autorise consigner les sommes dues dans les caisses de lEtat.
Le juge du tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve le sige de la
socit dsigne, la requte de celle-ci, un reprsentant des obligataires.
Linscription est raye ou rduite du consentement du reprsentant des obligataires,
contre lequel est poursuivie, le cas chant, la demande en radiation ou en rduction.
Si la socit, aprs avoir fait inscrire lhypothque, renonce raliser lemprunt, la
radiation a lieu en vertu dune ordonnance du juge du tribunal de grande instance du
sige de la socit.
La requte de la socit tendant radiation est accompagne dune dclaration en
forme authentique des reprsentants de la socit attestant quaucune obligation na t
mise. Lordonnance nest rendue que quatre mois aprs que la requte a t publie
dans un ou plusieurs journaux du Zare ou de ltranger.
Article 314 :
A la demande du plus diligent des intresss, il est nomm par le juge du tribunal de
grande instance dans le ressort duquel se trouve le sige de la socit, et celle-ci
entendue, un curateur charg de reprsenter la masse des obligataires. La nomination est
publie au J ournal officiel.
Le curateur dcide des actes conservatoires faire dans lintrt commun des
obligataires.
Il reprsente la masse dans les procdures tendant la purge ou lexpropriation.
Le curateur est tenu de consigner, dans les huit jours de la recette, dans les caisses de
lEtat, les sommes qui sont payes la suite de ces procdures.
Les sommes verses dans les caisses de lEtat pour le compte des obligataires
pourront tre retires sur mandats nominatifs ou au porteur mis par le curateur et viss
par le juge du Tribunal de premire instance. Le paiement des mandats nominatifs aura
lieu sur lacquit des bnficiaires ; les mandants au porteur seront pays aprs avoir t
acquitts par le curateur.
Aucun mandat ne sera dlivr par le curateur que sur prsentation de lobligation.
Le curateur mentionnera sur lobligation la somme mandate par lui.
Article 315 :
A Lhypothque grevant un bien situ au Zare et garantissant les obligations au
porteur mises par une socit, constitue sous lempire dune loi autre que la loi zaroise,
est tablie et son inscription est faite, publie, rduite ou raye dans les formes prvues
par la prsente loi.
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Si la loi sous lempire de laquelle la socit est constitue prvoit la tenue
dassembles dobligataires, le conservateur des titres immobiliers ne procde
linscription de lhypothque, la radiation ou la rduction de linscription, en vertu de
dcisions de ces assembles, que sil y est autoris par le Commissaire dEtat ayant les
affaires foncires dans ses attributions ou par son dlgu.
Chapitre 9:
DISPOSITIONS PARTICULIERES
Article 316 :
La convention constitutive ou transmissive de lhypothque ou lacte portant
consentement radiation, pass hors de lEtat, ne peuvent avoir deffet au Zare que si
lauthenticit de lacte est constate par la lgalisation de lautorit comptente.
Article 317 :
Le conservateur ne procde aux inscriptions ou radiation que si les nonciations du
folio du livre denregistrement qui se rapporte limmeuble ne font pas obstacle.
Article 318 :
Le conservateur des titres immobiliers chaque fois quil entre en possession du
certificat denregistrement dlivr au concessionnaire ou au propritaire, porte sur ce
certificat les inscriptions qui ne figurent quau certificat inscrit au livre denregistrement.
Il est galement tenu, toute poque, dattester, sur le certificat denregistrement
dlivr au propritaire, et la requte de celui-ci, la conformit de ce certificat avec le
certificat inscrit.
Cette attestation est date et signe par le conservateur.
Article 319 :
La forme des inscriptions et radiations et de toute autre mention ou annotation
porter sur les certificats ainsi que celle de lextrait vis par larticle 312, alina 4, sont
rgles par ordonnance du Prsident de la Rpublique.
Article 320 :
Larticle 244 est applicable aux dcisions du conservateur qui refuse de procder,
une inscription, la radiation ou la rduction dune hypothque.
Article 321 : (supprim par lordonnance-loi n78-007 du 29 mars 1978 abrogeant
larticle 321 de la loi n73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime gnral
des biens, rgime foncier et immobilier et rgime des srets)
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TITRE IV :
DU GAGE
Article 322 :
Le gage confre au crancier le droit de se faire payer sur la chose qui en est lobjet
par privilge et prfrence aux autres cranciers.
Article 323 :
On peut donner en gage toutes choses mobilires qui sont dans le commerce,
incorporelles et corporelles, pourvu quelles soient susceptibles de possession.
Article 324 :
Le gage peut tre donn par un tiers pour le dbiteur.
Article 325 :
Le contrat de gage se prouve daprs le droit commun.
Article 326 :
Le crancier ne peut exercer les droits que le gage lui donne contre le dbiteur et
contre les tiers, que si lobjet du gage a t mis et est rest en sa possession ou en la
possession dun tiers convenu entre les parties.
Article 327 :
Le crancier est rput avoir les marchandises en sa possession lorsquelles sont sa
disposition dans ses magasins ou navires, la douane ou dans un dpt public, ou si,
avant quelles soient arrives, il en est saisi par un connaissement ou par une lettre de
voiture.
Article 328 :
Le crancier gagiste peroit aux chances les intrts, les dividendes et les capitaux
des valeurs donnes en gage et les impute sur sa crance.
Si le gage consiste en effet de commerce, le crancier gagiste exerce les droits et est
soumis au devoir du porteur.
Article 329 :
A dfaut de paiement lchance de la crance garantie par le gage, le crancier
peut, aprs une mise en demeure signifie au dbiteur et au tiers bailleur de gage, sil y en
a un, et en sadressant, par requte au juge, obtenir lautorisation de faire vendre le gage
soit publiquement, soit de gr gr, au choix du juge, et par personne quil dsigne.
Il ne sera statu sur cette requte que deux jours francs aprs quelle aura t
signifie au dbiteur et au bailleur de gage sil y en a un, avec invitation de faire dans
lintervalle parvenir au juge leurs observations, sil y chet.
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Article 330 :
Lexercice des droits confrs au crancier gagiste nest suspendu ni par la faillite, ni
par ltat de saisie, ni par le dcs du dbiteur ou du tiers bailleur de gage.
Article 331:
Toute clause qui autoriserait le crancier sapproprier le gage ou en disposer sans
les formalits ci-dessus prescrites est nulle.
Article 332 :
J usqu lexpropriation du dbiteur, sil y a lieu, il reste propritaire du gage, qui
nest dans la main du crancier, quun dpt assurant le privilge de celui-ci.
Article 333 :
Le crancier rpond, selon les rgles tablies en la matire des contrats ou des
obligations conventionnelles en gnral , de la perte ou dtrioration du gage qui serait
survenue par sa ngligence.
De son ct, le dbiteur doit tenir compte au crancier des dpenses utiles et
ncessaires que celui-ci a faites pour conservation du gage.
Article 334 :
Sil sagit dune crance donne en gage, et que cette crance porte intrts, le
crancier impute ces intrts sur ceux qui peuvent lui tre dus.
Si la dette pour sret de laquelle la crance a t donne en gage, ne porte point
elle-mme intrts, limputation se fait sur le capital de la dette.
Article 335 :
Le dbiteur ne peut, moins que le dtenteur du gage nen abuse, en rclamer la
restitution quaprs avoir entirement pay, tant en principal quintrts et frais, la dette
pour sret de laquelle le gage a t donn.
Sil existait de la part du mme dbiteur envers le mme crancier une autre dette
contracte postrieurement la mise en gage, et devenue exigible avant le paiement de la
premire dette, le crancier ne pourra tre tenu de se dessaisir du gage avant dtre
entirement pay de lune et de lautre dette, lors mme quil ny aurait eu aucune
stipulation pour affecter le gage au paiement de la seconde.
Article 336 :
Le gage est indivisible nonobstant la divisibilit de la dette entre les hritiers du
dbiteur ou ceux du crancier.
Lhritier du dbiteur qui a pay sa portion de la dette ne peut demander la
restitution de sa portion dans le gage tant que la dette nest pas entirement acquitte.
Rciproquement, lhritier du crancier qui a reu sa portion de la dette, ne peut
remettre le gage au prjudice de ceux de ses cohritiers qui ne sont pas pays.
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TITRE V :
DU CAUTIONNEMENT
Chapitre I
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:
DE LA NATURE ET DE LETENDUE DU CAUTIONNEMENT
Article 337 :
Celui qui se rend caution dune obligation se soumet envers le crancier satisfaire
cette obligation, si le dbiteur ny satisfait pas lui-mme.
Article 338 :
Le cautionnement ne peut excder ce qui est d par le dbiteur, ni tre contract sous
des conditions plus onreuses.
Il peut tre contract pour une partie de la dette seulement et sous des conditions
moins onreuses.
Le cautionnement qui excde la dette, ou qui est contract sous des conditions plus
onreuses, nest point nul : il est seulement rductible la mesure de lobligation
principale.
Article 339 :
On peut se rendre caution sans ordre de celui pour lequel on soblige, et mme son
insu.
On peut aussi se rendre caution, non seulement du dbiteur principal, mais encore de
celui qui la cautionn.
Article 340 :
Le cautionnement ne se prsume point : il doit tre exprs, et lon ne peut pas
ltendre au-del des limites dans lesquelles il a t contract.
Article 341 :
Le cautionnement indfini dune obligation principale stend tous les accessoires
de la dette, mme aux frais de la premire demande, et tous ceux postrieurs la
dnonciation qui en est faite la caution.
Article 342 :
Les engagements des cautions passent leurs hritiers.
Article 343 :
Le dbiteur oblig fournir une caution doit en prsenter une qui ait la capacit de
contracter et qui ait un bien suffisant pour rpondre de lobjet de lobligation.
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Article 344 :
Lorsque la caution reue par le crancier, volontairement ou en justice, est ensuite
devenue insolvable, il doit en tre donne une autre.
Cette rgle reoit exception dans le cas seulement o la caution na t donne quen
vertu dune convention par laquelle le crancier a exig une telle personne pour caution.
Chapitre 2:
DE LEFFET DU CAUTIONNEMENT
Section 1 :
DE LEFFET DU CAUTIONNEMENT ENTRE LE CREANCIER
ET LA CAUTION
Article 345 :
La caution nest oblige envers le crancier le payer qu dfaut du dbiteur, qui
doit tre pralablement discut dans ses biens, moins que la caution nait renonc au
bnfice de discussion, ou moins que la caution nait renonc au bnfice de discussion,
ou moins quelle ne se soit oblige solidairement avec le dbiteur ; auquel cas leffet de
son engagement se rgle par les principes qui ont t tablis pour les dettes solidaires.
Article 346 :
Le crancier nest oblig de discuter le dbiteur principal que lorsque la caution le
requiert, sur les premires poursuites diriges contre elle.
Article 347 :
La caution qui requiert la discussion doit indiquer au crancier les biens du dbiteur
principal, et avancer les deniers suffisants pour faire la discussion.
Article 348 :
Toutes les fois que la caution a fait lindication de biens autoriss par larticle
prcdent, et quelle a fourni les deniers suffisants pour la discussion, le crancier est,
jusqu concurrence des biens indiqus, responsable, lgard de la caution, de
linsolvabilit du dbiteur principal survenue par dfaut de poursuites.
Article 349 :
Lorsque plusieurs personnes se sont rendues caution dun mme dbiteur pour une
mme dette, elles sont obliges chacune toute la dette.
Article 350 :
Nanmoins, chacune delles peut, moins quelle nait renonc au bnfice de
division, exiger que le crancier divise pralablement son action, et la rduise la part et
portion de chaque caution.
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Lorsque, dans le temps o une des cautions a fait prononcer la division, il y en avait
dinsolvables, cette caution est tenue proportionnellement de ces insolvabilits ; mais elle
ne peut plus tre recherche raison des insolvabilits survenues depuis la division.
Article 351 :
Si le crancier a divis lui-mme volontairement son action, il ne peut revenir contre
cette division, quoiquil y eut mme antrieurement au temps o il la ainsi consentie des
cautions insolvables.
Section 2 :
DE LEFFET DU CAUTIONNEMENT ENTRE LE DEBITEUR
ET LA CAUTION
Article 352 :
La caution qui a pay a son recours contre le dbiteur principal, soit que le
cautionnement ait t donn au su ou linsu du dbiteur.
Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intrts et les frais ; nanmoins
la caution na de recours que pour les frais par elle faits depuis quelle a dnonc au
dbiteur principal les poursuites diriges contre elle.
Elle a aussi recours pour les dommages et intrts, sil y a lieu.
Article 353 :
La caution qui a pay la dette est subroge tous les droits quavait le crancier
contre le dbiteur.
Article 354 :
Lorsquil y avait plusieurs dbiteurs principaux solidaires dune mme dette, la
caution qui les a tous cautionns a, contre chacun deux, le recours pour la rptition du
total de ce quelle a pay.
Article 355 :
La caution qui a pay pour une premire fois na point de recours contre le dbiteur
principal qui a pay une seconde fois, lorsquelle ne la point averti du paiement par elle
fait ; sauf son action en rptition contre le crancier.
Lorsque la caution aura pay sans tre poursuivie et sans avoir averti le dbiteur
principal, elle naura point de recours contre lui dans le cas o au moment du paiement,
ce dbiteur aurait eu des moyens pour faire dclarer la dette teinte, sauf son action en
rptition contre le crancier.
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Article 356 :
La caution, mme avant davoir pay, peut agir contre le dbiteur pour tre par lui
indemnise :
1 lorsquelle est poursuivie en justice pour le paiement ;
2 lorsque le dbiteur a fait faillite ou est en dconfiture ;
3 lorsque le dbiteur sest oblig de lui rapporter sa dcharge dans un certain
temps ;
4 lorsque la dette est devenue exigible par lchance du terme sous lequel elle
avait t contracte ;
5 au bout de dix annes lorsque lobligation principale na point de terme fixe
dchance, moins que lobligation principale ne soit pas de nature
pouvoir tre teinte avant un temps dtermin.
Article 357 :
Lorsque plusieurs personnes ont cautionn un mme dbiteur pour une mme dette,
la caution qui a acquitt la dette a recours contre les autres cautions, chacune pour sa part
et portion.
Mais ce recours na lieu que lorsque la caution a pay dans lun des cas noncs
larticle prcdent.
Chapitre 3 :
DE LEXTINCTION DU CAUTIONNEMENT
Article 358 :
Lobligation qui rsulte du cautionnement steint par les mmes causes que les
autres obligations.
Article 359 :
La confusion qui sopre dans la personne du dbiteur principal et de caution,
lorsquils deviennent hritiers lun de lautre, nteint point laction du crancier contre
celui qui sest rendu caution de la caution.
Article 360 :
La caution peut opposer au crancier toutes les exceptions qui appartiennent au
dbiteur principal, et qui sont inhrentes la dette ; mais elle ne peut opposer les
exceptions qui sont purement personnelles au dbiteur.
Article 361 :
La caution est dcharge, lorsque la subrogation aux droits, hypothque et privilges
du crancier ne peut plus, par le fait de ce crancier, soprer en faveur de la caution.
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Article 362 :
Lacceptation volontaire que le crancier a faite dun immeuble ou dun effet
quelconque en paiement de la dette principale, dcharge la caution, encore que le
crancier vienne en tre vinc.
Article 363 :
La simple prorogation de terme accorde par le crancier au dbiteur principal, ne
dcharge point la caution qui peut, en ce cas, poursuivre le dbiteur pour le forcer au
paiement.
Chapitre 4 :
DE LA CAUTION LEGALE ET DE LA CAUTION JUDICIAIRE
Article 364 :
Toutes les fois quune personne est oblige, par la Loi ou par une condamnation, de
fournir une caution, la caution offerte doit remplir la condition prescrite par larticle 367.
Article 365 :
Celui qui ne peut pas trouver une caution est reu donner sa place un gage en
nantissement suffisant.
Article 366 :
La caution judiciaire ne peut point demander la discussion du dbiteur principal.
Article 367 :
Celui qui a simplement cautionn la caution judiciaire ne peut demander la
discussion du dbiteur principal de la caution.
TITRE VI :
DES AUTRES SURETES
Article 368 :
En ce qui concerne les autres formes de sret notamment la solidarit, la
convention du ducroire, la dlgation, lassurance crdit ou lassurance de solvabilit,
elles restent rgies par leur lgislation propre.
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CINQUIEME PARTIE :
DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES
TITRE I
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:
DES DROITS FONCIERS ET IMMOBILIERS ACQUIS
ANTERIEUREMENT A LA PRESENTE LOI
Chapitre 1
er
:
EN VERTU DU DROIT ECRIT
Section 1 :
DES DROITS ACQUIS PAR LES ZAROIS PERSONNES PHYSIQUES
Article 369 : (modifi et complt par larticle 4 de la loi n 80-008 du 18 juillet 1980
Tout droit de proprit foncire qui a t acquis rgulirement par les zarois,
personnes physiques, avant lentre en vigueur de la prsente loi, est converti, pour autant
quil ait t matrialis par une mise en valeur conforme aux lois et rglements, en un
droit de concession perptuelle, telle que rgle par les articles 80 108 ci-dessus.
Le mme droit de concession perptuelle est reconnu ceux des zarois :
1 qui avaient une concession caractre rsidentiel ou commercial et dont le
dlai de mise en valeur nest pas encore expir ;
2 qui avaient une concession se rapportant un projet dinvestissement,
conformment au code dinvestissement et conventions sy rapportant ;
3 qui avaient une concession caractre industriel portant sur des terres
urbaines ou rurales, jusqu la partie qui aura t effectivement mise en
valeur ;
4 qui avaient une concession caractre agricole dont la mise en valeur porte
au moins sur une superficie de 50 hectares.
5 qui avaient une concession dont la mise en valeur na pas t ralise ou est
considre insuffisante et qui prouvent stre trouvs dans limpossibilit
dassurer cette mise en valeur soit par cas fortuit, soit par force majeure ;
6 qui avaient une concession dont la mise en valeur et loccupation ont t
poursuivies dune manire rgulire et ininterrompue en labsence de toute
rattribution dans le cadre de lordonnance-loi n 66-343 du 7 juin 1966 et de
lordonnance n 72-365 du 14 septembre 1972 ainsi que de leurs mesures
dexcution.
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Article 370 :
Sont confirmes, pour autant que leur terme nest pas chu, les concessions qui ont
t acquises rgulirement avant lentre en vigueur de la prsente loi et qui ont fait
lobjet dune mise en valeur conforme aux lois et rglements en vigueur au moment de
leur acquisition.
Celles dont la dure est infrieure la dure maximum prvue pour les concessions
ordinaires de mme nature expireront au terme convenu initialement.
Dans le cas o leur dure excde le terme maximum prvu pour les concessions
ordinaires de mme nature, cette dure y est ramene.
Ces concessions sont convertibles en concession perptuelle aux conditions de la
prsente Loi et de ses mesures dexcution.
Article 371 :
Les certificats denregistrement tablissant la proprit prive du sol et dlivrs
antrieurement la prsente Loi seront remplacs par des certificats conformes aux
dispositions de la prsente Loi au fur et mesure des mutations opres.
Article 372 :
Au sens de larticle 369 et sauf en ce qui concerne ses points 3 et 4, la mise en
valeur suffisante ou insuffisante, la non mise en valeur sont apprcies conformment
aux dispositions du rglement gnral sur la vente et la location des terres ou les
dispositions contractuelles en vigueur lpoque ou ces cessions ou concessions ont eu
lieu.
La conversion dont question larticle 369 et les travaux quimplique le prescrit des
articles 370, 371 et 372, sont soumis au paiement des taxes rmunratoires
rglementaires.
LEtat se rserve en outre le droit dimposer aux bnficiaires des droits fonciers
dont question aux points 1, 2 et 4 de larticle 369, de nouvelles conditions de mise en
valeur ou dautres obligations, si des motifs dordre conomique, social ou urbanistique
le postulent.
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Section 2 :
DES DROITS ACQUIS PAR LES ETRANGERS PERSONNES
PHYSIQUES ET PAR LES PERSONNES MORALES
DE DROIT PUBLIC OU PRIVE
Article 374 :
Le titre de proprit foncire acquis rgulirement par les trangers, personnes
physiques ou par les personnes morales de droit public ou de droit priv zarois avant la
publication de la prsente loi est converti, pour autant quil ait fait lobjet dune mise en
valeur suffisante, en un nouveau droit rel appel concession ordinaire .
Article 375 :
Sera aussi converti en un droit de concession ordinaire au profit des personnes vises
ci-avant, le droit de location qui tait prparatoire lancien titre de proprit foncire et
qui a fait lobjet, avant lentre en vigueur de la prsente loi, dune mise en valeur
suffisante ainsi que dune occupation rgulire et ininterrompue, ou qui a fait lobjet
dune mise en valeur insuffisante mais dont le dlai court encore au moment de lentre
en vigueur de la prsente loi.
Article 376 :
Sera converti en un titre bail emphytotique au profit des personnes vises
larticle 374 le droit de location qui tait prparatoire lancien titre de proprit foncire
et qui, au moment de lentre en vigueur de la prsente loi, na fait lobjet daucune mise
en valeur.
Article 377 :
La concession ordinaire dont question aux articles 374 et 375 est consentie pour un
terme nexcdant pas 25 ans. Ce terme est renouvelable.
Article 378 :
Pour les personnes morales, le terme consenti peut excder la vie sociale.
En cas de prolongation de la vie sociale, la socit peut obtenir le renouvellement de
la concession aux conditions convenir.
modifiant et compltant la loi n 73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime
La conversion dont question aux articles 374 et 375 donne lieu au paiement des
taxes rmunratoires rglementaires. Il sy ajoute, pour les bnficiaires du prescrit de
larticle 375, le prix de rfrence et, pour le bnficiaire de larticle 376, la redevance
emphytotique, normalement dus.
LEtat se rserve en outre le droit dimposer au bnficiaire certaines charges
publiques dintrt gnral, notamment lentretien des voiries.
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Article 380 :
Le titulaire du droit de concession ordinaire a la proprit des btiments, plantations,
arbres et ouvrages quelconques quil a entrepris ou quil entreprendra sur le fonds.
Il peut, comme le superficiaire, cder son droit aux tiers, le transmettre ses ayants
cause pour ce quil vaut et ce quil dure.
Article 381 :
Il peut accorder aux tiers un droit de superficie, dusufruit, dusage et dhabitation
sur ses btiments.
Il peut aussi lhypothquer et le grever de servitudes.
Article 382 :
Le droit la concession ordinaire dont question aux articles 374 et 375 peut tre
converti en un titre de concession perptuelle dans les conditions prvues aux articles 59
et 80 ci-avant.
Article 383 :
Le droit de concession ordinaire dont question aux articles 374 et 375 ci-avant ne
peut stendre qu lchance du terme convenu ou pour lune des causes numres
larticle 101 de la prsente loi et selon les mmes modalits que celles prvues par les
articles 31 48 et 53 108 de la mme loi.
Article 384:
Le titre de bail emphytotique dont question larticle 376 ci-dessus est rgi par les
mmes dispositions que celles concernant lemphytose telle que rgle par la prsente
loi.
Article 385 :
Sont confirmes, pour autant que leur terme nest pas chu, les concessions qui ont
t acquises rgulirement avant lentre en vigueur de la prsente loi et qui ont fait
lobjet dune mise en valeur conforme aux lois et rglements en vigueur au moment de
leur acquisition.
Celles dont la dure est infrieure la dure maximum prvue pour les concessions
ordinaires de mme nature expireront au terme convenu initialement.
Dans le cas o leur dure excde le terme maximum prvu pour les concessions
ordinaires de mme nature, cette dure y est ramene.
Article 386 :
Les dispositions des articles 371, 372 et 373 ci-dessus sappliquent mutatis mutandis
la premire section.
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Chapitre 2:
EN VERTU DU DROIT COUTUMIER
Article 387 :
Les terres occupes par les communauts locales deviennent, partir de lentre en
vigueur de la prsente Loi, des terres domaniales.
Article 388 :
Les terres occupes par les communauts locales sont celles que ces communauts
habitent, cultivent ou exploitent dune manire quelconque individuelle ou collective
conformment aux coutumes et usages locaux.
Article 389 :
Les droits de jouissance rgulirement acquis sur ces terres seront rgls par une
Ordonnance du Prsident de la Rpublique.
Chapitre 3 :
DU DROIT DOCCUPATION
A compter de lentre en vigueur de la prsente loi, le droit doccupation
constat par le livret de logeur ou par tout autre titre quivalent dlivr dans une ville
ou une zone de la Rpublique est supprim.
Toutefois, ceux des nationaux qui dtiennent actuellement un tel droit, pourvu que
celui-ci soit rgulier et porte sur un terrain du domaine priv de lEtat situ dans une
circonscription lotie et cadastre, se verront octroyer un titre de concession perptuelle
sur le fond occup.
Ne sont pas concerns par cette disposition : tous ceux qui, bien que dtenant un
livret de logeur ou un titre quivalent, sont encore lis par un contrat de location-vente
avec un organisme public.
Un arrt du commissaire dEtat ayant les terres dans ses attributions, fixera les
modalits requises pour lenregistrement des titres de concession perptuelle dont
question larticle 390.
Cet arrt peut subordonner lenregistrement dont question lalina prcdent, au
paiement dun prix de rfrence ou dune redevance annuelle, et de taxes rmunratoires.
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TITRE II :
DES DROITS FONCIERS ET IMMOBILIERS RESTANT ACQUIS
A LETAT POUR CAUSE DE REPRISE OU DABANDON
Article 392 :
Tous les droits fonciers et immobiliers qui ont fait retour lEtat en vertu dune
disposition lgale et rglementaire prise en application de lordonnance-loi n 66-343 du
7 juin 1966 et de la loi n 71-009 du 31 dcembre 1971 et de leurs mesures dexcution,
font dfinitivement partie du domaine priv de lEtat.
Article 393 :
Une ordonnance du Prsident de la Rpublique fixera les conditions et les modalits
auxquelles seront subordonnes les concessions sur les droits fonciers et immobiliers
viss ci-dessus.
Nanmoins, ceux des zarois qui, avant lentre en vigueur de la prsente loi, ont
occup et exploit ces biens leur profit, dune manire rgulire et ininterrompue,
peuvent, dans les 12 mois qui suivent lentre en vigueur de la prsente loi, rgulariser
leur situation auprs du Dpartement comptent.
Article 394 : (Abrog par larticle 9 de la loi n80-008 du 18 juillet 1980 modifiant et
compltant la loi n 73-021 du 20 juillet 1973 portant rgime gnral des
biens, rgime foncier et immobilier et rgime des srets)
TITRE III :
DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX HYPOTHEQUES AYANT
GREVE LANCIEN TITRE DE PROPRIETE FONCIERE ET A
CELLES GREVANT LES BIENS QUI FONT RETOUR A LETAT
POUR CAUSE DE NON MISE EN VALEUR OU DABANDON
Article 395 :
Lhypothque qui, avant lentre en vigueur de la prsente loi, grevait une proprit
foncire est reporte doffice sur limmeuble ou les immeubles incorpors au fonds
grev, moins que le crancier hypothcaire ne renonce la sret.
Le gage se substituera lhypothque, lorsque du fait de la suppression de la
proprit foncire prive, le dbiteur na pas dimmeuble en proprit susceptible
dhypothque, sauf renonciation expresse la garantie de la part du crancier concern.
Le crancier hypothcaire concern par lalina prcdent ne peut, toutefois, se
prvaloir du gage quen se conformant aux dispositions rgissant cette matire.
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Article 396 :
Dans tous les cas, lorsque le bien grev dhypothque fait retour lEtat pour cause
de non mise en valeur ou dabandon conformment aux lois et rglements en vigueur
lpoque considre, lhypothque sera, juridiquement considre comme teinte et ce,
aux risques et prils du crancier hypothcaire virtuel.
La dette nest pas pour autant teinte dans le chef de dbiteur.
Ce qui est dit lalina premier du prsent article ne concerne pas lhypothque qui
grve un bien qui fait lobjet du rachat ou qui est frapp par lexpropriation pour cause
dutilit publique, ainsi quil est dit larticle 293 ci-dessus.
TITRE IV :
DISPOSITIONS FINALES ET ABROGATOIRES
Article 397 :
Ds lentre en vigueur de la prsente loi, seuls les immeubles par incorporation ou
par destination et leurs accessoires ainsi que lusufruit et lusage sur les fonds concds,
constitueront les apports en nature caractre immobilier.
Article 398 :
Sont abrogs partir de lentre en vigueur de la prsente loi :
1 lordonnance du 1er juillet 1885 ;
2 le dcret du 14 septembre 1886 sur le rgime foncier et lenregistrement des
terres ;
3 le dcret du 3 juin 1906 sur les terres indignes ;
4 le dcret du 31 mai 1934 sur la constatation de la vacance de terres et de droit
des indignes ;
dcret du 22 aot 1885 ;
5 le dcret du 14 mars 1935 sur la constatation de la vacance de terres rurales ;
dcret du 9 aot 1893 ;
6 lordonnance n 10/AE/T du 26 janvier 1935 sur les contrats relatifs aux
terres indignes ;
7 le dcret du 8 mai 1936 portant drogation au dcret du 31 mai 1934 en ce
qui concerne les cessions et concessions ne dpassant pas 2 hectares ;
8 lordonnance n 88/AE.T. du 24 aot 1936 sur les formalits remplir pour
les enqutes relatives la vacance des terres domaniales et la constatation
des droits indignes lorsque la superficie ne dpasse pas 2 hectares ;
9 lArrt ministriel du 25 fvrier 1943 sur la vente et la location des terres
domaniales ;
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10 lordonnance n 115/AE.T. du 12 novembre 1937 relative loccupation
provisoire ou llevage ;
11 larrt royal du 30 mai 1922 sur le droit demphytose et le droit de
superficie ;
12 le dcret du 26 avril 1932 sur les conditions de remplacement des contrats
demphytose ;
13 le dcret du 10 janvier 1940 sur les concessions gratuites de terres aux
anciens fonctionnaires et agents de la colonie ;
14 le dcret du 24 janvier 1943 sur les cessions et concessions gratuites aux
associations scientifiques et religieuses et aux tablissements dutilit
publique ;
15 lordonnance n 234/AE.T du 28 juillet 1943 sur les rgles observer pour
lintroduction en vertu du dcret du 24 janvier 1943 des demandes de
concessions ou de cessions gratuites de terres ;
16 le dcret du 28 octobre 1942 sur les cessions et concessions gratuites en vue
de favoriser la colonisation ;
17 lordonnance n 140/AE.T du 18 mai 1943 sur les rgles observer pour
lintroduction en vertu du dcret du 28 octobre 1942 des demandes de
concessions ou de cessions gratuites de terres ;
18 le dcret du 12 juin 1951 relatif loccupation illgale de terres ;
dcret du 10 fvrier 1953 ;
19 le dcret du 23 fvrier 1953 sur les cessions et concessions de terres dans les
centres extra-coutumiers et les cits indignes ;
20 lordonnance n 42/78 du 6 mars 1954 sur la forme des demandes de cessions
et concessions de terres dans les centres extra-coutumiers et les cits
indignes ;
21 le dcret du 16 fvrier 1952 garantissant la destination des terres cdes ;
22 lordonnance n 42/421 du 12 dcembre 1953 ;
23 lordonnance n 42/198 du 17 juin 1952 ainsi que toutes dispositions lgales
et rglementaires contraires lesprit de la prsente loi ;
24 lordonnance-loi n 66/343 du 7 juin 1966 ;
25 la loi n 71-009 du 31 dcembre 1971 ainsi que ses mesures dexcution,
notamment de lordonnance n 72-003 du 7 janvier 1972, larrt
interministriel n 72/001 du Minurbaf du 8 janvier 1972, larrt ministriel
n 72/004 du 12 janvier 1972 et lordonnance n 72-365 du 14 septembre
1972 ;
26 le livre II du Code civil consacr aux Biens ;
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93
27 les titres IX et XI du livre III du Code civil consacr au cautionnement et au
gage ;
28 lordonnance du 22 janvier 1896, approuve par le dcret du 15 avril 1896,
portant crances privilgies ;
29 le dcret du 15 mai 1922, portant rgime hypothcaire ;
30 larrt royal du 15 mai 1922 ;
31 larrt royal du 21 novembre 1925 ;
32 toutes autres mesures lgislatives et rglementaires qui seraient contraires ou
incompatibles avec la lettre et lesprit de la prsente loi ;
Article 399 :
La prsente loi entre en vigueur la date de sa promulgation.
La prsente loi sera excute comme loi de lEtat.
Mobutu Sese Seko Kuku Ngbendu Wa Za Banga
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94

APPENDICE
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95

LOI N 80-008 DU 18 JUILLET 1980 MODIFIANT ET
COMPLETANT LA LOI N 73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT
REGIME GENERAL DES BIENS, REGIME FONCIER ET
IMMOBILIER ET REGIME DES SRETES.

EXPOSE DES MOTIFS

La prsente loi poursuit trois objectifs nettement distincts :
1..Bien quil soit souhaitable qu partir dun certain moment, les droits fonciers et
immobiliers reposent sur une assise inbranlable, ce souci ne peut aller jusqu
consolider le fruit de vices ou de manuvres frauduleuses.
Or, il a t observ que lalina 2 de larticle 227 de la loi foncire n 73-021 du 20
juillet 1973 est lorigine dune interprtation qui considre le certificat
denregistrement comme un voile pudique, couvrant toutes les indlicatesses
commises en vue daboutir son tablissement. Telle ne peut tre lconomie dun
texte lgal ; il serait dans ce cas immoral et contraire lordre public.
Larticle premier de la prsente loi entend mettre un terme la situation quivoque
ainsi cre. Il maintient la rgle de linattaquabilit du certificat denregistrement,
mais uniquement en faveur dun titre tabli dans des conditions licites ou aprs
coulement dun dlai de deux ans.
Ce sont les impratifs de la lutte contre les agissements dlictueux dans le domaine
des transactions immobilires agissements qui minent la base de notre systme
denregistrement et le principe mme daprs lequel la fraude corrompt tout, qui
rendent cette solution inluctable.
Larticle premier de cette loi comporte encore les innovations suivantes :
a. par la suppression des termes pour lalinateur figurant larticle 232,
laction en rtrocession souvre tout tiers intress ;
b. les causes qui donnent ouverture une action en rtrocession sont compltes
par la nullit de lacte et le vice dont le certificat denregistrement lui-mme
est entach. On entend ainsi rencontrer le cas du certificat denregistrement
tabli soit sur base dun contrat intrinsquement rgulier mais qui sappuie
sur un acte de lExcutif qui ne lest pas, soit en violation des formes
requises.
Loccasion a t mise profit pour fusionner, ce qui est conserv des articles 227 et 232
actuels ou ce que lon y ajoute, dans un article unique portant le numro 227. La matire
dont traitait larticle 232 est en effet mieux sa place au titre II quau titre III, puisquelle
se rapporte galement la force probante du certificat denregistrement. Do, il
simposait dabroger larticle 232.
Toujours dans le souci de mieux protger lacqureur de bonne foi contre les manuvres
indlicates, larticle trois de la loi ajoute le dtenteur du droit devenir propritaire ou
concessionnaire la catgorie des personnes susceptibles de faire opposition suivant
larticle 239, premier alina, de la loi foncire.
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96

Le nouveau dispositif ainsi mis en place est de nature viter le retour de certaines
situations aberrantes et irrmdiables qui se sont dveloppes la faveur du texte actuel,
tout en confirmant lessentiel des garanties que la loi attache au certificat
denregistrement obtenu licitement.

2. les articles 4, 5, 6, 7 et 8 de la prsente Loi ont comme objectif la remise en cause de la
gratuit et lautorisation de la perception des taxes rmunratoires et, dans certains cas,
du prix de rfrence et de la redevance emphytotique, lors de la conversion des titres et
de lexcution des travaux prescrits par les articles 369 391 de la loi n 73-021 du 20
juillet 1973.
Il nest pas en effet normal que, par exemple, la dlivrance de nouveaux titres,
lannotation des anciens, les constats des lieux auxquels il faut procder au pralable,
rendus ncessaires par les oprations de conversion, doivent se faire gracieusement alors
que ces mmes prestations sont soumises taxation lorsquelles saccomplissent en
dehors du contexte de la conversion.
On ne peut perdre de vue quil sagit, particulirement en ce qui concerne la conversion
des livrets de logeur, dune opration qui porte sur des centaines de milliers de parcelles
et qui cotera donc trs cher au trsor.

Les articles prcits de la prsente loi entendent permettre lEtat de rcuprer ne fut-ce
quune partie de ses dbours. Il va de soi que la participation qui sera rclame aux
titulaires de livrets de logeur restera dans des limites compatibles avec leur niveau de vie.

3. Lexprience dmontre que larticle 394 de la loi foncire n 73-021 du 20 juillet 1973,
pris isolment, donne lieu des interprtations trs loignes des intentions du
lgislateur, allant jusqu prter ce texte la vertu dabsoudre de tout dfaut des actes de
dchance futurs.
En ralit, cet article nest quune confirmation sous une autre forme du contenu de
larticle 392, son champ dapplication se confinant comme ce dernier aux droits fonciers
et immobiliers qui ont fait retour lEtat sur base de lordonnance-loi n 66-343 du 7 juin
1966 ou de la loi n 71-009 du 31 dcembre 1971 et leurs mesures dexcution.

Larticle 394 est donc superftatoire ; et comme donne lieu des interprtations
diamtralement opposes sa signification relle, larticle 9 de la prsente loi le supprime
purement et simplement.

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97
L O I

Le Conseil Lgislatif a adopt,
Le Prsident-Fondateur du Mouvement Populaire de la Rvolution, Prsident de la
Rpublique, promulgue la loi dont la teneur suit :

Article 1
er
:
Larticle 227 de la loi n 73-021 du 20 juillet 1973 est modifi et complt comme
suit :
Article 227 :
Le certificat denregistrement fait pleine foi de la concession, des charges relles et,
ventuellement, des droits de proprit qui y sont constats.
Ces droits sont inattaquables et les actions diriges contre eux ne
peuvent tre quen dommages-intrts.
Toutefois, les causes de rsolution ou de nullit du contrat ou de lacte, lerreur
de lordonnance dinvestiture donnent dans les deux annes depuis la mutation,
ouverture une action en rtrocession, avec dommages-intrts sil y a lieu .
Article 2 :
Larticle 232 de la mme loi est abrog.
Article 3 :
Larticle 239 de la mme loi est modifi et complt comme suit :
Article 239 :
Par requte prsente au conservateur, le crancier hypothcaire du certificat
denregistrement, le crancier muni dun titre excutoire, le prcdent concessionnaire
ou propritaire ayant un droit rtrocession drivant dune cause de rsolution ou de
nullit du contrat par lequel il a cd la concession ou limmeuble, le curateur de la
faillite, ainsi que le dtenteur du droit devenir concessionnaire ou propritaire, peuvent
former opposition lexercice du droit de disposer du concessionnaire ou du
propritaire inscrit au livre denregistrement.
Le requrant doit justifier de la qualit qui lui donne le droit dagir en opposition.
Le Conservateur fait annotation de lopposition dans la forme indique larticle 226,
sur le certificat inscrit au livre denregistrement .

Article 4 :
Article 369 :
Tout droit de proprit foncire qui a t acquis rgulirement par les zarois,
personnes physiques, avant lentre en vigueur de la prsente loi, est converti, pour
autant quil ait t matrialis par une mise en valeur conforme aux lois et rglements, et
un droit de concession perptuelle, telle que rgle par les articles 80 108 ci-dessus.
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98
Le mme droit de concession perptuelle est reconnu ceux des zarois :
1 qui avaient une concession caractre rsidentiel ou commercial et dont le dlai de
mise en valeur nest pas encore expir ;
2 qui avaient une concession se rapportant un projet dinvestissement, conformment
au Code dInvestissement et conventions sy rapportant ;
3 qui avaient une concession caractre industriel portant sur des terres urbaines ou
rurales, jusqu la partie qui aura t effectivement mise en valeur ;
4 qui avaient une concession caractre agricole et dont la mise en valeur porte au
moins sur une superficie de 50 hectares ;
5 qui avaient une concession dont la mise en valeur na pas t ralise ou est
considre insuffisante et qui prouvent stre trouve dans limpossibilit
dassurer cette mise en valeur soit par cas fortuit, soit par force majeure ;
6 qui avaient une concession dont la mise en valeur et loccupation ont t poursuivies
dune manire rgulire et ininterrompue en absence de toute rattribution dans le
cadre de lordonnance-loi n 66-343 du 7 juin 1966 et lordonnance n 72-365 du
14 septembre1972 ainsi que de leurs mesures dexcution .

Article 5 :

Article 373 : La conversion dont question larticle 369 et les travaux quimplique le
prescrit des articles 370, 371 et 372, sont soumis au paiement des taxes rmunratoires
rglementaires.
LEtat se rserve en outre le droit dimposer aux bnficiaires des droits fonciers
dont question aux points 1, 2 et 4 de larticle 369, de nouvelles conditions de mise
en valeur ou dautres obligations, si des motifs dordre conomique, social ou
urbanistique le postulent .

Article 6 :
Article 379 : La conversion dont question aux articles 374 et 375 donne lieu au
paiement des taxes rmunratoires rglementaires.
Il sy ajoute, pour les bnficiaires du prescrit de larticle 375, le prix de rfrence et,
pour le bnficiaire de larticle 376, la redevance emphytotique, normalement dus.
LEtat se rserve en outre le droit dimposer aux bnficiaires certaines charges
publiques dintrt gnral, notamment lentretien des voiries .

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99
Article 7 :
Article 390 : A compter de lentre en vigueur de la prsente loi, le droit
doccupation constat par le livret de logeur ou par tout autre titre quivalent dlivr
dans une ville ou une zone de la Rpublique est supprim.
Toutefois, ceux des nationaux qui dtiennent actuellement un tel droit, pourvu que
celui-ci soit rgulier et porte sur un terrain du domaine priv de lEtat situ dans une
circonscription lotie et cadastre, se verront octroyer un titre de concession perptuelle
sur le fond occup.
Ne sont pas concerns par cette disposition : tous ceux qui, bien que dtenant un livret
de logeur ou un titre quivalent, sont encore lis par un contrat de location- vente avec un
organisme public .

Article 8 :
Article 391 : Un arrt du Commissaire dEtat ayant les terres dans ses
attributions, fixera les modalits requises pour lenregistrement des
titres de concession perptuelle dont question larticle 390.
Cet arrt peut subordonner lenregistrement dont question lalina prcdent, au
paiement dun prix de rfrence ou dune redevance annuelle, et de taxes
rmunratoires .

Article 9 :
Larticle 394 de la mme loi est abrog.

Article 10 :
La prsente loi entre en vigueur la date de sa promulgation.

Fait Kinshasa, le 18 juillet 1980

Mobutu Sese Seko Kuku Ngbendu Wa Za Banga

Gnral de Corps dArme.

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TABLE DES MATIERES
PRESIDENCE DE LA REPUBLIQUE
Loi N 73-021 du 20 J uillet 1973 portant rgime gnral des biens, rgime foncier
et immobilier et rgime des srets, telle que modifie et complte par la loi n
80-008 du 18 J uillet 1980................................................................................................5
Expos des Motifs................................................................................................................5
Loi .....................................................................................................................................11
PREMIERE PARTIE : DU REGIME GENERAL DES BIENS......................................11
TITRE 1
er
: De la division des biens.............................................................................11
Chapitre 1
er
: De la division des biens en eux-mmes et par rapport leur objet......11
Chapitre II : De la division des biens dans leur rapport avec ceux qui les
possdent................................................................................................12
TITRE II : De la proprit.............................................................................................13
Chapitre 1
er
: Des attributs de la proprit.................................................................13
Chapitre 2 : De la coproprit.....................................................................................16
Chapitre 3 : De la mitoyennet...................................................................................17
TITRE III : Des diffrentes manires dont on acquiert la proprit en gnral.............19
DEUXIEME PARTIE : DU REGIME FONCIER ET IMMOBILIER.............................20
TITRE 1
er
: Du rgime foncier.......................................................................................20
Chapitre 1
er
: Dispositions prliminaires....................................................................20
Chapitre 2 : De la gestion du domaine foncier priv de lEtat....................................20
Section 1: Dispositions gnrales...20
Section 2 : Des concessions...................................................................................21
1. De la concession perpetuelle......................................................................25
2. Des concessions ordinaires.........................................................................29
3. Dispositions spciales aux terres rurales.....................................................37
4. Dispositions spciales aux concessions titre gratuit.................................38
Section 3 : Des servitudes foncires......................................................................40
1. Dispositions gnrales................................................................................40
2. Des servitudes qui dcoulent de la situation des lieux................................40
3. Des servitudes tablies par la loi.................................................................41
4. Des servitudes tablies par le fait de lhomme...........................................41
Section 4 : rgles de comptence...........................................................................42
er
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101
Section 5 : Des rgles de procdure.......................................................................44
1
er
: Des demandes.........................................................................................44
2. De lenqute pralable la concession.......................................................46
Chapitre 3 : Des sanctions..........................................................................................48
TITRE II : Du rgime immobilier..................................................................................49
Chapitre 1
er
: Dispositions prliminaires.....................................................................49
Chapitre 2 : De la gestion du domaine immobilier priv de lEtat.............................50
Section 1 : Dispositions gnrales.........................................................................50
Section 2 : Des cessions consenties par lEtat.......................................................50
Section 3 : Des baux consentis par lEtat...............................................................50
Section 4 : Rgles de comptence..........................................................................51
TROISIEME PARTIE : DE LETABLISSEMENT ET DE LA TRANSMISSION
DES CONCESSIONS ET DES DROITS IMMOBILIERS...52
TITRE I
er
: De ltablissement des droits.......................................................................52
TITRE II : des certificats denregistrement...................................................................52
TITRE III : Des conditions et des formes de mutations.................................................54
Chapitre 1
er
: Des conditions pralables aux mutations..............................................54
Chapitre 2 : Des formes de mutations.........................................................................55
TITRE IV : Des oppositions au droit du propritaire ou du concessionnaire................57
TITRE V : Du remplacement des certificats reconnus inexacts ou incomplets et
des certificats dtruits ou perdus....................................................................................58
TITRE VI : Du recours contre les dcisions du conservateur........................................59
QUATRIEME PARTIE : DU REGIME DES SURETES................................................60
TITRE I
er
: Dispositions gnrales.................................................................................60
TITRE II : Des privilges..............................................................................................61
TITRE III : Des hypothques.........................................................................................62
Chapitre 1
er
: Dispositions gnrales..........................................................................62
Section 1 : Des hypothques lgales......................................................................62
Section 2 : Des hypothques conventionnelles......................................................63
Chapitre 2 : De la constitution de lhypothque.........................................................65
Chapitre 3 : Des effets des hypothques sur les immeubles.......................................66
Section 1 : Effets gnraux....................................................................................66
Section 2 : Effets spciaux lgard du tiers dtenteur.........................................67
er
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102
Chapitre 4 : De la transmission des crances hypothcaires.......................................68
Chapitre 5 : De lextinction des hypothques.............................................................70
Chapitre 6 : Des inscriptions et de leurs effets...........................................................71
Section 1 : Des inscriptions....................................................................................71
Section 2 : Des effets de linscription....................................................................73
Chapitre 7 : De la radiation et de la rduction des inscriptions..................................74
Chapitre 8 : Des obligations au porteur garanties par une hypothque......................75
Chapitre 9 : Dispositions particulires........................................................................77
TITRE IV : Du gage......................................................................................................78
TITRE V : Du cautionnement........................................................................................80
Chapitre 1
er
: De la nature et de ltendue du cautionnement.....................................80
Chapitre 2 : De leffet du cautionnement....................................................................81
Section 1 : De leffet du cautionnement entre le crancier et la caution................81
Section 2 : De leffet du cautionnement entre le dbiteur et la caution.................82
Chapitre 3 : De lextinction du cautionnement...........................................................83
Chapitre 4 : De la caution lgale et de la caution judiciaire.......................................84
TITRE VI : Des autres srets.......................................................................................84
CINQUIEME PARTIE : DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES...................85
TITRE I
er
: Des droits fonciers et immobiliers acquis antrieurement la prsente
Loi..................................................................................................................................85
Chapitre 1
er
: En vertu du droit crit...........................................................................85
Section 1 : Des droits acquis par les zarois personnes physiques.........................85
Section 2 : Des droits acquis par les trangers personnes physiques et par les
personnes morales de droit public ou priv.........................................87
Chapitre 2 : En vertu du droit coutumier....................................................................89
Chapitre 3 : Du droit doccupation.............................................................................89
TITRE II : Des droits fonciers et immobiliers restant acquis lEtat pour cause de
reprise ou dabandon......................................................................................................90
TITRE III : Dispositions particulires aux hypothques ayant grev lancien titre de
proprit foncire et celles grevant les biens qui font retour lEtat pour cause de
non mise en valeur ou dabandon..................................................................................90
TITRE IV : Dispositions finales et abrogatoires............................................................91

er
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103
APPENDICE
Loi N80-008 du 18 juillet 1980 modifiant et compltant la loi N 73-021 du 20 juillet
1973 portant rgime gnral des biens, rgime foncier et immobilier et rgime des
srets ....... 95
Expos des Motifs ..........95
Loi ........ 97

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