beraadslaging/proces verbaal

Kopie
1.
2.
3.
college van burgemeester en schepenen
Zitting van 29 augustus 2014
Besluit GOEDGEKEURD
A-punten stadsontwikkeling / vergunningen
Samenstelling
De heer Bart De Wever, burgemeester
De heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer
Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla
Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen
De heer Roel Verhaert, stadssecretaris
Iedereen aanwezig
HD 1 2014_CBS_08831 Aanvraag stedenbouwkundige vergunning.
Reguliere procedure - 20141134 - district
Antwerpen. Tunnelplaats 3-7 - Goedkeuring
Motivering
Aanleiding en context
Aanvragers: NV Tunnelplaats
De aanvraag
omvat:
slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van appartementen,
studentenkamers, handelsruimtes en ondergrondse parking
Dossiernummer: AN1/B/20141134
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Regelgeving: bevoegdheid
Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de
beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Openbaar onderzoek
Ja
Argumentatie
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat
bij dit besluit is toegevoegd.
Het beleid volgt de zienswijze van de GSA niet en wel om volgende redenen:
De aanvraag respecteert de harmonieregel;
De aanvraag is niet in strijd met het RUP;
De aanvraag verbetert substantieel de leefkwaliteit in de buurt.
1 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be
Door zijn specifieke ligging op een punt dat als het ware een drielandenpunt vormt van Antwerpse
RUPS (RUP 2060, RUP Binnenstad en RUP Eilandje) is de site stedenbouwkundigniet enkel
toewijsbaar aan een welbepaalde omgeving. De speciale ligging uit zich in een eigenzinnige
overgang naar het RUP Eilandje, de omhelzing door 3 belangrijke invals-uitvalswegen, een
belangrijke zichtas en haar zijn als een fysiek eiland tussen de voornoemde wegenstructuur.De
site vormt daar als het ware een markant overgangsgebied, waarbij de afstand tussen de site en de
dichtstbijzijnde gebouwen in het eigen en andere RUPs telkens 200m bedraagt.
Het opwerpen van een welstandsregel in een te enge interpretatie op deze site zou wijzen op een
star stedenbouwkundig inzicht, temeer daar (ook)in de nieuwe bouwcode expliciet staat
ingeschreven dat de harmonieregel vanuit een evolutief karakter dient te worden toegepast.
Voor de doelstelling van goede ruimtelijk ordening dient rekening gehouden te worden met de
mobiliteit (hiervoor werd een grondige analyse gemaakt), maar tevens met de doelstelling om in het
kader van de te verwachten bevolkingstoename op een flexibele manier om te springen met de
beschikbare bouwvolumes. Deze gedachte wordt letterlijk ondersteund in BPA binnenstad en in de
screeningnota in het kader van de plan-MER-procedure RUP Binnenstad op p 11/27 van
19december2008:
Nieuwe porositeit: recente oefeningen vanuit de bouwblokstrategie geven nieuwe inzichten. De
algemene principes van het BPA Binnenstad (de zgn. harmonieregel) kunnen behouden blijven,
maar het BPA dient op een correcte, maar flexibele manier toegepast te worden, teneinde kwalitatief
om te gaan met de veranderingen die de stad ondergaat.
Ook de Gecoro (Advies van 11juni2014) is duidelijk de mening toegedaan dat de specifieke
ligging een prominente (lees opvallend en dens) bebouwing toelaat:
hoogbouw of niet, deze plek vereist een hoogkwalitatief project dat ingebed is in een visie die
verder reikt dan een perceel of bouwblok. .
Gezien de positieve impuls voor de omgeving die in het vooruitzicht wordt gesteld, is het nodig dat
de meerwaarde die het project aan de omgeving kan bieden, evenals de wederzijdse kansen en
inspanningen die hiermee gepaard gaan voor bouwheer en stad, in beeld komen.
Binnen de te verwachten bevolkingstoename is een efficint gebruik van ruimte een belangrijke
opdracht voor het huidige college. Hierdoor geldt niet alleen de kwaliteit van het voorliggende
project, maar eveneens de ruimtebalans als een waarderingscriterium van het project.
De aanvraag respecteert de essentie van wat in het RUP Binnenstad (gemeenteraad 5maart2012)
onder art 2.1.2. wordt bedoeld: Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de
bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische
samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd
worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een
harmonische samenhang merkbaar is.
De toelichting zegt: Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied.
Soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonie
duidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor de
harmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het gebouw
van de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek.
In het specifieke geval is eenvoorbeeld een van straathoek tot straathoek-benadering of elke
andere afgemeten benadering, arbitrair. Beleidsmatig wordt er duidelijk geopteerd voor een ruimere
(helikopter)benadering waarbij goede ruimtelijk ordening, juridisch kader, leefkwaliteit en ruime
2 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be
omgeving met elkaar verzoend worden.
Dit laat zich ook gevoelen op het vlak van de hoogte van het aangevraagde gebouw. De
niet-toewijsbaarheid van de site aan een specifieke en welbepaalde omgeving, verlangt net een
toetsing aan de omgeving en moet beoordeeld worden vanuit een logisch geheel met de
(ruime)omgeving.
Een gebruikelijke hoogte in de binnenstad is 33meter. Het huidige project voldoet hieraan
grotendeels. Anderzijds zal 20% van het project bestaan uit een hoogteaccent van 44,34meter.
Geoordeeld wordt dat de huidige site zich daartoe leent. Daarenboven is een hoogte van 44 meter
niet van die aard dat ze het panorama van de stad Antwerpen (negatief) zou benvloeden. Dit wordt
versterkt door de analyse in onze hoogbouwnota (college 20september2013) p34, 1.4. Analyse,
waarin onder meer wordt verwezen naar de aftekening van gebouwen vanaf 50-60 meter. Wanneer
men dan de onmiddellijke omgeving van de site onder de loep neemt, dient men vast te stellen dat er
reeds een aantal hoge gebouwen aanwezig zijn.
Op pagina 64 van de hoogbouwnota wordt hiervan een opsomming gemaakt MAS, Kattendijk
Westkaai, Noorderlaan, Spoor Noord, .. en vele andere. Met andere woorden, recentelijk zijn een
groot aantal gebouwen in de buurt van hoger dan 50 meter opgetrokken. Maar eveneens wordt in de
hoogbouwnota verwezen naar de Leien. Op pagina 41 staat letterlijk:
De Leien kunnen beschouwd worden als een verhoogd bebouwingslint die de binnenstad omarmt.
De strip van bebouwing gelegen aan de Leien heeft een gemiddelde hoogte van 25m. dit is het
dubbele van de hoogte in de kernstad. De bebouwing op de Leien vormt een apart soort van
hoogte gebied tussen de historische binnenstad en de negentiende-eeuwse gordel. De
lintontwikkeling langsheen de Leien is hoger dan de gemiddelde bebouwing aan de beide kanten.
Het fungeert als een lasnaad die beide gebieden aan elkaar rijgt.
Opvallend in deze passage is dat bestuurlijk naar de Leien wordt verwezen als een lint, een lasnaad.
Een lange sliert gebouwen die een harmonisch geheel vormen. Nogmaals reden waarom de
restrictieve harmonie-benadering faalt. Maar daarenboven is het zeker niet correct om de voorname
hoge gebouwen op de Leien (Theaterbuilding -74m- en Antwerp Tower -87m-) uit het
referentiebeeld van de aanvraag te weren. Onze eigen hoogbouwnota stelt:
Deze twee torens hebben een orinterende werking. Het zijn punten of objecten in het bebouwd
weefsel. Vanuit verschillende straten in de wijde omgeving zijn de gebouwen ruimtelijke accenten.

Binnen een stedelijk weefsel kan deze nieuwe bebouwing absoluut een nieuw lokaal referentiepunt
worden. Daarom aanvaardt het beleid dat de aanvraag als referentie neemt en harmonie nastreeft met
de Leien en haar gebouwen als London Tower, Theaterbuilding, Antwerp Tower, Vlaamse Opera,
Nieuw Gerechtsgebouw, .
De diverse RUPS mogen dan al administratief onderscheiden zijn, in de realiteit is de omgeving veel
breder. Dit zou betekenen dat harmonie eindigt op een administratieve scheidingslijn?
De GSA kan in casu niet gevolgd worden in de stelling dat uit de harmonieregel moet worden
afgeleid dat (enkel) naar de aanpalende gebouwen moet worden gekeken om te beoordelen of een
gebouw in harmonie is, noch kan het beleid de GSA volgen om qua hoogte van bebouwing niet naar
de ruimere omgeving van de Tunnelplaats te kijken. Zowel BPA, RUP, Hoogbouwnota als nieuwe
bouwcode, toekomstige belichaming van de uitgezette beleidslijnen, verlangen een ruimere context
als basis.
Op juridisch vlak mag worden gemeld dat eerder ook de Raad voor Vergunningsbetwistingen
3 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be
1.
oordeelde dat een gepland hoger gebouw niet automatisch in disharmonie is met de bestaande
laagbouw uit de omgeving. Bovendien, zo stelde de Raad, kan met niet volstaan met aan te voeren
dat een gebouw te hoog is om te oordelen dat het daarom in disharmonie met de omgeving zou zijn.
Er is een bijzondere motivering nodig.
RvV, 4 februari 2014, nummer A/2014/0112,58:
De verzoekende partij kan zich niet beperken tot de algemene bewering dat de harmonie tussen de
geplande hoogbouw en de reeds bestaande laagbouw volledig zoek is om een schending van goede
ruimtelijke ordening aan te tonen. De tweede tussenkomende partij brengt in dit verband concrete
feitelijke gegevens bij met name een fotodossier, die niet ernstig tegengesproken worden door
verzoekende partij, waaruit blijkt dat er in de directe omgeving verschillende gebouwen met drie
bouwlagen en een zadeldak of met vier bouwlagen en een vergelijkbare hoogte voorkomen.
Tot slot voldoet het project aan de MER-voorwaarden opgelegd tijdens de opmaak van het RUP
Binnenstad. Het RUP zal op het vlak van bebouwing geen noemenswaardige veranderingen
opleveren dan de bestaande referentiesituatie. En de bestaande visie van het BPA Binnenstad dat de
onbebouwde ruimtes in het plangebied schaars zijn en gevrijwaard dienen te worden, wordt
overgenomen in het RUP.
Daarenboven is het nogal raar om MER-screening RUP als een mogelijke weigeringsgrond te zien,
wanneer in het verlag van de GSA op pagina twee over MER het volgende wordt gesteld:
Mer-screening
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de
mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Besluit
Artikel 1
Het college beslist de voorliggende bouwaanvraag goed te keuren en de vergunning te verlenen aan
de aanvrager.
Artikel 2
Dit besluit heeft in principe geen financile gevolgen voor de stad of het OCMW.
Bijlagen
Bijlage bij dit besluit:20141134.pdf
4 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


2014


Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
Voorgeschiedenis
In toepassing van artikel 4.7.18 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het
college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en
volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is
neemt het college een beslissing binnen 105 dagen.

Feiten en context
Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure.

Aanvragers: NV Tunnelplaats, Jordaenskaai 24, 2000 Antwerpen
Ligging van het perceel: Tunnelplaats 3-7, 2000 Antwerpen.
Kadastrale gegevens: (afd. 2) sectie B 316 S.
De aanvraag omvat: slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van
appartementen, studentenkamers, handelsruimtes en ondergrondse parking.
Ontvangst aanvraag: 18 april 2014.
Dossiernummer: 20141134.
Fasering
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 18 april 2014
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 16 mei 2014
Opening openbaar onderzoek 22 mei 2014
Afsluiten openbaar onderzoek 21 juni 2014

Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar.

Deel 1:
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen
voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, 1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit
besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke
uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk uitvoeringsplan afbakening
grootstedelijk gebied Antwerpen.

5 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
RUP binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het
goed in een Artikel 6: Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6).
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het ruimtelijk
uitvoeringsplan.

Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief
vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch
Staatsblad van 25 maart 2011.

Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen
waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te
worden aan de zogenaamde watertoets.

Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van de
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en
hemelwater.

Toegankelijkheid van gebouwen
Het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2010 houdende vaststelling van de
gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Mer-screening
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld
dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Integratiebesluit
Besluit betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen (verder genoemd
Integratiebesluit), vastgesteld door de Vlaamse regering op 12 juli 2013 en bekendgemaakt in
het Belgisch Staatsblad van 1 augustus 2013.

Andere voorschriften
Geen.
Advies
Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie.
Zij brachten advies uit op 13 juni 2014 met referentie BW/DVDS/2014/G.01349.A1.0010.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie
(SW/OE/A).
Zij brachten advies uit op 12 juni 2014 met referentie AA976.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.

6 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/
monumentenzorg (SW/OE/M).
Zij brachten advies uit op 26 mei 2014 met referentie SW/MON/20148980.
Het advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:
Men wenst de bestaande bebouwing te slopen en te vervangen door een nieuwbouwcomplex.
De voorliggende aanvraag bevat onvoldoende informatie om het cultuurhistorisch profiel van
de aanwezige elementen af te wegen. Artikel 62 van de stedenbouwkundige verordening
bouwcode dd. 4 april 2011 schrijft immers voor dat de beschrijvende nota van de
bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de
aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Er werd
tijdens voorbesprekingen met betrekking tot eventuele ontwikkelingen van deze site telkens
meegegeven dat de opmaak van een CHE-rapport een noodzakelijk onderdeel is van de
aanvraag.
In de nota ter begeleiding van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning is onder punt
14 (pagina 8) slechts het volgende opgenomen: uit de toestand ter plaatse, zoals afgebeeld
op de in bijlage bij de aanvraag gevoegde fotos, blijkt dat het bestaande gebouw geenszins
waardevolle elementen vertoont. Integendeel betreft het een leegstaand garagegebouw, dat
zijn beste tijd gehad heeft. Het is evident dat de bestaande constructie in haar huidige
toestand niet waardevol is, en er geen enkele reden voorhanden is om tot behoud over te
gaan. Dit geldt zowel voor het exterieur als interieur.
De fotos in bijlage hebben alleen betrekking op enkele exterieurbeelden genomen vanaf
belangrijke zichtassen. Ook de plannen bestaande toestand ontbreken bij deze aanvraag.

Gelet op de bovenstaande argumenten - het ontbreken van een grondige optekening en
bijhorende fotoreportage van de garage en bijhorende kantoren alsook een CHE rapport
(onderzoek ter plaatse toetsen aan archiefonderzoek, kaderen architect en architectuur
binnen zijn tijdsperiode, ) - wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/mobiliteit (SW/MOB).
Zij brachten advies uit op 12 juni 2014 met referentie Cosmo 1400448.
Het advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:
De aanvraag betreft het bouwen van 288 studentenkamers, 74 appartementen en een aantal
commercile ruimtes. Ook wordt een ondergrondse parking voorzien voor 167 wagens, 14
motos en 495 fietsen. Op het gelijkvloers wordt een fietsenparking van 30 plaatsen voorzien
voor bezoekers.

Voor de woningen worden afhankelijk van de grootte verschillende parkeernormen
gehanteerd. Voor studentenkamers is dit 0.15 parkeerplaatsen per kamer. Voor
appartementen in het centrum van de stad wordt een norm van 1.05 gebruikt voor de 38
kleine appartementen, 1.2 voor de 23 middelgrote, en 1.35 voor de 13 grotere appartementen.
In totaal zijn voor de verschillende vormen van wonen 128 parkeerplaatsen nodig.
De overige parkeerplaatsen voldoen voor de bezoekers en werknemers van de commercile
plint.

Voor fietsenstallingen moet de bouwcode gevolgd worden. In de ondergrondse garage
worden 495 fietsenstallingen voorzien, wat volstaat voor de verschillende functies. De
fietsenstalling is bereikbaar via een helling met trap(goot) via de Zwedenstraat. Deze toegang
is afgescheiden van de toegang voor autos. Een deel van de fietsenstalling wordt ingericht op
-2. Hiervoor moeten fietsers gemengd met autos verder door de parking. Het is beter dat
deze fietsenstalling ook op -1 ingericht wordt.
7 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be



Bij de heraanleg van de Leien wordt de circulatie in de buurt aangepast. De Koeikensgracht
zal niet meer rechtstreeks aantakken op de Italilei, maar op de ventweg. Vanaf de
Tunnelplaats zal een doorgang voorzien worden naar de Ankerrui in de richting van
Oudeleeuwenrui.

Laden en lossen wordt voorzien langs de Zwedenstraat en op de huidige laad- en loszone in
de Koeikensgracht. De bestaande laad- en loszone van de Koeikensgracht was ingericht voor
de activiteiten van de Renault garage. Vermits deze activiteiten er niet meer zijn, is het niet
gegarandeerd dat deze laad- en loszone blijft bestaan. Mogelijks wordt dit een parkeerstrook,
of een deel parkeerstrook met een kleiner deel laad- en loszone met venstertijden.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen - Dienst Welzijn en
Gezondheid, Centrum Toegankelijkheid.
Zij brachten advies uit op 10 juni 2014 met referentie 14.0444.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan ondernemen en stadsmarketing/economische
ontwikkeling.
Zij brachten advies uit op 16 juni 2014 met referentie OS/WNE.
Het advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:
De aanvraag betreft o.a. het inrichten van zeven commercile ruimten op het gelijkvloers,
waarbij n aangeduid staat als horecaruimte. Deze locatie heeft op dit moment geen
aansluiting op bestaande afgebakende kernwinkelgebieden (cfr. Beleidsnota Detailhandel
2013 goedgekeurd door college en gemeenteraad respectievelijk in maart en april 2014).
Buiten de kernwinkelgebieden moet stad Antwerpen omzichtig omspringen met het creren
van bijkomende vierkante meters winkelruimte. Immers de leegstand van winkelruimte in de
kernwinkelgebieden is op veel plaatsen hoog en in de Beleidsnota Detailhandel wordt
duidelijk naar voor geschoven dat bij voorkeur de ruimte in de bestaande kernen wordt
ingevuld, alvorens bijkomende nieuwe ruimte te creren met het risico op concurrentie en op
nog meer leegstand in de kernen.

Daarnaast stellen we vast dat een aantal ruimten in de bouwaanvraag weinig of geen
commercieel potentieel hebben eerst en vooral gelet op de zichtbaarheid en de
bereikbaarheid: de ruimten 01, 07 en 06 liggen aan de achterzijde naast de parkinginrit en
tegenover de toegang/uitgang tot/van de Waaslandtunnel. Van (potentile)
voetgangerspassage is hier weinig sprake. De ruimten 03 en 04 liggen aan de Leien en
hebben een hogere zichtbaarheid en bereikbaarheid. De ruimten 05 en 02 liggen aan de
toegangen tot de woningen en hebben daardoor ook nog potentieel. Ten tweede zijn een
aantal ruimten zeer klein, zoals 01, met daardoor weinig potentie. De vraag naar kleine units
is veel kleiner in stad Antwerpen dan naar grotere.

Tenslotte wenst OS/WNE (ondernemen en stadsmarketing/economische ontwikkeling).
te benadrukken dat commercile ruimte breed wordt bekeken en dat niet enkel aan
winkels/horeca wordt gedacht. Kantoren, diensten en showrooms hebben op deze locatie de
voorkeur. Vooral vanuit mobiliteitsoogpunt (er wordt geen parking voorzien voor de
commercile ruimte), is dit type invulling interessanter.

Op basis van bovenstaande argumentatie geeft OS/WNE (ondernemen en
stadsmarketing/economische ontwikkeling)volgend voorwaardelijk gunstig advies. Een
8 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


woonproject van deze schaal op een goed bereikbare en zichtbare locatie maakt het mogelijk
een aantal commercile ruimten te voorzien. Echter, aangezien er geen aansluiting is op de
kernwinkelgebieden, er aan de achterzijde en zijkanten van het gebouw een beperkte
zichtbaarheid is en aangezien de oppervlakte van enkele ruimten te klein is, vraagt OS/WNE
(ondernemen en stadsmarketing/economische ontwikkeling) het aantal commercile ruimten
te beperken in eerste instantie tot diegene die gelegen zijn aan de zijde van de Leien (03 en 04
eventueel samen te voegen) en in tweede instantie aan de toegangen van het gebouw (02 en
05). Deze zijn bovendien voldoende groot om commercieel te functioneren.


Op 4 juli 2014 werd advies gevraag aan stadsontwikkeling/stadsbouwmeester/
welstandscommissie (SW/SBM).
Zij brachten advies uit 4 juli 2014 met referentie WSC/2014.
Het advies is ongunstig.

Op 11 juni 2014 werd advies gevraagd aan GECORO.
Zij brachten advies uit op 11 juni 2014 met referentie project Tunnelplaats.
Het advies luidt als volgt:
Gecoro doet geen uitspraak over het al dan niet hoogbouwkarakter van dit project. De
eerste zorg van Gecoro is dat er een kwalitatief project tot stand komt en dit zowel op
stedenbouwkundig vlak als op vlak van functioneel programma. Hoogbouw of niet, deze plek
vereist een hoogkwalitatief project dat ingebed is in een visie die verder reikt dan het perceel
of bouwblok.
Momenteel is het bouwproject nog niet rijp en zijn er nog te veel aspecten niet onderzocht (zie
verder).
Om een goede stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, is het daarom wenselijk dat het
project begeleid wordt via het meest geigende proces waarbij stad en bouwheer gezamenlijk,
in consensus en gedeelde verantwoordelijkheid streven naar de beste invulling van de plek.
Verder stedenbouwkundig en functioneel onderzoek is dus nodig om de bouwmogelijkheden
en -modaliteiten kwalitatief te onderzoeken, waarna de architectuuropdracht in die zin kan
verder gezet worden, waarbij volgende aspecten aan de orde zijn:
Om de stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, moet het studiegebied groter zijn
dan het huidige perceel- en bouwblokniveau. De onderzoekperimeter wordt daarbij in
consensus tussen bouwheer en stad vastgesteld, zodat de kansen op realisatie van het
geheel achteraf, optimaal kunnen zijn.
Omdat geen enkel initiatief op deze plek los staat van de context, moet het als een
gecombineerd verhaal van gebouw- en infrastructuurproject gezien worden. Zo liggen
bijvoorbeeld een toetsing aan en een afstemming met de bouwaanvraag van de nieuwe
Noorderleien voor de hand en dit zowel op het vlak van mobiliteit en
verkeersveiligheid, als op het vlak van ontwerp van het publiek domein.
Om de interactie tussen bouwblok en publiek domein voldoende te kunnen vatten, moet
een analyse van de rol (looplijnen, draagkracht), de schaal en de maat van dat publiek
domein (een plein?) deel uitmaken van het onderzoek.
Gezien de specifieke locatie, moeten bij de volumestudie de wenselijkheid van, of ook
de relatie met, en de rol van het Noorse kerkje verder onderzocht worden.
Gezien de positieve impuls voor de omgeving die in het vooruitzicht wordt gesteld, is
het nodig dat de meerwaarde die het project aan de omgeving kan bieden, evenals de
wederzijdse kansen en inspanningen die hiermee voor bouwheer en stad gepaard
gaan, in beeld komen. De ontwikkelingsmogelijkheden die geboden worden aan de
9 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


bouwheer, kunnen mogelijks ook aanleiding geven tot stedenbouwkundige
ontwikkelingslasten.

De Gecoro sluit een schaalvergroting in deze omgeving niet uit, maar adviseert om bij een
mogelijke schaalvergroting steeds uit te gaan van de resultaten van het voorgestelde
bijkomend onderzoek en de verder te ontwikkelen visie op de meerwaarde van het project
voor de omgeving.
Het gevraagde bijkomend onderzoek, de gevraagde verder te ontwikkelen visie op de
meerwaarde van het project voor de omgeving en de in consensus gedragen engagementen
van bouwheer en stad, zullen het draagvlak voor het project en de rechtszekerheid verbeteren
en kunnen bijgevolg ook leiden tot een snellere en betere besluitvorming.

Conclusie:
Het advies van de Gecoro biedt kansen voor zowel de bouwheer (rechtszekerheid en
ontwikkelingsmogelijkheden) als voor de omgeving (stedenbouwkundige kwaliteit en
ontwikkelingslast).
Dit advies is gegeven in unanimiteit.


In uitvoering van de tweede opdracht in het collegebesluit van 4 juli 2014 (met jaarnummer
7185) Tunnelplaats en omgeving. Stedenbouwkundig en functioneel onderzoek naar
bouwmogelijkheden en modaliteiten werd juridisch advies gevraagd aan DLA Piper. Zij
brachten advies uit op 10 juli 2014. Dit advies werd mee verwerkt in de beoordeling.


Deel 2:
Argumentatie
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd,
betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen
en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar
gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:
artikel 3, 3, 8: de vergunningverlenende overheid kan na een openbaar onderzoek,
afwijkingen toestaan van de stedenbouwkundige voorschriften.

De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 22 mei 2014 tot
21 juni 2014 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de
openbaarmaking. Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van
27 juni 2014.

Inventaris van de bezwaarschriften
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:
1. De bezwaarindiener stelt dat een bouwhoogte van 12 verdiepingen niet kenmerkend is in de
onmiddellijke omgeving;

10 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


2. De bezwaarindiener stelt dat de aanvraag onvoldoende informatie bevat met betrekking tot
de mogelijk hinder op milieu, verkeer en gezondheid die de bouw van dit complex met zich
mee zal brengen.

Evaluatie bezwaarschriften
1. Verwijzend naar de verdere beoordeling, wordt vastgesteld dat de bouwhoogte van het te
realiseren gebouw niet in harmonie is met het referentiekader. Het bezwaar is ontvankelijk en
gegrond;

2. Niettegenstaande voorliggend dossier een uitgebreide beschrijvende nota bevat met onder
meer een toetsing aan de geldende voorschriften en verwijzingen naar de functionele
inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact en de schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid van het
project, vermeldt het advies van de GECORO (11 juni 2014) dat het bouwproject nog niet rijp
is en dat er nog te veel aspecten niet werden onderzocht. Het bezwaar is ontvankelijk en
gegrond.


Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het
ruimtelijk uitvoeringsplan, zoals hoger omschreven:
2.1.2 HARMONIEREGEL EN REFERENTIEBEELD
Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dient te worden, geldt de harmonieregel:
Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de
bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de
dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en
buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het
referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn
met het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de
bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische
samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen
genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving
waar een harmonische samenhang merkbaar is.

2.1.3 BOUWVOLUME, BOUWLIJN, BOUWDIEPTE
Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en
bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt
2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in
harmonie of storend zijn met de omgeving. Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en
leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met
volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en
achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.


2.1.4 HOOGTE VAN HET GEBOUW
De bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt
2.1.2. Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar
bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het
bouwblok in het gedrang brengen. De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag
maximaal 6 meter hoger zijn dan de kroonlijsthoogte.
11 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Verwijzend naar onderstaande beoordeling, wordt gesteld dat de aanvraag de harmonische
samenhang van het gebouw in het gedrang zou brengen: de overige gebouwen zijn immers
allen rond de 20 meter hoog, onderhavige aanvraag betreft ongeveer een verdubbeling van de
gemiddeld aanwezige bouwhoogten.

2.1.7 GEVELMATERIALEN
Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in
natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het
referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Een overmatige verscheidenheid van
materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog
springende gevelmaterialen, -bekledingen, -schrijnwerken, -beglazingen en schilderingen
zijn niet toegestaan. Gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn,
mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe
pleisterafwerking. Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een gevel dienen elementen,
decoraties en volledige gevels die historisch niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd
of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten, dorpels en typische zand- en
baksteenarchitectuur, ongepleisterd, ongeschilderd en ongekaleid te blijven, tenzij dit vanuit
historisch oogpunt aangewezen is of omwille van
bouwfysische redenen. Indien deze in het verleden geschilderd, gepleisterd of gekaleid
werden, dient deze afwerking indien mogelijk verwijderd te worden.

2.1.8 VASTE UITSPRONGEN BOVEN DE OPENBARE WEG
Vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie
zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.
De diepte van balkons, loggias en vaste uitsprongen, andere dan luifels en kroonlijsten, zal
maximum 125 cm bedragen. Uitsprongen groter dan 30 cm mogen echter nooit meer
bedragen dan 1/20ste van de straatbreedte en de voetpadbreedte verminderd met 75 cm.
Gemeten vanaf het voetpad moet de hoogte onder de uitsprongen minimum 2.50 meter
bedragen. De draagstukken, consoles en alle andere ornamenten mogen op
een hoogte van minimum 2.20 m geplaatst worden, op voorwaarde dat zij niet meer dan 30
cm uitspringen. De gehele diepte van de uitsprongen moet begrepen zijn tussen twee
loodrechte vlakken die van de erfscheiding uitgaande elk een hoek van maximum 45 met het
normale gevelvlak vormen.
Uitsprongen zijn accenten en worden dus niet gebruikt om de vloeroppervlakte van het
gebouw uit te breiden.
De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong. Wanneer zij
naast elkaar worden geplaatst, zullen zij van elkaar gescheiden
worden tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De breedte van deze verticale scheiding
tussen twee uitsprongen moet minimum tweemaal zo groot zijn als de diepte van de maximale
uitsprong. De hoogte van de loggias moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per
uitspringend geheel. Indien loggias boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar
gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De hoogte
van deze horizontale scheiding moet minimum tweemaal zo groot zijn als de maximale diepte
van de loggias.


De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp wijkt af op de
volgende punten:
Artikel 28 Minimale lichtinval
12 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


1 Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht. Deze
openingen moeten aan elk van de volgende eisen voldoen:
1 De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de bruto-
vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter.
2 Van eventuele uitsprongen die zich direct boven de daglichtopening van de verblijfsruimte
bevinden, moet voor de daglichtberekening de oppervlakte opgeteld worden bij de bruto-
vloeroppervlakte van de verblijfsruimte.
3 De opening is voorzien van doorzichtig materiaal.
4 De opening mondt direct uit in de open lucht.
5 Dakkoepels tellen niet mee bij de daglichtberekening. Dakramen in schuine daken mogen
wel meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de
verblijfsruimte bevinden.
6 Openingen die uitmonden op een volledig omsloten buitenruimte van minder dan 6
vierkante meter, tellen voor verblijfsruimtes niet mee bij de daglichtberekening. Met een
volledig omsloten buitenruimte wordt bedoeld een buitenruimte waarvan alle begrenzingen
hoger zijn dan 2 meter boven het vloerpeil van de te beschouwen ruimte.
7 De loodrechte afstand tussen de opening en de dichtstbijzijnde constructie bedraagt meer
dan 2 meter. Gedeeltes van de opening die zich binnen 2 meter van een constructie bevinden
tellen niet mee bij de daglichtberekening.

De studentenkamers C49 en C68 voldoen hier niet aan.

Artikel 31 Vrije doorgang
Bij nieuwbouw dient elke circulatieruimte een vrije doorgang te hebben van minimaal 0,90
meter.

De trappen en liftsas van inkomzone A en de trappen naast de technische ruimte op de 12de
verdieping wijken hiervan af.

Artikel 36 Algemeen
1 Bij nieuwbouw of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een
buitenruimte te beschikken. De minimale bruto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 2
vierkante meter per verblijfsruimte die in de woning voorzien wordt.
2 De buitenruimte kan priv zijn, maar de buitenruimtes kunnen ook gekoppeld worden tot
een collectieve buitenruimte.
3 Een collectieve buitenruimte dient ofwel direct toegankelijk te zijn vanuit de woningen die
er op aangewezen zijn; ofwel toegankelijk te zijn via een gemeenschappelijke ruimte.
(...)

De appartementen A603, A703n A803 en A503 hebben een buitenruimte kleiner dan de
vereiste oppervlakte.

Artikel 43 Gebouwen met een andere functie dan wonen
(...)
2 Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar
mag nooit samengevoegd worden met afvalbergingen ten behoeve van woonfuncties.

Er werd geen afzonderlijke afvalberging voorzien voor de commercile functie en/of de
appartementen.

13 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be



Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een
overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk
effect wordt veroorzaakt.

De aanvraag is tevens in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening.

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot
vaststelling van een gewestelijke verordening betreffende toegankelijkheid, zodat met
toepassing van artikel 4.3.7. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de aanvraag dient
geweigerd.


Beoordeling

Omschrijving van de werken
De stedenbouwkundige aanvraag omvat het slopen van een bestaande bebouwing en het
bouwen van een gebouwcomplex met een casco commercieel gelijkvloers, 288
studentenkamers, 74 appartementen, 167 ondergrondse parkeerplaatsen, 495 fietsstalplaatsen,
30 fietsparkeerplaatsen, 14 motorstaanplaatsen.

De bestaande toestand omvat een leegstaand garagegebouw gelegen op de kop van de
Tunnelplaats, omsloten door Zwedenstraat, Italilei en Koeikensgracht.

De geplande werken omvatten het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van
een nieuwbouw volume op dezelfde plaats.Aan de zijde van de Italilei wordt een bouwblok
gerealiseerd van 13 bouwlagen onder plat dak. Aan de Zwedenstraat en de Koeikensgracht
blijft de bouwhoogte beperkt tot 7 bouwlagen, eveneens onder plat dak. De kroonlijsthoogte
sluit hier aan de kroonlijsthoogte van de aanpalende.

Een ondergrondse parkeergarage met toegang via de Zwedenstraat biedt parkeerplaats voor
176 autos. Daarnaast worden, eveneens ondergronds, 495 fietsstalplaatsen voorzien,
bereikbaar via een helling/fietsgoot naast een trap. Ook bovengronds, op de gelijkvloerse
verdieping, worden nog 30 fietsparkeerplaatsen voorzien. Verder omvat de gelijkvloerse
verdieping een reeks commercile ruimtes.

Op de eerste tot en met 4de verdieping worden 288 studentenkamers ingericht met telkens een
gemeenschappelijke keuken/eetplaats met aansluitend een terras per verdieping. De terrassen
bevinden zich aan de zijde van de Zwedenstraat. De resterende bouwlagen worden ingericht
als appartementen. Het geheel is voorzien van 2 patios om de wooneenheden van licht en
lucht te voorzien.

Het bakstenen volume aan de zijde van de Italilei wordt op de hoogste verdieping voorzien
van 0,40 meter diepe gevelopeningen. De gelijkvloerse winkelpui aan de zijde van de Italilei
wordt voorzien in glazen gevelbekleding. Het schrijnwerk wordt voorzien in bronskleurig
aluminium. Het inkomgebouw bestaat uit een glazen sokkel met daarboven de
gemeenschappelijke ruimten voor de studenten. De terrassen zijn omhuld met een structuur
van aluminium, staal en beplanting. Aan de zijde van het binnengebied worden de uitpandige
terrassen afgewerkt in architectonisch beton en helder glas op profielen.

14 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be



Toetsing aan de wettelijke voorschriften
De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende
voorschriften te worden beoordeeld. Vastgesteld wordt dat de aanvraag strijdig is met
verschillende artikels van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en met de bouwcode.

Toetsing aan het RUP Binnenstad
De bouwaanvraag ligt volledig in het RUP Binnenstad. De rand van het RUP ligt op de as van
de Koeikensgracht en de as van de Leien. Het RUP Binnenstad is van kracht gegaan op 3 juli
2012. De opmaak van dit RUP heeft vijf jaar geduurd, met twee grote participatiemomenten.
Een eerste moment was een namiddag met verenigingen in 2008. In 2010 werden de
voorschriften en het plan besproken met bewoners. Het RUP Binnenstad werd meermaals in
het district en de GECORO gepresenteerd en besproken.

Een belangrijk uitgangspunt van het ruimtelijk uitvoeringsplan is de identiteit van Antwerpen
te bewaren door zorg te dragen voor het cultuurhistorisch en archeologisch erfgoed. Een grote
concentratie van dit erfgoed bevindt zich in het plangebied. Daardoor is de ganse binnenstad
aangeduid als een gebied met culturele, historische en esthetische waarde. Hier geldt het
behoud van het patrimonium tenzij wordt aangetoond in een CHE nota, als onderdeel van de
beschrijvende nota, dat het gebouw afgebroken kan worden.

Indien een gebouw niet waardevol is en kan afgebroken worden, zal het nieuwe gebouw
beoordeeld worden volgens de harmonieregel (zie verder).

Het RUP Binnenstad is een gebiedsdekkend RUP, wat betekent dat niet voor elk perceel
afzonderlijk een ruimtelijk wenselijk volume is vooropgesteld. Bij de totstandkoming van het
RUP werd uitgegaan van het bestaande volume of een vervangend volume op basis van de
harmonieregel. Hierdoor kan er gewaarborgd worden dat er geen aanzienlijke toename van
het aantal m kan komen in het plangebied, ten aanzien van wat er verordenend was
vastgelegd in het bijzonder plan van aanleg. Op basis van het kleine verschil tussen de
juridische situatie vr en na het RUP Binnenstad oordeelde de cel MER dat er geen grote
impact was van het RUP op bebouwbare m en diens afgeleide functies, zoals bijvoorbeeld
verkeersaantrekking. Op deze manier werd er geoordeeld dat een MER screening voldoende
was voor het RUP, hoewel het plangebied zeer groot is.


De aanvraag is binnen het RUP Binnenstad gelegen in een zone voor centrumfuncties-
stedelijke functies (Ce6). Qua inrichtingsvoorschriften (onder 6.2) wordt opgenomen: "De
algemene bouwvoorschriften (2.1) en de algemene stedenbouwkundige voorschriften (2.2)
gelden bij de inrichting van deze bestemmingszone."

De algemene bouwvoorschriften bevatten onder artikel 2.1.2 de harmonieregel en het
referentiebeeld. De meeste andere artikelen onder 2.1 refereren naar de harmonieregel en het
referentiebeeld. Onder meer qua bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte, hoogte van het gebouw,
kroonlijsthoogte, gevelbreedte, gevelopbouw, dakvorm,... worden geen of weinig specifieke
voorschriften opgenomen, afgezien van deze verwijzing naar de harmonieregel en het
referentiebeeld.

Qua hoogte van het gebouw (2.1.4) wordt in de algemene bouwvoorschriften bepaald: "De
bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt 2.1.2.
15 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar
bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het
bouwblok in het gedrang brengen. De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag
maximaal 6 meter hoger zijn dan de kroonlijsthoogte." (eigen aanduiding).

De bouwhoogte dient, overeenkomstig artikel 2.1.4 van de voorschriften, in harmonie te zijn
met het referentiebeeld (artikel 2.1.2), en deze mag de harmonische samenhang van het
referentiebeeld of het bouwblok niet in het gedrang brengen. Over het referentiebeeld bevat
het RUP de volgende bepalingen: "Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil
van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake
harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende
omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel
in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

Toelichting:Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied:
Soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonie
duidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor de
harmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het
gebouw van de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek."

Het referentiebeeld bestaat aldus uit de gebouwen welke "inzake harmonische samenhang"
het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving. Deze omgeving kan
meer of minder ruim zijn al naar gelang de samenhang die er al dan niet bestaat.

Harmonische samenhang inzake de bouwhoogte wordt krachtens artikel 2.1.4 van het RUP
dus zowel gekoppeld aan het referentiebeeld als aan het bouwblok.

Alleszins staat in de eerste plaats vast dat de aanvraag de harmonische samenhang binnen het
betrokken bouwblok in het gedrang zou brengen: de overige gebouwen zijn immers allen rond
de 20 meter hoog, onderhavige aanvraag betreft ongeveer een verdubbeling van de gemiddeld
aanwezige bouwhoogten.

De vergunningsaanvrager gaat er in de "nota ter begeleiding van de aanvraag tot
stedenbouwkundige vergunning" van uit dat als referentiebeeld "de gebouwde omgeving met
zijn diverse landmarks langsheen de Leien" gehanteerd zou kunnen worden. Dit
referentiebeeld is veel te ruim genomen. De volledige Leien kunnen bezwaarlijk als
referentiebeeld voor onderhavige aanvraag worden gehanteerd, aangezien de Leien
verschillende stadsdelen doorkruisen, een verschillende aanleg hebben en er langsheen de
Leien verschillende soorten bebouwing merkbaar zijn, daterend van uiteenlopende
tijdsperioden, met uiteenlopende functies. Het gegeven dat vraleer het RUP Binnenstad van
toepassing werd, verschillende BPA's met verschillende voorschriften van toepassing waren
op de bebouwing gelegen aan de Leien, bevestigt dat voorheen onderlinge harmonie over de
gehele Leien geen uitdrukkelijk streefdoel was.

De genoemde gebouwen zijn veel te ver van elkaar verwijderd om "kenmerkend voor de
betreffende omgeving" te kunnen zijn of in harmonische samenhang te kunnen staan. In de
toelichting van het referentiebeeld wordt nog vermeld dat in de meeste gevallen het
referentiebeeld zal worden genomen langs dezelfde zijde van de straat, van straathoek tot
straathoek. Indien enkele gebouwen verspreid over de Leien met een aanzienlijke hoogte
zouden volstaan om van een referentiebeeld te kunnen spreken, zou eender welk project
16 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


langsheen de Leien in aanmerking kunnen komen om vergund te worden voor een hoogte van
meer dan 40 meter. Overigens werden al de gebouwen die als "kenmerkend" worden
opgesomd, opgericht vooraleer het RUP Binnenstad, en dus de harmonieregel, van toepassing
werd.

De gebouwen die de aanvrager vermeldt, kunnen niet als kenmerkend voor de betreffende
omgeving worden gekwalificeerd en maken geen deel uit van het referentiebeeld:

De London Tower is niet gelegen binnen de perimeter van het RUP Binnenstad. De
London Tower is het enige gebouw langs de linkerzijde van de Italilei, tussen de
straathoek van de Londenstraat en de Ankerrui, dat aanzienlijk hoger is dan de
ertussen gelegen gebouwen. Alle gebouwen tussen deze twee straathoeken zijn
immers rond de 20 meter hoog, terwijl de London Tower +- 76 meter hoog is. Onder
2.1.4 van de voorschriften van het RUP wordt uitdrukkelijk vermeld dat inzake
bouwhoogte in geen geval kan gerefereerd worden naar bestaande gebouwhoogten die
de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang
brengen. De gebouwen die het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende
omgeving zijn dus maar rond de 20 meter hoog zijn en niet rond 40 meter hoog, zoals
het thans aangevraagde project.

De Theaterbuilding werd reeds vergund op 15 januari 1965 en was gelegen binnen de
perimeter van een ander BPA, nl. het BPA nr. 66 Italilei dat werd goedgekeurd in
1988 en een herziening vormde van het KB van 11 augustus 1965. Het BPA nr. 66 liet
zeer uitdrukkelijk qua bouwhoogte een torenelement toe met een maximale hoogte van
70 meter boven het straatpeil. Dit gebouw staat daarenboven ongeveer 800 meter
verder op de Leien. In casu zijn tussen het project en het Theaterbuilding reeds
verschillende andere dwarsstraten gelegen (Ankerrui, Paardenmarkt, Van
Boendalestraat, Korte Winkelstraat). Het Theaterbuilding valt dus hoe dan ook buiten
het referentiebeeld.

De Antwerp Tower bevindt zich aan de Frankrijklei tussen de De Keyserlei en de Van
Ertbornstraat, op +- 800 meter gelegen van het aangevraagde project. In casu zijn
tussen het project en de Antwerp Tower reeds verschillende andere dwarsstraten
gelegen en bevindt de Antwerp Tower zich niet aan dezelfde zijde van de Leien. Het
valt dus hoe dan ook buiten het normale referentiebeeld. De Antwerp Tower viel
eveneens binnen de contouren van een BPA, met name BPA Binnenstad.

Het gebouw van de Vlaamse Opera werd reeds opgericht rond 1907. Het gebouw is
gekenmerkt door een neobarokke stijl, gedecoreerd in Lodewijk XVI-stijl. Ten tijde
van de oprichting van dit gebouw was dus van een stedenbouwkundige
vergunningsplicht en bestemmingsvoorschriften nog geen sprake. Dit gebouw bezit
vanzelfsprekend, gelet op zijn bouwjaar, lange geschiedenis en bijzondere publieke
functie, een eigenheid, karakter en uitstraling, die in het geheel niet vergelijkbaar kan
worden geacht met het thans aangevraagde project. De hoogte van dit gebouw kan niet
in aanmerking worden genomen om het referentiebeeld te vormen voor de
onderhavige aanvraag. Tussen het project en de Vlaamse Opera zijn reeds
verschillende dwarsstraten gelegen, tevens een afstand van ongeveer 800 meter
gelegen is tussen beiden en de Vlaamse Opera zich aan de overzijde van de Leien
bevindt. De Vlaamse Opera valt dus hoe dan ook buiten het referentiebeeld.

17 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


De Nationale Bank werd reeds gebouwd vr 1879 (datum ingebruikname). Het
betreft een monumentaal bankgebouw in een exuberante eclectische bouwstijl. Er was
op dat ogenblik nog geen sprake van een stedenbouwkundige vergunningsplicht en
bestemmingsvoorschriften. Ook dit gebouw bezit een geheel eigen karakter, stijl en
functie, die niet kan worden vergeleken met het aangevraagde project. Dit gebouw kan
dus niet als referentiebeeld worden genomen voor onderhavige vergunningsaanvraag.
Daarenboven bevindt dit gebouw zich zelfs op meer dan 2 km afstand van
onderhavige vergunningsaanvraag. Normaliter wordt het referentiebeeld genomen
langs dezelfde zijde van de straat en dit van straathoek tot straathoek: hiervan is dus
alleszins geen sprake.

Het oude gerechtsgebouw werd opgetrokken van 1871 tot 1877 in eclectische stijl met
een neorenaissance-inslag. In 1911 vonden de eerste belangrijke uitbreidingswerken
plaats: nl. het creren van ruimte door het bijbouwen van een derde bouwlaag. In 1929
werd er voor de tweede keer een uitbreiding gemaakt. Alleszins was op dat ogenblik
nog geen sprake van een stedenbouwkundige vergunningsplicht en
bestemmingsvoorschriften. Net als de Vlaamse Opera en de Nationale Bank, kan dit
gebouw gelet op zijn geschiedenis, de architecturale vormgeving waarvoor meer dan
100 jaren geleden werd geopteerd en zijn specifieke karakter, niet geacht worden als
"referentiebeeld" te dienen voor een vergunningsaanvraag voor een modern
woonproject. Daarnaast bevindt dit gebouw zich tevens op meer dan 2 km afstand van
onderhavige vergunningsaanvraag en is dit gelegen aan de overzijde van de Leien.

Het nieuwe gerechtsgebouw bevindt zich nog veel verder, op meer dan 4 kilometer
afstand van onderhavige vergunningsaanvraag. Dit gebouw bevindt zich dus ook veel
te ver om als referentiebeeld te kunnen dienen voor onderhavige aanvraag.
Daarenboven telt het nieuwe gerechtsgebouw slechts 1 ondergrondse en 5
bovengrondse verdiepingen. De gevelhoogte bedraagt maximaal 18 meter (het zijn
enkel de schaaldaken die hoger zijn), hetgeen dus allerminst vergelijkbaar is met de
hoogte van het beoogde project (ongeveer 40 meter hoogte).

Specifiek wordt in de nota van de aanvrager nog vermeld dat de "aangenomen bouwhoogte
van het project (..) in harmonie met zijn omgeving (is), immers: Aan de zijde van de Italielei is
het bouwblok hoger dan de andere zijden." (p.17). De vergunningsaanvrager stelt dus zelf
uitdrukkelijk dat het bouwblok hoger is dan de andere zijden, doch geeft hier geen argument
waarom dit dan in harmonie met de omgeving zou zijn. Enkel wordt nog ingegaan op de
Zwedenstraat en Koeikensgracht, en op de lichtinval naar de omliggende bebouwing.

Het aangevraagde project is, wat betreft de bouwhoogte, niet in harmonie met het
referentiebeeld. Het referentiebeeld dat door de vergunningsaanvrager wordt gehanteerd, is
verschillende kilometers lang en beslaat slechts enkel gebouwen langs de verschillende zijden
van de Leien.

De vraag dient gesteld of de afwijking van het RUP qua bouwhoogte zou kunnen
vergund worden met toepassing van artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening.

Vooreerst dient vastgesteld dat het RUP Binnenstad een gebiedsdekkend RUP is, wat betekent
dat niet voor elk perceel afzonderlijk een ruimtelijk wenselijk volume is vooropgesteld. Bij
de totstandkoming van het RUP werd uitgegaan van het bestaande volume of een vervangend
18 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


volume op basis van de harmonieregel. Hierdoor kon er gewaarborgd worden dat er geen
aanzienlijke toename van het aantal m kon komen in het plangebied, ten aanzien van wat er
verordenend was vastgelegd in het bijzonder plan van aanleg. Op basis van het kleine verschil
tussen de juridische situatie vr en na het RUP Binnenstad werd geoordeeld door de cel
MER dat er geen grote impact was van het RUP op bebouwbare m en diens afgeleide
functies zoals bijvoorbeeld mobiliteit. Op grond van deze premisse werd geoordeeld dat een
MER screening voldoende was voor het RUP, in plaats van een plan MER. Vermits de
beoogde schaalvergroting een vrijgeleide vormt voor eender welk project op de Leien, wordt
voornoemd principe van dit RUP geschonden, met verstrekkend gevolg dat ook de wettigheid
van het RUP wordt aangetast.

De beperkte afwijkingen van de stedenbouwkundige voorschriften worden in artikel 4.4.11
als volgt omschreven: "In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte
afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en
verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de
inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1 de bestemming;
2 de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3 het aantal bouwlagen." (eigen aanduiding).

De memorie van toelichting geeft volgende verduidelijking bij deze bepaling:
"430. Het begrip beperkte afwijking wijst erop dat er geen sprake kan zijn van
afwijkingen van essentile gegevens van het plan of de vergunning. De ontwerptekst
benadrukt de bestaande regelgeving conform dewelke alleszins geen afwijkingen kunnen
worden toegestaan wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en
het aantal bouwlagen.
Deze opsomming is echter niet limitatief : ook andere essentile afwijkingen zijn
uitgesloten. Zo mag men via een afwijking niet laten bouwen in zones waar een bouwverbod
geldt, zoals voortuinen en zijdelingse non-aedificandizones. Het is bvb. evenmin mogelijk om
percelen samen te voegen als dit niet in de voorschriften voorzien is.
431. Het begrip beperkte afwijking moet worden onderscheiden van de marginale
afwijkingen bij het as built-attest (nieuw artikel 99, 1, DRO). Marginale afwijkingen staan
in relatie tot de bouwplannen, terwijl het beperkte karakter van beperkte afwijkingen
afgemeten moet worden aan de vigerende stedenbouwkundige voorschriften"
1


Beperkte afwijkingen van de stedenbouwkundige- en verkavelingsvoorschriften zijn
krachtens dit artikel dus onder meer mogelijk voor de afmetingen van constructies, waaronder
de bouwhoogte wordt begrepen. Essentile afwijkingen van een verordenend plan of
verkavelingsvergunning zijn evenwel steeds uitgesloten.

De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft reeds bevestigd dat de afwijkingsmogelijkheid
van artikel 4.4.1, 1 een uitzonderingsmaatregel betreft, die restrictief moet worden
genterpreteerd: "Op grond van die bepaling is de bevoegdheid van het vergunningverlenende
bestuursorgaan om afwijkingen op een ruimtelijk uitvoeringsplan toe te staan aan een
dubbele restrictie onderworpen. Artikel 4.4.1, 1 VCRO bepaalt dat de afwijkingen enkel
betrekking mogen hebben op de perceelafmetingen, alsmede op de afmetingen en de
inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen, en niet op de

1
Parl. St. Vl. Parl. 2008-2009, 2011/1, p. 136, eigen aanduiding.
19 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. Bovendien
vereist artikel 4.4.1, 1 VCRO dat het om beperkte afwijkingen gaat, wat inhoudt dat er
geen afwijkingen mogen worden toegestaan die afbreuk doen aan de essentile gegevens van
het plan (Vl. P, Parl. St., 2008-09, nr. 2011/1, 136). Daaruit volgt dat de afwijkingen in
overeenstemming met de algemene strekking van het plan moeten blijven. () Die op zich
terechte opmerkingen nemen niet weg dat de afwijkingsmogelijkheid van artikel 4.4.1, 1
VCRO een uitzonderingsmaatregel is die als zodanig restrictief moet worden
genterpreteerd en toegepast."
2


Dit artikel kan volgens de Raad voor Vergunningsbetwistingen dan ook in geen geval worden
gebruikt om een absoluut verbod in de voorschriften te omzeilen: "Ten slotte stelt de Raad
samen met de verzoekende partij vast dat het toepassingsgebied van artikel 4.4.1, 1 VCRO
niet strekt tot het omzeilen van een (absoluut) verbod, zoals in de voorliggende verkaveling
voorgeschreven in artikel 1.06, 4, b), 3) voor afsluitingen in de strook voor tuinen bij
alleenstaande bebouwing. Artikel 4.4.1, 1 VCRO laat immers slechts beperkte afwijkingen
toe. Nu vaststaat dat de bestreden beslissing gebrekkig gemotiveerd is wat betreft het motief
van de afwijkingsmogelijkheid zelf en de schending van artikel 4.4.1, 1 VCRO vaststaat,
moeten de kritieken op de motieven inzake de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke
ordening niet verder onderzocht worden."
3


De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft eveneens reeds benadrukt dat de beoordeling
van het "beperkt karakter" van een afwijking moet gebeuren ten aanzien van de voorschriften,
en dus niet dezelfde beoordeling uitmaakt als een beoordeling van de verenigbaarheid van het
aangevraagde met de goede ruimtelijke ordening:

"In het bestreden besluit wordt onder de titel de juridische aspecten overwogen dat deze
afwijkingen beperkt zijn om reden dat (1) de gevraagde afwijking qua oppervlakte geen
uitzondering is binnen de verkaveling (2) het visuele verschil tussen de aangevraagde garage
en een garage van 25 m met een kroonlijsthoogte van 3 meter en een zadeldak zeer beperkt is
(3) ook de inplanting op 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens aanvaardbaar is gezien de
beperkte diepte van de loten en gezien dit geen bijkomende hinder veroorzaakt voor de
aanpalenden.

Deze beoordeling, die overigens grotendeels wordt herhaald onder de titel goede ruimtelijke
ordening, kan wel worden beschouwd als een beoordeling van verenigbaarheid van het
aangevraagde (omvang, oppervlakte en inplanting van het betrokken bijgebouw) met de
goede ruimtelijke ordening, maar niet als een beoordeling van het beperkt karakter van de
gevraagde afwijking ten aanzien van de bestaande verkavelingsvoorschriften. Daargelaten
de vraag naar de deugdelijkheid van de aangehaalde overwegingen, moet derhalve worden
vastgesteld dat in de bestreden beslissing de afwijkingen alleszins niet worden afgemeten aan
de bestaande verkavelingsvoorschriften.

De verzoekende partijen stellen niet onterecht dat de gevraagde afwijking naar inplanting
van het bijgebouw een halvering is van de minimum vereiste afstand van de kavelgrenzen
in de verkavelingsvoorschriften en dat de gevraagde afwijking naar oppervlakte bijna een
verdubbeling impliceert van de maximum oppervlakte in de verkavelingsvoorschriften.


2
RvVb 17 juni 2014, nr. A/2014/0440, eigen aanduiding.
3
RvVb 23 oktober 2012, nr. A/2012/0431.
20 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Het beoordelen van deze afwijkingen overeenkomstig artikel 4.4.1, 1 VCRO veronderstelt
dat de verwerende partij beoordeelt of het betrokken gebouw, dat op tweevoudige wijze
afwijkt van de verkavelingsvoorschriften en waardoor een groter bijgebouw op kleinere
afstand van de kavelgrens zou worden gebouwd dan toegelaten door de
verkavelingsvoorschriften, kan beschouwd worden als een beperkte afwijking. De
verwerende partij moet daarbij rekening houden met het gegeven dat volgens de bestaande
verkavelingsvoorschriften het bijgebouw maximum een oppervlakte van 25 m kan hebben en
op minimum 2 meter van de kavelgrens moet ingeplant worden en dat de afwijkingen
resulteren in een bijgebouw van 43 m, ingeplant op 1 meter van de kavelgrens."
4


De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde eerder dat een afwijking van de
bouwdiepte met 25% niet als een beperkte afwijking van de voorschriften kon worden
beschouwd:

"De verwerende partij beschouwt de afwijking als een beperkte afwijking omdat de terrassen
een beperkte impact zouden hebben in verhouding tot het bouwvolume van het hoofdgebouw
en omdat een gelijkaardige bouwdiepte met terrassen in de omgeving veelvuldig voorkomt.
2.2
De Raad stelt vast dat de afwijking erop neerkomt dat een bouwdiepte van 15,05 m wordt
toegestaan in plaats van de door het BPA vooropgestelde maximale bouwdiepte van 12 m.
De afwijking van de bouwdiepte met 3,05 m vormt een afwijking van 25% en komt neer op
een uitbreiding van de bouwdiepte met een vierde. Dit kan niet als een beperkte afwijking
beschouwd worden en kan niet geacht worden in overeenstemming te zijn met de algemene
strekking van het BPA.
De omstandigheid dat een gelijkaardige bouwdiepte met terrassen in een centrumomgeving
veelvuldig zou voorkomen, doet geen afbreuk aan de vaststelling dat de afwijking niet als
beperkt beschouwd kan worden."
5


Ook de uitbreiding van de bouwdiepte met 3 meter (terwijl de krachtens het BPA maximaal
toegelaten bouwdiepte 12 meter betrof) door middel van een dakterras, kan niet worden
aanzien als een beperkte afwijking in de zin van dit artikel:

"De inrichting als toegankelijk dakterras achter de woning op de eerste verdieping en
afgeschermd op de zijdelingse perceelgrenzen met zichtschermen tot een diepte van 15 meter,
resulteert in een uitbreiding van de leefbare oppervlakte achter de maximaal toegelaten 12
meter diepe hoofdbouw.
De stedenbouwkundige voorschriften voorzien niet in de mogelijkheid om boven het
gelijkvloers extra leefbare ruimte te creren, in uitbreiding op de hoofdbouw van 12 meter.
De uitbreiding met een extra leefbare ruimte met 3 meter, middels een dakterras, is niet
enkel strijdig met de stedenbouwkundige voorschriften maar is in redelijkheid, in
tegenstelling tot wat de verwerende partij aanneemt, evenmin te beschouwen als een
beperkte afwijking. Een uitbreiding van een leefbare ruimte met 3 meter boven de
maximaal toegestane bouwdiepte kan niet geacht worden in overeenstemming te zijn met de
algemene strekking van het bijzonder plan van aanleg."
6



4
RvVb 14 januari 2014, nr. A/2014/0028, eigen aanduiding.
5
RvVb 4 maart 2014, nr. A/2014/0164.
6
RvVb 16 april 2013, nr. A/2013/0159.
21 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Specifiek met betrekking tot de harmonieregel, werd door de Raad onder meer reeds het
volgende geoordeeld:

"De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar stelt dat de aanvraag zorgt voor een
nokhoogte van 11,64 meter boven de vloerpas van het gelijkvloers, dat zelf een halve meter
boven het voetpad en de tuin komt.
In de bestreden beslissing stelt de verwerende partij dat de aanpalende woning aan de ......
6,5 meter, en de woning van de verzoekende partijen 5,3 meter, hoog is.
De aanvraag beoogt een appartementsgebouw op een hoekperceel, waarbij aan de gemene
muur met de woning van de verzoekende partijen het dak geen hoek van 45 vormt zoals aan
de kant van de voorgevel, waardoor de gevel aan de kant van de verzoekende partijen
ongeveer 11 meter hoog is.

De specifieke bepalingen voor zone 3 van het BPA nr. 4 Winkelcentrum West luiden als
volgt:

De hoogte en de diepte, de dakvorm en het dakvolume van de gebouwen moeten in harmonie
zijn met de aanpalende gebouwen en met het straatbeeld. De architectuur van het gebouw
moet getuigen van kwaliteit (zowel in vormgeving en materiaalgebruik).
De gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van
de gevelmaterialen, dakbedekking, schrijnwerken en schilderingen moeten in harmonie
zijn met het straatbeeld.

De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar stelt in zijn ongunstig verslag dat het
ontwerp strijdig is met het voorschrift uit het BPA dat de hoogte, diepte, dakvorm en
volume van de gebouwen in harmonie moet zijn met de aanpalende gebouwen.

()

De verwerende partij stelt in de bestreden beslissing eerst dat de aanvraag overeenstemt met
het BPA, weliswaar met verwijzing naar de harmonieregel door te stellen dat de
aansluiting tussen het ontwerp niet optimaal (is) doch zeker niet slecht.

De Raad stelt vast dat het BPA oplegt dat zowel de hoogte en de diepte, de dakvorm en het
dakvolume van de gebouwen in harmonie moeten zijn met de aanpalende gebouwen.

Artikel 4.4.1. 1 VCRO bepaalt in verband met mogelijke afwijkingen van een BPA-
voorschrift:

()

De verwerende partij motiveert echter onvoldoende waarom de afwijking mogelijk is. De
verwerende partij meent dat alleen moet beslist worden of de afwijking niet strijdig is met
de opzet van het plan.

Volgens de verwerende partij bevat de harmonieregel alleen een algemene formulering en
laat het BPA dakuitbouwen toe tot 70% van de gevelbreedte door mooie en kwalitatieve
materialen in combinatie met een verlaagde nok en raamindelingen, zodat de aanvraag
overeenstemt met het BPA.
22 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


De verwerende partij besluit dat de BPA-voorschriften door hun algemene formulering heel
wat nieuwe elementen toe(laten) ten opzichte van de bestaande bebouwing.

Uit niets blijkt echter een beoordeling van de hoogte en de diepte van het aangevraagde
project met de aanpalende gebouwen, waaronder de woning van de verzoekende partijen,
en waarom de afwijking van de hoogte en diepte beperkt zou zijn, zoals bepaald in artikel
4.4.1, 1 VCRO.
De verwerende partij beperkt zich tot vage, nietszeggende formuleringen.
Alhoewel uit de harmonieregel niet volgt dat de nieuwbouw gelijk moet zijn met de
omliggende bebouwing (in tegenstelling tot wat de verzoekende partijen menen), oordeelt de
Raad dat de verwerende partij onvoldoende motiveert waarom de aanvraag qua hoogte en
diepte een beperkte afwijking bevat op het voorschrift dat de aanvraag in harmonie dient te
zijn met de aanpalende gebouwen."
7


Hoewel de Raad in dit arrest met name oordeelde dat de motivering omtrent de aanpalende
gebouwen en de beperktheid van de afwijking onvoldoende is, geeft dit toch enige indicatie
omtrent de analyse van de harmonieregel. Nieuwbouw dient dus niet "gelijk" te zijn aan de
omliggende bebouwing, doch een gevelhoogte van 11 meter (terwijl de omliggende
gebouwen ongeveer de helft zo groot zijn), blijkt dus niet evident.

In een ander arrest werd ook de stelling van de vergunningverlenende overheid, dat door een
aanvraag geen harmonie gezocht diende te worden met de gebouwen in de omgeving, omdat
"het gebouw zelf () een harmonieus geheel vormt", door de Raad afgewezen:
"De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar heeft in zijn verslag uitdrukkelijk gewezen op
het verplicht onderzoek (hamvraag) naar de verenigbaarheid met bovenvermelde
artikelen 3.1 en 3.7, waarbij hij tot de conclusie kwam dat de gevraagde uitbreiding
strijdig is met:

- de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg omdat de thans gevraagde dakvorm
niet in harmonie is met de bedaking in de omgeving;

- de goede ruimtelijke ordening - zich aansluitend bij het negatief advies van
Monumentenzorg en Architectuur van de stad Gent - door een manifeste schaalbreuk.

Daarbij werd overwogen dat het standpunt van het college van burgemeester en schepenen
van de stad Gent dat net doordat het gebouw een bepalende rol speelt in het straatbeeld,
dient geen harmonie gezocht te worden met de gebouwen in de directe omgeving
aangezien het gebouw zelf (...) een harmonieus geheel vormt binnen zijn directe
omgeving, niet bijgetreden kan worden doordat dit quasi neerkomt op zeggen dat het
gebouw door zijn omvang niet aan de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van
het bijzonder plan aanleg moet voldoen.

Hiermee werd terecht aangegeven dat in eerste aanleg het vereiste onderzoek naar de
verenigbaarheid met de toepasselijke harmonieregel ten onrechte ter zijde werd geschoven.
Door de vermelding in de bestreden beslissing dat de door het college van burgemeester en
schepenen ontwikkelde opportuniteitsafweging, inclusief de beoordeling van de bezwaren,
wordt bijgetreden, heeft de verwerende partij dit onregelmatig motief - de
vergunningverlenende overheid dient immers steeds een onderzoek naar de al dan niet

7
RvVb 30 juli 2013, nr. A/2013/0421, eigen aanduiding.
23 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


verenigbaarheid met de voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, te voeren -
duidelijk eigen gemaakt.

Noch de niet-betwiste verenigbaarheden met artikel 3.7 van het bijzonder plan van aanleg
(maximale nokhoogte en hellingsgraad), noch de overwegingen dat de voorziene bouwwijze
gangbaar is binnen de omgeving en resulteert in duurzaam ruimtegebruik, en
inbreiding, doen aan deze conclusie afbreuk, alleen al om het feit dat hieruit evenmin de
vereiste harmonie blijkt.
De conclusie van het voorgaande is dat de verwerende partij in de bestreden beslissing geen
onderzoek heeft gevoerd en een beoordeling heeft gemaakt, waarvan de noodzaak volgt uit de
hierboven aangehaalde artikelen 3.1 en 3.7 van het toepasselijke bijzonder plan van aanleg,"
8


In een arrest van de Raad van State (over het voorheen geldende, gelijkaardige artikel 49 van
het Cordinatiedecreet), werd ook geoordeeld dat een nok die zich 1,5 meter hoger situeert
dan die van de daaraan palende woning, niet in overeenstemming was met het BPA, dat erop
gericht was om een zekere gelijkvormigheid en harmonie te scheppen:

"Wat de hoogte en de constructie van de nok betreft, blijkt uit deze voorschriften dat het
B.P.A. erop gericht is om een zekere gelijkvormigheid en harmonie te scheppen tussen
gekoppelde woningen en dat de opgesomde bouwelementen, zijnde onder meer de nok, daarin
een cruciale rol spelen. Een nok
die zich 1,5 meter hoger situeert dan die van de daaraan palende bestaande woning is niet in
overeenstemming met de algemene en wezenlijke strekking van het B.P.A.
Bijgevolg dient deze afwijking te worden beschouwd als een afwijking van een essentile
bepaling van het B.P.A. welke niet door artikel 49 van het Cordinatiedecreet is toegestaan.
De loutere verwijzing door de eerste verwerende partij naar de feitelijke toestand van de
omgeving, waar eenvormigheid niet steeds zou zijn gerespecteerd, doet daar niets aan af."
9


Rekening houdend met deze rechtspraak, is het juridisch niet verdedigbaar te stellen dat
de bouwhoogte van 46 meter (terwijl in de omgeving met name gebouwen van rond de
20 meter voorkomen), als een "beperkte" afwijking van het voorschrift omtrent de
bouwhoogte (hetgeen gestoeld is op de harmonieregel) zou kunnen kwalificeren.

Evenmin kan hier worden voorgehouden dat de afwijking van de harmonieregel beperkt zou
zijn, nu het gebouw geen aansluiting zou dienen te zoeken met andere gebouwen in de
omgeving, omdat dit "een bepalende rol in het straatbeeld" zou spelen en daarmee op zich
"een harmonieus geheel vormt binnen zijn omgeving"). De harmonieregel blijkt immers de
kern van het RUP Binnenstad, en voor bijna alle inrichtingsvoorschriften wordt naar deze
harmonieregel teruggegrepen.

Rest nog de bepaling van het referentiebeeld, hetgeen reeds besproken werd onder 1.1. In de
eerste plaats dient te worden benadrukt dat in de toelichting zelf van "het referentiebeeld"
opgenomen wordt dat het referentiebeeld "meestal" de gebouwen zijn langs dezelfde zijde van
de straat, van straathoek tot straathoek. In dit geval zou de aanvraag de harmonie in het
referentiebeeld niet respecteren.


8
RvVb 27 mei 2014, nr. A/2014/0388, eigen aanduiding.
9
RvS 25 juni 2008, nr. 184.747.
24 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


Vervolgens, zelfs indien een ruimer gebied als referentiebeeld zou genomen worden en de
gehele Leien als referentiebeeld zouden worden genomen, dan nog geldt dat het
referentiebeeld krachtens de voorschriften bestaat uit "de gebouwen welke inzake
harmonische samenhang het talrijkste zijn". De gebouwen langs de Leien die inzake
harmonische samenhang het talrijkst zijn, zijn alleszins geen 46 meter hoog. Ook in dit geval
zou de aanvraag dus de harmonische samenhang niet respecteren, wat maakt dat de aanvraag
niet vatbaar is voor vergunning.


Toetsing aan andere voorschriften en goede ruimtelijke ordening
Daarnaast zijn er, in bijkomende orde, nog argumenten die aantonen dat het project
niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. Dit blijkt onder meer uit de
verschillende ingewonnen adviezen en de toetsing aan de gedetailleerde voorschriften van het
RUP en de bouwcode.

De aanvraag is naast de harmonieregel in strijd met artikels 2.1.7 (gevelmaterialen), 2.1.8
(uitsprongen) en 2.2.5 (onbebouwde ruimte) van het RUP. Het inkomgebouw wordt voorzien
van een groene gevel wat niet in harmonie is met het referentiebeeld, zoals verordenend werd
vastgelegd. De uitsprongen ter hoogte van de Zwedenstraat zijn breder dan de
voorgeschreven 4m, en de onbebouwde ruimte bedraagt 10,5%, terwijl voor nieuwbouw
minimaal 15% wordt vooropgesteld.

Het advies van de Gecoro werd ingewonnen op grond van artikel 4.7.163 van de VCRO.
De Gecoro meent dat het project nog niet rijp is en dat op nog te veel aspecten niet onderzocht
werden. Om een goede stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, is het wenselijk dat het
bouwproject begeleid wordt. Het advies van de commissie stelt dat het project in zijn huidige
vorm niet in aanmerking komt voor vergunning.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of
esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de
aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid
van behoud voorop. In dat kader wordt een ongunstig advies verleend door de stedelijke
dienst monumentenzorg omwille van het ontbreken van een grondige optekening en
bijhorende fotoreportage van de garage en bijhorende kantoren alsook een CHE rapport
(onderzoek ter plaatse toetsen aan archiefonderzoek, kaderen architect en architectuur
binnen zijn tijdsperiode, ).

Verder werd het ontwerp ter advies voorgelegd aan de provincie Antwerpen- centrum voor
toegankelijkheid. Niettegenstaande de aanvraag strijdig is met het besluit van de Vlaamse
regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke verordening betreffende
toegankelijkheid, werd door het centrum toegankelijkheid een voorwaardelijk gunstig advies
verleend. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan dit advies wijzigen de
bouwplannen echter op essentile punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.
Concreet wordt vastgesteld dat de sasdeur van kern A en de liftdeur van kern C niet
beschikken over een aanliggende vlakke wand van tenminste 50cm, dat de bergingen niveau -
1 niet rolstoel toegankelijk zijn en dat de aanloop van de liften A1 en A2 in de ondergrondse
parking niet beschikken over een vrije en vlakke draaicirkel van tenminste 1,50m.

25 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be


De stedelijke dienst economische ontwikkeling is van oordeel dat op deze locatie kleine
commercile ruimtes niet functioneren, waardoor ze adviseren de commercile ruimtes 1, 6 en
7 anders te bestemmen. Dit vraagt een planaanpassing die in een lopende procedure met
openbaar onderzoek niet kan rechtgezet worden.

Tenslotte is er onvoldoende daglichttoetreding van kamers op de lagere niveaus (en zeker op
niveau -1), gelegen aan de patio, voornamelijk voor de kamers gelegen ter hoogte van
aansluiting met het hoger volume aan de Italilei gegarandeerd. Daarenboven voldoen niet
alle kamers aan de bepalingen van het Integratiebesluit met betrekking tot hun
oppervlaktemaat, vermits gangen en ruimtes kleiner dan 4m niet mee worden gerekend.



Besluit
Gelet op het thans van toepassing zijnde RUP Binnenstad, hetgeen de harmonieregel en het
referentiebeeld als uitgangspunten voorop stelt, is het juridisch-technisch niet mogelijk om
binnen de voorschriften het project te vergunnen. Het realiseren van dit beeldbepalend
gebouw en een groter bouwvolume zonder de aanpassing van het ruimtelijk uitvoeringsplan,
is bijgevolg uitgesloten. Een aanpassing van het RUP Binnenstad garandeert een ruimtelijk
onderzoek, een omgevingsanalyse, het debat rond stedenbouwkundige lasten, het debat rond
de toekomstige betekenis van het plein en de omliggende gebouwen.

Dit standpunt wordt nog versterkt door het advies van de Gecoro, die eveneens vaststelt dat
verder stedenbouwkundig en functioneel onderzoek over het project nodig is.

Daarnaast strijdt het project met nog andere aspecten van het RUP, de bouwcode, de
gewestelijke verordening toegankelijkheid, en blijkt uit de adviezen dat er met abstractie van
de planologische verenigbaarheid- nog aanpassingen nodig zijn die het project op essentile
punten zullen wijzigen.


Conclusie
Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren.

Datum: 22/08/2014




Geert De Grave
gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
Katrien Baccaert
architect



26 / 26
Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen
info@stad.antwerpen.be