Desalojo por ocupacin precaria.

Casacin n 2195 - 2011/Ucayali

Corte Suprema de Justicia de la Repblica
Pleno Casatorio Civil
Casacin n 2195-2011/Ucayali
Fecha emisin: 13 de agosto de 2012
Extracto: ()
1. Una persona tendr la condicin de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago
de renta y sin ttulo para ello, o cuando dicho ttulo no genere ningn efecto de proteccin
para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2. Cuando se hace alusin a la carencia de ttulo o al fenecimiento del mismo, no se est
refiriendo al documento que haga alusin exclusiva al ttulo de propiedad, sino a cualquier
acto jurdico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesin del bien, puesto
que el derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a poseer.
3. Interpretar el artculo 585 del Cdigo Procesal Civil, en el sentido que por restitucin
del bien se debe entender como entrega de la posesin que protege el artculo 911 del
Cdigo Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el
pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.
4. Establecer, conforme al artculo 586 del Cdigo Procesal Civil, que el sujeto que goza
de legitimacin para obrar activa no slo puede ser el propietario, sino tambin, el
administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitucin de un predio.
Por otra parte, en lo que atae a la legitimacin para obrar pasiva se debe comprender
dentro de esa situacin a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a
permanecer en el disfrute de la posesin, porque nunca lo tuvo o el que tenia feneci.
5. Se consideran como supuestos de posesin precaria a los siguientes:
5.1. Los casos de resolucin extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los
artculos 1429 y 1430 del Cdigo Civil. En estos casos se da el supuesto de posesin
precaria por haber fenecido el ttulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo
el inmueble. Para ello, bastar que el Juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique
el cumplimiento de la formalidad de resolucin prevista por la ley o el contrato, sin decidir
la validez de las condiciones por las que se dio esa resolucin. Excepcionalmente, si el
Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podr resolver declarando la
infundabilidad de la demanda, mas no as la improcedencia.
5.2. Ser caso de ttulo de posesin fenecido, cuando se presente el supuesto previsto
por el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que con el requerimiento de la devolucin del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No
constituir un caso de ttulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del
Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el
contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuacin del mismo hasta que el
arrendador le requiera la devolucin del bien. Dada esta condicin, recin se puede
asumir que le poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento
de su ttulo.
5.3. Si el trmite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y
evidente del ttulo posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del Cdigo Civil, slo
analizar dicha situacin en la parte considerativa de la sentencia sobre la nulidad
manifiesta del negocio jurdico-, y declarar fundada o infundada la demanda nicamente
sobre el desalojo, dependiendo de cul de los ttulos presentados por las partes es el que
adolece de nulidad manifiesta.
5.4. La enajenacin de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los
registros pblicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueo, salvo
que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el
artculo 1708 del Cdigo Civil.
5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre
el predio materia de desalojo sea de buena o mal fe-, no justifica que se declare la
improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos
dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo nico que debe verificarse es si el
demandante tiene derecho o no a discutir de la posesin que invoca, dejndose a salvo el
derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
5.6. La mera alegacin del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por
usurpacin, no basta para desestimar la pretensin de desalojo ni declarar la
improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas
en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que est
facultado para decidir sobre la usurpacin. Siendo as, se limitar a establecer si ha
surgido en l la conviccin de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De
declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a
decidir en otro proceso donde se tramite la pretensin de usucapin, puesto que el
usucapiente tendr expedito su derecho para solicitar la inejecucin del mandato de
desalojo o en todo caso para solicitar la devolucin del inmueble.
6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podr expedir una sentencia
inhibitoria, sino que deber de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en
el que corresponda, conforme a los hechos y la valoracin de las pruebas aportadas.
7. En lo que concierne a lo dispuesto por el artculo 601 del Cdigo Procesal Civil,
cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensin interdictal, el accionante no
podr optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperacin de su bien.
Palabras clave: Condicin precaria, desalojo, pretensin interdictal
Fuente: Portal Web del Poder Judicial