1.

- Antecedentes
1.1 Antecedentes de la economa Peruana en los ltimos aos :

El Per ha pasado por diferentes etapas en toda su historia, tanto de bonanza y crisis, de
continuidad y renovacin, de cambios y mejoras. Al hablar de actualidad de la industria de
la construccin, hablamos de un apogeo de no ms de 5 aos atrs, por lo que en realidad
no tenemos una vasta resea acerca de la duracin de los ciclos del negocio de la
construccin lo cual supone que recin se estn creando con datos mes a mes y ao a ao.
Tratar de predecir el futuro de la construccin en el Per resulta ser una tarea difcil, para lo
cual debemos asumir ciertas tendencias y as poder predecir de alguna manera el
comportamiento de este sector y de la economa en general del pas, ya que la construccin
mueve en un porcentaje importante la economa nacional.

Para poder hacer un anlisis del sector inmobiliario, es necesario hacer una revisin de
cmo se ha desarrollado nuestra economa en los ltimos 20 aos (80s y 90s).
Como se muestra en el siguiente grfico, la tendencia del PBI tiende a ser es cclica. La
dcada de los 80s fue de bajo crecimiento (promedio anual 0.6%) y de mayor inestabilidad
econmica y social.


Fuente: BCR Crecimiento del PBI 1980 1992, Procesos cclicos.

En el siguiente grfico, muestra la inflacin evolutiva en los ltimos aos, mostrando
periodos con hiperinflacin con tasas que superaban niveles del 2700% al final de la dcada.

Fuente: BCR ndices de inflacin 1982 1992.
A inicios de los 90s, el Per se enfrentaba a un entorno de elevada inestabilidad econmica
y social; es por ello que desde 1993 hasta 1997, se inicia el periodo de recuperacin de
estabilizacin de la economa y recuperacin hacia el crecimiento, el cual fue de 7.1% en
promedio anual.


Fuente: BCR Crecimiento del PBI 90s.

El PBI percpita pas de US$ 1400.00 a un nivel de US$ 2450.00 (1981-1997)
debido a que los resultados se trasladaron al mbito social.


Fuente: BCR PBI Per Cpita 1980 - 2000

La economa peruana, en el periodo 1998 a 2002, se enfrent a diversos factores en contra
tanto de influencias internas como externas:

Crisis financiera en el sudeste asitico entre el 97 y 98, con la devaluacin de la moneda
Tailandesa.
El fenmeno del nio afect el agro y la pesca entre 1997 y 1998. Segn el diario El
Comercio, las prdidas ascendieron a $612 y $26 millones respectivamente.
http://elcomercio.pe/economia/peru/que-fenomeno-nino-afecta-al-agro-y-pesca-noticia-
1719952
Entre 1998-2002 ms de 5800 empresas ingresaron al proceso de reestructuracin.
El PBI se redujo en 1998 para luego registrar un crecimiento moderado.
El Gobierno implement programas para restaurar la solvencia de las instituciones
financieras (reducindolas de 68 a 46).

http://es.slideshare.net/MARKAMARCA/hacia-dnde-va-el-sector-inmobiliario



Fuente: APOYO Consultora Empresas que ingresaron a procesos de reestructuracin.


Fuente: APOYO Consultora Crecimiento del PB, Variacin porcentual.


Segn la publicacin de la sociedad peruana de marketing, en el perodo del 2003 al 2011,
fueron aos bastantes buenos, pero con algunos baches:

La economa creci a una tasa promedio del 6.5% por ao por condiciones externas
(alto crecimiento mundial y precios de minerales) e internas (confianza empresarial y
promocin de la inversin).


Fuente: APOYO Consultora Crecimiento del PBI, 2003-2011


Fuente: APOYO Consultora Inflacin Perodo 2003-2011


La deuda pblica present un descenso a niveles por debajo de pases desarrollados.
El hecho de que se presentara una solidez fiscal permiti que la deuda peruana en
dlares recibiera grado de inversin. (Ver Tabla Deuda Pblica Total)


En septiembre del ao 2008 el mundo ingres a una crisis financiera que origin una
recesin econmica global; sin embargo, nuestro pas sigui mostrando un
crecimiento de 0.9% en su PBI. (Ver Tabla Crecimiento del PBI 2009)




Fuente: Banco Central de Reserva Deuda Pblica Total



Fuente: Apoyo Consultara Inversin privada


Fuente: Apoyo Consultara PBI: Crecimiento 2009

A partir del 2012 y los prximos aos se proyecta, Segn el INEI, una moderacin en
el crecimiento econmico pero se mantienen las oportunidades.

La economa contina a buen ritmo impulsada por la demanda interna (consumo e
inversin). Seguir crecimiento an a tasas favorables, 5% en promedio, segn
informacin estadstica del INEI.


Fuente: Apoyo Consultara PBI y proyecciones


La reduccin de la pobreza generar oportunidades de negocio.


Fuente: Apoyo Consultara Tasa de Pobreza.









1.2 Situacin actual de la economa peruana

Despus de ver la evolucin de la economa peruana en los ltimos 20 aos analicemos la
situacin actual: Tenemos que la construccin se encuentra en cuarta posicin como parte
de la contribucin a la variacin de la produccin Nacional.

El decrecimiento del rubro se debe en parte a la menor inversin en obras pblicas,
realizada en el tercer y cuarto mes del ao por los Gobiernos Locales en obras de
infraestructura vial (carreteras y puentes) y edificaciones no residenciales; seguido de los
gobiernos regionales con la disminucin en obras de edificaciones no residenciales y
servicios bsicos.


Fuente: INEI Contribucin a la variacin de la produccin nacional - 2014

Analizando la evolucin del PBI en el Per, se observa el descenso anual de en promedio 20%
con respecto de cada ao anterior debido a la desaceleracin de los rubros de minera y
construccin principalmente.
Con respecto al sector construccin podemos comentar que tambin sigue la misma tendencia
a la baja, esperando el retorno de inversiones y construcciones del sector pblico y privado.


Elaboracin propia con fuente del INEI a 2013



1.3 Situacin actual del sector inmobiliario

1.3.1 Niveles socioeconmicos NSE - PER

IPSOS APOYO determin que el mayor porcentaje de la poblacin se encuentra en los
niveles socioeconmicos B, C y D. Estos dos ltimos niveles buscan viviendas menores a
US$ 30,000 en promedio,



Fuente: IPSOS APOYO Estructura de hogares de Lima Metropolitana - 2013


Para desarrollar proyectos inmobiliarios es tambin necesario conocer cul va hacer el
crecimiento poblacional en los prximos aos y adems de la distribucin de edades.


5.02
4.04
4.98
6.83
7.74
8.91
9.80
0.86
8.79
6.91
6.28
5.02
7.66
4.50
4.67
8.40
14.76
16.62 16.46
6.15
17.43
3.43
15.17
8.50
-
5.00
10.00
15.00
20.00
Evolucin PBI Pas vs PBI Construccin
PBI real (var. %) Construccin (var. %)

Fuente: INEI Pirmide poblacional - 2013

Asimismo tendramos que observar cul es el comportamiento de gastos por familia por cada nivel
socioeconmico actual:

















Fuente: INEI Ingreso y gasto estimado por familia de cada nivel socioeconmico

Por ltimo sera propicio observar la demanda insatisfecha de viviendas en promedio:

Fuente: INEI Pirmide poblacional - 2013
2.- Anlisis del tema, citar fuentes, realizar un benchmarking con otras capitales en
Latinoamrica y el mundo.


2.1 BURBUJA INMOBILIARIA


Empecemos diciendo que una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado
de los precios de los bienes inmuebles, ocasionado principalmente por la especulacin. Tal
especulacin supone una compraventa de terrenos que luego sern revendidos a precios ms
altos esperando obtener un beneficio econmico conforme a la movilidad del mercado.

Tal situacin infiere adems que los precios se incrementen sin razn alguna y cuando esto
sucede muchos inversionistas quieren invertir en este tipo de activos y por tal motivo tambin
supone que las inmobiliarias y constructoras se dediquen a construir cada vez ms tratando de
atender el mercado.

Cuando la situacin de precios altos se revierte al tener mayor oferta es cuando se produce
una burbuja, es decir que cuando el precio del inmueble o activo se encuentra desajustado y
persiste en el tiempo en relacin a su valor nominal.

(http://www.gerencie.com/que-es-una-burbuja-inmobiliaria.html)

2.1.1 Burbuja inmobiliaria en el Per?

Para el caso del Per hay diferentes opiniones que suponen que puede o no puede
haber una burbuja inmobiliaria.

Factores que contribuyen a la aparicin de una burbuja inmobiliaria:
Demanda artificial y especulacin.
Accesos a crditos financieros con tasas de intereses.

Factores por los que se considera que NO hay una burbuja inmobiliaria en el Per:

Existe una gran demanda insatisfecha de primer inmueble.
Condiciones macroeconmicas del pas, favorables.
Inexistencia de relajamiento en las condiciones crediticias debido a que
hay una baja morosidad.
El alza de los precios del suelo no se debe a una especulacin sino a una
escasez artificial de oferta de suelo.
Aumento en la capacidad de pago y mayor poder adquisitivo.
Crditos hipotecarios saludables.

A continuacin citaremos algunas noticias referentes al tema en mencin con las
diferentes posiciones de especialistas del negocio y/o economistas:





Se reaviva el debate sobre una posible burbuja inmobiliaria
Publicado: 10 de Marzo del 2014
Fuente: larepublica.pe/Economia

Para el economista Paul Lira, director acadmico de la UPC, "la burbuja
inmobiliaria est a la vuelta de la esquina", ya que, pese a que el ritmo de venta se
desaceler, los precios continan incrementndose
"Una burbuja se define como el incremento en el precio de un bien que va ms all
de sus fundamentos. Ahora bien como el mismo Banco Central de Reserva seala,
entre el ltimo trimestre del 2014 y el del 2013 los precios se han incrementado en
16% en soles constantes mientras que la venta de unidades inmobiliarias solo subi
en 2%", explic.
Asimismo, en el perodo noviembre 2013 - noviembre 2012, los crditos para
viviendas se incrementaron 23%, de los cuales el 40% estuvieron en dlares. "Esto
agrega una dimensin adicional al problema inmobiliario, pues muchos deudores
en esa moneda perciben sus ingresos en soles, lo que los expone a un riesgo
cambiario", refiri.
Sin embargo, para el economista Armando Mendoza, el incremento de los precios
de las viviendas se debe, en parte, al auge especulativo.
"La burbuja se genera por la sobredemanda ante los crditos y por muchas
compras especulativas, pero an estamos lejos de eso. El sector inmobiliario es
bastante heterogneo, pero algunos sectores como el A o B ya estn llegando a su
tope, es decir, sus alzas sern ms razonables", coment.

Burbuja inmobiliaria Existe?
Publicado: 30 de Enero del 2014
Fuente: Caretas.com.pe
Existen dos aproximaciones complementarias para analizar una burbuja. Una es
calculando el ratio del valor del departamento entre el valor anual de los
alquileres, conocido como PER (una versin del Price to Earning Ratio, de
finanzas). Es decir, si el inmueble vale US$ 100,000 y el alquiler anual es US$
10,000, el ratio es 10. Es decir, si se alquila, en 10 aos se recupera el valor. Otra es
viendo directamente los precios y sus determinantes.
De acuerdo con Global Property Guide, si el PER se mantiene entre 12.5 - 25.0, se
dice que el precio se encuentra en niveles normales, situacin que segn el Banco
Central de Reserva del Per (BCRP) se da en Lima Metropolitana, ya que el ratio
viene oscilando entre 15 y 16. Este guarismo muestra el nmero de aos que se
tendra que otorgar en alquiler un inmueble para recuperar el valor del mismo.
Viendo los determinantes reales, un reciente estudio de Macroconsult muestra
que los precios de los departamentos se encuentran alineados con el PBI per cpita
y la evolucin del tipo de cambio real. Por ahora se tratara de un boom en medio
de una demanda todava insatisfecha de viviendas, sobre todo en estratos
emergentes. Sin embargo, se espera una fuerte moderacin en el ritmo de
incremento de los precios en 2014.
En resumen, segn ambas aproximaciones, podemos seguir tranquilos..


El sector construccin crecera 15% anual hasta el 2016
Publicado: 23 Mayo 2013
Fuente: gestion.pe

As lo indic el presidente del Fondo Mivivienda, Luis Angel Piazn, tras la
inauguracin de la sexta edicin de Casa Show del BCP. El sector Construccin
crecer 15% anual hasta el 2016, gracias a la demanda habitacional insatisfecha,
seal el presidente del Fondo Mivivienda (FMV), Luis Angel Piazn.
Indic que de esta manera alcanzarn la meta total de viviendas colocadas en el
actual periodo gubernamental, entre el sector pblico y privado, de 500 mil
unidades zhabitacionales, lo que incluso podra superarse.

2.1.2 Demanda y oferta FORMAL de viviendas en la actualidad?
Fuente: Estudio CAPECO 2013

Fuente: CAPECO Informe Anual - 2013
Se aprecia que existe de una relacin directa entre el estrato al que pertenecen los
hogares
demandantes de vivienda y el precio de la misma. Bajo este aspecto, segn el estudio
de CAPECO :

Un total de 19,912 (73,56%) de los hogares demandantes de vivienda
pertenecientes al estrato bajo se concentra en los rangos de precios inferiores a
US$ 15 000.

El 98,96% de la demanda efectiva del estrato medio bajo se encuentran
representados por 206,662 hogares y orientan sus expectativas de precio de
viviendas entre los rangos de precio entre US$ 15,001.00 a US$ 50,000.

La proporcin de 93,88% correspondiente a los hogares demandantes efectivos
del estrato socioeconmico medio equivalentes a 179 235 hogares, se encuentran
localizados en el intervalo de precio comprendido entre los valores US$ 50,001.00
a US$ 120,000.00

En lo que se refiere al estrato medio alto, el 75% de hogares demandantes
efectivos de vivienda se encuentran representados entre los intervalos de US$ 120
001 a US$ 200,000.00 ascendentes a 3,367 hogares.

Los hogares demandantes de vivienda correspondientes al estrato alto se
encuentran representados con 574 hogares localizados en los rangos de precio
superiores a US$ 200,00100.

Asimismo se aprecian en los cuadros lneas abajo que muestran la estructura de
demandas de casas y departamentos para todos los niveles, segn lo informa CAPECO
en su informe anual del 2013:


Fuente: CAPECO Informe Anual - 2013


2.1.3 Perspectiva para el sector inmobiliario en los prximos diez aos:

Por lo tanto, dadas las explicaciones y datos enunciados con anterioridad se puede
suponer:

o Dficit de vivienda total en el Per asciende alrededor de 1500,000.00
(ms de un milln y medio de viviendas).
o En el Per anualmente se crean 100,000 (Cien mil) nuevos hogares.
o La demanda est centrada en los niveles Medio y Medio Bajo (Sect. C y D)
o En el Per anualmente se construye alrededor de 50,000.00 (Cincuenta
mil nuevas viviendas) tanto en el sector formal como en el informal
(autoconstruccin).


Por lo tanto, si para este ao hay un dficit de viviendas del 1, 700,000 y por cada
ao siguiente el dficit de viviendas aumenta en 100,000; por tanto se puede
armar el siguiente cuadro:


Fuente: Propia

Dficit de Oferta VS Demanda Efectiva en los prximos 10 aos













Fuente: Propia

Con la informacin brindada y el anlisis realizado, se puede determinar que el
sector inmobiliario continuar en crecimiento y que con las proyecciones que se
estn dando el mercado, no ocurrira una burbuja inmobiliaria. Por lo tanto, se
espera un escenario optimista para los prximos 10 aos en lo que respecta al
sector.

2.2 Burbuja inmobiliaria en Espaa:

La burbuja inmobiliaria Espaola tuvo sus inicios en el ao 1997 y cuando el presidente
Aznar promulg la ley de suelos, es decir se aument el terreno urbanizable y ya
empezaba a vislumbrarse un negocio rentable para los empresarios. Se empezaron a
construir ms viviendas.
Durante el Ao 2002, Aznar propuso una reforma laboral (Reduccin de los derechos
laborales), con lo cual se trat de disminuir la tasa de desempleo. En ese sentido se
dispar la demanda de mano de obra (Nacional y extranjera) y el ritmo de construccin de
viviendas continu.
En este mismo ao la ley del suelo fall, tanto que el aumento de la demanda de vivienda
aument su precio y eso a su vez dispar el precio del suelo, ste precio subi porque se
tasaba en funcin a los beneficios potenciales y esto termin subiendo an ms los precios
de las viviendas. El alto margen de las viviendas atrajo especuladores, lo que aument ms
el precio de las viviendas.

3 aos ms tarde (2005), la burbuja ya estaba desatada, Espaa en un ao construa ms
viviendas que Francia, Alemania e Italia juntas. De todos modos, gracias a la construccin
el PBI interno se dispar.



Fuente: Sociedad de Tasacin espaola Evolucin de precios de las viviendas por m2

Las viviendas empezaron a subir cada da ms y ms, sin embargo los sueldos estaban
congelados. Y por qu la gente segua comprando viviendas?, en es este punto que
entraban a tallar los bancos, pues stos rebajaron las exigencias para acceder a los
crditos haciendo , por ejemplo, que las hipotecas se estiraran a 40 aos para que las
personas puedan pagar las cuotas.



Se pensaba errneamente que si algn da una persona no poda pagar las cuotas, poda
vender la vivienda a un mayor precio (porque stos siempre suben), pagar las hipotecas,
recuperar la inversin y quedarse con un beneficio.

Ya en el ao 2007, las deudas familiares, administraciones pblicas, empresas y entidades
eran descomunales.

No es que la habilidad de generar riquezas genere crecimiento, sino que el nico motor de
riqueza era el crecimiento en s y ste slo exista slo con la deuda.


Fuente: Propia

Ya en el 2008, las viviendas estaban muy caras, las personas tenan que tomar las
hipotecas a 40 aos y a vivir en zonas muy reducidas.
Al estallar la crisis crediticia de EEUU, que se contagi por todo el mundo, un buen grupo
de bancos dej de prestar dinero, los inversores dejaron de comprar deudas y en
consecuencia el pnico de desat. El consumo se desplom, se contrajo la economa, las
empresas empezaron a realizar despidos masivos, las familias sin trabajo dejaron de pagar
sus hipotecas y stas fueron ejecutadas. La demanda de viviendas cay y por consiguiente
los precios de las mismas

Realizando un comparativo de ambos pases con respecto a este problema podemos
comentar que tanto las circunstancias del macro entorno como la organizacin de Espaa
como parte de su estrategia econmica fueron las detonantes, a diferencia de Per, donde
ya se estn tomando las medidas necesarias para evitar este efecto que nos traera
consigo serios problemas econmicos y de otras ndoles, que sern tratadas en el siguiente
punto.


3.- Impacto econmico del tema en el Sector


4.- Estrategias de la empresa para hacer frente al tema tratado.
Para determinar las estrategias de una empresa inmobiliaria sobre tal situacin primero
debemos analizar el FODA del negocio:

4.1 FODA DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PER


Fortalezas y oportunidades:

En trminos generales, no hay burbuja inmobiliaria
Crecimiento del empleo formal en 4%
Crdito con buenas condiciones para familias y desarrolladores
Mayor presupuesto para el Programa MiVivienda en el 2013
Crecimiento en nmero de empresas y en facturacin promedio.
Nuevos mercados en provincias

Riesgos y amenazas:

Conflictos sociales y agravamiento de la crisis mundial: impacto en la inversin privada y el
empleo
Incremento de precios de terrenos por escasez .
Mayores trabas burocrticas
Escasez de mano de obra calificada
Mayores restricciones para la habilitacin de agua y desage
Problemas de sindicato y poblacin
Avance lento de los nuevos programas del estado: Generacin de Suelo Urbano y Nuestras
Ciudades , Inseguridad Ciudadana.


Ante tales noticias de posibles o no especulaciones sobre el inicio de una burbuja inmobiliaria
en el Per, La superintendencia de Banca y Seguros ha tomado las siguientes acciones a
futuro:

Evaluacin ms exigente en el otorgamiento de prstamos hipotecarios: Se ha
aumentado el valor de la cuota inicial.
Se ha mantenido constante y a veces en aumento la tasa de inters en los prstamos.

En el siguiente cuadro, se visualiza el actual crecimiento de los crditos hipotecarios, as como
la evolucin de la tasa de inters hipotecaria en los ltimos aos. Lo resaltante es ver cunto
ha disminuido la tasa de inters, especialmente la de la moneda de dlares, de 9.8% en Enero
del 2008 a niveles de 8.5% en Setiembre 2012. Es por ello, que se estn tomando medidas
ahora por la SBS para asegurar que la disponibilidad crediticia se mantenga saludable y no
ocurra una situacin parecida a Estados Unidos o Espaa.










Segn datos de la SBS, a noviembre del ao 2012, el stock de crditos hipotecarios para
vivienda bordeaba los 23 mil 300 millones de soles y el nmero de deudores llegaba
apenas a 172 mil (poco ms del 4% del total de hogares urbanos). Los bancos ahora estn
teniendo mayor cuidado al otorgar un financiamiento, han tomado medidas como: elevar
la cuota inicial, de esta manera se protegen al descartar personas con mayor riesgo
crediticio.






Tomando como referencia el cuadro siguiente, podemos observar que tenemos gran margen de
crecimiento en el valor de venta por M2 respecto a los dems pases de la regin.





















5.- Conclusiones y comentarios



Precio de viviendas en Amrica Latina 2010
(US$ por metro cuadrado)
981
1,063
1,065
1,293
1,549
1,624
1,654
1,875
2,024
2,191
2,616
2,625
Ecuador
Per
El Salvador
Nicaragua
Panam
Colombia
Costa Rica
Chile
Mxico
Uruguay
Brasil
Argentina
Fuente: Global Property Guide Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank