INTRODUCCIN

El coste de un inmueble, o los gastos de alquiler, incluye los costes de alquiler del edificio y los
del suelo, que se paga a terceros o al dueo del edificio (si el edificio pertenece a alguien ajeno
al negocio). No incluye las cuotas de hipoteca ni los intereses de la misma [1]. Estos costes son
una parte mayoritaria de los gastos del negocio operativo de cualquier hospital veterinario. Esto
es as tanto si el futuro dueo de la clnica compra el inmueble como si lo alquila. Si el edificio
de la clnica est en rgimen de alquiler financiero, los costes de alquiler, como parte de los gas-
tos operativos, representan en una clnica bien llevada solamente el 5% de la base triple neta o
entre el 6 y el 8% de los ingresos totales brutos, incluyendo impuestos de propiedad, seguros y
mantenimiento, que suman el total del coste triple neto.
Hay que recordar que estas estadsticas son para clnicas bien gestionadas [2]. Uno podra
esperar mayores beneficios o menos metros cuadrados para conseguir una mayor eficiencia,
y as disminuir el porcentaje de los costes de alquiler. Si se mira el coste de alquiler como un
porcentaje de los ingresos totales desde una base ms amplia, supone una media del 6,6%.
Esta media varia segn la regin, el precio del metro, el nmero de veterinarios y los ingre-
sos totales [1].
Una clnica media de la zona Oeste de Estados Unidos report un coste de alquiler del 6,9%,
lo que es significativamente ms alto que el coste de una clnica media en el Noreste (5,3%).
Las clnicas urbanas tambin comunicaron una media significativamente ms elevada (7,1%)
que las rurales (5,7%). Las clnicas con ms de dos veterinarios tienen un coste de alquiler ms
bajo (un 5,4%) que las clnicas con uno o menos veterinarios [2].
Dependiendo de los trminos del depsito, si es que lo hay, cuando el clnico se convierte
realmente en el comprador del inmueble, los costes (en trminos de contrato o cuotas hipote-
carias) son normalmente ms bajos que el alquiler. Por supuesto, esto puede variar segn
el precio de compra de la propiedad, el porcentaje de intereses, y el depsito entregado por el
comprador.
Si se mira el coste del inmueble como una hipoteca, incluyendo amortizacin principal e
intereses (segn un estudio del ao 2001) [1], la cantidad media gastada como porcentaje del
ingreso total es el 6,5%. Aqu tambin estos porcentajes varan segn la localizacin, el nme-
SAUNDERS
Vet Clin Small Anim 36 (2006) 373-384
CLNICAS VETERINARIAS
MEDICINA DE PEQUEOS ANIMALES
Compra y alquiler de inmuebles
para clnicas veterinarias
Karl R. Salzsieder, DVM, JD
Salzsieder Consulting and Legal Services, 611 Cowlitz Way West, Suite B, Kelso WA 98626, USA
Direccin electrnica: karl@vetbizlaw.com
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ro de veterinarios y los ingresos brutos de la clnica [1]. El porcentaje ms alto es el 7% para cl-
nicas metropolitanas y de las afueras de la ciudad.
Igual que antes, este porcentaje no incluye los gastos del arrendamiento financiero de tipo
triple neto, que incluye seguros, impuestos y mantenimiento. Normalmente, el arrendatario
imputa estos costes como costes operativos. As, si se excluye el pago principal del importe de
la hipoteca, el pago debera ser mucho menor, pero esto no es posible sin saber las variables
citadas previamente.
Adems, como mencionamos en otra parte de este artculo, algunos alquileres de clnicas
veterinarias pueden estar por debajo del mercado debido a propietarios que no son terceras
partes o porque el inmueble de la clnica no se utiliza de la mejor forma posible segn su
localizacin.
Cuando se analiza el porcentaje de ingresos sobre los costes del inmueble, tanto de un alqui-
ler como del pago de una hipoteca, el arrendatario debera saber que estos costes son ms altos
para una clnica de apertura reciente o que ha incrementado su espacio, ha comprado o edifica-
do un nuevo edificio recientemente. En estos casos, puede que la clnica todava tenga que cre-
cer en el espacio fsico de planta que acaba de ampliar.
El autor ha visto clnicas en las que, despus de mudarse a las nuevas instalaciones, los
pagos de la hipoteca alcanzan al principio el 12 o 18% del ingreso bruto de la clnica. Normal-
mente, estas clnicas tienen planes para crecer en la nueva rea expandida del hospital, y saben
y esperan que estos altos costes de instalacin temporales (como porcentaje de ingresos)
decrezcan a medida que crezcan la clnica y los ingresos, mientras que los costes de la insta-
lacin permanecen casi constantes a lo largo del tiempo, excepto por las variaciones de apre-
ciacin de mercado, que puede afectar a los pagos del alquiler, o los cambios del porcentaje de
inters, que puede afectar a los pagos de la hipoteca. La pregunta clave es si es mejor comprar
o alquilar el inmueble.
A la hora de tomar la decisin, durante la compra de una clnica veterinaria o la planifica-
cin de la expansin de las instalaciones actuales, remodelando o con una construccin total-
mente nueva, una de las preguntas fundamentales es si el dueo de la clnica debera o no com-
prar o alquilar la parte del inmueble destinada a la clnica.
En el estudio American Animal Hospital de 2002, de 882 veterinarios que respondieron, el
77% comunic que era propietario de su clnica. Adems, este estudio confirm que en las cl-
nicas de uno o menos veterinarios, el 82% era propietario, mientras que slo haba un 74% de
los encuestados que era propietario cuando el equipo estaba compuesto por ms de dos veteri-
narios. Contrariamente al sentido comn, las que se estn expandiendo meramente con una
remodelacin o las clnicas que estn construyendo un edificio totalmente nuevo pueden, al
igual que el comprador de una clnica nueva, tener incluso una tercera persona que sea propie-
taria de la parte expandida o de la nueva instalacin, y pueden alquilarla para el uso de la clni-
ca si lo desean [3].
Si la clnica est en venta, muchos propietarios de edificios de clnicas preferiran seguir
siendo propietarios del inmueble y alquilarlo al nuevo propietario de la clnica. Esto da al ven-
dedor un ingreso a largo plazo, asegurado por el inmueble. Normalmente al vendedor le es grato
vender la clnica y alquilar el inmueble, ya que los nuevos propietarios de clnicas son normal-
mente buenos inquilinos a largo plazo, lo que proporciona al dueo del inmueble una estabili-
dad y longevidad de su inversin. Adems, los dueos de clnicas nuevas seguramente pagan al
dueo del inmueble un alquiler establecido a partir de los precios de mercado.
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La mayora de los compradores no corporativos de clnicas preferira comprar el inmueble,
sobre todo cuando todas las dems cuestiones son similares y el pago del depsito no es un pro-
blema. Esto ayuda a disminuir el coste de alquiler de la clnica, asumiendo que el comprador del
edificio est de acuerdo en que el pago de la hipoteca sea igual que el alquiler cobrado a la cl-
nica, y que el precio del inmueble no sea demasiado alto.
La mayora de los compradores corporativos de clnicas no compran el inmueble de la cl-
nica (segn entrevista personal con tres altos ejecutivos de corporaciones: Scott Campbell,
DVM, CEO, Banfield, 2000; Stan Creighton, CEO, National Veterinary Association, 2004, y
Michael Everett, JD, Corporate Counsel, Veterinary Centers of America, 2004). En este artcu-
lo se consideran las razones para ambos criterios.
DEFINICIONES
Alquiler y leasing (arrendamiento financiero) son trminos que normalmente pueden usarse indi-
ferentemente y se refieren a las diferentes condiciones de un contrato sobre el uso y control de un
inmueble mediante el pago al propietario, normalmente mensual o anual. Tcnicamente, alqui-
lar o tener un contrato de alquiler se refiere al pago por el uso de una instalacin por un perodo
menor a un ao. Un contrato de arrendamiento financiero se refiere al pago por el uso de una ins-
talacin por un perodo de un ao o ms tiempo. La mayora de los contratos de arrendamiento
financiero se basa en el denominado triple neto. Esto requiere que el arrendatario pague la
mayora de las reparaciones y mantenimientos, as como los impuestos, seguros y servicios.
Muchas de las condiciones en los contratos de arrendamiento financiero se refieren a un
perodo de 3 a 5 aos. Muchos inquilinos quieren un alquiler de un mnimo de 7 a 10 aos, o al
menos por el total de aos de amortizacin de cualquier financiamiento del negocio. Para per-
mitir una flexibilidad para el comprador de la clnica, se debera utilizar un arrendamiento
financiero de 3 a 5 aos con diversas opciones por si fuesen necesarias.
Las opciones para renovar el arrendamiento financiero son acuerdos breves, normalmente
incorporados en el alquiler, para permitir a un arrendatario comprometerse a un alquiler ini-
cialmente por un perodo corto (que sigue siendo por un mnimo de uno a 3 o 5 aos), pero
incluyendo la facilidad de renovacin (o no) del alquiler inicial por uno o ms perodos.
En la mayora de los casos, la recomendacin del autor para un arrendamiento financiero es
asegurar la instalacin, alquilndola por el mnimo perodo que el arrendador permita (normal-
mente de uno a 3 aos) y luego incluir (en el contrato de alquiler) un nmero de opciones para
renovar el alquiler (por 3 a 5 aos cada una) segn se necesite, para cumplir con los aos que el
arrendador exige.
El uso de un contrato a corto plazo con varias opciones de renovacin permite al arrendata-
rio (p. ej., clnico, dueo del negocio) tener flexibilidad por si ocurre algn tipo de problema, ya
sea de salud del clnico o del negocio. Tambin puede haber problemas relativos a la instalacin
o a su localizacin. Por supuesto, el arrendador puede exigir y preferir un contrato de alquiler a
largo plazo en vez de a corto plazo, para tener estabilidad en su contrato.
La mayor desventaja para el arrendatario cuando tiene contratos de alquiler de perodos cor-
tos, con diversas opciones de renovacin, es que se pueden permitir incrementos ms frecuen-
tes del precio del alquiler. A veces, el arrendador puede incrementar el precio del alquiler en
cada perodo.
La mayora de los alquileres tienen clusulas de incrementos anuales en el documento de
alquiler original. Sin embargo, si el incremento del coste de la vida es mayor que el preestable-
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cido en la clusula inicial, los contratos a corto plazo con la opcin de renovacin permiten al
arrendador hacer los necesarios ajustes del precio del alquiler.
Si el propietario de la clnica tambin es propietario del edificio, la entidad arrendataria sera
el clnico (dueo del negocio), que podra establecerse como propietario o como entidad dis-
tinta separada del negocio del inmueble. En casi todos los casos, se recomienda establecer el
inmueble como una entidad de negocio aparte entre el dueo del inmueble y el arrendador, pues
el veterinario arrendatario es una entidad de negocio separada y diferente, incluso siendo el
principal de ambas entidades el mismo dueo o dueos.
La mayora de los arrendadores que son terceras partes aceptan alquilar una clnica veteri-
naria que est establecida como una entidad de negocio aparte, pero tambin pueden exigir que
los accionistas sean avalistas personales del alquiler. Esto es una prctica normalmente acepta-
ble, siempre y cuando exista una clusula en la documentacin de la entidad del negocio que
establezca que los avalistas deben ser indemnizados si se produce alguna prdida que se les
deba asignar.
Antiguamente haba muchos propietarios individuales que se establecan como propietarios
o socios de entidades de negocio. Hoy en da, con el incremento cada vez mayor del riesgo de
responsabilidad para los propietarios de clnicas, en casi todos los casos el negocio de la clni-
ca debera ser una entidad aparte, que no fuese ni el propietario ni el socio de la propiedad del
edificio. La propiedad del inmueble debera ser una entidad aparte, ni propietaria ni socia de la
propiedad.
Aparte de la propiedad y la asociacin para la propiedad del inmueble, las opciones de enti-
dades ms importantes son la sociedad annima (S. A.) y la sociedad limitada (S. L.). En la
mayora de estados, los negocios S. L. veterinarios se estableceran realmente como sociedades
profesionales de sociedad limitada (P. S. L.), mientras que la entidad del inmueble sera una S. L.
Con la mayor aceptacin de las S. L., la mayora de los nuevos negocios formados, ya sea
para negocios de clnica como para la propiedad del edificio, son S. L. si la compaa no planea
posteriormente salir en bolsa mediante una venta de acciones.
Hay muy pocas asociaciones propietarias de edificios o fondos de inversin en edificios que
puedan ser pequeas compaas privadas o compaas mercantiles pblicas, dependiendo del
nmero de propietarios. Actualmente, la tendencia en los negocios de edificios pequeos es que
el propietario del edificio sea una S. L. Esta organizacin tiene la proteccin de la responsabi-
lidad por parte de una asociacin, pero requiere, por ejemplo, menos formalismos para las reu-
niones de accionistas e informes. No hay espacio, ni es este el objetivo del artculo, para expli-
car todas las razones a la hora de escoger un tipo de sociedad u otro. De todos modos, en la
mayora de los casos, el autor recomienda una S. L. para la entidad de negocio, tanto para el
negocio como para la propiedad del edificio.
La compra del edificio puede ser ms fcil de lo que pueda pensar un inversor novel. La
mayora de sociedades de crdito preferiran que el veterinario comprase el edificio siempre que
pagase una cantidad de entrada suficiente para cumplir con las exigencias de la sociedad de cr-
dito. Esto permite a la sociedad de crdito de la clnica combinar seguridad para la clnica y para
el edificio.
Una posible fuente de pago inicial (por lo que respecta a la sociedad de crdito) es que el
vendedor acepte un pagar de prdidas trasladables a perodos anteriores, lo que significa que
se debe subordinar al vendedor, o ponerlo en segundo lugar, por lo que se refiere a la seguridad
de los bienes races.
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Es decir, esto permite que la entidad financiera est en primer lugar por lo que respecta a la
seguridad de los bienes races. Con este escenario, la entidad financiera puede tratar la finan-
ciacin del vendedor (pagar de prdidas trasladable a perodos anteriores) como si fuera un
pago a cuenta a la hora de calcular el coeficiente de prstamo/valor del inmueble. La mayora
de las entidades financieras slo presta hasta un 75 u 80% del valor del edificio. Por tanto, si el
comprador no tiene hasta un 20 a 25% del pago inicial, el vendedor podra trasladar esta canti-
dad a un pagar subordinado a la entidad financiera en forma de pagar de prdidas trasladables
a perodos anteriores como se ha explicado antes. El nico otro factor limitante es que algunas
entidades de crdito tambin tienen procedimientos operativos que requieren una mnima inver-
sin del comprador en dinero al contado. Sin embargo, tambin hay otras entidades de crdito
que (si el coeficiente de prstamo/valor del inmueble se cubre como se ha explicado antes) estn
dispuestas a prestar al comprador hasta el 100% de la financiacin sin un pago inicial.
La compra o el alquiler del edificio es una cuestin que va ms all del problema del pa-
go inicial del comprador. El anlisis se basa en el estudio de los clculos del arrendador sobre
el retorno esperado o retorno de la inversin (ROI) y comparndolos con el contrato mnimo
del alquiler del edificio o los pagos de hipoteca programados, incluyendo las tasas de inte-
rs actuales.
Si el ROI de negocio del arrendador es suficientemente alto (ms alto que el ROI normal
de un edificio), algunos consultores o asesores tambin proponen considerar los costes de
ser propietario de algo ms o de algn otro tipo de negocio veterinario, en vez de tener capital
sobre el edificio [3]. Este autor cree que, aunque la consideracin de este coste de oportunidad
puede que sea una cuestin razonable para grandes corporaciones que tienen la misin de
expandirse casi sin lmite, no lo es para la mayora de modelos de negocios pequeos de clni-
cas veterinarias.
Esto es especialmente cierto cuando la National Commission on Veterinary Economic
Issues (NCVEI) sigue mostrando que el retorno neto medio (ROI) est en un intervalo de ape-
nas el 5 al 7 % tras el pago del veterinario, del alquiler y de los gastos de gestin. Cualquier
veterinario que est estudiando comprar un edificio debera saber que una clnica bien gestio-
nada recibe un retorno de inversin (ROI) del 11,8% [2].
En la mayora de los estados los inversores en edificios esperan un mnimo del 8,5 al 10%
neto de retorno de inversin (ROI) [4]. Este retorno de inversin esperado se calcula sobre
el precio de compra del edificio o sobre su precio de mercado, as como sobre la ejecucin de
la fecha de alquiler y, posteriormente, cada ao. Algunos investigadores y reglas histricas
han establecido que la tasa de alquiler del edificio para una clnica especializada de un solo
dueo debera ser un 1% mensual o un 12% anual del precio de mercado. En algunos mercados
especiales o en clnicas establecidas desde hace tiempo, muy bien gestionadas, esto sera lo
mximo esperable.
Sabiendo que cualquiera de estos ROI puede afectar a la tasa de alquiler, el lector puede
entender que, si el comprador del edificio puede obtener un prstamo por todo el dinero a un
inters del 6 al 7% o incluso un poco ms alto, ser porque el flujo de caja debe ser menor que
el alquiler, incluso sabiendo que los pagos de hipoteca incluyen unas cantidades pequeas de
cuotas del principal.
Por supuesto, el efecto de los impuestos sobre los beneficios sera distinto para las salidas de
efectivo para pagar las cuotas del alquiler que para pagar la compra del edificio, porque los
pagos de alquiler se deducen un 100% en la renta de la entidad de negocio, pero los pagos de
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hipoteca slo incluyen la porcin del inters como gastos de deduccin de la entidad de nego-
cio [1]. El cdigo de impuestos del Internal Revenue Service (IRS) impide que los comprado-
res de edificios declaren los pagos principales de la hipoteca como un gasto operativo, por lo
que no es un gasto que ahorre impuestos.
Cuando los edificios tienen un tamao razonable y los costes de construccin sin contar el
terreno estn entre 1.250 y 1.600 dlares por metro cuadrado, es fcil ver que un hospital, inclu-
so relativamente pequeo, como de 200 m
2
de tamao incluyendo el terreno, estara en un pre-
cio entre 300.000 y 350.000 dlares segn precio de mercado; por lo tanto, el alquiler estara
fcilmente entre 2.500 y 3.000 dlares al mes, mientras que los pagos de compra (el coste total
del edificio, incluyendo el terreno por 300.000 dlares) seran de 2.120,34 dlares al mes a un
inters del 7% durante 25 aos. En este caso, si se compra en vez de alquilar debera haber un
ahorro de ms de 800 dlares al mes. Esto tambin presupone que el propietario del edificio
(sobre todo si tambin es el propietario de la clnica) cobra un alquiler por la clnica igual o no
mucho ms elevado que el pago de la hipoteca.
Estos trminos cambiaran, por supuesto, en un entorno que incluyese la variacin de la tasa
hipotecaria de la entidad de crdito. Actualmente, el autor est involucrado en la consultora de
transacciones de venta de varias clnicas, y ha visto que las entidades de crdito tienden a ofre-
cer al comprador el dinero de la hipoteca a una tasa preferente mayor del 1-2%. El trmino fijo
de estas tasas de inters vara de 1 a 5 en 10 aos antes de requerir un ajuste en la tasa de inte-
rs, un pago global o una refinanciacin del valor restante. Por supuesto que cualquier refinan-
ciacin, como una renovacin del alquiler, permitira a la entidad de crdito subir las tasas
de inters.
Este ejemplo de clculo no tiene en cuenta el ahorro en impuestos federales que obtiene
el comprador del edificio al valorar la depreciacin del valor del edificio (sin incluir el valor
del terreno) por un perodo de 39 aos, como una amortizacin sin salida de efectivo. Este
ahorro de impuestos va unido al gasto en intereses y contado, mientras que, normalmente al
mismo tiempo se acumula una apreciacin del valor del inmueble del 3-7% anual o ms, depen-
diendo de la localizacin de la propiedad. La mayora de comparaciones a largo plazo del
aumento del valor medio de los edificios indica que una apreciacin anual de al menos un 3%
es razonable [2].
Algunas zonas de Estados Unidos tienen incrementos peridicos de hasta el 7 al 12% o ms
en un ao [2]. Este aumento es un beneficio contable que no puede asumir el propietario hasta
el momento de la venta de la propiedad. Normalmente dicha venta no ocurre hasta el momento
de la venta de la clnica, excepto si existe un traslado de la clnica anterior o simultneo a la
venta del edificio. Por supuesto, los beneficios de la propiedad no estn disponibles para las cl-
nicas localizadas en centros comerciales, donde la nica forma que permite al propietario de la
clnica es estar al mando de la consulta y usar el edificio es el alquiler.
Otro beneficio que favorece al propietario del edificio es la financiacin, que frecuentemen-
te suele ser fcil. Las entidades de crdito tienden a ver los inmuebles con un tiempo de vida
casi ilimitado si se compara con otras inversiones de capital en las operaciones de negocio.
El reverso de la moneda de la facilidad de obtener un crdito para comprar un inmueble es
el riesgo de que las tasas de inters de las entidades de crdito pueden incrementarse ms rpi-
damente de lo que lo hara un factor de variacin de arrendamiento financiero en un perodo
similar, lo que incrementara el coste neto efectivo de la propiedad por encima de los incre-
mentos graduales de la alternativa de arrendamiento financiero. Si el comprador de un edificio
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puede afrontar alguna fluctuacin en los intereses, puede que el beneficio aadido del aumento
del valor mencionado previamente haga que siga siendo ms rentable comprar el edificio en vez
de alquilarlo.
En resumen, los factores mayoritarios a considerar en la compra de un edificio son la tasa de
inters, el programa de depreciacin, el aumento de valor de la propiedad, el impacto de los
impuestos sobre los ingresos, y el impacto de pagar la cuota principal como parte de la hipoteca
del edificio. Deben compararse todos estos factores con el coste del arrendamiento financiero.
Si se arrienda una propiedad sin un enfoque analtico del contrato de arrendamiento, en rea-
lidad slo hay que tener en cuenta los trminos (perodo acordado de alquiler), el precio, y las
opciones de renovar el alquiler, ms cualquier subvencin para mejoras que el propietario otor-
gue para remodelar o para realizar cambios del diseo del interior de la propiedad.
Normalmente, estas subvenciones para mejoras slo son otorgadas a las clnicas de nueva
implantacin que pueden estar trasladndose a una galera comercial. En este caso, el propieta-
rio puede ofrecer al clnico(s) un incentivo financiero de 20 a 30 dlares por metro cuadrado
para el traslado como ayuda para los trabajos de acabado y diseo escogido por el arrendatario.
A veces, si el espacio alquilado es en un edificio de nueva planta, la subvencin puede ser
mucho ms elevada para el primer arrendatario: hasta 50 dlares por metro cuadrado o ms. En
este caso, pueden haber algunos artculos de construccin interna que pueden no estar todava
completados, y se requiere al arrendatario que los complete con algo de esta subvencin
de entrada.
El anlisis de la compra final implica sobre todo la habilidad del comprador para obtener
financiacin y los costes de oportunidad del negocio, si los hubiese, ms que la revisin de los
documentos y del edificio en s. Siendo los ingresos medios de una clnica veterinaria relativa-
mente bajos como hemos mencionado previamente, si lo comparamos con otros negocios, los
costes de oportunidad de una mayor inversin en el negocio en vez de en el edificio pueden ser
insignificantes. Este autor considera que los resultados apuntan a una propiedad del edificio,
excepto si una clnica especfica tiene el beneficio de ser una de las pocas muy bien gestionadas
que est dando unos beneficios de un 12% o ms, hasta ocasionalmente de un 17 a un 20% del
ingreso bruto.
En estas clnicas, sus propietarios deben calcular los beneficios del coste de solicitar dinero
para invertirlo en la propiedad y determinar si estos mismos dlares aadidos al negocio conti-
nuarn generando la misma tasa de retorno. Si la respuesta es afirmativa, antes de invertir dla-
res adicionales en la propiedad, es mejor que los propietarios inviertan ese dinero en ms acti-
vos gananciales para la clnica.
Si asumimos que la decisin final es alquilar la propiedad, ahora describiremos los puntos
fundamentales que el arrendatario de una clnica veterinaria debe asegurarse en un contrato de
alquiler. Estas ideas pertenecen a los documentos legales del autor.
El documento de alquiler debera ser de longitud variable (de unas 25 a 30 pginas), depen-
diendo del autor del borrador. Un punto importante que debe incluir es el nombre del arrenda-
tario y del arrendador, y de sus entidades asociadas. El contrato debe tener la direccin de las
instalaciones. Debe referirse a otros acuerdos que puedan estar relacionados con el alquiler, lo
que incluye, por supuesto, hacer referencia a cualquier otro acuerdo de compra y venta de la cl-
nica, si el arrendatario fuese a la vez un nuevo comprador de la clnica.
Debe citarse la fecha efectiva de comienzo de alquiler y el perodo de vigencia. Esto
puede variar de un ao a 3, 5, 10 o 20 aos. Si el tiempo es razonablemente corto (menos de
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5 aos), tambin puede haber un listado del nmero de trminos de renovacin o de las
opciones de renovacin que el arrendatario puede ejercer a su discrecin. Necesariamente
debe haber una explicacin de la duracin de cada trmino de renovacin y de la cantidad de
alquiler pertinente.
Este contrato debe incluir los trminos de alquiler bsicos y las clusulas de incrementos.
Normalmente se citan un ao especfico, la renta anual base y la renta mensual base. Algunos
contratos de arrendamiento de centros comerciales incluyen un porcentaje de los ingresos de la
clnica, y pueden tener un requerimiento para contribuir en los gastos de publicidad realizada
para todos los locales del centro comercial. A ser posible se recomienda eliminar estos porcen-
tajes de ingresos y gastos de publicidad.
El contrato debera establecer cualquier otro cargo adicional que deba ser pagado por el
arrendatario. Estos cargos adicionales deben incluir mantenimiento de las instalaciones,
impuestos sobre el edificio y seguro de accidentes ocurridos en el edificio; todos ellos pueden
ser parte de la cuota de la base triple neta. Otros temas importantes son el aparcamiento de los
clientes y los inquilinos de las instalaciones arrendadas.
Otros documentos asociados a los anteriores pueden incluir el derecho a renuncia a la com-
pra o una opcin a la compra del edificio. El contrato debera especificar el rea del local, la
superficie alquilada en metros cuadrados y si est en un centro comercial, la relacin entre
dichos metros cuadrados y el espacio total alquilable del centro. Esto se necesita para permitir
una divisin proporcional para cada arrendatario de los gastos de las reas comunes.
El contrato debe establecer los trminos sobre pagos anticipados. Normalmente, el arrenda-
tario debe pagar el primer y ltimo mes de alquiler por adelantado ms un depsito por daos,
que puede o no igualar el alquiler de un mes. El contrato debe incluir las cuotas de base triple
neta que ahora normalmente son pagadas por el arrendatario, a pesar de que si est en un cen-
tro, sera la parte proporcional de los gastos de impuestos, seguro, costes de mantenimiento y
costes de gestin.
Algunas de las reas mencionadas previamente que pueden ser negociables antes de firmar
un contrato y que pueden incluirse en l son las siguientes:
1. Los metros cuadrados de la instalacin, dependiendo de su localizacin y de si est
o no en un centro comercial.
2. El plazo inicial; normalmente el arrendatario prefiere que sean vencimientos de
contrato cortos con varias opciones para renovacin.
3. La cuota de base debe estar dentro de unos lmites razonables, aunque est ligada
al precio de mercado. De todos modos, este precio de mercado es negociable por-
que existen diferencias en localizacin, calidad, y los niveles de mantenimiento de
los diferentes edificios. Parte del ajuste de la cuota sera si las propiedades adya-
centes estn ocupadas totalmente o vacantes, y la localizacin de la comunidad de
esta instalacin respecto del lugar en el que se han hecho los estudios de valor de
mercado.
4. El arrendatario debe pagar los impuestos y gravmenes del local. Esto pue-
de hacerlo directamente el arrendatario o puede pagarlo el propietario y ser
luego reembolsado por el arrendatario. A veces vale la pena negociar este te-
ma, porque algunos alquileres incluyen un cobro de gestin del 5 al 10% si es
el propietario quien paga y luego es reembolsado. Puede negociarse el ahorro
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de este cobro si el arrendatario acuerda pagar directamente estos impuestos y
gravmenes.
5. Lo mismo ocurre con los seguros, el arrendatario puede descubrir que un lmite
menor de responsabilidad puede ahorrar grandes cantidades de dinero. Sin
embargo, el propietario suele querer que los lmites de responsabilidad sean ms
altos para prevenir un pleito concurrente en el caso de prdida de juicio contra el
arrendador si el seguro del arrendatario no fue lo suficiente alto. Aqu tambin
puede ahorrarse cierta cantidad si el arrendatario acuerda, a ser posible, conse-
guir su propio seguro para que no sea contratado por el propietario, y as se aho-
rra el coste de gestin.
6. El arrendatario, sobre todo si el local es independiente, acuerda pagar sus servi-
cios, incluyendo gas, electricidad, agua, telfono y otros servicios del local. Si el
local est en un centro comercial, el propietario puede que tenga que valorar la
parte proporcional de estos gastos, dependiendo del tamao del local.
7. El coste de mantenimiento del local puede tambin ser una obligacin tanto
del arrendatario como del propietario, dependiendo de la localizacin del local
y si hay o no otros arrendatarios compartiendo los gastos. Se sugiere que, en el
caso de que el local sea independiente, el arrendatario tome la total responsabi-
lidad del mantenimiento para ahorrar costes de gestin y, posiblemente, permi-
tir algn control sobre la calidad y la cantidad. Otro tema importante a la hora
de valorar los gastos para el arrendatario es el coste de los sistemas de calefac-
cin, ventilacin y aire acondicionado (CVAC). Estos sistemas son caros de reem-
plazar. Si el arrendatario ocupa un local que no tiene un nuevo equipamiento
que est todava en garanta, el arrendatario podra ser responsable, en el pri-
mer ao de alquiler, de reemplazar la unidad CVAC, que podra costar desde
5.000 hasta 20.000 dlares dependiendo del tamao de la unidad. Este asunto
debe ser negociado. Si el arrendatario es responsable de pagar este capital tan
caro, el pago puede distribuirse en varios aos. Tambin puede negociarse que
sea el propietario el 100% responsable durante el primer o segundo ao de
alquiler.
8. Si el arrendatario no tiene una perspectiva histrica a largo plazo de los costes tri-
ples netos (que incluyen seguros, impuestos y mantenimiento), debera negociar un
pago mximo anual del triple neto para protegerse de una sobrevaloracin.
9. Tambin es importante para el arrendatario que negocie los temas sobre reformas,
especialmente si planea cambios importantes del diseo interior del local. Normal-
mente, si esto es la transaccin de un local para una clnica nueva, el propietario
puede incluso proporcionar unos 20 a 30 dlares ms por metro cuadrado para que
el arrendatario pueda utilizarlo para cambiar el interior del local.
10. El contrato debe estipular qu ocurre en caso de daos, y si el propietario puede
o no desahuciar al arrendatario, segn el porcentaje de espacio daado. Esto
tambin puede ser negociado, dependiendo de la voluntad del arrendatario de
tolerar las molestias y escombros en caso de que hubiese fuego o cualquier otro
dao.
11. Deber haber una provisin especificando que el propietario no otorga al arren-
datario ningn derecho por cualquier trabajo que haya hecho. De todas formas,
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tiene que haber una excepcin en esa seccin que otorgue siempre al arrendatario
el derecho de garantizar la seguridad de cualquier bien o propiedad que el arren-
datario posea.
12. Debe haber una seccin que estipule las plazas de estacionamiento para los co-
ches de los empleados, que normalmente es una rea separada del rea de los
clientes.
13. Debe haber una provisin para renunciar a las premisas que describan las condi-
ciones e instalaciones que el arrendatario puede dejar o no cuando se vaya o expi-
re el contrato.
14. Debe haber una seccin que contemple la falta de mantenimiento de las reas del
local por parte del propietario cuando est ausente, de forma que el arrendatario
pueda hacer reparar cualquier cosa que necesite, por ejemplo, una gotera del techo,
en unos 10 a 20 das, si el propietario no lo arregla de forma razonable.
15. El arrendatario tiene el derecho de disfrute tranquilo, lo que significa que el pro-
pietario no tiene el derecho a entrar, excepto por razones especficas.
16. Debe hablarse sobre las mejoras y el equipamiento, especialmente en lo concer-
niente a instalaciones fijas puestas por el arrendatario. Deben incluir requisitos
sobre las sealizaciones del arrendatario, de acuerdo con las normas de los otros
locales del centro, que no daen el local al ser colgados.
17. Tambin deben discutirse los temas de acceso del propietario al local, con cunto
tiempo de antelacin debe notificarlo o su excepcin en caso de urgencia.
18. Puede aadirse otra seccin segn la cual el arrendatario tiene el derecho de tras-
pasar el contrato, especialmente si el arrendatario decide vender la clnica o inclu-
so si el propietario quiere trasladarse y no puede rescindir el contrato cuando se
traslada.
19. Debe haber una seccin que incluya la jurisdiccin en el caso de que se produzca
una disputa, dnde se realizara la mediacin, arbitraje o litigio. Debe haber una
seccin de mediacin/arbitraje que explique que el arrendatario y el propietario
acuerdan adoptar algunos mtodos de resolucin alternativa antes de ir a juicio
directamente. Actualmente, algunas fuentes legales dicen que la mediacin debe-
ra ser la primera provisin, seguida por litigio sin arbitraje, debido al alto coste del
arbitraje; desde luego esto depende del abogado.
Si asumimos que la decisin final es la compra del local, especificamos a continuacin algu-
nos puntos importantes que se deben incluir en el contrato de compra, extrados de los docu-
mentos legales del autor.
La compra de un local para una clnica veterinaria requiere que el comprador y el vendedor
acuerden dicha compraventa por escrito. Este documento puede denominarse contrato de com-
praventa o contrato de venta y compra. No tiene mayor importancia, ya que depende de quin
sea el autor del documento. Este documento nombra a los vendedores y compradores, sean indi-
viduos o entidades.
Enuncia el precio de compra y la forma de pago. Estipula la fecha de cierre y de posesin,
que pueden o no ser iguales. Especifica el tipo de contrato que se formular, preferiblemente
una escritura de garanta. Determina el tipo de seguro que necesita el comprador, que debe pro-
porcionar el vendedor, para garantizar, por ejemplo, las restricciones y los derechos de reten-
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cin sobre el inmueble a vender. El informe preliminar permite al comprador revisar y adaptar
o rechazar la compra en funcin de lo que diga dicho informe preliminar. Esta seccin en parti-
cular permite que el comprador apruebe el informe preliminar y tambin puede permitir que el
comprador renuncie a determinadas restricciones, pactos o derechos de retencin contra la pro-
piedad, y los acepte tal como estn, en lugar de exigir que el vendedor los resuelva antes de
cerrar el contrato.
El acuerdo debe incluir una inspeccin de contingencias que otorga el derecho al comprador
de inspeccionar, personalmente o a travs de expertos, el local respecto a la estructura, locali-
zacin, el Environmental Protection Agency/(EPA) y otras sustancias peligrosas. El comprador
debe tener derecho a revisar los libros, registros y contratos de alquiler, si los hubiere.
El comprador tiene el derecho a acceder, incluso trayendo expertos que pueden hacer catas, e
inspeccionar las condiciones del suelo, o hacer estudios geolgicos, incluyendo cualquier inspec-
cin del EPA o ambiental. La mayora de las entidades de crdito requiere al menos una inspeccin
bsica de fase I, que es fundamentalmente un documento de investigacin suministrado por una ter-
cera persona con el historial de los propietarios y los posibles EPA y contaminantes ambientales
que pueden haber en el terreno. Si este estudio histrico de fase I arroja sospechas sobre algn obje-
to subterrneo, pueden requerirse otros estudios. El comprador debe tener total derecho a requerir
estos estudios, adems de satisfacer cualquier otra demanda que la entidad de crdito requiera.
Debe haber una seccin de propiedad personal que explique qu cosas se incluyen con la
venta, que incluye todo (p. ej., instalaciones, antenas, cortinas). En esta seccin es importante
consultar con un auditor certificado (CPA) para acordar el valor final de la propiedad.
Debe contener una seccin sobre la representacin del vendedor y sus garantas, lo que con-
firma el derecho del vendedor a vender, incluyendo libros y registros, por ejemplo.
Debe haber una provisin que diga que no hay demandas pendientes ni amenaza de tenerlas.
El documento debe indicar quin es el agente que cierra el contrato. Debe proveer el prorrateo
para impuestos, cmo se reparte la provisin de costes de cierre, quin la mantiene y los riesgos
de prdida antes del cierre.
El documento debe proveer posibles ajustes tras el cierre, cobros y pagos, lo que permite
aclarar las cantidades que deben el comprador o el vendedor, dependiendo de la fecha de cierre,
porque puede coincidir o no con las fechas de facturacin de determinados servicios. Este docu-
mento debe incluir quin es el agente de cierre y la jurisdiccin de que depende. Puesto que el
tiempo es esencial, se deben indicar todos los perodos claramente.
Tambin es importante que el comprador revise todas las cuestiones que puedan afectarle,
incluyendo todas las posibles contingencias financieras, ya sea para el pago inicial o para cual-
quier pago posterior, y si la compra del inmueble est sujeta o no a que el comprador obtenga
primero la licencia de apertura del consultorio.
Esto permite que el comprador pueda contemplar un contrato de compraventa del inmueble,
que puede ser redactado y firmado simultneamente al de compraventa de la consulta, y que,
adems, incluya las diversas contingencias que otorgaran al comprador el derecho de cancelar
y recuperar el depsito en metlico ligado al contrato de compraventa del inmueble.
RESUMEN
El objetivo de comparar el arrendamiento financiero con la compra de un inmueble para una
clnica veterinaria es confirmar si el comprador y el vendedor pueden acordar un pago inicial y
si el vendedor puede garantizar la financiacin con ventas anteriores, teniendo en cuenta las
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tasas de inters actuales. Si es as, casi no hay ninguna circunstancia en la que el comprador de
la clnica no debiera comprar el inmueble, para ahorrar gastos de tesorera (siempre que el pre-
cio del inmueble sea el de mercado).
Se da una excepcin, sobre todo en las zonas de inmuebles de alto valor, en la que un pro-
pietario de una clnica no puede afrontar la compra del inmueble, cuando el arrendador no ha
ido elevando el precio del arriendo con el tiempo. Es decir, puede que el arrendador no haya ido
subiendo el precio del arriendo para conseguir una tasa de retorno de la inversin, basada en un
precio justo de mercado; en ese caso, el precio del arriendo es mucho menor que lo que costa-
ra la compra. Si se presenta esta oportunidad, el propietario de la clnica har mucho mejor en
intentar obtener un contrato de arriendo prolongado que en comprar el inmueble.
Bibliografa
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